Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

– В сентябре 2015 года между мной и Сбербанком России был заключен договор ипотечного кредитования под 11,9% с условием обязательного страхования жизни, полная стоимость кредита 12,147% годовых. Вправе ли я требовать уменьшения процентной ставки в случае снижения Сбербанком процентной ставки по ипотечным кредитам в 2017 году?

victoriashuba/Fotolia

Отвечает адвокат Иван Кадочников:

Вы не вправе требовать уменьшения процентной ставки. Это связано с тем, что между Вами и кредитной организацией заключен отдельный договор, содержащий все существенные условия. И снижение процентной ставки кредитной организации в целом по отдельным кредитным продуктам не является существенным условием Вашего договора. В данном случае у кредитной организации, а не у Вас, есть право снизить процентную ставку.

Рефинансирование ипотеки

Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?

Отвечает партнер, директор «S.A. Ricci жилая недвижимость» Сергей Егоров:

Требовать уменьшения ставки по ипотеке Вы не можете, однако можно попытаться договориться с банком об изменении условий действующего кредита. Для этого необходимо написать заявление с просьбой о реструктуризации займа. Поскольку Вы уже больше года являетесь добросовестным плательщиком, то теоретически банк может пойти Вам навстречу, хотя на практике это встречается редко.

При отрицательном решении у Вас есть возможность рефинансировать свой кредит в другом банке, предлагающем более выгодные условия (такую услугу сегодня предлагают все ведущие банки). В рефинансировании банки отказывают редко, поскольку таким образом они получают новых клиентов. Возможно, кстати, что после того, как Вы уведомите свой банк о решении рефинансировать ипотеку, он пересмотрит свое решение об отказе в реструктуризации.

При этом нужно понимать, что рефинансирование ипотеки не всегда может быть выгодным для Вас, поскольку дополнительные расходы на оформление нового пакета документов могут оказаться достаточно значительными. К тому же, как известно, в первые годы заемщик в основном выплачивает банку проценты по кредиту, а основное тело кредита не уменьшается. Тем не менее, если разница в ипотечных ставках составляет более 2%, вариант с рефинансированием имеет смысл просчитать.

Кроме того, поинтересуйтесь, не попадаете ли Вы под действие программы государственной реструктуризации ипотеки, которая начала действовать в 2015 году (постановление Правительства № 373). В рамках этой программы государство реструктурирует часть кредита ипотечных заемщиков, попадающих в льготные категории, из федерального бюджета через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Требовать уменьшения процентной ставки Вы не вправе. Заключенный Вами договор не подлежит одностороннему изменению ни с одной из сторон. Точно также банк с течением времени не может повысить Вашу процентную ставку, даже если ключевая ставка повысится в два раза. Если Вы хотите пересмотреть условия кредита, Вы можете воспользоваться такой услугой, как рефинансирование. Данная услуга предоставляется массой банков, заключается она в том, что Вы либо у того же банка, либо у другого берете кредит на новых условиях и гасите им старый. Проблема в том, что Вам придется полностью заново переоформляться как заемщик и одобрять предмет ипотеки. На данный момент разница между процентной ставкой по тому кредиту, что у Вас есть сейчас и той процентной ставкой, что Вы сможете получить при рефинансировании, будет незначительной. Вам необходимо пересчитать расходы, которую несет в себе рефинансирование, и понять, выгодно для Вас это или нет. Также эта услуга применяется для пересмотра сроков кредита и ежемесячных платежей, если заемщик испытывает трудности с выплатой.

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

В данном случае необходимо смотреть договор. Если это прямо предусмотрено договором, то да, лицо может требовать изменения условий по процентам. Однако вряд ли банк включит в договор такое условие. Насколько мне известно, Сбербанк не принимал решений о снижении ставок по действующим кредитам. Тем не менее законодательством предусмотрено, что изменение условий договора возможно по согласованию сторон. Из этого следует, что должник вправе обратиться в банк с просьбой снижения процентов, но у банка такой обязанности нет.

Существуют и другие способы снижения процентов. Первый – рефинансирование, то есть погашение кредита за счет привлечения другого кредита с более выгодной процентной ставкой. Второй способ – реструктуризация займа, то есть изменение условий действующего договора, что приведет к снижению процентной ставки. Например, досрочное частичное погашение, изменение сроков погашения кредита, предоставление дополнительных гарантий и др. Таким образом, для снижения процентной ставки необходимо обратиться в банк, где Вам выдан кредит, и обсудить, какой способ будет приемлем именно для Вас. Также рекомендуется найти банк, который готов предоставить рефинансирование.

Отвечает коммерческий директор SDI Group, девелопера ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Максим Каварьянц:

На сайте Сбербанка в разделе «Часто задаваемые вопросы» говорится, что рефинансирование ипотечных кредитов возможно. Однако на практике решения по заявкам на рефинансирование принимаются в индивидуальном порядке. В связи с этим трудно дать какую-либо гарантию, что вопрос будет решен в пользу заемщика. Клиенту следует помнить и о том, что рефинансированию подлежат только займы, которые обслуживаются клиентами банка без просрочек. Кроме того, необходимо учитывать, насколько экономически целесообразно рефинансирование кредита для самого банка. Пока разница между старой и новой ставками не будет составлять хотя бы 2%, финансовой организации невыгодно заниматься этим вопросом.

В настоящее время для клиента разница между ставками составляет 1,24%. Для того чтобы было проведено рефинансирование, ставки должны упасть еще минимум на 1%. Скорее всего, это может произойти через год или два, поскольку в течение последних трех лет ключевая ставка активно снижалась и сейчас нет предпосылок для ее дальнейшего падения.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

6 шагов для рефинансирования кредита на квартиру

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Ипотечные заемщики Сбербанка жалуются на увеличение процентных ставок. Это может случиться со всеми

Банк начал поднимать ставки клиентам через год после заключения договора кредитования, мотивируя это условиями договора.

В сентябре стало появляться больше жалоб клиентов Сбербанка на увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Банк мотивирует это тем, что по условиям договоров заемщики должны приобретать страховку жизни и здоровья, чтобы ставка не увеличивалась.

Клиенты при заключении договоров ипотечного кредитования со Сбербанком оформляли страховки сроком на 1 год, и по истечении этого срока банк в одностороннем порядке повысил им процентные ставки. Это одно из ключевых условий кредитования сейчас: при оформлении страхования жизни и здоровья процентная ставка может быть достаточно низкой – менее 10% годовых. Если страховки нет – ставка вырастает до 11-12% годовых.

Однако ипотечный кредит оформляется на срок до 30 лет, а договор страхования – чаще всего на 1 год. Поэтому заемщики должны продлевать страховку каждый год, чтобы низкая процентная ставка действовала и дальше.

Проблемой стало то, что менеджеры банка и страховых компаний при оформлении кредитов рассказали об этом не всем клиентам. Теперь заемщики могут оказаться должны лишние суммы из-за условий договора.

Важно, что по ипотечным кредитам есть 2 вида страхования: страховка самого объекта недвижимости и личное страхование заемщика. Многие страховые компании предлагают их в едином комплексном страховом продукте, и банки это принимают. Страховка квартиры является обязательной для всех заемщиков по ипотеке, а личное страхование – добровольным (но с условием увеличения ставки без него).

Когда заемщик продлит действие страховки, банк вернет сниженную процентную ставку. Но за время, пока договора не было, будут начисляться повышенные проценты, что увеличит сумму платежа по ипотеке на этот месяц.

Это законно, и жаловаться в Центробанк или суд нет смысла: Сбербанк действует в соответствии с условиями кредитования. Эксперты советуют продлевать страховой договор как минимум за неделю до окончания действия прежнего, так как на продление может потребоваться несколько дней.

Снижение процентной ставки по ипотеке в Сбербанке

Ипотека сегодня – отличный способ купить квартиру, быстро решить жилищные проблемы, расширить жилую площадь в случае необходимости. Активная застройка и наличие различных программ расширяет возможности выбора для покупателей, позволяет обменять имеющиеся квадратные метры на более современное и соответствующее новым требованиям эксплуатации, жилье.

Ипотека в Сбербанке

Рынок жилищного кредитования, несмотря на огромный спрос и постоянное совершенствование, все еще недостаточно развит для того, чтобы предложить программы для всех социальных категорий населения. И это значит, что в настоящий момент по-прежнему существуют семьи, для которых проценты по ипотечным кредитам остаются запредельными.

