Снижение ставки по ипотеке \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Снижение ставки по ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Снижение ставки по ипотеке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 337 «Обеспечиваемое залогом требование» ГК РФ»Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные истцом требования, и суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменений, исследовав и оценив в соответствии с требованиями положений статей 64 — 65, 70 — 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные сторонами доводы, истолковав в соответствии с положениями статей 421 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенных сторонами договоров и руководствуясь положениями статей 158, 333, 336 — 337, 339 — 341, 810 — 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16. 07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», а также разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении Пленума 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», и сведениями о рыночной стоимости объектов ипотеки, указанными в представленном залогодателем отчете от 10.07.2018 N АБ-215, против применения которых истец не возражал, исходили из правильности, обоснованности и соблюдения порядка увеличения процентной ставки и начисления суммы процентов с учетом изменения ставки по процентам, а также непредставления ответчиками доказательств исполнения обязательств, отметив при этом также недоказанность оснований для снижения сумм начисленных неустоек в порядке применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Снижение ставки по ипотеке

Путин поручил снизить ипотечную ставку для многодетных семей

2021-02-15T20:11:00+03:00

2021-02-15T22:22:13+03:00

2021-02-15T20:11:00+03:00

2021

https://1prime. ru/state_regulation/20210215/833046694.html

Путин поручил снизить ипотечную ставку для многодетных семей

Экономика

Новости

ru-RU

https://1prime.ru/docs/terms/terms_of_use.html

https://россиясегодня.рф

Президент России Владимир Путин поручил правительству совместно с ЦБ до 31 марта предоставить предложения по реализации льготных ипотечных программ в 2021-2024 годах, рассмотрев… ПРАЙМ, 15.02.2021

льготная ипотека, владимир путин, недвижимость, новости, экономика, бизнес

https://1prime.ru/images/83288/66/832886629.jpg

1920

1440

true

https://1prime.ru/images/83288/66/832886629.jpg

https://1prime.ru/images/83288/66/832886628.jpg

1920

1080

true

https://1prime.ru/images/83288/66/832886628.jpg

https://1prime.ru/images/83288/66/832886616.jpg

1920

1920

true

https://1prime.ru/images/83288/66/832886616.jpg

https://1prime.ru/finance/20210215/833039124.html

Агентство экономической информации ПРАЙМ

7 495 645-37-00

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://россиясегодня. рф/awards/

Агентство экономической информации ПРАЙМ

7 495 645-37-00

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://россиясегодня.рф/awards/

Агентство экономической информации ПРАЙМ

7 495 645-37-00

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://россиясегодня.рф/awards/

Агентство экономической информации ПРАЙМ

7 495 645-37-00

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://россиясегодня.рф/awards/

Агентство экономической информации ПРАЙМ

7 495 645-37-00

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://россиясегодня.рф/awards/

МОСКВА, 15 фев — ПРАЙМ. Президент России Владимир Путин поручил правительству совместно с ЦБ до 31 марта предоставить предложения по реализации льготных ипотечных программ в 2021-2024 годах, рассмотрев снижение ставки для семей с двумя и более детьми, следует из перечня поручений по итогам совещания с членами правительства, опубликованного на сайте Кремля.

Молодые россияне стали реже брать ипотеку

«Представить предложения по порядку реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах, рассмотрев, в том числе, возможность снижения процентной ставки по программе льготной ипотеки для семей, имеющих двух и более детей», — говорится в сообщении.

Читайте также:

Льготную ипотеку могут продлить в ряде регионов

Эксперты считают возможным снижение ставок по семейной ипотеке до 2% в 2021 году — Недвижимость

МОСКВА, 16 февраля. /Корр. ТАСС Наталья Денисова/. Льготную ипотеку на новостройки под 6,5% могли бы сменить программы целевой поддержки семей, снижение ставок по семейной ипотеке уже в этом году может дойти до 2-3%. Такое мнение высказали ТАСС опрошенные во вторник эксперты.

Президент России Владимир Путин поручил правительству РФ совместно с Банком России представить предложения по реализации льготных ипотечных программ в 2021-2024 годах, рассмотрев, в том числе, возможность снижения процентной ставки по программе льготной ипотеки для семей, имеющих двух и более детей.

Развитие льготных программ требует перехода от программ общего действия (например, субсидирование всех покупателей новостроек под 6,5%) к программам целевой поддержки, прокомментировал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. По его словам, в эту логику как раз вписывается программа поддержки семей с детьми, получающих кредит. «Можно считать, что это начало практической дискуссии о судьбе массовой льготной программы (новостройки 6,5%). С учетом ставок по специализированным программам (дальневосточная ипотека — 2%, сельскохозяйственная ипотека — 3%), снижение ставок по детской (семейной) ипотеке дойдет до 2-3% в этом году. Сейчас они составляют 6% для всех и 5% для ДФО», — сказал эксперт.

Семьи — самая уязвимая группа покупателей, их средний доход не позволяет накапливать и платить по ипотеке, высказал мнение омбудсмен по вопросам строительства, руководитель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский. «Декларативно ставки будут снижаться параллельно с снижением доходов граждан, а точнее — отдельных групп», — считает собеседник информагентства.

Актуальность поддержки именно многодетных семей в России высокая — в стране 5,7 млн семей с двумя и более детьми, поручение предоставить предложения по развитию льготных ипотечных кредитов для семей является важнейшей социальной инициативой, отметил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Ставки по льготной программе для семей с двумя и более детьми можно установить на уровне образовательных кредитов — 3%, которые имеют популярность среди населения», — сказал он ТАСС. Он добавил, что от образовательных кредитов можно позаимствовать и отсрочку начала платежей по кредиту, к примеру, предоставив возможность многодетным семьям начинать выплаты по льготной ипотеке уже после ввода дома в эксплуатацию.

Сейчас рассматриваются варианты продолжения государственной программы льготной ипотеки под 6,5% (завершается 1 июля 2021 года), напомнил профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости, Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. «Программа изначально была рассчитана на помощь гражданам в приобретении жилья, этот эффект был достигнут, и сейчас нужно проанализировать предварительные итоги и воспользоваться лучшим», — сказал собеседник информагентства.

Будет ли ипотечный пузырь?

Для формирования ипотечного пузыря в России не хватает довольно многих условий, рассказали ТАСС опрошенные эксперты. Цыганов отмечает небольшую долю ипотеки в ВВП, низкую долю «плохих» кредитов, сохранение потенциального и реального спроса на недвижимость, а также отсутствие явных признаков снижения платежеспособности покупателей недвижимости. По словам Алексеенко, риски формирования ипотечного пузыря серьезно контролируются как самими банками, так и Центральным банком, а финансовые структуры подробно анализируют объект залога, возможности и платежеспособность любого заемщика.

«С другой стороны, в нашей стране есть опыт реализации программ помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, что способно купировать кризисные явления в самом начале. Также в России нет практики кредитов с нулевым первым взносом и льготным периодом погашения кредита, которая и привела к ипотечному кризису в США в 2008 году», — считает Цыганов.

В новость были внесены изменения (14:46 мск) — добавлены подробности.

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

– В сентябре 2015 года между мной и Сбербанком России был заключен договор ипотечного кредитования под 11,9% с условием обязательного страхования жизни, полная стоимость кредита 12,147% годовых.

Вправе ли я требовать уменьшения процентной ставки в случае снижения Сбербанком процентной ставки по ипотечным кредитам в 2017 году?

victoriashuba/Fotolia

Отвечает адвокат Иван Кадочников:

Вы не вправе требовать уменьшения процентной ставки. Это связано с тем, что между Вами и кредитной организацией заключен отдельный договор, содержащий все существенные условия. И снижение процентной ставки кредитной организации в целом по отдельным кредитным продуктам не является существенным условием Вашего договора. В данном случае у кредитной организации, а не у Вас, есть право снизить процентную ставку.

Рефинансирование ипотеки

Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?

Отвечает партнер, директор «S.A. Ricci жилая недвижимость» Сергей Егоров:

Требовать уменьшения ставки по ипотеке Вы не можете, однако можно попытаться договориться с банком об изменении условий действующего кредита. Для этого необходимо написать заявление с просьбой о реструктуризации займа. Поскольку Вы уже больше года являетесь добросовестным плательщиком, то теоретически банк может пойти Вам навстречу, хотя на практике это встречается редко.

При отрицательном решении у Вас есть возможность рефинансировать свой кредит в другом банке, предлагающем более выгодные условия (такую услугу сегодня предлагают все ведущие банки). В рефинансировании банки отказывают редко, поскольку таким образом они получают новых клиентов. Возможно, кстати, что после того, как Вы уведомите свой банк о решении рефинансировать ипотеку, он пересмотрит свое решение об отказе в реструктуризации.

При этом нужно понимать, что рефинансирование ипотеки не всегда может быть выгодным для Вас, поскольку дополнительные расходы на оформление нового пакета документов могут оказаться достаточно значительными. К тому же, как известно, в первые годы заемщик в основном выплачивает банку проценты по кредиту, а основное тело кредита не уменьшается. Тем не менее, если разница в ипотечных ставках составляет более 2%, вариант с рефинансированием имеет смысл просчитать.

Кроме того, поинтересуйтесь, не попадаете ли Вы под действие программы государственной реструктуризации ипотеки, которая начала действовать в 2015 году (постановление Правительства № 373). В рамках этой программы государство реструктурирует часть кредита ипотечных заемщиков, попадающих в льготные категории, из федерального бюджета через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Требовать уменьшения процентной ставки Вы не вправе. Заключенный Вами договор не подлежит одностороннему изменению ни с одной из сторон. Точно также банк с течением времени не может повысить Вашу процентную ставку, даже если ключевая ставка повысится в два раза. Если Вы хотите пересмотреть условия кредита, Вы можете воспользоваться такой услугой, как рефинансирование. Данная услуга предоставляется массой банков, заключается она в том, что Вы либо у того же банка, либо у другого берете кредит на новых условиях и гасите им старый. Проблема в том, что Вам придется полностью заново переоформляться как заемщик и одобрять предмет ипотеки. На данный момент разница между процентной ставкой по тому кредиту, что у Вас есть сейчас и той процентной ставкой, что Вы сможете получить при рефинансировании, будет незначительной. Вам необходимо пересчитать расходы, которую несет в себе рефинансирование, и понять, выгодно для Вас это или нет. Также эта услуга применяется для пересмотра сроков кредита и ежемесячных платежей, если заемщик испытывает трудности с выплатой.

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

В данном случае необходимо смотреть договор. Если это прямо предусмотрено договором, то да, лицо может требовать изменения условий по процентам. Однако вряд ли банк включит в договор такое условие. Насколько мне известно, Сбербанк не принимал решений о снижении ставок по действующим кредитам. Тем не менее законодательством предусмотрено, что изменение условий договора возможно по согласованию сторон. Из этого следует, что должник вправе обратиться в банк с просьбой снижения процентов, но у банка такой обязанности нет.

Существуют и другие способы снижения процентов. Первый – рефинансирование, то есть погашение кредита за счет привлечения другого кредита с более выгодной процентной ставкой. Второй способ – реструктуризация займа, то есть изменение условий действующего договора, что приведет к снижению процентной ставки. Например, досрочное частичное погашение, изменение сроков погашения кредита, предоставление дополнительных гарантий и др. Таким образом, для снижения процентной ставки необходимо обратиться в банк, где Вам выдан кредит, и обсудить, какой способ будет приемлем именно для Вас. Также рекомендуется найти банк, который готов предоставить рефинансирование.

Отвечает коммерческий директор SDI Group, девелопера ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Максим Каварьянц:

На сайте Сбербанка в разделе «Часто задаваемые вопросы» говорится, что рефинансирование ипотечных кредитов возможно. Однако на практике решения по заявкам на рефинансирование принимаются в индивидуальном порядке. В связи с этим трудно дать какую-либо гарантию, что вопрос будет решен в пользу заемщика. Клиенту следует помнить и о том, что рефинансированию подлежат только займы, которые обслуживаются клиентами банка без просрочек. Кроме того, необходимо учитывать, насколько экономически целесообразно рефинансирование кредита для самого банка. Пока разница между старой и новой ставками не будет составлять хотя бы 2%, финансовой организации невыгодно заниматься этим вопросом.

В настоящее время для клиента разница между ставками составляет 1,24%. Для того чтобы было проведено рефинансирование, ставки должны упасть еще минимум на 1%. Скорее всего, это может произойти через год или два, поскольку в течение последних трех лет ключевая ставка активно снижалась и сейчас нет предпосылок для ее дальнейшего падения.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

6 шагов для рефинансирования кредита на квартиру

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

По инициативе Главы государства правительство утвердило постановление о доступной ипотеке в пределах 7% годовых

Во исполнение задания Президента Украины Владимира Зеленского Кабинет Министров утвердил постановление об удешевлении стоимости ипотечных кредитов.

Глава государства неоднократно делал акцент на важности уменьшения процента по кредитам на приобретение жилья. С прошлой осени ряд банков начал предоставлять ипотеку под 10%, но Президент поставил задачу снизить процентную ставку до 7%.

«Доступная ипотека была среди важных пунктов моей предвыборной программы. Кроме того, это очередной шаг Украины в направлении цивилизованного мира и обеспечения достойной жизни наших граждан», – отметил Владимир Зеленский.

Постановление «Некоторые вопросы обеспечения функционирования Фонда развития предпринимательства с целью удешевления стоимости ипотечных кредитов», которое правительство утвердило сегодня во исполнение задания Президента, предусматривает, что Фонд осуществляет компенсацию процентной ставки до уровня 7% годовых по ипотечным кредитам, предоставляемым заемщикам на приобретение жилья, с целью удешевления их стоимости. Компенсацию процентов Фонд предоставляет заемщикам, которые получили ипотеку в национальной валюте в уполномоченном банке.

Воспользоваться этой компенсацией смогут как граждане Украины, которые желают приобрести квартиру, так и те, кто хочет построить дом самостоятельно.

Стоит отметить, что в ипотеку нельзя будет купить жилье, построенное до 2015 года.

