Ипотека — «Сбербанк»

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Некоторым покупателям жилья, которые обращаются за ипотекой, банки отказывают. Иногда заемщикам трудно понять, почему так произошло. Что могло не устроить банк, если у человека есть работа, доход и даже деньги на первоначальный взнос? Попробуем разобраться.

Перед тем, как выдать кредит, банк тщательно анализирует кандидатуру возможного клиента. Для такой проверки придумали даже особый термин – андеррайтинг. Все секреты этой процедуры в банках не раскрывают, но кое-что о ней известно.

Итак, если вы – потенциальный заемщик, банк прежде всего будет выяснять, насколько вы платежеспособны. Имеют значение уровень дохода, активы, наличие созаемщиков. Обычно в банке руководствуются правилом: на выплату кредита не должно уходить больше 50% общего дохода семьи. Если вы не укладываетесь в эти цифры, в кредите могут отказать. При этом банк оставит за вами право повторно обратиться за ипотекой, если ваш доход повысится.

к сведению

На отказ банка могут повлиять и личные обстоятельства: допустим, зарплата у вас выше средней, но при этом вы являетесь родителем несовершеннолетних детей, что тоже делает вашу кандидатуру уязвимой в глазах банка. Или у вас на момент обращения за ипотекой есть приличный доход, но профессия редкая или экзотическая, такая работа кажется банку нестабильной – по этой причине тоже могут не пойти навстречу. Не секрет, что в качестве заемщиков предпочитают людей с «земными» профессиями – врачей, учителей, госслужащих и т. п.

Причиной для отказа может стать недостаточный первоначальный взнос. Обычно банки устраивает платеж от 15% от стоимости недвижимости. Но иногда этого бывает недостаточно, особенно если приобретается квартира на вторичном рынке.

Даже если проверка на платежеспособность пройдена успешно, вам все равно могут отказать – если банк усомнился в вашей надежности. Чаще всего в этом виновата плохая кредитная история. Существенным минусом являются случаи просрочек по выплатам, но только по этой причине банк не поставит на заемщике крест. А вот если вы когда-то не справились с кредитом, если вашим долгом занимались коллекторы, если вы были уличены в мошенничестве или обмане – скорее всего, ипотеку вам не дадут ни в каком банке.

Кстати, по причине предоставления недостоверной информации в банках отказывают каждому пятому заемщику. Например, вы сообщили в банк о месте своей работы, назвали все контакты. Не исключено, что сотрудники банка будут звонить по указанным вами телефонам и задавать уточняющие вопросы. Если ваши сведения не подтвердятся или на звонки в офисе никто не ответит, это тоже повод для отказа в выдаче ипотеки.

Очень серьезной ошибкой, если не сказать больше, является подделка документов, фальшивые справки или трудовые книжки. Это все наводит на мысли, что заемщик тоже «фальшивый», банк наверняка не станет с таким связываться. Как правило, сложно получить ипотечный кредит и клиентам, у которых была судимость.

В список факторов, которые способны повредить потенциальному ипотечнику, можно еще добавить небольшой стаж, частую смену работы, а также возраст.

Если вам меньше 23 лет и больше 65 лет, получить ипотеку будет труднее, чем остальным заемщикам.

Иногда поводом для отказа может быть даже причина, которая вам покажется несущественной – вы не являетесь клиентом данного банка. То есть, вы никогда не пользовались его услугами, не открывали счета, не брали займы – это тоже может стать поводом для отказа для известного банка, у которого всегда много заявок на ипотеку.

Теперь вы знаете, почему могут отказать в ипотеке. 

Поэтому прежде чем обращаться за кредитом:

• устройтесь на постоянную работу,
• тщательно подготовьте все документы, 
• изучите программы банков, 
• найдите ликвидный объект недвижимости. 
• Выясните, какой банк дает ипотеку без первоначального взноса (если у вас нет денег на такой взнос), но лучше постарайтесь накопить хотя бы 15-20% от суммы ипотеки – тогда ваши шансы повысятся. Кстати, в последние годы банки стали гораздо лояльнее к заемщикам и чаще выдают кредиты на покупку жилья.

Так что, пробуйте.

Условия по ипотеке изменились – Газета.uz

Президент Шавкат Мирзиёев 1 мая подписал постановление «О дополнительных мерах по улучшению жилищных условий населения и дальнейшему расширению рынка ипотечного кредитования».

Документом разрешается с 1 мая выделять физическим лицам ипотечные кредиты на приобретение на первичном рынке жилья квартир в домах, построенных частными подрядными организациями, без условия сдачи «под ключ» (без проведения отделочных работ).

Максимальные размеры ипотечных кредитов, выделяемых одному заемщику, будут также увеличены:

Срок ипотечных кредитов, выделяемых населению в рамках нового порядка (включая ипотечные кредиты, выделенные до сегодняшнего дня), продлевается с 15 до 20 лет.

Субсидии на компенсацию расходов для оплаты части первоначального взноса по ипотечным кредитам выплачиваются в размере 10% от расчетной стоимости жилья, определяемой Министерством финансов, Министерством экономического развития и сокращения бедности и Министерством строительства.

Новый порядок и условия ипотеки будут действовать до 1 января 2022 года, отмечается в постановлении.

В качестве эксперимента разрешается выделение в Андижанской, Наманганской и Ферганской областях кредитов на строительство и реконструкцию индивидуального жилья на земельных участках физических лиц.

Совет Министров Каракалпакстана, хокимияты областей и Ташкента в 2020—2021 годах для адресной поддержки граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, могут увеличить установленные для регионов количество субсидий — в 1,3 раза, суммы субсидий — до 40% за счет перевыполненной части доходов местных бюджетов.

