Как часто можно делать рефинансирование ипотеки? Как перекредитоваться по ипотечному кредиту

Как происходит рефинансирование ипотеки | ПапаБанкир.ру

Сравнительно недавно банки стали предлагать своим клиентам рефинансирование по ипотеке, с помощью которого можно пересмотреть условия выполнения заемщиком договорных обязательств. Рефинансирование ипотечного кредита является относительно новой услугой финансово-кредитных учреждений, которая обещает для клиентов безусловную выгоду.

Рефинансирование ипотеки дает заемщику возможность пересмотреть ипотечный договор, который уже был заключен, взять необходимый заем для погашения взятых ранее обязательств в полном объеме. Первоначальный договор расторгается, и потребитель заключает новый на других, более приемлемых для него условиях.

В банковской сфере также идет конкурентная борьба за клиентов со стабильной платежеспособностью и надежностью. Для будущих заемщиков разрабатываются новые кредитные программы, привлекательные своей выгодностью.

Финансово-кредитные учреждения в борьбе за будущих клиентов помнят о заемщиках, которые уже оформили ипотеку. Именно для этой категории клиентов разрабатываются и предлагаются программы рефинансирования, дающие возможность без особых потерь сменить банк и условия заключения кредитного договора.

В чем выгода рефинансирования ипотеки

Сегодня за ценами на недвижимость угнаться довольно сложно, растет и рыночная стоимость залогового жилья. Обременение отсекает возможности граждан получить денежную ссуду на обучение, ремонт, развитие бизнеса, покупку новой машины и другие актуальные потребности.

Выбирая процедуру рефинансирования, вы сможете:

1. Снизить имеющуюся ставку по процентам.
2. Получить дополнительный заем из остатка залога после того, как первичная ипотека будет погашена.
3. Изменить валюту, в которой была оформлена ипотека. Эксперты в данной области советуют оформлять ипотечный договор в той валюте, в которой заемщику выплачивают заработную плату. Некоторые заемщики ошибочно думают, что выгодней взять валютный заем из-за более низкой ставки по процентам, но через время понимают, что приняли неверное решение. Особенно сегодня, когда курс валют нестабилен, и сделать какие-то прогнозы на будущее становится невозможным.
4. Решить проблемные вопросы, которые связаны с изменением финансового благополучия семьи. Никто не может дать точный расчет изменений доходов всех членов семьи. Также сложно предугадать состав семьи в будущем. Некоторые заемщики рассматривают вопрос погашения ипотечного кредита намного быстрей, чем реализацию недвижимости и смену места жительства. Другие заемщики желают дышать свободней, сократив сумму обязательных платежей, которые нужно осуществлять раз в месяц в обязательном порядке.

Все эти факты для заемщика делают привлекательной возможность рефинансирования имеющейся задолженности.

Какие подводные камни есть у процедуры рефинансирования ипотеки

Безусловно, финансово-кредитные учреждения не слишком благоприятно относятся к «изменникам» и по мере возможности противятся рефинансированию собственных кредитных программ в иных банках.

Следующий подводный камень, ожидающий заемщика – нужно заручиться доверием новой кредитной организации, документально подтвердить собственную финансовую состоятельность и ликвидность рефинансируемого залога.

Некоторые финансово-кредитные учреждения требуют свидетельство поручителей и дополнительный залог – все это может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативные варианты рефинансирования ипотеки

В некоторых случаях можно перезаключить договор ипотеки с понижением ставки по процентам, не пользуясь процедурой рефинансирования с привлечением другого финансово-кредитного учреждения. Вот некоторые из них:

1. Если вы оформляли ипотечный договор на строящееся жилье без залога, то после завершения процедуры сдачи новостройки в эксплуатацию, можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
2. Можно принять участие в социальных программах по оказанию помощи в покупке недвижимости некоторым слоям населения, воспользовавшись положенными от государства субсидиями и льготами.
3. Если у вас родился в семье второй ребенок, вы вправе реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» на регламентируемых условиях финансово-кредитного учреждения.

Что нужно делать при стандартной процедуре рефинансирования по ипотеке

Ваши действия предполагают прохождение нескольких этапов:

Этап 1: первоначально нужно собрать соответствующий пакет документов, который состоит не только из бумаг заемщика, но и сведений о рефинансируемом кредите. Для этого нужно взять выписку со счета, справку о состоянии и сумме задолженности и другие необходимые документы. После этого выбирается банк и подается заявка. Некоторое время руководство банка занимается рассмотрением заявки на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Этап 2: финансово-кредитная организация принимает решение – выдать ипотечную ссуду для погашения задолженности по кредиту, выданному первоначально, или отказать заемщику. Если заявка будет одобрена, то клиент собирает дополнительный пакет документов, который имеет отношение к залоговой ипотечной недвижимости. Руководство банка анализирует, устраивает ли его данная недвижимость в качестве обеспечения ипотеки или нет.