Программа по удешевлению стоимости ипотечных кредитов заработает в рамках программы «Доступные кредиты 5-7-9%».

Благодаря этой программе ипотека станет доступнее и больше семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе молодые семьи смогут приобрести новое жилье.

Кроме того, ипотечное кредитование будет способствовать развитию экономики и создавать дополнительные стимулы для украинцев оставаться жить и работать на родине.

Это постановление будет доработано в Министерстве финансов в течение двух дней и подано на подпись Премьер-министру в пятницу, 29 января.

Снижение ипотечных ставок приведет к буму рефинансирования — Ипотека и финансы

К концу нынешнего года, если не изменятся тренды, рефинансировать ипотеку станет выгодно миллионам российских заемщиков. Страна стоит перед таким бумом рефинансирования, которого еще не видала.

А старушки всё падали

Ставки по ипотеке напрямую зависят от кредитно-денежной политики Банка России, а точнее – от уровня ключевой ставки. Очередная ее коррекция в сторону уменьшения в начале февраля (с 6,25 до 6,00% годовых) уже мало кого удивила. Напомним, это шестое снижение подряд с июня минувшего года. И, скорее всего, не последнее в этом году.

Как подсказывает главный аналитик Промсвязьбанка Денис Попов, в январе уровень инфляции опустился до 2,4% годовых. То есть фактически ниже ожидаемой самим ЦБ (3% в I квартале 2020 года). А кроме того, «с высокой вероятностью уровень инфляции останется ниже 3% до августа-сентября 2020 года», говорит аналитик.

Таким образом, можно ожидать и дальнейшего уменьшения ключевой ставки. Это крайне важно как для будущих, так и для нынешних ипотечных заемщиков.

Для будущих из-за прямой выгоды – поскольку ипотечные ставки получают свежий толчок к снижению. Для нынешних – эта динамика увеличивает целесообразность рефинансирования ранее взятого кредита.

Чтобы хвастаться своей силой воли

Сейчас жилищный рынок подошел к порогу бума рефинансирования невиданных размеров. В стране поднакопилось более миллиона жилищных займов, плательщикам которых уже выгодно рефинансироваться сейчас или станет выгодно через несколько месяцев.

Так, например, в 2017 году ипотеку взяли почти 1,1 миллиона россиян. А средняя ставка за весь год составляла 10,64%. Причем тренд роста ставок сохранялся в первые месяцы 2018 года. Да и ставка в 9% на конец 2019 года постепенно начинает выглядеть завышенной, считает глава «Росбанк Дом» Денис Ковалев.

Сами банкиры признают, что рефинансирование целесообразно, когда возможно перекредитование по ставке на 2 п.п. ниже, чем брался прежний кредит.

Впрочем, банкирам можно не верить на слово, а самостоятельно просчитать версии на каком-нибудь независимом ипотечном калькуляторе в сети. Конечно, с учетом того, что первое время преимущественная часть платежей гасит не тело кредита, а банковские проценты.

Большинство аналитиков, видя сегодняшнее снижение инфляции, ожидают к концу 2020 года средневзвешенную ипотечную ставку по рынку в 8,0-8,5%. А то и 7,5%.

К этому времени рефинансирование неизбежно приобретет массовый характер. «У населения появляются экономические стимулы для улучшения условий и по ранее взятым кредитам, поэтому 2020 год будет годом рефинансирования», – подчеркивает заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

Более того, отмечает глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, те, кто берет ипотеку именно сейчас, уже почти обязательно учитывают вероятность будущего рефинансирования в планировании семейных бюджетов.

Я такой же, как и вы все, только лучше

Итак, заблаговременно готовимся к рефинансированию. Алгоритм не особо сложен.

Сначала, конечно, всё проверяем на ипотечном калькуляторе. Потом собираем документы – как и при первоначальном оформлении ипотеки плюс бумаги по собственно рефинансируемому кредиту: кредитный договор, график платежей, уведомление о полной стоимости кредита… В общем, лучше спросить в каждом конкретном банке.

При этом заявку на рефинансирование целесообразно подавать не только в свой банк, но и в несколько других. Ведь есть серьезная вероятность, что свой банк начнет тянуть время. Некоторые банки даже открыто заявляют, что им проще отпустить клиента на сторону, чем одобрить рефинансирование. Но, конечно, сначала помучить.

Не бойтесь того, что вы «испачкаете» кредитную историю: если вам выдали ипотеку первый раз, история у вас хорошая.

Дополнительно – но уже после одобрения заявки – в банки отправляется пакет документов по залогу недвижимости. И снова ждем одобрения.

И, допустим, «родной» банк перестает вести себя лояльно. Что ж, за вас заступятся другие. «После подписания нового кредитного договора вы получите сумму, которой хватит на погашение „старой“ ипотеки», – говорится, например, в шпаргалке Сбербанка.

«Вам предстоит написать заявление на досрочное погашение ипотеки в другом банке, погасить всю оставшуюся сумму, забрать закладную, и обязательно взять справку о том, что вы больше не должны денег тому банку, – продолжаем цитировать. – Справку надо будет принести в Сбербанк не позже, чем через два месяца после получения кредита».

После погашения старого кредита с имущества снимается обременение (для этого нужно отнести закладную в Росреестр), затем оно снова становится залоговым – уже у нового банка.

Попробуй сохранить равнодушие, когда кончатся деньги

В последнее время хитрые банковские маркетологи чуть ли не в каждом банке первой ипотечной десятки запустили по собственной «антирефинансовой» программе. То есть заемщику предлагается ставка ощутимо ниже среднерыночной, но за скидку взимается тоже немаленькая комиссия. Например, ипотечная ставка 6,49% годовых и комиссия в 4,50% от суммы кредита.

И при рефинансировании комиссия не возвращается. Но это только усложняет расчеты на калькуляторе, ведь все равно остаются моменты, когда рефинансирование выгодно.

Также заемщикам может прийти помощь с неожиданной стороны.

«Я тоже являюсь заемщиком, и с точки зрения остатка долга идти в рефинансирование мне неинтересно из-за 1,0-1,5 п. п. Отпугивают всякие трудности с оформлением, – делится руководитель Росвоенипотеки Константин Ярославцев. – Но сейчас посмотрел, какими низкими стали ставки по потребкредитам…» В общем, вскоре потребкредиты – без всяких обременений и с простотой оформления – могут составить конкуренцию ставкам по рефинансированию.

Таблица 1. Еженедельный индекс Русипотеки. Средняя ставка предложения

Дата	На вторичном рынке	На первичном рынке	По рефинансированию кредитов сторонних банков
18.01.2019	10,38	10,23	10,26
20.03.2019	10,86	10,75	10,72
27.03.2019	10,85	10,75	10,74
17. 04.2019	10,82	10,73	10,70
24.04.2019	10,82	10,70	10,70
22.05.2019	10,82	10,70	10,70
19.06.2019	10,53	10,48	10,54
17.07.2019	10,41	10,37	10,30
24.07.2019	10,41	10,37	10,30
31.07.2019	10,41	10,35	10,30
07. 08.2019	10,21	10,20	10,17
15.08.2019	10,10	10,12	10,08
28.08.2019	9,97	9,86	9,92
04.09.2019	9,94	9,83	9,89
11.09.2019	9,92	9,91	9,85
18.09.2019	9,90	9,81	9,85
25.09.2019	9,85	9,73	9,81
02.10. 2019	9,79	9,63	9,70
09.10.2019	9,70	9,54	9,60
23.10.2019	9,61	9,45	9,51
31.10.2019	9,56	9,39	9,44
06.11.2019	9,53	9,37	9,42
13.11.2019	9,42	9,28	9,76
20.11.2019	9,35	9,27	9,75
27.11.2019	9,27	9,18	9,65
04. 12.2019	9,27	9,16	9,07
11.12.2019	9,27	9,13	9,07
18.12.2019	9,20	9,08	8,95
25.12.2019	9,13	9,01	8,90

Источник: КА «Русипотека»

Таблица 2. Доля рефинансирования чужих клиентов. Результаты 2019 года

Источник: КА «Русипотека»

Текст: Игорь Чубаха   
Фото: kjpargeter — ru.freepik.com   

106-ФЗ | Банк России

Исходя из регулирования части 14 статьи 6 Закона № 106-ФЗ сумма процентов, неустойки (штрафов, пени), образовавшаяся на дату предоставления льготного периода, фиксируется на день установления льготного периода и не увеличивается как в течение льготного периода, так и после его окончания.

При этом отмечаем, что Закон № 106-ФЗ устанавливает особенности погашения для отдельных видов кредита (займа).

Потребительские кредиты (займы)

По окончании льготного периода кредитный договор (договор займа) продолжает действовать на условиях, действовавших до предоставления льготного периода. При этом срок возврата кредита (займа) продлевается на срок не менее срока действия льготного периода (часть 19 статьи 6 Закона № 106-ФЗ).

Соответственно, по окончании льготного периода платежи уплачиваются заемщиком в соответствии с первоначальным графиком платежей, т.е. первый платеж заемщика по окончании льготного периода будет равен первому платежу, который заемщик бы уплатил как первый платеж (сумма процентных платежей и основного долга) в течение льготного периода в соответствии с первоначальным графиком платежей, если бы льготный период не был установлен.

Далее, после погашения обязательств заемщика по кредитному договору (договору займа), согласно первоначальному графику заемщиком уплачивается сумма процентов, начисленных на основной долг в течение льготного периода в соответствии с частью 18 статьи 6 Закона № 106-ФЗ, а также сумма процентов, неустойки (штрафа, пени), зафиксированная в соответствии с частью 14 статьи 6 Закона № 106-ФЗ.

При этом согласно части 20 статьи 6 Закона № 106-ФЗ проценты, а также суммы, зафиксированные по части 14 статьи 6 Закона № 106-ФЗ, уплачиваются в количестве и с периодичностью (в сроки), которые аналогичны установленным в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа) до установления льготного периода. В этом случае кредитор обязан направить заемщику уточненный график платежей по кредитному договору (договору займа) не позднее пяти дней после дня окончания льготного периода.

Следует отметить, что в отношении размера платежа указанная статья не содержит соответствующих положений. Представляется, что в данном случае размер периодического платежа будет состоять из сумм, зафиксированных в соответствии с частями 14 и 18 статьи 6 Закона № 106-ФЗ, деленных на количество платежей в течение льготного периода, уплачиваемых с периодичностью, которая была бы установлена в первоначальном графике платежей за период времени, приходящийся на время льготного периода.

Кредиты (займы), обеспеченные ипотекой

В отношении договоров кредита (займа), обеспеченного ипотекой, отмечаем, что в соответствии с частью 22 статьи 6 Закона № 106-ФЗ по окончании льготного периода платежи уплачиваются заемщиком в соответствии с графиком платежей, действовавшим до предоставления льготного периода (в размере, количестве и с периодичностью).

Учитывая, что количество и периодичность платежей заемщика по окончании льготного периода сохраняются, в случае досрочного погашения заемщиком в течение льготного периода своих обязательств (их части) по основному долгу в соответствии с требованиями части 16 статьи 6 Закона № 106-ФЗ размер периодического платежа уменьшается.

В случае отсутствия досрочного погашения размер платежа после окончания льготного периода остается неизменным.

Платежи, которые должны были быть уплачены заемщиком в течение льготного периода, исходя из действовавших до предоставления льготного периода условий кредитного договора (договора займа), но не были уплачены заемщиком в связи с предоставлением ему льготного периода, уплачиваются после погашения обязательств в соответствии с графиком, действовавшим до установления льготного периода.

В то же время срок возврата кредита (займа) увеличивается на срок льготного периода в связи с необходимостью внесения заемщиком платежей, не уплаченных им в течение действия льготного периода.

После уплаты платежей, которые должны были быть уплачены заемщиком в течение льготного периода исходя из действовавших до предоставления льготного периода условий кредитного договора (договора займа), но не были уплачены заемщиком в связи с предоставлением ему льготного периода, заемщиком уплачивается сумма процентов, неустойки (штрафа, пени), зафиксированная в соответствии с частью 14 статьи 6 Закона № 106-ФЗ на день установления льготного периода. При этом Закон № 106-ФЗ не содержит специальных положений в отношении срока, в течение которого заемщиком должны быть уплачены такие платежи, в связи с чем полагаем, что сторонами может быть достигнуто соглашение по указанному вопросу при учете положений Закона № 106-ФЗ. Следует отметить также, что Закон № 106-ФЗ не устанавливает правил распределения (одним платежом или периодическими платежами) указанных платежей.

Кредиты (займы) с лимитом кредитования

Согласно пункту 26 статьи 6 Закона № 106-ФЗ по окончании льготного периода договор потребительского кредита (займа), предусматривающий предоставление потребительского кредита (займа) с лимитом кредитования, продолжает действовать на первоначальных условиях, установленных до начала льготного периода. При этом доступная сумма потребительского кредита (займа) с лимитом кредитования уменьшается на размер обязательства заемщика, зафиксированный в соответствии с частью 25 статьи 6 Закона № 106-ФЗ.

По окончании льготного периода в соответствии с требованиями частей 25 и 27 статьи 6 Закона № 106-ФЗ сумма процентов, начисленных в течение действия льготного периода, а также сумма процентов, неустойки (штрафа, пени), не уплаченная до установления льготного периода, фиксируется в качестве обязательства заемщика. Указанное обязательство заемщика погашается им в течение 720 дней после дня окончания льготного периода равными платежами каждые 30 дней.

Расчет процентного вычета по жилищной ипотеке (HMID)

Вычет процентов по ипотеке (HMID) — одна из самых желанных американских налоговых льгот. Риэлторы, домовладельцы, потенциальные домовладельцы и даже налоговые бухгалтеры рекламируют его ценность. По правде говоря, миф часто лучше реальности.

