Срочный вклад с неснижаемым остатком и возможностью частичного снятия

Продукт «Срочный вклад с неснижаемым остатком и возможностью частичного снятия» предназначен для автоматизации процессов оформления и обслуживания договоров срочного вклада с неснижаемым остатком.

По окончанию срока вклад автоматически переоформляется на условиях вклада «До востребования», если клиент не забрал средства в день окончания срока вклада.

По условиям данного вида вклада разрешены расходные операции в случае, если не происходит нарушение условия сохранения на вкладе заранее определенной суммы неснижаемого остатка. Приходные операции не разрешены.

В случае досрочного востребования проценты на сумму вклада пересчитываются исходя из процентной ставки, установленной банком для начисления процентов при досрочном расторжении вклада без учета капитализации процентов в течение срока вклада (обычно это ставка, действующая по вкладу «До востребования» на момент досрочного закрытия вклада).

В случае изъявления клиентом желания выполнить расходную операцию в нарушение неснижаемого остатка, вклад закрывается досрочно.

Если день окончания вклада выпадает на выходной день, срок вклада продлевается до первого рабочего дня. Если плановая дата выплаты или начисления процентов в течение срока договора попадает на выходной день, то начисление/выплата процентов осуществляется в следующий или предыдущий рабочий день, а проценты рассчитываются по дату окончания периода начисления включительно.

Сопровождаемые операции:

• Открытие договора банковского вклада.
• Прием первоначальной суммы вклада наличным и безналичным способом.
• Выдача средств через кассу.
• Перевод средств со вклада по поручению клиента.
• Начисление процентов в соответствии с условиями договора.
• Осуществление периодических платежей со счета по заявлению клиента.
• Автоматическое переоформление на условиях вклада «До востребования» в дату окончания срока.
• Расчет процентов подлежащих сторнированию и выдаче клиенту в случае досрочного закрытия вклада по инициативе клиента.
• Формирование первичных документов, отражающих выполненные по вкладу операции.

Продукт «Срочный вклад с неснижаемым остатком и возможностью частичного снятия» входит в решение Diasoft FA#, Вклады физических лиц.

Вклады с ежедневным начислением процентов в банках Екатеринбурга | проценты, сроки

ЦБ РФна 18 мар


$
73,1019
(+0,1400)


€
86,9693
(−0,0159)

КС

4,25% год



МС

4,529% год

Finam. ru: нефть


Brent 67,55$ (0,04)

Справочный телефон по вкладам в банках Екатеринбурга +7(343)370-61-71

Сокращения в таблице:

• Ф — начисление процентов по фиксированной ставке на конкретный срок
• Ш — начисление процентов по периодам
• П — пополнение
• Пр — пролонгация
• К — капитализация процентов
• Р — расходные операции
• Л — льготное расторжение вклада

Смотрите также

Вклады с капитализацией и пополнением,   Вклады с частичным снятием и пополнением,   Вклады с капитализацией,   Пополняемые вклады,   Вклады с частичным снятием без потери процентов,   Сезонные вклады,   Вклады для пенсионеров,   Вклады с подарками,   Детские вклады,   Мультивалютные вклады,   Вклады онлайн,   Накопительные счета,   Вклады с ежедневным начислением процентов,   Вклады с ежемесячной выплатой процентов,   Вклады с выплатой процентов вперед

Нашли ошибку? Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Часто задаваемые вопросы

1. Можно ли открыть депозит сразу на несколько человек? Например, чтобы вкладчиками считались я и моя супруга.

• Депозиты принимаются только на имя определенного лица. Открытие одного счета по депозиту на имя двух и более лиц не допускается. Однако вкладчик может оформить доверенность на совершение операций по счету депозита, например, на получение сумм со счета депозита, пополнение счета депозита, получение выписки по счету депозита и прочее. Доверенность может быть оформлена по форме, установленной Банком, бесплатно. Присутствие лица, в чью пользу оформляется доверенность, не является обязательным. Доверенность на совершение любых действий в отношении депозита должна быть удостоверена нотариально или должностными лицами, обладающими полномочиями нотариуса.

2. Можно ли открыть на свое имя сразу несколько депозитов?

• Вкладчик вправе иметь в Банке любое количество депозитов.

3. В какой валюте можно открыть депозит?

• Депозиты могут быть открыты как в тенге, так и в иностранной валюте.

Возможность открытия депозита в тенге и/ или иностранной валюте зависит от вида открываемого депозита.

4. Осуществляется ли по депозитам пролонгация, и на каких условиях?

• По депозитам осуществляется автоматическая пролонгация на условиях и по процентной ставке, предусмотренной договором депозита.

5. Можно ли увеличить процентную ставку по депозиту в период срока действия депозита?

• Да, это возможно, но только в том случае, если данное условие предусмотрено договором депозита.

6. Что такое капитализация процентов?

• Капитализация процентов – это причисление процентов к сумме депозита, которая позволяет в дальнейшем осуществлять начисление процентов на проценты.

7. Можно ли снимать причисленные к сумме депозита проценты, и каким способом?

• Причисленные к сумме депозита проценты можно снимать в любое время в полном объеме или частично. Получить сумму процентов можно в отделении Банка или перевести на счет банковской карты, в том числе, через систему «Сбербанк Онлайн».

8. Где можно открыть депозит?

• Вклады можно открыть двумя способами:

9. Я — гражданин другого государства, но временно проживаю в Казахстане и хочу открыть депозит. Какие документы я должен предоставить??

• Для открытия депозита в Банке необходимо предъявить заграничный паспорт, под которым следует понимать как внутренний паспорт, так и паспорт, удостоверяющий личность клиента за пределами территории его родного государства*.

10. Я проживаю за границей, но имею депозит в Банке. Я хотел бы доверить распоряжаться депозитом своему родственнику. Что для этого необходимо сделать?

• Депозитом, открытым в Банке, может распоряжаться вкладчик либо его представитель на основании доверенности. Доверенность на распоряжение депозитом может быть оформлена у нотариуса или лица, наделенного соответствующими полномочиями, например, консулом.

11. Как узнать, сколько процентов начислено по депозиту?

• Получить информацию о количестве начисленных процентов можно:

12. Уведомляет ли Банк своих вкладчиков о том, что заканчивается срок депозита?

• Информация о сроке окончания депозита содержится в договоре депозита, а также может быть получена с помощью «Сбербанк Онлайн».

13. Могу ли я завещать средства по депозиту своим родственникам?

• Да, завещать средства по депозиту можно третьим лицам,оформив завещательное распоряжение в отделении Банка, в котором открыт счет по депозиту, у нотариуса или лиц, наделенных соответствующими полномочиями.

14. Могу ли я запросить выписку по депозиту в отделении Банка, в котором я открывал вклад?