СНИЖАЕМ ПРОЦЕНТНУЮ СТАВКУ по ДЕЙСТВУЮЩЕЙ ипотеке в Сбербанке

Watch this video on YouTube

Но в этой статье мы расскажем о доступных способах снижения процентов по ипотеке в Сбербанке. Сбербанк на данный момент самый крупный банк России, он использует самые передовые программы, первым внедряет новые технологии. Многие более мелкие кредитные структуры часто ориентируются в работе именно на Сбербанк. Итак, сразу отметим, что все желающие снизить процентную ставку по кредиту делятся на две обширные категории: покупатели, которые уже оформили ипотеку. А также клиенты, которые только рассматривают вариант ипотеки в Сбербанке и пытаются выбрать наиболее выгодные условия для себя. Рассмотрим каждую категорию отдельно.

Снизить процент по ипотеке в Сбербанке, когда она уже оформлена

Государство обратило внимание на данный сектор экономики и за прошедший год произошли значительные изменения в сфере ипотечного кредитования. Многие клиенты обратили внимание на значительное снижение ставок по определенных программам кредитования, появление новых возможностей и опций в сфере ипотечного кредитования. Если раньше кредит по ипотеке выдавался под 16-18%, то сегодня ставка составляет 12,9 и даже 10% годовых. Для тех, кто уже оформил кредит прогноз неутешительный: вы уже заключили договор, где четко прописана ставка процента, вид платежей, а также срок уплаты задолженности. То есть такие клиенты должны исполнять условия по существующему договору. Однако и здесь можно кое-что попробовать:

1. С недавних пор в Сбербанке существует программа рефинансирования ипотеки, позволяющая объединить все имеющиеся кредиты и ипотеку и снизить процентную ставку до 10,1%. Здесь клиентам стоит быть очень внимательными, лучше использовать калькулятор ипотеки от Сбербанка, чтобы заранее просчитать выгодность процедуры.
2. Если у вас возникли временные трудности с оплатой ипотеки, Вы можете использовать реструктуризацию задолженности. Перечень условия, по которым проводится реструктуризация можно узнать на официальном сайте банка или позвонив на горячую линию.
3. Также клиенты всегда могут воспользоваться процедурой рефинансирования, то есть перейти в другой банк, где ставка по кредиту окажется для Вас более низкой. Но Сбербанк – это ведущий банк страны, и, как правило, он предлагает оптимальные условия по ипотечному кредитованию. Найти банк с более выгодными условиями довольно затруднительно.

Как снизить процентную ставку по ипотеке? Рефинансирование ипотеки: Ипотека Сбербанк ВТБ и не только

Watch this video on YouTube

Низкий процент по ипотеке для будущих клиентов Сбербанка

Если Вы пока не являетесь участником ипотечной программы от Сбербанка, но в ближайшем будущем собираетесь ей воспользоваться, то информация, приведенная ниже, окажется полезной для вас. Как получить наиболее низкий процент? В такой ситуации предлагаем Вам воспользоваться калькулятором ипотеки от СберБанка. Программа учитывает все возможные льготы и предлагает их клиентам сразу же.

Как уменьшить процент по ипотеке в Сбербанке, можно ли это сделать?

Правожил.com > Ипотека > Как уменьшить процент по ипотеке Сбербанка — правильное общение с сотрудниками

Для заёмщиков вопрос, как уменьшить процент по ипотеке в Сбербанке всегда остаётся актуальным. Особенно – для тех, кто оформлял договора несколько лет назад, до снижения основного показателя Центральным Банком РФ.

В результате действующие предложения оформляются с разницей в 3-5 пунктов по сравнению с предыдущими. Организации готовы пойти навстречу своим клиентам, если все требования и правила соблюдаются.

Как уменьшить процент по ипотеке в Сбербанке

Такая возможность не исключена и для тех, кто оформлял ипотеку. Но такие предложения действуют на определённых условиях, что учитывают.

Как понизить ставку по ипотеке в Сбербанке?

Для таких случаев организация ввела специальную программу под названием «Рефинансирование».

Программа работает по такой схеме:

1. Процентная ставка – 13,9%.
2. Возможность перекредитовать долг, оформленный в других компаниях. Например – с участием ВТБ24.
3. Допустима реструктуризация. При этом срок погашения долга могут как увеличивать, так и уменьшать.

Как снизить процент при оформлении?

Выбор упрощают три допустимых решения:

• Проведение подробного анализа по ситуации, сложившейся на рынке.

Заявки на рефинансирование подают, если другие организации точно снижают основные показатели.

• Если сам банк изменил условия во время оформления договора, либо после него.

Инициатором любых действий выступает сам заёмщик. Нужно обратиться к руководству кредитной организации с соответствующим заявлением.

После рассмотрения такой заявки подписывают дополнительное соглашение. Один из допустимых вариантов – составление нового договора, условия которого отличаются от действующих раньше.

• Кредитные организации сами иногда сообщают клиентам о том, что могут улучшить условия обслуживания.

Для этого специальные сообщения рассылаются по мобильным номерам телефонов, подключенных к договорам. На почтовые и электронные адреса тоже рассылаются уведомления.

Банки могут организовать массовую рассылку, либо показывать добрые намерения только к одному из заёмщиков. Например – если он исправно рассчитывался по долгам ранее.

По каким причинам снижают ставки?

В договоре с компанией должны быть заранее прописаны все причины, по которым ставка может измениться в меньшую сторону. Часто бывает так, что компании решают поднять этот показатель. И такие моменты требуют письменной фиксации при любом варианте взаимодействия.

Поэтому рекомендуется внимательно изучать договор, собственными силами, либо с участием специалиста в юридической тематике.

Если поводы для пересмотра процентных ставок есть – нужно оформлять заявление. Но такие процедуры не относятся к обязанностям организации, потому за ней сохраняется право на отказ. Но работники не могут отказаться от принятия заявлений.

Вот некоторые причины понижения ставок, с которыми на практике сталкиваются чаще:

1. Ситуации, описание которых в официальных бумагах отсутствует.
2. Изменение финансового состояния в худшую сторону. Из-за этого платёжеспособность клиента теряется на некоторое время.
3. Участие в специальных социальных программах, закрепляющих льготы за клиентами.

Способы снижения ставок по ипотеке, которая уже выдана

После рассмотрения заявления со стороны клиента кредитная организация предпринимает следующие шаги:

• Использование государственных программ с более привлекательными условиями.
• Реструктуризация долгов.
• Изменение условий договора, в досудебном, либо судебном порядке.
• Рефинансирование ипотеки.

О рефинансировании ипотечных кредитов

Чаще всего компании соглашаются работать не только со своими займами, но и с теми, что были выданы сторонними организациями. В случае со Сбербанком могут рассматривать заявления по таким нескольким направлениям:

1. Жилищные кредиты.
2. Потребительские займы.
3. Автокредитование.

Рассмотрение заявок происходит индивидуально. Рефинансирование станет выгодным решением для клиента, если просрочек по долгам, выданным ранее, не было.

Чем надёжнее клиент – тем проще соглашается кредитная организация на сотрудничество.

Можно ли пересчитать процент по ипотеке, если родился ребёнок?

Для многодетных и молодых семей постоянно разрабатывают программы с удобными условиями для клиентов. На снижение процентных ставок могут претендовать те, у кого в период действия текущего договора появляется малыш.

Право возникает после появления любых детей – первого, второго, третьего и последующих.

Но Сбербанк, к примеру, таких клиентов обслуживает с рядом требований:

• Один из супругов в возрасте младше 35 лет.
• Общая жилая площадь – не менее 15 квадратных метров на каждого из зарегистрированных.

До исполнения ребёнку трёх лет можно пользоваться материнским капиталом для снижения расходов. Сертификат разрешают применять в полном объёме, либо частями.

Подача заявления по снижению процентных ставок

Процедура имеет индивидуальный, а не массовый характер. Лучше заранее прийти в офис компании, чтобы подробнее узнать обо всех нюансах.

Как понизить ставку по действующей ипотеке в сбербанке?

Чаще всего рекомендуют обращаться по адресу, где оформляли первоначальный договор, но все отделения занимаются обслуживанием в равной степени.

Допускается спрашивать, поддерживаются ли электронные очереди в том или ином вопросе. Все необходимые бумаги можно подать не только в рукописном, но и в электронном варианте. Тогда рассмотрение проблемы проходит быстрее.

Чаще всего сам процесс изучения информации занимает буквально несколько дней, не больше. В зависимости от причин и обстоятельств, на операцию уходит от 10 до 30 дней.

Особенности реструктуризации

4 способа получить лучшую цену по ипотеке

Получите более выгодную ставку по ипотеке

В наши дни закрытие ипотеки занимает больше времени, и это повышение повлияло на сегодняшние ставки по ипотеке.

Вот почему.

Покупатели жилья и домохозяйства, осуществляющие рефинансирование, получают доступ к более выгодным ставкам по ипотечным кредитам, если срок их ссуды истекает через 45 дней или меньше. Ссуды, закрытие которых занимает более сорока пяти дней, подлежат увеличению на 12,5 базисных пункта (0,125%).

Есть много причин, по которым кредиторы дольше закрывают ссуды.

