Как происходит покупка залоговой квартиры у банка, плюсы и минусы для покупателя

Популярность и повсеместность ипотечного кредитования привели к тому, что на рынке все чаще появляются квартиры, находящиеся в залоге у банка и выставляемые им же на торги. Как правило, это связано с невозможностью граждан выплачивать ежемесячный взнос по ипотеке.

Разберемся, стоит ли приобретать такую недвижимость, насколько это опасно и может ли быть выгодно.

СодержаниеПоказать

🏛 Какая недвижимость выставляется на торги

На основании ст. 348 ГК РФ банк имеет право выставить квартиру на торги, если сумма не исполненного заемщиком обязательства превышает 5% от суммы стоимости недвижимости. Также на торги могут выставить квартиру, если заемщик за год более трех раз нарушил сроки внесения ежемесячного платежа.

В таких случаях у банка есть законное основание забрать себе залог (квартиру) в счет погашения взятого ипотечного кредита. Залоговая недвижимость может заинтересовать тех, кто хочет купить квартиру со скидкой, поскольку банк зачастую немного сбрасывает цену, чтобы поскорее продать жилплощадь и закрыть долговые обязательства.

Банки начинают продажи залоговой недвижимости или на основании соответствующего судебного решения, или после согласия на сделку заемщика. Первый вариант происходит, если должник не желает платить и урегулировать спор в мирном порядке, а второй вариант – когда стороны смогли договориться добровольно.

Таким образом, не нужно бояться, что приобретение залогового имущества – это что-то непонятное и незаконное. Но своя специфика у таких сделок есть.

💸 Специфика купли-продажи

Залоговая недвижимость может реализовываться тремя путями:

1. По согласию заемщика и банка.
2. Через продажу на аукционах.
3. Через публичные торги.

По согласию заемщика и банка

Данный вариант возможен, если банк в индивидуальном порядке согласится на сделку по покупке залогового жилья, но не на условиях стандартной купли-продажи, а на условиях переоформления ипотеки.

На практике это выглядит так: потенциальный покупатель подает документы в банк, после чего ипотечный договор переоформляется на него. Ипотечные обязательства берет на себя новый заемщик, а также он должен компенсировать прежнему заемщику ту сумму задолженности, которая уже была выплачена на момент переоформления договора.

В реальности этот вариант встречается нечасто и причин этому две. Первая причина – обременение с квартиры не будет снято до тех пор, пока она в залоге у банка. Поэтому новый владелец не может в это время зарегистрировать на нее право собственности. А банки не снимают обременение, пока долговые обязательства не будут полностью погашены. Получается замкнутый круг. Между закрытием долга и подачей документов на регистрацию права собственности могут пройти месяцы. На профессиональном жаргоне это время называется «период страха».

Вторая причина – вариант с переоформлением ипотечного договора больше всего подойдет тем, кто готов сразу погасить всю сумму долга. Но большинство покупателей на рынке недвижимости не могут себе этого позволить и сами берут ипотеку.

Вы бы рискнули купить находящуюся в залоге у банка квартиру?

Да – не вижу рисков, если подходить к делу с умомНет – мне кажется, слишком много «подводных камней»У меня самого квартира в залоге у банка и ипотека на 15 лет

Продажа на аукционах

Очень распространенный вариант. Существуют специализированные сайты, представляющие собой витрину залогового имущества. Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться на сайте, ознакомиться с предложениями и внести задаток. У разных банков размер задатка может различаться, но обычно это около 5% от начальной цены продажи залоговой квартиры, которая определяется независимым оценщиком. После этого потенциальные покупатели предлагают свою цену на объект, при этом их предложения не могут быть ниже первоначальной стоимости.

Как и в любом аукционе, выигрывает тот, кто предложит большую цену. Залоговую недвижимость можно оплатить сразу при наличии средств или оформить кредит в этом же банке. Победителю внесенный задаток засчитывается в стоимость покупки, а остальным участникам аукциона возвращается.

Публичные торги

Торги возможны в случае, если заемщик не выплачивает ипотеку и не хочет продавать квартиру добровольно. Тогда на основании вынесенного судебного решения банк выставляет недвижимость на торги. Узнать о них можно на сайте самого банка или на сайте ФССП. Торги проводятся на специализированных интернет-площадках.

Главное отличие торгов от аукциона в том, что проведение торгов возможно только на основании судебного решения. То есть сначала обязателен процесс, где суд выносит решение в пользу банка и постановляет обратить взыскание на заложенную недвижимость. Сам принцип процедуры не отличается от аукциона – потенциальные покупатели предлагают свои цены, которые должны быть выше стартовой. Победителем становится тот, кто предложил больше всех.

Если в ходе торгов недвижимость реализовать не удалось, то проводятся повторные торги. При отсутствии предложений банк может снизить цену на объект в среднем на 10-30%.

Покупка квартиры по доверенности

Читать

🤝 Плюсы и минусы сделок

К плюсам таких сделок можно отнести:

1. Возможность приобрести недвижимость с хорошей скидкой.
2. Качественное и юридически чистое жилье – поскольку перед ипотекой банк проверяет и одобряет не только заемщика, но и залоговое имущество.
3. Сделку оформляют организаторы аукциона или торгов.
4. Возможность оперативно взять ипотеку на приобретаемое жилье.

К минусам таких сделок можно отнести:

1. Сложности с поиском покупателя – некоторые боятся связываться с залоговой недвижимостью.
2. Сроки заключения сделок с залоговыми объектами всегда на несколько недель дольше обычных (поэтому доверять можно только надежным банкам, у которых нет риска отзыва лицензии).
3. Возможность оспаривания бывшим собственником изъятия квартиры и ее возврат.
4. Наличие в квартире жильцов, которых нельзя выписать, например, несовершеннолетних детей.

👇 Как подстраховаться при покупке

При приобретении залоговой квартиры стоит попробовать минимизировать риски. Самое главное – не полагаться во всем на банк, а самому дополнительно изучить все документы на квартиру.

Нужно убедиться, что в квартире нет еще собственников, которых проблематично будет выселить. Особенно это актуально, если при первоначальном приобретении продавец использовал средства материнского капитала. В таком случае органы опеки могут потребовать восстановить ребенка в правах, и он станет сособственником.

Нужно также следить за законностью процедуры торгов. Если торги были проведены с нарушениями, то продавец квартиры имеет право обратиться в суд, чтобы признать их недействительными.

Чтобы обезопасить себя, рекомендуется запросить у организаторов судебное решение, на основании которого стала возможна реализация имущества, а также правила проведения торгов.

Зачем нужен первоначальный взнос при ипотеке

Читать

Как оформить ипотеку в 2020 году. Программы господдержки

Подробнее

5 важных вещей о налоговом вычете при ипотеке

Смотреть

❗ Стоит ли покупать такую недвижимость? Мнение эксперта

Мнение эксперта

Илья Тарасов

Предприниматель

Необходимо понимать, что залоговое имущество продают в самых крайних случаях, когда других способов расплатиться с долгами у прежнего заемщика нет.

Чтобы минимизировать риски, не стоит приобретать такую квартиру напрямую у продавца: лучше сделать это у банка через аукцион или торги. Избежать неприятностей удастся, если выбрать крупный надежный банк.

Нелишним будет дополнительно проверить прежнего собственника. Если у него имеются другие долги, помимо ипотечных – например, алиментные или по коммуналке, то после снятия банком обременения может возникнуть новое по инициативе ФССП.

Покупка залоговой недвижимости подойдет людям, которые хотят сэкономить, но при этом оценивают все риски и взвешенно подходят к ситуации.

❓ Часто задаваемые вопросы

Можно купить только залоговую жилую недвижимость? Или коммерческие помещения тоже?

Можно купить и коммерческие помещения.

Какие банки обычно занимаются реализацией залоговых квартир?

Все, которые занимаются ипотечным кредитованием. Но связываться стоит только с проверенными и надежными.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру? Может ли бывший собственник предъявлять на нее права?

Может, но сотрудничество с серьезным банком и проведение торгов или аукциона по всем правилам уменьшает риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Специальный корреспондент сайта ZakonGuru

Залоговое имущество: преимущества и риски

Существует мнение, что покупка залогового имущества сопровождается существенной выгодой: покупатель может прилично сэкономить при покупке имущества, аналогичного рыночному, но при существенно более низкой цене. Однако на практике все оказывается несколько иначе: цена на залоговое имущество зачастую нисколько не ниже среднерыночной, а количество нюансов, связанных с приобретением залогового имущества, часто пресекает всякое желание покупать такое имущество.

В редакции портала DOLGI.RU поговорили с экспертом о том, что же представляет собой процедура покупки залогового имущества и стоит ли ввязываться в данную авантюру. Экспертом выступила кандидат юридических наук, управляющий партнер АНО «Центрюргорстрой» Юлия Вербицкая.

Что такое залоговое имущество и в чем его отличие от обычного имущества?

Залоговое имущество – это имущество, как правило, недвижимое, принадлежащее должнику банка и переданное по договору залога (ипотеки) банку в качестве гарантии исполнения должником своих обязательств по возврату долга. 

Помимо недвижимого имущества в качестве залога могут передаваться транспортные средства, права требования, предметы искусства и прочие вещи и права, имеющие имущественную ценность, однако в российской правовой систем, в отличие от Запада и Америки, практика передачи в залог данных видов имущества не очень распространена. 

В случае, если должник все же не рассчитывается по своим обязательствам, у банка возникает право организовать его продажу, как правило, на конкурсе (аукционе).

Основное качество, которое делает залоговое имущество интересным для покупателя – его цена, которая может быть существенно ниже рынка. Дисконт может достигать 40% (иногда, в случае особых сложностей и наличия дополнительных обременений, дисконт может быть значительно увеличен) от рыночной стоимости 

По своим физическим и юридическим характеристикам от прочего имущества залоговое имущество не отличается, за исключением самой распространенной проблемы: проживания в этой недвижимости должника и членов его семьи. 

В качестве особого риска – возможность должника оспаривать договор залога и, соответственно, сам статус имущества как заложенного, но об этом – ниже. 

Где можно найти и приобрести залоговое имущество? 