Этап 3: если решение в сторону заемщика будет положительным, то определяются условия по рефинансированию ипотеки и определяются сроки. Также будет составлено уведомление для первичного кредитора о том, что ипотека будет погашена до обозначенного договором срока.

Этап 4: заемщик подает уведомление об одобрении предоставления ипотечного займа на рефинансирование первоначально избранному кредитору. Задача кредитора – пересмотреть условия договора и установить дату полного расчета по имеющимся долговым обязательствам. В большинстве случаев, расчет будет осуществлен в день ближайшего по плану платежа.

Этап 5: после того как все моменты будут согласованы, запускается процедура перечисления заемных средств для погашения ипотечного кредита, взятого у первого банка.

Отдельно оговаривается момент передачи денежных средств – наличной суммой или безналичным переводом на расчетный счет. Это решает банк. Безусловно, каждый случай индивидуальный, потребитель имеет право внести часть собственных средств, а может в полном объеме использовать заимствованные у банка средства для того, чтобы закрыть все обязательства по первому кредиту.

Этап 6: запускается процедура государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл. IV и гл. VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»действующей редакции от 7 мая 2022 года за номером 102-ФЗ.

Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования кредита

Данная процедура сопряжена со следующими моментами:

• Крайне утомительные сборы пакета документов;
• Существенная трата времени;
• Длительное согласование документов;
• Денежные затраты на все процедуры.

Помимо того, что банки требуют наличие внушительного первого взноса для возможности рефинансирования или дополнительного залога, вас ждут немалые комиссии за рассмотрение заявки:

1. 1-2% составляет страхование рисков, которые озвучиваются в обязательных условиях выдачи займа. Имеется вероятность того, что оформленная страховка на залоговую недвижимость, по каким-то причинам не устроит нового кредитора. И вас ждут новые траты на переоформление страховки.
2. 1-2% суммы кредита приходится на оплату комиссии за выдачу денежных средств по программе рефинансирования;
3. Вторичное прохождение процедуры оценки независимыми экспертами рыночной стоимости залоговой недвижимости. За это опять-таки нужно будет заплатить.
4. Снятие обременения с находящейся в залоге недвижимости тоже потребует денежных затрат, как и государственная перерегистрация договора на права по залогу рефинансирующего банка. Если вы решили заняться оформлением самостоятельно, то это займет довольно длительный срок. В большинстве случаев граждане обращаются за помощью в специализирующиеся коммерческие организации – за это тоже нужно будет выложить денежные средства.

Подведем итоги вышесказанному: следует отметить ряд отрицательных и положительных моментов рефинансирования ипотеки.

Данная программа имеет свои плюсы:

• Заемщик получает возможность снизить ставку по процентам на 2-3% годовых;
• Срок кредитования может быть увеличен, что делает бремя финансовых выплат не таким тяжелым;
• Если первоначально выбранная валюта перестала устраивать, вы имеете право изменить ее в новом договоре. Это позволит сократить дополнительные расходы, связанные с девальвацией национальной валюты и инфляцией, которая с годами прогрессирует.

Отрицательный момент программы только один: на сегодняшний день банки не могут предложить потребителю на самом деле доступных и удобных механизмов рефинансирования ипотеки. В процессе оформления заемщика ожидают масса сложностей. Вдобавок, вся процедура стоит немалых денег, которые могут свести на нет всю целесообразность и выгодность рефинансирования ипотеки для заемщика.

www.papabankir.ru

Что такое рефинансирование ипотеки и перекредитование в банке? 2022 год

Увеличение процентных ставок по большинству банковских программ, послужило причиной того, что заемщики с удвоенной силой начинают искать пути заплатить за кредит как можно меньше. Процедура рефинансирования приобретает все большую популярность. Но и здесь имеется риск – далеко не все программы рефинансирования рентабельны, как это может показаться на первый взгляд.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Чтобы точнее определить риски, связанные с оформлением перекредитования, следует не только внимательно просматривать условия программ, но и правильно оценивать собственную финансовую ситуацию.

Когда надо задуматься о рефинансировании (перекредитовании) ипотеки?

Рефинансировать существующий кредит означает оформить для его погашения новый займ, с более выгодными условиями. Заемщики стараются провести такую процедуру в случаях, если считают, что выплаты обходятся дороже по сравнению с другими предложениями финансовых организаций.

Например, ипотеку оформляли в период кризиса под 13% годовых. Но кризис стабилизировался, и организации стали предлагать подобные займы под 10-11%.Поменялись финансовые обстоятельства и выполнять кредитные обязательства на прежних условиях становится трудно.

