Интерфакс-Недвижимость / Снижение ключевой ставки приведет к удешевлению ипотеки и росту спроса на продукт

24 июля 2020, 16:31

Москва. 24 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Снижение ключевой ставки Банком России обеспечит возможность снижения средней ипотечной ставки в стране, а также увеличит спрос на ипотечные продукты, рассказали «Интерфаксу» эксперты рынка недвижимости.

Как сообщалось, совет директоров Банка России в пятницу снизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 4,25% годовых, что является очередным историческим минимумом.

«Снижение ключевой ставки на 0,25 п.п. приведет к снижению ипотечных ставок на 0,3%, что в свою очередь расширит аудиторию клиентов, которые смогут взять ипотечный кредит и приблизит среднерыночную ставку к текущей льготной, которая является рекордно низкой за всю историю российского рынка ипотеки», — отмечает управляющий директор Группы «Самолет» Андрей Пахоменков.

По словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, в краткосрочной перспективе средневзвешенная ипотечная ставка останется на уровне 7,5%.

Еще более оптимистична в прогнозах заместитель гендиректора компании MR Group Ирина Дзюба, которая считает, что в отсутствии каких-либо серьезных потрясений, снижение рынок заметит уже в августе, а к четвертому кварталу ставки по некоторым базовым программам могут даже опуститься ниже уровня в 7%.

«Вместе с тем, резкого скачка ипотечных сделок после снижения ключевой ставки мы не ожидаем. Во-первых, пока продолжается действие госпрограммы, на нее будет приходиться львиная доля ипотечного спроса. Во-вторых, платежеспособность населения ограничена, и оснований для перелома этой ситуации пока нет», — говорит эксперт.

А вот руководитель группы ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова полагает, что данная мера приведёт не только к очередному постепенному снижению ставок по ипотечным кредитам, но и поддержит спрос на квартиры дополнительно на 2-3%.

Подтверждает слова коллеги генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова: «Столь низкая ставка — исторический минимум, который позволяет обеспечивать и низкие ставки при покупке новостроек в ипотеку, и положительно влияет на спрос на вторичном и загородном рынках».

В свою очередь руководитель брокерско-консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков напоминает, что в связи с решением Банка России можно ожидать рост стоимости жилья на первичном рынке ввиду снижения ипотечной ставки и закономерного увеличения спроса. Эффект от данной государственной меры рынок сможет оценить уже через две недели.

«Кроме того, ожидается закономерное снижение ставки по ипотеки на вторичном рынке, что возобновит регулярность сделок в этом сегменте. Также высока вероятность возобновления истории с ипотекой на загородное жилье. Рынок загородной недвижимости на данный момент пребывает в активной стадии роста. Сравнивая первое полугодие этого года с аналогичным предыдущего, можно сделать вывод об увеличении спроса до 50%, так как покупатели поняли всем преимущества этого вида недвижимости, а также опасаются повторения ситуации с пандемией. Стало очевидно, что рынку загородной недвижимости не хватает собственных процентных ставок по ипотеке. Аккумулируя отношения Центробанка к загородному рынку и низкую ипотечную ставку, мы можем ожидать серьезный рост ипотечных сделок на этом рынке», — заключает эксперт.

Прогнозируемое снижение процентной ставки по ипотеке и ее влияние на спрос

После недавнего объявления Дмитрием Медведевым и Германом Грефом о снижении ипотечной ставки до 6–7% в связи со стабилизацией экономики многие жители снова задумались о приобретении жилья в недалеком будущем. Поскольку снижение ставки планируется лишь через 2 года и пока это только прогноз, многие жители Москвы и Подмосковья обрели надежду на расширение площади жилья или снижение платежей по имеющемуся ипотечному кредиту.

Процентная ставка по прогнозам начнет снижаться уже к концу 2017 года. Это даст возможность некоторым жителям рассчитывать на перерасчет платежей. Экономисты ожидают в связи с этим некоторое оживление на рынке недвижимости по сравнению с предыдущим годом.

Специалисты говорят, что снижение ставки спровоцирует некоторый рост ипотечного рынка, а также строительной сферы. Многие жители смогут увеличить площадь имеющегося жилья или приобрести новое и возьмут кредит, который ранее из-за высоких платежей был для них недоступен. Молодые семьи стали брать кредит охотнее, чем в предыдущие годы. Это обуславливается возросшей финансовой грамотностью населения.

Первым банком, который начал снижение ипотечных ставок, стал Сбербанк. Он является ведущим банком России, и многие организации на него равняются. Уже за прошедший год произошло понижение текущей ставки Сбербанка на ипотечные займы на 1%. Ожидается, что другие банки также последуют этому примеру для того, чтобы увеличить количество клиентов.

Еще одной прекрасной новостью для людей является то, что ипотечный кредит стал не только выгоднее, но и доступнее. Теперь для его получения требуется меньше документации, и процесс оформления производится быстрее. Некоторые документы для получения ипотеки не требуются.

Эксперты отмечают, что снижение ипотечной ставки и более простая процедура получения кредита увеличат риск невозврата. Банковские риски станут существенно выше, а это не может не отразиться на стоимости кредита.

Эксперты отмечают, что существовавший низкий спрос на недвижимость в последнее время немного вырос. В будущем застройщики ждут его повышения, а следовательно, они смогут расширить географию застройки для удовлетворения возросшего спроса. Наряду с этим девелоперы планируют постепенно уменьшать площадь продаваемых квартир для упрощения процедуры получения кредита из-за снижения стоимости жилья и ежемесячного платежа, если оно приобреталось с использованием заемных средств.

Объем выдачи ипотечных кредитов в 2021 году не будет рекордным

Лауреатами премии по итогам 2020 года в десяти подгруппах, охватывающих различные отраслевые сегменты, стали самые успешные, стратегически эффективные и современные предприятия российского финансового рынка. Пандемия коронавируса, являющаяся по-прежнему актуальной повесткой на протяжении уже более года, повлияла и на оценку итогов работы российского финансового сектора. Среди победителей премии банки и компании, которые смогли в условиях мирового финансового кризиса показать блестящие результаты работы вопреки сложным и неоднозначным условиям. Наградами были особенно отмечены социальная ответственность лауреатов и их всесторонняя поддержка клиентов в этот критический момент, а также оперативный и качественный перевод в онлайн ключевых бизнес-процессов.

Награды вручали на ставшей уже традиционной площадке премии в Культурном центре МИД России. Среди гостей церемонии первые лица и руководители ключевых подразделений банков, страховых компаний, управляющих, инвестиционных, брокерских, лизинговых, компаний, НПФ, МФО, члены Оргкомитета премии и СМИ. Вели церемонию вручения премии Александра Суворова и Юрий Богданов, ведущие телеканала «Россия 24».