Площадок, где реализуется залоговое имущество довольно много. Это, например, электронная аукционная площадка zalog.lot-online.ru, объединяющая предложения целого ряда банков (от Сбербанка до Газпромбанка), интернет-портал zalog24.ru, либо профильные, например ООО «Аукцион», организованное Сбербанком со 100% специально для целей реализации залогов: sberbank.ru или же ОАО «Российский аукционный дом».

Перед тем, как определиться с какой Вы будете работать, Вам необходимо будет изучить их условия, выбрать наиболее подходящие для Вас и пройти соответствующую регистрацию. 

Какие риски сопутствуют покупке залогового имущества? 

Основной и главный риск – наличие интереса прежнего собственника – залогодателя. Как показывает практика, залогодатели, передавшие имущество в залог и получившие под данное имущество кредит в последующем бывают весьма изобретательны. 

Нередки случае попыток оспорить договор залога (кредитный договор, как правило, не оспаривает никто, поскольку денежные средства по нему переданы в абсолютном большинстве случаев). При этом в качестве причин могут быть приведены: факт отсутствия согласия супруга/супруги на заключение договора залога, наличие прав и законных интересов третьих лиц и прочее — практически все основания, предусмотренные гражданским кодексом для недействительности сделок.

Защита от этих рисков – проверка всех документов, в том числе правоустанавливающих и предшествующих договору залога имущества. 

В чем особенности продажи залогового имущества? 

Главная особенность — наличие двух категорий сделок (условных, конечно). 

Первая категория – это совершение сделки по реализации залогового имущества с согласия должника. В этом случае добросовестный кредитор, понимает, что он не может своевременно рассчитаться по долгам, и желает сохранить остаток денежных средств в случае, если стоимость имущества выше остатка невыплаченного кредита. Сделка по реализации заложенного имущества в данном конкретном случае может осуществляться на внеконкурсной основе. С точки зрения последующих рисков данный вид сделки намного безопаснее по причине наличия документов, подтверждающих надлежащее уведомление и согласие всех лиц, включая собственника – должника. 

Вторая категория сделок – сделки, совершенные без согласия собственника – кредитора. Как правило, распоряжение имуществом должника в этом случае осуществляется на основании решения суда, вступившего в законную силу, об изъятии данного имущества или обращении на него взыскания. В большинстве случаев последующая реализация залогового имущества будет производиться на конкурсной основе приставами либо на специальных электронных площадках. При этом существуют риски оспаривания со стороны собственника–кредитора как самих судебных актов об обращении взыскания на имущество, так и последующей процедуры торгов.

Какие обязательства возникают у покупателя залогового имущества? 

Основное обязательство – оплатить приобретенное залоговое имущество в сроки и в порядке, предусмотренном договором. В случае неисполнения этого обязательства сделка может быть признана недействительной/незаключенной. 

В чем преимущество покупки залогового имущества в сравнении с обычным имуществом? 

Низкая стоимость. Дисконт по данным сделкам может достигать 40 и более процентов от рыночной стоимости актива. 

Относительным преимуществом также является надлежащим образом проверенный банком пакет документов при совершении первичной сделки – договора залога. Однако последующее распоряжение имуществом будет в значительной мере защищено, если прежний собственник–должник даст письменное согласие на совершение сделки. 

На какие юридические тонкости нужно обратить внимание при покупке залогового имущества?

Первое и самое важное: имеется ли согласие прежнего собственника–кредитора на совершение данной сделки. Если да, то при надлежащем соблюдении процедуры торгов и оформления с последующей регистрацией Вашего права собственности на недвижимое имущество – данную категорию сделок можно считать практически безрисковой для Вас как для покупателя. 

Если же согласие от прежнего собственника на изъятие данного имущества отсутствует, то первое, что Вам надлежит проверить: свободно ли передаваемое Вам имущество физически. Если да – то Вам следует перейти к изучению документов. Если же нет, то следует поинтересоваться у проживающих прежних собственников о том, известно ли им о факте отчуждения данного имущества банком и каково их отношение. Подобный подход поможет Вам оценить риски последующего оспаривания Вашего права. 

Вторым шагом является проверка документов. Особое внимание следует уделить наличию уведомления прежнего собственника о факте обращения взыскания на его имущество, о принятых судебных актах, о дате предстоящих торгов и прочее. Также следует уделить внимание документам–основаниям, т.е. как возникла собственность у первоначального собственника–должника, наличию согласия супруги как на приобретение, так и на передачу данного имущества в залог. Для проведения такой работы рекомендуется привлечь компетентного юриста, поскольку проверка истории недвижимости требует определенных юридических навыков. 

Как максимально обезопасить сделку купли-продажи залогового имущества?

В первую очередь получить согласие прежнего собственника–залогодателя на совершение данной сделки в письменной форме. Это может быть согласие в простой письменной или нотариальной форме либо договор купли-продажи имущества, заключаемый напрямую между прежним собственником и новым, содержащий пункт о первоочередном погашении банку его требований. 

Если такого согласия нет – привлеките специалиста для юридической оценки документов, поскольку при признании данной сделки недействительной, Вы можете лишиться не только приобретенного Вами имущества, но и денежных средств. 

Беседовал Дмитрий Нечетов

Мнение эксперта может не совпадать с позицией редакции

Читайте также

Недвижимость под залогом: где искать конфискат со скидкой :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

Фото: Семен Лиходеев/ТАСС

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

На аукционе банка

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. «Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

На онлайн-витрине банка

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. «Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Цены и советы юристов

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Покупка залогового имущества. Обзор и ответы юристов на 9111.ru

г. Ханты-Мансийск • Вопросов: 52

У меня такая ситуация, при покупке автомобиля в салоне в кредит, банк оформил со мной потребительский кредит, в котором указал, что средства пойдут на покупку автомобиля. Так же банк заключил со мной договор залога на данный автомобиль, в котором есть пункт о том что ежегодно залоговое имущество должно быть застраховано, за непредоставление полиса каско штраф. У меня вопрос-сколько раз банк может применить штраф? Спасибо.

вопрос №17434614

прочитан 6 раз

отзывов: 203

•

ответов: 278

•

г. Ульяновск

Нужно читать договор буквально. Если из смысла не следует, что за каждый раз, ежегодно то есть, тогда один раз.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Москва • Вопросов: 1

При реализации залогового имущества на торгах между первичными и повторными торгами нарушен срок реализации. Между первичными и повторными торгами прошёл год. Является ли покупка мною данного лота на повторных торгах нарушением?

вопрос №16624873

прочитан 1 раз

отзывов: 829

•

ответов: 1 541

•

г. Москва

Приветствую вас Татьяна. По общему правилу да. Нужно знать точные сроки.
Дополнительно сообщаю, что играет роль и стоимость, а именно насколько была занижена рыночная стоимость. Применили ли дисконт в размере 20% или нет. Все это во избежание в будущем недействительности сделки.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Новый Уренгой • Вопросов: 4

Приобрел машину в 2015 г. Машина оказалась залоговой, на момент покупки не знала о реестре залогов, есть решение суда о взыскание на заложенное имущество. Возбудили уголовное дела против продавца автомобиля, так как он убежал из страны (у него висит куча долгов в ФССП). В какой суд дальше нам подавать исковое заявление?

вопрос №16098108

прочитан 6 раз

Юрист

Ворончихин Д. А.

отзывов: 4 632

•

ответов: 7 230

•

г. Челябинск

Смотря какой вы иск хотите подавать и о чем. Надо смотреть, что там за решение суда было, привлекали ли вас как собственников тс, участвовали ли вы в процессе. Смотреть была ли информацию на сайте нотариальной палаты о залоге на момент договора купли-продажи. Все документы и обстоятельства изучать, потом уже решать к кому конкретно подавать иск и о чем, возможно к банку и прошлому собственнику о признании добросовестным приобретателем, возможно к бывшему собственнику о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств. Суды и порядок, иски будут соответственно разные. Невозможно сказать, что и как делать, без понимания всей ситуации и изучения документов.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Красноярск • Вопросов: 2

Купил в апреле 2014 г. авто в залоге, суд проиграл. Решение вынесено взыскать в счет долга автомобиль. В реестре залогового имущества авто нет, добросовестность доказать не получается т. к. Поправка в ст. 352 ГК РФ вступила в силу с 01.07.2014, вследствие чего применяется к ситуациям покупки заложенного автомобиля после этой даты, до этой даты я считаюсь не добросовестным?, что делать дальше?

вопрос №16084223

прочитан 12 раз

Юрист

Асцатрян Н. В.

отзывов: 23 573

•

ответов: 41 725

•

г. Краснодар

Нужно обжаловать решение суда в течении месяца.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Ставрополь • Вопросов: 1

Приобрела тс в 2017 г. Машина оказалась залоговой, к своему сожалению на момент покупки не знала о реестре залогов. Заемщик перестал оплачивать кредит и банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. В кредитном договоре есть сведения о заемщике, но банк требования по выплате к нему не предъявлял, законно ли это? могу ли я настаивать на отказе в иске в виду не обращения банка к созаемщику или в любом случае распрощаюсь с автомобилем?

вопрос №15400555

прочитан 3 разa

Юрист

Асцатрян Н. В.

отзывов: 23 573

•

ответов: 41 725

•

г. Краснодар

Если есть предмет залога, то вообще никаких проблем.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Калининград • Вопросов: 1

Если автомобиль находится в залоге у банка, нынешний собственник продает его. говоря, что погасит кредит если договоримся о покупке. Кредит гасить собирается до сделки. Сомнения по поводу возможности такой сделки. Ведь необходимо время, что бы исключить авто из Реестра залогового имущества, сколько времени уходит на эту процедуру. И какие документы требовать у продавца об отсутствии обременений по этой машине.