• Вкладчик вправе получить выписку по депозиту. Выписка по депозиту выдается бесплатно:

15. Где я могу получить справку о наличии депозита для предъявления ее в посольство?

• Для получения справки следует обратиться в отделение Банка, предъявив документ, удостоверяющий личность. Справка будет предоставлена в день обращения. За предоставление справки взимается плата в соответствии с тарифами Банка, действующими на день предоставления справки.

16. Срок депозита заканчивается в воскресенье, в этот день отделение Банка не работает. Когда можно забрать депозит, чтобы не нарушить его срок?

• Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Таким образом, если дата окончания срока хранения депозита приходится на общеустановленный выходной день (воскресенье) либо нерабочий праздничный день, то дата окончания срока по депозиту будет перенесена на первый, следующий за выходными и праздничными днями, рабочий день.

* — Согласно ст. 12 Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Кишинев, 7 октября 2002 года), ратифицированной Законом Республики Казахстан от 10 марта 2004 года № 531-II

Определение ставки капитализации

Что такое ставка капитализации?

Ставка капитализации (также известная как ставка капитализации) используется в мире коммерческой недвижимости для обозначения нормы прибыли, которая, как ожидается, будет получена от объекта инвестиционной недвижимости. Этот показатель рассчитывается на основе чистой прибыли, которую, как ожидается, будет приносить недвижимость, и рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на стоимость активов недвижимости и выражается в процентах. Он используется для оценки потенциальной отдачи инвестора от своих вложений в рынок недвижимости.

Хотя ставка капитализации может быть полезна для быстрого сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость на рынке, ее не следует использовать в качестве единственного индикатора силы инвестиций, поскольку она не принимает во внимание кредитное плечо, временную стоимость денег и будущие денежные потоки от улучшения собственности, среди прочих факторов. Нет четких диапазонов для хорошей или плохой ставки капитализации, и они во многом зависят от контекста собственности и рынка.

Ключевые выводы

• Ставка капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли объекта недвижимости на текущую рыночную стоимость.
• Этот коэффициент, выраженный в процентах, является оценкой потенциальной прибыли инвестора от инвестиций в недвижимость.
• Cap rate наиболее полезен для сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость.

Общие сведения о ставке капитализации

Ставка капитализации — самый популярный показатель, с помощью которого инвестиции в недвижимость оцениваются на предмет их прибыльности и потенциальной доходности. Ставка капитализации просто представляет собой доходность собственности на временном горизонте в один год при условии, что недвижимость приобретается за наличные, а не в ссуду.Ставка капитализации указывает на внутреннюю, естественную норму прибыли и доходность без использования заемных средств.

Формула ставки капитализации

Существует несколько версий расчета ставки капитализации. В наиболее популярной формуле ставка капитализации инвестиций в недвижимость рассчитывается путем деления чистого операционного дохода (NOI) собственности на текущую рыночную стоимость. Математически,

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Текущая рыночная стоимость

куда,

Чистый операционный доход — это (ожидаемый) годовой доход от собственности (например, от сдачи в аренду), который рассчитывается путем вычета всех расходов, понесенных на управление недвижимостью.Эти расходы включают в себя расходы на регулярное содержание объекта, а также налоги на имущество.

Текущая рыночная стоимость актива — это текущая стоимость собственности в соответствии с преобладающими рыночными ставками.

В другой версии цифра рассчитывается на основе первоначальных капитальных затрат или стоимости приобретения недвижимости.

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки

Однако вторая версия не пользуется большой популярностью по двум причинам.Во-первых, он дает нереалистичные результаты для старой собственности, которая была приобретена несколько лет / десятилетий назад по низким ценам, а во-вторых, ее нельзя применить к унаследованной собственности, поскольку ее покупная цена равна нулю, что делает раздел невозможным.

Кроме того, поскольку цены на недвижимость сильно колеблются, первая версия с использованием текущей рыночной цены является более точным представлением по сравнению со второй версией, в которой используется исходная цена покупки с фиксированным значением.

Примеры ставки капитализации

Предположим, что у инвестора есть 1 миллион долларов, и он рассматривает возможность инвестирования в один из двух доступных вариантов инвестирования: во-первых, он может инвестировать в казначейские облигации, выпущенные государством, которые предлагают номинальную ставку 3% годовых и считаются самыми безопасными инвестициями, а во-вторых, он может инвестировать в казначейские облигации. может приобрести коммерческое здание, в котором есть несколько арендаторов, от которых ожидается регулярная арендная плата.

Во втором случае предположим, что общая арендная плата, получаемая за год, составляет 90 000 долларов США, а инвестор должен заплатить в общей сложности 20 000 долларов США на различные расходы на техническое обслуживание и налоги на имущество. Таким образом, чистый доход от инвестиций в недвижимость составляет 70 000 долларов. Предположим, что в течение первого года стоимость недвижимости остается стабильной на уровне первоначальной покупной цены в 1 миллион долларов.

Ставка капитализации будет рассчитана как (Чистая операционная прибыль / Стоимость собственности) = 70 000 долларов США / 1 миллион долларов США = 7%.

Эта доходность в размере 7 процентов, полученная от инвестиций в недвижимость, лучше, чем стандартная доходность в размере 3 процентов, доступная по безрисковым казначейским облигациям. Дополнительные 4 процента представляют собой доход от риска, принятого инвестором при инвестировании в рынок недвижимости, по сравнению с инвестированием в самые безопасные казначейские облигации, которые сопряжены с нулевым риском.

Инвестиции в недвижимость сопряжены с риском, и может быть несколько сценариев, когда доходность, представленная показателем ставки капитализации, может сильно варьироваться.

Например, некоторые из арендаторов могут съехать, а доход от аренды собственности может снизиться до 40 000 долларов. Уменьшая 20 000 долларов США на различные расходы на техническое обслуживание и налоги на имущество и предполагая, что стоимость собственности останется на уровне 1 миллиона долларов, ставка капитализации составит (20 000 долларов США / 1 миллион долларов США) = 2%.Это значение меньше, чем доходность безрисковых облигаций.

В другом сценарии предположим, что доход от аренды останется на уровне первоначальных 90 000 долларов, но значительно возрастут расходы на содержание и / или налог на недвижимость, скажем, 50 000 долларов. Тогда ставка капитализации будет (40 000 долларов США / 1 миллион долларов США) = 4%.

В другом случае, если текущая рыночная стоимость самой собственности уменьшится, скажем, 800 000 долларов США, при том, что доход от аренды и различные расходы останутся прежними, ставка капитализации увеличится до 70 000 долларов США / 800 000 долларов США = 8.75%.

По сути, различные уровни дохода, получаемого от собственности, расходов, связанных с недвижимостью, и текущая рыночная оценка собственности могут значительно изменить ставку капитализации.

