Банкиры раскритиковали правила обязательной реструктуризации валютной ипотеки

Парламент 13 апреля принял в целом законопроект № 4475, который заставляет кредиторов в обязательном порядке реструктуризировать валютные ипотечные кредиты физических лиц на невыгодных для себя условиях.

Участники рынка раскритиковали документ во время круглого стола «Законопроект о реструктуризации валютной ипотеки: возможные риски для банковской системы», организованного «Финансовым клубом».

«Расширен круг кредитов, которые попадают под льготную реструктуризацию, расширено понятие площади единственного жилья – ее увеличили до 140 кв. м для квартиры и 250 кв. м для дома. Это совсем не социальное жилье, потому что даже в программах президента о доступной ипотеке привязка идет к статье 47 Жилищного кодекса, что жилая площадь – это 13,65 кв. м на одного человека. Не у каждого банкира есть дом на 250 кв. м», – заявила исполнительный директор Независимой ассоциации банков Елена Коробкова.

Начальник управления развития процессов взыскания и контроллинга Альфа-Банка Елена Супрун советует уменьшить эти лимиты как минимум до 60 кв. м и 120 кв. м. При этом господдержка предоставляется из расчета 21 кв. м общей площади жилья на одного человека и дополнительно 10,5 кв. м на семью.

Старший экономист управления анализа системных рисков департамента финансовой стабильности НБУ Алена Шмигель отметила, что «принудительной» реструктуризация является только для кредиторов. «Для заемщиков она вполне добровольная. По новой версии закона заемщик должен представить заявление, и это является основанием, чтобы банк в обязательном порядке принудительно провел реструктуризацию. Вопрос, обращаться ли к кредитору за реструктуризацией, полностью на рассмотрении должника», – сказала она.

Эксперты признают проблемы принятого закона. «Законопроект не сбалансирован. Он прямо противоречит нормам Гражданского кодекса, когда интересы заемщика ставятся выше интересов кредитора. К тому же этот законопроект предусматривает обязательную реструктуризацию, хотя у нас уже есть Кодекс по процедурам банкротства, предусматривающий процедуру реструктуризации. Фактически этот закон дублирует нормы, которые уже заложены в действующий Кодекс по процедурам банкротства», – рассказал юрист финансовой компании InvestKredo Вадим Софищенко.

Он отмечает, что законопроект «отсеивает» от льгот тех, кто прекратил платить кредит еще до 2014 года. «Если взять портфель InvestKredo, то большая часть заемщиков перестали платить еще задолго до 2014 года. И большинство заемщиков, с которыми я сталкиваюсь, имеют признаки мошенничества: люди выводят ипотеку, люди идут в банкротство уже после того, как вывели ипотеку. Много таких случаев», – отметил Вадим Софищенко.

«Заставить кредитора реструктуризировать или простить 95% долга – многие рассчитывают на такое, но это невозможно. Однако Кодекс по процедурам банкротства помогает заставить разговаривать или находить этот компромисс», – сказала заместитель директора-распорядителя ФГВФЛ Ольга Билай.

Зеленский дал зеленый свет реструктуризации ипотечных кредитов.

Банкиры считают, что это плохой сигнал для рынка

Государство обязало банкиров дисконтировать и конвертировать в гривну непогашенные валютные ипотечные кредиты населения на 15 млрд грн. Через шесть месяцев банки смогут забирать жилье у заемщиков, которые не начнут платить по кредиту.

21 апреля 2021 года истек срок моратория, запрещавшего банкам забирать залоговое жилье в счет погашения валютных ипотечных кредитов. После окончания моратория банки имели бы полное право забирать жилье у неплательщиков. Чтобы избежать принудительного выселения должников, 13 апреля Верховная Рада приняла законопроект о льготной реструктуризации таких кредитов, а 21 апреля его подписал президент.

В портфелях банков, по данным НБУ, насчитывается около 9000 валютных ипотечных кредитов на 15 млрд грн. 95% из них – неработающие.

Теперь банки должны провести льготную реструктуризацию всех непогашенных ипотечных кредитов в инвалюте – дисконтировать долг, конвертировать его в гривню и списать неустойку. Зато банки уже в сентябре 2021 года смогут забирать у злостных неплательщиков имущество. Закон окончательно отменяет запрет на выселение заемщиков из приобретенного за валютный кредит жилья, который действовал с июня 2014 года.

Что говорит закон

Для реструктуризации заемщик должен предоставить кредитору письменное заявление в течение трех месяцев со дня вступления закона в силу. Иначе кредитор имеет право отказать в реструктуризации. Пересчет осуществляется в течение 60 дней со дня получения заявления.

Под льготную реструктуризацию попадут все валютные кредиты физлиц, по которым есть непогашенная задолженность, кроме тех, что на 1 января 2014 были просрочены. Жилье должно использоваться как единственное место проживания, а в собственности у заемщика не должно быть иного имущества (жилье в зоне АТО и АР Крым не учитывается).

Реструктуризация распространяется на валютную ипотеку квартир до 140 кв. м и домов до 250 кв. м. «Эти параметры выходят за пределы понятия социального жилья», – говорит председатель аппарата Независимой ассоциации банков Украины (НАБУ) Инна Богатых.

Закон не вводит оценку финансового положения заемщика и поручителей и распространяется даже на клиентов, которые обслуживают свои ипотечные обязательства без просрочек. «Клиенты, которым доходы позволяют обслуживать кредиты, получат существенные дисконты», – говорит член правления Райффайзен Банка Аваль Наталья Гурина.

Тело кредита уменьшат на разницу между суммой уплаченных процентов по ставке, действовавшей до дня реструктуризации, и суммой, которую начислят в соответствии с Украинским индексом ставок (UIRD) по 12-месячным депозитам физлиц в инвалюте. А остаток по телу и задолженность по процентам в день реструктуризации сократят на сумму неустойки, которая была уплачена клиентом или поручителем за все время действия кредита.

«Может получиться, что заемщик банка больше ничего не должен», – говорит бывшая сотрудница НБУ Наталья Задерей.

Полученную после всех перерасчетов сумму конвертируют в гривню по курсу, который рассчитывается как среднее между курсом НБУ на день заключения договора и на день реструктуризации. «Новый» курс – это среднее между 28 грн/$ и 5 грн/$, то есть примерно 16,5 грн/$.

«По результатам опросов банков, портфель обеспеченных жильем ипотечных кредитов в феврале 2020 года составлял 13,1 млрд грн, – рассказывает эксперт CASE Украина, экс-заместитель директора департамента финстабильности НБУ Евгений Дубогрыз. – Только благодаря перерасчету по новому курсу портфель уменьшится до 7–7,5 млрд грн».

Остаток тела кредита должен погашаться в течение 10 лет со дня реструктуризации или дольше. Уменьшать срок нельзя. После реструктуризации процентные ставки по валютным кредитам будут рассчитываться на базе UIRD по депозитам на 12 месяцев в гривне (по состоянию на 21.04.20 это 8,42% годовых) + 1%.

Кредиторы недовольны

Банкиры считают, что валютные заемщики получили выгоду, который не заслуживают. «Рынку дали четкий сигнал – права кредитора не учитываются, – говорит директор юридического департамента ОТП Банка Олег Коробкин. – Государство позволяет заемщикам не выполнять взятые обязательства».

Двойное дисконтирование долга и перерасчет всех ранее уплаченных платежей по кредиту для уменьшения его размера не учитывают того, что по полученным процентам банки уже заплатили налоги. «Прощение значительной части долга происходит в начале реструктуризации кредита, без гарантии его возвращения», – говорит Инна Богатых из НАБУ. К тому же продление моратория на полгода распространяется на все кредиты, а не только реструктуризированные.

Из-за закона кредиторы, которые уже получили в свою пользу решение суда, не смогут предъявить его на исполнение. Если заемщик после проведенной реструктуризации снова не будет платить, кредитору придется повторно идти в суд и тратить средства. «Вероятность соблюдения должниками новых требований закона и регулярных выплат по кредитам крайне мала, – считает партнер юркомпании CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Игорь Олехов. – Большинство из них не платят больше семи лет».

«Убытки банков достигнут более 10 млрд грн», – заявила исполнительный директор НАБУ Елена Коробкова. Банки будут вынуждены увеличивать капитал, чтобы покрыть потери, и учитывать подобные риски в новых кредитных соглашениях. По мнению Гуриной, условия кредитования станут более жесткими.

Реальные потери банков могут быть меньше, чем говорит банковское лобби. По мнению Дубогрыза, часть кредитов может теперь перейти из неработающих в работающие. По его подсчетам, из 13,1 млрд грн валютных жилищных кредитов 11,8 млрд грн банками уже зарезервировано. «Убытки банков не будут существеннее, чем они уже есть, – говорит аналитик. – Если даже каждый седьмой ипотечный должник начнет платить по кредиту по новому курсу, это компенсирует большую часть убытков банков».

Интерфакс-Недвижимость / Россияне подали около 23 тыс. заявок на реструктуризацию ипотеки из-за коронавируса

10 апреля 2020, 17:27

Москва.

10 апреля. ИНТЕРФАКС — Физлица подали 107 тыс. заявок на реструктуризацию кредитов из-за коронавируса, по 65 тыс. отказы, заявила на пресс-конференции в пятницу глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

Она заверила, что ЦБ будет следить за банками, у которых высокая доля отказов.