вопрос №15309913

прочитан 5 раз

отзывов: 125

•

ответов: 161

•

г. Дмитров

Посмотреть это можно в базах данных. ГИБДД предоставляет проверить наличие обременения. В разделе «Сервисы» можно узнать про штрафы, водителя и машину. Потребуется номер машины и сведения о свидетельстве. Для проверки водителя нужная информация с водительского удостоверения, а машины – VIN. На сайте судебных приставов находятся точные сведения. Там можно найти данные о поданных, но не рассмотренных исках. Для выполнения проверки надо использовать имя и фамилию владельца, а также территориальное учреждение, где зарегистрирован транспорт. Реестр уведомлений предоставляет право узнать о наличии долгов. Для этого следует знать информацию из паспорта продавца. Жители Москвы могут выполнить проверку транспортного средства на сайте avtokod.mos.ru. Сайт http://Vin.auto.ru/ предоставляет возможность проверки количества залогов по VIN-номеру.

И естественно на руках должны быть все документы на транспортное средство.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 102

•

ответов: 153

•

г. Ростов-на-Дону

Здравствуйте, банк должен выдать документ продавцу, что отсутствует задолженность и кредит погашён в полном объеме.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Оренбург • Вопросов: 17

Если авто куплено у комиссионера, оно оказалась в залоге (внесено в реестре до покупки) но в договоре с ним (комиссионером) указано, что авто не в залоге (возможно он тоже не знал) Какие шансы у меня выиграть суд о взыскании залогового имущества?

вопрос №13625825

прочитан 33 разa

отзывов: 10 245

•

ответов: 17 003

•

г. Вологда

Здравствуйте! В данном случае никаких. Автомобиль по решению суда изымут. Можете лишь взыскать деньги с продавца. Удачи Вам и всего доброго.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 20 760

•

ответов: 66 376

•

г. Севастополь

Послушайте, вам уже 20 раз ответили на этот вопрос. Вы понимаете, что не видя документов, невозможно ничего спрогнозировать? Консультация не поможет, нужно заниматься этим делом плотно, заключив с юристом договор.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 33 932

•

ответов: 62 079

•

г. Казань

Шансы высокие. В данном случае имеет место с существенным нарушением условий договора, что Согласно статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для его расторжения.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Краснодар • Вопросов: 8

Подскажите, пожалуйста, нужно ли перерегистрировать автотранспорт на своё имя, если покупаешь автомобиль с муниципальных и залоговых торгов и в течении месяца перепродаёшь имущество другому покупателю? Сделка по купле-продаже происходит на территории Украины (покупка с укр. электронной площадки торгов и продажа гражданину Украины).

Заранее спасибо за ответ.

вопрос №13147135

прочитан 9 раз

отзывов: 78 187

•

ответов: 201 561

•

г. Ростов-на-Дону

Добрый день. Если сделка происходит на территории Украины и в соответствии с законодательством Украины, то в данном случае необходимо руководствоваться соответствующим законодательством Украины, а не России.
Поэтому я вам рекомендую обращаться с данным вопросом к украинским юристам.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Омск • Вопросов: 39

Подскажите, пожалуйста, может ли физ. лицо «заложить» оформленную на него квартиру, например, другому физ. или юр. лицу? Возможно ли перед оформлением договора купли-продажи квартиры каким-то образом это проверить? Когда речь шла о покупке автомобиля, брал у нотариуса справку о залоговом имуществе физ. лица. Выдаёт ли нотариус подобные справки по Недвижимому имуществу?

вопрос №13012986

прочитан 7 раз

отзывов: 8 954

•

ответов: 19 183

•

г. Новороссийск

Как физическое так и юридическое лицо вправе обременить любое имущество в силу закона залогом, для этого требуется лишь составить договор и соответственно провести его государственную регистрацию.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 3 320

•

ответов: 5 334

•

г. Иркутск

Доброго дня!
Вообще-то нет, не выдает. Он может сделать запрос в Росреестр, есть ли обременение на том или ином объекте недвижимости. Но вы сами можете это сделать, сделав запрос в Росреестр.
Удачи!

Вам помог ответ: ДаНет

г. Нижний Новгород • Вопросов: 2

Купил автомобиль, позже выяснилось, что он в залоге и внесен в реестр залогового имущества. Хотя в ГАИ оформили без проблем. Неужели в МРЭО не проверяют авто на предмет залога при оформлении? Банк пока ничего не требует, хотелось узнать к чему готовиться и что можно предпринять, чтобы хоть как-то вернуть деньги или оставить авто у себя. Как я понимаю добросовестным покупателем я не буду являться, т.к. не выяснил до покупки историю авто. Спасибо.

вопрос №12854054

прочитан 276 раз

Юрист

Сармина Е. А.

отзывов: 5 631

•

ответов: 11 076

•

г. Ухта

Добрый день! ГИБДД не обязано проверять реестр залогов, проверять обязаны Вы как покупатель. А ГИБДД не обязана думать о Ваших интересах. Добросовестным приобретателем Вы действительно являться не будете. А если продавец перестанет вносить платежи по обеспеченному залогом кредиту, то авто у Вас заберет банк. Так что лучше продавайте его.

Вам помог ответ: ДаНет

Юрист

Батуров А. В.

отзывов: 488

•

ответов: 1 455

•

г. Краснодар

Владимир выясните кем взят кредит, если кредит взят допустим первым лицом, авто вы купили у второго лица, то возможно второе лицо купило авто до внесения записи в реестр уведомлений о залоге движимого имущества, тогда делается соглашение о расторжении договора купли продажи и в суд выходит второй собственник и прекращает залог. Если лицо взявший кредит исправно платит, то вам волноваться не стоит, если нет банк обратится в суд и обратит взыскание на транспортное средство. Нужна будет помощь, пишите мне.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Москва • Вопросов: 1

Наткнулся на один ресурс в сети dolgi.ru,после общения с менеджера, понял, что залоговое имущество на балансе банка реализуется с помощью аукциона. Какие проблемы и нюансы при покупке данного авто для меня?

вопрос №12522242

прочитан 34 разa

Фирма

Юридическая фирма «Юрвита»

отзывов: 9 177

•

ответов: 25 631

•

г. Москва

Доброе утро, Андрей! Нюансов очень много, поэтому все-таки советую обратиться за юридической помощью к юристам. Ну а начать необходимо с того, действительно ли это сайт банка или приставов, которые реализуют залоговое имущество или сайт, созданный мошенниками под видом официального сайта. Успешно решить Ваш вопрос можно с юридической помощью.
Спасибо за то, что воспользовались услугами сайта!

Вам помог ответ: ДаНет

г. Красноярск • Вопросов: 5

Есть ООО с продуктовым магазином в ПГТ. Хочу открыть что то вроде ломбарда или комиссионного магазина. Стоит ли в ОКВЭДы добавлять пункты: ломбард? Стоит ли для этого регистрировать отдельно новое ООО или ИП, если я хочу оформлять залоги, как покупку, или прием на реализацию, с возможностью последующего выкупа имущества и оплатой процентов? Для этого достаточно договора комиссии, как альтернативы залоговому билету?

вопрос №12142237

прочитан 14 раз

отзывов: 12 805

•

ответов: 31 102

•

г. Уфа

Здравствуйте Андрей
ПО коммерческим вопросам для организаций — консультируем платно

Спасибо, что посетили наш сайт.
Всегда рады помочь! Удачи Вам.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 6 887

•

ответов: 17 275

•

г. Москва

Добрый день!

Так ломбард или комиссионный магазин, ломбард лицензируется + вам придется постоянно общаться с уголовным розыском и стать их агентом.

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Канск • Вопросов: 116

Не плачу ипотеку брала магазин. Банк хочет сделать переоценку залогового имущества по ипотеке своим оценщиком хотя при покупке оценку производили. Выставить на торги это здание. Правомерно ли со стороны банка делать переоценку залогового имущества своим оценщиком который будет работать в интересах банка.

вопрос №12008981

прочитан 14 раз

отзывов: 4 334

•

ответов: 6 808

•

г. Ульяновск

Доброго времени суток. Если Вы не согласны с оценкой, которую банк проведет по своей инициативе, то вправе обжаловать ее в суд (ст. 131-132 ГПК РФ)

Вам помог ответ: ДаНет

г. Москва • Вопросов: 1

Брал ипотеку на покупку дома, 4 года платил исправно, сейчас платить не могу в связи с финансовыми затруднениями, может ли банк наложить арест через суд на другое моё имущество и на р/счёт в другом банке или только на залоговое имущество?

вопрос №11847536

прочитан 121 раз

отзывов: 28 697

•

ответов: 69 463

•

г. Краснодар

На залоговое имущество может обратить взыскание. Но также вправе обратить взыскание и на любое другое имущество, ст.446 ГПК.

Вам помог ответ: ДаНет

Юрист

Пичуев С. Л.

отзывов: 8 034

•

ответов: 23 488

•

г. Москва

Здравствуйте, если стоимость Вашего залога не покрывает сумму задолженности банк может обратиться в суд с иском об аресте другого имеющегося у Вас имущества. С уважением, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 13 880

•

ответов: 27 683

•

г. Ейск

В первую очередь банк должен обратить взыскание на недвижимое имущество, являющееся предметом договоров ипотеки. Однако в случае недостаточности его для покрытия задолженность взыскание может быть обращено на другое имущество, принадлежащее должнику за исключением указанного в статье 446 ГПК.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Кемерово • Вопросов: 6

Как обезопасить себя при покупке автомобиля и не купить залоговый авто можно ли обратится к нотариусу за выпиской из реестра о залоге движимого имущества. Достаточно ли получить эту выписку. Дадут ли ее если я не хозяин авто а только хочу получить информацию перед покупкой.

вопрос №10807825

прочитан 25 раз

отзывов: 47 989

•

ответов: 106 519

•

г. Рязань

Здравствуйте! Все верно, с недавнего времени нотариусы ведут такой реестр. Если по выписке авто будет «чистым», можете приобретать смело. Дадут конечно.

(текст отредактирован 15.06.2016, 11:21)

Вам помог ответ: ДаНет

г. Камышин • Вопросов: 26

Прошу ответить на мой вопрос. Я хочу приобрести залоговое имущество у банка-складскую базу, и возникает вопрос на что обратить внимание при покупке (есть ли какие то риски, подводные камни) и возможно ли торговаться с банком по цене недвижимости? Заранее благодарен за ответ.