Здесь вы можете узнать можно ли продать ипотечную квартиру?

Заемщик ищет программу для рефинансирования, когда понимает, что имеющийся займ становится платить очень тяжело. Многие банки при изменившемся финансовом положении отказывают в реструктуризации кредита. Рефинансирование кредита в таких случаях является единственным выходом.

Почему перекредитование ипотечного кредита выгодно?

Процедура рефинансирования проводится, как правило, для займов, выданных на долгий срок. В ипотечных кредитах, даже два-три процента означают немалую сумму и на изменении процентной ставки можно сэкономить.

При меньшей разнице в ставках процедура теряет смысл, поскольку при подаче заявки вновь придется оформлять ипотеку, регистрировать ее, выполнять переоформление страховки для другого банка, заново платить все сборы, комиссии. На это, кроме денег, тратится немало времени и сил. Польза от этого может быть несущественной.

Что требуется для ипотечного рефинансирования?

Программы рефинансирования предлагаются в небольшом количестве и далеко не всеми банками. Любая из финансовых организаций такого рода займы относит к области высоких рисков.

Под них должны быть сформированы особые резервы, а это под силу далеко не каждой организации-кредитору. Поэтому следует готовиться к тому, что у заемщика, желающего провести рефинансирование, будет проверяться материальное положение.

При хорошем состоянии кредитной истории, шансы на успех повышаются. Кроме сбора стандартного пакета документов для оформления заявки на кредит, необходимо предоставить в банк действующее кредитное соглашение, а также документ, подтверждающий, что по займу нет и не было просроченных платежей. Необходимым будет подача документированного согласия от банка-кредитора на то, чтобы досрочно погасить ипотеку.

Требования для заемщика

1. срок действующего ипотечного кредита должен быть не менее двенадцати месяцев;
2. у заемщика должна быть хорошая кредитная история без единой задолженности по существующему кредиту.

Например, Сбербанк предлагает удобный инструмент для рефинансирования ипотеки, полученной в другом банке. В первую очередь, банк ждет добросовестных заемщиков, не допускавших просрочек платежей и, тем более, не имеющих долгов по кредитам.

Способы оформления

Для того, чтобы перекредитоваться, понадобится не только снова доказывать свою платежеспособность, но и предоставить залог.

В этом качестве выступает объект недвижимости, который уже находится у первой организации в залоге. В банк, выбранный для рефинансирования, заемщику понадобится предоставить подтверждающие материальное положение документы и оценочное заключение о стоимости жилого помещения.

Банк, где ранее оформлялась ипотека, должен выдать письменное согласие на погашение всей суммы кредита досрочно. Организация, где оформляется рефинансирование, перечисляет финансовые средства на нужный счет, и только после закрытия кредита прежний банк снимает с объекта недвижимости залог.

В период, когда прежний банк уже снял залог, а новый еще не успел его оформить, заемщику назначаются повышенные проценты. Банк таким образом старается подстраховать кредит, который пока не имеет обеспечения недвижимостью. Пониженная процентная ставка вступит в силу лишь тогда, когда на недвижимое имущество будет оформлен залог.

Если вы хотите узнать как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки, то вам будет полезна статья.

Программы банков по ипотечному рефинансированию

Для клиентов, желающих провести рефинансирование задолженности различные банки предлагают разные условия. Это касается в первую очередь ставок, сроков и сумм кредитов:

• новый кредит может быть выдан только для того, чтобы оказался погашенным основной долг, а проценты и прочие виды платежей понадобится гасить отдельно;
• кредит может быть выдан на всю сумму долга перед прежним банком, включая и проценты, и прочие начисления;
• наконец, может быть выдан кредит на сумму больше той, что требуется к уплате для полного погашения прежнего долга.

В последнем случае оставшейся суммой заемщик может распоряжаться по своему усмотрению.

Перед тем, как выбирать какой-либо банк для подачи заявки на рефинансирование, рекомендуется тщательно изучить предлагаемые им условия и просчитать все очень внимательно.

Ставка рефинансирования

Ставки по кредитам банками могут быть предложены как фиксированные, так и плавающие. Фиксированная ставка не будет меняться в течение всего срока кредитования. Основным ее плюсом будет предсказуемость и возможность спланировать расходы. Что очень ценно – отсутствует процентный риск.

Плавающая ставка состоит из постоянной и переменной. Первая из составляющих не будет меняться на протяжении всего срока кредитования. Плавающая ставка связана с определенным рыночным индикатором, она будет меняться в зависимости, от тех условий, что указаны в договоре.

