Ипотека 6 процентов \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека 6 процентов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Ипотека 6 процентов

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 379.1 «Возвращение кассационных жалобы, представления без рассмотрения по существу» ГПК РФ
(О.М. Кабанов)С учетом разъяснений п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 года N 29 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» кассационная жалоба ипотечного залогодателя, не привлеченного к участию в деле, на решение районного и апелляционного определения о взыскании в пользу банка с гражданина задолженности по кредитным договорам, процентов за пользование неоплаченной суммой основного долга, возвращена без рассмотрения по существу, так как вопрос об обращении взыскания по обязательствам заемщика на заложенное имущество, являющееся собственностью залогодателя, предметом данного судебного спора не являлся, судами не оценивался и в судебных решениях не отражен. При таких обстоятельствах отсутствие правового интереса в обжаловании судебных актов у залогодателя, не привлеченного к участию в деле, подавшего кассационную жалобу, в силу ст. 379.1, ст. 390 ГПК РФ является основанием для оставления кассационной жалобы без рассмотрения.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 340 «Стоимость предмета залога» ГК РФ
(ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения»)Суд, частично удовлетворяя требования банка к обществу о взыскании долга, процентов и неустойки по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество, отметил, согласившись с выводом суда первой инстанции, что согласно статье 340 ГК РФ во взаимосвязи со статьями 5, 54 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пунктом 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» начальная продажная цена имущественных прав подлежит установлению в соответствии со стоимостью, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости имущественных прав.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ипотека 6 процентов

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Какие меры социальной поддержки предусмотрены для семей с детьми?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2021)Граждане РФ, имеющие детей, вправе рассчитывать на получение ипотечного кредита по ставке 6% годовых на весь срок кредита или подписание дополнительного соглашения о рефинансировании действующих кредитных договоров. Такая возможность предоставляется заемщику при рождении у него в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 второго ребенка и (или) последующих детей либо заемщику, имеющему ребенка-инвалида, рожденного не позднее 31.12.2022, а также при соблюдении иных установленных требований (п. п. 1, 5, 9 Правил N 1711).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Какие существуют льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2021)6) размер процентной ставки по льготному кредиту и при рефинансировании равен 6% годовых на весь срок кредита, а для граждан, проживающих на территории Дальневосточного федерального округа и приобретающих жилье на указанной территории, — 5% годовых. При этом кредитным договором (договором займа) или дополнительным соглашением о рефинансировании может быть, в частности, предусмотрено заключение заемщиком договоров личного страхования и страхования приобретаемого жилого помещения или увеличение процентной ставки в случае незаключения указанных договоров.

Нормативные акты: Ипотека 6 процентов

Ипотечное кредитование — Физическим лицам

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006г. № 152-ФЗ «О персональных данных» даю согласие «КРАЕВОМУ КОММЕРЧЕСКОМУ СИБИРСКОМУ СОЦИАЛЬНОМУ БАНКУ» ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ, местонахождение: Российская Федерация, Алтайский край, 656049, г. Барнаул, пр-кт Ленина, 61 (далее – Банк), на обработку моих персональных данных (далее – Согласие) и подтверждаю, что действую своей волей и в своем интересе. Согласие дается на обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, в том числе третьими лицами, в том числе воспроизведение, электронное копирование, обезличивание, блокирование, уничтожение, а также вышеуказанную обработку иных моих персональных данных, полученных в результате их обработки.

Согласие дается мною для целей заключения с Банком любых сделок, соглашений, договоров и дальнейшего их исполнения, а также исполнения иных обязательств, сторонами которых могут являться или являются стороны настоящего Согласия; для принятия решений или совершения иных действий, порождающих юридические последствия в отношении меня или других лиц или иным образом затрагивающих мои права и законные интересы, а также для предоставления мне информации об оказываемых Банком услугах. Согласие действует до его отзыва мною путем направления в Банк заявления в простой письменной форме. В случае отзыва Согласия на обработку персональных данных прекращение обработки персональных данных происходит только после полного исполнения сторонами настоящего Согласия обязательств, вытекающих из договорных отношений, а уничтожение персональных данных производится не ранее истечения срока хранения, установленного для конкретного вида документов, если персональные данные содержатся в указанных документах.

Я даю согласие на предоставление Банком всей имеющейся обо мне информацию в объеме, в порядке и на условиях, определенных Федеральным законом «О кредитных историях» № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 года, во все бюро кредитных историй, включенные в государственный реестр бюро кредитных историй, а также на получение кредитного отчета из вышеозначенных бюро для заключения Договора и в течение срока действия Договора.

Я даю согласие на получение мной рекламы, рассылки, в том числе по сети подвижной радиотелефонной связи, от Банка, его контрагентов и аффилированных лиц.

Субсидированная ипотека — ЖК Да Винчи

Субсидированная ипотека в ЖК «Да Винчи»

Создание семьи и рождение детей требует от граждан решения жилищного вопроса, в котором они часто прибегают к ипотечным займам. Выплата основного долга и процентов по нему для родителей с двумя и более детьми – достаточно сложное финансовое предприятие, помощь в котором с начала года окажет государство. Кого коснется обещанное субсидирование, и каковы выгоды для владельцев ипотечных займов рассмотрим ниже.

Государственное субсидирование ипотеки для семей с детьми

В конце ноября Владимир Путин в ходе заседания Координационной группы объявил о ряде инициатив в сфере поддержки семей. Одно из предложений Президента коснулось решения вопроса жилья и было обозначено как льготная ипотека.

Льготная ипотека для молодой семьи с детьми представит решение в сфере ипотечного кредитования. Она разработана для тех граждан, у которых с января 2018 года и до конца декабря 2022 года родятся 2 и 3 ребенок.

Льготная ипотека с господдержкой будет доступна при покупке на первичном рынке.

Помощь государства заключается в субсидировании части процентной ставки. Средняя ставка на текущий момент оценивается Центробанком в 10,5 %. Глава страны предложил снизить нагрузку для семей, взявших ипотеку, до 6 процентов годовых, а разницу субсидировать из бюджета.

Льготная ипотека семьям с 2 детьми будет носить ограниченный временной характер:

• Действие субсидии продлится 3 года с момента получения займа.
• Льготная ипотека многодетным семьям в 2018 году при рождении третьего ребенка будет более продолжительной – 5 лет.
• Глава государства ограничил срок рождения ребенка для участия в льготной программе 31 декабря 2022 года.

Процентная ставка по льготной программе

Субсидирование ипотечных займов представляет собой взятие государством выплат по части процентов. Ипотека, обеспеченная субсидией государства, более выгодна банкам и заемщикам, что позволяет им реализовывать собственные интересы при помощи государства.

Льготная ипотека для семей с двумя детьми предполагает снижение до 6% на трехлетний период (или пятилетний при рождении третьего). Остальные проценты (сверх указанных) будут оплачиваться из госбюджета. Данная программа при своей реализации будет наиболее выгодной для российских заемщиков.

На какой срок можно получить льготную ставку

Льготная ипотека в 2018 году будет ограниченной по времени. Срок будет находиться в зависимости от численности семьи:

• Второй ребенок. 3 года льготного кредитования начнут действие с момента взятия ипотеки, если это происходит после рождения, или с момента рождения, если ипотека взята ранее;
• Третий ребенок. 5 лет льгот предоставляются по выше представленной схеме.

Глава государства подробно рассказал о ситуациях, в которых срок помощи от бюджета продлится максимально до 8 лет:

• На протяжении действия трехлетнего периода льгот по ставке рождается третий ребенок. Продление субсидии на 5 лет произойдет с окончания трехлетнего периода;
• Если рождение третьего малыша состоится после окончания периода действия льготы по второму ребенку, то субсидия получается повторно на 5 лет.

Кому дадут займ по новой программе? Это семьи, в которых второй или третий ребенок появится в срок 2018 – 2022 годов.

Оставь заявку у нас и будь первым, кто получит ипотеку с государственной поддержкой!

Отдел продаж: ул. Инженерная, д. 5/9.

Телефон 8 (383) 373-0-373

ГЖФ расширит программу социальной ипотеки — Реальное время

С рождением второго или последующего ребенка соципотечники Татарстана смогут воспользоваться льготами путинской программы по поддержке семей

Фото: Ринат Назметдинов

Государственный жилищный фонд при президенте РТ расширит программу социальной ипотеки. Участники программы — молодые семьи, у которых с 2018 года родился второй и последующий ребенок, смогут воспользоваться преимуществами «путинской» семейной ипотеки под льготные 6 процентов. Заместитель исполнительного директора ГЖФ Булат Гилманов в эксклюзивном интервью «Реальному времени» рассказал о том, какие варианты допуска в соципотеку разрабатываются для молодых семей, работающих в бизнесе, и как будет работать программа «повторной соципотеки» для зрелых семей.

Соципотечникам облегчат бремя выплат

— Булат Гилмханович, с будущего года заработает госпрограмма льготной семейной ипотеки под 6 процентов годовых. Есть ли у ГЖФ возможность снизить 7-процентную ставку?

— Как только стало известно о федеральных мерах по субсидированию семейной ипотеки, мы, наряду с банками, направили заявки на получение федеральных субсидий для компенсации процентной ставки по договорам социальной ипотеки. В этом случае мы смогли бы снизить процентную ставку до 6 процентов годовых и ниже. К сожалению, из-за отсутствия лицензии на банковскую деятельность фонд не вправе быть среди получателей. Поэтому сейчас мы прорабатываем варианты налаживания сотрудничества с банками для перекредитования договоров социальной ипотеки под 6 процентов годовых. Эту схему мы прорабатываем с Ак Барс Банком, «Газпромбанком» и «Промсвязьбанком». Это те банки, которые дают нам минимальную ставку, с их стороны есть интерес к сотрудничеству. Сейчас уточняем детали будущего механизма рефинансирования.

Вместе с тем семья, участвующая в соципотеке, может самостоятельно попытаться рефинансировать заем в Сбербанке, ВТБ, «Абсолют банке». Договоры соципотеки отвечают всем критериям, которые установлены для банков по части субсидирования. Ожидаем, что в следующем году участники соципотеки смогут рефинансировать свои обязательства и облегчить бремя выплат.

Правда, программа ипотеки под 6 процентов годовых распространяется только на семьи с двумя и более детьми, рожденными в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Напомню, что она была запущена в начале 2018 года по поручению президента Владимира Путина и предусматривает приобретение квартир только на первичном рынке, то есть в строящихся домах.

Программа ипотеки под 6 процентов годовых распространяется только на семьи с двумя и более детьми, рожденными в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Фото Олега Тихонова

По условиям программы, государство берет на себя обязательство по выплате банку разницы по ставке между 6% и фактической ставкой банка на льготный период. Сейчас льготная ипотека по ставке 6% предоставляется на период от трех до восьми лет в зависимости от числа детей, родившихся во время действия программы. Программа семейной ипотеки осуществляется в рамках федерального проекта «Финансовая поддержка семей при рождении детей» (входит в нацпроект «Демография»).

— Не опасаетесь конкуренции со стороны федеральных игроков?