Представители Экспертного и Попечительского советов премии, а также авторитетные персоны российского делового сообщества вручали награды победителям. Среди них вице-президент Ассоциации банков России А.А. Войлуков, Вице-Президент ВСС В.В. Дубровин,  Помощник председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку, главный редактор портала Finversia.ru Я.А. Арт, Генеральный директор НРА А.В. Розенцвет, Генеральный директор Аналитического центра «БизнесДром», Председатель комитета по финансовым рынкам «ОПОРА РОССИИ» П.А. Самиев, Генеральный директор агентства «Национальные Кредитные Рейтинги» К. А. Лукашук, Заместитель директора по развитию АРФГ Е.С. Лазарева, Директор Национальной Ассоциации специалистов финансового планирования А.В. Паранич, Издатель и Генеральный директор журнала «Банковское обозрение» Д.А. Равкин, Председатель Совета директоров Национальной Инвестиционной Платформы С.А. Безделов, Директор СРО «МиР», директор РМЦ, вице-президент НАУМИР Е.С. Стратьева.

Открыл церемонию вручения наград Помощник председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку, Главный редактор информационного портала Finversia.ru Ян Арт. В своем вступительном слове он сказал: «В этом году премии исполнилось шестнадцать лет, и я могу сказать, что в течение этого периода финансовый рынок трансформировался во что-то более социальное, учитывающее настоящие потребности людей. За это время получилось сделать не все, но многое. Именно вирусный кризис внес окончательные изменения в наш рынок. Он придал ему значительный импульс и заставил обратится к самым насущным нуждам людей. Все наносное и внешнее окончательно уходит, уступая место настоящей работе не благодаря, а вопреки. Лозунг премии «Настало время для настоящих лидеров!» сейчас полностью соответствует моменту дня».

Павел Самиев, Генеральный директор Аналитического центра «БизнесДром», Председатель комитета по финансовым рынкам «ОПОРА РОССИИ» перед награждением лауреатов в подгруппах «Страховые компании» и «Страхование жизни» отметил: «Конечно, сейчас полным ходом идет цифровизация, и очень многие процессы уходят в онлайн, но не будем забывать, что за все этим стоят люди. Мы будем вручать награды тем, кто занимается развитием страховой отрасли, двигает ее вперед».

Лауреаты премии 2020 года  в подгруппе «Персональные номинации»:

Жаркова Татьяна Александровна, генеральный директор Ассоциации Финтех – «За значимый вклад в развитие финансовых технологий в России»

Мальковская Мария Александровна, генеральный директор СК УРАЛСИБ Страхование и УРАЛСИБ Жизнь – «За вклад в трансформацию корпоративной культуры в России»

Лауреаты премии 2020 года в подгруппе «Банки»:

ПАО «Совкомбанк» – «Банковская карта года»

АО «ОТП Банк» – «Банк года в сфере потребительского кредитования»

ПАО «АК БАРС» БАНК – «Банк года в сфере кредитования малого и среднего бизнеса»

ПАО Банк ЗЕНИТ – «Банк года в сфере автокредитования»

ПАО «Банк «Санкт-Петербург» – «Банк года для ВЭД»

КБ «Ренессанс Кредит» (ООО) – «Старт года в сегменте сервисов для инвесторов»

АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) – «Цифровые инновации в сервисах сегмента B2B»

ПАО Банк ЗЕНИТ – «Пресс-служба года в банковской сфере»

Лауреаты премии 2020 года в подгруппе «Страховые компании»:

ООО СК «Сбербанк страхование» – «Гран-при: страховая компания года»

«Совкомбанк страхование» (АО) – «Динамика развития»

САО «ВСК» – «Страховая компания года в сфере автострахования»

АО «МАКС» – «За многолетнюю безупречную репутацию»

Лауреаты премии 2020 года в подгруппе «Страхование жизни»:

ООО СК «Сбербанк страхование жизни» – «Гран-при: компания года в сфере страхования жизни»

ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» – «Гран-при: компания года по накопительному страхованию жизни (НСЖ)»

ООО СК «Росгосстрах Жизнь» – «Финансовая устойчивость и надежность»

ООО «СК «Ингосстрах-Жизнь» – «За социально значимые продукты в страховании жизни»

АО «СК Совкомбанк Жизнь» – «За высокое качество сервиса и признание клиентов»

ООО СК БКС Страхование жизни – «Команда года в инвестиционном и накопительном страховании»

Лауреаты премии 2020 года в подгруппе «Управляющие Компании»:

Акционерное общество «РЕГИОН Эссет Менеджмент» – «Гран-при: управляющая компания года»

ООО УК «Альфа-Капитал» – «Надежность»

ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ» – «Динамика развития»

АО «Сбер Управление Активами» – «Цифровой инвестиционный сервис года»

Лауреаты премии 2020 года в подгруппе «Инвестиционные и брокерские компании»:

АО «Инвестиционная компания «ФИНАМ» – «Брокерская компания года»

АО «ИК «Ай Ти Инвест» – «Партнер года для банков среди инвестиционных компаний»

Лауреаты премии 2020 года в подгруппе «Негосударственные пенсионные фонды»:

АО НПФ ВТБ Пенсионный фонд – «За развитие продукта «Негосударственное пенсионное обеспечение»

АО «НПФ Сбербанка» – «Цифровая трансформация года на пенсионном рынке»

АО НПФ ВТБ Пенсионный фонд – «НПФ года в сфере развития технологий и инновационных проектов»

Лауреаты премии 2020 года в подгруппе «Лизинговые компании»:

АО «Газпромбанк Лизинг» – «Гран-при: лизинговая компания года»

Группа компаний Альфа-Лизинг – «Компания года в сфере автолизинга»

Лауреаты премии 2020 года в подгруппе «Микрофинансовые организации»:

ООО МКК «СимплФинанс» – «Микрофинансовая компания года в сфере поддержки МСБ»

Лауреаты премии 2020 года в подгруппе «Эмитенты»:

ПАО УК «Голдман Групп» – «Эмитент реального сектора на облигационном рынке»

Премия «Финансовая элита России» сопровождается широкой информационной поддержкой в ведущих деловых печатных и интернет-СМИ, а также в изданиях финансового сектора. Ежегодно рекламно-информационную поддержку премии оказывают порядка 50 отраслевых и профильных СМИ, ассоциаций и ведомств.

Аналитический центр «БизнесДром» – Аналитический партнер премии.

В России прогнозируют ухудшение ситуации с ипотекой

Выдача ипотеки в России в текущем году начнет замедляться, причем участники рынка ожидают ухудшения качества ипотечных ссуд, поскольку спрос на них снижается, а долговая нагрузка россиян растет.

