Жалоба. Сбербанк незаконно отказывает в снижении процентной ставки по ипотеке до 6% в связи с рождением второго ребёнка , нарушая Постановление Правительства #1711 – отзыв о СберБанке от «Виктория Н»

08.01.2020 г. (вх. № 200108-0200-262100 от 08.01.2020) я обратилась в Сбербанк с заявлением о снижении процентной ставки 11,9 % до 6 % годовых по кредитному договору № 12***** от 13.08.2013 г. (ипотека) в связи с рождением в 2019 г. двоих детей:, Мое заявление основано на Постановлении Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711 в редакции от 31.10.2019 г. «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020). 

В силу абз. 2 п. 9 указанных Правил право на получение кредита (займа) или подписание дополнительного соглашения о рефинансировании в соответствии с настоящими Правилами возникает у гражданина Российской Федерации при рождении у него начиная с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. второго ребенка и (или) последующих детей, которые являются гражданами Российской Федерации — по ставке 6 процентов годовых на весь срок кредита (займа).

10.01.2020 г. Сбербанк в ответ на мое заявление от 08.01.2020 г. необоснованно и незаконно отказал в снижении процентной ставки, сославшись на отсутствие у меня полиса страхования жизни и здоровья заемщика и недействующую редакцию абзаца 1 пункта 4 Постановления Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711, ранее (до 14.11.2019г.) действительно предусматривающую снижение ставки до 6 % при условии заключения заемщиком договоров личного страхования (страхования жизни, страхования от несчастного случая и болезни).

Однако, 14.11.2019 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ от 31.10.2019 N 1396 «О внесении изменений в Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей, и признании утратившим силу положения постановления Правительства Российской Федерации от 21 июля 2018 г. N 857″, которым упразднена обязательность заключения договоров личного страхования заемщиков.Таким образом, отказ ПАО Сбербанк понизить процентную ставку является незаконным и необоснованным и приводит к лишению моих детей права воспользоваться государственной поддержкой.

При этом всякий у кого рождается ребёнок, понимает, как трудно приходится семье с учётом ипотечной нагрузки , а когда рождается двое детей сразу — трудно вдвойне.   За 6,5 лет с момента заключения кредитного договора  и до настоящего времени я ни разу не нарушила договор, все платежи вносила вовремя и в полном объеме. Сбербанк же , ничего не теряя , получает недополученный доход по процентам из  федерального бюджета через Минфин РФ,  видимо, желает выжать своих заёмщиков досуха, поставив в безвыходное  финансовое положение. Почему и до каких пор Сбербанк будет нарушать в моем случае Постановление Правительства # 1711, несмотря на то, что находится в списке банков, через которые осуществляется господдержка, предусмотренная Постановлением?

Правительство снизит ставки до 6-8% всем получателям госипотеки

Правительство рекомендовало «Государственной ипотечной компании» снизить процентные ставки по ипотеке до 6–8% годовых по всем действующим ипотечным кредитам, выданным до 1 октября 2019 года. Такое решение подписал исполняющий обязанности премьер-министра Артем Новиков.

До этой даты ставки по госипотеке составляли 7-9%, но с ноября 2019 года для новых клиентов ипотеку начали выдавать под 6-8% годовых. Ставка зависит от первоначального взноса заемщика.

По словам Новикова, ипотечная компания должна снизить ставки за свой счет, за счет снижения собственной маржи. Он поручил подготовить предложения по пересмотру и пролонгации ранее выданных кредитов через Министерство финансов так, чтобы стабилизировать работу и не ухудшать нынешнее финансовое состояние ОАО «Государственная ипотечная компания».

«Это небольшая, но помощь гражданам от правительства в целях снижения финансового бремени», — сказал Новиков. Вместе с тем, и.о. премьера заявил о необходимости в изменении механизмов работы ипотечной компании, которая работает за счет средств республиканского бюджета.

«Государственная ипотечная компания» выдает жилищные кредиты под 6-8% сотрудникам бюджетных организаций. Ранее в Бишкеке прошло несколько акций с требованием снизить ставку до 4%. «ГИК» в ответ заявила о невозможности выполнить требование заемщиков.

««ГИК» на рынке работает всего пять лет и еще достаточно не встала на ноги. Сегодняшние финансовые возможности компании не позволяют ей самой открывать филиалы по всей стране и напрямую выдавать кредиты под 4% годовых. Если ГИК напрямую будет выдавать кредиты, то тогда ставки по кредитам с учетом операционных расходов составят более 10% годовых. Поэтому ипотека выдается при партнерстве с коммерческими банками, которые имеют большую филиальную сеть по стране. Естественно коммерческие банки бесплатно не будут выдавать кредиты», — поясняла компания.

«ГИК» также заявляла, что если компания будет работать в убыток, это сделает невозможным получение донорских средств. При этом имеющуюся потребность на сегодняшний день невозможно обеспечить силами государственного бюджета. На сегодняшний день снижение ставки по текущим льготным кредитам возможно только за счет снижения стоимости привлеченных заемных средств от Министерства финансов, отмечала компания.

По инициативе Главы государства правительство утвердило постановление о доступной ипотеке в пределах 7% годовых

Во исполнение задания Президента Украины Владимира Зеленского Кабинет Министров утвердил постановление об удешевлении стоимости ипотечных кредитов.

Глава государства неоднократно делал акцент на важности уменьшения процента по кредитам на приобретение жилья. С прошлой осени ряд банков начал предоставлять ипотеку под 10%, но Президент поставил задачу снизить процентную ставку до 7%.

«Доступная ипотека была среди важных пунктов моей предвыборной программы. Кроме того, это очередной шаг Украины в направлении цивилизованного мира и обеспечения достойной жизни наших граждан», – отметил Владимир Зеленский.

Постановление «Некоторые вопросы обеспечения функционирования Фонда развития предпринимательства с целью удешевления стоимости ипотечных кредитов», которое правительство утвердило сегодня во исполнение задания Президента, предусматривает, что Фонд осуществляет компенсацию процентной ставки до уровня 7% годовых по ипотечным кредитам, предоставляемым заемщикам на приобретение жилья, с целью удешевления их стоимости. Компенсацию процентов Фонд предоставляет заемщикам, которые получили ипотеку в национальной валюте в уполномоченном банке.

Воспользоваться этой компенсацией смогут как граждане Украины, которые желают приобрести квартиру, так и те, кто хочет построить дом самостоятельно.

Стоит отметить, что в ипотеку нельзя будет купить жилье, построенное до 2015 года.

Программа по удешевлению стоимости ипотечных кредитов заработает в рамках программы «Доступные кредиты 5-7-9%».

Благодаря этой программе ипотека станет доступнее и больше семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе молодые семьи смогут приобрести новое жилье.

Кроме того, ипотечное кредитование будет способствовать развитию экономики и создавать дополнительные стимулы для украинцев оставаться жить и работать на родине.

Это постановление будет доработано в Министерстве финансов в течение двух дней и подано на подпись Премьер-министру в пятницу, 29 января.

Правительство утвердило постановление о доступной ипотеке под 7% годовых

На исполнение задания Президента Владимира Зеленского Кабинет Министров утвердил постановление об удешевлении стоимости ипотечных кредитов.

Об этом сообщают на сайте Президента.

С прошлой осени ряд банков начали предоставлять ипотеку под 10%, но Президент поставил задание снизить процентную ставку до 7%.

Постановление «Некоторые вопросы обеспечения функционирования Фонда развития предпринимательства с целью удешевления стоимости ипотечных кредитов», которое Правительство утвердило сегодня на исполнение задания Президента, предусматривает, что Фонд осуществляет компенсацию процентной ставки до уровня 7% годовых по ипотечным кредитам, которые предоставляются заемщикам на приобретение жилья, с целью удешевления их стоимости. Компенсацию процентов Фонд предоставляет заемщикам, которые получили ипотеку в национальной валюте в уполномоченном банке.

Воспользоваться этой компенсацией смогут как граждане Украины, которые стремятся купить квартиру, так и те, кто хочет построить дом самостоятельно.

Стоит отметить, что в ипотеку нельзя будет приобрести жилье, которое построено до 2015 года.

Программа по удешевлению стоимости ипотечных кредитов заработает в пределах программы «Доступные кредиты 5-7-9%».

Это постановление будет доработано в Министерстве финансов в течение двух дней и подано на подпись Премьер-министру до пятницы, 29 января.

Выбирайте комплексное решение LIGA360:ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ от ЛІГА:ЗАКОН и мгновенно подавайте отчетность госорганам, контролируйте долги и налоги, а также мониторьте контрагентов и бизнес-партнеров. Все это в едином решении LIGA360:ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ. Ознакомиться с предложением.

ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА | Министерство строительства Новосибирской области

Информация

по ипотечному жилищному кредитованию

отдельных категорий граждан

по сниженной процентной ставке

Новосибирская область приступила к реализации пилотного проекта акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования», имеющего целью снижение процентной ставки по ипотечным кредитам (займам) до 3-х процентных пунктов от базовой процентной ставки.

Министерством строительства Новосибирской области 18.04.2019 проведен отбор юридических лиц, имеющих право на получение субсидий на возмещение недополученных доходов в связи с оформлением отдельными категориями граждан ипотечных жилищных кредитов (займов) (далее – отбор).

Победителем отбора является акционерное общество «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (далее – АО «НОАИК»).

Ипотечные жилищные кредиты (займы) по сниженной процентной ставке предоставляются следующим отдельным категориям граждан Российской Федерации, проживающим на территории Новосибирской области:

1) имеющим двух и более несовершеннолетних детей и являющимся получателями материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», при условии использования материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилья;

2) являющимся родителями в многодетной семье и имеющим удостоверение многодетной семьи;

3) являющимся родителями детей, получающих пенсию по потере кормильца;

4) признанным в установленном законодательством Российской Федерации порядке участниками государственных программ в целях приобретения или строительства жилых помещений за счет средств федерального бюджета и (или) областного бюджета Новосибирской области;

5) для которых работа в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти Новосибирской области, органах местного самоуправления на территории Новосибирской области является основным местом работы;

6) для которых работа в государственных и муниципальных учреждениях на территории Новосибирской области является основным местом работы;

7) научным работникам, специалистам (инженерно-техническим работникам) государственных академий наук на территории Новосибирской области;

8) для которых работа в стратегических предприятиях и стратегических акционерных обществах, включенным в Перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 04.08.2004 № 1009, является основным местом работы;

9) заключившим договоры купли-продажи или договоры участия в долевом строительстве жилья с застройщиками, осуществляющими строительство многоквартирных жилых домов на территории муниципальных районов Новосибирской области;

10) инвалидам или одному из родителей, воспитывающему ребенка-инвалида.

Ипотечные жилищные кредиты (займы) по сниженной процентной ставке предоставляются на приобретение жилых помещений:

• у юридических лиц на первичном рынке недвижимости в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области, путем заключения договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• у юридических лиц (первоначальных собственников жилых помещений, зарегистрировавших права собственности на данные жилые помещения после ввода объектов недвижимости в эксплуатацию) путем заключения договоров купли-продажи.

Базовая процентная ставка по программе начинается от 9,7%.

Снижение процентной ставки может составить от 0,5 % до максимальных 3 %.

Для многодетных семей дополнительное снижение процентной ставки.

Уровень снижения процентной ставки зависит от суммы займа.

Процентная ставка для заемщика устанавливается на весь срок займа и не подлежит повышению до окончания действия договора.

В 2019 году планируется предоставление 1034 ипотечных жилищных кредитов (займов) по сниженной процентной ставке.

По вопросам оформления ипотечного жилищного займа по сниженной процентной ставке следует обращаться в АО «НОАИК»:

город Новосибирск, улица Зыряновская, дом 53

контактные телефоны: (383) 211–92–45, 291–94–72

https://noaik.ru/lgotnaya-ipoteka

Путин еще раз поручил снизить в России ставку по ипотеке до 8%. То же он требовал и в прошлом году

Президент РФ Владимир Путин 27 февраля поручил правительству совместно с ЦБ принять меры, направленные на снижение
процентной ставки по ипотеке до 8% годовых и менее, а также ввести
«ипотечные каникулы».

Доклад по этому вопросу должен быть представлен президенту до 15
января 2020 года, а далее чиновники будут докладывать о выполнении поручения один раз в полгода.

Впервые Путин озвучил целевой показатель «8% по ипотеке» в послании Федеральному собранию в прошлом, 2018 году, назвав цифру в «7-8%» (при этом в 2015 году он считал ставку 12% «нормальной»).

Позже этот показатель был закреплен в указе «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», который в мае 2018 года был опубликован на сайте Кремля (один из так называемых «вторых майских указов»). Но тогда сроком, в который должно было быть выполнено поручение, был заявлен 2024 год. За год однако указ не был выполнен, как и большинство других «майских указов» Путина.

Одним из немногих банков, которые частично выполнили указ Путина, стал Сбербанк, на него приходится порядка 50% рынка ипотечных кредитов в России. Но он снизил ставки лишь на кредиты на новостройки (по словам главы Сбербанка Германа Грефа – до 7,1-9,5% годовых и лишь при условии страхования жизни заемщика и подтверждения его дохода, а также для зарплатных клиентов банка, которым кредит субсидируется застройщиками. При этом снижение ставок не коснулось кредитов на покупку готового жилья (то есть на большинство ипотечных кредитов) и на рефинасирование займов.

Остальные банки (ВТБ, Возрождение, Ак барс, Связь-банк, Юникредит и другие) хотя и снизили ставки на несколько процентных пунктов, пока не укладываются в нужный показатель. По данным ЦБ, средняя ставка ипотечных кредитов в России в 2018 году была 9,5%. В связи с этим не исключено, что банки, как и Сбербанк, отрапортуют о снижении ставок по кредитам, но лишь для отдельных категорий заемщиков с субсидированными кредитами и молодых семей, на которых Путин просил обратить особое внимание.

В послании Федеральному собранию в феврале 2019 года Путин также поручил правительству и Центробанку до 1 июля разработать поправки об «ипотечных каникулах» – отсрочке выплат по ипотеке гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Новое поручение о снижении ставки по ипотеке включает в себя также и поручение о «каникулах».

Банк России ужесточит условия выдачи ипотеки

Банк России со следующего месяца ужесточит регулирования ипотеки с первоначальным взносом 15–20%. Об этом сообщило РИА Новости.

Отмечается, что c августа до 50–100 процентных пункта повысятся надбавки к коэффициентам риска по выдаваемой ипотеке. Условия предоставления ипотечного кредита будут зависеть от долговой нагрузки заёмщика.

Эксперты объяснили необходимость более жёсткого регулирования ростом доли ссуд с небольшим первым взносом. На первичном рынке недвижимости этот показатель поднялся с 24% в II квартале прошлого года до 45% в начале 2021-го. На «вторичке» эти цифры увеличились на 3% (с 30% до 33%).

В Центробанке отметили, что повышение надбавок призвано снизить стимулы финансовых организаций наращивать кредитование с помощью выдачи ипотеки с низким первым взносом. Помимо этого, данная мера обеспечит банкам устойчивую реакцию к потенциальным стрессовым сценариям.

В ЦБ также подчеркнули, что в условиях ипотечного бума и резкого увеличения цен на недвижимость значимость первоначального взноса существенно возросла, в дальнейшем она будет являться гарантом стабильности российской банковской системы.

По словам младшего директора отдела рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, мера ЦБ вряд ли приведёт к уменьшению спроса на недвижимость в стране.

Наиболее вероятным вариантом дальнейшего развития ситуации эксперт сочла введение надбавки порядка 0,2–0,5 процентных пункта. При этом данная мера будет относиться только к тем заёмщикам, которые вносят менее 20% в качестве первоначального взноса.

