Кто должен платить по кредиту, если заемщик умер

8 июня 2020, 23:15

В России

Деньги

Общество

Если человек взял кредит и ушел из жизни до совершения последней выплаты, погашение остатка берут на себя наследники, сообщает ИА DEITA.RU.

Этот юридический нюанс разъяснила адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова. Непременное условие: речь идет только о тех, кто вступил в наследство. Дело в том, что наследники могут или принять все наследство (и имущество, и долги), или отказаться от него тоже полностью, пишет РИА «Новости».

«В случае отсутствия наследников у заемщика, либо никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства, то имущество умершего заемщика считается выморочным», – добавила эксперт.

В зависимости от вида выморочного имущества оно переходит в собственность муниципалитета, региона или России. 

 

Автор: Елена Кот

Банк ищет хозяина — NSP.ru

yle=»text-align: justify;»>Банк «Дельта Кредит» стал заложником юридической коллизии. Он выиграл суд в надежде обратить взыскание на заложенную квартиру на проспекте Маршала Жукова — за долги частного заемщика. Но должник умер. Неустановленные лица пользуются жильем, не вступая в наследство, и банк ничего с этим не может поделать.

Еще в 2007‑м банк выдал Игорю Ф. кредит на покупку квартиры в доме 30, корп. 2 по проспекту Маршала Жукова. Помещение стало предметом залога. Но через несколько лет гражданин перестал исполнять свои обязательства. В 2010‑м райсуд удовлетворил иск «Дельта Кредита» о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество. В начале 2011‑го был получен исполнительный лист. В том же году заемщик скончался. Банку пришлось ждать, пока объявятся наследники. Исполнительное производство было приостановлено (если бы банк не стал расторгать договор, то в случае смерти заемщика получил бы страховку). Прошло несколько лет, но так и не нашлось желающих вступить в наследство.

В прошлом году банк подал иск к администрации Кировского района СПб и к Жилищному комитету. Кредитор потребовал от местных властей обратиться к нотариусу, чтобы оформить выморочное имущество в собственность города. Чиновникам по понятным причинам не нужны эти хлопоты, ведь банк все равно потребует, чтобы жилье пустили с молотка. К тому же спорная квартира вовсе не пустует. На объект выезжали сотрудники полиции. Из протокола следует, что там проживает несколько неустановленных лиц, которые заявляют, что арендуют помещение у бывшей супруги Игоря Ф. С оплатой коммунальных платежей проблем нет. Привлекать экс-супругу к делу ни суд, ни полиция не нашли никаких оснований. При этом арбитраж решил, что с учетом описанных обстоятельств квартира выморочным имуществом не является. Значит, иск к администрации безоснователен. Это подтвердили и вышестоящие инстанции. Теперь банк намерен добиваться замены должника в гражданском деле. Сколько еще продлятся тяжбы (а главное, чем закончатся), непонятно.

Впрочем, жалеть банкиров — занятие неблагодарное. Ведь куда чаще бывают иные конфликты. Например, умирает заемщик, имеющий действующий договор. В этом случае долг должен быть погашен за счет страховки. Но зачастую банки не торопятся обращаться к страховщикам. Они ждут, пока появятся наследники, и выставляют им счет на уплату процентов и пени. В одном из таких показательных судебных конфликтов сейчас участвует Росбанк.

Автокредит по наследству – Газета Коммерсантъ № 111 (6349) от 28.06.2018

Получить в наследство имущество без долгов — желание весьма понятное, но сложно реализуемое при наличии залога. Однако вдове клиента банка «Уралсиб» это почти удалось — суды двух инстанций приняли решение, что она может не наследовать автокредит, но оставить себе заложенный по нему автомобиль.

Ситуация развивалась так. «Уралсиб» выдал автокредит под залог приобретаемого автомобиля Hyundai. Несколько лет спустя заемщик скончался. В подавляющем большинстве случаев в такой ситуации наследники продолжают обслуживать кредит, наследуя заложенное имущество. Однако вдова заемщика Светлана Серова, чтобы не гасить кредит, от принятия наследства отказалась. Тем более что все наследство ее мужа составляли тот самый кредит банку и заложенное по нему авто.

В то же время автомобиль, по мнению госпожи Серовой, являлся совместно нажитым имуществом. Вдова обратилась в банк с требованием расторгнуть договор и снять обременение с машины. Банк предложил ей продолжать обслуживать кредит. Госпожа Серова обратилась в суд. Кредитная организация ответила встречным иском: взыскать с вдовы ½ задолженности по кредиту, вторую же половину банк хотел взыскать с государства.

Суд первой инстанции установил, что машина была совместно нажитым имуществом супругов: Светлана Серова наравне с мужем платила по кредиту и потому имеет полное право оформить автомобиль на себя. Апелляция отметила, что вдове принадлежит половина авто, но банк также оставила без денег.

Банк такой подход не устроил, и спор дошел до Верховного суда (ВС). И тут удача отвернулась от Светланы Серовой. ВС отменил решение судов нижестоящих инстанций. Дело в том, что при отказе от наследства по закону имущество и долги отходят в собственность государства. Банк убедил судей ВС, что государство вступает в права наследования автоматически, после отказа от наследства со стороны родственников. Таким образом, половина машины вместе с половиной долга, как совместно нажитое имущество, принадлежит Светлане Серовой, а половина — государству. У залогового автомобиля есть два собственника, которых можно понудить продать машину и вернуть деньги банку. В результате ВС отправил дело на новое рассмотрение, по итогам которого Светлане Серовой, скорее всего, придется расстаться с автомобилем.

А ведь все могло бы быть совсем не так, если бы муж госпожи Серовой воспользовался для покупки машины не автокредитом, а обычной потребительской ссудой без обременения. Тогда бы при отказе от наследства Светлана Серова осталась бы с совместно нажитым автомобилем, а банку пришлось бы списать кредит как безнадежный, поскольку с государства, как известно, взятки гладки.

как сохранить квартиру для детей

Что нужно сделать, чтобы потомки не лишились заложенной недвижимости

Ипотеку в России оформляют надолго — современного заемщика не удивишь кредитами на 25 или 30 лет. Предугадать, что произойдет с заложенной квартирой, если покупатель умрет, не выплатив полную сумму долга, возможно не всегда. В оформлении ипотеки слишком много условий, от которых зависит, кому достанется недвижимость после смерти владельца. Многие заемщики считают, что заложенная квартира автоматически достанется их детям. Как выяснилось, так происходит далеко не всегда.

Первый фактор — это степень родства. По российским законам, ближайшими родственниками считаются супруги и дети. По умолчанию имущество умершего вместе с его долговыми обязательствами достается именно им.

«Наследство распределяется между правопреемниками согласно очередности. Иными словами, в первую очередь на имущество претендуют ближайшие родственники. Если их нет, то правопреемниками становятся представители последующих очередей, — объясняет заместитель главы юридического департамента риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. — Имущество делится между наследниками одной очереди поровну — в равных долях без всяких исключений».

Таким образом, если у ипотечного заемщика остались трое детей, то заложенная в банке квартира достанется каждому из них в равной пропорции — по трети на каждого. Если же у заемщика осталась вдова-созаемщик, которой принадлежала половина квартиры, то по наследству перейдет только половина квартиры — собственником второй половины останется супруга.