Избыточный доход, который теоретически доступен инвесторам в недвижимость помимо вложений в казначейские облигации, может быть отнесен на счет связанных рисков, которые приводят к вышеупомянутым сценариям. К факторам риска относятся:

• Возраст, местонахождение и статус собственности
• Тип имущества — многоквартирный, офисный, производственный, торговый или рекреационный
• Платежеспособность арендаторов и регулярные поступления арендной платы
• Срок и структура договора аренды (договоров) арендатора
• Общая рыночная стоимость недвижимости и факторы, влияющие на ее оценку
• Макроэкономические основы региона, а также факторы, влияющие на бизнес арендаторов

Интерпретация ставки капитализации

Поскольку ставки капитализации основаны на прогнозируемых оценках будущего дохода, они могут сильно отличаться. Затем становится важным понять, что составляет хорошую ставку капитализации для инвестиционной собственности.

Ставка также указывает продолжительность времени, которое потребуется для возврата вложенной суммы в недвижимость. Например, для возмещения вложений в недвижимость с капитальной ставкой 10% потребуется около 10 лет.

Разные ставки капитализации для разных объектов недвижимости или разные ставки капитализации на разных временных горизонтах для одного и того же объекта представляют разные уровни риска.Взгляд на формулу показывает, что значение капитальной ставки будет выше для свойств, которые генерируют более высокую чистую операционную прибыль и имеют более низкую оценку, и наоборот.

Скажем, есть два свойства, которые похожи по всем атрибутам, за исключением географического разделения. Один находится в престижном районе в центре города, а другой — на окраине города. При прочих равных, аренда первой собственности будет выше, чем вторая, но это будет частично компенсировано более высокой стоимостью обслуживания и более высокими налогами.Недвижимость в центре города будет иметь относительно более низкую ставку капитализации по сравнению со второй из-за ее довольно высокой рыночной стоимости.

Это указывает на то, что более низкое значение ставки капитализации соответствует лучшей оценке и лучшим перспективам возврата при более низком уровне риска. С другой стороны, более высокое значение ставки капитализации подразумевает относительно более низкие перспективы возврата инвестиций в недвижимость и, следовательно, более высокий уровень риска.

Хотя приведенный выше гипотетический пример позволяет инвестору легко выбрать недвижимость в центре города, реальные сценарии могут быть не такими простыми.Инвестор, оценивающий недвижимость на основе ставки капитализации, сталкивается со сложной задачей определения подходящей ставки капитализации для данного уровня риска.

Представление модели Гордона для ставки капитализации

Еще одно представление о максимальной ставке исходит из модели роста Гордона, которая также называется моделью дисконтирования дивидендов (DDM). Это метод расчета внутренней стоимости стоимости акций компании независимо от текущих рыночных условий, а стоимость акций рассчитывается как текущая стоимость будущих дивидендов по акциям.Математически,

Стоимость акций = Ожидаемый годовой поток денежных средств по дивидендам / (Требуемая норма прибыли инвестора — Ожидаемая скорость роста дивидендов)

Преобразуя уравнение и обобщая формулу за пределами делимого,

(требуемая норма прибыли — ожидаемая скорость роста) = ожидаемый денежный поток / стоимость активов

Приведенное выше представление соответствует основной формуле ставки капитализации, упомянутой в предыдущем разделе. Ожидаемый денежный поток представляет собой чистую операционную прибыль, а стоимость актива соответствует текущей рыночной цене собственности.Это приводит к тому, что ставка капитализации эквивалентна разнице между требуемой нормой прибыли и ожидаемыми темпами роста. То есть ставка капитализации — это просто требуемая норма прибыли за вычетом темпа роста.

Это может быть использовано для оценки стоимости недвижимости для заданной нормы прибыли, ожидаемой инвестором. Например, предположим, что чистый операционный доход от собственности составляет 50 000 долларов, и ожидается, что он будет расти на 2 процента ежегодно. Если ожидаемая доходность инвестора составляет 10 процентов в год, то чистая ставка капитализации составит (10% — 2%) = 8%.Используя его в приведенной выше формуле, оценка активов составляет (50 000 долл. США / 8%) = 625 000 долл. США.

Определение прописной буквы

Что такое Capitalize?

Капитализация означает запись затрат или расходов в балансе с целью отсрочки полного признания расходов. В целом капитализация расходов выгодна, поскольку компании, приобретающие новые активы с долгосрочным сроком службы, могут амортизировать или амортизировать затраты. Этот процесс известен как использование заглавных букв.

Капитализация также может относиться к концепции преобразования некоторой идеи в бизнес или инвестиции.В финансах капитализация — это количественная оценка структуры капитала фирмы. При таком использовании это иногда также означает монетизацию.

Ключевые выводы

• Капитализация — это запись затрат или расходов в балансе с целью отсрочки полного признания расходов.
• Капитализация используется в корпоративном учете, чтобы соответствовать срокам движения денежных средств.

Понимание того, как использовать заглавные буквы

Одним из важнейших принципов бухгалтерского учета является принцип соответствия.Принцип сопоставления гласит, что расходы должны регистрироваться за период, когда они были произведены, независимо от того, когда произведена оплата (например, наличными). Признание расходов в понесенном периоде позволяет предприятиям определять суммы, потраченные на получение дохода. Для активов, которые потребляются немедленно, этот процесс прост и разумен.

Однако крупные активы, обеспечивающие будущую экономическую выгоду, представляют собой иную возможность. Например, компания покупает грузовик для повседневных операций.Ожидается, что грузовик будет приносить пользу в течение 12 лет. Вместо того, чтобы списывать всю стоимость грузовика при покупке, правила бухгалтерского учета позволяют компаниям списывать стоимость актива в течение срока его полезного использования (12 лет).

Другими словами, актив списывается по мере использования. У большинства компаний есть порог активов, при котором активы, стоимость которых превышает определенную сумму, автоматически рассматриваются как капитализированные активы.

Преимущества капитализации

Капитализация активов имеет много преимуществ.Поскольку долгосрочные активы являются дорогостоящими, списание затрат на будущие периоды снижает значительные колебания доходов, особенно для небольших фирм. Многие кредиторы требуют, чтобы компании поддерживали определенное соотношение заемных и собственных средств. Если крупные долгосрочные активы будут немедленно списаны на расходы, это может поставить под угрозу требуемый коэффициент для существующих займов или может помешать фирмам получить новые займы.

Кроме того, капитализация расходов увеличивает баланс активов компании, не влияя на баланс пассивов.В результате многие финансовые коэффициенты окажутся благоприятными. Несмотря на это преимущество, оно не должно быть мотивацией для капитализации расходов.

Амортизация

Процесс списания актива в течение срока его полезного использования называется амортизацией, которая используется для основных средств, таких как оборудование. Амортизация используется для нематериальных активов, таких как интеллектуальная собственность. Амортизация вычитает определенную стоимость актива каждый год до тех пор, пока полная стоимость актива не будет списана с баланса.