«С 20 марта от заемщиков поступило более 107 тыс. заявлений об изменении условий кредитного договора в связи со снижением дохода из-за эпидемии, из них 84 тыс. (это 79% заявок) — по потребительским кредитам, 23 тыс. (это 21%) — по ипотечным кредитам. При этом за период с 1 по 7 апреля поступило 76 тыс. заявлений, что в 2,5 раза больше чем за период с 20 по 31 марта. Мы видим, что скорость подачи заявлений растет. По состоянию на 7 апреля банками было рассмотрено 76 тыс. заявлений, это 71% от поступивших заявлений, удовлетворено — около 15% от рассмотренных заявлений: 9 тыс. — по потребительским кредитам, 2,5 тыс. — по ипотечным. Отказано в удовлетворении по 65 тыс., еще 31 тыс. заявлений находится в стадии рассмотрения», — озвучила данные глава ЦБ.

Она констатировала наличие пока большой доли отказов на реструктуризацию этих кредитов, но отметила, что текущая статистика в значительной степени отражает данные по реструктуризации до вступления в силу закона о льготном периоде по кредитам.

«То есть это отказы по тем программам, которые были разработаны непосредственно самими банками», — отметила глава ЦБ и добавила, что первые данные о рассмотрении и об отсрочках платежей в рамках нового закона о «кредитных каникулах» регулятор планирует получить уже на следующей неделе.

«Мы будем очень внимательно анализировать не только абсолютные цифры по реструктурированным кредитам, но и соотношение между поступившими и удовлетворенными заявками. Если мы будем видеть, что банк почему-то менее лоялен к своим клиентам, чем другие банки, будем отдельно изучать причины этого и работать с банком», — подчеркнула глава ЦБ.

Напомним также, что 3 апреля вступил в силу закон, дающий право физлицам и ИП просить у банков кредитные каникулы. Одним из условий их получения является размер кредита, который не может превышать установленный правительством максимум.

В пятницу премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что правительство приняло решение увеличить максимальный размер кредита, который может подпасть под кредитные каникулы. В частности, власти учли стоимость жилья в разных регионах РФ.

Реструктуризация ипотечного кредита | Юридическая компания СЛОВО

Центральный банк Российской Федерации: реструктуризация ипотечного кредита. Инициатива.

Центральный Банк Российской Федерации (ЦБ РФ) предлагает законодательно закрепить обязанность банков реструктуризовать ипотечный кредит заемщика, оказавшегося в сложной жизненной ситуации.
Экспертный совет по защите прав потребителей финансовых услуг при Банке России в этом случае считает, что законодательно должно быть предусмотрено:
– возможность снижения ежемесячного платежа по ипотечному кредиту не менее чем на 50%;
– срок снижения ежемесячного платежа – не менее 6 (шести) месяцев;
– возможность использования данной реструктуризации не чаще, чем один раз в 5 –7 лет.

«По мнению экспертов, законодательно установленное право для заемщика и обязанность для кредитора предоставлять реструктуризацию значительно повысит безопасность домохозяйств, принявших решение о получении ипотеки, а также доверие граждан к данному финансовому продукту и, как следствие, стабилизирует ситуацию вокруг ипотечных кредитов».

В настоящее время возможность реструктуризации кредита (в т.ч. ипотечного) является правом, но не обязанностью банка.

– Главная задача новации – дать возможность человеку пережить временное снижение доходов и не попасть в просрочку. В законе необходимо прописать базовые условия реструктуризации, минимальные требования, защищающие гражданина. При этом весь процесс ипотечного кредитования может быть регламентирован специальным стандартом, – отмечает Руководитель Службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России Михаил Мамута.

Также стоит отметить о наличии уже действующей государственной программы (Постановление Правительства РФ от 20. 04.2015 г. N 373),  которой установлены особые требования к отдельным категориям ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной ситуации, а также условия возмещения банкам убытков, возникших из-за реструктуризации кредита.

Источник: Пресс-служба ЦБ РФ.

В помощь ипотеке: реструктуризация и материнский капитал

В начале этого года благодаря инициативам правительства появились два нововведения, которые могут облегчить  заемщику выплату ипотечного кредита – реструктуризация и новые возможности по использованию материнского капитала. В данной статье адвокат Проекта «Гражданский адвокат» Антон Лебедев постарается пролить свет на эти два новшества.

Реструктуризация

В настоящий момент в экономике нашей страны и мира в целом происходят большие перемены. К сожалению, эти перемены происходят не в лучшую сторону. Одновременно с этим в публикациях в прессе и новостях по ТВ заемщики постепенно превратились в «должников». Ситуация в экономике и на рынке труда отражается на способности заемщиков платить по ипотечным кредитам. Поэтому в конце 2008 года Правительство Российской Федерации начало анализировать различные способы помощи ипотечным заемщикам. В итоге были выработаны стандарты реструктуризации задолженности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) и внутренние стандарты ОАО «Сбербанк России» (Сбербанк). Реструктуризация ипотечных кредитов будет осуществляться через систему АИЖК, включая партнеров АИЖК в регионах. Для этой цели было создано специальное юридическое лицо ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Сбербанк будет осуществлять реструктуризацию через свои отделения на территории всей России. При этом подходы к реструктуризации немного отличаются.

АИЖК будет осуществлять реструктуризацию несколькими способами:

с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;
с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего порядок внесения платежей.

В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый, и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров.

Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двух сумм – суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту.

На реструктуризацию могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 года и у которых доходы сократились на 50% (либо после платежей по ипотеке остается сумма меньше прожиточного минимума). Кроме того, в АИЖК обсуждается возможность реструктуризации также ипотечных кредитов, взятых в валюте или по плавающей ставке. По данным АИЖК, объем валютных кредитов в России составляет 21% от всех выданных кредитов, а доля кредитов с плавающей ставкой составляет 0,8%.

На первый взгляд увеличение ежемесячного платежа для заемщика абсолютно неприемлемое предложение. Однако если поставить вопрос по-другому – жить на улице или платить больше через год – ответ уже может быть другим. Очевидно, что и само предоставление кредита с целью реструктуризации задолженности будет стоить хоть небольших, но денег.

При этом реструктуризация может осуществляться за счет средств кредиторов и средств АРИЖК или только за счет средств кредитора. Совместное осуществление реструктуризации и установление общих правил и принципов проведения таких операций и является реальной помощью государства, т.к. весь уставный капитал АИЖК принадлежит Правительству России.

С точки зрения Сбербанка реструктуризация может быть проведена тремя способами:

• с помощью выплаты в течение 1 года только процентов по ипотечному кредиту;
• с помощью предоставления возможности производить ежеквартальные выплаты по кредиту;
• с помощью перекредитования из валютного кредита в рубли, но только для собственных клиентов.

В первом случае выплата процентов по кредиту не освобождает заемщика от выплаты основной суммы задолженности и процентов по ней в будущем. Однако это позволяет снизить размер ежемесячного платежа, откладывая обязательство по выплате суммы задолженности.

Второй способ позволяет производить ежеквартальные выплаты и тем самым существенно упрощает жизнь заемщикам, у которых доход не фиксирован: это могут быть работники со сдельной оплатой или так называемые «фрилансеры».

В отличие от АРИЖК, которое допускает наличие просрочек, Сбербанк не допускает наличие у заемщика просроченных платежей. При наличии просрочек заемщик просто не сможет воспользоваться реструктуризацией.

Возможность сменить валюту есть в Сбербанке, но только для своих клиентов, а АРИЖК не намерено работать с валютой вообще, и для реструктуризации заемщик должен сам найти банк, который переведет кредит в рубли, а уже потом обращаться к партнерам АРИЖК. По данным аналитического отдела ипотечной компании «УНИКОМ», которая, являясь партнером АИЖК, принимает заявки на реструктуризацию и проводит консультации для заемщиков, в настоящий момент именно перевод валютных кредитов в рубли является одной из самых острых проблем для заемщиков по причине плавной девальвации рубля.

Несмотря на различия в подходах этих организаций к реструктуризации, общие черты все-таки есть. И программа АРИЖК, и программа Сбербанка не предусматривают возможности реструктуризации ипотечных кредитов для заемщиков, имеющих другие дорогостоящие активы кроме купленной в ипотеку недвижимости. Логика в данном случае проста – хочешь сохранить жилье, продай другие активы. Такая поддержка не будет оказываться и людям, имеющим доли в других квартирах, например, полученных в порядке приватизации. Такие доли необходимо будет продавать, а деньги использовать на погашение кредита или периодические платежи.

По стандартам АРИЖК невозможно будет реструктурировать ипотечный кредит, если на одного человека приходится более 45 кв. м., на двух – более 30 кв.м., а на трех и более – 25 кв.м. общей площади.

Анализ Правил реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан позволяет сделать вывод, что государство пытается защитить действительно только наиболее не защищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса. Такой подход должен приучить заемщиков жить по средствам. Это основная идея реструктуризации, предлагаемой АИЖК.

Еще одним существенным критерием является падение доходов или потеря их вообще. АРИЖК уже сообщило свою позицию по вопросу о формулировке причины увольнения. Дело в том, что многие работодатели могут предложить работнику уволиться «по собственному желанию». Такие сокращения штата тоже будут рассматриваться при решении вопроса о реструктуризации. Сбербанк к такой формулировке относится отрицательно и не позволит произвести реструктуризацию. При полной потере доходов заемщик должен предоставить справку с биржи труда о том, что он ищет работу.

Среди множества положительных идей в реструктуризации есть своя небольшая «ложка дегтя» – платность этой услуги. Хотя пока об этом рано говорить, ведь четкая стоимость такой услуги еще не установилась, так как данное нововведение еще не опробовано и предвидеть реакцию заемщиков на нее сложно. В любом случае получение ипотечного кредита и выполнение обязательств по нему – это личное дело заемщика. И если есть возможность помочь ему не потерять последнее жилье, пусть даже за деньги – это, безусловно, хорошо.

