6 причин отказа в выдаче ипотеки. Что делать если подал заявку на ипотеку а процент снизили

В банке неправильно посчитали ставку по ипотеке?

Источник фотографии

Власти РФ делают все возможное, чтобы сделать жилье доступным для граждан. В связи с этим банкам приходится снижать процентные ставки по ипотеке. Несмотря на это, следует обратить внимание на то, что в рекламах банк всегда указывает самую минимальную процентную ставку. Что самое интересное – в банке также могут вам во время консультации посчитать процентную ставку по минимуму.

Процентная ставка по ипотеке в различных банках зависит от разных факторов, в частности: срок кредита, сумма первого взноса, подтверждение дохода (официальный, неофициальный) и т.д. На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке на первичном рынке составляет 13-13,5% в рублях.

Бывают случаи, когда во время первой консультации сотрудники банка считают по средней ставке, а затем добавляют, что если ваша зарплатная карта их банка, то ставка будет ниже где-то на 0,5%. А если организация, в которой вы работаете, аккредитована у банка, т.е. они имеют соглашения о скидках для своих сотрудников, то плюс к вышеперечисленному ставка будет еще на 0,5% ниже. Таким образом, у вас есть возможность получить кредит почти на 1% ниже. В итоге, сотрудник банка вам озвучивает самую минимальную ставку.

«Стоит отметить, что о том, аккредитована ли ваша организация у банка, вам точно смогут сказать после того, как будет банком одобрен кредит, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - И только после этого во время заключения сделки, вы узнаете, какая на самом деле ставка предоставляется по ипотеке. Поэтому не сильно надейтесь на данную скидку».

Также бывают случаи, что пока банк рассматривает вашу заявку на получение кредита, ставка по нему снижается. Несмотря на это, банк все равно рассматривает ставку по кредиту для вас ту, которая была на момент подачи заявления.

Ошибка менеджера?

«Бывают разные ставки в момент консультирования и получения решения банка о выдаче кредита, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Разница в том, что в день консультации у банка нет полной информации, и ставка, озвученная в этот момент, является примерной, «со слов». После рассмотрения всех документов банк выдает решение о выдаче кредита, в котором в письменном виде прописываются варианты ставок, они могут зависеть от размера первоначального взноса или срока, в течение которого будет подписан кредитный договор. В любом случае, ставка на сделке будет равна одной из ставок в решении».

Также ситуация, когда ставка по кредиту, рассчитанная менеджером и ставка на момент сделки могут отличаться в двух случаях: либо сотрудник изначально неверно делал расчет, либо в тот момент, когда проводилась консультация, была одна ставка, а на момент подачи документов на ипотеку другая. «В любом случае менеджер должен предупредить клиента об изменениях, - считает Юрий Приходько, начальник отдела офиса «Домодедовское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Но если проблема была связана с неверной консультацией, то Клиент имеет право отказаться от подписания кредитного договора».

Во избежание таких ситуаций, Валерия Туманова, директор АН «Дом.ru», партнер Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» советует обратить внимание на договор, подписанный банком, который дается клиенту на момент сделки. «В договоре должны быть указаны конкретные условия, в том числе и процентная ставка. Укажите на это», - говорит она.

«Если у вас нет письменного решения банка, в котором прописано все подробно по процентной ставке по кредиту, просите его. Сообщение менеджера по телефону об одобрении кредита решением не является», - отмечает Мария Литинецкая».

Конечно, вы сможете отказаться от старой ставки, но в таком случае вам придется заново собирать документы и подавать. Как сказали сотрудники банка, а также риэлтор, получение кредита – это как русская рулетка. Бывают случаи, когда во второй раз могут и не одобрить. Насколько это правда, к сожалению, выяснить не удалось. Однако после заключения сделки в случае, если вовремя погашать кредит, то можно подать заявление на рефинансирование.

Рефинансирование

В настоящий момент программы рефинансирования ипотеки предлагают практически все крупные банки, но некоторые банки отказываются рефинансировать кредит, если в кредитном договоре в качестве цели кредитования не прописано, что кредит получен на приобретение жилья. Также, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, сложность состоит в том, что для рефинансирующего банка необходимо будет предоставить полный пакет документов и пройти тот же путь, что при оформлении ипотечного кредита.