Для кредитов, выдаваемых в рублях, плавающая ставка рассчитывается на основе индикатора Mosprime. Значение ее может меняться ежедневно.

Существует, также ставка рефинансирования, которая устанавливается ЦБ РФ и является базовым инструментом для того, чтобы регулировать процентные ставки по кредитам. Именно она используется Центральным Банком при выдаче кредитов коммерческим банкам. Пересмотр этой ставки может быть осуществлен один раз в год.

Перекредитование валютной ипотеки

Что касается ипотечных кредитов, выданных в валюте, здесь условия могут оказаться не такими выгодными. Валютные ипотеки могут показаться удобнее прочих при оформлении кредита, но в дальнейшем ситуация на мировом финансовом рынке способна резко измениться, и по сравнению с ипотекой в рублях оплачивать придется больше.

В принципе, процедура рефинансирования некоторых банков позволяет в процессе поменять валюту кредита, но не все из них идут на такой риск. В целом такая возможность будет зависеть от ситуации с конкретным заемщиком.

Возможные способы

• сокращение или продление срока займа;
• оформление нового кредита в другом банке для погашения прежнего;
• перемена валюты – по мнению некоторых специалистов, эта операция позволяет снизить расходы и в процессе конвертации не терять средства;
• уменьшение кредитной ставки – для заемщиков с постоянным источником доходов такой вариант возможен, часто при этом предлагается условие – сократить срок кредита;
• уменьшение ежемесячного платежа.

Последний способ признан наименее выгодным – нагрузка на бюджет заемщика уменьшается, а срок кредита увеличивается. Сумма переплаты в итоге получается несколько большей, чем до проведения рефинансирования.

Рекомендуем посмотреть видеоролик о том, как заемщики валютной ипотеки пытаются получить от банка рефинансирование ипотечного кредита. Банки, в свою очередь, готовы идти навстречу клиентам, потому что сами опасаются остаться без их денег :

Лучше всего при выборе валюты ипотеки опираться на то, в какой валюте заемщик получает основную часть доходов.

Основные минусы

Основные минусы ипотечного рефинансирования в том, что непростую процедуру оформления кредита придется проходить заново. Нужно будет собирать все справки и доказывать свою финансовую состоятельность.

И вот здесь и начинаются «подводные камни»: нет гарантии, что после оплаты всех необходимых расходов заявка все-таки будет одобрена.

Выбирая организацию и программу для перекредитования ипотеки, следует внимательно взвесить все «за» и «против». Детали программ необходимо выяснять заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Не всегда банки-кредиторы дают прозрачную и понятную информацию о том, каковы условия кредита, в результате чего при подсчете его стоимости можно серьезно ошибиться. В итоге, для заемщика процедура рефинансирования может обернуться потерей денег, времени, а также репутации перед банком, в котором ипотечный кредит оформлялся изначально.

kvartira3.com

Как осуществить рефинансирование по ипотеке?

Рефинансирование ипотеки – сравнительно новое предложение от банков. С помощью рефинансирования ипотеки можно пересмотреть условия погашения займа.

Рефинансирование ипотечного кредита – сравнительно новая банковская услуга, сулящая безусловную выгоду для заемщика. Рефинансирование ипотеки предоставляет возможность пересмотреть заемщику заключенный ипотечный договор, взять необходимый займ для полного погашения и его расторжения на новых, более приемлемых условиях.

Преимущества рефинансирования ипотеки

В банковской сфере, как и на любом другом рынке, идет конкурентная борьба за платежеспособных и благонадежных клиентов. Благодаря ее воздействию, для потенциальных заемщиков разрабатываются и предлагаются все новые и более выгодные кредитные программы.

В борьбе за потенциальных заемщиков банки не забывают и о людях, уже оформивших ипотечные займы. Именно для них существуют программы рефинансирования для безболезненной смены банка и условий заключенного кредитного договора.

На чем основана выгода рефинансирования?

Цены на недвижимость неуклонно растут, вырастает и рыночная стоимость залогового жилья. Обременение не позволяет получить необходимый займ на ремонт, автомобиль, обучение, развитие бизнеса и другие актуальные нужды заемщика.

С помощью рефинансирования ипотеки можно:

Подписывайтесь на&nbspнаш канал в&nbspЯндекс.Дзен!

1. Не только снизить существующую процентную ставку, но и получить дополнительную сумму денежных средств из остатка залога после погашения первичной ипотеки.
2. Разрешить проблему, связанную с изменением финансового положения семьи. Предугадать изменения в доходе, составе семьи на длительный период невозможно. Кто-то рассматривает возможность погасить ипотеку быстрее, чтобы продать жилье и сменить место проживания. Кто-то, наоборот, хочет вздохнуть свободней, уменьшив сумму ежемесячных обязательных платежей.
3. Сменить валюту, в которой оформлялась ипотека. Как советуют эксперты, долгосрочные кредиты лучше оформлять в той валюте, в которой начисляется заработная плата. Но многие заемщики прельщаются на низкую процентную ставку по валютным займам, о чем сожалеют впоследствии.