Отчет о прибылях и убытках

Амортизация — это расход, отражаемый в отчете о прибылях и убытках; его не следует путать с «накопленной амортизацией», которая является контрсчетом баланса. Расходы на амортизацию в отчете о прибылях и убытках — это сумма амортизационных расходов, понесенных за период, указанный в отчете о прибылях и убытках.

Контрсчет накопленного амортизационного баланса представляет собой совокупную сумму амортизационных расходов, отраженных в отчетах о прибылях и убытках с момента приобретения актива до времени, указанного в балансе.

Арендованное оборудование

Для арендованного оборудования капитализация — это преобразование операционной аренды в аренду капитала путем классификации арендованного актива как приобретенного актива, который отражается в балансе как часть активов компании. Стоимость актива, который будет назначен, представляет собой либо его справедливую рыночную стоимость, либо приведенную стоимость арендных платежей, в зависимости от того, что меньше. Кроме того, сумма основного долга отражается как обязательство в балансе.

Существуют строгие нормативные требования и передовые методы капитализации активов и расходов.

Рыночная капитализация

Другой аспект капитализации относится к структуре капитала компании. Капитализация может относиться к балансовой стоимости капитала, которая представляет собой сумму долгосрочного долга, акций и нераспределенной прибыли компании, которая представляет собой совокупную экономию прибыли или чистой прибыли.

Альтернативой балансовой стоимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость капитала зависит от цены акций компании. Он рассчитывается путем умножения цены акций компании на количество акций, находящихся в обращении на рынке.Если общее количество акций в обращении составляет 1 миллиард, а стоимость акций в настоящее время составляет 10 долларов, рыночная капитализация составляет 10 миллиардов долларов.

Компании с высокой рыночной капитализацией называются компаниями с большой капитализацией; компании со средней рыночной капитализацией называются компаниями со средней капитализацией, а компании с небольшой капитализацией — с малой капитализацией.

Возможна чрезмерная или недостаточная капитализация. Чрезмерная капитализация происходит, когда доходов недостаточно для покрытия стоимости капитала, например, выплаты процентов держателям облигаций или выплаты дивидендов акционерам.Дивиденды — это выплаты акционерам наличными компаниями. Недокапитализация возникает, когда нет необходимости во внешнем капитале, потому что прибыль высока, а прибыль недооценена.

Капитализированные затраты по сравнению с расходами

При попытке определить, что такое капитализированные затраты, в первую очередь важно провести различие между тем, что определяется как затраты и расходы в мире бухгалтерского учета. Стоимость любой транзакции — это сумма денег, используемая в обмен на актив.

Компания, покупающая погрузчик, отметит такую ​​покупку как стоимость. Расходы — это денежная стоимость ухода из компании; это может включать в себя что-то вроде оплаты счета за электричество или арендной платы за здание.

Использование слова капитал для обозначения богатства человека происходит от средневекового латинского capitale, для «акций, собственности».

Ограничения капитализации

Капитализация активов — важная часть современного финансового учета, необходимая для ведения бизнеса.Однако финансовой отчетностью можно манипулировать, например, когда затраты списываются на расходы, а не капитализируются. Если это произойдет, текущая прибыль будет занижена, а в будущих периодах она будет увеличена, за что должна была начисляться дополнительная амортизация.

Ставка капитализации — обзор, пример, как рассчитать ставку капитализации

Что такое ставка капитализации (ставка капитализации)?

Ставка капитализации (или сокращенно Cap Rate) обычно используется в сфере недвижимости. Недвижимость — это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания, приспособления, дороги, сооружения и инженерные сети.Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животные, вода и т. Д., И относятся к норме прибыли на недвижимость, основанной на чистом операционном доходе (NOI), который это имущество генерирует. Другими словами, ставка капитализации — это показатель окупаемости, который используется для определения потенциальной окупаемости инвестиций. Возврат инвестиций (ROI). Рентабельность инвестиций (ROI) — это показатель эффективности, используемый для оценки окупаемости инвестиций или сравнения эффективности различных инвестиций.или окупаемость капитала.

Узнайте больше на курсе CFI по моделированию недвижимости.

Формула Cap Rate

Формула Cap Rate равна чистой операционной прибыли (NOI), деленной на текущую рыночную стоимость актива.

Где:

• Чистый операционный доход — годовой доход Годовой доход Годовой доход — это общая стоимость дохода, полученного в течение финансового года. Под валовым годовым доходом понимается весь доход до вычетов, произведенных имуществом, после вычета всех расходов, понесенных в результате операций, включая управление имуществом и уплату налогов.
• Текущая рыночная стоимость актива — это стоимость актива Материальные активы Материальные активы — это активы с физической формой и удерживаемой стоимостью. Примеры включают основные средства. Материальные активы находятся на рынке.

Важность ставки капитализации

Ставка капитализации используется для сравнения различных инвестиционных возможностей.Например, при прочих равных условиях: собственность с 10% ставкой капитализации по сравнению с 3% другой собственности, инвестор, скорее всего, сосредоточится на собственности с ставкой капитализации 10%.

Ставка также указывает количество времени, необходимое для окупаемости инвестиций в недвижимость. Например, если к объекту недвижимости прилагается 10% -ный предел, инвестору потребуется 10 лет, чтобы окупить свои вложения (так называемые «полностью капитализированные»).

Хотя это важный показатель при сравнении инвестиционных возможностей, инвесторы никогда не должны основывать покупку только на капитализации собственности.Полезно отметить, что разные ставки капитализации представляют разные уровни риска — низкая ставка капитализации подразумевает более низкий риск, а высокая ставка капитализации подразумевает более высокий риск. Следовательно, не существует «оптимальной» ставки капитализации — она ​​зависит от предпочтения инвестора к риску.

Например, рассмотрим два объекта недвижимости в разных географических точках: один находится в популярном пригороде, а другой — в захудалой части города. Недвижимость в популярном пригороде покажет более низкую капитализацию за счет высокой рыночной стоимости актива.Напротив, недвижимость, расположенная в обветшалой части города, будет иметь более высокую капитализацию, что отражается в более низкой рыночной стоимости этого актива.

Пример капитальной ставки

Джон — инвестор, желающий купить инвестиционную недвижимость. Проходя курсы по недвижимости, он вспоминает, что ставка капитализации является эффективным показателем при оценке недвижимости. Джон выделяет три свойства с соответствующими расходами, годовым доходом и рыночной стоимостью:

После выполнения вычислений для свойств выше, Джон понимает, что свойство C дает наивысшую норму капитализации.