В ближайшее время станет понятной и позиция по поводу реструктуризации второго после Сбербанка крупнейшего банка России – ВТБ, так как этот банк вводит собственную программу. В любом случае, как бы не менялась позиция крупных участников рынка ипотечного кредитования, уже сейчас можно сделать некоторые выводы:

1. Провести реструктуризацию ипотечного кредита возможно только в случае фактической нужды в этом;

2. Реструктуризация ипотечных кредитов будет осуществляться на платной основе, пусть и небольшой;

3. Поскольку процедура будет новой и достаточно сложной, для ее осуществления лучше привлекать специалистов;

4. Реструктуризация не избавит заемщика от необходимости выплачивать кредит в будущем, но в случае потери работы позволит сохранить квартиру, а это главное.

Материнский капитал

Еще одной возможностью поправить получить дополнительные средства на погашение ипотечного кредита является материнский капитал. Если в семье заемщика родился (усыновлен) второй и более ребенок, у матери возникает право на получение материнского капитала. В п. 6.1. ст. 7 ФЗ N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено право на использование материнского капитала без срока ожидания (3 года), т.е. прямо сейчас.

Если заемщик имеет непогашенный ипотечный кредит (заем), он может использовать материнский капитал для погашения. Причем по умолчанию при досрочном погашении сокращается срок кредита, но по согласованию с банком может уменьшаться и размер ежемесячного платежа. При уменьшении размера ежемесячного платежа материнский капитал может помочь снизить финансовую нагрузку на ипотечного заемщика, а следовательно – реструктурировать платежи по ипотечному кредиту.

При этом совсем не обязательно, чтобы ребенок был собственником ипотечной квартиры. Родитель, являющийся собственником такой квартиры, может дать нотариальное обязательство оформить приобретенное с использованием ипотечного кредита жилое помещение в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению после снятия обременения с жилого помещения. Такое требование закреплено в абз. «Д» п.13 «Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала», утвержденными Постановлением Правительства РФ №20 от 13 января 2009 г.

Также необходимо учитывать, что средства материнского капитала могут быть перечислены на счет кредитора в течение двух месяцев. Поэтому такую процедуру необходимо отдельно согласовывать с банком, т.к. в данном случае момент поступления денег не будет зависеть от заемщика. Более того, во всех кредитных договорах указаны штрафные санкции за не перечисление денег в срок. Поэтому данную процедуру необходимо четко проговаривать при общении с представителями банка. По этой же причине не рекомендуется оплачивать материнским капиталом последние месяцы ипотечного кредита.

Антон Лебедев

Адвокат Проекта «Гражданский адвокат»

Iowa Legal Aid

Когда процесс потери права выкупа начинается или не за горами, домовладельцы должны решить, остаться ли им дома или переехать. Сделать этот выбор непросто. Домовладельцы могут захотеть поговорить с юристом или финансовым консультантом, прежде чем решать, что им делать. После того, как поступают документы о потере права выкупа или письма от кредитора, многие домовладельцы сдаются. Они могут начать игнорировать все телефонные звонки и письма о потере права выкупа. Домовладельцы могут получить выгоду, проявив инициативу до и во время потери права выкупа.Знание всех вариантов поможет. Вот несколько советов, которые помогут домовладельцам, которые решили остаться в своих домах, а также тем, кто решил переехать.

Я только что потерял работу и не мог полностью выплатить ипотечный кредит. До сих пор я никогда не задерживал платежи, но не получал никаких уведомлений от своего кредитора. Что мне делать?

• Домовладельцы должны немедленно связаться со своим кредитором — как только они поймут, что не смогут произвести платеж. Важно связаться с кредиторами до того, как начисляются задолженность.Они могут быть готовы работать с домовладельцами и корректировать выплаты.

Я задерживаю платежи по ипотеке, автомобилям и кредитным картам. Я не могу позволить себе платить по каждому долгу — кому я должен платить?

• Домовладельцы, которые задерживают выплаты по ипотеке, вероятно, имеют другие долги. Многие кредиторы могут пытаться взыскать. Домовладельцы должны стараться не поддаваться влиянию этих кредиторов. Кроме того, домовладельцы должны знать, какие долги обеспечены, а какие — необеспечены.Обычно лучше производить платежи по обеспеченному долгу, например по жилищной ипотеке или автокредиту, до того, как производить платежи по необеспеченному долгу, например по кредитной карте или медицинским счетам.

Должен ли я получить ссуду под залог собственного капитала? Это даст мне деньги, необходимые для оплаты счетов.

• Кредит под залог собственного капитала может быть опасным. Это делает ваш дом залогом, превращая ссуду в «обеспеченный» долг, а не в необеспеченный. Домовладельцы НЕ должны брать ссуды под залог собственного капитала для оплаты необеспеченного долга.

Я не зарабатываю достаточно денег, чтобы платить по ипотеке каждый месяц. Могу ли я как-нибудь сохранить свой дом?

• При принятии решений о потере права выкупа домовладельцы должны составить подробный текущий бюджет. Домовладельцам необходимо решить, сколько реально можно потратить на оплату жилья. Посмотрите, можно ли увеличить ваш текущий доход. Один из способов — выяснить, имеете ли вы право на получение какой-либо государственной помощи, такой как продовольственная помощь (талоны на питание) или медицинские льготы.Еще один способ увеличить доход — это продажа активов, например дополнительных транспортных средств. Если этот реалистичный расчет текущего дохода не позволяет вам произвести выплату по ипотеке, вам, вероятно, не следует пытаться сохранить дом. Однако, если вы можете скорректировать свой текущий доход для выплаты ипотечного кредита, работайте с кредитором. Верните платежи, и, возможно, удастся сохранить дом. Если вы не можете платить, потому что ваша процентная ставка и ипотечный платеж увеличились, вам следует попросить своего кредитора снизить процентную ставку или иным образом скорректировать выплаты.Возможно, вы захотите поговорить со Службой посредничества штата Айова, с которой вы можете связаться, позвонив по горячей линии помощи по ипотеке штата Айова по телефону 1-877-622-4866.

Я могу позволить себе платить по ипотеке каждый месяц, но у меня задержка по налоговым и страховым выплатам. Есть ли способ снизить эти расходы?

• Если вы решите остаться дома и произвести платежи в ипотечную компанию, постарайтесь сократить другие расходы, чтобы вы могли наверстать уплату по ипотечным платежам.
• Рассмотрение любых налоговых прав на недвижимость. Проверьте, имеете ли вы право на какие-либо льготы, такие как льгота по налогу на имущество для лиц пожилого возраста или инвалидов. Вы можете найти подробную информацию о налоговой льготе на имущество на веб-сайте юридической помощи штата Айова iowalegalaid.org.
• Убедитесь, что ваш дом не перестрахован. Имущество должно быть застраховано на сумму возмещения стоимости жилища, а не на стоимость земли и жилища.
• Если вы задержали выплаты по страховке, кредитор, возможно, приобрел страховой полис для защиты своих интересов.Эти полисы могут быть намного дороже обычных страховых полисов. Вы должны выяснить, можете ли вы получить более дешевый полис, и связаться с кредитором, чтобы отменить полис, приобретенный кредитором. Вы можете снизить свои счета за коммунальные услуги, подав заявку на участие в программах коммунальных услуг для малоимущих, таких как LIHEAP (Программа помощи малообеспеченным домохозяйствам в области энергетики), или проведя энергетический аудит дома.

Я знаю, что задержал выплату по ипотеке, но не уверен, сколько я
на самом деле в долгу.Что мне делать?

• Обратитесь к своему кредитору. Запросите информацию о текущем платеже по ипотеке, а также о любых просроченных платежах (просроченных платежах) и сборах. Сравните данные ипотечной компании со своими собственными записями и найдите неточности.

Я потерял работу и не мог выплатить ипотечный кредит в течение нескольких месяцев. Теперь у меня новая работа, и я могу позволить себе платить. Как я могу работать с кредитором, чтобы сохранить свой дом?

• Если вы реально можете позволить себе ежемесячные платежи по ипотеке и выплаты по кредиту, кредиторы могут согласиться установить различные способы оплаты.
• «План погашения» — это план, в котором рассчитывается задолженность домовладельца по ежемесячному платежу по ипотеке. План погашения может увеличить ваш ежемесячный платеж по ипотеке, потому что просроченные платежи объединяются с текущим платежом.
• «План воздержания» временно приостанавливает ежемесячные выплаты. Когда домовладелец начинает производить ежемесячные платежи, задолженность может быть «переработана» и выплачена в конце срока ипотеки. Этот тип плана продлит вашу ипотеку и увеличит сумму процентов, которые вы будете платить кредитору.
• В «модификации ссуды» кредитор может согласиться изменить условия ипотеки, снизив процентную ставку или продлив срок погашения ссуды. Кроме того, некоторые кредиторы могут согласиться уменьшить сумму вашей задолженности, если сумма ссуды превышает текущую стоимость имущества. Кредиторы могут быть более склонны изменить условия ипотеки, если владелец предложит изменение до того, как началось обращение взыскания.

Смогу ли я сохранить свой дом, если объявлю о банкротстве?

• Банкротство может быть вариантом, если вы можете позволить себе ежемесячные выплаты по ипотеке.Банкротство по главе 13 позволяет домовладельцам реорганизовать свой долг и выплатить его по плану, утвержденному судом по делам о банкротстве.

Я не могу позволить себе содержать свой дом. Должен ли я позволить ипотечной компании выкупить права выкупа или у меня есть другие варианты?

