Путин поручил снизить расходы заемщиков по ипотеке :: Экономика :: РБК

Владимир Путин

(Фото: Global Look Press)

Президент России Владимир Путин поручил Банку России (ЦБ) проанализировать расходы заемщиков по ипотеке и принять меры по снижению полной стоимости жилищных кредитов. Соответствующий перечень поручений по итогам совещания с членами правительства опубликован на сайте Кремля.

Согласно поручению, Банк России вместе с АО «ДОМ.РФ» должны изучить расходы заемщиков, которые не входят в процентную ставку ипотечного жилищного кредита, чтобы за их счет снизить полную стоимость таких кредитов.

Кроме того, они должны внести предложения по урегулированию деятельности банков так, чтобы доступность ипотеки для жителей страны возросла.

Путин дал новые поручения по борьбе с коронавирусом

Ответственными за выполнение поручений Путин назначил главу ЦБ Эльвиру Набиуллину и гендиректора «ДОМ.РФ» Виталия Мутко.

ЛЬГОТНЫЕ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ БУДУТ РЕАЛИЗОВАНЫ НА СТАВРОПОЛЬЕ ← Новости Портал органов государственной власти Ставрополького края

4 июня 2020 14:19

Губернатор Владимир Владимиров в режиме видеоконференцсвязи провёл встречу с председателем ПАО «Промсвязьбанк» Петром Фрадковым. Обсуждены приоритеты сотрудничества между банком и регионом, участие банка в инвестиционных проектах, программах поддержки экономики и граждан.

В том числе, обсуждены меры, направленные на повышение доступности в крае жилья. Как прозвучало, банк снизит процентные ставки по программам ипотечного кредитования – договорённость об этом достигнута на встрече.

Так, минимальная ипотечная ставка в 3,99% будет предложена сотрудникам бюджетной сферы. В качестве первоначального взноса можно будет использовать материнский капитал. Всем жителям Ставрополья в рамках проекта «Госпрограмма 2020» будет доступна ипотека под 5,85% – она предполагает покупку квартир в новостройках.

– Достигнутые с руководством края договоренности о снижении ставки по ипотеке, прежде всего, для работников бюджетной сферы с детьми, позволят ставропольцам приобретать жилье на максимально комфортных сейчас на рынке условиях, также они смогут рефинансировать действующие жилищные кредиты под минимальный процент. В перспективе мы намерены и дальше внедрять новые инструменты и решения для повышения качества жизни в регионах, – прокомментировал Петр Фрадков.

Владимир Владимиров акцентировал, что решение жилищного вопроса на Ставрополье краевые власти видят центральным для улучшения демографии, социального климата. Его решению призвана служить, в том числе, региональная программа «Молодая семья», в рамках которой более 1 тысячи семей в этом году смогут улучшить жилищные условия. Губернатор отметил важность участия в решении социально значимых вопросов края кредитных организаций.

– Для нас очень важно, что крупные банки заинтересованы участвовать в социально значимых инициативах на Ставрополье и становятся нашими партнерами в реализации нацпроектов. Рассчитываю, наше сотрудничество с «Промсвязьбанком» поможет сделать жилье для ставропольцев доступнее и поддержит региональный строительный рынок. Мы заинтересованы и в партнёрстве по линии поддержки бизнеса, в участии банка в процессах перезапуска экономики в сегодняшних условиях, – подчеркнул Владимир Владимиров.

По поручению Губернатора в краевом Правительстве будет рассмотрена возможность субсидирования ипотечных кредитов из регионального бюджета для работников бюджетной сферы.

Обсуждены также совместные шаги по поддержке предприятий, наиболее пострадавших от угрозы коронавирусной инфекции, содействию бизнесу в реализации экспортно-ориентированных проектов, поддержки организаций санаторно-курортной отрасли и сферы ЖКХ.

Ожидается, что реализация этих мер будет осуществляться в рамках соглашений о сотрудничестве между Правительством Ставропольского края и ПАО «Промсвязьбанк». Документы готовятся к подписанию.

Снижение процентной ставки по ипотеке: нюансы процедуры

Вы умеете копить деньги? Даже если ответ положительный, то вряд ли эта способность развита у вас настолько, что вы насобираете на жильё в ближайшие лет десять-двадцать. Да и в это время нужно где-то жить, а отдавать чужому дяде свои кровно заработанные денежки за аренду неприятно. Ипотека – отличный выход из сложившейся ситуации. Если учесть, что в последнее время мы наблюдаем снижение процентной ставки по ипотеке в общем по стране, то нужно брать её и не задумываться. Обидно, если вы уже взяли жилищный кредит несколько лет назад под гораздо больший процент. Наблюдать, как ваши финансы утекают сквозь пальцы, просто невыносимо. Перестаньте кусать локти – пора действовать! Давайте вместе разберёмся, как снизить ставку по ипотеке и прилично сэкономить на этом.

Государственное регулирование ставок по ипотеке

Власть советов уже давно канула в Лету, и на смену муниципальной недвижимости пришла частная собственность. Такой поворот событий не смог не отразиться на законодательстве. В 1998 году вступил в силу федеральный закон № 102 с простым и понятным названием – «Об ипотеке». В нём оговариваются отношения между кредитором и заёмщиком: все правовые нормы, которые должны соблюдаться при совершении данной процедуры. Так что государство не бросает нас в загребущие руки банков и в случае несправедливости поможет простым людям в борьбе за свои права.

Не так давно Центробанк по велению правительства Российской Федерации снизил свои ставки, что и повлекло за собой новые более выгодные условия по жилищным кредитам. Что делать, если вы не попали на эту «акцию» и уже давно взяли ипотеку?

Прямого указания на то, что вам обязаны провести снижение процентов по ипотеке, нет, но и запрещающие статьи в федеральном законе № 102 отсутствуют. А вот ваше право на определённые действия, влекущие за собой снижение процентов, оговорено в Гражданском кодексе РФ.

Знайте свои права и обязанности, читайте законы и становитесь юридически грамотными, чтобы осуществить задуманное. Снижение процентной ставки по действующей ипотеке – не сказка, а возможная реальность, за которую надо побороться. И сейчас мы рассмотрим три подхода для получения финансовой экономии от вашего жилищного кредита.

Способы снижения процентной ставки

Добиться ощутимой выгоды с действующей ипотеки достаточно сложно. Приготовьтесь к посещению разнообразных инстанций, прослушиванию кучи юридических терминов и сбору документов.

На сегодняшний день существует несколько путей снижения процентной ставки по жилищному кредиту.

1. Рефинансирование

Этот процесс заключается в получении нового кредита с целью покрыть старую задолженность. В ходе такой процедуры появляются разные возможности:

• Снижение процентной ставки и соответственное уменьшение ежемесячного платежа. Ведь новый заём будет иметь актуальные на сегодняшний день проценты. Выгодна такая процедура лишь в том случае, если снижение процентной ставки по вашей действующей ипотеке окажется не ниже, чем на три процента.
• Изменение срока выплат. Эта услуга позволит вам сократить или продлить сроки действия ипотеки. Не всегда можно просчитать свои возможности, а в случае с многолетним кредитом – тем более. С помощью рефинансирования можно как пролонгировать выплаты и, соответственно, уменьшить ежемесячный взнос, так и сократить срок ипотеки, если вам это по плечу.
• Смена валюты. Неудобную и нестабильную валюту в процессе рефинансирования можно сменить на наш рубль. Поэтому, если вы когда-то взяли жилищный кредит в долларах или евро – это ещё не конец света.
• Объединение нескольких займов в один. Если у вас помимо ипотеки есть ещё кредиты, то платить их по нескольку раз за месяц не совсем удобно. Рефинансирование позволит объединить их в единое целое, и возможным бонусом станет снижение ставки ипотеки.

Все эти преимущества могут принести вам пользу в том случае, если у вас хорошая кредитная история. Просрочки и штрафы сделают банки менее сговорчивыми. Старайтесь сохранять лицо, чтобы в трудные времена вам пошли навстречу и одобрили кредит под хороший процент.

2. Реструктуризация

Реструктуризация ипотеки – это изменение условий выплат действующего жилищного кредита на более выгодные для заёмщика. Снизить процентную ставку по ипотеке можно как раз подобным способом, но просто так вам его не одобрят. Чтобы провести реструктуризацию ипотеки, необходимо привести банку такие аргументы:

• Уменьшение ставки Центробанка. Этот аргумент могут привести практически все желающие, так как он очень актуален в настоящее время. Ещё пару лет назад проценты ипотечной ставки совсем не радовали, а сейчас идёт их тотальное снижение, благодаря ЦБ.
• Ухудшение материального положения. Если вас уволили, понизили зарплату или появились иные трудности финансового характера, то стоит указать эту причину для одобрения реструктуризации ипотеки. Банки в таких случаях часто идут на уступки и могут без проблем снизить ставку ипотеки как для ИП, так и для простых работяг, если клиенты были надёжными.

Как при рефинансировании, так и при реструктуризации, банку важна ваша кредитная история. Должники и любители пропустить время оплаты по счетам могут не рассчитывать на такую услугу.

3. Судебные тяжбы

Сэкономить финансы на жилищном кредите возможно, когда в вашем договоре введены скрытые комиссии. Вы имеете право подать в суд на банк, если огорошены суммой переплаты. Судиться следует и в том случае, когда вам внезапно увеличили процентную ставку.

Выиграв суд, вы вернёте деньги, только не так уж это просто – воевать с банком. Снижение ставок по действующей ипотеке с помощью такого способа маловероятно, так как крупные банки дорожат репутацией и юридически не обманывают своих клиентов. Но даже во время судебных тяжб вам не избежать выплат по действующей ипотеке. Если вина банка будет доказана, вам просто внесут незаконную переплату в счёт оставшегося долга.

Какой же способ выбрать?

Теперь вы узнали, можно ли снизить невыгодную ставку по действующей ипотеке и как это сделать. Осталось дело за малым: выбрать наиболее предпочтительный способ решения проблемы. Рассмотрим плюсы и минусы методов снижения процентной ставки по ипотеке, проведём их сравнительный анализ и обобщим полученную ранее информацию:

1. Рефинансирование поможет вам сэкономить финансы несколькими путями, а также изменить срок действия ипотеки. Такие завидные преимущества омрачаются сбором горы документов для нового банка, тратами на повторную оценку недвижимости и новые страховки.
2. Реструктуризация даёт возможность снизить проценты по ипотеке в том же банке, что весьма удобно, но одобряется далеко не всегда. Ещё одним плюсом этой процедуры является возможность сохранения доверительных отношений с банком, что вам наверняка пригодится в будущем.
3. Суд – нервный процесс, особенно если у вас и так проблемы с выплатой ипотеки. Судиться с банком долго и муторно, и шансы на победу невысоки. Вам понадобятся расходы на судебные тяжбы, которые могут не окупиться, если вы не выиграете. В лучшем случае вам покроют часть основного долга и расходы на услуги адвокатов и юристов.

Теперь видно, что оптимальными способами снижения ставки по ипотечному кредиту являются рефинансирование и реструктуризация. Несмотря на их недостатки, вам ничего не стоит подать заявление и узнать спустя некоторое время о решении банка. Все затраты на переоформление договоров будут производиться после, когда снижение ставки уже одобрят, а выгода будет очевидна. Суд – дело слишком рискованное. Судиться стоит только тогда, когда вы точно знаете, что шансы выиграть высоки, и у вас уже имеются средства на хорошего адвоката.

Мораторий на выдачу разрешений подталкивает рост цен на жилье в Краснодаре

Фото: из личного архива автора.

Автор — президент строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-юг».

На цены влияет много факторов, и в первую очередь — объем предложения. Последние полтора года в кубанской столице действует мораторий на выдачу разрешений на строительство новых объектов. Застройщикам пришлось поставить многие проекты «на паузу», даже те, которые уже готовы к старту продаж. Поскольку новые объекты на рынок не выходят, квартиры, которые строятся сейчас, дорожают. У многих застройщиков заканчиваются товарные запасы, возникает колоссальный дефицит предложения. При этом спрос остается высоким — как внутренний, так и за счет миграции из других регионов.