После рекордных выдач ипотеки в 2020 году банкиров ждет усиление роста просроченной задолженности, сообщает газета «Коммерсант».

«В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год», — приводит издание выдержки из обзора рейтингового агентства «Эксперта РА».

В итоге проблемными могут стать не только реструктурированные кредиты, но и вновь выданные. И если в первой половине года объем просроченной задолженности вырастет на 8–10%, полагают в «Эксперт РА», то во второй — на 12–15%.

Тем временем российские банки начали поднимать ставки по ипотечным займам, сообщила во вторник газета «Известия» со ссылкой на финансовый маркетплейс «Сравни.ру» и данные от ряда кредитных организациях из топ-50.

В частности, проценты на жилищную ссуду и программу рефинансирования выросли в четырех региональных банках. С апреля условия по ипотеке готовятся пересмотреть в «Зените» и МТС Банке.

Впрочем, эксперты, опрошенные изданием, констатируют, что резких изменений в условиях выдачи жилищных займов не будет.

Прежде всего, полагают специалисты, на средние ставки по таким кредитам повлияет корректировка программы льготной ипотеки. К концу 2021-го ее размер может превысить 8%.

Напомним также, ранее стало известно, что в России с 1 апреля перестает действовать рекомендация Центробанка не взыскивать с должников заложенные квартиры, если это их единственное жилье. Также нельзя больше будет взять ипотечные каникулы.

О нововведениях рассказал РИА «Новости» партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов. По его словам, речь идет о едином законе о потребительском кредите. В этот закон еще в 2019 году внесли изменения, позволяющие заемщикам, попавшим в трудную ситуацию, получить ипотечные каникулы, а прошлогодний «коронавирусный пакет» лишь развил положения документа.

Данилов отметил, что изначально трудная жизненная ситуация определялась как потеря работы, инвалидность, временная нетрудоспособность на срок более двух месяцев (сюда попадает и COVID-19), а также уменьшение зарплаты на 30% и более. При этом действовала рекомендация ЦБ не обращать взыскание на объект залога, если это единственное жилье должника.

Все эти меры отменяются с 1 апреля. Это означает, что те, кто не успели подать на реструктуризацию долга, более не смогут на нее претендовать. Также с апреля банки смогут в полной мере настаивать на обычном исполнении обязательств заемщиками.

Данилов подчеркнул: экономическая ситуация в стране далеко не благополучна, а прогресс в борьбе с ковидом вовсе не означает, что доходы граждан восстановились до доковидного уровня. То есть те, чьи доходы упали и не восстановились, едва ли смогут без ущерба для своих семей исполнять кредитные обязательства в заявленном в предыдущие периоды объеме. Юрист считает, что необходимы контрмеры, которые будут препятствовать такому коллапсу.

ставок по ипотеке — следующий пакет стимулов

Все говорят об огромном пакете финансовых стимулов, только что принятом Конгрессом и Белым домом. На сумму 2 триллиона долларов он составляет 10% от общей экономики США и является крупнейшей финансовой помощью в истории.

Но есть недооцененный источник мощного стимула, который, как мы думаем, со временем подействует. Это своего рода лекарство длительного действия в экономическом теле: гораздо более низкие ставки по ипотечным кредитам. Падение ставок по ипотечным кредитам делает дома более доступными и возвращает деньги в руки домовладельцев.

Недавнее снижение ставок может привести к долгосрочной прибыли

Фондовый рынок США продемонстрировал историческое ралли во вторник, 24 марта, вслед за объявлением о выделении 2 трлн долларов стимулов, согласованных Конгрессом и Белым домом. А всего за несколько дней до этого Федеральная резервная система (ФРС) заявила, что сделает все возможное для поддержки финансовых рынков, взяв на себя обязательство покупать казначейские облигации, ценные бумаги с ипотечным покрытием и корпоративный долг на неограниченный срок. Новости обо всех этих стимулах положили начало историческому всплеску покупок акций.

Тем не менее, именно решение ФРС снизить процентные ставки и напрямую вмешаться в рынки облигаций, что со временем может привести к гораздо более низким ставкам по ипотечным кредитам. Это работает следующим образом: действия ФРС снижают доходность казначейских облигаций США, что, в свою очередь, влияет на стоимость займов по ряду кредитов. В итоге более низкая доходность казначейских облигаций означает, что потребители, вероятно, будут иметь гораздо более низкие ставки по ипотечным кредитам.

Что это значит для домовладельцев?

Каждое снижение ставок по ипотеке на 0,25% обычно снижает ежемесячные выплаты по ипотеке на 3%.Ставки по ипотеке могут упасть на 1%, чтобы вернуться в соответствие с падением доходности казначейских облигаций. Снижение такого масштаба означало бы снижение ежемесячных платежей на 12%.

Далее, предположим, что домовладельцы выплачивают треть своего дохода после уплаты налогов по ипотеке. Волна рефинансирования ипотечных кредитов по этим новым, более низким ставкам может быть эквивалентна увеличению дохода среднего американского домовладельца на 4%.

Потребуется время, чтобы ставки по ипотеке снизились

В то время как рынки акций и облигаций сейчас находятся в эпическом движении, ставки по ипотечным и другим кредитам изменяются медленнее. Может пройти некоторое время, прежде чем эти эффекты пройдут через финансовую систему и достигнут потребителей.

На сегодняшний день банки не снизили ставки по ипотечным кредитам, хотя доходность казначейских облигаций упала (см. График ниже). Действительно, дисбаланс в предложении и спросе на ссуды означает, что ставки по ипотечным кредитам действительно выросли; Ипотечные компании испытывают трудности с обработкой огромного количества кредитных заявок.

Почему так важны кратеры процентных ставок

Трейдер работает в зале Нью-Йоркской фондовой биржи в пятницу.Фото: Дэвид Ди Дельгадо / Getty Images

Еще в ноябре 2018 года процентная ставка по десятилетним государственным облигациям США составляла более 3 процентов. Эта доходность постепенно снижалась по мере того, как Федеральная резервная система перешла от позиции повышения процентных ставок к их снижению. А за последние пару недель доходность десятилетних облигаций полностью упала, впервые упав ниже одного процента. В пятницу они даже ненадолго опустились ниже 0.7 процентов. В то время как беспорядки на фондовом рынке привлекли наибольшее внимание, эти сверхнизкие доходности по безопасным долгосрочным облигациям являются сигналом того, что ситуация с коронавирусом, вероятно, будет иметь серьезное, негативное и постоянное влияние на экономику.