С 1 мая по 31 декабря 2020 года Государственным фондом поддержки предпринимательской деятельности выдается поручительство частным подрядным организациям в размере до 50% от суммы кредита, но не более 8 млрд сумов для строительства:

• 4-этажных и имеющих более четырех этажей многоквартирных домов в городах и сельской местности;
• 7-этажных и имеющих более семи этажей многоквартирных домов в Ташкенте.

Кроме того, с этой же даты выплачивается компенсация на покрытие части процентной ставки, превышающей основную ставку Центрального банка, но не более 10%, по кредитам на сумму не более 20 млрд сумов, и с процентной ставкой, не превышающей 1,75-кратного размера основной ставки ЦБ.

Определение ссуды Федерального жилищного управления (FHA)

Займы FHA по сравнению с обычными займами
	КРЕДИТ FHA	ОБЫЧНЫЙ КРЕДИТ
Минимальный кредитный рейтинг	500	620
Авансовый платеж	3,5% с кредитным рейтингом 580+ и 10% с кредитным рейтингом от 500 до 579	от 3% до 20%
Условия кредита	15 или 30 лет	10, 15, 20 или 30 лет
Страхование ипотеки	MIP с предоплатой + годовой MIP на 11 лет или на весь срок кредита, в зависимости от LTV и продолжительности кредита	Нет при первоначальном взносе не менее 20% или после выплаты кредита до 78% LTV
Взносы по ипотечному страхованию	Авансовый платеж: 1. 75% кредита + Годовая: 0,45% до 1,05%	PMI: от 0,5% до 1% от суммы кредита в год
Подарки при предоплате	100% первоначального взноса можно в подарок	Только деталь может быть подарком при первоначальном взносе менее 20%
Программы поддержки авансового платежа	Есть	Нет

Особенности

Взносы по ипотечному страхованию

Для получения ссуды FHA необходимо уплатить два типа взносов по ипотечному страхованию (MIP) — авансовый MIP и годовой MIP (который взимается ежемесячно).В 2020 году авансовый MIP равен 1,75% от базовой суммы кредита.

Вы можете либо оплатить MIP авансом во время закрытия, либо включить его в ссуду. Например, если вам предоставлен жилищный заем на сумму 350 000 долларов, вы заплатите авансовый платеж MIP в размере 1,75% x 350 000 долларов = 6 125 долларов. Эти платежи переводятся на счет условного депонирования, созданный Министерством финансов США; если вы в конечном итоге не выплачиваете свой кредит, эти средства используются для выплат по ипотеке.

Хотя название несколько вводит в заблуждение, на самом деле заемщики производят ежегодные выплаты MIP каждый месяц.(Другими словами, ежегодные выплаты MIP не производятся ежегодно.) Выплаты варьируются от 0,45% до 1,05% от базовой суммы кредита. Суммы платежей также различаются в зависимости от суммы ссуды, продолжительности ссуды и исходного отношения ссуды к стоимости (LTV). Типичная стоимость MIP обычно составляет 0,85% от суммы кредита.

Например, если у вас есть заем в размере 350 000 долларов США, вы будете делать ежегодные выплаты MIP в размере 0,85% x 350 000 долларов США = 2975 долларов США (или 247,92 доллара США в месяц). Эти ежемесячные взносы выплачиваются в дополнение к единовременному авансовому платежу MIP.

Вы будете вносить ежегодные платежи по программе MIP в течение 11 лет или в течение срока действия кредита, в зависимости от продолжительности кредита и LTV.

У вас может быть возможность вычесть уплаченную вами сумму страховых взносов; тем не менее, для этого вам необходимо составить список своих вычетов, а не использовать стандартные вычеты.

Соответствует требованиям для получения кредита FHA

Ваш кредитор оценит вашу квалификацию для получения ссуды FHA, как и любой заявитель на ипотеку. Однако вместо того, чтобы использовать ваш кредитный отчет, кредитор может просмотреть вашу историю работы за последние два года (а также другие записи истории платежей, такие как коммунальные платежи и арендная плата).Пока вы восстановили хороший кредит, вы все равно можете претендовать на ссуду FHA, если вы прошли через банкротство или потерю права выкупа. Важно помнить, что, как правило, чем ниже ваш кредитный рейтинг и первоначальный взнос, тем выше процентная ставка, которую вы будете платить по ипотеке.

Наряду с критериями кредитного рейтинга и первоначального взноса, существуют особые требования к ипотечным кредитам FHA, изложенные FHA для этих кредитов. Ваш кредитор должен быть кредитором, утвержденным FHA, и у вас должен быть постоянный трудовой стаж или вы работали у одного и того же работодателя в течение последних двух лет.

Если вы работаете не по найму, вам необходимо два года успешной работы по найму; это может быть подтверждено налоговыми декларациями, балансом за текущий год до даты и отчетом о прибылях и убытках. Если вы работали не по найму менее двух лет, но более одного года, вы все равно можете иметь право, если у вас есть солидный опыт работы и доходов в течение двух лет, предшествующих самозанятости (и самозанятость связана с тем же или родственным занятием). У вас должен быть действующий номер социального страхования, законно проживать в США.S., и быть совершеннолетним (согласно законам вашего штата) для подписания ипотеки.

Обычно финансируемая недвижимость должна быть вашим основным местом жительства и должна быть занята владельцем. Другими словами, кредитная программа FHA не предназначена для инвестирования или сдачи в аренду недвижимости. Отдельно стоящие и двухквартирные дома, таунхаусы, таунхаусы и кондоминиумы в рамках утвержденных FHA проектов кондоминиумов имеют право на финансирование FHA.