— Нет, мы видим в них не конкурентов. Во-первых, жилье, которое мы строим, в разы дешевле рыночного. Действительно, некоторые банки понизили ипотечные ставки до 4,5—5% годовых, но клиентам она все равно обходится дороже, чем наши 7%. Почему? Во-первых, у нас более выгодные стартовые условия. ГЖФ запускает ипотеку при первоначальном взносе в 10%, а коммерческие банки — от 30% и более. Во-вторых, заемщик должен пройти андеррайтинг платежеспособности, чего нет при заключении договора соципотеки. В-третьих, низкая процентная ставка дополняется договорами страхования жизни и имущества, что оказывается в конечном счете дороже, чем 7-процентная ипотека.

Программу для молодых семей расширят

— Какие изменения ожидают программу «Молодая семья»?

— В ближайшем будущем мы рассчитываем открыть программу социальной ипотеки для молодых семей вне зависимости от места их работы. Раньше в нее попадали только те, кто работает в бюджетной сфере или на предприятии, являющемся плательщиком взносов в ГЖФ. Совместно с Минмолодежи мы хотим расширить круг молодых семей.

Сегодня действует республиканская программа «Молодая семья», которая, к сожалению, работает в узких рамках. По крайней мере ГЖФ выделяет в год квартиры только 50 семьям, которые смогли получить федеральные субсидии в размере 30% от стоимости приобретаемого жилья по линии Минмолодежи РТ.

Почему так мало? Дело в том, что с каждым годом сокращается федеральное финансирование этой программы, соответственно, уменьшается участие республики. В итоге — не более 50 семей в год могут улучшить жилищные условия.

ГЖФ выделяет в год квартиры только 50 семьям, которые смогли получить федеральные субсидии в размере 30% от стоимости приобретаемого жилья по линии Минмолодежи РТ. Фото Романа Хасаева

Для расширения доступа в программу молодым семьям мы разрабатываем новые механизмы вместе с Минмолодежи РТ. Провели несколько встреч на эту тему. На прошлой неделе мы получили информацию о том, что порядка трех-четырех тысяч молодых семей в республике готовы принять участие в этой программе. Исходя из этого считаем, какие инвестиции потребуются, чтобы обеспечить их жильем. Но говорить о конкретных сроках пока рано. Пока наша инициатива находится на стадии рабочей проработки и не вышла на уровень правительства РТ.

— До какого возраста, по критериям ГЖФ, семья считается молодой? До 30 или до 35 лет?

— Для нас этот вопрос пока открыт. У Минмолодежи есть стандарты, согласно которым семья считается молодой до 30 лет. Но в республиканском масштабе мы хотели бы увеличить порог до 35 лет включительно. Обсуждаются разные варианты, пока окончательная планка не выбрана. В будущем году мы определим точный возраст.

— Каким образом молодым семьям заранее подготовиться к старту этой программы?

— Мы думали над разными вариантами их включения, но, скорее всего, здесь будет действовать тот же механизм, как и по соципотеке. Им придется обратиться в исполком по месту жительства и собрать традиционный пакет документов для постановки на учет. Список нуждающихся молодых семей будет согласовываться с Минмолодежи РТ.

Нужно сказать, что крупные промышленные предприятия республики субсидируют приобретение жилья для молодых семей, оплачивая 30% стоимости квартиры. Так, «Татнефть» ежегодно обеспечивает доступ к программе свыше тысячи семей, среди них есть и молодожены.

Название «Повторная ипотека» подразумевает, что она распространяется на тех, кто раньше был ее участником и полностью исполнил свои обязательства. Фото Рината Назметдинова

Право на повторную соципотеку

— Как идет разработка программы так называемой «повторной соципотеки», которая позволит более зрелым семьям улучшить жилищные условия?

— Действительно, в правительстве республики разрабатывается проект постановления о том, чтобы допустить участников программы социальной ипотеки, у кого действительно есть нуждаемость, повторно реализовать такое право. К примеру, если в 2006—2007 годах семья из двух человек получила однокомнатную квартиру, позднее родились дети и теперь всем им тесно на этой площади, нужно улучшить жилищные условия. Для таких граждан мы будем повторно предоставлять квартиры в рамках соципотеки. То, что ранее было приобретено, остается в их собственности. Мы им даем возможность расширить площади. Я думаю, что с января будущего года программа заработает и мы сможем принимать заявления от желающих.

— Им предстоит с нуля покупать новое жилье?

— Да, старая квартира остается у них в собственности. Семья сама решит, как ею распорядиться. Они могут ее продать, чтобы погасить обязательства по новому договору социальной ипотеки.

— А может ГЖФ будет ее выкупать в счет первоначального взноса?

— Нет, такой вопрос не прорабатывался. Им придется покупать жилье заново. Придется внести первоначальный взнос в 10%, выиграть квартиру и переехать. Остальные условия остаются прежними. То есть процентная ставка в 7% годовых, максимальный срок рассрочки — до 28,5 года.

— Правильно ли я понимаю, что повторная соципотека будет действовать только для тех, кто ранее в ней уже участвовал?

— Конечно, само название «Повторная ипотека» подразумевает, что она распространяется на тех, кто раньше был ее участником и полностью исполнил свои обязательства. На сегодняшний день есть желающие улучшить свои условия. Но действующее законодательство не позволяет им принять участие в программе повторно. В данном случае это ограничение будет снято.

По оценкам, около тысячи семей по республике смогут воспользоваться этим правом. Фото zebra-tv.ru

— А как они будут продвигаться по очереди? На общих основаниях или по отдельному списку?

— Особых условий для них создаваться не будет. Встал в этом году, если есть жилье — получает, если нет — нужно будет подождать, пока его построят за 2—3 года, придется подождать наравне с остальными очередниками. В обход единой очереди не пройдет.

— Известно, сколько семей намерено воспользоваться правом на повторное получение жилья по программе социальной ипотеки?

— По нашим оценкам, около тысячи семей по республике смогут воспользоваться этим правом. Это пока очень приблизительные цифры. Насколько востребована будет эта программа на самом деле, покажет время. До этого к нам поступали единичные обращения, но мы вынуждены были отказывать семьям.

— В каких городах можно будет воспользоваться этим правом?

— По всей территории республики. Правила будут для всех одинаковые.

Луиза Игнатьева

НедвижимостьЭкономикаФинансыБюджетБанки Татарстан Государственный жилищный фонд при Президенте Республики ТатарстанМинистерство по делам молодежи Республики Татарстан

Ставка по ипотеке по 30-летнему жилищному кредиту составила 5 процентов

Жанна Херрон, США СЕГОДНЯ
Опубликовано 11:54 по восточноевропейскому времени 10 октября 2018 г. | Обновлено 13:47 ET 10 октября 2018 г.

ЗАКРЫТЬ

Согласно опросу Homes.com, покупка дома для некоторых — самое стрессовое событие в жизни. У Элизабет Китиндж есть еще кое-что.

Молодая семья стоит перед своим домом (Фото: Getty Images)

Покупка дома стала немного дороже.

Ставки по наиболее распространенной ипотеке впервые с февраля 2011 года превысили 5 процентов, в результате чего покупателям стало еще труднее получить доступный дом.

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, средняя ставка по 30-летнему жилищному кредиту с фиксированной ставкой — самой популярной ипотечной ссуде для покупок — на прошлой неделе выросла до 5,05 процента по сравнению с 4,96 на предыдущей неделе и 4,16 процента годом ранее. Ставки по другим типам жилищных кредитов — jumbo, FHA, 15-летним и 5/1 с регулируемой ставкой — достигли многолетних максимумов.

Неуклонно растущая 30-летняя ставка также охладила аппетит заемщиков. По данным MBA, объем заявок на закупку на прошлой неделе снизился на 1 процент по сравнению с предыдущей, а количество заявок на рефинансирование упало на 3 процента.

«Еще две недели назад я был очень занят, — сказал Скотт Шелдон, менеджер филиала New American Funding в Калифорнии. — Но все замедлилось. Это ненормально».

Повышение ставок усугубляет препятствия, с которыми сталкиваются покупатели. Нехватка домов на рынке привела к росту стоимости жилья по всей стране, подняв ее на 6 процентов в июле, согласно последнему индексу цен на жилье S&P Case-Shiller.

Подробнее: Sears может подать заявление о банкротстве из-за того, что надвигается выплата долга, сообщают отчеты

Подробнее: Пенсионные сбережения: как превратить ваше гнездовое яйцо в ежемесячный доход

Подробнее: Богатые миллениалы говорят, что «это всего лишь вопрос времени». до наступления следующего финансового кризиса

Даже повышение ставок на четверть пункта может со временем существенно изменить ситуацию для покупателей, особенно тех, кто делает покупки на более дорогих рынках. Например, покупатель жилья с пониженной ценой на 20 процентов будет платить на 37 долларов больше каждый месяц, если он купит дом на 250 000 долларов на этой неделе, по сравнению с июнем, когда ставки составляли 4,75 процента. Это дополнительные 444 доллара в год и еще 13 129 долларов в виде процентов в течение срока действия кредита.

Сборы тоже растут

На практике, однако, ставки для большинства людей какое-то время были выше 5 процентов, если только они не были первоклассными заемщиками. «Чтобы получить 5 процентов, вам необходимо иметь безупречный кредитный рейтинг 760 или выше и снизить 15 процентов», — сказал Шелдон.

В противном случае заемщикам придется внести больше авансовых платежей — также известных как ипотечные баллы — для получения 5-процентной жилищной ссуды. Один балл равен 1 проценту непогашенной ссуды. По данным MBA, средний балл по 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой увеличился с 0,49 до 0,51 балла.

Заемщики обычно выплачивают баллы, если они не могут претендовать на определенную сумму ипотеки по более высокой ставке, или они предпочитают более низкий ежемесячный платеж. Покупатели жилья могут получить кредит продавца для компенсации баллов — если продавец не боится — или они могут включить стоимость баллов в свою ипотеку.

Прощай, рефинансирование

Большая часть возможностей рефинансирования предназначена для тех, кто хочет избавиться от частного ипотечного страхования, вывести деньги на улучшение дома или погасить долг, например автокредит, кредитную карту или другой высокий процент — долг, — сказал Шелдон.

Времена рефинансирования текущей ипотеки по более низкой ставке также давно прошли. Многие домовладельцы сделали этот шаг уже, когда в последние годы ставки составляли от 3,5 до 4,25 процента. Единственным исключением являются заемщики, которые могут рефинансироваться на срок 10 или 15 лет.«В противном случае, выбор будет незначительным, — сказал Шелдон.

Прочтите или поделитесь этой историей: https://www.usatoday.com/story/money/2018/10/10/mortgage-rates-30-year-home-loan-hit-5-percent/1588544002/

Что лучше прямо сейчас?

По состоянию на 28 марта 2018 г. , опрос кредиторов Bankrate.com показал, что ставки по ипотечным кредитам составляли 4,30% для 30-летних фиксированных, 3,72% для 15-летних фиксированных и 4,05% для первых пяти лет для регулируемых 5/1. -процентная ипотека (ARM). Это средние показатели по стране; Ставки по ипотеке варьируются в зависимости от местоположения и сильно зависят от вашего кредитного рейтинга.

Итак, первый шаг в решении, является ли ипотека с фиксированной ставкой или ARM лучшим выбором на сегодняшнем рынке, — это поговорить с несколькими кредиторами, чтобы выяснить, на какую ставку вы имеете право и какие условия займа имеют смысл для вас, учитывая ваш кредитный рейтинг, доход. , долги, первоначальный взнос и ежемесячный платеж, который вы можете себе позволить.

