Аспекты регулирования ипотеки земельного участка и здания, расположенного на его территории, принадлежащих одному лицу

Вопросы регулирования прав на землю и прилежащие здания

Ученые-правоведы утверждают, что современный период развития норм земельного законодательства предполагает взаимодействие прав на земельную территорию и на прилежащую недвижимость. При этом указанное взаимодействие прав проявляется в виде 3 следующих направлений:

1. здание, построенное на земле, пользуется приоритетом по отношению к территории участка. На этом принципе основывается регулирование оборота недвижимости в соответствии с ГК РФ;
2. территория и постройка существуют и участвуют в гражданском обороте самостоятельно, независимо друг от друга;
3. при наличии ряда обстоятельств судьба земельного участка обладает наибольшим приоритетом перед правами на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

Противоречия направлений взаимодействия прав на землю и на недвижимость

Многие специалисты улавливают нелогичность и противоречивость основных принципов законодательного регулирования гражданско-правовых отношений, действующих в сфере организации прав на недвижимую собственность и земельную территорию, на которой она находится. Наиболее сложными признаются аспекты, касающиеся ипотеки на земли и здания.

Законодательная регламентация

Гражданский кодекс РФ и ФЗ «Об ипотеке» являются основными законодательными актами, устанавливающими нормы права в данной области. Они содержать консолидированную совокупность норм, охватывающих процедуру и условия получения ипотечного кредита на описанные объекты собственности.

1 направление

Первое направление, о котором говорилось выше, описано в п.3 ст. 340 ГК РФ. Норма указывает на то, что ипотека недвижимого имущества, например, здания или сооружения, допускается только в том случае, если по ипотеке берется и участок земли, где стоит постройка.

2 направление

Соответствующее правило можно обнаружить в п.4 ст.340 ГК РФ. Там прописано, что при условии получения ипотеки на участок право залога будет распространяться на стоящие на нем, а также возводимые постройки залогодателя. Иные условия возможны только при наличии соответствующих пунктов в договоре сторон.

Вывод о нормах

Исходя из вышесказанного, можно отметить неоднозначную точку зрения законодателя:

• здание, расположенное на заложенном участке земли, выступает в качестве главного объекта ипотеки. П.3 ст. 340 ГК РФ является основной нормой, которая дополняется следующим пунктом закона. Данную норму, а также ч.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке» В.В. Чубаров приводит как наглядный пример, чтобы продемонстрировать разногласия. В указанных статьях законодатель четко обозначает принцип, в соответствии с которым стоящие на земле здания, сооружения и другие формы недвижимого имущества пользуются первичным правом, или приоритетом, по сравнению с самой земельной территорией;
• земельный участок, на котором расположена недвижимость, становится главным объектом в договоре ипотечного кредитования, как это следует из содержания п.4 ст.340 ГК РФ. Одновременно с этим п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке указывает на то, что при ипотеке земли постройки не следуют судьбе участка.

Таким образом, заключая договор об ипотеке на определенный объект, будь то земельная территория или здание, стороны внесут в соглашения условия, касающиеся дополнительного второго объекта ипотеки. При договоре ипотеки на землю дополнительным объектом будет выступать здание или сооружение, стоящее на нем.

При приобретении залога на покупку объекта недвижимого имущества вторым объектом ипотеки будет являться та земельная зона, на которой находится приобретаемая постройка. Одновременно с этим основной и дополнительный объекты будут неразрывно связаны между собой.

Содержание противоречивых норм ГК РФ

Точка зрения Гражданского кодекса

Говоря о п. 3 и п. 4 ст. 340 ГК РФ, можно без сомнения отметить их разительные отличия. Как говорится в п.3 ст. 340 ГК РФ, который имеет императивный характер, ипотека здания допускает одновременную ипотеку земли. При этом договор на 2 объекта кредитования должен быть единым.

Уточняющие нормы

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 указывает на условия применения описанного правила. Оно говорит, что принцип применим только в таких ситуациях, когда залогодатель сооружения является одновременно и собственником земельного участка. Если он передает имущество в залог по договору ипотечного кредитования, а земля не выступает объектом аренды, то этот договор будет признан ничтожным в соответствии с нормами, зафиксированными в ч.2 п. 45 ст. 168 ГК РФ.

Выход законодателя

Так, положение п.4 ст.340 ГК РФ становится диспозитивным. Законодатель смягчает сложившую ситуацию и позволяет залогу на земельный участок распространяться на здания, стоящие или строящиеся на территории, если договором не предусмотрены иные условия. Эта оговорка о праве сторон на внесение в договор особых требований и условий позволяет немного стабилизировать положение, но не исправляет его полностью.

Если ранее мы видели яркое противоречие между принципами, зафиксированными в ГК РФ, а также между нормами, содержащимися в статьях ФЗ «Об ипотеке», то теперь можем проследить за дополнением этих норм логичными оговорками. 

Присутствующий в законе «двойной стандарт» предполагает, что залогодатель может выбирать одну из наиболее удобных конструкций. Так, собственник здания и земли вправе заложить эти объекты собственности одновременно или отдать в залог земельный участок, оставляя за собой права на стоящее на нем сооружение.

О судьбе заложенных вещей

Отходя от императивных норм, законодатель в правовом смысле разделяет сооружения и земельный участок, делая из низ самостоятельные объекты залога. При этом судьба вещей не совпадает.

Это подтверждается регламентаций возможности сторон, действующих в рамках договора ипотечного кредитования, на включение каких-либо иных обстоятельств, условий заключения договора. В рамках иных условий вполне могут быть предусмотрены права на залог земельной территории без учета залога на здания и сооружения, прилежащие к нему.

Единая судьба

Существует принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ней объектов. В соответствии с этим основным принципом гражданского законодательства все прочно связанные с земельной зоной    объекты должны следовать судьбе участка. При этом правило содержит оговорку.

Отступление от принципа единой судьбы связанных вещей

Согласно оговорке правило может быть нарушено в тех случаях, когда это напрямую прописано в федеральных законах или Земельном кодексе РФ. При этом какие-либо отступления от регламентированного законом принципа должно быть обусловлено совокупностью объективных юридических, социальных, экономических, политических и других причин.

В рамках такого понятия норма п. 4 ст. 340 ГК РФ не является неким отступлением от общепринятого в праве принципа. Именно по этой причине он был введен в содержание Гражданского кодекса.

Объекты залога в договоре ипотеки

Фиксация объектов ипотеки – обязанность сторон

Договор ипотечного кредитования на приобретение земельного участка, а также сооружения, связанного с ним, — это сложная сделка, которая должна быть оформлена в соответствии с требованиями отечественного законодательства. Одним из главных условий в договоре такого вида является прямое указание на предмет или предметы залога. В качестве предмета залога по договору ипотеки будет вполне логичным считать земельную территорию и находящеюся на ней постройку.

Нормы ГК РФ требуют, чтобы залогодатель, который передает здание по одному соглашению, закладывал не только постройку. В качестве дополнительного объекта сделки законодатель рассматривает и земельный участок. При этом объектом залога в рамках договора ипотеки может выступать только тот участок, на котором расположен сдаваемый объект недвижимого имущестав в форме здания или сооружения.

Какие предметы договора предусмотрены в законе

Из вышесказанного мы может сделать логичный вывод о том, что в ипотечном договоре должны быть письменно указаны 2 объекта ипотеки, а именно:

1. здание;
2. земельный участок или право на аренду территории.

Дополнительные разъяснения суда

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 содержит в себе некоторые разъяснения, касающиеся фиксации в договоре указанных пунктов. Норма включает требование указывать в качестве предмета залога и здание, и землю. В противоположной ситуации сделка будет признана судом ничтожной, то есть не влекущей никаких юридических прав и обязанностей для сторон договора.

Как зафиксировать объекты ипотеки в договоре

Таким образом, мы видим, что объект недвижимости в виде постройки, как и территориальный участок, должны быть прямо зафиксированы в письменном договоре, заключенном между залогодателем и залогополучателем. Фиксация предмета сделки не ограничивается простым указанием на наименование объекта собственности. Он должен быть подробно описан. При этом характеристика объекта, зафиксированная в договоре, должна соответствовать требованиям, выставленным законодателем.

На что нужно обратить внимание

Стороны должны оговорить пункты касающиеся:

• объемов прав, переходящих к ним после заключения сделки;
• прав, которые не становятся предметом ипотеки автоматически после подписания договора;
• вопроса о том, переходят ли к залогополучателю при заключении соглашения об ипотеке на сооружение:

• права на земельный участок;
• часть прав на земельную зону;
• право на аренду территории.

Недействительность письменного договора

Если какой-то из указанных вопросов не будет рассмотрен сторонами или будет умышленно исключен ими из договора об ипотеке, то такое соглашение будет считаться недействительным. Основаниями недействительности договора будет выступать:

• статья 168 ФЗ «Об ипотеке»;
• пункт 3 статьи 340 ГК РФ.

Общие сведения об имуществе

Закон об ипотеке содержит п. 2 ст. 9, где подробно описывается предмет ипотеки. Норма также описывает те характеристики объекта ипотеки, которые сторонам следует указывать в договоре об ипотеке.

К ним относятся такие свойства как:

• точное и полное наименование предмета залога в рамках договора ипотечного кредитования;
• место нахождения указанного предмета;
• подробное описание предмета залога, включающее его стоимость, площадь и реквизиты документов, подтверждающих права собственности на это имущество. Основное требование к описанию объекта залога – это его достоверность и достаточность, которая позволит идентифицировать имущество.

Также в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» договор должен содержать наименование тех государственных органов, которые произвели государственную регистрацию прав на недвижимость.

Что делать, если в качестве залога выступает арендуемое имущество

В том случае, если имущество принадлежит залогодателю на основании договора аренды, то это арендованное имущество должно быть занесено в договор об ипотеке в соответствующими описаниями. Стороны обязательно должны зафиксировать, что предметом их сделки выступает не просто необремененное имущество, а объект, арендованный залогодателем.

Реквизиты договора аренды

Стороны фиксируют в договоре полные реквизиты документа, подтверждающего арендные права залогодателя. Также они записывают настоящего собственника предмета, который сдал имущество в аренду залогодателю по договору ипотеки.

Срок действия аренды

Обязательным требованием, которое предъявляется к имуществу, принадлежащему на праве аренды, является действующий срок договора сдачи объекта недвижимости в аренду. Срок действия арендного договора в обязательном порядке фиксируется в письменном соглашении ипотечного кредитования.