Долгосрочные процентные ставки являются барометром ожиданий экономического роста. Две причины, по которым процентные ставки во всем мире так сильно упали за последние несколько десятилетий, заключаются в том, что рост населения замедлился, а рост производительности разочаровал. Оба эти фактора снижают общие ожидания экономического роста и, следовательно, процентные ставки. Когда ожидается сильный рост, процентные ставки, как правило, повышаются, потому что спрос на инвестиционный капитал начинает опережать предложение. Когда перспективы роста неубедительны, мало кто заинтересован в заимствованиях и инвестициях, поэтому процентная ставка, которая фактически является ценой капитала, падает.

Конечно, есть и другие вопросы, на которые реагируют долгосрочные процентные ставки.Длинные ставки чувствительны к изменениям краткосрочных ставок — в частности, если ожидается, что центральные банки снизят краткосрочные процентные ставки в будущем, это, как правило, вызовет падение долгосрочных процентных ставок сейчас. ФРС уже снизила краткосрочные процентные ставки на полпроцента в ответ на кризис с коронавирусом, и ожидается, что в ближайшие месяцы они еще больше снизятся. Но резкое падение долгосрочных процентных ставок отражает не только ожидание того, что ФРС в ближайшее время снизит ставки, но и то, что они будут удерживать их на низком уровне в течение длительного периода — то, что от ФРС можно было бы ожидать, если бы экономическое сопротивление коронавируса продолжалось. будут продлены, и экономика потребует расширенных стимулов даже после того, как эпидемия утихнет.Падение долгосрочных процентных ставок также частично объясняется значительным снижением ожидаемой инфляции, что является еще одним индикатором ожидаемой экономической слабости из-за снижения потребительского спроса.

Эрни Тедески, макроэкономист инвестиционной исследовательской компании Evercore ISI, также указывает на проблему срочной премии: с ростом неопределенности в отношении экономических перспектив и перспектив процентной ставки инвесторы все чаще готовы платить премию, чтобы получить очень безопасный актив, который платит фиксированную доходность в течение длительного времени. Это еще один фактор, который может привлечь инвесторов к долгосрочным государственным облигациям и снизить их доходность. Тедески видит три одновременных явления, которые приводят к снижению доходности долгосрочных облигаций — инвесторы ожидают ослабления политики ФРС, инвесторы ожидают более низкой инфляции и инвесторы, желающие уверенности в долгосрочной перспективе, — все как признаки того, что инвесторы все больше обеспокоены ростом в США и за рубежом. .

Тим Дай, профессор экономики в Университете Орегона, предлагает менее тревожное объяснение, по крайней мере, части изменения процентной ставки: падение долгосрочных процентных ставок приведет к падению ставок по ипотечным кредитам.Это хорошая новость для покупателей жилья, но это означает, что банкам необходимо подготовиться к тому, чтобы существующие заемщики выплатили свои ипотечные кредиты и рефинансировали их по более низким ставкам. Эти предоплаты будут плохими для этих банков (они будут терять ссуды с более высокими процентными ставками и создавать новые, менее прибыльные), поэтому прямо сейчас банки хеджируют свои позиции, покупая долгосрочные государственные облигации, которые, как можно ожидать, дорожают в то же время, когда падают их ипотечные портфели. Это может привести к самоусиливающемуся циклу: долгосрочные ставки падают, поэтому банкам необходимо покупать долгосрочные облигации, что повышает их цену и вызывает еще большее падение долгосрочных ставок.(Помните, что цены на облигации растут, когда доходность облигаций снижается.)

«Я оптимист», — говорит Дай, который склоняется к этому объяснению изменений процентных ставок и думает, что, возможно, мы сможем избежать рецессии, связанной с коронавирусом. Если у нас действительно будет рецессия, он ожидает, что она будет умеренной по типу рецессии 1990-91 годов, а не кризиса 2008 года. Как и некоторые другие экономисты, с которыми я разговаривал в последние недели, он подчеркнул, что восстановление после макроэкономических кризисов, вызванных стихийными бедствиями, обычно происходит быстрее, чем восстановление после кризисов, вызванных другими причинами.

Тем не менее, Дай признает другие возможные объяснения резкого падения процентных ставок, которые вызывают большую тревогу: то, что они являются признаком того, что инвесторы ожидают более медленного и длительного восстановления после рецессии, которое может повлечь за собой длительное прекращение торговли во всем мире; или что они отражают общее ухудшение экономических ожиданий, которые еще не полностью учтены на фондовом рынке, которые на прошлой неделе немного выросли, несмотря на то, что доходность облигаций продолжала падать.

«Во всем этом инциденте облигации опережали акции, — говорит Дай. Если это по-прежнему так, то, возможно, акции ждут тяжелую неделю вперед.

Подпишитесь на информационный бюллетень Intelligencer

Ежедневные новости о политике, бизнесе и технологиях, формирующих наш мир.

Условия использования и уведомление о конфиденциальности
Отправляя электронное письмо, вы соглашаетесь с нашими Условиями и Уведомлением о конфиденциальности, а также на получение писем от нас.

Какова связь между ставкой дисконтирования и ставкой по ипотеке?

Ставка дисконтирования — это процентная ставка, которую Федеральные резервные банки взимают с депозитных учреждений по ссудам овернайт. Это регулируемая ставка, устанавливаемая Федеральными резервными банками, а не рыночная процентная ставка. Основная стандартная ставка по ипотеке — это рыночная процентная ставка по долгосрочным жилищным ипотечным кредитам.Изменение краткосрочной ставки дисконтирования может не повлиять на процентные ставки по долгосрочной ипотеке.

Позвольте мне упростить вопрос: как эти две процентные ставки ведут себя с течением времени? (http://www.federalreserve.gov/releases/h25/) Как показывают данные, представленные ниже, хотя эти две процентные ставки имеют тенденцию меняться вместе, время от времени они также могут следовать разными путями. Например, в 2001 году стимулирующая денежно-кредитная политика Федеральной резервной системы снизила учетную ставку до 1,25 процента, самого низкого уровня за более чем 50 лет.Напротив, ставки по ипотечным кредитам за тот же период снизились незначительно.

Ставка дисконтирования

Ставка дисконтирования — это процентная ставка по обеспеченным займам овернайт депозитными учреждениями, обычно для целей корректировки резервов. Ставка устанавливается советами директоров каждого Федерального резервного банка. Изменения учетной ставки также подлежат рассмотрению Советом управляющих Федеральной резервной системы. Изменения учетной ставки и ее использование в качестве инструмента денежно-кредитной политики описаны в документе Цели и функции ФРС (http: // www.Federalreserve.gov/pf/pf.htm):

Базовая учетная ставка время от времени корректируется в свете меняющихся рыночных условий, чтобы дополнить операции на открытом рынке и поддержать общую направленность денежно-кредитной политики. Изменения в ставке дисконтирования производятся на основе оценок, а не автоматически, и могут несколько отставать от изменений рыночных ставок. Немедленная реакция рыночных процентных ставок на изменение учетной ставки — эффект объявления — частично зависит от степени ожидаемого изменения.Если ставки были скорректированы в ожидании изменения ставки дисконтирования, фактическое событие может иметь лишь умеренное влияние на рыночные условия.