В простом мире Джон может основывать свою покупку только на ставке. Однако это лишь один из многих показателей, которые можно использовать для оценки рентабельности коммерческой недвижимости. Хотя максимальная ставка дает хорошее представление о теоретической рентабельности инвестиций в недвижимость, ее следует использовать вместе с другими показателями, такими как множитель валовой арендной платы, среди многих других. Таким образом, другие показатели должны использоваться вместе со ставкой капитализации, чтобы оценить привлекательность возможности для недвижимости.

Курс моделирования недвижимости

Если вы хотите узнать все о том, как рассчитать чистый операционный доход, ставки капитализации и даже как построить финансовую модель для девелоперского проекта, ознакомьтесь с курсом CFI по финансовому моделированию недвижимости. Программа научит вас строить модель в Excel с нуля.

Сводка по ставке капитализации

• Ставка капитализации — это показатель рентабельности, используемый для определения рентабельности инвестиций в недвижимость.
• Формула ставки капитализации рассчитывается делением чистой операционной прибыли на текущую рыночную стоимость актива.
• Ставка капитализации может использоваться для определения рискованности инвестиционной возможности — высокая ставка капитализации подразумевает более высокий риск, а низкая ставка капитализации подразумевает более низкий риск.
• Ставка капитализации должна использоваться вместе с другими показателями, и инвесторы никогда не должны основывать покупку только на ставке капитализации собственности.

Ссылки по теме

CFI — официальный провайдер глобального финансового моделирования и оценки FMVA® Certification (FMVA) ™. Присоединяйтесь к более 850 000 студентов, которые работают в таких компаниях, как Amazon, JP Morgan и программа сертификации Ferrari, разработанная, чтобы помочь любой стать финансовым аналитиком мирового уровня. Чтобы продолжить карьеру, вам будут полезны следующие дополнительные ресурсы:

• Основы финансового моделирования недвижимости Основы финансового моделирования недвижимости Изучите основы финансового моделирования недвижимости в этом вводном руководстве по построению финансовой модели для проекта девелопмента недвижимости. .
• Инвестирование: руководство для начинающихИнвестирование: руководство для новичков Руководство CFI «Инвестирование для начинающих» научит вас основам инвестирования и научит, как начать. Узнайте о различных стратегиях и методах торговли, а также о различных финансовых рынках, в которые вы можете инвестировать.
• Норма доходности Норма доходности (ROR) — это прибыль или убыток от инвестиции за период времени, сопоставленная с начальная стоимость вложения, выраженная в процентах. В этом руководстве представлены наиболее распространенные формулы.
• Скорость выполнения доходов Скорость выполнения доходов Скорость выполнения доходов — это индикатор финансовых результатов, который учитывает текущую выручку компании за определенный период (неделю, месяц, квартал и т. Д.)) и преобразует его в годовой показатель, чтобы получить годовой эквивалент. Этот показатель часто используется быстрорастущими компаниями, поскольку данные, которым уже несколько месяцев, могут занижать текущий размер компании. руководство, пример, формула

Что такое хорошая ставка капитализации и как ее рассчитать

Ключевые выводы:

Ставка капитализации, также известная как ставка капитализации, является одним из наиболее важных фундаментальных показателей для определения того, стоит ли приобретать недвижимость. Неудивительно, что ставки капитализации сыграли важную роль в создании некоторых из самых успешных на сегодняшний день портфелей инвестиций в недвижимость, и нет причин, по которым они не могли бы помочь вам сделать то же самое. На самом деле, я бы сказал, что вы даже не можете создать наполовину достойный портфель, не спросив: «, какова хорошая капитализация?» Это так важно. Поэтому в ваших интересах лучше понять, что такое максимальная ставка и как ее использовать для усиления ваших инвестиционных усилий.

Что такое капитальная ставка?

Cap rate — один из самых простых и надежных способов количественной оценки того, стоит ли завершать инвестиционную сделку.В своей простейшей форме ставка капитализации — это не что иное, как уравнение, которое определяет, сколько инвестор может заработать или потерять, если в конечном итоге купит рассматриваемую недвижимость. Однако стоит отметить, что ставка капитализации не дает инвесторам точной суммы, которую они могут получить, а скорее дает оценку. Ставки капитализации не более точны, чем прогнозы фондового рынка; они подвержены внутренним ошибкам и должны восприниматься с недоверием. Повторяю, максимальная ставка не на 100% точна; они просто используются для оценки потенциальной отдачи от своих инвестиций.Тем не менее, правильно рассчитанная ставка капитализации бесценна, если она подкреплена должной осмотрительностью и вниманием к деталям.

Ставки

Cap не предназначены для работы в одиночку, а должны использоваться вместе с другими показателями. Сама по себе максимальная ставка практически бесполезна. Тем не менее, максимальная ставка с дополнительными данными и информацией может значительно снизить уровень риска, которому инвестор будет подвергаться в ходе инвестирования. В этом заключается преимущество обучения тому, как рассчитать ставку капитализации: полученное число может снизить больший риск, чем думают многие инвесторы.Если вы знаете, сколько потенциально может принести вложение, вполне естественно, что вы будете знать, следует ли вам нажимать на курок при покупке.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Сходите на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях увеличения вашего денежного потока и достижения финансовой свободы. ]

Какова хорошая ставка капитализации для арендуемой собственности?

Хорошая ставка капитализации колеблется около четырех процентов; однако важно различать «хорошую» ставку капитализации и «безопасную» ставку капитализации.В самой формуле чистая операционная прибыль соотносится с начальной покупной ценой. Поэтому инвесторы, надеющиеся на сделки с более низкой покупной ценой, могут захотеть установить высокую ставку капитализации. Следуя этой логике, ставка капитализации от четырех до десяти процентов может считаться «хорошей» инвестицией.

Однако ставки капитализации также стали синонимом оценки риска. Чтобы определить «безопасную» ставку капитализации, вы должны определить, какой риск вы можете себе позволить. По сути, более низкая ставка капитализации подразумевает более низкий риск, в то время как более высокая ставка капитализации подразумевает более высокий риск.Таким образом, инвесторы, надеющиеся на более безопасный вариант, будут отдавать предпочтение объектам с более низкой капитализацией. Самая важная вещь, которую следует помнить, — это то, что вы никогда не должны брать на себя больший риск, чем вам удобно, и вы всегда должны использовать ставку капитализации в дополнение к другим расчетам.

Когда используется капитальная ставка и почему она так важна?

