Ипотечный кредит приобретение недвижимости и рефинансирование ипотеки стороннего банка > Ростовская область

Дополнительные условия оформления кредита в ПАО КБ «Центр-инвест» на погашение ипотечных кредитов (займов), оформленных в других коммерческих банках или АО «ДОМ.РФ»

• Обеспечение — залог недвижимости (прав требования по договорам долевого участия в строительстве), находящихся в залоге по рефинансируемому кредиту (займу), поручительство супруги(-га), поручительство иных физических лиц или юридических лиц при необходимости.
• Максимальная сумма кредита не может превышать 90% от оценочной стоимости закладываемого объекта недвижимости согласно оценке независимой оценочной компании или 90 % от цены объекта в договоре долевого участия в строительстве (договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве) и не более суммы остатка основного долга по рефинансированной ссуде, указанной в справке об остатке ссудной задолженности.
• Рефинансированию подлежат кредиты (займы), выданные не менее 6 месяцев назад до момента подачи заявки на рефинансирование.
• Кредит предоставляется на погашение основного долга без учета процентов на день погашения кредита, при наличии документа, подтверждающего остаток ссудной задолженности, положительную кредитную историю (возникновение не более 3-х просроченных платежей, продолжительностью не более 10 календарных дней каждый за последние 180 дней обслуживания долга) по рефинансируемому кредиту (займу), отсутствие просроченной задолженности на момент рефинансирования, отсутствие фактов реструктуризации ссуды за время действия договора по рефинансируемому кредиту (займу).
• Пакет документов (Заемщик, Поручитель, объект недвижимости) — стандартный список документов для оформления ипотечного кредита в ПАО КБ «Центр-инвест», который Вы можете получить у кредитного специалиста или ознакомиться на сайте банка, дополняется следующими документами:
  • реквизиты для погашения кредита стороннего банка;
  • копия кредитного договора (договора займа) по рефинансируемому кредиту (займу) со всеми приложениями (дополнительными соглашениями) к нему и графиком погашения задолженности;
  • документ об остатке ссудной задолженности;
  • документ о качестве обслуживания долга и наличии/отсутствии фактов реструктуризации ссуды.
• Решение о страховании жизни и здоровья, предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения принимается клиентом самостоятельно и обязательным не является.
• Выдача денежных средств производится в день подписания кредитной документации путем перечисления денежных средств с текущего счета Заемщика в ПАО КБ «Центр-инвест» на счет Заемщика в стороннем банке, с последующим оформлением договора залога недвижимости (прав требования прав требования по договорам долевого участия в строительстве), находящейся в залоге по рефинансируемому кредитному договору, и обязательным предоставлением данного договора в банк.

ВНИМАНИЕ!!!

До момента предоставления документа, подтверждающего регистрацию ипотеки закладываемой недвижимости только в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» и справки об исполнении в полном объеме обязательств по рефинансируемому кредиту (займу), предусмотрено увеличение процентной ставки на 3 процентных пункта.

Сельская ипотека теперь действует для домов не выше пяти этажей

На портале проектов нормативных правовых актов был опубликован проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменения в п.15(1). Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Фото: www.opravdaem.ru

В настоящее время положениям п.п.в, г п. 15(1) Правил установлено, что при направлении средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий владелец сертификата обязан оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:

• после полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого полностью или частично были направлены на приобретение (строительство, реконструкцию) жилого помещения или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение (строительство, реконструкцию) этого жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке указанного жилого помещения;

• после снятия обременения с жилого помещения — в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа).

Фото: www.kredit-kartu.ru

Таким образом, действующие нормы не позволяют гражданам, направившим средства материнского (семейного) капитала на погашение ипотечного займа на приобретение жилого помещения, рефинансировать указанный ипотечный займ.

Как отмечают разработчики документа, «данная правовая коллизия связана с тем, что в результате рефинансирования первоначального ипотечного займа с жилого помещения снималось обременение первого кредитора, и в соответствии с п.п. г п. 15(1) Правил указанное жилое помещение необходимо было оформить в общую собственность семьи владельца сертификата, в то время как на данное жилое помещение с момента государственной регистрации договора об ипотеке, в соответствии с законодательством, регулирующим правоотношения в сфере ипотечного кредитования, накладывалось обременение нового кредитора, рефинансировавшего первоначальный ипотечный займ».

Фото: www.m.1777.ru

Проект Постановления предлагает признать утратившим силу п.п.г п.15(1) Правил, в результате чего оформление в общую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием заемных средств и средств материнского (семейного) капитала, должно быть осуществлено в течение 6 месяцев после полной выплаты задолженности по кредиту и погашения регистрационной записи об ипотеке, что позволит гражданам рефинансировать ипотечный кредит, погашение которого осуществлялось с использованием средств материнского (семейного) капитала, при этом разрешения органов опеки и попечительства в указанном случае требоваться не будет.

Дата окончания независимой антикоррупционной экспертизы документа — 31 марта 2021 года.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Решение о дальнейшей судьбе госпрограммы льготной ипотеки будем принимать отдельно по каждому региону

В России ширится спрос на рефинансирование ипотеки

Эксперты: спрос на столичные новостройки за год вырос почти на треть

За год Банк ДОМ. РФ в три раза увеличил портфель проектного финансирования и почти вполовину — ипотечный портфель

Как упрощены правила использования средств материнского капитала для строительства ИЖС

Госдума расширила погашение ипотеки материнским капиталом

Государство ужесточило контроль расходования средств материнского капитала

ДОМ.РФ сможет выдавать ипотечные кредиты под оплату материнским капиталом

Аналитики оценили планы Минфина по льготной ипотеке на частные дома | Новости | Известия

На частное строительство в России есть огромным спрос, и это одна из причин пересмотра условий семейной ипотеки, рассказала «Известиям» 20 февраля главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. По итогам 2020 года 48% введенных в эксплуатацию квадратных метров в России построены населением, а не девелоперами.