Еще одна причина роста цен: подорожание стройматериалов. Цена арматуры, например, выросла более чем в два раза. Выросли в цене и кирпич, инженерное оборудование, отделочные материалы… Все это увеличило себестоимость строительства.

Существенное влияние на себестоимость оказала пандемия. Из-за коронавирусных ограничений сложился дефицит кадров. В условиях нехватки рабочей силы увеличился размер оплаты труда тех специалистов, которые остались. Застройщикам пришлось учитывать и этот рост в стоимости квадратных метров.

ЖК «Спортивная деревня» в Краснодаре — один из примеров комплексного освоения территории //Фото: «Эксперт Юг»

Нам бы хотелось чтобы цены остались на текущем уровне. Но стоимость квартир в новостройках в ближайшей перспективе зависит от факторов, которые я упомянул. Если будет сохраняться мораторий на выдачу разрешений на строительство, цены продолжат расти, возникнет еще больший дефицит предложения на фоне высокого спроса.

К сожалению, разрешения на строительство уже на протяжении полутора лет не выдаются. И чтобы понять, насколько серьезно это влияет на строительную отрасль города, можно сравнить показатели по выдаче в прошлые годы. Они есть в открытом доступе. Например, в 2018 году департамент архитектуры и градостроительства Краснодара выдал 97 разрешений, в 2017-м — 104. С 2019-го началось снижение выдачи, и в 2020–2021 годах она почти полностью прекратилась.

В целом, к изменениям в льготной ипотеке мы относимся отрицательно. Программа была очень необходима в начале пандемии и помогла строительной отрасли пережить кризис. Но после роста ставок и снижения максимальной суммы кредита спрос начал снижаться. Ипотека стала менее доступной для потребителя.

Ранее «Эксперт Юг» сообщал, почему выросли цены на стройматериалы и отмечал возросшую привлекательность вторичного рынка жилья.

Удержание процентов по ипотеке | Вычет процентов по ипотеке

Ключевые выводы

• В настоящее время вычет процентов по ипотечному кредиту (HMID) позволяет разбивать домовладельцев на вычет процентов по ипотечным кредитам, выплаченных на сумму до 750 000 долларов в качестве основного долга, на их первое или второе место жительства. Это ограничение было введено Законом о сокращении налогов и занятости (TCJA) и вернется к 1 миллиону долларов после 2025 года.

• В 2018 году менее 4 процентов налогоплательщиков с доходом менее 50 000 долларов будут требовать вычета, и эти налогоплательщики получат менее 1 процента от общих налоговых расходов.Налогоплательщики, зарабатывающие более 200 000 долларов, будут составлять 34 процента требований и получать 60 процентов льгот.

• Хотя HMID рассматривается как политика, увеличивающая частоту домовладения, исследования показывают, что вычет не увеличивает количество домовладельцев. Однако есть свидетельства того, что вычет увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье.

• До принятия TCJA налоговый кодекс в основном нейтрально рассматривал решение о сбережении в занимаемом владельцами жилье или потреблении собственного дохода.Налоговый кодекс добился этого, разрешив вычет процентов по ипотеке, позволив приросту капитала от продажи жилья, занимаемого владельцами, не облагаться налогом, и не облагая налогом вмененную арендную плату.

• Уменьшение TCJA предела HMID увеличило эффективную предельную ставку налога на жилье, занимаемое владельцами, особенно на жилье, финансируемое за счет заемных средств. Эти изменения ставят в невыгодное положение домовладельцев, которые полагаются на заемные средства для финансирования своих домов, и увеличивают стоимость сбережений в жилье, занимаемом владельцем.

• Политика, направленная на сокращение разницы в эффективных предельных налоговых ставках между жильем, занимаемым собственниками, и другими формами капитала, повысит экономическую эффективность. Осуществление вычета налоговой льготы позволит налогоплательщикам с низкими доходами, которые не учитывают статьи, воспользоваться этим положением.

Введение

Согласно действующему законодательству, вычет процентов по ипотеке (HMID) позволяет домовладельцам, перечисляющим свои налоговые декларации, вычитать проценты по ипотечным кредитам, выплаченные на сумму до 750 000 долларов США, по их первому или второму месту жительства.Текущее ограничение в размере 750 000 долларов было введено в рамках Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA) и вернется к старому ограничению в 1 миллион долларов после 2025 года.

Преимущества HMID достаются в первую очередь налогоплательщикам с высоким доходом, потому что налогоплательщики с высоким доходом, как правило, чаще перечисляют детали, а стоимость HMID возрастает с увеличением цены дома. В то время как общая стоимость HMID снизилась из-за TCJA, доля льгот в настоящее время больше сконцентрирована среди налогоплательщиков с высокими доходами из-за того, что все больше налогоплательщиков выбирают более щедрые стандартные вычеты.

Хотя HMID часто рассматривается как политика, увеличивающая частоту домовладения, исследования показывают, что HMID не достигает этой цели. Однако есть свидетельства того, что HMID увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье среди перечисляющих налогоплательщиков.

Хотя вычет процентов по жилищной ипотеке нуждается в реформе, для этого есть обоснование налоговой политики. Поскольку кредиторы платят налоги с получаемых ими процентов по ипотеке, вычет процентов по ипотечным кредитам является подходящим режимом учета процентов для домовладельцев, которые финансируют за счет долга.В более общем плане налоговый кодекс относится к жилью более нейтрально, чем к инвестициям в другие активы. Хотя жилье, занимаемое владельцами, является бенефициаром ряда значительных налоговых расходов, эти налоговые расходы означают, что учет жилья, занимаемого владельцами, больше соответствует тому, как он будет учитываться в налоге на потребление.

TCJA уменьшил сумму основного долга для HMID с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов. Это увеличило налоговую нагрузку на жилье, занимаемое владельцами, особенно на дома, финансируемые за счет заемных средств.Эти ограничения смещают налоговый кодекс в пользу домовладения, финансируемого за счет долевого участия, и увеличивают налоговую нагрузку на занимаемое владельцами жилье в целом.

HMID можно реформировать несколькими способами. Директивные органы могли бы сделать вычет более эффективным, сократив разницу в эффективных предельных налоговых ставках между жильем, занимаемым владельцами, и другими формами капитала. Чтобы решить проблемы распределения, политики могли бы сделать вычет более доступным для налогоплательщиков с низкими доходами, сделав вычет налоговым зачетом.Кроме того, установление фиксированной суммы кредита вместо процента от ипотечной ссуды домовладельца может помешать налоговому кодексу стимулировать покупку более крупных домов.

Фон

Закон о доходах 1913 года сделал все формы личных и деловых ссуд вычитаемыми. В то время многие предприятия находились в ведении семей, и правительство не могло отличить личные интересы от интересов, связанных с бизнесом [1]. На протяжении большей части двадцатого века все проценты по потребительским кредитам подлежали вычету.Эта политика стала дорогостоящей, особенно во время бума кредитных карт 1970-х годов [2]. В результате положения о вычете личных интересов были тщательно изучены в 1980-х годах [3].

Администрация Рейгана существенно не ограничила HMID, поскольку расширила налоговую базу для увеличения доходов в соответствии с Законом о налоговой реформе 1986 года [4]. Хотя этим Законом был установлен лимит в размере 1 миллиона долларов на соответствующую основную сумму, проценты по ипотеке оставались в значительной степени вычитаемыми при разбивке домовладельцев по статьям [5]. После финансового кризиса 2008 года политики начали сомневаться в том, следует ли разрешить HMID сокращать расходы домовладельцев, если оно субсидирует более рискованные ссуды.Этот сдвиг сделал изменения в HMID жизнеспособными для налоговой реформы 2017 года. [6]

Действующий закон

Согласно действующему законодательству, физические лица могут вычесть проценты, уплаченные по ипотеке, в размере до 750 000 долларов США в качестве основной суммы из своего налогооблагаемого дохода. Этот предел основной суммы ипотечного кредита был снижен с 1 миллиона долларов в рамках изменений в подоходном налоге с физических лиц в TCJA. Текущий предел в 750 000 долларов применяется до 2025 года, после чего он вернется к уровню, который был до TCJA. [7]

Если основная сумма ипотеки превышает 750 000 долларов, налогоплательщики могут вычесть процент от общей суммы уплаченных процентов.Например, налогоплательщик с основной суммой ипотеки в размере 1,5 миллиона долларов на один дом, приобретенный в 2018 году, сможет вычесть 50 процентов своих процентных платежей в течение срока действия своей ипотеки (750 000 долларов / 1,5 миллиона долларов). Ограничение применяется как к основному, так и к второстепенному месту жительства. [8] Если человек покупает два дома по 500 000 долларов каждый (на общую сумму 1 миллион долларов), проценты на основную сумму первого дома будут полностью вычитаться, а проценты на 250 000 долларов в основную сумму второго дома будут вычитаться по сниженной ставке.[9]

TCJA также изменил правила вычета процентов по жилищным кредитам. До принятия TCJA проценты по ссудам под залог недвижимости на сумму до 100 000 долларов вычитались в дополнение к процентам, выплачиваемым по основной сумме долга до 1 миллиона долларов. Этот заем можно использовать для покрытия таких расходов, как задолженность по кредитной карте или плата за обучение. После TCJA ссуды под залог недвижимости теперь включаются в основную сумму ипотеки, а проценты вычитаются только в том случае, если они используются для строительства или улучшения подходящего жилья [10].

Удержание процентов по жилищной ипотеке в цифрах

The U.По оценкам Министерства финансов США, HMID сократит федеральные доходы на 597,6 млрд долларов в период с 2019 по 28 год. Налоговые расходы меньше по сравнению с базовым уровнем до TCJA из-за более низкого предела для основной суммы ипотеки с 2019 по 2025 год, меньшего количества пунктов и более низких налоговых ставок. Таким образом, влияние HMID на доходы вырастет после 2025 года, поскольку срок действия положений TCJA по подоходному налогу истечет. ^[11]

Вычет процентов по жилищной ипотеке снижает налоговые обязательства в наибольшей степени для налогоплательщиков с высокими доходами.На Рисунке 2 показана пропорция деклараций, требующих HMID, и сумма общих налоговых расходов, понесенных по доходной группе. Оценки Объединенного комитета по налогообложению (JCT) показывают, что как доля налогоплательщиков, которые будут требовать HMID, так и сумма понесенных налоговых расходов увеличится с доходом в 2018 году. Менее 4 процентов налогоплательщиков с доходом менее 50 000 долларов США будут требовать HMID, и эти налогоплательщики будут брать менее 1 процента от общих налоговых расходов. Налогоплательщики, зарабатывающие более 200 000 долларов, составят 34 процента требований HMID и 60 процентов от общих налоговых расходов.