Как только вы узнаете, какая ставка и какие срочные кредиторы будут распространяться на вас, как выбрать между ипотекой с фиксированной ставкой и ARM? Учтите эти факторы.

Фиксированный vs.ARM: ежемесячная разница в выплатах

Вот сколько вы будете платить в месяц за каждые 100 000 долларов, которые вы взяли в долг, по каждому из основных типов ипотеки по указанным выше средним процентным ставкам по стране:

— 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой: 495 долларов США.

— ипотека с фиксированной процентной ставкой на 15 лет: 726 долларов США.

— Ипотека с регулируемой процентной ставкой 5/1: 480 долларов США на первые 60 месяцев

Если рассматривать только ежемесячный платеж, ипотека с регулируемой ставкой кажется лучшим выбором.Самый дешевый вариант — 15 долларов в месяц. Чем больше ваша ипотека, тем больше ежемесячная экономия. Если вы одалживаете полмиллиона, вы будете экономить 73 доллара в месяц с регулируемой ставкой.

Достаточно ли велика эта разница, чтобы принять на себя дополнительные риски, связанные с ARM?

Виды ипотеки с регулируемой процентной ставкой

ARM бывают разных типов. Самым популярным является гибридный ARM, и из них наиболее популярным вариантом является ARM 5/1, за которым следуют ARM 3/1, 7/1 и 10/1.

Вот как работают гибридные ARM: например, ARM 5/1 имеет фиксированную процентную ставку в течение первых пяти лет, называемых вводным периодом. После этого процентная ставка корректируется один раз в год на оставшийся срок кредита (скажем, еще 25 лет). Есть ARM, которые регулируются реже, чем один раз в год, например 3/3 и 5/5 ARM, но их бывает трудно найти. Чем дольше начальный период, тем меньше будет разница между процентной ставкой ARM и процентной ставкой по ипотеке с фиксированной ставкой.

В Соединенных Штатах процентная ставка для большинства ARM основана на ставке казначейства США. Ставки казначейства в настоящее время очень низкие, поэтому, если вы возьмете ARM сейчас, есть большая вероятность, что ваша процентная ставка вырастет, когда начальный период ARM закончится. Федеральная резервная система повысила процентные ставки один раз в марте и, как ожидается, сделает это еще два раза в 2018 году, причем каждое повышение составит 0,25%.

Допуск к риску и планы на будущее

Когда вы берете ипотеку с фиксированной процентной ставкой, вы знаете, прежде чем подписывать свои заключительные документы, точно, сколько будет вашего платежа по ипотеке каждый месяц, пока у вас есть ипотека.Многие ценят эту стабильность.

ARM подвержены риску изменения процентной ставки или возможности изменения процентной ставки. По истечении первоначального срока процентная ставка по этому типу ипотеки корректируется в соответствии с текущими рыночными условиями. Как узнать, какой будет процентная ставка ARM, когда она будет сброшена после вводного периода?

Детали конкретного ARM — так называемая структура верхнего предела процентной ставки — говорят вам, насколько высоким может быть ваш ежемесячный платеж.Например, ARM 5/1 может иметь структуру кэпа 2-2-6, что означает, что в шестой год (после истечения пятилетнего вводного периода) процентная ставка может увеличиться на 2%, в последующие годы процентная ставка может увеличиваться еще на 2% в год, а общее увеличение процентной ставки никогда не может превышать 6% в течение срока действия кредита.

Если ваша начальная ставка составляла 4%, в течение первых пяти лет ваша процентная ставка была бы 4%. В шестой год он может увеличиться на целых 2%, в зависимости от одногодичного U. S. Ставка казначейства, так что ваша ставка может доходить до 6%. В седьмой год ваша ставка может увеличиться еще на 2%, до 8%, а в восьмой год ваша ставка может снова вырасти на 2%, в результате чего ваша ставка составит 10%. На этом этапе вы достигли бы потолка в 6%; ваша ставка никогда не поднимется выше 10%.

Хотя этот лимит несколько снижает ваш риск, при 30-летней ипотеке на сумму 200 000 долларов разница между 4% и 10% составляет ежемесячный платеж в размере около 955 долларов по сравнению с 1755 долларами. Вы должны спросить себя, можно ли смириться с худшим сценарием дополнительных 800 долларов в месяц в течение лет с восьмого по тридцатый.

Будет ли ваша ставка когда-либо достигнута настолько высокой, зависит от индекса ставки ARM. Если ваша ARM индексируется по годовой ставке казначейства, и эта ставка в шестой год такая же, как и в первый год, ваша процентная ставка не вырастет в шестой год. Однако, если ставка казначейства выросла на 3%, ваша процентная ставка не вырастет более чем на 2% в шестой год из-за ограничения.

Люди, которые получают ARM, часто думают, что произойдет одно из следующих событий:

— Они продадут дом до возврата кредита.

— Их доход увеличится до возврата кредита.

— Они смогут рефинансировать до обнуления кредита.

— Процентные ставки останутся стабильными или снизятся, что даст им процентную ставку, аналогичную начальной ставке при возврате кредита.

Если вы пережили Великую рецессию, когда у многих заемщиков были ARM, которые они не могли себе позволить после сброса процентной ставки, вы знаете, что ожидания людей и финансовая реальность могут сильно отличаться.Заемщики, которые хотят получить ARM при любом из этих общих предположений, должны подумать, смогут ли они по-прежнему управлять ипотекой, если их предположения не оправдаются, особенно если процентная ставка вырастет настолько, насколько это возможно. В противном случае лучшим выбором может быть ипотека с фиксированной процентной ставкой.

РУЧКИ FHA

Федеральное жилищное управление (FHA) гарантирует ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, позволяя кредиторам предлагать их заемщикам, которым для получения права требуются более мягкие требования. FHA предлагает одногодичные ARM и гибридные ARM на 3, 5, 7 и 10 лет. Процентная ставка по годовому и трехлетнему вариантам не может увеличиваться более чем на 1% в год после вводного периода или более чем на 5% в течение срока кредита. Процентная ставка по 5-, 7- и 10-летним ARM не может увеличиваться более чем на 2% в год после вводного периода, а предельный срок жизни составляет 6%.

Как и все ипотечные кредиты FHA, хотя FHA ARM может иметь более мягкую квалификацию, он требует от заемщиков уплаты авансового страхового взноса по ипотечному страхованию в размере 1.75% от суммы ссуды (которая обычно включается в ссуду, и в результате вы будете платить по ней проценты). Также требуется ежемесячный платеж по ипотечному страхованию, стоимость которого зависит от срока кредита и первоначального взноса. Если, например, вы вносите минимальный обязательный первоначальный взнос FHA в размере 3,5% и берете ссуду на 30 лет, вы будете платить 0,85% от непогашенного остатка по кредиту каждый год по ипотечному страхованию, пока вы не выплатите ссуду полностью. Эта сумма делится на 12 и добавляется к вашему ежемесячному платежу.При ссуде в 200000 долларов авансовый взнос будет стоить вам 3500 долларов, а ежемесячные взносы по ипотечному страхованию будут стоить вам около 142 долларов в месяц в течение первого года и постепенно уменьшатся после этого. Эти затраты увеличивают стоимость владения домом как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе и могут сделать его менее доступным.

Выбор между ссудой с фиксированной процентной ставкой и ARM

Теперь, когда вы знаете, как ARM сравниваются с кредитами с фиксированной ставкой, как вы решаете, какой из них наиболее подходит для вашей ситуации?

Шон О.МакГихан, кредитный специалист из Гомер-Глен, штат Иллинойс, недалеко от Чикаго, думает именно так. «Большинство наших клиентов попадают в корзину с фиксированной ставкой. Традиционно они впервые покупают жилье, покупая кондоминиум или дом для одной семьи и не знают своих планов на будущее », — говорит он. «Если у них в конечном итоге появятся дети и им придется оставаться там надолго, фиксированная ставка даст им уверенность и стабильность при выплате ипотечных кредитов».

Поскольку на сегодняшнем рынке процентным ставкам почти некуда идти, кроме как вверх, большинство покупателей жилья не заинтересованы в риске, связанном с ARM.

«Из-за текущих низких процентных ставок я использовал 30-летний фиксированный кредит 90% времени за последние шесть с лишним лет для тех, кто впервые покупает жилье», — говорит Лорен Абрамс, консультант по ипотеке в Absolute Mortgage. Банковское дело в Сан-Рамоне, Калифорния.

«Тем не менее, важно обсудить долгосрочные планы покупателя в отношении объекта недвижимости. В большинстве случаев покупатели не знают или не могут предсказать, какими будут эти планы », — говорит она. «Клиенты иногда настаивают, что это только начальный дом, и [они] не проживут в нем более трех-пяти лет.По ее опыту, этот срок может составлять всего один год, если есть развод, перевод работы, брак или дети, но этот срок также легко может быть увеличен до 10 с лишним лет.

Заемщики, которые думают, что они будут находиться дома в течение более короткого времени и хотят использовать ARM, могут снизить свой риск, сократив ежемесячные сбережения на процентном счете, чтобы покрыть потенциально более высокий будущий платеж, если они все еще находятся в домой, когда скорость изменится. Но «в действительности покупатели жилья обычно не экономят эти деньги», — говорит Абрамс.

Состоятельные клиенты и инвесторы, у которых есть план относительно того, как долго они будут хранить ипотеку и которые могут позволить себе потенциально более высокие платежи позже, с большей вероятностью увидят привлекательность ARM и с большей вероятностью выиграют от его вводной ставки.

Если вы можете позволить себе более высокие ежемесячные выплаты по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 15 лет и планируете оставаться дома надолго, это сэкономит вам больше всего денег в долгосрочной перспективе, потому что общие процентные выплаты будут намного ниже. И удержание сегодняшних все еще очень низких 15-летних ставок почти наверняка будет дешевле, чем длительное ношение ARM, даже несмотря на то, что ARM сейчас дешевле.

Итог

По данным CoreLogic и Freddie Mac, менее 10% заемщиков выбирали ARM в августе 2017 года.

Если вы хотите использовать ARM, потому что его более низкая процентная ставка поможет вам получить финансирование для покупки более дорогой собственности, подумайте, оправдывает ли разница в качестве собственности, которую вы можете получить с помощью ARM, риск процентной ставки. У вас возникнет искушение сказать: «Да! Конечно!» из-за прекрасного школьного района, новых паркетных полов или прекрасного района.но попытайтесь представить, как вы отнесетесь к этой собственности — и сможете ли вы по-прежнему ее себе позволить — если ежемесячный платеж удвоится через несколько лет. Для большинства заемщиков на этом рынке с растущими процентными ставками фиксированная ставка, вероятно, более разумна.

Продолжить чтение

Какой средний ежемесячный платеж по ипотеке?

Согласно последнему исследованию жилищного строительства в США, проведенному Бюро переписи населения США, средний ежемесячный платеж по ипотеке для домовладельцев в США составляет 1100 долларов США.

Это немного выше, чем в предыдущем исследовании, когда средний американец платил 1030 долларов.

Что означает среднее значение?

Бюро переписи населения США сообщает о среднем размере платежа, который не совпадает со средним. Средние значения могут быть искажены чрезвычайно высокими или низкими значениями, а медиана дает лучшее представление о том, где находится середина для широкого круга домовладельцев.