Ранее в этот день Минфин России предложил расширить льготную программу «Семейная ипотека» на строительство частных домов. Согласно новому проекту постановления, у семей с детьми появится возможность получить льготный ипотечный кредит под 6% годовых на приобретение земельного участка и строительство на нем дома.

Низкая девелоперская активность во многих регионах России также способствует пересмотру условий семейной ипотеки, отметила эксперт Циан.

«На фоне рекордно низких ставок в 38 регионах РФ по итогам 2020 года число сделок на первичном рынке снизилось, а в шести регионах — не прошло ни одной сделки. «Семейная ипотека» на строительство дома должна частично решить данную проблему, предоставив альтернативу между квартирой и домом. Это особенно актуально для семей с детьми», — сказала Виктория Кирюхина.

По ее словам, расширение льготного ипотечного кредитования повысит спрос на загородные объекты, что приведет к росту цен на дома. Стоит отметить, что загородный рынок недвижимости по итогам 2020 года уже вырос в цене. Для домов, построенных на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), прирост в целом по стране составил 7%, что связано как с пересмотром прайса, так и вымыванием с рынка наиболее доступных предложений, подчеркнула аналитик.

В то же время аналитик «Фридом Финанс» Евгений Миронюк предположил, что расширение программы «Семейная ипотека» под 6% годовых на сектор загородного строительства не должно значительно повысить цены на частные дома.

«Большинство из них не строятся «под ключ» на заказ у строительных компаний. А именно это, вероятно, будет условием получения ипотеки», — сказал Миронюк.

Дома и дачи в целом по РФ (земли ИЖС) занимают 56% от всего предложения загородного рынка РФ, привела статистику Кирюхина.

На втором месте — земельные участки (41%). При этом россияне выбирают готовые дома — 78% потенциального спроса на загородном рынке РФ пришлось в 2020 году на коттеджи и дачи. Еще 18% — земельные участки. То есть при наличии возможностей, покупатели предпочитают не строить дом, а покупать объект «под ключ». Поэтому для рынка была бы актуальной льготная ипотека не только на строительство домов, но и приобретение коттеджей на вторичном рынке.

В свою очередь, руководитель программы «Международная экономическая безопасность» ИМЭБ РУДН Мария Глинская заявила, повышенного спроса на строительство частных домов не предвидится и программа льготной ипотеки, скорее всего, не вызовет «бум» переезда из города в частные дома.

«Категории 65+ и люди, страдающие хроническими заболеваниями до сих пор могут работать только дистанционно. Для них переезд в частные дома является очень хорошей возможностью совместить приятное с полезным. Но будут ли эти категории граждан вступать в ипотеку для строительства собственного дома? Ответ на мой взгляд очевиден, у них для этого просто недостаточно средств», — заключила эксперт.

Земельные ссуды против жилищных ссуд

Этот прекрасный участок земли со взрослыми деревьями и озером выставлен на продажу. Ваша семья говорила о строительстве дома в ближайшие несколько лет. Теперь вам просто нужно получить ссуду на землю, прежде чем в будущем можно будет приступить к проектированию дома.

Является ли получение земельного кредита таким же, как ипотека на дом?

Что ж, есть как большие сходства, так и некоторые различия, — говорит Джим Новак, региональный вице-президент по продажам и отношениям с клиентами Средневосточного региона GreenStone Farm Credit Service в Ист-Лансинге, штат Мичиган. Независимые офисы Farm Credit Service (FCS) в Америке и Пуэрто-Рико помогают сельским общинам предоставлять ссуды и аренду. Тем, кто получает ссуду на землю, ФТС может помочь людям, которым нужен только один участок или тысячи акров.

Земельные ссуды можно приобрести за наличные деньги или через финансирование продавца, банковское финансирование, ссуду в виде долевого участия или кредитную линию под залог вашего существующего дома. Кроме того, Министерство сельского хозяйства США предлагает программу для заемщиков с низким доходом, называемую прямыми займами Раздела 502.Эти ссуды позволяют людям покупать недвижимость, планируя внести необходимые улучшения и добавить дом к участку.

«Когда вы смотрите на ипотеку, а не на ссуду на незанятую землю, первое, что отличается с точки зрения финансового учреждения, — это то, что ссуда на землю или ссуду на незанятую землю немного более рискованна, — объясняет Новак. «На участке нет дома под залог, что учитывается при обычной ипотеке. Это означает, что процентные ставки по ссуде на свободную землю будут немного выше.”

Щелкните здесь, чтобы узнать, на какую сумму вы сейчас имеете право.

Земельные ссуды более рискованные

Новак объясняет, что банки считают эти ссуды более рискованными из-за таких сценариев, как этот, когда семья переживает тяжелые финансовые времена. Он объясняет, что если они владеют земельным участком площадью 10 акров где-то в другом конце города в надежде когда-нибудь построить дом своей мечты, но живут в своем нынешнем доме, они, скорее всего, перестанут платить за эту землю, а не за свой дом.

«На протяжении всей истории банки считали, что пустая земля не так удобна для своего портфеля», — говорит Новак.

