ЦБ предлагает защитить квартиры от взыскания в случае смерти заемщика

Приобретенная в ипотеку квартира будет надежнее защищена от взыскания в случае тяжелой болезни или смерти заемщика, если страховать ипотечные риски будут сами банки за свой счет, считает заместитель председателя Банка России Владимир Чистюхин.

В конце апреля Банк России предложил сделать ипотечное страхование (рисков ущерба и утраты недвижимости, а также рисков жизни и здоровья) обязательным и переложить его с заемщиков на кредиторов.

В этом случае, когда наступит страховой случай, банк не сможет требовать с заемщика возврата ипотечного кредита, сказал Владимир Чистюхин в интервью «Российской газете». Сейчас заемщик не обязан страховать жизнь и здоровье и не защищен на случай банкротства страховой компании.

«Все должно быть покрыто страховкой, — говорит он. — Это уже вопрос банка — как он договорится со страховой компанией, учел ли он все риски. Именно банк будет разбираться со страховой компанией, если реализовался тот минимальный перечень рисков, который мы прямо предлагаем прописать».

По утрате или повреждению имущества ЦБ предлагает включить в минимальный перечень рисков пожар, взрыв, затопление, стихийные бедствия, кражи, грабежи, разбой, умышленное уничтожение третьими лицами, а по страхованию жизни и здоровья — смерть, присвоение инвалидности I или II группы, длительный больничный, потерю дохода в результате борьбы с эпидемией.

Правовые аспекты ипотеки эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

«Давайте предположим крайний вариант, — говорит зампред ЦБ. — Не дай бог, заемщик погибает или умирает от болезни. Сегодня его семья почти наверняка столкнулась бы со сложностями в выплате этого кредита, и на заложенное имущество было бы обращено взыскание. То есть мало того, что семья лишилась кормильца, она должна еще и лишиться квартиры. В нашей конструкции с потерей кормильца — не во всех, но в большинстве случаев — семья не теряет одновременно и квартиру».

В ЦБ также считают, что страхование ипотечных рисков банками предполагает большую прозрачность.

«Когда мы начинаем разбираться, а что такое полная стоимость ипотеки, банки кивают на страховые компании, страховые компании кивают на банки, — объясняет Чистюхин. — Все говорят, что это не наш тариф, это их тариф, а с нас берут большую комиссию. Разобраться в этом очень сложно. Наше предложение исходит из того, что банк какую-то часть страховки заложит в процентную ставку. И гражданину будет намного яснее, за что он платит, какова полная стоимость кредита, включая страховку».

Концепция, подготовленная Банком России, исходит из того, что передача ипотечного страхования банкам приведет к снижению издержек на страховки, а значит, и к снижению конечной стоимости ипотеки. По словам Чистюхина, сегодня потребитель фактически оппонирует как банку, так и страховой компании, часто не понимая разных правил и нюансов. «Очевидно, что когда оппонировать друг другу будут два сильных рыночных субъекта, страхования компания и банк, то банк сумеет добиться от страховых компаний больших уступок, и это будет способствовать снижению общей стоимости ипотеки», — считает он. Сейчас маржинальность страхования ипотеки как для банка, так и для страховых компаний крайне высокая. «Мы подсчитали, что от собираемой премии по итогам 2019 года страховые компании выплачивали, если брать и страхование залога, и страхование жизни и здоровья, около 11%, — говорит Чистюхин. — Представляете, маржинальность 89%! Конечно, банки и страховые компании несут еще операционные расходы, но все равно это крайне высокая цифра. Например, в ОСАГО на выплаты идут 90-95% собранных страховых премий, и это считается не так плохо».

Полностью интервью с заместителем председателя Банка России Владимиром Чистюхиным читайте в ближайших номерах «Российской газеты»

Ипотечная квартира в наследство — варианты действий для наследников

Характерная особенность ипотеки – долгий период кредитования: до 30 лет. В течение срока выплат жизненные обстоятельства нередко кардинально меняются, вплоть до смерти заемщика. Это влечет практические и юридические последствия для наследников как в вопросе права собственности, так и в вопросе обязательств перед банком.

Можно ли завещать ипотечную квартиру и как это сделать?

Завещание предполагает передачу имущественных прав и обязательств на собственное имущество наследодателя. По закону квартира, купленная в ипотеку, – собственность заемщика, значит ее можно передать по наследству. При этом недвижимость также остается в залоге у кредитора до погашения займа. Если в ипотечном договоре есть запрет на передачу ипотечного жилья по наследству, он не законен: если вы подадите в суд, его признают недействительным.

Заемщик-залогодатель имеет право вносить распоряжения, касающиеся ипотечной недвижимости, в завещание. Иначе в случае его смерти ее разделят между всеми наследниками по закону. При этом каждому из них предстоит выплачивать долг банку в размере полученной доли.

Завещание избавляет других родственников от выплаты кредита. Наследник по завещанию имеет право принять наследство в виде залоговой недвижимости либо отказаться от него в пользу государства. Если в завещании указано несколько наследников и от наследства отказался один из них, остальные имеют право унаследовать его долю (какая кому достанется часть, решают обоюдным согласием либо через суд). При внесении ипотечной квартиры в завещание заемщик не обязан уведомлять об этом банк или просить у него разрешения.

Что происходит после смерти заемщика?

Право собственности оформляют не раньше чем через 6 месяцев после смерти наследодателя. До этого недвижимость так же находится в залоге у банка. Вместе с правом собственности переходит обязанность платить долг по кредиту. Никакие льготы для пенсионеров, ветеранов, инвалидов и так далее в данном случае законом не предусмотрены.

Наследник, вне зависимости от своего социального статуса, при вступлении в наследство принимает все обязательства по договору ипотеки и обязан их выполнять. Он также имеет право не принимать наследство – для этого нужно оформить официальный отказ у нотариуса.

Если вы не готовы отказаться от наследования жилья при этом не располагаете достаточной суммой средств для погашения ипотечного кредита, действующее законодательство предоставляет несколько путей выхода из сложившейся ситуации.

1. Долг по кредиту погашает страховая компания

При заключении кредитного договора жизнь и здоровье заемщика в обязательном порядке страхуют. Если смерть наследодателя наступила в результате страхового случая – болезни, несчастного случая или других перечисленных в договоре причин, – то долг погашает страховщик. В данном случае наследство достается наследникам без обременений.

Чтобы воспользоваться этой возможностью, наследнику необходимо письменно оповестить банк и страховую компанию о смерти заемщика. Это лучше сделать в срок, указанный в страховом договоре. Если вы его пропустите, то восстанавливать права придется через суд. Закон при этом будет на вашей стороне, так как предусматривает 3-годичный срок оповещения страховщика о смерти заемщика.

Нередко страховщики оспаривают подобные страховые требования и пытаются доказать, что заемщик скрыл от них заболевание, ставшее причиной смерти. Если страховая компания отказывается выполнять взятые на себя обязательства, следует подать иск в суд. При этом если на долг начисляются проценты, их по закону тоже обязан погасить страховщик. В случае разногласий со страховой компанией рекомендуется обратиться за помощью к юристу.

2. Изменение условий кредитного договора

Если смерть наследодателя – не страховой случай, и погашать ипотечный кредит придется вам, то можете попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например продлить срок его действия, чтобы уменьшить сумму ежемесячных платежей. В случае финансовых затруднений вы можете попросить предоставить льготы, например разрешение на сдачу унаследованного жилья в аренду, чтобы полученными средствами погашать кредит. Либо вы можете попросить у банка согласие на продажу, чтобы частью вырученной суммы оплатить оставшийся долг. В этом случае цена на объект будет ниже рыночной, потому что покупатели неохотно идут на сделки с кредитным и наследуемым жильем.

Изменение условий кредитного договора – не обязанность, а право банка. Как правило, вам пойдут навстречу, если вы документально докажете свою платежеспособность. Если банк посчитает наследника неплатежеспособным, то может обратиться в суд с иском о расторжении кредитного договора, после чего выставить залоговую недвижимость на продажу.

Пока вы будете вести переговоры с банком об изменении кредитных условий, платежи по первоначальному ипотечному договору должны погашаться вовремя и в полном объеме. В противном случае на них могут быть начислены пени и штрафы.