Ранее уполномоченный при президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов заявил о снижении притока частных инвестиций в российскую экономику из-за повышения Центробанком ключевой ставки. По его словам, данная мера приведёт к снижению спроса и повышению издержек, что, в свою очередь, вызовет увеличение темпов инфляции в стране.

Указ о выкупе и определении продажи

Что такое указ о потере права выкупа и продаже?

Постановление об обращении взыскания и продажи, иногда просто называемое указом об обращении взыскания, представляет собой заявление суда, в котором указывается сумма непогашенной задолженности, по которой заемщик допустил дефолт, и что его имущество будет продано для покрытия непогашенной задолженности. Эти декларации требуются по закону в некоторых штатах для того, чтобы кредитор приступил к обращению взыскания.

Ключевые выводы

• Постановление об обращении взыскания — это постановление суда, в котором говорится, что имущество будет подвергнуто процессу обращения взыскания в случае неисполнения обязательств по ипотеке, когда заемщики не производят платежи в течение длительного периода времени.
• Постановление об отчуждении права выкупа и продаже должно быть принято в соответствии со всеми местными законами и постановлениями, но в некоторых штатах не требуется указа об отчуждении права выкупа и продаже, что позволяет кредитору выставить дом на продажу в любое время.
• В некоторых штатах также допускается право выкупа, которое позволяет домовладельцам платить определенную сумму денег, чтобы выкупить свою ипотеку и сохранить свои дома.

Понимание указов о выкупе и продаже

Кредиторы лишают права собственности на недвижимость, когда заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде после неуплаты в течение длительного периода времени.Когда заемщик получает ипотеку для покупки дома, недвижимость служит залогом по ссуде.

В случае, если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор переходит во владение домом и передает имущество взысканию. Дома, лишенные права выкупа, как правило, продаются с аукциона по цене продажи шерифа. Поступления от продажи дома поступают ипотечному кредитору для возмещения стоимости ссуды.

Постановление о передаче права выкупа и продаже должно быть принято в соответствии с местными законами и постановлениями и в рамках условий соответствующей ипотеки.После принятия постановления заемщик получает письменное уведомление о непогашенной задолженности и о том, что имущество будет продано с аукциона. Сумма, полученная с аукциона, идет на покрытие невыплаченных процентов и основной суммы, а также на оплату юридических счетов кредитора.

Право выкупа с указом о выкупе и продаже

В некоторых штатах заемщикам предоставляется право выкупа. Это право позволяет домовладельцам, лишенным права выкупа, платить определенную сумму денег для погашения своих ипотечных кредитов, чтобы сохранить свои дома.Справедливое право выкупа позволяет домовладельцам выкупать свои ипотечные кредиты, выплачивая весь остаток по ипотеке до продажи права выкупа. Это может быть сделано путем рефинансирования, если заемщик сможет получить новую ипотеку.

Некоторые штаты предоставляют установленное законом право выкупа, которое позволяет домовладельцам выкупать свои ипотечные кредиты после продажи права выкупа, уплачивая покупателю продажную цену дома вместе с любыми процентами и сборами. Таким образом, они могут вернуть себе право владения своим домом.

Министерство жилищного строительства и городского развития США предлагает множество программ, которые помогают домовладельцам, столкнувшимся с потерей права выкупа. Некоторые из них включают программы рефинансирования по более низкой процентной ставке, что сокращает ежемесячный платеж по ипотеке. Другие программы помогают людям, потерявшим работу и не имеющим дохода, платить по ипотеке.

При любом праве выкупа заемщик должен действовать, чтобы выкупить свою ипотеку в течение периода времени, указанного местным законодательством, и всегда рекомендуется сначала связаться с вашим банком, прежде чем многие платежи истекут, чтобы найти решение до того, как будет вынесен указ о потере права выкупа и продаже. изданный.

Альтернативы постановлению о выкупе и продаже

Некоторые штаты не требуют судебного изъятия права выкупа. В этих штатах кредиторы не обязаны получать постановление об обращении взыскания через судебную систему. Вместо этого они могут предупредить заемщика и общественность о потере права выкупа с помощью других средств.

Они могут включать уведомление о невыполнении обязательств, за которым следует уведомление о продаже, уведомление о продаже с указанием даты аукциона или просто публикация уведомления о продаже в газете.В штатах с внесудебным обращением взыскания процесс обращения взыскания обычно происходит быстрее, чем в штатах, требующих вынесенного судом постановления об обращении взыскания.

Недвижимость (налоги, проценты по ипотеке, баллы, прочие расходы на недвижимость) 5

Ответ

Да и возможно.

Проценты по ипотечному кредиту , уплаченные за второе жилье, используемое лично, подлежат вычету при условии, что ипотека удовлетворяет тем же требованиям к вычету процентов, что и по основному месту жительства.

Если дом был приобретен до 15 декабря 2017 г. или ранее, то общая сумма, которую вы (или ваш (а) супруг (а), если состоите в браке, подавая совместную декларацию), можете рассматривать как задолженность по приобретению дома для вашего основного и второго дома, составляет 1 000 000 долларов; или 500 000 долларов при раздельной регистрации брака. Если дом был приобретен после 15 декабря 2017 года, лимит долга на приобретение дома составляет 750 000 долларов США; или 375 000 долларов при раздельной регистрации брака.

Государственные и местные налоги на недвижимость , как правило, вычитаются.

• Вычитаемые налоги на недвижимость включают любые государственные или местные налоги, основанные на стоимости недвижимости и взимаемые для общего благосостояния населения.
• Вычитаемые налоги на недвижимость не включают налоги, взимаемые за местные льготы и улучшения, которые напрямую увеличивают стоимость недвижимости, например, оценки тротуаров, водопровода, канализационных сетей, парковок и аналогичных улучшений.
• Кроме того, подробные сборы за услуги конкретному имуществу или людям не являются налогом на недвижимость, даже если сбор уплачивается налоговому органу. Вы не можете вычесть налог в качестве налога на недвижимость, если это единичная плата за предоставление услуги (например, плата в размере 5 долларов США за каждые 1000 галлонов воды, которую вы используете), периодическая плата за бытовые услуги (например, 20 долларов в месяц или 240 долларов в год за вывоз мусора), или фиксированная плата, взимаемая за разовую услугу, предоставляемую вашим местным правительством (например, 30 долларов за стрижку вашего газона, потому что он вырос больше, чем разрешено местным постановлением) .
• Общий разрешенный вычет по всем государственным и местным налогам (например, налогам на недвижимость, налогам на личную собственность, а также подоходным налогам или налогам с продаж) ограничен 10 000 долларов США; или 5000 долларов при раздельной подаче документов в браке.

Сдаю в аренду вторую резиденцию.

Если вы сдаете в аренду свое второе жилье и используете его лично, дополнительные правила могут повлиять на вычет процентов по ипотеке и налогов на недвижимость. Дополнительную информацию см. В перечисленных ниже публикациях.

Развод и ипотека: вот что нужно знать

Одно из важнейших решений, с которым сталкиваются при разводе пары, — это то, что им делать с семейным домом. Если разрыв носит резкий характер, попытка договориться о доме и ипотеке может стать кошмаром.

Варианты развода супружеских пар зависят от ряда факторов, таких как то, как их имущество было профинансировано и титул, хочет ли один из партнеров остаться в доме, размер собственного капитала, который они имеют в доме, и их кредитный рейтинг.

Многие юридические и финансовые эксперты говорят, что во время пандемии они наблюдают всплеск разводов. Мэри Энн Феррейра, CFP, акционер Viridian Advisors в Ботелле, штат Вашингтон, и эксперт по финансовым аспектам развода, говорит, что ей все чаще звонят пары, ищущие развода.

«Я думаю, что из-за этого COVID будет всплеск разводов», — говорит Феррейра. «Многие люди связываются со мной. Это очень грустно, но похоже, что это процветает «.

Проблемы развода и ипотека

Развод — зачастую сложный и стрессовый процесс, особенно когда есть активы, которые нужно разделить, в том числе дом.Здесь мы исследуем различные варианты, чтобы помочь вам принять лучшее решение в ваших обстоятельствах.

Решение продать или остаться

Решение о том, кто будет держать семейный дом, может стать неприятным, если оба супруга захотят в нем остаться.

«Эти решения принимаются более гладко, когда вы работаете со своим супругом, а не дрались друг с другом», — говорит финансовый советник Джереми Раннелс, CFP, West Coast Financial в Санта-Барбаре, Калифорния. «Это приносит пользу каждому в финансовом и эмоциональном плане.”

После того, как пара решит, кому достанется дом после развода, они должны убедиться, что получатель может позволить себе оставить его себе. Принимая это решение, разумно иметь дальнюю точку зрения.

«Благоразумно понимать долгосрочные последствия пребывания в доме, даже если это кажется возможным в течение более короткого периода времени, потому что это действительно может повлиять на другие цели, которые у вас могут быть», — говорит Раннелс.

Рефинансирование ипотеки

Некоторые пары решают рефинансировать совместную ипотеку на одно имя после развода.Это освобождает супруга, чье имя снимается с ссуды, от ответственности по ипотеке.

Однако, если имя этого партнера также не будет удалено из титула, он все равно сможет получить выгоду от продажи дома и участия в нем, поэтому важно не только рефинансировать, но и обновить титул, чтобы отразить одного владельца. Акт об отказе от права собственности обычно используется для удаления имени супруга из титула при разводе.

Важным фактором для многих разводящихся пар является сокращение доходов и активов, которые помогают заемщикам получить лучшие ставки по ипотеке.Хорошо то, что в настоящее время ставки по ипотеке очень низкие, что может принести пользу разведенному человеку при условии, что он соответствует требованиям. Ставка по ипотеке, которую вы получите после развода, будет зависеть от тех же факторов, которые определяют ставки других заемщиков, таких как ваш доход, долг, кредитный рейтинг и рыночная конъюнктура.

Однако, по словам Раннелса, супруг, подающий заявление на рефинансирование, может использовать только свой собственный доход и кредитный рейтинг.

«Кредитор собирается посмотреть на человека и убедиться, что он согласен с тем, что он является единственным поручителем», — говорит Раннелс.«Проблема в том, можете ли вы себе это позволить, и это касается любого из супругов».

Если партнер будет получать алименты или супружескую поддержку, он может использовать этот доход для получения права на рефинансирование, если в соглашении о разводе указано, что он будет получать алименты не менее трех лет, говорит Раннелс.

Если пара имеет долю в доме, супруг (а), владеющий домом, может подать заявление о рефинансировании наличными, чтобы выплатить своему бывшему партнеру свою долю.

«Опытному кредитному специалисту, возможно, придется мыслить нестандартно, чтобы достичь этих целей», — говорит Майкл Беккер, кредитор и менеджер по продажам розничного отделения Sierra Pacific Mortgage в Балтиморе.«Это может повлечь за собой, что оставшийся супруг (а) найдет созаемщика, не являющегося жильцом, чтобы претендовать на новую ссуду. Это может означать сначала рефинансирование с выплатой наличных, чтобы передать часть денег уходящему супругу, а затем ссуду на покупку жилья, чтобы получить оставшиеся деньги, причитающиеся уходящему супругу ».

Продажа дома

Соглашение о разводе может потребовать продажи дома и разделения прибыли, если пара не уложится в срок для рефинансирования ипотеки на имя одного из супругов.Если ни один из супругов не может позволить себе ипотеку самостоятельно, у них может не быть другого выбора, кроме как продать. Возможно, в интересах всех избавиться от квартиры, выплатить ипотеку, получить свою долю прибыли и начать все заново.

Кроме того, если возникает спор о том, сколько стоит дом, его продажа — лучший способ получить ответ.

Помимо остатка по ипотеке, парам следует учитывать расходы, которые они понесут, если продадут или рефинансируют дом. Сюда могут входить комиссионные риэлтора, затраты на приведение в порядок собственности, чтобы сделать ее более привлекательной для покупателей, налоги на передачу недвижимости и налоги на прирост капитала.

Оценка собственного капитала

Хотя продажа дома — единственный способ по-настоящему оценить его и рассчитать собственный капитал, это не всегда возможно или целесообразно. Следующее, что лучше всего — это получить профессиональную оценку.

Иногда, однако, пара может не согласиться с оценочной стоимостью. Это может помешать продвижению вперед и может означать, что нужно тратить больше времени и денег на адвокатов и оценщиков.

«В моей практике, если пара сотрудничает и может выбрать оценочную компанию, это будет лучший способ определить, какова фактическая стоимость дома», — говорит Феррейра.«В противном случае каждая сторона должна провести оценку дома и использовать среднюю стоимость при определении собственного капитала».

Когда вы продаете свой дом, вы получаете прибыль за вычетом затрат на продажу. Пара часто делит капитал в соответствии с соглашением о раздельном проживании или использует его для погашения других долгов, которые они накопили вместе.

Расплата бывшей за их долю

Допустим, дом стоит 300 000 долларов, а пара должна 200 000 долларов по ипотеке. У них 100 000 долларов капитала, поэтому 50 000 долларов потребуется для выкупа доли другого супруга, если они согласились на разделение 50/50.

Чтобы получить наличные, один партнер рефинансирует ссуду в размере 250 000 долларов только на свое имя и использует выплату наличными в размере 50 000 долларов для расчета со своим бывшим — но они должны быть уверены, что имеют право на получение ссуды.

«Их доход должен быть достаточно высоким, чтобы самостоятельно справиться с новой ипотечной ссудой, а дом должен иметь в себе капитал, чтобы вывести наличные», — говорит Беккер. «FHA и обычное рефинансирование с выплатой наличных ограничены до 80 человек по ссуде до стоимости, в то время как вы можете перейти на 100% по ссуде VA.”

Если вы хотите сохранить дом и у вас нет собственного капитала для рефинансирования с выплатой наличных денег или денег для выплаты своей доли бывшим, вам может пригодиться HELOC или ссуда под залог собственного капитала.

«Вы можете рассмотреть возможность получения кредита под залог собственного капитала или кредитной линии, поскольку некоторые кредиторы позволят вам получить от 95 до 100 процентов стоимости вашего дома», — говорит Беккер.

Налоговые последствия

Независимо от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, налог на прирост капитала может иметь значение.Это налог на продажу основных средств, например дома, когда прибыль превышает определенную сумму.

Если вы продаете дом, каждый из вас и вашего супруга может вычесть до 250 000 долларов прибыли из вашего налогооблагаемого дохода, но это относится только к основному месту жительства, в котором вы проживали как минимум два из последних пяти лет до продажа, согласно IRS. Недвижимость для отпуска или инвестиции не в счет.

Налог на прирост капитала — прогрессивный налог, аналогичный обычным подоходным налогам, — отмечает Франсин Липман, преподающая налоговое право в Университете Невады в Лас-Вегасе Уильям С.Юридическая школа Бойда. По словам Липмана, богатая пара может рассчитывать заплатить до 20 процентов от прироста капитала от продажи дома.

«Если есть активы, которые нужно разделить, вы действительно хотите знать о любой встроенной прибыли», — говорит Липман. «Там может быть реальная налоговая стоимость».

С другой стороны, супруги, разводящиеся с домом, должны с осторожностью относиться к приобретению обесценившегося дома.

«Вы должны быть осторожны с тем, какие активы вы в конечном итоге заберете. Хотите дом с большим убытком? » — спрашивает Липман, добавляя, что «налогоплательщики не могут требовать убытков от продажи основного места жительства, [так] что это может быть причиной, чтобы сохранить дом и сдать его в аренду, в надежде, что рынок вернется.

Существуют также налоговые соображения в отношении выплаты алиментов, которые могут повлиять на способность разводящегося супруга претендовать на новую ипотеку или рефинансировать ипотеку на семейный дом.

Согласно IRS, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, не может вычитать эти выплаты из своего налогооблагаемого дохода, но супруг, получающий алименты, не должен декларировать их как доход. (Это относится к разводам, завершившимся после 31 декабря 2018 г.)