Когда дело доходит до более высоких процентных ставок, чтобы избавиться от страха перед дефолтом, у банков и других кредиторов есть свои собственные шкалы. Но он сказал, что много раз земельный кредит будет по крайней мере на 1% — 1,5% больше, чем просто получение ипотеки для существующего дома.

«У нас много людей, которые приходят к нам и даже не догадываются, что есть ссуды на пустующую землю. Некоторые думают, что для того, чтобы купить домашний сайт, прежде чем строить на нем, нужно заплатить за это наличными », — говорит он. «Это не тот случай.Ссуды на пустующие земли в Farm Credit — это то, на чем мы специализируемся ».

Неважно, покупает ли кто-то землю для охоты, рыбалки или для постройки дома, ссуда на землю будет такой же.

Что касается условий земельной ссуды, многие банки и финансовые учреждения не предлагают 30-летние ссуды, как если бы они делали ипотеку. Лучше всего уточнить у своего кредитора, какие условия и процентные ставки предлагаются для свободной земли.

«Банки обычно предлагают ипотеку со скорректированной процентной ставкой на 5 лет, а в конце — крупный платеж», — заявляет Новак.«Но в GreenStone мы фактически профинансируем земельный заем на 30-летний фиксированный срок. Это наша ниша. Это очень и очень редко. Но мы занимаемся этим с тех пор, как я работаю уже 12 лет ».

Он говорит, что через 100 лет ФТС чувствует себя комфортно, финансируя землю, поскольку организация делает это в течение 100 лет и берет землю в качестве залога. И неважно, это всего лишь один небольшой участок или 200 акров.

Однако условия для фермеров, не являющихся потенциальными застройщиками, отличаются.

«Мы, как правило, будем финансировать 65 кредитов по стоимости кредита, то есть клиенты вносят 35% от покупной цены, и, как правило, срок составляет 20 лет. Конечно, были исключения, и мы перешли на фиксированные 25- и 30-летние сроки для сельхозугодий », — говорит Новак.

Когда кто-то хочет купить незанятый участок земли или даже небольшой участок в два акра, эти участки будут проданы до 30 лет, говорит он. Если это очень крупная покупка, кредитный отдел ФТС предпочел бы получить скидку на 25 лет плюс 20% на большую часть незанятых земель.

Сходство земли и ипотечного кредита

«Андеррайтинг — одна из вещей, которые очень похожи, когда вы говорите о жилищной ипотеке и незанятой земле», — добавляет он. «Мы собираем ту же финансовую информацию, но нам еще нужно провести титульные работы и оценки. Это сходство ».

В Мичигане и во многих частях страны заем на землю — особенно если в конечном итоге это будет жилой участок (который классифицируется до 10 акров) — кредиторы требуют теста на просачивание (или перколяцию) для определения скорости поглощения почвы, поэтому там можно поставить септическую систему и построить на этом участке дом.

Другие различия жилищной ипотеки и ссуды на пустующие участки могут сэкономить вам немного денег. Например, при покупке незанятой земли страховых требований нет, — говорит Новак. Однако, когда у вас есть ипотечный кредит, каждое финансовое учреждение будет ожидать, что вы получите страхование имущества на дом, чтобы защитить как вас, так и банк в случае бедствия.

«Кроме того, большинство финансистов ожидают, что заемщик получит ипотечную страховку, если они вложат менее 20%. Когда земля пустует, не бывает ипотечного страхования или PMI », — говорит он.«Это может сэкономить вам много денег».

Посмотрите, сколько вы можете себе позволить сейчас.

проблем с ипотекой при покупке недвижимости площадью

Фото: Марк Моз / Flickr.

Недавно мы видели, как многие из наших заемщиков хотели приобрести сельскую недвижимость со значительными площадями. Во многих случаях эти участки также относятся к сельскохозяйственным. Многие люди не понимают, что недвижимость, считающаяся сельскохозяйственной, не может финансироваться традиционным финансированием Fannie Mae и Freddie Mac.Однако только зонирование не является определяющим фактором в том, будет ли собственность считаться сельскохозяйственной. Таким образом, при определенных обстоятельствах нам удалось получить финансирование для строительства сельской собственности с земельными участками.

Вот некоторые ограничения и факторы, которые следует учитывать, если вы заинтересованы в покупке или рефинансировании недвижимости с земельным участком.

Смешанное использование, зонирование и ведение сельского хозяйства

Многие сельские владения имеют смешанное использование, смешанное зонирование или другие необычные характеристики, которые могут затруднить определение права собственности.Многие считают, что Fannie Mae имеет ограничение на владение недвижимостью более 10 акров. Это не тот случай. Сама по себе площадь не делает собственность неприемлемой. Кредитор / оценщик более подробно рассмотрит предполагаемое использование собственности и то, что типично для района, в котором она расположена. Они также будут рассматривать «хозяйственные постройки», такие как сараи, конюшни и т. Д., Чтобы определить, как будет использоваться собственность.

Если в зонировании собственности есть сельскохозяйственная пристройка, оценщик должен определить, является ли основное использование жилым.Большая часть этого определения будет типичным для данной области. Наличие хозяйственной постройки не обязательно делает собственность неприемлемой; до тех пор, пока его стоимость минимальна, можно определить, что недвижимость используется в основном для проживания, а здание не используется для ведения сельского хозяйства. Наличие домашнего скота на территории будет проблемой, потому что это показатель сельскохозяйственной активности.

Мы видели отказы в ссуде, даже когда сельскохозяйственная деятельность минимальна.