3. Оплата кредита поручителями

В подавляющем большинстве случаев обязанности поручителя по ипотечному кредиту заканчиваются в момент смерти заемщика. Редкие исключения – когда в договоре прописано, что поручитель согласен отвечать за невыполнение обязательств должника его наследниками. Как правило, это бывает, если наследник – несовершеннолетний ребенок, наследодатель – один из его родителей, а поручители – дедушка с бабушкой. Если опекун наследника – второй из родителей, то в этой ситуации ему не придется выплачивать кредит банку.

4. Отказ от наследства

Если вы не в состоянии выплатить ипотечный кредит за квартиру, то можете отказаться от вступления в наследство. В этом случае квартира перейдет в собственность государству, и банк будет взыскивать долг с него.

Имейте в виду, что принимать наследство либо отказываться от него можно только в полном объеме. Если вы откажетесь от залогового имущества, то должны будете отказаться и от необремененного, например от земли, машины и прочего.

Особенности наследования находящейся в ипотеке квартиры

Несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане принимают либо отказываются от наследства с разрешения опекуна либо органов опеки и попечительства. При принятии наследства в данном случае обязанности по погашению кредита возлагаются на опекуна.

Если наследников несколько, то все перечисленные действия должны осуществляться по их обоюдному согласию. В противном случае все вопросы решаются в судебном порядке.

Наследник отвечает по доставшимся в наследство кредитным обязательствам в пределах унаследованного имущества. Это значит, что банк не сможет взыскать с вас больше, чем стоит ипотечная квартира. Худшее, что может случиться, – в результате выплаты остатка долга по ипотеке вы выйдете в ноль. Однако, как правило, рыночная стоимость недвижимости выше, чем кредитные обязательства перед банком. Поэтому прежде чем принимать решение об отказе или принятии наследства, изучите рыночную конъюнктуру и проконсультируйтесь у юриста и риелтора. Приняв наследство, вы не сможете от него отказаться, а отказавшись – вернуть.

Ипотека в наследство: самые острые моменты!

Главная
/ Статьи
/ Статьи для покупателей недвижимости
/ 25 декабря 2015

Процесс получения наследства связан с определенными хлопотами. А в ситуации, когда наследуется обремененная жилищным кредитом квартира, таких хлопот оказывается еще больше.

Наследственное дело, вне зависимости от числа объектов и претендентов на наследство, будет вести один нотариус. Проверить квартиру на возможные обременения входит в его обязанности.

Сознательность растет

В Петербурге наметилась устойчивая тенденция к росту наследств, получаемых по завещанию. Как отмечает нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров, только текущей осенью доля наследований по завещанию выросла с 20 до 30%.

Напомним: по действующему законодательству возможны два правовых режима наследования – по закону и по завещанию. При наследовании по закону распределение оставшегося от усопшего имущества (наследственной массы) осуществляется между очередями наследников. Изменить такой порядок можно, как раз составив завещание. «Только завещание предполагает более гибкий способ распорядиться имуществом на случай смерти, одарить или лишить кого-либо из наследников права наследования», – уточняет Алексей Комаров.

Проще говоря, петербуржцы все с большей ответственностью относятся к вопросу, кому достанется их имущество после смерти. При этом недвижимость фигурирует в 90% оформляемых завещаний.

Между тем в Петербурге, например, доля продаж в новостройках с привлечением ипотечных займов уже достигает 60%. Поэтому случаи, когда наследникам остается находящаяся в залоге у банка квартира, встречаются все чаще.

На законодательном уровне вопрос с долгами наследодателя регулируется частью третьей Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 1175 ГК РФ, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Кредитор вправе требовать возвращения долга как от всех наследников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (часть 1 статьи 323 ГК РФ).

Мнение эксперта

Мария Терехова, нотариус Нотариальной палаты Петербурга:

Для того чтобы стать наследником, наследство нужно принять. Но мало его принять, нужно это сделать в установленный законом срок – в течение шести месяцев со дня открытия наследства (смерти наследодателя). Наследник, пропустивший срок для принятия наследства, может быть включен в свидетельство о праве на наследство с согласия всех других наследников, принявших наследство. Это согласие должно быть заявлено в письменной форме до выдачи свидетельства о праве на наследство. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства. Если такое согласие не может быть получено, в том числе и по причине отсутствия других наследников, наследник, пропустивший шестимесячный срок, вправе обратиться в суд.

Брать или не брать

Согласно статье 1175 ГК РФ, каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Таким образом, требования кредиторов, вне зависимости от их размера, ограничены стоимостью открывшегося наследства.

В той же статье уточняется, что наследники должны принять наследство, а имущество должно к ним перейти. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. «Наследник, не желающий погашать долги наследодателя, может просто не принимать наследство», – констатирует петербургский адвокат Антон Лебедев.

Эксперт предупреждает, что данное решение таит подводные камни. Принятие наследства и оформление наследства – не одно и то же. По правилам, изложенным в статье 1153 ГК РФ, принятие наследства осуществляется путем подачи нотариусу соответствующего заявления. А в пункте 2 этой статьи устанавливается презумпция принятия наследства, если наследник совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства. Наследник, который стал вести себя как собственник – вносить квартплату, клеить обои, пускать жильцов, де-факто считается принявшим наследство.

«К такому наследнику кредиторы наследодателя вправе предъявить требование о погашении долга, – поясняет Антон Лебедев. – В случае отказа наследника от исполнения требований спор подлежит рассмотрению в суде».

Кстати, закон не допускает принятия части наследства. Как поясняет член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по законодательной и методической работе Илья Радченко, если вы приняли хоть что-либо из наследства, то вы приняли все, что в него входит. «Единственное исключение – возможность принятия наследства по разным основаниям. Например, можно принять наследство по завещанию, а отказаться от наследования по закону, или принять по закону, а отказаться от наследования в порядке наследственной трансмиссии», – уточняет он.

Важно

Чтобы оградить своих наследников от неприятностей с ипотечным долгом, наследодатель может выделить ипотечную недвижимость из всего объема наследуемого имущества и завещать конкретному человеку. Даже если тот впоследствии откажется от нее, он сохранит право на остальное наследство – по закону

Страховая хитрость

В теории принятие ипотечной квартиры в наследство ничем наследнику не грозит. Ведь банк обязывает любого заемщика застраховаться. Применяются три вида страхования: страхование объекта недвижимости, страхование жизни и здоровья заемщика, страхование титула (права собственности на приобретаемое имущество).

На сегодняшний день страхование жизни не является обязательным. «Принять эти предложения банка или нет, решает сам заемщик. Но в зависимости от того, какую программу страхования он выбирает, банк предлагает ему соответствующие условия кредитования, – комментирует директор Санкт-Петербургского филиала ОАО “СОГАЗ” Эдуард Яблоков. – Как правило, чем больше рисков застрахует заемщик, тем меньше будет процентная ставка по кредиту».

То есть такое страхование является добровольно-принудительным. И кстати, договор страхования подписывается заемщиком и каждым созаемщиком. При наступлении страхового случая страховщик должен погасить часть долга пострадавшего. Остальные же созаемщики будут выплачивать свою часть в полном объеме.

Однако страховая компания включает в договор перечень причин, по которым событие признается нестраховым. Помимо традиционных (войны, революции, радиационное заражение) в перечне исключений называются смерть от СПИДа, самоубийство и убийство, которые произошли в первые два года обслуживания кредита. Также указываются все случаи гибели застрахованного, в той или иной мере спровоцированной его действиями.

Например, вследствие травм, полученных в пьяном виде. Или – в аварии, когда за рулем был нетрезвый застрахованный. Или – во время занятий рискованными видами спорта. Особо изобретательные страховщики вносят в список исключений смерть вследствие беременности и родов в течение первого года после заключения договора.

Между тем для российской ипотеки характерна возрастная дискриминация. Чем ближе гражданин к пенсии, тем труднее ему получить жилищный кредит. Точнее говоря, обычно банки дают кредиты с прицелом, чтобы заемщик успел расплатиться до пенсии. Поэтому заемщики чаще умирают как раз от «нестраховых», чем от «естественных» причин.

Таким образом, вероятность, что страховая компания возьмет на себя выплаты по долгам наследодателя, невелика. Впрочем, если страховая компания отказывается платить, наследник может попытаться оспорить отказ в суде.