Ключевые выводы

• Вычет процентов по ипотеке (HMID) позволяет домовладельцам вычитать проценты по ипотеке, выплаченные на сумму до 750 000 долларов из основной суммы кредита.
• Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, снизил максимальную сумму основного долга по ипотеке, имеющую право на вычитаемые проценты, до 750 000 долларов (с 1 миллиона долларов) для новых ссуд.
• TCJA также почти удвоил стандартные вычеты, что избавило многих налогоплательщиков от необходимости перечислять их.
• В результате большинство из них полностью отказались от налогового вычета по ипотечным процентам.

Расчет вычета налога на проценты по ипотеке

Большинство домовладельцев теперь ничего не получают

Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, все изменил.Он снизил максимальную сумму основного долга по ипотеке, имеющую право на вычитаемый процент, до 750 000 долларов (с 1 миллиона долларов) для новых ссуд (что означает, что домовладельцы могут вычесть проценты, выплаченные по ипотечной задолженности на сумму до 750 000 долларов). Но это также почти удвоило стандартные вычеты, что избавило многих налогоплательщиков от необходимости перечислять их.

В результате большинство из них полностью отказались от налоговых вычетов по ипотечным процентам. В первый год после внедрения TCJA, по оценкам, 135 человек.Ожидалось, что 2 миллиона налогоплательщиков выберут стандартный вычет.

Для сравнения, ожидалось, что 20,4 миллиона будут внесены в список, и из них 16,46 миллиона будут претендовать на вычет процентов по ипотеке. В Соединенных Штатах насчитывается более 80 миллионов непогашенных ипотечных кредитов, что говорит о том, что подавляющее большинство домовладельцев не получают выгоды от вычета процентов по ипотеке.

Налоговый вычет по ипотечным процентам — это, пожалуй, наиболее неправильно понимаемый аспект домовладения.Он приобрел почти мифический статус до такой степени, что многие потенциальные домовладельцы продаются на льготах еще до того, как они даже исследуют математику, чтобы определить свое право. В основе этого мифа лежат два основных заблуждения: первое заключается в том, что каждый домовладелец получает налоговые льготы, а второе заключается в том, что каждый доллар, уплаченный в виде процентов по ипотеке, приводит к снижению обязательств по подоходному налогу в соотношении доллар к доллару.

Удержание процентов по ипотеке

Заблуждение 1: Вы получите налоговую льготу

Несмотря на шумиху, подавляющее большинство домовладельцев вообще не получают налоговых льгот от налогового вычета по ипотечным процентам.Имейте в виду, что даже для того, чтобы иметь право на вычет, домовладельцы должны перечислить свои вычеты при определении своих налоговых обязательств. Детализация дает возможность учитывать конкретные расходы, включая проценты по ипотеке, налоги на имущество и частичные медицинские расходы. Поскольку проценты по ипотеке часто являются крупнейшими из этих расходов, которые платит налогоплательщик, их вычет часто упоминается как финансовый стимул для покупки дома.

Еще раз, хотя идея является привлекательной в теории, в действительности принятие TCJA означает, что перечисление вычетов по статьям больше не имеет смысла для большинства людей.Для налогоплательщиков, которые не замужем или состоят в браке, но подают документы отдельно, стандартный вычет составляет 12 400 долларов США в 2020 году и 12550 долларов США в 2021 году. Для глав семей он составляет 18 650 долларов США в 2020 году и 18 800 долларов США в 2021 году. Для супружеских пар, подающих совместную регистрацию, стандартный вычет составляет 24 800 долларов США в 2020 год и 25100 долларов в 2021 году.

Налогоплательщикам, у которых нет вычетов, которые в сумме превышают стандартные суммы вычетов, не нужно детализировать, и, следовательно, они не получают налоговых льгот от уплаты процентов по своим ипотечным кредитам.

Заблуждение 2: это будет большой вычет

Даже для домовладельцев, которые перечисляют свои налоги и имеют право на вычет по налогу на проценты по ипотеке, сумма вычета составляет лишь небольшую часть суммы процентов, уплаченных по ипотеке. И снова, чтобы полностью понять ситуацию, требуется небольшое вычисление чисел, потому что вычет не является налоговой льготой.

Вы не получаете налоговой льготы в размере 1 доллара на каждый потраченный доллар; вы получаете гроши на доллар.В отличие от кредита, который обеспечивает снижение фактических сумм налога на доллар к доллару, вычет процентов по ипотеке уменьшает сумму общего дохода, подлежащего налогообложению, на основе налоговой категории налогоплательщика.

В качестве упрощенного примера, налогоплательщику, тратящему 12 000 долларов на проценты по ипотеке и уплате налогов по ставке индивидуального подоходного налога 24%, будет разрешено исключить 12 000 долларов из обязательств по налогу на прибыль, что приведет к экономии 2 880 долларов. Фактически домовладелец заплатил банку 12 000 долларов в качестве процентов, чтобы менее четверти этой суммы было исключено из налогообложения.

Тратить 12000 долларов на уменьшение суммы денег, которые вы будете платить в виде налогов, на 2880 долларов просто бессмысленно. Что еще хуже, честная оценка фактической чистой экономии должна не учитывать значение стандартного вычета. В таблице ниже приводится сравнение.

Статус налогоплательщика	Стандартное удержание (2021)	Стоимость стандартного вычета в 24% налоговой категории	Значение из Вычет по ипотеке на 12 000 долларов США в виде процентов	Итог: разница Между стандартным вычетом и ипотечным вычетом
Одиночный	12 550 долларов США	3 012 долл. США	$ 2 880	132 $ в пользу стандартной
Глава домохозяйства	18 800 долл. США	4 512 долл. США	$ 2 880	1632 доллара в пользу стандарта
женат	25 100 долл. США	$ 6 024	$ 2 880	3144 $ в пользу стандарта

В нашем примере с процентами по ипотеке в размере 12000 долларов супружеская пара с налоговой категорией 24% получит стандартный вычет в размере 25100 долларов в 2021 году, что составит 6024 доллара в виде сокращенных налоговых платежей.Если бы пара перечислила свои вычеты в Графике А, вычеты по ипотеке составили бы 2 880 долларов. Пара получит налоговую скидку в размере стандартного вычета, даже если у них нет ипотеки. Разница между ними — налоговая льгота, полученная при выплате банку 12 000 долларов в реальных долларах в качестве процентов по ипотеке — обернулась бы убытком в 3 144 доллара. Было бы гораздо разумнее использовать стандартный вычет, чем перечислять только для получения налогового вычета по ипотечным процентам.

Даже налогоплательщики с более высокими налоговыми категориями не получат никакой выгоды, если у них нет других вычетов на высокую долларовую стоимость, которые нужно детализировать.Налогоплательщик, потративший 12000 долларов на проценты по ипотеке и уплативший налоги по ставке индивидуального подоходного налога 35%, получит только 4200 долларов налогового вычета. Это немного меньше того, что налогоплательщик получил бы от стандартного вычета. «Выгода» от вычета процентов по ипотеке показана в таблице ниже.

Статус налогоплательщика	Стандартный вычет (2021 г.)	Стоимость стандартного удержания в 35% налоговой категории	Значение из Вычет по ипотеке на 12 000 долларов США в виде процентов	Итог: разница Между стандартным вычетом и ипотечным вычетом
Одиночный	12 550 долларов США	4 392 долл. США.50	4 200 долл. США	192,50 долларов США в пользу стандартного вычета
Глава домохозяйства	18 800 долл. США	6 580 долл. США	4 200 долл. США	2380 долларов в пользу стандартного вычета
женат	25 100 долл. США	$ 8 785	4 200 долл. США	4585 долларов США в пользу стандартного вычета

При такой структуре неудивительно, что налоговые вычеты, предположительно введенные для поощрения покупок жилья, как правило, используются в основном домохозяйствами с более высокими доходами.Из 14,35 миллиона налогоплательщиков в 2019 году, которые, как ожидается, будут претендовать на пособие в 2019 году, 10,56 миллиона относятся к домохозяйствам, зарабатывающим 100000 долларов в год или больше.

Кроме того, существует ограничение на размер вычета процентов по ипотеке. На 2021 год лимит составляет процент по ипотеке, выплачиваемый на первые 750 000 долларов задолженности для супружеской пары или 375 000 долларов при раздельной подаче документов, состоящих в браке или одиноких. Для задолженности, возникшей до декабря, существует несколько более высокий предел.16, 2017 (1000000 долларов США при совместной регистрации в браке и 500000 долларов США при подаче отдельно состоящей или не состоящей в браке).

Лучший способ

Вместо того, чтобы тратить большие суммы денег на проценты за небольшую взамен, вам будет гораздо лучше платить наличными за ваш новый дом. Покупка за наличные сэкономит вам десятки тысяч долларов, потому что вы не будете платить проценты.

Конечно, всегда есть аргумент, что вы могли бы заработать больше денег, выплачивая проценты и инвестируя остаток своих денег на фондовом рынке.Это кажется отличной стратегией, когда рынок растет, но прогнозистов, дающих этот совет, нигде не видно, когда фондовый рынок упадет на 40%, стоимость жилья упадет на 40%, а их советы по инвестициям заставят домовладельцев больше задолжать по своим ипотечным кредитам. чем стоит дом.

Никакие вложения не гарантируют более высокую доходность, чем сумма, которую вы сэкономите, если вообще откажетесь от выплаты процентов, поэтому консервативный выбор очевиден. По возможности избегайте выплаты процентов.Расплатитесь с домом быстро, если не можете.

Investopedia требует, чтобы писатели использовали первоисточники для поддержки своей работы. Сюда входят официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. При необходимости мы также ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и непредвзятого контента, в нашем
редакционная политика.

1. Налоговая служба. «Будьте готовы к налогообложению — понимайте изменения в налоговой реформе, затрагивающие отдельных лиц и семьи.”По состоянию на 24 февраля 2021 г.

2. Конгресс США, Объединенный комитет по налогообложению. «Обзор федеральной налоговой системы по состоянию на 2018 год», страницы 4 и 36, скачать «JCX-3-18». По состоянию на 24 февраля 2021 г.

3. Федеральный резервный банк Нью-Йорка. «Отчет о домашнем долге и кредитах (3 квартал 2019 г.)», стр. 4 Данные. По состоянию на 24 февраля 2021 г.

4. Налоговая служба. «Тема № 501:« Стоит ли перечислять по пунктам? » По состоянию на 24 февраля 2021 г.

5. Налоговая служба.«IRS обеспечивает корректировку налоговой инфляции на 2020 налоговый год». По состоянию на 15 марта 2021 г.

6. Налоговая служба. «IRS обеспечивает корректировку налоговой инфляции на 2021 налоговый год». По состоянию на 24 февраля 2021 г.

7. Конгресс США, Объединенный комитет по налогообложению. «Обзор федеральной налоговой системы на 2019 год», стр. 36, скачать «JCX-9-19». По состоянию на 24 февраля 2021 г.

8. Налоговая служба. «Публикация 936 (2019), Удержание процентов по жилищной ипотеке.”По состоянию на 24 февраля 2021 г.

Сравнить счета

Раскрытие информации рекламодателя

×

Предложения, представленные в этой таблице, поступают от партнерств, от которых Investopedia получает компенсацию.

Удержание процентов по ипотеке: что подходит в 2021 году

Многие или все продукты, представленные здесь, предоставлены нашими партнерами, которые компенсируют нам. Это может повлиять на то, о каких продуктах мы пишем, где и как они появляются на странице.Однако это не влияет на наши оценки. Наше мнение — наше собственное.

Что такое вычет процентов по ипотеке?

Вычет по ипотечным процентам — это налоговый вычет, который выплачивается по ипотечным процентам, выплаченным на первый миллион долларов ипотечной задолженности. Домовладельцы, купившие дома после 15 декабря 2017 года, могут вычесть проценты на первые 750 000 долларов ипотечного кредита. Для получения вычета процентов по ипотеке необходимо указать в налоговой декларации.

Вот как это работает и как можно сэкономить при уплате налогов.

Как работает вычет процентов по ипотеке в 2021 году

Вычет по ипотечным процентам позволяет вам уменьшить налогооблагаемый доход на сумму денег, которую вы заплатили в виде процентов по ипотеке в течение года. Поэтому, если у вас есть ипотечный кредит, ведите хороший учет — проценты, которые вы платите по жилищному кредиту, могут помочь сократить ваши налоговые счета.

Как уже отмечалось, в целом вы можете вычесть проценты по ипотеке, уплаченные в течение налогового года, на первый миллион долларов вашей ипотечной задолженности за ваш основной или второй дом.Если вы купили дом после 15 декабря 2017 года, вы можете вычесть проценты, уплаченные в течение года, на первые 750 000 долларов ипотечного кредита.

Например, если вы получили ипотечный кредит в размере 800000 долларов США на покупку дома в 2017 году, и вы заплатили 25000 долларов США процентов по этой ссуде в течение 2020 года, вы, вероятно, сможете вычесть все 25000 долларов США из этих процентов по ипотеке в своей налоговой декларации. Однако, если вы получили ипотеку в размере 800000 долларов в 2020 году, этот вычет может быть немного меньше. Это связано с тем, что Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года ограничил вычет процентов на первые 750 000 долларов ипотечного кредита.

Есть исключение из этого отсечения 15 декабря 2017 года: если вы заключили письменный договор, имеющий обязательную силу, до этой даты, чтобы закрыть его до 1 января 2018 года, и вы закрыли дом до 1 апреля 2018 года, IRS считает ваше ипотека должна быть получена до 16 декабря 2017 г.

По-настоящему узнайте свои деньги

NerdWallet дает вам полный обзор ваших денег, счетов, долгов и расходов — все в одном месте.

Что считается процентами по ипотеке?

Публикация IRS 936 содержит все подробности, но вот краткий список.

Проценты по ипотеке на основной дом

• Недвижимость может быть домом, кооперативом, квартирой, кондоминиумом, передвижным домом, жилым трейлером или плавучим домом.
• Дом должен быть залогом по кредиту.
• В доме должны быть спальные, кухонные и туалетные принадлежности для подсчета.
• Если вы получаете необлагаемое налогом жилищное пособие от армии или через министерство, вы все равно можете вычесть проценты по ипотеке.
• Ипотечный кредит, который вы получаете, чтобы «выкупить» половину дома вашего бывшего при разводе, засчитывается.

