Депозит или квартира – во что лучше вложить деньги, сравнение вложений в недвижимость с примерами

Параметр, который всех интересует больше всего, — это доходность. Точнее, средняя доходность на длительных временных интервалах.

Доходность вложений в квартиры складывается из:

• номинального роста цены квартиры;
• чистых арендных поступлений (арендные платежи минус расходы на содержание недвижимости, которые нельзя переложить на арендатора).

Доходность депозитов — это средний банковский процент за интересующий нас интервал времени.

На первый взгляд, квартиры переигрывают депозиты, поскольку доход от недвижимости складывается из двух частей. Инвестор получает 5–7% в виде поступлений от аренды и рассчитывает, что квартиры будут расти в цене (допустим, тоже по 5–7% в год). Однако на практике всё может оказаться намного скромнее. В нулевые годы квартиры действительно быстро росли в цене (хотя это была, скорее, особенность времени, а не заслуга недвижимости, например, фондовые индексы тоже пышно зеленели), но после достижения пика в 2008 году цены на недвижимость росли средними темпами, не превышающими 1–2% в год (если опираться на цифры Росстата или данные портала irn. ru). Что касается дохода от аренды, многие считают только чистые поступления, игнорируя расходы (затраты на ремонт, поиск арендатора, администрирование, простои и т.д.). Реальная арендная доходность недвижимости, особенно региональной, чаще всего намного ниже, чем ожидания собственников.

В то же время вклады в банке приносят меньшую доходность (чем квартиры) в периоды экономического бума, но зато навёрстывают упущенное в периоды кризиса. Напомню, что во время кризисов цена на недвижимость падает, а проценты по банковским депозитам, наоборот, растут. Поэтому в периоды кризиса депозиты обеспечивают существенно более высокую доходность, чем квартиры. Например, средняя ставка по вкладам на срок более года, по данным ЦБ, в 2015–2016 гг. составила почти 11%. https://www.cbr.ru/statistics/pdko/int_rat/ Если же брать длительные периоды, то получается примерное равенство.

Резюме: по доходности — паритет.

Прибыль в метрах — Квартиры стали доходнее вкладов в банк

Купить квартиру или вложить в недвижимость — главный вопрос последних лет для людей, у которых есть деньги. Ситуация меняется каждый месяц. Цены на квартиры падают. Проценты по депозитам тоже стремятся вниз. Так во что же сегодня выгодно инвестировать?

«Средний уровень доходности по реализуемым сегодня инвестиционным квартирам составляет порядка 7-10 процентов годовых», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». И количество людей, которые решили продать свою инвестицию увеличилось. Примерно с июня 2017 года начался рост числа экспонируемых инвестиционных квартир. По нашей оценке, их доля на рынке составляет 7-8 процентов, отмечает эксперт.

У владельцев инвестиционных квартир появилось сразу несколько причин выставить их на продажу. Этому способствовало, к примеру, увеличение налоговых и коммунальных платежей. Собственники, державшие жилье «до лучших времен», сегодня избавляются от своих активов, считая их содержание слишком затратным. Подталкивает к реализации недвижимости и отсутствие тенденции к росту квадратного метра. Собственники, которые ждали повышения стоимости квартир 2-3 года готовы по нынешним ценам реализовать принадлежащие им объекты.

Легкость реализации тоже подталкивает собственников к продаже квартир. Снижение ипотечной ставки на покупку вторичного жилья привела к тому, что часть клиентов отказалась от приобретения новостройки в пользу готового жилья. Реализовать инвестиционную квартиру стало проще.

Повезло, конечно, не всем. Цена некоторых объектов продолжает снижаться. И владельцы продают их в надежде получить хотя бы минимальную доходность от своих инвестиций в 2-3 процента. «Это касается откровенно неудачных проектов без собственной инфраструктуры и с плохой транспортной доступностью», — поясняет Литинецкая.

Наименьший рост показывают объекты, которые были куплены по завышенной цене на фоне обесценивания рубля в конце 2014 года. В 2015-2016 годах на рынок активно выходили новые проекты уже по сниженным ценам.

Инвестиционные квартиры потеряли большую часть своей привлекательности. «Если еще 2-3 года назад в докризисный период средняя стоимость квадратного метра увеличивалась на 40-50 процентов, а в некоторых проектах и на 100 процентов, то сейчас за весь период строительства (1-3 года) цена вырастает в пределах 20-30 процентов», — говорит Литинецкая. Соответственно, в среднем получается 10 процентов годовых.

Однако даже с учетом сравнительно невысокой прибыли инвестиции в жилье все равно выгоднее банковского депозита. Согласно данным ЦБ, средневзвешенная ставка по вкладам составила в октябре 2017 года 7,16 процентов. И это при ключевой ставке 8,25 процентов. Сейчас ставка ЦБ уже 7,75 процентов. И депозиты станут еще менее выгодными. «При таких условиях недвижимость однозначно остается самым понятным простым и доступным объектом для инвестиций», — говорит Литинецкая.

При этом строительство квартиры с котлована до сдачи дает самую высокую доходность, сохранить которую уже владея недвижимостью, довольно сложно. А точнее, это совершенно невозможно в Москве и Санкт-Петербурге.

Максимальную доходность от сдачи своих квартир в аренду получают жители Магнитогорска (8,5 процентов), Махачкалы (8,2 процентов), Вологды (8 процентов) и Астрахани (7,9 процентов). Доходность в 7,6 процентов имеют арендодатели Нижнего Тагила, Брянска и Ленинградской области.

Интересно, что в Москве, которая имеет самый большой арендный рынок в стране, можно получить прибыль только в 4,6 процентов годовых, а в Санкт-Петербурге 4,7 процента. Расчет при этом не учитывает расходы арендодателя на ремонт, простой помещения, налоги, отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». Таким образом, владеть инвестиционной квартирой в России выгодно от первой до последней стадии строительства. Дальнейшее обладаний ей хоть и не связано с убытками, но серьезной выгоды не дает. Эта тенденции может продолжиться и в 2018 году.

*Это расширенная версия текста, опубликованного в номере «РГ»

Доллар или недвижимость. Куда россияне переложат деньги со вкладов?

МОСКВА, 20 июл – ПРАЙМ, Валерия Княгинина. Процентные ставки по вкладам в российских банках вслед за ключевой ставкой ЦБ (4,5%) опустились до исторических минимумов. 5% годовых сегодня считается хорошей доходностью. С начала года она снизилась на 1,4%, за первую декаду июля ставка в десятке крупнейших банков составила всего 4,63% годовых.

Тем временем «Росгосстрах банк» и НАФИ провели опрос среди россиян старше 21 года, у которых есть срочные вклады, накопительные счета или дебетовая карта с начислением процентов на остаток. Результаты исследования показали, что около 30% россиян собираются забрать свои вклады, если банки продолжат уменьшать ставки «вслед за снижением ключевой ставки ЦБ». При этом 36% респондентов сказали, что оставят вклады, а 2% — заберут часть денег. В ситуации падения доходности депозитов часть россиян готова к альтернативным инструментам инвестиций: золото выберут 7% респондентов, в облигации вложатся 6%, а в недвижимость — 4% опрошенных. Еще 12% россиян начнут искать более выгодные инструменты сбережения и накопления.

Дальше вниз: Банк России в пятницу выберет между снижением ставки на 0,25 и 0,5 п.п.

По мнению опрошенных агентством «Прайм» экспертов, вклады действительно перестали восприниматься россиянами как инструмент приумножения денежных средств, однако перекладывать свои накопления в другие финансовые активы они в ближайшее время вряд ли соберутся.

ПРОГНОЗ – ДЕЛО НЕБЛАГОДАРНОЕ

«Оценки в 30% выглядят завышенными. Это тот случай, когда опрос и реальность могут не совпасть. Тем не менее, банки могут столкнуться с определенным давлением и необходимостью развивать новые инструменты, например, разрабатывать и предлагать структурные продукты, в том числе, вклады, доходность которых привязана к финансовым активам или индексам», —  считает начальник отдела анализа банковского и финансового рынков Промсвязьбанка Илья Ильин.

Говорить о таком масштабном потенциальном оттоке действительно рано, к тому же, ведь для того чтобы снять средства со вклада, нужно найти альтернативные варианты для инвестирования. А так как сейчас ставки (рублевые доходности) падают не только по вкладам, а в целом по всем активам, которые есть в арсенале инвестора, это будет сделать не просто, отмечает начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Брокер» Василий Карпунин.