Супруг с более высоким доходом может потребовать уплаты меньших алиментов, что может снизить доход получающего супруга и претендовать на новую ссуду, говорит Раннелс.

И наоборот, алименты могут повредить доход плательщика и шансы на получение ипотеки.

«Может ли супруг (а) позволить себе дом и все алименты и алименты?» — спрашивает Руннелс. «С другой стороны, может ли алименты (получатель) позволить себе содержать дом, если они несут ответственность за все расходы?»

Липман рекомендует нанять адвоката по разводам, который разбирается в налоговых вопросах или работает с теми, кто разбирается в них.

Удаление имени бывшего из ипотеки

Только кредитор может удалить имя одного из супругов из ипотеки.

« Почти во всех случаях единственный способ получить супругу от ипотеки — это рефинансировать ее за счет ипотеки», — говорит Беккер. «Если по какой-то причине супруг, владеющий домом, является единственным супругом, имеющим текущую ипотеку, то может быть оформлен акт о прекращении права требования, чтобы лишить уходящего супруга права собственности на собственность».

Оставление своего имени в ипотеке может повлиять на способность супруга-нерезидента претендовать на получение другой ссуды в будущем для покупки собственного дома.

«Самым большим фактором при получении ипотечной ссуды является отношение долга к доходу, и если вы используете другую ипотеку, этот долг будет включен в ваш расчет DTI», — говорит Раннелс. «Если вы приблизитесь к пределу, ваш DTI будет слишком высоким».

Ипотека — это юридически обязывающий договор, отдельный от указа о разводе, добавляет Раннелс. «Если ваше имя указано в ипотеке, вы несете ответственность. Вы являетесь гарантом этой ипотеки ».

Защита вашего кредита

Развод — это эмоциональное, часто нестабильное событие, но, по мнению экспертов, худшее, что могут сделать разводящиеся пары, — это финансовая месть.

«Много раз из-за горечи я видел, как один или оба супруга портят кредит другого супруга», — говорит Беккер. «Они решают, что это проблема другого человека, и отказываются оплачивать счета, которые могут быть совместными. Это может серьезно повредить вашему кредиту и лишить вас возможности иметь право на получение ипотеки в течение длительного времени ».

Раннелс призывает пары, разводящиеся с браком, продолжать оплачивать все свои счета в процессе развода, чтобы защитить свой кредит.

«Закройте ваши совместные счета и создайте свои собственные», — советует Раннелс.«Если вы спорите со своим супругом по поводу того, кто будет платить по счету, и получаете деньги по кредиту, получить ссуду будет сложнее».

Обретение финансового спокойствия

Прежде чем принимать решение о своем доме или ипотеке во время развода, убедитесь, что вокруг вас есть нужные люди, включая хорошего адвоката по бракоразводным процессам, финансового планировщика и ипотечного брокера.

Развод может казаться концом света, но после того, как ураган утихнет, наступит жизнь и финансовый мир.Феррейра знает не понаслышке. Она была домашней мамой около 20 лет назад, когда развелась.

«Мне пришлось вернуться к работе и начать с нуля», — вспоминает Феррейра. «Мне потребовалось время, чтобы снова оказаться в безвыходной ситуации… Если женщина была дома с детьми или брала меньшую работу, по опыту, я могу сказать вам, что есть жизнь после развода. Вы можете понять это. Становится лучше ».

Подробнее:

Развод и ипотека: ваши возможности при раздельном проживании

Развод с ипотекой — обычная проблема

Развод совсем не простой.

Усложняют процесс решения по поводу вашего совместного дома и ипотеки.

Вы не одиноки в этом испытании. По данным Центров по контролю и профилактике заболеваний (CDC), почти 800000 пар развелись в 2017 году, последнем году, по которому имеются данные.

Примерно 60 процентов населения США владеют домом, а это означает, что большинство разводящихся пар должны принимать жесткие жилищные решения.

Существуют проверенные временем варианты ипотеки, которые помогут обеим сторонам жить дальше после разлуки.Эти варианты зависят от таких факторов, как собственный капитал, кредитный рейтинг и желание одной из сторон остаться дома.

Практически любую ситуацию можно исправить одним из этих способов.

Подтвердите новую ставку (30 июля 2021 г.)

Рефинансировать ипотеку

Самым чистым решением могло бы стать рефинансирование ипотеки и оставить в ссуде только имя одного человека.

После закрытия рефинансирования только лицо, имя которого указано в ипотеке, будет нести ответственность за ежемесячные платежи.

Затем вы можете взять имя человека, который не будет производить выплаты по ипотеке, из названия дома.

При необходимости используйте рефинансирование с выплатой наличных для выплаты части капитала, причитающейся уходящему физическому лицу.

Это простейшее решение, но оно работает только при соблюдении определенных условий. Есть по крайней мере несколько проблем, которые могут помешать вам завершить рефинансирование.

Доход. Возможно, у вас нет дохода, чтобы самостоятельно выплатить ипотечный кредит.Вы обнаружите, что кредитор не утвердит ссуду для семьи с одним доходом. Если вы не сможете быстро увеличить свой доход, вам, возможно, придется продать дом.

Кредит. Может быть, ваши кредитные рейтинги упали с тех пор, как вы взяли первоначальную ипотечную ссуду. Возможно, вы больше не имеете права на рефинансирование. Вы можете преодолеть низкий кредитный рейтинг с помощью быстрого переоценки, но успех использования этого метода далеко не гарантирован. Часто единственным «исправлением» низкого кредитного рейтинга является восстановление кредитной истории за длительный период времени.

Капитал. Если вы недавно приобрели или купили дом, когда его стоимость была выше, возможно, у вашего дома недостаточно капитала для рефинансирования. Например, если вы создали всего несколько процентов собственного капитала, рефинансирование может оказаться слишком дорогостоящим или вообще недоступным. К счастью, есть варианты ипотеки, которые могут помочь вам справиться с нехваткой капитала.

Удаление супруга, если у вас низкий уровень собственного капитала

Некоторые типы рефинансирования позволяют отозвать заемщика, несмотря на низкий уровень собственного капитала дома.

Рефинансирование FMERR для удаления супруга

Рефинансирование с расширенной помощью Freddie Mac или FMERR может сработать, если вы приобрели дом после 1 октября 2017 г. и срок ипотеки составляет не менее 15 месяцев. Этот заем доступен только заемщикам, имеющим заем Freddie Mac, но аналогичная программа доступна, если ваш заем принадлежит Fannie Mae.

Оставшийся супруг должен будет повторно претендовать на получение ссуды, чтобы доказать, что они могут производить платежи без помощи созаемщика.Требуется минимум 620 баллов.

Вы не сможете получить наличные по этой ссуде. Это будет строго инструмент для отстранения одного супруга от ссуды.

Начните свой запрос на участие в программе FMERR здесь. (30 июля 2021 г.)

FHA оптимизировать рефинансирование

Если вы приобрели или в последний раз рефинансировали свой дом с помощью ссуды FHA, вам разрешается рефинансирование для удаления заемщика.

Однако оставшийся супруг должен показать, что он или она полностью выплачивали ипотечный платеж за последние шесть месяцев.Этот вариант лучше всего подходит для тех, кто был разлучен хотя бы так долго.

Но это не идеальный вариант, если вам нужно сразу решить проблему с ипотекой.

Узнайте больше о рационализации рефинансирования FHA.

VA рефинансирование ссуд при расторжении брака

Вы можете использовать упрощенное рефинансирование VA для увольнения супруга после развода. Обычно ветеран должен остаться в аренде.

Если уходящее лицо является ветераном, оставшемуся супругу придется рефинансировать в ссуду другого типа.

Однако, если оставшийся супруг имеет право на получение ссуды VA, он или она может выбрать ссуду с выплатой наличных денег VA. Этот вариант позволяет домовладельцам оформить ссуду в размере до 100 процентов от текущей стоимости дома.

Эта функция может позволить оставшемуся супругу выплатить долю уходящего партнера в доме в соответствии с указом о разводе.

Нет недостатка в вариантах рефинансирования в случае развода. Но если вы не можете рефинансировать по какой-либо причине, вам нужно будет найти другое решение.

Подтвердите новую ставку (30 июля 2021 г.)

Выплата супругу (-е) доли собственного капитала

Во многих штатах суд разделит прирост капитала в доме между двумя партнерами по разводу.

Существует ряд инструментов, которые вы можете использовать, чтобы собрать наличные, чтобы «выкупить» супруга и сохранить дом.

Если в доме есть собственный капитал , рассмотрите возможность получения ссуды под залог собственного капитала. Вам не придется рефинансировать первую ипотеку. Это просто вторая ипотека, добавленная к существующей ссуде.Затраты на закрытие низкие, и эти ссуды должны быть получены быстрее и легче, чем первичная ипотека.

Если в доме мало или совсем нет собственного капитала, можно получить личный заем. Персональные ссуды зависят не от вашего дома для получения разрешения, а от вашей прошлой кредитной истории и ситуации с доходами.

Сумма ссуды достигает 50 000 долларов США, но в некоторых случаях до 100 000 долларов США. Утверждение происходит в течение нескольких дней, а не недель, и дом не предоставляется в качестве залога.

В целом, личный заем может быть быстрым способом собрать наличные для выплаты доли капитала уходящего супруга.

Продам дом

Другой вариант — продажа дома. Вы и ваш супруг согласны выставить дом на продажу, а затем разделить прибыль при его продаже.

Вам все равно необходимо определить, как обрабатываются выплаты по ипотеке до закрытия продажи, но это скорее краткосрочная, чем долгосрочная проблема.

Опять же, это решение может не сработать в случае развода.

Может быть, у вас и вашего супруга есть дети, и вы не хотите заставлять их переезжать из дома, в котором они выросли.Или же рынок недвижимости в вашем районе слабый, и вы боитесь потерять деньги, если продадите.

При продаже важен капитал. Стоимость продажи обычно составляет от семи до десяти процентов от стоимости вашего дома. Эта сумма включает агентские сборы, налоги, страхование титула и другие сборы.

Другими словами, вам, возможно, придется продать дом за 220 000 долларов, чтобы покрыть расходы даже в том случае, если вы должны двести тысяч.

В противном случае вам может потребоваться прийти с чеком при закрытии продажи.

Если вы не можете продать дом или рефинансировать ипотечный кредит, есть еще один вариант. Но это сопряжено с определенными рисками.

Держите дом и ипотеку

Если вы не желаете или не можете продать или рефинансировать свой дом, другой вариант — сохранить дом и ипотеку в неприкосновенности.

Обе стороны остаются в ссуде и несут ответственность за платеж.

Для этого требуется конкретная формулировка в соглашении о разводе о том, кто будет производить ежемесячные выплаты по ипотеке.Возможно, в вашем соглашении будет указано, что ваш бывший партнер будет платить ипотеку, даже если вы и ваши дети будете жить в доме.

В соглашении может быть указано, что вы и ваш бывший партнер будете ежемесячно выплачивать половину ипотеки.

Имейте в виду, что такая ситуация может привести к пропущенным платежам, если ваш бывший партнер не выполнит или не выполнит постановление о разводе.

Допустим, ваш бывший супруг должен платить по ипотеке каждый месяц, но ваше имя остается в ссуде.Если ваш бывший партнер пропустит платеж, ваш трехзначный кредитный рейтинг FICO может упасть на целых 100 баллов.

Когда ваше имя остается в ссуде, ваш кредитор считает вас равной ответственностью за ежемесячные платежи.

Ваш ипотечный владелец не уволит просроченные платежи, даже если в постановлении о разводе говорится, что ответственность несет ваш бывший.

По этой причине долевая ипотека после развода может работать только при дружеских разводах.

Защитите свой кредит

Вы можете предпринять определенные шаги, чтобы защитить себя.

В документах о разводе может быть указано, что ваш бывший супруг (а) будет жить в доме, и в определенный момент подать заявление на рефинансирование. Когда рефинансирование будет завершено, ваше имя будет удалено из ипотеки. В вашем соглашении о разводе может быть указано, что ваш бывший будет продолжать производить свои платежи до тех пор, пока рефинансирование не будет официально прекращено, и вы больше не будете нести ответственность за ипотеку.

Вы можете обеспечить себе дополнительную защиту, включив пункт в свое соглашение о разводе.Это будет означать, что если ваш бывший не закроет рефинансирование в течение определенного периода, дом, в котором вы когда-то жили, будет выставлен на продажу.

Однако помните, что независимо от того, что написано в ваших документах о разводе, вы никогда не сможете полностью защитить себя от действий вашего бывшего партнера, когда речь идет о ипотеке. Даже если в документах о разводе указаны штрафы, нет никакой гарантии, что ваш бывший партнер будет продолжать производить эти выплаты.

Разводящиеся пары, которые хотят получить самый безопасный вариант для всех, могут захотеть продать дом или рефинансировать ипотеку.

Каковы текущие ставки по ипотеке при разводе?

Развод — это сложно, но он не должен быть концом для ваших целей владения домом. Сегодняшние низкие ставки рефинансирования делают более возможным взять на себя всю выплату по ипотеке для разводящейся стороны, которая желает остаться дома.

Проверьте сегодняшние цены и получите достоверную оценку всех ваших вариантов. Затем примите обоснованное решение о том, как вы будете двигаться дальше.

Подтвердите новую ставку (30 июля 2021 г.)

Когда имеет смысл рефинансирование после развода

Одна из наиболее частых причин исключения имени из ипотеки — развод, который может быть неприятным.Вы и ваш супруг должны проработать логистику раздела ценных активов, включая ваш дом.

Независимо от того, занимаетесь ли вы рефинансированием после развода или используете другой метод, чтобы удалить имя из ипотечного кредита, вам нужно будет решить, хотите ли вы продать дом и разделить прибыль, или один человек будет держать дом.

Как развод влияет на вашу способность рефинансировать

Существует несколько причин, по которым развод может повлиять на вашу способность рефинансировать ипотеку, в том числе:

• Более высокое отношение долга к доходу. Если вы подали заявку на существующую ипотеку вместе со своим супругом, соотношение долга к доходу (DTI) в вашем заявлении учитывает оба ваших дохода. Когда вы рефинансируете индивидуально, доход вашего супруга вычитается из этого уравнения. Это может значительно повысить ваш коэффициент DTI и затруднить право на рефинансирование.
• Более высокий коэффициент использования кредита. Вам может потребоваться закрыть совместные кредитные счета, что снизит общий доступный кредит и повысит коэффициент использования кредита.
• Более низкий кредитный рейтинг. Если какие-либо совместные счета остаются открытыми и ваш супруг (а) не желает или не может платить причитающиеся суммы, просрочка платежа может негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг. Кроме того, мстительный супруг может совершать крупные покупки на совместных счетах, чтобы намеренно накапливать долги и навредить кредитной истории другого супруга. Вы также можете пропустить платежи по кредитным счетам, потому что озабочены разводом.

Кроме того, если все финансовые счета ведутся на имя вашего бывшего супруга, у вас может быть ограниченная кредитная история, что снижает ваши шансы на одобрение ряда финансовых продуктов.

Право на рефинансирование развода

Рефинансирование ипотеки предполагает получение нового жилищного кредита. Это означает, что вам нужно будет выполнить несколько требований, прежде чем вы получите разрешение на рефинансирование после развода. Будьте готовы к:

• Иметь как минимум 620 кредитных баллов для обычного рефинансирования ссуды. Для рефинансирования FHA минимальный кредитный рейтинг составляет 580.
• Иметь максимальное отношение кредита к стоимости (LTV) 97% для обычных кредитов и 97,75% для кредитов FHA.
• Иметь максимальный коэффициент DTI 45% для обычной ссуды и 43% для ссуды FHA. При определенных обстоятельствах вы можете претендовать на рефинансирование с коэффициентом DTI до 50%.