»ПОДРОБНЕЕ: Как получить лучшую ставку по ипотеке

Проценты по ипотеке на второй дом

• Вам не нужно пользоваться домом в течение года.
• Дом должен быть залогом по кредиту.
• Если вы сдаете в аренду второй дом, вы должны находиться там не менее 14 дней или более 10% от количества дней, в течение которых вы его сдавали.

Очки, уплаченные по ипотеке

• баллов — это форма предоплаты процентов по кредиту.Вы можете вычитать баллы понемногу в течение срока действия ипотеки, или вы можете вычесть их все сразу, если вы соответствуете каждому из девяти требований.
• В целом девять требований заключаются в том, что ипотека должна быть для вашего основного дома, выплата баллов является установленной практикой в ​​вашем районе, баллы не являются необычно высокими, баллы не предназначены для покрытия расходов на закрытие, вашего первоначального взноса. выше, чем баллы, баллы рассчитываются как процент от вашей ссуды, баллы указаны в вашем отчете о расчетах, и вы используете кассовый метод учета при уплате налогов.

Просрочка платежа по ипотечному платежу

Штрафы за досрочное погашение

Проценты по ссуде под залог собственного капитала

»ПОДРОБНЕЕ: Узнайте, как вычесть налог на недвижимость из вашей налоговой декларации

Взносы по ипотечному страхованию

• Сюда входят суммы, уплаченные по частному страхованию ипотечных кредитов, взносы по ипотечному страхованию FHA, сборы за гарантию кредита USDA и сборы за финансирование VA.
• Договор страхования должен быть заключен после 2006 года.
• Вы не можете вычесть стоимость ипотечного страхования, если ваш скорректированный валовой доход превышает 109 000 долларов США, или 54 500 долларов США при раздельной регистрации брака в форме 1040 или 1040-SR, строка 8b.
• Сумма, которую вы можете вычесть, уменьшается, если ваш скорректированный валовой доход превышает 100 000 долларов (50 000 долларов при раздельном подаче документов в браке).

Что не подлежит вычету

• Страхование домовладельцев
• Дополнительные выплаты по ипотеке
• Страхование титула
• Расчетные расходы (большую часть времени)
• Депозиты, авансовые платежи или задатки, которые вы лишили
• Проценты, начисленные по обратной ипотеке

Как получить вычет процентов по ипотеке

Вам необходимо выполнить следующие действия.

1. Найдите в своем почтовом ящике форму 1098. Ваш ипотечный кредитор отправит вам форму 1098 в январе или начале февраля. В нем подробно указано, сколько вы заплатили процентов и баллов по ипотеке в течение налогового года. Ваш кредитор отправляет копию этого 1098 в IRS, которое попытается сопоставить его с тем, что вы указываете в своей налоговой декларации.

Вы получите 1098, если заплатили кредитору 600 долларов или более процентов по ипотеке (включая баллы) в течение года. (Узнайте больше о форме 1098 здесь.Вы также можете получить информацию о процентах по ипотеке за год до текущей даты из ежемесячных банковских выписок вашего кредитора.

2. Ведите записи. Хорошая новость заключается в том, что при определенных обстоятельствах вы можете вычесть проценты по ипотеке в следующих ситуациях:

• Вы использовали часть дома в качестве домашнего офиса (возможно, вам придется заполнить Приложение C и потребовать еще больше вычетов).
• Вы были владельцем кооперативной квартиры.
• Вы сдали в аренду часть своего дома.
• Дом был таймшером.
• Часть дома строилась в течение года.
• Вы использовали часть поступлений от ипотеки, чтобы погасить долг, инвестировать в бизнес или сделать что-то, не связанное с покупкой дома.
• Ваш дом был разрушен в течение года.
• Вы развелись или разошлись, и вы или ваш бывший должны выплатить ипотечный кредит на дом, которым вы оба владеете (проценты могут фактически рассматриваться как алименты).
• Вы и кто-то, кто не является вашим супругом, несете ответственность и выплачиваете проценты по ипотеке на ваш дом

Плохая новость в том, что правила становятся более сложными.Обратитесь к публикации IRS 936 за подробностями или проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым профи. Обязательно ведите учет задействованных квадратных метров, а также доходов и расходов, относящихся к определенным частям дома.

3. Детализируйте свои налоги. Вы претендуете на вычет процентов по ипотеке в Приложении A формы 1040, что означает, что вам нужно будет детализировать вместо стандартного вычета при уплате налогов.

Это также может означать, что вы тратите больше времени на подготовку налогов, но если ваш стандартный вычет меньше, чем ваши детализированные вычеты, вам все равно следует детализировать и сэкономить деньги.Если ваш стандартный вычет превышает ваши детализированные вычеты (включая вычет по ипотечным процентам), воспользуйтесь стандартным вычетом и сэкономьте время. (Узнайте больше о составлении списков по сравнению со стандартным вычетом.)

Schedule A позволяет вам выполнить математические вычисления, чтобы вычислить ваш вычет. Ваша налоговая программа поможет вам выполнить все действия.

4. Посмотрите, имеете ли вы право на специальные правила вычета. Если вы получили помощь от программы «Hardest Hit Fund» государственного агентства жилищного финансирования или программы экстренного ссуды домовладельцев (которую администрирует штат или Департамент жилищного строительства и городского развития), вы можете вычесть все выплаты, которые вы оформленные по ипотеке в течение года.

Больше от NerdWallet:

Удержание процентов по ипотеке | Правила и ограничения на 2021 год

Что такое вычет процентов по ипотеке?

Покупка дома — это
проверенный метод накопления богатства; ты будешь
увеличивайте справедливость по мере того, как вы выплачиваете ссуду и дом растет в цене.

Но
есть еще одна финансовая выгода для потенциальных покупателей жилья. Приходите налоговое время
каждый год вы можете иметь право на вычет процентов по ипотеке.

Всегда
перед подачей заявки проконсультируйтесь с налоговым специалистом, но для некоторых домовладельцев ипотека
удержание процентного налога может уменьшить их налогооблагаемый доход на тысячи долларов.

Однако
Изменения в налоговом законодательстве за последние несколько лет привели к уменьшению количества
Американцы, претендующие на вычет процентов по ипотеке.

Ли
вы уже являетесь или начинающим домовладельцем, вот что вам следует знать.

Подтвердите право на получение жилищного кредита (9 июня 2021 г.)

В этом
статья (Перейти к…)

Кто соответствует требованиям
для удержания процентов по ипотеке?

Налог
Закон о сокращениях и занятости от 2017 года изменил правила выплаты процентов по ипотеке
удержание.

С
2017, если вы возьмете стандартный вычет, вы не сможете вычесть ипотеку
интерес.

На 2020 год
налоговый год, стандарт
вычет составляет 24 800 долларов США для супружеских пар.
совместная подача и 12 400 долларов США для одиноких или женатых людей
в отдельности.

Но если вы используете детализированные вычеты вместо стандартного вычета, вы можете вычесть процентов, которые вы платите каждый налоговый год по ипотечной задолженности. Сюда входит любая ипотечная ссуда, используемая для покупки, строительства или улучшения вашего дома.

Вы также можете иметь возможность вычесть проценты по ссуде или кредитной линии (HELOC), если ссуда использовалась для одной из этих трех целей.

Пределы вычета процентов по ипотеке

Сумма процентов по ипотеке, которую вы можете вычесть, зависит от
тип вашего жилищного кредита и способ подачи налоговой декларации.

• Если вы одиноки или женаты и
  Заполняя вместе и , вы перечисляете свои налоговые вычеты, вы можете вычесть
  проценты по ипотечной задолженности до 750 000 долларов США
• Если вы состоите в браке и подаете
  отдельно от супруга (а) вы можете удерживать проценты по ипотечной задолженности
  до 375 000 долларов США за каждый налоговый год

Для
ипотека, полученная до 2018 года, правила немного другие.

• По любой жилищной ссуде, взятой на до 13 октября 1987 г. , все проценты по ипотеке полностью вычитаются
• Для жилищной ссуды, взятой после 13 октября 1987 г. и до 16 декабря 2017 г. , домовладельцы могут вычесть проценты по ипотечному долгу до 1 миллиона долларов (или 500 000 долларов в случае брака и подачи отдельно)
• Лимит в 1 миллион долларов также применяется к домовладельцам, заключившим обязательный договор купли-продажи между 16 декабря 2017 г. и 1 января 2018 г.

Вы можете
вычесть процентные платежи по дому
долевые ссуды и кредитные линии тоже, пока долги
используется для оплаты ремонта дома или для покупки или строительства вашего дома.

Если у вас есть ссуда или кредитная линия на покупку собственного капитала, и эти средства НЕ были использованы для покупки,
построить или существенно улучшить свой дом, тогда проценты не могут быть
вычтено.

Другие требования для получения вычета

Вдоль
при нахождении в пределах ограничений IRS, чтобы иметь право на уплату налога на проценты по ипотеке
вычет вашего дома должен:

• Указывается как «обеспечение» для
  обеспечить ссуду — Проценты по кредиту физических лиц или
  кредитная карта, использованная для ремонта дома, не пойдет на налоговый вычет,
  потому что этот долг не обеспечен собственностью, такой как задолженность по собственному капиталу дома
• Иметь основное жилье — В доме должна быть сантехника и другие базовые условия проживания
  требования для права на вычет
• Быть постоянным местом жительства — Владельцы вторых домов, которые также сдают свои дома в аренду, должны
  жить во втором доме не менее 14 дней (или до 10% дней, когда
  дом сдается в аренду, если это количество превышает 14 дней), чтобы потребовать вычет на
  График А.В противном случае проценты должны быть указаны в Приложении E как
  инвестиционная недвижимость

Как помогает удержание налога с процентов по ипотеке
домовладельцев

Письмо
выплата долга за приобретение дома обычно помогает домовладельцам с более высокими доходами. Это
потому что домовладельцы с высоким доходом обычно имеют большие остатки по ипотеке и
с большей вероятностью купят второй дом или недвижимость для отдыха — и то, и другое увеличивает
не облагаемые налогом выплаты процентов по ипотеке.

Это
означает, что процент по их жилищной ипотеке с большей вероятностью превысит федеральный доход
новый, более высокий стандартный вычет налога в размере 24 800 долларов США для пар, подающих совместную регистрацию, или
12 400 долларов США для индивидуальных подателей налоговых деклараций.

Агенты по недвижимости и строители до сих пор рекламируют этот налоговый вычет как стимул для покупки дома. Они любят утверждать, что это увеличивает количество домовладельцев и помогает людям превратиться из арендаторов в домовладельцев.

Однако
благодаря новым стандартным вычетам, установленным Законом о налогах 2017 г.,
доля домовладельцев не будет разбивать налоги по статьям и, следовательно, не сможет
вычесть проценты по ипотеке.

Какие еще расходы не подлежат налогообложению?

Ипотека
проценты — не единственная стоимость домовладения, подлежащая вычету из налогооблагаемой базы.если ты
выберите детализированные вычеты, вы также можете вычесть:

• Ипотечные пункты —
  Покупатели жилья часто вносят предоплату наличными, чтобы снизить ставку по ипотеке на всю жизнь.
  кредит. Например, доплата 1% от суммы кредита может снизить
  процентная ставка на 0,25%. Денежные средства, уплаченные за ипотечные баллы, могут иметь право на
  вычет процентов
• Штрафы за досрочное погашение — Большинство
  по новым ипотечным кредитам штрафы за досрочный погашение не взимаются, но по старым кредитам может потребоваться
  их.Если это так, вы можете списать штраф за предоплату в рамках вашего
  удержание налога на проценты по ипотеке
• Комиссия за просрочку платежа — Даже просроченная
  Платежные сборы соответствуют требованиям для вычета налога на проценты по ипотеке
• PMI — Конгресс расширил правило
  позволяя домовладельцам вычитать выплаты по ипотечному страхованию. Это относится к
  ссуды с частным ипотечным страхованием (PMI), а также с государственным субсидированием
  ипотечное страхование по ссудам FHA, VA и USDA

Налоги на имущество также не облагаются налогом, но они
не входит в вычет процентов по ипотеке.Они списаны в другом месте
в налоговой форме 1040 Графика А.

Итак, что
исключает ли налоговый закон из вычета процентов по ипотеке?

• Взносы по страхованию домовладельцев — Взносы по страхованию домовладельцев не облагаются налогом. Однако вы можете списать эти расходы, если у вас есть домашний офис, и вычесть эти расходы в Приложении C
• Прочие расходы на покупку дома — Поиск титула, задаток, расходы на переезд — ни одна из этих затрат не подлежит обложению данным налогом вычет
• Обратные проценты по ипотеке — Поскольку проценты по этим займам подлежат уплате при продаже недвижимости, они не подлежат вычету из налогооблагаемой базы

Должен
вы требуете удержания процентов по ипотеке?

Помните, вы можете получить вычет по ипотечному налогу только в том случае, если
вы перечисляете свои налоги.И это стоит делать только тем налогоплательщикам, списание которых превышает стандартный вычет.

Для
Например, предположим, что вы и ваш супруг (а) владеете домом с ипотечной ссудой в размере 315 000 долларов. Ваш
Детализированные вычеты могут выглядеть примерно так:

• Проценты по ипотеке: 9 500 долларов США
• Налоги на недвижимость: 3 000 долларов США
• Благотворительные пожертвования: 2 000 долларов США

Ваши
общие детализированные вычеты составляют 14 500 долларов. В этом случае, как парная подача
вместе вы захотите воспользоваться стандартным вычетом в размере 24 800 долларов, потому что это далеко
превышает ваши детализированные вычеты.

Но если бы вы были одиноким домовладельцем с такими же детализированными вычетами — или если бы вы были женатым домовладельцем, подающим отдельно, — вам бы хотелось детализировать их. Это потому, что сумма ваших детализированных вычетов больше, чем стандартный вычет в размере 12 400 долларов США.