«Рефинансирование возможно в тех банках, которые предлагают данную программу, - Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. - Как правило, банк, который изначально выдавал кредит, лояльно относится к своим клиентам и не препятствует в возможности рефинансирования».

Конечно, когда вы заключаете договор, вы соглашаетесь с условиями, если вдруг через какое-то время в этом банке изменятся условия, и кредитор будет выдавать ипотечные кредиты по ставке существенно ниже, вы можете попробовать обратиться в банк с предложением о рефинансировании своего кредита на новые условия. Соглашаться или нет – это право банка. С одной стороны ему нет никакого резона снижать вам процент и терять прибыль, если вы и так платите, с другой - он может понимать, что в случае отказа, вы можете обратиться в другой банк за рефинансированием, и тогда он потеряет клиента. В некоторых случаях банки сами устраиваю «акции щедрости», предлагая текущим клиентам обратиться с заявлением на улучшение условий своего кредита.

Вообще нужно быть морально и материально готовым к тому, что процентная ставка может увеличиться на 0,25-1%. «Непосредственно перед сделкой такое бывает редко, - говорит Анна Шушкова, начальник отдела офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». Например, в декабре 2022 было общее повышение ставок практически во всех банках. Поэтому хорошо, если в документе «Одобрение заемщика» указано, что оно действует в течение определенного времени (как правило, это 3-6 месяцев). Имеет смысл сразу получить одобрение в нескольких банках и выбрать лучший для себя вариант».

Рефинансирование кредита делать не выгодно, поскольку обычно ставка не повышается более, чем на 1% и затраты на операцию будут выше добавленной стоимости (сбор документов на объект, оценка, перерегистрация и комиссии банков).

Но так или иначе каждый для себя сам решает, стоит рефинансировать кредит или нет. Если вы хотите попросить банк снизить процентную ставку, сделайте это, если даже ваш ипотечный менеджер скажет, что шансы малы, что на его практике он не помнит, чтобы кому-то снижали. Лучше сделайте это, попытка – не пытка, да и терять особо нечего.

news.ners.ru

6 причин отказа в выдаче ипотеки

Источник фотографии

Можно ли предсказать отказ и изменить ситуацию в пользу заемщика?

Ипотека – один из самых сложных банковских продуктов для физических лиц. Необходимость решения квартирного вопроса мотивирует будущих заемщиков к преодолению определенных трудностей по накоплению первоначального взноса, общению с кредитными организациями, подготовке документов, подаче заявки и т. д. Однако в силу объективных причин далеко не все кредиты одобряются. Попробуем разобраться, почему банк отказывает в выдаче ипотечного кредита и может ли заемщик изменить ситуацию.

1. Несоответствие минимальным требованиям

Банк предъявляет определенные требования к заемщику. Минимум четко обозначен и доступен для клиента. Сюда относятся: возраст заемщика, регион постоянной регистрации и фактического места жительства, гражданство, стаж на последнем месте работы, уровень заработной платы, пакет документов и т.д. Клиент, который обращается в банк, должен соответствовать этому минимуму. В противном случае сотрудники банка не смогут завести заявку. Такой клиент не рассматривается как заемщик. Избежать данной ситуации достаточно просто: необходимо внимательно изучать минимальные требования банка.

Зачастую можно столкнуться с подводными камнями – негласными законами, принятыми внутри банка и не разглашаемыми. Например, некоторые кредитные организации не выдают займы индивидуальным предпринимателям. Программа кредитования существует только на бумаге. К сожалению, заемщик практически не имеет возможности предугадать подобную ситуацию.

К числу минимальных требований можно отнести впечатление, которое производит заемщик. Оценка клиента начинается с его внешнего вида. Сотрудники банка обращают внимание на то, в какой одежде приходит заемщик, на какой машине приезжает, какие часы и украшения носит. Это первичный андеррайтинг. Чем лучше выглядит клиент, тем больше у него шансов на получение положительного решения по заявке на кредит. Другой немаловажный фактор – адекватность заемщика при общении. Путаная речь, негативные реакции, долгие паузы могут создать впечатление, что человек пытается скрыть какую-то информацию. Общаться с работниками банка следует спокойно, уверенно и доброжелательно.