Другое дело — завещание, согласно которому собственник вправе завещать квартиру любому человеку или организации на планете. «Главное — обратиться к нотариусу, — напоминает Зимохин. — Если завещатель находится в больнице, то заверить завещание сможет даже главврач данного учреждения».

Впрочем, наличие завещания не гарантирует, что квартира на 100% достанется выбранным людям: в российском законодательстве предусмотрены исключения, которые считаются весомее воли покойного. «Даже при составлении завещания существуют нюансы. Есть лица, претендующие на обязательную долю в наследстве. В эту категорию входят дети, которые на момент смерти наследодателя не достигли совершеннолетия или являлись нетрудоспособными. Также сюда входят нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении у умершего, нетрудоспособные супруги и родители завещателя», — перечисляет Зимохин.

«Если лиц, претендующих на обязательную часть в наследстве, нет, то можно завещать свое имущество кому угодно без ограничений, — добавляет заместитель главы юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». — Оспорить завещание можно только в судебном порядке, и то при наличии для этого веских причин. По сути, это будет актуальным в том случае, если нарушены права близких родственников, претендующих на обязательную долю в наследстве». «Несовершеннолетние наследники могут проводить операции с недвижимостью только через своих опекунов», — уточняет руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

После того как доли в заложенной квартире распределятся между наследниками, начнется самое интересное: новые владельцы смогут отказаться от своей части. Если получатель наследства не хочет принимать на себя долговые обязательства за «свалившуюся» на него квартиру, он имеет полное право не вступать в наследство. В этом случае недвижимость достанется банку, в котором была оформлена ипотека. «Наследникам, не желающим нести ответственность за долги умершего, придется отказываться от наследства целиком. В случае если от ипотечной квартиры отказались все наследники, то банк забирает объект и реализует его с помощью аукциона. Если вырученных средств оказалось недостаточно для погашения долга, то остаток задолженности просто списывается», — рассказывает Владимир Зимохин.

Подвох в том, что отказаться от ипотеки, но принять все остальное, не получится: для таких случаев в России действует специфический принцип «все или ничего». «Нельзя принять имущество и вместе с этим отказаться от долгов, которые существовали у умершего. Вместе с имуществом наследникам переходит обязанность платить по кредитам, — объясняет представитель «НДВ-Недвижимости». — Если наследников несколько, то каждый из них отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего имущества — то есть если недвижимость унаследована в равных долях, то и долги распределяются в равных долях». Наследникам, которые согласятся продолжить дело родителей, придется выплачивать долг по той же схеме и с той же периодичностью, что и оригинальный заемщик.

Уберечь детей от ипотечных выплат можно с помощью страховки. Застраховать свою жизнь предлагают практически всем современным заемщикам, пользоваться этой услугой или нет — каждый решает сам. В идеальном мире система действует так: «Владелец квартиры умер, право собственности переходит его наследникам, а кредит [полностью] выплачивает страховая компания», — описывает механизм Алексей Новиков.

На деле процедура может отличаться. К примеру, заемщик мог застраховаться не от любой смерти, а только от смерти от несчастного случая. При таком сценарии страховая компания имеет право отказаться от погашения ипотеки под предлогом естественного или насильственного характера смерти. «Смерть собственника должна быть признана страховым случаем, чтобы обязанности по выплате кредита не легли на плечи наследников, — подтверждает Новиков. — Так, в печально известной истории заемщик, который больше не мог выплачивать кредит, покончил жизнь самоубийством, чтобы избавить семью от кредита. Между тем самоубийство не является страховым случаем, а потому все долги легли на плечи вдовы с двумя детьми».

Из-за многочисленных ограничений и подводных камней наиболее простым способом передать детям заложенную квартиру может показаться прижизненное переоформление ипотеки на наследников. По словам руководителя ипотечного центра Est-a-Tet, осуществить такой сценарий также непросто. «Если заемщик хочет при жизни передать квартиру своим наследникам, то можно пойти двумя путями, — рассказывает Алекасей Новиков. — Первый путь — при оформлении кредита сделать своего наследника созаемщиком. Поскольку собственность на квартиру оформляется на заемщика и созаемщика (и никто другой не может быть собственником квартиры, находящейся в залоге), то после смерти заемщика созаемщик остается единственным собственником квартиры, который далее выплачивает кредит».

Альтерантивные варианты сложнее. «Второй путь — сделать переуступку прав собственности с переводом долга, — указывает Алексей Новиков. — Для этого необходимо получить разрешение банка и оформить на нового собственника оставшийся кредит. Тут нужно понимать, что наследник должен удовлетворять всем требованиям банка. Его будут оценивать так же, как обычного заемщика, — по уровню дохода, наличию иных кредитов, рабочему стажу и другим факторам». Планировать собственную ипотеку таким способом имеет смысл тем, кто точно знает, что через несколько лет его наследник выйдет на уровень дохода, необходимый для подтверждения ипотеки, но в момент оформления кредита еще не может похвастать достаточной для этого зарплатой. Вариант подойдет будущим пенсионерам, которые хотят «застолбить» ипотечную квартиру до наступления пенсионного возраста, а через некоторое время переоформить заложенную недвижимость на сыновей или дочерей, начинающих карьеру.

Заемщик умер, не вернув финпомощь: будет ли допблаго?. Налоги & бухучет, № 97, Декабрь, 2019

Позиции сторон

Предприятие настаивало на том, что денежные средства предоставлялись на основании договоров о предоставлении беспроцентной возвратной финансовой помощи (займа). Срок исковой давности для взыскания задолженности по ним на момент проверки не истек. Поэтому такой доход не подпадает под определение безвозвратной финансовой помощи и, как следствие, не может признаваться допблагом и облагаться НДФЛ.

Налоговый орган считает вынесенные налоговые уведомления-решения правомерными, поскольку, по его мнению, не возвращенная в связи со смертью заемщика финпомощь является допблагом, а предприятие — налоговым агентом.

Решение дела судом

Вначале суд первой инстанции и апелляционный суд встали на сторону налоговиков. Но Верховный Суд не согласился с их выводами. Он указал, что отсутствие субъектов получения допблага делает невозможным выполнение предприятием обязанностей налогового агента. В итоге дело было направлено на новое рассмотрение. И уже есть решение суда первой инстанции об отмене налоговых уведомлений-решений. На очереди апелляция.

Мнение редакции

Смерть физлица автоматически не приводит к прекращению долга по займу (ст. 608 ГКУ). Дальнейшая судьба займа зависит от наличия наследников и принятия ими наследства. Ведь в состав наследства входит не только имущество, но и обязанности наследодателя (ст. 1218 ГКУ).

В день смерти заемщика возвратную финпомощь не списывают, поскольку долг не становится безвозвратной финпомощью

Если наследники есть, в общем случае они обязаны погасить долг в пределах стоимости полученного в наследство имущества (ст. 1282 ГКУ). То есть предприятие ожидает погашения всей суммы или части долга от наследников. Для этого заявляются требования к наследнику не позднее 6 месяцев со дня получения им свидетельства о праве на наследство (ч. 2 ст. 1281 ГКУ). Дохода по выданному ранее займу в этой ситуации нет — обязательство так и осталось, и оно должно быть погашено наследниками.