Если вы и ваш созаемщик создали значительную долю капитала в своем доме, вам может потребоваться рефинансирование с выплатой наличных, чтобы выкупить их часть капитала. В этом случае максимальный коэффициент LTV, разрешенный для возврата наличных, составляет 80% как для обычных кредитов, так и для кредитов FHA.

3 причины рефинансирования после развода

Ваш бывший супруг может все еще находиться в ипотеке

Самая большая проблема с рефинансированием до развода заключается в том, что для того, чтобы воспользоваться более низким соотношением DTI с вашим супругом, имена обоих супругов должны быть указаны в новой ипотеке, даже если только один из супругов будет продолжать жить в доме. и внесение платежей по ипотеке.Эта проблема? Хотя один из супругов больше не будет жить в доме после развода, они все равно будут нести ответственность за ипотеку.

Ваш бывший супруг (а) продолжает играть роль в ваших финансовых решениях

Когда вы принимаете решение о разводе, вы принимаете финансовые решения самостоятельно. Если вы рефинансируете ипотеку с обоими именами до развода, ваш бывший по-прежнему будет связан с вашими финансами.

Вы можете получить ликвидность, чтобы выкупить бывшего супруга

Ваш декрет о разводе может потребовать, чтобы супруг, владеющий домом, выкупил у другого супруга половину доступного собственного капитала, если это применимо.Например, если Майк и Лия владеют домом за 300 000 долларов, по которому они должны 150 000 долларов по ипотеке, у них есть 150 000 долларов собственного капитала. Каждый супруг имеет право на половину этой суммы: 75 000 долларов. Если Лия планирует сохранить дом, но у нее нет 75000 долларов наличными или другими активами для выкупа доли Майка, рефинансирование с выплатой наличных может быть единственным способом ликвидировать часть капитала Майка без продажи дома.

3 причины не рефинансировать после развода

У вас будет больше шансов получить новую ипотеку

Как упоминалось ранее, два дохода означают более низкий коэффициент DTI, и большинство ипотечных кредиторов хотят видеть соотношение 43% или меньше.

Допустим, Майк и Лия зарабатывают брутто ежемесячный доход в размере 5000 долларов каждый, или в общей сложности 10 000 долларов. Выплата по ипотеке составляет 2000 долларов в месяц, а другие выплаты по долгу составляют 1000 долларов в месяц. Их коэффициент DTI до развода составляет 30%.

Бывшие супруги планируют разделить свой не-ипотечный долг 50 на 50, что равняется 500 долларам в месяц на человека. Если бы Лия хотела сохранить дом после развода, предполагая, что ее ежемесячный платеж по ипотеке останется на уровне 2000 долларов, ее коэффициент DTI будет 50% (2000 долларов по ипотеке + 500 долларов других долговых выплат / 5000 долларов валового дохода = 50%).Если Лия будет ждать рефинансирования после развода, у нее могут возникнуть проблемы с получением одобрения с коэффициентом 50% DTI, хотя это возможно с некоторыми кредитными программами.

Вы можете принять осознанное решение оставить или продать дом

Когда один из супругов хочет сохранить дом при разводе, определение суммы ежемесячного платежа после рефи может быть хорошей идеей. Выполнение математических расчетов может дать обеим сторонам точное представление о том, насколько дорогими будут платежи для тех, кто держит дом.

Понимая, что вы не готовы только взять на себя финансовое бремя ипотеки, и решение вместо этого продать свой дом может сэкономить много времени и денег в дальнейшем.Оценка дома для определения его текущей стоимости может быть полезна, когда вы разделяете активы и выбираете, что произойдет с домом при разводе.

Вы можете зафиксировать более низкую процентную ставку по ипотеке

В то время как ставки колеблются около исторического минимума, даже небольшой скачок может означать дополнительные тысячи долларов на выплату процентов в течение 30-летней ипотеки.

Допустим, Майк и Лия из нашего предыдущего примера взвешивают, рефинансировать ли свою ипотеку в размере 150 000 долларов до или после завершения развода, что, по их мнению, произойдет в ближайшие 12 месяцев.

Ставки по ипотеке непредсказуемы и могут вырасти в любой момент, поэтому предположим, что ставки в настоящее время составляют около 3%, но с этого момента они увеличиваются до 3,5% в год. В таблице ниже представлено сравнение двух займов с использованием калькулятора платежей по ипотеке LendingTree:

Как видите, ожидание рефинансирования в течение года (когда ставки выше) может стоить почти на 15 000 долларов больше процентов в течение 30-летнего кредита.

Как снять имя с ипотеки без рефинансирования

Можно ли удалить чье-то имя из ипотеки без рефинансирования? Ну, возможно.Разводящиеся супруги, задающиеся вопросом, как сохранить дом при разводе, могут ошибочно полагать, что, если в соответствии с декретом о разводе дом (и непогашенный остаток по ипотеке) передается одному из супругов, они могут просто изъять имя другого супруга из ипотеки. Но указ о разводе не имеет права аннулировать ваш договор об ипотеке.

Тем не менее, может быть способ отказаться от ипотечного кредита без рефинансирования — если вы можете претендовать на получение ипотечного кредита после развода.

Когда вы берете на себя жилищную ссуду, вы берете на себя процентную ставку, ежемесячные платежи и срок ссуды по существующей ипотеке.Обычные ипотечные кредиты и обеспеченные государством жилищные ссуды от Федерального жилищного управления (FHA), Департамента по делам ветеранов США (VA) и Министерства сельского хозяйства США (USDA) обычно позволяют предполагать ипотечные кредиты после развода.

Если вы и ваш супруг (а) решили, что один из вас будет принимать ипотеку после развода, узнайте у своего кредитора, несет ли другой супруг по-прежнему ответственность по ссуде. Это особенно важно, если супруг, ведущий дом, не обеспечивает своевременных выплат.Если другое лицо все еще имеет ипотечный кредит, указанный в его кредитном отчете, на него негативно повлияют любые просроченные платежи по ипотеке, произведенные его бывшим супругом.

Что произойдет, если дом не на мое имя?

Что, если супруги не взяли ипотечный кредит совместно? Что произойдет, если имя одного из супругов не будет указано в документе о разводе?

Это зависит от того, живете ли вы в государстве «общественная собственность» или в государстве «справедливого распределения». Согласно IRS, существует девять штатов общественной собственности:

.

• Аризона
• Калифорния
• Айдахо
• Луизиана
• Невада
• Нью-Мексико
• Техас
• Вашингтон
• Висконсин

Если вы живете в одном из этих штатов и вы или ваш (а) супруг (а) индивидуально приобрели дом, в котором жили как пара после вступления в брак, каждый супруг владеет 50% долей дома на момент развода, даже если только один из супругов имя указано в документе и титуле на дом.Разделение 50 на 50 обычно применяется ко всему имуществу, которое оба супруга приобрели в течение брака. Любая собственность, которую вы приобрели отдельно до брака или после развода или раздельного проживания, по-прежнему принадлежит только вам.

Для всех других штатов, которые признают справедливое распределение, судья по разводам справедливо разделит любую собственность, включая дом, которую пара приобрела во время брака. Имейте в виду, что справедливость не всегда означает одинаково — другими словами, может не быть разделения 50 на 50.Например, если один из супругов приобрел дом, будучи холостым, а другой супруг (а) переехал в него после вступления в брак, то дом принадлежит исключительно супругу, который купил дом.

Руководство по вашему дому и ипотеке при разводе (2021)

В разводе есть определенные «горячие кнопки», которые могут существенно повлиять на вашу жизнь после развода.

Общий список горячих вопросов включает такие вещи, как опека над детьми, алименты на супруга и ребенка, а также раздел активов.

Разделение активов выходит далеко за рамки ваших банковских счетов, пенсионных планов, деловых интересов и личного имущества.

Какие еще БОЛЬШИЕ активы могут подпадать под эту категорию?

Как вы уже догадались… семейный дом!

Процесс разделения дома может быть как сложным, так и (что неудивительно) спорным.

Это руководство поможет вам разобраться во всем этом.

Мы расскажем вам о возможных вариантах, процессе и обо всем, что вам следует знать, чтобы помочь вам принять обоснованное решение по важнейшему вопросу:

Что происходит с домом при разводе?

Давайте начнем.

Варианты для вашего дома и ипотеки при разводе

Есть несколько вариантов урегулирования дома и ипотеки при расторжении брака.

Заранее подготовившись к этим вариантам, вы получите наилучшие шансы на успешный и дружественный исход.

Вот несколько основных вариантов, которые вы могли бы рассмотреть:

Вариант 1 — один из супругов сохраняет дом и выкупает долю своего супруга в капитале

По разным финансовым или эмоциональным причинам один или другой супруг может решить они хотят сохранить дом.

Лучший способ сделать это — это рефинансировать дом на свое имя и за счет своего дохода.

Тогда возникает вопрос, подходит ли этот супруг? Если да, то на какую сумму может претендовать этот супруг? Подробнее об этом позже.

Что, если они хотят семейный дом, а я нет?

Если вы являетесь супругом, отказывающимся от прав на жилище, совершенно необходимо, чтобы ваше имя было удалено не только из титула, но и из ипотечной ссуды.

Не упускайте из виду это важное различие при выборе жилья. Большинство людей ошибочно рассматривают право собственности на дом и ипотеку как одно и то же.

Их нет.

В то время как основной вопрос при обсуждении вопроса о поселении может вращаться вокруг того, что делать с семейным домом, основной вопрос, который следует задать, — что можно, а что нельзя делать с семейной ипотекой.

Начни с этого места и работай в обратном направлении.

До тех пор, пока это не произойдет, вы и ваш супруг (а) обязаны ежемесячно вносить полную ипотечную выплату.

Представьте себе сценарий, в котором ваш бывший партнер пропускает оплату, теряет работу, становится инвалидом или умирает. Как вы думаете, будете ли вы по-прежнему на крючке по выплате ипотечного кредита, даже если у вас больше нет права собственности на недвижимость?

Вы делаете ставку.

И если вы не сделаете платеж самостоятельно и позволите долгу расти в просрочке, в результате ваш кредит будет серьезно поврежден.

Исправление дефектов кредитного качества может занять годы. Плохой кредит может повлиять на вашу способность получить ссуду в будущем на такие вещи, как дома, автомобили, бизнес-ссуды и т. Д.

Еще одним последствием отказа от ипотечного кредита является то, что ипотечный долг (даже если от вас больше не требуется производить платежи) может помешать вам иметь право на покупку другого дома после развода.

Например, представьте, что при разводе дом передается вашему супругу. Ипотечный кредит остался нетронутым, другими словами, оба ваших имени остаются связанными с ним. Однако вы чувствуете себя защищенным, потому что мировое соглашение переуступает все долги, связанные с этим имуществом (включая ипотеку), на вашего бывшего супруга, который предположительно все еще проживает в доме

Теперь ваша очередь пойти и купить дом, чтобы вы могли начни налаживать свою новую жизнь.Вы подаете заявление в банковский кредитор, и кредитор сообщает вам, что вы не соответствуете требованиям, потому что ваш долг слишком высок по сравнению с вашим доходом.

Как такое может быть?

Помните ту закладную, которую вы оставили нетронутой после развода?

Ну, не все кредиторы выполнят вашу юридическую уступку долга. Это означает, что они могут по-прежнему требовать, чтобы вы соответствовали критериям использования долгов ОБЕИХ объектов недвижимости просто потому, что старая ссуда указана в вашем кредитном отчете.

Некоторые кредиторы будут выполнять юридическую уступку ипотечного долга, и это положительный момент.Однако это не то, что вы захотите оставить на волю случая.

Знать не только об имеющихся вариантах, но также о плюсах и минусах каждой стратегии — важная часть головоломки.

Чем раньше вы сможете оценить эти вопросы, тем больше у вас шансов решить их быстро и эффективно.

Вариант 2 — Сохранить совместное владение домом, установить отсроченную дату продажи

Как вы могли догадаться, это не особенно популярный вариант, особенно с учетом рекомендаций, данных ранее.

Этот вариант не обязательно означает, что вы двое собираетесь продолжать жить в доме вместе. Хотя некоторым парам все же удается найти способ мирно сосуществовать под одной крышей, переживая развод.

Выбор в совместное владение домом в течение определенного периода времени после развода может быть вызван рядом уважительных причин:

• Дети заканчивают колледж через X лет
• Влияние прироста капитала и других налогов связанные с продажей
• Оставшийся супруг не может претендовать на получение ссуды от своего имени
• Рынок жилья находится на пике, и вы ждете, пока он остынет, прежде чем переехать в другое место
• Или просто потому, что недвижимость находится на пике. слишком ценное вложение, чтобы его отпустить.

Остаточное преимущество этой стратегии состоит в том, что вы оба можете участвовать в повышении стоимости собственности в течение этого периода времени.

Кроме того, если вы оба продолжаете участвовать в расходах на недвижимость (ипотека, налог на недвижимость, страхование домовладельцев и т. Д.), Это может быть более дешевым вариантом и способом улучшить ваш индивидуальный денежный поток, а не переносить груз. Все сам.

Знаете ли вы, что в случае совместного владения вы также можете арендовать дом?

Если вы откладываете продажу своего дома, это еще один законный вариант.

Очевидные преимущества получения дополнительного дохода в краткосрочной перспективе должны стать долгожданным облегчением.

Сдача дома в аренду другим людям сопряжена с определенными проблемами, и если вы все же решите пойти по этому пути, было бы разумно воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, чтобы избежать возможных конфликтов между вами и вашим супругом. .

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Возможно, вы думаете об этой стратегии арендного дохода как о способе получения дополнительного дохода, который будет отображаться в заявке на получение ипотечной ссуды.Кредиторы допускают это только в ограниченном числе обстоятельств.

Проще говоря, кредиторы не будут включать доход от аренды недвижимости, которую вы заявляете в качестве своего «основного места жительства».

Единственное исключение из этого правила — если доход от аренды получен от отдельно стоящей вспомогательной единицы, например, коттеджа. Спальня в том же доме, в котором вы живете, не в счет.

Рост популярности Airbnb и краткосрочной аренды добавил еще один уровень сложности в рекомендации по кредитованию, поэтому обязательно проработайте свой конкретный сценарий с помощью квалифицированного консультанта по ипотеке при разводе.

Альтернативная стратегия при совместном владении после развода — запрос отсроченного распределения.

Отсроченное распределение — это когда суд соглашается разделить долю в вашем доме позднее.

Этот вариант по-прежнему обеспечивает стабильность для всех детей в доме, с указанием не продавать дом, пока младшему ребенку не исполнится 18 лет или он не пойдет в колледж. В этот момент дом должен быть продан.

В таком случае разделение капитала будет основываться на новой стоимости собственности в этот момент времени, а не на какой-либо фиксированной стоимости с предыдущей даты.

Это распространенный подход, когда рынки жилья слабы, и пары хотят иметь возможность увеличить прибыль от продажи своего дома в более поздний срок. Продавая недвижимость сейчас по непривлекательной цене, можно получить большую прибыль от будущей продажи, которая останется на столе.

Подобно отсроченной продаже, с отсрочкой распределения суд обычно требует, чтобы оба супруга несли долю в расходах, которые будут включать выплаты по ипотеке, налоги, страхование домовладельца и расходы на содержание.

Вариант 3 — Продам свой дом.

Последний вариант — продам свой дом.

Это может быть последнее средство для большинства. Для других это может быть единственный вариант.

Одно можно сказать наверняка при продаже — оба супруга в конечном итоге получат долю от (акционерного) дохода, на которую они имеют право.

Эти средства могут быть впоследствии использованы с пользой и могут помочь одному или обоим супругам успешно встать на ноги после развода.