Со временем учетная ставка имеет тенденцию довольно близко двигаться в соответствии с другими краткосрочными процентными ставками. На диаграмме 1 сравниваются движения учетной ставки и краткосрочной рыночной процентной ставки, то есть процентной ставки по трехмесячным казначейским векселям на вторичном рынке. Обратите внимание, что рыночная ставка казначейских векселей более волатильна (показывает больше скачков вверх и вниз), чем ставка дисконтирования, установленная ФРС.

График 1

Ставка по ипотеке

Ставка по ипотеке — это рыночная «процентная ставка по договору по обязательствам по ипотеке с фиксированной процентной ставкой», публикуемая Федеральной корпорацией жилищной ипотечной ссуды (FHLMC или Freddie). MAC). Он представляет собой долгосрочный конец спектра процентных ставок. Кредиторы должны учитывать в своих решениях о ценообразовании долгосрочных кредитов свои ожидания в отношении будущей инфляции и процентных ставок.Изменения ипотечной ставки также отражают состояние спроса и предложения на рынке ценных бумаг с ипотечным покрытием. Со временем изменения основной обычной ипотечной ставки сильно коррелируют с движениями других долгосрочных процентных ставок, таких как ставка по 10-летним казначейским облигациям с постоянным сроком погашения. Обе процентные ставки показаны на Графике 2.

График 2

Кривая доходности

Кривая доходности отображает процентные ставки на определенную дату по сроку погашения — по количеству месяцев или лет. в будущем они повзрослеют.Типичная кривая доходности казначейских ценных бумаг может включать процентные ставки (преобразованные в основу, эквивалентную доходности облигаций) для ряда сроков погашения, от краткосрочных (трехмесячные казначейские векселя) до долгосрочных (десятилетние казначейские векселя). облигации). Обычно кривая доходности имеет восходящий наклон, как это было 1 июля 2002 г., как показано на Рисунке 3. Однако в некоторые периоды жесткой денежно-кредитной политики краткосрочные ставки поднимались выше долгосрочных, и кривая доходности приобретала вид наклонный вниз или перевернутый.Фактически, в течение одного из этих периодов в конце 1979 года учетная ставка овернайт была выше, чем ставка по долгосрочной ипотеке.

График 3

Сравнение ставок дисконтирования и ипотечных кредитов

Как показывает «типичная» кривая доходности, долгосрочные процентные ставки обычно выше краткосрочных. Эта взаимосвязь отражает инфляционные премии и факторы ликвидности, связанные с долгосрочными ценными бумагами.Однако краткосрочные и долгосрочные процентные ставки могут отличаться от этой модели, отчасти в зависимости от таких факторов, как денежно-кредитная политика и ожидаемые перспективы инфляции. В периоды, когда кривая доходности перевернута или наклоняется вниз, краткосрочные процентные ставки выше, чем долгосрочные. Эти сдвиги в кривой доходности, как правило, уменьшают корреляцию между изменениями ставки дисконтирования овернайт и 30-летней ипотечной ставки. Тем не менее, как показано на диаграмме 4, с течением времени учетная ставка и ипотечная ставка имеют тенденцию к сходным тенденциям, хотя отношения между двумя краткосрочными процентными ставками, показанными на диаграмме 1, и двумя долгосрочными процентными ставками, показанными на диаграмме 2 ближе.

Интерес в начале 2002 года вызывает большая разница между ставкой по ипотеке и ставкой дисконтирования. Серия снижений учетной ставки в целях денежно-кредитной политики резко снизила учетную ставку в 2001 году. В отличие от этого, ипотечная ставка оставалась довольно стабильной в течение периода.

График 4

Сниженные процентные ставки ФРС.

Следует ли мне сейчас рефинансировать ипотеку?

Размер текста

Фотография Тома Рамбла.

Чрезвычайная ситуация в Федеральной резервной системе 0.Снижение ставки на 5% во вторник окажет лишь ограниченное влияние на США, поскольку они борются со вспышкой. Одно место, где это имеет значение: ставки по ипотеке.

Вслед за этим во вторник доходность 10-летних казначейских облигаций США впервые упала ниже 1%. Поскольку инвесторы продолжали сбрасывать акции и спасаться бегством, доходность 10-летних бумаг в пятницу упала до нового минимума 0,72%.

Любой экономист скажет вам, что более низкие процентные ставки мало что могут сделать для поддержки экономики США в условиях эпидемии вируса.«Что действительно беспокоит рынки, так это ставка ФРС», — сказал Дэвид Розенберг, главный экономист Rosenberg Research. «Это очень ограниченный инструмент, и его влияние будет приглушенным».

Председатель ФРС Пауэлл признал это во вторник. По его словам, более низкие процентные ставки не снизят уровень заражения и не исправят нарушенную цепочку поставок. «Конечно, окончательные решения этой проблемы будут исходить от других, особенно от специалистов в области здравоохранения», — сказал Пауэлл. ФРС, однако, может внести свой вклад, чтобы сохранить U.С. Экономика сильная, — сказал он.

Экономисты, включая Розенберга, говорят, что снижение ставок может помочь, по крайней мере, с точки зрения рентабельности. Один из способов — сделать кредиты еще более дешевыми для компаний, пострадавших от перебоев в цепочке поставок, вызванных вспышкой коронавируса в Китае, где у многих американских компаний есть заводы и исходные материалы.

Еще одно место, где более низкие тарифы имеют значение, — это жилье, даже если это не та область, которая уже переживает спад, связанный с вирусами. Рынок жилья переживает разрыв после того, как в прошлом году ФРС трижды снижала ставки, и многие акции жилищного строительства (до недавнего времени) торговались на уровне или около исторического максимума. В частности, более низкие ставки должны подтолкнуть некоторых американцев с существующими ипотечными кредитами к рефинансированию по более низким ставкам.

«Ожидается, что страх, связанный со вспышкой болезни, и нехватка импортных материалов временно ограничат строительство и продажи», — сказала Дайан Свонк, главный экономист Grant Thornton. По ее словам, состоятельные китайские покупатели в течение некоторого времени возвращаются на прибрежные рынки, и эти убытки будут быстро увеличиваться после разрушений, вызванных вирусом в Китае.

Отчасти благодаря еще более низким ставкам, по словам Суонка, ожидается, что жилье вернется в качестве движущей силы роста, когда кризис утихнет. «Это то место, где более низкие ставки, наконец, снова имеют значение». По данным Freddie Mac, ставка по 30-летней фиксированной ипотеке упала до рекордно низкого уровня в 3,29% 5 марта.

