Потребительский кредит под залог недвижимости

Потребительский кредит даст Вам возможность получить своевременно определенную сумму под залог недвижимости. На этой странице вы можете найти наш онлайн-калькулятор, который поможет вам рассчитать примерный ежемесячный платеж и определиться со сроком выплаты.

Главные плюсы, которые отличают нецелевой кредит под залог квартиры:

• возможность получить крупную сумму;
• привлекательная ставка – обычно на 1,5–3% ниже, чем в программах стандартного потребительского кредитования;
• возможность использовать деньги по своему усмотрению.

В большинстве случаев возможно получить нецелевой кредит под залог квартиры, таунхауса, апартаментов, коммерческой недвижимости. Таким образом, перечень объектов, которые допустимо предоставить в качестве залога, достаточно широк. При этом допускается оформить в залог имущество третьего лица с его согласия. Например, обеспечение по кредиту заемщика нередко соглашается предоставить кто-то из родственников.

Если вы владеете долей в имуществе, которое планируете предоставить в качестве обеспечения по своим долговым обязательствам, важно учитывать, что в залог может быть принято все помещение целиком. При этом для оформления потребуется согласие всех собственников.

Нецелевой кредит под залог квартиры позволяет использовать полученные средства на любые нужды. Такая программа кредитования подойдет в случаях, когда:

• есть желание приобрести недвижимость за рубежом, но оформление ипотеки в стране покупки невозможно или слишком трудоемко;
• вы планируете дорогостоящее обучение, которое позволит вывести карьеру на новый уровень доходов;
• предстоит дорогостоящее обследование или лечение, которое носит кратковременный характер и не требует длительной реабилитации;
• необходимы средства для начала или развития собственного дела и по каким-либо причинам программы кредитования для представителей бизнеса вам не подходят.

Оформляя нецелевой кредит под залог квартиры или иной недвижимости, надо учитывать, что кроме стандартных документов, подтверждающих личность заемщика и уровень его доходов, потребуется пакет документов по залоговой недвижимости. Их перечень определяется спецификой залогового объекта: жилое помещение или нежилое, заемщик является единоличным владельцем или имеет в собственности только долю, – также могут влиять другие аспекты.

У каждого заемщика своя уникальная жизненная ситуация и необходимость в кредите продиктована различными потребностями и задачами. Прежде чем оформить нецелевой кредит под залог квартиры, дома или иной недвижимости, мы рекомендуем проконсультироваться с кредитным менеджером. Специалист расскажет, на какую сумму кредита можно претендовать, какие документы потребуется оформить, ответит на интересующие вас вопросы по выбранной программе кредитования.

Кредит под залог недвижимости | Credit Agricole Bank 2021

Досрочное расторжение кредитного договора по инициативе клиента возможно исключительно путем полного досрочного погашения кредита и всех платежей, предусмотренных договором.

Право на отказ от кредитного договора в течение 14 календарных дней со дня его заключения не применяется, так как выполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается путем заключения нотариально удостоверенных договоров (сделок) (ч. 6 ст. 15 Закона Украины «О потребительском кредитовании»).

В случае невыполнения клиентом обязательств по кредитному договору банк вправе в определенных договором случаях требовать досрочного погашения платежей по кредиту (полного досрочного погашения кредита) и возмещения убытков, причиненных ему нарушением обязательства.

Банку запрещается требовать от клиента приобретения любых товаров или услуг от банка или родственного или связанного с ним лица как обязательное условие предоставления этих услуг (кроме предоставления пакета банковских услуг).

Банк не имеет права вносить изменения в заключенных с клиентами договоров в одностороннем порядке, если иное не установлено договором или законом.

Клиент имеет возможность отказаться от получения рекламных материалов средствами дистанционных каналов коммуникации.

Предупреждение о возможных последствиях для клиента в случае пользования банковской услугой:

1. Пеня в размере двойной учетной ставки Национального банка Украины, действовавшей в период, за который уплачивается пеня, но не более 15% от суммы просроченного платежа
2. Пеня в размере двойной учетной ставки Национального банка Украины, действовавшей в период, за который уплачивается пеня, но не более 15% от суммы просроченного платежа
3. Штраф за нарушение заемщиком условий целевого использования кредита — 25% от суммы средств, использованных не по целевому назначению.
4. Штраф за:
   • отсутствие договора обязательного страхования предмета ипотеки;
   • непредоставление полного пакета документов и / или незаключения необходимых договоров, требуются для выдачи кредита;
   • несоблюдение положений заключенных с банком договоров (кредитного, ипотечного)
   • получение кредитов в других финансовых учреждениях, предоставление поручительства, передачу имущества в залог / ипотеку без предварительного письменного согласования с банком;
   • неуведомление банка об изменении персональных данных, контактной информации, места жительства, места работы, должности и других обстоятельств, которые могут повлиять на выполнение обязательств по Договору;
   • непредоставление банка информации об имущественном состоянии и доходах в порядке и сроки, определенные кредитным договором;
   • отказ досрочно вернуть кредит в случаях, определенных кредитным договором — 1% от суммы выданного кредита за каждый случай нарушения.

Эксперты назвали риски потребкредитования под залог недвижимости | Новости | Известия

По данным аналитиков, 7% россиян подписывают кредитные договоры с банками, вообще не читая текст, а еще 10% подписывают даже те документы, содержание которых не понимают. Среди тех, кто обращается за займами к другим кредиторам, статистика, вероятно, еще более печальная. В результате из-за недостаточной бдительности граждане рискуют взять кредит на потребительские нужды у недобросовестных кредиторов, порой даже не осознавая, что деньги выдаются им под залог недвижимого имущества, предупреждает 19 января Федеральная нотариальная палата (ФНП).

В организации рассказали о собственном эксперименте. На улице проводили интервью и просили участников подписать согласие на использование полученного видео. Это согласие подписали все собеседники. В согласие тем временем был включен пункт об отчуждении недвижимости. Участники эксперимента данный пункт не увидели — либо вообще не читали подписываемый документ, либо читали его по диагонали. О том, что он есть, людям потом рассказали сами интервьюеры.

Выдача потребительских кредитов под залог недвижимого имущества — обычная схема, которую используют мошенники, отмечают в палате. Часто люди, получив финансовую помощь под проценты, лишаются жилья. Например, человеку нужны деньги, но в банк по какой-то причине он обратиться не может из-за плохой кредитной истории, отсутствия подтвержденного дохода. Нередко в таких случаях люди обращаются в различные сомнительные организации или к частным кредиторам. Человек подписывает бумаги, получает деньги, а дальше рискует стать бездомным.

«По идее, МФО не могут предоставлять потребительские займы под залог жилья, но ведь по факту кредит выдается не под залог квартиры — жертв «обрабатывают», чтобы они согласились подписать договор купли-продажи или дарения, якобы «временный», — отмечают в палате. — Иногда так работают и не микрофинансовые организации, а частные лица: именуют себя инвесторами, ищут жертв в интернете или через сарафанное радио. А дальше та же схема: выдают заем, приводят в МФЦ. У жертв подозрений не возникает. Люди думают, что раз кредиторы идут в МФЦ, значит, бояться нечего: всё официально. Но правда в том, что сотрудники МФЦ не могут и не обязаны общаться со сторонами договора, проверять, понимают ли они его суть и не введены ли в заблуждение. Они просто принимают пакет документов. Именно этим аферисты и пользуются».

Факторы риска при заключении сделок с подобными кредиторами — это невнимательность того, кто берет кредит, и простая письменная форма договора по отчуждению жилья, отмечают в ФНП. В большинстве случаев жертв таких историй могло бы уберечь от беды своевременное обращение к нотариусу: при нотариальной форме договора такие махинации невозможны, и даже если нотариус допустит подобное, то в силу закона полностью возместит ущерб гражданину.

25 декабря сообщалось, что Общественная палата (ОП) РФ подготовила рекомендации для Федерального собрания и правительства РФ, цель которых — повышение безопасности сделок с недвижимостью. Поводом стало то, что количество дел о мошенничестве в сфере недвижимости ежегодно растет примерно на 8% во многом по причине существования простой письменной формы сделок с жильем, которая не гарантирует правовой защиты граждан.

В своих рекомендациях для Федерального собрания РФ, правительства и органов исполнительной власти ОП отметила, что повышение уровня правовой защищенности граждан при совершении сделок с жилой недвижимостью возможно путем установления обязательной нотариальной формы таких сделок, которая позволяет сторонам получить гарантии легитимности сделок по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми в простой письменной форме.

Кредит на приобретение недвижимости под залог приобретаемой недвижимости (ипотека в силу закона) | ИКБР Яринтербанк

Кредит на приобретение недвижимости под залог приобретаемой недвижимости (ипотека в силу закона) | ИКБР Яринтербанк | Коммерческий банк в Ярославле

Главная / Частным лицам / Кредиты / Кредит под залог недвижимости

Документы по теме:

Дополнительная информация:

Дополнительный офис «РОЗНИЧНЫЕ УСЛУГИ»

+7 (4852) 50-06-40
+7 (4852) 50-06-35

Дополнительный офис «РЫБИНСКИЙ»

+7 (4855) 40-40-65

+7 (4852) 50-06-58

+7 (4855) 40-40-65

+7 (800) 200-45-75

Интернет-банкинг
для юридических лиц
Интернет Банк-Клиент
Фактура.ру для ЮЛ
Яринтербанк-Онлайн
для физических лиц

Курс валют

Яринтербанк   
Банк России

Курс валют

Яринтербанк — Рыбинск

Коммерческий Банк ОТКРЫТИЕ запускает программы кредитования под залог недвижимости | Новости

16 сентября 2010 КБ ОТКРЫТИЕ объявляет о запуске программ кредитования под залог недвижимости, находящейся в собственности заемщика, а также кредитования под залог приобретаемой недвижимости. Программы кредитования разработаны таким образом, что позволяют охватить широкий сегмент потребителей и предлагают обширный спектр возможностей кредитования. Банк предлагает физическим лицам возможность получить наличные денежные средства на приобретение недвижимости, а также на любые цели: покупка недвижимости, ремонт, строительство и тп, при этом в случае предоставлении документов, подтверждающих приобретение жилой недвижимости, условия кредитования становятся еще более привлекательными. Кроме того, новые программы кредитования могут быть интересны физическим лицам, являющимися индивидуальными предпринимателями или участниками (акционерами) юридических лиц, нуждающимися в дополнительных денежных средствах на развитие бизнеса и имеющим в собственности  недвижимость.

«Кредитование под залог недвижимости для нас новый, но в то же время логичный и хорошо подготовленный шаг. Мы постарались предоставить максимально открытые и доступные программы. Помимо кредитования под залог приобретаемой недвижимости-классической ипотеки, мы предлагаем еще и ряд программ кредитования на любые цели под залог недвижимости, находящейся в собственности заемщика», — подчеркнул первый заместитель председателя правления КБ ОТКРЫТИЕ Игорь Дуда.

Для получения кредита клиенту требуется оформить заявку и предоставить необходимый пакет документов. Срок рассмотрения заявки – 5 рабочих дней, срок действия кредитного решения: 3 месяца.

Заявку можно заполнить в любом отделении Банка или по телефону круглосуточного центра телефонного обслуживания +7 (495) 787-787-7 или 8-800-700-787-7 (звонок по России бесплатный).

Более подробная информация на сайте КБ ОТКРЫТИЕ.

Кредит под залог «Универсальный» в банке «Клюква»

Фамилия Имя Отчество _*

Телефон _*

Дата рождения _*

Пермь
Березники
Соликамск
Чайковский
Полазна
Губаха
Москва
Город обслуживания _*

ДО «Строгановский», г. Пермь, ул. Ленина,72а
ДО «На Сибирской», г. Пермь, ул. Сибирская, 52
ДО «Олимпия», г. Пермь, ул. Мира, 41
ДО «На Яблочкова», г. Пермь, ул. Яблочкова, 48/2
ДО «Закамский», г. Пермь, ул. Маршала Рыбалко, 101
ДО «Березниковский», г. Березники, ул. Пятилетки, 48
ДО «Парковый», г. Березники, пр. Советский, 28
ДО «На Торговой», г. Березники, ул. Парижской Коммуны,54
ДО «Верхнекамский», г. Березники, ул. Пятилетки, 85Б
ДО «Боровский», г. Соликамск, ул. Строителей, 10
ДО «Соликамский», г. Соликамск, 20 лет Победы, 173 В
ДО «Чайковский», г. Чайковский, ул. Ленина 36/2, стр.2
ДО «Полазненский», пос. Полазна, ул. Нефтяников, 7А
ДО «Губахинский», г. Губаха, ул. Ленина, 41
ККО «Московский», г. Москва, ул. Овчинниковская набережная,20 стр.1
Офис обслуживания

_* — поля, обязательные для заполнения

кредит под залог недвижимости или авто

Какие требования предъявляются к компании-заемщику?