Приложение к договору ипотеки

Кадастровый план

В качестве обязательного приложения к договору об ипотечном кредитовании законодатель рассматривает кадастровый план. Соответствующее требование содержится в п. 3 ст. 67 Закона об ипотеке.

Аналогичное правило содержится в ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон о регистрации говорит о том, что план недвижимого имущества и план земельного участка являются обязательными документами, необходимыми для государственной регистрации сделки.

Содержание плана земельного участка

Кадастровый план должен содержать в себе основные сведения об объекте недвижимости и включать все необходимые описания данного объекта.

Как правило, в нем зафиксированы следующие важные юридические сведения:

• наименование собственника территории;
• полное  наименование государственного органа, выдавшего документ;
• реквизиты бумаги;
• место и дата выдачи кадастрового плана гражданину;
• кадастровый номер земельной зоны;
• местоположение территории;
• площадь участка;
• кадастровая стоимость земли;
• графическое отображение;
• схема, где указаны границы территории;
• данные о наличии каких-либо обременений, наложенных на земельный участок в соответствии с нормами российского законодательства;
• чертеж территории, который наглядно отображает имеющиеся обременения.

Когда кадастровый план не требуется

От сторон не потребуется предоставление кадастрового плана в том случае, если:

1. документ предоставлялся в регистрирующие органы ранее;
2. сведения о кадастровом плане, предоставленном собственником земельной территории, уже занесены в личное дело гражданина.

Если стороны не выполнят условия о внесении данных, касающихся ипотеки на сооружение, земельный участок или права аренды на территорию земли, то такая сделка будет признана незаконной в отношении каждого их перечисленных объектов имущества. А сам договор будет считаться недействительным.

Право залога на здания

Со стороны законодательных органов до их пор остается не проясненным вопрос, касающийся перехода прав на сооружение, стоящее на земле, переданной в залог по договору ипотеки. Ранее существовала норма, которая регламентировала следующий порядок. При ипотеке земли право залога на находящиеся или возводимые на нем постройки не распространялось.

При этом существовало условие, согласно которому право залога не распространялось на вышеназванное имущество, если иных условий не было предусмотрено сторонами в пунктах договора ипотечного кредитования.

Если говорить иначе, то закон предусматривал распространение залога на расположенные на участке здания и сооружения, как иные объекты недвижимого имущества. Но действие залога распространялось исключительно при наличии соответствующих пунктов, оговоренных сторонами сделки в ипотечном договоре. Без прямого указания на такие права в соглашении сторон действие залога в отношении здания и сооружения, стоящего или возводимого на территориальном участке, сданном в залог, определялось правилами п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке.

В настоящее время нормы немного изменены. Так, п. 4 ст. 340 ГК РФ содержит прямое указание на распространение право залога при заключении договора об ипотеке земельного участка в отношении сооружения залогодателя. Современное положение вопроса предполагает, что указанные здания и сооружения следуют судьбе участка, где они расположены. 

Это означает, что сооружение будет считаться сданным в залог, равно как и земельная территория, на которой оно построено или строится. При этом здание считается заложенным даже в том случае, если стороны по каким-либо причинам не предусмотрели в договоре соответствующих пунктов.

Указанные выводы мы делаем на основе ч. 2 ст. 134 ГК РФ. Она содержит в себе правило, согласно которому действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части. При этом принцип действует во всех случаях, кроме тех, когда договор сторон устанавливает иные условия. Аналогично стоит поступать и в отношении неотделимых улучшений, которые были внесены в предмет залога по договору ипотечного кредитования, естественно, если в соглашении залогодателя и залогополучателя не содержится каких-либо оговорок по этому поводу.

Ипотека и право аренды

Законодательная конструкция

Пункт 3 статьи 340 ГК РФ говорит о том, что залогодатель сооружения или здания, который обладает правом собственности или правом аренды имущества, выступающего предметом залога, должен предоставлять залогополучателю право одновременного получения здания, участка или правы на его аренду.

Разъяснения суда

Учитывая противоречивые положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ Пленум ВАС РФ дал свои разъяснения по этому поводу. В Постановлении от 24.05.2005 N 11 он указал правило, согласно которому требование об обязательном залоге здания и права аренды на землю, где расположена эта постройка, является излишним и обременительным для участников оборота. По это причине указанная норма теперь не используется.

Так, в нормах законодательного акта указано, что при залоге сооружения, расположенного на арендованной земельной территории, судьба этого права аренды должна следовать судьбе сооружения. Этот принцип распространяет свое прямое действие даже в тех случаях, когда постройка не заложена по договору ипотеки.

Если возникают обстоятельства, требующие обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации, то приобретатель заложенного здания станет полноправным владельцем земель и обладателем права аренды земельного участка.

Ограничения по договору ипотеки при наличии права аренды участка

Нормы цивильного права

Законодатель ссылается на п. 4 ст. 340 ГК РФ, устанавливая правило о возможной ипотеке находящихся или строящихся на закладываемом земельном участке зданий или сооружений исключительно при заключении договора ипотечного кредитования участка, но не права его аренды.

Содержание статьи Гражданского кодекса РФ дает возможность заметить, что регулируя отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества, к примеру, здания или сооружения, законодатель мало внимания уделяет вопросу о судьбе земельного участка, этот аспект является слабо урегулированным.

Когда собственник отчуждаемого здания будет одновременно обладать правом собственности на земельную территорию, законодательство будет прямо указывать на его обязанности по отчуждению земель и сооружения в рамках договора ипотеки.

ГК РФ в п. 2 ст. 552 регламентирует условия купли-продажи. Так, в соответствии с этим актом, когда продавец недвижимости является собственником территориальной зоны, где располагается продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на землю. При этом может передаваться не полный земельный участок, а только его часть. Определение доли права собственности над землей будет устанавливаться в соответствии с необходимостью использования участка земли для нормальной эксплуатации товара. Также законодатель оставляет за сторонами возможность самостоятельного изменения каких-либо условий сделки путем внесения в письменный договор определенных пунктов.

Нормы земельного права

Постулаты, описанные в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, немного расширили эти нормы. Они включили в себя указание на то, что отчуждение здания, расположенного на участке земли, если оно принадлежат одному лицу, осуществляется вместе с прилежащей земельной территорией. Статья не допускает отчуждения земельных зон без находящихся на них зданий, строений и сооружений, при условии, что все они являются собственностью только одного гражданина.

В это же время ст. 553 ГК РФ допускает продажу земельного участка, где находится здание, без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, утратила юридическую силу после внесения изменений в земельное законодательство.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ указанное выше правило не может использоваться при следующих обстоятельствах. Так, оно не применяется в случаях, когда:

• отчуждению подлечит не полная постройка, а только часть здания, строения, или сооружения, которая фактически не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждается постройка, расположенная на земельном участке, изъятом из оборота. Юридическая процедура изъятия земельной территории из оборота регулируется ЗК РФ;
• когда отчуждаются строения, находящиеся на ограниченном в обороте участке и принадлежащие одному гражданину, при условии, что федеральное законодательство не дает возможности предоставлять такую земельную зону в собственность гражданам и юридическим лицам.

Взгляды ученых на противоречивое законодательство

Несовершенство закона

Многие мыслители, которые занимаются изучением аспектов правоприменения, указывают на то, что современное законодательство не должно содержать в себе диаметрально противоположных норм. Дело в том, что современное российское гражданское право перенасыщено противостоящими друг другу гражданско-правовыми нормами. Это усложняет понимание закона со стороны граждан и создает множество препятствий на пути к реализации гарантированных Конституцией РФ законных прав граждан.

Диаметрально противоположные подходы законодателя к разрешению юридических вопросов, связанных с регулированием процедуры заключения договора ипотеки на помещение и прилежащую к нему землю воплощаются в нормах Гражданского кодекса. Статьи не согласуются между собой, общий порядок заключения сделок остается незавершенным.

Противоречия норм

Л. Наумова высказывала свое мнение, что Закон об ипотеке противоречит другим нормам в ст. 46. Она мотивировала это ссылкой на статью 35 того же нормативно-правового акта. В норме сказано, что отчуждение земельной территории не допускается без одновременного отчуждения стоящего на ней объекта недвижимого имущества в виде здания или сооружения, если такая постройка принадлежит собственнику участка земли также на праве собственности.

Если передача имущества по залогу влечет за собой отчуждение этого имущества, то логично полагать, что ипотека земельного участка без одновременной ипотеки здания, стоящего на этой земле, спровоцирует признание сделки ничтожной.

Именно этому объект недвижимости, который станет предметом залога по договору ипотечного кредитования, должен быть заложен вместе с земельным участком. Описание этих объектов следует производить одновременно. Таким образом, мы приходим к выводу, что договор об ипотеке земельной зоны с расположенным на ней зданием должен полностью повторять форму и содержание аналогичного соглашения, оформленного в отношении постройки с одновременной ипотекой земельного участка, на котором она располагается.

При этом не стоит забывать, что под постройкой может подразумеваться как готовый объект, сданный для эксплуатации, так и недостроенное здание, то есть объект незавершенного строительства. Ничтожной сделка будет объявлена в том случае, если стороны заключили договор ипотеки с залогом земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости без одновременного залога сооружения или здания.

Разъяснения судебных органов

Позицию Л. Наумовой подтвердило и Постановление Пленума ВАС РФ от 24.05.2005 N 11. Оно указало на невозможность отчуждения территории без прилежащего к ней здания, строения или сооружения. Это правило действует в случае, если постройка принадлежат одному лицу.

Так, сделки, имеющие своей целью отчуждение построек без соответствующего земельного участка или отчуждение территориального участка без прилежащих к нему зданий, если все эти объекты являются личной собственностью одного гражданина, признаются законодателем ничтожными. Аналогичный порядок действует при прекращении права на землю, которое спровоцировано следующими явлениями:

• реквизицией участка;
• конфискацией здания;
• обращением взыскания на указанное имущество. Основания, при которых на имущество может быть наложено взыскание, отмечены в ст. 242, 243, 237 ГК РФ.

Процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и на арестованное имущество должника в процессе исполнительного производства идентичны. Здесь действует общий для всех российских сделок принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, содержащийся в нормах гражданского законодательства.