Именно это делает привлекательной возможность рефинансирования задолженности в глазах заемщика.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Естественно, банки не жалуют «изменников» и по мере возможности препятствуют рефинансированию своих кредитных программ в других финансовых организациях.

Необходимость получения согласия первичного кредитора на возможность рефинансирования ипотеки – вот первый подводный камень, с которым столкнется заемщик. Если в договоре оговорено, что досрочное погашение возможно только с согласия банка, то вероятность получения такого согласия без наложения штрафных санкций, сводящих на нет всю запланированную выгоду, невысока.Вторая трудность, с которой столкнется заемщик – завоевать доверие и подтвердить документально свою платежеспособность и ликвидность рефинансируемого залога нового кредитора.

Помимо стандартного пакета документов для оформления обычной ипотеки, требуется собрать и дополнительные документы, по залоговому жилью и первичной ипотеке: кредитный договор, график погашений, справка об отсутствии просрочек по платежам в первичном банке, уведомление/разрешение о досрочном погашении.

Некоторые банки требуют и дополнительный залог, свидетельство поручителей и т.д., что может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативы рефинансирования ипотеки

В отдельных случаях можно перезаключить ипотечный договор с уменьшением процентной ставки, не прибегая к процедуре рефинансирования посредством привлечения другого банка:

• Если оформлялся беззалоговый ипотечный договор на строящееся жилье, то по сдаче новостройки в эксплуатацию можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
• При рождении второго ребенка можно реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. на регламентируемых условиях банка (См. Как осуществить погашение ипотеки материнским капиталом).
• Можно воспользоваться положенными субсидиями и льготами при участии в социальных программах по оказанию помощи в приобретении жилья определенным слоям населения. 

Алгоритм действий при стандартной процедуре рефинансирования по ипотеке

Шаг 1. Собирается необходимый пакет документов, включающий в себя не только документы заемщика, но и информацию о рефинансируемом кредите (справка о состоянии и сумме задолженности, выписка со счета и др.), и подается заявка в выбранный банк. Он рассматривает заявку на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Шаг 2. Банком принимается решение, предоставлять или нет ипотечную ссуду для погашения задолженности по первичному кредиту. В случае одобрения заявки подается дополнительный пакет документов, уже касающийся залоговой ипотечной недвижимости. Банк решает, устраивает она его в качестве обеспечения или нет.

Шаг 3. В случае положительного решения определяются сроки и условия по рефинансированию ипотеки, и составляется уведомление для первичного кредитора о досрочном погашении ипотечного займа.

Шаг 4. Заемщик подает уведомление об одобрении предоставления ипотечного займа на рефинансирование первичному кредитору. Кредитор пересматривает условия договора и устанавливает дату полного расчета по существующей задолженности. Как правило, она совпадает с датой ближайшего планового платежа.

Шаг 5. После согласования совершается процедура перечисления заемных средств для погашения первичного ипотечного кредита. Осуществляется ли она передачей наличных или безналичным переводом на расчетный счет, оговаривается дополнительно, на усмотрение банка. Каждый случай индивидуален, заемщик может внести часть собственных средств, а может и полностью воспользоваться заемными средствами для полного погашения задолженности по первичному кредиту.

Шаг 6. Оформляется процедура государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл.IV и гл.VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2022 года за номером 102-Ф3.

Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования ипотечного кредита

Данная процедура требует не только крайне утомительных и затратных по времени сборов необходимых документов и их согласования, но и выливается в существенную сумму для заемщика. Помимо требований основных банков к наличию существенного первоначального взноса для возможности рефинансирования или дополнительного залога, установлены высокие комиссии за рассмотрение заявки:

• 1-2% от суммы займа составит комиссия за выдачу заемных средств по программе рефинансирования;
• 1-2% составит страхование рисков, озвученных в обязательных условиях предоставления займа. Есть вероятность, что уже оформленная страховка на залоговую недвижимость по каким-то причинам не устроит нового кредитора и вам потребуется ее переоформлять;
• придется повторно пройти и оплатить процедуру оценки независимых экспертов рыночной стоимости залоговой недвижимости;
• процедуры снятия обременения с заложенной недвижимости и государственная перерегистрация договора на права по залогу рефинансирующего банка тоже не бесплатны. Самостоятельное оформление занимает довольно продолжительный срок, как правило, за помощью обращаются в специализирующиеся посреднические организации, что также требует дополнительных затрат. 