Компания должна существовать не менее года.
Отсутствие задолженностей в бюджет или внебюджетные фонды
У компании есть опыт осуществления государственных и муниципальных контрактов.

На какой срок выдается кредит?

Кредит выдается на весь срок, необходимый для участия в электронном аукционе

Как долго рассматривается заявка на кредит?

В течение двух часов мы дадим ответ о возможности получения займа.

Как быстро перечисляются денежные средства?

На площадку средства поступают в течение одного часа. Мы переводим денежные средства оператору не ранее, чем за 2 дня до окончания приема заявок. В случае переноса аукциона, перевод может «зависнуть» на площадке, если деньги были перечислены в более ранние сроки.

Как подается заявка на тендерный кредит?

Вы можете связаться с нашими менеджерами по бесплатному телефону или же оставить заявку на сайте компании.

Как происходит выдача кредита на обеспечение заявки?

После получения документов мы в течение двух часов примем решение о предоставлении займа. В случае положительного решения происходит обмен сканами подписанных документов и Вы производите оплату.
В течение часа после получения нами оплаты, мы перечисляем средства для участия в ЭТП при помощи механизма ЭТП. У каждой ЭТП есть собственная процедура, и она отличается от других площадок. По всем интересующим вопросам наши менеджеры пришлют инструкцию и подробно проконсультируют.

Если мы вносим повторную заявку на кредит, нужны ли те же документы?

Нет, только номер нового аукциона.

Какие показатели учитываются при одобрении займа?

В первую очередь, возможности компании обеспечить займ в случае выигрыша аукциона. Компания должна быть прибыльной, то есть валюта баланса и квартальная выручка должны превышать издержки компании

Какие документы нужны для рассмотрения заявки на кредитование?

Нужен номер аукциона, в котором планируется принять участие и бухгалтерская отчетность (или же книга расходов/доходов для УСН) за весь последний год и за прошедшие кварталы.

Какова процедура возвращения займа и вывода денежных средств с электронных торговых площадок?

По окончании аукциона, денежные средства автоматически возвращаются при помощи механизма ЭТП. Каждая площадка имеет собственные установленные правила возвращения денежных средств. Мы пришлем подробную инструкцию по всем площадкам и наши менеджеры окажут консультативную помощь.

Можете ли вы предоставить список площадок, с которыми работаете?

Мы работаем с шестью основными площадками: Сбербанк АСТ, РТС-Тендер, РосЭлторг, ММВБ, ЗаказРФ, ЭТП РФ.

Опишите процесс получения денежных средств при оформлении заявки?

У разных площадок свои особенности предоставления кредита. У Сбербанка-АСТ после создания отложенной заявки, подтверждения возвращения денежных средств, компания ТК-Тендер в личном кабинете Сбербанк-АСТ получает уведомление, после чего транш отправляется на ваш лицевой счет. При поступлении обеспечения заявка блокируется.
Росэлторг осуществляет перевод денежных средств после получения клиентом договора-оферты. ТК-Тендер перечисляет кредит в необходимом размере на лицевой счет клиента. Внимательно указывайте номер лицевого счета в заявке.

Можно ли получить тендерный кредит непосредственно в день обращения?

Да это возможно. Для постоянных клиентов есть приоритет в скорости выдачи кредита. Новый клиент тоже может получить заем в день обращения, если предоставит все необходимые документы, оперативно их подпишет и оплатит процент за выдачу.

Можете ли вы предоставить список площадок, с которыми работаете?

Мы имеем аккредитацию на Сбербанк АСТ, РТС-Тендер, РосЭлторг, ММВБ, ЗаказРФ, ЭТП РФ, Фабрикант.

Как можно подать заявку на тендерный кредит?

Можно воспользоваться формой обратной связи или написать на почтовый ящик [email protected] или позвонить по телефону. Также работают популярные месенджеры: WhatsApp и Viber. В письмо вложите сканы документов ИНН/КПП, ОГРН, выписку ЕГРЮЛ, протокол о назначении генерального директора, номер извещения аукциона, на который требуется предоставление кредита. Через час после подачи документов с вами свяжется наш сотрудник и сообщит о принятом решении/

ссуд на недвижимость: получите одобрение в 10 шагов

Основные выводы

Первый шаг в покупке дома своей мечты — это узнать о плюсах и минусах ссуд на недвижимость.

Кредит на недвижимость, который также называется ипотекой, обычно используется покупателями жилья для финансирования недвижимости. После утверждения заемщики подписывают юридический документ (известный как закладная), в котором обещают выплатить ссуду с процентами и другими расходами в течение определенного периода времени.Кредит на недвижимость, как правило, является одним из наименее дорогих способов финансирования дома. Тем не менее, это также может быть одним из самых устрашающих процессов, которые предпринимает начинающий покупатель жилья.

Даже при поиске ссуды для инвестиций в недвижимость очень важно понимать важность подготовки. Процесс подачи заявки (и получения одобрения) на получение ипотечной ссуды может быть как трудоемким, так и сложным, поскольку для его завершения требуется огромное количество времени, документов и терпения. Однако есть несколько предварительных задач, которые могут сделать покупатели жилья, чтобы сделать процесс более гладким.Прочтите наше руководство ниже, чтобы узнать, как получить ссуду на недвижимость сегодня.

[Хотите узнать, как профинансировать вашу первую инвестиционную сделку? Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на нашем БЕСПЛАТНОМ онлайн-курсе по недвижимости, где вы можете узнать, как начать инвестировать в недвижимость, даже с ограниченными средствами. ]

Что такое кредит на недвижимость

Кредит на недвижимость — это финансирование, используемое для покупки недвижимости, и есть несколько типов, доступных как начинающим домовладельцам, так и инвесторам в недвижимость.Для каждого типа ссуды предусмотрены разные требования к утверждению, процентные ставки и условия. Крайне важно изучить доступные вам варианты, прежде чем выбрать один из них. Обратите внимание на условия каждого типа кредита, чтобы выбрать наиболее подходящий для вашей ситуации. Хотя ссуды на недвижимость чаще всего относятся к традиционной ипотеке, на самом деле существует несколько способов финансирования недвижимости.

Коммерческие и жилищные ссуды

Доступны разные ссуды в зависимости от того, является ли недвижимость жилой или коммерческой.Вообще говоря, коммерческие ссуды выдаются на гораздо более высокие суммы, чем жилищные ссуды. От инвесторов обычно требуется низкое соотношение суммы кредита к стоимости, часто в диапазоне от 60 до 80 процентов. Что касается жилой недвижимости, заемщики могут иметь гораздо более высокий LTV в зависимости от кредитора. Коммерческие ссуды выдаются на более короткие сроки, чем жилищные; коммерческие ссуды длятся от пяти до 20 лет, а жилищные ссуды — на 30 лет. Процентные ставки также, как правило, выше по коммерческим займам, хотя они могут варьироваться от кредитора к кредитору.Не забывайте отмечать эти различия, когда думаете об инвестировании в разные типы недвижимости.

Инвестиционные ссуды в сфере недвижимости

Инвестиционная ссуда в недвижимость относится к финансированию, используемому для покупки инвестиционной собственности, а не основного места жительства. Хотя есть несколько кредитов, которые нельзя применить к инвестиционной собственности, инвесторы имеют доступ ко многим вариантам финансирования. Кроме того, у инвесторов может быть больше свободы выбора вариантов с более высокими процентными ставками или более короткими сроками ссуды, в зависимости от результатов конкретной сделки.Вот несколько типов инвестиционных кредитов в недвижимость, на которые стоит обратить внимание:

• Традиционные ссуды: Традиционные ссуды или ипотека предоставляются банками и другими кредитными учреждениями. Эти ссуды обычно имеют стандарты утверждения, основанные на вашей личной финансовой истории, и они часто не учитывают будущий доход от аренды. При использовании традиционных займов инвесторы должны заложить 20% -ную скидку на недвижимость (или оплатить частную ипотечную страховку).

• Private Money: Этот тип кредита относится к инвесторам, ссужающим капитал другим инвесторам.Стимул для предоставления ссуды частным лицам состоит в том, чтобы зарабатывать деньги за счет процентов по мере их выплаты. Такая установка распространена среди инвесторов в недвижимость, потому что сроки утверждения часто быстрее (а в некоторых случаях более упрощены), чем другие варианты финансирования.

• Существующий собственный капитал: Другой вариант, доступный инвесторам, — это использовать свой существующий собственный капитал. Это может быть сделано через ссуду под залог собственного капитала, кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC) или рефинансирование с выплатой наличных средств.Каждый из этих трех вариантов имеет несколько разные требования к утверждению и условия займа, но по сути они работают одинаково. Инвесторы, использующие эти типы ссуд, по сути, могут использовать свой существующий капитал для покупки другой собственности.

• Соответствующие инвестиционные ссуды: Существуют также варианты финансирования, доступные инвесторам, которые соответствуют определенным требованиям или желают приобрести недвижимость в определенных областях. Эти типы ссуд включают ссуду VA, ссуду USDA, ссуды 203k и другие.Хотя эти варианты доступны не всем, на них, безусловно, стоит обратить внимание, поскольку они могут предложить несколько выгодных условий ссуды. Чтобы узнать больше о квалификационных инвестиционных кредитах, обязательно прочтите эту статью.

Кредиты на недвижимость в твердом состоянии

Ссуды под залог недвижимости — хороший вариант для инвесторов, надеющихся получить доступ к финансированию без длительного процесса утверждения. В отличие от традиционной ссуды на недвижимость, ссуды в твердых деньгах обеспечиваются залогом (а не платежеспособностью заемщика).Это означает, что если заемщик не сможет выплатить ссуду, кредитор продаст актив — в данном случае недвижимость. Ссуды под твердые деньги имеют высокие процентные ставки и обычно длятся от одного до пяти лет. Однако они остаются привлекательным вариантом для инвесторов в недвижимость, надеющихся получить краткосрочные ссуды на недвижимость.

Краудфандинг ссуд на недвижимость

Краудфандинговые займы на недвижимость позволяют инвесторам финансировать сделки, используя меньшие взносы от нескольких потенциальных кредиторов.Транзакции краудфандинга обычно выполняются онлайн и могут быть выполнены с использованием нескольких платформ социальных сетей. Привлечение краудфандинга к сделке заключается в том, что она позволяет инвесторам в недвижимость расширять свою сеть, а также использовать нетрадиционный вариант финансирования. Краудфандинговые кредиты на недвижимость также позволяют инвесторам продвигать свой бизнес, поскольку они продвигают успех данных сделок. Если вы хотите узнать больше о краудфандинге в сфере недвижимости, обязательно ознакомьтесь с этой инфографикой.

Мостовые займы на недвижимость

Промежуточные ссуды, также известные как временное финансирование, представляют собой варианты временного финансирования, обеспеченные существующей собственностью инвестора.Их можно использовать для покупки новой недвижимости до того, как будет продана предыдущая. Такая установка позволяет инвесторам или покупателям жилья «преодолевать» разрыв от одной собственности к другой, не беспокоясь о одновременной продаже и покупке. У промежуточных ссуд есть несколько недостатков, в частности, они могут быть более дорогими, чем использование других вариантов ссуд. Заемщики также будут нести ответственность за выплаты по существующей ипотеке или ссуде в дополнение к промежуточной ссуде.

Как получить право на получение ссуды на недвижимость за 10 шагов

Дорога к домовладению начинается с финансирования, так как оно будет определять все, от вашего бюджета до сроков, когда дело доходит до покупки дома.К счастью, есть несколько шагов, которые начинающие домовладельцы могут предпринять заранее, чтобы начать этот процесс. Прочтите следующие шаги, чтобы узнать, как получить право на ссуду на недвижимость:

1. Проверьте свой кредит

Первый шаг к получению ссуды на недвижимость начинается с проверки вашей кредитной истории. Процесс включает в себя получение вашего кредитного отчета, чтобы оценить, где находится ваш кредитный рейтинг, поскольку это трехзначное число является необходимым ингредиентом для заимствования денег у традиционного кредитора.