Ваш начальный коэффициент (ваш платеж по ипотеке, сборы ТСЖ, налоги на имущество, ипотечное страхование и страхование домовладельца) не должен превышать 31% от вашего валового дохода.В некоторых случаях вас могут одобрить с коэффициентом 40%.

Ваш внутренний коэффициент (ваш ипотечный платеж и все прочие ежемесячные потребительские долги) должен составлять менее 43% от вашего валового дохода. Тем не менее, можно получить одобрение с коэффициентом до 50%. Кроме того, вам потребуется оценка имущества от оценщика, одобренного FHA, и дом должен соответствовать определенным минимальным стандартам. Если дом не соответствует этим стандартам и продавец не согласится на требуемый ремонт, вы должны оплатить ремонт при закрытии.(В этом случае средства хранятся на эскроу до тех пор, пока не будет произведен ремонт).

Одним из ограничений кредитов FHA является то, что они имеют внешние ограничения на сумму, которую вы можете взять в долг. Они устанавливаются в зависимости от региона, в котором вы живете, а в недорогих районах установлен более низкий предел (называемый «нижний предел»), чем обычная ссуда FHA и участки с высокой стоимостью, имеющие более высокий показатель (называемый «потолком»).

Кроме того, есть регионы «особого исключения», включая Аляску, Гавайи, Гуам и США.Южные Виргинские острова — где очень высокие затраты на строительство делают пределы еще выше. В остальном лимит установлен на уровне 115% от средней цены на жилье для округа, как это определено Министерством жилищного строительства и городского развития США.

В таблице ниже перечислены лимиты по кредитам на 2020 год:

Освобождение от ссуды FHA

Получив ссуду FHA, вы можете иметь право на облегчение ссуды, если вы испытали законные финансовые трудности — например, потерю дохода или увеличение расходов на жизнь — или у вас возникли трудности с ежемесячными выплатами по ипотеке.Например, программа FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) может помочь вам избежать потери права выкупа, навсегда снизив ежемесячный платеж по ипотеке до доступного уровня.

Чтобы стать полноправным участником программы, вы должны успешно завершить пробный план платежей, в котором вы делаете три запланированных платежа — вовремя — на меньшую измененную сумму.

Итог

Хотя заем FHA может показаться отличным, он не для всех. Это не поможет тем, у кого кредитный рейтинг меньше 500.Тем, у кого плохая кредитная история, лучше рассмотреть личный заем. С другой стороны, начинающим домовладельцам, которые могут позволить себе крупный первоначальный взнос, может быть лучше использовать обычную ипотеку. Более вероятно, что они смогут сэкономить больше денег в долгосрочной перспективе за счет более низких процентных ставок и премий по ипотечному страхованию, которые предоставляют обычные кредиторы.

Ссуды FHA создавались не для того, чтобы помочь потенциальным домовладельцам, которые делают покупки в более высоком ценовом диапазоне.Скорее, кредитная программа FHA была создана для поддержки покупателей жилья с низким и средним доходом, особенно тех, у кого мало денег, накопленных для первоначального взноса ».

Когда вы покупаете дом, вы можете нести ответственность за дополнительные наличные расходы, такие как сборы за выдачу кредита, гонорары адвокатам и расходы на оценку. Одним из преимуществ ипотеки FHA является то, что продавец, застройщик или кредитор могут оплатить некоторые из этих заключительных расходов от вашего имени. Если продавцу сложно найти покупателя, возможно, он предложит вам помощь при закрытии, чтобы стимулировать сделку.

Сколько платежей по ипотеке я могу пропустить до потери права выкупа?

При нормальных обстоятельствах количество платежей, которые вы можете пропустить по ипотеке, составляет четыре до начала процесса обращения взыскания, но это также зависит от ряда факторов, в том числе от конкретной политики вашего кредитора и рынка жилья.

Однако во время пандемии коронавируса федеральное правительство защищало ипотечные кредиты, застрахованные Федеральным жилищным управлением (FHA) или поддерживаемые Fannie Mae или Freddie Mac, от потери права выкупа в течение 60 дней.Взаимодействие с другими людьми

Ключевые выводы

• Хотя количество пропущенных платежей по ипотеке, которые приведут к обращению взыскания, может варьироваться, обычно после четырех пропущенных платежей начинается обращение взыскания.
• Во время пандемии коронавируса изъятие права выкупа было временно приостановлено на срок до 60 дней.
• Если у вас возникли трудности с выплатой ипотечного кредита, самое важное, что вы можете сделать, — это продолжать открытое общение со своим кредитором.

Политика вашего кредитора

Практика и политика вашего конкретного кредитора повлияет на то, как долго вы можете оставаться без уплаты, прежде чем вас заставят выкупить закладную.Если ваш кредитор имеет большой портфель ссуд с низким уровнем риска, он может быть более снисходительным в отношении пропущенных платежей или может делать скидки отдельным заемщикам. Часто такой кредитор прощает случайные пропущенные платежи и может не передать вашу ситуацию в жилищные органы, пока вы не продолжите пропускать новые платежи.

Однако, если у кредитора есть портфель ссуд с высоким риском, вероятность начала процедуры обращения взыскания даже после двух пропущенных платежей выше. Даже если вы являетесь заемщиком с низким уровнем риска, разбирательство может быть инициировано стандартами из-за общего риска дефолта ипотечного пула, принадлежащего кредитору.

Факторы рынка жилья

Общее состояние вашего местного рынка жилья — еще один фактор, который играет роль в сроках рассмотрения дела о взыскании права выкупа. Если в округе или регионе есть много ожидающих отчуждения прав выкупа, вполне вероятно, что вы сможете остаться в своем доме подольше, поскольку местные жилищные органы и суды могут быть перегружены и не иметь ресурсов для одновременного рассмотрения такого количества дел. В таких ситуациях были случаи, когда люди пропускали 10 или более ежемесячных платежей, прежде чем окончательно потеряли свои дома.