вопрос №10264192

прочитан 9 раз

отзывов: 28 681

•

ответов: 75 108

•

г. Астрахань

Здравствуйте. Вы запросили не консультацию (то есть, направление к действию) а полноценное заключение по вопросу: про подводные камни и риски, возможность торга — это вообще выработка правовой позиции по делу. Которая не может быть бесплатной.
Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Волгоград • Вопросов: 26

Прошу ответить на мой вопрос. Я хочу приобрести залоговое имущество у банка-складскую базу, и возникает вопрос на что обратить внимание при покупке (есть ли какие то риски, подводные камни) и возможно ли торговаться с банком по цене недвижимости? Заранее благодарен за ответ.

вопрос №10263341

прочитан 7 раз

отзывов: 123 364

•

ответов: 328 992

•

г. Новосибирск

Здравствуйте. Торговаться можете. При данной сделке собственник должен быть Банк, т.е. он должен принять это имущество на баланс и проверяйте, чтобы сняли залог.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Херсон • Вопросов: 1

В договоре на кредит при покупке авто указан о залоговое имущество этот автомобиль. Может ли банк требовать арест для погашения задолженность на недвижимость.

вопрос №9802817

прочитан 7 раз

отзывов: 27 058

•

ответов: 59 862

•

г. Ханты-Мансийск

Любовь, авто в залоге у Банка, поэтому если не будете платить, то на авто будет обращено взыскание.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Салават • Вопросов: 12

Совпадает ли правила налогообложения физ. лиц и ИП на залоговых аукционах, с налогообложением покупки имущества на аукционах по банкротству?

вопрос №9154378

прочитан 14 раз

отзывов: 37 524

•

ответов: 152 475

•

г. Москва

Здравствуйте.
Нет.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Новосибирск • Вопросов: 6

Нахожусь в процессе развода, через загс. С супругой решили, что общий автомобиль она передает мне по соглашению о разделе имущества, но есть одно кредит (без залоговый) оформлен на нее во время брака как раз для покупки автомобиля. Сошлись на том, что погасит его она. Вопрос: Как документально оформить то, что после развода она будет выплачивать кредит самостоятельно, и не подаст в суд на дележку долга?

вопрос №7686867

прочитан 14 раз

отзывов: 5 183

•

ответов: 11 763

•

г. Бавлы

Здравствуйте! Составьте соглашение о разделе имущества, в нем и пропишите обязанности по долгам.

Вам помог ответ: ДаНет

Плюсы и минусы покупки залогового имущества у банков

Когда остро стоит вопрос приобретения квартиры, можно подумать и о рискованном мероприятии – покупке квартиры у банка по цене в разы меньше рыночной. О таких квартирах можно узнать на сайте банка и на специальных сайтах. Банками стало активно выставляться на продажу имущество, которое находится у них в залоге. Это могут быть автомобили, недвижимость или техника. Невозможность должников погасить имеющийся долг по кредитам вынуждает их расплачиваться таким образом. То есть сам банк конфискует имущество у должника. В итоге банк, у которого находится такое имущество, осуществляет его продажу, чтобы покрыть долг заемщика.

При принятии решения о покупке залогового имущества нужно учесть несколько факторов: прозрачность приобретаемого имущества, стоимость, а также гарантию в дальнейшем пользовании от залогодержателя.

Само понятие «стоимости» такого имущества для покупателя и продавца имеет разное значение. Для того, кто хочет купить – цена не должна превышать рыночную, а для того, кто продает – не должна повлечь потери. Также важную роль играют те факторы, которые влияют на ценообразование, например: просроченная выплата по кредиту, полная сумма задолженности, судебные иски по взысканию долга, имеющиеся запреты на имущество, находящееся в залоге, и так далее.

Обычно банк выставляет на продажу имущество по более низкой цене, так как он заинтересован в скорейшем решении возникшей проблемы. Часто бывает, что часть кредита уже погашена, поэтому банку требуется лишь часть, что покрыть весь кредит с процентами. Поэтому выставлять имущество по завышенной цене не в его интересах.

При покупке залоговое имущество оформляется так же, как и любое другое, поэтому проблем с этим обычно не возникает.

Но нужно все же внимательно относиться к такому приобретению. Кроме сниженной цены есть некоторые риски. Главным из них является судебная волокита, возникающая в случае, когда кредитор и заемщик не достигли соглашения. Итог может оказаться печальным. Можно потерять приобретенное имущество вместе с потраченной на него суммой. Следует обязательно проверить, согласована ли продажа с банком, не находится ли имущество под арестом и другие важные пункты.

Самым безопасным способом приобретения залогового имущество будет заключение договора купли-продажи непосредственно с банком или заемщиком. Так как банк является заинтересованной стороной, то он будет очень внимательно относиться к заключаемой сделке. Банк будет следить за правильностью юридического оформления залогового имущества.

Существует два способа реализации залогового имущества: добровольный и принудительный. Добровольная продажа осуществляется при взаимном соглашении между должником и банком. Если заемщик не желает погашать долг и не дает согласия на продажу его имущества, то банк по решению суда сам выставляет его на продажу. Назначаются публичные торги, в которых участвуют как физические, так и юридические лица. Владельцем становится тот, кто предложит наиболее высокую цену.

Теперь можно подвести итог. Приобретение имущества, находящегося в залоге у банка, имеет как плюсы, так и минусы. Плюсом является более привлекательная цена, а минусом – риски, возникающие после оформления. Но если отнестись к этому серьезно и перед покупкой постараться все проверить, то это может быть удачным вложением денежных средств.

Принято 7 видов обеспечения по бизнес-кредиту

Кредитор может попросить вас поддержать ссуду активом — оборудованием, недвижимостью или чем-то другим от имени вашей компании, имеющим денежную стоимость. Вы можете иметь в виду актив, который хотите использовать, но вы должны быть уверены, что его достаточно для обеспечения вашего кредита.

Какой размер залога мне нужен для бизнес-кредита?

Большинство кредиторов хотят получить залог, стоимость которого не меньше суммы займа, который вы надеетесь получить.Итак, если вы хотите занять 50 000 долларов для своего бизнеса, активы для его обеспечения должны иметь денежную стоимость не менее 50 000 долларов.

Но часто кредитор предлагает вам только процент от стоимости вашего актива для покрытия амортизации. В этих случаях вы можете взять в долг только от 80% до 90% стоимости вашего актива, что ограничивает общую сумму кредита.

Почему бизнес-кредиторы хотят, чтобы бизнес предоставлял залог?

Бизнес-кредиторы хотят получить залог, потому что он сводит к минимуму их риск, связанный с принятием вас в качестве заемщика.Процесс андеррайтинга помогает кредиторам решить, каким компаниям предоставлять ссуду. Но это не всегда обеспечивает кредитору достаточную безопасность.

Если у вас недостаточно сильного кредита или вы не можете выполнить все требования кредитора, вам может потребоваться предоставить залог, чтобы компенсировать это. Но даже бизнес, который на бумаге выглядит сильным, все равно может не выплачивать ссуду. Предложение обеспеченных бизнес-кредитов, требующих залога, является одним из способов защиты от потенциальных убытков.

7 видов обеспечения бизнеса

Кредиторы принимают в качестве залога самые разные активы, но некоторые из них встречаются чаще, чем другие. Если вы ищете обеспеченный бизнес-кредит, они, скорее всего, будут использоваться в качестве залога:

1. Недвижимость
2. Оборудование
3. Инвентарь
4. Неоплаченные счета и продажи по кредитным картам
5. Денежные средства
6. Общее удержание
7. Личное активы

1. Недвижимость

Большинство кредиторов с радостью принимают как коммерческую, так и личную собственность в качестве залога, потому что стоимость недвижимости часто остается неизменной или увеличивается с течением времени.Эти ссуды обычно используют капитал вашего дома или коммерческой недвижимости.

Однако использование личного имущества в качестве залога может стать сложным, если ваш бизнес обанкротится: кредитор может арестовать его, если вы не погасите ссуду. Поэтому, хотя использование недвижимости может быть простым способом получить ссуду — особенно если вы только начинаете — важно понимать весь связанный с этим риск, прежде чем брать ссуду.

2. Оборудование

Когда вы финансируете оборудование, оно выступает в качестве залога для обеспечения вашего кредита — аналогично автокредиту.Как правило, финансирование оборудования доступно для приобретения машин, транспортных средств и других инструментов, необходимых для ведения вашего бизнеса.

Кроме того, некоторые кредиторы могут разрешить вам или вашему бизнесу использовать оборудование для обеспечения общей ссуды. Это не так распространено, и, как и любой обеспеченный кредит, вы рискуете потерять свое оборудование и другое имущество в случае невыполнения обязательств.

3. Запасы

Приобретаемые вами запасы можно использовать для обеспечения ссуды. Обычно это работает одним из двух способов. Либо ваш поставщик сам предложит финансирование, либо вы можете обратиться к внешнему кредитору с просьбой о предоставлении обеспеченного кредита на покрытие складских расходов.Ваш кредитор может нанять аудитора для оценки стоимости ваших запасов, прежде чем принимать их в качестве обеспечения.

4. Неоплаченные счета-фактуры и продажи по кредитным картам

Если вы получаете большой объем счетов-фактур или продаж по кредитным картам, ваша компания может использовать их в качестве залога для увеличения денежного потока. Обычно они принимают форму краткосрочной ссуды.

Чтобы получить аванс по дебиторской задолженности, изучите финансирование по счетам. Точно так же продавец ссуды наличными использует продажу вашей кредитной карты в качестве обеспечения ссуды.

Оба вида ссуд имеют значительно меньший риск, чем другие виды ссуд. Но это означает, что ваш бизнес может получить более высокую процентную ставку, чем другие виды обеспеченных кредитов, и при этом будет зависеть от ежедневных или еженедельных выплат.

5. Денежные средства

Заем, обеспеченный денежными средствами, обычно срочный заем или кредитная линия, включает ликвидные активы, такие как ваш сберегательный счет для предприятия. Общая сумма, на которую имеет право ваш бизнес, будет зависеть от суммы на ваших сберегательных счетах. Чем больше у вашего бизнеса доступа, тем больше может быть ваш кредит.

И поскольку вашему кредитору не придется ничего продавать, чтобы возместить свои убытки, ваш бизнес находится в группе с более низким уровнем риска. Это означает более низкие ставки по сравнению с другими обеспеченными кредитами.

