Могу ли я разблокировать ипотеку, если процентные ставки упадут? Два способа получить более низкую ставку после того, как вы заблокировали

Что произойдет, если вы заблокируете ипотечную ставку, а затем ставки снизятся?

Одним из самых нервных аспектов получения ипотеки является фиксация вашей процентной ставки.

Что делать, если ставки еще больше упадут после блокировки? Что делать, если у вас нет блокировки, а затем ставки растут? Можете ли вы получить переигрывание? Вы можете разблокировать?

К сожалению, вы не можете просто «разблокировать» свою процентную ставку и повторно заблокировать ее по текущим рыночным ставкам.Но у тебя нет выбора.

Если вы уже заблокировали ипотечную ставку, поговорите со своим кредитором о возможных вариантах. Есть шанс, что вы все равно сможете использовать эту стратегию, чтобы снизить ставку до закрытия.

Смена кредиторов в последнюю минуту также вариант. Но это означает, что нужно начинать с нуля, поэтому примите решение осторожно и убедитесь, что ваш новый уровень достаточно низок, чтобы того стоить.

Проверьте свой новый тариф сегодня (22 июля 2020 г.)

---

В этой статье:

---

Что означает «зафиксировать» ипотечную ставку?

Блокировка ипотечной ставки означает согласие со структурой процентной ставки и стоимости, которая связывает вас и вашего кредитора.

Блокировка ипотечной ставки включает в себя годовую процентную ставку, сборы и план платежей. Например, вы можете зафиксировать 3,5% для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой — это означает, что ваш кредитор гарантирует, что вы заплатите 3,5% за весь срок кредита, и он не будет повышать или понижать вашу ставку, если вы не рефинансируете

Невозможно закрыть ипотечный кредит без фиксации процентной ставки — вы должны это сделать, даже если вы ждете до часа, пока кредитор напечатает ваши окончательные документы.

Все соглашения о блокировке ставки ипотеки содержат:

• Дата вступления в силу, когда срок действия вашего соглашения истекает
• Процентная ставка
• Специальная ипотечная программа, например, 30-летний фиксированный кредит или 5/1 ARM
• Стоимость вашей ставки (например, 1 пункт, который составляет 1 процент от суммы кредита)

Хотя не все ипотечные кредиторы требуют, чтобы соглашения о блокировке ставок были заключены в письменной форме, лучше, если это так.

Вы можете сделать это лично, подписать и вернуть факс или подписать электронным способом с помощью такой службы, как DocuSign.

Просто лучше иметь возможность доказать, что вы заблокировали курс X на Y дней, и убедиться, что вы понимаете, что вы делаете.

Проверьте свой новый тариф сегодня (22 июля 2020 г.)

Два способа получить более низкую ставку после блокировки

Блокировка ставки по кредиту является обязательством между вами и вашим кредитором. Пока вы приближаетесь к согласованной дате, ваш кредитор не может изменить вашу ставку, даже если ставки внезапно взлетят.

Это здорово для заемщиков — за исключением того, что обязательство идет в обе стороны. Если ставки внезапно упадут, , вы не сможете просто выйти из блокировки ставки и ожидать, что ваш кредитор предложит вам более низкую процентную ставку взамен.

Есть только два способа получить более низкую ставку, если вы заблокируете с кредитором, а затем ставки упадут (более подробно об этом ниже):

1. Спросите своего кредитора о «варианте с плавающей точкой» — вы платите дополнительную плату при закрытии в обмен на более низкие текущие рыночные ставки
2. Отмените свою заявку на кредит и смените кредиторов — вы отказываетесь от своего текущего кредитора и начинаете все сначала с тем, который может предложить вам более низкую ставку

Для обеих этих стратегий существуют огромные преимущества и риски.

Вы либо столкнулись с большими плавающими затратами, либо с большой задержкой и дополнительными документами.

Но если сбережения, которые вы увидите от более низкой ставки по закладной, достаточно велики, эти препятствия вполне могут стоить того.