Средние показатели по стране: Если посмотреть на средние значения из другого источника данных, Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® Профиль покупателей и продавцов жилья по стране за 2019 год показывает, что средняя цена дома по стране составляет 257000 долларов.Если предположить, что средний первоначальный взнос составляет 10% от покупной цены, мы можем рассчитать размер кредита в размере 231 300 долларов США. Применяя текущие ставки по ипотечным кредитам, вы можете оценить следующие среднемесячные выплаты по ипотеке:

• 1140 долларов в месяц по 30-летней ссуде с фиксированной ставкой под 3,29%
• 1646 долларов в месяц по 15-летней ссуде с фиксированной ставкой под 2,79%

Первые покупатели жилья: Средние показатели по стране включают всех домовладельцев, в том числе тех, кто накопил капитал, поднялся по шкале заработной платы и установил высокие кредитные рейтинги.Эти люди с большей вероятностью возьмут более крупные ссуды и будут одобрены для их выплаты.

У начинающих покупателей обычно меньше ресурсов и они покупают менее дорогие дома, поэтому предположим, что цена покупки составляет 200 000 долларов. По данным Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®, новички часто вносят аванс в размере 6%. С учетом этой информации средние выплаты будут составлять:

• 1029 долларов в месяц по 30-летней ссуде с фиксированной ставкой под 3,29%
• 1486 долларов в месяц по 15-летней ссуде с фиксированной ставкой под 2.79%

Однако ставка менее 20% означает, что вам, вероятно, придется заплатить ипотечную страховку, и вы будете платить больше процентов (среди прочего). Теперь давайте предположим, что покупатель, впервые покупающий жилье, покупает этот менее дорогой дом и делает первоначальный взнос 20%. Этот более крупный первоначальный взнос помогает существенно снизить ежемесячные выплаты по ипотеке. При 20-процентном первоначальном взносе цифры изменятся:

• 906 долларов в месяц по 30-летней ссуде с фиксированной ставкой под 3,29%
• 1295 долларов в месяц по 15-летней ссуде с фиксированной ставкой под 2. 79%

Денежный поток для покупателей с большим первоначальным взносом увеличится на 150 долларов в месяц по 30-летним кредитам и на 228 долларов в месяц по 15-летним кредитам.

Рынки жилья: Приведенные выше цифры представляют собой средние национальные отчеты. Ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет зависеть от специфики рынка, на котором вы покупаете. Прибрежные и городские дома обычно дороже, а в средней Америке дома стоят дешевле. Сравнение вашего платежа со средним по стране ипотечным платежом может не дать полезной информации.

Например, Zillow сообщает, что средняя цена дома в Сан-Диего, Калифорния, составляет 652 175 долларов США, что намного больше, чем медианное значение по стране. Даже при 20% первоначальном взносе ежемесячный платеж по 30-летнему кредиту составляет 3,29% составят 2813 долларов.

Между тем, средняя цена дома в Омахе, штат Небраска, составляет 193 062 доллара. При 20% -ом первоначальном взносе жители Омахи платят всего 877 долларов по этой 30-летней ссуде.

Компоненты платежа по ипотеке

Ежемесячный платеж по ипотеке в основном основан на трех факторах:

• Сумма ссуды
• Процентная ставка по ссуде
• Срок или количество лет до погашения ссуды запланированным платежом

Имея эту информацию, легко рассчитать ежемесячный платеж, необходимый для выплаты основной суммы и процентов по ссуде.Но домовладельцам, возможно, придется оплачивать дополнительные ежемесячные расходы, которые напрямую не связаны с ссудой. Например, в расчет средних выплат по ипотеке часто включаются следующие расходы:

• Налоги на недвижимость
• Страхование домовладельцев
• Частное ипотечное страхование (PMI)

Кредитные вопросы

Заемщики с высокими кредитными рейтингами получают лучшие процентные ставки, а процентная ставка является одним из ключевых факторов при расчете ежемесячного платежа по ипотеке, который может увеличить размер платежа.

Наилучшие ставки, аналогичные приведенным выше, обычно доступны для заемщиков с рейтингом FICO выше 760. Заемщикам с плохой кредитной историей, которая может начинаться с баллов ниже 620 или около того, может быть трудно получить стандартный и низкий жилищный кредит. процентные ставки.

Для людей с плохой кредитной историей и людей, которые жили без кредита, по-прежнему можно брать ссуды. Ищите кредиторов, которые предлагают ручное андеррайтинг и попросят кого-нибудь проверить вашу «альтернативную» финансовую историю для оценки кредитоспособности.

Больше, чем ежемесячный платеж

Если вы пытаетесь выяснить, сколько потратить на дом, помните, что покупка дома — это нечто большее, чем платеж по кредиту.

Налоги и страхование часто автоматически добавляются к ежемесячному платежу. Ваш кредитор получает от вас средства, помещает их на условное депонирование и оплачивает необходимые расходы от вашего имени.

Сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ) также могут быть значительными ежемесячными расходами. Эти расходы покрывают различные услуги в вашем районе или здании, и пропуск этих платежей может привести к удержанию вашего имущества и, возможно, даже к потере права выкупа.

Прочие расходы на домовладение могут быть на удивление высокими. Возможно, вы не будете оплачивать эти расходы ежемесячно, но некоторым людям будет полезно внести в бюджет ежемесячную сумму экономии на эти расходы. Вам необходимо поддерживать свое имущество, периодически заменять бытовую технику и многое другое.

Некоторые люди предлагают ежегодно выделять 1% от стоимости вашей собственности на техническое обслуживание.Но подняться выше этого легко, особенно если речь идет о более старых объектах. Если вам нужно купить мебель или произвести модернизацию перед переездом, вы столкнетесь с дополнительными первоначальными расходами.

Удержание процентов по ипотеке | Вычет процентов по ипотеке

Ключевые выводы

• В настоящее время вычет процентов по ипотеке (HMID) позволяет домовладельцам вычитать проценты по ипотечным кредитам, выплаченные на сумму до 750 000 долларов в качестве основного долга, на их первое или второе место жительства. Это ограничение было введено Законом о сокращении налогов и занятости (TCJA) и вернется к 1 миллиону долларов после 2025 года.

• В 2018 году менее 4 процентов налогоплательщиков с доходом менее 50 000 долларов будут требовать вычета, и эти налогоплательщики получат менее 1 процента от общих налоговых расходов. Налогоплательщики, зарабатывающие более 200 000 долларов, будут составлять 34 процента требований и получать 60 процентов льгот.

• Хотя HMID рассматривается как политика, увеличивающая частоту домовладения, исследования показывают, что вычет не увеличивает количество домовладельцев.Однако есть свидетельства того, что вычет увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье.

• До принятия TCJA налоговый кодекс в основном нейтрально трактовал решение о сбережении в занимаемом владельцами жилье или потреблении собственного дохода. Налоговый кодекс добился этого, разрешив вычет процентов по ипотеке, позволив приросту капитала от продажи жилья, занимаемого владельцами, не облагаться налогом, и не облагая налогом вмененную арендную плату.

• Снижение TCJA предельного значения HMID увеличило эффективную предельную ставку налога на жилье, занимаемое владельцами, особенно на жилье, финансируемое за счет заемных средств.Эти изменения ставят в невыгодное положение домовладельцев, которые полагаются на заемные средства для финансирования своих домов, и увеличивают стоимость сбережений в жилье, занимаемом владельцем.

• Политика, направленная на сокращение разницы в эффективных предельных налоговых ставках между жильем, занимаемым собственниками, и другими формами капитала, повысит экономическую эффективность. Осуществление вычета налоговой льготы позволит налогоплательщикам с низкими доходами, которые не учитывают статьи, воспользоваться этим положением.

Введение

Согласно действующему законодательству, вычет процентов по ипотеке (HMID) позволяет домовладельцам, перечисляющим свои налоговые декларации, вычитать проценты по ипотечным кредитам, выплаченные на сумму до 750 000 долларов США, по их первому или второму месту жительства. Текущее ограничение в размере 750 000 долларов было введено в рамках Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA) и вернется к старому ограничению в 1 миллион долларов после 2025 года.

Преимущества HMID достаются в первую очередь налогоплательщикам с высоким доходом, поскольку налогоплательщики с высоким доходом, как правило, чаще перечисляют детали, а стоимость HMID возрастает с увеличением цены дома. В то время как общая стоимость HMID снизилась из-за TCJA, доля льгот в настоящее время больше сконцентрирована среди налогоплательщиков с высокими доходами из-за того, что все больше налогоплательщиков выбирают более щедрые стандартные вычеты.

Хотя HMID часто рассматривается как политика, увеличивающая частоту домовладения, исследования показывают, что HMID не достигает этой цели. Однако есть свидетельства того, что HMID увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье среди перечисляющих налогоплательщиков.

Хотя вычет процентов по жилищной ипотеке нуждается в реформе, для этого есть обоснование налоговой политики. Поскольку кредиторы платят налоги с получаемых ими процентов по ипотеке, вычет процентов по ипотечным кредитам является подходящим режимом учета процентов для домовладельцев, финансирующих за счет долга.В более общем плане налоговый кодекс относится к жилью более нейтрально, чем к инвестициям в другие активы. Хотя жилье, занимаемое владельцами, является бенефициаром ряда значительных налоговых расходов, эти налоговые расходы означают, что учет жилья, занимаемого владельцами, больше соответствует тому, как он будет учитываться в налоге на потребление.

TCJA уменьшил сумму основного долга для HMID с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов. Это увеличило налоговую нагрузку на жилье, занимаемое владельцами, особенно на дома, финансируемые за счет заемных средств.Эти ограничения смещают налоговый кодекс в пользу домовладения, финансируемого за счет долевого участия, и увеличивают налоговую нагрузку на занимаемое владельцами жилье в целом.

HMID можно реформировать несколькими способами. Директивные органы могли бы сделать вычет более эффективным, сократив разницу в эффективных предельных налоговых ставках между жильем, занимаемым владельцем, и другими формами капитала. Чтобы решить проблемы распределения, политики могли бы сделать вычет более доступным для налогоплательщиков с низкими доходами, сделав вычет налоговым зачетом.Кроме того, установление фиксированной суммы кредита вместо процента от ипотечной ссуды домовладельца может помешать налоговому кодексу стимулировать покупку более крупных домов.

Фон

Закон о доходах 1913 года сделал все формы личных и деловых кредитов вычитаемыми. В то время многие предприятия находились в ведении семей, и правительство не могло отличить личные интересы от интересов, связанных с бизнесом [1]. На протяжении большей части двадцатого века все проценты по потребительским кредитам подлежали вычету.Эта политика стала дорогостоящей, особенно во время бума кредитных карт 1970-х годов [2]. В результате положения о вычете личных интересов были тщательно изучены в 1980-х годах [3].