Ставка капитализации используется инвесторами, решающими, продвигать или нет продвигать данную недвижимость. В некоторых случаях он также может быть использован инвесторами, готовящимися продать недвижимость.Ставка капитализации лучше всего подходит для арендуемой собственности и может быть не так полезна в других сценариях. Например, инвесторы не должны полагаться на процентную ставку при оценке необработанной земли, ремонта и перестройки собственности и, в некоторых случаях, краткосрочной аренды. Это связано с тем, что формула ставки капитализации основывается на годовом чистом операционном доходе, который неприменим. Однако инвесторы (или даже арендодатели) могут использовать ставку капитализации при оценке нескольких типов собственности, в том числе:

Ставка капитализации важна, потому что она может дать представление о первоначальной доходности инвестиционной собственности.В этой формуле чистая операционная прибыль соотносится с покупной ценой инвестиции, что позволяет оценить потенциальную прибыльность сделки для инвесторов. Согласно Investopedia, ставка капитализации также может показать количество лет, которое потребуется для возврата первоначальных инвестиций. Например, недвижимость с ставкой капитализации 4% займет четыре года, чтобы окупить вложения. В целом, ставка капитализации — важный способ для инвесторов оценить уровень риска, связанного с данной недвижимостью.

Как рассчитать ставку капитализации: формула ставки капитализации

(Чистая операционная прибыль / Текущая рыночная стоимость) X 100 = Ставка капитализации

Какими бы важными ни были ставки капитализации, их не так сложно рассчитать, как вы могли бы предположить. Фактически, для того, чтобы научиться рассчитывать процентную ставку, не требуется ничего, кроме базовых математических навыков или бесплатного калькулятора капитализации. Хотя, прежде чем вы начнете рассчитывать собственную ставку капитализации, вам понадобятся две вещи:

Стоит отметить, что расчет рыночной капитализации объекта недвижимости зависит от сбора точной информации.Поэтому вам нужно будет проявить должную осмотрительность и убедиться, что вы можете точно определить чистую операционную прибыль. Для этого оцените годовой доход от сдачи в аренду (используя доход от аренды), а затем вычтите общие операционные расходы. Чтобы узнать больше о том, как точно оценить чистую операционную прибыль, обязательно прочтите эту статью.

Cap Rate против ROI

Основное различие между капитальной ставкой и рентабельностью инвестиций заключается в том, для чего используются эти две метрики. Как я уже упоминал, максимальная ставка используется для оценки потенциального возврата инвестиций (ROI) инвестора.Тем не менее, нетрудно понять, почему многие предприниматели путают эти два понятия. Эти две метрики очень похожи; каждый из них говорит инвестору, чего ожидать, если он продвинется с инвестициями. Однако стоит отметить, что при анализе сделки максимальная ставка и рентабельность инвестиций служат разным целям.

Рентабельность инвестиций дает инвесторам объективный процент от суммы, которую они могут ожидать от сделки. Например, рентабельность инвестиций обычно выражается в процентах, чтобы оценить потенциальную отдачу инвестора от своих инвестиций.Таким образом, инвесторы могут сравнить рентабельность инвестиций двух совершенно разных активов. Рентабельность инвестиций, выраженная в процентах, упрощает сравнение двух отдельных активов, независимо от того, являются ли они одинаковыми. Таким образом, инвесторы могут сравнить рентабельность инвестиций после трехмесячной реабилитации и 30-летней покупки и удержания.

Ставка капитализации, с другой стороны, используется для сравнения аналогичных объектов недвижимости. Например, ставка капитализации была бы идеальной для кого-то, чтобы сравнить доходность от двух сдаваемых в аренду объектов недвижимости, но далека от идеала для инвесторов, которые хотят сравнить арендуемую недвижимость с реабилитационным центром.

Пример ставки капитализации

Расчет капитальной ставки относительно прост, если у вас есть чистая операционная прибыль (NOI) объекта. Не забудьте рассчитать NOI, вычтите все расходы, связанные с недвижимостью, за исключением процентов по ипотеке, износа и амортизации, из дохода от собственности. Чтобы объяснить это, давайте воспользуемся простым примером.

Допустим, вы покупаете недвижимость за 1 000 000 долларов; он приносит 100 000 долларов за счет аренды, а общие расходы составляют 30 000 долларов. Ваш NOI составит 70 000 долларов (100 000–30 000 долларов). Чтобы рассчитать ставку капитализации, разделите NOI в размере 70 000 долларов США на покупную цену в 1 000 000 долларов США, что даст вам 7% -ную ставку капитализации. Расчет можно разбить следующим образом:

• 
  

  Закупочная цена

1 000 000 долл. США

• 
  

  Доходы от собственности

100 000 долл. США

• 
  

  Имущественные расходы

30 000 долл. США

• 
  

  NOI

100 000–30 000 долл. США = 70 000 долл. США

• 
  

  Cap Rate

1 000 000 долл. США / 70 000 долл. США = 0.07

0,07 X 100 = 7%

Можно ли изменить капитальную ставку?

Cap rate может измениться, пока инвесторы понимают, как повысить NOI. Этот процесс иногда называют снижением предельных значений. Он включает в себя покупку недвижимости по цене ниже рыночной и ее ремонт для увеличения общего NOI (обычно за счет увеличения дохода от аренды). Ремонт также может повысить стоимость недвижимости — особенно в правильных рыночных условиях. Имущество, которое в таком случае будет иметь более низкую капитальную ставку, может быть удержано или продано с прибылью.Помните, что как инвестор вы имеете большой контроль над эффективностью данного объекта недвижимости. При правильном планировании и исполнении вы можете изменить ставку капитализации и в процессе увеличить свой портфель.

Сводка

Верхний предел инвестиционной собственности может показаться простым, но его последствия сильно взвешены. Вот почему так важно расширить свое образование в сфере недвижимости и задавать такие вопросы, как «, какой хороший уровень капитализации ?» В конце концов, у тех, кто вооружается лучшими инструментами инвестирования, такими как ставки капитализации, больше шансов добиться успеха в отрасли.

Какая, по вашему мнению, является хорошей ставкой капитализации для недвижимости? Не стесняйтесь, поделитесь с нами своими мыслями о хороших ставках в комментариях ниже.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестирование в недвижимость на сегодняшнем рынке.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам получить прибыль от текущих возможностей в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Что такое ставка CAP? — Ставка капитализации

Ставка капитализации, также известная как ставка CAP, представляет собой норму прибыли на определенные инвестиции в недвижимость. Эта ставка основана на предполагаемом доходе от недвижимости.Кроме того, при оценке потенциальной отдачи от инвестиций для инвестора вы используете ставку CAP.

Чтобы рассчитать ставку капитализации, вы просто разделите чистый операционный доход инвестиции на текущую рыночную стоимость инвестиции.

Расчет ставки капитализации недвижимости

Часто мы слышим термин Cap Rate, когда речь идет об инвестициях в недвижимость. Давайте узнаем
о его влиянии на инвестиции в недвижимость, а также о его преимуществах для инвесторов на текущем рынке недвижимости
.

Что такое ставка капитализации недвижимости?

Это норма прибыли от инвестиционной собственности в сфере недвижимости, основанная на доходе, который должна приносить
эта собственность. Вы можете использовать, когда пытаетесь рассчитать потенциальную прибыль от ваших инвестиций
.