ВАЖНО

Чаще всего страховые компании пытаются доказать, что смерть наступила вследствие хронического заболевания, о котором клиент ради экономии предпочел умолчать в момент приобретения страховки.

Еще не поздно передумать

Об обременениях недвижимости потенциальные наследники узнают следующим образом. «Нотариус делает запрос в Росреестр, – поясняет глава Нотариальной палаты Петербурга Петр Герасименко. – При этом, даже если наследник примет наследство, а потом узнает об обременении, он в рамках шестимесячного срока с даты смерти может от наследства отказаться».

Согласно пункту 3 статьи 1175 ГК РФ, на денежные требования кредиторов распространяется общий срок исковой давности (три года), который не подлежит перерыву, приостановлению или восстановлению по правилам статей 202-205 ГК РФ.

Особого внимания заслуживает вопрос с пенями и штрафами по ипотеке. В случае смерти заемщика, если наследники не собираются отказываться от залоговой квартиры, им следует набежавшие долги оперативно погасить. Иначе пени и штрафы продолжат накапливаться.

На практике не все кредиторы оказываются готовы требовать такие долги в судебном порядке. В ряде случаев они довольствуются тем, что наследник берет на себя сам ипотечный долг, и зачастую такой долг реструктуризируют согласно финансовым возможностям наследника.

ВАЖНО

Если в числе наследников есть несовершеннолетний или недееспособный, то нотариус сообщает о выдаче свидетельства о праве на наследство в орган опеки и попечительства по месту жительства наследника для охраны его имущественных интересов

Бывают случаи, когда наследниками оказываются несовершеннолетние или недееспособные лица. Тогда обязанность погашать долг ложится на опекуна. Если он посчитает, что затраты негативно скажутся на уровне жизни подопечных, он вправе от наследства отказаться. Но только с согласия органов опеки.

Источник: www.gazeta.bn.ru

Читайте также

Наследование жилых помещений, обремененных ипотекой

В статье раскрыты основные вопросы, которые возникают при наследовании жилых помещений, обремененных ипотекой. Проанализированы возможные последствия наследования указанных помещений.

В состав наследства могут входить любые вещи, любые имущественные права, любые имущественные обязанности. В силу эластичности своего содержания наследство способно принять в себя и право на жилое помещение (квартиру), обремененное ипотекой в силу закона. При открытии такого наследства к наследникам переходят права на данную квартиру вместе с обязательствами по долгам наследодателя.

Статья 1154 ГК РФ устанавливает, что наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. При наличии спора между наследниками данный срок может значительно увеличиться на время судебных разбирательств.

В любом случае все то время, в течение которого наследники принимают наследство, лицо, обязанное погашать ипотечный кредит, не определено. Очевидно, что в данный период платежи по ипотеке в банк не поступают. Однако при этом банк начисляет проценты за просрочку и другие возможные комиссии, которые предусмотрены условиями заключенного договора об ипотеке. Соответственно размер задолженности перед банком растет.

Желательно, чтобы потенциальный наследник появился в банке, взяв с собой все имеющиеся на данный момент времени документы, и сообщил банку сложившиеся обстоятельства. Ведь, если денежные средства на погашение ипотечного кредита не поступают длительное время, банк может обратиться в суд с иском о взыскании задолженности с наследников и обращении взыскания на объект ипотеки.

Поэтому если наследники в согласии между собой, то, для того чтобы избежать начисления банком штрафных санкций, следует, оформляя наследство, не забывать погашать жилищный кредит.

В соответствии со статьей 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N 102-ФЗ от 16.07.1998 (далее — Закон об ипотеке) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество… в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Если таких лиц несколько, то соответственно к ним переходят эти обязанности в долевом эквиваленте.

Не откладывая в долгий ящик, нужно привлечь страховую компанию — еще одно звено ипотечного кредитования. Необходимо узнать, что именно застраховал наследодатель, заключая в свое время ипотечный договор. Сегодня наличие страхования жизни уже не является обязательным требованием банков при оформлении ипотеки. В силу статьи 31 Закона об ипотеке заемщик может ограничиться только страхованием предмета залога, а не страховать свою жизнь.

Однако если все-таки он это сделал, то возможно, что долг погасит страховая компания за счет страховой суммы в случае, если признает смерть наследодателя страховым случаем. Например, смерть в результате несчастного случая или в результате болезни признается страховым случаем.

Более детально все предусмотренные страховые случаи, при которых выплачивается страховая сумма, изложены в договоре, заключенном между страховой компанией и наследодателем. Выгодоприобретателем в такой ситуации выступает банк. После того как будет собран весь пакет необходимой для оформления выплаты документации и выплачена страховая сумма, ипотечный кредит считается погашенным, залог с объекта ипотеки снимается и он переходит в собственность наследников.

Конечно, страховые компании достаточно подкованы в том, чтобы найти способ отказать в возмещении страховой суммы, в таком случае отказ страховой компании необходимо будет оспаривать в судебном порядке.

Также следует иметь в виду, что если наследодатель недобросовестно относился к исполнению своих долговых обязательств, пропускал сроки уплаты ипотечного кредита, в связи с чем банком были начислены пени и штрафы, то страховая компания не будет компенсировать эти суммы.

Если заемщиками по ипотеке являются два лица, одно из которых умирает, страховая компания при положительном решении выплатит страховую сумму только в той части, которая принадлежала умершему заемщику. Второму заемщику надлежит, как и прежде, выплачивать свою долю ипотечного кредита.

Редкий жилищный кредит выдается банком без привлечения поручителей, которые по своему назначению обязаны «подстраховать» в случае чего. В случае смерти заемщика по его долгам будут отвечать наследники, а не поручитель. Наследники отвечают в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. Если в договоре поручительства содержится условие о согласии поручителя отвечать за любого нового должника, поручитель становится ответственным за исполнение обязательства наследником. Однако взыскание кредитной задолженности с поручителя в этом случае возможно только в пределах стоимости наследственного имущества. При отсутствии или нехватке наследственного имущества кредитное обязательство прекращается невозможностью исполнения частично или полностью. Бывает, что выплаченной страховой суммы не хватает для погашения ипотеки или страховая компания отказала в выплате. В таком случае погашать ипотечный кредит придется наследникам. Каждый из наследников, если их несколько, принимает на себя обязанность по погашению ипотеки в размере его наследственной доли, т.е. стоимости перешедшего по наследству имущества. Таким образом, каждый наследник погашает свою часть принятого по наследству кредита в размере и сроки, которые согласованы с банком.

Особенно проблемным ипотечное наследство может стать в тех случаях, когда наследники не смогут погашать ипотечный кредит. В данной ситуации ни в коем случае не следует скрываться от банка, — так ситуация будет только усугубляться. Нужно пойти на диалог и вместе найти оптимальный для всех сторон выход. Многие банки сейчас имеют разные программы для погашения кредитов при возникновении форс-мажорных ситуаций. Например, предоставить отсрочку по уплате кредита, увеличить срок его выплаты или пересчитать проценты по нему. Если предложения банка наследников не устроят, то можно попробовать перекредитоваться в другом банке. В противном случае придется продавать заложенное имущество и с вырученной суммы погашать ипотечный кредит. По согласованию с банком объект ипотеки можно продать и из вырученных денежных средств погасить остаток кредита. Здесь принципиальным моментом является продажная стоимость объекта ипотеки, о котором нужно договориться с банком. Дело в том, что банк заинтересован в погашении кредита, а не в том, чтобы продать это имущество подороже. Если заложенное имущество будет продано по стоимости значительно ниже рыночной (как правило, это от рыночной стоимости на момент покупки), то можно лишиться и объекта ипотеки и остаться в долгу перед банком. В любом случае банк пойдет навстречу и предложит несколько вариантов разрешения сложившейся ситуации, ведь, как уже было сказано выше, он заинтересован в возврате выданных денежных средств. Все обращения в страховую компанию, в банк, в иные организации следует оформлять письменно. Таким образом, в случае судебного разбирательства можно будет доказать, что наследники не сидели сложа руки, а всяческими способами пробовали разрешить ситуацию.

Если наследники приняли наследство, но отказываются платить по обязательствам наследодателя, то долги будут взысканы с них через суд. Наследники, принявшие наследство, по долгам наследодателя отвечают солидарно. Это означает, что кредитор вправе требовать исполнения обязанности наследодателя (полностью или частично) от всех наследников совместно. Однако ответственность каждого из таких наследников ограничена стоимостью перешедшего к нему наследственного имущества.