Администрация Рейгана существенно не ограничила HMID, поскольку расширила налоговую базу для увеличения доходов в соответствии с Законом о налоговой реформе 1986 года [4]. Хотя этим Законом был установлен лимит в размере 1 млн долларов на соответствующую основную сумму, проценты по ипотеке оставались в значительной степени вычитаемыми при разбивке домовладельцев. После финансового кризиса 2008 года политики начали сомневаться в том, следует ли разрешить HMID сокращать расходы домовладельцев, если оно субсидирует более рискованные ссуды.Этот сдвиг сделал изменения в HMID жизнеспособными для налоговой реформы 2017 года. [6]

Действующий закон

Согласно действующему законодательству, физические лица могут вычесть проценты, уплаченные по ипотеке, в размере до 750 000 долларов США в качестве основной суммы из своего налогооблагаемого дохода. Этот предел основной суммы ипотечного кредита был снижен с 1 миллиона долларов в рамках изменений в подоходном налоге с физических лиц в TCJA. Текущее ограничение в размере 750 000 долларов применяется до 2025 года, после чего ограничение вернется к уровню, предшествовавшему TCJA. [7]

Если основная сумма ипотеки превышает 750 000 долларов, налогоплательщики могут вычесть процент от общей суммы уплаченных процентов.Например, налогоплательщик с основной суммой ипотеки в размере 1,5 миллиона долларов на один дом, приобретенный в 2018 году, сможет вычесть 50 процентов своих процентных платежей в течение срока действия своей ипотеки (750 000 долларов / 1,5 миллиона долларов). Ограничение применяется как к основному, так и к второстепенному месту жительства. [8] Если человек покупает два дома по 500 000 долларов каждый (на общую сумму 1 миллион долларов), проценты на основную сумму первого дома будут полностью вычитаться, а проценты на 250 000 долларов в основную сумму второго дома будут вычитаться по сниженной ставке.[9]

TCJA также изменил правила вычета процентов по ссудам собственного капитала. До TCJA проценты по ссудам под залог недвижимости на сумму до 100 000 долларов вычитались в дополнение к процентам, выплачиваемым по основной сумме долга до 1 миллиона долларов. Этот заем можно использовать для покрытия таких расходов, как задолженность по кредитной карте или плата за обучение. После TCJA ссуды под залог недвижимости теперь включаются в основную сумму ипотеки, а проценты вычитаются только в том случае, если они используются для строительства или улучшения подходящего жилья [10]

Удержание процентов по жилищной ипотеке в цифрах

The U.По оценкам Министерства финансов США, HMID сократит федеральные доходы на 597,6 млрд долларов в период с 2019 по 28 год. Налоговые расходы меньше по сравнению с базовым уровнем до TCJA из-за более низкого предела для основной суммы ипотеки с 2019 по 2025 год, меньшего количества пунктов и более низких налоговых ставок. Таким образом, влияние HMID на доходы вырастет после 2025 года, поскольку срок действия положений TCJA по индивидуальному подоходному налогу истечет. ^[11]

Вычет процентов по жилищной ипотеке снижает налоговые обязательства в наибольшей степени для налогоплательщиков с высокими доходами. На Рисунке 2 показана пропорция деклараций, требующих HMID, и сумма общих налоговых расходов, понесенных по доходной группе. Оценки Объединенного комитета по налогообложению (JCT) показывают, что как доля налогоплательщиков, которые будут требовать HMID, так и сумма понесенных налоговых расходов увеличится с доходом в 2018 году. Менее 4 процентов налогоплательщиков с доходом менее 50 000 долларов США будут требовать HMID, и эти налогоплательщики будут брать менее 1 процента от общих налоговых расходов. Налогоплательщики, зарабатывающие более 200 000 долларов, составят 34 процента требований HMID и 60 процентов от общих налоговых расходов.

Существует несколько причин, по которым налогоплательщики с высоким доходом получают большую часть упущенного дохода от HMID. Чтобы получить HMID, налогоплательщик должен указать свою декларацию. По действующему законодательству доля налогоплательщиков, перечисляющих свои отчисления в 2019 году, составит около 13,7 процента. Эта пропорция значительно ниже, чем та, которая была бы в 2019 году в соответствии с законом до принятия TCJA, которая составила бы чуть более 31 процента. Это связано с тем, что TCJA увеличил стандартный вычет с 6500 долларов в 2017 году до 12000 долларов в 2018 году (с 13000 до 24000 долларов при совместной регистрации в браке).Теперь меньше налогоплательщиков учитывают общие статьи, а доля налогоплательщиков, перечисляющих статьи, увеличивается с увеличением дохода. ^[12]

Плательщики с более высоким подоходным налогом чаще вносят в списки и с большей вероятностью получат выгоду от вычета процентов по ипотеке, поскольку их общие расходы с большей вероятностью превысят значение стандартного вычета. ^[13] Например, домовладелец, который только что получил ипотеку на сумму 200 000 долларов под 5-процентную процентную ставку, получит примерно 10 000 долларов в виде процентных вычетов в течение первого года; 5-процентная процентная ставка по ипотеке в 750 000 долларов будет стоить около 37 500 долларов.[14]

Кроме того, вычеты, как правило, приносят больше пользы налогоплательщикам с высоким доходом, чем налогоплательщикам с низким доходом, благодаря нашему прогрессивному подоходному налогу. Лицо в нижней налоговой группе уменьшает свои налоговые обязательства на 10 центов за каждый вычитаемый доллар, в то время как лицо из верхней налоговой категории снижает свои налоговые обязательства на 37 центов за каждый доллар, который они вычитают с дохода в этой налоговой категории. ^[15]

Удержание процентов по ипотеке и домовладение

Сторонники

HMID утверждают, что вычет стимулирует домовладение за счет снижения стоимости домовладения, финансируемого за счет долга.[16] Тем не менее, исследования показывают, что HMID не увеличивает количество домовладельцев. [17] Также не существует взаимосвязи между долей домовладения и долей населения, которое перечисляет, что говорит о том, что налогоплательщики не полагаются на HMID, чтобы позволить себе жилье. [18]

Исследования действительно показывают, что вычет процентов по ипотеке увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье, ^[19] , что ограничивает способность политики увеличивать домовладение [20]. Таким образом, отмена вычета может привести к увеличению затрат на жилье для некоторых налогоплательщиков, но снизит общий спрос и цены, а также сделает жилье, занимаемое владельцами, доступным для более широкой группы людей.[21]

HMID также может сделать цены на жилье более волатильными. Поскольку вычеты процентов по ипотеке капитализируются в стоимости жилья, цены на жилье в США выше, чем они были бы в противном случае, а более высокие цены на жилье отталкивают людей от переезда [22]. Это означает, что изменения на рынке жилья не всегда включаются в цену отдельных домов, что приводит к большей волатильности цен [23]. Эта нестабильность может быть проблематичной, поскольку неопределенность в отношении цен оказывает негативное влияние на домовладение, возможно, больше, чем какая-либо конкретная жилищная политика. ^[24]

Другие утверждают, что налоговая политика в отношении жилья могла способствовать финансовому кризису 2008 года, побуждая людей покупать дома, которые они не могли себе позволить. [25] HMID более ценен для рискованных заемщиков в США, потому что предел вычета основан на основной сумме кредита, а не на сумме удерживаемых процентов. Это позволяет более рискованным покупателям жилья с более высокими процентными ставками получать выгоду больше, чем менее рискованным покупателям жилья. Тем не менее, неясно, были ли налоговые факторы более важными по сравнению с другими факторами, такими как другая государственная политика, направленная на расширение домовладения.Цены на жилье также выросли в других странах с гораздо другими налоговыми системами, чем в США, что указывает на другие факторы. [26]

Удержание процентов по жилищной ипотеке и налоговый режим жилья

Обсуждение HMID обычно происходит в контексте того, поощряет ли он домовладение. Как обсуждалось выше, исследования показывают, что это не способствует развитию домовладения. Тем не менее, вычет процентов по жилищной ипотеке представляет собой разумную налоговую политику. В целом жилье, занимаемое собственниками, как основной капитал трактуется в некоторой степени правильно.Однако этот режим выгоден по сравнению с другими видами инвестиций.

Жилье, как и любые другие капитальные вложения, обеспечивает прибыль физическому или юридическому лицу, владеющему активом. Для бизнеса жилье обеспечивает доход за счет арендной платы, которую платит арендатор. Возврат одинаков для человека, который живет в собственном доме, но арендная плата фактически выплачивается им самим. Этот доход физическим лицам называется «вмененным доходом от аренды».

Согласно действующему законодательству, доходы от жилья, занимаемого владельцами, по большей части не облагаются налогом.Физическим лицам не нужно отчитываться или платить налог на вмененный доход от аренды. Налогоплательщики также могут исключить 250 000 долларов прироста капитала (500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков) от продажи дома, занимаемого владельцем, из своего налогооблагаемого дохода, если они прожили в этом доме два года из предыдущих пяти. ^[27] Этот налоговый режим для жилья, занимаемого владельцами, аналогичен тому, как IRA Рота относятся к пенсионным сбережениям. [28]

Для домовладельцев, которые финансируют покупку дома с помощью ипотеки, проценты, уплаченные кредитору, подлежат вычету, в то время как проценты, полученные кредитором, облагаются налогом.В принципе, такой подход к процентам является нейтральным, поскольку все выплаченные вычитаемые проценты должны совпадать с полученными налогооблагаемыми процентами. Однако на практике некоторые процентные платежи могут вычитаться заемщиком и облагаться налогом по более низкой ставке или вообще не взиматься с кредитора. Или не подлежит вычету для заемщика и не подлежит налогообложению для кредитора. [29] Это приводит либо к чистой субсидии, либо к налогу на заемные средства.

Удержание процентов по жилищной ипотеке и эффективные предельные ставки налога

Влияние подоходного налога на жилье можно резюмировать путем измерения эффективной предельной ставки налога (EMTR) на жилье.EMTR — это сводная мера, выраженная в виде одного процента, которая оценивает, как налоговая система снижает доходность и, следовательно, стимул для инвестирования в новый актив, например, дом.

EMTR можно рассматривать как налоговый «клин», равный ставке доходности инвестиций до налогообложения за вычетом ставки прибыли после налогообложения, деленной на норму прибыли до налогообложения. Например, если налог составляет 3 процентных пункта от 9-процентной ставки доходности до налогообложения, EMTR на актив будет 33,3 процента ((0,09–0,06) /.09). Если предположить, что для обеспечения безубыточности и удовлетворения инвесторов требовалась 6-процентная доходность после уплаты налогов, то для покрытия налога рентабельность инвестиций должна была увеличиться на 50 процентов [30].

Нулевое значение EMTR означает, что налоги не влияют на решения о предельных инвестициях, а положительное (отрицательное) значение EMTR означает, что налоговый кодекс препятствует (субсидирует) маржинальные инвестиции. Большие различия в EMTR между активами являются признаком экономической неэффективности, поскольку налоговый кодекс поощряет инвестиции в капитал с более низкими EMTR по сравнению с капиталом с более высокими EMTR.[31]

Согласно действующему закону, Бюджетное управление Конгресса (CBO) оценивает, что EMTR для жилья, занимаемого владельцами, будет положительным в период с 2018 по 2025 год, в пределах от 5,1 до 6,8 процента. Жилье, финансируемое за счет акционерного капитала, получает почти нейтральный режим с EMTR -0,4 процента до 2025 года. Напротив, жилье, финансируемое за счет долга, сталкивается с положительным налоговым бременем — от 17,8 процента до 22,5 процента.