Такого же мнения придерживается аналитик Райффазенбанка Денис Порывай. «Люди часто не делают то, что говорят, поэтому если пытаться спрогнозировать действия людей на основе их слов, можно сильно ошибиться. Да, ставки по депозитам в России, как и во всем мире, падают, но оттока денег со вкладов и спроса на наличность нет даже в тех странах, где ставки по депозитам отрицательные», — отмечает он.​

Именно поэтому заседание совета директоров ЦБ 24 июля и их решение по ключевой ставке не сильно изменит отношение людей к хранению денег на рублевых вкладах. К слову, в Промсвязьбанке ожидают снижения ключевой ставки по итогам очередного заседания на 25-50 п.п.

«Сохранение ставки маловероятно — сигналы от регулятора слишком явно указывают на потенциал к снижению», — отмечет Ильин.

По мнению Карпунина, риторика представителей ЦБ намекает на то, что пространство для снижения ставки еще есть. «Даже если ставку снизят на ближайшем заседании, например, на 25 п.п., далее регулятор наверняка возьмет паузу, возможно, до конца года. Необходимо время, чтобы предпринятые ранее меры начали работать», — считает он.

«До конца года ключевую ставку могут снизить еще на 0,5%, а сам процесс может растянуться на несколько месяцев. Если в прошлом месяце регулятор мог позволить себе резкое снижение показателя, то к данному моменту обстановка на мировых рынках успела изменится: возобновились санкционные разговоры, заметно ухудшились отношения между США и КНР, вследствие чего неопределенность на российском долговом рынке заметно возросла», — добавляет Дадашев.

СОМНИТЕЛЬНЫЕ АЛЬТЕРНАТИВЫ

О том, что держать деньги на вкладах невыгодно, говорят уже довольно давно, однако их популярность по-прежнему остается крайне высокой. Дело в том, что вклады являются самым простым и понятным инструментом: деньги застрахованы, а сам депозит очень легко открыть. В то же самое время покупка фондовых активов сопряжена с риском и требует определенных знаний в области финансов, считает директор Академии управления финансами и инвестициями Арсений Дадашев.

«Финансовая грамотность населения у нас все еще низкая, да и сберегать деньги в текущих условиях могут позволить себе далеко не все, так что в ближайшие месяцы банкам точно не стоит переживать за свои балансы», — говорит эксперт.

Одним из наиболее вероятных вариантов развития событий Порывай называет снижение доверия населения к рублю.

«Единственная альтернатива, про которую знают все – это доллары. Любовь русского народа к доллару не стала меньше и после того, как повсюду убрали вывески с обменным курсом валют. Люди действительно могут перестраховаться и переложить свои активы в долларовый кэш. Мало тех, кто вкладывает свои сбережения в золото или евробонды», — рассуждает эксперт.

По результатам опроса «Росгосстрах банка» и НАФИ в 4% опрошенных рассматривают в качестве основного варианта недвижимость. Однако по мнению старшего научного сотрудника Лаборатории экономико-социологических исследований ВШЭ Ольги Кузиной, несмотря на то что недвижимость всегда традиционно воспринималась россиянами как самый надежный актив, в данном случае они, скорее всего, ошибаются.

«С учётом падения доходов населения и достаточно большого объема нового строительства, цены на недвижимость, скорее всего, будут снижаться. Рассматривать сейчас недвижимость как актив, наверное, смысла нет», — считает она.

Карпунин добавляет, что даже если недвижимость покажет рост, спрос на аренду увеличиваться не будет. Рассчитывать на рост ставок аренды, как источник высокой доходности, по его мнению, тоже не стоит.

Эксперт считает, что в данной ситуации возможно некоторое смещение фокуса инвесторов на рынок облигаций и акций. В последний год это подтверждается рекордными темпами роста открытия новых брокерских счетов.

«Выбирая инструменты для инвестирования, нужно понимать, что более высокая доходность сопряжена с более высоким риском. Инвесторы могут более активно смотреть на рынок корпоративных облигаций. Также могут рассматривать различные готовые решения, а именно структурные продукты», — заключает он.

Кредиты под залог недвижимости

Порядок вступления в наследство: как получить в наследство недвижимость, вклады и другое имущество | 59.ru

Вместе с юрисконсультом Пермской торгово-промышленной палаты Владимиром Халдеевым разбираем, что делать, если умерший являлся учредителем ООО или был оформлен в качестве индивидуального предпринимателя.

— Нужно ли подавать заявление об отмене ИП?

— Нет, умерший автоматически исключается из государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Дополнительных справок и заявлений не требуется.

— Переходит ли ИП наследникам?

— Статус ИП неразрывно связан с личностью человека и не наследуется. А все имущество находится в собственности физического лица и переходит по наследству в обычном порядке. Например, если у предпринимателя был собственный киоск, он перейдет наследникам.

Что касается контрактов ИП, то тут все зависит от природы договоров — могут ли обязанности по ним переходить другим лицам. Например, если предприниматель заключил договор о кредите с банком, то долги по нему перейдут наследникам. Если же ИП по договору обещал написать для кого-то картину, то права и обязанности по такому документу (тесно связанному с личностью) к другому лицу не переходят. Еще уточнение: даже если договор не связан с личностью ИП, права и обязанности по нему перейдут наследникам, только если на это согласится вторая сторона.

Если на индивидуального предпринимателя были оформлены какие-то лицензии (именно на ИП, не физическое лицо), то со смертью человека их действие прекратится. Придется оформлять заново на кого-то еще.

— Что наследуется в ООО и АО?

— Доли в уставных капиталах юридических лиц — это наследуемое имущество. Причем размер доли не имеет значения. Как и в случае с наследованием квартиры или машины, нотариус установит это имущество, сделав запросы в налоговую. В свою очередь, налоговая предоставит сведения о долях (в ООО) или объеме акций (в АО) умершего, а также наследниках, которые могут на них претендовать. Срок вступления в наследство обычный — по истечении 6 месяцев.

С юрлицом может возникнуть сложность, если все было завязано на одном человеке — руководителе-владельце, и он умер. Так нередко бывает в малом и среднем бизнесе. Тогда в течение какого-то срока предприятию придется обходиться без руководителя, могут «зависнуть» договоры и их реализация. Хороший вариант — когда есть не только учредитель (умерший), но и наемный руководитель с правом совершать все необходимые платежи (в том числе по кредитам) и подписывать документы. Тогда предприятие спокойно продолжит работу до вступления в наследство новых собственников.

Еще одна возможная проблема — если наследники не смогут договориться и начнут оспаривать друг у друга имущество. За полгода до вступления в наследство можно загубить даже удачный бизнес.

Ранее мы пошагово рассказывали, что нужно делать, когда умер человек, и чем отличаются похороны зараженных с коронавирусом.

Правительство Московской области и Агентство по страхованию вкладов объединят усилия для вовлечения недвижимости в оборот

Правительство Московской области и государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» подписали соглашение о сотрудничестве, которое поможет эффективному развитию имущественного комплекса Подмосковья, а также предпринимательству региона. Торжественное подписание соглашения между заместителем Председателя Правительства Московской области – министром экологии и природопользования Московской области Дмитрием Александровичем Куракиным и заместителем Генерального директора государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» Марией Владиславовной Филатовой состоялось в Доме Правительства Московской области.

Взаимодействие Правительства Московской области с Агентством по страхованию вкладов (АСВ) началось в 2015 году, однако за столь малый промежуток времени переданы и вовлечены в хозяйственный оборот порядка 5400 га земли, в том числе, более 260 га предоставлены в муниципальную собственность для обеспечения многодетных семей региона земельными участками. 

Большие массивы земель переданы для размещения животноводческой фермы и комплекса переработки молока на территории Щелково, для развития молочного производства – на территории Павловского Посада, для разведения коз и овец, выращивания картофеля и земляники — в Воскресенском округе, также для реализации различных сельхозпроектов на территории других округов.

«АСВ, как конкурсный управляющий ликвидируемых финансовых организаций, управляет значительными имущественными активами – землей и объектами капитального строительства. В рамках соглашения объекты недвижимости из перечня реализуемого АСВ имущества будут предложены подмосковному бизнесу для реализации инвестиционных и сельскохозяйственных проектов. Министерство имущественных отношений Московской области вместе с Министерством инвестиций, промышленности и науки Московской области и Министерством сельского хозяйства и продовольствия Московской области сформирует Перечень объектов, отвечающий запросам представителей бизнеса, полученным в результате встреч с бизнесом, и будет его постоянно пополнять исходя из запросов, полученных во время семинаров и других мероприятий», – отметил Дмитрий Куракин. 