6. Одеяло залога

Покрывало залога распространяется на широкий спектр активов. Они дают вашему кредитору право наложить арест на любое имущество, залог или сберегательные счета, принадлежащие вашему бизнесу. Это ставит и вас, и ваш бизнес в невыгодное положение, если вы не можете погасить ссуду, и это может привести к потере всех ваших активов для выплаты непогашенного остатка.

Но даже если вы никогда не дефолт, это все равно может быть трудным для обработки займа. Поскольку ваши активы связаны общим залогом с одним кредитором, ваш бизнес может не соответствовать требованиям для получения других обеспеченных кредитов.

7. Личные активы

Для новых предприятий, которые не могут претендовать на другое финансирование, могут использоваться личные активы. Ссуды под залог недвижимости, HELOC и обеспеченные личные ссуды могут быть использованы для финансирования вашего бизнеса.

Однако существует значительный риск, когда вы используете личные активы для обеспечения ссуды для своего бизнеса.Если вы не сможете произвести платеж, дефолт или ваш бизнес обанкротится, вам придется оплатить счет. А поскольку вы использовали личный актив в качестве обеспечения, кредитор сможет изъять его, чтобы выплатить ссуду, что может привести к потере вашего дома или других ценностей.

Какие виды залога не принимают кредиторы?

Как правило, если ваш актив со временем значительно обесценивается или его сложно продать, кредиторы не примут его в качестве залога. Например, обычно вы не можете обеспечить свой кредит компьютерами или программным обеспечением из-за того, как быстро обесценивается электроника.При этом кредитор может быть готов работать с вашим бизнесом и оценивать ваш залог, прежде чем отклонить или принять заявку на получение кредита.

Как узнать, сколько стоит мое обеспечение?

Кредиторы часто используют соотношение суммы кредита к стоимости, чтобы определить, сколько стоит предлагаемое вами обеспечение. Чтобы получить бизнес-ссуду в размере 50 000 долларов США, знание того, как ваши активы оцениваются вашим кредитором, может помочь вам выбрать подходящий залог.

Тип актива, который вы предлагаете в качестве обеспечения, также влияет на сумму, которую вы, как ожидается, предложите.Кредиторы оценивают залог в зависимости от его типа:

• Недвижимость. Кредиторы обычно принимают до 75% стоимости коммерческой недвижимости в качестве залога.
• Финансирование оборудования. Само оборудование может служить залогом, но соотношение суммы кредита и стоимости оборудования часто составляет от 50% до 60%.
• Дебиторская задолженность. Финансирование счетов требует, чтобы вы предлагали неоплаченные счета вашего бизнеса для обеспечения кредита.Чем более кредитоспособны ваши клиенты, тем лучше, поскольку кредиторы обычно предлагают соотношение суммы кредита к стоимости от 80% до 90%.

Сравните поставщиков бизнес-ссуд

Введите несколько основных сведений о своем бизнесе, чтобы увидеть варианты необеспеченных и обеспеченных бизнес-ссуд, которые могут соответствовать вашим потребностям.

Сортировать по:

Не хватает залога? Вот что делать дальше.

Если вы получили отказ от кредитора из-за недостаточного обеспечения, не волнуйтесь.Вы можете лучше позиционировать свой бизнес для получения необходимого финансирования с помощью действий:

• Ищите ликвидные активы. Еще раз взгляните на свой бизнес и личные активы, чтобы увидеть, есть ли что-то, что вы упустили. Кредиторы с большей вероятностью примут ликвидные активы, такие как счета-фактуры или дебиторскую задолженность, которые можно быстро конвертировать в наличные.
• Выберите необеспеченный заем. Хотя процентные ставки по обеспеченным бизнес-кредитам часто более конкурентоспособны, вы можете найти финансирование через необеспеченный бизнес-кредит, если у вашего бизнеса есть устоявшаяся кредитная история.
• Попробуйте краудфандинг. Если вы стартап, ищущий капитал, вы можете получить необходимые средства с помощью краудфандинга через такие платформы, как Kickstarter, GoFundMe или Indiegogo.
• Взять личный заем. Если вы не можете получить бизнес-ссуду, вы можете получить личный бизнес-ссуду. Перед подачей заявки внимательно ознакомьтесь с ограничениями по кредиту, чтобы убедиться, что вы можете использовать свои средства для деловых нужд.

Я обеспечил ссуду залогом.Так почему моя заявка была отклонена?

Обеспечение кредита залогом не гарантирует одобрения. Кредитор может отклонить вашу заявку на получение бизнес-кредита по любому количеству причин, в том числе:

• Непоследовательный денежный поток. Чем стабильнее ваш поток доходов, тем лучше. Но для малых предприятий поддержание стабильного денежного потока может быть проблемой. Будьте в курсе просроченных счетов и используйте программное обеспечение для бухгалтерского учета, чтобы поддерживать порядок в своей документации.
• Долговая нагрузка. Если у вас есть долг у других кредиторов, потенциальный поставщик может рассматривать это как красный флаг. Консолидация долга может помочь, но вам может потребоваться погасить существующие займы, прежде чем искать дополнительные средства.
• Мало времени в делах. Если вы стартап, вам, вероятно, не хватает активов и денежных потоков, которые большинство кредиторов хотели бы видеть в заявке на финансирование. К счастью, многие бизнес-кредиторы специализируются на кредитовании новых предприятий, предоставляя вам варианты.

Итог

Кредиторы обычно хотят получить обеспечение, стоимость которого не меньше, чем вы планируете заимствовать.Но на размер залога, необходимого для получения ссуды, могут повлиять и другие факторы, в том числе возраст вашего бизнеса, кредитная история и финансовая устойчивость.

Сравните ваши варианты кредитования, чтобы найти лучший кредит, на который может претендовать ваш бизнес.

Часто задаваемые вопросы

• У меня есть стартап. Могу ли я подать заявление на получение бизнес-кредита под залог?

  Да, но пройти квалификацию может быть непросто. Некоторые кредиторы позволяют вам использовать свои личные активы для обеспечения бизнес-кредита, если у вашего бизнеса нет активов, которые можно предложить в качестве обеспечения.

  Хотя личные активы могут помочь обеспечить ваш бизнес-ссуду, имейте в виду, что в случае невыполнения обязательств по ссуде ваш кредитор может изъять их для погашения ссуды.

• Что произойдет, если я пропущу платеж по бизнес-кредиту?

  Это зависит от кредитора. Некоторые кредиторы готовы допустить просрочку платежа, в то время как другие могут считать ваш кредит просроченным после единственного пропущенного платежа.

  Внимательно прочтите мелкий шрифт вашего кредитного договора, чтобы узнать, как ваш кредитор поступает с пропущенными или просроченными платежами.

• Что произойдет, если мой бизнес-кредит перестанет действовать?

  В конечном итоге вы можете потерять любые активы, предоставленные в качестве залога. Когда по кредиту наступает дефолт, ваш кредитор может продать ваши активы, чтобы покрыть расходы по ссуде.

_{Изображение: Shutterstock}

.

Все о залоговых кредитах и ​​25+ активах, которые вы можете использовать для их обеспечения

Предоставление залога по ссуде может дать вам более выгодные ставки и условия или помочь вам получить квалификацию. Но вам нужно будет владеть чем-то, что кредитор принимает в качестве залога — чем вы рискуете, если не сможете вернуть его.

Залог — это то, чем вы владеете с денежной стоимостью, которую вы обязуетесь предоставить кредитору, если вы не можете вернуть ссуду вовремя. Это делает заемщика менее рискованным для кредитора — в любом случае он вернет свои деньги.

Когда вы изо всех сил пытаетесь найти ссуду на разумных условиях, обеспечение ее залогом может быть вариантом, который поможет вам найти более низкую годовую процентную ставку или большую сумму.

Узнайте, что вы можете использовать в качестве залога в зависимости от типа ссуды, которую вы берете.

Личные ссуды

• Личная недвижимость
• Собственный капитал
• Личные автомобили
• Зарплаты
• Денежные или сберегательные счета
• Инвестиционные счета
• Бумажные инвестиции
• Изобразительное искусство, ювелирные изделия или предметы коллекционирования

Автокредиты

• Автомобиль, который вы покупаете
• Личный транспорт, которым вы уже владеете
• Собственный капитал
• Инвестиционные счета
• Бумажные инвестиции
• Денежные или сберегательные счета

Бизнес-ссуды

• Общее удержание или удержание UCC
• Деловые или личные недвижимость
• Домашний капитал
• Коммерческая недвижимость, такая как машины или специализированное оборудование
• Коммерческое или личное транспортное средство
• Фермерские активы и продукты
• Дебиторская задолженность

• Запасы
• Природные резервы
• Страховые полисы
• I инвестиционные счета
• Бумажные инвестиции
• Сберегательные счета для предприятий
• Изобразительное искусство, ювелирные изделия или предметы коллекционирования

Залоговые ссуды также известны как обеспеченные ссуды.Они работают, используя то, что принадлежит заемщику, чтобы подтвердить свое обещание выплатить кредитору. Если заемщик не может погасить ссуду, кредитор может взять залог, чтобы компенсировать потерянные выплаты.

Как правило, размер займа зависит от стоимости обеспечения. Это часто связано с большим количеством документов, чем необеспеченный срочный заем, поскольку вам может потребоваться оценка вашего залога у эксперта или подача залога UCC.

Сколько стоит мой залог?

Размер вашего залога зависит от того, какой у вас залог.Определение стоимости вашего залога может быть столь же простым, как проверка баланса банковского счета, или столь же сложным, как экспертиза вашей семейной реликвии.

Перед тем, как получить оценку залога, спросите своего кредитора, какие процедуры обычно соблюдаются заемщиками в отношении этого типа залога. У них могут быть предложения или требования к тому, кто и как определяет стоимость залога.

Что такое LTV?

Отношение кредита к стоимости (LTV) — это сумма, которую вы имеете право взять в долг, деленную на стоимость вашего залога, обычно выраженную в процентах.LTV обычно колеблется от 50% до 90%, хотя можно найти LTV выше 100% по ссудам на конкретную покупку, например, по автокредиту.