В 2026 году EMTR для жилищного строительства упадет ниже нуля, примерно до -3%. Это связано с истечением срока действия изменений в индивидуальном подоходном налоге, принятых в рамках TCJA.Расширение TCJA стандартного вычета ограничило количество участников, которые будут вычитать проценты по ипотеке. А для тех, кто перечисляет, стоимость процентов по ипотеке снизилась из-за уменьшения допустимой основной суммы с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов. Срок действия этих изменений истекает в 2025 году.

Ограничения TCJA по вычету процентов по ипотеке сделали жилье, занимаемое владельцами, менее привлекательным вариантом для инвестиций, сделав его более дорогим. Однако это сократило разрыв в налоговом бремени между жильем, занимаемым собственниками, и другими формами капитала. Этот разрыв может способствовать чрезмерному инвестированию в жилье, занимаемое владельцами, по сравнению с другими инвестициями. [32] Тем не менее, жилье, занимаемое владельцами, привлекательно по сравнению с другими активами, поскольку оно примерно подлежит надлежащему налогообложению, в то время как другие формы — нет.[33] Для контекста, EMTR для всех основных фондов (включая жилье, занимаемое владельцами) будет варьироваться от 14,5% до 16,5% в период с 2018 по 2028 год, в то время как EMTR для всех предприятий (включая корпорации C и сквозные организации, за исключением собственника -жилая площадь) составит от 18,4% до 24,4% [34].

Возможные реформы

Политики могут реформировать HMID несколькими способами. Политики могут превратить HMID в налоговую льготу, чтобы сделать политику более доступной для налогоплательщиков с низкими доходами.Политики также могут сделать этот кредит фиксированной суммой, которая не будет варьироваться в зависимости от стоимости дома налогоплательщика, что не позволит политике поощрять покупку домов большего размера, чем можно себе позволить. Директивные органы могут также уменьшить разницу в EMTR между жильем, занимаемым владельцами, и другими активами, что уменьшит искажения в налоговом кодексе, но для этого потребуются серьезные изменения в налоговом кодексе.

Одним из способов увеличения пособий для домохозяйств с низкими доходами было бы сделать вычет налоговой льготой.Чтобы получить налоговый кредит, налогоплательщикам не нужно было бы разбивать их по статьям. Исследования также показали, что замена HMID на кредит, который снижает федеральные доходы на ту же сумму, лучше нацелит субсидии на домовладение налогоплательщикам с более низким уровнем дохода, при этом возвращаемые налоговые льготы принесут наибольшие выгоды нижнему квинтилю налогоплательщиков. [35]

Требование, чтобы любой кредит на домовладение представлял собой фиксированную сумму денег, а не процент от выплаты по ипотеке, также помешало бы налоговому кодексу поощрять покупку домов большего размера, чем можно себе позволить.Например, Фихтнер и Фельдман рекомендуют фиксированный кредит в размере 900 долларов для всех, у кого есть ипотечный кредит, предоставляемый на несколько лет. Такой кредит повысит ставки домовладения, но поскольку кредит фиксированный, его стоимость не будет увеличиваться вместе со стоимостью дома налогоплательщика [36].

Директивные органы могут также уменьшить диспропорции между различными типами капитальных вложений за счет снижения налогового бремени на другие типы капитальных активов. Например, CBO изложил три последовательных шага, которые могут изменить U.S. налоговый кодекс от налогообложения дохода от капитала. Во-первых, отменить различные ограничения, наложенные на индивидуальные пенсионные счета, что снизит эффективные налоговые ставки на доход от капитала на индивидуальном уровне. Во-вторых, разрешить полное списание капитальных вложений, что снизит эффективные ставки для предприятий. Третий шаг — запретить вычеты по чистой процентной ставке. Все эти реформы в конечном итоге сведут к нулю EMTR всех капиталовложений, включая жилищное строительство. [37]

Отказ от HMID также может уменьшить разницу в EMTR между основными активами.Тем не менее, это повысит эффективную ставку налога на жилье, если вы также не избавитесь от налогообложения полученных процентов — этого можно достичь с помощью широкой реформы порядка учета процентов. [38]

Заключение

Хотя многие считают, что вычет процентов по ипотечному жилищному кредиту является политикой, которая увеличивает частоту домовладения, исследования показывают, что этот вычет не увеличивает процент домовладельцев. Напротив, вычет увеличивает цены на жилье, делая домовладение более доступным для перечисления налогоплательщиков, что может ограничить возможность вычета повлиять на домовладение.Данные подтверждают идею о том, что вычет приносит больше пользы более состоятельным налогоплательщикам, чем налогоплательщикам с низкими доходами, в основном потому, что вычет требует, чтобы человек перечислил детали, а выгода от вычета увеличивается с увеличением цены дома.

Тем не менее, вычет процентов по жилищной ипотеке действительно представляет собой разумную налоговую политику. Этот вычет является частью более широкого набора политик, которые рассматривают сбережения в собственном жилье нейтрально с решением о потреблении. Поскольку некоторые рассматривают HMID как субсидию для домовладения, жилье, занимаемое владельцами, является привлекательным по сравнению с другими формами сбережений, поскольку другие формы капиталовложений плохо рассматриваются в нашем налоговом кодексе.Ограничения TCJA на вычет процентов по ипотеке и более крупный стандартный вычет увеличили налоговое бремя на жилье, занимаемое владельцами.

Политики могли бы повысить экономическую эффективность, приблизив налоговое бремя на занимаемое владельцами жилье к налоговому бремени, возлагаемому на другие основные фонды, либо отменив вычет, либо исключив капитал из налоговой базы. Для тех, у кого есть проблемы с распределением, HMID может быть преобразован в налоговый кредит на основе фиксированной суммы в долларах.Это сделало бы полис более доступным для домовладельцев с любым уровнем дохода, поскольку налогоплательщикам не нужно было бы перечислять детали, чтобы претендовать на кредит. Эта политика также будет означать, что стоимость HMID не будет зависеть от размера ипотеки домовладельца.

Банкноты

[1] Деннис Дж. Вентри мл., «Случайное удержание: история и критика налоговой субсидии на проценты по ипотеке», Law & Contemporary Problems 73 (18 марта 2011 г.), 102-166, https : //papers.ssrn.com / sol3 / paper.cfm? abstract_id = 1498784.

[2] Роджер Левенштейн, «Кому нужен вычет процентов по ипотеке?» The New York Times , 5 марта 2006 г., https://www.nytimes.com/2006/03/05/magazine/who-needs-the-mortgageinterest-deduction.html.

[3] Вентри мл., «Случайное удержание: история и критика налоговой субсидии на проценты по ипотеке».

[4] Там же.

[5] H.R. 3838, «Закон о налоговой реформе 1986 года», https://www.congress.gov/bill/99th-congress/house-bill/3838.

[6] Уильям Г. Гейл, «Пора выпотрошить вычет процентов по ипотеке», Институт Брукингса, 6 ноября 2017 г., https://www.brookings.edu/blog/up-front/2017/11/ 06 / его-время-потушить-вычет-проценты-по закладной /.

[7] Ипотечные кредиты, оформленные до 15 декабря 2017 г., по-прежнему имеют право на вычет процентов на последние $ 250 000 основной суммы долга. Любая ипотечная задолженность, связанная с рефинансированием, связана с первоначальной датой ипотеки. (Если он был рефинансирован до 15 декабря 2017 года, применимый предел по-прежнему составляет 1 миллион долларов; в противном случае — 750 000 долларов.) Любая новая ссуда не может превышать стоимость первоначальной ссуды. См. Кодекс США 26 § 163 (h) (3) (F). См. Также Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговой декларации 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке», 8 января 2019 г., https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11063.pdf.

[8] Налогоплательщики не могут вычитать проценты по ипотеке более чем с двух домов, а второй дом должен использоваться налогоплательщиком в качестве места жительства. Квалифицированное место жительства означает «основное место жительства… налогоплательщика и… 1 другое место жительства налогоплательщика, которое выбирается налогоплательщиком… (и) используется налогоплательщиком в качестве места жительства.См. Кодекс США 26 § 163 (h) (4).

[9] Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке».

[10] См., В частности, Кодекс США 26 § 163 (h) (3) (F) (i) (I), Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке», и Исследовательская служба Конгресса, «2019 г. Сезон подачи налоговых деклараций (2018 налоговый год): примеры вычета процентов по ипотечной задолженности и жилищным кредитам », 21 февраля 2019 г., https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11111.pdf.

[11] Министерство финансов США, Управление налогового анализа, «Налоговые расходы», 19 октября 2018 г., https://home.treasury.gov/system/files/131/Tax-Expenditures-FY2020.pdf. По оценкам JCT, стоимость HMID в 2018-2022 годах составит 163,2 миллиарда долларов. См. Объединенный комитет по налогообложению, «Оценка федеральных налоговых расходов на 2018–2022 финансовые годы», 4 октября 2018 г., https://www.jct.gov/publications.html?id=5148&func=startdown.

[12] Скотт Истман, «Сколько налогоплательщиков учитываются в соответствии с действующим законодательством?» Налоговый фонд, сентябрь.12, 2019, https://taxfoundation.org/standard-deduction-itemized-deductions-current-law-2019/.

[13] Скотт Гринберг, «Кто перечисляет вычеты?» Налоговый фонд, 22 февраля 2016 г., https://taxfoundation.org/who-itemizes-deductions/.

[14] Стоимость вычета процентов по ипотеке снижается по мере того, как домовладелец выплачивает основную сумму по ипотеке, что делает вычет более ценным в первые годы ипотеки. См. Мори Бэкман, «Как мне рассчитать удержание процентов по ипотеке», The Motley Fool , Mar.11, 2017, https://www.fool.com/retirement/2017/03/11/how-do-i-calculate-my-mortgage-interest-deduction.aspx.

[15] Анна Тайгер и Скотт Истман, «Регрессивность удержаний», Налоговый фонд, 28 июня 2019 г., https://taxfoundation.org/regresstivity-of-deductions/.

[16] Национальная ассоциация риэлторов, «Удержание процентов по ипотеке», https://www.nar.realtor/mortgage-interest-deduction, и обсуждение Вентри-младшего в статье «Случайное удержание: история и критика Налоговая субсидия на проценты по ипотеке.”

[17] Уильям Г. Гейл, Джонатан Грубер и Сет Стивенс-Давидовиц, «Поощрение домовладения с помощью налогового кодекса», Tax Notes , 18 июня 2007 г., https://www.taxpolicycenter.org/publications/encouraging -homeownership-through-tax-code / full, и Эдвард Л. Глезер и Джесси М. Шапиро, «Преимущества удержания процентов по жилищной ипотеке», Рабочий документ NBER № w9284, 19 октября 2002 г., https: // paper.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=342440.

[18] Глезер и Шапиро, «Преимущества удержания процентов по ипотеке» и Ловенштейн, «Кому нужен вычет процентов по ипотеке?»

[19] Дэн Эндрюс, «Реальные цены на жилье в странах ОЭСР: роль шоков спроса и структурных и политических факторов», Рабочие документы Департамента экономики ОЭСР, №831, 13 декабря 2010 г., https://www.oecd-ilibrary.org/docserver/5km33bqzhbzr-en.pdf?expires=1561745202&id=id&accname=guest&checksum=E62281A3DEF80FC7178B347B097884A1.