Если к наследнику переходит часть обязательств по займу (стоимость полученного наследства меньше суммы долга), то часть долга придется списать. Возникнет ли доход по списанной сумме (например, из-за недостаточности стоимости наследства)? У наследников нет, ведь они эту часть долга на себя не принимали, а значит, списание этой части суммы — не их доход.

Может быть, это доход самого умершего физлица и предприятие все равно должно удержать НДФЛ? Тоже нет. Ведь в данном случае отсутствует субъект налогообложения, что делает невозможным выполнение обязанностей налогового агента.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда наследников не нашлось. В этом случае обязательство, как правило, списывают (но не в день смерти, а по окончании срока для принятия наследства).

Хотя, строго говоря, если имущество есть, а наследника нет, то имущество переходит территориальной громаде. Далее возникает непростой вопрос с судьбой долга. Непростой из-за формулировки ч. 4 ст. 1277 ГКУ, а также из-за практики подобных процедур. Но если суммы значительны и обеспечены имуществом, то долг можно не списывать и попытаться взыскать его с местной власти.

АРБ шпаргалка. АРБ: Ассоциация российских банков

МОСКВА, 8 июн — ПРАЙМ. В случае смерти заемщика кредитные обязательства перед банком обязаны исполнить его наследники – если, конечно, они приняли наследство в установленном законом порядке, рассказала агентству “Прайм” адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

Статья 1112 Гражданского кодекса РФ постулирует, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Следовательно, неисполненные перед банком кредитные обязательства входят в состав наследства, добавила эксперт.

Таким образом, если у умершего заемщика имеются наследники, при этом они не отказались от наследства, то обязаны погасить кредит. Наследники отвечают по долгам заемщика как наследодателя в пределах стоимости полученного ими имущества.

Хохлова отмечает, что исходя из принципа единства наследственного имущества, наследник не вправе принять только часть причитающегося ему наследуемого имущества (п. 3 ст. 1158 ГК РФ). То есть невозможно принять в наследство, например, только объекты недвижимости умершего заемщика и отказаться от имеющейся задолженности по кредитному договору.

“В случае отсутствия наследников у заемщика, либо никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства, то имущество умершего заемщика считается выморочным. Выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории, в зависимости от вида имущества, в порядке наследования по закону переходит в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования», — говорит эксперт.

Следовательно, банк сможет получить удовлетворение своих требований по кредитному договору за счет стоимости выморочного имущества. Для этого банку потребуется обратиться с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество к соответствующему наследнику выморочного имущества.

В то же время ведущий юрисконсульт КСК групп Ирина Михеева рекомендует внимательно ознакомиться с условиями кредитного договора. Если заемщик заключил договор страхования жизни, то в случае смерти обязательства по погашению кредита переходят к страховой компании. Однако в этом случае тоже много нюансов, все будет зависеть от причины смерти. Под страховой случай не подходит, если заемщик покончил с собой, погиб на войне, в результате несчастного случая во время занятия экстремальным спортом, вследствие венерического заболевания, из-за хронической болезни и в местах лишения свободы.

Если по кредитному договору имеется созаемщик или поручитель после смерти должника кредитное бремя ложится на их плечи, отметила эксперт.

Источник

Как взыскать долг, если заемщик умер?

Определение обратной ипотеки

: как это работает?

Что такое обратная ипотека?

Одним словом, обратная ипотека — это ссуда. Домовладелец в возрасте 62 лет и старше, имеющий значительный собственный капитал, может брать взаймы под стоимость своего дома и получать средства в виде единовременной суммы, фиксированного ежемесячного платежа или кредитной линии. В отличие от форвардной ипотеки — типа, используемого для покупки дома — обратная ипотека не требует, чтобы домовладелец вносил какие-либо платежи по кредиту.

Вместо этого вся сумма кредита становится подлежащей выплате, когда заемщик умирает, уезжает навсегда или продает дом.Федеральные правила требуют от кредиторов структурировать сделку таким образом, чтобы сумма ссуды не превышала стоимость дома, а заемщик или имущество заемщика не несло ответственности за выплату разницы, если остаток ссуды действительно превышает стоимость дома. Один из возможных вариантов — падение рыночной стоимости дома; другой — если заемщик живет долго.

Как работает обратная ипотека?

Денежные средства в капитале

Обратная ипотека может предоставить столь необходимые деньги пожилым людям, чья чистая стоимость в основном связана со стоимостью их дома.С другой стороны, эти ссуды могут быть дорогостоящими и сложными, а также подвержены мошенничеству. В этой статье вы узнаете, как работает обратная ипотека и как защитить себя от подводных камней, чтобы вы могли принять осознанное решение о том, подходит ли такая ссуда для вас или ваших родителей.

По данным Национальной ассоциации обратных ипотечных кредиторов, домовладельцы в возрасте 62 лет и старше владели собственным капиталом в размере 7,14 триллиона долларов в первом квартале 2019 года. Эта цифра является рекордно высокой с момента начала измерения в 2000 году, что подчеркивает, насколько велик источник дохода в собственном капитале. для взрослых пенсионного возраста.Собственный капитал — это пригодное к употреблению богатство только в том случае, если вы продаете, уменьшаете размер или занимаетесь под залог этого капитала. И здесь вступает в игру обратная ипотека, особенно для пенсионеров с ограниченными доходами и небольшим количеством других активов.

Ключевые выводы

• Обратная ипотека — это вид ссуды для пожилых людей в возрасте 62 лет и старше.
• Обратные ипотечные ссуды позволяют домовладельцам конвертировать свой собственный капитал в наличный доход без ежемесячных выплат по ипотеке.
• Большинство обратных ипотечных кредитов застрахованы на федеральном уровне, но будьте осторожны с потоком обратных ипотечных мошенничеств, нацеленных на пожилых людей.
• Обратная ипотека может быть отличным финансовым решением для одних, но плохим решением для других. Прежде чем принять решение, убедитесь, что понимаете, как работает обратная ипотека и что они значат для вас и вашей семьи.

Как работает обратная ипотека

При обратной ипотеке вместо того, чтобы домовладелец платил кредитору, кредитор производит платежи домовладельцу. Домовладелец может выбрать способ получения этих платежей (мы объясним варианты выбора в следующем разделе) и выплачивает проценты только с полученных доходов.Проценты включаются в остаток по кредиту, поэтому домовладелец ничего не платит заранее. Домовладелец также сохраняет право собственности на дом. В течение срока действия ссуды долг домовладельца увеличивается, а собственный капитал уменьшается.

Как и в случае форвардной ипотеки, дом является залогом для обратной ипотеки. Когда домовладелец переезжает или умирает, выручка от продажи дома направляется кредитору для погашения основной суммы обратной ипотеки, процентов, ипотечного страхования и сборов. Любая выручка от продажи, превышающая взятую в долг, поступает домовладельцу (если он еще жив) или его имуществу (если домовладелец умер).В некоторых случаях наследники могут решить выплатить ипотеку, чтобы сохранить дом.