В случае невыполнения обязательств ваша ипотечная служба должна связаться с вами несколько раз, чтобы попытаться облегчить ситуацию. Обычно к 36-му дню после последнего платежа кредитор связывается с вами по телефону. К 45-му дню после пропуска платежа ваш ипотечный служащий должен связаться с вами в письменной форме и предоставить информацию о доступных вам вариантах.

Хотя большинство кредиторов и служб не начинают процесс обращения взыскания из-за одного пропущенного платежа, пропуск даже одного платежа по ипотеке приводит к нарушению вашего ипотечного соглашения.Вот почему так важно связаться со своим кредитором, если вы собираетесь опоздать или пропустить платеж.

Типичный график выкупа закладной

Хотя обстоятельства и местоположение могут диктовать различия в сроках обращения взыскания на ипотеку, существует шаблон того, как это обычно происходит:

• 15-дневный льготный период является обычным явлением. Если вы заплатите в течение этого времени, у вас все в порядке. Если вы не заплатите, а затем пропустите еще один платеж, все усложняется.Могут быть добавлены сборы за просрочку, и ваш кредитор может сообщить о вас в кредитные бюро, что повредит вашему кредитному рейтингу.
• Если вы пропустите второй платеж, у вас будет дефолт. Если вы пропустите второй платеж по ипотеке, вы, скорее всего, увидите изменения в обслуживающей ипотеке. Обычно он становится более настойчивым в обращении с вами. Это может быть пугающей ситуацией, но вы все равно сможете договориться с кредитором. Независимо от обстоятельств, которые привели к пропущенному платежу по ипотеке, вы должны помнить, что ипотечные компании хотят получить свои деньги без запутанного процесса обращения взыскания, если это возможно; для них это более рентабельно.Это означает, что они хотели бы договориться с вами об оплате, если это возможно.
• Если по истечении 90 дней вы не придете к соглашению со своим ипотечным кредитором и пропустите три платежа по ипотеке, это серьезная ситуация. Вы получите письмо от ипотечного кредитора, в котором говорится, что у вас есть еще 30 дней, чтобы обновить свою учетную запись. Если вы хотите остаться в своем доме, вам нужно поговорить с кредитором, чтобы попытаться избежать судебного разбирательства по выкупу. Обычно они ожидают полной выплаты причитающейся суммы, но вы все равно можете договориться об оплате.
• По истечении 30 дней, если платеж не был произведен и соглашение не достигнуто, начинается обращение взыскания. К этому моменту у вас уже четыре пропущенных ежемесячных платежа по ипотеке.

Законы, регулирующие обращение взыскания, могут варьироваться от штата к штату. В некоторых штатах ипотечные кредиторы должны встретиться с заемщиками, прежде чем они смогут подать заявление о взыскании права выкупа.

Положения о COVID-19

В соответствии с новыми директивами федерального правительства, все новые потери права выкупа будут остановлены, а текущие потери права выкупа будут приостановлены для ипотечных кредитов, застрахованных FHA.Выкупа и выселение по ипотечным кредитам, обеспеченным Fannie Mae и Freddie Mac (около двух третей всех ипотечных кредитов в США), теперь приостановлены как минимум до 31 марта 2021 года в связи с указом, подписанным президентом Байденом в первый раз. день в офисе.

Домовладельцы, которые финансово затронуты кризисом коронавируса, могут запросить отсрочку по ипотеке, которая может снизить или полностью приостановить их выплаты на срок до года. Кроме того, в течение этого времени не будут применяться штрафы или штрафы за просрочку платежа, и кредиторы не будут сообщать кредитным бюро о просроченных платежах в рамках плана воздержания.Взаимодействие с другими людьми

Итог

Если вы столкнулись с проблемой потери права выкупа, лучше всего оставаться на связи со своим кредитором и поговорить с ним о вашей ситуации. У них могут быть программы, которые помогут вам сохранить свой дом, особенно если вы пострадали от COVID-19 финансово.

Администрация

Байдена может отменить некоторые правила ипотечного кредитования эпохи Трампа.

Кэти Крейнингер, назначенница бывшего президента Дональда Трампа на должность главы Бюро финансовой защиты потребителей.

Эндрю Харрер / Блумберг через Getty Images

«Большое дело»

Оба являются типом квалифицированной ипотеки, категории, которая обеспечивает правовую защиту кредиторов от исков потребителей. Это может произойти, например, если заемщики не могут производить ежемесячные платежи и теряют свои дома из-за потери права выкупа.

Новые правила планируется ввести в действие начиная с 1 марта.

«Это большое дело», — сказала Патриция Маккой, профессор юридической школы Бостонского колледжа, об уведомлении CFPB о возможной корректировке мер эпохи Трампа.«Правило опытного управления качеством — действительно очень опасное правило для потребителей».

В случае его проведения процесс нормотворчества может в конечном итоге изменить или отменить правила, заявил CFPB.

Учитывая его публичное заявление во вторник, вполне вероятно, что агентство будет действовать, сказал Маккой, который курировал ипотечную политику в CFPB во время администрации Обамы.

«Если они сигнализируют об этом, они не говорят это легкомысленно», — сказала она.

Но некоторые группы считают, что правила эпохи Трампа должны оставаться в силе.

Они помогут банкам и другим кредиторам внедрять инновации и предоставлять больше ипотечных кредитов группам с недостаточным уровнем обслуживания, например темнокожим и латиноамериканским покупателям жилья, по словам Роберта Броксмита, президента и главного исполнительного директора Ассоциации ипотечных банкиров.