Таким образом, резюмируя вышеописанное, стоит отметить ряд положительных и отрицательных сторон рефинансирования ипотеки.

Плюсы программы очевидны: есть возможность уменьшить процентную ставку на 2-3% годовых, увеличить срок кредитования и, тем самым, снизить финансовое бремя. При изначальном неправильном выборе валюты кредитования можно сменить ее и уменьшить дополнительные расходы, связанные с прогрессирующей инфляцией и девальвацией рубля.

Минус же только в одном: действительно удобных и простых механизмов рефинансирования ипотеки для заемщика банками не предлагается. Процесс оформления довольно сложен и дорогостоящ, способный свести на нет всю выгодность и целесообразность.

nsovetnik.ru

Всё о перекредитовании ипотеки

Ипотека предполагает взятие в кредит огромной суммы на длительный срок, а значит, и проценты переплаты будут составлять внушительную сумму. Перекредитование ипотеки – это реальный шанс платить меньший процент по кредиту. Суть его состоит в получении нового кредита на погашение существующего под меньший процент. Но необходимо обратить внимание на тот факт, что данная услуга – рефинансирование или перекредитование — становится реально экономически выгодной, если разница кредитных ставок составляет не менее двух – трёх процентов. Меньший процент, конечно, тоже является выгодой, но ведь сама процедура переоформления кредита предполагает расходы, которые на выходе могут сравниться с суммой процентов по первично взятому займу. Так как же грамотно подойти к этому вопросу и извлечь максимальную выгоду?

Пункт первый – валюта 

Первым на что стоит обратить внимание является валюта, в которой осуществляются все выплаты. Об этом не стоит забывать при любом займе. Оптимальным вариантом станет та валюта, в которой человек получает заработную плату. Многие не обращают на это должного внимания и в результате оказываются в состоянии постоянного напряжения, ведь курс доллара и евро в центральном банке обычно выше на 0,5%, а в кризисные периоды и вовсе платёж ежемесячно по ипотеке увеличивается в разы пропорционально «скачущему» курсу валют.

Пункт второй – выбор банка

Начальным этапом рефинансирования обычно является выбор банка, в котором доступна опция перекредитования. Далеко не во всех структурах она предусмотрена, но в силу всё большей популяризации распространяется достаточно быстро. Когда человек определился с новым банком, подал в него соответствующую заявку и получил одобрения, он смело возвращается в банк, в котором всё ещё существует его ипотека и просит его о перекредитовании. Далее ситуация может иметь два пути развития:

1. Банк осуществляет передачу ипотеки в новоизбранный.
2. Банк может предложить заёмщику осуществить её непосредственно у себя, без привлечения другого банкового учреждения. Зачастую реализуется именно этот вариант, ведь руководство понимает, что теряет дополнительный доход.

Поэтому можно сделать вывод о том, что не стоит торопиться менять кредитора. Попробуйте договориться о перекредитовании на месте. Ведь не только руководство получит выгоду, но и сам заёмщик:

• Автоматически отпадает головная боль в решении ряда вопросов: переоценка объекта, оформление новой страховки. Всё это отнимает время и деньги.
• Для оценки наиболее выгодной ставки (а мы помним, что в связи с новыми расходами разница должна быть не менее 2 – 3 процентов), потребуются услуги брокера, которые также повлекут дополнительные траты.

Таким образом, мы приходим к наиболее выгодному перекредитованию – в своём банке. И тогда устроит разница в процентной ставке даже в 1,5%.

Пункт третий – размер процентной ставки

На него окажет прямое влияние рыночная стоимость недвижимости, под которую взята ссуда, на момент перекредитования. Если цена на закладываемый объект значительно возросла, то можно смело рассчитывать на хорошее снижение процента. В обратном случае, при падении стоимости на залог, процент может значительно не снизиться и тогда стоит вообще задуматься о целесообразности всей процедуры.

Пункт четвёртый – комиссии

В любом кредитном договоре могут быть вписаны дополнительные пункты расходов, а именно:

• комиссия на открытие ссудного счета;
• единовременная комиссия на выдачу ипотечных средств. По сути, является аналогом предыдущей, но многие финансовые учреждения умудряются их сочетать;
• страховка объекта залога по ипотеке каждый год;
• страховка трудоспособности и жизни человека;
• комиссия за досрочное закрытие ипотеки.

Таковы «скрытые» платежи, о существовании которых обязательно должен знать каждый, но, к сожалению, очень часто они проходят «мимо ушей» и не обговариваются должным образом. А ведь при некоторых обстоятельствах они могут составлять от пяти до десяти процентов от всей суммы ипотеки. По словам экспертов, разница в процентах при перекредитовании должна окупать эти затраты не более чем за год – два.