Поступления от обратной ипотеки не облагаются налогом. Хотя они могут казаться домовладельцу доходом, IRS считает эти деньги авансом.

Виды обратной ипотеки

Существует три типа обратной ипотеки. Наиболее распространенной является ипотека с конвертацией собственного капитала или HECM. HECM представляет собой почти все виды обратной ипотечной ссуды, предлагаемые кредиторами для домов стоимостью ниже 765 600 долларов, и это тот тип, который вы, скорее всего, получите, так что именно этот тип и будет обсуждаться в этой статье.Однако, если ваш дом стоит больше, вы можете рассмотреть возможность получения большой обратной ипотеки, также называемой проприетарной обратной ипотекой.

Когда вы оформляете обратную ипотеку, вы можете выбрать получение выручки одним из шести способов:

1. Единовременная выплата: Получите всю выручку сразу после закрытия кредита. Это единственный вариант с фиксированной процентной ставкой. Остальные пять имеют регулируемые процентные ставки.
2. Равные ежемесячные платежи (аннуитет): Пока хотя бы один заемщик живет в доме в качестве основного места жительства, кредитор будет производить стабильные выплаты заемщику.Это также известно как план владения.
3. Срочные выплаты : Кредитор выплачивает заемщику равные ежемесячные платежи в течение определенного периода по выбору заемщика, например 10 лет.
4. Кредитная линия: Домовладелец может взять в долг при необходимости. Домовладелец платит проценты только с фактически взятых в долг по кредитной линии.
5. Равные ежемесячные платежи плюс кредитная линия: Кредитор обеспечивает стабильные ежемесячные платежи до тех пор, пока хотя бы один заемщик занимает дом в качестве основного места жительства.Если заемщику в любой момент потребуется больше денег, он может получить доступ к кредитной линии.
6. Срочные платежи плюс кредитная линия: Кредитор предоставляет заемщику равные ежемесячные платежи в течение установленного периода по выбору заемщика, например 10 лет. Если заемщику потребуется больше денег в течение или после этого срока, он может получить доступ к кредитной линии.

Также можно использовать обратную ипотеку под названием « HECM для покупки», чтобы купить дом, отличный от того, в котором вы сейчас живете.

В любом случае вам, как правило, потребуется не менее 50% капитала — исходя из текущей стоимости вашего дома, а не суммы, которую вы за него заплатили, — чтобы иметь право на обратную ипотеку. Стандарты различаются в зависимости от кредитора.

31 274

Количество обратных ипотечных кредитов, выданных в США в 2019 году, на 35,3% меньше, чем в предыдущем году.

Получите ли вы выгоду от одного?

Обратная ипотека может во многом походить на ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию. Действительно, как и один из этих займов, обратная ипотека может предоставить единовременную выплату или кредитную линию, к которой вы можете получить доступ по мере необходимости, в зависимости от того, какую часть вашего дома вы выплатили, и его рыночной стоимости.Но в отличие от ссуды или кредитной линии на покупку жилья, вам не нужно иметь доход или хороший кредит, чтобы соответствовать требованиям, и вы не будете производить никаких платежей по ссуде, пока вы занимаетесь домом в качестве основного места жительства.

Обратная ипотека — единственный способ получить доступ к собственному капиталу без продажи дома пожилым людям, которые не хотят брать на себя ответственность за ежемесячный платеж по ссуде или которые не могут претендовать на получение ссуды под залог собственного капитала или рефинансирования из-за ограниченного денежного потока или плохого кредит.

Если вы не имеете права на получение какого-либо из этих займов, какие варианты использования собственного капитала остаются для финансирования вашей пенсии? Вы можете продать и уменьшить его, или вы можете продать свой дом своим детям или внукам, чтобы сохранить его в семье, возможно, даже стать их арендатором, если вы хотите продолжать жить в доме.

Плюсы и минусы

Когда вам исполнится 62 года или больше, обратная ипотека может стать хорошим способом получить наличные, когда ваш собственный капитал является вашим самым большим активом, и у вас нет другого способа получить достаточно денег, чтобы покрыть свои основные расходы на жизнь. Обратная ипотека позволяет вам продолжать жить в своем доме до тех пор, пока вы не уплачиваете налоги на имущество, техническое обслуживание и страховку, и вам не нужно переезжать в дом престарелых или учреждение для престарелых более года.

Однако получение обратной ипотеки означает расходование значительной части накопленного капитала на проценты и комиссию по ссуде, которые мы обсудим ниже.Это также означает, что вы, скорее всего, не сможете передать свой дом своим наследникам. Если обратная ипотека не дает долгосрочного решения ваших финансовых проблем, а дает только краткосрочное решение, возможно, жертвы не окупятся.

Что, если кто-то еще, например, друг, родственник или сосед по комнате, живет с вами? Если вы получите обратную ипотеку, этот человек не будет иметь права продолжать жить в доме после вашей смерти.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются некоторые заемщики при обратной ипотеке, — это пережить ипотечные поступления.Если вы выберете план платежей, который не обеспечивает пожизненный доход, такой как единовременная выплата или срочный план, или если вы возьмете кредитную линию и полностью ее израсходуете, у вас может не остаться денег, когда они вам понадобятся. .

Правила, регулирующие эту ипотеку

Если вы владеете домом, кондоминиумом, таунхаусом или промышленным домом, построенным 15 июня 1976 г. или позднее, вы можете иметь право на обратную ипотеку. Согласно правилам Федеральной жилищной администрации (FHA), владельцы кооперативного жилья не могут получить обратную ипотеку, поскольку технически они не владеют недвижимостью, в которой живут, а скорее акциями корпорации.В Нью-Йорке, где кооперативы являются обычным явлением, закон штата также запрещает обратную ипотеку в кооперативах, разрешая их только в резиденциях и кондоминиумах на одну-четыре семьи.

Хотя обратная ипотека не имеет требований к доходу или кредитному баллу, у них все же есть правила о том, кто на нее претендует. Вам должно быть не менее 62 лет, и вы должны либо владеть своим домом бесплатно, либо иметь значительную долю капитала (не менее 50%). Заемщики должны платить комиссию за выдачу кредита, авансовый страховой взнос, текущие взносы по ипотечному страхованию, плату за обслуживание ссуды и проценты.Федеральное правительство ограничивает сумму, которую кредиторы могут взимать за эти предметы.

Кредиторы не могут преследовать заемщиков или их наследников, если дом оказывается под водой, когда пора продавать. Они также должны предоставить наследникам несколько месяцев, чтобы решить, хотят ли они погасить обратную ипотеку или разрешить кредитору продать дом для выплаты ссуды.

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) требует, чтобы все потенциальные заемщики по обратной ипотеке прошли одобренную HUD консультационную сессию.Этот консультационный сеанс, который обычно стоит около 125 долларов США, должен длиться не менее 90 минут и должен охватывать все плюсы и минусы получения обратной ипотеки с учетом ваших уникальных финансовых и личных обстоятельств. Он должен объяснить, как обратная ипотека может повлиять на ваше право на участие. для Medicaid и дополнительного социального дохода. Консультант также должен рассказать о различных способах получения выручки.