В рамках Соглашения АСВ будет предоставлять сведения об имущественных комплексах, находящихся в собственности ликвидируемых финансовых организаций, для размещения на информационных порталах Правительства Московской области, чтобы представители бизнеса и сельхозпроизводства могли получить его для реализации своих проектов. 

«Одно из важнейших направлений деятельности Агентства в рамках управления ликвидационными процедурами – эффективная продажа имущества финансовых организаций для формирования конкурсной массы в максимально возможном объеме и расчетов с кредиторами. Под управлением Агентства находится более 4 тыс. га земли различного назначения на территории Московской области, в том числе с расположенными на ней объектами недвижимости. Данное имущество может представлять интерес для подмосковного бизнеса, и мы надеемся, что наша совместная с Правительством Московской области работа позволит создать необходимые условия для активного участия предпринимательского сообщества в проводимых торгах», – прокомментировала Мария Филатова.

Фото: Антон Чернов.

«Доход от вложений в недвижимость гораздо выше, чем от банковских вкладов» – Коммерсантъ Санкт-Петербург

Опрошенные корреспондентом Guide Романом Русаковым эксперты считают, что в ближайшие годы инвестирование в строящуюся недвижимость по-прежнему будет оставаться привлекательным.

Антон Белоусов, директор по продажам агентства недвижимости Lighthaus:

— Заработать на инвестициях в новостройки частный инвестор может, как и ранее. Мнение, что из-за перехода на проектное финансирование стоимость «первички» на стадии котлована сравняется со «вторичкой», поэтому застройщикам будет невыгодно продавать квартиры на стадии строительства дешевле, неверно. Во всяком случае, не в ближайшие два-три года. Действительно, расходы строительных компаний при проектном финансировании вырастут на 3–5%. Однако, во-первых, многие застройщики, в том числе крупнейшие, по-прежнему имеют возможность продавать квартиры по старой аккредитивной схеме. Соответственно, остальным придется выстраивать свою ценовую политику в рамках рынка, возможно, уменьшая маржинальность проектов. Во-вторых, застройщики по-прежнему нуждаются в относительно равномерных продажах на протяжении всего цикла строительства. Это позволит получить наиболее привлекательные условия по финансированию от банка и снизить процентную ставку по кредиту. Кроме того, содержание непроданных до сдачи дома квартир зачастую застройщику невыгодно.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»:

— По моим оценкам, в Московском регионе доходность от вложений в новостройки массового сегмента, реализующиеся с использованием эскроу-счетов, на сегодняшний день составляет около 20%, что несколько ниже, чем до кризиса, когда частный инвестор, вложившись на этапе котлована, мог продать квартиру во введенном доме на 25–30% дороже. Однако и теперь доход от вложений в недвижимость гораздо выше, чем от банковских вкладов. Особенно сейчас, когда ставки во всех банках снижаются вслед за ставкой рефинансирования. Если сравнивать с 2016–2019 годами, то доля инвестиционных покупок однозначно будет расти. Ведь на привлекательность подобных вложений влияет не только формальный рост цены по мере строительства дома. Это еще и риск недостроя, общая динамика цен на рынке, наличие сбережений у населения. Понятно, что после кризиса, когда доходы населения упали, застройщики переносили сроки ввода или вовсе останавливали стройки, а квартиры дешевели, привлекательность инвестиций резко снизилась. В последние 12–14 месяцев на рынке наблюдается устойчивая тенденция к росту, а сами покупатели чувствуют себя гораздо увереннее. Так что даже притом, что доходность инвестиций по эскроу-счетам будет несколько ниже, чем при действии «старой схемы», интерес к инвестициям в новостройки будет расти. Сами условия проектного финансирования для застройщиков создают все предпосылки для высоких темпов строительства. Это позволяет инвесторам быстрее «выйти в деньги» и, соответственно, также повышает привлекательность данного вида инвестиций.

Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления «Охта Групп»:

— Раньше считалось, что покупка квартир на ранних стадиях автоматически приносит доход. Так и было, но инвесторы несли риски задержки сроков и вообще заморозки строительства. С учетом новой схемы с эскроу-счетами риски уменьшились, но по законам финансового рынка уменьшилась и доходность. Уровень доходности инвестиций «на котловане» определяется не только ставками финансового рынка, но и готовностью девелопера снижать цену на ранних стадиях для сбора средств. С переходом на эскроу-счета девелопер все равно заинтересован в привлечении, так как чем больше средств привлечено, тем мягче условия банка-кредитора. Однако при правильных отношениях с банком недостаток средств не ведет к остановке строительства и банкротству проекта. Соответственно, девелоперы будут давать меньшие скидки, что опять же ведет к уменьшению доходности покупки «на котловане». Уровень доходности сейчас, пожалуй, можно сравнивать с обычным банковским депозитом или чуть выше.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:

— Если брать показатели по проектам, выведенным в продажу в 2017–2018 годах, то доходность по ним могла доходить до 40% с момента старта продаж до ввода в эксплуатацию. Наибольший рост показывали студии, одно- и двухкомнатные квартиры в городских районах у станций метро. Объекты, которые реализуются по эскроу-счетам, возможно, такого роста не покажут, поскольку стартовая стоимость квадратного метра в них уже выше, а задачи реализовать весь объем недвижимости к моменту ввода в эксплуатацию нет. Напротив, нужно найти баланс между количеством продаж на начальных этапах — накоплениями на эскроу-счетах, которые влияют на ставку по кредиту, и объемом квартир, которые реализуются на поздних этапах по более высокой стоимости. Мы, например, оставляем ряд квартир для продажи уже готовыми, после ввода в эксплуатацию. При этом говорить, что инвестиционная составляющая вложений в жилье исчезнет, также неверно. Квартира, которую нужно ждать полтора-два года, и квартира, в которую можно въехать сразу, при равных качественных характеристиках не могут стоить одинаково.

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой Санкт-Петербург»:

— Заработать частному инвестору на ранней покупке квартиры по-прежнему можно, но это уже не такая привлекательная инвестиция, как 10–15 лет назад. В связи с изменениями 214-ФЗ разница в стоимости жилья на этапе котлована и готового дома сокращается. Однако выгода от ранней покупки сохраняется как в денежном эквиваленте, так и благодаря широкому выбору планировок и этажности, что немаловажно для повышения ликвидности квартиры.

Как правило, с целью инвестиций приобретаются студии и «однушки», которые в дальнейшем можно сдавать в аренду. Наиболее перспективными являются качественные проекты от надежных застройщиков, расположенные в пешей доступности от метро в районе с развитой инфраструктурой,— квартиры в таких домах всегда будут пользоваться особой востребованностью. Также важным фактором является наличие внутренней конкуренции в локации. Если это новый жилой массив, то в районе может быть достаточно много предложений со схожими характеристиками, в отличие от проектов точечной застройки в окружении старого фонда.

Альтернативным вариантом для инвестиций являются вложения в коммерческую недвижимость. Речь может идти о приобретении помещений для стрит-ритейла, предприятий сервиса и питания.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

— Недвижимость в российской экономике выступает даже не как инструмент инвестирования, а как инструмент сбережения денежных средств. И актуальность в этом вопросе новостройки не потеряют, даже приобретут, потому что риски вложения в недвижимость с введением эскроу-счетов, безусловно, снизятся. Если же все-таки говорить о целевом инвестировании, то заработать на недвижимости по-прежнему можно. Цена квартиры на стадии котлована будет ниже, чем на стадии введения дома в эксплуатацию, но с учетом жесткого банковского контроля ценовая динамика составит в среднем 15–17% за весь период строительства, тогда как раньше доходность инвестирования в недвижимость могла достигать 25% и даже 30% за весь период строительства.

Депозиты и договоры на недвижимость

Вкладывая деньги в уста: депозиты и контракты на недвижимость

Стивен Хаас

Если вы когда-либо покупали или продавали дом, вам наверняка приходилось иметь дело с внесением депозита. Также иногда называемый задатком, залог — это деньги, уплачиваемые покупателем во время подписания договора о недвижимости. Оставшиеся деньги выплачиваются при закрытии, когда право собственности на недвижимость передается.Залог — это то, что гарантирует защиту продавца на случай, если покупатель недвижимости уйдет, и это то, что действительно стимулирует покупателя приступить к продаже по контракту.