Что делать, если наследники не хотят или не могут возвращать долги заемщика? В таком случае можно отказаться от наследства. Такое имущество впоследствии перейдет в собственность РФ. Но нужно иметь в виду, что отказаться от части наследства, например только от объекта ипотеки, нельзя. Отказ оформляется на все наследство в целом. Поэтому если вместе с объектом ипотеки по наследству переходит и другое недвижимое и движимое имущество, то придется отказаться и от него тоже.

Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (п. 1 ст. 38 ФЗ N 102-ФЗ).

В настоящее время сложилась практика обращения судами взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки и принадлежащие наследникам, в пользу кредиторов. В связи с этим, наследникам, во избежание обращения взыскания на полученную в наследство квартиру или иное жилое помещение, рекомендуется продолжать вносить ежемесячные платежи и решать с банком все возникающие вопросы по кредиту.

> назад

Что делать, если в наследство досталась ипотека, а выплачивать её нет денег?

Иванов Дмитрий Юрьевич

Директор ООО «Новая Квартира»

Иванов Дмитрий Юрьевич, директор ООО «Новая Квартира»:

Когда берут ипотеку, то банки заставляют страховать жизнь заемщика. Это позволяет после смерти заемщика получить наследство, где ипотеку погасила страховая компания.

Случаи, когда заемщик отказался от страховки жизни и умер, бывают крайне редко. Во-первых, нужно понять, выгодно вступать в наследство или нет. Если все имущество это квартира, а заемщик взял недавно ипотеку с самым минимальным первоначальным взносом, например, в 10%, то в этом случае может, если есть возможность, и не нужно вступать в наследство.

В случае, если вступили в наследство, нужно сразу продавать эту квартиру. Чтобы новый покупатель погасил ипотеку по квартире. Так как это будет сложная ситуация, то покупатель потребует скидку на квартиру. Мой совет для наследника: нужно срочно найти профессионала, кто поможет продать квартиру, причем, начинать действовать нужно еще в момент оформления наследства.

Грызенкова Юлия Викторовна, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости, Финансовый университет при Правительстве России:


Обычно в случае смерти ипотечного заемщика производится выплата от страховой компании, в которой чаще всего застрахована сама ипотечная квартира и жизнь заемщика. Но бывают случаи, когда по каким-либо причинам договор страхования в отношении жизни заемщика не заключается, так как не является обязательным по закону. В этом случае наследник может договориться с банком о предоставлении ипотечных каникул или реструктуризации долга, чтобы получить время на поиск источников дохода. Банк вполне может согласиться на сдачу недвижимости в аренду и погашение хотя бы части платежей за этот счет. Можно увеличить срок кредитного договора и за этот счет добиться снижения ежемесячных платежей.

Если же есть понимание, что найти возможности по ежемесячной выплате достаточной для кредитора части ипотечных платежей нет, то нужно согласовывать самостоятельную продажу квартиры, закрывать задолженность за этот счет, а остаток от вырученной при продаже квартиры суммы будет причитаться наследнику. Это лучше, чем продажа судебными приставами в случае обращения взыскания. так как в спокойном режиме за квартиру можно получить ощутимо больше. Перед принятием наследства нужно оценить риски и в случае превышения долга над реальной стоимостью недвижимости (например, накопились проценты и пени или недвижимость подешевела с момента приобретения как это было в 2008 или 2014 гг.), понять для себя целесообразность наследования долгов.

Читайте также: Как купить место под парковку в многоквартирном доме? Стоимость паркингов.

Кто платит по ипотеке в случае смерти заемщика?

На сегодняшний день приобретение недвижимости в ипотеку является одним из самых эффективных и проверенных способов решения жилищных проблем. Согласно кредитной политике многих банковских структур ипотечные займы предоставляются на довольно-таки продолжительный срок – 15-30 лет. Естественно, никто не сможет гарантировать, что за этот период времени с заемщиком ничего не случится. Иногда залогодатель уходит из этой жизни, так и не выполнив свои кредитные обязательства перед банком. Кому в этом случае достанется кредитное жилье и что делать с ипотекой с случае смерти заемщика? Кто должен выплатить кредиторам остаток денег по ипотечному кредиту?

Как известно, страхование здоровья и жизни, едва ли не главное требование кредитно-финансового учреждения при оформлении ипотечного займа. Именно поэтому кредиторы в первую очередь обратятся к страховщикам, которые заключали договор страхования с покойным заемщиком. По закону именно страховая компания должна выплатить остаток долга по ипотеке в случае смерти заемщика, если он застраховал свою жизнь. Но, как показывает практика, страховые агентства используют всевозможные способы, чтобы признать случай, повлекший за собой смерть ипотекодателя, не страховым, чтобы уклониться от выплаты ипотечного займа.

Страховщики откажутся от осуществления страховой выплаты в том случае, если залогодатель покончил жизнь самоубийством, если умер от обострения хронической болезни, о которой он предпочел не говорить страховщикам, если смерть наступила в результате алкогольного отравления и т.д.

Если страховая фирма предъявила справедливые доводы, чтобы не выплачивать кредиторам остаток долга по ипотеке, то кредитные обязательства перейдут на наследников умершего заемщика. Наследники имеют право отказаться от кредитной квартиры, и соответственно, от погашения ипотечного кредита, но только в том случае, если они откажутся от всего наследства полностью.

Таким образом, залоговое жилье после смерти заемщика по ипотеке достанется либо наследникам, если они выплатят ипотечный займ, либо банковской организации, которая реализует его на аукционных торгах.

Ипотечные каникулы

Что произойдет с ипотекой, когда вы умрете?

Ипотека по своей сути имеет дело со смертью. Слово «ипотека» происходит от старофранцузского слова «залог смерти», что означает, что срок ссуды истекает после полной выплаты; если он не оплачен, имущество забирается и становится «мертвым» для собственника.

Но что, если твоя клятва смерти переживет тебя? Кто платит по ипотеке после вашей смерти?

Ваш кредитор может лишить вас права выкупа вашего дома, если он не продолжает получать регулярные платежи после вашей смерти, — говорит Сара Хайр, юрист из Сан-Хосе, Калифорния, специализирующийся на имущественном планировании.Чтобы этого не произошло, вы должны составить план, согласно которому вместо этого ваш дом будет передаваться вашим наследникам. В зависимости от ваших обстоятельств это может быть связано с наличием созаемщика или приобретением страховки, чтобы помочь кому-то осуществить выплаты после вашего отъезда. Это обязательно должно включать в себя четкое и юридически обязательное выражение ваших желаний с помощью воли или доверия.

Кто несет ответственность за выплаты по ипотеке после вашей смерти?

Если вы и ваш супруг (а) взяли ипотеку вместе, этот созаемщик будет нести ответственность за принятие платежей и будет законным владельцем, который сможет свободно жить в доме, рефинансировать ссуду или продать ее.Если он или она не находится в ссуде — например, из-за проблем с кредитом — поговорите с адвокатом о правах вашего супруга; законы о наследовании варьируются от штата к штату.

Если у вас нет со-заемщика, но у вас есть со-подписант, этот человек должен подойти к вам. Представитель Wells Fargo Том Гойда говорит, что для любого, кто берет на себя платежные обязательства, разумно уведомить кредитора, а не просто отправлять чеки. Это может предотвратить недопонимание и позволить вашим наследникам оценить все варианты оплаты.

С 2014 года правило Бюро финансовой защиты потребителей упрощает для всех, кто наследует дом, получение ипотечной ссуды и соответствие требованиям для совершения платежей. Федеральный закон также запрещает кредиторам требовать полной выплаты ссуды всякий раз, когда ипотека переходит к другому лицу. (Обратите внимание, что если у вас также есть ссуда под залог собственного капитала, кредиторы могут потребовать ее выплаты в полном объеме.)

В случае отсутствия супруга или лица, подписавшего договор, вам следует указать бенефициара. Как только право собственности перешло к этому лицу, она может рефинансировать ссуду, если она хочет сохранить собственность.

Знаете, сколько стоит ваш дом?

NerdWallet может показать вам, сколько стоит ваш дом, и сообщить вам об изменениях с течением времени.