Неудивительно, что во вторник фондовый рынок некоторых домов вырос, несмотря на то, что фондовый рынок в целом упал.

Леннар

(тикер: LEN) вырос на 2.3%,

PulteGroup

(PHM) прибавила 1,8%, а

KB Главная

(KBH) прибавили 1%, в результате чего с начала года до настоящего времени рост составил 15%, 9% и 1,2% соответственно. Строители получили прибыль: во вторник индекс S&P 500 упал на 2,3%, а промышленный индекс Dow Jones упал на 3%; с начала года эти индексы потеряли 7% и 9% соответственно.

Lennar прибавил 4,2% на этой неделе, Pulte — 3,3%, а KB Home упал на 0.7%. S&P 500 снизился на 0,3%.

Напишите Лизе Бейлфус по адресу [email protected]

Ожидается, что в 2021 году

процентных ставок останется на низком уровне

ЛОС-АНДЖЕЛЕС — Около 20 миллионов американцев получают какую-то компенсацию по безработице, и 42% домохозяйств в настоящее время получают меньший доход, чем они были до пандемии, согласно данным сайта личных финансов Bankrate. com.

Но есть и хорошие новости на 2021 год: ожидается, что процентные ставки останутся низкими и относительно стабильными в течение года.

Что нужно знать

• Ожидается, что процентные ставки останутся низкими и относительно стабильными в течение 2021 года, согласно Bankrate.com
• Ставки по 30-летней ипотеке продолжат снижаться в начале 2021 года, но к концу года восстановятся.
• Автокредиты на новые и подержанные автомобили также продолжат снижаться
• Ставки по кредитным картам будут варьироваться в зависимости от потребительских кредитных рейтингов, но в среднем будут равны 16.15% к концу года

Ставки по ипотеке, в частности, являются ярким пятном. «После падения со стола в 2020 году они просто продолжили устанавливать новые минимумы, когда 2020 год подошел к концу», — сказал Грег Макбрайд, главный финансовый аналитик Bankrate.com.

Ставки упали с 3,85% до 2,95% для 30-летней ипотеки в течение 2020 года и с 2,95% до 2,37% для 15-летней ссуды.

«Я ожидаю, что в начале 2021 года ставки по ипотечным кредитам будут немного ниже из-за некоторых опасений по поводу слабости экономики.Во второй половине года, если мы увидим устойчивое восстановление экономики, это приведет к росту ставок по ипотечным кредитам, но это повышение будет сдерживаться », — сказал МакБрайд, добавив, что он ожидает, что 30-летняя ставка по ипотеке будет немного выше 3. % к концу года

Эти ипотечные сбережения «оказывают стимулирующее влияние на экономику», — отметил МакБрайд. Домохозяйства, которые осуществляют рефинансирование, могут сэкономить сотни в месяц и могут использовать эти деньги для выплаты долга или увеличения сбережений, которые, вероятно, будут высвобождены в виде отложенного спроса, когда к середине года повсеместные вакцинации станут реальностью.

Ожидается, что ставки по кредитным линиям

или HELOC будут действовать противоположным образом. К концу года они будут ниже, поскольку экономика улучшается, ставки по ипотечным кредитам возрастают, а рефинансирование сокращается. Именно тогда многие кредиторы переключат свое внимание на продукты собственного капитала.

«Во второй половине года вы увидите усиление конкуренции, что в условиях низких ставок определенно принесет пользу потребителям», — сказал Макбрайд, добавив, что он ожидает, что средний показатель HELOC составит 4.61%, а средний размер кредита под залог собственного капитала составит 5,05% к концу года.

Ставки по автокредиту, которые снизились с 4,6% до 4,22% для 60-месячного кредита в течение 2020 года, в этом году продолжат снижаться.

«Мы увидим тенденцию к снижению ставок как для новых, так и для подержанных автомобилей в течение года, но медленными темпами», — сказал МакБрайд, который также ожидает, что ставки в среднем составят около 4,08% для кредитов на новые автомобили и 4,75% для кредитов на подержанные автомобили автокредиты.

Хотя у низких процентных ставок есть много положительных сторон, доходность сбережений не входит в их число.Доходность сберегательных счетов будет неизменной или немного снизится по сравнению с прошлым годом, который к концу 2020 года уже составлял жалкие 0,07%.

Однако ожидается рост ставок по кредитным картам, особенно для лиц с кредитным рейтингом 650 или ниже. «То, что мы наблюдаем, — это развилка на пути к эмитентам кредитных карт, которые брезгуют рисками, но конкурируют между собой зубами и ногтями для потребителей, которые имеют низкую вероятность дефолта, высокое качество кредитных карт и являются крупными спонсорами», — сказал Макбрайд.«Ваш опыт будет зависеть от того, где вы попадете в кредитный спектр».

Люди с хорошей кредитной историей увидят еще больше предложений о переводе баланса с низкими ставками и заманчивых бонусных картах. Но те, у кого более низкая кредитоспособность, увидят более высокие ставки и довольно скупые кредитные линии. Макбрайд ожидает, что к концу года ставки по кредитным картам в среднем составят 16,15%.

То, что происходит с тарифами по кредитным картам, является зеркалом К-образного восстановления экономики, «где одна нога подобна эскалатору, поднимающемуся вверх, а другая нога — эскалатору, спускающемуся вниз», — сказал Макбрайд.«2021 год будет лучшим и худшим, в зависимости от того, на каком отрезке« К »вы находитесь».

Для человека с хорошей кредитной историей, который все еще работает, сумел выплатить долг и увеличить сбережения в 2020 году, все выглядит действительно многообещающим в 2021 году, поскольку процентные ставки по займам низкие. Но для тех, кто не работает и не знает, когда им перезвонят или даже смогут ли они найти другую работу, 2021 год по-прежнему будет годом трудностей.

«Какими бы противоположными ни были эти перспективы, это реальность на 2021 год», — сказал МакБрайд.

Влияют ли президентские выборы на ставки по ипотеке?

Хотя мы часто говорим об этом, этот избирательный цикл 2020 года действительно был одним из самых бурных и сложных в новейшей истории. Повышенное политическое внимание на национальном уровне вплоть до местных выборов.

Но что это значит для ставок по ипотеке?

Мы начнем с рассмотрения роли Федеральной резервной системы («ФРС») и ее взаимоотношений с президентом, чтобы полностью понять их влияние на ставки по ипотечным кредитам.

ФРС и ипотечные ставки

Часть ипотеки, которая привлекает наибольшее внимание, — это процентная ставка. Ставка по ипотеке — это то, как кредиторы могут взять на себя риск предоставления основной суммы кредита.