В одном случае, когда клиент пытался рефинансировать свою собственность, оценщик заметил несколько коз и кроликов, а налоговая декларация заемщика отражала сельскохозяйственный доход от продажи козьего молока ближайшему соседу. В результате было принято решение, что недвижимость используется для ведения сельского хозяйства.

Таким образом, даже деятельность, которую вы, , не можете считать «сельским хозяйством», может создать трудности при обычном финансировании. Фермы, сады и ранчо считаются неприемлемой собственностью при обычном финансировании.

Процесс оценки

Еще одна проблема при финансировании недвижимости с земельными участками связана с процессом оценки. Поскольку большинство этих объектов недвижимости находится в сельской местности, где история сопоставимых продаж ограничена, определение разумной оценки может быть затруднено. Оценщики обычно должны определять рыночную стоимость недвижимости, используя сопоставимые продажи соседних объектов недвижимости, которые находятся в пределах 1 мили и которые были проданы за последние 90 дней. Такие данные о продажах могут быть недоступны, и оценщику придется искать объекты недвижимости, находящиеся на более удаленном расстоянии или проданные не так давно.При сравнении с другими объектами недвижимости оценщики должны внести поправки в стоимость, чтобы учесть такие различия с объектами недвижимости. Но допустимая процентная корректировка ограничена, что может создать дополнительные проблемы при оценке этих свойств, поскольку доступные продажи могут сильно различаться по местоположению, месту, размеру, возрасту и другим характеристикам.

Кредиторы также будут учитывать соотношение стоимости дома к стоимости земли. Если большая часть стоимости находится в земле, а не в доме, могут возникнуть проблемы с оценкой.Оценщик задокументирует то, что считается типичным для данной местности в этих ситуациях.

Несколько посылок с разными идентификационными номерами

Мы также видели, что многие из этих объектов имеют несколько посылок с разными идентификационными номерами. Это также рассматривается в индивидуальном порядке. Как правило, если посылки соответствуют следующим требованиям, они могут быть профинансированы:

• Каждая посылка должна быть доставлена ​​целиком.
• Посылки должны быть соединены друг с другом.
• Каждый участок должен быть жилым.
• Только на одном участке может быть жилое помещение. Допустимы ограниченные нежилые улучшения, например, гараж.

Проконсультируйтесь с вашим кредитором перед покупкой недвижимости с площадью

Из-за проблем с финансированием собственности с землей, рекомендуется проконсультироваться со своим кредитором, если вы планируете приобрести сельскую собственность с площадями.

Хороший кредитор может рассказать вам о красных флагах , которые могут затруднить финансирование недвижимости, и даст вам представление о свойствах, которые, вероятно, будут иметь право на обычное финансирование.

Будьте в курсе, это ваши деньги

Информационный бюллетень Marimark Mortgage

Информационный бюллетень Marimark Mortgage будет держать вас в курсе важных событий в ипотечной отрасли, которые могут повлиять на ваши финансы .

Мы особенно фокусируемся на способах сэкономить деньги на текущей и будущей ипотеке. И мы постоянно делимся информацией, которой делимся с нашими клиентами, потому что мы считаем, что информированные потребители являются лучшими потребителями.

Агенты по недвижимости и другие специалисты отрасли будут постоянно получать огромное количество информации, которая поможет им обслуживать своих клиентов.

Использование ссуды SBA 7 (a) на землю или недвижимость — SBA7a.Loans

Что такое ссуда SBA 7 (a)?

Заем SBA 7 (a) — это один из нескольких коммерческих займов, которые поддерживаются государством и обеспечивают финансирование малым предприятиям в США. Компании могут использовать их для покупки недвижимости, оборотного капитала или оборудования.

SBA не ссужает эти деньги напрямую предприятиям. Вместо этого банк или финансовое учреждение предоставляет ссуду, а SBA поддерживает (гарантирует) ее определенную сумму.

Какой размер первоначального взноса мне нужен?

Поскольку банк или кредитор предоставляет ссуду, они несут ответственность за необходимые суммы первоначального платежа по ссуде SBA 7 (a). SBA или другое учреждение не устанавливает строгой суммы первоначального взноса, но кредиторы часто запрашивают 10% или более для предприятий с более высоким уровнем риска.

Могу ли я использовать его для инвестиционной собственности?

Нет. Программа ссуды SBA 7 (a) запрещает использование любых средств для инвестиционной собственности, такой как жилой комплекс, дома с арендаторами, а также многоквартирные и односемейные дома. Некоторые исключения сделаны для медицинских услуг, таких как семейные врачи и стоматологи, или даже для новых ветеринарных служб.

В SBA7a.Loans мы будем рады рассмотреть вашу индивидуальную ситуацию и помочь вам определить, соответствует ли ваша инвестиционная недвижимость требованиям.

Каков срок ссуды на коммерческую недвижимость?

Большинство условий ссуд SBA 7 (a) ограничивают выплату 10 годами, а ссуды на оборотный капитал обычно ограничиваются семью годами. Но срок погашения кредитов на недвижимость и строительство составляет до 25 лет.

Чем отличается ссуда SBA 7 (a) от ссуды SBA 504?

Другой вариант ссуды на недвижимость и землю — ссудная программа SBA 504. По сравнению с ссудой SBA 7 (a), ссуда SBA 504:

• является более крупной ссудой, с минимумом 125 000 долларов США и максимумом 20 миллионов долларов США;

• имеет фиксированную процентную ставку;

• имеет срок погашения 20 лет для недвижимости и земли; и

• требует 10% первоначального взноса заемщика.