«Мы призываем бюро разрешить им вступить в силу в соответствии с графиком», — сказал Брэксмит.

Правила ипотечного кредитования

Защитников прав потребителей особенно беспокоит правило «Опытного управления качеством». Это создает новый стандарт для ипотеки, которая должна считаться «квалифицированной».«

Квалифицированный статус важен как для покупателей жилья, так и для кредиторов. По сути, это правительственная печать одобрения, которую кредитор разумно определил, что заемщик может позволить себе свой кредит — так называемая« способность выплатить ». Кредиторы получают юридическую защиту в суде и потребителей будьте спокойны, у них есть надежный кредит.

По данным Центра ответственного кредитования, около 95% ипотечных кредитов квалифицированы. нагрузка была не слишком высокой (более 43% их ежемесячного дохода).Финансируемые государством организации Fannie Mae и Freddie Mac делают исключения в некоторых случаях, исходя из других финансовых факторов.

Мы не хотим поощрять кредитование с высокой долей неудач.

Майк Калхун

президент Центра ответственного кредитования

Способность заемщика погашать помогает установить границу между первоклассными (высококачественными) и субстандартными кредитами.

«Это одно из основополагающих правил реформы, выходящей из Великой рецессии», — сказал Майк Калхун, президент Центра ответственного кредитования.«Это касается самой сути того, что вызвало финансовый кризис».

Правило «Опытного управления качеством» также предоставляет ссуде квалифицированный статус, если заемщики своевременно вносят ежемесячные платежи по ипотеке в течение трехлетнего периода.

Ссуды, которые не считались «квалифицированными» на момент выдачи, в конечном итоге могут получить этот ярлык.

Группы потребителей опасаются, что это может предоставить правовую защиту рискованным ипотечным кредитам и сделать для кредиторов более экономичным предоставление займов для снижения более высоких показателей дефолта.Эти рискованные ссуды затем могут быть проданы на вторичном рынке, где они объединены с другими ипотечными кредитами и куплены инвесторами.

«Мы думаем, что это слишком слабо и создает некоторые плохие стимулы для того, чтобы добиться неустойчивого конца, который мы видели в кризисе», — сказал Кэлхун. «Мы не хотим поощрять кредитование с высокой долей несостоятельности».

Но многие меры защиты остаются в силе, чтобы предотвратить выдачу банками сверхрисковых ипотечных кредитов, сказал Броексмит. Например, ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой и ипотечные кредиты на срок более 30 лет не могут получить квалификационный статус.В то же время, по его словам, банки могут взять на себя немного больше риска и предоставить больше кредитов малообеспеченным общинам.

Правила эпохи Трампа также избавили бы от 43% отношения долга к доходу и заменили бы его другим стандартом General QM. Вместо этого ссуды будут квалифицированы, если их процентная ставка ниже порога, привязанного к средней основной ставке предложения, или APOR.

Это изменение не кажется обременительным, сказал Калхун. По его словам, местные банки использовали один и тот же стандарт в течение многих лет и ответственно выдают ссуды в соответствии с этим тестом.

Древние законы об ипотеке в Пенсильвании, Нью-Джерси и Нью-Йорке

Древняя ипотека и страхование титула

Автор
админ

Не проходит и недели, чтобы у нас не было клиента, который хотел бы, чтобы мы пропустили старую ипотеку, которая неизбежно была выплачена и удовлетворена, хотя степень удовлетворения не является рекордной.

Обеспечение титульного страхования и страхования по «древней ипотеке» действительно сводится к государственной практике, и есть несколько вопросов, которые необходимо учитывать:

Страхование титула Нью-Джерси

Срок давности : Дело Security National Partners v.Mahler, 336 N.J. Super 101 (приложение, раздел 2000) постановил, что срок исковой давности по ипотеке составляет 20 лет. 20-летний период отсчитывается с даты, когда залогодатель не производит платежи.

В 2009 году был принят NJSA 2A: 50-56.1, который устанавливает срок исковой давности для жилищной ипотеки. Этот статут гласит, что действие по лишению права на ипотеку не может быть начато после того, как произойдет первое из следующих событий:

• 6 лет истекает с даты погашения, указанной в ипотеке;
• 36 лет истекает с даты регистрации ипотеки (если сама ипотека не предусматривает более длительного срока погашения)
• 20 лет истекает с даты дефолта заемщика.

Мы подчеркиваем, что Статут применяется только к жилищной ипотеке; если ипотека не является жилой, срок исковой давности в 6 лет вообще не применяется. Помните, что 6-летний период отсчитывается от даты погашения ипотечного кредита и применяется только в том случае, если истекает первый из сроков исковой давности.

Залогодатель: Если заемщик по рассматриваемому ипотечному кредиту является предыдущим владельцем, наилучшей практикой является получение копии политики своего владельца, чтобы определить, может ли ипотека быть пропущена в соответствии с соглашением о возмещении убытков между андеррайтерами или в качестве альтернативы с гарантийное письмо от андеррайтера настоящего владельца.В противном случае необходимо получить подтверждение оплаты, если таковое имеется. Если подтверждение платежа недоступно, мы все равно можем отказаться от ипотеки на основании срока давности, описанного выше, но только в крайнем случае. Ипотечные кредиты, срок погашения которых составляет менее 20 лет назад, необходимо рассматривать в индивидуальном порядке.