Проконсультируйтесь с профессиональным налоговым консультантом

Как с
При принятии любого важного решения проконсультируйтесь со специалистом, когда решите, как подавать налоги. А
лицензированный налоговый консультант рассмотрит вашу ситуацию и расскажет, как вычесть
проценты по ипотеке — или если нужно вообще.

Как получить проценты по ипотеке
вычет

К претензии
для вычета процентов по ипотеке налогоплательщик должен использовать Приложение A, которое является частью
стандартной налоговой формы IRS 1040.

Ваша ипотека
кредитор должен отправить вам налоговую форму IRS 1098, в которой указывается сумма
проценты, уплаченные вами в течение налогового года. Ваш кредитный агент также должен предоставить
эту налоговую форму онлайн.

Использование
в налоговой форме 1098 найдите сумму уплаченных процентов и введите ее в строке 8
Приложения А к вашей налоговой декларации.Кажется, довольно просто, правда?

Заявление
удержание усложняется, если вы получаете доход от собственности. Если
вы владеете арендуемой недвижимостью или домом для отпуска, который сдаете в аренду большую часть года, за
Например, вам нужно будет использовать расписание E.

Если вы
самозанятый и списать коммерческие расходы, вам нужно будет ввести проценты
платежи по Графику C.

Если
Налоговый вычет по ипотечным процентам влияет на ваше решение о покупке дома?

Покупка
дом требует ряда финансовых решений.

Ты
нужно выбрать дом и найти подходящий тип кредита, но вы также решите, как
много денег, которые нужно отложить, и нужно ли снижать процентную ставку с ипотекой
точки.

решения продолжаются после закрытия ссуды: если вы выплачиваете ипотеку
быстро, делая более высокие ежемесячные платежи, или вложите дополнительные деньги
в другом месте? Если вы получите новый заем для использования собственного капитала или найдете другой способ
финансировать ремонт и проекты?

Все эти
решения могут повлиять на способность домовладельца сэкономить деньги за счет ипотеки
процентный налоговый вычет.

Для
Например, увеличение первоначального взноса уменьшает остаток по кредиту, что снижает
процентные платежи, которые могут быть вычтены.

Аналогично,
покупка ипотечных пунктов при закрытии снижает процентную ставку по новой ссуде,
что также снижает вычитаемые из налогооблагаемой базы проценты, выплачиваемые кредитору.

А, оф
Конечно, выплата ипотеки полностью исключает выплату процентов,
что может подтолкнуть некоторых налогоплательщиков к более высокой налоговой категории.

Итак,
если вы сохраните более высокие выплаты по ипотеке с целью снижения вашего
налогооблагаемый доход за счет вычета процентов по ипотеке?

Только ты
и ваш налоговый специалист может ответить на этот вопрос, потому что ответ зависит от
ваша уникальная ситуация и ваша финансовая жизнь в целом.

Однако
если вы не перечисляете вычеты, вы не можете претендовать на проценты по ипотеке
вычет все равно. В этом случае налоговый вычет не должен повлиять на ваш дом.
решения о покупке и выплате ипотеки.

Подтвердите право на покупку дома (9 июня 2021 г.)

Политика, лежащая в основе налогового вычета процентов по ипотеке

После
Конгресс принял Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года (TCJA), число США.
домохозяйства, требующие вычета процентов по ипотеке, отказались от примерно
По данным IRS, с 22% в 2017 году до менее 10% в 2018 году.

После 2017 года меньше домовладельцев списали проценты по ипотеке, потому что TCJA увеличил стандартный вычет. Это означало, что у меньшего числа американцев был стимул перечислять свои вычеты в IRS.

Также
TCJA снизил лимит вычетов по ипотечным кредитам с 1 миллиона долларов до
750 000 долларов США для супружеских пар, подающих совместно, и от 500 000 до 375 000 долларов США для
одиночные файлы.

В ответ на изменения TCJA Институт Брукингса призвал Конгресс полностью отменить вычет процентов по ипотеке и заменить его единовременным налоговым кредитом в размере 10 000 долларов для каждой новой ипотеки.

текущий налоговый вычет снижает федеральный налогооблагаемый доход налогоплательщика, который имеет
возможность изменения налоговой категории налогоплательщика; налоговый кредит снизит
сумма подоходного налога, подлежащего уплате независимо от дохода, и может быть востребована более
Американцы.

IRS
ранее использовала налоговые льготы в качестве стимулов для покупателей жилья, в последнее время во время
жилищный кризис 2009 и 2010 годов. Некоторые штаты по-прежнему предлагают целевые налоги
кредиты для поощрения покупки жилья в определенных областях.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Ипотека и
Ставки рефинансирования неоднократно устанавливали новые рекордные минимумы в 2020 году.

С такими
низкие ставки, выплаты по ипотеке доступны как никогда. Покупатели жилья не
необходимы налоговые льготы для поощрения покупки или рефинансирования.

Но если вы все же решите воспользоваться этим, вычет по ипотечным кредитам станет хорошим преимуществом и еще одним способом, которым домовладение может поддержать ваши личные финансы.

Подтвердите новую ставку (9 июня 2021 г.)

Отчеты по ипотеке
не давать налоговых, юридических или бухгалтерских консультаций. Этот материал подготовлен
только для информационных целей, не предназначен для предоставления и не должен
полагаться на консультации по вопросам налогообложения, юриспруденции или бухгалтерского учета.Вы должны проконсультироваться со своим
налоговые, юридические и бухгалтерские консультанты до совершения любой сделки.

Удержание процентов по ипотеке | Вычет процентов по ипотеке

Ключевые выводы

• В настоящее время вычет процентов по ипотечному кредиту (HMID) позволяет составить списки домовладельцев, чтобы вычесть проценты по ипотечным кредитам, выплаченные на сумму до 750 000 долл. США, в отношении их первого или второго места проживания. Это ограничение было введено Законом о сокращении налогов и занятости (TCJA) и вернется к 1 миллиону долларов после 2025 года.

• В 2018 году менее 4 процентов налогоплательщиков с доходом менее 50 000 долларов будут требовать вычета, и эти налогоплательщики получат менее 1 процента от общих налоговых расходов. Налогоплательщики, зарабатывающие более 200 000 долларов, будут составлять 34 процента требований и получать 60 процентов льгот.

• Хотя HMID рассматривается как политика, увеличивающая частоту домовладения, исследования показывают, что вычет не увеличивает количество домовладельцев.Однако есть свидетельства того, что вычет увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье.

• До принятия TCJA налоговый кодекс в основном нейтрально трактовал решение о сбережении в занимаемом владельцами жилье или потреблении собственного дохода. Налоговый кодекс добился этого, разрешив вычет процентов по ипотеке, позволив приросту капитала от продажи жилья, занимаемого владельцами, не облагаться налогом, и не облагая налогом вмененную арендную плату.

• Уменьшение TCJA предельного значения HMID увеличило эффективную предельную ставку налога на жилье, занимаемое владельцами, особенно на жилье, финансируемое за счет заемных средств.Эти изменения ставят в невыгодное положение домовладельцев, которые полагаются на заемные средства для финансирования своих домов, и увеличивают стоимость сбережений в собственном жилье.

• Политика, направленная на сокращение разницы в эффективных предельных налоговых ставках между жильем, занимаемым собственниками, и другими формами капитала, повысит экономическую эффективность. Осуществление вычета налоговой льготы позволит налогоплательщикам с низкими доходами, которые не учитывают статьи, воспользоваться этим положением.

Введение

Согласно действующему законодательству, вычет процентов по ипотеке (HMID) позволяет домовладельцам, перечисляющим свои налоговые декларации, вычитать проценты по ипотечным кредитам, выплаченные на сумму до 750 000 долларов США, по их первому или второму месту жительства.Текущее ограничение в размере 750 000 долларов было введено в рамках Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA) и вернется к старому ограничению в 1 миллион долларов после 2025 года.

Преимущества HMID достаются в первую очередь налогоплательщикам с высоким доходом, поскольку налогоплательщики с высоким доходом, как правило, чаще перечисляют детали, а стоимость HMID возрастает с увеличением цены дома. В то время как общая стоимость HMID снизилась из-за TCJA, доля льгот в настоящее время больше сконцентрирована среди налогоплательщиков с высокими доходами из-за того, что все больше налогоплательщиков выбирают более щедрый стандартный вычет.

Хотя HMID часто рассматривается как политика, увеличивающая частоту домовладения, исследования показывают, что HMID не достигает этой цели. Однако есть свидетельства того, что HMID увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье среди перечисляющих налогоплательщиков.

Хотя вычет процентов по жилищной ипотеке нуждается в реформе, для этого есть обоснование налоговой политики. Поскольку кредиторы платят налоги с получаемых ими процентов по ипотеке, вычет процентов по ипотечным кредитам является подходящим режимом учета процентов для домовладельцев, финансирующих за счет долга.В более общем плане налоговый кодекс относится к жилью более нейтрально, чем к инвестициям в другие активы. Хотя жилье, занимаемое владельцами, является бенефициаром ряда значительных налоговых расходов, эти налоговые расходы означают, что учет жилья, занимаемого владельцами, больше соответствует тому, как он будет учитываться в налоге на потребление.

TCJA уменьшил сумму основного долга для HMID с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов. Это увеличило налоговую нагрузку на жилье, занимаемое владельцами, особенно на дома, финансируемые за счет долга.Эти ограничения смещают налоговый кодекс в пользу домовладения, финансируемого за счет долевого участия, и увеличивают налоговую нагрузку на занимаемое владельцами жилье в целом.

HMID можно реформировать несколькими способами. Директивные органы могли бы сделать вычет более эффективным, сократив разницу в эффективных предельных налоговых ставках между жильем, занимаемым владельцами, и другими формами капитала. Чтобы решить проблемы распределения, политики могли бы сделать вычет более доступным для налогоплательщиков с низкими доходами, сделав вычет налоговым зачетом.Кроме того, установление фиксированной суммы кредита вместо процента от ипотечной ссуды домовладельца может помешать налоговому кодексу стимулировать покупку более крупных домов.

Фон

Закон о доходах 1913 года сделал все формы личных и деловых кредитов вычетом. В то время многие предприятия находились в ведении семей, и правительство не могло отличить личные интересы от интересов, связанных с бизнесом [1]. На протяжении большей части двадцатого века все проценты по потребительским кредитам подлежали вычету.Эта политика стала дорогостоящей, особенно во время бума кредитных карт 1970-х годов [2]. В результате положения о вычете личных интересов были тщательно изучены в 1980-х годах [3].

Администрация Рейгана существенно не ограничила HMID, поскольку расширила налоговую базу для увеличения доходов в соответствии с Законом о налоговой реформе 1986 года [4]. Хотя этим Законом был установлен лимит в размере 1 миллиона долларов на соответствующую основную сумму, проценты по ипотеке оставались в значительной степени вычитаемыми при разбивке домовладельцев по статьям [5]. После финансового кризиса 2008 года политики начали сомневаться в том, следует ли разрешить HMID сокращать расходы домовладельцев, если оно субсидирует более рискованные ссуды.Этот сдвиг сделал изменения в HMID жизнеспособными для налоговой реформы 2017 года. [6]

Действующий закон

Согласно действующему законодательству, физические лица, которые вносят в список, могут вычесть проценты, уплаченные по ипотеке, в размере до 750 000 долларов США в качестве основной суммы из своего налогооблагаемого дохода. Этот предел основной суммы ипотечного кредита был снижен с 1 миллиона долларов в рамках изменений в подоходном налоге с физических лиц в TCJA. Текущее ограничение в размере 750 000 долларов применяется до 2025 года, после чего ограничение вернется к уровню до TCJA. [7]

Если основная сумма ипотеки превышает 750 000 долларов, налогоплательщики могут вычесть процент от общей суммы уплаченных процентов.Например, налогоплательщик с основной суммой ипотеки в размере 1,5 миллиона долларов на один дом, приобретенный в 2018 году, сможет вычесть 50 процентов своих процентных платежей в течение срока действия своей ипотеки (750 000 долларов / 1,5 миллиона долларов). Ограничение применяется как к основному, так и к второстепенному месту жительства. [8] Если человек покупает два дома по 500 000 долларов каждый (на общую сумму 1 миллион долларов), проценты на основную сумму первого дома будут полностью вычитаться, а проценты на 250 000 долларов в основную сумму второго дома будут вычитаться по сниженной ставке.[9]

TCJA также изменил правила вычета процентов по ссудам собственного капитала. До принятия TCJA проценты по ссудам под залог недвижимости на сумму до 100 000 долларов вычитались в дополнение к процентам, выплачиваемым по основной сумме долга до 1 миллиона долларов. Этот заем можно использовать для покрытия таких расходов, как задолженность по кредитной карте или плата за обучение. После TCJA ссуды под залог недвижимости теперь включаются в основную сумму ипотеки, а проценты вычитаются только в том случае, если они используются для строительства или улучшения подходящего жилья [10].

Удержание процентов по жилищной ипотеке в цифрах

The U.По оценкам Министерства финансов США, HMID сократит федеральные доходы на 597,6 млрд долларов в период с 2019 по 28 год. Налоговые расходы меньше по сравнению с базовым уровнем до TCJA из-за более низкого предела для основной суммы ипотеки с 2019 по 2025 год, меньшего количества пунктов и более низких налоговых ставок. Таким образом, влияние HMID на доходы вырастет после 2025 года, поскольку срок действия положений TCJA по подоходному налогу истечет. ^[11]

Вычет процентов по жилищной ипотеке снижает налоговые обязательства в наибольшей степени для налогоплательщиков с высокими доходами.На Рисунке 2 показана пропорция деклараций, требующих HMID, и сумма общих налоговых расходов, понесенных по доходной группе. Оценки Объединенного комитета по налогообложению (JCT) показывают, что как доля налогоплательщиков, которые будут требовать HMID, так и сумма понесенных налоговых расходов увеличится с доходом в 2018 году. Менее 4 процентов налогоплательщиков с доходом менее 50 000 долларов США будут требовать HMID, и эти налогоплательщики будут брать менее 1 процента от общих налоговых расходов. Налогоплательщики, зарабатывающие более 200 000 долларов, составят 34 процента требований HMID и 60 процентов от общих налоговых расходов.