>> Related: Оптимизируйте рефинансирование — получите сегодняшние ставки практически без документов

Опции с плавающей точкой

Положение с плавающей точкой или «опция с плавающей точкой» — это соглашение между вами и вашим кредитором, которое может быть заключено после блокировки ставки.Это позволяет вам заплатить дополнительную комиссию — обычно от 0,5% до 1% от суммы кредита — чтобы снизить заблокированную ставку до текущих ставок по ипотечным кредитам. Например, резерв на предоставление кредита в размере 300 000 долл. США, вероятно, будет стоить около 1 500 долл. США (0,5%).

Обратите внимание, что вы не платите эту плату во время плавания. Скорее, это добавляется к остальной части ваших затрат на закрытие.

Многие кредиторы предлагают варианты с плавающей точкой. Но их политика и плата варьируются.

Часто вы должны быть в состоянии понизить свой рейтинг по крайней мере 0.25% использовать опцию плавания вниз. А плата за плавание может стоить до 1%.

1% по-прежнему относительно дешево по сравнению с процентами, которые вы, вероятно, сэкономите в долгосрочной перспективе. Но вариант с плавающей точкой не всегда , а стоит . Ваша ставка должна упасть достаточно низко, чтобы оправдать стоимость.

Например, скажем, вы получаете ссуду в размере 300 000 долларов США и в настоящее время заблокированы на уровне 3,75%.

Тогда вы видите, что ставки стремительно падают, и вы хотите воспользоваться. Вот как выглядит математика — в зависимости от того, как сильно упали ставки и сколько стоит «плавание»:

Сумма кредита	$ 300 000
Закрытая ставка	3.75%
Плата за ввод в эксплуатацию	0,5% (1500 долл. США)		1% (3000 долл. США)
Новый курс	3,7%	3,5%	3,7%	3,5%
Процентная экономия (30 лет)	3000 долл. США	$ 15 200	3000 долл. США	$ 15 200
Стоит ли?	Да	Да	№	Да

Имейте в виду, однако, что большинство людей не имеют ипотеки в течение 30 лет.В среднем около 7 лет. Поэтому, когда вы рассчитываете свои сбережения, вы должны учитывать, как долго вы будете оставаться в доме.

Вот как будет выглядеть плавающая цена, если вы держите ипотеку только 7 лет вместо 30:

Плата за ввод в эксплуатацию	0,5% (1500 долл. США)		1% (3000 долл. США)
Новый курс	3,7%	3,5%	3,7%	3,5%
Процентная экономия (7 лет)	3000 долл. США	$ 15 200	3000 долл. США	$ 15 200
Стоит ли?	Да	Да	№	Да

Чтобы узнать, предлагает ли ваш кредитор вариант с плавающей точкой, просто спросите.

И если вы все еще в фазе покупок, но думаете, что в ближайшем будущем ставки могут еще больше упасть, спросите о варианте с плавающей точкой с до , которую вы заблокируете, может быть разумно — просто в качестве меры предосторожности.

Найти и зафиксировать низкую ставку сегодня (22 июля 2020 г.)

Переключение кредиторов после блокировки

Вот второй сценарий: вы блокируете ипотечную ставку, затем ставки падают, и ваш кредитор не предлагает плавающую ставку. Или ваш кредитор не может предложить вам достаточно низкую ставку, чтобы оправдать ее.

У вас все еще нет вариантов.

Второй способ «разблокировать» вашу ипотечную ставку — просто прыгнуть с корабля. Вы отменяете свою заявку на кредит и возвращаетесь на круги своя — обращаетесь к нескольким кредиторам, пока не найдете минимально возможную ставку.

Переключение кредиторов в последнюю минуту может помочь вам сэкономить на процентах и ​​расходах по кредитам.

Используя приведенный выше пример, вы можете сэкономить более $ 15 000, найдя ставку, которая всего на 0,25% ниже, чем ваша заблокированная ставка.