Вы также должны получить ссуду SBA 504 от сертифицированной девелоперской компании (CDC), а не от банка или традиционного кредитного учреждения.

SBA 7 (a) Кредит на коммерческую недвижимость: Примеры

Вы можете получить бизнес-ипотеку, используя кредит SBA 7 (a) для широкого спектра отраслей и типов собственности. Вот список некоторых из наиболее распространенных отраслей, которые используют этот заем для покупки недвижимости или земли, со ссылками на дополнительную информацию о каждой из них:

Эксперты по SBA 7 (a) Кредиты на землю и недвижимость

В SBA7a.Ссуды, мы живем и дышим процессом ссуды SBA 7 (а). Мы подбираем владельцев бизнеса, таких как вы, с лучшим кредитором для вашей ситуации, даже если это означает, что нам придется выходить за рамки кредитной платформы SBA 7 (a). Мы обслуживаем наших клиентов, 1) предлагая бесплатный образовательный портал и 2) используя нашу службу поиска кредиторов, чтобы помочь вам на пути к успеху. Мы глубоко любим американский малый бизнес и верим, что это проявляется в нашем отношении к клиентам.

Как и когда использовать земельные контракты для покупки дома

Земельные контракты являются источником финансирования со стороны продавца, обычно используемого для уникальных типов собственности и ситуаций.Вместо того, чтобы брать ссуду у ипотечного кредитора, вы платите продавцу недвижимости, которую покупаете. Итак, что вам нужно знать, если вы хотите использовать земельный договор для покупки дома? И какие шаги для рефинансирования из одного?

В этом блоге мы рассмотрим:

• Что такое договор на землю?

• Когда мне следует использовать земельный договор для покупки дома?

• Как работают платежи с земельным договором?

• Каковы риски земельного договора?

• Зарегистрированные и незарегистрированные наземные контакты.

• Как использовать земельный договор для покупки дома.

• Как рефинансировать вне земельного договора.

• Чем мы можем помочь.

Что такое договор на землю?

Земельный договор — это письменное соглашение о предоставлении частной ссуды между покупателем дома и продавцом на покупку земли или собственности. Продавец предоставит финансирование (в качестве кредитора), и они, в свою очередь, позволят покупателю переехать в собственность в соответствии с условиями своего соглашения, поскольку они работают в направлении возможного владения путем оплаты земельного контракта.Здесь вы можете узнать о различных типах земельных договоров.

Не так давно земельные контракты были чрезвычайно популярны, когда ипотечные кредиты были труднодоступны и имели чрезвычайно высокие процентные ставки. Несмотря на то, что их популярность снизилась, земельные контракты в качестве источника финансирования со стороны продавца по-прежнему распространены в районах страны с уникальной недвижимостью или высокой самостоятельной занятостью. Как и многие старые программы кредитования, земельные контракты обслуживают нишевую аудиторию, поскольку большинство покупателей жилья сочтут более выгодными. выгода и безопасность от традиционного ипотечного продукта.

Как и многие старые программы кредитования, земельные контракты обслуживают нишевую аудиторию, поскольку большинство покупателей жилья найдут большую выгоду и безопасность от традиционного ипотечного продукта.

Когда мне следует использовать земельный договор для покупки дома?

Заключая земельный договор, вы ведете переговоры о покупке, аренде и условиях проживания непосредственно с кредитором (продавцом). Это дает вам преимущество, поскольку продавец заинтересован в том, чтобы вы могли успешно купить его собственность.

Основная причина, по которой люди продвигаются с контрактом на землю для финансирования продавца, заключается в более легкой квалификации. Квалификация земельного контракта значительно упрощается, поскольку у вашего продавца не будет тех же правил, правил или сборов, которые связаны с банком или ипотечным кредитором. Имея это в виду, внимательно прочтите свой контракт. Есть причина, по которой получение ипотечной ссуды является сложным и регулируемым процессом. Если вы сделаете это проще, вы увеличите риск как для покупателя, так и для продавца.

Вот несколько конкретных сценариев, когда договор на землю может быть для вас преимуществом:

• Покупка дома для негражданина США (иностранные граждане): Покупатель дома, не являющийся гражданином США, может иметь проблемы с получением ссуды в США. Хотя существуют программы, позволяющие им стать домовладельцами, они могут быть трудными. найти и претендовать на. Было бы легче получить право на получение земельного контракта и сделать препятствие для домовладения более преодолимым.

• Покупка уникальной собственности: Если в вашем новом доме нет сопоставимой собственности и вам нужно финансирование для его обеспечения, договор на землю может быть вашим единственным вариантом. Имейте в виду, что позже продать эту недвижимость вам будет так же сложно. Возможно, вам также понадобится финансирование от продавца для вашего будущего покупателя.

• Недавний развод или банкротство, вызвавшее серьезные проблемы с кредитом: Покупателям с проблемной кредитной историей может быть проще купить землю с контрактом на землю, но нет двух одинаковых продавцов.Поскольку они не соблюдают те же правила и требования ипотечного кредитора, это также будет частью ваших переговоров о покупке.

Если вы не знаете наверняка, что не имеете права на получение ипотеки, в ваших интересах получить традиционный ипотечный продукт вместо земельного контракта, поскольку в будущем они могут оказаться непростыми.

Как работают платежи с земельным договором?