Как и все решения, касающиеся дома и ипотеки, продажа дома может иметь большие финансовые последствия, включая налоги на прирост капитала, исключения, штрафы за досрочное погашение ипотеки и т. Д.

У продажи дома есть и другие недостатки, особенно если вы этого не хотите: семья под этой крышей.

Эти эмоциональные импульсы могут привести к коленным рефлексам и неправильным решениям о том, какой на самом деле «лучший» вариант.

Убедитесь, что вы продаете свой дом по правильной причине, а не только для того, чтобы доставить удовольствие своему супругу или, что еще хуже, вызвать продажу из-за негодования.

Что делать, если наша ипотека превышает стоимость нашего дома?

Еще одна уникальная проблема при продаже дома при разводе связана с текущим балансом ипотечного кредита, пропорциональным текущей стоимости собственности.

Слышали ли вы когда-нибудь о термине «подводный»?

Это когда текущий баланс ипотечного кредита превышает текущую стоимость недвижимости. В этом случае короткая продажа может быть единственным вариантом.

Короткая продажа — это продажа недвижимости по цене ниже текущего остатка непогашенной задолженности.Это оставляет кредитора или кредитора в убытке из-за того, что они не могут возместить всю сумму остатка ссуды.

Вы хотите, чтобы все держатели залога или кредиторы согласились принять сумму, меньшую, чем общая причитающаяся сумма, в противном случае у вас может остаться непогашенный остаток, который от вас могут потребовать погасить даже после продажи дома.

В трудные времена некоторым домовладельцам при разводе, возможно, придется прибегнуть к другим средствам избавления от дома.

Решение этих проблем становится немного сложнее, когда ни один из клиентов не находится в финансовом положении, чтобы позволить себе сохранить собственность, И на момент урегулирования бракоразводного процесса в собственности остается мало или совсем не остается капитала.

В этих случаях вам, возможно, придется прибегнуть к таким вещам, как изменение ссуды. Или, чтобы сделать еще один шаг вперед, альтернативами также могут быть: обращение взыскания, акт взамен обращения взыскания, банкротство.

Хотя в этом посте мы не будем касаться таких тем, как взыскание и банкротство, важно знать все доступные вам инструменты для решения проблем с недвижимостью.

В конце концов, крайне важно, чтобы за вами была профессиональная помощь, чтобы отсортировать эти варианты — плюсы и минусы, что можно и чего нельзя.

Если вы не доверяете своему супругу и у вас недостаточно информации, чтобы принять правильное решение в отношении одного из важнейших решений в вашей жизни, тогда вам необходимо проконсультироваться с обученными профессионалами.

Будь то адвокат по семейным делам, сертифицированный финансовый аналитик по разводам, бухгалтер или специалист по ипотеке при разводе, вам необходимо определить все доступные вам возможности, и ТОЛЬКО ТОГДА вы сможете принять правильное решение.

У нас есть популярная поговорка: «Сначала определите, что такое ВОЗМОЖНЫЙ , а затем определите, что такое PRUDENT .”

Ни при каких обстоятельствах вы не должны завершать развод, пока не будут рассмотрены, проанализированы и тщательно спланированы вопросы, касающиеся вашего дома и ипотеки.

Как определить вашу долю в собственном капитале дома

Раздел имущества при разводе основывается на нескольких факторах.

Во-первых, вам необходимо выяснить, живете ли вы в государстве с общественной собственностью или со справедливым распределением.

Затем вам нужно понять разницу между отдельным имуществом иобщественная собственность (или семейная собственность).

Некоторые штаты считаются общими состояниями собственности, что означает, что все активы, приобретенные во время брака, делятся поровну. Это относится к вашему дому, а также к арендуемой недвижимости, инвестиционным счетам, пенсионным планам, бизнес-интересам и так далее.

Однако это не всегда означает, что при разводе вы получите 50% стоимости дома.

Возможно обменять стоимость дома на большую или меньшую долю в других активах сообщества, при этом чистый эффект будет по-прежнему разделен на 50-50.

Опять же, сумма денег, которую вы можете получить в рамках раздела активов, будет зависеть от штата, в котором вы проживаете, и классификации брачных активов (т.е. классифицируются ли они как «общественная собственность»).

Обособленное имущество обычно относится к активам, приобретенным до брака или после раздельного проживания. Сюда также входят активы, приобретенные во время брака в дар или по наследству.

Например, если вы владеете и домом, а затем поженитесь, дом будет считаться отдельной собственностью, по крайней мере, на начальном этапе.Но если оба супруга начнут вносить вклад в дом либо посредством выплат по ипотеке, либо если дом переименован, чтобы включить другого супруга, то он переходит в общественную собственность и будет разделен как таковой в случае развода.

Время, когда что-то переходит в общественную собственность из отдельной собственности, обычно является горячей кнопкой для клиентов при разводе и, в частности, домовладельцев.

Отдельное имущество также может быть наследством, полученным мужем или женой во время брака, или любым подарком, данным им в течение брака, включая недвижимость.

Для предотвращения перехода отдельной собственности в общественную собственность, супруг должен принять меры по сохранению этого актива отдельно через индивидуальные банковские счета и другие меры.

Например, если вы владели домом до развода и намереваетесь сохранить его как отдельную собственность на протяжении всего брака — не добавляйте вашего супруга к титулу. В CA в этот момент собственность становится общественной собственностью.

Расчеты в штатах со справедливым распределением не требуют разделения 50 на 50, но суды требуют, чтобы разделение было справедливым и равноправным.

Несколько факторов принимаются во внимание в состояниях справедливого распределения, в том числе:

• Финансовое положение каждого супруга
• Продолжительность брака
• Возраст и физическое / эмоциональное состояние каждого супруга
• Доход и потенциальные возможности заработка для каждый
• Потребности опекуна в поддержании образа жизни детей

И этот список можно продолжить.

Что делать, если дом принадлежит только одному супругу?

Опять же, сначала необходимо определить, является ли ваш дом общественной или отдельной собственностью.

Если вы приобрели дом до брака и сохранили финансовые аспекты дома отдельно, вы можете усилить свои аргументы в пользу отдельного имущества, но ваш супруг (а) может доказать, что они внесли свой вклад в оплату дома и, таким образом, имеют право к собственному капиталу.

Этот случай укрепился в многолетнем браке. Однако, если будет доказано, что дом является отдельной собственностью (что гораздо проще доказать в случае подаренной или унаследованной собственности), то супруг (а) владелец сохранит за собой дом.

В случае возникновения спора супруг может заблокировать продажу или передачу дома до тех пор, пока судья не решит, как разделить имущество.

Супруг (а) также может подать письменный лист.

A lis pendens — это уведомление (очень похожее на своего рода красный флаг), которое предупреждает общественность о наложении залога на дом. Это заносится в реестр дел в канцелярии уездного служащего, по месту нахождения дома.

Этот lis pendens (или красный флаг) не снимается до тех пор, пока не будет принято соответствующее юридическое решение, например, окончательное решение о разводе.Законы Lis pendens различаются в зависимости от штата, поэтому лучше проверить, что применяется в вашей конкретной юрисдикции.

Что делать, если дом принадлежит обоим супругам?

Если дом зарегистрирован на оба имени, то в состоянии общинной собственности оба супруга будут поровну участвовать в разделе дома в качестве актива.

Могут быть некоторые компромиссы относительно того, на какую долю каждый из супругов имеет право при включении раздела других активов, но в целом разделение 50 на 50 является правилом.

Опять же, ваш адвокат по семейным делам или другой квалифицированный специалист по бракоразводным процессам должен иметь возможность провести вас через разделение активов и ваши ожидания в отношении того, на что вы имеете право, в дополнение к тому, что суд может быть склонен принять решение.

В государствах справедливого распределения суды будут пытаться определить, что является справедливым и равноправным для раздела дома, но другие факторы, включая потенциал заработка каждого супруга, продолжительность брака, физические и эмоциональные соображения, потребности родителя-опекуна и другие подобные факторы будут влиять на то, как распределяется дом.

Как разделить собственность, когда задействована ипотека

Если у вашего дома есть ипотека, это может создать некоторые дополнительные проблемы.

Вот несколько общих вопросов, которые возникают в связи с ипотекой при разводе:

Могу ли я удалить имя моего бывшего из дома и ипотеки?

Во-первых, вы должны понимать, что удаление супруга из дома (также известный как передача права собственности) и удаление его из ипотеки (также известного как рефинансирование) — это две совершенно разные задачи.

Многие считают, что титул и ипотека — одно и то же.

Это , а не .

Могу ли я удалить имя бывшего из названия?

Да. Фактически, в случаях, когда один из супругов согласился принять дом в рамках урегулирования бракоразводного процесса, может быть разумным удалить имя бывшего супруга как можно быстрее, чтобы они по закону не получали никаких доходов, если вы продаете имущество или наследуете его в случае смерти.

С точки зрения бывшего или уходящего супруга, они также склонны исключать свое имя из существующей ипотеки.

Удаление одной стороны из титула не означает, что удаляет их из текущего залогового права по ипотеке, при условии, что заем выдан на оба ваших имени.

Передача правового титула осуществляется посредством простого акта о выдаче прав или брака. Этого нельзя сказать об ипотеке, которая требует, чтобы один из супругов имел право на наследование ипотечной задолженности самостоятельно.

Желает ли уходящий супруг или другой супруг быть связанным с ипотекой бывшего супруга предположительно на следующие 30 лет (или оставшийся срок по ипотеке)?

Ответ может быть да или нет, в зависимости от вашей терпимости к риску.

Каковы риски неиспользования уходящего супруга (а) из ипотеки?

Есть несколько разных способов взглянуть на это. Два основных момента, которые необходимо учитывать в отношении другого супруга:

1. Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит выплату по ипотеке?
2. Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне старый долг?

Первый вопрос касается кредита, а второй вопрос касается кредита.

В соглашении о разводе может быть указано, что оставшийся супруг (супруга) несет ответственность за все ипотечные и жилищные расходы.

В соглашении также может быть указано, что внебрачный супруг получает компенсацию и освобождается от какой-либо ответственности по этим жилищным обязательствам.

Отсутствие ответственности определяется как: «Освободить другую сторону от любой ответственности за ущерб или другую ответственность, возникшую в результате сделки».

Компенсация определяется как: « Для возмещения другой стороне убытков, понесенных в результате действий или невыполнения обязательств третьей стороной или чьей-либо стороны.

Учитывая эту информацию, давайте еще раз вернемся к двум основным соображениям:

Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит ипотечный платеж?

Короткий ответ: Да.

К сожалению, кредитные бюро не заботятся о том, какой стороне было передано имущество. Единственное, о чем заботится кредитор, — это выплаты.

Если вы подписали ипотечный кредит вместе со своим бывшим супругом, с точки зрения кредитора, вы согласились своевременно вносить платежи.

В случае пропуска платежа, об этом будет сообщено непосредственно в 3 кредитных бюро. 3 кредитных бюро: Experian, Transunion и Equifax.

Эти компании несут ответственность за составление отчетов о вашей кредитной истории и создание соответствующей оценки FICO (также известной как кредитный рейтинг). При уведомлении о просроченной выплате по ипотеке эта просрочка немедленно сообщается в ОБЕИХ ваших кредитных отчетах.

Таким образом, ни одна из сторон не имеет иммунитета от первоначального векселя, который они подписали вместе.

Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне доплатить дополнительный долг?

Ответ на этот вопрос может варьироваться от кредитора к кредитору.

В большинстве случаев кредитор, рассматривающий ипотечную заявку, обычно может исключить задолженность по бывшему месту жительства, если это отражено в соглашении об урегулировании.

Кредиторы считают, что это юридическая уступка долга, и не будут наказывать уходящего супруга за дополнительный долг.

Стоит отметить, что правила кредитования постоянно меняются.Кредиторы постоянно пересматривают свои руководящие принципы с учетом рыночных тенденций и других факторов риска.

В современном мире кредитования такой юридической уступки долга часто бывает достаточно.

Однако мы не знаем, изменится ли когда-нибудь эти правила и когда они это сделают.

По этой причине всегда лучше взвесить связанные с этим риски, прежде чем соглашаться сохранить совместную ипотеку после урегулирования бракоразводного процесса.

Как происходит удаление имени одного из супругов из ипотечного кредита?

Чтобы исключить имя супруга из ипотеки, вам нужно будет подать заявление на получение ипотечной ссуды исключительно на ваше имя.Процесс рефинансирования включает в себя первоначальное заявление, андеррайтинг кредитора и утверждение вашего дохода и кредита, а также оценку.

Это не только защищает вас, демонстрируя, что вы единолично владеете домом, но и защищает вашего бывшего, который по-прежнему будет нести ответственность за выплаты по ипотеке в случае, если вы не поспешите с выплатами.

Как насчет титула на собственность?

После того, как вы получили одобрение на получение ссуды для рефинансирования, вам также необходимо, чтобы имя вашего бывшего супруга было вычеркнуто из документа на собственность.

Обычно это делается посредством заявления о прекращении права собственности или договора о передаче права собственности между супругами, что означает, что ваш супруг отказывается от своих прав на собственность. Затем этот акт подается в канцелярию окружного секретаря, и право собственности на собственность обновляется.

Иногда имеет смысл рефинансировать эту ссуду до развода до вступления в силу судебного решения или расторжения брака. Часто рефинансирование осуществляется до заключения какого-либо мирового соглашения.

Если вы обновляете право собственности на дом в рамках рефинансирования до развода, еще находясь в законном браке, вам необходимо иметь титул:

Женатый мужчина / женщина, как его / ее единственная и отдельная собственность.

Затем, после завершения развода, вы можете подать другой документ, изменяющий право собственности на вашу единоличную и отдельную собственность, на:

Не состоящий в браке мужчина / женщина.

Это лишь некоторые из важных аспектов процесса и сроков, связанных с разделом собственности.

Должен ли я разрешить моей супруге эксклюзивное использование дома, если я все еще остаюсь в праве собственности?

Если вы соглашаетесь в соглашении о расторжении брака, чтобы дать своему супругу дом, в идеале, они будут рефинансировать ипотеку на жилье только на свое имя.Это даст вам уверенность в том, что вы больше не несете никакой финансовой ответственности, и тогда вы сможете уверенно передать право собственности на дом.

Исключением является отсроченное распределение, при котором обе стороны соглашаются сохранить право владения домом до тех пор, пока суд не вынесет постановление о продаже дома, как правило, когда в доме больше нет несовершеннолетних детей.

Какие шаги мне следует предпринять, чтобы продать дом при разводе

Чтобы полностью прервать развод, многие супруги соглашаются продать дом и разделить выручку в рамках начального процесса.

Имейте в виду, что это работает только тогда, когда право собственности на дом не оспаривается в рамках оспариваемого урегулирования бракоразводного процесса. В таких случаях судья выносит окончательное решение о том, сколько капитала (или денег) имеет право каждый из супругов после продажи собственности.

В течение этого переговорного периода обеим сторонам будет запрещено продавать дом до тех пор, пока не будет издано окончательное постановление.

Когда одна сторона подает прошение о расторжении брака, ей запрещается что-либо делать с собственностью.

Повестка, в которой перечисляются активы и недвижимое имущество, также являются временными запретительными судебными приказами или ТРО, запрещающими супругу (супруге) распоряжаться или скрывать какое-либо имущество.

Есть некоторые исключения из этих типов заказов. Например, если имущество подлежит обращению взыскания или уже вступило в процесс обращения взыскания, судья не сможет помешать банку взять дом во владение после завершения этого процесса обращения взыскания.

Еще одно исключение — это когда дом является единственным источником ликвидности, который позволяет стороне или сторонам оплачивать гонорары адвокатов и расходы.Если нет возможности покрыть эти конкретные расходы в ходе урегулирования спора, постановление судьи о продаже дома может поступить раньше, чем ожидалось, несмотря на наличие каких-либо ТРО.