Есть новое федеральное постановление, которое замедлило этот процесс; банки уволили сотрудников в ожидании более высоких ставок; кроме того, заемщики в целом менее подготовлены к процессу андеррайтинга ипотечных кредитов.

Кроме того, низкие ставки стимулировали новый спрос.

К счастью, банки готовы предложить более выгодные ставки по ипотеке для заявителей, которые могут закрыться за меньшее количество дней. Вы можете попросить своего кредитора заблокировать процентную ставку на 45 дней или даже на 30 дней, если считаете, что можете помочь быстрее закрыть свой кредит.

Все, что нужно, чтобы закрыть ссуду — это базовая подготовка. Работа, которую вы сделаете заранее, поможет вам сэкономить на ставке по ипотеке и на выплатах по ипотеке в следующие 30 лет.

Подтвердите новую ставку (4 ноября 2020 г.)

1. Просмотрите свой кредитный отчет перед подачей заявки на

Когда вы подаете заявку на ипотеку, одним из первых шагов, которые предпримет ваш кредитор, будет полный анализ вашей истории управления кредитом.

И, к сожалению, почти каждый четвертый кредитный отчет содержит какие-то ошибки.

Некоторые ошибки кредитного отчета незначительны (например, закрытый счет помечен как «открытый»), однако некоторые из них являются серьезными. Например, счет врача мог поступить на счет, который фактически был оплачен вовремя, но не был принят кабинетом врача.

Уничижительное кредитное событие, такое как взыскание, может повлиять на ваш кредитный рейтинг на 100 или более баллов, что может означать разницу между получением одобрения и отказом.

Подобные проблемы можно исправить, но исправление кредитного отчета требует времени, и подобных сюрпризов можно избежать.

Потребители имеют право на получение одного бесплатного кредитного отчета в год в соответствии с федеральным законом. В этих отчетах не отображается ваш кредитный рейтинг, но они сообщают вам, своевременно ли вы оплатили счета или пропустили платежи.

Наличие «чистого» кредитного отчета может сэкономить одну неделю или больше от времени закрытия ипотеки.

2. Имейте под рукой ипотечные документы

Каждая заявка на ипотеку уникальна, и поэтому требования к оформлению документов могут различаться. Однако обычно требуется ряд документов.

Вместо того, чтобы пытаться собрать необходимые формы после того, как ваш кредит заблокирован, вы можете сэкономить время, заранее собрав необходимые документы.

Если вы можете отсканировать документы и подготовить их для загрузки или отправки по электронной почте своему кредитору, это еще лучше. Оформление документов по почте может занять 2-3 дня. Цифровая загрузка происходит мгновенно.

Обычно заявителей на ипотеку просят показать:

• Два последних года заключения W-2
• Две последние квитанции о заработной плате со всех вакансий
• Две последние выписки со всех счетов активов

И, если вы работаете не по найму или вам платят комиссионные, будьте готовы к налоговым декларациям за последние два года.

Для заемщиков, у которых профинансировано более 4 объектов недвижимости, приготовьте список арендной платы и другую документацию, относящуюся к другим вашим домам.

Ваша предварительная подготовка может обернуться реальной экономией.

3. Знайте, хотите ли вы оплачивать затраты на закрытие

Затраты на закрытие зависят от штата и отличаются для покупок и для рефинансирования. Однако вы можете сэкономить время на одобрении ипотеки, если знаете, как вы хотите, чтобы ваши заключительные расходы были оплачены.

Существует три варианта оплаты затрат на закрытие ипотеки.

Первый вариант — оплатить расходы по закрытию ипотеки наличными или собственным капиталом. При покупке дома это означает, что ваши затраты на закрытие оплачиваются при закрытии вместе с вашим первоначальным взносом.

При рефинансировании это означает, что ваши конечные расходы добавляются к остатку по ссуде, что часто называется «перекладыванием ваших затрат» в ссуду.

Второй вариант — для покупателей жилья. Используя «уступки продавца», вы можете попросить продавца оплатить расходы по закрытию займа от вашего имени.

Использование уступок продавца требует добавления к договору купли-продажи дома, поэтому, если вы знаете, что хотите воспользоваться уступками продавца, обязательно спросите об этом заранее.

Большинство продавцов готовы дать продавцу уступки покупателям, которые просят достаточно рано в процессе.

И третий вариант стоимости закрытия — использование ипотеки с нулевой стоимостью закрытия.

При ипотеке с нулевой стоимостью закрытия ставка по ипотеке заемщика увеличивается на небольшую сумму. В обмен на принятие более высокой ставки кредитор оплачивает все расходы по закрытию кредита от имени заемщика.

В целом, при размере ссуды в размере 400 000 долларов США повышение ипотечной ставки на 12,5 базисных пункта (0,125%) может сделать возможным получение ссуды с нулевой стоимостью закрытия.

Легче оформить ипотеку с нулевой стоимостью закрытия в начале процесса ипотеки, потому что изменение способа оплаты закрытия требует от кредитора повторно раскрывать информацию о ссуде для всех сторон.

Подтвердите новую ставку (4 ноября 2020 г.)

4. Оставьте время для совершения покупок у нескольких кредиторов

Иногда, в панике, чтобы быстро найти ставку по ипотеке, ипотечные заемщики сокращают процесс покупки ставки.Они будут делать покупки только в своем «основном» банке, игнорируя предложения других банков.

Это может быть ошибкой.

Ставки по ипотеке различаются в зависимости от банка, и кредитор с самыми низкими ставками сегодня может не быть кредитором с самыми низкими ставками завтра.

Во-первых, вам нужно уладить условия ипотеки. Определить:

• 30-летний фиксированный, 15-летний фиксированный или 5-летний ARM?
• Обычная ипотека, ипотека FHA, ипотека VA или ипотека USDA?
• Нет первоначального взноса, небольшого или крупного первоначального взноса?

Затем вам нужно решить, хотите ли вы оплачивать собственные затраты на закрытие сделки или предпочитаете уступки продавца или ипотеку с нулевой стоимостью закрытия.

После того, как вы все это решите, пришло время сравнить товары.

Поговорите, по крайней мере, с двумя кредиторами (и с другими, если можете!), Чтобы собрать котировки для ставок по ипотечным кредитам и стоимости закрытия. Включите в этот список свой текущий банк или кредитора, если он уже предоставлял вам хорошие услуги в прошлом — только не думайте, что именно здесь вы получите лучшую «сделку».

Попросите письменные расценки, но, поскольку ставки по ипотечным кредитам меняются весь день, каждый день, убедитесь, что вы делаете все покупки в как можно меньшем временном окне.

Получение котировки в 16:00 и сравнение его с ценой в 10:00 на следующее утро — пустая трата времени. Координируйте действия по телефону, электронной почте, в текстовом сообщении или в приложении, чтобы убедиться, что все ваши расценки поступят примерно в одно и то же время.

Также помните, что очень сложно одновременно сравнивать ипотечные ставки и ипотечных сборов. Вы захотите использовать этот трюк с оценкой.

Когда вы будете готовы делать покупки по ипотечной ставке, вы можете сэкономить время.Ваш кредитор будет точно знать, чего вы хотите, и вы сможете быстрее завершить сделку.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Сегодняшние ставки по ипотеке низкие. Кроме того, даже после небольшой подготовки вы можете заставить своего кредитора процитировать вас еще ниже.

Узнайте текущие ставки по ипотеке в реальном времени. Ваш номер социального страхования не требуется, чтобы начать работу, и все цитаты идут с доступом к вашим текущим счетам по ипотечным кредитам.

Подтвердите новую ставку (4 ноября 2020 г.)

10 стратегий, если вы боретесь с погашением ипотечного кредита

COVID-19 Коронавирус: варианты помощи по ипотеке

Многие банки и кредиторы, включая «большую четверку», объявили, что клиенты, пострадавшие от пандемии коронавируса, смогут временно приостановить выплаты на срок от 3 до 6 месяцев.

Приостановка погашения не повлияет на ваш кредитный рейтинг. Однако обратите внимание, что проценты продолжают начисляться и добавляются к остатку по жилищному кредиту.

Для получения дополнительной информации о кризисе COVID-19, пожалуйста, обратитесь к нашему руководству по ипотеке.

Заявление об ограничении ответственности: Эта страница содержит только фактические советы. Он был подготовлен без учета ваших целей, финансового положения или потребностей. Пожалуйста, обратитесь за финансовой консультацией, прежде чем предпринимать какие-либо действия.

Около четверти австралийцев в настоящее время испытывают финансовые затруднения, и более 60% всей задолженности домохозяйств приходится на ипотеку.

Когда процентные ставки растут, австралийская экономика переживает самый тяжелый поворот или вы переживаете разрушительное жизненное событие, легко понять, почему просроченный жилищный кредит становится повседневной реальностью для многих австралийцев.