A Contracts Remedies Primer

В случае большинства контрактов, если есть нарушение, мы рассчитываем присудить «ожидаемые» убытки. ^[1] Это означает, что мы стремимся возместить убытки потерпевшей стороне, которые поставили бы его или ее в положение, в котором он или она были бы, если бы контракт был успешно исполнен. ^[2] Однако, как правило, это нецелесообразно в делах о договорах недвижимости.

Если продавец нарушает правила, т. Е. Продавец отказывается закрыть, денежные убытки не считаются адекватными. Поскольку каждый участок недвижимости считается уникальным из-за своего местоположения, покупатель может действительно получить «выгоду от своей сделки» только в том случае, если покупатель действительно получит собственность. Следовательно, в случаях, когда продавец нарушает действующее соглашение о купле-продаже недвижимости, суды вынуждают продавца провести продажу, предусмотренную соглашением.Это средство известно как «специфическая производительность». ^[3]

С другой стороны, когда покупатель нарушает соглашение и отказывается выполнить его, ожидаемое средство правовой защиты также часто оказывается непрактичным, поскольку его трудно измерить. Очень сложно с какой-либо точностью определить сумму, которую теряет продавец при срыве сделки. Ожидаемые средства правовой защиты требуют разумной уверенности, прежде чем они могут быть назначены. ^[4]

Чтобы преодолеть эту проблему, во многих контрактах на недвижимость оговаривается, что покупатель дает определенный процент от продажной цены в качестве задатка во время подписания соглашения.Если покупатель затем нарушает соглашение, продавец имеет право удержать задаток (депозит) в качестве возмещения убытков за нарушение. Этот тип оговорки, в которой устанавливается размер убытков в случае нарушения, называется оговоркой о «заранее оцененных убытках». Эти положения обычно считаются действительными до тех пор, пока ситуация такова, что фактические ожидаемые убытки трудно измерить, и если требуемая сумма заранее оцененных убытков является разумным приближением к фактическим убыткам продавца. ^[5]

Типичное положение контракта на недвижимость, которое устанавливает задаток в качестве заранее оцененного убытка, указывает, что эти два условия выполняются. Ниже приводится пример такого положения:

В случае, если покупатель не производит платежи, причитающиеся по настоящему Контракту, не может или отказывается подписать какие-либо документы, необходимые для закрытия права собственности, отказывается оплачивать любые расходы, требуемые настоящим Контрактом, или не выполняет какие-либо обещания, данные покупателем в соответствии с настоящим Контрактом. , продавец может расторгнуть настоящий Контракт и удержать авансовый платеж, внесенный по нему. Сумма, удерживаемая продавцом, считается «заранее оцененными убытками» на основании понимания между сторонами настоящего Соглашения о том, что продавец понесет убытки из-за изъятия собственности из продажи широкой публике.Ущерб, понесенный продавцом в результате, будет значительным, но его невозможно определить с математической точностью. Таким образом, стороны согласны с тем, что удержанная продавцом сумма является не штрафом, а скорее взаимовыгодной оценкой убытков. ^[6]

Кто держит депозит?

Задаток хранится у агента условного депонирования, о котором договариваются покупатель и продавец. Во многих случаях это поверенный продавца, агент по недвижимости или агент титульной компании, но он также может быть не связанной с ним третьей стороной.В случае нарушения, эскроу-агент передает деньги продавцу. В случае возникновения спора относительно того, имело ли место нарушение, агент условного депонирования может удерживать деньги в ожидании разрешения спора, или агент условного депонирования может подать иск в соответствующий суд, чтобы получить решение относительно того, кто право на депонирование средств. ^[7] Конечно, было бы неразумно, если бы агент условного депонирования распределял деньги одной стороне в случае спора, чтобы другая сторона не подала в суд на агента условного депонирования за неправомерное распределение этих денег.

Сумма депозита

Нет жесткого правила относительно того, какой должен быть задаток. Очевидно, продавец хочет вложить больше денег, а покупатель — меньше. Сумма депозита может быть предметом переговоров во время заключения контракта.

Национальная ассоциация риэлторов рекомендует покупателям вносить от 1% до 3% от покупной цены в качестве задатка. ^[8] Автор видел сделки с недвижимостью, в которых до 10% покупной цены вносились в качестве задатка.Это зависит от обычаев региона, а также от типа сделки с недвижимостью (коммерческие сделки часто требуют более высоких депозитов).

Условные обязательства

Потеря задатка — ужасный результат для покупателя. Итак, как покупатель защитит себя от возможности потерять деньги депозита, если что-то пойдет не так? Ответ заключается в том, что контракты с недвижимостью часто содержат непредвиденные обстоятельства, которые позволяют покупателю отказаться от соглашения и получить обратно свои задатки при наступлении какого-либо события или условия.Эти непредвиденные обстоятельства являются хорошими условиями для покупателя, но продавец предпочел бы обойтись без них.

Хотя оговорка о непредвиденных обстоятельствах может быть основана практически на чем угодно, я кратко остановлюсь на двух наиболее важных типах оговорок о непредвиденных обстоятельствах.

Оговорка о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке — это виртуальная необходимость, когда покупатель планирует изыскать финансирование для покупки недвижимости, о которой идет речь. Хотя потенциальные покупатели жилья могут получить предварительное одобрение на ипотеку, банки обычно не выдают окончательное одобрение на ипотечную ссуду без подписанного контракта.Чтобы защитить покупателя в случае срыва сделки, покупатели обычно будут добиваться положения, в котором говорится, что покупатель может отказаться и получить возмещение депозита, если покупатель добросовестно подает заявку на ипотеку, но в конечном итоге получает отказ. Типичное такое положение (с удалением посторонних формулировок) может выглядеть следующим образом:

Обязательство ПОКУПАТЕЛЯ по настоящему Контракту обусловлено получением ПОКУПАТЕЛЕМ, за свой счет и за счет ПОКУПАТЕЛЯ, ипотечного обязательства в сумме __________ долларов США, подлежащего погашению в течение тридцати (30) лет с процентами по преобладающей годовой ставке, которые затем взимаются таким кредитным учреждением, зарегистрированным ипотечным брокером или лицензированным ипотечным банкиром, плюс любые применимые «баллы», дисконтные сборы или сборы за выдачу кредита. ПОКУПАТЕЛЬ гарантирует и заявляет, что ПОКУПАТЕЛЬ будет старательно и добросовестно подавать заявку на указанную ипотеку и незамедлительно предоставит все отчеты, документы, подтверждения и / или сборы, требуемые в связи с этим. В случае, если ПОКУПАТЕЛЬ не получит указанное обязательство по ипотеке до ____________ после проявления добросовестности, то настоящий Контракт будет считаться недействительным по усмотрению любой из сторон настоящего Контракта, и единственная ответственность ПРОДАВЦА по нему будет состоять в возврате всех уплаченных денежных средств. в соответствии с настоящим Контрактом.В таком случае деньги депозита, уплаченные по настоящему контракту, должны быть возвращены ПОКУПАТЕЛЮ. ^[9]

Из-за дополнительного уровня неопределенности, присущей контракту с оговорками об непредвиденных обстоятельствах ипотечного кредита, продавцы обычно предпочитают покупателей, которые готовы участвовать в сделке «за наличные» (это синоним отсутствия оговорки о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке). Многие продавцы даже примут предложение по несколько более низкой цене, чтобы избежать оговорки о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке, учитывая выбор.

Пункт о проверке позволяет покупателю в течение определенного периода времени после подписания контракта провести осмотр дома домашним инспектором или инженером.Типичный пункт о проверке дает покупателю право пересмотреть договор или отказаться от него, если обнаружатся проблемы с домом.

Поскольку в подавляющем большинстве жилых домов есть какие-то мелкие или серьезные проблемы или необходим ремонт, пункт о проверке этого типа на практике позволяет покупателю отказаться от соглашения или пересмотреть его после подписания контракта. Таким образом, это положение является очень дружественным для покупателя и потенциально очень вредным для продавца.Поэтому многие продавцы настаивают на том, чтобы осмотр дома и любые последующие переговоры проводились до подписания соглашения и чтобы соглашение не содержало пункта об осмотре.