Рассмотрите возможность добавления страховки

Если человеку, которому вы выходите из дома, будет трудно производить платежи без вас, вы можете купить страховку, чтобы помочь ему с этими расходами. Hire говорит, что полис страхования жизни часто рекомендуется, если у вас есть дети-иждивенцы или если у ваших бенефициаров мало денег.

Одним из вариантов может быть ипотечное страхование жизни, также известное как страхование защиты ипотеки, или MPI. Если вы умрете, кредитор получит чек на погашение остатка по ипотеке. Обратной стороной является то, что стоимость полиса уменьшается с каждым годом, потому что по нему будет выплачиваться только та сумма, которую вы должны по ссуде. И деньги идут прямо к ипотечному кредитору, а не к вашим наследникам.

Для большинства людей Hire рекомендует страхование жизни как лучший вариант. Стоимость полиса остается неизменной независимо от суммы задолженности по ипотеке.И выплата идет непосредственно вашим получателям, что обеспечивает большую гибкость. Они могут использовать их для выплаты ипотечных выплат, если это лучше для них, или они могут направить деньги по страховке на другие нужды.

Выскажите свои пожелания в письменной форме

Недавняя смерть музыканта Prince показывает важность составления такого плана. Похоже, что он не оставил завещания или траста, и теперь несколько родственников предъявляют претензии на его имущество, вынуждая суд вмешаться, что, вероятно, будет длительным и дорогостоящим процессом.

Когда вы владеете собственностью, составление завещания или создание траста, возможно, лучший способ облегчить жизнь вашим близким, — говорит Сакраменто, адвокат из Калифорнии Джон Пэлли.

Большинство людей сочтут, что завещание дешевле и обеспечивает достаточную защиту. Но для других — особенно тех, кто владеет богатой недвижимостью или живет в штатах с высокими сборами за завещание, — траст стоит дополнительных затрат и усилий. Убедитесь, что люди, которые должны будут выполнить ваши пожелания, знали, как найти ипотеку и другие документы, если бы вас больше не было.

Завещание или доверительный фонд должны гарантировать, что ваш дом перейдет к вашим наследникам как можно скорее. Без него государство возьмет на себя управление и назначит за вас наследников, либо банк может лишить вас права выкупа.

Кроме того, пока они не были назначены бенефициарами, ваши родственники не будут нести ответственности за получение ваших выплат по ипотеке, даже если они проживали в доме на момент вашей смерти.

Что происходит с ипотекой в ​​случае смерти залогодержателя? | Home Guides

Райан Кокерхэм Обновлено 19 июля 2018 г.

В неблагоприятных обстоятельствах, когда домовладелец умирает до того, как он завершил оплату своей собственности, у наследников собственности и исполнителей имущества есть несколько вариантов выбора.Когда человек берет на себя обязательство по ипотеке, он понимает, что долг будет выплачен в полном объеме либо с помощью различных вариантов оплаты, либо с помощью обращения взыскания на имущество. Когда владелец ипотеки уходит из жизни, эти два варианта все еще остаются в силе для того, кто получает контроль над активом.

Наследники долевого участия

Бюро финансовой защиты потребителей сыграло решающую роль в содействии продолжению выплат по ипотечным кредитам членами семьи и наследниками имущества, также называемыми правопреемниками долевого участия.Законы, принятые в 2014 и 2018 годах, обязали ипотечных кредиторов выявлять и вступать в контакт с лицами, имеющими законную долю в имуществе недавно умершего человека. На этом этапе ипотечные кредиторы предоставят ряд опционов правопреемникам процентов как часть пути к погашению любой задолженности, остающейся по ипотеке.

Ваши возможности

Если у правопреемников есть сильное желание сохранить данную собственность в пределах своей семьи, они имеют законное право получить остаток по ипотеке от умершего.В некоторых сценариях передача ипотеки может вообще не потребоваться. Если, например, супружеская пара вместе взяла ипотечный кредит, оставшийся в живых партнер несет ответственность за продолжение выплат по собственности в соответствии с условиями соглашения. Если оставшийся в живых супруг не может выполнить первоначальные условия ипотеки из-за финансовых трудностей, ипотечный кредитор может предоставить варианты модификации, которые изменяют первоначальные условия погашения, возможно, для уменьшения ежемесячных платежей в обмен на более длительное погашение. цикл.

В сценарии, в котором только умершее физическое лицо было указано в ипотеке, наследники имущества будут вынуждены либо приобрести ипотеку (либо в ее первоначальном состоянии, либо путем модификации) и оставшуюся задолженность, либо позволить кредитору взыскать на собственности. Они также могут продать собственность. Здесь важно отметить, что, хотя ипотечные кредиты часто включают в себя пункт о продаже, который требует, чтобы полная оставшаяся часть остатка по ссуде была выплачена, когда новый владелец принимает на себя управление, некоторые исключения применяются по закону.Если владелец ипотеки умирает, наследники имущества не могут быть принуждены немедленно выплатить остаток по ипотеке.

Если в имуществе умершего физического лица было достаточно активов для успешной выплаты долгов, таких как ипотека, вполне возможно, что право собственности на дом может быть передано наследникам без долгов. Однако это проблема, которую можно решить только путем судебного вмешательства.

Ответственны ли оставшиеся в живых дети за ипотеку? | Финансы

Автор: Стефани Фэрис | Рецензент: Алисия Бодин, сертифицированный главный финансовый тренер Ramsey Solutions | Обновлено 28 января 2019 г.

После смерти одного из родителей детям часто приходится разбираться с финансовыми деталями состояния своего любимого человека.В лучшем случае остается завещание, в котором указывается, где должны быть размещены активы. Однако даже в этом случае могут быть счета, которые нужно оплатить, и недостаточно денег в имении, чтобы позаботиться обо всех них. Самая большая из этих долгов — это ипотека на дом, в котором жил родитель. В большинстве случаев дети не несут ответственности за выплату ипотеки, но оставшиеся в живых все равно должны знать, что им нужно делать, чтобы убедиться, что обо всем позаботились .

Наконечник

Если выживший ребенок решит принять унаследованное имущество, он или она будет нести ответственность за выплату ипотечного кредита.

Удержание дома в семье

Ипотека привязана к дому, а не к человеку, поэтому, когда человек, живущий в нем, умирает, кредитор ожидает, что ипотека будет выплачена следующим жильцом. Во многих случаях это становится проблемой оставшихся в живых детей. Если родитель оставит дом одному из своих наследников, этот наследник получит ипотеку.

Во многих ипотечных договорах есть пункт, позволяющий кредитору требовать полной оплаты, если ипотека передана кому-то другому.Однако, если эта передача осуществляется наследнику, этот пункт не применяется. Согласно федеральным законам, кредитор может добавить наследника к существующей ипотеке в качестве заемщика без необходимости доказывать свою способность выплатить эту ипотеку. Если вы являетесь наследником, принимающим ипотеку вашего родителя, вам следует убедиться, что вы сможете позволить себе ежемесячные выплаты по ипотеке, чтобы в конечном итоге она не перешла в обращение. Лучшим вариантом может быть получение новой ипотеки или рефинансирования для снижения ежемесячных платежей. Вы также можете найти арендатора, который будет ежемесячно выплачивать ипотеку полностью или частично.

Продажа дома

Самый простой способ для многих выживших детей — просто продать дом и использовать деньги для выплаты ипотеки. В идеале дом будет продаваться за сумму, превышающую сумму задолженности по ипотеке, после чего наследники могут получить разницу. Однако важно отметить, что вы должны будете платить налоги на наследство в зависимости от стоимости имущества на момент его передачи, поэтому для этого следует выделить немного денег.

Однако все усложняется, если дом продается меньше, чем оставшаяся сумма по ипотеке.У вас есть несколько вариантов. Вы можете попросить у банка разрешение провести короткую продажу собственности, что означает, что каждый соглашается принять сумму, меньшую, чем остаток по ипотеке. Если банк отклоняет это предложение, вы просто можете сказать банку, чтобы он лишил вас права выкупа. Однако в этом случае банк может выставить счет на сумму, которую он потерял в результате обращения взыскания.

Прохождение завещания

Если родитель оставил завещание, важно знать о процессе завещания. Когда человек умирает, активы должны пройти через суд перед распределением.Это происходит независимо от того, есть ли у человека воля или нет. Однако требования к завещанию меняются от штата к штату. В Западной Вирджинии, например, поместья на сумму менее 100 000 долларов проходят гораздо менее интенсивный процесс завещания, чем поместья, которое превышает эту сумму.