Ипотека участка с недостроенным сооружением

Однозначный вывод, касающийся ничтожности сделки по ипотеке земельной территории, можно сделать, если залогодатель не заложил вместе с территориальной зоной принадлежащие ей здания, которые в момент оформления соглашения сторон находятся на этом участке. Однако залогодателю и залогополучателю по договору ипотечного кредитования не стоит забывать о том, что Гражданский Кодекс и Закон об ипотеке формально регулируют не только ипотеку земель и зданий, стоящих на ней, но и ипотеку таких участков, где не стоят готовые здания, но происходит строительство. Здания, находящиеся в процессе возведения, станут собственностью владельца участка только после их возведения, введения в эксплуатацию и регистрации.

Если залогодатель владеет землей и сооружением, стоящим на ней

Указанные различия могут стать вполне весомыми основаниями, которые в будущем помогут разграничению сфер регулирования достроенных и недостроенных зданий в рамках их отчуждения по договору ипотечного кредитования. В тех ситуациях, когда залогодатель является собственником земельного участка и стоящего на нем здания, сторонам при составлении соглашение следует неукоснительно соблюдать постулаты, прописанные законодателем в п. 3 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 69 Закона об ипотеке. В таких случаях п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке не используются.

О единой судьбе заложенного имущества

Правоведы не раз высказывали свои точки зрения по отношению к судьбе имущества, отчуждаемого в рамках договора ипотеки. Залог по ипотеке в виде земли и построек, по мнению В.В. Витрянского и О.М. Козыря, должен следовать единой судьбе.

Этот принцип был подержан и А.А. Маковской, которая говорила о том, что любые сделки, влекущие отчуждение имущества в виде зданий и земель, на которых они расположены, будь то купля-продажа, мена, доверительное управление или дарение, должны содержать условие о единой судьбе вещей. Предмет конфискации и реквизиции в виде земельных территорий и находящихся на них построек также должен переходить к одному владельцу.

Нормы, зафиксированные правотворческими органами в п. 4 ст. 340 ГК РФ, должны вступать в действие только в случаях, если залогодатель на момент заключения договора владеет исключительно землей, а на территориальном участке нет никаких построенных или недостроенных зданий, строений или сооружений, которые бы входили в его собственность.

Случаи из практики

Важно адаптировать законодательные нормы к жизненным реалиям, которые зачастую могут вызывать спорные ситуации.

Случаи, когда залогодатель не владеет постройками, стоящими его земельном участке

Всегда важно учитывать конкретные обстоятельства того или иного дела по ипотеке. Как правило, юристы, специализирующиеся на гражданском праве, сталкиваются со следующими типичными ситуациями:

• договор ипотеки заключен, но работы по строительству здания или сооружения не были начаты на момент его юридического оформления;
• во время оформления письменного соглашения по ипотечному кредитованию территориальной зоны выяснилось, что на участке присутствует одна постройка или несколько объектов недвижимого имущества. Эти объекты обладают физическими характеристиками недвижимости, однако права на них не были зарегистрированы собственником в надлежащем порядке, регламентированном нормами российского законодательства.

Так как права не были зарегистрированы в государственных органах, объекты недвижимости не могут выступать в качестве полноценного объекта залога по договору ипотеки. Также эти здания не могут быть признаны объектами гражданского оборота. К таким объектам можно отнести недвижимую собственность, которая находится на стадии строительства или самовольные постройки, на возведение которых собственник не получал соответствующего разрешения в государственных структурах;

• на земельном участке, который принадлежит залогодателю, расположены сооружения, которые являются частью собственности иного лица. К примеру, собственником территории выступает арендодатель, а собственником постройки является арендатор земли, которую он получил с целью осуществления строительства объекта недвижимости.

Каждый их трех случаев предполагает то, что у залогодателя нет недвижимости на земельном участке, отчуждаемом в рамках договора ипотеки. Это означает, что от залогодателя нельзя потребовать, чтобы он зафиксировал в договоре в виде объекта залога какое-либо иное имущество, кроме земельной территории, принадлежащей ему на праве собственности.

Случаи, когда сооружения появились после заключения договора

Возможно, что стороны заключили договор ипотечного кредитования, при этом на момент подписания соглашения на отчуждаемой земельной территории не было никаких строений. Постройки могли появиться после вступления в юридическую силу договора об ипотеке.

Строительство могло происходить при следующих обстоятельствах:

• залогодатель земельной территории будет производить строительство на участке;
• залогодатель проведет юридическую процедуру государственной регистрации права собственности в отношении имущества, а именно, объекта незавершенного строительства, который находится на отчуждаемом участке земли. Также залогодатель может ходатайствовать о признании права собственности на самовольно возведенную постройку в судебных органах, которые могут удовлетворить такую заявку при наличии законных оснований;
• залогодатель приобретет права на недвижимость в результате перехода права собственности на объект недвижимости, построенный арендатором. Эта процедура описана в ст. 272 ГК РФ.

В подобных случаях законодательство, регулирующее области ипотечного кредитования с залоговым имуществом в виде земельной территории, должно помочь гражданам найти ответы на интересующие их вопросы. Главная тема, которая будет волновать стороны договора ипотеки — это судьба объектов недвижимости, зарегистрированных или возведенных на участке после официального вступления в силу их договора.

Динамика действующего законодательства

Нормы, прописанные в ГК и Законе об ипотеке, дают возможность сделать ряд полезных выводов. Также они позволяет участникам соглашения использовать прогрессивные методики составления договора и пользоваться своими правами на внесение специфических условий в договор ипотеки.

Так, залогодатель и залогодержатель имеют возможность исключить некоторые объекты из ипотеки. Единственным исключением из общего правила является ипотека земель сельскохозяйственного назначения. Если залогу подлежат сельскохозяйственные территории, то все строения, находящиеся на них и прочно связанные с ними, будут являться предметами залога. Данное правило прописано в п.4 ст.64 Закона об ипотеке.

Многие правовые аналитики предсказывают расширение вышеуказанной нормы. Действительно, довольно логично предположить, что законодатель примет решение о распространении этого правила на все гражданско-правовые отношения в области ипотечного кредитования. Такое общее правило смогло бы распространить единые нормы и устранить существующие коллизии.

Проблемы при заключении договора

Естественно, одной из основных проблем, с которой сталкивается законодатель и гражданин при знакомстве в ГК РФ и другими ФЗ выступает неоднородность и неоднозначность прописанных в них норм, регулирующих кредитные правоотношения. Лица не могут уточнить важные вопросы и зачастую допускают серьезные ошибки при составлении юридической документации, вносят в договоры неверные формулировки. Подобные промахи способны повлечь за собой крупные финансовые потери, не говоря уже о психологическом стрессе.

Кроме этого нельзя не отметить, что при заключении договора об ипотеке земельного участка часто возникает проблема, связанная с государственной регистрацией договора ипотечного кредитования. При регистрации документа уполномоченные должностные лица государственного органа вносят соответствующие сведения в ЕГРП. Они фиксируют информацию только о земле, но если стороны заключили соглашение, по которому права на здания залогополучатель получит позже, то возникают сложности с внесением таких сведений в реестр.

Долевое строительство

Интересен вопрос об объектах, построенных по программе долевого строительства, и регистрации договоров на приобретение такого недвижимого имущества. Данный вопрос относится к области регулирования ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. В статье 17 закона можно встретить указание на то, что договор участия в долевом строительстве должен пройти через государственную регистрацию. Постановка на учет осуществляется государственными служащими отдела, расположенного по месту нахождения строящегося

многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

При этом лица, которые получили средства на приобретения такого жилья в рамках ипотеки, должны одновременно зарегистрировать кредитное соглашение. Ипотека будет выступать в роли своеобразной обеспечительной меры, она гарантирует исполнение застройщиком его обязательств по возведению и введению в эксплуатацию сооружения, которые он имеет перед участниками долевого строительства.

Предмет договора об ипотеке

Ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает понятие предмета законной ипотеки. Законная ипотека, призванная обеспечивать исполнение обязательств застройщика, имеет своим предметом имущество, которое принадлежит застройщику, а именно:

• территориальный участок, который находится в собственности застройщика или принадлежит ему на основании договора аренды земельного участка;
• создаваемый или возводимый на участке многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества.

Регистрация соглашения об ипотеке

Окончательное оформление сделки предполагает регистрацию письменного договора, заключенного между сторонами, в государственных органах власти.

Какие данные госслужащие вносят в реестр

Закон о регистрации в п. 3 ст. 25.1 указывает на то, что в единый реестр вносятся записи о:

• заключении договора участия в долевом строительстве;
• изменении содержания договора участия в долевом строительстве;
• расторжении договора участия в долевом строительстве;
• об уступке прав требования в рамках заключенного и действующего соглашения об участии в долевом строительстве.

Правила регистрации договора

В графе об особых отметках должностные лица, производящие государственную регистрацию документа, вносят сведения, касающиеся прав на заложенный земельный участок с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Ипотека регистрируется в отношении того имущества, которым обладает застройщик, выступающий в роли залогодателя.

Таким образом, мы делаем вывод о том, что регистрируется только ипотека принадлежащего застройщику на праве собственности территориального участка, где будут производиться строительные работы. В том случае, если застройщик является арендатором земель, то регистрируется договор ипотечного кредитования, в котором в качестве предмета залога стороны называют право аренды территориальной зоны, предназначенной для возведения здания.

Предметом законного ипотечного кредитования также является строящийся или создаваемый многоквартирный дом или иной вид недвижимого имущества. Эта собственность в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве будет обеспечивать выполнение застройщиком обязательств перед участниками договора.

Законная ипотека может быть зарегистрирована в государственных структурах при условии, что имущество, признанное предметом залога:

• будет создано застройщиком;
• право собственности застройщика на имущество-залог будет зарегистрировано в порядке, установленном законодательством РФ.

Перед тем, как имущество будет создано, а права застройщика будут оформлены должным образом, должностные лица местного регистрационного органа государственной власти вносят в ЕГРП информацию, связанную с тем, что ипотека земельного участка или права аренды распространяется на создаваемый на этой территории объект недвижимости.

Законодательство, регулирующее области долевого строительства, не регламентирует эти вопросы, однако можно догадаться, что такая отметка в едином реестре адресована органу власти и имеет своей целью обеспечение внесения записи о законной ипотеке. Такой механизм используется государственными органами и при осуществлении регистрационных мероприятий в отношении договора об ипотеке земли.