Если заемщиком по рассматриваемой ипотеке является нынешний владелец, мы вряд ли сможем пропустить это на основании того факта, что срок давности, возможно, истек.Страховщикам по страхованию титулов в штате Нью-Джерси необходимо будет увидеть какое-либо подтверждение платежа и, скорее всего, они потребуют, чтобы мы использовали компанию по отслеживанию выпуска, чтобы получить некоторую форму освобождения от предыдущего кредитора.

Пенсильвания Страхование титула

При выдаче страхового полиса PA Title Insurance у Содружества нет специального закона, регулирующего допущение выплаты по «древней ипотеке». Руководство по андеррайтингу, которое мы используем для оценки риска, состоит в том, чтобы установить дату окончательного платежа по рассматриваемой ипотеке, а также отсутствие активности в течение 20 лет после окончательной даты платежа.В таком случае мы будем уполномочены исключить ипотеку из обязательства по страхованию титула.

Нью-Йорк Страхование титула

При оформлении страховки титула в Нью-Йорке существует стандарт титула «Древняя ипотека», но он несколько отличается от стандарта Нью-Джерси. В Нью-Йорке стандарт такой:

A. Ипотечный кредит, зарегистрированный институциональным кредитором на сумму 50 000 долларов или меньше, срок погашения которого наступил более 12 лет назад и который не упоминается в цепочке правового титула в течение 12 или более лет, может быть проигнорирован по письменным показаниям в течение 12 лет не было никаких платежей или требований об уплате основной суммы или процентов при условии, что нынешний владелец или его или ее предок не был залогодателем, и произошла одна или несколько передач правового титула в обмен на стоимость.

B. Ипотечный кредит, зарегистрированный институциональным кредитором на сумму 50 000 долларов или меньше, который не содержит заявленной даты погашения, зарегистрирован более 30 лет и не упоминается в цепочке прав собственности в течение 12 лет. или более, может быть проигнорирован после письменного показания под присягой, что в течение 12 лет не было платежа или требования о выплате основной суммы или процентов, при условии, что нынешний владелец или его или ее предок не был залогодателем и произошла одна или несколько передач правового титула по стоимости.

Применимо к ипотечным кредитам, зарегистрированным не у институционального кредитора.

C. Ипотечный кредит, зарегистрированный не у институционального кредитора, а на номинальную сумму не более 25000 долларов, срок погашения которого наступил более 12 лет назад и который не упоминается в цепочке правового титула в течение 12 или более лет, может быть проигнорирован аффидевит о том, что в течение 12 лет не было платежей или требований о выплате основной суммы или процентов при условии, что нынешний владелец или его или ее предок не был залогодателем, и произошла одна или несколько передач правового титула в обмен на стоимость.

D. Ипотечный кредит, зарегистрированный не у институционального кредитора, с номинальной суммой 25000 долларов или меньше, который не содержит заявленной даты погашения, зарегистрирован более 30 лет и не указан в цепочке правового титула для 12 лет или более, может быть проигнорировано после письменного показания под присягой, что в течение 12 лет не было платежа или требования о выплате основной суммы или процентов, при условии, что нынешний владелец или его или ее предок не был залогодателем и имел место один или несколько переводов титула на ценность.

Обычная ипотека, вопросы по собственному капиталу

Условия: Срок действия кредитной линии составляет 10 лет плюс 1 месяц, после чего у вас больше не будет доступа к заемным средствам, и вам потребуется погасить заемный остаток в течение 20-летнего срока. Требуется минимальный ежемесячный платеж в размере 100 долларов США. Счет подлежит заявлению, кредитной квалификации и проверке дохода; могут применяться дополнительные критерии оценки и проверки. Ваша фактическая годовая процентная ставка будет зависеть от вашей кредитной транзакции и кредитной истории и будет определена при принятии кредитного решения.По вопросам обращайтесь к нам по телефону 1-800-668-4730.

Годовая процентная ставка и сборы: Годовая процентная ставка по кредитной линии собственного капитала Wells Fargo является переменной и основана на самой высокой базовой ставке, опубликованной в западном издании The Wall Street Journal Таблица «Денежные ставки» (называемая «Индексом»). ) плюс маржа. Индекс на дату последнего изменения 16 марта 2020 года составляет 3,25%. По состоянию на 24 апреля 2020 года маржа варьируется от 4,250% до -0,225% для кредитных линий от 25000 до 500000 долларов США, обеспеченных недвижимостью, занимаемой собственником, с 70% совокупной стоимости кредита.Соответствующие переменные годовые ставки варьируются от 7,500% до 3,025%. Минимальная сумма кредитной линии составляет 25 000 долларов США. Ваша минимальная годовая процентная ставка, включая скидки, не может быть ниже минимальной ставки 1%. Ваша переменная ставка не будет увеличиваться более чем на 2% в год в зависимости от даты вашей годовщины и никогда не будет более чем на 7% выше той, с которой вы начали (максимум 18%).

Годовая плата или пени за предоплату не взимаются. Wells Fargo будет платить комиссию за открытие счета, если услуга, связанная с комиссией за открытие счета, не запрашивается клиентом и не требуется Wells Fargo.Оплата страховки домовладельцев и, если применимо, страховки от наводнения обязательна и должна быть оплачена клиентом.

Скидки для родственников: Если у вас нет подходящего счета на момент открытия кредитной линии собственного капитала, вам могут быть доступны другие скидки, которые потребуют автоматических платежей с квалифицированного депозитного счета потребителя. Узнайте, какие счета имеют право на скидку за отношения, или свяжитесь с банкиром Wells Fargo. Скидки на семейные отношения не суммируются.

Wells Fargo Home Mortgage является подразделением Wells Fargo Bank, N.A.

Когда после закрытия должен быть произведен первый платеж по ипотеке?