Существует несколько причин, по которым налогоплательщики с высоким доходом получают большую часть упущенного дохода от HMID. Чтобы получить HMID, налогоплательщик должен указать свою декларацию. По действующему законодательству доля налогоплательщиков, перечисляющих свои отчисления в 2019 году, составит около 13,7 процента. Эта пропорция значительно ниже, чем та, которая была бы в 2019 году в соответствии с законом до принятия TCJA, которая составила бы чуть более 31 процента. Это связано с тем, что TCJA увеличил стандартный вычет с 6500 долларов в 2017 году до 12000 долларов в 2018 году (с 13000 до 24000 долларов при совместной регистрации в браке).Теперь меньшее количество налогоплательщиков учитывает общие статьи, а доля налогоплательщиков, перечисляющих статьи, увеличивается с увеличением дохода. ^[12]

Плательщики с более высоким подоходным налогом чаще вносят в списки и с большей вероятностью получат выгоду от вычета процентов по ипотеке, поскольку их общие расходы с большей вероятностью превысят значение стандартного вычета. ^[13] Например, домовладелец, который только что получил ипотечный кредит на 200 000 долларов под 5-процентную процентную ставку, получит примерно 10 000 долларов в виде процентных вычетов в течение первого года; 5-процентная процентная ставка по ипотеке в 750 000 долларов будет стоить около 37 500 долларов.[14]

Кроме того, вычеты, как правило, приносят больше пользы налогоплательщикам с высоким доходом, чем налогоплательщикам с низким доходом, благодаря нашему прогрессивному подоходному налогу. Лицо, находящееся в нижней налоговой группе, снижает свои налоговые обязательства на 10 центов за каждый вычитаемый доллар, в то время как лицо из верхней налоговой категории снижает свои налоговые обязательства на 37 центов за каждый доллар, который они вычитают с дохода в этой налоговой категории. ^[15]

Удержание процентов по ипотеке и домовладение

Сторонники

HMID утверждают, что вычет стимулирует домовладение за счет снижения стоимости домовладения, финансируемого за счет долга.[16] Тем не менее, исследования показывают, что HMID не увеличивает количество домовладельцев. [17] Также не существует взаимосвязи между долей собственников жилья и долей населения, которое перечисляет, что говорит о том, что налогоплательщики не полагаются на HMID, чтобы позволить себе жилье. [18]

Исследования действительно показывают, что вычет процентов по ипотеке увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье, ^[19] , что ограничивает способность политики увеличивать домовладение [20]. Таким образом, отмена вычета может привести к увеличению стоимости жилья для некоторых налогоплательщиков, перечисляющих в разбивке по статьям, но снизит общий спрос и цены, а также сделает жилье, занимаемое владельцами, доступным для более широкой группы людей.[21]

HMID также может сделать цены на жилье более волатильными. Поскольку вычеты процентов по ипотеке капитализируются в стоимости жилья, цены на жилье в США выше, чем они были бы в противном случае, а более высокие цены на жилье препятствуют переезду людей [22]. Это означает, что изменения на рынке жилья не всегда включаются в цену отдельных домов, что приводит к большей волатильности цен [23]. Эта нестабильность может быть проблематичной, потому что неопределенность в отношении цен оказывает негативное влияние на домовладение, возможно, больше, чем какая-либо конкретная жилищная политика. ^[24]

Другие утверждают, что налоговая политика в отношении жилья могла способствовать финансовому кризису 2008 года, побуждая людей покупать дома, которые они не могли себе позволить. [25] HMID более ценен для рискованных заемщиков в США, потому что предел вычета основан на основной сумме кредита, а не на сумме удерживаемых процентов. Это позволяет более рискованным покупателям жилья с более высокими процентными ставками получать выгоду больше, чем менее рискованным покупателям жилья. Тем не менее, неясно, были ли налоговые факторы более важными по сравнению с другими факторами, такими как другая государственная политика, направленная на расширение домовладения.Цены на жилье также выросли в других странах с гораздо другими налоговыми системами, чем в США, что указывает на другие факторы. [26]

Удержание процентов по жилищной ипотеке и налоговый режим жилья

Обсуждение HMID обычно происходит в контексте того, поощряет ли он домовладение. Как обсуждалось выше, исследования показывают, что это не способствует развитию домовладения. Тем не менее, вычет процентов по жилищной ипотеке представляет собой разумную налоговую политику. В целом жилье, занимаемое собственниками, как основной капитал трактуется в некоторой степени правильно.Однако этот режим выгоден по сравнению с другими видами инвестиций.

Жилье, как и любые другие капиталовложения, обеспечивает прибыль физическому или юридическому лицу, владеющему активом. Для бизнеса жилье обеспечивает доход за счет арендной платы, которую платит арендатор. Возврат одинаков для человека, который живет в собственном доме, но арендная плата фактически выплачивается им самим. Этот доход физическим лицам называется «вмененным доходом от аренды».

Согласно действующему законодательству, доходы от жилья, занимаемого владельцами, по большей части не облагаются налогом.Физическим лицам не нужно отчитываться или платить налог на вмененный доход от аренды. Налогоплательщики также могут исключить 250 000 долларов прироста капитала (500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков) от продажи дома, занимаемого владельцем, из своего налогооблагаемого дохода, если они прожили в доме два года из предыдущих пяти. ^[27] Этот налоговый режим для жилья, занимаемого владельцами, аналогичен тому, как IRA Рота относятся к пенсионным сбережениям. [28]

Для домовладельцев, которые финансируют покупку дома с помощью ипотеки, проценты, уплаченные кредитору, подлежат вычету, в то время как проценты, полученные кредитором, облагаются налогом.В принципе, такой подход к процентам является нейтральным, поскольку все выплаченные вычитаемые проценты должны совпадать с полученными налогооблагаемыми процентами. Однако на практике некоторые процентные платежи могут вычитаться заемщиком и облагаться налогом по более низкой ставке или вообще не взиматься с кредитора. Или не подлежит вычету для заемщика и не подлежит налогообложению для кредитора. [29] Это приводит либо к чистой субсидии, либо к налогу на заемные средства.

Удержание процентов по жилищной ипотеке и эффективные предельные ставки налога

Влияние подоходного налога на жилье можно резюмировать путем измерения эффективной предельной ставки налога (EMTR) на жилье.EMTR — это сводная мера, выраженная в виде одного процента, которая оценивает, как налоговая система снижает доходность и, следовательно, стимул для инвестирования в новый актив, например, дом.

EMTR можно рассматривать как налоговый «клин», равный ставке доходности инвестиций до налогообложения за вычетом ставки доходности после налогообложения, деленной на норму прибыли до налогообложения. Например, если налог составляет 3 процентных пункта от 9-процентной ставки доходности до налогообложения, EMTR на актив будет 33,3 процента ((0,09–0,06) /.09). Если предположить, что для обеспечения безубыточности и удовлетворения инвесторов требовалось 6-процентное возвращение после уплаты налогов, то для покрытия налога рентабельность инвестиций должна была увеличиться на 50 процентов [30].

Нулевое значение EMTR означает, что налоги не влияют на решения о предельных инвестициях, а положительное (отрицательное) значение EMTR означает, что налоговый кодекс препятствует (субсидирует) маржинальные инвестиции. Большие различия в EMTR между активами являются признаком экономической неэффективности, поскольку налоговый кодекс поощряет инвестиции в капитал с более низкими EMTR по сравнению с капиталом с более высокими EMTR.[31]

Согласно действующему закону, Бюджетное управление Конгресса (CBO) оценивает, что EMTR на жилье, занимаемое владельцами, будет положительным в период с 2018 по 2025 год, в пределах от 5,1 процента до 6,8 процента. Жилье, финансируемое за счет акционерного капитала, получает почти нейтральный режим с EMTR -0,4 процента до 2025 года. Напротив, жилье, финансируемое за счет долга, сталкивается с положительным налоговым бременем — от 17,8 процента до 22,5 процента.

В 2026 году EMTR для жилищного строительства упадет ниже нуля, примерно до -3%. Это связано с истечением срока действия изменений в индивидуальном подоходном налоге, принятых в рамках TCJA.Расширение TCJA стандартного вычета ограничило количество участников, которые будут вычитать проценты по ипотеке. А для тех, кто перечисляет, стоимость процентов по ипотеке снизилась из-за уменьшения допустимой основной суммы с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов. Срок действия этих изменений истекает в 2025 году.

Ограничения TCJA по вычету процентов по ипотеке сделали жилье, занимаемое владельцами, менее привлекательным вариантом для инвестиций, сделав его более дорогим. Однако это сократило разрыв в налоговом бремени между жильем, занимаемым собственниками, и другими формами капитала. Этот разрыв может способствовать чрезмерному инвестированию в жилье, занимаемое владельцами, по сравнению с другими инвестициями. [32] Тем не менее, жилье, занимаемое владельцами, привлекательно по сравнению с другими активами, поскольку оно примерно подлежит надлежащему налогообложению, а другие формы — нет.[33] Для контекста, EMTR для всех основных фондов (включая жилье, занимаемое владельцами) будет варьироваться от 14,5% до 16,5% в период с 2018 по 2028 год, в то время как EMTR для всех предприятий (включая корпорации C и сквозные организации, за исключением собственника -жилая площадь) составит от 18,4% до 24,4% [34].

Возможные реформы

Политики могут реформировать HMID несколькими способами. Политики могут превратить HMID в налоговую льготу, чтобы сделать политику более доступной для налогоплательщиков с низкими доходами.Политики также могут сделать этот кредит фиксированной суммой, которая не будет варьироваться в зависимости от стоимости дома налогоплательщика, что будет препятствовать политике поощрения покупки домов большего размера, чем можно себе позволить. Политики могут также уменьшить разницу в EMTR между жильем, занимаемым владельцами, и другими активами, что уменьшит искажения в налоговом кодексе, но для этого потребуются серьезные изменения в налоговом кодексе.

Одним из способов увеличения пособий для домохозяйств с низкими доходами было бы сделать вычет налоговой льготой.Чтобы получить налоговый кредит, налогоплательщикам не нужно будет разбивать их по статьям. Исследования также показали, что замена HMID на кредит, который снижает федеральные доходы на ту же сумму, лучше нацелит субсидии на домовладение налогоплательщикам с более низким уровнем дохода, при этом возвращаемые налоговые кредиты дадут наибольшие выгоды нижнему квинтилю налогоплательщиков. [35]

Требование, чтобы любой кредит на домовладение представлял собой фиксированную сумму денег, а не процент от выплаты по ипотеке, также помешало бы налоговому кодексу стимулировать покупку домов большего размера, чем можно себе позволить.Например, Фихтнер и Фельдман рекомендуют фиксированный кредит в размере 900 долларов для всех, у кого есть ипотечный кредит, предоставляемый на несколько лет. Такой кредит повысит ставки домовладения, но поскольку кредит фиксированный, его стоимость не будет увеличиваться вместе со стоимостью дома налогоплательщика [36].

Директивные органы могут также уменьшить диспропорции между различными типами капитальных вложений за счет снижения налогового бремени на другие типы капитальных активов. Например, CBO изложил три последовательных шага, которые могут изменить U.S. налоговый кодекс от налогообложения дохода от капитала. Во-первых, отменить различные ограничения, наложенные на индивидуальные пенсионные счета, что снизит эффективные налоговые ставки на доход от капитала на индивидуальном уровне. Во-вторых, разрешить полное списание капитальных вложений, что снизит эффективные ставки для предприятий. Третий шаг — запретить вычеты по чистой процентной ставке. Все эти реформы в конечном итоге сведут к нулю EMTR всех капиталовложений, включая жилищное строительство. [37]

Отказ от HMID также может уменьшить разницу в EMTR между основными активами.Тем не менее, это повысит эффективную ставку налога на жилье, если вы также не избавитесь от налогообложения полученных процентов — этого можно достичь с помощью широкой реформы порядка учета процентов. [38]

Заключение

Хотя многие считают, что вычет процентов по ипотечному жилищному кредиту является политикой, которая увеличивает частоту домовладения, исследования показывают, что этот вычет не увеличивает процент домовладельцев. Напротив, вычет увеличивает цены на жилье, делая домовладение более доступным для перечисления налогоплательщиков, что может ограничить возможность вычета повлиять на домовладение.Данные подтверждают идею о том, что вычет приносит больше пользы более состоятельным налогоплательщикам, чем налогоплательщикам с низкими доходами, в основном потому, что вычет требует, чтобы человек перечислил детали, а выгода от вычета увеличивается с увеличением цены дома.

Тем не менее, вычет процентов по жилищной ипотеке действительно представляет собой разумную налоговую политику. Этот вычет является частью более широкого набора политик, которые рассматривают сбережения в жилом доме, занимаемом владельцем, нейтрально с решением о потреблении. Поскольку некоторые рассматривают HMID как субсидию для домовладения, жилье, занимаемое владельцами, является привлекательным по сравнению с другими формами сбережений, поскольку другие формы капиталовложений плохо рассматриваются в нашем налоговом кодексе.Ограничения TCJA на вычет процентов по ипотеке и более крупный стандартный вычет увеличили налоговое бремя на жилье, занимаемое владельцами.

Политики могли бы повысить экономическую эффективность, приблизив налоговое бремя на занимаемое владельцами жилье к налоговому бремени, возлагаемому на другие основные фонды, либо отменив вычет, либо исключив капитал из налоговой базы. Для тех, у кого есть проблемы с распределением, HMID может быть преобразован в налоговый кредит на основе фиксированной суммы в долларах.Это сделало бы политику более доступной для домовладельцев с любым уровнем дохода, поскольку налогоплательщикам не нужно было бы перечислять детали, чтобы претендовать на кредит. Эта политика также будет означать, что стоимость HMID не будет зависеть от размера ипотеки домовладельца.

Банкноты

[1] Деннис Дж. Вентри мл., «Случайное удержание: история и критика налоговой субсидии на проценты по ипотеке», Law & Contemporary Problems 73 (18 марта 2011 г.), 102–166, https : //papers.ssrn.com / sol3 / paper.cfm? abstract_id = 1498784.