Правила заключения соглашения

Существует ряд специальных правил, которые были дополнительно введены законодательными органами с целью регулирования ипотечных отношений, когда залог не распространяется на сооружения, стоящие на заложенном участке и принадлежащие залогодателю на праве собственности. Среди таких специальных правил можно отметить следующие нормы:

1. п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке содержит подробные сведения, касающиеся возможности залогодателя территориальной зоны распоряжаться зданиями, являющимися его собственностью, которые не входят в предмет залога по договору об ипотеке. Так, залогодателю дается право на распоряжение указанным недвижимым имуществом. При этом он не обязан спрашивать у залогополучателя разрешение на распоряжение такими зданиями и сооружениями, если они не выступают предметом залога и не были отчуждены в рамках кредитного договора;
2. в ч. 3 п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке говорится о правах залогодателя территориального участка на его собственные постройки, а также о правах на участок при обращении взыскания. Если находящееся или строящееся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание не является предметом залога, то залогодатель может при обращении взыскания на землю сохранять свои права на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельной территории, как указывает названная норма закона.

Также при обращении взыскания на земельную зону залогодатель получает право ограниченного пользования, или сервитута, той частью участка, которая может быть ему необходима для эксплуатации сооружения в соответствии с его назначением. Соглашение сторон может предусматривать какие-либо иные условия использования части земельного участка.

Перспектива гражданского законодательства в вопросах ипотеки

Указанные нормы были необходимы для регулирования кредитных правоотношений до того времени, пока законодатель не модернизировал конструкцию ипотечного договора. Революционным шагом стало создание правил, в соответствии с которыми договор ипотеки с отчуждением земель, где залогодатель и залогополучатель вправе исключить из предмета ипотеки возводимые на этом участке объекты недвижимого имущества.

Все же необходимость в дополнительном регулировании все еще не отпала, и нормы продолжают помогать гражданам разрешать спорные вопросы в области правоотношений по ипотеке. Принято считать, что необходимость в дополнительных нормах исчезнет после того, как правила, указанные в п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, будут преобразованы в императивные нормы. Изменение этих юридических норм также спровоцировало бы отмену статей, регулирующих право залогодателя без разрешения залогодержателя пользоваться своим недвижимым имуществом, которое не входит в залог по договору.

Вопрос-ответ

Вопрос:  «В договоре залога на землю написано, что все, что будет на ней построено тоже передается в залог. А те постройки, что уже были на участке автоматически передаются в залог (в договоре залога эти постройки не прописаны)?»

Ответ: В соответствии со ст.65 ФЗ-102 от 16.07.2008 года (на момент сегодняшнего дня) «Об ипотеке (залоге недвижимости»)  указано следующее: всё, что построено на земельном участке попадает под общий залог. В п. 2 этой статьи есть небольшая оговорка, что у залогодержателя должна быть необходимая документация постройки. Например, в залог передан земельный участок с расположенным на нем сараем. Если сарай построен с соблюдением норм и зарегистрирован, то вопросов никаких, а если это самострой, то он не будет фигурировать в документах.

Из вашего вопроса вытекает именно та ситуация, когда постройки не зарегистрированы и имеют статус самостроя. Разумеется, в договоре залога эти постройки фигурировать не должны. Выход такой: снимая залог, вы становитесь полноправным собственником всех построек, которые находятся на вашем участке, независимо от того были ли они прописаны в договоре залога или нет. В случае, если вы не сможете выплатить залог, взыскания будут обращены только на то, что у вас прописано в договоре (значит сарай — некапитальное строение, его можно разобрать и просто вывести с участка).

Ставки подняты! ЦБ повысил ключевую, что будет с ипотечными?

Банк России принял решение о повышении ключевой ставки на 0,25 п.п. Это произошло впервые начиная с 2018 года. В настоящий момент показатель составляет 4,5% годовых. Рост, казалось бы, незначительный, но подобная динамика может спровоцировать рост ставок по кредитам, в том числе, ипотечным.

Основная причина такого решения регулятора кроется в значительной инфляции, которая оказалась даже выше прогнозируемого уровня. Как уточнили в пресс-службе ЦБ РФ, в феврале 2021 г. потребительские цены поднялись в среднем на 5,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В январе официальный уровень инфляции составил 5,2%. А к 15 марту рост цен разогнался до 5,8% в годовом выражении.

«Восстановление внутреннего спроса приобретает устойчивость и происходит быстрее, чем ожидалось ранее, — отмечают в пресс-службе Центробанка. — Быстрое восстановление спроса и повышенное инфляционное давление формируют необходимость возвращения к нейтральной денежно-кредитной политике».

В ЦБ не исключили дальнейшего повышения ключевой ставки на следующем заседании. Традиционно рост ключевой «тянет» за собой и уровень остальных ставок, в том числе по жилищным займам. По данным аналитиков ДОМ.РФ, в конце февраля средняя ставка по кредитам на покупку вторичного жилья в ТОП – 15 ипотечных банков находилась на уровне 8,06% годовых. Купить квартиру в новостройке с помощью ипотеки в этих же финансовых организациях можно было в среднем под 7,86% годовых. При этом, льготную ипотеку выдавали даже под более низкий процент, нежели прописано в госпрограмме, — в среднем 6,07%. Семейную – под 4,82% годовых, что даже ниже уровня инфляции.

Как будут дальше развиваться события на рынке жилищного кредитования? Многие эксперты рынка считают, что ставки по ипотеке будут расти, но не слишком стремительно, например, на те же 0,25 п.п. или чуть более. «Я считаю, что можно ожидать некоторого повышения ставок, однако оно затронет лишь собственные ипотечные программы банков, кредиты в рамках госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке будут выдаваться на прежних условиях, выссказал свое мнение в интервью РИА Недвижимость управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. — При этом, в перспективе банки могут играть на повышение, не дожидаясь дальнейшего повышения ключевой ставки».

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Новостройки у метро Римская от 5.53 млн руб в Москве

Станция «Римская» открыта в Таганском районе столицы в 1995 году. Относится к Люблинско-Дмитровской ветке метро. Соседние платформы –»Крестьянская застава» и «Чкаловская». Оформлением занимались архитекторы из Италии, использовав древнеримскую тематику. По этой причине и было закреплено такое название. Станция «Римская» единственная в Москве, где под землёй установлен памятник архитектуры – «Фонтан». В архитектурной скульптуре использованы фигуры основателей Рима – младенцы Рем и Ромула.

В северном торце «Римской» находится переход на станцию «Площадь Ильича». С другой стороны через эскалаторы и подземный вестибюль осуществляется выход к ж/д платформе «Серп и Молот», на площадь Рогожская Застава и к шоссе Энтузиастов, на улицы Рабочая и Международная.

В районе станции «Римской» ведётся строительство трёх жилых комплексов классов «бизнес» и «элит»: Monodom (на удалении 300 м, застройщик – «Биплан М»), The Mostman (750 м, «Инвестпроект»), «Золоторожский» (650 м, «Стимул»). Завершение строительства первых комплексов запланировано на вторую половину 2018 года, а ЖК «Золоторожский» должны сдать в конце 2017 года.

Ближайшие школы к строящимся жилым комплексам – № 1468, 1221, 457, 1270, 1229, Премьерский лицей. Совсем рядом расположены детские сады № 2640, 643, 1777, 1939, 2556, 1162, 1187. Из больших торговых центров рядом только «Град Сити». Из лечебных общедоступных учреждений ближайшей является Городская больница № 23, расположенная на расстоянии 2,3 километра от станции «Римская».

В экологическом плане район новостроек не самый лучший для жизни. Неподалёку работают промышленные предприятия, которых в Таганском районе насчитывается более 1500. Ежедневно в рабочие дни сюда съезжаются сотрудники этих производств, чем вызывается перегруженность транспортных артерий и повышенная загазованность воздуха. Отмечается плохая организация транспортного движения, из-за чего на дорогах часто возникают заторы. Также проблемы вызывает нехватка парковочных мест. Рядом располагается железная дорога, шум от которой может мешать жителям. Дополняет неблагоприятную картину малое количество зелёных насаждений.

Немного сглаживают ситуацию Таганский парк, Таганский детский парк и парк Прямикова. В одном километре от станции «Римская» находится берег реки Яуза, 3 километра до «Москва-реки».

Как использовать земельный кредит для финансирования покупки недвижимости — советник Forbes

От редакции: Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Построение дома или офиса с нуля, конечно, не для всех, но это может быть полезным опытом, который позволит вам сформировать свое видение идеальной собственности.Однако, прежде чем вы начнете набрасывать чертежи и просматривать светильники, вам нужно знать, где будет стоять этот дом. Другими словами, вам нужно владеть землей.

Финансирование покупки участка земли отличается от получения кредита для существующего дома или коммерческой недвижимости. Фактически, вы не пройдете через традиционного ипотечного кредитора. Вам понадобится земельный заем, условия которого могут быть хуже, чем жилищный заем. Но пусть это не мешает вам преследовать цель владения землей. Вот что вам нужно знать.

Что такое земельные ссуды?

Земельный ссуду можно использовать для финансирования всего: от незрелого участка земли до пустыря и строительства нового здания. Его можно использовать под землю, на которой разместится личный дом или бизнес. Земельные ссуды считаются более рискованными, чем ипотека или многие другие виды ссуд, потому что:

• Ставки дефолта по земельным кредитам выше, чем по жилищным кредитам. Есть много причин, по которым вы можете не выплатить ссуду — может быть, планы строительства сорваны или у вас кончатся деньги.
• Заемщики с большей вероятностью уйдут. Если они столкнутся с финансовыми проблемами, они будут ценить спасение дома, в котором живут, а не куска земли.
• Свободный участок — не идеальный залог. Если вы все же не сможете произвести платеж, ваша неулучшенная земля будет менее привлекательной, чем собственность, которая может быть выставлена ​​на продажу с аукциона.

Земельные ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки и более строгие требования к первоначальному взносу и кредитованию, чем другие виды ссуд на недвижимость, из-за этих рисков для кредитора.

Что нужно знать при покупке земли

Условия вашей земельной ссуды будут зависеть от типа ссуды, которую вы получаете, ваших планов в отношении земли и конкретного кредитора, с которым вы работаете. В целом, есть три типа земли, которые кредиторы рассмотрят для финансирования — необработанная, неулучшенная и улучшенная земля, — каждая из которых имеет свои плюсы и минусы.