«Кредитные рейтинги являются важным компонентом процесса покупки дома, влияя на все, от размера ипотечного платежа до процентной ставки по жилищному кредиту», — сказал старший вице-президент TransUnion Кен Чаплин.«Люди с субстандартным кредитом могут столкнуться с финансовыми препятствиями на пути к приобретению жилья, из-за чего дом их мечты станет реальностью».

Некоторые модели кредитного скоринга имеют свои собственные системы оценки. FICO, наиболее распространенная модель оценки, будет анализировать кредитный рейтинг в баллах с диапазоном кредитных оценок: плохой кредит (300-600), плохой кредит (600-649), удовлетворительный кредит (650-699), хороший кредит ( 700-749), отличная оценка (750-850). Расчет кредитного рейтинга обычно состоит из пяти основных факторов:

• История платежей = 35 процентов

• Непогашенный остаток = 30 процентов

• Длина кредитной истории = 15 процентов

• Типы счетов = 10 процентов

• Кредитные запросы = 10 процентов

Низкий кредитный рейтинг не лишает вас возможности автоматически получить ипотечный кредит или сделку с недвижимостью, но он повлияет на несколько ключевых факторов вашего кредита, включая размер, ставку по ипотеке и доступ к определенным программам кредитования.Качественный кредитный рейтинг — отличный актив для покупателей жилья, и они могут постоянно работать над его улучшением.

2. Провести кредитный аудит

После того, как вы составили отчет о кредитных операциях и подтвердили свой кредитный рейтинг, пора приступить к проверке кредитоспособности. По сути, этот процесс сводится к тому, чтобы выделить в ваш кредитный отчет маркер, чтобы обозначить, что вы сделали правильно, где вы ошиблись, и отметить, как вы можете улучшить. Этот шаг обычно выполняется на начальных этапах подачи заявки на получение жилищного кредита, поскольку для внесения необходимых изменений иногда могут потребоваться недели, месяцы и даже годы.

3. Оспаривайте неточности, просроченные платежи и отрицательную информацию

Теперь пришло время бороться с неточностями в вашем кредитном отчете. Поскольку отрицательная информация может отрицательно повлиять на ваши шансы получить ссуду на недвижимость, очень важно, чтобы покупатели жилья не только просматривали свой кредитный отчет, но и проверяли и проверяли все правильно.

Покупателям жилья, желающим оспорить неточности, рекомендуется обращаться как в кредитное бюро, так и в компанию, предоставившую информацию в бюро.В соответствии с Законом о честной кредитной отчетности эти две организации несут ответственность за исправление неточной или неполной информации в вашем кредитном отчете. В большинстве случаев это можно сделать в два этапа:

• Шаг первый: Свяжитесь с кредитным бюро и сообщите им информацию, которую вы считаете неверной. Наряду с указанием вашего полного имени и адреса это должно включать идентификацию каждого элемента в вашем кредитном отчете, который вы оспариваете, объяснение, почему вы оспариваете информацию, и запрос на исправление.Это также должно включать копии любой информации, относящейся к вашему спору.

• Шаг второй: Свяжитесь с соответствующими кредиторами и объясните, что вы оспариваете информацию, которую они предоставили бюро. Это также включает отправку копий документов, подтверждающих вашу позицию.

4. Погасить долг

Еще одним элементом получения ссуды на недвижимость является отношение долга к доходу. Кредиторы будут сравнивать, сколько вы зарабатываете, с тем, сколько вы тратите, чтобы определить, сколько вы можете себе позволить.В большинстве случаев кредиторы не одобряют покупателя жилья, если его долг превышает 36 процентов их дохода, при этом некоторые кредиторы требуют более строгих соотношений долга к доходу. Кредиторы обычно ищут два типа отношения долга к доходу:

• Коэффициент начального финансирования: Это относится к расходам на жилье, включая процент дохода, который идет на расходы.

• Коэффициент Back-End: Этот коэффициент показывает, сколько дохода потенциального покупателя жилья идет на долги, такие как счета по кредитным картам, оплата автомобиля, алименты, студенческие ссуды и другие долги.

При подготовке к подаче заявления на ссуду на недвижимость лучшее, что может сделать покупатель жилья, — это уменьшить сумму своей задолженности. Уменьшение остатков на кредитных картах или других финансовых обязательств поможет снизить процент вашего дохода, который идет на ежемесячную выплату долга. По сути, это поможет высвободить кредит, в том числе сумму денег, которую вы можете занять.

5. Определите, что вы можете себе позволить

Распространенная ошибка покупателей жилья на начальных этапах — поиск дома, который они хотят, а не того, что они могут с комфортом себе позволить.Хотя у кредиторов есть инструкции по кредитованию, определяющие сумму, которую вы можете занять, также важно, чтобы покупка дома имела финансовый смысл для вас и вашей семьи. Тем не менее, потенциальные покупатели жилья должны учитывать как свои текущие (и будущие) финансы, когда приступают к работе. В некоторых случаях аренда может быть лучшим вариантом по сравнению с покупкой, поэтому важно сравнить затраты на аренду и покупку, чтобы лучше понять, где вы находитесь.

6. Соберите историю работы

Опыт работы — еще один важный фактор при получении ссуды на недвижимость.Вообще говоря, кредиторы хотят, чтобы покупатели жилья имели опыт работы в компании не менее двух лет, но это не обязательно. Кредиторы будут учитывать несколько факторов, в том числе учились ли вы в школе, проходили военную службу или поменяли профессию.

Цель сбора истории работы — убедиться, что у вас есть надежный источник поступающих денег. Кредиторы, по сути, определяют ваш уровень риска, включая то, есть ли у вас возможность производить ежемесячные платежи.

7. Соберите информацию о доходах

Как и в случае с историей работы, еще одним компонентом получения ссуды на недвижимость является проверка вашего дохода.Покупатели жилья должны собрать информацию о своем доходе, включая квитанции о заработной плате, налоговые декларации, банковские выписки, брокерские отчеты, трудовые контракты и другую документацию, чтобы подтвердить свой источник дохода. Этот шаг имеет решающее значение для определения суммы, которую вы можете себе позволить, и подтверждения того, что вы можете вносить ежемесячные платежи.

8. Авансовый платеж

Следующим шагом в подаче заявки на ссуду на недвижимость является первоначальный взнос. Сумма, которую платит покупатель жилья — от трех до 20 процентов от цены дома — будет зависеть от сочетания факторов, включая кредит и финансирование.Отношение кредита к стоимости (LTV) — еще один аспект, на который обращают внимание кредиторы. Этот коэффициент, который сравнивает стоимость дома со стоимостью ссуды, используется кредиторами для оценки суммы подверженного риску, на который они берут ипотеку. Например, низкий коэффициент LTV приведет к увеличению ежемесячных выплат по ипотеке, поскольку у вас будет меньше долевой собственности в вашем доме.

Помимо первоначального взноса, покупателям жилья также потребуются дополнительные средства для оплаты расходов по закрытию и других обязательств в процессе покупки дома.Кроме того, важно, чтобы потенциальные покупатели жилья избегали открытия каких-либо новых кредитных линий во время этого процесса, поскольку это может повлиять на ваши шансы на получение одобрения.

9. Сравните кредиторов

Предпоследний шаг в получении ссуды на недвижимость сводится к простому сравнению ваших вариантов. Независимо от того, связано ли это с поиском кредиторов или опросом друзей и семьи, вы должны найти время, чтобы изучить свой выбор, поскольку каждый кредитор будет обрабатывать разные типы ссуд. Помните, что не все кредиторы предлагают одинаковые ссуды, поэтому домовладельцы должны проявлять должную осмотрительность при покупке дома, особенно при поиске кредитора.

10. Получите предварительное одобрение, а не предварительную квалификацию

Последний шаг к получению кредита на недвижимость — это предварительное одобрение. Этот процесс отличается от предварительного отбора, который не требует доступа к вашей финансовой информации. Предварительное одобрение позволяет кредиторам использовать ваш кредит и проверять ваши финансы. Его важные потенциальные покупатели недвижимости понимают разницу между предварительным одобрением и предварительной квалификацией, так как один из них предоставит гораздо более точную оценку вашей потенциальной суммы кредита.Потратив время на встречу с кредиторами и рассмотрение своих личных финансов, вы можете повысить свои шансы на получение дома своей мечты (или инвестиционной собственности).

Сводка

Путь к получению кредитов на недвижимость — непростая задача. Тем не менее, вооружившись необходимой информацией и знаниями, а также заранее подготовив документацию, вы поможете потенциальным покупателям домовладения. Обратите внимание на различные доступные вам варианты, а затем выполните указанные выше действия.Если сейчас это кажется пугающим, не волнуйтесь: с каждой сделкой, которую вы заключаете, процесс будет становиться проще.

Какой совет номер один для получения ссуды на недвижимость? Оставьте комментарий со своим лучшим советом ниже.

Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск средств для своих сделок с недвижимостью. Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также наиболее прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Структурированное финансирование недвижимости: основы транширования долга в сфере недвижимости | Insights

Поскольку коронавирусная болезнь 2019 года (COVID-19) продолжает влиять на отрасль недвижимости, инвесторам рекомендуется повторно ознакомиться с основными структурами транша долга в сфере недвижимости.

Учитывая повышенную вероятность судебных разбирательств и потерь права выкупа, ожидаемых после COVID-19, инвесторам важно понимать взаимодействие нескольких кредиторов, реализующих разные права в различных финансовых структурах.

Долговым фондам в сфере недвижимости, стремящимся использовать избыточный капитал в эти нестабильные времена, рекомендуется иметь представление об основных методах, которые кредиторы используют для сокращения и списания проблемных долгов по недвижимости.

Транширование ипотечного кредита

Pari passu участие в кредите

Кредит pari passu — это кредит, в котором участники в равной степени разделяют как положительную, так и отрицательную сторону ипотечной ссуды.Ипотечный заем делится на несколько траншей либо путем выпуска двух или более облигаций, либо путем создания нескольких долей участия.

Причины использования структуры с несколькими нотами включают желание заключить прямой договор с ипотечным заемщиком для снижения определенных рисков банкротства и классифицировать участие как «долг» для целей регулирования и бухгалтерского учета.

Все платежи по ипотечному кредиту (после оплаты определенных расходов) распределяются между участниками пропорционально в соответствии с их долей владения.

Права кредиторов в этих структурах регулируются либо соглашением об участии (в случае участия), либо соглашением о совместном кредитовании (в случае нот).

А / Б структуры

Ипотечный кредит делится на старшую и младшую части. Старшая часть подтверждается либо нотами А, либо участием, а младшая часть подтверждается либо нотами Б, либо участием Б. Для целей данного обсуждения держатель облигации A или участия A называется «старшим кредитором», а держатель облигации B или участия B называется «младшим кредитором».”

До дефолта все платежи по ипотечной ссуде (после оплаты определенных расходов) обычно выплачиваются в следующем порядке очередности: (i) старшему кредитору в счет текущих процентов, (ii) старшему кредитору кредитору из-за его пропорциональной части основной суммы, (iii) младшему кредитору из-за текущих процентов и (iv) младшему кредитору из-за его пропорциональной части основной суммы. Все остальные суммы затем разделяются по принципу старшего / подчиненного.

После неисполнения обязательств все суммы, полученные по ипотечной ссуде или от ликвидации обеспечения (за вычетом определенных расходов), сначала выплачиваются старшему кредитору до тех пор, пока он не будет полностью погашен, прежде чем младший кредитор получит право на получение любых платежей.

Все транши ипотечной ссуды имеют право удержания соответствующей недвижимости. Как вы увидите ниже, это не относится к мезонинному кредиту.

Права старшего и младшего кредиторов, в том числе в отношении приоритета платежей, администрирования ипотечного кредита, обращения взыскания, права на исправление и покупку, регулируются либо соглашением об участии, либо соглашением со-кредитора, как более конкретно описано ниже.