Когда у вас есть договор на землю, покупатель обычно производит платежи непосредственно продавцу, а продавец выплачивает этот платеж всем заинтересованным сторонам за недвижимость.Как правило, это будет любая ипотека / залог недвижимости, налоги на недвижимость и прибыль продавца от контракта. Для некоторых покупателей это может быть удобно, поскольку их порядок оплаты будет оставаться неизменным из года в год, и им не придется иметь дело с банком для отправки своих платежей.

Земельные контракты обычно амортизируются (график платежей) в течение 30 лет с пятилетним погашением (остаток по кредиту подлежит немедленному погашению). Хотя это не выгодно для большинства, это может быть чрезвычайно полезно для тех, у кого мало времени в сфере с высоким доходом, например, для владельцев-операторов (водителей грузовиков), комиссионных полей и самозанятости.В течение пяти лет действия земельного контракта они могут иметь стабильный дом и работать над получением традиционной ипотечной ссуды, чтобы выплатить воздушный шар в конце пятилетнего срока.

Каковы риски земельных договоров?

Хотя земельные контракты более мягкие в отношении требований к покупателю, они не всегда соответствуют вашим интересам. Руководящие принципы и правила, которые диктуют, как ипотечный кредитор определяет, подходите ли вы для работы в ваших интересах, потому что кредиторы определяют вероятность вашей способности погасить ссуду.Имея это в виду, вот несколько причин, по которым вы можете пересмотреть решение о продвижении контракта на землю:

• Ваш доход не подтвержден: Обычно продавцы не проверяют ваш доход по договору на землю, как это делает ипотечная компания, и даже не проверяют ваш кредит, чтобы определить ваши обязательства. Это означает, что вы можете оказаться «одобренным» продавцом для покупки недвижимости, но вскоре после этого вы можете столкнуться с трудностями при внесении платежей.

• Воздушные платежи могут быть опасными: Они обычны для контрактов на землю — это всего лишь термин, означающий, что оставшаяся задолженность подлежит немедленному погашению.Обычно это происходит в конце срока вашего земельного контракта (обычно пять лет с амортизацией платежей в течение 30 лет) или если вы пропустите платежи. Если вам изначально был нужен земельный договор, и с тех пор мало что изменилось, вы можете быстро оказаться бездомным и потерять тысячи долларов в качестве первоначального взноса и ежемесячных платежей, которые в противном случае могли бы пойти на сбережения на ипотеку или инвестиции в недвижимость, которой вы действительно владеете. .

• Вы, вероятно, не являетесь владельцем собственности: Вы знаете, записано ли название на ваше имя? Вы знаете, кому принадлежит дом по вашему контракту? Чаще всего продавец сохраняет за собой право собственности и право собственности на недвижимость до тех пор, пока вы не оплатите земельный договор — либо за счет собственных средств, либо посредством сделки купли-продажи для выкупа договора.В вероятном сценарии, что вы не являетесь владельцем, это означает, что у вас также нет прав владельца. Продавец может выселить вас по ряду причин, и если продавец не выплатит ипотеку или налоги за недвижимость, вас могут выселить. Вы находитесь в ситуации, когда вы сдаете в аренду, и у вас нет предметов роскоши, которые есть у домовладельцев.

• Вы должны заниматься техническим обслуживанием: К сожалению, вы несете бремя домовладельца, поскольку вам необходимо поддерживать собственность.Внимательно прочтите свой контракт. Кто отвечает за бытовую технику? Кто отвечает за собственность? В большинстве случаев это, вероятно, вы.

• Контракты могут быть непростыми: У нас был потенциальный покупатель дома по контракту на землю, который хотел рефинансировать свою собственность после того, как прожил в своем доме пять лет. К сожалению, он обнаружил, что не владеет домом после того, как приехал к нам, и мы пересмотрели с ним договор. В конце концов, нам пришлось направить его к юристу по недвижимости за советом о дальнейших действиях.

Зарегистрированные и незарегистрированные контракты на землю — важная информация, которую необходимо знать.

Одна из наиболее частых проблем с земельными контрактами — они редко регистрируются. Когда земельный договор не регистрируется, не ведется запись сделки и деталей, позволяющих подтвердить ваше потенциальное право собственности на недвижимость. Это связано с тем, что вы, вероятно, не владеете недвижимостью, за которую заплатили тысячи долларов. Кроме того, если собственность не зарегистрирована, вы не можете рефинансировать ее , вы должны приобрести собственность.Важное различие здесь в том, что вам понадобится новый авансовый платеж для покупки собственности, когда наступит срок платежа по контракту на землю. Это очень много дополнительных денег, которые можно внезапно получить.

Например, предположим, вы купили дом за 200 000 долларов по договору на землю. Продавец потребовал 10% -ную скидку, а вы заплатили еще 30 000 долларов в качестве основного долга за последние несколько лет. Теперь вы должны продавцу 150 000 долларов, которые должны быть полностью оплачены. Естественно, вы идете рефинансировать свою собственность, чтобы получить остаток на счету, поскольку ваш собственный капитал составляет около 50 000 долларов.Верно? Ответ … , может быть, .

Если документ был зарегистрирован, и ваш продавец хранил ваши платежи на отдельном счете в течение срока действия вашего контракта, тогда да. Вы сможете рефинансировать без серьезных проблем, если имеете право на ипотеку. Если документ не был зарегистрирован, вам нужно будет внести новый авансовый платеж в размере 150 000 долларов и оплатить заключительный взнос, связанный с покупкой. По сути, вы покупаете дом дважды, поскольку первый раз технически не состоялся. Вы только что дали кому-то много денег в аренду.