[2] Роджер Левенштейн, «Кому нужен вычет процентов по ипотеке?» The New York Times , 5 марта 2006 г., https://www.nytimes.com/2006/03/05/magazine/who-needs-the-mortgageinterest-deduction.html.

[3] Вентри мл., «Случайное удержание: история и критика налоговой субсидии на проценты по ипотеке».

[4] Там же.

[5] H.R. 3838, «Закон о налоговой реформе 1986 года», https://www.congress.gov/bill/99th-congress/house-bill/3838.

[6] Уильям Г. Гейл, «Пора выпотрошить вычет процентов по ипотеке», Институт Брукингса, 6 ноября 2017 г., https://www.brookings.edu/blog/up-front/2017/11/ 06 / его-время-потрошить-вычет-проценты-по закладной /.

[7] Ипотечные кредиты, оформленные до 15 декабря 2017 г., по-прежнему имеют право на вычет процентов на последние $ 250 000 основной суммы долга. Любая ипотечная задолженность, связанная с рефинансированием, связана с первоначальной датой ипотеки. (Если он был рефинансирован до 15 декабря 2017 года, применимый предел по-прежнему составляет 1 миллион долларов; в противном случае — 750 000 долларов.) Любая новая ссуда не может превышать стоимость первоначальной ссуды. См. Кодекс США 26 § 163 (h) (3) (F). См. Также Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018: Удержание процентов по ипотеке», 8 января 2019 г., https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11063.pdf.

[8] Налогоплательщики не могут вычитать проценты по ипотеке более чем с двух домов, а второй дом должен использоваться налогоплательщиком в качестве места жительства. Квалифицированное место жительства означает «основное место жительства… налогоплательщика и… 1 другое место жительства налогоплательщика, которое выбирается налогоплательщиком… (и) используется налогоплательщиком в качестве места жительства.См. Кодекс США 26 § 163 (h) (4).

[9] Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке».

[10] См., В частности, Кодекс США 26 § 163 (h) (3) (F) (i) (I), Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке», и Исследовательская служба Конгресса, «2019 г. Сезон подачи налоговой декларации (2018 налоговый год): примеры вычета процентов по ипотечной задолженности и жилищным кредитам », 21 февраля 2019 г., https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11111.pdf.

[11] Министерство финансов США, Управление налогового анализа, «Налоговые расходы», 19 октября 2018 г., https://home.treasury.gov/system/files/131/Tax-Expenditures-FY2020.pdf. По оценкам JCT, стоимость HMID в 2018-2022 годах составит 163,2 миллиарда долларов. См. Объединенный комитет по налогообложению, «Оценка федеральных налоговых расходов на 2018–2022 финансовые годы», 4 октября 2018 г., https://www.jct.gov/publications.html?id=5148&func=startdown.

[12] Скотт Истман, «Сколько налогоплательщиков учитываются в соответствии с действующим законодательством?» Налоговый фонд, сентябрь.12, 2019, https://taxfoundation.org/standard-deduction-itemized-deductions-current-law-2019/.

[13] Скотт Гринберг, «Кто перечисляет вычеты?» Налоговый фонд, 22 февраля 2016 г., https://taxfoundation.org/who-itemizes-deductions/.

[14] Стоимость вычета процентов по ипотеке снижается по мере того, как домовладелец выплачивает основную сумму по ипотеке, что делает вычет более ценным в первые годы ипотеки. См. Мори Бэкман, «Как мне рассчитать удержание процентов по ипотеке», The Motley Fool , Mar.11, 2017, https://www.fool.com/retirement/2017/03/11/how-do-i-calculate-my-mortgage-interest-deduction.aspx.

[15] Анна Тайгер и Скотт Истман, «Регрессивность удержаний», Налоговый фонд, 28 июня 2019 г., https://taxfoundation.org/regresstivity-of-deductions/.

[16] Национальная ассоциация риэлторов, «Удержание процентов по ипотеке», https://www.nar.realtor/mortgage-interest-deduction, и обсуждение Вентри-младшего в статье «Случайное удержание: история и критика Налоговая субсидия на проценты по ипотеке.”

[17] Уильям Г. Гейл, Джонатан Грубер и Сет Стивенс-Давидовиц, «Поощрение домовладения через налоговый кодекс», Tax Notes , 18 июня 2007 г., https://www.taxpolicycenter.org/publications/encouraging -homeownership-through-tax-code / full, и Эдвард Л. Глезер и Джесси М. Шапиро, «Преимущества удержания процентов по жилищной ипотеке», Рабочий документ NBER № w9284, 19 октября 2002 г., https: // paper.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=342440.

[18] Глезер и Шапиро, «Преимущества удержания процентов по ипотеке» и Ловенштейн, «Кому нужен вычет процентов по ипотеке?»

[19] Дэн Эндрюс, «Реальные цены на жилье в странах ОЭСР: роль шоков спроса и структурных и политических факторов», Рабочие документы Департамента экономики ОЭСР, №831, 13 декабря 2010 г., https://www.oecd-ilibrary.org/docserver/5km33bqzhbzr-en.pdf?expires=1561745202&id=id&accname=guest&checksum=E62281A3DEF80FC7178B347B097884A1.

[20] Стивен К. Бурасса, Дональд Р. Хаурин, Патрик Х. Хендершотт и Мартин Хоэсли, «Вычеты по ипотечным процентам и домовладение: международный обзор», Швейцарский финансовый институт, серия исследовательских работ N12-06, 13 марта, 2013 г., https://www.nmhc.org/uploadedFiles/Articles/External_Resources/SSRN-id2002865.pdf.

[21] Камила Соммер и Пол Салливан, «Последствия налоговой политики США для цен на жилье, ренты и домовладения», American Economic Review 108 (02): 241-274, февраль 2018 г., https: //files.taxfoundation .org / 201

174745 / An-Overview-of-Capital-Gains-Taxes.pdf.

[22] Тамим Баюми и Джелле Баркема, «Мель! Как растущее неравенство подавляет миграцию в США и причиняет боль тем, кто остался позади », Международный валютный фонд, Рабочий документ МВФ № 19/122, 27 июня 2019 г., https: // paper.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3411031.

[23] Эндрюс, «Реальные цены на жилье в странах ОЭСР: роль шоков спроса и структурных и политических факторов».

[24] Харви С. Розен, Кеннет Т. Розен и Дуглас Хольц-Икин, «Право владения жильем, неопределенность и налогообложение», Серия рабочих документов NBER № 1168, июль 1983 г., https://www.nber.org /papers/w1168.pdf.

[25] Ребекка Н. Морроу, «Миллиарды налоговых долларов, потраченные на раздувание жилищного пузыря: как и почему не удалось удержать процент по ипотеке», Fordham Journal of Corporate & Financial Law 17: 3 (2012), https: // ir.lawnet.fordham.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=https://scholar.google.com/&httpsredir=1&article=1308&context=jcfl.

[26] Вьери Чериани, Стефано Манестра, Джакомо Рикотти, Алессандра Санелли и Эрнесто Зангари, «Налоговая система и финансовый кризис», PSL Quarterly Review 64: 256 (2011), 39-94, https: // pdfs.semanticscholar.org/f541/59644c622730a9dee283c9d8512ff2e36220.pdf.

[27] Кроме того, налогоплательщики могут воспользоваться этим исключением на прирост капитала только один раз в два года.См. Эрика Йорк, «Обзор налогов на прирост капитала», Налоговый фонд, 16 апреля 2019 г., https://taxfoundation.org/capital-gains-taxes/.

[28] Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе», октябрь 2005 г., https://www.cbo.gov/sites/default/files/109th-congress-2005-2006/reports/ 10-18-tax.pdf.

[29] Алан Коул, «Вычет процентов — проблемы и реформы», Налоговый фонд, 4 мая 2017 г., https://taxfoundation.org/interest-deductibility/.

[30] Маржинальная инвестиция — это инвестиция «безубыточность», которая обеспечит достаточно большой доход, чтобы удовлетворить инвесторов после уплаты налогов. Проекты с доходностью ниже этой безубыточной инвестиции не будут реализовываться, потому что они не принесут прибыли, достаточной для удовлетворения инвесторов. См. Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе».

[31] Там же.

[32] Эрика Йорк, «Три пункта по вычету процентов по ипотеке», Налоговый фонд, декабрь.8, 2017, https://taxfoundation.org/three-points-mortgage-interest-deduction/.

[33] Алан Коул, «Частичная защита вычета процентов по ипотеке», Налоговый фонд, 20 августа 2013 г., https://taxfoundation.org/partial-defense-mortgage-interest-deduction/.

[34] Бюджетное управление Конгресса, «Бюджетные и экономические данные: налоговые параметры и эффективные предельные налоговые ставки», EMTR on Capital, апрель 2018 г., https://www.cbo.gov/about/products/budget-economic-data.

[35] Эрик Тодер, Марджери Остин Тернер, Кэтрин Лим и Лиза Гетсингер, «Реформирование вычета процентов по ипотеке», Институт городского развития и Центр налоговой политики, апрель 2010 г., http: // urbaninstitute.org / sites / default / files / alfresco / publishing-pdfs / 412099-Reforming-the-Mortgage-Interest-Deduction.PDF.

[36] Джейсон Фихтнер и Джейкоб Фельдман, «Реформирование вычета процентов по ипотеке», Центр Mercatus в Университете Джорджа Мейсона, Рабочий документ № 14-17, июнь 2014 г., https://www.mercatus.org/system/files /Fichtner-Reforming-Mortgage-.pdf.

[37] Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе».

[38] Коул, «Вычитаемость процентов — проблемы и реформы».”

Удержание процентов по ипотеке в 2020 году

Покупка дома и владение им могут быть дорогостоящими. К счастью, процентные ставки по ипотечным кредитам упали до рекордно низкого уровня, что сделало финансирование жилья более доступным, а собственное домовладение само по себе может стать средством обогащения.

Есть также еще одно финансовое преимущество для домовладельцев: вы можете воспользоваться вычетом процентов по ипотеке, что может снизить налоги, которые вы платите.

Правила IRS относительно вычета процентов по ипотеке могут быть сложными и запутанными.Вот более подробная информация о том, какие проценты имеют право на вычет и какие выгоды вы можете получить, если имеете на это право.

Что такое вычет процентов по ипотеке?

Если у вас есть жилищная ссуда, вычет процентов по ипотеке позволяет вам уменьшить налогооблагаемый доход на сумму процентов, уплаченных по ссуде в течение года. Вычет применяется только к процентам по ипотечному кредиту, а не к основной сумме, и для того, чтобы требовать его, вам необходимо детализировать свои вычеты.

Вычет процентов по ипотеке существует уже более 100 лет, хотя правила со временем изменились, последним из которых стал Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года.

Подсчитайте, какую выгоду может принести вычет налога на проценты по ипотеке.

Вычет процентов по ипотеке в 2020 году

Если ваш дом был приобретен до 16 декабря 2017 года, вы можете вычесть проценты по ипотеке, уплаченные на ваш первый ипотечный долг в размере 1 миллиона долларов. Для ипотечных кредитов, взятых с этой даты, вы можете вычесть проценты на первые 750 000 долларов. Обратите внимание, что если у вас был контракт до 16 декабря 2017 г., а ипотека была закрыта до 1 апреля 2018 г., считается, что ваша ипотека была оформлена до декабря.15, 2017.

Хотя почти все домовладельцы имеют право на получение налогового вычета по ипотечным процентам, вы можете претендовать на него только в том случае, если укажете свои вычеты в своей федеральной налоговой декларации, заполнив Приложение A к форме 1040 или аналогичную форму.

Из-за этого вам нужно будет решить, лучше ли вычесть проценты по ипотеке путем разбивки по статьям или стандартного вычета. Стандартный вычет в настоящее время составляет 12 400 долларов для одиноких налогоплательщиков и 24 800 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно.

Допустим, вы — одинокий домовладелец, который потратил 15000 долларов на проценты по ипотеке в 2019 году. В этом сценарии имеет смысл детализировать свои вычеты, поскольку вы уменьшите свой налогооблагаемый доход на большую сумму, чем если бы возьмите стандартный вычет (12 400 долларов).

Как и во всех налоговых вопросах, вам следует подумать о работе с налоговым экспертом, чтобы максимально увеличить ваши вычеты.

Преимущества удержания процентов по ипотеке

Ключевым преимуществом вычета процентов по ипотеке является то, что это уменьшает общую сумму налога, которую вы платите.

Показательный пример: если вы платите 10 000 долларов в виде процентов по ипотеке и входите в 33-процентную налоговую категорию, вы уменьшите свой налоговый счет на 3300 долларов после вычета 10 000 долларов из вашего дохода.

«Те, кто находится в более высоких налоговых категориях, выиграют больше всего, поскольку они увидят более крупные вычеты», — отмечает Келли Крейн, президент и главный инвестиционный директор Napa Valley Wealth Management, базирующейся на острове Св. Елены, Калифорния.

На самом деле налогоплательщики с низкими доходами в целом получают меньше льгот, объясняет Эндрю Лэтэм, сертифицированный консультант по личным финансам SuperMoney в Санта-Ана, Калифорния.

«Налогоплательщики, которые зарабатывают менее 100 000 долларов, на самом деле получают только 11 процентов прибыли от этого вычета», — говорит Лэтэм, цитируя отчет налогового фонда. «Напротив, налогоплательщики, которые зарабатывают 200 000 долларов и более в год, получают большую выгоду — 60 процентов от общей экономии за счет вычета процентов по ипотеке».

Требования к вычету процентов по ипотеке

Большинство домовладельцев имеют право на вычет процентов по ипотеке, но есть определенные исключения. Например, вы можете вычесть проценты, уплаченные за ваше основное место жительства, но если у вас есть второй дом, который вы сдаете в аренду, могут возникнуть сложности.

«Вторые дома, в которых вы не живете в качестве основного места жительства, имеют право, но если вы сдаете их в аренду, вам необходимо физически оставаться в собственности в течение 10 процентов времени аренды в течение года», — объясняет Джесс. Кеннеди, соучредитель и главный специалист по комплаенсу / главный юрисконсульт в Beeline, кредиторе в Провиденсе, Род-Айленд.