Если вы испытываете трудности с выплатой ипотечного кредита, вот 10 основных стратегий погашения задолженности по жилищному кредиту.

Событие жизни или это управление капиталом?

Перво-наперво: большинство людей, которые борются с выплатой ипотечных кредитов, обычно делятся на две группы:

• Люди, которые пострадали от того, что банки называют «жизненным событием», например, разводом, потерей работы, болезнью или кратковременной или постоянной нетрудоспособностью, которая не позволяет им работать.
• Люди, которые имели доход для осуществления платежей, но не могли должным образом управлять своим семейным доходом и составлять его бюджет.

Жизненное событие часто можно решить, просто поговорив с вашим банком и договорившись с ними.

С другой стороны, текущая проблема управления капиталом требует, чтобы вы изменили свой образ жизни, чтобы опережать выплаты по ипотеке.

Свяжитесь с вашим кредитором как можно скорее!

Кредиторы, как правило, гораздо более понимающие и стараются работать с вами, если вы открыты, честны и своевременно связываетесь с ними и объясняете ситуацию, в которой вы находитесь.

В частности, объясните, как и почему вы не смогли выплатить свои платежи, как вы планируете вернуть их и как кредитор может помочь вам вернуться в нужное русло.

Банки на самом деле считают позитивным то, что вы берете на себя ответственность и снова пытаетесь справиться со своими финансами. А пока установите бюджет и придерживайтесь его!

Если ваш кредит в настоящее время просрочен и банк не может вас найти, он может подать в суд на продажу вашей собственности.

Если вы не удовлетворены решением кредитора, вы можете связаться с Австралийским управлением по рассмотрению финансовых жалоб (AFCA).

Решение 1. Уменьшите выплаты по жилищному кредиту

Когда процентные ставки падают, многие кредиторы сохраняют график погашения на прежнем уровне.

Это замечательно тем, что ваш жилищный кредит выплачивается раньше, но это означает, что вы теряете доступ к свободным деньгам, которые вам нужно оплачивать текущие расходы на жизнь.

Позвоните своему кредитору и попросите его сократить выплаты до минимума, пока вы не сможете улучшить свое финансовое положение, либо найдя дополнительный источник дохода (вторая работа или несколько смен), либо погасив некоторые другие ваши долги, в зависимости от в какой ситуации вы сейчас находитесь.

Вы также можете рассмотреть возможность перехода с погашения основной суммы и процентов на погашение только процентов, если ваш кредитор разрешит это и вам это удобно.

Решение 2. Рефинансирование и консолидация долгов

Если вы владели своей собственностью какое-то время, у вас может быть достаточно капитала. Это может быть так же просто, как позвонить ипотечному брокеру и посмотреть, смогут ли они консолидировать ваши долги.

Это хорошо работает, если вам не нужно брать взаймы более 80% от стоимости вашей собственности.

Специальный совет: Если ваш жилищный заем был выплачен вовремя в течение последних 6 месяцев, вы получите более высокую процентную ставку, чем процентная ставка, которую вы получите от кредитора второго уровня или не отвечающего требованиям кредитора, который рассмотрит вашу заявку.Из-за этого иногда может быть лучше подождать некоторое время перед рефинансированием.

Это то, с чем мы можем вам помочь. Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу бесплатную форму оценки, и один из наших ипотечных брокеров свяжется с вами.

Решение 3. Доступ к перерисовке

Если вы выплатили сумму, превышающую минимальную сумму погашения ипотечного кредита, то у вас может быть несколько тысяч долларов, доступных для переоформления (если вы используете профессиональный пакет).

Спросите своего кредитора, можете ли вы получить доступ к этим средствам, чтобы дать себе передышку и избежать дальнейшего увеличения просроченной задолженности по жилищному кредиту.

Решение 4. Измените дату погашения

Если вы изо всех сил пытаетесь управлять своими деньгами, измените выплаты по жилищному кредиту так, чтобы они выходили в тот день, когда вам заплатят.

В качестве альтернативы вы можете попросить свой отдел расчета заработной платы перенаправить часть вашей заработной платы непосредственно на ипотечный кредит.

Деньги не видны изо дня в день, что снижает риск того, что вы потратите их на что-нибудь еще до выплаты жилищного кредита.

Решение 5. Продать недвижимость или уменьшить размер

Если у вас несколько объектов недвижимости, вы можете рассмотреть возможность продажи одного из них, чтобы погасить задолженность.

Если вы не рассматриваете возможность продажи, аренды на время и повторного выхода на рынок недвижимости с недвижимостью меньшего размера.

Это далеко не идеально и не всем подойдет. Если вы в конечном итоге окажетесь вне рынка недвижимости в течение некоторого времени, и рынок будет расти, вы проиграете.

Решение 6. Сосредоточьтесь на жилищном кредите

Некоторые люди предпочитают сначала выплатить жилищный ссуду, затем ссуду на инвестиционную недвижимость, затем ссуду на покупку автомобиля, а затем по кредитной карте.

Во многих случаях провайдеры кредитных карт не предпринимают значительных действий для погашения своих долгов. Они могут объявить дефолт по вашей кредитной карте, но они редко обращаются в суд или пытаются продать ваш дом.

Перед рассмотрением любого подобного варианта вам следует посоветоваться с финансовым консультантом.

Невыполнение обязательств по вашей кредитной карте может серьезно снизить ваши шансы на получение займа на срок до 5 лет в будущем.

Решение 7. Подайте заявку на вариант для тяжелых условий

Большинство кредиторов готовы работать с вами, если вы не можете произвести выплаты.Если ваше финансовое положение довольно серьезное, вы можете обратиться к своему кредитору с просьбой об изменении условий трудностей.

Обычно это выглядит следующим образом:

• Замороженные выплаты: Вы можете избежать выплат в течение нескольких месяцев, но важно отметить, что проценты по-прежнему прибавляются к вашей ипотеке.
• Замороженные проценты: Нет процентов в течение нескольких месяцев.
• Частичные выплаты: Вы по-прежнему выплачиваете проценты в полном объеме, но выплачиваете меньше, чем обычно.

Это то, что вам следует обсудить с финансовым консультантом или финансовым консультантом, прежде чем продолжить.

Дополнительную информацию о том, как подать заявку на изменение уровня сложности и какие пороговые значения применяются, можно найти на веб-сайте MoneySmart ASIC (Австралийская комиссия по ценным бумагам и инвестициям).

Решение 8. Ведение переговоров по долгу

Есть несколько компаний, которые могут вести переговоры с вашими кредиторами от вашего имени и заставить их принять сумму, меньшую, чем полная.

Это хорошо работает с необеспеченными долгами, поскольку они редко взыскивают полную сумму задолженности в случае, если кто-то не может заплатить.

Решение 9: Часть IX долгового соглашения

Некоторые люди могут иметь право на заключение долгового соглашения согласно Части IX.

Будьте внимательны при принятии решения!

Не заблуждайтесь: соглашение по части IX является актом банкротства и не должно восприниматься легкомысленно.

Решение 10. Получите доступ к своему пенсионному плану

Эта опция доступна не всем.

Вы должны испытывать серьезные финансовые затруднения, чтобы иметь возможность получить доступ к пенсии по старости, поэтому обратитесь на веб-сайт Австралийского налогового управления (ATO), чтобы узнать критерии соответствия и получить независимую финансовую консультацию.

Этот вариант может повлиять на вашу налоговую позицию и ваши будущие пенсионные планы.

Вы уже пропустили платеж?

Всегда лучше проявлять активность, когда дело доходит до ипотечного стресса, но если вы вышли за рамки этого и пропустили погашение ипотеки или два, вы можете быть немного шокированы.

Могут применяться определенные сборы, в том числе:

• Комиссия за управление просрочкой.
• Комиссия за несоблюдение правил в результате недостаточности средств на вашем счете для погашения.
• Процентная ставка по просроченным платежам.

В худшем случае? Весь ваш жилищный заем может быть отозван, и вы будете вынуждены выплатить полную сумму наличными или путем продажи собственности. Также будут применяться судебные издержки (те, которые относятся к судебным издержкам и судебным документам).

Когда мой банк примет меры?

При этом, если и когда банк примет меры, зависит от вашего текущего отношения кредита к стоимости (LVR).

Если вы задолжали более 80% своей собственности, банки обычно принимают меры, как только вы пропустите два платежа. Ниже 80%, и банк может согласиться принять три или пропущенных платежа, прежде чем предпринять какие-либо действия.

Не все банки одинаковы, поэтому узнайте, какова текущая программа работы с нуждами вашего банка и на что они готовы пойти, чтобы работать с нуждающимися клиентами.