А что с титулом / документом? Вы знаете, где это, и есть ли у вас на случай непредвиденных обстоятельств, если что-то случится с продавцом? Это ответы, которые вам нужно знать, если вы когда-нибудь захотите официально стать владельцем дома. Мы рекомендуем записать документ как можно скорее, в противном случае может быть сложно доказать, что документ был передан вам на законных основаниях. Это также будет требованием любого кредитора, если вам понадобится ипотека на недвижимость.

Кроме того, отсутствие записи вашего дела может привести к ряду проблем с налогами штата и федеральными налогами.Вы должны проверить правила своего штата в отношении штрафов за отказ от регистрации вашего дела. За опоздание могут взиматься дополнительные сборы. Если ваш контракт недостаточно силен, вы можете потерять собственность, если что-то случится с вашим продавцом до официальной передачи. То, что вы там живете, не означает, что вы им владеете.

Прочтите ваш договор, знайте свое согласие.

Как использовать земельный договор для покупки дома.

1.Поговорите со специалистом первый — Как вы уже знаете, контракты на землю могут быть очень сложными. Если вы хотите купить недвижимость с договором на землю, мы предлагаем вам обратиться к одному из наших кредитных специалистов или позвонить нам по телефону 855-610-1112, чтобы обсудить ваш сценарий. Контракт на землю не должен быть вашим первым выбором, найдите время, чтобы узнать, есть ли у вас другие варианты.

2. Нанять поверенного по недвижимости — Если вы уверены, что договор на землю — лучший выбор для вас, найдите и наймите поверенного по недвижимости.Без надлежащего контракта вы можете получить сырой конец сделки. Такие элементы, как титул и имущественные обязательства, должны быть предельно ясными. Адвокат также сможет предоставить экспертизу во время ваших переговоров.

3. Переговоры по контракту — Вы можете выбрать для использования несколько типов земельных контрактов — прямые контракты, контракты с полным набором функций и контракты продажи в рассрочку. Все детали будут уточнены здесь, поэтому важно, чтобы обе стороны имели адвоката.

4. Приведите свои финансы в порядок — Договор полностью основан на ваших переговорах с продавцом. Хотя вы не будете соответствовать тем же стандартам, что и регулируемый заем, вам необходимо иметь подтверждение дохода и наличные деньги в банке для покрытия первоначального взноса. Они, вероятно, также вытащат ваш кредитный отчет.

5. Получите оценку и страхование титула — Оценка предоставит вам точную стоимость собственности. Это стоит около 500 долларов. Предполагая, что титул переходит на ваше имя, получите страховку титула, чтобы защитить и вас, и продавца.

6. Завершение сделки — Поскольку кредитор не задействован, вы можете закрыть сделку очень быстро. Вы уже определились, как будете вносить первоначальный взнос и любые дополнительные сборы, которые требует продавец. Как только все будет подписано, сохраните копии всех документов.

Как рефинансировать земельный договор?

Если вы хотите рефинансировать земельный договор (частный заем), поговорите с нашими экспертами до того, как неизбежно наступит погашение остатка кредита.Мы сможем выявить любые красные флажки на раннем этапе. Продавцу собственности необходимо будет принять активное участие. Как минимум, продавец должен предоставить следующее:

• Нотариально заверенное название с подписанным выпуском лейна.

• Выплата, не связанная с ипотекой.

• Свидетельство проверки земельного договора.

• Подтверждение адресов для обеих сторон, а также контактная информация.

• Копия оригинального гарантийного акта продавца.

Неважно, являетесь ли вы покупателем или продавцом недвижимости, своевременное получение помощи избавит вас от множества головных болей.

Чем мы можем помочь.

Мы всегда здесь, чтобы убедиться, что вы получите лучшую сделку по ипотеке. В большинстве случаев наши клиенты имеют право на ипотеку и могут избежать неопределенности в контракте на землю. А если вы занимаетесь рефинансированием, мы можем помочь вам привести вашу документацию в порядок. Чтобы получить самый быстрый ответ, позвоните нам по телефону 855-610-1112.

Земельные / фермерские ссуды — MortgageDepot

Заемщики, желающие приобрести участок под застройку, ферму или сельхозугодья, обнаружат, что у MortgageDepot есть программа, адаптированная к их потребностям. Несмотря на то, что мы находимся в Квинсе, штат Нью-Йорк, мы понимаем проблемы, с которыми сталкиваются покупатели ферм, земли и другой сельской собственности. Эксперты в области финансирования сельской местности, наши кредитные специалисты гордятся тем, что предлагают заемщикам, нуждающимся в ссуде для финансирования сельской недвижимости, свой опыт, в том числе:

• Timberland
• Приусадебный участок
• Фермы
• Загородный дом
• Строительные участки

У наших специалистов по ипотечным кредитам есть решения проблем, которые часто сопровождают сделки с фермерской и сельской недвижимостью, например:

• Негабаритный лот
• Нетрадиционные конструкции, такие как амбары и силосы
• Нетрадиционные источники водоснабжения
• Несколько посылок
• Множественные посылки

Поскольку мы понимаем рынки сельскохозяйственных и сельских земель, мы предлагаем ссуду без ограничений по площади. В отличие от некоторых ипотечных компаний, которые иногда не оценивают всю недвижимость, которую вы покупаете, мы обеспечиваем полную оценку каждого акра, включенного в сделку. Конкурентоспособные цены и гибкие программы MortgageDepot предлагает конкурентоспособные ставки по кредитам с фиксированной ставкой. Для заемщиков, приобретающих землю с целью строительства загородного дома в будущем, наши сделки по финансированию земли, несомненно, являются одними из лучших в отрасли. Заемщики, желающие построить сейчас, могут воспользоваться привлекательными пакетами финансирования, структурированными для обеспечения финансирования приобретения земли и покрытия стоимости строительства.У наших специалистов по сельскому кредитованию есть программы специально для ветеранов, приобретающих фермерское жилье. Финансирование гарантируется Департаментом по делам ветеранов без ограничений по площадям, пока ветеран использует недвижимость в качестве основного места жительства. Программа позволяет заемщикам использовать весь или часть дохода, полученного от работы фермы, для получения ссуды.