В соответствии с правилами обратной ипотеки вы обязаны своевременно уплачивать налоги на недвижимость и страхование домовладельцев, а также содержать дом в хорошем состоянии.И если вы перестанете жить в доме дольше, чем на один год — даже если вы живете в учреждении для длительного ухода по медицинским показаниям — вам придется погасить ссуду, что обычно достигается путем продажи дома. .

Помимо возможности мошенничества, нацеленного на пожилых людей, обратная ипотека сопряжена с некоторыми законными рисками. Несмотря на недавние реформы, все еще существуют ситуации, когда вдова или вдовец могут потерять дом в случае смерти супруга.

Вовлеченные сборы

Департамент жилищного строительства и городского развития скорректировал размер страховых взносов по обратной ипотеке в октябре 2017 года.Поскольку кредиторы не могут просить домовладельцев или их наследников выплатить, если остаток по кредиту превышает стоимость дома, страховые взносы обеспечивают пул средств, которые кредиторы могут использовать, чтобы они не потеряли деньги, когда это действительно произойдет.

Одним из изменений было увеличение авансовой премии с 0,5% до 2,0% для трех из четырех заемщиков и снижение премии с 2,5% до 2,0% для другого из четырех заемщиков. Первоначальная премия раньше была привязана к тому, сколько заемщики взяли в первый год, причем домовладельцы брали больше всего — потому что им нужно было погасить существующую ипотеку — платили более высокую ставку.Теперь все заемщики платят одинаковую ставку 2,0%. Авансовый платеж рассчитывается на основе стоимости дома, поэтому на каждые 100 000 долларов оценочной стоимости вы платите 2 000 долларов. Это 6000 долларов на дом за 300000 долларов.

Все заемщики также должны платить ежегодные взносы по ипотечному страхованию в размере 0,5% (ранее 1,25%) от суммы займа. Это изменение экономит заемщикам 750 долларов в год на каждые 100 000 долларов в долг и помогает компенсировать более высокий авансовый платеж. Это также означает, что долг заемщика растет медленнее, сохраняя со временем большую часть собственного капитала домовладельца, обеспечивая источник средств в более позднем возрасте или увеличивая возможность передачи дома наследникам.

Обратные ипотечные кредиторы

Чтобы получить обратную ипотеку, вы не можете просто обратиться к любому кредитору. Обратная ипотека — это особый продукт, и только некоторые кредиторы предлагают их. Некоторые из крупнейших компаний в сфере обратного ипотечного кредитования включают American Advisors Group, One Reverse Mortgage и Liberty Home Equity Solutions.

Рекомендуется подать заявку на обратную ипотеку в нескольких компаниях, чтобы узнать, у какой из них самые низкие ставки и комиссии. Несмотря на то, что обратная ипотека регулируется на федеральном уровне, по-прежнему существует свобода действий в том, что может взимать каждый кредитор.

Процентные ставки

Только единовременная обратная ипотека, которая дает вам всю выручку сразу после закрытия ссуды, имеет фиксированную процентную ставку. Остальные пять вариантов имеют регулируемые процентные ставки, что имеет смысл, поскольку вы берете деньги в долг на многие годы, а не все сразу, а процентные ставки постоянно меняются. Обратная ипотека с переменной ставкой привязана к лондонской межбанковской ставке предложения (LIBOR).

В дополнение к одной из базовых ставок кредитор добавляет маржу от одного до трех процентных пунктов.Таким образом, если LIBOR составляет 2,5%, а маржа кредитора составляет 2%, ваша процентная ставка по обратной ипотеке составит 4,5%. По состоянию на январь 2020 года маржа кредиторов составляла от 1,5% до 2,5%. Проценты увеличиваются в течение срока действия обратной ипотеки, и ваш кредитный рейтинг не влияет на вашу ставку обратной ипотеки или вашу способность соответствовать требованиям.

Сколько можно взять в долг?

Доходы, которые вы получите от обратной ипотеки, будут зависеть от кредитора и вашего плана платежей. Для HECM сумма, которую вы можете взять в долг, будет зависеть от возраста самого молодого заемщика, процентной ставки по ссуде и меньшего из значений оценочной стоимости вашего дома или максимальной суммы требования FHA, которая составляет 765 600 долларов по состоянию на январь.1, 2020.

Однако вы не можете одолжить 100% стоимости вашего дома или чего-либо еще. Часть вашего собственного капитала должна использоваться для оплаты расходов по ссуде, включая ипотечные премии и проценты. Вот еще несколько вещей, которые вам нужно знать о том, сколько вы можете взять в долг:

• Сумма ссуды зависит от возраста самого молодого заемщика или, если заемщик состоит в браке, младшего супруга, даже если младший супруг не является заемщиком. Чем старше самый молодой заемщик, тем выше размер ссуды.
• Чем ниже ставка по ипотеке, тем больше вы можете взять в долг.
• Чем выше оценочная стоимость вашей собственности, тем больше вы можете взять в долг.
• Сильная финансовая оценка обратной ипотеки увеличивает выручку, потому что кредитор не удерживает часть из них для уплаты налогов на недвижимость и страхования домовладельцев от вашего имени.

Сумма, которую вы действительно можете занять, зависит от так называемого начального предела основной суммы долга. В январе 2018 года средний начальный лимит основного долга составлял 211 468 долларов США, а средняя максимальная сумма требования — 412 038 долларов США.Первоначальный лимит основного долга заемщика составляет около 58% от максимальной суммы требования.

В октябре 2017 года правительство снизило начальный предел основной суммы долга, что усложнило домовладельцам, особенно молодым, получение права на обратную ипотеку. С другой стороны, это изменение помогает заемщикам сохранить большую часть своего капитала. Правительство снизило лимит по той же причине, по которой оно изменило страховые взносы: потому что дефицит фонда ипотечного страхования почти удвоился за последний финансовый год.Это фонд, который платит кредиторам и защищает налогоплательщиков от потерь по ипотеке.

Еще больше усложняет ситуацию то, что вы не можете заимствовать все свои первоначальные основные лимиты в первый год, когда вы выбираете единовременную выплату или кредитную линию. Вместо этого вы можете занять до 60% или более, если вы используете деньги для выплаты форвардной ипотеки. И если вы выберете единовременную выплату, сумма, которую вы получите вперед, — это все, что вы когда-либо получите. Если вы выберете кредитную линию, ваша кредитная линия со временем будет расти, но только в том случае, если на вашей линии есть неиспользованные средства.

Обратная ипотека, ваша супруга и наследники

Оба супруга должны дать согласие на ссуду, но оба не обязательно должны быть заемщиками, и такая договоренность может создать проблемы. Если два супруга живут вместе в доме, но только один из супругов указан в качестве заемщика по обратной ипотеке, другой супруг рискует потерять дом, если заемщик умирает первым. Обратный ипотечный кредит должен быть возвращен в случае смерти заемщика, и обычно он выплачивается путем продажи дома. Если переживший супруг хочет сохранить дом, ипотечный кредит придется погасить другими способами, возможно, путем дорогостоящего рефинансирования.