Золотые подсказки финала

• Всегда обращайтесь в свой банк. Не прячься от них!
• Если вы оформили страховку на случай безработицы, несчастного случая или болезни при получении ссуды, вы можете претендовать на эту страховку.
• Обратитесь за советом к профессионалу, например, к квалифицированному финансовому консультанту или финансовому консультанту.
• Если управление своими деньгами — постоянная проблема, устранение просроченных платежей не решит ее! Обратитесь за помощью к профессионалу.

Чего не делать, если вы пропустили погашение

• Займите больше денег, воспользуйтесь кредитной картой или увеличьте свой лимит: Вы просто рискуете еще больше.
• Занимайте деньги у семьи и друзей: Вы не только влезаете в долги, но и подвергаете испытания своим отношениям.
• Консолидируйте задолженность или замените продукты жилищного кредитования без тщательного рассмотрения: Опытный ипотечный брокер может правильно оценить вашу ситуацию, взвесить расходы и сообщить вам, действительно ли вы будете в лучшем финансовом положении, сделав это.

Где найти финансового консультанта?

Если вы в настоящее время испытываете трудности с выплатой ипотечного кредита, мы можем указать вам правильное направление для получения помощи.

Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу бесплатную форму оценки и расскажите нам немного о своей текущей ситуации.

ВОЗНИКНОВЕНИЕ СОВРЕМЕННОГО БАНКА

Банки являются одними из самых важных финансовых институтов в экономике и являются важными предприятиями в тысячах местных городов.Они являются основным источником кредита ( ссудных средств, ) для домашних хозяйств (отдельных лиц и семей) и для большинства местных органов власти (школьные округа, города и т. Д.). По всей стране и во всем мире банки предоставляют потребителям больше ссуд в рассрочку, чем любые другие финансовые учреждения, и в большинстве лет они являются одними из ведущих покупателей облигаций и облигаций , выпущенных штатами и местными органами власти для финансирования государственных учреждений. Банковские депозиты являются основным денежным средством для глобальных операций и основным каналом государственной экономической политики по стабилизации экономики.

Когда появились первые банки? Лингвистика (наука о языке) и этимология (изучение происхождения слов) предлагают интересную историю о происхождении банковского дела. И старофранцузское слово banque , и итальянское слово banca использовались столетия назад для обозначения «стол менял». Это очень хорошо описывает то, что историки, изучавшие цивилизации Греции и Рима более 2000 лет назад, наблюдали в отношении первых банкиров.Это были учреждения по обмену денег, расположенные обычно за столом или в небольшом магазине в торговом районе, помогая путешественникам, приезжавшим в город, обменивать иностранные монеты на местные деньги или скидывать коммерческие банкноты за определенную плату.

Первые банкиры были ювелирами. Несколько веков назад деньги состояли в основном из золотых монет. Состоятельные люди находили накопленное ими количество золота довольно большим. Еще большим недостатком является то, что воры любят золото; украденные золотые монеты (или современные монеты в этом отношении) редко поддаются идентификации.В поисках безопасных мест для хранения своего богатства люди в средневековой Европе думали о ювелирах. Ювелиры изготавливали украшения, золотые статуи и другие драгоценности. У большинства также было немного лишнего места в их тщательно охраняемых хранилищах.

Большинство ювелиров были готовы хранить ценные вещи за небольшую плату и выпустили квитанций на депонируемое им золото. Покупатели сочли удобным обменивать эти расписки вместо физического получения золота, а продавцы были счастливы принять расписки, потому что они знали, что могут обменять их на золото в любой момент, когда захотят.Это было началом текущих счетов — расписки, выпущенные ювелирами, были примитивными депозитами до востребования .

Первые банкиры, вероятно, использовали также свой собственный капитал для финансирования своей деятельности, но вскоре идея привлечения депозитов и получения временных ссуд от богатых клиентов стала важным источником финансирования банков. Затем ссуды были предоставлены торговцам, грузоотправителям и землевладельцам под процентных ставок от 6 процентов годовых до 48 процентов в месяц для самых рискованных предприятий! Большинство ранних банков любого размера были греческими по происхождению.Римляне обычно терпели банковскую практику, но не решались создавать собственные банки.

Банковская индустрия постепенно распространилась за пределы классических цивилизаций Греции и Рима в северную и западную Европу. В средние века банковское дело сталкивалось с религиозным противодействием, прежде всего потому, что ссуды, предоставляемые бедным, часто имели очень высокие процентные ставки. Однако по мере того, как средневековье подходило к концу и в Европе начался период Возрождения, основная часть банковских кредитов и депозитов приходилась на относительно богатых клиентов, что помогло уменьшить религиозное сопротивление банковской практике.

Развитие новых сухопутных торговых путей и улучшение судоходства в 15, 16 и 17 веках постепенно переместили центр мировой торговли из Средиземноморского региона в Северную и Западную Европу, где банковское дело стало ведущей отраслью. В этот период были посеяны семена промышленной революции, требовавшей развитой финансовой системы. В частности, строительство и приобретение машин с паровым приводом и методов массового производства потребовали соответствующего расширения мировой торговли для поглощения промышленного производства, что потребовало новых методов предоставления платежей и кредитов.Банки, которые могли удовлетворить эти потребности, быстро росли, во главе с такими учреждениями, как банк Медичи в Италии и банк Hochstetter в Германии.

Когда колонии были основаны в Северной и Южной Америке, банковская практика Старого Света была перенесена в Новый Свет. Сначала колонисты имели дело главным образом с учрежденными банками в странах, из которых они прибыли. Однако в начале XIX века правительства штатов США начали учреждать банковские компании.Многие из них были просто расширениями других коммерческих предприятий, в которых банковские услуги были в значительной степени вторичными по сравнению, например, с продажей продуктов питания, жилищной утвари и сельскохозяйственного оборудования. Развитие крупных профессионально управляемых банковских фирм происходило в нескольких ведущих коммерческих центрах, особенно в Нью-Йорке. Федеральное правительство стало главной силой в банковской сфере США во время Гражданской войны. Управление валютного контролера (OCC) было создано в 1864 году и создано Конгрессом для регистрации национальных банков.Эта разделенная система банковского регулирования, в которой как федеральное правительство, так и штаты играют ключевую роль в контроле и надзоре за банковской деятельностью, сохранилась до наших дней и является поистине уникальным американским изобретением.

1. Какова этимология слова «банк»?

2. Когда и где появился первый банк?

3. Можете ли вы сказать, какая идея стала важным источником финансирования банка?

4. Что вы можете сказать о банковской сфере в средние века? Во времена Возрождения?

5.Расскажите о развитии банковской системы США.

Чтение и устная речь

Т Е Х Т 2

Прочтите текст. Определите вопросы, обсуждаемые в тексте. В каждом абзаце найдите предложения, поддерживающие основную идею текста. Какой абзац содержит самую важную информацию?

РОЛЬ БАНКА В ТЕОРИИ

Банки — финансовые посредники, подобные кредитным союзам, ссудо-сберегательным ассоциациям и другим учреждениям, продающим финансовые услуги.Термин финансовый посредник просто означает бизнес, который взаимодействует с двумя типами физических лиц или организаций в экономике: (1) физических лиц или организаций, расходующих дефицит, , текущие расходы которых на потребление и инвестиции превышают их текущие поступления доходов и которым, следовательно, необходимо привлекать средства извне путем переговоров с другими подразделениями о займах и выпуска ценных бумаг; и (2) физических лиц или организаций, расходующих излишки, чьи текущие поступления доходов превышают их текущие расходы на товары и услуги, поэтому у них есть излишки средств для сбережений и инвестиций.Банки выполняют незаменимую задачу посредничества между этими двумя группами, предлагая удобные финансовые услуги частным лицам и учреждениям, расходующим излишки средств, с целью сбора средств, а затем ссужают эти средства лицам и учреждениям, расходующим дефицит.

В теории финансов и экономики продолжаются споры о том, почему существуют банки. Какие основные услуги предоставляют банки, которые другие юридические и физические лица не могут предоставить сами?

На первый взгляд это может показаться простым вопросом, но оказалось, что на него чрезвычайно трудно ответить.Зачем? Потому что за многие годы накопились данные исследований, показывающих, что наша финансовая система и финансовые рынки чрезвычайно эффективны . Средства и информация легко передаются как кредиторам, так и заемщикам, а цены на ссуды и ценные бумаги, по-видимому, определяются в условиях жесткой конкуренции на рынках. В совершенно эффективной финансовой системе, в которой соответствующая информация легко доступна для всех по незначительной цене, в которой затраты на проведение финансовых операций незначительны, а все ссуды и ценные бумаги доступны в номиналах, которые может себе позволить любой, зачем нужны банки в все?