Если вы оставите кредитора с до ссуды, кредит не будет оштрафован или взимать плату за аннулирование.

Федеральная защита

дает заемщикам право отказаться от кредита в любое время до его закрытия.

Если вы смените кредиторов после блокировки курса?

Итак, вы можете сменить кредиторов после блокировки, чтобы найти более низкую ставку — но вам следует? Если вы перефинансируете свой дом, ответ может быть да.Если вы покупаете, ответ, скорее всего, нет.

Мы не рекомендуем отменять вашу заявку на кредит, если вы покупаете дом и скоро закрываетесь (в течение месяца). Эта стратегия работает лучше для рефинансирования.

Существуют недостатки при переключении кредиторов, которые делают его опасным для покупателей жилья. Для рефинансеров ставки ниже, но они все равно должны понимать процесс:

• Деньги ниже — Если вы покупаете дом и отменяете свое заявление перед закрытием, вы можете потерять тысячи реальных денег, потому что продавец имеет законное право удержать их, если вы пропустите дату закрытия
• Оформление документов — Повторный запуск ссуды означает, что вам необходимо повторно проверить свой кредит и доход и сделать намного больше документов
• Время — Повторная процедура подачи заявки может занять месяц или более
• Сборы — Есть хороший шанс, что вам придется заплатить сторонние сборы (такие как проверка кредитоспособности и оценка дома) дважды

Другие трудности могут возникнуть, если у вас есть особые соображения по поводу кредита; е.грамм. плохой кредит, низкий доход, авансовое письмо в виде авансового платежа, кредит в банковской выписке или другие атрибуты, которые затрудняют кредиторам одобрение вашего кредита.

Если сначала было сложно получить одобрение, не стоит выбрасывать ваше приложение для поиска немного более низкой ставки.

Из-за этих трудностей стратегия смены кредиторов не является удачной, если вы не находитесь между молотом и наковальней — в замке с кредитором, который имеет высокие ставки и не имеет опциона.

Конечно, ставки ниже, если вы рефинансируете. Твоего дома нет на линии, и ты не теряешь никаких серьезных денег.

Если вы не возражаете против некоторой дополнительной работы и времени ожидания, это может быть хорошим решением для вас (и способом избежать уплаты пошлины в размере 0,5% -1%).

Подтвердите свой новый курс (22 июля 2020 г.)

Что если срок действия моей ставки по ипотечному кредиту истечет?

Если вы фиксируете ипотечную ставку, вы принимаете сценарий «наихудшего случая».Например, если ваш кредит не закрывается до истечения срока действия блокировки ставки и повышения ставок, вы платите более высокую ставку. И как только вы заблокируете, вы не сможете разблокировать ипотеку.

Но если срок действия вашей блокировки тарифов истек, а ставки снизились, не получит более низкой ставки. Вы будете закрыты со скоростью, которую вы заблокировали.

Однако, многие кредиторы позволят вам продлить ваш замок, если процентные ставки выросли.

Возможно, вам даже ничего не понадобится добавить день или два и небольшую плату (0.125% до 0,25% от суммы кредита), чтобы добавить неделю или две. Это, вероятно, стоит сделать, если процентные ставки выросли в последнее время.

Вы также можете повторно заблокировать ту же ставку, если не успели вовремя.

Например, если вы заблокировали ипотечный кредит на 30 дней и через неделю, вы понимаете, что для закрытия потребуется 35 дней, вы можете заблокировать тот же кредит с новым 30-дневным периодом.

Если ставки не изменились или немного упали, ваш кредитор должен позволить вам повторно заблокировать без дополнительной оплаты.

Если ставки повысились, вам, возможно, придется договориться о новой блокировке. Или рискуйте тем, что они опустятся до истечения срока действия, и затем снова заблокируйте их.

FAQ по ипотечным кредитам

Что произойдет, если срок действия моей ставки по ипотечному кредиту истечет до закрытия?