Если контракт сорвется по какой-либо вине продавца (например, продавец не смог предоставить товарный титул или не смог получить необходимые разрешения на зонирование и т. Д.), Само собой разумеется, что залог должен быть возвращен покупателю. В таком случае покупатель также может успешно предъявить иск о возмещении дополнительных убытков.

Заключение

При правильном использовании задаток защищает продавца, давая покупателю сильный стимул заключить сделку. Это также помогает покупателю, побуждая продавца снять дом с рынка, подписав договор, оставляя покупателю необходимые возможности. Это помогает обеим сторонам добиться определенности затрат в сделке, вместо того, чтобы оставлять сложные расчеты ущерба для последующего определения судьей или присяжными.

Однако также очень важно, чтобы обе стороны сделки понимали роль задатка, как они их защищают, а также как и когда они их не защищают.Как всегда, вопросы, касающиеся конкретного дела или сделки, следует обсуждать с местным юристом, знакомым с этой областью права.

© 2014-2021,
Национальный Параюридический Колледж

Национальный университет юриспруденции,
выпускное отделение
Национальный параюридический колледж,
предлагает следующие программы:

Магистр юридических наук

Магистр наук в области соблюдения законодательства

Магистр налоговых наук

Определение задатка

Что такое задаток?

Задаток — это залог продавцу, который свидетельствует о добросовестности покупателя при покупке дома.Деньги дают покупателю дополнительное время для получения финансирования и проведения поиска права собственности, оценки собственности и проверок перед закрытием. Во многих смыслах задаток можно рассматривать как залог дома, условное депонирование или добросовестные деньги.

Общие сведения о задатках

В большинстве случаев задаток выплачивается при подписании договора купли-продажи или продажи, но его также можно приложить к предложению. После депонирования средства обычно хранятся на счете условного депонирования до закрытия, после чего депозит применяется к первоначальному взносу покупателя и затратам на закрытие.

Ключевые выводы

• Задаток — это, по сути, залог, который покупатель вносит в дом, который он хочет купить.
• Во время обмена задатка составляется договор, в котором излагаются условия возврата суммы.
• Задаток может составлять от 1 до 10% от продажной цены, в основном в зависимости от рыночного процента.

Когда покупатель решает приобрести дом у продавца, обе стороны заключают договор.Контракт не обязывает покупателя покупать дом, потому что отчеты об оценке и осмотре дома могут позже выявить проблемы с домом. Однако контракт гарантирует, что продавец снимет дом с рынка, пока он осматривается и оценивается. Чтобы доказать, что предложение покупателя о покупке недвижимости сделано добросовестно, покупатель вносит задаток (EMD).

Покупатель может вернуть задаток, если что-то, что было заранее оговорено в контракте, пойдет не так. Например, задаток будет возвращен, если дом не произведет оценку продажной цены или осмотр обнаружит серьезный дефект — при условии, что эти непредвиденные обстоятельства указаны в контракте.

Однако задаток не всегда возвращается. Например, продавец получает задаток, если покупатель решает не совершать покупку дома из-за непредвиденных обстоятельств, не указанных в контракте, или если покупатель не соблюдает сроки, указанные в контракте. Покупатель, конечно, потеряет задаток, если он просто передумает и решит не покупать.

Задаток всегда возвращается покупателю, если продавец расторгает сделку.

Хотя покупатель и продавец могут договориться о залоге задатка, он часто составляет от 1% до 2% от покупной цены дома, в зависимости от рынка. На рынках горячего жилья размер задатка может составлять от 5% до 10% от продажной цены недвижимости.

Хотя задаток часто представляет собой процент от продажной цены, некоторые продавцы предпочитают фиксированную сумму, например 5000 или 10 000 долларов. Конечно, чем выше сумма задатка, тем серьезнее продавец будет относиться к покупателю. Следовательно, покупатель должен предложить достаточно высокий задаток, чтобы его приняли, но не настолько высокий, чтобы подвергнуть риску дополнительные деньги.

Задаток обычно выплачивается сертифицированным чеком, личным чеком или банковским переводом на трастовый или условный счет, который принадлежит брокерской компании по недвижимости, юридической фирме или титульной компании. Денежные средства хранятся на счете до закрытия, когда они используются для оплаты первоначального взноса покупателя и расходов на закрытие.Важно отметить, что счета условного депонирования, как и любой другой банковский счет, могут приносить проценты. Если задаток на счете условного депонирования приносит проценты более 600 долларов, покупатель должен заполнить налоговую форму W-9 в IRS, чтобы получить проценты.

Особое внимание: защита вашего задатка

Потенциальные покупатели могут сделать несколько вещей, чтобы защитить свои задатки.

• Убедитесь, что в контракт включены непредвиденные расходы на финансирование и проверки. Без них залог может быть аннулирован, если покупатель не может получить финансирование или во время проверки будет обнаружен серьезный дефект.
• Прочтите, поймите и соблюдайте условия контракта. Например, если в контракте указано, что осмотр дома должен быть завершен к определенной дате, покупатель должен уложиться в этот срок, иначе он рискует потерять залог — и дом.
• Убедитесь, что депозит обрабатывается надлежащим образом. Залог должен быть выплачен уважаемой третьей стороне, например, известной брокерской компании по недвижимости, эскроу-компании, титульной компании или юридической фирме (никогда не передавайте залог напрямую продавцу).Покупатели должны подтвердить, что средства будут храниться на счете условного депонирования, и всегда получать квитанцию.

Пример задатка

Предположим, Том хочет купить у Джой дом стоимостью 100 000 долларов. Чтобы облегчить транзакцию, брокер организует внесение 10 000 долларов США на депозитный счет. Условия последующего соглашения, подписанного обеими сторонами, гласят, что Джой, которая в настоящее время проживает в доме, переедет из него в течение следующих шести месяцев.

Но к дню переезда она не может найти другое место жительства.В результате Том отменяет транзакцию и получает обратно свои деньги на депозит. В течение этого периода на депозитные деньги были начислены проценты в размере 500 долларов США со счета условного депонирования. Поскольку сумма меньше 600 долларов, Тому не требуется заполнять форму IRS, чтобы получить сумму.

Часто задаваемые вопросы

Что такое задаток?

В сфере недвижимости задаток фактически является залогом для покупки дома. Обычно она составляет 1–10% от продажной цены дома.Хотя задаток не обязывает покупателя покупать дом, он требует, чтобы продавец снял недвижимость с продажи во время процесса оценки. Задаток вносится в знак добросовестности при покупке дома.

Возвращается ли задаток?

Задаток возвращается, если во время оценки что-то пойдет не так, как было предусмотрено в контракте. Это может включать оценочную цену, которая ниже, чем цена продажи, или если в доме есть существенный недостаток.Однако важно отметить, что задаток не может быть возвращен, если недостаток не был предопределен в контракте, и покупатель решает не покупать дом в течение согласованного периода времени.

Как можно защитить задаток?

Чтобы защитить задаток, потенциальные покупатели могут предпринять ряд мер предосторожности. Во-первых, покупатели могут убедиться, что непредвиденные обстоятельства распространяются на дефекты, финансирование и проверки. Это защищает депозит от конфискации в случае обнаружения серьезной ошибки или отсутствия обеспечения финансирования.Во-вторых, внимательно прочтите и соблюдайте условия договора. В некоторых случаях в контракте будет указана определенная дата, до которой должна быть произведена проверка. Чтобы предотвратить конфискацию, покупатель должен соответственно соблюдать эти условия. Наконец, убедитесь, что депозит обрабатывается надлежащим образом, что означает, что покупатель должен работать с авторитетным брокером, титульной фирмой, эскроу-компанией или юридической фирмой.

у кого остается заработок, когда сделка с недвижимостью проваливается — RISMedia |

Кто хранит залог при покупке дома?

При покупке дома многие люди понятия не имеют, какую роль играет задаток в сделке с недвижимостью.Задаток является частью почти всех договоров и соглашений с недвижимостью. Это платеж, который вы добросовестно делаете продавцу недвижимости, что доказывает, что вы можете подкрепить свое предложение наличными. Идея состоит в том, чтобы показать, что вы серьезно относитесь к покупке недвижимости. Деньги будут храниться на счете условного депонирования.