• Если вы решите переехать, вы сможете продать свой дом и избежать потери права выкупа. Избежание потери права выкупа может помочь защитить ваши кредитные рейтинги и вернуть капитал.
• Короткая продажа — это продажа меньше суммы, причитающейся по ипотеке.Поскольку продажная цена обычно больше, чем кредитор получил бы при потере права выкупа, кредиторы часто их одобряют. Домовладельцы, которые решили использовать короткую продажу, чтобы избежать потери права выкупа, должны будут выставить недвижимость на продажу и тесно сотрудничать с кредитором, чтобы получить одобрение.
• Некоторые держатели ипотечных кредитов принимают документ вместо обращения взыскания. Этот вариант можно использовать только в том случае, если домовладелец имеет только одну ипотеку на недвижимость. Его нельзя использовать, если домовладелец взял вторую ипотечную ссуду или ссуду под залог собственного капитала или если есть судебные решения против домовладельца.Если используется этот вариант, домовладелец должен убедиться, что кредитор предоставит владельцу достаточно времени для выезда.

Каковы сроки обращения взыскания после начала процесса?

• Домовладельцы, сталкивающиеся с потерей права выкупа, должны знать о сроках иска о потере права выкупа. Если вы задерживаете выплаты по ипотеке, кредитор отправит уведомление «право на лечение». В этом уведомлении будет указана письменная разбивка денег, причитающихся кредитору. После получения этого уведомления у вас есть 30 дней для выплаты кредитору.Если вы произведете этот платеж в течение 30 дней, кредитор не подаст против вас иск.

Что делать, если я не могу «вылечить» проблему?

• Если вы не можете позволить себе «вылечить», кредитор подает против вас иск. Вам будут вручены документы о потере права выкупа. После подачи документов о взыскании права выкупа у вас будет 20 дней на то, чтобы подать ответ в суд. Если вы получили документы о отчуждении права выкупа, как можно скорее обратитесь в Юридическую помощь штата Айова. Адвокаты Iowa Legal Aid могут помочь домовладельцам подать ответы в суд.

Если я проиграю в суде, что будет дальше?

• Если вы не смогли произвести выплаты по ипотеке, ипотечная компания, скорее всего, выиграет судебный процесс о выкупе. Когда ипотечная компания выиграет судебный процесс, против вас будет вынесено судебное решение. Вы можете подать «требование об отсрочке продажи» в суд ДО вынесения приговора. Если вы подадите документы об отсрочке продажи, вы, как правило, сможете жить в доме в течение нескольких месяцев после того, как проиграете иск о взыскании права выкупа.Эта отсрочка позволяет сэкономить время на поиски другого жилья и внесение залога / первоначального взноса.

Где я могу получить юридическую помощь в случае обращения взыскания?

Адвокат по делам о банкротстве в Чикаго, Иллинойс

Домовладелец подает заявку на реструктуризацию ипотечной ссуды, чтобы получить более доступный ежемесячный платеж. Реструктуризация ипотеки происходит, когда заемщик и кредитор совместно работают над планированием новых условий погашения существующей ипотеки. Как ваш поверенный по банкротству в Чикаго, штат Иллинойс, Томас У.Drexler поможет вам подать заявку на реструктуризацию ипотеки и ответит на любые ваши вопросы.

Основная информация

Правительство ввело в действие программы, позволяющие физическим лицам изменять размер ипотечного кредита, если они соответствуют определенным требованиям. Реструктуризация ипотеки отличается от рефинансирования тем, что вам не нужно заменять текущую ипотеку — условия просто корректируются.

Одним из основных преимуществ реструктуризации ипотечного кредита является то, что некоторые кредиторы переводят часть вашего основного баланса на выплату по кредиту.Реструктуризация ипотеки также снизит ваши ежемесячные платежи, сохранит текущую процентную ставку и поможет избежать возможной потери права выкупа в будущем.

Квалификация

Первое требование — у вас должен быть стабильный доход. Кредиторы проверяют ваш доход при рассмотрении заявки на реструктуризацию ипотеки. Человек должен иметь достаточный доход для покрытия нового ежемесячного платежа, и вы должны иметь возможность подтвердить этот доход. Кроме того, это должен быть постоянный доход, который вы можете доказать, а не единовременная выплата.

Следующая квалификация — подтверждение финансового положения. Кредиторы более охотно проводят реструктуризацию домовладельцев, которые испытывают финансовые затруднения по законным причинам. Потеря дохода из-за смерти, инвалидности, серьезного состояния здоровья или временной безработицы — все это распространенные причины реструктуризации.

Как правило, недвижимость должна быть вашим основным местом жительства, чтобы иметь право на реструктуризацию ссуды.

Свяжитесь с адвокатским бюро Thomas W. Drexler, если у вас есть вопросы относительно получения модификации ипотечного кредита.

Реструктуризация ссуды и проблемная недвижимость: Ольшан Фром Волоски

Пандемия COVID-19 немедленно создала трудности как для заемщиков, так и для кредиторов. Группа Ольшана по реструктуризации ссуд и проблемной недвижимости предлагает междисциплинарный подход к решению сложных вопросов. Наша команда высококвалифицированных юристов по банкротству, недвижимости, налогам и судебным разбирательствам регулярно занимается широким спектром проблемных вопросов, связанных с недвижимостью.

Наши юристы консультируют и предлагают инновационные и индивидуальные решения широкому кругу клиентов, включая заемщиков, инвесторов, кредиторов, девелоперов, арендодателей и арендаторов.

Наши возможности по реструктуризации кредита включают:

Разбор и реструктуризация

В сфере недвижимости мы помогаем нашим клиентам реализовать широкий спектр решений для их конкретных потребностей. Мы помогаем как нашим заемщикам, так и клиентам-кредиторам во всех аспектах урегулирования ссуд, дисконтированных выплат, реструктуризации A-Note / B-Note, отсрочки погашения, модификации ссуд и, при необходимости, планирования неплатежеспособности. Имея опыт в прямом кредитовании, CMBS, строительном ссуде, вторичном залоге и реструктуризации мезонинных ссуд, наша группа по реструктуризации ссуд и проблемной недвижимости имеет опыт решения любых вопросов реструктуризации ссуд и проблемных вопросов с недвижимостью.

Мы консультируем по всем типам вопросов, связанных с недвижимым имуществом, при обращении взыскания и банкротстве, включая вопросы, связанные с недвижимым имуществом с одним активом, оценку обеспечения, принятие или отказ от аренды, продажу по разделу 363, а также реструктуризацию ссуд в подтвержденной главе 11 план реорганизации.

CMBS

Наша группа по реструктуризации ссуд и проблемной недвижимости регулярно консультирует заемщиков с ссудами CMBS. Обладая обширным опытом работы с кредитами CMBS, гарантиями без права регресса, соглашениями о пулах и обслуживании и связанными с ними соглашениями, наша команда может быстро и эффективно вести переговоры со специальными обслуживающими лицами, держателями контрольных классов и другими сторонами и понимать сложность тренировок CMBS.

Рабочая группа NAIC расширяет руководство по реструктуризации проблемной задолженности

Страховщики с портфельными активами, находящимися в затруднительном положении из-за пандемии COVID-19, захотят рассмотреть возможность продления предварительного руководства Национальной ассоциации комиссаров по страхованию (NAIC) по реструктуризации такой задолженности.

25 января 2021 года рабочая группа NAIC по принципам обязательного бухгалтерского учета (SAPWG) приняла две интерпретации (INT 20-03 и INT 20-07, доступные здесь), расширяющие методологии бухгалтерского учета NAIC, которые страховщики должны использовать при реструктуризации ипотечных кредитов. другие ссуды и долговые ценные бумаги, по которым эмитенты могут оказаться не в состоянии произвести платежи по обязательствам из-за пандемии.

• В соответствии с INT 20-03 при изменении условий ипотечного или банковского кредита в ответ на COVID-19 страховщики должны соблюдать положения, подробно изложенные в
  • Межведомственного заявления от 7 апреля 2020 г. о внесении изменений в ссуду и отчетности для финансовых организаций, работающих с Клиенты, пострадавшие от коронавируса »(совместное заявление, побуждающее кредиторов работать с заемщиками в связи с просрочками, связанными с COVID-19) и
  • Закон о помощи, чрезвычайной помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (Закон CARES) от марта 2020 г.

при определении того, отражено ли изменение как «реструктуризация проблемной задолженности» (TDR) в рамках применимых правил бухгалтерского учета (т.е., SSAP № 36). INT 20-03 применяется к любым изменениям, включая соглашение об отсрочке платежа, изменение процентной ставки, план погашения и другие аналогичные меры, которые откладывают или задерживают выплату основной суммы или процентов по ссуде, срок погашения которой на декабрь не превышает 30 дней. 31, 2019. В ответ на федеральное законодательство, вступившее в силу в декабре 2020 года (Закон о консолидированных ассигнованиях, 2021 год), расширяющее действие Закона о CARES, интерпретация применяет руководство по проблемной задолженности до начала января.1, 2022 г. или через 60 дней после даты завершения чрезвычайной ситуации в стране, связанной с COVID-19.