Как это работает? Допустим, вы хотите взять ссуду, обеспеченную сберегательным счетом на 100 000 долларов с LTV 70%. В этом случае у вас будет право занять до 70 000 долларов.

Более подробное рассмотрение того, как работают обеспеченные займы по сравнению с необеспеченными займами

Рискованное обеспечение имеет более низкую LTV

Если у вас есть залог, стоимость которого может меняться со временем — например, инвестиционный счет или подержанный автомобиль — вы, вероятно, найдете более низкий LTV.Например, если вы выбираете ссуду на покупку автомобиля, вам обычно предлагают от 25% до 50% от стоимости автомобиля.

И если вы используете счет для торговли акциями в качестве залога, чтобы учесть волатильность инвестиций, кредитор может предложить вам только 50% стоимости акций, на случай, если они потеряют стоимость в течение срок вашего кредита.

Но когда дело доходит до займа под залог вашего дома, кредиторы обычно позволяют вам занимать 80% его стоимости. Чтобы рассчитать максимальную сумму займа, вычтите текущий остаток по кредиту из стоимости недвижимости, а затем умножьте эту цифру на 80%.

Персональные ссудодатели

Ссудодатели, финансирующие бизнес

Возможно, вы захотите рассмотреть возможность обеспечения ссуды залогом в следующих ситуациях:

• У вас нет хорошей кредитной истории. Обычно это означает около 670 баллов.
• У вас уже есть большой долг. Вам будет сложно найти личный заем с соотношением долга к доходу (DTI) выше 43%. Но даже если оно чуть меньше этого числа, возможно, вы не сможете претендовать на необеспеченное финансирование.
• Вы владеете ценным активом или активами. Залог — ключ к получению обеспеченного кредита. Владение домом, автомобилем — без каких-либо долгов — дает вам право на получение большей суммы кредита.
• Вы — индивидуальный предприниматель. Если ваш бизнес — шоу одного человека, у вас могут возникнуть проблемы с доказательством того, что вы имеете стабильный доход для кредитора.

Снижает риск для кредитора. Кредиторы, специализирующиеся на бизнес-ссудах, обычно нуждаются в каком-либо залоге, чтобы минимизировать риск привлечения вас в качестве заемщика.

Обеспечение по кредиту для бизнеса

Если ваш малый бизнес новый или еще не обосновался, у вас может не быть дохода, чтобы гарантировать кредитору, что вы в состоянии не отставать от потенциальных платежей. Обещание актива или собственности, например банковского счета, на сумму, равную стоимости кредита, снижает этот риск.

Вы можете узнать больше о том, какие типы залоговых кредиторов могут принимать от предприятий, прочитав наше руководство.

Ссуды, обеспеченные покупкой

Тот же принцип применяется к комплексным ссудам, таким как ссуды на покупку автомобилей, домов или даже на крупные личные покупки.Все такие ссуды могут требовать залога для обеспечения выплаты в той или иной форме. Иногда залогом является машина, дом или вещь, которую вы покупаете в кредит.

Плюсы

• Увеличивает шанс одобрения. Даже если у вас нет идеального кредитного рейтинга, у вас есть что-то достаточно ценное, чтобы выплатить сумму ссуды, если вы не сможете это сделать.
• Снижение процентных ставок. Если у вас отличный кредитный рейтинг, вы часто будете видеть премиальные ставки от кредиторов.Хотя у вас может быть не лучший результат, обеспечение безопасности может дать вам лучшую процентную ставку в результате снижения риска для кредитора.
• Больше места для маневра. Благодаря повышенным шансам на одобрение, более низким процентным ставкам и более длительным срокам вы часто можете получить условия, соответствующие вашему бюджету. Сокращение срока ссуды может привести к снижению общих затрат, в то время как продление может позволить вам получать меньшие ежемесячные платежи.

Минусы

• Повторное владение. Невыполнение обязательств по залоговой ссуде означает потерю любого залога. Ожерелье от вашей прабабушки, вашей машины или даже вашего дома можно забрать, если вы пообещали их кредитору.
• Перерасход. Безопасность обычно дает вам немного больше свободы действий. Однако это могло быть опасно. Если вы снимете больше денег, чем вам нужно, это может означать дополнительную выплату процентов.
• На более длительный срок. Более длительный период погашения может показаться большим преимуществом, если вы хотите снизить ежемесячные платежи.Однако это также означает выплату большего количества процентов в течение срока ссуды. Более высокая общая стоимость вашего кредита может не окупить более низких ежемесячных затрат.

Так же, как и в случае с необеспеченными личными ссудами, кредитор, у которого вы берете обеспеченный личный ссуду, сообщит о вашей истории платежей в три кредитных бюро: Experian, Equifax и TransUnion.

Если вы совершите просроченные платежи или невыполнение обязательств по кредиту, он останется в вашем кредитном отчете в течение семи лет с даты первоначального пропущенного платежа.Однако если залог, связанный с вашим обеспеченным личным займом, будет изъят или конфискован, это добавит еще больше негативных оценок вашей кредитной истории.

Не уверены, что хотите рисковать своим домом, машиной или бабушкиным серебром? Необеспеченные личные ссуды на самом деле более распространены, чем обеспеченные ссуды. Процесс подачи заявки почти такой же, за исключением того, что вам не нужно предпринимать дополнительных шагов, связанных с оценкой вашего залога или предоставлением доказательства права собственности.

Как правило, вы можете получить необеспеченный личный заем по конкурентоспособным ставкам, если у вас есть:

• Хороший или отличный кредит
• Стабильный доход от работы на полную ставку
• Низкий DTI

Есть множество вариантов, когда дело доходит до получение личного кредита с обеспечением или без него.Рассматривая обеспеченный заем, очень серьезно подумайте о своей способности погасить заем, прежде чем брать его. Невыполнение обязательств по обеспеченной ссуде означает больше, чем просто повреждение вашего кредитного рейтинга: вы можете потерять актив, который вы предоставили для обеспечения безопасности.

Изучите наши руководства по кредитам, чтобы узнать больше о том, как работают различные варианты.

• Если у меня плохой кредитный рейтинг, могу ли я получить обеспеченную ссуду?

  Может быть.Требования различаются в зависимости от кредитора, но вы можете получить обеспеченную ссуду с менее чем идеальным кредитом, если ваш актив соответствует критериям кредитора и вы можете доказать свою способность выплатить ссуду. В противном случае вы можете считать плохие кредитные личные ссуды.

• Для чего я могу использовать обеспеченный кредит?

  В случае ссуды для физических лиц вы обычно можете использовать ссуду для любых законных целей. Автокредиты обычно ограничиваются автомобилями или другими транспортными средствами для отдыха.Бизнес-ссуды обычно предназначены только для деловых целей.

• Что мне нужно, чтобы подать заявку на получение кредита?

  Разным кредиторам требуется разная информация и документация. Как правило, вам необходимо предоставить свою личную контактную информацию, номер социального страхования, дату рождения, информацию о банковском счете, а также информацию о занятости и доходе. Для получения бизнес-кредита вам также потребуется предоставить актуальную информацию о своем бизнесе.

.

Что такое обеспечение и нужно ли оно для бизнес-кредита?

Чтобы развивать свой бизнес, вы решили подать заявку на получение бизнес-кредита. Вы решили, сколько денег вам нужно и на что вы их потратите. Возможно, вы даже провели небольшое исследование кредиторов в вашем районе. Теперь пора разобраться в процессе подачи заявки.

Даже для самых опытных владельцев бизнеса получение бизнес-кредита может оказаться проблемой. Выбор правильной ссуды и исследование годовых и условий погашения может оказаться непростой задачей.Сбор необходимой документации и понимание требований к получению кредита может занять много времени. Помимо деловой и личной документации, к вашему кредиту будут предъявляться другие требования, включая обеспечение.

Если вы когда-либо брали ссуду, вы, вероятно, знакомы с обеспечением. Однако, если вы новичок в заимствовании, это кажется еще одним кусочком финансовой головоломки, которую нужно решить. К счастью, концепция обеспечения ссуд совсем не сложна. Читайте дальше, чтобы узнать больше о залоге, о том, что считается залогом и почему оно требуется для бизнес-кредитов.

Что такое залог?

Залог — это актив, который используется для обеспечения ссуды. Другими словами, залог — это нечто ценное, которое показывает кредитору, что вы готовы выплатить ссуду.

Кредиторы ссужают деньги предприятиям и потребителям, но это может быть большим риском. Несмотря на то, что у большинства людей и предприятий добрые намерения, иногда они попадают в тяжелые времена и оказываются неспособными выплатить кредит. В других случаях могут быть недобросовестные заемщики, которые вообще не планируют возвращать ссуду.Обеспечивая залог, кредитор может защитить себя.

Кредитор закладывает залог на залог, заложенный по ссуде. В случае дефолта заемщика кредитор имеет право наложить арест на имущество, которое затем может быть продано для погашения долга. Этот процесс гарантирует, что если заемщик перестанет платить по ссуде, кредитору все равно будут платить.

Залог не только дает кредитору преимущества. Предоставляя залог, владелец бизнеса может показать кредитору, что он не является заемщиком с высоким уровнем риска.Это может привести к снижению процентных ставок, что в конечном итоге приведет к более доступной ссуде. Обеспечение также может помочь открыть другие варианты финансирования для заемщиков, например, более высокие суммы ссуд или ссуд, на получение которых они в противном случае не имели бы права.

Могу ли я получить бизнес-ссуду без залога?

Необходимость обеспечения ссуды зависит от суммы ссуды, взятой ссуды, кредитоспособности заемщика и политики, установленной кредитором.Для ссуд в рассрочку на меньшую сумму конкретное обеспечение не требуется. Обеспечение обычно не требуется для бизнес-кредитов, таких как кредитные линии, кредитные карты и краткосрочные кредиты.

Однако важно отметить, что, хотя кредитор может не требовать конкретного залога, для большинства бизнес-кредитов обычно требуется личная гарантия. Это означает, что все владельцы (обычно те, кто владеет 20% или более долей в бизнесе) должны подписать и подтвердить, что они будут нести личную ответственность за ссуду.Личное имущество может быть арестовано для оплаты долга. Это также означает, что кредитор может при необходимости подать в суд, и любые взыскания, пропущенные платежи, просроченные платежи или невыполнения обязательств будут отображаться в личных кредитных отчетах владельцев.