Только один супруг может быть заемщиком, если только один из супругов имеет право собственности на дом, возможно, потому, что он был унаследован или потому что его право собственности возникло до брака. В идеале оба супруга будут обладать титулом, и оба будут заемщиками по обратной ипотеке, чтобы после смерти первого супруга другой продолжал иметь доступ к доходам от обратной ипотеки и мог продолжать жить в доме до своей смерти. Супруга, не получающая заемные средства, может даже потерять дом, если супругу-заемщику придется переехать в учреждение для престарелых или дом престарелых на год или дольше.

Как избежать мошенничества с обратной ипотекой

Имея такой потенциально прибыльный продукт, как обратная ипотека, и уязвимая группа заемщиков, у которых могут быть когнитивные нарушения или отчаянно стремящиеся к финансовому спасению, существует множество мошенников. Недобросовестные продавцы и подрядчики по ремонту жилья нацелены на пожилых людей, чтобы помочь им получить обратную ипотеку для оплаты ремонта дома — другими словами, чтобы они могли получить деньги. Поставщик или подрядчик может на самом деле выполнить обещанную качественную работу, а может и не выполнить; они могут просто украсть деньги домовладельца.

Родственники, опекуны и финансовые консультанты также воспользовались преимуществами пожилых людей, используя доверенность для отмены ипотеки дома, затем украли выручку или убедив их купить финансовый продукт, такой как аннуитет или страхование всей жизни, которое старший может позволить себе только получение обратной ипотеки. Эта сделка, скорее всего, будет осуществляться только в интересах так называемого финансового консультанта. Это лишь некоторые из мошенничества с обратной ипотекой, которые могут сбить с толку невольных домовладельцев.

Сделайте это, чтобы избежать потери права выкупа

Другая опасность, связанная с обратной ипотекой, — это возможность потери права выкупа закладной. Несмотря на то, что заемщик не несет ответственности за какие-либо платежи по ипотеке и, следовательно, не может просрочить их, обратная ипотека требует от заемщика выполнения определенных условий. Несоблюдение этих условий позволяет кредитору лишить права выкупа.

Как заемщик по обратной ипотеке, вы обязаны жить в доме и содержать его.Если дом приходит в негодность, он не будет иметь справедливой рыночной стоимости, когда придет время продавать, и кредитор не сможет возместить полную сумму, которую он предоставил заемщику. Обратные ипотечные кредиты также необходимы, чтобы оставаться в курсе налогов на недвижимость и страхования домовладельцев. Опять же, кредитор предъявляет эти требования, чтобы защитить свои интересы в доме. Если вы не платите налог на недвижимость, местный налоговый орган может наложить арест на дом. Если у вас нет страховки домовладельца и случился пожар, залог кредитора будет поврежден.

Согласно анализу, проведенному Reverse Mortgage Insight, примерно каждая пятая обратная передача права выкупа закладных в период с 2009 по 2017 годы была вызвана неуплатой заемщиком налога на имущество или страховки.

Итог

Обратная ипотека может быть полезным финансовым инструментом для пожилых домовладельцев, которые понимают, как работают ссуды и какие компромиссы связаны. В идеале, любому, кто заинтересован в получении обратной ипотеки, потребуется время, чтобы досконально изучить, как работают эти ссуды.Таким образом, ни один недобросовестный кредитор или хищный мошенник не сможет на них нажиться, они смогут принять правильное решение, даже если они получат некачественного консультанта по обратному ипотечному кредитованию, и ссуда не преподнесет никаких неприятных сюрпризов.

Даже когда обратная ипотека выдается наиболее уважаемыми кредиторами, это все равно сложный продукт. Заемщики должны найти время, чтобы узнать об этом, чтобы убедиться, что они делают лучший выбор в отношении того, как использовать свой собственный капитал.

Когда заемщик умирает: правила, процедуры и обязательства

Дата / время
Дата — 21.11.2019
14:30 — 15:30

Категории

Это происходит каждый день.Один из ваших заемщиков умирает, все еще задолжавшим по ссуде или другим обязательствам. В этой ситуации вы должны действовать быстро, чтобы увеличить шансы на получение ссуды и избежать ответственности. Что вы должны сделать? Этот веб-семинар подробно объяснит надлежащие процедуры и процессы, которым необходимо следовать в случае смерти заемщика, включая специальные процедуры в соответствии с правилами обслуживания ипотечных кредитов в отношении жилищных кредитов. Сертификат посещаемости предоставлен для самоотчета баллов CE.

ОСОБЕННОСТИ

• Является ли смерть дефолтом по ссуде?
• Что делать, если выплаты по ссуде по-прежнему производятся родственником умершего?
• Обязаны ли по ссуде имущество умершего или оставшийся в живых супруг (а)?
• Можете ли вы зачесть депозитные счета умершего в счет задолженности перед вашим учреждением?
• Что делать, если завещание в отношении умершего никогда не открывается?
• Какие особые правила для жилищной ипотечной ссуды?
• НАБОР ДЛЯ РАЗБОРКИ
  • Примерные процедуры обработки и получения ссуд умерших заемщиков
  • Журнал обучения сотрудников
  • Интерактивная викторина

КТО ДОЛЖЕН ПОСЕТИТЬ?

Эта информативная сессия принесет пользу всем кредитным специалистам, персоналу по кредитным операциям, персоналу по сбору платежей, представителям службы, персоналу по соблюдению нормативных требований, аудиторам, юристам и менеджерам.

ЦЕНА:

• 230 $ — Онлайн-семинар
• 230 $ — записанный веб-семинар + бесплатная загрузка в цифровом виде
• $ 350 — ОБА веб-семинар в реальном времени и веб-семинар в записи + бесплатная загрузка в цифровом виде

ПРИМЕЧАНИЕ: Все материалы защищены авторским правом. Передача, ретрансляция или повторная публикация любого вебинара другим организациям или организациям, не работающим в вашем финансовом учреждении, запрещены. Печатные материалы могут быть скопированы только для правомочных участников.

83 (R) SJR 18 — Представленная версия

С

Уведомление

Предложение

Центр ухода за недвижимостью | Уэллс Фарго

Что вам может понадобиться

Обратите внимание:
Для всех типов учетных записей нам требуется свидетельство о смерти.

Имейте в виду, что мы можем запросить другие документы в зависимости от штата, в котором были открыты счета, или государства проживания.

* Свидетельство о смерти также необходимо для всех типов учетных записей.

Аффидевит о месте жительства:
Документ, выданный управляющим судом, который подтверждает, где человек проживал на момент смерти. Он используется для передачи права собственности на имущество или акции новому владельцу. Иногда это называется «Аффидевит о месте жительства».

Сертификат доверия:
Список ограниченной информации об административных положениях траста, подтверждающий действительный траст, составляется без раскрытия конкретных деталей собственности или личности бенефициаров.

Свидетельство о смерти:
Заверенная копия свидетельства о смерти; как правило, этот документ имеет выпуклую печать, на которой написано: «Это верная и заверенная копия».

Иногда вместо печати в этих справках стоит:

• Рукописная или разноцветная подпись
• Водяной знак (напечатанный на защищенной бумаге)

Совместная аренда с правом наследования:
Тип владения аккаунтом, при котором все владельцы имеют равные права на активы аккаунта.Когда одна из сторон умирает, оставшаяся в живых становится владельцем всех оставшихся активов на счете.