Ваш платеж по ипотеке обычно производится в начале месяца. Однако ваш самый первый платеж по ипотеке не должен быть произведен в первый день месяца после закрытия. Вместо этого он должен быть оплачен в первый день после первого полного месяца после закрытия. Это означает, что если вы закроете банк 15 марта, ваш первый платеж по ипотеке должен быть произведен не 1 апреля, а 1 мая.Если вы закроетесь в начале месяца, а не в середине месяца, у вас будет еще более длительный перерыв до того, как наступит срок вашего первого платежа.

Если вам это кажется странным, важно понимать два важных фактора, связанных с ипотекой: проценты выплачиваются в просрочку и основная сумма выплачивается заранее. Давайте внимательнее посмотрим, что означают эти вещи.

Выплата процентов по ипотеке в просрочку

Проценты по ипотеке выплачиваются в просрочку, то есть после начисления , а не раньше.Проценты по ипотеке начинают накапливаться при закрытии и не прекращаются до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. Вы предоплачиваете проценты за месяц, в котором вы закрываетесь при закрытии.

Поэтому, если вы закрываете дом в марте, проценты, начисленные за ту часть марта, в течение которой вы владеете домом, будут предоплачены при закрытии. Если вы закроете счет 15 марта, с вас будут взиматься пропорциональные ежедневные проценты с 15 по 31 марта. Если вы закроете счет 1 марта, вы выплачиваете проценты заранее за весь месяц. Если вы закроете счет 30 марта, вы предоплатите проценты за период с 30 по 31 марта.Взаимодействие с другими людьми

Начисление процентов продолжается в апреле, первом полном месяце после месяца, в котором вы закрылись. Таким образом, если вы закрываете счет 15 марта и предварительно выплатили проценты за март, проценты, начисленные в апреле, будут выплачены в ваш первый полный платеж по ипотеке, подлежащий оплате 1 мая.

Агент по закрытию будет взимать с вас проценты за 30 дней до первого полного месяца, когда вы покупаете дом и получаете ипотечный кредит. Эта процентная ставка будет указана в вашем заключительном отчете, и она будет начислена как стоимость закрытия.

Основная сумма выплачена заранее

Выплата по ипотеке состоит из двух частей: процентов и основной суммы. Основная часть ипотечного платежа выплачивается авансом за следующий месяц. Каждый основной платеж уменьшает вашу задолженность. В следующем месяце вы будете платить проценты за меньший остаток.

Следовательно, первый платеж по ипотеке, который вы платите 1 мая в этом примере, содержит не только проценты, причитающиеся за апрель, но и основную сумму долга за май.Взаимодействие с другими людьми

График погашения может отображать баланс основной суммы и процентов в течение срока ссуды.

Давай займемся математикой

Допустим, вы занимаетесь 200 000 долларов под 5% годовых. Ваш ежемесячный платеж составит 1 073,64 доллара США и будет выплачиваться равными ежемесячными платежами в течение 30 лет.

Вы можете рассчитать свои ежедневные проценты за период до 30 дней до расчета первого платежа, умножив на 200 000 долларов процентную ставку в размере 5%, что составляет 10 000 долларов.Теперь разделите это число на 12 месяцев и получите 833 доллара; разделите результат еще раз на 30 дней, чтобы получить 27,78 доллара.

Итак, ваша дневная процентная ставка составляет 27,78 доллара. Вы должны будете выплатить проценты за март за 16 дней, или 444,48 доллара, которые вы заплатите при закрытии, если вы закроетесь 15 марта.

Вы внесете ипотечный платеж в размере 1 073,64 доллара США 1 мая. Этот платеж будет выплачивать проценты за апрель: 1 073,64 доллара США минус 833,33 доллара США (проценты за весь месяц за апрель) равны 240,31 доллара США, что соответствует уменьшению основной суммы долга.Ваш невыплаченный основной остаток по ипотеке на 1 мая составляет 199 759,69 долларов, вычитая 240,31 доллара из 200 000 долларов.

Итог

Вы можете избежать выплаты всех этих пропорционально распределенных процентов из своего кармана при закрытии, если закроетесь как можно ближе к концу месяца.

У вас будет длительный перерыв до того, как наступит срок платежа, если вы закроете в начале месяца, но вам придется внести довольно значительную выплату процентов по процентам за этот месяц при закрытии.

Скорее всего, вы будете рады передышке между закрытием и датой выплаты первого платежа по ипотеке, учитывая большую сумму денег, которую вы заплатите при закрытии.Но на самом деле вы не пропускаете никаких платежей. Хотя может показаться , как будто вы получаете месяц бесплатного жилищного платежа, на самом деле это не так.

Совет Федеральной резервной системы — Федеральная резервная система принимает дополнительные меры по предоставлению кредитов на сумму до 2,3 триллиона долларов для поддержки экономики

Федеральная резервная система в четверг предприняла дополнительные действия по предоставлению кредитов на сумму до 2,3 триллиона долларов для поддержки экономики. Это финансирование поможет домохозяйствам и работодателям любого размера и укрепит способность органов государственного управления и местного самоуправления предоставлять критически важные услуги во время пандемии коронавируса.

«Высшим приоритетом нашей страны должно быть решение этого кризиса общественного здравоохранения, оказание помощи больным и ограничение дальнейшего распространения вируса», — сказал председатель правления Федеральной резервной системы Джером Х. Пауэлл. «Роль ФРС состоит в том, чтобы обеспечить максимальное облегчение и стабильность в этот период ограниченной экономической активности, и наши сегодняшние действия помогут гарантировать, что окончательное восстановление будет как можно более энергичным».