[20] Стивен С. Бурасса, Дональд Р. Хаурин, Патрик Х. Хендершотт и Мартин Хоэсли, «Вычеты по ипотечным процентам и домовладение: международный обзор», Швейцарский финансовый институт, серия исследовательских работ N12-06, 13 марта, 2013 г., https://www.nmhc.org/uploadedFiles/Articles/External_Resources/SSRN-id2002865.pdf.

[21] Камила Соммер и Пол Салливан, «Последствия налоговой политики США для цен на жилье, ренты и домовладения», American Economic Review 108 (02): 241-274, февраль 2018 г., https: //files.taxfoundation .org / 201

174745 / An-Overview-of-Capital-Gains-Taxes.pdf.

[22] Тамим Баюми и Джелле Баркема, «Мель! Как растущее неравенство подавляет миграцию в США и причиняет боль тем, кто остался позади », Международный валютный фонд, Рабочий документ МВФ № 19/122, 27 июня 2019 г., https: // paper.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3411031.

[23] Эндрюс, «Реальные цены на жилье в странах ОЭСР: роль шоков спроса и структурных и политических факторов».

[24] Харви С. Розен, Кеннет Т. Розен и Дуглас Хольц-Икин, «Право владения жильем, неопределенность и налогообложение», Серия рабочих документов NBER № 1168, июль 1983 г., https://www.nber.org /papers/w1168.pdf.

[25] Ребекка Н. Морроу, «Миллиарды налоговых долларов, потраченные на раздувание жилищного пузыря: как и почему не удалось удержать процент по ипотеке», Fordham Journal of Corporate & Financial Law 17: 3 (2012), https: // ir.lawnet.fordham.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=https://scholar.google.com/&httpsredir=1&article=1308&context=jcfl.

[26] Вьери Чериани, Стефано Манестра, Джакомо Рикотти, Алессандра Санелли и Эрнесто Зангари, «Налоговая система и финансовый кризис», PSL Quarterly Review 64: 256 (2011), 39-94, https: // pdfs.semanticscholar.org/f541/59644c622730a9dee283c9d8512ff2e36220.pdf.

[27] Кроме того, налогоплательщики могут воспользоваться этим исключением на прирост капитала только один раз в два года.См. Эрика Йорк, «Обзор налогов на прирост капитала», Налоговый фонд, 16 апреля 2019 г., https://taxfoundation.org/capital-gains-taxes/.

[28] Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе», октябрь 2005 г., https://www.cbo.gov/sites/default/files/109th-congress-2005-2006/reports/ 10-18-tax.pdf.

[29] Алан Коул, «Вычет процентов — проблемы и реформы», Налоговый фонд, 4 мая 2017 г., https://taxfoundation.org/interest-deductibility/.

[30] Маржинальная инвестиция — это инвестиция «безубыточности», которая обеспечит достаточно большой доход, чтобы удовлетворить инвесторов после уплаты налогов. Проекты с доходностью ниже этой безубыточной инвестиции не будут реализовываться, потому что они не принесут прибыли, достаточной для удовлетворения инвесторов. См. Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе».

[31] Там же.

[32] Эрика Йорк, «Три пункта по вычету процентов по ипотеке», Налоговый фонд, декабрь.8, 2017, https://taxfoundation.org/three-points-mortgage-interest-deduction/.

[33] Алан Коул, «Частичная защита вычета процентов по ипотеке», Налоговый фонд, 20 августа 2013 г., https://taxfoundation.org/partial-defense-mortgage-interest-deduction/.

[34] Бюджетное управление Конгресса, «Бюджетные и экономические данные: налоговые параметры и эффективные предельные налоговые ставки», EMTR on Capital, апрель 2018 г., https://www.cbo.gov/about/products/budget-economic-data.

[35] Эрик Тодер, Марджери Остин Тернер, Кэтрин Лим и Лиза Гетсингер, «Реформирование вычета процентов по ипотеке», Институт городского развития и Центр налоговой политики, апрель 2010 г., http: // urbaninstitute.org / sites / default / files / alfresco / publishing-pdfs / 412099-Reforming-the-Mortgage-Interest-Deduction.PDF.

[36] Джейсон Фихтнер и Джейкоб Фельдман, «Реформирование вычета процентов по ипотеке», Центр Mercatus в Университете Джорджа Мейсона, Рабочий документ № 14-17, июнь 2014 г., https://www.mercatus.org/system/files /Fichtner-Reforming-Mortgage-.pdf.

[37] Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе».

[38] Коул, «Вычитаемость процентов — проблемы и реформы».”

Какую часть своего дохода вы должны тратить на жилье

Жилье, вероятно, является вашими самыми большими ежемесячными расходами, и, если вы живете в таком городе, как Сан-Франциско или Нью-Йорк, они могут съесть значительную часть или даже большинство, вашей зарплаты. Какая часть вашего дохода должна направляться на ваш дом?

Как правило, вы хотите тратить на жилье не более 30 процентов своего ежемесячного валового дохода. Если вы арендатор, эти 30 процентов включают коммунальные услуги, а если вы владелец, они включают другие расходы на домовладение, такие как проценты по ипотеке, налоги на недвижимость и техническое обслуживание.

Почему 30 процентов? Это стандарт, который правительство использует с 1981 года: исторически считалось, что те, кто тратит более 30 процентов своего дохода на жилье, «несут бремя затрат». Те, кто тратит 50 и более процентов, считаются «сильно обремененными расходами».

Эксперт по деньгам Дэвид Бах предлагает несколько иное практическое правило, которое он обрисовывает в своей книге «Автоматический миллионер»: «Согласно Федеральной жилищной ассоциации, хорошее практическое правило состоит в том, что большинство людей могут позволить себе потратить 29 процентов. их валового дохода на жилищные расходы — до 41 процента, если у них нет долгов.«

Используя эмпирическое правило FHA, Бах разбил диапазон того, что вы можете себе позволить в зависимости от вашей зарплаты:

Эти цифры могут быть применены к аренде, отмечает Бах. Таким образом, если вы зарабатываете 70 000 долларов в год, вы сможете тратить не менее 1692 долларов в месяц — и до 2391 долларов в месяц — в виде арендной платы или ипотечных выплат.

Еще одно популярное правило, которому следуют люди, — это «правило 28/36», которое гласит, что вы не должны тратить больше, чем 28 процентов вашего валового ежемесячного дохода на жилищные расходы и не более 36 процентов на общую задолженность, включая жилищную и другую задолженность, такую ​​как студенческие ссуды или автокредиты.Ипотечные кредиторы используют это правило для оценки вашей кредитоспособности. Если отношение вашего долга к доходу превышает эти пределы, возможно, вам придется заплатить более высокую процентную ставку или вы вообще не сможете получить ссуду.

Хотя эти рекомендации могут быть полезны, финансовое положение каждого человека разное. Если вы не тратите много на развлечения или транспорт, в вашем бюджете может быть больше места для жилья. А если вы живете в большом городе, возможно, будет невозможно удержать ваши расходы на жилье на уровне 30 процентов или ниже.В Нью-Йорке жители выкладывают почти две трети своего дохода на аренду, часто потому, что у них нет другого выбора.

С другой стороны, если вы хотите досрочно выйти на пенсию или имеете другие цели по сбережению, вы можете сократить штат и тратить намного меньше 30-процентного порога. Именно так поступила одна супружеская пара из Чикаго: потратив менее 15 процентов своего дохода на жилье, им удалось скопить 50 000 долларов всего за один год.

Чтобы выяснить, сколько вы можете позволить себе потратить на жилье, помните об этих рекомендациях, но также посмотрите на свой бюджет и рассмотрите свои долгосрочные цели сбережений.

Понравилась эта история? Поставьте лайк CNBC Make It на Facebook!

Не пропустите: Самостоятельный миллионер в сфере недвижимости: Как попасть в недвижимость на зарплату в 40 000 долларов

Задолженность по студенческой ссуде достигла рекордно высокого уровня в 2020 году

Из множества средств защиты, введенных для защиты потребительских финансов от воздействия COVID-19, приостановка погашения федеральной студенческой ссуды была одной из самый значительный.

В рамках Закона о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), принятом в марте 2020 года, процентная ставка по федеральным студенческим ссудам была установлена ​​на уровне 0%, и большинство платежей по федеральным студенческим ссудам были автоматически приостановлены на период, который недавно был продлен до октября 2021 г. Эта платежная пауза применялась только к соответствующим федеральным займам, а не к частным займам, и потребители могли продолжать производить платежи, если захотят.

В результате этой меры и других факторов непогашенная задолженность по студенческому кредиту в США.S. рос в два раза быстрее, чем в предыдущие годы, достигнув рекордного уровня более 1,57 триллиона долларов. Количество ссуд, находящихся в настоящее время в отсрочке или отсрочке, более чем вдвое превышает количество 12 месяцев назад, что подчеркивает принятие потребителями приостановки выплат в связи с пандемией.

В рамках текущего обзора долга в США Experian проанализировала данные по потребительскому кредиту за 2019 год и третий квартал (3 квартал) 2020 года, чтобы узнать, как изменилась задолженность по студенческим займам в США во время пандемии. Читайте наши идеи и анализ.

Задолженность по студенческой ссуде достигла нового максимума на фоне приостановленного погашения

Во время пандемии произошли значительные изменения во всех типах долга — например, задолженность по кредитной карте значительно уменьшилась, в то время как ипотечные ссуды выросли на рекордном уровне, — но студенческие ссуды претерпели самые большие изменения. долг. С 2015 по 2019 год задолженность по студенческим ссудам росла в среднем чуть менее 6% в год, что делает ее одной из самых медленно растущих потребительских долгов. Однако с 2019 года общий остаток студенческой ссуды увеличился на 12% — это самый высокий годовой показатель роста любого типа долга.

Общая задолженность по студенческим займам в США достигла рекордного уровня в 1,57 триллиона долларов в 2020 году, что на 166 миллиардов долларов больше, чем в 2019 году. И хотя долг вырос на 12%, общее количество счетов выросло незначительно (+ 0,3%), показывая, что не обязательно новые заимствования приводят к увеличению долга, но новые заимствования поверх существующей задолженности, которые не выплачиваются. Фактически, по данным Experian, по состоянию на 3 квартал 2020 года 72% счетов студенческих ссуд находились в отсрочке или отсрочке. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года это на 37 процентных пунктов больше.

Источник: Experian

Студенческий долг увеличился вдвое во время пандемии

Как уже отмечалось, количество отсроченных или отсроченных займов сократило выплаты студенческих займов и способствовало значительному увеличению общих остатков. По данным Experian, задолженность по студенческим ссудам, не подлежащая погашению, выросла на 114% в 2020 году, в то время как общее количество счетов с таким статусом увеличилось вдвое, увеличившись на 104%.

В целом 72% счетов, подлежащих отсрочке или отсрочке в 2020 году, составляют почти 1 доллар.Приостановленная задолженность по студенческим ссудам составляет 1 триллион — это на 584 миллиарда долларов больше, чем в 2019 году.

Источник: Experian

Баланс индивидуальных студенческих ссуд достигает рекордно высокого уровня

Поскольку многие потребители не активно выплачивают свои студенческие ссуды, согласно данным Experian, остатки на балансе выросли на 9%, или более чем на 3000 долларов на одного потребителя, до рекордного уровня в 38 792 доллара.