Существенные факторы риска для структур A / B включают следующее: (i) существует только один ипотечный или обеспечительный интерес, и он обычно контролируется старшим кредитором; (ii) младший кредитор обычно «готов к игре» — единственный механизм, позволяющий ему осуществлять контроль, — это реализовать свое право на покупку позиции старшего кредитора; и (iii) младший кредитор потеряет согласие, консультации и другие права в случае, если он больше не находится «в деньгах» (т. е. стоимость его позиции снизится более чем на 75 процентов в результате применения оценочного теста) ( «Контрольное мероприятие по оценке»).

Контролирующий держатель

«Контролирующим держателем» обычно является младший кредитор, который вносит значительный вклад в «Основные решения», пока не произошло контрольное событие оценки. «Основные решения» обычно включают следующее: (i) любое изменение или отказ, продлевающий дату погашения; (ii) любое изменение требований к страхованию или отказ от них; (iii) любое одобрение существенного договора аренды; (iv) любой отказ от оговорки о причитающейся продаже / обременении; (v) любое изменение денежного условия; (vi) любое уменьшение, отсрочку или прощение процентов, основной суммы или ежемесячного обслуживания долга; (vii) любая замена или отказ от обеспечения или гарантий; и (viii) любая продажа переданного залога.

После проведения контрольной оценки младший кредитор теряет свое согласие, право на консультации и другие права, а также соответствующий статус «контролирующего держателя»; при условии, однако, что младший кредитор может вести переговоры о праве восстановить свой статус «контролирующего держателя», предоставив наличные деньги или аккредитив в сумме, достаточной для покрытия недостачи при оценке, при этом денежные средства или аккредитив будут храниться в качестве дополнительное обеспечение по ипотечному кредиту, применяемое к любым убыткам после обращения взыскания и погашения залога.

Средства правовой защиты младшего кредитора

Права на лечение

Когда происходит дефолт, младший кредитор будет иметь право исправить такой дефолт в течение определенных предписанных периодов времени (обычно 5-10 рабочих дней для денежных дефолтов и 30 дней для неденежных дефолтов, с возможностью продления до тех пор, пока младший кредитор приступил к исправлению такого неденежного дефолта и усердно занимается его исправлением).

Права покупки

Если ипотечная ссуда просрочена, младший кредитор также будет иметь право выкупить позицию старшего кредитора по цене, равной номинальной, плюс начисленные проценты (как правило, за исключением любого поддержания доходности), плюс возмещение различных других сумм, включая начисленные расходы и невыплаченные авансы.

**********

Участие в ссуде и структуры A / B, как правило, лучше всего подходят для «пассивных» инвесторов и предлагают меньший риск быть подверженным необеспеченным торговым долгам и второстепенным залогам.

Мезонинный кредит

В отличие от долей участия в займах и структур A / B, которые напрямую обеспечиваются недвижимостью, мезонинный заем обеспечивается залогом 100 процентов долей в капитале ипотечного заемщика. Если мезонинный заемщик не выполняет свои обязательства по мезонинному кредиту, мезонинный кредитор может лишить его залога (, т.е. , доли в капитале, заложенные ему), в результате чего мезонинный кредитор становится заемщиком по соответствующему ипотечному кредиту.

Пока ипотечная ссуда не просрочена, промежуточному кредитору разрешается получать платежи по обслуживанию долга. В случае невыполнения обязательств по ипотечному кредиту мезонинный кредитор не будет иметь право получать какие-либо платежи в счет своей ссуды до тех пор, пока все обязательства по ипотечному кредиту не будут выполнены (при условии, что в случае, если мезонинный кредитор вылечит денежные средства любого ипотечного заемщика. дефолты, промежуточный кредитор может продолжать получать платежи по обслуживанию долга).

Межкредиторское соглашение между ипотечным кредитором и промежуточным кредитором устанавливает относительный приоритет ипотечных и промежуточных кредитов, а также права кредиторов, как описано ниже.

Одним из значительных факторов риска для мезонинных ссуд является то, что мезонинный кредитор уязвим для вмешательства обеспеченных и необеспеченных кредиторов ипотечного заемщика из-за того, что он не имеет прямого обеспечительного интереса в недвижимости.

Определенные характеристики мезонинного кредита

Мезонинная ссуда является перекрестным дефолтом с соответствующей ипотечной ссудой — невыполнение обязательств по ипотечной ссуде приведет к дефолту по мезонинной ссуде. Однако невыполнение обязательств по мезонинной ссуде не приведет к дефолту по ипотечной ссуде.

Мезонинные ссуды считаются «структурно» подчиненными ипотечным ссудам, поскольку мезонинные ссуды обеспечиваются залогом собственного капитала собственника недвижимости, а не самой недвижимостью. После обращения взыскания на мезонинную ссуду мезонинный кредитор останется подчиненным по отношению к ипотечному долгу в том смысле, что не будет разрешено производить распределение капитала, если соответствующая ипотечная ссуда не является текущей. В отношении мезонинного кредитора, передающего взыскание, также будут применяться любые другие залоговые права на имущество, включая залоговое удержание механиков и судебное удержание.

Мезонинные ссуды считаются отдельными и отдельными ссудами и имеют собственный набор документов мезонинных ссуд. Мезонинные ссуды также имеют свои собственные механизмы обслуживания, и поэтому мезонинные кредиторы обычно имеют больший контроль над своими ссудами, чем младший кредитор при траншированной структуре ипотечных ссуд.

Мезонинные межкредитные соглашения

В отличие от структуры траншированной ипотечной ссуды, мезонинный кредитор имеет право одобрения по многим важным вопросам, изложенным в мезонинных ссудных документах, в том числе в отношении управления недвижимостью и годовых бюджетов.Мезонинное межкредиторское соглашение пытается согласовать такие права утверждения с аналогичными правами утверждения, предоставленными ипотечному кредитору в соответствии с документами ипотечного кредита. Он устанавливает условия продажи мезонинной ссуды и обращения взыскания на мезонинную ссуду, включая условное предварительное одобрение мезонинного кредитора на принятие ипотечной ссуды после обращения взыскания по мезонинной ссуде. Мезонинное межкредиторское соглашение также устанавливает ограничения на внесение изменений в документы ипотечного кредитования, не требующие согласия мезонинного кредитора, изменения в мезонинных кредитных документах, не требующие согласия ипотечного кредитора, а также на исполнение требований мезонинного кредитора по каким-либо гарантиям.

Средства мезонинного кредитора

Права на лечение

В случае неисполнения обязательств ипотечным заемщиком мезонинный кредитор будет иметь право исправить невыполнение обязательств в течение определенных предписанных периодов времени (обычно 5-10 рабочих дней для денежных дефолтов и 30 дней для неденежных дефолтов с возможностью продления до тех пор, пока мезонинный кредитор начал и усердно преследует меры по исправлению такого неденежного дефолта).

Права покупки

Если ипотечная ссуда просрочена, промежуточный кредитор имеет право выкупить ипотечную ссуду по цене, равной номинальной, плюс начисленные проценты (как правило, не включая поддержание доходности), плюс возмещение различных других сумм, включая начисленные расходы и непогашенные авансы .

Взыскание обеспечения мезонинного кредита

В дополнение к этим правам на исправление и покупку мезонинный кредитор, в отличие от младшего кредитора, имеет право изъять доли в капитале ипотечного заемщика при соблюдении определенных требований, изложенных в мезонинном межкредиторском соглашении, включая удовлетворение определенных финансовых и испытания опыта.Мезонинный кредитор также обязан в случае, если он решит завершить взыскание своего залога и стать заемщиком по ипотечной ссуде, исправить любые продолжающиеся дефолты по соответствующей ипотечной ссуде и предоставить гарантии замены.

Привилегированный капитал

Привилегированный капитал — это еще одна форма субординированного финансирования, которая стала более распространенной в последние годы, особенно в контексте кредитования строительства.

Привилегированный капитал не структурирован как ссуда — вместо этого «кредитор» вносит вклад в капитал ипотечного заемщика в обмен на 100 процентов привилегированного капитала ипотечного заемщика с правами распределения, которые копируют основную сумму и проценты, и права контроля, которые воспроизводятся потеря права выкупа.Фактически, права и выгоды, включая права контроля, держателя привилегированного капитала очень похожи на права и выгоды мезонинного кредитора.

Существенным фактором риска для привилегированного капитала, как и для мезонинных займов, является то, что, хотя применение средств правовой защиты может удалить спонсора, оно не аннулирует никакие требования третьих сторон или второстепенное залоговое право.

«Активные» инвесторы, которые считают, что они могут создавать стоимость за счет активного управления, часто предпочитают мезонинный заем или привилегированную структуру капитала, но инвесторы должны знать, что эти структуры несут больший риск быть подверженными необеспеченному торговому долгу и второстепенным залогам.

**********

Если у вас есть какие-либо вопросы относительно этих новых требований и их последствий, обратитесь к сотруднику отдела финансирования недвижимости DLA Piper или к своему юристу по взаимоотношениям с DLA Piper.

Посетите наш Центр ресурсов по коронавирусу и подпишитесь на наш список рассылки, чтобы получать уведомления, приглашения на веб-семинары и другие публикации, которые помогут вам сориентироваться в это трудное время.

Эта информация не является и не предназначена для использования в качестве юридической консультации.Вся информация, контент и материалы предназначены только для общих информационных целей. Ни один читатель не должен действовать или воздерживаться от действий в отношении какого-либо конкретного юридического вопроса на основе этой информации без предварительной консультации с юристом в соответствующей юрисдикции.

Кредиты на коммерческую недвижимость: что нужно знать перед подачей заявки

Покупка коммерческой недвижимости для открытия нового объекта (например, магазина, офиса или склада) или для расширения существующего часто является серьезным обязательством для малого бизнеса, которое обычно финансируется за счет ссуды на коммерческую недвижимость.Доступ вашего бизнеса к этому виду ссуды, который в некотором отношении напоминает жилищную ипотеку для коммерческой недвижимости, зависит от нескольких факторов, которые различаются в зависимости от источника ссуды. У Управления малого бизнеса (SBA) есть программы, которые гарантируют ссуды на коммерческую недвижимость.

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Ссуды на коммерческую недвижимость обычно используются для покупки или ремонта коммерческой недвижимости. Кредиторы обычно требуют, чтобы недвижимость была занята владельцем, а это означает, что ваш бизнес должен будет занимать не менее 51% площади здания.Чтобы получить ссуду на коммерческую недвижимость, вам необходимо определиться с типом необходимой ссуды — в зависимости от недвижимости и бизнеса — а затем сузить круг возможных вариантов кредитора.

Что ищут кредиторы?

Кредиторы обычно предъявляют три набора требований перед предоставлением коммерческого кредита вашему малому бизнесу. Эти требования, скорее всего, относятся к финансам вашего бизнеса, вашим личным финансам и характеристикам собственности.

Финансы предприятия

Как правило, ссуды на коммерческую недвижимость требуют тщательной проверки — малый бизнес считается рискованным, и многие из них не достигают успеха.Банки и коммерческие кредиторы должны будут просмотреть ваши книги, чтобы убедиться, что у вашего бизнеса есть денежный поток, необходимый для погашения ссуды.

Кредитор, вероятно, рассчитает коэффициент покрытия обслуживания долга вашей компании, который определяется как ваш годовой чистый операционный доход (NOI), деленный на ваш годовой общий объем обслуживания долга (сумма, которую вам придется потратить на выплату основной суммы и процентов по вашему долгу. ). Типичное требование — 1,25 или больше. Например, если ваш бизнес не имеет долгов и подает заявку на ссуду на коммерческую недвижимость в размере 100 000 долларов, кредитор захочет убедиться, что вы генерируете NOI не менее 125 000 долларов.

Бизнес-кредит

Кредитор также проверит кредитный рейтинг вашего бизнеса, чтобы оценить ваш доступ к коммерческой ссуде и применимые условия — процентная ставка, срок окупаемости, требование о первоначальном взносе. Минимальный требуемый кредитный рейтинг FICO Small Business Scoring Service (SBSS) составляет 155 для ссуды SBA 7 (a), флагманской кредитной программы государственного агентства, хотя существует множество исключений, которые позволяют малым предприятиям получить ссуду с оценкой ниже, чем минимум.