Для некоторых бизнес-кредитов может потребоваться полное удержание. Полное удержание дает кредитору законное право наложить арест на все активы заемщика, если ссуда не выплачена.

Требования к залоговому обеспечению, общие залоговые права и личные гарантии будут установлены в вашем кредитном договоре, поэтому перед подписанием убедитесь, что вы понимаете политику обеспечения залога, установленную кредитором.

Что можно использовать в качестве залога для обеспечения ссуды?

Хотя у каждого кредитора будет своя собственная политика относительно того, какой тип залога может быть использован для обеспечения ссуды, в целом, в качестве залога может использоваться что-нибудь ценное.

Для бизнес-ссуды бизнес-активы, такие как оборудование, транспортные средства, здания и инвентарь, могут использоваться в качестве обеспечения. Дебиторская задолженность также может использоваться в качестве обеспечения. Любой коммерческий актив, имеющий ценность и который может быть продан кредитором для погашения ссуды при необходимости, может рассматриваться как обеспечение.

Как я упоминал выше, для многих бизнес-кредитов требуется личная гарантия, что означает, что личные активы, такие как автомобили, недвижимость или личные деньги, могут быть использованы для выплаты кредита в случае невыполнения обязательств.

В то время как некоторые ссуды могут потребовать от владельцев бизнеса залога определенного актива, другие кредиторы потребуют полного залога. Это дает кредитору право на все коммерческие активы заемщика, которые могут быть конфискованы для выплаты ссуды в случае дефолта заемщика.

Какой размер залога мне нужен для ссуды?

Сумма обеспечения, необходимого для получения бизнес-кредита, зависит от ряда факторов. Сумма кредита — это один из факторов, который необходимо учитывать. Ссуда ​​более высокой стоимости почти всегда требует залога. Многие кредиторы требуют ссуды, превышающие определенную сумму, для обеспечения коммерческой или личной недвижимостью. Для небольших сумм кредита может не потребоваться конкретное обеспечение, но они будут сопровождаться личной гарантией или общим требованием залога.

Владельцы бизнеса с низким кредитным рейтингом или без кредитной истории также могут иметь право на получение ссуды, обеспечив ее залогом.

Для разных типов ссуд также требуются разные виды обеспечения. Например, залогом для финансирования оборудования является само оборудование. С другой стороны, ссуда в рассрочку может потребовать от заемщика вложить определенные коммерческие активы или подписать личную гарантию.

Опять же, важно полностью понимать, какой залог требуется для ссуды, которую вы хотите получить.Все требования к залоговому обеспечению будут обсуждены вашим кредитором и включены в ваш договор.

Типы бизнес-ссуд, которые обычно требуют обеспечения

Как упоминалось ранее, для большинства бизнес-ссуд действительно требуется какая-либо форма обеспечения, будь то конкретное имущество или форма личной гарантии. Прежде чем приступить к процессу подачи заявки на ссуду, узнайте, какой тип обеспечения требуется в зависимости от типа бизнес-ссуды, на которую вы подаете заявку.

Банковские ссуды

Банковские ссуды очень распространены для владельцев бизнеса, поскольку эти ссуды могут использоваться практически для любых бизнес-целей и имеют чрезвычайно конкурентоспособные ставки и условия.

Требования к обеспечению для банковских кредитов различаются. Однако, по крайней мере, требуется личная гарантия или полное удержание. Однако для некоторых банковских ссуд от кредитора требуется конкретное обеспечение, особенно для более крупных сумм ссуд. Если требуется конкретное обеспечение, это может быть бизнес-активы, включая здания и оборудование, или, в некоторых случаях, личная недвижимость или активы.

Ссуды администрации малого бизнеса (SBA)

Ссуды администрации малого бизнеса — это ссуды, которые гарантированы SBA.Эти ссуды распределяются через посредников-кредиторов, включая банки, кредитные союзы, некоммерческие организации и сертифицированные девелоперские компании.

Все ссуды SBA требуют определенного залога, даже если это просто личная гарантия. Например, для ссуд SBA 7 (a) на сумму до 25 000 долларов не требуется конкретное обеспечение. С другой стороны, ссуды по Стандарту 7 (а) на сумму более 350 000 долларов США должны быть полностью обеспечены заемщиком. В качестве залога можно использовать бизнес-активы и в некоторых случаях личную недвижимость.Для кредитной программы SBA 504 залогом является актив, финансируемый за счет средств займа.

Даже когда конкретное обеспечение не требуется, наличие залога может потенциально помочь владельцам бизнеса лучше подходить для некоторых кредитных программ SBA.

Ссуды на коммерческую недвижимость

Ссуды на коммерческую недвижимость — это ссуды, которые используются для покупки земли или коммерческой недвижимости. Эти ссуды также могут использоваться для рефинансирования существующих ссуд на коммерческую недвижимость или для финансирования пристройки к существующим объектам.

Ссуды на коммерческую недвижимость схожи с ипотекой, когда дело касается залога. Вместо залога того, что уже находится в собственности, залогом выступает приобретаемая на ссуду недвижимость. Это означает, что если владелец бизнеса не выполняет свои обязательства по ссуде, земля или здание могут быть конфискованы кредитором и проданы для выплаты долга.

Ссуды на оборудование

Ссуды на оборудование используются для покупки нового оборудования, необходимого бизнесу для работы.Как правило, залогом данного вида кредита является приобретаемое на заемные средства оборудование. Если заемщик не выполняет свои обязательства, оборудование можно забрать и продать для погашения остатка кредита.

Ссуды на товарно-материальные запасы

Ссуды на товарно-материальные запасы — это вид финансирования, используемый для приобретения товарно-материальных запасов для продажи компании своим клиентам. Если предприятие не может продать товарные запасы и не может произвести платеж по ссуде, товарно-материальные запасы, приобретенные на средства ссуды, служат в качестве обеспечения.

Финансирование счетов-фактур

Финансирование счетов-фактур — это тип ссуды, который предоставляется для неоплаченных счетов-фактур. Факторинг счетов-фактур позволяет кредитору оплачивать бизнесу процент от счета-фактуры. Кредитор собирает платежи по счетам и после оплаты выплачивает компании оставшуюся часть суммы счета за вычетом процентов и сборов, взимаемых за услугу.

Дисконтирование счета-фактуры — еще один вид финансирования счета-фактуры. Бизнесу выплачивается единовременная сумма за неоплаченный счет, которая обычно составляет от 90% до 95% от общей суммы.Как только компания получает платеж от клиента, ссуда возвращается кредитору вместе с оставшимся процентом процентов и комиссий.

При обоих типах финансирования счета-фактуры неоплаченные счета-фактуры служат обеспечением.

Последние мысли

Перед тем, как подавать заявку на ссуду, убедитесь, что вы полностью понимаете необходимость залога. Это не только обеспечивает кредитору защиту, необходимую для уверенной ссуды предприятиям, но также может помочь вам получить ссуду.

Перед тем, как подписывать документы о ссуде, убедитесь, что вы полностью понимаете, что вы вкладываете в обеспечение, и проанализируйте свое личное финансовое положение, чтобы убедиться, что вы не застряли в неудачной сделке в будущем. Если нужно, поищите лучшие варианты ссуды. При правильном планировании, небольших знаниях и ответственном заимствовании предоставление залога для получения бизнес-кредита поможет вам получить деньги, которые вам нужны, только тогда, когда они вам понадобятся.

.Определение

, выбор активов и правила

Определение

То, что известно как «обеспечение», представляет собой набор активов в форме ценных бумаг или денежных средств, предоставленных должником в качестве обеспечения кредитору для хеджирования кредитного риска финансовых транзакций, согласованных между двумя сторонами. В случае неисполнения обязательств должником кредитор имеет право удержать активы, предоставленные в качестве обеспечения, для компенсации понесенных финансовых потерь.

Использование предоставления залога, или операций «залога», в последние годы постоянно развивается, и финансовый кризис 2007-2008 годов, конечно, привел к еще большему развитию.Реализация соглашений Базель 2, которые снижают требования к капиталу для операций, покрытых залогом, также способствует повышению интереса к этой практике. Таким образом, управление доступным обеспечением, которое может использоваться в качестве обеспечения долга, становится стратегическим вопросом для участников.

Напротив, организованные рынки и связанные с ними клиринговые палаты, концентрируя взаимные риски участников, позволяют снизить эти требования к обеспечению (даже если требуется какое-то обеспечение для содействия компенсации, это требует меньше, чем то, что было бы необходимо. для покрытия тех же объемов, о которых идет речь в двустороннем соглашении!).

Контексты использования

Двусторонние сделки

Передача обеспечения является обычной практикой на внебиржевых (внебиржевых) рынках. Наиболее известными сделками с обеспечением являются сделки репо или обратного выкупа, которые представляют собой ссуды наличными, обеспеченные ценными бумагами. Ссуды и займы ценными бумагами — это ссуды ценных бумаг, обеспеченные денежными средствами или ценными бумагами. На внебиржевом рынке деривативов (свопы, кредитные деривативы) обеспечение сделок залогом также получило широкое распространение.

Правила управления залогом затем обычно определяются в двустороннем соглашении (юридическом соглашении), подписываемом обеими сторонами до начала переговоров. В соглашении оговаривается ряд элементов, которые будут подробно описаны ниже: типы активов, переданных в качестве обеспечения, правила оценки этих активов, пороговые значения маржинальных требований, возможность повторного использования полученного обеспечения («переоформление залога») и т. Д.

Участие в клиринге

Организованные рынки ценных бумаг или деривативов обычно работают совместно с клиринговой палатой.Расчетная палата заменяет участников, становясь покупателем для всех продавцов и продавцом для всех покупателей (механизм новации). Таким образом, он принимает на себя риск контрагента вместо них. Чтобы застраховаться от этого риска, он будет запрашивать гарантийные депозиты, следовательно, залог, стоимость которого будет рассчитываться в соответствии с позициями, открытыми участником. Ежедневная переоценка этих позиций на основе рыночных цен приводит к маржинальным запросам.