Существует несколько причин, по которым налогоплательщики с высоким доходом получают большую часть упущенного дохода от HMID. Чтобы получить HMID, налогоплательщик должен указать свою декларацию. По действующему законодательству доля налогоплательщиков, перечисляющих свои отчисления в 2019 году, составит около 13,7 процента. Эта пропорция значительно ниже, чем та, которая была бы в 2019 году в соответствии с законом до принятия TCJA, которая составила бы чуть более 31 процента. Это связано с тем, что TCJA увеличил стандартный вычет с 6500 долларов в 2017 году до 12000 долларов в 2018 году (с 13000 до 24000 долларов при совместной регистрации в браке).Теперь меньшее количество налогоплательщиков учитывает общие статьи, а доля налогоплательщиков, перечисляющих статьи, увеличивается с увеличением дохода. ^[12]

Плательщики с более высоким подоходным налогом чаще вносят в списки и с большей вероятностью получат выгоду от вычета процентов по ипотеке, поскольку их общие расходы с большей вероятностью превысят значение стандартного вычета. ^[13] Например, домовладелец, который только что получил ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов с процентной ставкой 5 процентов, получит примерно 10 000 долларов в виде процентных вычетов в течение первого года; 5-процентная процентная ставка по ипотеке в 750 000 долларов будет стоить около 37 500 долларов.[14]

Кроме того, вычеты, как правило, приносят больше пользы налогоплательщикам с высоким доходом, чем налогоплательщикам с низким доходом, благодаря нашему прогрессивному подоходному налогу. Человек из нижней налоговой категории снижает свои налоговые обязательства на 10 центов за каждый вычитаемый доллар, в то время как человек из верхней налоговой категории снижает свои налоговые обязательства на 37 центов за каждый доллар, который они вычитают из дохода в этой налоговой категории. ^[15]

Удержание процентов по ипотеке и домовладение

Сторонники

HMID утверждают, что вычет стимулирует домовладение за счет снижения стоимости домовладения, финансируемого за счет долга.[16] Тем не менее, исследования показывают, что HMID не увеличивает количество домовладельцев. [17] Также не существует взаимосвязи между долей собственников жилья и долей населения, которое учитывается, что позволяет предположить, что налогоплательщики не полагаются на HMID, чтобы позволить себе жилье. [18]

Исследования действительно показывают, что вычет процентов по ипотеке увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье, ^[19] , что ограничивает способность политики увеличивать домовладение [20]. Таким образом, отмена вычета может привести к увеличению стоимости жилья для некоторых налогоплательщиков, перечисляющих в разбивке по статьям, но снизит общий спрос и цены, а также сделает жилье, занимаемое владельцами, доступным для более широкой группы людей.[21]

HMID также может сделать цены на жилье более волатильными. Поскольку вычеты процентов по ипотеке капитализируются в стоимости жилья, цены на жилье в США выше, чем они были бы в противном случае, а более высокие цены на жилье отталкивают людей от переезда [22]. Это означает, что изменения на рынке жилья не всегда включаются в цену отдельных домов, что приводит к большей волатильности цен [23]. Эта нестабильность может быть проблематичной, потому что неопределенность в отношении цен оказывает негативное влияние на домовладение, возможно, больше, чем какая-либо конкретная жилищная политика. ^[24]

Другие утверждают, что налоговая политика в отношении жилья могла способствовать финансовому кризису 2008 года, побуждая людей покупать дома, которые они не могли себе позволить. [25] HMID более ценен для рискованных заемщиков в США, потому что предел вычета основан на основной сумме кредита, а не на сумме удерживаемых процентов. Это позволяет более рискованным покупателям жилья с более высокими процентными ставками получать выгоду больше, чем менее рискованным покупателям жилья. Тем не менее, неясно, были ли налоговые факторы более важными по сравнению с другими факторами, такими как другая государственная политика, направленная на расширение домовладения.Цены на жилье также выросли в других странах с гораздо другими налоговыми системами, чем в США, что указывает на другие факторы. [26]

Удержание процентов по жилищной ипотеке и налоговый режим жилья

Обсуждение HMID обычно происходит в контексте того, поощряет ли он домовладение. Как обсуждалось выше, исследования показывают, что это не способствует развитию домовладения. Тем не менее, вычет процентов по жилищной ипотеке представляет собой разумную налоговую политику. В целом жилье, занимаемое собственниками, как основной капитал трактуется в некоторой степени правильно.Однако этот режим выгоден по сравнению с другими видами инвестиций.

Жилье, как и любые другие капиталовложения, обеспечивает прибыль физическому или юридическому лицу, владеющему активом. Для бизнеса жилье обеспечивает доход за счет арендной платы, которую платит арендатор. Возврат одинаков для человека, который живет в собственном доме, но арендная плата фактически выплачивается им самим. Этот доход физическим лицам называется «вмененным доходом от аренды».

Согласно действующему законодательству, доходы от жилья, занимаемого владельцами, по большей части не облагаются налогом.Физическим лицам не нужно отчитываться или платить налог на вмененный доход от аренды. Налогоплательщики также могут исключить 250 000 долларов прироста капитала (500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков) от продажи дома, занимаемого владельцем, из своего налогооблагаемого дохода, если они прожили в доме два года из предыдущих пяти. ^[27] Этот налоговый режим для жилья, занимаемого владельцами, аналогичен тому, как IRA Рота относятся к пенсионным сбережениям. [28]

Для домовладельцев, которые финансируют покупку дома с помощью ипотеки, проценты, уплаченные кредитору, подлежат вычету, в то время как проценты, полученные кредитором, облагаются налогом.В принципе, такой подход к процентам является нейтральным, поскольку все выплаченные вычитаемые проценты должны совпадать с полученными налогооблагаемыми процентами. Однако на практике некоторые процентные платежи могут вычитаться заемщиком и облагаться налогом по более низкой ставке или вообще не взиматься с кредитора. Или не подлежит вычету для заемщика и не подлежит налогообложению для кредитора. [29] Это приводит либо к чистой субсидии, либо к налогу на заемные средства.

Удержание процентов по жилищной ипотеке и эффективные предельные ставки налога

Влияние подоходного налога на жилье можно резюмировать путем измерения эффективной предельной ставки налога (EMTR) на жилье.EMTR — это сводная мера, выраженная в виде одного процента, которая оценивает, как налоговая система снижает доходность и, следовательно, стимул к инвестированию в новый актив, например, дом.

EMTR можно рассматривать как налоговый «клин», равный ставке доходности инвестиций до налогообложения за вычетом ставки доходности после налогообложения, деленной на норму прибыли до налогообложения. Например, если налог составляет 3 процентных пункта от 9-процентной нормы прибыли до налогообложения, EMTR для актива будет 33,3 процента ((0,09–0,06) /.09). Если предположить, что для обеспечения безубыточности и удовлетворения инвесторов требовалось 6-процентное возвращение после уплаты налогов, то для покрытия налога рентабельность инвестиций должна была увеличиться на 50 процентов [30].

Нулевое значение EMTR означает, что налоги не влияют на решения о предельных инвестициях, а положительное (отрицательное) значение EMTR означает, что налоговый кодекс препятствует (субсидирует) маржинальные инвестиции. Большие различия в EMTR между активами являются признаком экономической неэффективности, поскольку налоговый кодекс поощряет инвестиции в капитал с более низкими EMTR по сравнению с капиталом с более высокими EMTR.[31]

Согласно действующему законодательству, Бюджетное управление Конгресса (CBO) оценивает, что EMTR для жилья, занимаемого владельцами, будет положительным в период с 2018 по 2025 год, в пределах от 5,1 процента до 6,8 процента. Жилье, финансируемое за счет акционерного капитала, пользуется почти нейтральным режимом с EMTR -0,4 процента до 2025 года. Напротив, жилье, финансируемое за счет долга, сталкивается с положительным налоговым бременем — от 17,8 процента до 22,5 процента.

В 2026 году EMTR для жилищного строительства упадет ниже нуля, примерно до -3%. Это связано с истечением срока действия изменений в индивидуальном подоходном налоге, принятых в рамках TCJA.Расширение TCJA стандартного вычета ограничило количество участников, которые будут вычитать проценты по ипотеке. А для тех, кто перечисляет, стоимость процентов по ипотеке снизилась из-за уменьшения допустимой основной суммы с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов. Срок действия этих изменений истекает в 2025 году.

Ограничения TCJA по вычету процентов по ипотеке сделали жилье, занимаемое владельцами, менее привлекательным вариантом для инвестиций, сделав его более дорогим. Однако это сократило разрыв в налоговом бремени между жильем, занимаемым собственниками, и другими формами капитала. Этот разрыв может способствовать чрезмерному инвестированию в жилье, занимаемое владельцами, по сравнению с другими инвестициями. [32] Тем не менее, жилье, занимаемое владельцами, привлекательно по сравнению с другими активами, поскольку оно примерно подлежит надлежащему налогообложению, в то время как другие формы — нет.[33] Для контекста, EMTR для всех основных фондов (включая жилье, занимаемое владельцами) будет варьироваться от 14,5% до 16,5% в период с 2018 по 2028 год, в то время как EMTR для всех предприятий (включая корпорации C и сквозные организации, за исключением собственника -жилая площадь) составит от 18,4% до 24,4% [34].

Возможные реформы

Политики могут реформировать HMID несколькими способами. Политики могут превратить HMID в налоговую льготу, чтобы сделать политику более доступной для налогоплательщиков с низкими доходами.Политики также могут сделать этот кредит фиксированной суммой, которая не будет варьироваться в зависимости от стоимости дома налогоплательщика, что не позволит политике поощрять покупку домов большего размера, чем можно себе позволить. Политики могут также уменьшить разницу в EMTR между жильем, занимаемым владельцами, и другими активами, что уменьшит искажения в налоговом кодексе, но для этого потребуются серьезные изменения в налоговом кодексе.

Одним из способов увеличения пособий для домохозяйств с низкими доходами было бы сделать вычет налоговой льготой.Чтобы получить налоговый кредит, налогоплательщикам не нужно будет разбивать их по статьям. Исследования также показали, что замена HMID на кредит, который снижает федеральные доходы на ту же сумму, лучше нацелит субсидии на домовладение налогоплательщикам с более низким доходом, при этом возвращаемые налоговые льготы принесут наибольшие выгоды нижнему квинтилю налогоплательщиков. [35]

Требование, чтобы любой кредит на домовладение представлял собой фиксированную сумму денег, а не процент от выплаты по ипотеке, также помешало бы налоговому кодексу поощрять покупку домов большего размера, чем можно себе позволить.Например, Фихтнер и Фельдман рекомендуют фиксированный кредит в размере 900 долларов для всех, у кого есть ипотечный кредит, предоставляемый на несколько лет. Такой кредит повысит ставки домовладения, но поскольку кредит фиксированный, его стоимость не будет увеличиваться вместе со стоимостью дома налогоплательщика [36].

Директивные органы могут также уменьшить диспропорции между различными типами капитальных вложений за счет снижения налогового бремени на другие типы капитальных активов. Например, CBO изложил три последовательных шага, которые могут изменить U.S. налоговый кодекс от налогообложения дохода от капитала. Во-первых, отменить различные ограничения, наложенные на индивидуальные пенсионные счета, что снизит эффективные налоговые ставки на доход от капитала на индивидуальном уровне. Во-вторых, можно было бы полностью списать капитальные вложения на расходы, что снизило бы эффективные ставки для предприятий. Третий шаг — запретить вычеты по чистой процентной ставке. Все эти реформы в конечном итоге сведут к нулю EMTR всех капиталовложений, включая жилищное строительство. [37]

Отказ от HMID также может уменьшить разницу в EMTR между основными активами.Тем не менее, это повысит эффективную ставку налога на жилье, если вы также не избавитесь от налогообложения полученных процентов — этого можно добиться с помощью широкой реформы порядка учета процентов. [38]

Заключение

Хотя многие считают вычет процентов по ипотеке на жилье политикой, которая увеличивает частоту домовладения, исследования показывают, что этот вычет не увеличивает процент домовладельцев. Напротив, вычет увеличивает цены на жилье, делая домовладение более доступным для перечисления налогоплательщиков, что может ограничить возможность вычета повлиять на домовладение.Данные подтверждают идею о том, что вычет приносит больше пользы более состоятельным налогоплательщикам, чем налогоплательщикам с более низким доходом, в основном потому, что вычет требует, чтобы человек перечислял детали, а выгода от вычета увеличивается с увеличением цены дома.

Тем не менее, вычет процентов по ипотеке представляет разумную налоговую политику. Этот вычет является частью более широкого набора политик, которые рассматривают сбережения в жилом доме, занимаемом владельцем, нейтрально с решением о потреблении. Поскольку некоторые рассматривают HMID как субсидию для домовладения, жилье, занимаемое владельцами, является привлекательным по сравнению с другими формами сбережений, поскольку другие формы капиталовложений плохо рассматриваются в нашем налоговом кодексе.Ограничения TCJA на вычет процентов по ипотеке и более крупный стандартный вычет увеличили налоговое бремя на жилье, занимаемое владельцами.

Политики могли бы повысить экономическую эффективность, приблизив налоговое бремя на занимаемое владельцами жилье к налоговому бремени, возлагаемому на другие основные фонды, либо отменив вычет, либо исключив капитал из налоговой базы. Для тех, у кого есть проблемы с распределением, HMID может быть преобразован в налоговый кредит на основе фиксированной суммы в долларах.Это сделало бы полис более доступным для домовладельцев с любым уровнем дохода, поскольку налогоплательщикам не нужно было бы перечислять детали, чтобы претендовать на кредит. Эта политика также будет означать, что стоимость HMID не будет зависеть от размера ипотеки домовладельца.