• INT 20-07 содержит рекомендации по TDR и обесценению всех долговых ценных бумаг.
  • Интерпретация не предусматривает исключений из
    • о признании TDR для долговых ценных бумаг с изменениями, которые приводят к незначительным уступкам должнику, испытывающему финансовые трудности, или
    • оценка или признание обесценения долговых инструментов.
  • Интерпретация предоставляет следующие «ограниченные по времени практические средства» для определения того, является ли модификация уступкой в ​​соответствии с руководством по бухгалтерскому учету.
    • SSAP № 36 предусматривает, что реструктурированные платежи считаются несущественными
      • , если просрочка несущественна для невыплаченной основной суммы или залоговой стоимости долга и приведет к незначительной нехватке контрактной суммы, подлежащей выплате, или
      • , если задержка в сроках реструктурированного платежа несущественна для частоты платежей, причитающихся по долгу, первоначального договорного срока погашения долга или первоначальной ожидаемой продолжительности долга
    • Для этих целей интерпретация гласит, что
      • реструктуризаций долговых ценных бумаг в ответ на COVID-19 считаются несущественными, если
        • реструктуризация приводит к изменению, которое отражает 10% или менее недостающую сумму в контрактной сумме задолженности или
        • , если реструктуризация не приводит к продлению срока погашения долга более чем на три года, и

      Реструктуризация долговых ценных бумаг

      • в ответ на COVID-19, которая влияет исключительно на требования ковенанта, не считается TDR.
  • В отношении положений о внесении изменений в SSAP № 103:
    • Изменения, отражающие 10% или менее изменение договорных денежных потоков, не нуждаются в дальнейшей оценке, чтобы определить, является ли изменение более чем незначительным, исходя из конкретных фактов и обстоятельств (и другие соответствующие соображения), связанные с модификацией. Таким образом, эти инвестиции не должны отражаться как погашение и как новый долговой инструмент.
    • Модификации в ответ на COVID-19, которые превышают практическую целесообразность 10% -ного сокращения договорных денежных потоков, которые считаются незначительными в соответствии с SSAP No.36 не считаются обменом долговых инструментов с существенно другими условиями в соответствии с SSAP № 103. Страховщики должны работать с аудиторами и регулирующими органами, чтобы подтвердить, что изменение договорных денежных потоков, превышающее 10%, квалифицируется как незначительное.
  • Модификации, которые будут считаться TDR, особенно если они предоставляют незначительную уступку, могут быть представлены регулирующему органу государства по месту жительства для исключения разрешенной практики, чтобы предотвратить признание и раскрытие TDR.Однако из-за необходимости в надежной и точной финансовой информации не допускаются исключения, которые позволили бы «иметь место несущественные реструктуризации в широком масштабе и не отражать их в финансовой отчетности».
  • Эта интерпретация была первоначально принята в 2020 году, с периодом действия, начинающимся 1 марта 2020 года и заканчивающимся ранее 31 декабря 2020 года или даты, которая наступает через 60 дней после даты, когда национальная декларация COVID-19 аварийной ситуации прекращается.В соответствии с продлением Закона CARES от декабря 2020 года новая интерпретация распространяет действие на более раннюю дату: 1 января 2022 года или 60 дней после отмены чрезвычайного положения.

Написание простого письма-запроса на реструктуризацию кредита (с образцами)

Используйте эти образцы писем с просьбой о реструктуризации кредита в качестве шаблонов для вашего официального запроса.

Последнее обновление 19 декабря 2020 г.

Письмо с просьбой о реструктуризации ссуды — это официальный способ запросить изменение ссуды.Это письмо — место, где заемщик может выразить свои финансовые проблемы лично, чтобы иметь лучший шанс остановить обращение взыскания или получить более выгодные условия по непогашенной ссуде.

Банки и другие кредиторы не хотят знать историю жизни заемщика, но они хотят знать, что у него или у нее есть законные основания для обращения за помощью.

2 Основные причины внесения изменений в ссуду

Две основные причины, по которым заемщику необходимо внести изменения в ссуду, — это потеря работы и проблемы со здоровьем.Однако другими причинами могут быть развод, смерть супруга, новорожденного ребенка, воинская обязанность и переезд. Другие возможности — это неудачный бизнес или бизнес, страдающий от экономического спада.

Заемщикам следует помнить, что кредиторы обычно помогают только в том случае, если в этом есть что-то для них. Большинство кредиторов не заинтересованы в владении и обслуживании собственности или возвращении во владение практически бесполезной машины, поэтому они ищут способы избежать судебного иска о потере права выкупа. Заемщик должен четко объяснить, что в связи с его или ее финансовым положением он нуждается в помощи и не пытается уклоняться от выплаты долга.

Письмо может быть самым важным фактором в том, предоставит ли кредитор estructure ссуду. Кредитор захочет получить ответы на следующие вопросы:

• Почему заемщик просрочил платежи
• Когда заемщик просрочил платежи с определенными датами
• Будут ли финансовые трудности решены, и когда и как
• Какие модификации нужны ли заемщику
• Сколько заемщик может позволить себе заплатить по ссуде
• Если финансовые трудности вызваны азартными играми или алкоголем, требуется лечение

Консультант по изменению ссуды

Если письмо написано консультантом по изменению ссуды, таким как поверенный, ипотечный брокер или риэлтор, оно должно быть написано от первого лица для заемщика, и заемщик должен подписать письмо.Личные письма с большей вероятностью будут рассматриваться как подлинные, а не по шаблону.

Есть несколько вещей, которые не следует включать в письмо с просьбой о реструктуризации кредита. Во-первых, в письме не должно быть длинного и подробного повествования о невзгодах. В письме следует четко указать факты трудностей, а не преувеличивать их. Письмо должно быть честным и не перекладывать вину на кого-то еще.

Ниже приведены образцы писем с просьбой о реструктуризации кредита.Поскольку это официальный документ, который станет частью постоянного файла заемщика и кредитора, его следует составить в формальном деловом стиле и отправить заказным письмом. Письмо должно быть емким и не более одной страницы. Заемщик должен сохранить копию письма, а также квитанцию, подтверждающую его получение кредитором.

Образец 1 — Письмо с просьбой о реструктуризации ссуды

Имя заемщика
Адрес заемщика
Город, штат, почтовый индекс

ДАТА

Имя кредитного специалиста
Название кредитной организации
Адрес кредитной организации
Город, штат, почтовый индекс

Re: Реструктуризация займа — номер займа

Уважаемое имя кредитного специалиста:

Это письмо является официальным запросом на реструктуризацию моей ипотеки.Я задержал выплаты в течение последних трех месяцев, потому что моя жена, имя жены, потеряла работу, что уменьшило наш общий доход вдвое. Я произвел последний платеж DATE.

Я искренне хочу сохранить свой дом и производить регулярные платежи, но в настоящее время мне требуется некоторая реструктуризация условий ссуды. Я прошу уменьшить ежемесячные платежи и простить или рекапитализировать просроченные платежи, чтобы я мог наверстать упущенное и предотвратить просрочки в будущем.

Я был бы признателен, если бы мы могли работать вместе, чтобы найти способ нормализовать мои выплаты по ипотеке.Я полностью намерен выплатить свой долг, но мне нужна помощь, пока моя жена не найдет другую работу и наше финансовое положение снова не стабилизируется. В настоящее время у нее есть два возможных предложения о работе, и они узнают результаты в следующем месяце.

Прошу прощения за задержку с выплатой, но, как вы можете видеть, это было вне моего контроля.

Со мной можно связаться по номеру телефона или по электронной почте, если у вас возникнут дополнительные вопросы. Надеюсь, мы скоро сможем встретиться, чтобы согласовать условия изменения кредита.

С уважением,
Подпись заемщика
Напечатанное наименование заемщика

Образец 2 — Письмо с просьбой о реструктуризации ссуды

Название кредитной организации
Департамент по смягчению убытков
Имя лица
Почтовый адрес

Дата

Кому: Имя лица

Re: Реструктуризация ипотечной ссуды — номер ссуды

Из-за недавних серьезных изменений в моем здоровье я потерял доход, из-за чего я задерживаю выплаты по ипотеке.Финансовое положение моей семьи ухудшилось до такой степени, что стало трудно поддерживать расходы на проживание.

Моя жена устроилась на работу неполный рабочий день, и мы могли бы продолжать платить, если бы они были меньше. Мы хотим сохранить наш дом и полностью намерены выплатить ипотечный кредит, но мы хотели бы пересмотреть условия жилищного кредита, чтобы избежать потери права выкупа, и надеемся, что вы поможете сделать это возможным. Если бы у нас была пониженная процентная ставка, мы бы смогли позволить себе новые выплаты.

Я буду рад обсудить с вами ситуацию при первой же возможности и попытаться найти решение. Приложите, пожалуйста, медицинские записи о моей инвалидности, а также финансовые отчеты, которые демонстрируют наше ухудшенное финансовое положение. Позвоните мне в любое время по телефону 555 123 4567 или отправьте электронное письмо на [адрес электронной почты]

Спасибо за ваше время и внимание.

С уважением,

Подпись заемщика
Имя заемщика
Список приложений

Образец 3 — Письмо с просьбой о реструктуризации ссуды

Имя заемщика
Адрес заемщика
Город, штат, почтовый индекс

ДАТА

Название кредитора
Название кредитной организации, если применимо
Адрес кредитора или учреждения
Город, штат, почтовый индекс

Re: Реструктуризация автокредита — Номер займа

Цель этого письма — уменьшить выплаты по моей автомобильной ссуде с СУММЫ до СУММЫ на следующие шесть месяцев.Когда я получил ссуду, мой доход составлял AMOUNT, но из-за болезни я потерял работу с частичной занятостью, поэтому мой доход сегодня составляет только AMOUNT. Я приложил свой медицинский отчет, из которого ясно видно, что меня госпитализировали на четыре дня.

Я полностью излечился от болезни и планирую устроиться на другую работу с частичной занятостью, чтобы пополнить свой доход от работы на дому. Последние два месяца я тратил свои сбережения на оплату автокредита, но мой сберегательный счет почти пуст.