Если вы покупаете дом впервые, может показаться, что вы отдаете деньги и ничего не получаете взамен. Однако это не так.Как только задаток будет получен, продавец снимет недвижимость с продажи, а задаток пойдет на покрытие стоимости дома. Он формирует финансовый цемент, свидетельствующий о том, что вы искренний покупатель жилья.

Всегда так получается? Нет, и, поскольку задаток может быть довольно большим, рекомендуется понять, что может пойти не так, прежде чем передавать наличные.

Также важно не путать первоначальный взнос с задатком.Первоначальный взнос за дом и задаток — это не одно и то же. Ресурс Maximum Real Estate Exposure прекрасно объясняет, что такое задаток, как он работает и чем отличается от фонда первоначального взноса.

Сколько я должен отложить?
Задаток должен вносить только серьезные покупатели. Будем честны; мы говорим о значительной сумме денег. Залог может составлять от 1 до 5% от покупной цены дома.

Итак, если вы покупаете дом за 500 000 долларов, сумма задатка будет варьироваться от 5 000 до 25 000 долларов и, возможно, больше. Это большие деньги, чтобы попросить кого-нибудь снять недвижимость с продажи.

Перед тем, как передать его, убедитесь, что у вас есть договор об оплате. Эта покупка и продажа должны включать в себя все обязательства каждой из сторон. С точки зрения покупки, вы должны убедиться, что существуют важные непредвиденные обстоятельства, такие как осмотр дома и получение финансирования.
При внесении задатка вам следует проконсультироваться со своим агентом по недвижимости о том, какая сумма является традиционной на местном рынке.

Задаток делает договор купли-продажи официальным
Передача задатка фактически скрепляет сделку. После того, как все финансовые вопросы решены, недвижимость теперь ваша. Если что-то не пойдет не так. Здесь крайне важно иметь на вашей стороне агента по закупкам. Он или она позаботятся о вас и позаботятся о том, чтобы все было в порядке.

Ваш агент по закупкам объяснит вам, что задаток является одним из четырех компонентов, составляющих часть договора купли-продажи. Без задатка договор, скорее всего, не считается законным в большинстве американских штатов и зарубежных стран. Одна из многих вещей, которые делает агент покупателя, — это защита задатка покупателя, соблюдая сроки исполнения контракта.

Залог — когда он поступит?
Задаток лучше всего описать как частичную оплату дома, который вы собираетесь купить.В среднем задаток передается вскоре после принятия предложения. Обычно это от 24 до 48 часов.

Некоторых покупателей, инвестирующих в выдающуюся дорогую недвижимость, могут спросить, как они получили деньги для внесения залога. Это необходимо для того, чтобы убедиться в отсутствии мошенничества и в том, что деньги поступили из законных источников.

В большинстве случаев покупателей просят предоставить банковские выписки, депозитные квитанции и доказательства того, что деньги находятся на вашем счете не менее 60 дней.В некоторых странах легко совершать офшорные транзакции, но это не относится к Соединенным Штатам. Это может затруднить работу иностранных инвесторов, которые часто полагаются на финансовые ресурсы из-за рубежа или из офшоров.

После того, как задаток подан, он хранится у третьей стороны, такой как компания по недвижимости или юрист, до тех пор, пока дом не будет завершен.

Специализированные эскроу-компании возникли в сфере недвижимости, и многие покупатели и продавцы обращаются к ним.

Что произойдет, если сделка не состоится?
Должен ли продавец предполагать, что задаток принадлежит им в момент подачи? Точно нет. Продавец никогда не увидит деньги, если покупатель не допустит дефолта. В большинстве случаев юрист покупателя или агент по закупкам следят за тем, чтобы в контракте были положения, защищающие покупателя.

Еще многое может случиться. Если осмотр дома выявляет определенные признаки опасности, покупатель может просто сказать спасибо, но нет.Процесс оценки также может повлиять на размер задатка. Если есть непредвиденные обстоятельства оценки, в которых говорится, что дом должен быть оценен по покупной цене, а это не так, покупателю не нужно будет продолжать.

Финансовые проблемы, такие как провал ипотеки, также означают, что покупатель может получить свои деньги обратно. Слишком много проблем, обнаруженных при осмотре дома, возможно, является наиболее частой причиной возврата покупателю задатка. Да, вы можете попробовать заключить новую сделку, но не всегда получается.

Покупатель не может продать свой дом — еще одна причина, по которой продажа может сорваться. В кругах недвижимости это известно как непредвиденные обстоятельства при продаже дома. Неспособность продавца придерживаться графика выселения — еще одна проблема, которая время от времени нарастает.

Сохраняет ли продавец задаток?
Да, продавец имеет право оставить деньги себе при определенных обстоятельствах. Если покупатель решает отменить продажу без уважительной причины или не соблюдает согласованные сроки, продавец оставляет себе деньги.Это наиболее распространенные способы, по которым покупатель теряет свой задаток.

Соблюдение согласованного графика очень важно, когда речь идет о покупке и продаже дома. Бизнес в сфере недвижимости — это принятие обязательств и их выполнение. Вы можете быть одним из многих, и убедиться, что у всех все работает, это все равно что ходить по канату в цирке. Это непросто, и не стоит недооценивать мастерство местного агента по недвижимости.

Если вы покупатель, то обязательно, чтобы на вашей стороне был профессионал с опытом.Агент покупателя поможет вам договориться о задатке, убедиться, что весь процесс покупки дома проходит гладко, и гарантирует, что вы получите наилучшее соотношение цены и качества в отношении общей покупной цены собственности.

Последние мысли о депозитах задатка
Итак, отвечая на вопрос «у кого остается задаток, когда продажа дома проваливается?» все сводится к тому, кто нарушил условия контракта. Если покупатель не выполнит одно из своих обязательств или временных рамок, он потеряет свои деньги.Если, однако, покупатель откажется от сделки из-за одной из непредвиденных обстоятельств, продавец не сможет удержать задаток.

И покупатели, и продавцы должны знать все тонкости задатка.

Билл Гассетт — признанный на национальном уровне лидер в сфере недвижимости, помогавший людям покупать и продавать Metrowest Massachusetts в течение последних 33 лет. Он был одним из лучших RE / MAX REALTORS® в Новой Англии в течение последнего десятилетия.В 2018 году он был агентом RE / MAX №1 по недвижимости в Массачусетсе.

Квитанция о залоге недвижимости

: что это такое?

Депозитная квитанция — это форма, используемая для подтверждения получения задатка, чаще всего при покупке дома.

Что такое депозитная расписка?

Задаток обычно выплачивается титульной компании, эскроу-компании или агентству по недвижимости, когда делается предложение о покупке дома. Эта организация готовит квитанцию ​​о залоге, чтобы доказать, что покупатель действительно передал задаток.

Сегодняшняя тенденция заключается в том, что титульная компания и / или сотрудник условного депонирования выпускают депозитную расписку. Как правило, он выдается после внесения задатка покупателя на банковский счет титульной или условной компании. Часто он содержит следующую информацию:

• Название титульной компании
• Адрес титульной компании
• Название банка титульной компании
• Номер банковского счета титульной компании
• Номер квитанции
• Номер условного депонирования
• Адрес собственности
• Дата депонирования
• Имя лица, получившего квитанцию ​​
• Сумма депозита
• Имя (имена) плательщика, которым обычно является покупатель
• Копия оригинала чека

Если квитанция о депозите обрабатывается брокером по недвижимости, она будет зачислена на доверительный счет брокера.Внесение средств от покупателя на любой другой вид доверительного счета может быть нарушением закона штата, и брокерам по недвижимости не разрешается смешивать средства.

• Альтернативное имя: Квитанция о залоге

Как работает депозитная квитанция

Распространенный способ обработки первоначального чека депозита — позволить покупателю перевести средства напрямую в банк титульной или условно депонированной компании. Но покупателю жилья все равно потребуется подтверждение этого депозита, чтобы предоставить его ипотечному кредитору, и именно поэтому покупателю дома необходимо получить квитанцию ​​об оплате.

Кредитор захочет убедиться, что первоначальный задаток поступил из личных средств покупателя.

Если он был оплачен третьим лицом от имени заемщика, ипотечному кредитору потребуется дополнительная документация. В свою очередь, ипотечный кредитор проверит выписку из банка заемщика, чтобы убедиться, что деньги на банковский счет покупателя не были недавно депонированы из неизвестного источника.