При отсутствии этих ограничений, и особенно когда существует соглашение о продаже дома до подачи ходатайства или после окончательного решения, супруги будут проходить довольно традиционный процесс продажи.

Сначала найдите агента, которого вы оба можете использовать. Если вы не можете определиться, вам будет назначен риэлтор.Агент поможет установить реалистичные ожидания в отношении потенциальной цены продажи, продвигать вашу недвижимость и посоветовать, какие предложения являются наиболее привлекательными.

Что еще более важно, ваш риэлтор должен быть открытым и честным в отношении процесса общения во время этого листинга. Как обе стороны будут проинформированы о происходящих действиях? В конечном итоге обе стороны должны иметь равные права при принятии решения о том, какое предложение лучше.

Есть агенты по недвижимости, которые специализируются на расторжении брака.Они специально обучены разбираться не только с юридическими и финансовыми аспектами продажи в части урегулирования бракоразводного процесса, но и с эмоциональными аспектами, которые включают эффективное общение, совместное принятие решений и прозрачность.

Как оценить дом при разводе

Мы уже определили, что дом, вероятно, является наиболее ценным активом, который нужно разделить во время развода.

Текущая стоимость дома является основным фактором, определяющим ваше финансовое положение после развода.

Согласование стоимости собственности не всегда бывает черно-белым. Стоимость недвижимости и рыночные тенденции по стране могут быть нестабильными на ежедневной, еженедельной или ежемесячной основе.

Вот некоторые из наиболее распространенных способов оценки дома:

1. Официальная оценка лицензированным оценщиком недвижимости
2. Сравнительный анализ рынка (CMA)
3. Мнение брокера о ценах (BPO)
4. Онлайн-оценщик цен ( Zillow, Redfin и т. Д.)
5. Оценка налога на имущество (округ)

Эти варианты перечислены в порядке приоритета.

Самый точный и предпочтительный метод оценки — это официальная оценка, проводимая лицензированным оценщиком недвижимости. Оценщик посетит вашу собственность, чтобы завершить осмотр, проанализировать рыночные тенденции, рассмотреть недавние сопоставимые продажи, а затем подготовить полный отчет, обычно от 15 до 40 страниц с подробностями.

Второй и третий варианты — это либо сравнительный анализ рынка (CMA), либо заключение брокерской цены (BPO). CMA обычно заполняется брокером по недвижимости.В отчете будут рассмотрены сопоставимые продажи на местном уровне и сделана корректировка цен (положительная или отрицательная) с учетом любых различий в характеристиках недавних продаж по сравнению с вашей недвижимостью.

Заключение о цене брокера часто заполняется и брокером по недвижимости, но оно не обязательно учитывает рыночную активность в реальном времени.

Третий и четвертый варианты не следует использовать при определении истинного значения свойства.

Оценка налога на недвижимость — это стоимость, которую Округ присваивает вашему дому для расчета налогов на недвижимость.Однако эти переоценки случаются нечасто, если вообще происходят. Другими словами, округ оценивает вашу собственность, но редко обновляет оценочную стоимость, несмотря на улучшение жилищных условий и повышение стоимости имущества с течением времени.

По этой причине ваша оценочная стоимость не является истинным индикатором сегодняшней стоимости.

То же самое относится к онлайн-калькуляторам цен, таким как Zillow и Redfin.

Эти онлайн-платформы отлично справляются с задачей , оценивая на вашу текущую недвижимость, оцененную на основе тонны тщательно отобранных местных данных.Однако это то, что он говорит, это оценка. Эти компании не проезжают мимо вашей собственности, не осматривают внутреннюю часть и не принимают во внимание ее состояние.

Хотя точность этих оценщиков со временем улучшилась, на них не следует полагаться при определении истинной стоимости вашего дома сегодня.

Когда расторжение ипотеки НЕ является вариантом

Не все разведенные будут иметь право взять на себя ответственность за всю ипотеку самостоятельно.

Эта проблема усугубляется, когда супругу, сохраняющему право собственности, необходимо вывести наличные из собственности (посредством рефинансирования), чтобы завершить выкуп или компенсационный платеж.

В определенных сценариях уходящий супруг или его супруг (а) соглашаются сохранить свое имя в ипотеке, передавая супругу исключительные права и право владения домом.

Хотя это может быть путь наименьшего сопротивления, он вызывает несколько уникальных вопросов:

Кто несет ответственность за выплаты по ипотеке? Отвечаю ли я за половину ипотеки, если мой бывший супруг остается дома?

Как мы уже обсуждали ранее, это двоякий вопрос.Существует разница между ответственностью с точки зрения кредита и ответственностью с точки зрения закона.

Если ваше имя указано в ипотечных документах в качестве одного из владельцев дома, вы и любое другое лицо, указанное в качестве заемщика, несете финансовую ответственность за выплаты по ипотеке со стороны кредитора и кредитных бюро.

Не имеет значения, продолжает ли один из вас жить в доме или нет. И даже если вы разработаете соглашение об оплате одним супругом, если один из вас пропустит платеж и ваше имя указано в ипотеке, просрочки повлияют на оба ваших кредитных профиля.

Совместная ипотека означает, что вы разделяете совместную ответственность до тех пор, пока дом не будет продан или ваше имя не будет удалено в результате рефинансирования.

Однако в вашем соглашении о брачном соглашении может быть указано, что оставшийся супруг несет исключительную юридическую ответственность за поддержание платежей на дом. Большинство кредиторов считают это юридически обязательной уступкой долга.

Акцент на слове больше всего , поскольку не все кредиторы имеют одинаковые руководящие принципы и критерии для исключения такого рода долгов.Проконсультируйтесь с консультантом по ипотеке при разводе, чтобы уточнить особенности вашей ситуации.

В той степени, в которой этот пункт является частью вашего соглашения, вы можете обратиться за помощью в случае, если супруга не выполняет свою часть сделки, по крайней мере, в глазах суда.

Однако кредитные бюро по-прежнему будут наказывать вас за просрочку платежа независимо от того, кто виноват.

Что произойдет, если мой бывший не удалит мое имя из ипотеки?

Если ваш дом передан вашему супругу в рамках мирового соглашения, то часть этого будет включать принятие соответствующих мер для исключения вас из титула И ипотеки.

Если супруг (а) не выполняет постановление о разводе, имеющее такую ​​же силу, что и любое другое постановление суда, вы можете обратиться в суд с ходатайством о приведении в исполнение вашего мирового соглашения или постановления о справедливом распределении.

Хотя процесс займет некоторое время, в конечном итоге ваше имя будет удалено из титула и ипотеки, будь то рефинансирование или продажа собственности.

Суды обычно предоставляют разумное и заранее определенное количество времени для этого, и фактическое количество времени может варьироваться в зависимости от того, сколько времени потребуется для рефинансирования дома или от того, требуется ли дополнительное время для повышения кредитоспособности или поиска совместной -сеньор.

Если супруг (а) не соблюдает срок, установленный судом, вы можете подать ходатайство о неуважении к суду. А если ваш супруг (а) попытался рефинансировать дом, но потерпел неудачу, то суд может распорядиться о том, чтобы дом был выставлен на продажу.

Могу ли я лично продать дом, если имя моего бывшего находится в ипотеке?

Если только декрет о разводе не предоставляет полные права собственности одному или другому супругу, то для совместного дома также потребуется одобрение и подписи обоих супругов.

Если один из супругов отказывается сотрудничать с продажей дома, может потребоваться судебный иск. Супруг может подать в суд ходатайство об изменении указа о разводе и распорядиться о продаже дома, принадлежащего обоим супругам. Это может занять много времени и дорого, если супруги ссорятся из-за того, стоит ли продавать дом.

Как рефинансировать ипотеку при разводе

Итак, вы решили, кто из вас будет держать дом после развода.

У сохраняющего супруга теперь есть задача — рефинансировать ипотеку на дом на свое имя.

Это требует, чтобы банк проверил финансовые показатели заемщиков и определил, являются ли они подходящими кандидатами.

Процесс подачи заявления на ипотеку при разводе ничем не отличается от любого другого стандартного процесса подачи заявления на ипотеку.

Все они возвращаются к одной и той же теме: квалификация.

Независимо от того, заключается ли рефинансирование в простом удалении имени одного из супругов путем рефинансирования существующего остатка по ипотеке, или если рефинансирование требует, чтобы вы вывели наличные из дома для целей выкупа, квалификационные параметры остаются в основном теми же.

Право на получение ипотечной ссуды в сегодняшней кредитной среде основывается на трех основных принципах, или, как мы их называем, — 3 C:

# 1 Вместимость: (также известный как доход или ваша способность погашать)

# 2 Кредит: (ваша историческая способность управлять долгом и производить своевременные платежи)

# 3 Обеспечение: (сумма собственного капитала или собственности, имеющейся у вас дома)

Все три из этих полей должны быть быть проверенным, чтобы кто-то мог успешно получить финансирование, по крайней мере, по обычным стандартам кредитования.

Вот краткий обзор значения каждого из 3 C’S:

Емкость (также известный как доход): Кредиторы соблюдают строгие ограничения отношения долга к доходу (DTI). Другими словами, кредитор проверит ваши финансовые показатели, чтобы определить, превышает ли ваша ежемесячная задолженность определенный процент от вашего ежемесячного валового дохода.

По большей части эти ограничения отношения долга к доходу (DTI) не подлежат обсуждению. Если ваше соотношение превышает допустимое, вы не сможете завершить процесс.Вот несколько советов по решению проблем, связанных с соотношением долга к доходу:

• Уменьшите сумму ипотечного кредита
• Погасите прочую задолженность
• Найдите дополнительные источники дохода

Кредит (он же рейтинг FICO): Кредиторы уделяют большое внимание о вашей кредитной истории, в частности о вашем кредитном рейтинге или рейтинге FICO. Низкий балл FICO сигнализирует банку о том, что заемщик может плохо оплачивать счета вовремя.

Или кредитный отчет может показать, что заемщик имеет чрезмерный баланс, пропорциональный их кредитному лимиту.Высокий балл говорит об обратном.

Низкий балл дает более высокую процентную ставку, поскольку уровень предполагаемого риска повышается. Заемщики с более высоким кредитным рейтингом получают преимущество более низких ставок и / или затрат по ипотеке.

Залог (он же дом): 3 ^-й и последний кусок головоломки — это сам дом. Кредиторы будут предоставлять ссуды только до определенного процента от стоимости дома. Они называют это пределом стоимости кредита (LTV).

Здесь вступает в игру формальная оценка.Сумма собственного капитала, находящаяся в их собственности, должна быть задокументирована в ходе этого процесса оценки, чтобы получить соотношение кредита к стоимости (LTV).

В случае, если сумма кредита превышает лимиты кредитора пропорционально стоимости дома, клиент может не иметь права на рефинансирование.

Альтернативой для смягчения ограничений LTV может быть сокращение остатка по ипотеке, поиск дополнительных сопоставимых продаж для поддержки более высокой стоимости или принятие более высокой процентной ставки в результате чрезмерного соотношения.

Это три основных фактора, которые повлияют на вашу способность претендовать на новую ипотеку.

Чем раньше вы сможете подготовиться к этому при расторжении брака, тем лучше.

После того, как развод окончен, и вы положили чернила на бумагу, очень трудно вернуться и исправить положение постфактум.

Консультант по ипотеке при разводе должен быть в состоянии заранее подумать о том, как будет выглядеть ваша финансовая картина после развода, и посоветовать вам, что вам нужно делать (если что-нибудь), чтобы позиционировать себя в лучшем свете, когда придет время банк, чтобы хорошо на вас взглянуть.

Чтобы ознакомиться с некоторыми из уникальных правил кредитования, характерных для заявителей на развод, не стесняйтесь загрузить бесплатную копию книги «Развод и ипотека: полное руководство».

Это руководство предоставит общий обзор того, что отличает стандартное заявление на ипотеку от заявления на развод, которое вы будете подавать.

Причины рефинансирования ипотеки при разводе

Мы свели это к двум основным причинам, по которым кому-то может быть требовалось рефинансировать ипотеку после или во время развода:

Во-первых, уходящий супруг не может больше не хотят иметь обязательства по существующей ссуде, особенно если они теряют свою долю владения в собственности.По сути, они хотят защитить свой кредит и разорвать все связи с собственностью.

Во-вторых, получение наличных из дома может быть единственным способом получить доступ к средствам для завершения выкупа или любых компенсационных выплат.

С другой стороны, есть несколько других причин для рефинансирования дома при разводе, несмотря на то, что это не требуется в рамках вашего урегулирования развода.

Какие еще причины для рефинансирования ипотеки при разводе?

Итак, вам «наградили» дом.

А теперь пора принять разумные финансовые решения, которые принесут вам выгоду в долгосрочной перспективе.

Дом — отличное место для начала, если вы хотите использовать собственные средства, чтобы получить доступ к наличным деньгам, консолидировать задолженность или снизить ежемесячные выплаты по ипотеке.

Вот несколько распространенных подходов:

Используйте собственный капитал вашего дома по причинам, не связанным с выкупом.

С ростом цен на жилье и исторически низкими процентными ставками, рефинансируя свое жилье, вы можете получить доступ к дешевому капиталу как источнику ликвидности.Возможно, вы захотите консолидировать свои долги, такие как кредитные карты, студенческие ссуды, автокредиты и другие обременительные обязательства.

Вы также можете создать денежный резерв, если развод сильно повлиял на вашу ликвидность или наличные деньги. Эти средства также могут быть использованы для завершения тех давно назревших улучшений дома, косметического ремонта или более крупных надстроек.

В качестве альтернативы деньги можно использовать для других инвестиций, таких как акции и облигации, а также другую недвижимость.

Блокировка фиксированных платежей.

Знаете ли вы, что около 10% всех домовладельцев имеют ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM)? Что это значит? Это означает, что платежи могут колебаться как в большую, так и в меньшую сторону после истечения фиксированного периода оплаты.

Например, 5 лет назад вы профинансировали ссуду с помощью продукта ARM 7/1. Это 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой на 1 7 лет. После 7 года ваша ставка изменится в зависимости от текущих рыночных ставок. Неудобно работать с ипотекой со ставкой, которая изменится через два года, особенно если вы намереваетесь сохранить собственность в течение следующих 2 лет.

По этой причине вы можете захотеть рефинансироваться в новый продукт 7/1 ARM в течение еще 7 лет по соглашению с фиксированной ставкой. Еще более безопасным является вариант рефинансирования в продукт с полностью фиксированной ставкой, такой как ссуда с фиксированной ставкой на 10, 15, 20 или 30 лет.

В то время как продукты ARM обычно изначально имеют более низкую стоимость, компромисс заключается в том, что существует определенная неопределенность в будущем, когда истечет вводный период фиксированной ставки. Существует определенная степень уверенности в том, что ваша процентная ставка фиксируется на обозримое будущее или, по крайней мере, до тех пор, пока вы не планируете продавать дом.

Развод уже создает в вашей жизни изрядное количество вопросов, на которые нет ответов, и, рефинансируя ссуду с фиксированной ставкой, вы точно знаете, какими будут ваши ежемесячные платежи в ближайшие годы.

Уменьшите размер выплаты по ипотеке.

За последние годы ставки несколько снизились и сейчас упали около исторических минимумов. Рефинансирование может позволить вам снизить выплаты по ипотеке и улучшить ежемесячный денежный поток.

В конце концов, денежные потоки — это общая проблема супругов после развода.Стоит держать руку на пульсе ипотечного рынка и выявлять возможности для фиксации более низкой ставки и оплаты.