Большинство современных теорий объясняют существование банков указанием на несовершенство нашей финансовой системы.Например, все ссуды и ценные бумаги , а не , идеально делятся на мелкие купюры, которые может себе позволить каждый. Возьмем один хорошо известный пример: казначейские векселя США — вероятно, самые популярные краткосрочные рыночные ценные бумаги в мире — имеют минимальный номинал в 10 000 долларов, что явно недоступно для большинства мелких вкладчиков. Банки предоставляют ценные услуги по разделению таких инструментов на более мелкие ценные бумаги в виде депозитов, которые легко доступны миллионам людей.В этом случае несовершенная финансовая система дает банкам возможность обслуживать мелких вкладчиков и вкладчиков.

Еще один вклад банков — это их готовность принимать рискованные ссуды от заемщиков, одновременно выпуская своим вкладчикам ценные бумаги с низким уровнем риска. Фактически, банки занимаются рискованной деятельностью по заимствованию и кредитованию на финансовых рынках, принимая на себя рискованные финансовые требования от заемщиков, одновременно выдавая почти безрисковые требования вкладчикам.

Банки также удовлетворяют острую потребность многих клиентов в ликвидности . Финансовые инструменты являются ликвидными, если их можно быстро продать на готовом рынке с небольшим риском потерь для продавца. Например, многие домохозяйства и предприятия требуют больших предупредительных остатков ликвидных средств для покрытия ожидаемых будущих потребностей в денежных средствах и для покрытия чрезвычайных ситуаций. Банки удовлетворяют эту потребность, предлагая высокую ликвидность вкладов, которые они продают.

Еще одна причина роста и процветания банков — их превосходная способность оценивать информацию . Соответствующие данные о финансовых вложениях ограничены и требуют больших затрат. Некоторые заемщики и кредиторы знают больше, чем другие, а некоторые люди и организации обладают внутренней информацией, которая позволяет им выбирать исключительно прибыльные инвестиции, избегая при этом самых бедных. Банки обладают знаниями и опытом, чтобы оценивать финансовые инструменты и выбирать те из них, которые обладают наиболее желательными характеристиками риска и доходности.

Более того, способность банков собирать и анализировать финансовую информацию дала начало другому взгляду на то, почему банки существуют в современном обществе — теории делегированного мониторинга . Большинство заемщиков и вкладчиков предпочитают хранить свою финансовую отчетность в тайне, особенно от конкурентов и соседей. Эта теория предполагает, что банки могут привлекать клиентов-заемщиков, потому что они гарантируют конфиденциальность. Даже собственные вкладчики банка не имеют права просматривать финансовые отчеты клиентов-заемщиков. Вместо этого вкладчики нанимают банк в качестве уполномоченного наблюдателя для анализа финансового состояния потенциальных заемщиков и наблюдения за теми клиентами, которые действительно получают ссуды, чтобы гарантировать, что вкладчики вернут свои средства.В обмен на услуги банковского мониторинга вкладчики платят комиссию, которая, вероятно, меньше тех затрат, которые они понесли бы, если бы они сами контролировали заемщиков.

Предоставляя большой объем ссуд, банки в качестве уполномоченных наблюдателей могут диверсифицировать и снизить свою подверженность рискам, что приведет к повышению безопасности вкладов. Более того, когда клиент-заемщик получил печать одобрения банка, для этого клиента проще и дешевле собрать средства в другом месте. Кроме того, когда банк использует деньги своих владельцев, а также депозиты для финансирования ссуды, это сигнализирует финансовому рынку о том, что заемщик заслуживает доверия и имеет разумные шансы на успех и погашение ссуд.

1. Что означает термин «финансовый посредник»?

2. Объясните значение следующих терминов «лица, расходующие дефицит», и «лица, расходующие излишки».

3. Какую задачу выполняют банки?

4. Почему существует банк?

Т Е Х Т 3

Прочтите текст. Разделите его на логические части. Защитите свою дивизию. Дайте название тексту.

Почему большинство банков так строго регулируются? На протяжении многих лет предлагался ряд причин такого тяжелого бремени государственного надзора, некоторым из которых столетия.Во-первых, банки являются одними из ведущих хранилищ сбережений населения –, особенно сбережений отдельных лиц и семей. Многим вкладчикам не хватает финансовых знаний и глубины информации, чтобы правильно оценить рискованность банка. Таким образом, на регулирующие органы возложена ответственность за сбор всей информации, необходимой для оценки финансового состояния банков, чтобы защитить население от убытков. Камеры и охрана патрулируют вестибюли банка, чтобы снизить риск потери в результате кражи.Периодические проверки и проверки банков направлены на ограничение убытков от хищений, мошенничества или бесхозяйственности. Государственные агентства готовы предоставить ссуды банкам, столкнувшимся с неожиданной нехваткой расходуемых резервов. В то время как большая часть сбережений населения размещается на относительно краткосрочных высоколиквидных депозитах с легким доступом, банки также хранят большие суммы долгосрочных сбережений для выхода на пенсию в пенсионных программах и индивидуальных пенсионных счетах (IRA). Потеря этих средств из-за банкротства банка или банковского преступления во многих случаях была бы катастрофической.Регулирование действует как гарантия от таких убытков, обеспечивая страхование вкладов и периодически проверяя политику и практику банков в целях обеспечения рационального управления общественными фондами, сводя к минимуму объем требований, предъявляемых к государственному фонду страхования вкладов. Однако с другой стороны медали, хотя защита сбережений населения может оправдывать наличие системы страхования вкладов (предпочтительно такой, в которой банки, создающие больший риск для своих вкладчиков и для фонда страхования вкладов, платят более высокий страховой сбор s ), одного этого недостаточно, чтобы оправдать всю корзину современных банковских правил.За банками также пристально наблюдают из-за их способности создавать деньги в виде депозитов, которые можно легко потратить, путем предоставления займов и инвестиций (предоставления кредита). Более того, изменения в объеме создания денег, по-видимому, тесно связаны с экономическими условиями, особенно с созданием рабочих мест и наличием или отсутствием инфляции. Однако просто потому, что банки создают деньги, которые влияют на жизнеспособность экономики, это не обязательно является веским оправданием для регулирования банков. До тех пор, пока центральные банки могут контролировать рост денежной массы с помощью своей политики и операционных процедур, объем денег, создаваемых отдельными банками, не должен вызывать особого беспокойства у регулирующих органов или общественности.Банки также регулируются, потому что они предоставляют физическим лицам и организациям ссуды, которые поддерживают потребительские и инвестиционные расходы. Регулирующие органы утверждают, что население очень заинтересовано в достаточном предложении кредитов, поступающих из банковской системы. Кроме того, дискриминация при предоставлении кредита может стать серьезным препятствием для личного благополучия и повышения уровня жизни. Это особенно важно, если в доступе к кредиту отказано из-за возраста, пола, расы, национального происхождения, жилого района или аналогичных факторов.Тем не менее, возможно, дискриминацию при предоставлении услуг населению можно было бы значительно уменьшить или устранить просто путем усиления конкуренции между банками и другими поставщиками финансовых услуг, например, путем строгого соблюдения антимонопольного законодательства, а не посредством регулирования.

1. Почему на регулирующие органы возложена ответственность за сбор информации, необходимой для оценки финансового состояния банков?

2.На что направлены периодические банковские проверки и аудит?

3. На что направлено регулирование?

4. Каковы другие причины банковского регулирования?

1. Различаются ли деятельность и обязанности центральных банков от страны к стране? Приведите свои примеры.

2. Что такое BIS?

3. Что предлагает BIS?

Т Е Х Т 4

МЕЖДУНАРОДНЫЙ БАНК

Банки активно участвовали в продаже своих услуг через национальные границы с самого начала отрасли.Первые банки были расположены в основном в глобальных торговых центрах вокруг Средиземного моря, включая Афины, Каир, Иерусалим и Рим, помогая торговцам финансировать поставки сырья и товаров для продажи и обменивая валюту и монеты одной страны на валюту другой страны, чтобы помочь путешественники, а также местные купцы.

В настоящее время международные банкиры сталкиваются с беспрецедентными проблемами как при привлечении, так и при размещении средств. Э. Джеральд Корриган, президент Федерального резервного банка Нью-Йорка, возможно, лучше всего уловил суть сегодняшних глобальных проблем управления банками: «Финансовые рынки и институты захвачены беспрецедентной волной изменений и инноваций, из-за чего очень трудно отличать цели от средств, причины от следствий и действия от реакций ».

Как признают сами банкиры, на сбор средств международными банками все чаще влияют три силы:

1. Финансовые рынки быстро расширяются и охватывают мировые учреждения, и многие из этих рынков (например, рынки депозитов в евровалюте, коммерческих бумаг, иностранной валюты и государственных ценных бумаг) становятся круглосуточными рынками, связывающими Европу, Северную Америку и Дальний регион. Восток и Ближний Восток в цепи непрерывной торговли. Не сильно отстают фондовый рынок и фьючерсных рынков, с расширением зарубежных бирж для размещения нескольких листингов компаний и финансовых инструментов (о чем свидетельствует, например, недавнее расширение Токийской фондовой биржи и LIFFE и SIMEX в Лондоне и США). Сингапур).Более того, развивающиеся страны, столкнувшиеся с огромными потребностями в капитале и сокращением этих традиционных источников финансирования, стремятся использовать избыточную ликвидность промышленно развитых стран и повторно использовать глобальных сбережений.