Это то, что обычно называют приправой средств.Ипотечный кредитор должен определить источник средств. Средства должны находиться на счете покупателя в течение определенного периода времени, после которого источник средств не так важен. Кредиторы ищут документацию, помимо квитанции об депозите, чтобы убедиться, что заемщик использует свои собственные деньги для покупки дома, потому что в противном случае они могут быть не в состоянии выполнить будущие платежи по ипотеке.

Ключевые выводы

• Депозитная квитанция — это запись о том, что покупатель внес задаток.
• Чаще всего используется вместе с недвижимостью.
• Квитанция необходима для подтверждения того, что покупатель внес деньги.
• Средства должны поступать из ресурсов покупателя.

Может ли продавец оставить залог покупателя?

Даже если у продавца дома может быть законная причина и право требовать от покупателя задаток в случае неисполнения обязательств покупателем, реализация этого права может не соответствовать лучшим интересам продавца.

Эмоции и сделка

Начнем с эмоциональных аспектов сделки.Как правило, в любой сделке с недвижимостью продавец не чувствует себя обиженным в период покупки. Как правило, это покупатель. Продавец просто надеется, что сделка будет завершена после получения огромной суммы денег, внесенной на его банковский счет. С другой стороны, покупатель с подозрением относится к грабежу и задается вопросом, скрывает ли продавец скрытые дефекты.

Обычно покупатель чувствует, что на карту поставлено нечто большее, что имеет тенденцию добавлять в сделку сильный эмоциональный элемент, которым не обладает продавец, вплоть до момента, когда покупатель не может закрыть сделку.

Скрытая неуверенность покупателя в сочетании с тлеющим гневом покупателя из-за того, что он не закрылся, может перерасти во взрывоопасную ситуацию, которая усиливается, когда продавец присоединяется к фейерверку, заявляя, что покупатель теперь должен продавцу задаток.

Продавец не может заставить покупателя закрыть условное депонирование. Многие контракты на покупку, особенно те, которые используются в таких штатах, как Калифорния, содержат оговорку о заранее оцененных убытках, в которой говорится, что продавец имеет право только на задаток в размере до определенного процента от продажной цены.Любые излишки депозита обычно возвращаются покупателю.

Как покупатель может получить возврат задатка

Покупатели, отменяющие транзакцию, обычно имеют в контракте какой-то период непредвиденных обстоятельств, который дает покупателю законное право отказаться от контракта. Это может быть непредвиденный случай ссуды, непредвиденный случай оценки или непредвиденный случай инспекции. Это может быть связано с тем, что покупатель продаст другой дом, который покупатель не может продать. Многие контракты содержат условные обязательства, которые позволяют покупателю расторгнуть договор при определенных обстоятельствах.

Допустим, покупатель нанимает профессионала для осмотра дома. Во время периода домашнего осмотра покупатель обнаруживает, что печь не работает, а домашний инспектор сообщает, что срок службы печи истек. Покупатель может попросить продавца заменить печь. Продавец может отказаться и попросить покупателя отменить сделку. В этой ситуации покупатель может иметь право на возврат задатка при отмене бронирования.

Это не значит, что продавец захочет вернуть залог.Если депозит находится у третьей стороны, такой как титульная компания или эскроу-компания, все стороны, как правило, должны согласовать его распоряжение или, по крайней мере, согласиться на отмену. Если обе стороны неразумны, транзакция может быть приостановлена ​​в зависимости от законов штата. В Калифорнии продавец не может необоснованно удерживать возвращаемый задаток, в противном случае продавцу может грозить штраф.

Когда задаток находится под угрозой

Сделав еще один шаг вперед по распоряжению задатком, предположим, что покупатель исчерпал все непредвиденные обстоятельства и освободил все непредвиденные обстоятельства.За несколько дней до закрытия, возможно, покупатель теряет терпение и решает отказаться от сделки. Продавец, который может быть возмущен таким поворотом событий, вероятно, имел бы право ожидать получения задатка от покупателя, поскольку покупатель сознательно и сознательно не закрыл условное депонирование.

Что делать, если покупатель отказывается отдать продавцу задаток? Покупатель может усложнить жизнь и отказаться подписывать любой отказ. Продавцу может быть запрещено продавать недвижимость другому покупателю, пока у продавца еще есть договор с существующим покупателем. Продавец обычно не может иметь два контракта одновременно, если только один контракт не зависит от расторжения другого.

Сохранение контракта с упрямым покупателем могло связать руки продавцу.

Да, продавец, вероятно, мог бы подать иск в суд мелких тяжб и бороться с покупателем. Но даже несмотря на то, что все факты, казалось бы, на стороне продавца, судья все равно мог присудить деньги покупателю. Закон не всегда черно-белый. Сколько времени и денег было бы потеряно, пытаясь получить задаток? Если продавца не волнует, сколько времени займет продажа дома, и он готов потратить время и деньги на борьбу за залог, возможно, стоит заняться этим.

Вот почему продавец всегда должен получить юридическую консультацию, прежде чем принимать решение о депозите. Продавец может быть прав, но при этом проигрывать.

Earnest Money: A Primer for New Agents

Агенты по недвижимости должны понимать и объяснять своим клиентам задаток, в том числе, почему они необходимы и как они влияют на процесс покупки жилья. Такой залог показывает продавцу, что покупатель настроен серьезно, другими словами, «серьезно» в своем намерении купить дом.

Знание того, как работает задаток, является важным знанием как для агентов покупателя, так и для агентов продавца. Смысл внесения залога состоит в том, чтобы не дать потенциальным покупателям сделать предложения по нескольким интересующим их домам, что приведет к тому, что все эти объекты будут временно сняты с рынка, пока покупатель не перейдет к одному из них. По этой причине продавец редко принимает предложение на свой дом без внесения залога, который покупатель может потерять.

Если продажа проходит успешно, задаток может быть использован для оплаты первоначального взноса или покрытия затрат на завершение продажи.Покупатели могут рассматривать это как откладывание некоторых средств для покрытия части этих последующих затрат.

Поскольку это залог, это означает, что существует множество ситуаций, когда покупатели могут вернуть эти средства, когда дела идут не по плану. Хорошо обученный агент покупателя понимает, что задаток нужно беречь от потерь.

Сколько должен предложить покупатель задатком?

Обычно залог, требуемый покупателем, составляет от 1% до 5% от покупной цены.Однако есть несколько факторов, которые могут повлиять на это, в том числе состояние рынка недвижимости и то, что продавец запрашивает в качестве залога.

Может потребоваться более высокий депозит, если на местном рынке большой спрос, но, с другой стороны, низкий депозит может быть принят, если нет большого спроса. Кроме того, обычаи в отношении задатка варьируются от штата к штату, поэтому агентам по недвижимости важно обучать своих клиентов.

Некоторые агенты по недвижимости могут рекомендовать своим клиентам внести более высокий депозит, если они думают, что это приведет к принятию предложения.Более высокие депозиты также могут привести к тому, что продавец будет более гибким в отношении других условий предложения.

Агенты должны объяснить своим клиентам, что, хотя это залог, покупатель не увидит свои деньги снова, возможно, в течение нескольких месяцев. Умные агенты по недвижимости проконсультируются со своими клиентами, чтобы убедиться, что хранение задатка не окажет чрезмерного давления на финансы покупателя.

Что происходит с задатком?

Новые агенты по недвижимости должны понимать, что после принятия предложения договор купли-продажи дома будет заключен.В этом соглашении должно быть указано, кто будет держать депозит. Обычно это будет титульная компания или агентство недвижимости продавца, которое будет хранить ее на своем счете условного депонирования. Задаток будет учтен во время закрытия.

Если вы какое-то время работали агентом по недвижимости, то знаете, что не должны отдавать задаток продавцу дома. Если дела пойдут не так, как планировалось, вернуть эти деньги будет очень сложно.

Чем отличаются задаток и первоначальный взнос?

Довольно часто покупатели не понимают, в чем разница между задатком и первоначальным взносом.Агентам по недвижимости важно объяснить и то, и другое. Хотя они оба вносят свой вклад в покупную цену дома, задаток — это гарантия продавца, а первоначальный взнос — это деньги, которые покупатель должен положить на сумму покупной цены. Остаток средств покупателя для покупки дома поступит от получения ипотеки.

Можно ли получить назад задаток?

Есть много ситуаций, когда покупатели могут вернуть свои задатки.Когда что-то пойдет не так и сделка срывается, покупатели в большинстве случаев должны иметь возможность вернуть свои деньги.