Сырая земля

Необработанная земля — ​​это неосвоенная земля. Нет водопровода, электричества и доступа к близлежащим дорогам. По сути, это чистый лист для вас.Неудивительно, что необработанная земля обычно дешевле, чем обработанная, но знайте, что в долгосрочной перспективе это может стоить вам дороже.

Покупка необработанной земли — рискованная перспектива для кредиторов, поэтому они часто компенсируют это, взимая более высокие процентные ставки и требуя более высоких первоначальных платежей. Фактически, вам может потребоваться внести 50% или более, если покупка носит спекулятивный характер, то есть вы надеетесь, что стоимость недвижимости вырастет.

Как и в случае с большинством других видов ссуд, хороший кредитный рейтинг и солидный первоначальный взнос помогут вам получить одобрение на получение ссуды на землю и получить право на лучшие условия.Также полезно, если вы намереваетесь сразу начать застройку и у вас есть четкий и подробный план того, как вы будете использовать землю.

Земля без благоустройства

Далее идет неулучшенная земля, которая в некоторой степени открыта для интерпретации и иногда является синонимом необработанной земли. Однако, как правило, неулучшенная земля относится к земле, на которой есть доступ к некоторым основным коммуникациям, но на которой все еще отсутствуют основные элементы, такие как электрический счетчик, телефонная будка или счетчик природного газа. Другими словами, в сюжет добавлено несколько улучшений.

Может быть немного легче получить право на получение неулучшенной ссуды на землю по сравнению с ссудой на сырую землю, но это все равно считается рискованным. Опять же, у вас должен быть солидный кредитный рейтинг, первоначальный взнос и план для земли.

Улучшенная земля

Благоустроенный земельный участок — самый дорогой вариант, так как он полностью застроен и готов к строительству. Кроме того, зачастую легче получить право на получение земельного кредита этого типа, и кредиторы предлагают более низкие процентные ставки и требования к первоначальному взносу.

Виды земельных кредитов и способы их получения

После того, как вы накопили первоначальный взнос, разработали планы для своей земли и получили солидный кредитный рейтинг, пора искать кредиторов.Получить земельный ссуду не так просто, как ипотеку, но у вас есть несколько вариантов.

Местные банки и кредитные союзы

Одно из лучших мест для поиска ссуды на землю — это ваш общественный банк или кредитный союз. Местные финансовые учреждения будут иметь хорошее представление о том, как можно использовать прилегающую землю, и будут более гибкими в работе с клиентами.

Министерство сельского хозяйства США (USDA)

USDA предоставляет земельные ссуды заемщикам, которые планируют построить основное жилье в сельской местности.Если вы планируете построить недвижимость самостоятельно, подайте заявку на получение ссуды по разделу 523 через USDA. Процентная ставка по этим кредитам составляет всего 3%. Или, если вы хотите нанять подрядчика, который построит его для вас, подайте заявку на ссуду по Разделу 524, которая взимает проценты в зависимости от текущего рынка. Можно не претендовать на первоначальный взнос, но вы должны погасить ссуду в течение двух лет.

Администрация малого бизнеса США (SBA)

Вы также можете получить земельный ссуду через SBA, если планируете приобрести землю, на которой вы построите помещения для малого бизнеса.SBA предлагает два типа земельных ссуд, в том числе:

• Кредит сертифицированной девелоперской компании (CDC). Эта программа также известна как кредитная программа 504, которая позволяет вам брать в долг до 5,5 миллионов долларов на срок от 10 до 25 лет. Ожидается, что вы внесете 10% ссуды, в то время как сторонний кредитор финансирует не менее 50%, а CDC предоставляет до 40%. Чтобы соответствовать требованиям, ваш бизнес должен стоить менее 15 миллионов долларов, а ваш чистый доход не должен превышать 5 миллионов долларов за два года до подачи заявки.
• Кредит SBA 7 (а). Эти кредиты предоставляют до 5 миллионов долларов США на срок до 25 лет. Вы должны внести 10% первоначальный взнос, а если сумма кредита превышает 25000 долларов, от вас также могут потребовать залог.

Напрямую от продавца

Наконец, вы можете заключить сделку о финансировании напрямую с лицом, продающим земельный участок. Этот вариант может избавить от хлопот по отслеживанию стороннего кредитора и подаче заявки на ссуду, но отдельный продавец может захотеть получить гораздо больший первоначальный взнос и погасить его в течение пары лет.Будьте уверены, что если вы все же выберете этот путь, вы получите подробную информацию о соглашении на бумаге и даже проконсультируетесь с юристом.

Альтернативные варианты финансирования земли

Хотя есть несколько разных вариантов финансирования покупки земли, вам не обязательно идти по одному из этих маршрутов. Есть также несколько альтернативных вариантов финансирования, которые могут оказаться более идеальными, чем традиционный земельный заем. Однако, прежде чем использовать один из этих вариантов, важно тщательно взвесить риски.

• Заем или кредитная линия под залог собственного капитала: Если вы уже владеете недвижимостью, стоимость которой выросла в цене с момента ее покупки, вы можете использовать собственный капитал для покупки дополнительной земли с использованием кредитной линии под залог собственного капитала (HELOC) или дома. долевой заем. Вам не нужно будет вносить первоначальный взнос, но это может быть особенно рискованным вариантом, поскольку вы можете потерять свой дом, если не погасите ссуду.
• Персональный кредит: Другой вариант — взять личный кредит, который можно использовать практически на все.Вы можете рассмотреть этот вариант, если сумма ссуды меньше и / или земля находится в состоянии, которое затрудняет получение традиционной земельной ссуды. Просто имейте в виду, что поскольку ссуда необеспечена, процентная ставка может достигать 30% (особенно, если у вас есть справедливая кредитная история).
• Купите разборку: Одним из способов получения реальной ипотечной ссуды на покупку земли является покупка недвижимости, которую вы планируете снести и отстроить заново. Конечно, этот вариант не обходится без своих потенциальных затрат и препятствий.Вам нужно будет получить разрешение от своего кредитора и соответствующие разрешения, а также оплатить снос.

Где найти лучших кредиторов для получения земельного кредита

Если вы готовы получить ссуду на землю, лучше всего начать с собственного двора. Местные кредиторы будут иметь возможность оценить землю и ее потенциал, а также смогут предложить более выгодные условия. Вы также можете обратиться в Интернет. У онлайн-кредиторов небольшие накладные расходы, а это значит, что они могут переложить эти сбережения на вас в виде более низких ставок и меньших комиссий.

Какого бы кредитора вы ни выбрали, обязательно потратьте время на оценку всех возможных вариантов и расчет цифр. Может быть много вариантов получения земельного кредита, но многие из них не из дешевых.

Ипотека на недвижимость с землей

Один вопрос может быть таким: «Распространяется ли земля с собственностью более чем на один гектар (а иногда и на один акр)?» Другой может быть: «Есть ли доказательства коммерческого или сельскохозяйственного использования собственности?»

Цель этих вопросов состоит в том, чтобы установить, может ли собственность использоваться для сельского хозяйства или садоводства или — если включенная земля является обширной — может ли она использоваться для таких целей.

Кредиторы ипотечного жилищного строительства с осторожностью относятся к кредитованию ферм или сельскохозяйственных угодий. Одна из причин может заключаться в том, что их андеррайтеры не знакомы с этой частью рынка недвижимости. Но другое связано с характером аренды сельскохозяйственных угодий.

Если банк или другой кредитор предоставляет ссуду под залог дома, который используется исключительно для жилых целей, и если заемщик затем дает его без согласия, то арендаторы обычно не защищены по сравнению с залогодержателем, находящимся во владении.Таким образом, если кредитор вступает во владение из-за дефолта заемщика, кредитор обычно может получить свободное владение, и арендаторы будут вынуждены уехать.

Аграрные условия аренды довольно разные. Как правило, если сельскохозяйственный арендатор берет ферму в собственность, он или она будет в безопасности по сравнению с владельцем ипотекой. Это несколько чрезмерное упрощение закона, которое может быть довольно сложным в этих случаях, но оно объясняет, почему поставщики жилищных ипотечных кредитов неохотно предоставляют ссуды на фермы или сельхозугодья или дома с большими участками, которые могут быть сданы в аренду для сельскохозяйственных целей.

Есть ряд специализированных кредиторов, которые предоставляют ипотечные кредиты фермам. Самой давно созданной, вероятно, является Сельскохозяйственная ипотечная корпорация, которая была создана в 1928 году для финансирования фермеров и землевладельцев и которая сейчас является дочерней компанией Lloyds Banking Group.

AMC предоставляет ипотечные кредиты фермерам, которые покупают фермы, арендаторам ферм, которые хотят выкупить право собственности на свои фермы у своих арендодателей, а также фермерам, которым необходимо привлечь дополнительный капитал, чтобы купить больше земли или инвестировать в новые здания или оборудование.

Таким образом, когда геодезист осматривает собственность в сельской местности, необходимо установить, сколько земли включено, и, если необходимо, геодезист может запросить копию плана правового титула, показывающую степень собственности, взятой под охрану, до завершения отчет. Если собственность, очевидно, является фермой, это будет самоочевидно, но если это дом с прилегающими загонами, может быть неясно, как далеко простирается собственность.

Когда создается сельскохозяйственная аренда, она обычно распространяется не только на землю и хозяйственные постройки, но также и на фермерский дом.Дети сельскохозяйственных арендаторов могут иметь право наследовать аренду в некоторых обстоятельствах. В некоторых случаях гарантии прав владения можно обойти, используя краткосрочные лицензии на выпас скота. Но закон в этих обстоятельствах может быть сложным, и если ипотечный кредитор предоставляет ссуду под залог земли, переходящей во владение, а затем вступает во владение, чтобы найти надежного арендатора в оккупации, это может серьезно снизить стоимость.

Можно ли купить землю в обычную ссуду? | Финансы

Если вы хотите купить машину, дом или какую-либо другую крупную покупку, ссуды могут иметь решающее значение между получением предмета, о котором идет речь, или нет.Однако в некоторых ситуациях обычные ссуды могут быть менее приспособлены к риску, присущему сделке. Например, многие кредиторы не разрешают физическим лицам покупать землю с помощью обычного кредита. Это в первую очередь связано с тем, что заемщик может предоставить очень мало залога, соответствующего стоимости земли, о которой идет речь.