Это простой инструмент, который при правильном использовании может дать вам как
инвестору ценную информацию. Ставка капитализации (также известная как ставка капитализации) — это соотношение между чистой операционной прибылью
(NOI) или валовой прибылью по сравнению со стоимостью активов собственности. Этот инструмент
используется для измерения текущего значения свойств. Одним из преимуществ использования инструмента Cap rate
для недвижимости является то, что он может показать рентабельность инвестиций (ROI) инвестора в течение одного года.

Как можно рассчитать ставку капитализации для ваших инвестиций?

Запомнив это простое уравнение для расчета ставки капитализации недвижимости, вы окажетесь впереди рынка
. Предположим, что NOI был указан на уровне 600 000 долларов, а стоимость активов собственности
составила 100 000 долларов:

.

600 000 долларов США (NOI) / 100 000 долларов США (PV) = ставка капитализации 6%

Просто разделите листинг собственности на NOI, чтобы получить процентную ставку капитализации.

Теперь предположим, что ваш NOI составлял 1 000 000 долларов, а стоимость имущественных активов составляла 13 000 000 долларов. Это равняется ставке капитализации в размере 7,6%. Другими словами, это говорит вам о том, что инвестор
получит 7,6% прибыли на свои денежные вложения.

Принимая во внимание, что NOI является точным. Любые операционные расходы будут отражать
неточную ставку предельного значения.

Кроме того, действуют ли действующие налоги на имущество, плата за обслуживание, коммунальные услуги и страхование собственности? Если собственность была профинансирована, необходимо вычесть ежегодные финансовые расходы.Эти операционные расходы должны быть вычтены из NOI (валового дохода) перед разделением стоимости имущественных активов. Это даст более определенный NOI, что приведет к точной ставке ограничения.

В чем преимущество использования максимальной ставки?

Инструмент ставки капитализации полезен при сравнении рыночной стоимости недвижимости. Ставка ограничения будет определять, подвергаетесь ли вы более высокому риску с одним ресурсом по сравнению с другим. Инструмент ставки капитализации недвижимости также полезен при определении прошлых и настоящих рыночных тенденций.

Обычно при сравнении инвестиций в недвижимость у вас могут возникнуть проблемы, потому что
не все инвестиции одинаковы. Таким образом, ставка капитализации является хорошей отправной точкой для вас,
, для сравнения процентов прибыли.

Например, предположим, что перед вами две инвестиционные возможности. Недвижимость A
имеет рыночную стоимость 230 000 долларов, а недвижимость B — 3 миллиона долларов.
Кроме того, по оценкам, их значения NOI будут составлять 40 000 долларов для собственности A и 300 000 долларов
для собственности B.Кроме того, капитальная ставка для объекта A составляет 17,39%, а для объекта B —
10%. В то время как первая ставка капитализации намного выше, вторая будет приносить на
больше денег ежегодно. После этого вы сможете принять более точное решение о том, какой объект недвижимости
выбрать, если вам нужно было выбрать одно или другое.

Какую пользу это приносит инвесторам?

По сути, высокая ставка капитализации для покупателей или инвесторов — хороший знак. Это означает, что стоимость недвижимости
низкая, поэтому годовая доходность будет большой.С другой стороны, наличие высокой ставки капитализации
для продавцов означает, что запрашиваемая цена на недвижимость слишком высока.
Ставка капитализации также является инструментом, который можно использовать, чтобы получить приблизительное представление о сроке окупаемости.
Вы можете рассчитать это, разделив 100 на максимальную ставку, выраженную в виде целого числа
. Например, если ваша инвестиция имеет максимальную ставку 5%, разделите 100 на 5, чтобы получить расчетный период окупаемости
, равный 20 годам. Этот метод рекомендуется только для приблизительной оценки периода окупаемости инвестиций в размере
, поскольку лишь немногие инвестиции в недвижимость сохраняют
фиксированной максимальной ставки в течение длительного периода времени.

Хотя это отличный инструмент, у него есть свои ограничения. Одна из них заключается в том, что
не очень полезен для краткосрочных вложений. Имея немного времени для создания заслуживающего доверия денежного потока,
может сделать практически невозможным получение приблизительного числа за ограниченное количество времени
.

Хотя он предоставляет важную и полезную информацию при принятии решения об инвестиционной собственности
, он также может ввести вас в заблуждение. Важно использовать этот замечательный инструмент
, не забывая о некоторых его недостатках.

Наконец, следует помнить, что ставки ограничения чаще всего считаются транзакциями за наличный расчет
и что ставки ограничения различаются в зависимости от города и района. Если
оценивает тенденции и рыночную стоимость, сравните идентичные свойства. Например,
, того же размера, того же места и возраста. Не пытайтесь использовать инструмент ставки капитализации для
многоквартирного дома с арендаторами по сравнению с арендуемым домом на одну семью. Это даст
ложного кэпа.

Какая хорошая ставка CAP для покупки недвижимости?

Изучение жаргона — это первый шаг к пониманию того, что вы вкладываете в недвижимость.

Сделайте свой бизнес по франшизе

Запланируйте БЕСПЛАТНУЮ индивидуальную встречу с одним из наших консультантов по франчайзингу сегодня, и мы поможем вам начать построение вашей франчайзинговой организации.

Начать

Май
4, 2017

Читать 4 мин

Мнения, высказанные предпринимателями, участников являются их собственными.

Вы боитесь иметь свои деньги на фондовом рынке (как и я), но при этом устали от того, что ваши деньги в банке почти не окупаются? Вам действительно нравится идея инвестировать в недвижимость, приносящую доход, с результатами, которые вы действительно можете увидеть? Если это так, вам нужно будет изучить условия недвижимого имущества, и одним из наиболее важных терминов, которые вам нужно понять, является ставка CAP, что означает ставку капитализации.Так оценивается инвестиционная недвижимость.

Как инвестору в недвижимость, к которому многие люди обращаются за советом, мне задают вопрос номер один: «Какую ставку CAP вы покупаете?» но это неправильный вопрос. Некоторые данные не подтверждают сделку. Ставка CAP важна, но не зацикливайтесь только на одном термине. Все данные имеют значение.

С этой оговоркой, чтобы понять ставку CAP, вы просто разделите годовой чистый операционный доход здания на покупную цену.Например, если инвестиционная недвижимость стоит 1 миллион долларов и приносит 75 000 долларов NOI (чистой операционной прибыли) в год, то это ставка CAP 7,5%.

Обычно разные ставки CAP представляют разные уровни риска. Низкие ставки CAP означают более низкий риск, более высокие ставки CAP подразумевают более высокий риск. Вопрос в том, какова правильная CAP с учетом рискованности сделки?