Этот темп роста, хотя и не столь значительный, как общий рост баланса, все же был немного выше, чем средний 6% -ный скачок индивидуальных остатков, наблюдавшийся в период с 2015 по 2019 год.

Источник: Experian

Потребители с самыми низкими кредитными рейтингами видят наименьшее увеличение баланса

В то время как задолженность по студенческим ссудам увеличилась на 9% в национальном масштабе, потребители с разными кредитными рейтингами за последний год увидели разную степень роста. У потребителей с самым низким уровнем кредитного рейтинга — от 300 до 579 — задолженность по студенческим ссудам выросла всего на 3%, что является наименьшим увеличением, зафиксированным в любом диапазоне баллов.

Только на один уровень выше — потребители со средним баллом FICO ^{® ☉} между 580 и 669 — увидели, что их задолженность по студенческим займам выросла на 10% в 2020 году.И хотя кредитные рейтинги этой группы только на один уровень выше, рост их долга был в три раза выше.

Источник: Experian

Уровень просрочек по студенческим займам снизился с прекращением выплаты

В рамках облегчения пандемии студенческого долга было приостановлено погашение всех соответствующих федеральных займов, что также приостановило просрочки платежей.

В результате просрочки по студенческим займам резко упали, снизившись на двузначные проценты во всех диапазонах просрочек.По данным Experian, процент серьезных просрочек сократился почти на 95%.

Источник: Experian

Эти улучшения в уровне просрочек также наблюдались по другим типам долгов, включая ипотеку, личную ссуду и кредитные карты. Независимо от того, является ли это результатом договоренностей кредиторов или инструкций по кредитной отчетности во время пандемии, это снижение просрочки платежей помогло потребительским кредитным рейтингам и, надеюсь, продолжится с течением времени.

Средний балл FICO

^® среди заемщиков студенческой ссуды увеличился

Средний балл FICO ^® среди потребителей со счетом студенческой ссуды увеличился на семь пунктов с 2019 года, согласно данным Experian. Это улучшение соответствует среднему показателю по стране, который также вырос на семь пунктов за последний год.

Источник: Experian

Трудно оценить, какую степень влияния — если таковое имеется — приостановка выплаты студенческих ссуд пандемии на кредитные рейтинги заемщиков.Однако из данных ясно, что пауза в погашении — и широкое распространение этого варианта невыплаты — не оказали (по крайней мере, пока) отрицательного влияния на кредитные рейтинги потребителей. Это положительный знак того, что льгота по студенческому кредиту оказалась успешной в защите потребительских финансов во время экономического спада.

Поколение Z имело самый высокий всплеск остатков в 2020 году

Неудивительно, что представители поколения Z, к которому принадлежит большинство нынешних студентов колледжей, испытали самый большой рост задолженности по студенческим ссудам с 2019 года.В этой возрастной группе также были зафиксированы самые большие всплески остатков по личным ссудам и ипотечным кредитам. По мере того как представители молодого поколения стареют, они получают доступ к новым возможностям кредитования, и их балансы со временем увеличиваются.

По данным Experian, у представителей поколения X, у которых самая большая нагрузка по студенческим ссудам среди всех возрастных групп, в 2020 году их остатки выросли на 13%. Сумма задолженности по студенческим ссудам увеличилась на 5 114 долларов, в результате чего их средний индивидуальный баланс составил чуть более 45 095 долларов.

Источник: Experian ; Возраст по состоянию на 2020 год

При анализе того, как задолженность по федеральному студенческому кредиту распределяется между поколениями, может броситься в глаза тот факт, что потребители среднего возраста несут больше долгов, чем те, кто приближается к студенческому возрасту. Одно из возможных объяснений — использование федеральных ссуд Parent PLUS, которые позволяют родителям брать на себя студенческие долги за своих детей.

Хотя данных о ссудах Parent PLUS мало, исследование в 2019 году показало, что почти 1 миллион родителей взял этот тип ссуды, в среднем более 16 000 долларов США на каждого заемщика.Бремя ссуд Parent PLUS также варьируется от школы к школе: в некоторых случаях, по оценкам, от 10% до 15% родителей берут эти ссуды, некоторые занимают более 60 000 долларов США, согласно данным Министерства образования США.

Потребители во всех штатах увидели увеличение задолженности по студенческой ссуде в 2020 году

В соответствии с увеличением задолженности по студенческой ссуде, наблюдаемой в каждом поколении и диапазоне кредитных баллов, потребители во всех 50 штатах и ​​округе Колумбия также зафиксировали рост среднего индивидуума остатки в 2020 году по данным Experian.

Рост в штатах варьировался от 14% на Аляске до 4% в Северной Дакоте. В большинстве штатов (28 штатов) средний баланс потребителей вырос в среднем по стране на 9% и более.

Заемщики студенческой ссуды в округе Колумбия имели самую высокую долговую нагрузку в 2020 году со средним остатком в размере 60 651 доллар США. За ними следуют потребители из Джорджии, Калифорнии, Мэриленда и Вирджинии, которые входят в пятерку штатов с наибольшим балансом. Примечательно, что Нью-Йорк, который в 2019 году имел один из самых высоких балансов в стране, вышел из первой пятерки в 2020 году.

Северная Дакота — штат с наименьшим ростом — также имела самый низкий остаток потребительского студенческого кредита — всего 30 449 долларов.

Источник: Experian

Как воздержание от студенческой ссуды, вероятно, помогло финансам в целом в 2020 году

Судя по изменениям в файлах потребительских кредитов, похоже, что пандемия и меры защиты, введенные для защиты потребительских финансов, — на по крайней мере частично — преуспел, когда дело дошло до задолженности по студенческим ссудам.

Вместо того, чтобы потребители задерживали платежи, становились просроченными и впоследствии видели, что это отрицательно сказывается на их кредитоспособности, у большинства потребителей теперь приостановлена ​​задолженность по учебе, и их кредитные рейтинги улучшаются вместе с остальной частью страны.

Пауза в выплате студенческой ссуды — для тех, кто решил не продолжать выплаты по своему долгу — могла также повлиять на способность потребителей выплачивать другие долги и могла предоставить жизненно важные средства для американцев, которые финансово боролись во время пандемии.

Кредитные и долговые тенденции в меняющиеся времена

Хотя первоначальные данные показывают рост студенческой задолженности и тенденцию к росту средних кредитных баллов, важно понимать, что эти данные представляют собой снимок, сделанный в неспокойный период.Кроме того, большинство этих изменений произошло менее чем за год и со временем могут быть изменены.

В этом анализе рассматриваются самые последние (на дату публикации) данные за третий квартал 2020 года и сравниваются их с годовым снимком за 2019 год и другие указанные годы. Experian продолжит следить за изменениями в кредитных отчетах потребителей и будет предоставлять обновления, когда произойдут заметные изменения.

Соответствующие лимиты ссуды | Федеральное агентство жилищного финансирования

По закону Fannie Mae и Freddie Mac могут приобретать ипотечные ссуды на одну семью с исходным остатком ниже определенной суммы, известной как «соответствующий лимит ссуды».Ссуды, превышающие этот лимит, известны как гигантские ссуды.

Национальный лимит соответствующей ссуды для ипотечных кредитов, которые финансируют одноквартирную одноквартирную недвижимость, увеличился с 33 000 долларов США в начале 1970-х годов до 417 000 долларов США в 2006–2008 годах, при этом лимиты на 50 процентов выше для четырех установленных законом высокозатратных районов: Аляска, Гавайи, Гуам. и Виргинские острова США. С 2008 года различными законодательными актами были увеличены лимиты ссуд в некоторых высокозатратных областях США. В то время как некоторые законодательные инициативы устанавливали временные ограничения для кредитов, выдаваемых в определенные периоды времени, постоянная формула была установлена ​​в соответствии с Законом о жилищном строительстве и экономическом восстановлении от 2008 года (HERA).Лимиты по кредитам на 2021 год установлены по формуле HERA.

См. Последний выпуск новостей о кредитных лимитах
здесь.

2021 Соответствующие лимиты по ссуде

Лимиты ссуд на 2021 календарный год — Все округа

[XLS], [PDF], [MAP],
[ДОБАВЛЕНИЕ],

[Часто задаваемые вопросы]

Ранее объявленные кредитные лимиты

Ссылки по теме

FHFA объявляет максимальные соответствующие лимиты кредитов на 2021 год (24.11.2020)
FHFA объявляет максимальные соответствующие лимиты кредитов на 2020 год (26.11.2019)
FHFA объявляет максимальные соответствующие лимиты кредитов на 2019 год (27.11.2018)
FHFA объявляет Максимальные соответствующие лимиты ссуд на 2018 год (28.11.2017)
FHFA объявляет об увеличении максимальных соответствующих лимитов ссуд для Fannie Mae и Freddie Mac в 2017 году (23.11.2016)
2016 Установлены максимальные соответствующие лимиты ссуд для Fannie Mae и Freddie Mac (25.11.2015)
FHFA объявляет о соответствующих лимитах по ссуде на 2015 год: в большинстве стран США не изменились.S. (24.11.2014)
FHFA запрашивает мнение общественности о предлагаемом постепенном снижении будущих лимитов на покупку ссуд Fannie Mae и Freddie Mac (16.12.2013)
FHFA объявляет о согласовании лимитов ссуд Fannie Mae и Freddie Mac на 2014 г. (11 / 16/2013)
Максимальные соответствующие лимиты ссуды для Fannie Mae и Freddie Mac останутся неизменными в 2013 году (29.11.2012)

Максимальные соответствующие лимиты ссуд останутся неизменными во всех округах, кроме одного в 2012 году (22.11.2011)
Максимальные соответствующие лимиты ссуд останутся неизменными в течение первых девяти месяцев 2011 года (19.11.2010)
Максимальные лимиты ссуд для Fannie Мэй и Фредди Мак останутся без изменений на 2010 год (11/12/2009)
Соответствующие лимиты ссуд на 2009 год увеличены в соответствии с Законом США о возмещении и реинвестировании (23 февраля 2009 года)
Установлены соответствующие ссудные лимиты на 2009 год в двух округах (23.12.2008 )

Соответствующий лимит ссуды для U.S. оставить 417 000 долларов в 2009 г. (07.11.2008)
Соответствующие лимиты по ссуде на 2009 г. будут объявлены к 7 ноября (17.10.2008 г.)
Уведомление об окончательной экспертизе Руководство: соответствие расчетов пределов ссуды (31.03.2008)
Заявление о соответствующем лимите ссуды на 2008 г. и пересмотренный проект руководства по экспертизе и комментарии относительно соответствующих лимитов ссуды (22.10.2007)
Руководство по соответствующему лимиту ссуды (пересмотренное предложение)
Руководство по соответствию лимита ссуды (предлагается) (6/2007) )
Комментарии к предлагаемому руководству по расчету соответствующих лимитов ссуд (Уведомление 2007-N-15) (20.06.2007)
Пресс-релиз о соответствии лимита ссуды на 2008 год (27.11.2007)
Временные согласованные лимиты ссуды Jumbo на 2008 год
История соответствия лимитов ссуды (Таблица 26 отчета Конгрессу за 2007 год)
Пресс-релиз о соответствии ссудным лимитам на 2007 год (28.11.2006)

С вопросами обращайтесь в LoanLimitQuestions @ fhfa.губ.

.