Инструктивное письмо.
Любой письменный документ от назначенного владельца, правопреемника или назначенного судом представителя недвижимости, содержащий конкретные инструкции о том, как распределить оставшиеся деньги на любых счетах и ​​что делать со счетами (например, закрытыми счетами) после выплаты.

(Если у вас есть инвестиционный счет, вас могут попросить заполнить «Письмо о разрешении на перевод средств или ценных бумаг» вместо письма с инструкцией.)

Письма Завещания или Административные письма:
Эти документы выдает суд и назначает представителя, обычно исполнителя или администратора, который будет управлять активами и пассивами недвижимости, как указано в завещании (или, если завещания нет, по закону штата). Эти документы могут также называться:

• Письма личного представителя
• Доверительные грамоты
• Сертификат исполнителя документов

Выплата в случае смерти (POD):
Счет с бенефициаром, назначенным владельцем счета.Оставшийся в живых бенефициар получит все деньги, оставшиеся на счете, после подтверждения смерти владельца. Иногда эти учетные записи называются «счетами, находящимися в доверительном управлении (ITF)».

Потенциальный правопреемник (PSII):
Лицо, которое может иметь долю владения недвижимостью, обеспечивающую ипотечный кредит; но не предоставил соответствующую документацию для подтверждения.

Завещание.
Процесс, в ходе которого завещание рассматривается судом, чтобы определить, является ли оно действительным и подлинным.Во время завещания суд назначит представителя (иногда называемого «исполнителем», как указано в завещании (или «администратором», если завещание отсутствует). Завещание также относится к управлению имуществом, с завещанием или без него. Примечание: в некоторых случаях, в соответствии с законодательством штата, завещание может не требоваться.

Аффидевит малого поместья:
В некоторых штатах этот документ может использоваться для получения или выплаты денег от имений ограниченного размера, где формальное завещание не требуется в соответствии с законодательством штата.В законе штата будет указана стоимость актива, которая квалифицируется как «небольшое имущество», и требования к аффидевиту.

Правопреемник в интересе (SII):
Кто-то, кто получил права собственности на собственность в силу закона, смерти заемщика, супруга или родителя, развода или разделения или доверительного управления inter vivos (живым).

Общее количество арендаторов:
Тип учетной записи, в которой каждый владелец владеет отдельной и отличной долей собственности.В отличие от совместной аренды, эти акции могут свободно передаваться другим владельцам, и у владельцев нет права на наследство.

Передача при смерти (TOD):
Особенность инвестиционного счета без пенсионного обеспечения, которая позволяет владельцу назначать бенефициаров без завещания.

Траст:
Юридическое соглашение с участием трех сторон: сторона, создающая траст (доверитель), сторона, управляющая имуществом в рамках условий траста (доверительный управляющий), и сторона, для которой администрируется траст (бенефициар).

Закон о единообразных передачах несовершеннолетним (UTMA) или Закон о единообразных подарках несовершеннолетним (UGMA):
Действует «зонтик», в рамках которого открываются счета для несовершеннолетних. Хранитель счета должен передать управление активами несовершеннолетнему по достижении им возраста, установленного законом (обычно в возрасте от 18 до 21 года).

Что происходит с ссудой, если заемщик умирает?

Вот краткое описание того, что происходит с непогашенной ссудой в случае внезапной кончины заемщика

Типичное изображение

Внезапная кончина основного зарабатывающего члена может расстроить семью по многим причинам.От эмоциональных потрясений до сведения концы с концами — для убитой горем семьи может быть много проблем. Одним из самых больших поводов для беспокойства может быть непогашенная ссуда на имя умершего члена. Без регулярного анализа доходов эти ссуды могут стать огромным бременем для семьи. Вот краткое описание того, что происходит с непогашенными кредитами в случае внезапной кончины заемщика.

Жилищный кредит

Жилищные ссуды обычно выдаются на срок 15-20 лет. Банки с долгосрочными контрактами, как правило, готовы к любым непредвиденным обстоятельствам.Например, в большинстве случаев банки могут запросить созаемщика, который берет на себя ответственность за выплату кредита после смерти заемщика. Но если созаемщика нет и единственный заемщик также умирает, происходит следующее:

«Если созаемщик также умирает, то кредитор попытается установить законного наследника заемщика. Кредитор передаст ссуду законному наследнику только после оценки его платежеспособности и других аспектов своего кредитного профиля. Кредиторы могут также разрешить законному наследнику продать собственность и закрыть ссуду за счет выручки, полученной от продажи собственности.Если и этого не произойдет, то кредитор, в крайнем случае, выставит недвижимость на аукционе для взыскания непогашенной суммы кредита », — сказал Ратан Чаудхари, руководитель отдела жилищных кредитов, Paisabazaar.com,

.

Помимо наличия созаемщиков, банки также продают план срочного страхования заемщику во время получения жилищного кредита, чтобы кредит оставался покрытым в течение всего срока действия полиса. «Проконсультируйтесь со своим кредитором о страховании жилищного кредита, которое представляет собой политику единой оплаты и принимается во время получения кредита.Эта сумма может быть использована кандидатом для погашения непогашенного долга », — сказал Money9 Кшитиз Махаджан, соучредитель Complete Circle Consultant.

«Если заемщик купил план страхования жилищного кредита, покрывающий непогашенную сумму кредита, то страховщик погасит непогашенную сумму кредита в банке. Страховщики обычно разрешают страховое возмещение в случае смерти основного заемщика. Некоторые страховщики также предлагают планы страхования жилищных ссуд, покрывающие санкционированную сумму ссуды до окончания срока действия ссуды.В таких случаях страховщик выплачивает излишки денег, если таковые имеются, оставшиеся после выплаты непогашенной суммы кредита номинальному держателю страхового плана », — добавил Чаудхари.

Персональные ссуды

В то время как жилищные ссуды представляют собой обеспеченные ссуды, поскольку они имеют обеспечение, личные ссуды и кредитная карта считаются необеспеченными ссудами. В таком виде ссуды кредитор не может требовать от наследников выплаты ссуды. Если заемщик умирает, они должны списать ссуду.

Автокредиты

Поскольку ссуда является обеспеченной, то транспортное средство, под залог которого берется ссуда, заложено кредитором.В качестве первого шага кредитор просит семью выплатить ссуду, но если финансовое состояние не настолько хорошее, чтобы погасить ссуду, то кредитор может завладеть транспортным средством для взыскания взносов.

(Следите за Money9 за последними историями о личных финансах и обновлениями рынка)

Когда вы сообщаете ипотечной компании, что человек умер? | Домашние гиды

Тео Шпенглер Обновлено 19 января 2021 г.

Смерть часто может быть неожиданной, что означает, что человек и его семья оказываются врасплох.Хотя в идеале оставить свои дела в порядке, чаще, чем вы можете ожидать, домовладелец умирает, не выплачивая ипотечный кредит, и семья вынуждена сводить концы с концами. Отложить уведомление в банк — это человеческая природа, но активные действия могут помочь в долгосрочной перспективе.