Часто можно услышать процентные ставки по ипотечным кредитам в отношении Федеральной резервной системы. Рассматривая влияние выборов на ставки по ипотечным кредитам, важно понимать: ФРС не устанавливает ставки по ипотечным кредитам. Другие важные факторы, такие как темпы инфляции и цена казначейских ценных бумаг США, о которых в последнее время сообщалось в новостях, будут определять процентные ставки на рынке жилья на национальном уровне.

Вместо этого, как часть этой денежно-кредитной политики, Федеральная резервная система устанавливает цель для ставки по федеральным фондам. Он использует различные операции на открытом рынке, чтобы приблизить рыночные ставки к этой цели.

Федеральная резервная система и президент

Федеральная резервная система проводит денежно-кредитную политику страны. Он имеет значительную степень свободы по сравнению со многими другими государственными учреждениями.

Хотя ФРС обладает значительной степенью независимости, она не действует в политическом вакууме.Каждый из семи членов Совета управляющих назначается президентом и утверждается Сенатом. Их 14-летний срок настолько велик, что следующий президент будет иметь возможность назначить как минимум двух новых членов в течение их срока.

Федеральная резервная система и выборы

Годы выборов всегда приносят определенную степень неопределенности. Выборы 2020 года сталкиваются с этим беспрецедентно. Более того, в год выборов без действующего президента всегда можно ожидать еще большей неопределенности.

Изменения на рынке влияют на ставки. Исторически рынок действительно реагировал на неопределенность.

Какие факторы влияют на процентные ставки по ипотеке?

Процесс покупки дома включает множество цифр, но лишь немногие из них влияют на покупателя так, как процентные ставки по ипотеке.

Подробнее

Имея это в виду, давайте посмотрим, что исторически происходило с ипотечными ставками в годы выборов.

Исторический анализ рынка

Мы начнем с общего взгляда на рынок в целом, используя промышленный индекс Доу-Джонса, записанный в Альманахе биржевого трейдера с 1833 года.

В среднем за годы до выборов индекс DJIA растет на 10,4%. Сравните это с годами президентских выборов, когда рост замедляется в среднем до 6%. Это отражает более нерешительное отношение, в значительной степени созданное из-за неопределенности выборов.

А что будет после выборов? В среднем за первый год президентства индекс DJIA растет на 2,5%. На второй год эта цифра вырастет до 4,2%.

Итак, как этот типичный рыночный цикл отражается на ставках по ипотечным кредитам?

Исторический анализ ставок по ипотеке

Теперь давайте посмотрим, как выборы исторически повлияли на ставки по ипотечным кредитам.Мы покопались и посчитали, и вот что мы нашли.

Для наших целей мы сосредоточили внимание на средних фиксированных ставках за 30 лет, особенно за период непосредственно до и после выборов. Мы просмотрели архивы Первичного исследования ипотечного рынка от Фредди Мака еще до 1971 года.

Влияют ли президентские выборы на ставки по ипотеке?

На основе исторических данных изменений недостаточно, чтобы предположить, что президентские выборы существенно повлияли на ставки по ипотечным кредитам в любом направлении. В последние избирательные циклы, когда действующий президент баллотируется на второй срок (2012, 2004 и 1996 годы), ставки по ипотечным кредитам не изменились так сильно. Хотя это схожая ситуация с тем, с чем мы столкнемся в 2020 году, неопределенность, с которой мы сталкиваемся за пределами рынка жилья, может перевернуть эту картину.

В разгар пандемии COVID-19 мы столкнулись с новыми рекордно низкими ставками по ипотеке. ФРС продолжает стремиться стимулировать экономику, и стратеги ожидают, что ставки пока останутся неизменными.Прогнозировать развитие экономики было сложно, но рынок жилья остается сильным, так как американцы стремятся воспользоваться низкими ставками.

Мы рекомендуем ориентироваться на текущие ставки и смотреть на грядущие изменения, исходя из тенденций. В Chris Doering Mortgage мы используем свои знания рынка и отраслевой опыт, чтобы действовать в качестве советников, чтобы помочь вам спланировать ваши следующие шаги. Позвоните нам, чтобы обсудить свои цели и обсудить возможности для вас.

Mortgage, Влияние рынка жилья на кривую доходности, процентные ставки: Op-Ed

• Снижение процентных ставок и его влияние на кривую доходности стало одной из самых горячих тем прошедшего года.
• Хотя большая часть беспокойства сосредоточена на том, что изменение ставки означает для экономики, существует скрытый фактор, снижающий ставки.
• Рефинансирование ипотечных кредитов и необходимость для инвесторов хеджировать риски рефинансирования помогают усугубить падение процентных ставок.
• Джордж Пиркс — специалист по глобальной макроэкономической стратегии Bespoke Investment Group.
• Посетите домашнюю страницу Business Insider, чтобы узнать больше.

Резкое падение процентных ставок за последние 10 месяцев из-за опасений по поводу глобального роста, сдвигов в политике Федеральной резервной системы и избегания рисков стало одной из доминирующих рыночных историй и привлекло внимание как инвесторов, так и политиков.

Но другой фактор, не обсуждаемый и невидимый для среднего инвестора, также является серьезным виновником: ваша ипотека.

Ипотечный рынок США уникален

Соединенные Штаты уникальны тем, что предлагают массовые, долгосрочные и фиксированные ипотечные ссуды с нулевым или низким штрафом за досрочное погашение при покупке жилья. Долгосрочное кредитование, фиксированные ставки и отсутствие штрафа за предоплату — все это атрибуты отдельных продуктов в различных других странах, но объединение их в один пакет и их широкое предложение — это так же уникально для Америки, как яблочный пирог, студенческий футбол или Yankee Doodle.

Заемщики имеют право , но не обязательство выплатить весь остаток по ипотеке в любое время. Обычно это происходит, когда кто-то двигается или умирает. Но погашение также может происходить из рефинансирования : заимствования свежей порции наличных по более низкой процентной ставке или более привлекательных условиях.

Это означает, что у традиционных ипотечных заемщиков есть вариант — они могут выплатить ссуду со временем или выплатить ее немедленно.В финансах общепризнано, что при правильной оценке опционы не могут быть бесплатными, поэтому заемщик платит более высокую процентную ставку, чем если бы у них не было возможности полностью погасить ипотеку, но этот вариант все еще имеет ценность. Особенно, когда ставки быстро падают.

Допустим, у вас есть ипотечный кредит с фиксированной ставкой на 30 лет, процентной ставкой 5% и остатком в размере 250 000 долларов. Ваш платеж составляет около 1340 долларов в месяц. Но ставки падают, и вы решаете рефинансировать кредит под 3,5%.Теперь ваш платеж составляет около 1120 долларов в месяц, хотя вы вообще не меняли сумму займа. Неплохо, правда?