2. Преобразование старых видов долгов и методов заимствования в новые виды финансовых инструментов и новые методы сбора средств . Среди наиболее заметных достижений здесь — секьюритизированные ссуды, валютные опционы и двухвалютные облигации, а также глобальные паевые инвестиционные фонды.В последние годы международным банкам становится все труднее привлекать низкозатратных депозитов , и им приходится расширять поле деятельности для получения средств, поощряя финансовые инновации, но также приводя международные банки к конкурентному конфликту за источники средств с тысячами других финансовых учреждений. . В то же время множество желаемых клиентов ссуды нашли инновационные способы мобилизации собственных средств (например, путем прямых продаж краткосрочных облигаций инвесторам) без помощи банкира.

3. Барьеры между дилерами по ценным бумагам и международными банками сокращаются во многих странах, чему способствуют лондонский «Большой взрыв» и дерегулирование в ведущих странах. Эта эрозия традиционных ролей мешает общественности видеть реальные различия между финансовыми учреждениями. В то время как банки первыми интернационализировали свои операции, дилеры по ценным бумагам последовали их примеру в 1970-х и 1980-х годах, захватив многих бывших клиентов, которые торговали почти исключительно с международными банками.

Многие международные банки и другие финансовые компании видят, что их будущий успех тесно связан с их способностью создать твердый плацдарм на всех основных мировых рынках и предложить полный спектр финансовых услуг, сосредоточенных на торговле ценными бумагами и андеррайтинге, инвестиционном планировании и сбережениях, кредитовании страхование и управление рисками. Это особенно важно при сборе средств международными банками из-за того, что в сегодняшней жесткой конкурентной среде каждый банк должен находить самые дешевые источники средств по всему миру, где бы они ни находились.

1. Где были расположены первые банки?

2. Какие силы влияют на сбор средств международными банками?

3. В чем многие международные банки видят свой будущий успех?

Т Е Х Т 5

О ипотеке с переменной процентной ставкой в ​​Ольстерских банках |

• Перейти к доступности
• Перейти к содержанию

• Личное
• Бизнес

Переключитесь на Северную Ирландию

Авторизоваться

Авторизоваться

Меню

близко

близко

Переключитесь на Северную Ирландию

• Личное
• Бизнес

Личный

Бизнес

• Товары

  Товары

  • Банковские счета

    • Банковские счета

Вопросы на собеседовании в инвестиционном банке: Модель слияния (базовая)

Вам не нужно разбираться в моделях слияний так, как это делает банкир слияний и поглощений, но вам нужно больше, чем просто основы, особенно если у вас раньше была стажировка в сфере финансов или работа на полную ставку.Важно знать последствия приобретения и понимать такие концепции, как синергизм и почему на самом деле создаются гудвилл и другие нематериальные активы. Одна вещь, которая не важна? Рассмотрение того, как приобретение влияет на все 3 утверждения. В 99% случаев в модели слияния вас интересует только отчет о прибылях и убытках (несмотря на слухи об обратном).

1. Ознакомьтесь с базовой моделью слияния

«Модель слияния используется для анализа финансовых профилей двух компаний, цены покупки и способа совершения покупки, а также определяет, увеличивается или уменьшается прибыль на акцию покупателя.

Шаг 1 — сделать предположения о приобретении — о цене и о том, было ли это наличными, акциями, долгом или некоторой их комбинацией. Затем вы определяете оценки и непогашенные акции покупателя и продавца и составляете отчет о прибылях и убытках для каждого

.

Наконец, вы объединяете отчеты о прибылях и убытках, складывая такие позиции, как выручка и операционные расходы, и вносите поправку на упущенные проценты по денежным средствам и проценты, выплаченные по долгу, в строке комбинированного дохода до налогообложения; вы применяете налоговую ставку покупателя для получения совокупной чистой прибыли, а затем делите ее на новое количество акций, чтобы определить совокупную прибыль на акцию.«

2. В чем разница между слиянием и поглощением?

В любой сделке M&A всегда есть покупатель и продавец — разница между «слиянием» и «поглощением» более смысловая, чем что-либо еще. При слиянии компании примерно одинакового размера, тогда как при поглощении покупатель значительно больше.

3. Зачем одной компании покупать другую компанию?

Несколько возможных причин:

Покупатель хочет получить долю рынка, купив конкурента.

Покупатель должен расти быстрее и видит в приобретении способ добиться этого.

Покупатель считает, что продавец недооценен.

Покупатель хочет привлечь клиентов продавца, чтобы он мог продавать им дополнительные и перекрестные продажи.

Покупатель считает, что у продавца есть критически важная технология, интеллектуальная собственность или какой-то другой «секретный соус», который он может использовать для значительного улучшения своего бизнеса. Покупатель считает, что он может добиться значительного синергетического эффекта и, следовательно, сделать сделку выгодной для акционеров.

4. Почему приобретение может иметь разводняющий эффект?

Приобретение является разводняющим, если дополнительная сумма чистой прибыли, вносимая продавцом, недостаточна для компенсации упущенных покупателем процентов по денежным средствам, дополнительных процентов, уплаченных по долгу, и последствий выпуска дополнительных акций.

Эффекты приобретения — такие как амортизация нематериальных активов — также могут сделать приобретение разводняющим.

5.Есть ли эмпирическое правило для расчета того, будет ли приобретение увеличивающим или разводняющим?

Если сделка включает только денежные средства и задолженность, вы можете суммировать процентные расходы по долгу и упущенные проценты по денежным средствам, а затем сравнить их с доходом продавца до налогообложения.

А если это сделка на все акции, вы можете использовать ярлык, чтобы оценить, способствует ли она росту.

Но если сделка связана с наличными деньгами, акциями и долгами, не существует быстрого практического правила, которое можно было бы использовать, если только вы не молниеносно разбираетесь в математике.

6. Компания с более высоким коэффициентом P / E приобретает компанию с более низким коэффициентом P / E — это усиливает или разводит?

Вопрос с подвохом. Вы не можете сказать, если не знаете, что это полностью стоковая сделка. Если это сделка полностью за наличные или заемные, мультипликаторы P / E покупателя и продавца не имеют значения, потому что акции не выпускаются.

Конечно, как правило, получение большего дохода за меньшие деньги — это хорошо и с большей вероятностью приведет к увеличению дохода, но не существует жесткого правила, если только это не сделка на все акции.

7. Каково эмпирическое правило оценки того, будет ли сделка M&A иметь увеличивающий или разводняющий эффект?

В сделке со всеми запасами, если покупатель имеет более высокий P / E, чем продавец, это приведет к увеличению; если у покупателя более низкий коэффициент P / E, это приведет к разводнению.

На интуитивном уровне, если вы платите за прибыль больше, чем рыночная оценка вашей собственной прибыли, вы можете догадаться, что она будет разводняющей; и аналогично, если вы платите меньше за прибыль, чем то, что рынок оценивает ваши собственные доходы, вы можете предположить, что она будет увеличиваться.

8. Каковы полные последствия приобретения?

1. Упущенный процент на наличные деньги — покупатель теряет проценты, которые он получил бы в противном случае, если бы использовал для приобретения наличные деньги.

2. Дополнительные проценты по долгу — покупатель оплачивает дополнительные проценты, если он использует долг.

3. Дополнительные акции в обращении — если покупатель платит акциями, он должен выпустить дополнительные акции.

4. Комбинированная финансовая отчетность — после приобретения финансовые данные продавца добавляются к покупателю.

5. Создание деловой репутации и других нематериальных активов — также создаются эти статьи баланса, которые представляют собой «премию», уплаченную к «справедливой стоимости» компании.

Примечание: На самом деле есть нечто большее (см. Расширенные вопросы), но обычно этого достаточно, чтобы упомянуть в интервью.

9.Если компания была способна заплатить 100% наличными за другую компанию, почему она предпочла бы НЕ делать этого?

Он может копить деньги на что-нибудь еще или беспокоиться о том, что их закончатся, если дела пойдут к худшему; его акции также могут торговаться на рекордно высоком уровне, и он может захотеть использовать это вместо этого (с точки зрения финансов это было бы «дороже», но многие руководители ценят подушку безопасности в виде большого остатка денежных средств ).

10. Почему стратегический покупатель обычно готов платить за компанию больше, чем частная инвестиционная компания?