Подсказка

Хотя покупка земли в обычную ссуду возможна, это также довольно редко. Это связано с тем, что отсутствует доступное обеспечение , которое физические лица могут предложить в соответствии с их покупкой, что создает ненужный риск для кредитора.

Основы обычных ссуд

Когда кредитор ссылается на обычную ссуду, они обычно говорят о ссуде, обеспеченной ипотекой, например о ссуде, которую вы использовали бы при покупке дома. Эти ссуды не поддерживаются федеральным агентством, как это обычно бывает с ссудами Федерального управления жилищного строительства, ссудами по делам ветеранов и ссудами Службы сельского жилищного строительства Министерства сельского хозяйства США. Вместо этого обычные ссуды предлагаются либо частными организациями , такими как крупные розничные банки по всей стране, либо одной из двух спонсируемых государством организаций , такими как Федеральная ассоциация жилищного ипотечного кредитования или Freddie Mac, и Федеральная национальная ипотечная ассоциация. Ипотечная ассоциация, именуемая Fannie Mae.

Хотя государственные ипотечные кредиты, такие как ссуды FHA и VA, довольно популярны и часто используются теми, кто имеет на них право, обычные ссуды составляют подавляющее большинство ссуд, предлагаемых сегодня заемщикам. Фактически, около двух третей кредитов, выданных заемщикам, являются обычными кредитами.

Общие сведения о процессе обычного ссуды

Для того, чтобы претендовать на получение обычного ссуды, заемщики должны сначала соответствовать стандартам заимствования, установленным частными кредиторами.Учитывая тот факт, что большая часть этих ссуд не контролируется федеральными правительственными агентствами, частные кредиторы могут установить свои собственные критерии для определения права на получение ссуды среди заемщиков.

Как правило, все заемщики, которые ищут одобрение на получение обычного кредита, должны не только заполнить заявку на получение кредита, но и предоставить широкий спектр подтверждающих данных, подтверждающих, что они соответствуют профилю заемщика с низким уровнем риска, как того требует кредитор. . В подавляющем большинстве ситуаций кредитный рейтинг и профиль долга потенциального заемщика будут приниматься во внимание при оценке их права на получение кредита.

Другие элементы, обычно представляемые в поддержку обычной кредитной заявки, включают подробное подтверждение дохода , подтверждение полной занятости и подробный обзор текущих активов. Подтверждение дохода может принимать различные формы, начиная от недавних квитанций о заработной плате от работодателя и заканчивая федеральными налоговыми декларациями за несколько лет. Как правило, индивидуальные предприниматели, вероятно, должны будут предоставить более исчерпывающую документацию, чтобы успешно доказать, что их источник дохода является стабильным и достаточным для покрытия стоимости ипотеки.

Ссуды и проверка занятости

Ипотечные кредиторы обычно обращаются по номеру к указанному работодателю потенциального заемщика , чтобы убедиться, что они действительно работают там. Хотя некоторым это может показаться чрезмерным посягательством на частную жизнь, важно помнить, что согласие на предоставление ссуды заемщику представляет собой справедливую долю риска. Кредитор должен быть полностью уверен в том, что заемщик не объявит дефолт, поскольку со временем это может привести к серьезным финансовым проблемам для него.

Опять же, следует упомянуть, что от самозанятых заемщиков обычно требуется предоставить более широкий набор документации на этом этапе, чтобы полностью доказать, что они поддерживают стабильный источник дохода.

Прочие требования к документации

Независимо от того, какой тип ссуды вы можете искать, почти гарантировано, что вам нужно будет предоставить потенциальному кредитору действительные водительские права или другое удостоверение личности штата. Кроме того, кредитору понадобится ваш номер социального страхования, чтобы подготовить для вас кредитный отчет.Без отчета о кредитных операциях шансы на получение обычного кредита практически нулевые.

Как правило, лица, подающие заявку на получение обычного кредита, тратят значительное количество времени перед подачей заявки на получение средств, собирая всю необходимую документацию, чтобы гарантировать отсутствие проблем во время фактического процесса подачи заявки.

Обычные ссуды и процентные ставки

Во многих ситуациях обычные поставщики ссуд диктуют «точку отсечения» в отношении кредитных баллов и истории заимствований, после чего финансирование не предлагается.При этом кредиторы могут изменять условия заимствования по мере приближения финансового профиля потенциального заемщика к установленным ими запретным зонам. Например, кредитор может решить предложить значительно более высокую процентную ставку для лица, чей кредитный рейтинг падает ниже определенного уровня, вместо того, чтобы полностью отказывать ему в доступе к финансированию.

Аналогичным образом, физическим лицам, имеющим высокий уровень ранее существовавшей задолженности, все же может быть предоставлен доступ к финансированию, хотя и с более крупным первоначальным взносом при покупке.Частные кредиторы обладают значительной степенью гибкости, когда дело доходит до предложения заемщиков. До тех пор, пока лицо, о котором идет речь, не полностью превысило пороговые значения риска, установленные кредитором, сделка все еще может быть заключена.

Обычные земельные ссуды и другие варианты

Когда дело доходит до займа денег для покупки земли, конкретные параметры, связанные с ссудами, могут полностью измениться. Земельные ссуды сгруппированы в пять отдельных категорий, а именно:

1. Кредитные ссуды на землю
2. Ссуды USDA для сельских жилищных участков
3. Ссуды SBA 504
4. Ссуды под залог собственного капитала
5. Финансирование частных продавцов

По сути, эти ссуды можно отличить друг от друга в зависимости от того, кто предлагает финансирование, и условий погашения, связанных с соответствующими фондами.Упомянутые ранее обычные ссуды в целом квалифицируются как упомянутые здесь земельные ссуды кредитора .

A USDA Ссуда ​​на участок под сельское жилищное строительство , хотя и не предназначена для покупки земли, тем не менее, весьма ценна для тех, кто планирует использовать приобретенную землю в качестве места для нового дома. Эта конкретная программа предлагает ссуды с низкой процентной ставкой лицам, которые планируют построить дома на земле, которая классифицируется как сельская местность. Вообще говоря, ссуды на сельское жилье Министерства сельского хозяйства США в первую очередь предназначены для лиц, проживающих где-то в районе с низким и средним уровнем дохода, которые могут использовать эту помощь для покрытия расходов на строительство.

Общие сведения о займах SBA 504

Займы 504 Ассоциации малого бизнеса предназначены для владельцев малых предприятий, которые покупают землю, чтобы способствовать росту своего бизнеса. В зависимости от вашего конкретного намерения в отношении приобретаемой земли вы можете воспользоваться этой мощной кредитной платформой. Согласно текущим условиям кредита SBA 504, квалифицированные заявители получат от них 40 процентов покупной цены земли .

Сторонний кредитор должен оплатить 50 процентов оставшейся стоимости, а заемщик несет ответственность за последние 10 процентов.Хотя заемщики по-прежнему обязаны вносить часть общей стоимости, технически это не отличается от типа средств, которые потребуются как часть первоначального взноса по обычной ипотеке.

Ссуды под залог собственного капитала и покупка земли

В случае, если вы уже выплатили значительную часть ипотечного кредита за свой дом, вы можете использовать накопленный капитал для финансирования покупки земли. Хотя некоторые домовладельцы могут ухватиться за возможность воспользоваться ссудой, подобной этой, важно помнить, что ссуда под залог собственного капитала предлагает вашу собственность в качестве залога на случай, если вы не сможете погасить свои долговые обязательства.

Имея это в виду, вполне возможно, что вы можете потерять свою собственность в пользу банка, если вы не сможете выполнить условия кредита под залог капитала. Хотя для некоторых этот риск не может быть сдерживающим фактором, важно оценить вашу собственную терпимость к риску, чтобы убедиться, что вы согласны с этими условиями.

Возможности финансирования для продавца

В то время как обычный земельный заем технически возможен, многие потенциальные заемщики будут чрезвычайно разочарованы отсутствием доступных для них возможностей заимствования.Кредиторы, предоставляющие земельные ссуды, такие как упомянутые ранее, будут предоставлять финансирование для покупки земли заемщикам, хотя конкретные условия этого заимствования и количество предлагаемых ссуд, вероятно, будут варьироваться в год. Возможно, одной из наиболее гарантированных форм кредитования покупки земли является финансирование продавца.

Если вы решили купить землю у физического лица, которое уже владеет ею, в ваших интересах, , обсудить условия финансирования напрямую с продавцом , а не использовать частный кредитор или государственную программу.Если продавец желает передать свою собственность правомочному покупателю, тогда можно начать обсуждение того, что составляет «идеальное» право на финансирование для потенциального заемщика.

В зависимости от уровня волнения или отчаяния со стороны продавца, заемщики могут получить выгодные условия непосредственно от текущего владельца собственности. Однако также возможно, что земля, финансируемая продавцом, имеет гораздо менее идеальные условия заимствования, чем другие государственные программы.В конечном итоге покупатель и продавец должны обсудить, как именно они видят покупку и что следует делать.

Движение вперед с получением кредита

В целом, обычным земельным займам будет сложно получить подавляющее большинство заявителей. В то время как альтернативные формы кредиторов земельных займов могут быть многочисленны, обычная модель ипотеки просто не сочетается с покупкой земли. Имея это в виду, люди, которые могут рассматривать покупку земли, могут обнаружить, что в их интересах обсудить свою покупку со специалистом по кредитованию, прежде чем заключать какие-либо конкретные договоренности.

Хотя условия ссуды могут быть четко продиктованы, физическим лицам будет полезно ознакомиться с этим материалом вместе со специалистом по недвижимости или кредитованию. Ссуда ​​на покупку участка — это огромная инвестиция, поэтому стоит потратить время на то, чтобы она прошла как можно более гладко.

Стоит ли покупать дом на арендованной земле?

От элитных квартир на Гавайях до недорогих трейлерных парков почти в любой точке Соединенных Штатов — дома на арендованной земле — это способ приобрести дом за гораздо меньшие деньги, чем дом на земле, принадлежащий домовладельцу.

Кондоминиум на арендованной земле на Гавайях, например, может стоить 200 000 долларов, в то время как сопоставимый дом может стоить 1 миллион долларов и включает в себя право собственности на землю под ним. Мобильный дом в парке трейлеров может стоить 40 000 долларов на арендованной земле, а соседний дом с землей может стоить 400 000 долларов.

Но это загвоздка при покупке дома на арендованной земле — вы не владеете землей, что может привести к множеству осложнений и других расходов.