Если цель состоит в том, чтобы снизить ежемесячные выплаты по ипотеке, имейте в виду, что рефинансирование с целью повышения процентной ставки не всегда означает более высокий ежемесячный платеж. Разрешите пояснить:

Ваш текущий заем был профинансирован 10 лет назад в размере 500 000 долларов США по ставке 3,75%. Ваш ежемесячный платеж составляет 2316 долларов в месяц, а срок ипотеки составляет 30 лет.

Сегодня (10 лет спустя) ваш остаток по ипотеке составляет 385 000 долларов, а ваш ежемесячный платеж остается на уровне 2316 долларов в месяц.

Вот загвоздка …

При рефинансировании текущего остатка в размере 385000 долларов в новый 30-летний заем с более высокой процентной ставкой , скажем, 4,25%, ваш ежемесячный платеж фактически упадет с до 1894 долларов в месяц. Это эквивалентно колоссальной ежемесячной экономии 422 долларов в месяц!

Но как…?

Проще говоря, вы продлили выплаты по ипотеке еще на 30 лет, тогда как у вас осталось только 20 лет по старому кредиту.

В конечном итоге это может быть значительно дороже с точки зрения общей суммы процентов, потраченных в течение срока действия ссуды.Опять же, все зависит от ваших целей.

В данном случае целью было снизить ежемесячные выплаты по ипотеке. Мы продемонстрировали, что, несмотря на заблуждение, более высокая ставка не всегда означает более высокую оплату.

Чтобы глубже погрузиться в причины рефинансирования вашего дома при разводе, ознакомьтесь с этой статьей Forbes «Пока дом не разлучит нас: 5 основных причин рефинансирования после развода».

Принятие ипотечного кредита при разводе

Не слишком ли хороша процентная ставка по текущему ипотечному кредиту, чтобы от нее отказаться? Вы хотите сохранить дом И текущие условия кредита?

Что ж, тебе повезло (может быть).

Альтернатива: предполагаемая ипотека.

Что такое предполагаемая ипотека и как она работает?

Проще говоря, предположение о ипотеке похоже на наследование текущего кредита. Это когда совместная ипотека передается только на имя одного из супругов. Затем наследующий супруг сохраняет свою текущую ставку по ипотеке (надеюсь, она лучше, чем текущие рыночные ставки) и поддерживает тот же ежемесячный платеж по ипотеке, при этом достигая конечной цели — отстранения своего супруга от ссуды.

Хотя это может показаться привлекательным в теории, возможность успешно взять кредит гораздо менее вероятна, чем большинство предложений по рефинансированию.

С ростом популярности предполагаемой ипотеки возникает множество заблуждений, которые необходимо устранить.

Заблуждение № 1: Все ссуды можно предполагать

Истина: Большинство ссуд не допускают допущений. Предположение о ссуде — это «особенность» ссудного продукта. Не все ссуды имеют эту предполагаемую «особенность».

Как узнать, есть ли у вашего займа предполагаемый признак или нет?

Вы захотите стереть копию своего старого векселя (или позвоните в банк для получения копии). В примечании отражены условия вашего существующего займа. В этом примечании будет четко указано, можно или нельзя принять ваш заем. ВСЕГДА начинайте здесь.

Заблуждение № 2: Для получения ссуды не требуется квалификационных требований.

Истина: . Как и в случае с рефинансированием, супругу, который надеется принять ссуду, все равно потребуется пройти стандартный процесс утверждения.Это включает в себя отправку финансовых отчетов, банковских отчетов, кредитных отчетов и всего, что между ними.

Как и в случае рефинансирования, необходимо продемонстрировать, что они могут позволить себе поддерживать платежи самостоятельно, исходя из своего общего профиля. Если вы не имеете права на рефинансирование, скорее всего, вы также не имеете права на получение кредита.

Заблуждение № 3: Предположение, что ссуда защитит мой платеж от роста

Истина: Как мы показали ранее, более высокая ставка не всегда означает более высокий платеж.Например, рефинансирование ссуды по более высокой ставке, но в течение нового 30-летнего срока может фактически снизить ваш ежемесячный платеж. Независимо от того, имеет ли это смысл или нет, все зависит от ваших целей.

Если цель состоит в том, чтобы свести к минимуму ваши ежемесячные расходы, то рефинансирование (независимо от ставки) может быть лучшим вариантом.

Если цель состоит в том, чтобы минимизировать сумму процентов, выплачиваемых в течение срока ссуды, то предположение может быть лучшим вариантом.

Конечно, вы должны быть уверены, что ваша текущая ставка лучше, чем текущая рыночная.И, повторюсь, вы должны быть уверены, что ваш кредит действительно может быть принят, прежде чем вы начнете столь трудный процесс.

В конце концов, возможная ипотека может быть привлекательной. Однако в лучшем случае вероятность успеха для обеспечения предполагаемой ссуды невысока.

Затраты на рефинансирование дома

В этом мире нет ничего бесплатного (кроме нашего контента!), И то же самое касается подачи заявки на новую ипотеку.

Вот некоторые общие сборы и расходы, которые вы, вероятно, понесете при рефинансировании своего дома:

Комиссия за выдачу кредита (750-1500 долларов)

Кредитор за выдачу кредита — это фиксированная комиссия, которую банк взимает за их время и усилия. .

Пункты дисконтирования по кредиту (0% — 3% от суммы кредита)

Пункты дисконтирования — это комиссия, которую вы можете уплатить для обеспечения более низкой процентной ставки. Подумайте об этом так: теоретически доступна любая желаемая процентная ставка, вопрос лишь в том, сколько эта ставка будет вам стоить.

Оплата дополнительных сборов для получения более выгодного тарифа до некоторой степени имеет смысл. Дисконтные баллы также не облагаются налогом, так же как проценты, которые вы платите по ипотеке, не облагаются налогом.

Плата за оценку (от 350 до 1250 долларов)

Большинство банков требует проведения оценки собственной компанией по управлению оценкой.Плата может варьироваться в зависимости от стоимости недвижимости, сложности или уникальности. Большинство оценок не подлежат передаче между кредиторами , а это означает, что даже если вы уже проводили оценку за последние несколько месяцев, банк все равно может потребовать новую проверку.

Плата за условное депонирование / правовой титул (от 500 до 1500 долларов США)

Компания условного депонирования и / или титульная компания является стороной 3 ^-го по вашей ипотечной сделке. Они являются посредниками, и любые средства, обмененные в соответствии с транзакцией, будут проходить через компанию условного депонирования.Это примерный диапазон комиссионных за типичные услуги условного депонирования и титула.

Сборы за регистрацию (250-500 долларов)

Все без исключения действия, совершенные во время процесса ссуды, включая Доверительный акт, регистрируются в местном офисе клерков графства. Да, округу тоже платят.

Страхование правового титула (от 750 до 1500 долларов США)

Это страховой полис, необходимый для каждой новой ссуды, который гарантирует отсутствие скрытых залоговых прав на собственность и предоставление вам чистого титула.Если в будущем возникнут какие-либо ошибки или кто-то попытается предъявить претензию на вашу собственность, эта страховка правового титула станет вашей защитой.

Нотариальные сборы (75–200 долларов)

Все кредитные документы, в частности Акты, которые должны быть зарегистрированы, требуют подписи в присутствии нотариуса. Компания условного депонирования, обрабатывающая вашу транзакцию, несет ответственность за создание нотариуса через одного из своих утвержденных поставщиков.

Нотариальный сбор может варьироваться в зависимости от количества документов, которые необходимо нотариально заверить.Плата также может колебаться в зависимости от того, происходит ли подписание в отделении условного депонирования (самый дешевый вариант) или требуется ли нотариус для поездки — например, к вам домой или в офис.

Штраф за досрочное погашение

За досрочное погашение кредита может взиматься или не взиматься плата — хотя, скорее всего, это не так. Всегда лучше проконсультироваться с вашим текущим кредитором, чтобы быть уверенным. Однако штрафы за досрочное погашение, похоже, остались в прошлом, и большинство ипотечных кредитов, обеспеченных после рецессии в 2008 году , не имеют каких-либо штрафных санкций за досрочное погашение.

Обычные документы о недвижимости, используемые при разводе

Независимо от того, обновляете ли вы право собственности на текущий дом или покупаете новый дом, вы часто будете слышать ряд сбивающих с толку терминов.

Легко принять за одно и то же право собственности и документы о собственности.

Однако это две совершенно разные юридические концепции, и эти термины не должны использоваться взаимозаменяемо.

В чем разница между титулом собственности и свидетельством о собственности?

Правовой титул — это законный способ заявить о праве собственности на определенный объект недвижимости.Следовательно, титул относится к уровню владения данной собственностью. Это сигнализирует о том, что собственность принадлежит им, правообладателям, и что они имеют права на ее использование.

Доля в собственности может быть полной или частичной, в зависимости от того, есть ли другие правообладатели или зарегистрированные владельцы.

Когда кто-то имеет право собственности на собственность, он также имеет возможность передать свою долю или даже часть своей доли другому лицу.Это обычно происходит при расторжении брака, когда один из супругов выкупается из своей доли в доме и титул передается из «совместной» собственности на имя одного из супругов как «единственного собственника».

С другой стороны, акты — это физические юридические формы, которые подписываются и регистрируются для завершения передачи долей. Большинство документов, в зависимости от штата, должны быть зарегистрированы и зарегистрированы в офисе секретаря округа или аттестата оценщика, чтобы они стали официальными после того, как они были подписаны и нотариально заверены.

Короче говоря, титул равняется владению. Акты — это инструменты, используемые для смены владельца.

Каков процесс подачи документов? Есть налоговые последствия?

Требования к документам и процесс изменения права собственности на собственность с использованием документов могут варьироваться от штата к штату.

Кроме того, передача правового титула на собственность может также повлечь за собой налоговые последствия, которые могут варьироваться в зависимости от того, где находится собственность, вплоть до конкретного округа.Например, в некоторых округах может взиматься налог на передачу права собственности за отстранение одного супруга от титула.

По этой причине всегда лучше проконсультироваться с местным прокурором или местным должностным лицом, чтобы понять влияние подачи различных документов в вашем штате.

Какие общие действия используются при разводе?

Есть несколько документов, которые можно использовать при передаче права собственности на недвижимость. Некоторые из них отличаются друг от друга, а другие могут использоваться как взаимозаменяемые.

Вот краткая информация о некоторых общих делах в связи с урегулированием бракоразводного процесса:

Соглашение о передаче права собственности между супругами — Это документ, по которому право собственности передается между супругами при разводе.

В Калифорнии этот вид Акта считается «передачей» права собственности, а не «сменой» прав собственности. Например, один из супругов может пожелать передать свой отдельный имущественный интерес в доме своему супругу, не влияя на классификацию отдельного имущества по сравнению с другим.семейная собственность .

Соглашение о предоставлении субсидии — Соглашение о предоставлении субсидии, аналогичное договору о браке между супругами, используется в некоторых штатах для передачи недвижимости от одного лица другому.

Сторона, передающая свою долю, называется Праводателем, а получатель — Получателем.

Основное различие между Соглашением о предоставлении права и Соглашением о браке заключается в том, что один используется для передачи права собственности между супружеской парой, а другой используется для передачи права собственности кому-либо.

Акт об отказе от права требования — Также называется «Актом о срочном предъявлении иска» из-за скорости, с которой они могут передавать недвижимость. Эти поступки обычны при разводе.

Например, один из супругов может пожелать прекратить или прекратить свою долю участия или права требования в семейном доме, зарегистрированном совместно. По сути, это дает получающему супругу полное, необремененное право на собственность.

При расторжении брака, если супруг приобретает или получает семейный дом, уходящий супруг может быстро и недорого подписать акт о прекращении права собственности, лишив его интереса к собственности.

В качестве альтернативы, акт о прекращении права собственности может быть использован для усиления отдельного имущественного интереса одного супруга в доме. Это будет гарантировать, что собственность останется классифицированной как их отдельная собственность, а не будет преобразована в классификацию семейной собственности.

Акт о прекращении права собственности не гарантирует того, что Правообладатель действительно владеет правом собственности.

Гарантийный договор — Гарантийный договор используется в сценариях, в которых участвуют покупатель и продавец.

Этот документ свидетельствует о наличии определенных гарантий между покупателем и продавцом.

Например, одной из основных гарантий, связанных с этим документом, является то, что Праводатель (продавец) имеет долю собственности в доме И что они имеют право передать или продать эту долю собственности Получателю гранта (покупателю).

Акт о прекращении права требования, который мы описали в том же примере, не содержит таких заверений.

Доверительный договор — Доверительный договор — это совершенно иной вид договора, нежели описанный выше, который передает право собственности между двумя сторонами.Эти более длинные и подробные документы могут занимать от 3 до 15 страниц.

С Договором доверительного управления всегда связаны 3 стороны. Эти стороны: 1) заемщик, 2) кредитор и 3) доверительный управляющий.

По сути, кредитор ссужает заемщикам средства. Заемщик подписывает вексель на возникшую задолженность.

В некоторых штатах заемщик может передать законный титул Доверительному управляющему (который является нейтральной стороной 3 ^rd ). Затем Доверительный управляющий удерживает дом до выплаты ипотеки.

В других штатах Доверительный управляющий просто помещает ипотечный залог на дом.

Это лишь некоторые из наиболее распространенных деяний, которые совершаются при разводе.

Крайне важно, чтобы вы проверили, какие формы документов использовать и как их заполнять в зависимости от вашего штата.

Получение помощи от ключевых специалистов

Общепринято нанимать адвоката по семейным делам, который поможет вам в разводе.

Для подавляющего большинства разводов потребуется компетентный и опытный судебный специалист, который сможет проработать процессуальные требования, проконсультировать вас по юридическим вопросам, провести за вас переговоры и, при необходимости, представлять вас в суде.

Однако есть несколько других специалистов, которых вам также следует рассмотреть, чтобы помочь вам на различных этапах развода.

Их специальные знания могут облегчить ваше беспокойство, уберечь вас от финансовых ошибок и помочь пережить бракоразводный процесс, чтобы вы могли как можно быстрее двигаться вперед в следующей части своей жизни.

Когда дело доходит до вопросов, касающихся вашего дома и ипотеки, вам будет разумно рассмотреть возможность использования услуг консультанта по ипотеке при разводе.

Если у вас есть вопросы о владении домом, связанные с разводом, или вы подумываете о покупке нового дома, вам очень поможет глубокая информация, которую консультант по ипотеке при разводе может получить о процессе развода и руководящие принципы андеррайтинга, связанные с разводом.

Выполнив подробный анализ андеррайтинга, консультант по ипотеке при разводе может дать рекомендации о том, как ипотека вписывается в вашу стратегию урегулирования.

Например, если вы хотите сохранить дом, важно определить, имеете ли вы право на рефинансирование (с учетом обязательств супруга и алиментов на ребенка).

Хотя это правда, что развод — это в высшей степени юридический процесс, у развода также есть несколько финансовых последствий. Вот почему может быть разумным решением также рассмотреть возможность использования услуг финансового консультанта по разводам.

Если у вас сложный развод и есть сложные финансовые и налоговые последствия, финансовый консультант по разводам может предложить творческие решения, оценить предложения по урегулированию и помочь вам понять долгосрочные последствия ваших решений.

Как минимум, вы захотите нанять сертифицированного финансового аналитика по разводам (CDFA), но вы получите несколько дополнительных преимуществ, если этот финансовый специалист также является сертифицированным специалистом по финансовому планированию (CFP).

У CDFA есть специальная подготовка по финансовым и налоговым аспектам развода, в то время как CFP имеет обширный опыт во всех аспектах финансового планирования.

В некоторых случаях вы также можете нанять бухгалтера-криминалиста. Это может оказаться особенно полезным, когда супруг (а) не хочет раскрывать свой истинный доход или вы подозреваете, что он может скрывать активы.

Некоторые бухгалтеры-криминалисты также являются экспертами по оценке бизнеса и могут оценить любые частные бизнес-интересы.