Если у умершего родителя было завещание, оно назначает исполнителя. Если нет завещания, суд назначит кого-нибудь управляющим имуществом. Исполнитель будет работать с судами, уведомлять всех соответствующих кредиторов о смерти и следить за тем, чтобы долги по наследству были выплачены.В случае непогашенной ипотеки исполнитель рассмотрит завещание и работу по выполнению желаний умершего. Если дом необходимо продать, исполнитель организует продажу недвижимости и обеспечит распределение средств по мере необходимости.

Что будет, если ипотека не выплачена?

Если семья не решит ничего делать с непогашенной ипотечной ссудой, банк все равно будет нуждаться в ее деньгах. Если дом в конечном итоге переходит в обращение взыскания, банк может подать в суд на имущество на возмещение суммы.Тем не менее, часто банк не обращается за недвижимостью, особенно если совершенно очевидно, что у банка недостаточно денег, чтобы возместить убытки.

В некоторых штатах у вас может не быть выбора относительно того, что происходит с домом. В Аризоне, например, законным кредиторам выплачиваются деньги до распределения активов. Таким образом, даже если дом предназначался для детей, если у умершего человека была огромная задолженность без средств, необходимых для ее урегулирования, дом может быть продан, чтобы расплатиться с этим.

Кто несет ответственность за выплату ипотеки умершего лица? | Финансы

Кто несет ответственность за выплату ипотеки умершего лица? | Финансы — Zacks

• Home
• Акции Акции +
• Фонды Фонды +
• Прибыль Прибыль +
• Скрининг Скрининг +
• Портфель
• Финансы Образование Образование +
• Услуги Услуги +

Почему Zacks? Научитесь быть лучшим инвестором.

1. Финансы
2. Недвижимость
3. Ипотека
4. Кто несет ответственность за выплату ипотеки умершего лица?

Автор: Беверли Берд

Смерть домовладельца не обязательно должна повлиять на его ипотеку. Во многих случаях он остается в полной силе, а условия остаются прежними. Если после смерти домовладельца никто не производит выплаты по ипотеке, ипотечный кредитор может лишить его права выкупа, как и при жизни.Однако, если кто-то все же производит платежи, обычно ничего не меняется. Ответственность за выплаты обычно зависит от воли умершего.

Совместная ипотека

Когда супруги совместно владеют своим домом и оба пользуются ипотекой, смерть одного из них просто перекладывает бремя выплаты на оставшегося в живых. По договору оба несут юридическую ответственность за остаток по кредиту. Если одна сторона, подписавшая договор, не выполняет свои обязательства, кредитор может потребовать от другой стороны произвести платеж. Если один владелец умирает, у кредитора есть то же средство правовой защиты.Некоторые домовладельцы оформляют полисы страхования жизни для погашения остатка по ипотеке, чтобы оставшийся в живых супруг (а) не оказался в положении, когда она не может производить выплаты по ипотеке только на свой доход.

Условия завещания

Условия завещания умершего иногда определяют, что происходит с ипотекой его дома. Он может приказать своему исполнителю продать другие активы для погашения ссуды, чтобы дом мог передать бенефициару без каких-либо залогов. Если в завещании вообще не упоминается дом, а только распределяется общее имущество умершего между его бенефициарами, его исполнителю, возможно, придется продать дом, чтобы каждый из бенефициаров мог получить свою долю в капитале дома.Ипотека будет выплачена во время продажи. Для этого исполнителю может потребоваться одобрение суда.

Передача бенефициару

Если наследник завещает свой дом указанному бенефициару, но не решает вопрос о его ипотеке, ипотека автоматически переходит к бенефициару в соответствии с федеральным законодательством. Однако для этого бенефициар должен быть родственником умершего. У ипотечного кредитора нет другого выхода, кроме как принять текущие платежи по ипотеке от нового владельца; он не может изменить процентную ставку или отозвать ссуду, потому что собственность переходит из рук в руки.Если умерший покидает свой дом кому-то другому, кроме родственника, ипотечная компания может потребовать рефинансирования, что может повлиять на процентную ставку и другие условия ссуды. Бенефициар получает собственность только в том случае, если он берет на себя ответственность и по ипотеке.

Потери права выкупа

Если умерший не выплачивал свои ипотечные платежи, когда умер — и особенно, если остаток по ипотеке превышает стоимость собственности, — исполнитель наследства может принять решение о передаче дома взысканию.Исполнителю, как правило, также требуется одобрение суда, чтобы воспользоваться этой возможностью. Однако, если в доме нет капитала для распределения между бенефициарами поместья, исполнитель нанесет ущерб имуществу, бросая хорошие деньги за плохими, чтобы продолжить выплаты. Кредитор должен подать иск о взыскании права выкупа в отношении имущества — он не может привлечь к ответственности исполнителя или бенефициаров. Однако, если у недвижимости есть другие активы, кредитор может принудить к их ликвидации, чтобы попытаться вернуть часть своих денег.

Источники

Биография писателя

Беверли Берд профессионально писала более 30 лет. Она специализируется на личных финансах и банкротстве, и она пишет как налоговый эксперт для The Balance.

Хорошие новости для оставшихся в живых наследников: более высокие стандарты, предъявляемые к ипотечным кредиторам

Бюро финансовой защиты прав потребителей (CFPB) опубликовало новые правила, упрощающие изменение или принятие существующей ипотеки на дом умершего.Цели этих руководящих принципов — сократить количество ненужных потерь права выкупа закладных на дома после смерти заемщика и способствовать сохранению жилья.

Смерть члена семьи может вызвать массу эмоций, а также наследство, а иногда и долг в виде выплаты ипотеки. В процессе урегулирования наследства умершего возникает много вопросов относительно того, кто несет ответственность за выплату ипотеки как до, так и после урегулирования наследства.

Управляющие недвижимостью несут фидуциарные обязанности, включая идентификацию активов и обязательств недвижимого имущества, которые могут включать в себя такие счета, как страхование, невыплаченные налоги на недвижимое имущество и платежи по ипотеке.Нередко бывает, что недвижимость умершего наследника продается, а выручка от продажи используется для погашения обязательств по недвижимости, включая ипотеку. Однако продажа может занять много месяцев или лет, и в течение этого периода платежи по ипотеке и налоги могут продолжать накапливаться. Исчезновение права выкупа может стать реальной угрозой для сохранения стоимости недвижимости. Это общие проблемы, которые исполнитель должен решить в рамках своих фидуциарных обязанностей.

Если бенефициару по завещанию предоставляется недвижимость, которая подлежит ипотеке, закон Нью-Йорка гласит, что ипотека — это долг, который настолько привязан к недвижимому имуществу, что предполагается, что это имущество переходит к бенефициару на условиях ипотеки.Ответ на вопрос «кто платит?» обычно зависит от внимательного прочтения завещания умершего родственника. Например, в завещании может быть указано, что бенефициар должен получить дом бесплатно и в чистом виде, что может потребовать от исполнителя продажи других имущественных активов для выплаты ипотеки. Однако весь вопрос о том, кто несет ответственность, может в конечном итоге оказаться спорным, если исполнитель решит, что у умершего была ипотечная страховка, которая аннулирует невыплаченный остаток по ипотеке.

Кроме того, если было установлено, что существует непогашенная ипотека, федеральный закон требует, чтобы ипотека оставалась в силе, когда она переходит от одного лица к другому в связи со смертью.Это отменяет любые оговорки о продаже или передаче в ипотеке. Юрист обычно советует исполнителям связаться с кредитором, сообщить им, что заемщик умер и они являются исполнителями наследства, и попросить их определить статус ссуды. Именно здесь традиционно начинается разочарование и обострение.

Новые руководящие принципы CFPB были приняты в ответ на борьбу, которую пережили некоторые оставшиеся в живых супруги, дети или другие преемники, пытаясь общаться с ипотечными служащими.