Вот некоторые вещи, которые следует учитывать перед покупкой дома на арендованной земле, которая также может быть указана в качестве аренды или аренды земли:

Сборы ТСЖ

Сборы в размере

ТСЖ обычны для квартир, но с арендованной землей они могут быть в три или четыре раза больше, чем они обычно были бы в обычном ТСЖ, где вы владеете землей.Если сборы составляют около 1000 долларов в месяц или больше, вы, вероятно, пользуетесь арендованной землей.

Сборы в размере

ТСЖ обычно используются для оплаты использования и содержания общих удобств, таких как бассейны и газоны. Они устанавливаются с ежемесячной оплатой, но могут увеличиваться каждый год для оплаты ремонта общественной собственности и могут привести к появлению большого и неожиданного счета.

Арендная плата за землю

Даже если вы не покупаете землю в аренду, вас все равно могут попросить платить ежегодную арендную плату за определенный период времени — например, от 20 до 30 лет — которая, вероятно, будет расти вместе с темпами инфляции.В отличие от установленного ежемесячного платежа по ипотеке при традиционной фиксированной 30-летней ипотеке, плата за аренду земли может меняться каждый год. Увеличение может быть связано, среди прочего, с инфляцией или отчетом об оценке рынка.

В проекте таунхауса по аренде земли в Боулдере, штат Колорадо, арендная плата выросла с 2 800 долларов в год в 1998 году, когда квартиры оценивались в 120 000 долларов, до 9 500 долларов в год в 2010 году, когда дом, лишенный права выкупа, был продан всего за 33 000 долларов, говорится в сообщении. Боб Гордон, агент по недвижимости в Re / Max Alliance в Боулдере.

«В чем загвоздка? ​​По мере роста стоимости жилья на самом деле растет базовая стоимость земли», — говорит Гордон. «По мере роста стоимости домов владелец земли может найти оценщика, чтобы увеличить стоимость аренды, а владельцы таунхаусов получат более высокий счет».

В данном случае рост стоимости жилья наносит ущерб домовладельцам из-за более высоких сборов за аренду земли. Гордон говорит, что он призывает клиентов проявлять крайнюю осторожность при рассмотрении аренды земли.

Налоги на землю

Даже если вы не владеете землей в собственности, сдаваемой в аренду, вам все равно придется платить с нее налоги.Именно это случилось со Стэнли Гудричем, который несколько лет назад купил квартиру в Палм-Спрингс, Калифорния, на арендованной индейцами земле.

Когда Гудрич получил свой первый налоговый счет, у него были налоги за здание и землю, что, по его мнению, было ошибкой. Он позвонил в налоговую инспекцию округа Риверсайд, и ему сказали, что «индейцы не платят налоги, и кто-то должен это делать», — вспоминает он.

Срок аренды может истечь раньше, чем вы сделаете

Годовая арендная плата устанавливается на определенный период времени и не начинается при покупке дома.Например, если вы покупаете кондоминиум на участке с 20-летним сроком аренды, но срок аренды уже истек 10-й год, то у вас остается 10 лет по текущему договору аренды.

Это может повлиять на вас несколькими способами. Получить ипотечный кредит на срок, превышающий срок аренды, может быть сложно или невозможно, например, 30-летняя ипотека при 20-летней аренде.

Земельный участок, сданный в аренду, может быть трудно продать, поскольку срок аренды подходит к концу, поскольку новые владельцы не будут знать условий нового договора аренды, если он будет продлен.

Если договор аренды истекает, пока вы все еще владеете домом, условия сдачи будут оговариваться в оговорке о передаче. Арендный договор может быть продлен по более высокой ставке. Если он не будет продлен, вам придется отказаться от земли и, возможно, придется отказаться от любых улучшений на земле, например, от вашей квартиры. Если вам удастся сохранить дом, возможно, вам придется его переместить. Перемещение вашего дома может быть непрактичным даже с домом на прицепе.

Не застройка собственного капитала

Владение домом часто является способом накопления богатства. С арендуемой землей, как упоминалось выше, вы можете потерять весь свой капитал по истечении срока аренды, в зависимости от условий пункта о передаче.

Перепродажа будет сложнее, чем с традиционным домом, потому что срок аренды с каждым годом сокращается. Стоимость вашего дома, вероятно, упадет по мере приближения срока аренды. А если вы хотите передать дом своим наследникам, право аренды будет не так ценно, как традиционный дом.

Дом, сданный в аренду, может не казаться вашим

Так же, как обычные владельцы кондоминиумов могут почувствовать, что правила ТСЖ мешают наслаждаться своим домом, ограничивая украшения и высоту их кустов, домовладельцы арендованной земли также могут чувствовать себя ограниченными органом, которому принадлежат права аренды.

Например, аренда земли для дома на озере может включать в себя весь участок или только береговую линию, говорит Джерри Гродески, управляющий брокер в Farm and Lake Houses Real Estate в Бакли, штат Иллинойс. Правила могут ограничивать вашу способность строить прибрежные сооружения. которые, например, мешают обзору вашего соседа.

«Я предупреждаю и обучаю покупателей, когда возникает ситуация с арендой», — говорит Гродески. «Все, что делает резидент, может контролироваться, утверждаться, отклоняться, штрафоваться или регулироваться каким-либо образом органом, которому принадлежат права аренды.«

Ипотечный заем с нулевыми деньгами, который может предоставить вам немного земли

У жизни есть свои проблемы. И если вы молодой человек, только начинающий заниматься самостоятельно, вы уже знаете, что принятие разумных финансовых решений относительно вашего будущего может быть одной из самых больших проблем.

С чего начать? Вы уже выплачиваете школьные ссуды, финансируете новую «подержанную» машину и выписываете ежемесячный чек за аренду. Затем есть продукты, коммунальные услуги и выходные с друзьями.Как вы когда-нибудь задумаетесь о покупке своего первого дома? Разве для этого не требуется 20-процентный первоначальный взнос? Ура!

Решения

У нас хорошие новости! Есть жилищный кредит, предназначенный для впервые покупающих жилье, который предлагает 100-процентное финансирование. Эта программа называется ипотечной программой Министерства сельского хозяйства США (USDA Rural Development Mortgage, RD) и может помочь вам купить дом в сельской или пригородной местности с нулевым первоначальным взносом, минимальными инвестициями и низкими процентными ставками. Этот кредит застрахован U.S. Департамент сельского хозяйства для продвижения домовладения в менее плотных сообществах и часто является хорошим вариантом, если вы покупаете свой первый дом или испытываете проблемы с накоплением средств на первоначальный взнос.

Квалификация

Право на участие определяется местом проживания, уровнем дохода и другими требованиями. После того, как вы подадите заявку на ссуду на недвижимость, которая соответствует требованиям программы (не беспокойтесь, значительная часть страны соответствует требованиям), ваш кредитор рассмотрит общую сумму вашего ежемесячного долга, за исключением вашей арендной платы.Если выплаты составляют 41 процент от вашего дохода или меньше, и у вас хороший кредит, скорее всего, вы можете претендовать на получение этого кредита. Получив право, вы можете покупать, строить, ремонтировать, улучшать или переезжать в подходящую сельскую местность.

Доступ

USDA работает с кредиторами частного сектора, такими как Amerifirst, для получения этих кредитов. Программа RD предлагает значительную гибкость, когда речь идет о других расходах по ипотеке, таких как закрытие сделки, и позволяет продавцу оплачивать все расходы.Вы можете найти области, которые охватывает эта программа, обратившись к нам или воспользовавшись веб-сайтом Министерства сельского хозяйства США.

Преимущества

Подобная программа может помочь вам преодолеть самый большой барьер на пути к владению домом — первоначальный взнос. Экономия может стать разницей между приобретением собственного дома и продолжением выписки чека об аренде. Давайте посмотрим на первоначальный взнос для типичного обычного кредита.

Пример:

Обычный заем, первоначальный взнос 3% *

Цена дома: $ 150 000

3% первоначальный взнос: 4500 долларов США

С ссудой USDA RD вам не нужно будет вносить 4500 долларов в качестве первоначального взноса.Если у вас есть небольшой сберегательный счет, вы можете использовать его, чтобы купить диван и мягкое кресло для своей новой гостиной!

Хотите знать, какие еще варианты жилищного кредита доступны? Загрузите нашу электронную книгу Найдите подходящую ипотеку для вас.

* 30-летняя фиксированная ставка, процентная ставка 5%

Лот кредитов: все, что нужно знать

Ссуды под лоты бывают разных форм

Лоты ссуды ипотеки под лоты.Не «много денег», а финансирование земельного участка, на котором вы хотите построить дом. Для вас может быть открыто несколько путей. И вам нужно выбрать тот, который наиболее удобен для ваших нужд.

Подтвердите новую ставку (22 марта 2021 г.)

Необработанная земля по сравнению с земельным участком

Но прежде чем мы исследуем эти пути, давайте проведем различие между «сырой землей» и «земельным участком». Люди определяют это по-разному.

• Сырая земля — ​​это просто земля. который может или не может подходить для разработки
• Земельный участок предназначен для жилой застройки и, вероятно, будет иметь хотя бы что-то из следующего:
  • Разрешение на строительство или подходящее зонирование
  • Отчет об исследовании с отметками, обозначающими границы участка
  • Доступ через дороги общего пользования ИЛИ право доступа через постоянный сервитут
  • Коммунальные услуги на территории или поблизости, такие как водопровод, электричество и, возможно, природный газ
  • Доступ к общественной канализации или реальный вариант предоставления частной альтернативы

Получение ипотеки на промышленный дом

Займить земельный участок, как правило, намного проще, чем получить ссуду на сырую землю.Будьте готовы к большему первоначальному взносу (до 50 процентов) и более высокой процентной ставке, если хотите последнего. Некоторые кредиторы хотят рассматривать их как коммерческие ссуды, поэтому обязательно ознакомьтесь с тем, как они работают, если вы привыкли только к жилищной ипотеке.

Почему усложняется заем на земельный участок

В одном классическом сценарии вам могут понадобиться три ипотечных кредита:

• Один купить землю
• Другой строительный
• Третий, чтобы объединить (погасить) первые два, так что вы в конечном итоге получите единственную хорошую, нормальную жилищную ссуду.Это также называется «постоянным» финансированием или финансированием на вынос

Очевидно, что три ипотечных кредита связаны с огромным административным бременем и трижды упущены из-за закрывающих расходов.