Ваш малый бизнес должен быть структурирован как коммерческое предприятие, например, компания с ограниченной ответственностью или корпорация S. Ссуда ​​на недвижимость индивидуальному предпринимателю будет считаться личной, а не коммерческой, что поставит под угрозу ваше личное состояние в случае невыполнения обязательств по ссуде.

Личные финансы

Небольшие компании обычно контролируются владельцем или несколькими партнерами. Банки и коммерческие кредиторы захотят проверить ваш личный кредитный рейтинг и историю, чтобы узнать, были ли у вас финансовые проблемы в прошлом, такие как дефолты, потери права выкупа, налоговые залоги, судебные решения и многое другое.Низкий личный кредитный рейтинг может снизить шансы вашей компании на получение коммерческого кредита.

Характеристика объекта

Имущество, финансируемое за счет ссуды, выступает в качестве залога, и кредитор налагает на имущество право удержания, которое дает право наложения ареста в случае несвоевременной выплаты. Чтобы претендовать на получение ссуды на коммерческую недвижимость, ваш малый бизнес обычно должен занимать не менее 51% здания. В противном случае вам следует подавать заявление на ссуду для инвестиционной собственности, которая подходит для сдачи в аренду.

Кредиты в твердой валюте

Кредиторы с твердыми деньгами обычно основывают ссуды исключительно на стоимости имущества без учета кредитоспособности заемщика. Приемлемая собственность может включать коммерческие здания, витрины или объекты, такие как склад или лаборатория. Односемейные резиденции не будут соответствовать требованиям, хотя многоквартирные дома могут иметь право, если вы управляете своим бизнесом, и бизнес занимает не менее 51% собственности.

Как правило, ссуды на коммерческую недвижимость имеют отношение ссуды к стоимости (LTV) примерно от 65% до 80%.Например, если недвижимость оценивается в 200 000 долларов, а кредитор требует 70% LTV, вы должны будете вложить 60 000 долларов, чтобы получить ссуду в размере 140 000 долларов.

Как подготовиться к процессу подачи заявки

Подача заявки на коммерческую ипотеку может быть медленной и часто требует большого объема документации. С другой стороны, вы могли бы получить ссуду в твердых деньгах за считанные дни, не предоставляя обширной финансовой информации.

Как правило, банки и кредиторы требуют, чтобы вы предоставили эту общую информацию:

• Налоговые декларации предприятий
• Ваши книги, записи и финансовые отчеты
• Выписки из банковского счета за последние три месяца или более
• Подробная информация о залоге
• Сторонняя оценка объекта
• Бизнес-план

С другой стороны, кредитор с твердыми деньгами сконцентрируется на текущей и прогнозируемой стоимости собственности, с меньшими требованиями к раскрытию другой финансовой информации.

Как повысить свои шансы на одобрение

Владельцы бизнеса с плохой кредитной историей или новые предприятия могут столкнуться с большим количеством препятствий при подаче заявления на ссуду на коммерческую недвижимость. Вот некоторые вещи, которые вы можете сделать, чтобы повысить свои шансы на улучшение:

• Выплата существующей задолженности и принятие других мер для улучшения ваших кредитных рейтингов.
• Залог дополнительного залога, если он у вас есть
• Добавление инвестора или соавтора
• Согласие на более крупный первоначальный взнос и / или более высокую процентную ставку
• Выбор менее дорогой недвижимости

Где взять кредит на коммерческую недвижимость

Если вам интересно, где взять ссуду на коммерческое строительство, есть несколько источников, из которых вы можете получить ее.Вам нужно будет сравнить ставки по коммерческим кредитам от разных кредиторов, чтобы определить, какой из них лучше всего подходит для вас.

Ниже приводится краткое изложение плюсов и минусов работы с определенными типами кредиторов:

Банки

Большинство банков предоставляют коммерческое финансирование для различных типов недвижимости. Типичный размер ссуды для традиционной банковской ссуды составляет около 1 миллиона долларов.

Плюсы:

• Хорошие оценки
• Удобство, возможные скидки как действующему клиенту банка
• Варианты долгосрочного финансирования

Минусы:

• Требуется обширная документация
• Медленный процесс
• Только для заемщиков с хорошей или отличной кредитной историей

Коммерческие кредиторы

Помимо банков, существует множество небанковских финансовых компаний, которые могут предоставлять ссуды на коммерческую недвижимость малым и средним компаниям.Обратите внимание, что ставки по коммерческим кредитам, как правило, выше по сравнению с банками; однако, если вам нужна ссуда быстро, это может быть хорошим вариантом.

Плюсы:

• Менее жесткие стандарты андеррайтинга
• Более быстрое одобрение, чем банки
• Снижение комиссий и затрат на закрытие

Минусы:

• Процентные ставки часто выше, чем в банках
• Может потребоваться воздушный шар через 5-10 лет
• Многие из них — краткосрочные ссуды

SBA 504 ссуды

Эти ссуды были разработаны SBA и могут быть использованы для покупки недвижимости или долгосрочного приобретения оборудования.Они состоят из двух ссуд: один от банка, который обычно составляет 50% от ссуды, а другой от сертифицированной девелоперской компании на сумму до 40% от ссуды. Вы должны отложить минимум 10%.

Плюсы:

• Процентные ставки ниже рыночных
• Сроки 20 или 25 лет
• Низкий первоначальный взнос

Минусы:

Ссуды SBA 7 (a)

Используя флагманскую ссуду SBA, вы можете занять до 5 миллионов долларов через аффилированного кредитора, в зависимости от права на получение кредита.Эти ссуды могут быть использованы для строительства новой собственности, ремонта собственности и покупки земли или зданий. Ставки основаны на основной ставке плюс маржа в несколько процентных пунктов.

Плюсы:

• Конкурентоспособные процентные ставки
• Срок до 25 лет
• Большинство кредитов полностью погашены

Минусы:

• Ограничения на размер компании
• Требуется удовлетворительный кредитный рейтинг
• Длительное время утверждения

Обратите внимание, что для ссуд, гарантированных SBA, требуется, чтобы владелец занимал не менее 51% для существующих зданий и 60% для нового строительства.

Кредиторы с твердыми деньгами

Ссуды под твердые деньги — это краткосрочные ссуды, зависящие от стоимости имущества. Эти ссуды обычно выдаются частными компаниями и, как правило, требуют более высоких первоначальных взносов. Право на получение ссуды проще, и получение ссуды обычно происходит быстрее, чем при традиционной ипотеке.

Плюсы:

• Не оценивает кредитный рейтинг заемщика
• Быстрое одобрение
• Легче претендовать на

Минусы:

• Более высокие процентные ставки
• Среднее соотношение LTV составляет от 60% до 80%.
• Краткосрочное финансирование

Консультационные кредиторы

Conduit ссуды — это коммерческие ипотечные ссуды, которые объединяются с другими типами коммерческих ссуд и затем продаются инвесторам на вторичном рынке.Кредиторы, предоставляющие каналы, обычно финансируют минимум от 1 до 3 миллионов долларов, вплоть до 50 миллионов долларов на срок от пяти до 10 лет. Амортизация обычно распределяется на более длительный период, что позволяет удерживать платежи на относительно низком уровне, но вы оплатите остаток одним последним крупным платежом.

Плюсы:

• Низкие процентные ставки
• Срок погашения больше срока кредита
• Кредит без права регресса не требует личной гарантии

Минусы:

P2P маркетплейсов

Краудлендинговые платформы сопоставляют заемщиков с отдельными кредиторами.Есть несколько торговых площадок, ориентированных на коммерческое кредитование. Эти услуги являются хорошим вариантом для краткосрочных промежуточных займов, которые используются для «преодоления разрыва» до тех пор, пока не будет обеспечено долгосрочное финансирование.

Плюсы:

• Быстрый оборот
• Доступ к ссуде для большинства кредитных рейтингов
• Легкий процесс подачи заявки

Минусы:

• Может иметь высокие процентные ставки
• Высокие комиссии за оформление
• Меньше правил, чем у традиционных кредиторов

Взыскание ссуд под залог недвижимого имущества

4 декабря 2013 г. — Лафлан Х.Кларк

Проще говоря, ссуда, подтвержденная векселем и ничем иным образом, не является «необеспеченной» ссудой, а ссуда, которая дает кредитору право удержания имущества в виде ипотеки, уступки или залога, является « обеспеченный »заем. Быть обеспеченным кредитором, как правило, гораздо предпочтительнее, чем быть необеспеченным кредитором, потому что права на собственность увеличивают вероятность взыскания.

Многие кредиторы предоставляют ссуды, которые подтверждаются как векселями, так и обеспечительными интересами в недвижимом имуществе.Тип кредитного документа, который дает кредитору права на недвижимое имущество в качестве обеспечения повторного платежа, обычно является «ипотекой». В Вашингтоне самый распространенный вид ипотеки называется «доверительный акт». Это тип обеспечительного документа, который используется практически во всех жилищных займах и в подавляющем большинстве коммерческих займов.

Доверительные акты регистрируются в отношении права собственности заемщика на собственность путем их регистрации в окружном аудиторском управлении, в котором находится собственность.Время регистрации обычно устанавливает приоритет ипотеки, что означает, что права держателя доверительного договора, зарегистрированного первым, имеют преимущественную силу по сравнению с доверительными актами, зарегистрированными позже.

Доверительный акт создает «залог» на имущество в пользу кредитора. В случае невыплаты платежа по ссуде кредитор может реализовать свое право удержания, вызвав продажу собственности в счет погашения долга. Процесс, вызвавший эту продажу, называется потерей права выкупа. Как правило, в случае обращения взыскания, если кредитор следует ряду правил, собственность в конечном итоге будет выставлена ​​на продажу (буквально «на ступеньках здания суда»).При продаже кредитор имеет право подать заявку на покупку недвижимости, используя до своей общей суммы долга («кредитная заявка»), а не наличными, для покупки права собственности на недвижимость. Все остальные участники торгов должны платить наличными. Часто бывает, что никто, кроме кредитора, не подает заявку на продажу права выкупа, и в этом случае кредитор получит законный титул на собственность.

Однако обращение взыскания не обязательно является единственным вариантом для кредитора. В Вашингтоне кредитор может по своему усмотрению подать иск о взыскании только по основному векселю, что более вероятно, если стоимость недвижимости, обеспечивающей ссуду, невысока.Однако в этом случае кредитор также сохранит право удержания своего доверительного договора на обеспечение недвижимого имущества. Таким образом, если кредитору не выплачивается полная оплата в результате иска, указанного в примечании, кредитор может лишить его права залога в отношении недвижимого имущества в счет причитающегося ему остатка.

Каждый случай коллекции будет отличаться, и это общие принципы. Всегда разумно проконсультироваться с компетентным юрисконсультом о конкретных фактах.

Заявление об ограничении ответственности: Эта статья и блог предназначены для ознакомления читателя с общими правовыми принципами, применимыми к данной предметной области.Они не предназначены для предоставления юридических консультаций по конкретным проблемам или обстоятельствам. Читатели должны проконсультироваться с компетентным консультантом относительно конкретных ситуаций.

Бизнес и коммерция, Недвижимость

Залог и кредит | Администрация малого бизнеса США

Автор: Дейл Ван Экхаут
Старший региональный менеджер, региональный офис Бисмарка
Окружной офис Северной Дакоты

Что требуется для получения финансирования для моего бизнеса? Кредиторы рассматривают каждую уникальную ситуацию, однако они будут рассматривать некоторые вариации пяти С кредита, и «залог» (один из 5 С) по-прежнему является основой для большинства выдаваемых кредитов.Залог служит второстепенным средством погашения кредита. Кредитор не хочет владеть залогом и хочет, чтобы бизнес преуспел. Заемщик должен подвергнуть свои активы (залог) риску или, другими словами, иметь «шкуру в игре», чтобы получить необходимое финансирование для своего бизнеса. Обеспечение включает такие активы, как недвижимость и офисное или производственное оборудование. Дебиторская задолженность и товарно-материальные запасы могут быть переданы в залог. Залог также может включать личные активы и, как правило, вторую закладную на дом.Прежде чем обращаться к кредитору, вы должны предположить, что все активы, финансируемые за счет заемных средств, будут использоваться в качестве обеспечения по ссуде. В зависимости от того, сколько капитала вложено в покупку этих активов, кредитор может потребовать другие активы в качестве обеспечения.