Связано: 4 способа начать свою карьеру в сфере инвестиций в недвижимость

При рассмотрении ставок CAP и того, какой должна быть правильная ставка CAP для собственности, вам необходимо обратить внимание на несколько вещей:

Местоположение

Сказать, что местоположение — это все, было бы преувеличением, но я не думаю, что это так.Местоположение имеет значение, потому что местоположение — это то, что стимулирует спрос.

Это недвижимость на Манхэттене или в сельской местности Западной Вирджинии? Более крупное, богатое и образованное население будет больше влиять на местную экономику, поэтому ставки CAP ниже в таком месте, как Лос-Анджелес, чем в Мемфисе. Вот почему даже в пределах крупных мегаполисов ставки CAP могут значительно отличаться друг от друга, поскольку у объектов недвижимости недалеко от центра обычно более низкие ставки CAP (и риск), чем у объектов в пригороде. Но, опять же, нет строгих правил, которым нужно следовать, в каждом месте есть свой предполагаемый риск.

Связано: 8 способов, которыми недвижимость является вашим самым разумным вложением

Процентные ставки

Если ФРС изменяет ставки, это может колебать ставки CAP до 1 процента, даже без изменений в самой собственности. Если вы инвестируете в недвижимость, повышение процентных ставок будет означать падение стоимости недвижимости. Когда процентные ставки повышаются, стоимость долга увеличивается, и это уменьшает ваш чистый денежный поток. Вот почему, даже если у вас нет прямого контроля над процентными ставками, вам необходимо знать, что они собой представляют и в каком направлении они могут двигаться.

Связано: 3 технологических направления, помогающих привлечь новых инвесторов в недвижимость

Класс активов .

Вы можете купить много разных типов недвижимости: офисную, производственную, торговую, гостиничную… но я занимаюсь только одним типом активов — многоквартирным. У него самый низкий предполагаемый риск, поэтому обычно у него самые низкие ставки CAP. Людям всегда будет нужно место для жизни, независимо от экономики. Бутик-хипстерское кафе будет приходить и уходить, но эти 64 квартиры по соседству останутся там, даже когда экономия иссякнет.

Помните — чем ниже ставка CAP, тем выше я могу ее продать. Какая хорошая ставка CAP? По-разному. Я бы заработал состояние в Сан-Диего 20 лет назад, купив недвижимость с очень низкой ставкой CAP. Подумайте обо всей сделке, например, о том, как вы выйдете, а не только о текущей ставке CAP.

Есть одно число более важное, чем ставка CAP: 1,25

Это тот коэффициент покрытия долга, который вам нужен. Посмотрите на это, прежде чем смотреть на ставку CAP. Вы хотите, чтобы NOI больше долга — минимум на 25% больше дохода, чем долг.Я предпочитаю 1,50 для свойств, которые я беру.

Чтобы узнать больше о недвижимости, не забудьте подписаться на мою выставку недвижимости каждый понедельник в полдень по восточному стандартному времени.

Какова хорошая ставка капитализации для инвестиционной собственности?

Как видите, тип недвижимости, о которой вы говорите, имеет большое значение. На самом деле, когда вы рассматриваете «класс» или качество собственности, разница между самым низким и самым высоким в опросе CBRE составляет более пяти процентных пунктов.Самый высокий уровень капитализации (9,74%) — для пригородных гостиниц эконом-класса, а самый низкий (4,69%) — для городских многоквартирных домов класса А (высшего качества).

Почему ставка капитализации важна для инвесторов в недвижимость

Есть две основные причины, почему ставки капитализации важны.

Первая причина — проанализировать эффективность или ожидаемую производительность вашей арендуемой недвижимости. Например, если в вашем ценовом диапазоне выставлены на продажу три офисных здания, расчет ожидаемой капитализации для всех трех может помочь вам определить, какое вложение является наилучшим.Или, если вы знаете среднерыночные ставки капитализации, расчет капитализации собственности, которой вы владеете, может помочь вам определить, превосходят ли они средние показатели по отрасли или отстают от них.

Вторая причина использовать максимальную ставку — это когда вы рассматриваете продажу инвестиционной собственности. Небольшая алгебра говорит нам, что мы можем изменить уравнение ставки капитализации следующим образом:

Рыночная стоимость = чистая операционная прибыль / ставка капитализации

Вот почему это важно, если вы продаете недвижимость: если вы знаете, как чистая операционная деятельность вашей собственности доход и среднюю по отрасли ставку капитализации, вы можете определить справедливую рыночную стоимость своей собственности.

Например, если вы знаете, что в среднем офисное здание имеет норму капитализации 7% и вы владеете офисным зданием с чистым операционным доходом в 100 000 долларов, понимание уравнения нормы капитализации говорит вам, что справедливая рыночная стоимость вашей собственности составляет около 1,43 доллара. миллион.

Возврат наличными может быть лучшим показателем для вас

Как мы видели, максимальная ставка может помочь вам сравнить свойства, оценить доходность вашей собственности или помочь вам выяснить, сколько вы должны ожидать получить, когда продажа недвижимости.Однако ставка капитализации — не самый полезный показатель для расчета доходности инвестиционной собственности.

В частности, существуют некоторые реальные затраты, которые не учитываются максимальной ставкой: погашение кредита.

По этой причине возврат денежных средств может быть более полезным понятием при расчете доходности инвестиций. Это измерение чистой прибыли от инвестиции — , включая погашение долга , — деленной на фактические денежные средства, которые вы вложили в недвижимость.

Например, предположим, что вы приобретаете офисную недвижимость за 1 миллион долларов и вносите 25% первоначальный взнос (250 000 долларов).Включая заключительные расходы и другие затраты на приобретение, ваши общие денежные затраты составляют 300 000 долларов.

Недвижимость приносит 110 000 долларов годового дохода от аренды и чистую операционную прибыль в размере 70 000 долларов после вычета расходов. Вдобавок к этому вы ежегодно платите дополнительно 40 000 долларов в виде основной суммы ипотеки и процентов, так что общий денежный поток вашей собственности составляет 30 000 долларов за год. Разделив полученную сумму на 300 000 долларов, которые вы потратили на приобретение недвижимости, вы получите доход в размере 10% наличными.

Если вы приобретаете недвижимость за наличные, ожидаемая доходность наличными и максимальная ставка в большинстве случаев должны совпадать.

Чистая прибыль

Ставка капитализации может быть полезна инвесторам в недвижимость во многих ситуациях, в том числе

• при оценке потенциальной инвестиционной собственности,
• при оценке характеристик собственности, которой вы владеете, по сравнению с другими, и
• при определении справедливой рыночной стоимости для вашей собственности.

Однако нет простого ответа на вопрос «Что такое хороший коэффициент капитализации?» Слишком много переменных, определяющих ставки капитализации для типов собственности, и слишком много вариаций, чтобы дать универсальный ответ.