Операции рефинансирования центрального банка

Коммерческие банки могут найти финансирование в центральном банке страны их проживания.В рамках Евросистемы, как и в большинстве стран, эти ссуды предоставляются только центральным банком под залог, предоставленный в качестве обеспечения. Такими гарантиями могут быть рыночные ценные бумаги — список ценных бумаг, подлежащих рефинансированию Евросистемой, регулярно обновляется и публикуется на веб-сайте ЕЦБ. Кредитные учреждения могут также предоставлять в качестве обеспечения кредитные требования к нефинансовым дебиторам (корпорациям), что примерно соответствует старой заброшенной практике «дисконтирования». Здесь также конкретные правила определяют правомочность таких мобилизованных требований.

Системы валовых расчетов в реальном времени (RTGS)

Платежные системы и системы валовых расчетов в реальном времени (ESES, TARGET2) обладают характеристикой, состоящей в том, что все транзакции либо рассчитываются немедленно и списываются со счетов участников, либо помещаются в режим ожидания. Эти системы обладают преимуществом безопасности: поскольку вменение происходит мгновенно и безотзывно, неопределенности в системах расчета нетто, которые откладывают вменение до конца дня, не существует. С другой стороны, для правильной работы эти системы требуют от участников наличия значительного запаса ликвидности.Эта маржа, или «покупательная способность», будет предоставлена ​​им посредством внутридневного кредита, опять же обеспеченного залогом.

В платформе ESES (Euroclear Settlement для Euronext Securities) механизм репо с автоматическим обеспечением («Pension Livrée Conservatoire», PLC) позволяет участникам, которые временно не имеют необходимой ликвидности на своем счете, продолжить расчеты по приобретению ценных бумаг. В TARGET2 механизм кредитной линии выполняет эту задачу.
Во Франции внутридневной кредит в обоих случаях предоставляется французским кредитным учреждениям Банком Франции.В ESES он гарантирован ценными бумагами, выбранными из того же списка, что и ценные бумаги, подлежащие рефинансированию. В TARGET2 он гарантирован тем же пулом обеспечения (ценные бумаги и кредитные требования), который покрывает операции рефинансирования (до общей суммы пула за вычетом суммы невыполненных операций рефинансирования).

Выбор активов, предлагаемых в обеспечение

Залогом могут быть ценные бумаги или денежные средства (частные требования, используемые в рамках рефинансирования кредитных учреждений Евросистемы, являются очень специфическим случаем, хотя широко используются в этом контексте).

В Соединенных Штатах также широко используются «гарантийные обязательства». Гарантия исполнения — это документ, выпущенный банком или страховой компанией для третьей стороны, в соответствии с которым учреждение обязуется покрыть долги последней в случае неудачи, обычно до максимальной суммы.

Когда дело доходит до оборотных ценных бумаг, их обычно выбирают из пула ценных бумаг с низким уровнем риска (государственные ценные бумаги или ценные бумаги эмитентов с рейтингом три-А).
рейтинговые агентства). Они также должны быть достаточно ликвидными, чтобы позволить кредитору в случае дефолта легко вернуть свой долг, продав их на рынке.Во избежание ненужных осложнений рекомендуется избегать использования ценных бумаг, срок погашения которых наступает или по которым выплачивается купон в течение срока действия хеджируемой транзакции. Также рекомендуется избегать использования обеспечения, рыночная стоимость которого тесно связана с оценкой покрываемого контракта (риск двойного дефолта).

Что касается наличных денег, то они обычно выплачиваются кредитором по рыночному курсу (EONIA в случае евро).

Различные способы передачи обеспечения

Залог может быть передан в полную собственность от должника к кредитору, несмотря на обязательство последнего вернуть такое же количество той же ценной бумаги или такую ​​же сумму денежных средств по истечении срока погашения долга.В этом случае кредитор может (в зависимости от ранее заключенного соглашения) повторно использовать это обеспечение в качестве обеспечения в других сделках. Если обеспечение получено в виде наличных денег, кредитор, очевидно, инвестирует его, поскольку в этом случае он обычно соглашается выплатить вознаграждение должнику.

Залог также может передаваться в залог. В этом случае поставленные ценные бумаги остаются собственностью должника, который может распоряжаться ими по своему усмотрению, даже если это означает привлечение вместо них другой ценной бумаги для обеспечения покрытия своего долга.Когда ценные бумаги дематериализованы, они регистрируются на счете финансовых инструментов, который сам является залогом в пользу кредитора.

Обеспечение может быть передано напрямую от должника кредитору, который является его хранителем, до наступления срока погашения долга.
Им также может управлять доверенная третья сторона. Это называется «трехстороннее обеспечение». Такая практика широко распространена на рынке репо, в данном случае она называется «трехстороннее репо». Действительно, задачи, связанные с управлением обеспечением, являются обузой, что объясняет, что некоторые учреждения предпочитают сокращать нагрузку на свои бэк-офисы, передав эту деятельность на аутсорсинг.

Правила управления

Схемы управления обеспечением

Обеспечение может быть связано с контрактом, то есть каждая сделка гарантирована индивидуально одной или несколькими линиями ценных бумаг. И наоборот, каждая строка ценных бумаг, переданных в качестве обеспечения, связана с одной транзакцией. Проблема этого метода управления заключается в его отсутствии гибкости, когда между обеими сторонами существует несколько незавершенных транзакций. Например, если должник предоставил одно и то же обеспечение дважды для двух разных операций и хочет вернуть свое обеспечение, то потребуются две замены обеспечения (по одной на транзакцию).

Залогом также можно управлять в пуле. В этом случае должник предоставляет кредитору набор активов, совокупная стоимость которых покрывает все невыполненные операции. Таким образом, замена залога проще.

Расчет экспозиции

Конечно, обязательства обеих сторон в двусторонних переговорах чаще всего являются взаимными, так что каждая сторона подвержена риску невыполнения обязательств другой стороной. В этом случае в соглашении должно быть указано, обеспечивают ли расчеты подверженности неттинг обязательств или нет.

• Если взаимозачеты разрешены, то только сторона, подверженность которой является отрицательной (ее обязательства превышают ее долги), должна предоставить обеспечение другой стороне в размере разницы. Эта практика распространена на внебиржевом рынке деривативов.
• Если взаимозачеты не разрешены, то каждая сторона должна предоставить другой стороне обеспечение в размере своей общей суммы риска. Очевидно, что этот второй метод требует большего залога. Это основная схема репо, при которой обеспечение остается связанным с сделкой ссуды наличными.
• Промежуточное решение состоит в том, чтобы систематически предоставлять обеспечение во время введения в действие каждого нового контракта и всегда возвращать его по истечении срока на сумму, равную рыночной стоимости контракта. В этом случае на нетто-основе производятся только ежедневные изменения контрактов и обеспечения посредством требования маржи.

Оценка обеспечения и сделок

Через регулярные промежутки времени, обычно каждый день, необходимо переоценивать запас обеспечения, а также объем контрактов (на внебиржевом рынке) или открытых позиций (на организованных рынках), которые предполагается покрыть обеспечением.

Открытые контракты оцениваются по их рыночной стоимости или MTM (Mark to Market). В зависимости от типа контракта оценка учитывает характеристики согласованной сделки (номинальная стоимость, ставка …), а также наблюдаемые рыночные цены. На оценку может повлиять маржа, обычно превышающая 100%, то есть стоимость контракта будет завышена, чтобы потребовать дополнительного обеспечения. Эта оценка определяет размер риска, иными словами, убыток, который может понести держатель контракта в случае дефолта контрагента.

Аналогичным образом залог оценивается по рыночной цене. На стоимость залога может повлиять скидка или стрижка, то есть она будет оцениваться по цене ниже ее теоретической рыночной стоимости, опять же для того, чтобы потребовать больше залога. Стрижка может зависеть от характера залога. Денежные средства будут иметь нулевую стрижку, потому что такое обеспечение является самым безопасным и легким в ликвидации в случае дефолта. В зависимости от характера эмитента размер «стрижки» по ценным бумагам будет варьироваться.

Маржа или скидка (стрижка), конечно, указываются в
юридическое соглашение, связывающее обе стороны. Оба механизма призваны предложить кредитору запас прочности, чтобы учесть возможные колебания стоимости обеспечения между двумя маржинальными требованиями. Они редко используются одновременно.

На внебиржевом рынке каждая сторона переоценивает все невыполненные сделки и объем предоставленного или полученного обеспечения, а затем обе стороны сравнивают свои результаты.Очевидно, что часто возникают разногласия, которые могут возникать из-за различий в выбранном источнике цен или из-за ошибок в количестве контрактов. Может потребоваться согласование открытых позиций обеих сторон. Эта обработка очень требовательна к техническим и человеческим ресурсам, следовательно, необходимо прибегать к услугам третьей стороны (трехстороннее репо).

На организованных рынках открытые позиции оцениваются клиринговой палатой для своих прямых участников. Широко используется метод SPAN (стандартный анализ портфеля), разработанный CME (Chicago Mercantile Exchange) и используемый многими клиринговыми палатами, включая LCH.Clearnet.

Что касается центральных банков, их операции рефинансирования и связанное с ними обеспечение, очевидно, переоцениваются самим центральным банком.

Залоговые депозиты и маржинальные требования

«Начальная маржа» — это гарантийный депозит, который определяет начальную сумму обеспечения, используемого для покрытия новой позиции. Можно определить порог: открытые позиции будут закрыты только после того, как их стоимость превысит этот порог.

Маржинальные требования обозначают поток обеспечения, обмениваемого при каждой переоценке акций.Опять же, чтобы избежать лишних затрат, устанавливается порог, ниже которого обмен не произойдет.

Замена залога

Должник может потребовать вернуть всю или часть ряда ценных бумаг, депонированных в качестве обеспечения. В этом случае ему придется заменить возвращенный залог другим равноценным активом.

Корпоративные действия

Как правило, рекомендуется избегать предоставления в качестве обеспечения ценной бумаги, которая может быть предметом
корпоративное действие (e.г. выплата дивидендов) во время депозита. Однако, если это произойдет, используется для возврата доходов от корпоративного действия первоначальному владельцу ценной бумаги.

.