Для оценки обеспечения в процессе получения кредита оценка должна выполняться независимым профессионалом. Когда оценка недвижимости завершена, она должна быть проведена в соответствии с правилами FIRREA , а оценщик должен использовать профессиональные стандарты USPAP (Единые стандарты профессиональной практики оценки).Совет по квалификациям и этике оценщиков недвижимости Северной Дакоты www.ndreab.org имеет списки лиц, квалифицированных для выполнения необходимых оценок недвижимости. Сертифицированный генеральный оценщик может выполнить оценку недвижимости по мере необходимости, если финансируемая сумма превышает 250 000 долларов.

SBA требует проведения оценки бизнеса при смене владельца бизнеса. Если финансируемая сумма за вычетом оценочной стоимости финансируемой недвижимости и / или оборудования составляет 250 000 долларов или меньше, кредитор может провести собственную оценку бизнеса.Если финансируемая сумма за вычетом оценочной стоимости недвижимости и / или оборудования превышает 250 000 долларов США или если между покупателем и продавцом существует тесная связь, необходимо получить независимую оценку бизнеса из «квалифицированного источника». «Квалифицированный источник» может включать любое из следующего:

(a) Аккредитованный старший оценщик (ASA), аккредитованный Американским обществом оценщиков;

(b) Сертифицированный оценщик бизнеса (CBA), аккредитованный Институтом оценщиков бизнеса;

(c) Аккредитован в области оценки бизнеса (ABV), аккредитован Американским институтом сертифицированных бухгалтеров;

(d) Сертифицированный аналитик по оценке (CVA), аккредитованный Национальной ассоциацией сертифицированных аналитиков по оценке;

(e) Аккредитованный аналитик по оценке (AVA), аккредитованный Национальной ассоциацией сертифицированных аналитиков по оценке.

После завершения оценки и / или оценки кредитор «дисконтирует» обеспечение в соответствии со своей политикой. Например, недвижимость может быть дисконтирована по ставке 80% (т. Е. 500 000 долларов США X 80% = 400 000 долларов США со скидкой). Обычно ссуду невозможно предоставить, если дисконтированная стоимость не равна или не превышает ссуду, и если для всех ссуд SBA требуется адекватное обеспечение. Тем не менее, запрос на получение кредита SBA не может быть отклонен исключительно на основании ненадлежащего обеспечения. Фактически, одна из основных причин, по которой кредиторы используют программу, гарантированную SBA, — это те кандидаты от малого бизнеса, которые демонстрируют платежеспособность, но не имеют достаточного обеспечения для полного погашения ссуды в случае невыполнения ссуды.

Для всех кредитов SBA требуются личные гарантии от каждого владельца 20 или более процентов бизнеса, а также от других лиц, занимающих ключевые руководящие должности.

Как видите, обеспечение является неотъемлемой частью финансирования, и поэтому слово «обеспечение» встречается 272 раза в Стандартной операционной процедуре, регулирующей обработку ссуд для SBA. Если возникнут какие-либо вопросы, обращайтесь в любой из наших офисов SBA.

Дейл Ван Экхаут был региональным менеджером Бисмарка в U.S. Управление малого бизнеса с 2011 года, ранее занимал должность директора программы по развитию бизнеса и кооперации и районного директора Министерства сельского хозяйства США по развитию сельских районов. Он является сертифицированным специалистом по экономическому развитию и получил аккредитацию Американского общества менеджеров ферм и оценщиков сельских районов. С ним можно связаться по адресу [email protected].

Типы ссуд на недвижимость

Существует несколько типов ссуд и методов финансирования покупки жилой недвижимости:

• обычных ссуд
• ссуд, застрахованных государством
• финансирование продавца
• специальных ссуд

Потому что есть существует некоторая неопределенность в ценообразовании на недвижимость, все ссуды, обеспеченные недвижимостью, ограничены максимальным процентом оценочной стоимости обеспечения, называемым отношением кредита к стоимости ( LTV отношение ) за вычетом сумма любых оставшихся ссуд с преимущественным правом требования, обеспеченных недвижимостью.

Отношение кредита к стоимости = сумма ипотеки / оценочная стоимость недвижимости

• Оценка: 100 000 долларов
• Максимальный LTV: 80%
• Оценка × Максимальный LTV = 80 000 долларов
• Остаток по ипотеке: 65 000 долларов
• Максимальный кредит, обеспеченный недвижимостью недвижимость: 80 000 — 65 000 долларов = 15 000 долларов

Многие жилищные ипотечные кредиты гарантированы федеральным правительством, и многие кредиторы продают эти ипотечные кредиты Fannie Mae (также известной как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, FNMA) и Freddie Mac (также известная как Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC), которые затем создают ценные бумаги с ипотечным покрытием, которые продаются инвесторам.Когда-то государственные корпорации, и Fannie Mae, и Freddie Mac контролировались Федеральным управлением жилищного финансирования (FHFA), федеральным консерватором, который взял на себя управление Fannie Mae и Freddie Mac в сентябре 2008 года в результате Великой рецессии. Следовательно, оба учреждения в основном принадлежат Казначейству США.

Обычные ссуды

Обычные ссуды — это наиболее распространенный тип ипотеки, обеспечивающий адекватное обеспечение кредитора без государственных гарантий.Заемщик должен заплатить не менее 20% от оценочной стоимости недвижимости, чтобы соотношение кредита к стоимости ( LTV ) не превышало 80%. В случае дефолта кредитор может вернуть собственность и, как правило, продать ее по цене, достаточно высокой, чтобы выплатить ссуду. Кредитор защищает себя, гарантируя, что заемщик сможет погасить ссуду, что определяется на основе дохода заемщика, истории занятости, высокого отношения доходов к расходам на жилье, высокого отношения доходов к долгу и кредитного рейтинга заемщика. .Кроме того, кредитор получает оценку недвижимости, чтобы убедиться, что недвижимость стоит не менее 125% от суммы кредита, что соответствует минимальному коэффициенту LTV в 80%.

Ссуды, застрахованные FHA

Федеральное жилищное управление ( FHA ), агентство Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD), страхует долгосрочные ссуды от кредиторов. Его основная цель — управлять гарантиями ссуд и страхованием ссуд для жилищной ипотеки, чтобы сделать владение домом более доступным для американцев с низким доходом.Кредиторы должны быть одобрены FHA, а заемщики должны соответствовать минимальной квалификации FHA. Кроме того, имущество, обеспечивающее ссуду, также должно соответствовать стандартам FHA по качеству строительства, качеству района и другим факторам. Кроме того, оценщик собственности должен быть одобрен FHA.

FHA страхует от дефолта заемщика, но заемщик должен заплатить за эту защиту, уплатив взнос по ипотечному страхованию. Как следствие страхования, заемщики могут вносить меньшие первоначальные платежи, в настоящее время составляющие 3.5%, что значительно ниже 20%, необходимых для обычных кредитов. Когда заемщик не выполняет свои обязательства, FHA возмещает кредитору убытки, включая расходы на потерю права выкупа.

Застрахованные ссуды FHA можно использовать для покупки жилой недвижимости от 1 до 4 единиц. FHA часто меняет размер взносов по ипотеке, но в настоящее время для сроков, не превышающих 15 лет, и отношения суммы кредита к стоимости, не превышающей 90%, FHA взимает авансовый взнос в размере 1,75% от суммы кредита и ежегодный взнос в размере 35%. базисных пунктов или 60 базисных пунктов, если LTV превышает 90%.Для сроков ссуды более 15 лет и с LTV, не превышающим 95%, авансовая премия составляет 1,575%, а годовая премия — 120 базисных пунктов, или 1,2%; если LTV превышает 95%, то годовая премия составляет 1,25%. Для ссуд, превышающих 625 000 долларов, FHA добавляет к премии 25 базисных пунктов. Если продавец оплачивает более 3% или 6000 долларов США от затрат покупателя на закрытие сделки, то эти платежи будут рассматриваться как концессии на продажу, что снизит продажную цену, по которой будет рассчитываться страховая премия по ссуде.

Для любого региона FHA устанавливает максимальную сумму ссуды, поэтому все ссуды ограничиваются наименьшей из максимальной суммы или коэффициента LTV. Максимальный LTV в 96,5% основан на наименьшей из цены продажи или оценочной стоимости; 30 лет — это максимальный срок кредита, а 3,5% в настоящее время — это минимальный первоначальный взнос, необходимый для проживания одной семьи.

Заемщик может произвести предоплату без штрафных санкций, если кредитор получит уведомление о предоплате не менее чем за 30 дней; если менее 30 дней, то кредитор может взимать проценты до 30 дней.

Ссуды, выданные после 15 декабря 1989 г., не могут быть приняты ни для инвестиционной собственности, ни для заемщиков, если они полностью не соответствуют требованиям для получения кредита FHA. Можно предположить ссуды, выданные до 1 декабря 1986 г., но ссуды после этого требуют кредитоспособного покупателя.

FHA также страхует другие виды ссуд, такие как:

• субсидированные ссуды для семей с низким и средним доходом
• ссуды с постепенными выплатами
• ссуды с регулируемой ставкой
• ссуды на улучшение жилья, кондоминиумов и многоквартирных проектов

Ссуды, гарантированные VA

Администрация по делам ветеранов ( VA ) также гарантирует ссуды квалифицированным ветеранам, и, как ссуды FHA, для получения ссуд с страховкой VA требуются минимальные стандарты для кредиторов, заемщиков и собственности.У ссуд VA есть несколько явных преимуществ по сравнению с другими типами ссуд: до 417 000 долларов можно получить без первоначального взноса, если недвижимость будет основным местом проживания заемщика. Кроме того, ссуды VA не предусматривают максимального коэффициента долга и минимального кредитного рейтинга. Однако, поскольку VA использует своих собственных оценщиков, закрытие сделки с недвижимостью может занять на несколько недель дольше, чем в среднем. Из-за дополнительной бюрократии с ссудами VA, кредиторы пытаются удержать ветеранов от ссуд VA, даже если ссуда VA, вероятно, будет лучше для заемщика.Штраф за досрочное погашение отсутствует, и ссуды VA могут быть приняты, если покупатель соглашается на соглашение о принятии. Тем не менее, первоначальный заемщик остается ответственным по долгу, если VA не предоставит освобождение.

Хотя VA обычно страхует только ссуды, в сельской местности, где ипотека может быть недоступна, VA может фактически ссудить деньги. Хотя заемщик не платит за кредитную гарантию, при закрытии взимается комиссия за финансирование VA . Если заемщик не выполняет свои обязательства, VA заплатит сумму между гарантированной суммой и доходами от любого обращения взыскания.

Оценщик должен быть одобрен VA, и на основании оценки VA выдаст Сертификат разумной стоимости , который будет максимальной стоимостью, гарантированной VA.

VA не предъявляет никаких требований в отношении авансовых платежей, но кредитор, вероятно, будет это делать. Несмотря на отсутствие максимальной суммы ссуды, VA гарантирует только 25% суммы, вплоть до максимума, который зависит от средней стоимости дома, по оценке FHA, для округа, в котором находится недвижимость.Максимальную сумму кредита можно получить в VA, обратившись за сертификатом соответствия. Для резиденций от 1 до 4 семей максимальный срок кредита составляет 30 лет; для фермерских хозяйств, 40 лет.

Как и в случае ссуд FHA, процентная ставка является предметом переговоров, и кредитор может взимать дисконтные баллы, комиссию за оформление и любые другие разумные расходы. Некоторые из этих затрат могут быть оплачены продавцом, но они не могут быть профинансированы. Плата за финансирование VA, которая может быть профинансирована, представляет собой процент от суммы ссуды, где процент зависит от типа ссуды, военной категории, наличия авансового платежа, и если это застрахованная ссуда ^st VA для заемщик.

Финансирование продавца

Продавец недвижимости может предоставить несколько видов финансирования. При ипотеке с выкупной суммой (PMM) заемщик предоставляет ипотеку и примечание продавцу, а продавец передает право собственности покупателю.

Ссуда ​​ с возможностью повторного использования часто используется, когда продавцу не разрешается досрочно выплатить существующую ипотеку на недвижимость без штрафа или когда покупатель хочет минимизировать или исключить первоначальный взнос при покупке. Покупатель предоставляет продавцу младшую ипотеку, затем продавец использует платежи из возвратной ссуды для осуществления платежей по исходной ипотечной ссуде 1 ^st .Возвратные ссуды позволяют покупателю приобрести недвижимость с минимальными денежными вложениями, в то время как продавец может получить прибыль от возможной более низкой процентной ставки по основной ссуде и более высокой процентной ставки по ссуде с погашением кредита.