Подсказка

Законодательные требования к сообщению ипотечной компании о смерти заемщика неодинаковы для штатов и банков, но обычно лучше быстрее. Часто семьи, которые действуют на опережение, имеют шанс взять на себя ипотеку, а долгое ожидание может привести к серьезным неприятностям.

Многозначность ипотеки

Ипотека — это инструмент обеспечения безопасности. Подписывая ипотеку, заемщик соглашается предоставить кредитору то, что называется обеспечительным интересом в собственности. Это дает кредитору право принять и продать недвижимость, если заемщик не платит в соответствии с кредитным соглашением.

Но ипотека также является юридическим документом, обязательным соглашением между заемщиком и кредитором. Ипотека — это публичные документы, зарегистрированные в соответствующем государственном учреждении для информирования любой заинтересованной стороны об обременениях собственности.Например, в Сан-Франциско эти документы регистрируются в офисе регистратора-оценщика в мэрии, и к ним можно получить доступ в обычные рабочие часы. Даже когда домовладелец умирает, проценты по ипотеке кредитора не ослабевают.

Требование проинформировать банк

Многие банки включают в свои ипотечные ссуды положения о причитающейся продаже, которые предписывают, что весь долг должен быть выплачен при любом переводе, включая смерть. Этого достаточно, чтобы вызвать у вас обоснованные опасения, что сообщение банку о смерти вырвет финансовую почву из-под ваших ног.

Требуется ли немедленное уведомление банка по закону? Это зависит от государства, а также от контролирующих юридических документов, таких как ссуда и ипотека. Возможно, вам потребуется привлечь юриста или финансового специалиста, чтобы дать окончательный ответ на этот вопрос. Но даже если закон требует незамедлительного уведомления, это, скорее всего, не означает тот же день.

Совладелец заложенного имущества

Если ваш близкий умер и оставил имущество в залоге, вы должны понимать, что ипотека и долг, который она обеспечивает, никуда не денутся.Они переходят вместе с собственностью к следующему владельцу, и в некоторых случаях банк может потребовать полную оплату, когда это произойдет, или лишить собственность права выкупа и продать ее.

Это зависит от нескольких соображений. Во-первых, если вы являетесь пережившим супругом или совместным арендатором, указанным в документе, и совладельцем ипотечного кредита, вы получаете дом и ипотеку. Вам следует подать «Уведомление о смерти совместного арендатора» или аналогичный документ в офис регистратора и отправить копию по почте кредитору. Обратите внимание: если у вас ипотечный кредит, но нет документа, или наоборот, вы можете обратиться за консультацией к юристу, чтобы уладить ситуацию.

Выплата ипотеки

Когда кто-то умирает и оставляет собственность в совместном владении, его доля владения переходит в силу закона к другим совместным арендаторам. Если покойный владел имуществом единолично, завещание обычно открывается в отношении его имущества. Завещание — это процедура под надзором суда, которая позволяет выплатить долги умершего лица и передать активы бенефициарам или ближайшим родственникам. Судом назначается исполнитель распоряжения имуществом.

Взыскатель несет ответственность за взыскание долгов умершего, поэтому он, скорее всего, проинформирует кредитора о смерти.В этот момент исполнитель может погасить ипотеку из фондов недвижимости или продать недвижимость для выплаты долга. В качестве альтернативы, если в завещании указано, что бенефициар принимает имущество вместе с ипотекой, исполнитель может передать право собственности бенефициару.

На этом этапе кредитор должен быть уведомлен и может потребовать платеж. Всегда можно рефинансировать, если у вас хороший кредит, или вы можете продать дом и выплатить долг. Но вы можете взять старую ссуду, если вы переживший супруг или член семьи.Гарн-св. Закон Жермена, а также другие федеральные законы о защите прав потребителей требуют, чтобы банк работал с пережившим супругом или членом семьи, которые наследуют дом по ипотеке. Во многих случаях вы можете иметь право взять на себя ипотеку. И законы штата расширяют эту защиту.

Например, если вы живете в Сан-Франциско и попали в такую ​​ситуацию, вы также защищены законом штата. Билль о правах выживших домовладельцев обеспечивает еще большую защиту. Он предусматривает, что к лицам, имеющим право взять ипотечный кредит, относятся овдовевшие супруги, сожители, наследники, братья и сестры, совместные арендаторы и другие лица, которые владеют своими домами, но не указаны в ипотеке.

Верховный суд Флориды отменил решение 3-го округа, признав супруга не со-заемщиком по обратной ипотеке | Вайнер Бродский Кидер PC

Верховный суд Флориды недавно постановил, что оставшаяся в живых супруга обратного ипотечного заемщика, которая осталась в доме в качестве ее основного места жительства после смерти заемщика, не является заемщиком, и отменил решение Апелляционного суда Третьего округа, разрешившее взыскание ипотеки.

Заемщик первоначально подал заявку на получение обратной ипотечной ссуды с супругом в качестве созаемщика, но затем отозвал заявку и повторно подал заявку на получение той же ссуды, застрахованной FHA, в качестве единственного заемщика.Супруг (а) не подписал записку или кредитный договор, в котором первичный заемщик определен как единственный заемщик, но супруг (а) подписал ипотечный кредит вместе с детьми заемщика над строками подписи, на которых были напечатаны их имена и слово «Заемщик». Документы, оформленные при закрытии, включали Сертификат супруга, не являющегося заемщиком, в соответствии с которым супруга признала, что она не является заемщиком по ссуде.

Умер первичный заемщик, что привело к увеличению долга.Имущество не погасило ссуду, и кредитор потребовал взыскания. Выживший супруг защищался от иска о лишении права выкупа, утверждая, что она была созаемщиком по ипотеке. Формулировки ипотеки обусловили исполнение долга следующим образом: «Заемщик умирает, и Имущество не является основным местом проживания хотя бы одного оставшегося в живых Заемщика». Суд первой инстанции прямо установил, что супруга не являлась заемщиком, но тем не менее отказал в обращении взыскания на основании федерального закона, регулирующего страхование обратной ипотечной ссуды со стороны HUD.При рассмотрении апелляции Третий округ постановил, после повторного слушания в полном составе, что суд первой инстанции допустил ошибку, полагаясь на федеральный закон, чтобы отказать в обращении, но не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что супруга не являлась созаемщиком, постановив, что «как вопрос закона »ипотека определяла ее как« Заемщика ».

Верховный суд Флориды отменил решение Третьего округа, установив, что суд неправильно применил прецедент почти столетней давности. Он отметил, что общее правило в действиях по обращению взыскания заключается в том, что ипотека должна толковаться вместе с примечанием, которое она обеспечивает.Согласно прецеденту суда, в случае противоречия между условиями векселя и ипотеки, вексель имеет преимущественную силу. Поскольку в примечании четко определено, что первичный заемщик является единственным «заемщиком», суд установил, что его смерть удовлетворяла условиям, указанным в примечании, и кредитору было предоставлено право выкупа права выкупа.

Особое мнение одного судьи отметило, что прецедент суда касался только традиционной ипотеки, не учитывая сложности обратной ипотеки. Он утверждал, что обычная ипотека отличается от обратной ипотеки, поэтому суду не нужно так сильно полагаться на традиционный прецедент ипотеки.

.