Потому что стратегический покупатель может реализовать синергию доходов и затрат, которую не может сделать частная инвестиционная компания, если она не объединит компанию с компанией дополнительного портфеля. Эти синергии повышают эффективную оценку целевой компании.

11.Почему в результате приобретения создаются гудвилл и другие нематериальные активы?

Они представляют собой стоимость, превышающую «справедливую рыночную стоимость» продавца, которую заплатил покупатель. Вы рассчитываете это число, вычитая балансовую стоимость компании из цены покупки ее акций.

В частности, деловая репутация и другие нематериальные активы представляют такие вещи, как ценность взаимоотношений с клиентами, торговые марки и интеллектуальная собственность — ценные, но не настоящие финансовые активы, которые отображаются в балансе.

12. В чем разница между гудвиллом и прочими нематериальными активами?

Деловая репутация обычно остается неизменной в течение многих лет и не амортизируется. Он изменяется только в случае обесценения гудвила (или другого приобретения).

Прочие нематериальные активы, напротив, амортизируются в течение нескольких лет и влияют на отчет о прибылях и убытках, попадая в строку «Прибыль до налогообложения».

Также есть разница в том, что каждый из них представляет, но банкиры редко вдаваются в подробности — бухгалтеры и специалисты по оценке беспокоятся о том, чтобы отнести каждое из них к конкретным статьям.

13. Есть ли что-нибудь еще «нематериальное», кроме деловой репутации и других нематериальных активов, которые также могут повлиять на объединенную компанию?

Да. У вас также может быть списание приобретенных незавершенных исследований и разработок и списание отложенной выручки.

Первый относится к любым проектам исследований и разработок, которые были приобретены при приобретении, но еще не завершены. Логика в том, что незаконченные НИОКР

проекта требуют значительных ресурсов для завершения, и поэтому «расходы» должны признаваться как часть приобретения.

Второй относится к случаям, когда продавец собрал наличные деньги за услугу, но еще не зарегистрировал их как выручку, и покупатель должен списать стоимость Отсроченного дохода, чтобы избежать «двойного учета» выручки.

14. Что такое синергизм, и не могли бы вы привести несколько примеров?

Синергия относится к случаям, когда 2 + 2 = 5 (или 6, или 7 …) в приобретении. По сути, покупатель получает на больше стоимости, чем от приобретения, чем прогнозируется в финансовой отчетности на .

Есть 2 типа: синергии доходов и синергии затрат (или затрат) .

Синергия выручки: Объединенная компания может перекрестно продавать продукты новым клиентам или продавать новые продукты существующим клиентам. В результате сделки компания может также выйти в новые регионы.

Сочетание затрат: Объединенная компания может объединить здания и административный персонал и может уволить лишних сотрудников.Он также может закрыть избыточные магазины или местоположения.

15. Как синергетический эффект используется в моделях слияния?

Синергия выручки: Обычно вы добавляете их к показателю выручки объединенной компании, а затем предполагаете определенную маржу выручки — эта дополнительная выручка затем проходит через остальную часть объединенного отчета о прибылях и убытках.

Синергия затрат: Обычно вы уменьшаете совокупные COGS или операционные расходы на эту сумму, что, в свою очередь, увеличивает совокупный доход до налогообложения и, следовательно, чистый доход, увеличивая прибыль на акцию и делая сделку более привлекательной.

16. Что важнее синергии доходов или затрат?

Никто из участников M&A не воспринимает синергию доходов серьезно, потому что ее трудно предсказать. Синергия затрат воспринимается немного более серьезно, потому что проще увидеть, как здания и локации могут быть объединены и сколько избыточных сотрудников может быть устранено.

Тем не менее, шансы на реализацию каких-либо совместных действий практически равны нулю, поэтому немногие вообще воспринимают их всерьез.

17. При прочих равных, какой метод компания предпочла бы использовать при приобретении другой компании — наличными, акциями или долгом?

Предполагая, что у покупателя неограниченные ресурсы, он всегда предпочел бы использовать наличные при покупке другой компании. Зачем?

• Наличные «дешевле», чем долговые обязательства, потому что процентные ставки по наличным деньгам обычно ниже 5%, тогда как процентные ставки по долговым обязательствам почти всегда выше. Таким образом, упущенные проценты по денежным средствам почти всегда меньше дополнительных процентов, уплаченных по долгу за ту же сумму денежных средств / долга.

• Денежные средства также менее «опасны», чем задолженность, потому что покупатель не может не привлечь достаточно средств от инвесторов.

• Трудно напрямую сравнить «стоимость» с запасами, но в целом запасы — это самый «дорогой» способ финансирования транзакции — помните, как стоимость капитала почти всегда выше, чем стоимость долга? Тот же принцип применим и здесь.

• Денежные средства также менее опасны, чем акции, поскольку цена акций покупателя может резко измениться после объявления о приобретении.

18. Какой размер долга может выпустить компания при слиянии или поглощении?

Как правило, вы должны смотреть на Сопоставимые компании / Прецедентные транзакции, чтобы определить это. Вы могли бы использовать показатель EBITDA LTM ​​(за последние двенадцать месяцев) объединенной компании, найти медианное отношение долга / EBITDA любых компаний, на которые вы изучаете, и применить его к своему собственному показателю EBITDA, чтобы получить приблизительное представление о том, какой размер долга вы можете поднять.

Вы также можете посмотреть «Компенсации долгов» для компаний в той же отрасли и увидеть, какие типы долгов и сколько траншей они использовали.

19. Как вы определяете закупочную цену целевой компании при приобретении?

Вы используете те же методологии оценки, которые мы уже обсуждали. Если продавцом является публичная компания, вам следует обратить больше внимания на премию , уплачиваемую сверх текущей цены акций, чтобы убедиться, что ее «достаточно» (обычно в диапазоне 15-30%) для получения одобрения акционеров.

Для частных продавцов больше внимания уделяется традиционным методикам.

20. Предположим, компания переплачивает другой компании — что обычно происходит после этого и можете ли вы привести какие-нибудь недавние примеры?

Будет создано невероятно большое количество деловой репутации и других нематериальных активов, если цена будет намного выше справедливой рыночной стоимости компании. В зависимости от того, как будет происходить приобретение, в дальнейшем может возникнуть большой убыток от обесценения гудвила, если компания решит, что она переплачена.

Недавний пример — сделка eBay / Skype, в которой eBay заплатила огромную премию и чрезвычайно много за Skype. Это создало избыток деловой репутации и других нематериальных активов, и позже eBay списал большую часть стоимости и в результате понес большие квартальные убытки.

21. Покупатель платит продавцу 100 миллионов долларов по сделке с акциями, но через день рынок решает, что это всего лишь 50 миллионов долларов. Что происходит?

Цена акции покупателя упадет на любую сумму в долларах за акцию, соответствующую потере стоимости в 50 миллионов долларов.Обратите внимание, что его не обязательно разрезать пополам.

В зависимости от того, как была устроена сделка, продавец фактически получал бы только половину от того, что он первоначально согласовал.

Это иллюстрирует один из основных рисков сделок с акциями: внезапные изменения цены акций могут существенно повлиять на оценку.

22. Почему большинство слияний и поглощений терпят неудачу?

Как и многое другое, M&A «легче сказать, чем сделать».«На практике очень сложно приобрести и интегрировать другую компанию, реально реализовать синергию, а также превратить приобретенную компанию в прибыльное подразделение.

Многие сделки также заключаются по неправильным причинам, например, из-за эгоизма генерального директора или давления со стороны акционеров. Любая сделка, заключенная без учета интересов обеих сторон, может потерпеть неудачу.

23. Какую роль в переговорах по сделке играет модель слияния?

Модель используется как проверка работоспособности и используется для проверки различных предположений.Компания никогда не решит заключить сделку на основе результатов модели.

Он мог бы сказать: «Хорошо, модель говорит нам, что эта сделка может работать и иметь умеренный эффект — ее стоит изучить подробнее».

Он бы никогда не сказал: «Ага! Эта модель предсказывает 21% прирост — мы обязательно должны приобрести их сейчас!»

Эмоции, эго и личности играют гораздо большую роль в M&A (и в любых переговорах), чем числа.

24.Какие типы чувствительности вы бы рассмотрели в модели слияния? На какие переменные вы бы посмотрели?

Наиболее распространенные переменные, на которые следует обратить внимание: Закупочная цена,% Акции / Денежные средства / Долг, Синергия доходов, и Синергия расходов . Иногда вы также смотрите на различные операционные факторы, такие как рост выручки или маржа EBITDA, но чаще они включаются в вашу модель в виде различных сценариев.

Вы можете посмотреть таблицы чувствительности, показывающие прирост / разбавление EPS в различных диапазонах для закупочной цены и цены покупки.Синергия затрат, синергии закупочной цены и дохода или закупочной цены и% денежных средств (и так далее) .

— подготовлено

.