2. Негатив в кредитной истории

Отрицательная кредитная история – основная причина отказов. Однако на вопрос, что именно считается негативом, банки отвечают по-разному. Все сходятся в одном: наличие действующей просроченной задолженности по кредиту стопроцентно приведет к отказу.

Следует отметить, что информация, содержащаяся в отчете по кредитной истории, и мнение заемщика могут быть различны. Поэтому многие специалисты рекомендуют перед подачей заявки на ипотеку проверить свою кредитную историю.

Что же делать, если проблемы с возвратом кредитов действительно были? Совершенно точно не следует скрывать подобную информацию – отчет по кредитной истории раскроет все тайны. Лучше сразу обозначить проблему и объяснить причины возникновения просрочки. Многие банки идут навстречу заемщикам и рассматривают подобные заявки в индивидуальном порядке.

3. Высокая кредитная нагрузка

Наличие действующих кредитных обязательств увеличивает риск выхода заемщика на просрочку. Сильно закредитованный заемщик нестабилен. При изменении экономической ситуации или возникновении частных непредвиденных обстоятельств он с большой вероятностью не сможет аккуратно вносить платежи по кредитам. Для решения данной проблемы и снижения вероятности отказа заемщики перед подачей заявки на ипотеку стараются по возможности погасить действующие обязательства.

4. Низкий уровень дохода

Основным параметром, по которому банк рассчитывает, сможет ли заемщик выплачивать кредит, является его доход. Платеж по ипотеке не может превышать 60% (реже 30%) от заработной платы. Следует учитывать, что из доходов также вычитаются средства на содержание иждивенцев, обслуживание автомобиля, оплату образования, коммунальных услуг, налогов и другие обязательные платежи.

Кроме того, доход мало просто заявить – его нужно подтвердить. Конечно, подтверждение дохода с помощью 2-НДФЛ является более привлекательным, однако практически все кредитные организации принимают справку по форме банка. Наивно полагать, что в этой справке можно «приписать» себе дополнительный доход. Опыт показывает нецелесообразность подобных действий. На бумаге нарисовать можно практически все, однако выплачивать кредит придется реальными деньгами. Не всегда получается перетерпеть. Ипотека – кредит долгосрочный, а ситуация может измениться и в худшую сторону.

Необходимо учитывать тот факт, что любой доход, в том числе указанный в справке в свободной форме, должен быть подтвержден работодателем в беседе с банком. Заявленные цифры будут сверяться со среднестатистическими в данной профессиональной отрасли. Уровень дохода должен соответствовать рынку с поправками на опыт работы, стаж в компании, квалификацию специалиста.

Чтобы увеличить вероятность получения положительного решения, необходимо реально оценивать свои шансы, рассчитывать ежемесячный платеж, исходя из уровня дохода, а не подгонять заработную плату к кредиту. Если доход заемщика недостаточен, можно привлечь созаемщиков, увеличить срок кредита или размер первоначального взноса, уменьшить сумму займа за счет подбора более дешевого жилья.

5. Мошенничество

Предоставление поддельных документов и недостоверных данных практически всегда ведут к отказам. Интернет пестрит предложениями по продаже справок 2-НДФЛ и трудовых книжек. Только вот мало кто понимает, чем это может обернуться для заемщика. Банк всегда проверяет своих клиентов.

Сотрудники службы безопасности звонят в организацию, в некоторых случаях выезжают на место ведения бизнеса. Многие банки делают запросы в ФНС и Пенсионный фонд, чтобы подтвердить наличие отчислений по клиенту. В случае выявления несоответствий заемщик получает отказ с комментарием «мошенничество». Восстановить репутацию после этого будет сложно – рисковать не стоит.

6. Наличие долгов, привлечение к административной или уголовной ответственности

Ни один банк не захочет предоставить кредит тому, кто безответственно относится к своим обязательствам. Это относится как к кредитной истории, так и к неоплаченным штрафам ГИБДД, алиментам, коммунальным платежам, налогам и т.д. Наличие долгов по исполнительным листам перед службой судебных приставов негативно сказывается на рассмотрении заявки на кредит. Привлечение к административной или уголовной ответственности также является весомой причиной отказа. Особенно это касается судимостей по экономическим статьям и рецидивов.