И последнее, но не менее важное: подумайте о работе с терапевтом, который поможет вам справиться с любым беспокойством, страхом или другими негативными эмоциями, которые вы можете испытывать.

Ваши друзья и семья могут оказать вам сильную эмоциональную поддержку, но хороший семейный психотерапевт сможет помочь сосредоточить стратегии, которые также помогут вам поддерживать открытые линии общения с вашим супругом и даже помочь в переговорах. план воспитания детей, отвечающий интересам всех детей в браке.

Ключевые выводы

Теперь, когда мы рассмотрели мельчайшие детали, вот 14 ключевых фактов, которые вам нужно помнить о своем доме и ипотеке в случае развода.

Ищете другие полезные советы о разводе и деньгах? Ознакомьтесь с некоторыми из наших любимых ресурсов:

B3-6-05, Ежемесячные долговые обязательства (16.12.2020)

Введение

В этом разделе описаны обязательства, которые следует учитывать
при андеррайтинге кредита, в том числе:

Алименты, алименты и отдельные алименты

Когда заемщик обязан платить алименты, алименты,
или отдельные алименты в соответствии с декретом о разводе, раздельном проживании
соглашение или любое другое письменное юридическое соглашение, а также те
платежи должны производиться более десяти месяцев —
платежи должны рассматриваться как часть повторяющихся
ежемесячные долговые обязательства.Однако добровольные выплаты не нужны.
следует учитывать, и в отношении алиментов допускается исключение.
Копия решения о разводе, соглашения о раздельном проживании, постановления суда,
или эквивалентная документация, подтверждающая размер обязательства
должны быть получены и сохранены в ссудном деле.

В отношении алиментов и отдельных обязательств по содержанию ссудодатель
имеет возможность уменьшить соответствующий доход на сумму
обязательство вместо включения его в качестве ежемесячного платежа в
расчет коэффициента DTI.

Примечание : Для ссуды
casefiles, подписанные через DU, при использовании опции сокращения
ежемесячный доход заемщика в виде алиментов
или отдельного алиментного платежа, кредитор должен указать сумму
ежемесячного обязательства в виде отрицательного алимента или отдельного алиментов
Сумма дохода. (Если заемщик также получает алименты или отдельные
алиментный доход, суммы следует объединить и ввести как
чистая сумма.)

Мостик / Качели
Кредиты

Когда заемщик получает мостовую (или временную) ссуду, средства
из этого кредита можно использовать для закрытия нового основного места жительства
до того, как текущая резиденция будет продана. Это создает контингент
обязательство, которое следует рассматривать как часть повторяющихся
ежемесячные долговые обязательства и включены в расчет коэффициента DTI.

Fannie Mae откажется от этого требования и не будет требовать
долги должны быть включены в коэффициент DTI, если следующая документация
при условии:

• полностью оформленный договор купли-продажи на
  текущее место жительства, и

• подтверждение того, что любые непредвиденные финансовые
  был очищен.

Деловая задолженность на имя заемщика

Когда самозанятый заемщик утверждает, что ежемесячное обязательство
который появляется в его или ее личном кредитном отчете (например, Small
Заем на управление бизнесом) выплачивается заемщиком
бизнес, кредитор должен подтвердить, что он подтвердил, что обязательство
был фактически выплачен из средств компании, и это считалось
в своем анализе денежных потоков по бизнесу заемщика.

Платеж по счету не нужно рассматривать как часть
коэффициента DTI заемщика, если:

• в данном аккаунте нет
  история правонарушений,

• компания предоставляет приемлемые доказательства того, что
  обязательство было выплачено из средств компании (например, за 12 месяцев аннулирования
  компания проверяет), и

• анализ денежных потоков кредитора
  бизнес учел оплату обязательства.

Платеж по счету должен рассматриваться как часть платежа заемщика.
Коэффициент DTI в любой из следующих ситуаций:

• Если предприятие не предоставляет достаточных
  доказательства того, что обязательство было выплачено за счет средств компании.

• Если компания предоставляет приемлемые доказательства
  оплата обязательства, но денежный поток кредитора
  анализ бизнеса не отражает каких-либо деловых расходов, связанных с
  к обязательству (например, процентные расходы и налоги
  и страхование, если применимо — равное или большее, чем
  сумма процентов, которую можно было бы разумно ожидать, учитывая
  сумма финансирования, указанная в кредитном отчете, и возраст
  заем).Разумно предположить, что обязательство не было
  учитывается при анализе денежных потоков.

• Если рассматриваемый счет имеет историю просрочки.
  Чтобы обязательство учитывалось только один раз, кредитор должен:
  скорректировать чистую прибыль бизнеса на сумму процентов,
  налоги или расходы на страхование, если таковые имеются, связанные со счетом
  обсуждаемый.

Переуступка долга в судебном порядке

Когда у заемщика есть непогашенный долг, который был переуступлен
другая сторона по решению суда (например, по указу о разводе или
соглашение о раздельном проживании), и кредитор не освобождает заемщика
от обязательства у заемщика возникает условное обязательство. Кредитор
не требуется учитывать это условное обязательство как часть
повторяющиеся ежемесячные долговые обязательства заемщика.

Кредитор не обязан оценивать историю платежей
для уступленного долга после даты вступления в силу уступки. В
кредитор не может игнорировать историю платежей заемщика
за задолженность до ее переуступки.

Прочие долги

Определенные долги могут быть исключены из
повторяющиеся ежемесячные обязательства и коэффициент DTI:

• Когда заемщик обязан по
  не-ипотечный долг — но это не та сторона, которая на самом деле выплачивает
  задолженность — кредитор может исключить ежемесячный платеж от заемщика
  повторяющиеся ежемесячные обязательства.Эта политика применяется независимо от того,
  другая сторона обязана по долгу, но это не применимо
  если другая сторона является заинтересованной стороной в предметной сделке
  (например, продавец или риэлтор). Не ипотечная задолженность включает рассрочку
  ссуды, студенческие ссуды, возобновляемые счета, лизинговые платежи, алименты,
  алименты и отдельное обслуживание. См. Лечение ниже
  платежей, причитающихся по соглашению о рассрочке федерального подоходного налога.

Для исключения не-ипотечной или ипотечной задолженности из
коэффициент DTI заемщика, кредитор должен получить самые последние 12
аннулированные чеки (или банковские выписки) за месяцы от другой стороны
совершение платежей, которые документируют 12-месячную историю платежей с
отсутствие просроченных платежей.

Когда заемщик обязан по ипотечному долгу, независимо от
о том, вносит ли другая сторона ежемесячную ипотеку
платежи, указанная недвижимость должна быть включена в счет
финансируемой недвижимости (если применимо, в
B2-2-03, Недвижимость с несколькими финансами для одного и того же заемщика.

Счета для лиц, не являющихся соискателями

Кредитные отчеты могут включать счета, идентифицированные как возможные
счета, не являющиеся заявителями (или с другими подобными обозначениями). Не заявитель
счета могут принадлежать заемщику, или они могут действительно принадлежать
другой человек.

Типичные причины появления аккаунтов лиц, не являющихся заявителями, включают:

• соискателя младшего или старшего возраста,

• человек, которые часто переезжают,

• неродственных лиц с одинаковыми именами,
  и

• долга, на который заемщик обратился по другому
  Номер социального страхования или по другому адресу.Это может быть показательным
  потенциального мошенничества.

Если долги не принадлежат заемщику, кредитор может
предоставить подтверждающую документацию, подтверждающую это, и может исключить
долги лиц, не являющихся заявителями, по коэффициенту DTI заемщика. Если
долги действительно принадлежат заемщику, они должны быть включены как часть
повторяющихся ежемесячных долговых обязательств заемщика.

Задолженность с отсрочкой платежа

Задолженность по отсроченному платежу должна быть включена как часть
повторяющиеся ежемесячные долговые обязательства заемщика.Для отсроченного
долги в рассрочку, кроме студенческих ссуд, если заемщик
в кредитном отчете не указана ежемесячная сумма, которая будет выплачиваться
в конце периода отсрочки кредитор должен получить копии
платежных писем или соглашений о воздержании от заемщика
чтобы можно было определить сумму ежемесячного платежа и использовать ее при расчете
общие ежемесячные обязательства заемщика.

Для получения информации об отсроченных студенческих ссудах см. Студент.
Ссуды ниже.

Рассрочка по федеральному подоходному налогу
Соглашения

Когда заемщик заключил договор о рассрочке
с IRS для выплаты просроченного федерального подоходного налога, кредитор
может включать сумму ежемесячного платежа как часть заемщика
ежемесячные долговые обязательства (вместо требования оплаты в полном объеме)
если:

• Нет никаких указаний на то, что Уведомление
  Федерального налогового залога был подан против заемщика в округе
  в котором находится объект недвижимости.

• Кредитор получает следующую документацию:

  • одобренное соглашение о рассрочке IRS
    со сроками погашения, включая сумму ежемесячного платежа
    и общая сумма к оплате; и

  • свидетельства того, что заемщик ведет платежи
    связанные с планом налоговых платежей.Приемлемые доказательства включают:
    последнее напоминание о платеже от IRS, отражающее последнее
    сумма и дата платежа, а также сумма следующего причитающегося и подлежащего уплате платежа
    Дата. До закрытия должен быть произведен хотя бы один платеж.

Напоминаем, что кредиторы несут ответственность в течение срока ссуды.
заверения и гарантии четкого правового титула и исковой силы первого залога
в соответствии с
A2-2-07, Заявления и гарантии на срок действия займа.

Платежи по договору рассрочки федерального налога на прибыль
может быть исключен из коэффициента DTI заемщика, если соглашение соответствует
условия в Долги, оплаченные другими лицами или Долги в рассрочку , описанные выше.
Если какое-либо из вышеперечисленных условий не выполняется, заемщик должен заплатить
от непогашенного остатка, причитающегося по соглашению о рассрочке
с IRS в соответствии с
B3-6-07, Долги, выплаченные при закрытии или до закрытия

Украшения

Все украшения, оставшиеся более десяти месяцев, должны
включаться в ежемесячные повторяющиеся долговые обязательства заемщика на
квалификационные цели.

Кредитные линии собственного капитала

Когда ипотечный кредит будет передан Fannie Mae также
имеет кредитную линию собственного капитала (HELOC), которая предусматривает ежемесячный
выплата основной суммы и процентов или только процентов, платеж
на HELOC следует рассматривать как часть
повторяющиеся ежемесячные долговые обязательства. Если HELOC не требует
платеж, нет повторяющихся ежемесячных долговых обязательств, поэтому
кредитору не нужно разрабатывать эквивалентную сумму платежа.

Задолженность в рассрочку

Вся задолженность в рассрочку, не обеспеченная финансовым активом, включая
студенческие ссуды, автокредиты, личные ссуды и таймшеры — обязательно
считаться частью повторяющихся ежемесячных
долговые обязательства, если остается более десяти ежемесячных платежей.
Однако задолженность в рассрочку с меньшим количеством оставшихся ежемесячных платежей
также следует рассматривать как повторяющееся ежемесячное долговое обязательство
если это существенно влияет на способность заемщика выполнить
его или ее кредитные обязательства.См. Ниже порядок платежей
подлежит оплате в соответствии с соглашением о рассрочке федерального подоходного налога.

Примечание: Таймшер
счет следует рассматривать как задолженность в рассрочку независимо от того, как
это указано в кредитном отчете или другой документации (которая
есть, даже если заявлено как ипотечная ссуда).

Арендные платежи

Арендные платежи следует рассматривать как повторяющуюся ежемесячную задолженность.
обязательства независимо от количества месяцев, оставшихся на
арендовать.Это связано с тем, что истечение срока договора аренды на аренду
жилье или автомобиль обычно приводит к заключению нового договора аренды,
выкуп существующего договора аренды или покупка нового автомобиля
или дом.

Плата за аренду жилья

Жилищные выплаты по основному долгу каждого заемщика
при андеррайтинге ссуды необходимо учитывать место жительства. Для
при следующих сценариях ежемесячная арендная плата заемщика
платеж должен быть оценен (если заемщик не имеет иного
выплата по ипотеке или отсутствие расходов на жилье):

• для заемщиков, не являющихся жильцами, и

• для вторых домов или инвестиционной недвижимости.

В следующем списке приведены примеры приемлемой документации.
для подтверждения арендной платы:

• шестимесячный аннулированный чек или эквивалент
  источник оплаты;

• банковских выписок за шесть месяцев, отражающих четкую и
  последовательный платеж организации или физическому лицу;

• прямая проверка аренды от управляющей компании
  или индивидуальный арендодатель; или

• копия действующего, полностью оформленного договора аренды
  и двухмесячный аннулированный чек (или эквивалентный источник платежа), подтверждающий
  размер арендной платы.

Займы, обеспеченные финансовыми активами

Когда заемщик использует свои финансовые активы — жизнь
страховые полисы, счета 401 (k), индивидуальные пенсионные счета, сертификаты
депозита, акций, облигаций и т. д. — в качестве обеспечения ссуды,
у заемщика есть условное обязательство.

Кредитор не обязан включать это условное обязательство
как часть повторяющихся ежемесячных долговых обязательств заемщика
при условии, что кредитор получит копию применимого кредитного инструмента
который показывает финансовый актив заемщика в качестве залога
за ссуду.Если заемщик намеревается использовать тот же актив для удовлетворения
требования к финансовым резервам, кредитор должен уменьшить стоимость
актива (в большинстве случаев остаток на счете) на выручку
от обеспеченного кредита и любых связанных комиссий, чтобы определить,
у заемщика есть достаточные резервы.

Возобновляемая комиссия / кредитные линии

Счета с возобновляемыми платежами и необеспеченные кредитные линии
бессрочная и должна рассматриваться как долгосрочная задолженность и должна быть
считается частью повторяющихся ежемесячных долговых обязательств заемщика.Эти торговые линии включают кредитные карты, платежные карты универмагов,
и личные кредитные линии. Кредитные линии акционерного капитала, обеспеченные
недвижимость должна быть включена в расходы на жилье.

Если в кредитном отчете не указан необходимый минимальный платеж
сумма и нет дополнительной документации для подтверждения платежа
менее 5%, кредитор должен использовать 5%
непогашенный остаток как повторяющееся ежемесячное долговое обязательство заемщика.

Для досье по кредиту на ОД, если возобновляемый долг предоставляется на
заявка на кредит без ежемесячного платежа, DU будет использовать
больше 10 долларов США или 5% от непогашенного остатка
в качестве ежемесячного платежа при расчете суммы долга к доходу
соотношение.

Студенческие ссуды

Если по кредиту предусмотрена ежемесячная выплата по студенческому кредиту
отчет, кредитор может использовать эту сумму в квалификационных целях.Если
кредитный отчет не отражает правильный ежемесячный платеж,
кредитор может использовать ежемесячный платеж по студенческой ссуде
документация (последняя выписка по студенческому кредиту) для соответствия требованиям
заемщик.

Если в кредитном отчете не указан ежемесячный платеж за
студенческой ссуде, или если в кредитном отчете указано 0 долларов в качестве
ежемесячный платеж, кредитор должен определить соответствующий ежемесячный платеж
оплата одним из способов ниже.

• Если заемщик ориентирован на доход
  план платежей, кредитор может получить документацию по студенческому кредиту для
  убедитесь, что фактический ежемесячный платеж составляет 0 долларов США. Кредитор может
  затем квалифицировать заемщика с выплатой 0 долларов.

• Для отсроченных займов или отсроченных займов
  кредитор может рассчитать

  • платеж, равный 1% от
    непогашенный остаток студенческого кредита (даже если эта сумма меньше
    чем фактический полностью амортизируемый платеж), или

  • полностью амортизирующий платеж с использованием документально подтвержденных
    условия погашения кредита.

    No related posts.