». В CFPB поступали сообщения о том, что обслуживающие лица либо категорически отказываются разговаривать с правопреемником, имеющим интересы, либо требуют документы, подтверждающие требование правопреемника в отношении имущества, которое либо не существует (например, документы суда по наследству для имущества, которое не требуется). для прохождения завещания) или недоступны в разумных пределах. Эти методы часто не позволяют правопреемнику использовать ипотечный кредит и, если применимо, варианты смягчения убытков, что может привести к предотвратимой потере дома.Применяя [новые правила], CFPB стремится уменьшить количество ненужных дефолтов и случаев потери права выкупа, в том числе после смерти заемщика. [I] »

Начиная с 10 января 2014 года ипотечные службы должны иметь в наличии правила и процедуры, призванные гарантировать, что после уведомления о смерти заемщика служба ипотечных услуг или банк незамедлительно идентифицируют и облегчают общение с «правопреемником в интересах» умершего. заемщик в отношении имущества, обеспечивающего ипотечную ссуду умершего заемщика.Правопреемник определяется как супруг, ребенок или наследник умершего заемщика или другой стороны, имеющей долю в собственности. Однако новые требования не распространяются на обратную ипотеку.

Чтобы способствовать лучшему общению между ипотечными обслуживающими организациями и правопреемниками, имеющими интерес, CFPB представил примеры процедур, которым необходимо следовать. К ним относятся…

(A) Незамедлительное предоставление любой стороне, заявляющей, что она является правопреемником интересов, списка всех документов или других доказательств, требуемых обслуживающей организацией, которые должны быть разумными в свете законов соответствующей юрисдикции, для установления стороной (1) смерть заемщика и (2) личность и законный интерес правопреемника в процентах.Такие документы могут включать, например, свидетельство о смерти, исполненное завещание или постановление суда, определяющее наследование недвижимого имущества.

(B) После уведомления о смерти заемщика, быстрое выявление и оценка любых вопросов, которые обслуживающий персонал должен учитывать при проверке прав и обязательств правопреемников в отношении собственности и ипотечного кредита, включая, например:

(1) Получение приемлемого подтверждения личности правопреемника и законного интереса в собственности.
(2) Статус ипотечной ссуды как текущей или просроченной.
(3) Право правопреемника на продолжение выплат по ипотечной ссуде.
(4) Существовала ли пробная модификация или другой вариант уменьшения убытков на момент смерти заемщика.
(5) Имеется ли ожидающая или запланированная процедура обращения взыскания.
(6) Право правопреемника на варианты компенсации убытков.
(7) Право правопреемника на получение ипотечной ссуды с одновременным изменением ссуды или без него или с другим вариантом уменьшения убытков.

(C) Своевременное предоставление правопреемникам информации о вышеуказанных проблемах, включая любые предварительные условия обслуживающего персонала для правопреемника с целью: продолжить платеж по ипотечной ссуде, принять ипотечную ссуду и, при необходимости, получить право на доступные варианты уменьшения убытков .

(D) Своевременное предоставление правопреемникам любых документов, форм или других материалов, которые требуются обслуживающей организации для того, чтобы правопреемник продолжал производить платежи, а также применять и оценивать допущения и, при необходимости, варианты уменьшения убытков.

(E) При получении от правопреемника необходимых документов, форм или других материалов, незамедлительная оценка правопреемника в интересах и, при необходимости, реализация вариантов, изложенных выше.

(F) Предоставление сотрудникам информации и обучение относительно действия законов…. и другие требования по обязательствам обслуживающего лица после смерти заемщика и соблюдение этих законов и требований, в том числе:
(1) Руководства по обслуживанию, например, опубликованные Fannie Mae и Freddie Mac,
(2) The Garn-St .Закон Жермена 1982 года, который налагает определенные ограничения на применение оговорок о причитающейся продаже, когда недвижимое имущество передается в результате смерти заемщика, и
(3) Федеральный закон или закон штата, ограничивающий раскрытие информации о умершем заемщике. закрытая личная информация. [ii]

«В дополнение к вышесказанному, обслуживающие компании должны рассмотреть, будут ли передовая практика в отношении их политик и процедур в отношении правопреемников, имеющих интерес, включать в себя следующее:
(A) При уведомлении о смерти заемщика оперативная оценка того, следует ли отложить или отозвать любые незавершенные или запланированные процедуры обращения взыскания, чтобы предоставить правопреемнику разумное время для установления прав собственности и принятия допущения, а также, если применимо, вариантов уменьшения убытков.

(B) Своевременное предоставление правопреемнику информации о возможных последствиях принятия ипотечной ссуды, таких как любые расходы и тот факт, что более поздний вариант уменьшения убытков не гарантирован, если правопреемник принимает ссуду без смягчения убытков вариант уже введен в действие или согласован, чтобы начать действовать одновременно с допущением. [iii]

Есть надежда, что новые руководящие принципы упростят для исполнителей и других бенефициаров оставаться в своих домах, позволив более открытое и значимое общение с кредиторами, что предположительно приведет к продолжению выплат по ссуде, модификации ссуд или другим аналогичным мерам по урегулированию непогашенной задолженности об имущественных интересах умершего.

[i] Бюллетень Бюро финансовой защиты потребителей, 2013-12, 15 октября 2013 г., озаглавленный «Руководство по внедрению некоторых правил обслуживания ипотечных кредитов».
[ii] Id.
[iii] Id.

Кто несет ответственность за ипотеку в случае смерти супруга без завещания?

Если вы умрете без завещания, кто-то по-прежнему несет ответственность за выплату ипотеки на вашу собственность. Это может быть ответственность наследственного имущества, пережившего супруга, ипотечной компании или даже страховой компании в зависимости от обстоятельств.Это не та тема, о которой кто-то любит думать, но домовладельцам и их супругам важно понимать, что произойдет с их домом, когда они уйдут из жизни.

Человек, который умирает без завещания, означает, что он умирает без завещания. Когда вы умираете без завещания, ваше имущество будет заселено в соответствии с законами вашего штата, а не в соответствии с вашими индивидуальными пожеланиями. Законы штата о завещании предусматривают распределение активов в многоуровневой системе, которая благоприятствует оставшимся в живых супругу, детям и ближайшим родственникам умершего.Если вы, как и большинство людей, хотите контролировать, что происходит с вашими активами после смерти, для вас это стимул привести свои дела в порядок и составить завещание.

Когда вы умираете, ваши долги не исчезают волшебным образом. Ваше имущество становится ответственным за ваши долги, и независимо от того, умрете вы по завещанию или без него, ваше имущество будет проходить процедуру, известную как завещание. Процесс завещания оплачивает ваши непогашенные счета и долги и распределяет любые оставшиеся активы либо бенефициарам вашей воли, либо, в случае смерти кого-то без завещания, тем лицам, которым назначены ваши активы в соответствии с законами вашего штата о завещании.После вашей смерти ответственность за выплату ипотеки ляжет на кого-то другого. Вот несколько сценариев, демонстрирующих, кто может понести это бремя.

Когда выживший супруг должен платить

Если вы и ваш супруг (а) владеете домом совместно, ответственность за ипотеку перейдет к вашему пережившему супругу. Ваш оставшийся в живых супруг, который теперь будет единственным владельцем дома, также будет нести ответственность за всю ипотеку. Однако согласно федеральному закону кредитор не может заставить вашего пережившего супруга немедленно выплатить всю оставшуюся ипотеку после вашей смерти.

Если вы являетесь единственным владельцем дома, ваш оставшийся в живых супруг, скорее всего, унаследует его в соответствии с законами о завещании. Затем ваш оставшийся в живых супруг может стать ответственным за выплату ипотечного кредита, если активы вашего имущества не могут покрыть непогашенный остаток.

Когда ипотечная компания или страховой полис должны платить

Некоторые ипотечные кредиты будут содержать положение о том, что полис страхования жизни погасит ипотеку, если залогодатель скончался. Проверьте, есть ли в вашей ипотеке такой полис.Если это так, страховой полис должен покрывать оставшуюся на доме сумму.

Полис страхования жизни переходит к указанному вами бенефициару после вашей смерти и не считается активом, являющимся частью вашего имущества. Следовательно, любые выплаты по полису страхования жизни не должны использоваться для выплаты ипотечного кредита. Однако, если ваш супруг (а) является бенефициаром вашего полиса страхования жизни и унаследует ваш дом, он или она может использовать вырученные средства для оплаты дома.