Позвольте нашим специалистам по сельскохозяйственным и земельным кредитам помочь вам

Наши эксперты по сельскому финансированию могут направить любого заемщика в процессе выдачи ссуд для финансирования загородного дома, действующей фермы или земли для расширения или строительства.Поговорите с одним из наших профессиональных кредиторов в MortgageDepot для получения дополнительной информации обо всех наших ипотечных программах.

* Этот продукт не регулируется Департаментом финансовых услуг штата Нью-Йорк

Нужны ли вам деньги при переходе от договора земли к ипотеке? | Home Guides

Некоторые обнадеживающие покупатели жилья просто не могут претендовать на получение ипотечного финансирования, по крайней мере, на начальном этапе. В случаях, когда вы не можете претендовать на получение ипотечной ссуды, вы можете убедить продавца профинансировать вас через земельный договор. Хотя это и не ипотека в традиционном понимании, земельные контракты имеют многие из своих характеристик. Например, если вы соответствуете финансовым требованиям, вы можете преобразовать свой земельный договор в традиционный ипотечный кредит, иногда с небольшими выплатами или вообще без них.

FHA Mortgage Financing

Ипотечные кредиты Федерального жилищного управления часто являются самым простым способом для домовладельцев, работающих по контракту на землю, получить ипотечный кредит без первоначального взноса. Как правило, домовладельцы с земельными контрактами могут подать заявку либо на покупку ипотечного кредита в FHA, либо на рефинансирование, которое создает ипотеку FHA.Чтобы претендовать на покупку FHA или рефинансирование ипотеки без выплаты денег, вам понадобится достаточный капитал в вашем доме. Проще говоря, если стоимость вашего дома по контракту на землю достаточно высока, вы можете внести свой первоначальный взнос в ипотечный кредит FHA.

Критерии авансового платежа

Земельные контракты должны иметь срок не менее 12 месяцев, чтобы претендовать на финансирование FHA без первоначального взноса. Кроме того, домовладельцы по контракту на землю, ищущие ипотечные ссуды FHA без первоначального взноса, обычно не могут получить наличные при закрытии.Тем не менее, вы можете получить наличные деньги по ипотечному финансированию FHA, если вы потратили деньги на ремонт или реконструкцию вашего дома по контракту на землю. Для целей возврата денег FHA аннулированные чеки или оплаченные квитанции являются доказательством того, что деньги были потрачены на ремонт или ремонт дома.

Квалификационные требования

Квалификационные требования FHA по ипотеке смягчены по сравнению с обычными ипотечными программами, но применяются некоторые квалификационные стандарты. Например, хотя FHA не требует минимального кредитного рейтинга, большинство ипотечных кредиторов это делают.Sun Trust Mortgage, например, требует минимального кредитного рейтинга 680 из 850 для заемщиков FHA, будь то для новой ипотеки или для рефинансирования. Ипотечные программы FHA также предусматривают максимальное соотношение долга к доходу. Для ссуд FHA общий долг заемщика, включая ее новый платеж по ипотеке, не может превышать 43% валового дохода.

Другие ипотечные программы

Некоторые кредиторы предлагают обычную ипотеку для домов по контракту на землю, которая может быть дешевле, чем ипотечная ссуда FHA.С одной стороны, ссуды FHA идут с взносами по ипотечному страхованию. MIP по ссуде FHA обычно больше, чем взносы по частному страхованию ипотеки, взимаемые по обычной ипотеке. Если вы в состоянии выполнить более жесткие правила кредитования, обычная ипотека без первоначального взноса на ваш дом по контракту на землю может оказаться менее дорогостоящим, чем ссуда FHA.

Ссылки

Ресурсы

Биография писателя

Тони Герра более 20 лет служил в ВМС США. Он также проработал семь лет в качестве операционного менеджера авиакомпании.Герра — бывший риэлтор, продавец недвижимости, младший брокер и преподаватель по вопросам недвижимости. Он имеет степень магистра менеджмента и степень бакалавра междисциплинарных исследований.

Могу ли я купить участок земли и построить на нем дом в ипотеку? Да — вот как

Вы искали новый дом, но не нашли тот, который вам подходит? Если да, то один из вариантов, который вы можете рассмотреть, — это строительство нового дома на выбранном участке земли.В сегодняшнем сообщении блога мы рассмотрим несколько различных вариантов ипотеки для тех, кто хочет построить новый дом.

Право на получение строительной ипотеки

Как и в случае с любым ипотечным продуктом, первый шаг, который вы захотите сделать, — это начать процесс квалификации. Поскольку у вашего кредитора нет готового дома, который можно было бы использовать в качестве залога для вашей ссуды, квалификация может занять немного больше времени, чем обычно. Ваш ипотечный кредитор будет собирать информацию о доме, который вы планируете построить, в том числе о его размере, характеристиках и о том, с кем был заключен контракт на его строительство.