Покупатель должен убедиться, что в циклической ипотеке есть положения, которые позволят покупателю заплатить первоначальному кредитору, если продавец не выполнит свои обязательства по исходной ипотеке. Кроме того, возвратные ссуды не будут работать, если исходная ипотека содержит положения об ускорении или отчуждении, когда остаток первоначальной ипотеки будет подлежать оплате при переходе права собственности к покупателю.

В договоре купли-продажи продавец сохраняет правовой титул, но покупатель получает равноправный титул, таким образом разрешая владение, одновременно производя платежи продавцу в соответствии с условиями контракта. Продавец передает юридический титул после уплаты покупной цены. Договор купли-продажи используется продавцами, чья существующая ипотека имеет пункт о продаже, когда непогашенный остаток по кредиту подлежит выплате, когда юридический титул переходит к покупателю.

Ссуды под залог жилья

Ссуды под залог под залог жилья обычно представляют собой младшую ипотеку, обеспеченную собственным капиталом домовладельца, и почти всегда имеют переменную процентную ставку.Ссуды под залог собственного капитала обычно используются для консолидации долга или для финансирования других крупных покупок. Проценты, начисляемые по ссудам под залог недвижимости, обычно подлежат вычету из налогооблагаемой базы. Ссуды под залог собственного капитала могут быть структурированы либо как кредитная линия под залог собственного капитала , или HELOC , где домовладелец может использовать кредитную линию по мере необходимости, либо как единовременная сумма, которая будет получена после завершения финансирования. Максимальная сумма ссуды — это разница между оценочной стоимостью недвижимости и максимальным соотношением ссуды к стоимости, разрешенным кредитором, с учетом всех существующих ипотечных ссуд на недвижимость.Сумма вычитаемых процентов ограничена:

Вычитаемая доля собственного капитала = меньше 100 000 долларов США или (Справедливая рыночная стоимость дома — задолженность по приобретению)

Сколько кредитор готов предоставить ссуду, будет зависеть от стоимости дома, кредита заемщика оценка, и сколько принадлежит по ипотеке 1 ^st . Коэффициент LTV обычно составляет от 60% до 80% от оценочной стоимости дома. Ссуды под залог жилого фонда часто рекламируются как ссуды без затрат на завершение и с низкими ставками, но обычно включают скрытые комиссии, такие как плата за оценку и годовой сбор.Заемщикам также следует подумать о том, повысятся ли процентные ставки в будущем, поскольку процентные ставки являются переменными и будут расти вместе с общими процентными ставками, что приведет к удорожанию погашения ссуд.

HELOCs могут также иметь дополнительные резервы по ссуде: заемщик может иметь возможность выплачивать только проценты на срок до 10 лет, называемый периодом получения ; после этого должны быть возвращены как проценты, так и основная сумма. Кроме того, для некоторых HELOC может потребоваться немедленная розыгрыш.

Целевые ссуды

Ссуды специального назначения отличаются по своему назначению или размерам от более распространенных ипотечных ссуд на приобретение жилья или ссуд, обеспеченных собственным капиталом. Это наиболее распространенные виды целевых кредитов.

Прямая ссуда (также известная как срочная ссуда ) — это тип ссуды, при котором только проценты выплачиваются в течение срока ссуды, а основная сумма выплачивается в конце срока. Прямые ссуды представляют собой 1 ^{-й тип ссуд} , доступных для финансирования недвижимости.Таким образом, если процентная ставка составляет 5%, а сумма кредита составляет 100 000 долларов, то общая сумма, которая должна выплачиваться ежегодно, будет равна 100 000 долларов × 5% = 5000 долларов. Если срок ссуды составляет 10 лет, то заемщик должен платить 5000 долларов в год, а в конце 10 ^-го года заемщик также должен выплатить основную сумму в 100 000 долларов, что составляет общую сумму прошлогоднего платежа в размере 105 000 долларов.

Срочная ссуда очень похожа на ссуду под залог собственного капитала, но позволяет заемщику увеличить задолженность по существующей ипотеке, обеспеченной недвижимостью, до определенной суммы.Заемщик представляет кредитору записку, в которой указывается максимальная сумма ипотеки, которая может быть первоначальной суммой займа, а также условия открытия дополнительных займов и их погашения. Процентные ставки по открытым займам обычно основаны на рыночных ставках на момент открытия займа.

Ипотека с выкупом — это ипотека, при которой по ипотеке в момент ее создания производится крупный платеж, выплачиваемый кем-то, кроме заемщика, для снижения процентной ставки на 1 ^st нескольких лет ссуды.Эти типы ссуд часто используются застройщиками для стимулирования продаж своих новых домов. Постоянный выкуп — это более крупный авансовый платеж, который снижает процентную ставку в течение срока ссуды, поэтому он имеет такой же эффект, что и выплата баллов дисконтирования, но средства не выплачиваются заемщиком, и платеж проводится на условном депонировании. счет, который используется для понижения эффективной процентной ставки по ссуде.

Однако большинство выкупов представляют собой временные выкупы , основанные на соглашениях о выкупе между заемщиком и поставщиком средств выкупа, где авансовый платеж проводится на счете условного депонирования.Все ипотечные инструменты должны отражать постоянные условия оплаты без учета выкупа. Кредитор снимает сумму со счета условного депонирования, так что ипотечный платеж покупателя плюс снятые средства со счета условного депонирования равняются регулярному платежу, который кредитор обычно получает по процентной ставке, предусмотренной в ипотеке. Поскольку большинство кредиторов продают свои ипотечные кредиты Freddie Mac и Fannie Mae, соглашения о выкупе должны соответствовать их требованиям: период пониженной процентной ставки не может превышать 3 года, а процентная ставка не может увеличиваться более чем на 1% в год.Таким образом, соглашение о выкупе 3-2-1 снизит процентную ставку заемщика на 3% в 1 ^{-м году} , на 2% в 2 ^-м году и на 1% в 3 ^{-м году} ; после этого процентная ставка будет соответствовать процентной ставке, предусмотренной в ипотеке. Выкупные средства подлежат возврату либо заемщику, либо кредитору, в зависимости от соглашения, только если ипотека будет выплачена в течение первоначального трехлетнего периода, например, при продаже. В случае обращения взыскания по ипотеке средства выкупа будут зачислены на задолженность по собственности.Если покупатель берет на себя ипотеку, новый покупатель может продолжать использовать средства в соответствии с условиями первоначального соглашения о выкупе. Фонды выкупа не могут быть использованы для выплаты просроченных сумм, а также они не могут уменьшить сумму ипотеки для определения коэффициента LTV. Кроме того, выкуп можно использовать только для ипотечных кредитов с фиксированной ставкой или для определенных ипотечных кредитов с регулируемой ставкой на первичное или вторичное жилье, но их нельзя использовать для инвестиционной собственности или операций рефинансирования с выплатой наличных средств.

Ипотека с регулируемой ставкой ( ARM ) — это ипотека, по которой процентная ставка может периодически корректироваться в течение срока ссуды.Процентная ставка обычно привязана к определенной рыночной процентной ставке.

Ипотека с постепенными выплатами ( GPM ) требует меньших выплат в течение нескольких лет 1 ^st для покупателей, которые ожидают увеличения своего дохода в последующие годы. Как правило, выплаты GPM начинаются с низкого уровня в 1 ^-й год, затем увеличиваются на определенный процент в течение определенного количества лет, а затем выравниваются до суммы платежа, достаточной для погашения ссуды.

По балансовой ипотеке проценты и платежи могут основываться на более длительном, чем фактический срок балансовой ссуде.Например, выплаты основного долга и процентов могут быть основаны на 30-летней ссуде с 5-летним требованием для воздушной ссуды на 5 лет. Последний платеж, который на сегодняшний день является крупнейшим платежом, — это воздушный шар, который погашает ссуду. Чаще всего балансовую ипотеку используют покупатели, которые планируют прожить в новом доме всего несколько лет.

Пакетные ссуды финансируют покупку недвижимости и личного имущества, например меблированной квартиры или кондоминиума.

Строительные ссуды — это ссуды с высоким риском, используемые для финансирования строительства или улучшения жилищных условий.Однако строительные ссуды обычно не выдаются единовременно; вместо этого кредитор выплачивает взносы, известные как тратит , по мере продвижения строительства. Кредитор проверяет имущество перед оплатой каждого розыгрыша. Кроме того, генеральный подрядчик должен предоставить кредитору отказ, который освобождает субподрядчиков от прав на регистрацию залогового удержания механиков в отношении собственности. Заемщик периодически выплачивает начисленные проценты в зависимости от распределенной суммы. Ожидается, что заемщик найдет постоянное финансирование после завершения строительства.

Строительные ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки, потому что кредитор должен периодически проверять недвижимость, чтобы гарантировать бесперебойное выполнение работ, потому что строительство может быть отложено, потому что генеральный подрядчик или субподрядчики могут выйти из бизнеса, или потому что освобождение от возможного залоговое право механика может быть нарушено законом.

Промежуточные ссуды используются для покрытия периода между краткосрочной ссудой на строительство и долгосрочной постоянной ссудой, когда кредитор испытывает трудности с поиском долгосрочного кредитора с приемлемыми условиями. Постоянные ссуды (также известные как ссуды на вынос ) используются для погашения остатка строительных ссуд после завершения строительства. Условия обычно более благоприятные, так как строительство уже завершено, поэтому риск снижается. Часто первоначальный кредитор предлагает постоянную ссуду на строительство, которая после завершения строительства становится постоянной ссудой.

Ссуды участия позволяют кредитору участвовать в доходе или капитале собственности в обмен на более выгодные условия ссуды.Ссуды с долевым участием чаще всего используются для коммерческой недвижимости, где кредитор может получать процент от арендной платы.

Общая ипотека обеспечена более чем 1 недвижимостью, обычно используемой для финансирования нескольких земельных участков, разрабатываемых подрядчиком. Положение о разрешении позволяет застройщику продавать отдельные лоты без отмены общей ипотеки.

Многие коммерческие объекты недвижимости используют ссуду с обратной продажей и обратной арендой , чтобы высвободить деньги для бизнеса.Компания продает недвижимость инвестору, который, в свою очередь, сдает ее обратно бизнесу.

Ссылки

Превращение выкупа недвижимого имущества в единый коммерческий кодекс продаж — Флоридская коллегия адвокатов

Юридическая магия: превращение выкупа недвижимости в единый торговый кодекс

Средства правовой защиты от невыполнения обязательств по ссудам, обеспеченным недвижимостью, варьируются от штата к штату.В восточной части страны принудительное исполнение в основном осуществляется путем обращения взыскания на закладную. В западных штатах исполнительное производство осуществляется в форме доверительного акта. Существует ряд средств защиты должников, предоставляемых заемщикам в зависимости от вовлеченного государства. В таких штатах, как Грузия, кредитору разрешается принимать меры против заемщика, нарушившего обязательства, в течение четырех-шести недель. В Калифорнии кредитор может завершить исполнительное производство за 120 дней. Но есть штаты, такие как Флорида, где оспариваемая потеря права выкупа может длиться более года; некоторые могут занять несколько лет.

В каждом штате законодательный орган штата принял решение о размере защиты, предоставляемой заемщикам недвижимости. Такие штаты, как Флорида, придерживаются процедуры, установленной английскими канцелярскими судами, изначально предназначенной для предотвращения выдачи сомнительными кредиторами ссуд для приобретения права собственности на недвижимость в ожидании дефолта заемщиков, когда суды мало защищали в этом отношении. ^[1] Английские канцелярские суды разработали концепцию «собственного капитала выкупа», чтобы заемщик мог защитить свой капитал при владении недвижимым имуществом.Собственный капитал для выкупа позволяет заемщику выплатить причитающуюся кредитору сумму до завершения продажи взыскания, чтобы предотвратить потерю его или ее собственности.

Концепция справедливости выкупа является важным правом заемщиков в тех штатах, например, во Флориде, где потеря доли в недвижимости требует судебного иска в рамках справедливого разбирательства. Фактически, Флорида кодифицировала концепцию справедливости выкупа по закону.