Когда имущество должно платить

Если по вашей ипотеке нет совладельца, активы в вашем имении могут быть использованы для выплаты оставшейся суммы по ипотеке.Если в вашем имуществе недостаточно активов для покрытия оставшейся суммы, ваш оставшийся в живых супруг может взять на себя выплаты по ипотеке.

Федеральный закон защищает право пережившего супруга, который унаследовал дом, взять на себя ипотеку на это имущество, поэтому банк не может просто автоматически лишить права выкупа на имущество после вашей смерти, не предоставив вашему пережившему супругу возможность взять на себя ипотеку.

Эта часть сайта предназначена только для информационных целей. Содержание не является юридической консультацией.Утверждения и мнения являются выражением автора, а не LegalZoom, и не были оценены LegalZoom на предмет точности, полноты или изменений в законодательстве.

Что произойдет, если ипотека на ваш дом переживет вас?

Ипотека
может охватывать десятилетия. Естественно, не все домовладельцы переживают эти
долгосрочные кредиты. Здесь мы обсуждаем, что происходит, когда домовладелец
скончался с ссудой, все еще оставшейся на доме Это может быть сложной темой для
противостоять, но рассмотрение потенциальных сценариев поможет вам подготовиться к
возможность.

Как
Продолжительность жизни ипотеки — и как долго

А умерший
Ипотечный кредит, разумеется, должен быть выплачен, как и любой долг. Если там есть
нет совладельца, который автоматически получает право собственности, и дом переходит в
завещание, личный представитель должен продолжать оплачивать счета за наследство.
Это включает в себя своевременное обновление платежей по ипотеке. Если поместье
не хватает денег, чтобы заплатить кредитору, личный представитель может продать
дом и оплатить ипотеку на вырученные деньги.

Вместо этого,
сможет ли дом пережить процесс завещания с неповрежденной ипотекой? Это
мог бы.

Сначала проверьте
язык самой ипотеки. Положения об ускорении являются стандартными
в жилищной ипотеке, погашение долга в очень короткие сроки
после передачи актива заемщиком. Итак, по умолчанию ипотека
должен быть оплачен, когда дом переходит к новому владельцу.

Но если
определенные люди называются бенефициарами дома в соответствии с
согласно федеральному закону, ипотечный кредитор должен передать ссуду
получатель.Гарн-св. Закон Жермена о депозитарных учреждениях
1982 освобождает близких родственников от досрочного освобождения. Родственник, который
наследство должно сообщить ипотечной компании о передаче правового акта и принять
ипотека.

Тогда:

• Новый владелец получит форму 1098 от кредитора и сможет требовать удержания процентов по ипотеке при подаче налоговой декларации в апреле.
• Имя нового владельца будет указано в ипотеке, и он сможет инициировать выплату кредита при продаже или рефинансировании дома в будущем.

Новый собственник
кто счастлив просто сохранить дом, может взять на себя регулярную выплату по ипотеке
график.

Новое
Ипотечные права — хорошие новости для наследников

Два жизненно важных
правила помогают наследникам, желающим получить дом с неприкосновенной ипотекой:

• С 2014 года, после смерти ипотечного заемщика, согласно федеральному закону родственник, унаследовавший имущество, может взять на себя ипотечный кредит умершего лица в качестве займа — без применения правила способности к погашению.Этот новый владелец ипотеки — , а не , считающийся новым заемщиком. Это позволяет оставшемуся в живых близкому человеку избежать бремени доказательства способности выплатить ипотечный кредит. Кредитор должен работать с наследником, чтобы выплатить ипотеку или получить модификацию ссуды по мере необходимости.
• С 2018 года федеральное правило требует, чтобы кредитор быстро общался с членами семьи и наследниками, имеющими законный интерес в доме, и относился к ним как к «правопреемникам» с полными правами по ипотеке. Близкие родственники под защитой Гарн-св.Закон Жермен о депозитных учреждениях 1982 года имеет право в течение разумного периода времени указать свое имя в кредитном соглашении и подать заявку на внесение изменений в ссуду.

Учитывая эти
защиты, вы можете оставить свой дом любимому человеку по своему желанию без
беспокоясь о том, что кредитор откажется иметь дело с вашим бенефициаром.

Некоторые
Ипотека, возможно, не имеет смысла оставлять

Что делать, если
недвижимость по ее текущей рыночной стоимости не стоит ипотеки? Если никого нет
хочет взять на себя долг, и само имение тоже не может его покрыть, тогда
Личный представитель поместья может спросить ипотечного кредитора о
возможно получение меньшего вознаграждения, чем положено.Тогда дом будет
продан в короткую продажу. Кредитор может согласиться на это, чтобы предотвратить
длительный процесс обращения взыскания. Личный представитель должен быть
обязательно нанять адвоката для определения юридических последствий
короткая распродажа.

В некоторых случаях
бенефициары уходят. С другой стороны, кто-то, кто подписал
договор о ссуде несет ответственность за ее погашение — будь то имя этого человека
находится на деле или нет.

Pro
подсказка: A
бенефициар может отказаться от
дело без ущерба для кредита или финансового штрафа.Пока наследники
не участвуют в ипотечном соглашении, они не несут ответственности за
заем без их согласия. Если никто не подойдет, чтобы принять дело, это
Ипотечный кредитор может инициировать обращение взыскания.

Планирование
Впереди: в поисках выжившего любимого человека

Ваш
брачный партнер уже получил ипотеку? Тогда вероятный сценарий
сильно упрощено.

Конечно,
смерть одного из супругов может оставить оставшегося домовладельца в финансовом отношении
уязвимый.Выживший партнер, который не может продолжать платить, может быть
был вынужден продать, а затем погасить ипотеку за счет выручки от продажи. если ты
совладельцем вашего дома, и эта проблема может возникнуть, вы можете взять один из
следующие меры предосторожности:

• Купить полис ипотечного страхования жизни. Если вы уйдете с закладной, она покроет остаток, причитающийся вашему ипотечному кредитору. Ипотечное страхование жизни представляет собой еще один вариант, помимо традиционного страхования жизни, чтобы защитить вашего близкого от финансовой уязвимости. Важное примечание: Стоимость ипотечного страхования жизни снижается по мере того, как вы продолжаете платить по ипотеке. Помните об этом, решая, как долго вы хотите, чтобы эта политика действовала.
• Примите решение о сокращении штата, чтобы не беспокоиться о том, что ваш оставшийся в живых супруг (а) останется в тяжелом финансовом положении. Доходы от продажи вашего дома сделают средства доступными для вашего любимого человека, которому потребуются наличные деньги для содержания и уплаты налогов на меньшую недвижимость, которую вы покупаете.
• Для вашего душевного спокойствия быстро погасите текущую ипотеку, используя свой текущий доход.

Если да
оставив в живых созаемщика, вы можете ожидать простой переход
ссуду, оставшуюся в живых, так что ипотека может остаться на месте. Если ты
в удачном положении, оставив достаточно богатства в своем имении,
используя вашу волю, чтобы поручить вашему личному представителю заплатить
от ипотеки позволит любимому человеку получить дом бесплатно
долг.

Pro
tip: Большинство
люди оставляют в завещаниях общие указания, что имение должно окупиться
долги.Но означает ли это обеспеченный долг? Откуда ваш исполнитель может знать наверняка?
Лучше быть ясным и прямо заявить, что вы хотите, чтобы исполнитель
отправить окончательную выплату по ипотеке, если вы этого хотите.

Должен
Вы передаете ипотеку через документ о передаче в случае смерти?

Если закон штата
позволяет оформить бенефициарный акт или акт о передаче в случае смерти
При передаче недвижимости общий процесс идет именно так. Вы разместите
имя вашего получателя и скопируйте юридическое описание вашего
собственность из вашего текущего акта на акт передачи в случае смерти.Затем вы запишите это, следя за тем, чтобы ваше государство
формальности. Затем, когда вы уйдете из жизни, бенефициар сделки не получит
только дом, но также и его долги (ипотека, ссуды под залог недвижимости и т.
четвертый).

Государственные законы
предлагает ряд инструментов планирования недвижимости, которые помогут вам спланировать передачу
право собственности прямо на бенефициара без завещания. Например, использование
акт о передаче права собственности может повлиять на передачу права собственности. Эти
дела могут работать, если указанное в них лицо переживет домовладельца
и готов взять на себя дом и его долг в том виде, в каком он есть, когда
владелец скончался.