Если у вас есть второй дом, который сдается в аренду, и вы не отвечаете требованиям 10-процентного использования, дом будет отнесен к категории арендуемой собственности, что имеет другие налоговые последствия.

Если у вас есть второй дом, который вы не сдаете в аренду, вы можете вычесть проценты по ипотеке. Вам также не нужно использовать дом в течение года, чтобы получить право.

Прочие вычеты, связанные с ипотекой

Помимо процентов, уплаченных по ипотеке, в настоящее время вы также можете вычесть взносы по ипотечному страхованию (при условии, что ваш скорректированный валовой доход ниже определенной суммы), ипотечные баллы и сборы за просрочку платежа по ипотеке .

Вы также можете вычесть проценты, уплаченные по ссуде под залог жилого фонда или кредитной линии собственного капитала (HELOC), или по другой кредитной линии, обеспеченной вашим домом, но существуют правила, которые вы должны соблюдать, и определенные платежи, которые вы не можете вычесть.Как правило, согласно IRS, финансирование должно было быть использовано для «покупки, строительства или существенного улучшения» собственности.

«Представьте, что вы взяли кредитную линию для собственного капитала и взяли взаймы 30 000 долларов, чтобы заменить свою крышу, и еще 20 000 долларов на оплату обучения вашего ребенка в колледже. Здесь вы сможете вычесть проценты только из 30 000 долларов, которые вы потратили на крышу », — говорит Лэтэм.

Есть некоторые расходы, которые невозможно перечислить, говорит Кеннеди, в том числе:

• Страхование домовладельцев
• Ускоренные выплаты по ипотеке
• Затраты на закрытие / первоначальный взнос
• Депозит / задаток

Как подать заявку на вычет процентов по ипотеке

Ваш кредитор отслеживает уплаченные вами проценты по ипотеке и будет предоставлять эту информацию вам и IRS через форму 1098, которая обычно приходит каждый январь или февраль.

Чтобы подать заявку на вычет процентов по ипотеке, вам необходимо указать выплаченные проценты, как указано в форме 1098, в Приложении A (с формой 1040 или 1040-SR), строка 8a. Если вы пользуетесь услугами профессионального налогового специалиста, убедитесь, что он перечисляет ваши вычеты и включает уплаченные проценты по ипотеке в вашу налоговую декларацию.

Как может измениться вычет процентов по ипотеке в будущем

Налоговые эксперты ожидают, что вычет процентов по ипотеке останется в обозримом будущем, поскольку это популярный вариант для домовладельцев и может помочь сделать домовладение более доступным.

«Многие экономисты и политики считают, что отчисления следует отменить и заменить повсеместно более низкими налоговыми ставками, но весьма сомнительно, что в ближайшее время произойдут какие-либо серьезные изменения, особенно в связи с приближающимися выборами», — говорит Кеннеди.

Крейн соглашается: «Конгресс, как правило, склонен продвигать домовладение и не принимать законы, снижающие стимулы к покупке и владению домом».

Подробнее:

Понимание вычета процентов по ипотеке

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на страницу нашей материнской компании LendingTree.В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Одной из основных налоговых льгот домовладения по ипотеке является удержание процентов по ипотеке. Когда вы вычитаете проценты, уплаченные по ипотеке, вы уменьшаете свой налогооблагаемый доход на эту сумму. Вот что нужно знать о вычете, его ограничениях и о том, как это может повлиять на вас при уплате налогов.

Как работает вычет процентов по ипотеке?

Вычет процентов по ипотеке позволяет ежегодно вычитать выплаты процентов по ипотеке из налогооблагаемого дохода.Вычет может применяться к ипотеке на ваш основной дом — и, возможно, на второй дом, которым вы владеете, — если долг был использован для покупки, строительства или существенного улучшения собственности.

Сколько процентов по ипотеке вы можете вычесть в 2019 году?

На 2019 налоговый год лимит вычета процентов по ипотеке составляет 750 000 долларов, что означает, что домовладельцы могут вычесть проценты, уплаченные по ипотечной задолженности на сумму до 750 000 долларов. Супружеские пары, подающие налоги отдельно, могут вычесть проценты на сумму до 375 000 долларов каждая.Максимальная сумма применяется к жилищным кредитам, выданным после 15 декабря 2017 г., и действует до 2025 г.

Прежний лимит в 1 миллион долларов для заявителей, подающих заявление отдельно, и супружеских пар, подающих совместно, и 500 000 долларов для супружеских пар, подающих заявление отдельно, по-прежнему применяется для ипотечных кредитов, оформленных до 16 декабря 2017 года, даже если они были позже рефинансированы. Исключение составляют люди, которые закрыли покупку дома до 1 января 2018 года. Они также могут использовать старый лимит в 1 миллион долларов при условии, что они приобрели дом до 1 апреля 2018 года.

Какие типы процентов по ипотеке вычитаются?

Помимо процентной части ваших выплат по ипотеке, вы можете вычесть следующие типы процентов по ипотеке:

• Комиссия за просрочку платежа по ипотеке, не являющаяся частью конкретной услуги.
• Штрафы за досрочное погашение ипотеки.
• Выплата процентов по ипотеке перед продажей дома.
• Проценты, выплачиваемые при участии в программе экстренного ссуды домовладельцев или в программе Hardest Hit Fund.
• Предоплаченные проценты или ипотечные баллы, выплачиваемые как часть ваших заключительных расходов.

Вы также можете вычесть процентные платежи по второй ипотечной ссуде, такой как ссуда под залог собственного капитала или кредитная линия, но только в том случае, если долг был использован для покупки, строительства или улучшения вашего основного или второго дома. Лимит вычета процентов по ипотеке применяется в совокупности к первой и второй ипотеке.

Для рефинансирования с выплатой наличных, хотя вы можете иметь право на вычет процентов, уплаченных с первоначальной суммы ипотеки, вам разрешается вычесть только проценты, уплаченные с капитала, который вы обналичиваете, если эти средства используются для ремонта дома.

Пример вычета процентов по ипотеке

Давайте сравним двух домовладельцев, у каждого из которых есть два непогашенных остатка по ипотеке, и которые хотят потребовать вычета процентов по ипотеке. Домовладелец А должен 400 000 долларов по ипотеке по своему основному дому, приобретенному до 16 декабря 2017 года, и еще 250 000 долларов по ипотеке, использованной для покупки дома для отдыха весной 2018 года.

Домовладелец B должен 600 000 долларов по ипотеке для своего основного дома, которая была выдана до 16 декабря 2017 года. Осенью 2019 года они взяли ссуду на покупку жилья в размере 300 000 долларов для покрытия расходов на обучение и консолидации не-ипотечной задолженности.

Как здесь применяются правила? Для домовладельца А ипотечный кредит в размере 400 000 долларов меньше лимитов в 1 миллион и 750 000 долларов.Поскольку 250 000 долларов начались после даты отсечения, мы должны использовать лимит в 750 000 долларов. Домовладелец А взял новую ипотечную ссуду для своего дома для отдыха, что означает, что он может иметь право вычесть проценты по этой ссуде, а также ипотеку по своему основному дому.

Общая сумма обоих займов меньше лимита в 750 000 долларов, что дает домовладельцу А возможность полностью вычесть проценты, уплаченные по обоим займам. Но если бы они взяли ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под свой основной дом, чтобы купить дом для отдыха, проценты по этой ссуде или линии не подлежали бы вычету.

Ситуация домовладельца Б выглядит немного иначе. Хотя они имеют право вычесть все проценты, уплаченные по ипотеке в размере 600 000 долларов, обеспеченной их основным домом, они не могут вычесть проценты, уплаченные по ссуде под залог жилья в размере 300 000 долларов, поскольку она не использовалась для ремонта дома.

Вычет по ипотечным процентам по сравнению со стандартным вычетом

Закон о сокращении налогов и занятости снизил максимальную сумму вычета процентов по ипотеке, но увеличил стандартные суммы вычета. Из-за этих изменений меньшее количество налогоплательщиков может захотеть детализировать свои вычеты.

Стандартные суммы вычетов на 2019 год составляют:

• Отдельная подача холостяков / замужних: $ 12 200
• Глава семьи: $ 18 350
• Совместная регистрация в браке: $ 24 400

Мы рассчитали приблизительную сумму ипотечной задолженности, которая, вероятно, понадобится вам для выплаты процентов в первый год действия вашей ссуды, чтобы она превышала стандартный вычет.

Приведенная выше таблица показывает, что если вы являетесь налогоплательщиком единого налога, вам потребуется как минимум 340 000 долларов в виде ипотечной задолженности, чтобы требовать вычета процентов по ипотеке.Но даже если ваш остаток по ипотеке не так велик, вы также можете потребовать другие вычеты из своей налоговой декларации, что, тем не менее, может сделать детальную разбивку по счетам лучшим выбором. Например, вы можете вычесть до 10 000 долларов США в виде государственных и местных налогов, включая налоги на имущество. Однако лимит составляет 5000 долларов для супружеских пар, подающих отдельную заявку.

Конечно, ваша конкретная ситуация будет зависеть от вашей ставки по ипотеке, а также от количества ежемесячных платежей по ипотеке, которые вы производите до наступления налогового сезона.И поскольку ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой амортизируются на равные ежемесячные платежи, с каждым прошедшим месяцем вы платите меньше долларов в счет процентов — и больше в счет основной суммы долга.

Благодаря этим переменным, самый простой способ определить, имеет ли смысл перечисление вычетов, — это просмотреть выписку о процентах по ипотеке (форма 1098), которую вы получите от своего кредитора, если вы заплатили не менее 600 долларов США в виде процентов во время предыдущего налога. год и укажите любые другие вычеты, применимые к вашей ситуации.Проконсультируйтесь со своим налоговым специалистом для получения дополнительных указаний.

Удержание процентов по ипотеке

Библиотека и архив NAR уже провели для вас исследование. References (ранее Field Guides) предлагают ссылки на статьи, электронные книги, веб-сайты, статистику и многое другое, чтобы дать исчерпывающий обзор перспектив. Статьи EBSCO ( E ) доступны только членам NAR и требуют входа в систему пользователя nar.realtor.

Основы вычета процентов по ипотеке

Что РИЭЛТОРАМ® необходимо знать о новом налоговом законодательстве (Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ®, февраль.25, 2019)

https: //www.nar.realtor/taxes/what-realtors-need-to-know-about-the-new-t …

По мере исчезновения вычета процентов по ипотеке рынок жилья пожимает плечами ( The New York Times , 4 августа 2019 г.)

Дикая карта изменения налогов ( REALTOR® Magazine , март-апрель 2019 г.)

Расчет вычета налога на проценты по ипотеке ( Investopedia , 16 февраля 2019 г.)

Каким образом удержание процентов по ипотеке приносит пользу жилищным условиям и домовладению?

Почему наша федеральная налоговая система должна и дальше стимулировать домовладение ( Rosen Consulting Group / Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® , фев.2020)

7 налоговых преимуществ владения домом: полное руководство по подаче документов в 2020 г. ( realtor.com® , 3 февраля 2020 г.)

Исследование

показывает, что американцы предпочитают налоговые льготы государственным чекам ( Yale News , 7 мая 2019 г.)

Как налоговая реформа изменила прогноз рынка ( National Mortgage News , май 2019 г.) E

TCJA в сравнении с домовладением ( Бухгалтерский учет сегодня, , 29 января 2019 г.) E

Почему существует возражение против удержания процентов по ипотеке?

Разоблачение трех мифов об удержании процентов по ипотеке ( Tax Foundation , июл.21, 2020)

Экономический анализ удержания процентов по ипотеке ( Исследовательская служба Конгресса, , 25 июня 2020 г.)

Отмена вычета процентов по ипотеке ( Bloomberg , 9 августа 2019 г.) E

Дело о прекращении детализации вычетов по подоходному налогу ( Economics 21 , 15 июля 2019 г.)

Хорошая идея — избавиться от удержания процентов по ипотеке? ( Комплексные займы , 30 июня 2019 г.)

Стоит ли избавляться от удержания процентов по ипотеке? ( Forbes , июн.28, 2019)

Время отпустить вычет по ипотеке ( Corridor Business Journal , 27 мая 2019 г.) E

Отказ от ипотечного вычета ( The Brookings Institution , 13 мая 2019 г.)

Правила, формы и инструкции IRS

Тема № 504 Home Mortgage Points ( Internal Revenue Service , 26 июня 2020 г.)

Удержание процентов по жилищной ипотеке: публикация 936 (для использования при подготовке отчетов за 2019 год) ( Internal Revenue Service , Jan.27, 2020)

Публикация 530 (2019), Налоговая информация для домовладельцев ( Internal Revenue Service , 11 февраля 2020 г.)

IRS, вычет процентов по ипотеке и вы

Как максимально увеличить вычет процентов по ипотеке ( Forbes , 25 июня 2020 г.)

Какое влияние действительно оказывает вычет налога на проценты по ипотеке? ( Benzinga , 23 ноября 2019 г.) E

Ограничение по ОСВ не вредит государственным и местным доходам.Мифы об этом могут быть ( Институт налоговой и экономической политики, , 24 июня 2019 г.)

Электронные книги и другие ресурсы

eBooks.realtor.org

Членам НАР доступны следующие электронные книги и цифровые аудиокниги:

Как инвестировать в недвижимость и платить небольшие или нулевые налоги (Kindle, электронная книга)

The Home Mortgage Book (Kindle, электронная книга)

Ответная книга по ипотеке: практические ответы на более чем 150 ваших вопросов об ипотеке и ссуде (электронная книга)

Ипотечная энциклопедия: авторитетное руководство по ипотечным программам, методам, ценам и ошибкам (Kindle, электронная книга)

Ипотечный менеджмент для чайников (Аудиокнига)

Руководство налоговой служащей по избиению IRS и экономии больших денег на ваших налогах (электронная книга)

Есть идея по теме недвижимости? Присылайте нам свои предложения.