Я считаю, что смогу продолжать производить полные платежи примерно через шесть месяцев, начиная с DATE, если я могу получить некоторое уменьшение суммы, которую я плачу в течение этого времени.Я прошу уменьшить свой платеж на 150 долларов с 400 долларов в месяц до 250 долларов в месяц в течение шести месяцев, начиная с DATE и заканчивая DATE. Начиная с DATE, я буду продолжать платить полные 400 долларов в месяц.

Спасибо, что рассмотрели мою просьбу. Со мной можно связаться по [Номер телефона] или [Адрес электронной почты], если у вас есть какие-либо вопросы или вам потребуется дополнительная документация.

С уважением,

Подпись заемщика
Напечатанное имя заемщика
Список приложений: Медицинское заключение

Андре Брэдли

Статьи по теме

реструктуризаций кредитов на коммерческую недвижимость на фоне COVID-19

Трагические и широко распространенные последствия COVID-19 продолжают проявляться ежедневно.Воздействие пандемии как с точки зрения общественного здравоохранения, так и с точки зрения экономики буквально непостижимо. Для владельцев коммерческой недвижимости, независимо от того, какими типами собственности вы владеете, долгосрочные последствия этого нового коронавируса еще не могут быть полностью оценены, особенно с учетом того, что экономический спад, с которым мы сейчас сталкиваемся, был подтвержден только недавно, а неопределенность в отношении общественного здравоохранения, возникшая в результате COVID-19 продолжает развиваться. В июне 2020 года Moody’s Analytics прогнозировало вторую рецессию в 2020 году без дополнительной финансовой поддержки и временное, но серьезное снижение стоимости коммерческой недвижимости в период с настоящего момента до начала 2021 года с существенным восстановлением в 2022 году.

Поскольку коммерческая недвижимость является бизнесом с «кредитным плечом», одна общая проблема, с которой, возможно, столкнутся многие владельцы, — это необходимость реструктуризации ссуд, обеспеченных их недвижимостью, для достижения более реалистичных и достижимых экономических условий и во избежание неплатежей по кредитам, потери права выкупа и потеря своих свойств. В качестве учебника для тех немногих счастливчиков, которые не прошли через предыдущие циклы недвижимости (и в качестве напоминания для тех несчастных, как я, у кого есть опыт), вот десять ключевых рекомендаций, которые помогут вам в целом при проведении реструктуризации ссуды. сделки с вашими кредиторами.

1. Определите всю «бизнес-проблему».

Первым шагом в подходе к любой сделке по ссуде является определение основных причин бедственного состояния вашей собственности и причин, по которым она сталкивается с проблемами при соблюдении требований вашей ссуды. В свете пандемии одной очевидной проблемой является серьезное, непредвиденное и резкое снижение доходов от аренды, с которым столкнулись многие владельцы из-за воздействия санкционированных государством приказов о предоставлении убежища на месте и, по-видимому, постоянно растущего числа безработных.В тех случаях, когда это происходит, потеря дохода от аренды существенно снижает способность владельцев регулярно производить платежи в счет обслуживания долга по своим кредитам. Какие другие проблемы в собственности или влияющие на нее должны быть решены с помощью кредитной процедуры, например, немедленный ремонт, который был отложен, или структурные дефекты, которые были отложены из-за отсутствия необходимого капитала для оплаты связанных расходов или постоянных вакансий из-за к предпандемическим причинам? Ваша цель в этом анализе — составить полную картину того, что не так, чтобы при реструктуризации ссуды все надвигающиеся проблемы можно было комплексно решить, что позволит собственности вернуться в нормальное русло и стабилизироваться.С точки зрения кредитора, очень важно продемонстрировать законное понимание проблем и вдумчиво выраженную потребность в помощи посредством предлагаемых вами изменений условий займа. Разработка этого экономического обоснования поможет вам лучше всего отреагировать на это требование кредитора. Немногие кредиторы готовы последовательно погашать ссуду. Таким образом, сделайте ваше лучшее, полное бизнес-обоснование для вашей единственной возможности урегулирования ссуды с вашим кредитором.

2. Знайте своего кредитора.

Прежде чем вы обратитесь к своему кредитору, очень важно оценить тип кредитора, который в настоящее время держит ваш кредит.Это важно, потому что кредиторы будут подходить к запросам на реструктуризацию ссуд по-разному в зависимости от того, являются ли они частными кредиторами, кредиторами CMBS, спонсируемыми государством предприятиями, фондами государственного долга, компаниями по страхованию жизни, коммерческими банками или сберегательными учреждениями или другими типами регулируемых кредитных учреждений или предприятий. Частные кредиторы, как правило, более склонны и способны проявлять творческий подход и гибкость при реструктуризации ссуд, чем традиционные институциональные кредиторы, ограниченные нормативными требованиями и требованиями к финансовой отчетности.Кредиторы CMBS, , т. Е. , специалисты по специальным услугам, как правило, наименее гибкие (и самые дорогие) при реструктуризации ссуд. Понимание вашего кредитора и его вероятного подхода может помочь вам лучше предвидеть факторы, которые будут контролировать, ограничивать и направлять его в сделке по тренировке. Эти соображения должны быть учтены в вашем предложении по ссуде. Ограничения кредитора могут включать, среди прочего, то, подчиняется ли кредитор регулирующим органам или кредитным комитетам, если кредитор не хочет создавать неблагоприятные прецеденты, соглашаясь на измененные условия кредита, или неблагоприятные последствия, которые могут возникнуть в результате изменения условий кредита.Постарайтесь оценить с точки зрения кредитора, каковы будут его цели при реструктуризации ссуды, которые будут включать необходимость максимального возврата средств по ссуде. Например, какое влияние окажет на капитал регулируемого кредитора, основанный на риске, временные (и все еще развивающиеся) разрешения регулирующих органов на отсрочку платежей по ссуде, и будет ли этот регулируемый кредитор должен «списать» всю ссуду, если она не будет погашена в течение пяти лет после тренировки? Если возможно, также попытайтесь получить информацию о подходе кредитора к выплате ссуды во время предыдущих циклов, связанных с недвижимостью.Действительно ли у кредитора есть аппетит и возможность вернуть собственность? Большинство кредиторов мало или совсем не заинтересованы в том, чтобы стать собственниками недвижимости и владеть портфелем отчужденной собственности из-за критики со стороны регулирующих органов. Нет сомнений в том, что один из компромиссов, который будет оценивать кредитор, — это его потенциал для возмещения при согласованной сделке по урегулированию ссуды по сравнению с возмещением, которого он мог бы достичь посредством процедуры банкротства или неоспоримой продажи права выкупа, которая максимизирует списание в его бухгалтерских книгах.Многие кредиторы будут более склонны добиться взыскания ссуды посредством согласованного урегулирования ссуды, а не посредством неоспоримого обращения взыскания или банкротства с соответствующими рисками, расходами, задержками и повышенной ответственностью за распоряжение имуществом.

3. Организуйтесь и будьте готовы.

Сделайте свою домашнюю работу и организуйтесь, прежде чем обращаться к своему кредитору с любым предложением о реструктуризации кредита. Вот краткий список некоторых действий, которые следует предпринять при подготовке к обсуждениям:

• Ознакомьтесь с условиями ваших кредитных документов, включая:

  .

  • доступных периодов уведомления и исправления для ваших настроек по умолчанию,

  • средств правовой защиты, доступных вашему кредитору, включая конкурсное производство и право «признания судебного решения» в отношении заемщика и / или любых поручителей по ссуде;

  • требования к сейфам, если таковые имеются; и

  • типы требований регресса, с которыми столкнутся любые поручители ссуды, от требований кредитора об убытках или повреждениях до полного регрессного требования для всей непогашенной ссуды, начисленных и невыплаченных процентов и затрат кредитора.

• Определите все заинтересованные стороны, которые могут быть заинтересованы в условиях реструктуризации кредита, и определите, следует ли вам координировать свои действия с ними до или во время переговоров с кредитором. Это может включать:

  • других кредиторов для собственности ( т. Е. , подчиненные или промежуточные кредиторы),

  • инвестора в акционерный капитал ( т.е. институциональных и частных инвесторов),

  • подрядчиков, которые могут иметь ожидающие рассмотрения или возможные претензии механиков, и

  • крупных коммерческих арендатора.Поскольку ваши арендаторы являются основным источником ваших ежемесячных платежей по кредиту, изучите их финансовое состояние и вероятность внесения арендных платежей. Возможно, вам придется согласовывать с кредитором вопросы по аренде одновременно с оформлением кредита.

• Изучите организационные и руководящие документы заемщика и любых других соответствующих субъектов в структуре собственности на недвижимость, чтобы определить требования, которые вы должны удовлетворить (например, право одобрения со стороны инвесторов), прежде чем инициировать или согласовать какие-либо условия реструктуризации кредита.

• Получите отчет о праве собственности и проведите поиск залогового права UCC в отношении заемщика, любого поручителя или других аффилированных с заемщиком сторон, чтобы определить, есть ли невыполненные залоговые права механиков или другие вопросы правового титула или зарегистрированные финансовые отчеты, которые будут беспокоить кредитора или это может вызвать ответственность поручителя (и рассмотрите возможность решения этих проблем до взаимодействия с вашим кредитором).

• Составьте список неоплаченных операционных расходов, налогов на недвижимость, страховых взносов, коммунальных услуг или других расходов, связанных с недвижимостью, а также отложенных затрат на техническое обслуживание и капитальных затрат, чтобы вы могли обсудить измененные условия кредита, которые позволят их оплатить.

• Подготовьте финансовую отчетность, точно отражающую текущее финансовое состояние объекта недвижимости, заемщика и всех поручителей.