Пункт пятый – схемы переоформления залога

Этот вопрос актуален при переходе в новый банк. Как известно, при погашении новым банком кредита по ипотеке в предыдущем закладываемое имущество должно перейти к нему. Для избегания проведений мошеннических операций существует две схемы переоформления:

1. «Первый» банк даёт добро на включение во вторую очередь кредитования «второго» банка. После погашения ипотеки в первом, он отказывается от любых прав по кредитованию. Но зачастую эта схема не работает, так как мало банков добровольно отдают своих клиентов другим, тогда прибегают ко второй схеме, менее выгодной.
2. От момента получения средств в «втором» банке до переоформления залога страховкой гарантирует безопасное рефинансирование страховка титула собственности или же требуется привлечение третьего – юридического — лица, оформляющего договор имущественного поручительства. Невыгодность такой ситуации состоит в дополнительных тратах, которые порой достигают двух (!!!) процентов рыночной стоимости закладываемого объекта.

Вот такие подводные камни могут ожидать желающих рефинансировать ипотеку.

refina.ru

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на квартиру

Отсутствие простейших познаний в области планирования бюджета может сыграть негативную роль в жизни заемщика. Иногда причина невозможности обслуживания долга серьезна и не связана с платежным поведением клиента. Если небольшие займы влекут несущественные финансовые обязательства, то долги по ипотеке будут иметь гораздо более серьезные последствия, вплоть до утраты собственности. Использовав все выгоды от предыдущего рефинансирования, заемщик сталкивается с вопросом, сколько раз можно рефинансировать ипотеку.

Не всегда рефинансирование сулит выгоду для клиента, особенно на последних сроках выплаты ипотечного долга, когда по аннуитетным платежам большая часть процентов уже выплачена. Сложности переоформления ипотеки приводят к тому, что применять рефинансирование при снижении процента всего на 1-2 пункта экономически нецелесообразно – расходы на согласование и подготовку документов могут даже не покрыть разницы в процентах. И все же, когда жизненная ситуация привела к тому, что дальше обслуживать долг стало невозможно, есть смысл рассмотреть программы повторного рефинансирования.

Как часто можно прибегать к этой процедуре

Ухудшение финансового положения, стабильное снижение качества жизни семьи заемщика вынуждают изучить, сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки и как часто она применяется. В процессе погашения текущих обязательств заемщик сталкивается с ситуацией, когда новые ипотечные программы банков предлагаются по сниженным ставкам. Положение в сфере кредитования после 2022 года показывает постоянную работу по уменьшению ставки и привлечению новых заемщиков более выгодными предложениями. Рефинансировав первый жилищный заем, плательщик видит, что новые продукты банков сулят еще большую выгоду.

Несмотря на отсутствие в законодательстве каких-либо ограничений по поводу периодичности и кратности применения рефинансирования, само по себе частое обращение за подобной услугой повторно может свидетельствовать о плохо продуманной тактике и недостаточном изучении вопроса в прошлый раз. Проводить пересмотр условий кредитования можно столько раз, сколько это разрешено финансовыми организациями, однако расходы на переоформление и постоянное изменение данных о залогодержателе вынуждают задуматься, насколько правильны и обдуманны шаги клиента.

И все же, невозможно предусмотреть, когда в банковской сфере появится действительно выгодный ипотечный продукт, поэтому исключать повторное рефинансирование не могут даже серьезные заемщики, досконально владеющие актуальной информацией по ипотечному кредитованию.

Когда не стоит обращаться за перекредитованием

Перед тем, как решиться на повторное перекредитование, необходимо провести тщательный анализ, оценить экономическую целесообразность действий. Даже сниженный процент не говорит о том, что новая программа будет лучше условий прежнего кредитора.  Иногда переоформление договора несколько раз несет лишь убытки.

В следующих обстоятельствах рекомендуется отказаться от повторного рефинансирования как от нежелательной или необоснованной меры:

1. Процентная ставка нового договора выше.
2. Есть основания полагать, что новый кредитор откажется рефинансировать ипотеку (по причине снижения дохода, нестабильного положения, наличия просроченных выплат и сомнений в репутации плательщика).
3. Новая структура требует для оформления документы, которые нельзя или сложно представить.
4. Выплачена большая часть процентов, а остаток ипотечного долга небольшой. Аннуитетная система расчетов платежей приведет к тому, что по новому займу будут погашаться преимущественно проценты.
5. Новые расходы на оформление, страховку, оценку, подготовку дополнительных справок и перерегистрацию залога на квартиру перекрывают прибыль от снижения процента.