В подобных случаях необходимо по возможности погасить все долги и предоставить в банк документы, подтверждающие факт оплаты. Безусловным плюсом будет то, что заемщик не скрывает от банка негативные факты биографии, а может разумно объяснить ситуацию.

Все вышеперечисленные аспекты рассмотрения заявки на ипотеку составляют комплекс. При принятии решения о выдаче кредита на чаши весов с одной стороны складываются негативные факторы, а с другой – позитивные. Решение банка зависит от того, какие из них перевесят.

Отказ банка не является приговором. Ситуация постоянно меняется. Если сейчас получить ипотеку не представляется возможным, то через некоторое время все может измениться. Специалисты отмечают, что абсолютно безнадежные заемщики встречаются крайне редко. Как правило, в случае наличия проблемных моментов следует подбирать более лояльный банк, который сможет рассмотреть заявку в индивидуальном порядке. Процентная ставка в таком случае может быть выше, но заемщик все-таки решит жилищный вопрос. Еще один вариант решения проблемы – обратиться за помощью к ипотечным или кредитным брокерам. Они помогут согласовать проблемные моменты.

news.ners.ru

Советы кредитного юриста. Что делать, если хочется снизить проценты по ипотеке?

Иллюстрация из интернета

Банкам такие клиенты интереснее, чем первичные заемщики

У части заемщиков (к сожалению, не у всех) есть возможность снижения ежемесячных платежей по ипотечным кредитам. Это стало реальным из-за того, что ставки по жилищным кредитам снизились с 14,73% в прошлом году до 12,53% в последнее время (и имеют тенденцию к дальнейшему снижению).

В связи с этим банки идут на рефинансирование ипотеки. «Сейчас ставки идут вниз, и есть возможность оптимизировать свою задолженность и снизить платеж», — заявил РБК гендиректор Frank Research Group Юрий Грибанов. При этом банкам такие клиенты более интересны, чем первичные ипотечные заемщики, утверждает эксперт: «Уже есть история платежей, и банки знают, насколько дисциплинированы такие заемщики».

Кто может рассчитывать на рефинансирование?

Главным условием согласие банка на рефинансирование является отсутствие у заемщика просроченных платежей по действующей ипотеке.
Некоторые банки не рефинансируют жилищные кредиты, если объект еще не достроен.
Клиенту необходимо документально подтвердить платежеспособность.
Банку нужно будет провести оценку недвижимости и оформить переход прав на этот залог. А это может занять немало времени и потребовать дополнительных расходов. Такая необходимость возникает в том случае, если первоначальный кредитор запрещает последующую ипотеку, а чаще всего это стандартное условие. В этом случае банк, который рефинансирует кредит, должен сначала полностью погасить задолженность клиента первому банку, чтобы оформить залог на недвижимость. И фактически за это придется заплатить дополнительно.
В некоторых банках заемщик должен самостоятельно заказать оценку своей недвижимости.

Стоит ли ввязываться?

Георгий Тер-Аристокесянц из ВТБ говорит, что выгодным для клиента рефинансирование становится, если предлагаемая ставка на 3% ниже действующей. Тогда экономия, даже с учетом дополнительных расходов, будет ощутимой, поясняет он.

Юрий Грибанов из Frank Research Group советует не выжидать — при значительном снижении ставок в будущем году ипотеку можно будет рефинансировать еще раз.

Чтобы понять, привлекательна ли для вас программа рефинансирования, советует эксперт, нужно посчитать предстоящие ежемесячные платежи с учетом всех расходов при переоформлении кредита — комиссии, страховки, оценки и прочего — и сравнить их с нынешними. «Нужно попросить банк рассчитать график погашения, а потом сравнить его со старым. Если платеж ниже, значит, надо брать. В противном случае не надо», — советует он.

Эксперты считают, что спрос на рефинансирование можно ожидать во второй половине будущего года, когда ставки по ипотеке еще более снизятся (допускается падение даже до 10%). Если конечно в стране не случиться ничего экстраординарного.

antiko22.info