Роль Федеральной резервной системы определяется ее мандатом Конгресса по содействию максимальной занятости и стабильным ценам, а также ее обязанностями по обеспечению стабильности финансовой системы.Для достижения этих целей Федеральная резервная система использует весь спектр своих полномочий для оказания мощной поддержки кредитному потоку в экономике.

Действия, которые Федеральная резервная система предпринимает сегодня для поддержки работодателей всех размеров и сообществ по всей стране, будут:

• Повысить эффективность Программы защиты зарплат (ГЧП) Администрации малого бизнеса путем предоставления ликвидности участвующим финансовым учреждениям посредством срочного финансирования, подкрепленного ссудами ГЧП малым предприятиям.ГЧП предоставляет ссуды малым предприятиям, чтобы они могли удерживать своих работников на заработной плате. Механизм обеспечения ликвидности в рамках программы защиты зарплаты (PPPLF) будет предоставлять кредиты соответствующим финансовым учреждениям, которые предоставляют ссуды в рамках ГЧП, принимая ссуды в качестве обеспечения по номинальной стоимости;
• Обеспечьте приток кредитов малому и среднему бизнесу за счет покупки кредитов на сумму до 600 миллиардов долларов в рамках программы кредитования Мэйн-стрит. Министерство финансов, используя финансирование из Закона о помощи, чрезвычайной помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (Закон CARES), предоставит 75 миллиардов долларов в качестве капитала этому учреждению;
• Увеличить поток кредитов домашним хозяйствам и предприятиям через рынки капитала за счет увеличения размера и объема корпоративных кредитных механизмов первичного и вторичного рынков (PMCCF и SMCCF), а также срочной ссуды под залог ценных бумаг (TALF).Эти три программы теперь будут поддерживать до 850 миллиардов долларов в виде кредита, подкрепленного 85 миллиардами долларов в рамках кредитной защиты, предоставляемой Казначейством; и
• Помогите правительствам штатов и местным органам власти справиться с проблемами, связанными с движением денежных средств, вызванными пандемией коронавируса, путем создания муниципального фонда ликвидности, который предложит кредиты штатам и муниципалитетам на сумму до 500 миллиардов долларов. Казначейство предоставит Федеральному резерву кредитную защиту на сумму 35 миллиардов долларов для муниципального фонда ликвидности с использованием средств, выделенных в соответствии с законом CARES.

Программа кредитования Мэйн-стрит усилит поддержку малых и средних предприятий, имевших хорошее финансовое положение до кризиса, за счет предложения 4-летних ссуд компаниям, в которых работает до 10 000 сотрудников, или с доходами менее 2,5 миллиардов долларов. Выплата основной суммы долга и процентов будет отсрочена на один год. Приемлемые банки могут выдавать новые ссуды на Мэйн-стрит или использовать ссуды на Мэйн-стрит для увеличения размера существующих ссуд предприятиям. Банки сохранят 5-процентную долю, продав оставшиеся 95 процентов объекту на Мэйн-стрит, который выкупит до 600 миллиардов долларов ссуд.Фирмы, ищущие ссуды на Мэйн-стрит, должны предпринять разумные усилия для поддержания заработной платы и удержания работников. Заемщики также должны соблюдать ограничения на компенсацию, обратный выкуп акций и дивиденды, которые применяются к программам прямого кредитования в соответствии с Законом CARES. Фирмы, которые воспользовались преимуществами ГЧП, также могут брать ссуды на Мэйн-стрит.

Федеральная резервная система и Казначейство признают, что компании сильно различаются по своим финансовым потребностям, особенно в настоящее время, и по мере завершения программы будут продолжать запрашивать мнение кредиторов, заемщиков и других заинтересованных сторон, чтобы убедиться, что программа поддерживает экономия максимально эффективно и рационально, сохраняя при этом средства налогоплательщиков.Комментарии можно отправлять в форму обратной связи до 16 апреля.

Для поддержки дальнейшего кредитного потока домашним хозяйствам и предприятиям Федеральная резервная система расширит диапазон активов, которые являются приемлемым залогом для TALF. Как указано в обновленном перечне условий, обеспечение, отвечающее критериям TALF, теперь будет включать транши с рейтингом «тройной А» как непогашенных коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, так и вновь выпущенных обеспеченных кредитных обязательств. Размер механизма останется 100 миллиардов долларов, и TALF продолжит поддержку выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, которые финансируют широкий спектр кредитов, включая студенческие ссуды, автокредиты и ссуды по кредитным картам.

Муниципальный фонд ликвидности поможет правительствам штата и местным органам власти лучше управлять давлением денежных потоков, чтобы продолжать обслуживать домохозяйства и предприятия в своих сообществах. Объект будет покупать краткосрочные векселя на сумму до 500 миллиардов долларов напрямую в штатах США (включая округ Колумбия), округах США с населением не менее двух миллионов жителей и городах США с населением не менее одного миллиона жителей. Правомочные эмитенты на уровне штата могут использовать выручку для поддержки дополнительных округов и городов.В дополнение к действиям, описанным выше, Федеральная резервная система будет продолжать внимательно следить за условиями на первичном и вторичном рынках муниципальных ценных бумаг и будет оценивать необходимость дополнительных мер для поддержки потока кредита и ликвидности правительствам штатов и местным властям.

Все вышеперечисленные учреждения созданы Федеральной резервной системой в соответствии с разделом 13 (3) Закона о Федеральной резервной системе с одобрения министра финансов.

Федеральная резервная система по-прежнему привержена использованию всего спектра инструментов для поддержки потока кредитов домашним хозяйствам и предприятиям, чтобы противостоять экономическим последствиям пандемии коронавируса и способствовать быстрому восстановлению после того, как сбои утихнут.

По вопросам СМИ звоните 202-452-2955

.