Что дает повторное рефинансирование

Иногда успешное рефинансирование в первый раз заставляет задуматься о том, чтобы пройти процедуру повторно, добиваясь идеально соответствующих условий погашения крупного займа. В силу длительности жилищных займов нельзя исключать возникновение самых разных причин для нового перекредитования.

Практика показала, что среди тех, кто рефинансировал долг дважды, отмечают следующие положительные последствия:

1. Выгодные условия обслуживания со снижением переплаты процентов до 4-5 пунктов.
2. Увеличение срока погашения дает возможность уменьшить кредитное бремя ежемесячных взносов.
3. Получение дополнительной суммы в рамках нового договора. Можно взять новый кредит на большую сумму, погасить текущий долг перед кредитором и оставить под выгодный процент некоторую часть наличными.
4. Пересмотр даты платежа, создание более комфортных условий погашения. Не всегда действующая дата удобна для внесения платежей. Например, сложно найти средства на взнос перед получением заработной платы. Новый персональный график дает большую свободу, освобождая от необходимости заранее планировать платеж.
5. Смена кредитора и программы на новый вариант, предусматривающий право на досрочное погашение без серьезных ограничений и комиссий.
6. Освобождение из-под залогового обременения ипотечного объекта и оформление в виде залога другой ликвидной собственности дает право распорядиться имуществом, не дожидаясь окончания срока действия ипотеки. Главное условие, предъявляемое к объекту, – соответствие параметрам банка по стоимости, техническим характеристикам, качеству жилья.

В рамках повторного рефинансирования заемщик получает шанс на особые условия от другого банка, желающего получить нового добросовестного заемщика. Нужно оценить все выгодные моменты и возможные негативные последствия, перед тем как снова обращаться в финансовое учреждение.

Условия повторного рефинансирования ипотеки

Условия рефинансирования, как и параметры ипотечных программ, в каждом учреждении будут различными. Не всегда перекредитование означает пониженный процент, так как в каждой финансовой организации свои представления о выгоде.

Чтобы рефинансировать ипотеку, придется пройти ту же процедуру по взаимодействию с банком, что и при согласовании первичной ипотеки. Исключаются из этапов лишь поиск квартиры и продавца, готового продать собственность. Вместо этого добавляются проблемы, связанные с переоформлением имущества на нового залогодержателя и сбором справок из предыдущего банка.

По сути, повторное рефинансирование сходно с первым перекредитованием. Поэтому последовательность действия повторяется.

Чтобы получить право на пересмотр условий в сторону большей выгоды, необходимо убедить банк в своем соответствии выдвинутым требованиям к заемщику и подготовить нужные бумаги.

Большинство программ предполагает следующие характеристики заемщика:

1. Совершеннолетний возраст (но не старше 75 лет к моменту последнего взноса).
2. Достаточный стаж наемной работы – не менее года, из которых 6 месяцев – у последнего работодателя. Зарплатные клиенты могут иметь преимущества в виде минимального периода работы на последнем месте трудоустройства (от 3 месяцев).

Новый кредитор будет рассматривать не только общую кредитную историю потенциального клиента, но и погашение ипотечного долга в особенности.

По текущему займу не должно быть просроченных платежей за последние 12 месяцев, на момент обращения все взносы должны быть полностью внесены согласно графику. Большинство банков заранее ограничивает право на рефинансирование с учетом сомнительной выгоды одной из сторон в следующих ситуациях:

• новый заем не согласуют, если по прежним обязательствам осталось всего 3 ежемесячных платежа;
• нельзя повторно рефинансировать, если текущие обязательства возникли менее полугода назад;
• реструктурированный долг не может быть рефинансирован.

Список документов, представляемый по повторному рефинансированию, также совпадает с условиями оформления первичного перекредитования. Потребуется не только подтвердить свой доход и представить документы на жилье, но и собрать справки от прежнего кредитора об остатке долга, отсутствии просрочек и договорную документацию.

Столкнувшись с информацией об особо выгодном продукте рефинансирования, рачительный заемщик задумается, как часто можно пересматривать условия ипотечного договора и какова предполагаемая экономия при переходе на обслуживание в новый банк, нужна ли справка об остатке по старому кредиту и об отсутствии просрочек по нему.

Смотрите также:

1. Какие документы нужны для рефинансирования кредита?

kredit-blog.ru

• 
  Что такое pos
• 
  Клик ипотека
• 
  Как оплатить кредит через терминал
• 
  Как оплатить кредит через терминал
• 
  Коллекторы это кто
• 
  Коллекторы это кто
• 
  Как избавиться от долгов по кредитам
• 
  Как избавиться от долгов по кредитам
• 
  Ставка процента по кредитам
• 
  Ставка процента по кредитам
• 
  Как уменьшить ставку по кредиту