Если ваша блокировка ставки истекает до закрытия, вам придется повторно заблокировать ставку, чтобы закрыть кредит. Если ставки не изменились, вероятно, это будет та же ставка, на которую вы изначально претендовали. И если ставки выросли в течение периода блокировки, ваша ставка, вероятно, будет расти.Но если ставки упали, вы не получите более низкую ставку. Скорее всего, вы все равно получите исходную ставку, на которой вы заблокированы

Можете ли вы зафиксировать ипотечную ставку с более чем одним кредитором?

Да, вы можете зафиксировать ипотечную ставку более чем с одним кредитором. Некоторые заемщики решают заблокировать ставку с Кредитором 1 и позволить своей ставке плавать с Кредитором 2. Таким образом, если ставки снижаются, у них есть резервная копия. Они могут зафиксировать более низкую ставку с Кредитором 2 и отменить свое заявление с Кредитором 1 с меньшими последствиями.

Большинство кредиторов не взимают никакой платы за блокировку тарифа (если только вы не получаете сверхдлинную блокировку) и плата за отмену не взимается. Тем не менее, обратите внимание на кредитный отчет и сборы за оценку, которые происходят быстро после блокировки ставки. Возможно, вам придется заплатить их дважды, если вы пойдете с Кредитором 2, поскольку эти предметы обычно не подлежат передаче.

Можете ли вы сменить кредиторов после блокировки курса?

Да, вы можете сменить кредиторов после блокировки курса. Но вы должны начать процесс подачи заявки с вашим новым кредитором.Это означает, что вы должны быть предварительно одобрены, подать все свои документы и ждать подписки — дважды. В общем, закрытие ипотеки или рефинансирования обычно занимает месяц и более. Поэтому, если вы приближаетесь к дате закрытия первоначальной заявки, очень внимательно рассмотрите варианты, прежде чем принимать решение о смене кредитора.

Можете ли вы договориться о ставках по ипотечным кредитам?

Да! Вы можете договориться об ипотечных ставках с вашим кредитором. Это проще всего сделать, когда вы находитесь в фазе поиска товаров.Вы можете получить несколько котировок ставки, а иногда использовать более низкую ставку в качестве кредитного плеча с кредитором, которого вы хотите. Если вы уже заблокированы и ставки снижаются, возможно, у вас все еще есть место для переговоров. Кредиторы вкладывают время и деньги в создание ипотечных заявок, и они проигрывают, если заемщики освобождают под залог. Поэтому они могут быть готовы работать с вами. Это стоит спросить.

>> Связанный: Как договориться о лучшей ставке заклада для Вашего жилищного ссуды

Могу ли я выйти из блокировки ставки по ипотечному кредиту?

Вы можете выйти из блокировки ставки по ипотечному кредиту, но есть последствия.Отказ от блокировки тарифов означает отказ от приложения, в которое вы вложили время и деньги. Вам нужно будет начать процесс подачи заявки на ипотечный кредит с самого начала (будь то тот же самый кредитор или новый), и вам, вероятно, придется повторно оплачивать такие сборы, как проверка кредита и оценка стоимости дома. Если вы уже заблокировали курс, и он падает, спросите своего кредитора о возможностях плавания вниз, а не отступать.

Должен ли я зафиксировать свою ипотечную ставку сегодня?

Ставки по ипотечным кредитам бьют рекорды в начале 2020 года, падая в низкие 3 и даже 2 для некоторых счастливчиков.

Существует вероятность того, что ставки могут пойти еще ниже. Но если вы любите играть осторожно, сейчас самое время заблокировать.

Вы можете гарантировать себе 30-летнюю ставку ниже, чем почти у всех заемщиков в истории США. (Действительно, это не преувеличение.)

И если вы думаете, что ставки еще будут значительно падать, всегда есть возможность заблокировать с кредитором, который предлагает положение с плавающей запятой, в качестве гарантии. Делайте покупки вокруг и сравните свои варианты сегодня.

Подтвердите свой новый курс (22 июля 2020 г.)

,