Агенты покупателя и их клиенты должны ознакомиться с условиями договора купли-продажи, чтобы точно узнать, как осуществляется возврат. Агентам покупателя необходимо обучать своих клиентов этим вопросам. В контракте должны быть предусмотрены непредвиденные обстоятельства, позволяющие избежать ситуаций, когда покупатель может уйти с возвращенным ему залогом. Общие непредвиденные обстоятельства включают обнаружение проблем с домом во время его осмотра или невозможность покупателя обеспечить финансирование покупной цены.

Если во время осмотра дома обнаруживаются проблемы, покупатель может отменить предложение, пересмотреть цену или попросить продавца устранить проблему, прежде чем продолжить. Если покупатель не может продолжить продажу, потому что он не может получить финансирование, он также сможет получить обратно свои задатки.

Агенты по недвижимости должны обучать и информировать своих клиентов о том, какие непредвиденные обстоятельства предусмотрены в контракте, чтобы они были полностью осведомлены о том, какие меры защиты они имеют в процессе продажи.

Можете ли вы потерять свой задаток?

Агент покупателя должен всегда информировать своих клиентов, что они абсолютно могут потерять свой задаток — в противном случае, какой смысл иметь его? Агенты по недвижимости должны напоминать своим клиентам-покупателям, что они могут лишиться своего задатка, если они не обращают внимания на условия контракта.

Вот наиболее распространенные способы, которыми покупатели могут потерять свой депозит:

• Они не отвечают в письменной форме на продления контракта, такие как осмотр дома или финансирование.
• Они мерзнут и просто уходят с продажи.
• Они находят другую недвижимость, которая им больше нравится, и не продолжают.
• Они решили внести невозвратный депозит, чтобы сделать свое предложение более привлекательным для продавца.

Некоторые покупатели понятия не имеют, что их задаток окажется под угрозой, если они нарушат условия контракта. Важная роль агента любого покупателя — объяснить процесс получения задатка. Агент также должен сделать все возможное, чтобы защитить покупателя от потери своих находок.Сюда входят напоминания о любых важных сроках, которые необходимо соблюдать.

Агенты по недвижимости всегда должны помнить о фидуциарных интересах своих клиентов. Фактически, это серьезная причина, по которой двойное агентство рассматривается неблагоприятно, поскольку у вас нет доверенного лица в этой договоренности.

Последние мысли о задатках

Агенты по недвижимости должны объяснять своим клиентам, что бывают ситуации, когда задаток может быть более значительным. Например, строитель обычно требует от покупателя внести более крупный задаток.Строитель нередко хочет получить 10% от покупной цены. Иногда им также требуется возможность использовать средства и не хранить их на счете условного депонирования.

Предоставление средств застройщику может быть несколько рискованным, если они не являются финансово устойчивыми. Агенты покупателя всегда должны посоветовать своим клиентам проконсультироваться с юристом перед тем, как дать согласие на выплату задатка строительной компании.

Новые и опытные агенты всегда должны смотреть на задаток как на клей в успешной сделке с недвижимостью.

5 фактов о депозите недвижимости

С точки зрения продавца, залог является признаком добросовестности того, что покупатель, заключивший договор о покупке недвижимости, завершит сделку в дату, указанную в договоре.

Вот несколько общих вопросов, которые мне часто задают о залоге недвижимости.

1. Когда нужно вносить залог?

Стандартное соглашение купли-продажи гласит, что залог должен быть представлен «настоящим» или «в течение 24 часов с момента принятия настоящего Соглашения». Ни одна из альтернатив не законодательно закреплена, но является общепринятой передовой практикой.

Причина, по которой покупатели поощряются к немедленному внесению залога, состоит в том, чтобы продемонстрировать продавцу готовность завершить сделку.

Иногда покупатель не может внести депозит в течение 24 часов по уважительной причине. Например, когда покупатель живет за пределами района, в котором приобретается недвижимость, маловероятно, что даже с помощью курьера необходимый залог будет получен в течение 24 часов.

У меня такое случается довольно часто при продаже коттеджей. Покупатели часто живут в двух, трех и более часах езды от того места, где они заинтересованы в покупке коттеджа. Часто решение о покупке коттеджа принимается через пару дней после осмотра коттеджа, когда покупатель вернулся домой из дачного поселка. Обмен депозитного чека не может быть произведен лично, если покупатель не решит проехать весь обратный путь, чтобы предоставить чек.

В таких случаях я просто изменяю заранее напечатанный срок в 24 часа в договоре купли-продажи на дополнительные 24 или 48 часов, чтобы у покупателя было время для курьерской или экспресс-отправки депозита в мой офис.

В наш технологический век использование электронных переводов для внесения депозитов становится все более популярным, что значительно упрощает стандартную 24-часовую отправку депозита.

2. Может ли покупатель выйти из сделки, отказавшись внести залог?

Нет. После того, как договор купли-продажи был принят как покупателем, так и продавцом, существует обязывающий договор. Непредоставление депозита может быть определено как нарушение договора Покупателем.

Я слышал, что там говорится, что хороший юрист сможет вывести клиента из договора о недвижимости, если покупатель передумает. По моему опыту, это не так. Ваш РИЭЛТОР должен понимать договорное право, а также все сложности и юридические аспекты, чтобы гарантировать герметичность договоров на недвижимость после того, как все условия были отменены или выполнены.

Если покупатель просыпается утром после серьезного раскаяния покупателя и отказывается внести залог, продавец может продать недвижимость другому покупателю. В случае, если продавец получает меньше денег, чем первоначальный покупатель согласился заплатить, продавец может предъявить иск покупателю в отношении разницы (плюс судебные издержки).

3. Что происходит с внесенными депозитными деньгами?

В большинстве случаев депозит находится в доверительном управлении брокерской компании продавца по недвижимости. Когда депозит находится в доверительном управлении брокерской компании по операциям с недвижимостью, он защищен страховкой, поэтому даже в случае банкротства брокерской компании вклад покупателя будет защищен.

4.Что произойдет с депозитными деньгами, если покупатель не сможет выполнить условия?

Большинство договоров купли-продажи содержат такие условия, как разрешение покупателю оформить ипотеку, провести осмотр дома или осмотреть септическую систему, например, чтобы убедиться, что она находится в надлежащем рабочем состоянии.

В случае, если покупатель не может выполнить условия в указанные в договоре сроки, сделка становится недействительной. Например, если покупатель не удовлетворен результатами осмотра дома, покупатель может отказаться от покупки и потребовать возврата залога. Однако, если продавец подозревает, что покупатель действовал недобросовестно, пытаясь выполнить условие, продавец может отказать покупателю в возврате депозита. В этом случае депозит должен оставаться на доверительном счете брокера до тех пор, пока в постановлении суда не будет указано, кто имеет право на получение депозита.

В случае, если Продавец освобождает Покупателя от сделки, что случается чаще всего, депозит Покупателя должен быть возвращен в полном объеме.

5. Какой размер залога требуется при оформлении предложения?

Это первоначальное решение покупателя, которое должно быть согласовано с продавцом (как и любое другое условие или условие предложения).

Если предложение покупателя включает в себя залог в размере 1000 долларов США, но продавец не считает, что этого достаточно, чтобы проиллюстрировать обязательство покупателя завершить сделку, продавец может встречать предложение, требуя увеличения залога. С точки зрения продавца, залог является признаком добросовестности того, что покупатель, заключивший договор о покупке недвижимости, завершит сделку в дату, указанную в договоре.Как я отмечал в начале этого блога, залог от покупателя указывает продавцу на обязательство. Это означает, что покупатель стремится совершить сделку добросовестно и в срок.

Хотя нет правильного ответа или минимальной суммы, размер депозита должен быть очень серьезно рассмотрен как покупателем, так и продавцом. Как покупатель, поставьте себя на минутку на место продавца. Какой размер депозита даст чувство уверенности в том, что покупатель привержен сделке? Чтобы узнать больше о том, какую сумму депозита покупатель должен отправить вместе с предложением, нажмите здесь.

Купля-продажа недвижимости для большинства людей является одной, если не самой крупной финансовой сделкой в ​​их жизни. РИЭЛТОРЫ® могут предоставить вам опытные советы и рекомендации, когда дело доходит до навигации по сложным и юридическим вопросам договоров о недвижимости.