• Изучите чрезвычайное законодательство в ответ на пандемию, которое предусматривает отсрочки платежей для заемщиков и арендаторов, гранты или прощальные ссуды для предприятий, а также моратории на выселение и отчуждение права выкупа, чтобы вы знали свои права, права ваших арендаторов и ограничения прав вашего кредитора на принудительное исполнение. Если вы имеете право на грант или простительную ссуду, подайте заявку, чтобы доказать, что вы делаете все возможное для поддержки собственности.

• Будьте готовы к тому, что кредитор потребует проведения оценки имущества и рассмотрит возможность получения неофициальных или официальных заключений брокера о стоимости (чтобы у вас было представление о текущей справедливой рыночной стоимости имущества на этапе переговоров). Это позволит вам подготовить свою позицию относительно того, является ли оценочная стоимость справедливой и точной в текущих обстоятельствах, и как рыночная стоимость восстановится по мере восстановления экономики.

4.Остерегайтесь гарантийных обязательств.

Убедитесь, что понимаете и делаете все, что в ваших силах, для соблюдения условий любых гарантий по ссуде, предоставленных вашему кредитору. Ваша цель — убедиться, что вы (непреднамеренно или иным образом) не инициируете обязательство без права регресса «потеря или повреждение» или обязательство полного «пружинящего регресса» (, т.е. , в отношении всей непогашенной основной суммы и невыплаченных начисленных процентов по ссуде , плюс судебные издержки кредитора) для ваших поручителей.Вот несколько примеров возможных триггеров гарантийной ответственности (в зависимости от типа имущества, обеспечивающего ссуду):

• изменение или проработка договоров аренды имущества без согласия кредитора,

• несвоевременное предоставление кредитору материально точной финансовой отчетности,

• неуплату налогов на недвижимость или требуемых страховых взносов, а также неспособность обеспечить залог или страхование любых прав механизаторов, влияющих на собственность,

• передача долей владения в организациях, которые прямо или косвенно владеют долей участия в организации-заемщике или поручителям ссуды; или

• подача или участие в сговоре при подаче любых ходатайств о банкротстве или иное письменное признание заемщиком неспособности погасить долги или обязательства по собственности при наступлении срока их погашения.Очень важно тщательно проверить свои кредитные документы, чтобы вы понимали все триггеры гарантийных обязательств.

Если вы определили, что вы уже потенциально инициировали подверженность риску в рамках гарантий по ссуде, прежде чем обращаться к кредитору, оцените различные стратегии, которые вы можете реализовать, чтобы свести к минимуму любые возникающие убытки или ущерб вашему кредитору в результате нарушения гарантии и иным образом исправить ситуацию. соответствующий дефолт, чтобы уменьшить возможную подверженность поручителей ссуды.

5. Предложите комплексный план реструктуризации кредита.

Перед тем, как начать общение со своим кредитором, разработайте комплексный план, который, как вы добросовестно считаете, решит все бизнес-проблемы, с которыми сталкивается объект при выполнении своих обязательств в соответствии с текущими условиями кредита. Предлагаемые вами условия модификации кредита должны быть такими, которые, по вашему мнению, достижимы в свете текущих фактов и обстоятельств, влияющих на недвижимость, и в конечном итоге стабилизируют экономические показатели собственности.Будьте готовы сообщить своему кредитору о предположениях, которые вы сделали при определении предложенных вами условий, включая предположения, которые напрямую говорят об огромных неопределенностях, с которыми мы все еще сталкиваемся в результате продолжающегося глобального роста случаев COVID-19 и продолжающейся экономической последствия пандемии. Если вы предлагаете только отсрочку платежей с продолжением начисления процентов и, возможно, продление срока кредита, одна из ваших целей будет заключаться в том, чтобы дать кредитору возможность считать ссуду хорошей и «действующей ссудой» после того, как ваш план будет полностью выполнен. реализовано.Очень важно, чтобы в предложенном вами плане указывалось, кто понесет любые убытки, которые могут возникнуть в результате выполнения измененных условий займа (с целью минимизировать убытки, с которыми столкнется ваш кредитор). Если ваш план включает прощение основной суммы или процентов регулируемым кредитором, включите требование о том, чтобы вы продали недвижимость или рефинансировали ссуду в течение пяти лет, чтобы кредитору не пришлось списывать ссуду, если план тренировки не сработает.

По возможности, ваш план должен включать ряд возможных решений, которые могут решить проблемы собственности по ссуде, включая условия, которые зависят от внешних объективных экономических факторов, которые повлияют на эффективность вашей собственности и могут быть легко измерены.Такой комплексный подход, который должен учитывать все опасения — как с точки зрения вашего кредитора, так и с вашей точки зрения, — повысит вашу кредитоспособность перед кредитором и улучшит ваши возможности для достижения благоприятных результатов при выдаче кредита. Вот некоторые моменты, которые следует учитывать при составлении предлагаемого плана реструктуризации кредита, с оговоркой, что любой предлагаемый вами план должен быть адаптирован к конкретным потребностям вашей собственности и влиянию нормативной и финансовой отчетности на кредитора:

• Создайте сцену с разумными ожиданиями.Будьте достаточно прозрачными в отношении проблем и прямо говорите о решениях, которые лучше всего помогут решить проблемы.

• Спросите максимальное время восстановления. Оцените временные рамки, которые, по вашему мнению, потребуются для восстановления собственности, а затем добавьте коммерчески разумное количество дополнительного времени, чтобы у вас был буфер на случай, если ваши предположения неверны. Однако не ожидайте, что регулируемый кредитор предоставит вам более пяти лет.

• Любая сделка по реструктуризации кредита приведет к убыткам.Ваш план должен стремиться уменьшить убытки кредитора, одновременно защищая ваши права собственности на недвижимость. Подумайте о том, чтобы предложить кредитору дополнительную ценность, например, следующие возможности:

  • предлагает кредитору экономический интерес в виде роста (после восстановления собственности) до тех пор, пока кредитор не станет целым (на основе первоначальных условий кредита),

  • внести что-то ценное в тренировку, чтобы продемонстрировать, что у вас есть «шкура в игре», например, дополнительные деньги в виде условного депонирования, дополнительное обеспечение по ссуде или вклад в собственность уникальных услуг, которые кредитор не может купить или заменить без стоимости ( у.е.грамм. , компетенции реабилитации в вашей организации, которые могут быть выполнены за счет затрат плюс накладные расходы и без прибыли), или

  • соглашается с тем, что вы будете предлагать кредитору будущее финансирование на основе права первой оферты.

• Сделайте особые запросы на необходимые изменения экономических условий кредита на основе сокращения доходов, получаемых в настоящее время от собственности, в том числе:

  • отсрочка или полный отказ от уплаты процентов и / или основной суммы по кредиту на ограниченный период времени, чтобы дать имуществу время на восстановление,

  • преобразование ссуды в график выплат только по процентам на некоторый период времени,

  • уменьшение процентной ставки по кредиту,

  • прощение некоторой части основной суммы кредита, или

  • продление срока погашения ссуды, но не более чем на пять лет для регулируемого кредитора.

• Если вы не можете представить себе обстоятельства, при которых имущество и ссуда могут вернуться в нужное русло посредством успешной транзакции по модификации ссуды, то рассмотрите возможность обращения с просьбой о согласии кредитора вернуть имущество, приняв акт вместо обращения взыскания или удерживая неоспоримая продажа права выкупа, при условии, что на имущество нет младших прав залогового права. Это может быть более благоприятным подходом (чем дорогостоящий и длительный процесс обращения взыскания на права выкупа) с точки зрения кредитора и даст вам переговорные рычаги для достижения необходимого освобождения поручителей по ссуде от ответственности за убытки или повреждение или даже полного регресса по ссуде.Это также может дать инвесторам заемщика некоторое время, чтобы спланировать налоговые последствия сделки взамен или неоспоримой продажи права выкупа.

• Если заемщик или его аффилированное лицо получило ссуду в рамках Плана защиты заработной платы (PPP), будьте готовы сообщить кредитору, в частности, о том, как использовались поступления от ссуды PPP и считаете ли вы, что ссуда PPP подлежит прощению в соответствии с условиями действующие правила Администрации малого бизнеса и соответствующие инструкции.

• Будьте готовы объяснить в разумных деталях, как в условиях продолжающейся неопределенности в области общественного здравоохранения и экономической нестабильности, порожденной пандемией, вы коммерчески разумным образом «подвергли стрессу» предположения, лежащие в основе предлагаемого плана реструктуризации, и что ваш план прямо учитывает учитывать опасения кредитора.

6. Действуйте быстро и часто общайтесь.

Даже если в сегодняшних стрессовых обстоятельствах вы могли бы предпочесть вести себя как страус и спрятать голову в песок, действовать быстро и регулярно общаться с кредитором — лучший подход.Чем раньше вы обратитесь к кредитору и достигнете соглашения о необходимых условиях реструктуризации вашего кредита, тем выше вероятность того, что вы сможете достичь этого результата до того, как имущество, обеспечивающее ссуду, столкнется с дальнейшим ухудшением своей рыночной стоимости. Это поможет вам достичь договоренности с кредитором о тренировках. В отличие от других рыночных циклов недвижимости или сценариев проблемной недвижимости, пандемию нельзя было предвидеть, это не ваша вина и не вина вашего кредитора, и, если предположить, что это основная причина бедственного состояния собственности, вас нельзя винить в экономических бедствиях вашей собственности. переживает или его влияние на ссуду.Ваш кредитор и вы должны работать вместе, чтобы достичь наилучшего результата для обеих сторон. Начав обсуждение, обязательно действуйте добросовестно и предоставьте точную информацию, запрошенную вашим кредитором. Кроме того, обязательно общайтесь часто и постоянно. Взяв на себя бремя содействия общению, вы не только сохраните, но и улучшите свои отношения с кредитором.