Право выкупа.В любое время до более поздней даты подачи акта продажи секретарем суда или времени, указанного в решении, постановлении или постановлении об обращении взыскания, залогодатель или владелец какого-либо подчиненного интереса может погасить задолженность залогодателя и предотвратить продажу взыскания, уплатив сумму денег, указанную в судебном решении, постановлении или постановлении об обращении взыскания, или, если решение, распоряжение или постановление об обращении взыскания не было вынесено, путем предоставления исполнения, причитающегося по соглашению об обеспечении, включая любые суммы из-за реализации права на ускорение, плюс разумные расходы по обращению взыскания, понесенные на момент проведения тендера, включая разумные гонорары адвокатов кредитора.В противном случае нет права на выкуп. ^[2]

Суды Флориды охарактеризовали право выкупа как «оцененное и защищенное справедливое право залогодателя требовать имущество [заемщика] в отчужденном имуществе». ^[3] Взыскание права выкупа является справедливой процедурой, и, как таковой, суд может принять решение не погашать интерес заемщика, нарушившего свои обязательства, в его или ее собственности из-за незначительного, технического или иного неисполнения обязательств, которое не может отрицательно повлиять на обеспечение кредитора, особенно в тех случаях, когда доля заемщика в заложенном имуществе значительна. ^[4]

На протяжении многих лет кредиторы были разочарованы различными действиями заемщиков по задержке действий по обращению взыскания. Самым распространенным действием было объявление о банкротстве накануне продажи заложенного имущества. Этот вопрос в значительной степени решается с помощью так называемых гарантий «вырезки» или «плохих парней», влекущих за собой полную личную ответственность по долгу со стороны поручителя после подачи заявления о банкротстве. В современном мире такая практика больше не является серьезной проблемой, хотя некоторые заемщики все еще могут вести себя подобным образом.

Несмотря на устранение или сокращение защиты от банкротства, многие кредиторы по-прежнему разочарованы продолжительностью времени, которое может потребоваться в состоянии обращения взыскания по ипотеке, чтобы приобрести право собственности на заложенное имущество, поскольку обычно кредитор выставляет заявку на заложенное имущество.

Сегодня современные сложные механизмы финансирования часто включают в себя пачку различных долгов, в которых заемщик может иметь ипотечный заем на свою собственность, и один или несколько мезонинных займов, обеспеченных долей собственности заемщика.Обеспечение долга за счет долей в собственнике недвижимости, что типично для финансирования мезонинного уровня, привело кредиторов к пониманию того, что в отсутствие мезонинного финансирования кредитор, предоставляющий ипотечный кредит, может также потребовать в качестве части своего обеспечения залог доли владения заемщиком. Посредством залога кредитор мог избежать трудоемкого процесса обращения взыскания с целью получения права на залог недвижимого имущества, применяя средства правовой защиты на основе залога. Невыполнение обязательств по ссуде, обеспеченной залогом доли владения заемщиком (акции, доли участия или доли партнерства), может позволить кредитору получить право собственности на имущество путем приобретения права собственности на юридическое лицо, владеющее недвижимостью, в соответствии с Единым торговым кодексом (UCC). ) обращение взыскания.Эти внесудебные средства правовой защиты могут включать публичную или частную продажу, которая в большинстве случаев может быть проведена всего за 30–60 дней. ^[5]

Этот залог доли владения заемщика перед ипотечным кредитором иногда называют «двойным обеспечением», а иногда и «залогом размещения». В этих случаях кредитор получает два отдельных залога: залог недвижимости и залог доли владения заемщиком. Некоторые утверждали, что в коммерческой сделке стороны должны иметь возможность вести переговоры о любом доступном обеспечении. ^[6] Другие утверждали, что двойное обеспечение в ипотечной сделке необоснованно снижает или «забивает» собственный капитал заемщика для погашения. ^[7]

Хотя этой практике требования двойного залога или залога жилья, вероятно, около 10 лет, нет никаких авторитетных источников относительно жизнеспособности такой практики. Похоже, что есть только один случай из Нью-Йорка, связанный с этой проблемой, HH Cincinnati Textile L.P. против Acres Capital Servicing LLC, 2019 N.Ю. Разное. LEXIS 2472 (Нью-Йорк, суперкар, 19 июня 2018 г.).

HH Cincinnati включало запрос заемщиков о предварительном судебном запрете, чтобы остановить продажу UCC заложенных долей в заемщиках, где заемщики также предоставили ипотечные ссуды на недвижимость в Канзас-Сити и Цинциннати. Суд отклонил ходатайство о продолжении продажи заложенного имущества UCC. Аргументация суда заключалась в том, что недвижимость не была уникальным активом, и заемщикам могла быть возмещена денежная компенсация, если им в конечном итоге удалось оспорить продажу.Он также отметил, что не было нарушения права на выкуп заемщиков по причине права выкупа, предоставленного в соответствии с § 9-623 UCC.

Это дело, похоже, попадает в категорию плохих фактов или плохого закона. В данном случае срок погашения рассматриваемой ссуды истек почти за год до подачи иска, поэтому заемщику было трудно, если не невозможно, продемонстрировать какое-либо несправедливое поведение со стороны кредитора. Кроме того, суд провел различие между жилой недвижимостью и двумя рассматриваемыми коммерческими объектами, охарактеризовав их как просто «инвестиции», а не уникальные.Суд также отклонил утверждение заемщиков о том, что они теряли свою долю выкупа, потому что у них было право выкупа по UCC до продажи. Однако анализ суда противоречит общепринятым правовым принципам.

Во-первых, мнение о том, что недвижимость не является уникальным активом, не соответствует всем основаниям для предоставления определенных характеристик в качестве средства правовой защиты в случае отказа передать недвижимость. Причина, по которой в сфере недвижимости доступны конкретные показатели, заключается в том, что суды характеризуют каждый участок недвижимости как уникальный актив. ^[8]

Во-вторых, аргументация суда о том, что заемщики не теряли свое право на выкуп, потому что было право выкупа согласно UCC, истинна только на словах. Реально выкупа не может быть завершена менее чем за шесть месяцев и обычно занимает значительно больше времени. В течение периода процедуры обращения взыскания заемщик может попытаться рефинансировать или иным образом привлечь средства для погашения займа, лишившего права выкупа. Раздел 679.612 UCC позволяет кредитору обеспечить продажу обеспечения после 10-дневного уведомления заемщика.Практически во всех случаях заемщику было бы практически невозможно собрать необходимые средства в течение 10 дней для выкупа собственности.

Результат HH Цинциннати — залог прав собственности в ипотечной сделке имеет исковую силу — был одобрен некоторыми нью-йоркскими комментаторами теории о том, что доктрина засорения справедливости выкупа не должна применяться в коммерческой сделке между изощренными сторонами и что результат был необходим для сохранения жизнеспособности мезонинного кредитного финансирования. ^[9]

Но почему мы, юристы Флориды, должны заботиться о решении суда низшей инстанции Нью-Йорка, получившем одобрение некоторых практикующих юристов Нью-Йорка? ^[10] Любой, кто представляет заемщиков в крупных коммерческих кредитных сделках, знает, что кредиторы, выдающие такие ссуды, обычно представлены юрисконсультом из Нью-Йорка, а в кредитных документах есть положения, регулирующие закон штата Нью-Йорк. Таким образом, юристы во Флориде, занимающиеся ссудой на недвижимость Флориды, предоставленной кредитором через юриста из Нью-Йорка, могут иметь дело с ссудой, регулируемой законодательством штата Нью-Йорк.Кроме того, одобрение суда на соглашение о двойном обеспечении может только побудить кредиторов во Флориде использовать это устройство. Реакция на то, что заемщики могут выбрать кредитора, не требующего двойного обеспечения, может стать иллюзорной, как и попытка получить коммерческую ссуду без какой-либо формы изъятия или гарантии плохого мальчика.

Похвалы, полученные за это решение и концепцию двойного залога, несомненно, неуместны в мире нелендеров. Во-первых, эта концепция не имеет ничего общего с мезонинным финансированием.Единственным залогом при мезонинном финансировании является залог долей собственности. Кроме того, мезонинный кредитор находится в менее безопасном положении, чем ипотечный кредитор. Мезонинный кредитор подчиняется ипотечному кредитору и будет уничтожен при любом обращении взыскания по ипотеке. Кроме того, типичный мезонинный кредитор предоставляет ссуду с гораздо более высоким соотношением ссуды к стоимости, когда его долг добавляется к ипотечной ссуде. На сегодняшнем рынке ипотечный кредитор может предоставить ссуду в размере от 50% до 60% от стоимости обеспечения.Задолженность мезонинного кредитора, добавленная к ипотечной ссуде, может составлять 80% или выше стоимости недвижимости. Следовательно, за мезонинным заемом стоит гораздо меньше собственного капитала, и более важно предоставить мезонинному кредитору возможность быстрого регресса, особенно если дефолт заемщика может снизить стоимость обеспечения.

Разрешение двойного залога может увести нас в прошлое, в эпоху, когда канцелярские суды Англии не изменили судебные решения по обеспечению ссуд под залог недвижимого имущества, потребовав процедуры обращения взыскания.Это может вернуть нас в то время, когда любой дефолт давал кредитору право взять залог недвижимости. ^[11] Продажа UCC — это внесудебный процесс, в котором отсутствует справедливый или судебный надзор или ограничение. Несоблюдение заемщиком строгих условий в кредитных документах, которые не имеют существенного влияния на кредит, таких как предоставление годового финансового отчета или другие требования к отчетности, как правило, является невыполнением обязательств по кредитным документам. В случае ссуды с двойным обеспечением кредитор может ускорить погашение долга и запланировать продажу взыскания UCC исключительно по причине непредоставления таких документов.Этого не могло произойти в судебном порядке обращения взыскания. Но в продаже UCC нет арбитра; здесь нет суда.

На протяжении многих лет кредиторы пытались замаскировать ипотечную ссуду под какой-либо другой тип сделки, чтобы избежать необходимости обращения взыскания. Но в большинстве случаев суды переквалифицировали сделку на то, что в основном задумывалось как ипотечная ссуда. ^[12] Концепция «двойного обеспечения» или «залог размещения» — это просто еще одна уловка в длинной череде попыток избежать санкционированного государством процесса обращения взыскания.

Этот вопрос становится более важным в свете двух событий в текущей индустрии кредитования. Во-первых, большинство ипотечных кредиторов ссужают только 50% или 60% стоимости залога. Во многих случаях отношение суммы кредита к стоимости кредита еще ниже. Это означает, что заемщики могут потерять значительную долю в капитале в случае несущественного дефолта. Кредитор, передающий взыскание, может получить непредвиденную прибыль в связи с приобретением собственности, приобретя актив, значительно более ценный, чем долг.Во-вторых, нетрадиционные кредиторы захватили большую долю ипотечного рынка. Многие из этих кредиторов также занимаются недвижимостью. Хотя банк может не захотеть владеть имуществом заемщика, потому что он всего лишь кредитор и, следовательно, может быть более озабочен тем, чтобы помочь заемщику в случае дефолта, многие из этих нетрадиционных кредиторов могут быть счастливы предоставить ссуду, ожидая, что они могут приобрести имущество при дефолте заемщика.

Будем надеяться, что, учитывая законодательное признание права выкупа во Флориде, суды штата продолжат защищать капитал заемщика по недвижимости от попыток переквалифицировать сделку как нечто иное, чем ипотечный заем.Суды Флориды не должны признавать концепцию двойного залога как обходного пути для обращения взыскания на ипотеку и придерживаться их выражения «однажды ипотека, всегда ипотека». ^[13]

МАРТИН А. ШВАРЦ является партнером фирмы в Майами Bilzin Sumberg Baena Price & Axelrod, LLP, а также членом ее группы по практике в сфере недвижимости. Он окончил юридический факультет Нью-Йоркского университета, бакалавр права в 1967 году и магистр права в 1968 году. Его практика включает в себя весь спектр права в сфере недвижимости.Шварц также возглавляет практику фирмы по кондоминиумам и является членом комитетов по кондоминиумам, планируемым застройкам и коммерческой недвижимости Секции права на недвижимость, завещания и доверительного управления адвокатуры Флориды.