Банкноты

[1] Деннис Дж. Вентри мл., «Случайное удержание: история и критика налоговой субсидии на проценты по ипотеке», Law & Contemporary Problems 73 (18 марта 2011 г.), 102-166, https : //papers.ssrn.com / sol3 / paper.cfm? abstract_id = 1498784.

[2] Роджер Ловенштейн, «Кому нужен вычет процентов по ипотеке?» The New York Times , 5 марта 2006 г., https://www.nytimes.com/2006/03/05/magazine/who-needs-the-mortgageinterest-deduction.html.

[3] Вентри мл., «Случайное удержание: история и критика налоговой субсидии на проценты по ипотеке».

[4] Там же.

[5] H.R. 3838, «Закон о налоговой реформе 1986 года», https://www.congress.gov/bill/99th-congress/house-bill/3838.

[6] Уильям Г. Гейл, «Пора выпотрошить вычет процентов по ипотеке», Институт Брукингса, 6 ноября 2017 г., https://www.brookings.edu/blog/up-front/2017/11/ 06 / его-время-потрошить-вычет-проценты-по закладной /.

[7] Ипотечные кредиты, оформленные до 15 декабря 2017 г., по-прежнему имеют право на вычет процентов на последние $ 250 000 основной суммы долга. Любая ипотечная задолженность, связанная с рефинансированием, связана с первоначальной датой ипотеки. (Если он был рефинансирован до 15 декабря 2017 года, применимый предел по-прежнему составляет 1 миллион долларов; в противном случае — 750 000 долларов.) Любая новая ссуда не может превышать стоимость первоначальной ссуды. См. Кодекс США 26 § 163 (h) (3) (F). См. Также Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговой декларации 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке», 8 января 2019 г., https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11063.pdf.

[8] Налогоплательщики не могут вычитать проценты по ипотеке более чем с двух домов, а второй дом должен использоваться налогоплательщиком в качестве места жительства. Квалифицированное место жительства означает «основное место жительства… налогоплательщика и… 1 другое место жительства налогоплательщика, которое выбирается налогоплательщиком… (и) используется налогоплательщиком в качестве места жительства.См. Кодекс США 26 § 163 (h) (4).

[9] Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке».

[10] См., В частности, Кодекс США 26 § 163 (h) (3) (F) (i) (I), Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке», и Исследовательская служба Конгресса, «2019 г. Сезон подачи налоговой декларации (2018 налоговый год): примеры вычета процентов по ипотечной задолженности и жилищным кредитам », 21 февраля 2019 г., https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11111.pdf.

[11] Министерство финансов США, Управление налогового анализа, «Налоговые расходы», 19 октября 2018 г., https://home.treasury.gov/system/files/131/Tax-Expenditures-FY2020.pdf. По оценкам JCT, стоимость HMID в 2018-2022 годах составит 163,2 миллиарда долларов. См. Объединенный комитет по налогообложению, «Оценка федеральных налоговых расходов на 2018–2022 финансовые годы», 4 октября 2018 г., https://www.jct.gov/publications.html?id=5148&func=startdown.

[12] Скотт Истман, «Сколько налогоплательщиков учитываются в соответствии с действующим законодательством?» Налоговый фонд, сентябрь.12, 2019, https://taxfoundation.org/standard-deduction-itemized-deductions-current-law-2019/.

[13] Скотт Гринберг, «Кто перечисляет вычеты?» Налоговый фонд, 22 февраля 2016 г., https://taxfoundation.org/who-itemizes-deductions/.

[14] Стоимость вычета процентов по ипотеке снижается по мере того, как домовладелец выплачивает основную сумму по ипотеке, что делает вычет более ценным в первые годы ипотеки. См. Мори Бэкман, «Как мне рассчитать удержание процентов по ипотеке», The Motley Fool , Mar.11, 2017, https://www.fool.com/retirement/2017/03/11/how-do-i-calculate-my-mortgage-interest-deduction.aspx.

[15] Анна Тайгер и Скотт Истман, «Регрессивность удержаний», Налоговый фонд, 28 июня 2019 г., https://taxfoundation.org/regresstivity-of-deductions/.

[16] Национальная ассоциация риэлторов, «Удержание процентов по ипотеке», https://www.nar.realtor/mortgage-interest-deduction, и обсуждение Вентри-младшего в статье «Случайное удержание: история и критика Налоговая субсидия на проценты по ипотеке.”

[17] Уильям Г. Гейл, Джонатан Грубер и Сет Стивенс-Давидовиц, «Поощрение домовладения через налоговый кодекс», Tax Notes , 18 июня 2007 г., https://www.taxpolicycenter.org/publications/encouraging -homeownership-through-tax-code / full, и Эдвард Л. Глезер и Джесси М. Шапиро, «Преимущества удержания процентов по жилищной ипотеке», Рабочий документ NBER № w9284, 19 октября 2002 г., https: // paper.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=342440.

[18] Глезер и Шапиро, «Преимущества удержания процентов по ипотеке» и Ловенштейн, «Кому нужен вычет процентов по ипотеке?»

[19] Дэн Эндрюс, «Реальные цены на жилье в странах ОЭСР: роль шоков спроса и структурных и политических факторов», Рабочие документы Департамента экономики ОЭСР, №831, 13 декабря 2010 г., https://www.oecd-ilibrary.org/docserver/5km33bqzhbzr-en.pdf?expires=1561745202&id=id&accname=guest&checksum=E62281A3DEF80FC7178B347B097884A1.

[20] Стивен К. Бурасса, Дональд Р. Хаурин, Патрик Х. Хендершотт и Мартин Хоэсли, «Вычеты по ипотечным процентам и домовладение: международный обзор», Швейцарский финансовый институт, серия исследовательских работ N12-06, 13 марта, 2013 г., https://www.nmhc.org/uploadedFiles/Articles/External_Resources/SSRN-id2002865.pdf.

[21] Камила Соммер и Пол Салливан, «Последствия налоговой политики США для цен на жилье, ренты и домовладения», American Economic Review 108 (02): 241-274, февраль 2018 г., https: //files.taxfoundation .org / 201

174745 / An-Overview-of-Capital-Gains-Taxes.pdf.

[22] Тамим Баюми и Джелле Баркема, «Мель! Как растущее неравенство подавляет миграцию в США и причиняет боль тем, кто остался позади », Международный валютный фонд, Рабочий документ МВФ № 19/122, 27 июня 2019 г., https: // paper.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3411031.

[23] Эндрюс, «Реальные цены на жилье в странах ОЭСР: роль шоков спроса и структурных и политических факторов».

[24] Харви С. Розен, Кеннет Т. Розен и Дуглас Хольц-Икин, «Право владения жильем, неопределенность и налогообложение», Серия рабочих документов NBER № 1168, июль 1983 г., https://www.nber.org /papers/w1168.pdf.

[25] Ребекка Н. Морроу, «Миллиарды налоговых долларов, потраченные на раздувание жилищного пузыря: как и почему не удалось удержать процент по ипотеке», Fordham Journal of Corporate & Financial Law 17: 3 (2012), https: // ir.lawnet.fordham.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=https://scholar.google.com/&httpsredir=1&article=1308&context=jcfl.

[26] Вьери Чериани, Стефано Манестра, Джакомо Рикотти, Алессандра Санелли и Эрнесто Зангари, «Налоговая система и финансовый кризис», PSL Quarterly Review 64: 256 (2011), 39-94, https: // pdfs.semanticscholar.org/f541/59644c622730a9dee283c9d8512ff2e36220.pdf.

[27] Кроме того, налогоплательщики могут воспользоваться этим исключением на прирост капитала только один раз в два года.См. Эрика Йорк, «Обзор налогов на прирост капитала», Налоговый фонд, 16 апреля 2019 г., https://taxfoundation.org/capital-gains-taxes/.

[28] Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе», октябрь 2005 г., https://www.cbo.gov/sites/default/files/109th-congress-2005-2006/reports/ 10-18-tax.pdf.

[29] Алан Коул, «Вычет процентов — проблемы и реформы», Налоговый фонд, 4 мая 2017 г., https://taxfoundation.org/interest-deductibility/.

[30] Маржинальные инвестиции — это безубыточные инвестиции, которые обеспечат доход, достаточно большой, чтобы удовлетворить инвесторов после уплаты налогов. Проекты с доходностью ниже этой безубыточной инвестиции не будут реализовываться, потому что они не принесут прибыли, достаточной для удовлетворения инвесторов. См. Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе».

[31] Там же.

[32] Эрика Йорк, «Три пункта по вычету процентов по ипотеке», Налоговый фонд, декабрь.8, 2017, https://taxfoundation.org/three-points-mortgage-interest-deduction/.

[33] Алан Коул, «Частичная защита вычета процентов по ипотеке», Налоговый фонд, 20 августа 2013 г., https://taxfoundation.org/partial-defense-mortgage-interest-deduction/.

[34] Бюджетное управление Конгресса, «Бюджетные и экономические данные: налоговые параметры и эффективные предельные налоговые ставки», EMTR on Capital, апрель 2018 г., https://www.cbo.gov/about/products/budget-economic-data.

[35] Эрик Тодер, Марджери Остин Тернер, Кэтрин Лим и Лиза Гетсингер, «Реформирование вычета процентов по ипотеке», Институт городского развития и Центр налоговой политики, апрель 2010 г., http: // urbaninstitute.org / sites / default / files / alfresco / publishing-pdfs / 412099-Reforming-the-Mortgage-Interest-Deduction.PDF.

[36] Джейсон Фихтнер и Джейкоб Фельдман, «Реформирование вычета процентов по ипотеке», Центр Mercatus в Университете Джорджа Мейсона, Рабочий документ № 14-17, июнь 2014 г., https://www.mercatus.org/system/files /Fichtner-Reforming-Mortgage-.pdf.

[37] Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе».

[38] Коул, «Вычитаемость процентов — проблемы и реформы».”

По мере исчезновения вычета процентов по ипотеке, рынок жилья пожимает плечами

ПЛЭНФИЛД, Иллинойс — Удержание процентов по ипотеке, излюбленная налоговая льгота, тесно связанная с американской мечтой о домовладении, когда-то казалась политически непобедимой. Затем он почти исчез в кварталах среднего класса по всей стране, и, похоже, этого почти никто не заметил.

В таких местах, как Плейнфилд, юго-западный форпост в районе, известном как Чикаголенд, рынок жилья кипит.Людей, продающих и покупающих дома, похоже, не особо беспокоит то, что подписанный президентом Трампом налоговый пересмотр эффективно, хотя косвенно испарил давний источник государственной поддержки домовладельцев и цены на жилье.

Закон 2017 года почти вдвое увеличил стандартный вычет по федеральному подоходному налогу — до 24 000 долларов для пары, подающей совместную декларацию, что дало миллионам домохозяйств стимул перестать требовать детальные вычеты.

В результате гораздо меньше семей — и, в частности, гораздо меньше семей среднего класса — претендуют на детализированный вычет процентов по ипотеке.Согласно статистике Налоговой службы, в 2018 году примерно каждый пятый налогоплательщик требовал удержания. В этом году это число упало до менее чем одной из 10. Для семей с доходом менее 100 000 долларов сокращение было еще более резким.

Преимущество, которое остается, в основном для людей с высокими доходами, и более ограниченное, чем было раньше: закон 2017 года ограничил максимальную стоимость нового ипотечного долга, имеющего право на вычет, на уровне 750 000 долларов, по сравнению с 1 миллионом долларов. Не было слышимого общественного протеста, побудившего некоторых людей в Вашингтоне предложить полностью отменить налоговые льготы.

Если снижение вычета должно вызвать ажиотаж где-нибудь, так это в таких городах, как Плейнфилд, где типичная семья зарабатывает около 100 000 долларов в год, а типичный дом продается примерно за 300 000 долларов. Но профессионалы в области жилья, покупатели и продавцы жилья — а также подробная статистика о рынке жилья — не демонстрируют признаков того, что сокращение использования налоговых льгот влияет на цены или активность.

«С точки зрения продажи и покупки я не вижу никаких доказательств этого», — сказал Пол Форсайт, который преподает физкультуру и тренирует футбол в средней школе.