Для вашего кредитора это плохие новости. Вместо длинного потока платежей, которые уходят в будущее с доходностью 5%, теперь им возвращают огромную сумму аванса, которую кредитор, в свою очередь, должен реинвестировать по новым более низким процентным ставкам. Жестокий.

К счастью для кредиторов, решение есть. Используя различные методы, банки, у которых есть ипотечные ссуды, и, чаще, другие организации, которые владеют пулами ссуд, называемыми ценными бумагами с ипотечным покрытием, могут противодействовать некоторым рискам того, что люди начнут полностью выплачивать свои ипотечные ссуды.

Инвесторам необходимо хеджировать риск погашения ипотеки.

Опционная функция ипотеки делает их относительно уникальными по сравнению с другими активами с фиксированным доходом, такими как облигации.

По мере увеличения цены облигации процентная ставка уменьшается, и наоборот. По большинству облигаций чем дальше снижаются процентные ставки, тем быстрее растет их цена. И наоборот, когда ставки повышаются, цена облигаций снижается медленнее, чем при дальнейшем росте ставок.Для ипотечных кредитов это соотношение обратное.

По мере снижения ставок больше людей, вероятно, будут рефинансировать свою ипотеку и погасить остаток своей текущей ссуды, поскольку они могут зафиксировать более низкий ежемесячный платеж. Это, в свою очередь, снижает ожидаемый срок погашения данной группы ипотечных кредитов, делая их менее чувствительными к процентным ставкам.

Обычно деньги в будущем для инвесторов дешевле, чем деньги сейчас. Разница между стоимостью наличных денег в будущем и сейчас — это процентная ставка.Чем дальше вы заходите в будущее, тем сильнее влияние процентной ставки на приведенную стоимость этих денежных средств.

Вот почему выплаты по ипотеке снижают чувствительность цены группы ипотечных кредитов к процентным ставкам; Обратное тоже верно.

Когда ставки повышаются, меньше людей рефинансируют, а это означает, что повышение ставок делает ипотечные кредиты более чувствительными к процентным ставкам по мере роста доходности: денежные средства уходят все дальше в будущее, что делает их цену более чувствительной к изменениям процентных ставок.

В ипотеке вам всегда возвращают деньги, когда вы хотите меньше всего, и никто не возвращает вам деньги, когда вы этого хотите больше всего.

Для инвесторов, беспокоящихся о выплате при снижении ставок или о замедлении предоплаты при повышении ставок, решение простое: опцион потребителей должен быть хеджирован.

Здесь мы видим, как ваша ипотека снижает процентные ставки (и, вероятно, повысила ставки, когда они резко выросли в 2018 году).

Как ваша ипотека влияет на процентные ставки

Инвесторы, владеющие ипотечными кредитами или портфелями облигаций, привязанных к ипотечным кредитам, должны покупать подверженность процентным ставкам по мере их падения, потому что подверженность их портфеля ставкам снижается вместе с процентными ставками. Помните: более низкие ставки, более быстрое погашение и, следовательно, меньшая чувствительность к изменению процентных ставок. Чтобы застраховаться, купите больше чувствительности к колебаниям процентной ставки у кого-то другого!

По мере роста ставок они должны делать противоположное: продавать подверженность процентным ставкам.Опять же: более высокие ставки, более медленное погашение и, следовательно, большая чувствительность к процентным ставкам. Для хеджирования, продайте чувствительность к колебаниям процентных ставок кому-то другому!

Зачем это нужно? Если инвестор может успешно управлять своим процентным риском, он может неплохо заработать. Совокупный рынок ипотечных облигаций агентств США (застрахованных государством) в настоящее время составляет чуть более 2,5%, с меньшей чувствительностью цены к процентным ставкам, чем 5-летние казначейские облигации с доходностью 1,7%. Успешно хеджируйте процентный риск, и вы получите привлекательный спред без кредитного риска.

Учитывая необходимость хеджирования, неудивительно, что процентные ставки продолжают снижаться. Миллиарды ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, хеджируются покупателями, отчаявшимися выкупить процентные ставки из-за падения ставок с прошлой осени. По мере того, как все больше инвесторов покупают облигации для хеджирования своих ипотечных вложений, они еще больше снижают ставки. Это затем вынуждает других инвесторов хеджировать еще больше, что приводит к еще большему снижению ставок и создает классический цикл положительной обратной связи .

В долгосрочной перспективе прибывает контура отрицательной обратной связи . Когда вы погашаете 5% -ую ипотеку с помощью ссуды под 3,5%, новый заем требует меньшего хеджирования, чем старый. Если ставки продолжат снижаться, придется применять новые хеджирования, но новый заем все равно потребует меньше покупки облигаций в хеджировании, чем старый, при идентичных изменениях процентных ставок.

Другие факторы, не связанные с ипотекой, также могут положить конец падению процентных ставок: например, некоторые инвесторы, которые увидели, что цены на их облигации выросли, могут получить прибыль, или ФРС может скорректировать свои прогнозы по экономике.Например, более низкие ставки, похоже, помогают укреплению жилищного строительства, и это может помочь ФРС сдвинуть с мертвой точки или заставить инвесторов немного больше беспокоиться об инфляции.

Если процентные ставки действительно начнут расти, мы также можем увидеть подобную петлю положительной обратной связи, которая вызовет скачок ставок. Мы видели такой пример в начале 2018 года, когда доходность 10-летних казначейских облигаций США за шесть недель упала с 2,5% до почти 3%. Петли положительной обратной связи могут работать в обоих направлениях.

Еще один вопрос, который может возникнуть у читателей: почему это происходит только сейчас? В данном случае похоже, что Федеральная резервная система играет роль.ФРС избавилась от части ипотечных облигаций, купленных в период после финансового кризиса. Этот спад увеличивает объем ипотечных кредитов на рынке, которые нуждаются в хеджировании, тем самым усиливая влияние хеджирования ипотечных кредитов на рынок облигаций. Было бы неправильно и лениво полностью обвинять ФРС, но изменения в его ипотечном портфеле определенно являются одним из факторов.

Благодаря уникальным опционным свойствам ипотечных кредитов в США большие изменения процентных ставок заставляют держателей ипотечных кредитов хеджировать.Эта хеджирующая деятельность может усугубить снижение или повышение процентных ставок, создавая самореализующееся пророчество о более низких ставках, которое начинается очень далеко до того, как сработают отрицательные отзывы.

Джордж Пиркс — специалист по глобальной макроэкономической стратегии Bespoke Investment Group. Он охватывает рынки и экономики по всему миру и по активам, опираясь на экономические данные и модели, анализ политики и поведенческие факторы, которые определяют распределение активов, генерирование идей и аналитическую базу для индивидуальных инвесторов и крупных организаций.

.