7. Помните, что «Деньги — король».

Денежные средства играют ключевую роль в любой проблемной ситуации с недвижимостью и связанной с ней операции по реструктуризации кредита.По возможности (, т. Е. , не вызывая ответственности поручителя), вам следует стремиться сохранить денежные средства собственности, если вы контролируете их, на отдельном счете, не подпадающем под залог UCC кредитора. Однако не принимайте наличные, если кредитор удерживает их под залогом UCC, если это не разрешено в кредитных документах. Когда вы оцениваете доход, который в настоящее время генерируется недвижимостью, и то, как применить его к обязательствам собственности, сначала используйте его по мере необходимости для уплаты налогов на недвижимость и страховых взносов, расходов, которые позволят избежать наложения залога механиков на собственность (которые может привести к полному возмещению убытков в соответствии с гарантией ссуды) и к операционным расходам, которые обеспечивают безопасность собственности для арендаторов (в том числе от COVID-19), и во избежание претензий кредитора о том, что вы совершили «растрату» имущества (даже при необходимости, за счет пропущенных платежей по обслуживанию долга).Если ваша ссуда не подлежит регрессу, не финансируйте платежи по обслуживанию долга из ваших личных активов и не предоставляйте дополнительное обеспечение для ссуды, пока у вас не будет приемлемого и обязательного соглашения о выплате кредита. Наличие «сухого порошка» в форме денежных средств также может использоваться заемщиками в качестве рычага воздействия на их переговоры со своими кредиторами (в том числе для повышения «стоимости» кредитора в ходе переговоров о реструктуризации кредита, как отмечалось выше).

8. Поймите варианты банкротства и остерегайтесь налоговых разветвлений.

Каждая сделка по реструктуризации ссуды сопряжена со значительными проблемами банкротства и налоговыми последствиями, которые слишком многочисленны, чтобы рассмотреть их в этом Букварю, особенно если вы владеете недвижимостью долгое время. Очень важно, чтобы вы оценивали свои варианты банкротства и налоговые последствия вашей сделки по реструктуризации кредита с помощью компетентных и опытных профессиональных консультантов. Что касается банкротства, ключевым моментом является то, что любое действие, которое вы добровольно (или по сговору) предпримете для получения судебной защиты от банкротства, скорее всего, приведет к возникновению обязательств по гарантии полного регресса для ваших поручителей.С налоговой точки зрения, ключевое соображение заключается в том, что любое уменьшение, путем компромисса или переговоров, основной суммы вашего кредита без продажи права выкупа приведет к аннулированию дохода по задолженности для заемщика, который будет облагаться налогом по обычным ставкам подоходного налога. Если заемщик подает заявление о защите от банкротства, а кредитор убедит суд по делам о банкротстве отказаться от собственности и исключить ее из состава банкротства, возникнет риск невыполнения налоговых обязательств для инвесторов, когда кредитор откажется от права выкупа.IRS — более опасный кредитор, чем ваш кредитор. Обязательно обращайтесь за помощью по этим вопросам к своим доверенным консультантам.

9. Будьте готовы к соглашению о предтренировке.

После того, как вы инициируете коммуникацию со своим кредитором о своем желании провести реструктуризацию своей ссуды, будьте готовы к тому, что кредитор потребует «предтренировочного соглашения». Как правило, выполнение вами данного соглашения является условием готовности кредитора обсуждать с вами любые изменения ссуды.Соглашение, по сути, закладывает основу для ваших переговоров и налагает на кредитора обязанность воздерживаться от использования каких-либо средств правовой защиты по умолчанию в соответствии с кредитными документами, пока ведутся переговоры по ссуде, и требует определенных сроков. В обмен на такую ​​снисходительность соглашение, вероятно, потребует от вас оговорить любые существующие существенные дефолты по ссуде и отказаться от всех требований, которые вы можете иметь к кредитору (без предоставления вам каких-либо ответных отказов от кредитора взамен).Очень важно внимательно изучить это соглашение в деталях (желательно со своим доверенным юрисконсультом), потому что оно имеет обязательную силу и может отрицательно повлиять на заемщика, любых поручителей по ссуде и ссуду в более позднее время.

10. Соберите компетентную и опытную профессиональную команду.

Прежде чем вступать в какие-либо обсуждения с вашим кредитором, очень важно, чтобы вы наняли профессиональную команду, в которую входят юрисконсульты, бухгалтеры и налоговые консультанты, имеющие опыт реструктуризации и принудительного исполнения ссуд на коммерческую недвижимость.Ваша юридическая команда должна включать, как минимум, юристов по недвижимости, налогам и банкротству. Эти профессиональные консультанты окажут вам неоценимую помощь и защитят вас от множества проблем и рисков, с которыми вы столкнетесь при проведении сделки по реструктуризации кредита.

За годы работы я узнал (и должен признать, что для меня это было довольно болезненно), что циклы в сфере недвижимости неизбежны. Хорошая новость заключается в том, что они, как правило, приходят и уходят, и, основываясь на предыдущем опыте, кажется, что мы сможем их пережить (при условии, что мы останемся здоровыми и свободными от COVID).В наших нынешних обстоятельствах продолжительность этого цикла еще не может быть определена по многим причинам, в том числе из-за десятков миллионов рабочих мест, которые были и будут потеряны, неизмеримого количества возникающих в результате постоянных сбоев бизнеса и реальности того, что глобальный кризис общественного здравоохранения с пандемией еще не преодолен. Чем дольше продолжается этот цикл, тем выше вероятность того, что вам может потребоваться взаимодействие с кредиторами для реструктуризации ссуд, обеспеченных вашей недвижимостью, с целью защиты ваших активов.Практики и соображения, рекомендованные в этом Учебнике, помогут вам подготовиться и подготовиться к успешной реструктуризации ссуды таким образом, чтобы это могло быть «беспроигрышным» для вашего кредитора и вас.

Copyright © 2021 Womble Bond Dickinson (US) LLP, Все права защищены. National Law Review, Том X, номер 202

Финансирование и реструктуризация недвижимости

«… регулярно обращался за экспертизой работы по реструктуризации…»

— Палаты США

Финансирование недвижимости может быть благодатной почвой для инвестиций, но риски реальны и не всегда очевидны.И кредиторам, и заемщикам нужен совет, который поможет им минимизировать риски и адаптировать традиционные подходы к новым обстоятельствам.

Команда

Blank Rome по недвижимости консультирует клиентов на всех этапах финансирования недвижимости. Мы помогаем клиентам структурировать сделки по финансированию недвижимости, чтобы защитить их интересы и достичь их целей. Когда ситуация ухудшается, мы можем помочь вам оценить сильные и слабые стороны вашей позиции и наметить дальнейший путь.

Если переговоры сорвутся, наша команда по недвижимости будет поддержана судебными тяжбами с большим опытом работы в государственных и федеральных судах, в том числе в федеральном суде по делам о банкротстве.Наши специалисты по коммерческим тяжбам и юристы по банкротству хорошо знакомы с особенностями споров, связанных с недвижимостью, и с тем, как они влияют на различные классы активов, такие как офисные, многосемейные, гостиничные, жилые для пожилых людей и розничная торговля.

Как мы можем помочь

Финансирование

• Старшие ипотечные ссуды на все типы недвижимости (включая многоквартирные, коммерческие, промышленные, гостиничные и смешанные)
• Мезонинные ссуды, привилегированные акции и смешанное финансирование заемного и акционерного капитала
• Финансирование строительства и развития
• Кредитная аренда и финансирование с обратной арендой
• Финансирование доступного жилья, как Fannie Mae, так и Freddie Mac

• Синдикации, участие в займах и межкредиторские соглашения
• Свопы, ограничения и хеджирование процентных ставок
• Налоговые льготы для новых рынков и другие льготные налоговые льготы
• Секьюритизация единичных и множественных ссуд
• Многогосударственное финансирование под обеспечение

Реструктуризация и банкротство

• Оспариваемые права выкупа
• Банкротство заемщика
• Принятие, уступка и отказ от аренды недвижимого имущества в ходе процедуры банкротства
• Реструктуризация ссуд, включая конвертацию долга в капитал и участвующие ссуды
• Соглашения о воздержании от ответственности

• Соглашения о льготных выплатах
• Рекапитализация и иски вместо обращения взыскания
• Купля-продажа проблемной задолженности
• Продление срока владения должником или доверительным управляющим
• Назначения получателя
• Продажа активов банкротства

Что отличает нас

• Занял первое место в 2021 году U.S. News & World Report – Best Lawyers ^® (Woodward / White, Inc.) по вопросам законодательства о недвижимости в стране и в Филадельфии; регионально признан в Вашингтоне, округ Колумбия, и Нью-Йорке.
• Chambers USA 2019 признал нашу практику в области права недвижимости в Пенсильвании. Чемберс исследователя утверждают, что пустой Рим:
  • «Действует от имени впечатляющего списка ведущих финансовых учреждений, а также владельцев, разработчиков и REIT».
  • «Обладает сильными возможностями в вопросах зонирования и землепользования, а также регулярно привлекается для получения опыта в вопросах реструктуризации и налогообложения»
  • «… регулярно обращался за экспертизой работы по реструктуризации…»
  • «Источники говорят, что эта фирма« очень и очень сильна в представлении интересов застройщиков.’”
• Признан «ведущим юрисконсультом эмитента» коммерческих ценных бумаг США, обеспеченных ипотекой (CMBS), согласно справке Commercial Mortgage Alert в феврале 2013 года.
  

  No related posts.