Мистер Форсайт и его жена Кайли продают свой дом с четырьмя спальнями и двумя ванными комнатами на участке площадью четверть акра в одном из старых жилых комплексов Плейнфилда, построенном в 1997 году. Они переезжают с двумя дочерьми в соседний район. пригород, ближе к школам, где они работают. Они владели домами во время взлетов и падений местного рынка жилья, который процветал в начале 2000-х и рухнул в разгар финансового кризиса.

«Прямо сейчас, — сказала г-жа Форсайт, учительница четвертого класса, — люди взволнованы тем, что рынок, наконец, снова стал хорошим.

Такая реакция бросает вызов давнему американскому политическому консенсусу. На протяжении десятилетий вычет ипотечных процентов поочередно приветствовался как опора поддержки домовладения (отраслью недвижимости) и критиковался как символ неудачной налоговой политики (экономистами). Однако практически все согласились с тем, что это было политически неприкасаемым.

Около 30 миллионов налоговых декларантов списали в совокупности 273 миллиарда долларов в виде процентов по ипотеке в 2018 году. Отмена вычета, согласно общепринятому мнению, фактически означала бы повышение налогов для миллионов семей среднего класса, разбросанных по всем округам Конгресса.И если у кого-то возникнет искушение попробовать, армия маклеров по недвижимости, строителей и застройщиков — и их лоббистов — готова броситься в защиту этого вычета.

Теперь критики этой дедукции воодушевлены.

«Ответом всегда было:« О, но вы никогда не сможете избавиться от вычета процентов по ипотеке », но я определенно не сказал бы никогда сейчас», — сказал Уильям Дж. Гейл, экономист из Институт Брукингса и бывший советник президента Джорджа Х.В. Куст.«Раньше считалось, что это право по рождению среднего класса или что-то в этом роде, но трудно спорить с этим, когда только 8 процентов домохозяйств получают вычет».

Г-н Гейл, как и большинство экономистов левых и правых, давно утверждает, что удержание процентов по ипотеке нарушает все правила правильной разработки политики. Он был регрессивным, принося пользу богатым семьям, которые с большей вероятностью владеют домами и имеют более крупную ипотеку, больше, чем более бедным. Это исказило рынок жилья, побудив американцев покупать самый большой дом, чтобы максимально использовать вычет.Исследования неоднократно показали, что вычет фактически снизил долю владения, способствуя раздуванию цен на жилье, делая дома менее доступными для новых покупателей.

Ежедневный бизнес-брифинг

Обновлено

30 августа 2021 г., 17:48 ET

Но представители отрасли недвижимости заявили, что отмена вычета может подорвать стоимость того, что для большинства американских семей является их самым важным активом. В ходе дебатов по налоговому законодательству в 2017 году представители отрасли предупредили, что этот закон может привести к падению цен на жилье на 10 и более процентов в некоторых частях страны.

Рост цен на многих рынках, включая Нью-Йорк и Сиэтл, замедлился, но не настолько сильно, как предполагали самые тревожные оценки, и не в такой модели, которая предполагает, что потеря вычета была основным фактором. Согласно анализу данных сайта Zillow, проведенного New York Times, в местах, где значительная доля налогоплательщиков из среднего класса брала вычеты по ипотечным процентам, не было заметной разницы в росте цен в менее пострадавших районах. .

Скайлар Олсен, экономист Zillow, сказал, что замедление темпов роста рынка жилья, вероятно, не имело ничего общего с налоговым законодательством. В последние годы цены на жилье росли намного быстрее, чем заработная плата, создавая кризис доступности во многих городах, что, вероятно, сделало замедление роста цен неизбежным.

«Рынки жилья горели неустойчивыми темпами, и им пришлось спадать», — сказала г-жа Олсен.

Налоговый закон мог иметь и другое влияние: он ограничил вычеты по государственным и местным налогам на уровне 10 000 долларов, что особенно сильно повлияло на прибрежные города и другие места, где налоги на недвижимость и стоимость недвижимости высоки.В этих местах действительно наблюдалось замедление роста цен на жилье после вступления в силу закона, хотя неясно, были ли они связаны между собой.

Национальная индустрия недвижимости утверждает, что два налоговых изменения вместе сыграли роль в ослаблении рынка жилья.

«Очевидно, что рынок жилья отстает от экономических основ роста рабочих мест, роста заработной платы и ставок по ипотечным кредитам», — сказал Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов.

Экономисты, такие как г-н Юн и г-жа Олсен, вероятно, будут годами обсуждать влияние закона. Возможно и даже вероятно, что сложный анализ в конечном итоге приведет к выводу, что ограничение вычета процентов по ипотеке действительно привело к несколько более медленному росту цен.

Но для большинства покупателей и продавцов дома эти тонкие эффекты будут смыты силами, которые имеют гораздо большее влияние: изменения ставок по ипотечным кредитам, стоимости строительства и тенденции спроса и предложения, которые варьируются от города к городу и от района к району.

Налоговое законодательство также отменило вычет ипотечных процентов таким образом, чтобы свести к минимуму вероятность того, что налогоплательщики заметят его отсутствие. Конгресс не отменил налоговые льготы; он просто изменил закон таким образом, что меньшее количество людей получит от него выгоду, и похоронил это изменение в гораздо более широком пересмотре налогового кодекса.

Но пока вашингтонские аналитические центры планируют отмену этого вычета, индустрия недвижимости все еще надеется восстановить его в той или иной форме. Г-н Юн из Национальной ассоциации риэлторов сказал, что по мере ослабления рынка жилья на Конгресс будет расти давление, чтобы восстановить некоторые налоговые преимущества, которыми домовладельцы исторически пользовались, хотя и не обязательно в той же форме.

На данный момент, однако, агенты по недвижимости и застройщики не видят, что эрозия ипотечных вычетов играет большую роль.

Рынок жилья в Плейнфилде за последние 30 лет был сформирован резкими изменениями. В 1990 году торнадо сровнял с землей некоторые части города, унеся жизни более двух десятков человек и потребовав огромных усилий по восстановлению. На рубеже тысячелетий в городе проживало менее 10 000 жителей. С тех пор он увеличился в четыре раза, и ожидается дальнейший рост.

Во время жилищного ажиотажа середины 2000-х застройщики выровняли кукурузные поля и дерновые фермы, чтобы освободить место для тупиков.Когда разразился кризис, деятельность во многих новых подразделениях приостановилась, сказала Эллен Уильямс, агент по недвижимости из Coldwell Banker в Плейнфилде, которая уже почти два десятилетия продает дома в этом районе. Только в последние несколько лет строительство возобновилось по-настоящему.

Мисс Уильямс помогла Форсайтам купить их дом несколько лет назад, когда жилищный кризис все еще ощущался на рынке, и пара находилась под водой в таунхаусе, который стал слишком маленьким для их растущей семьи. Они сдают таунхаус сейчас, а это значит, что они по-прежнему перечисляют свои вычеты, в том числе по ипотечным процентам.Они сказали, что вычет не повлиял на продажу их дома этим летом или покупку нового.

Г-жа Уильямс сказала, что так было на всем рынке. «Я не знаю, достаточно ли это больших изменений», — сказала она. «Люди больше беспокоятся о налогах Иллинойса».

Согласно данным онлайн-брокера по недвижимости Redfin, в почтовом индексе Форсайта цены на жилье выросли на 2 процента по сравнению с прошлым годом. По словам г-жи Уильямс, дома быстро продаются, когда она быстро осмотрела недавно внесенный в список дом с четырьмя спальнями, примыкающий к пруду, в соседнем районе.Паркетные полы были в хорошем состоянии, кухонное оборудование датировано серединой 1990-х годов, а стоимость дома составила 267 000 долларов.

«В этом подразделении мало что доступно, — сказала г-жа Уильямс, — поэтому я ожидаю, что он будет быстро продаваться».

Ставки по ипотечным кредитам упали до 2,78%, самое большое недельное падение с 2020 года

Редакционная независимость

Мы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на этой странице — четко обозначенные — могут привести вас на партнерский веб-сайт и могут привести к тому, что мы будем получать реферальную комиссию.Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.

Средняя 30-летняя фиксированная ипотечная ставка упала на 0,1% до 2,78% на этой неделе, что является самым большим недельным снижением с ноября 2020 года, согласно исследованию ставок Freddie Mac.

Падение ставок по ипотечным кредитам на этой неделе знаменует собой второй пятимесячный минимум подряд после четырех недель снижения — отличная новость для всех, кто рассматривает возможность рефинансирования.

Пока сегодняшние процентные ставки по ипотечным кредитам остаются вблизи этих исторических минимумов, у домовладельцев, которые упустили предыдущий пандемический бум рефинансирования, есть возможность рефинансирования.Так что, если вы в последнее время не выясняли, на какие ставки рефинансирования ипотечного кредита вы имеете право, это может стоить потраченного времени.

«Всем, кто хочет рефинансировать, им действительно нужно поговорить со своим банком или кредитным специалистом, провести подсчеты и посмотреть, имеет ли это смысл», — говорит Логан Мохташами, ведущий аналитик HousingWire, новостного агентства по ипотеке. Если вы поймете, какая ставка вам понадобится, чтобы это было оправдано с финансовой точки зрения, вы будете готовы броситься на многое.

Большинство экспертов рекомендуют ставку от 0.От 75% до более чем 1% ниже вашей текущей процентной ставки, чтобы рефинансирование имело смысл. Но ставки — это еще не все. Вот на что еще нужно обратить внимание, если вы собираетесь рефинансировать существующий жилищный заем.

Что нужно знать перед рефинансированием

Рефинансирование — это не так просто, как обменять одну ссуду на другую и уйти с более низкой процентной ставкой. Вот что следует учитывать:

Затраты на закрытие и безубыточность

При рефинансировании всегда есть комиссии, также называемые затратами на закрытие.Обычно они составляют от 3% до 6% от остатка по кредиту. Даже при рефинансировании без затрат на закрытие вы все равно платите. Комиссии просто добавляются к вашему общему остатку по кредиту или включаются в более высокую процентную ставку.

Чтобы убедиться, что экономия средств на рефинансировании перевешивает стоимость закрытия, вам необходимо выяснить, как долго вы планируете оставаться дома и ваш период безубыточности.

Вот как рассчитать срок безубыточности:

1. Используя калькулятор рефинансирования NextAdvisor, введите следующую информацию:
   • Текущий ежемесячный платеж
   • Остаток по кредиту
   • Годы, оставшиеся по кредиту
   • Текущая стоимость недвижимости

2. Затем выберите срок рефинансирования ипотеки из раскрывающегося меню:
   • 30-летний
   • 15-летний
   • 20-летний
   • 10-летний
3. Ежемесячная экономия: калькулятор покажет вам, сколько вы можете сэкономить в месяц с рефинансированием.
4. Расчетные затраты на закрытие : от 3% до 6% от общей суммы кредита.
   • Пример: 4% ссуды 225000 долларов = 9000 долларов
5. Чтобы получить период безубыточности , возьмите общую оценку затрат на закрытие в размере и разделите ее на ежемесячных сбережений , используя следующее уравнение: затраты на закрытие / ежемесячная экономия = период безубыточности (в месяцах)
   • Пример: 9000 долларов США (закрытие расходов) / 280 долларов США (ежемесячная экономия) = 32.14 месяцев

В приведенном выше примере вы окупитесь примерно через 32 месяца или чуть менее трех лет. Если вы продадите свой дом или рефинансируете до периода безубыточности, значит, вы не сэкономите деньги.

Условия погашения

Также обратите внимание на срок возврата нового кредита. Если вы платили по ипотеке 10 лет и берете новую 30-летнюю ссуду для рефинансирования, то к тому времени, когда все будет сказано и сделано, вы будете платить по ипотеке 40 лет.

Вы можете сэкономить больше денег в виде процентов с помощью более краткосрочной ссуды, такой как ссуда на 20 лет или ссуда на 15 лет, но выплаты будут выше, чем 30-летний срок.

Другой вариант — получить 30-летнюю ипотеку и производить платежи, как если бы это была 20-летняя ссуда. Это дает вам возможность платить меньшую сумму в течение 30 лет, а также быстрее выплачивать ипотечный кредит.