Сумасшедшие ипотечные программы, которые действительно существуют

Но возможно, вы будете иметь право на участие в программе федерального правительства или программе Fannie Mae или Freddie Mac, которая поможет упростить процесс заимствования. Подробнее о них ниже.

Если вы не можете или не желаете участвовать в этих программах, у вас может быть другой выбор.

Способы получить займы без Fannie, Freddie или правительства

Вы можете снизить административную нагрузку и сократить расходы на закрытие за счет использования альтернативных источников заимствования.Вам будет намного проще это сделать, если у вас есть хороший кредитный рейтинг, активы, сбережения или собственный капитал в вашем существующем доме и вы легко можете позволить себе выплаты по новому кредиту.

Использование собственного капитала

Если вы накопили значительный капитал (сумму, на которую текущая рыночная стоимость вашего дома превышает остаток по ипотеке) в вашем существующем доме, вы можете использовать его для финансирования покупки своего участка.

Что лучше? HELOC или заем под залог собственного капитала?

Такой заем предоставляется в форме ссуды под залог собственного капитала, поэтому у вас все еще есть некоторые затраты на закрытие сделки.Но это обычно меньше, чем при первой ипотеке. У вас есть два основных варианта:

Кредит жилищного строительства

Вы берете взаймы единовременную сумму и делаете равные ежемесячные платежи в течение срока. Процентные ставки часто бывают фиксированными. Если вы собираетесь погасить ссуду за счет ипотеки на свой новый дом, убедитесь, что нет обременительных штрафов за досрочный платеж.

Кредитная линия собственного капитала (HELOC)

Это немного похоже на кредитные карты (хотя и с гораздо более низкими процентными ставками) в том смысле, что вам предоставляется кредитный лимит, и вы можете занимать и погашать по своему желанию до этой суммы.Вы платите только проценты по непогашенному остатку, и ставки часто меняются.

Это может быть именно та гибкость, которая вам нужна при покупке партии и, возможно, при финансировании части или всего строительства.

Персональный кредит

Личные ссуды растут. Они не привязаны ни к какому объекту недвижимости, а только к вашей кредитной истории и профилю заемщика. Вы можете использовать средства практически для любых целей, включая покупку необработанной земли.

Сумма ссуды достигает 100 000 долл. США, и утверждения обычно происходят быстрее, чем ссуды на недвижимость.

Финансирование продавца

Если текущий владелец участка желает продать, он, она или она могут предоставить вам взаймы покупную цену, обычно с первоначальным взносом. Это поможет, если у вас уже есть финансирование на строительство и способ погашения ссуды продавца.

Дома с выкупом: въезжайте сейчас, покупайте позже

Хотя обычно это ипотека под залог земли, она обычно регулируется несколькими правилами или положениями.Иногда юристы не привлекаются, а расходы и административные расходы могут быть очень низкими. Однако, если вы решите не пользоваться услугами поверенного, вам нужно быть предельно осторожным с тем, что вы подписываете.

Обычная банковская ссуда

Вы можете обнаружить, что банк захочет предоставить вам взаймы то, что вам нужно для покупки лота. Возможно, он также захочет авансировать вам расходы на строительство.

Ожидайте

• Отличная кредитная история
• Достаточный доход или ресурсы для покрытия платежей по кредиту, пока вы не рефинансируете дом с помощью традиционной ипотеки
• Достоверные планы и сметы, если вы хотите взять кредит для фазы строительства

Фредди и Фанни

Freddie Mac и Fannie Mae имеют «закладные на строительство».«Это позволит вам заключить сделку по ссуде на покупку участка и строительство в рамках единой постоянной ипотечной ссуды.

У вас также может быть возможность заключить «единовременную транзакцию закрытия», которая позволит вам заимствовать ваши строительные расходы авансом. Затем подрядчик будет получать поэтапные платежи по мере завершения и проверки каждого этапа строительства.

Федеральные государственные программы

Несколько государственных учреждений предлагают программы, которые могут помочь вам, если вы соответствуете требованиям для получения помощи:

FHA 203 (k) ипотека на реабилитацию

Как следует из названия, ипотека 203 (k) Федеральной жилищной администрации предназначена для строительства или восстановления (и покупки) существующих домов.

Министерство жилищного строительства и городского развития США заявляет: «Дом, который был снесен или будет снесен в рамках реконструкции, имеет право, например, при условии, что существующая система фундамента остается на месте».

Заем FHA 203k — льготы по займу на реабилитацию и некоторые недостатки

Кредиты USDA

Министерство сельского хозяйства и развития сельских районов США имеет программу для людей со скромным доходом, покупающих или строящих дома в сельских и полусельских районах.Вы можете проверить свое право и право на покупку на сайте Министерства сельского хозяйства США.

Согласно Министерству сельского хозяйства США, «средства могут быть использованы для строительства, ремонта, ремонта или переезда дома, либо для покупки и подготовки участков, включая обеспечение водоснабжения и канализации».

Самое лучшее в ссудах Министерства сельского хозяйства США — это то, что вы можете получить ее с нулевым первоначальным взносом.

Что такое заем USDA? Право на участие, цены и недостатки

VA кредиты

Если вы соответствуете требованиям, вы можете профинансировать покупку участка и строительство в рамках единой ссуды — без первоначального взноса.

Однако бывает трудно найти кредиторов и подрядчиков, которые готовы прыгнуть через обручи программы. Так что вам, возможно, придется проявить настойчивость, чтобы осуществить свою мечту.

VA Ставки по ипотечным кредитам и 10 веских причин использовать ссуду VA

Настойчивость — все

Это не только с VA кредиты на строительство, что вам, возможно, придется продолжать. Финансирование и строительство собственного дома может оказаться сложной задачей. Такие проекты не для слабонервных.

Но, как и во многих других трудных делах, награда может изменить жизнь.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Ставки по большинству ипотечных кредитов с единовременным закрытием примерно такие же, как и ставки по традиционным ипотечным программам. Однако административные расходы могут быть выше, потому что кредитор требует, чтобы титульные компании и оценщики проверяли, идет ли строительство, прежде чем они высвободят средства.

Для получения наилучших ставок по ипотеке сравните программы нескольких конкурирующих кредиторов, прежде чем брать на себя обязательства.

Подтвердите новую ставку (22 марта 2021 г.)

Можно ли получить обратную ипотеку на дом с площадью земли?

Должна ли собственность быть 5 акров или меньше?

Вау, я хотел бы ответить на этот вопрос так же кратко, как вы его задали! К сожалению, это займет немного больше времени.

Потому что, если бы мне пришлось ответить всего парой слов, я бы сказал: «это зависит от обстоятельств».

Нам часто задают этот вопрос, поэтому я постараюсь дать вам не слишком длинный ответ, но и достаточно охватывающий, чтобы иметь смысл.

HUD не определяет максимальную площадь

HUD не имеет магического количества акров, которое ваша собственность не может превышать, чтобы иметь право на обратную ипотеку.

5 акров — это ориентир, установленный многими кредиторами, но это не твердое правило.

В большей степени, чем абсолютный размер участка, наибольшее внимание уделяется соответствию другим продажам в этом районе (тем самым демонстрируя конкурентоспособность), использованию собственности (не может быть сельскохозяйственного использования или бизнеса более 25%) и большая часть стоимости не должна находиться в земле.

Оценщик должен найти недавние сопоставимые продажи в рамках процесса оценки , и ваша собственность должна быть аналогична этим продажам.

Если все продажи в этом районе составляют 7-10 акров, требуя от оценщика очень незначительной корректировки или отсутствия каких-либо изменений в вашей собственности, которая также имеет примерно такой же размер, и эта недвижимость не используется для сельскохозяйственных целей, то размер собственность не является реальной проблемой.

Если, однако, другие продажи в районе относятся к гораздо большим или гораздо меньшим участкам и нет доступных продаж недвижимости аналогичного размера, то любые корректировки, которые оценщик вносит для определения стоимости, являются полностью субъективными и не допускаются HUD.

Кроме того, не только стоимость собственности, размер которой сильно отличается от размера, не обоснована, если нет доступных сопоставимых продаж аналогичного размера, но и не установлена ​​рыночная стоимость этой собственности.

Если дома на участках такого размера не продаются, это может быть связано с тем, что участки такого размера не всегда принимаются покупателями жилья на этом рынке, и HUD не хочет страховать ссуду на такое имущество, что делает недвижимость неприемлемой для обратной ипотеки.

Типы неприемлемой собственности

Как я уже говорил, HUD не страхует ссуды на коммерческую и сельскохозяйственную недвижимость.

Иногда мы видим земельный участок, на котором не выращивают текущий урожай, но он районирован как сельскохозяйственный и его наиболее и наилучшим образом используют в сельском хозяйстве.

Это сделает собственность неприемлемой. Это было бы верно, если бы участок был 5 акров или 25 акров, поэтому не всегда имеет значение только размер.

Наконец, у нас были заемщики, которые сделали разделение участков и разместили обратную ипотеку на земельный участок с жилым помещением после разделения, когда это имело смысл.

Совсем недавно был один, где участок составлял около 35 акров, а продажи в этом районе составляли менее 5 акров, и заемщики не могли получить обратную ипотеку.

Они решили разделить участок, сделав один участок площадью 32 акра и один участок площадью 3 акра (такого же размера, как и большинство других домов в этом районе), а затем выполнили обратную ипотеку на дом площадью 3 акра.

Прежде чем вы закончите и разделите свою посылку, я хотел бы вас предупредить.

Могут возникнуть налоговые последствия при налогообложении новых посылок, вы должны быть уверены, что возможны продажи для посылок другого размера, и что это не будет бесполезным и затратным занятием, и что это не повредит ни одной из ваших посылок. .

Прежде чем делать что-либо в этом направлении, я всегда предлагаю вам получить как можно больше информации.

Обязательно ознакомьтесь с законами о зонировании

Проконсультируйтесь с органом , ответственным за зонирование , налоговым органом, местным инспектором, юристом по недвижимости и, возможно, даже хорошо осведомленным специалистом по недвижимости, чтобы определить влияние предлагаемых действий на стоимость.

Пожалуйста, простите меня за то, что я так многословен, но правда в том, что владение площадью более 5 акров делает ссуду немного сложнее, и оценка будет подвергнута более тщательной проверке, но это не означает, что это автоматическая дисквалификация .