Рефинансирование с выплатой наличных

В зависимости от ваших финансовых целей вы можете превратить собственный капитал в деньги в банке с помощью рефинансирования с выплатой наличных.Получив возврат наличными, вы увеличите остаток по кредиту и получите разницу наличными при закрытии сделки. При столь низких ставках это возможность погасить другие ссуды под высокие проценты или инвестировать в улучшение дома, которое повысит стоимость вашей собственности. Хотя рефинансирование с выплатой наличных не гарантирует снижения ваших ежемесячных платежей, оно может иметь смысл для вас, в зависимости от ваших целей.

Кредитный рейтинг и собственный капитал

Низкие ставки, которые вы видите в Интернете, могут быть не тем, что вы действительно получаете.Ставки во многом определяются вашим кредитным рейтингом, типом ипотеки, условиями погашения и накопленным вами капиталом. Поговорите со своим кредитором о своих финансах, чтобы определить, на какую ставку вы имеете право, прежде чем подавать полную заявку и проверять кредитоспособность. Но любая указанная вами ставка может измениться до тех пор, пока вы не подадите заявку, не получите кредит и не заблокируете свою ставку.

Ставки по ипотеке в ближайшие недели упадут еще

Снижаются процентные расходы для тех, кто рефинансирует свои ипотечные кредиты.

getty

Обновление : Новые сборы были объявлены Fannie и Freddie, что привело к моему обновленному прогнозу ипотечной ставки . А затем внедрение было отложено до 1 декабря 2020 года.

Процентные ставки по ипотечным кредитам падают, но в ближайшие недели они упадут еще больше, что даст примерно 18 миллионам домовладельцев возможность сэкономить деньги за счет рефинансирования.

Ключевые процентные ставки резко упали в первые дни пандемии, но ставки по ипотеке не отставали.Разница между 30-летними ипотечными кредитами с фиксированной ставкой и доходностью 10-летних казначейских облигаций обычно составляет от 1,5 до 2,0 процентных пунктов. Однако этот спред вырос, достигнув пика в 2,71 процентного пункта в апреле. С тех пор ставки по ипотечным кредитам упали значительно ниже трех процентов (по состоянию на 6 августа 2020 года), в результате чего спрэд снизился до 2,33 процентных пункта. Это хорошая новость для сегодняшних заемщиков, даже несмотря на то, что спрэд остается выше долгосрочных норм.

Чтобы увидеть, насколько упадут ипотечные ставки в дальнейшем, нам нужно понять, почему спрэд вырос так высоко.Это ключевой вопрос, потому что доходность 10-летних казначейских облигаций в ближайшем будущем, скорее всего, останется низкой. На момент написания статьи это всего 0,55%.

Большинство ипотечных кредитов, за исключением jumbos, создаются банком или ипотечной компанией, а затем продаются федеральному агентству, обычно Fannie Mae или Freddie Mac. Агентство гарантирует погашение кредитов и объединяет их в ценные бумаги, продаваемые институциональным инвесторам. В последние годы Федеральная резервная система покупает многие из этих ценных бумаг с ипотечным покрытием.

Огромный объем рефинансирования — на 84% больше, чем год назад, согласно отчету Ассоциации ипотечных банкиров — был для рынка слишком трудным. Инвесторы не решались покупать все предложения, что привело к росту процентных ставок по оптовым пакетам ипотечных кредитов.

Усугубляет это рост розничных спредов. Местный банк или ипотечная компания, выдающая ссуду, перепродает эту ссуду агентству, присвоив себе спред. Это похоже на то, как в ближайшем продуктовом магазине покупают хлеб оптом и продают потребителям по розничным ценам.Когда ставки по ипотечным кредитам упали, миллионы сообразительных домовладельцев попытались рефинансировать их — и все сразу. Создатели ипотечных кредитов столкнулись с трудностями при расширении. Некоторые не решались нанимать новых сотрудников, и даже тем, кто нанял, пришлось обучать новых сотрудников во время пандемии Covid-19.

Инициаторы ипотеки берут на себя некоторый риск. Хотя они будут продавать ипотечные кредиты, поэтому дефолт в будущем не является большой проблемой, всегда есть шанс, что что-то пойдет не так между выдачей ссуды и ее перепродажей. Оригинаторы также могут обнаружить, что ставки по ипотечным кредитам изменились с того момента, когда они взяли на себя обязательства перед заемщиком.И чем дольше длится процесс ипотеки, тем больше риск. С огромным увеличением объема время обработки обязательно увеличилось. Создатели ипотечных кредитов увеличили свои спреды, чтобы компенсировать более высокий риск, а также потому, что они не могли справиться со всем объемом, который им приходился.

Спреды упали за последние недели, помогая покупателям жилья, а также рефинансируя домовладельцев. Банкам и ипотечным компаниям удалось наладить свои операции на большие объемы и теперь они готовы мириться с более низкой маржой прибыли, чтобы заполнить свои трубопроводы.Они должны быть в состоянии справиться с отставанием потенциальных клиентов. Но помните, что по мере того, как они снижают ставки по ипотечным кредитам, все больше людей подойдут к рефинансированию. Black Knight недавно сообщил: «По состоянию на 23 июля при 30-летней ставке 3,01% все еще оставалось 15,6 млн кандидатов на рефинансирование, которые соответствовали широким критериям андеррайтинга, в том числе текущему состоянию по ипотеке и кредитному баллу 720. или выше, и имея по крайней мере 20% собственного капитала в своих домах. Эти кандидаты на рефинансирование также могут снизить свою 30-летнюю процентную ставку как минимум на 0.75% за счет рефинансирования, при средней экономии 289 долларов в месяц и совокупной экономии более 4,5 миллиардов долларов в месяц, если каждый из этих домовладельцев рефинансирует свою ипотеку ».

Они оценили 18 миллионов кандидатов на рефинансирование ранее, когда ставки по ипотечным кредитам были ниже, поэтому потенциальный спрос очень чувствителен к процентным ставкам. Это означает, что снижение ставок по ипотеке будет постепенным. Каждое небольшое снижение ставок по ипотеке приведет к рефинансированию большего числа домовладельцев.

Как далеко они упадут? Разница между 30-летними ипотечными кредитами с фиксированной процентной ставкой и 10-летними казначейскими облигациями теперь составляет 2.33, и должно снизиться как минимум до 2,00. Однако ставки казначейства довольно низкие и могут снова вырасти на 5 или 10 сотых процента. Последняя ставка по ипотеке, о которой сообщил Фредди Мак на момент написания этой статьи, составляет 2,88%. Это может легко упасть до 2,65%. Возможно более значительное падение. Спрэд часто составляет всего 1,5 процентных пункта, что может снизить ставку по ипотеке почти до 2,0%.

Кто-то обязательно спросит, когда именно рефинансировать или с какой скоростью нажимать на курок.Подождать 2,65% или продержаться 2,05? Однозначного ответа нет. Хорошая стратегия — действовать приблизительно, заключить сделку и не сожалеть о том, что упустил самый лучший из возможных ставок.

Jumbo ставки по ипотечным кредитам сильно упали за последний месяц, вероятно, благодаря лучшим экономическим новостям. Большинство jumbo держат банки, потому что они не гарантированы Fannie Mae или Freddie Mac. Кредитора беспокоит кредитный риск: помешает ли рецессия заемщику производить платежи. Обычная ипотека является безрисковой, если соответствует руководящим принципам агентства, но это не относится к Jumbos.Ожидайте, что гигантские ставки будут постепенно снижаться по мере улучшения экономических перспектив.

программ сокращения ипотечных кредитов с Министерством юстиции штата Северная Каролина

1. NC DOJ
2. Защита потребителей
3. Ипотека и жилищный кредит
4. Программы сокращения ипотечных кредитов

Что, если вы откроете свой почтовый ящик и найдете предложение, которое позволит вам выплатить ипотечный кредит на годы раньше запланированного срока? Это как раз то, что обещают компании, предлагающие программы сокращения ипотечных кредитов.

Как работают программы

Программы сокращения ипотечного кредита обычно дебетуют ваш банковский счет каждые две недели на половину вашего ежемесячного платежа по ипотеке. Платя каждые две недели вместо каждого месяца, вы в конечном итоге получаете ежемесячный платеж каждый год.

Советы, которые следует учесть перед регистрацией

• Программы сокращения ипотечных кредитов часто взимают высокие комиссии. Некоторые компании берут до 550 долларов за установку программы и 2,50 доллара за каждый списание средств с вашего счета.
• Поскольку компания взимает с вас деньги каждые две недели , но применяет их к ипотеке только в установленный срок, компания получает проценты с ваших денег.
• После регистрации вы должны произвести все платежи, если хотите продолжить участие в программе. Если вы этого не сделаете, вы столкнетесь с штрафом за просрочку платежа и можете потерять право на участие в программе.
• Если вы решите создать официальный план сокращения ипотечного кредита, выбирайте внимательно. Сначала позвоните в свою ипотечную компанию.Вы можете составить план напрямую с ними, или они могут порекомендовать программу сокращения ипотечного кредита.
• Если вы работаете с компанией, которая не является вашей ипотечной компанией, убедитесь, что ваши деньги будут поступать непосредственно в вашу ипотечную компанию, чтобы не было шансов, что ваша ипотечная ссуда не будет выплачена.
• Убедитесь, что договор дает вам право на расторжение в любое время, и что любые деньги, которые были списаны с вашего банковского счета, но не были использованы для выплаты ипотечного кредита, будут вам возвращены.Помните, что вам не вернут никакие сборы, уплаченные за создание программы сбережений по ипотеке.
• Рассмотрите план сокращения ипотечного кредита своими руками. Большинство кредиторов позволяют вам назначить дополнительную сумму денег, которая будет зачислена на выплату основной суммы вашей ссуды. Просто отправляйте немного больше денег с регулярным платежом по ипотеке каждый месяц.
• Выплачивая дополнительный платеж каждый год с помощью метода «сделай сам», вы можете достичь тех же результатов, что и программа сокращения ипотечного кредита, но с большей гибкостью.Если вам не хватает средств в течение одного месяца, вы можете внести регулярный платеж по ипотеке, не добавляя никаких дополнительных средств.

Мы можем помочь

Если у вас есть жалоба на программу сокращения ипотечного кредита, свяжитесь с нами по бесплатному телефону в Северной Каролине 1-877-5-NO-SCAM.

H. Rept. 112-26 — АКТ О ПРЕКРАЩЕНИИ ПРОГРАММЫ ПОМОЩИ ИПОТЕЧНОЙ СИТУАЦИИ | Congress.gov

Секция записи Конгресса

Ежедневный дайджест

Сенат

дом

Расширения замечаний

Замечания участников
Автор: Any House Member Адамс, Альма С.[D-NC] Адерхольт, Роберт Б. [R-AL] Агилар, Пит [D-CA] Аллен, Рик В. [R-GA] Оллред, Колин З. [D-TX] Амодеи, Марк Э. [R -NV] Армстронг, Келли [R-ND] Аррингтон, Джоди К. [R-TX] Auchincloss, Jake [D-MA] Axne, Cynthia [D-IA] Бабин, Брайан [R-TX] Бэкон, Дон [R -NE] Бэрд, Джеймс Р. [R-IN] Балдерсон, Трой [R-OH] Бэнкс, Джим [R-IN] Барр, Энди [R-KY] Барраган, Нанетт Диаз [D-CA] Басс, Карен [ D-CA] Битти, Джойс [D-OH] Бенц, Клифф [R-OR] Бера, Ami [D-CA] Бергман, Джек [R-MI] Бейер, Дональд С., младший [D-VA] Байс , Стефани И. [R-OK] Биггс, Энди [R-AZ] Билиракис, Гас М.[R-FL] Бишоп, Дэн [R-NC] Бишоп, Сэнфорд Д., младший [D-GA] Блуменауэр, Эрл [D-OR] Блант Рочестер, Лиза [D-DE] Боберт, Лорен [R-CO ] Бонамичи, Сюзанна [D-OR] Бост, Майк [R-IL] Bourdeaux, Carolyn [D-GA] Bowman, Jamaal [D-NY] Бойл, Брендан Ф. [D-PA] Брэди, Кевин [R-TX ] Брукс, Мо [R-AL] Браун, Энтони Г. [D-MD] Браунли, Джулия [D-CA] Бьюкенен, Верн [R-FL] Бак, Кен [R-CO] Бакшон, Ларри [R-IN ] Бадд, Тед [R-NC] Берчетт, Тим [R-TN] Берджесс, Майкл С. [R-TX] Буш, Кори [D-MO] Бустос, Cheri [D-IL] Баттерфилд, GK [D-NC ] Калверт, Кен [R-CA] Каммак, Кэт [R-FL] Карбаджал, Салуд О.[D-CA] Карденас, Тони [D-CA] Карл, Джерри Л. [R-AL] Карсон, Андре [D-IN] Картер, Эрл Л. «Бадди» [R-GA] Картер, Джон Р. [ R-TX] Картер, Трой [D-LA] Картрайт, Мэтт [D-PA] Кейс, Эд [D-HI] Кастен, Шон [D-IL] Кастор, Кэти [D-FL] Кастро, Хоакин [D- TX] Cawthorn, Мэдисон [R-NC] Chabot, Стив [R-OH] Чейни, Лиз [R-WY] Чу, Джуди [D-CA] Cicilline, Дэвид Н. [D-RI] Кларк, Кэтрин М. [ D-MA] Кларк, Иветт Д. [D-NY] Кливер, Эмануэль [D-MO] Клайн, Бен [R-VA] Клауд, Майкл [R-TX] Клайберн, Джеймс Э. [D-SC] Клайд, Эндрю С. [R-GA] Коэн, Стив [D-TN] Коул, Том [R-OK] Комер, Джеймс [R-KY] Коннолли, Джеральд Э.[D-VA] Купер, Джим [D-TN] Корреа, Дж. Луис [D-CA] Коста, Джим [D-CA] Кортни, Джо [D-CT] Крейг, Энджи [D-MN] Кроуфорд, Эрик А. «Рик» [R-AR] Креншоу, Дэн [R-TX] Крист, Чарли [D-FL] Кроу, Джейсон [D-CO] Куэльяр, Генри [D-TX] Кертис, Джон Р. [R- UT] Дэвидс, Шарис [D-KS] Дэвидсон, Уоррен [R-OH] Дэвис, Дэнни К. [D-IL] Дэвис, Родни [R-IL] Дин, Мадлен [D-PA] ДеФазио, Питер А. [ D-OR] DeGette, Diana [D-CO] DeLauro, Rosa L. [D-CT] DelBene, Suzan K. [D-WA] Delgado, Antonio [D-NY] Demings, Val Butler [D-FL] DeSaulnier , Марк [D-CA] ДеДжарле, Скотт [R-TN] Дойч, Теодор Э.[D-FL] Диас-Баларт, Марио [R-FL] Дингелл, Дебби [D-MI] Доггетт, Ллойд [D-TX] Дональдс, Байрон [R-FL] Дойл, Майкл Ф. [D-PA] Дункан , Джефф [R-SC] Данн, Нил П. [R-FL] Эллзи, Джейк [R-TX] Эммер, Том [R-MN] Эскобар, Вероника [D-TX] Эшу, Анна Г. [D-CA ] Эспайлат, Адриано [D-NY] Эстес, Рон [R-KS] Эванс, Дуайт [D-PA] Фэллон, Пэт [R-TX] Feenstra, Рэнди [R-IA] Фергюсон, А. Дрю, IV [R -GA] Фишбах, Мишель [R-MN] Фицджеральд, Скотт [R-WI] Фитцпатрик, Брайан К. [R-PA] Флейшманн, Чарльз Дж. «Чак» [R-TN] Флетчер, Лиззи [D-TX] Фортенберри, Джефф [R-NE] Фостер, Билл [D-IL] Фокс, Вирджиния [R-NC] Франкель, Лоис [D-FL] Франклин, К.Скотт [R-FL] Фадж, Марсия Л. [D-OH] Фулчер, Расс [R-ID] Gaetz, Мэтт [R-FL] Галлахер, Майк [R-WI] Галлего, Рубен [D-AZ] Гараменди, Джон [D-CA] Гарбарино, Эндрю Р. [R-NY] Гарсия, Хесус Дж. «Чуй» [D-IL] Гарсия, Майк [R-CA] Гарсия, Сильвия Р. [D-TX] Гиббс, Боб [R-OH] Хименес, Карлос А. [R-FL] Гомерт, Луи [R-TX] Голден, Джаред Ф. [D-ME] Гомес, Джимми [D-CA] Гонсалес, Тони [R-TX] Гонсалес , Энтони [R-OH] Гонсалес, Висенте [D-TX] Гонсалес-Колон, Дженниффер [R-PR] Гуд, Боб [R-VA] Гуден, Лэнс [R-TX] Госар, Пол А. [R-AZ ] Gottheimer, Джош [D-NJ] Granger, Kay [R-TX] Graves, Garret [R-LA] Graves, Sam [R-MO] Green, Al [D-TX] Green, Mark E.[R-TN] Грин, Марджори Тейлор [R-GA] Гриффит, Х. Морган [R-VA] Гриджалва, Рауль М. [D-AZ] Гротман, Гленн [R-WI] Гость, Майкл [R-MS] Гатри, Бретт [R-KY] Хааланд, Дебра А. [D-NM] Хагедорн, Джим [R-MN] Хардер, Джош [D-CA] Харрис, Энди [R-MD] Харшбаргер, Диана [R-TN] Хартцлер, Вики [R-MO] Гастингс, Элси Л. [D-FL] Хейс, Джахана [D-CT] Херн, Кевин [R-OK] Херрелл, Иветт [R-NM] Эррера Бейтлер, Хайме [R-WA ] Хайс, Джоди Б. [R-GA] Хиггинс, Брайан [D-NY] Хиггинс, Клэй [R-LA] Хилл, Дж. Френч [R-AR] Хаймс, Джеймс А. [D-CT] Хинсон, Эшли [R-IA] Hollingsworth, Trey [R-IN] Horsford, Steven [D-NV] Houlahan, Chrissy [D-PA] Hoyer, Steny H.[D-MD] Хадсон, Ричард [R-NC] Хаффман, Джаред [D-CA] Хьюизенга, Билл [R-MI] Исса, Даррелл Э. [R-CA] Джексон, Ронни [R-TX] Джексон Ли, Шейла [D-TX] Джейкобс, Крис [R-NY] Джейкобс, Сара [D-CA] Jayapal, Pramila [D-WA] Джеффрис, Хаким С. [D-NY] Джонсон, Билл [R-OH] Джонсон, Дасти [R-SD] Джонсон, Эдди Бернис [D-TX] Джонсон, Генри К. «Хэнк» младший [D-GA] Джонсон, Майк [R-LA] Джонс, Mondaire [D-NY] Джордан, Джим [R-OH] Джойс, Дэвид П. [R-OH] Джойс, Джон [R-PA] Кахеле, Кайали [D-HI] Каптур, Марси [D-OH] Катко, Джон [R-NY] Китинг , Уильям Р.[D-MA] Келлер, Фред [R-PA] Келли, Майк [R-PA] Келли, Робин Л. [D-IL] Келли, Трент [R-MS] Кханна, Ро [D-CA] Килди, Дэниел Т. [D-MI] Килмер, Дерек [D-WA] Ким, Энди [D-NJ] Ким, Янг [R-CA] Кинд, Рон [D-WI] Кинзингер, Адам [R-IL] Киркпатрик, Энн [D-AZ] Кришнамурти, Раджа [D-IL] Кустер, Энн М. [D-NH] Кустофф, Дэвид [R-TN] ЛаХуд, Дарин [R-IL] Ламальфа, Дуг [R-CA] Лэмб, Конор [D-PA] Лэмборн, Дуг [R-CO] Ланжевен, Джеймс Р. [D-RI] Ларсен, Рик [D-WA] Ларсон, Джон Б. [D-CT] Латта, Роберт Э. [R-OH ] Латернер, Джейк [R-KS] Лоуренс, Бренда Л.[D-MI] Лоусон, Эл, младший [D-FL] Ли, Барбара [D-CA] Ли, Сьюзи [D-NV] Леже Фернандес, Тереза ​​[D-NM] Леско, Дебби [R-AZ] Летлоу , Джулия [R-LA] Левин, Энди [D-MI] Левин, Майк [D-CA] Лиу, Тед [D-CA] Лофгрен, Зои [D-CA] Лонг, Билли [R-MO] Лоудермилк, Барри [R-GA] Ловенталь, Алан С. [D-CA] Лукас, Фрэнк Д. [R-OK] Люткемейер, Блейн [R-MO] Лурия, Элейн Г. [D-VA] Линч, Стивен Ф. [D -MA] Мейс, Нэнси [R-SC] Малиновски, Том [D-NJ] Маллиотакис, Николь [R-NY] Мэлони, Кэролин Б. [D-NY] Мэлони, Шон Патрик [D-NY] Манн, Трейси [ R-KS] Мэннинг, Кэти Э.[D-NC] Мэсси, Томас [R-KY] Маст, Брайан Дж. [R-FL] Мацуи, Дорис О. [D-CA] МакБэт, Люси [D-GA] Маккарти, Кевин [R-CA] МакКол , Майкл Т. [R-TX] Макклейн, Лиза К. [R-MI] МакКлинток, Том [R-CA] МакКоллум, Бетти [D-MN] МакИчин, А. Дональд [D-VA] Макговерн, Джеймс П. [D-MA] МакГенри, Патрик Т. [R-NC] МакКинли, Дэвид Б. [R-WV] МакМоррис Роджерс, Кэти [R-WA] Макнерни, Джерри [D-CA] Микс, Грегори В. [D- Нью-Йорк] Мейер, Питер [R-MI] Мэн, Грейс [D-NY] Meuser, Daniel [R-PA] Mfume, Kweisi [D-MD] Миллер, Кэрол Д. [R-WV] Миллер, Мэри Э. [ R-IL] Миллер-Микс, Марианнетт [R-IA] Мооленаар, Джон Р.[R-MI] Муни, Александр X. [R-WV] Мур, Барри [R-AL] Мур, Блейк Д. [R-UT] Мур, Гвен [D-WI] Морелль, Джозеф Д. [D-NY ] Моултон, Сет [D-MA] Мрван, Фрэнк Дж. [D-IN] Маллин, Маркуэйн [R-OK] Мерфи, Грегори [R-NC] Мерфи, Стефани Н. [D-FL] Надлер, Джерролд [D -NY] Наполитано, Грейс Ф. [D-CA] Нил, Ричард Э. [D-MA] Негусе, Джо [D-CO] Нелс, Трой Э. [R-TX] Ньюхаус, Дэн [R-WA] Ньюман , Мари [D-IL] Норкросс, Дональд [D-NJ] Норман, Ральф [R-SC] Нортон, Элеонора Холмс [D-DC] Нуньес, Девин [R-CA] О’Халлеран, Том [D-AZ] Обернолти, Джей [R-CA] Окасио-Кортес, Александрия [D-NY] Омар, Ильхан [D-MN] Оуэнс, Берджесс [R-UT] Палаццо, Стивен М.[R-MS] Паллоне, Фрэнк, младший [D-NJ] Палмер, Гэри Дж. [R-AL] Панетта, Джимми [D-CA] Паппас, Крис [D-NH] Паскрелл, Билл, мл. [D -NJ] Пейн, Дональд М., младший [D-NJ] Пелоси, Нэнси [D-CA] Пенс, Грег [R-IN] Перлмуттер, Эд [D-CO] Перри, Скотт [R-PA] Питерс, Скотт Х. [D-CA] Пфлюгер, Август [R-TX] Филлипс, Дин [D-MN] Пингри, Челли [D-ME] Пласкетт, Стейси Э. [D-VI] Покан, Марк [D-WI] Портер, Кэти [D-CA] Поузи, Билл [R-FL] Прессли, Аянна [D-MA] Прайс, Дэвид Э. [D-NC] Куигли, Майк [D-IL] Радваген, Аумуа Амата Коулман [R- AS] Раскин, Джейми [D-MD] Рид, Том [R-NY] Решенталер, Гай [R-PA] Райс, Кэтлин М.[D-NY] Райс, Том [R-SC] Ричмонд, Седрик Л. [D-LA] Роджерс, Гарольд [R-KY] Роджерс, Майк Д. [R-AL] Роуз, Джон В. [R-TN ] Розендейл старший, Мэтью М. [R-MT] Росс, Дебора К. [D-NC] Роузер, Дэвид [R-NC] Рой, Чип [R-TX] Ройбал-Аллард, Люсиль [D-CA] Руис , Рауль [D-CA] Рупперсбергер, Калифорния Датч [D-MD] Раш, Бобби Л. [D-IL] Резерфорд, Джон Х. [R-FL] Райан, Тим [D-OH] Саблан, Грегорио Килили Камачо [ D-MP] Салазар, Мария Эльвира [R-FL] Санчес, Линда Т. [D-CA] Сан-Николас, Майкл FQ [D-GU] Сарбейнс, Джон П. [D-MD] Scalise, Steve [R-LA ] Скэнлон, Мэри Гей [D-PA] Шаковски, Дженис Д.[D-IL] Шифф, Адам Б. [D-CA] Шнайдер, Брэдли Скотт [D-IL] Шрейдер, Курт [D-OR] Шриер, Ким [D-WA] Швейкерт, Дэвид [R-AZ] Скотт, Остин [R-GA] Скотт, Дэвид [D-GA] Скотт, Роберт К. «Бобби» [D-VA] Сешнс, Пит [R-TX] Сьюэлл, Терри А. [D-AL] Шерман, Брэд [D -CA] Шерилл, Мики [D-NJ] Симпсон, Майкл К. [R-ID] Sires, Альбио [D-NJ] Slotkin, Элисса [D-MI] Смит, Адам [D-WA] Смит, Адриан [R -NE] Смит, Кристофер Х. [R-NJ] Смит, Джейсон [R-MO] Смакер, Ллойд [R-PA] Сото, Даррен [D-FL] Спанбергер, Эбигейл Дэвис [D-VA] Спарц, Виктория [ R-IN] Спейер, Джеки [D-CA] Стэнсбери, Мелани Энн [D-NM] Стэнтон, Грег [D-AZ] Stauber, Пит [R-MN] Стил, Мишель [R-CA] Стефаник, Элиза М.[R-NY] Стейл, Брайан [R-WI] Steube, В. Грегори [R-FL] Стивенс, Хейли М. [D-MI] Стюарт, Крис [R-UT] Стиверс, Стив [R-OH] Стрикленд , Мэрилин [D-WA] Суоззи, Томас Р. [D-NY] Swalwell, Эрик [D-CA] Такано, Марк [D-CA] Тейлор, Ван [R-TX] Тенни, Клаудия [R-NY] Томпсон , Бенни Г. [D-MS] Томпсон, Гленн [R-PA] Томпсон, Майк [D-CA] Тиффани, Томас П. [R-WI] Тиммонс, Уильям Р. IV [R-SC] Титус, Дина [ D-NV] Тлайб, Рашида [D-MI] Тонко, Пол [D-NY] Торрес, Норма Дж. [D-CA] Торрес, Ричи [D-NY] Трахан, Лори [D-MA] Трон, Дэвид Дж. .[D-MD] Тернер, Майкл Р. [R-OH] Андервуд, Лорен [D-IL] Аптон, Фред [R-MI] Валадао, Дэвид Г. [R-CA] Ван Дрю, Джефферсон [R-NJ] Ван Дайн, Бет [R-TX] Варгас, Хуан [D-CA] Визи, Марк А. [D-TX] Вела, Филемон [D-TX] Веласкес, Нидия М. [D-NY] Вагнер, Ann [R -MO] Уолберг, Тим [R-MI] Валорски, Джеки [R-IN] Вальс, Майкл [R-FL] Вассерман Шульц, Дебби [D-FL] Уотерс, Максин [D-CA] Уотсон Коулман, Бонни [D -NJ] Вебер, Рэнди К., старший [R-TX] Вебстер, Дэниел [R-FL] Велч, Питер [D-VT] Венструп, Брэд Р. [R-OH] Вестерман, Брюс [R-AR] Векстон, Дженнифер [D-VA] Уайлд, Сьюзан [D-PA] Уильямс, Nikema [D-GA] Уильямс, Роджер [R-TX] Уилсон, Фредерика С.[D-FL] Уилсон, Джо [R-SC] Виттман, Роберт Дж. [R-VA] Womack, Steve [R-AR] Райт, Рон [R-TX] Ярмут, Джон А. [D-KY] Янг , Дон [R-AK] Зельдин, Ли М. [R-NY] Любой член Сената Болдуин, Тэмми [D-WI] Баррассо, Джон [R-WY] Беннет, Майкл Ф. [D-CO] Блэкберн, Марша [ R-TN] Блюменталь, Ричард [D-CT] Блант, Рой [R-MO] Букер, Кори А. [D-NJ] Бузман, Джон [R-AR] Браун, Майк [R-IN] Браун, Шеррод [ D-OH] Берр, Ричард [R-NC] Кантуэлл, Мария [D-WA] Капито, Шелли Мур [R-WV] Кардин, Бенджамин Л. [D-MD] Карпер, Томас Р. [D-DE] Кейси , Роберт П., Младший [D-PA] Кэссиди, Билл [R-LA] Коллинз, Сьюзан М. [R-ME] Кунс, Кристофер А. [D-DE] Корнин, Джон [R-TX] Кортез Масто, Кэтрин [D -NV] Коттон, Том [R-AR] Крамер, Кевин [R-ND] Крапо, Майк [R-ID] Круз, Тед [R-TX] Дейнс, Стив [R-MT] Дакворт, Тэмми [D-IL ] Дурбин, Ричард Дж. [D-IL] Эрнст, Джони [R-IA] Файнштейн, Dianne [D-CA] Фишер, Деб [R-NE] Гиллибранд, Кирстен Э. [D-NY] Грэм, Линдси [R -SC] Грассли, Чак [R-IA] Хагерти, Билл [R-TN] Харрис, Камала Д. [D-CA] Хассан, Маргарет Вуд [D-NH] Хоули, Джош [R-MO] Генрих, Мартин [ D-NM] Гикенлупер, Джон В.[D-CO] Хироно, Мази К. [D-HI] Хувен, Джон [R-ND] Хайд-Смит, Синди [R-MS] Инхоф, Джеймс М. [R-OK] Джонсон, Рон [R-WI ] Кейн, Тим [D-VA] Келли, Марк [D-AZ] Кеннеди, Джон [R-LA] Кинг, Ангус С., младший [I-ME] Klobuchar, Amy [D-MN] Ланкфорд, Джеймс [ R-OK] Лихи, Патрик Дж. [D-VT] Ли, Майк [R-UT] Леффлер, Келли [R-GA] Лухан, Бен Рэй [D-NM] Ламмис, Синтия М. [R-WY] Манчин , Джо, III [D-WV] Марки, Эдвард Дж. [D-MA] Маршалл, Роджер В. [R-KS] МакКоннелл, Митч [R-KY] Менендес, Роберт [D-NJ] Меркли, Джефф [D -ИЛИ] Моран, Джерри [R-KS] Мурковски, Лиза [R-AK] Мерфи, Кристофер [D-CT] Мюррей, Пэтти [D-WA] Оссофф, Джон [D-GA] Падилла, Алекс [D-CA ] Пол, Рэнд [R-KY] Питерс, Гэри К.[D-MI] Портман, Роб [R-OH] Рид, Джек [D-RI] Риш, Джеймс Э. [R-ID] Ромни, Митт [R-UT] Розен, Джеки [D-NV] Раундс, Майк [R-SD] Рубио, Марко [R-FL] Сандерс, Бернард [I-VT] Sasse, Бен [R-NE] Schatz, Брайан [D-HI] Шумер, Чарльз Э. [D-NY] Скотт, Рик [R-FL] Скотт, Тим [R-SC] Шахин, Жанна [D-NH] Шелби, Ричард К. [R-AL] Синема, Кирстен [D-AZ] Смит, Тина [D-MN] Стабеноу, Дебби [D-MI] Салливан, Дэн [R-AK] Тестер, Джон [D-MT] Тьюн, Джон [R-SD] Тиллис, Том [R-NC] Туми, Пэт [R-PA] Тубервиль, Томми [R -AL] Ван Холлен, Крис [D-MD] Уорнер, Марк Р.[D-VA] Варнок, Рафаэль Г. [D-GA] Уоррен, Элизабет [D-MA] Уайтхаус, Шелдон [D-RI] Уикер, Роджер Ф. [R-MS] Уайден, Рон [D-OR] Янг , Тодд [R-IN]

Пора отказаться от вычета процентов по ипотеке

Новый законопроект о налоговой реформе, внесенный Комитетом по методам и средствам Палаты представителей, значительно сократит размер вычета процентов по ипотеке. Хотя это наверняка вызовет споры, определенно пора заняться этим старомодным подходом к субсидированию жилья. Новый закон — хорошее начало в этом направлении, но мы можем и должны идти дальше.

В настоящее время люди, которые перечисляют свои вычеты, могут вычитать процентные платежи по первому 1 миллиону долларов непогашенной основной суммы ипотечного кредита для первичного или вторичного дома и по процентам по долгу собственного капитала на сумму до 100 000 долларов.

Законопроект Республиканской партии Палаты представителей не отменяет эти вычеты полностью, но ограничивает их использование и ценность несколькими способами. Предлагаемое увеличение стандартного вычета и отмена других детализированных вычетов значительно сократит долю домохозяйств, которые пользуются вычетом.План снизит верхний предел основной суммы кредита, имеющей право на вычет, до 500 000 долларов США для новых кредитов и ограничит его основным местом жительства налогоплательщика. Отменены отчисления на проценты по ссудам на вторичные дома или ссуды под залог собственного капитала. Это еще больше уменьшит количество составителей статей. Кроме того, предлагаемое снижение нескольких предельных налоговых ставок снизит стоимость вычетов для многих.

Во-первых, давайте проясним: удержание процентов по ипотечным кредитам не сильно увеличивает долю владения недвижимостью, если вообще повышает.В таких странах, как Канада, Великобритания и Австралия, нет субсидий на погашение ипотечного долга, но уровень владения жильем у них немного выше, чем у нас. Многие новые домовладельцы в США не перечисляют их в списки или находятся в группе 15 процентов или ниже, поэтому вычет по ипотечным кредитам в любом случае приносит им небольшую выгоду или вообще не дает им никакой выгоды.

Вычет является регрессивным, обеспечивая большую часть пособий семьям с высоким доходом.

Вместо этого вычет поощряет строительство более крупных и дорогих домов, что, в свою очередь, приводит к более высоким затратам на электроэнергию, разрастанию городов и меньшему количеству инвестиционных средств, доступных для бизнеса.Поощряя людей финансировать дома со слишком большим долгом, вычет увеличивал вероятность дефолта людей, когда цены на жилье упали во время финансового кризиса, тем самым способствуя глубине Великой рецессии.

Этот вычет является регрессивным, что дает больше всего преимуществ домохозяйствам с высоким доходом. Хотя вычет часто рассматривается как право рождения среднего класса, только 7 процентов пособий достаются средним 20 процентам домохозяйств по сравнению с примерно тремя четвертями, которые достаются верхнему квинтилю.Только 17 процентов из тех, кто находится в среднем квинтиле, даже делают вычет, по сравнению с примерно 70 процентами в верхнем квинтиле.

И это дорого. Это снизит выручку примерно на 60 миллиардов долларов в 2017 году и примерно на 900 миллиардов долларов в течение следующего десятилетия в соответствии с действующим законодательством, даже с учетом того, как инвесторы реорганизовали бы свои портфели, если бы он был упразднен.

Предложения Республиканской партии Палаты представителей значительно сократят вычет. Но почему бы просто не избавиться от этого полностью? Например, вычет может быть поэтапно отменен в течение следующих 20 лет, а стоимость вычитаемых процентов может быть уменьшена на 5 процентов в год.

Но даже если политики чувствовали, что они должны сделать что-то явно для поощрения домовладения, сохранение вычета все равно не является ответом. Вместо этого они могли бы заменить вычет единовременным возвращаемым налоговым кредитом в размере 10 000 долларов США на каждого из двух миллионов домовладельцев, впервые впервые проживающих в этом доме.