Рефинансирование кредита, рефинансирование ипотечного кредита для физических лиц в ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» — Челиндбанк

Ипотека «Рефинансирование ипотечных кредитов» от Ак Барс Банка

Ипотечный кредит приобретение недвижимости и рефинансирование ипотеки стороннего банка > Ростовская область

Дополнительные условия оформления кредита в ПАО КБ «Центр-инвест» на погашение ипотечных кредитов (займов), оформленных в других коммерческих банках или АО «ДОМ.РФ»

• Обеспечение — залог недвижимости (прав требования по договорам долевого участия в строительстве), находящихся в залоге по рефинансируемому кредиту (займу), поручительство супруги(-га), поручительство иных физических лиц или юридических лиц при необходимости.
• Максимальная сумма кредита не может превышать 90% от оценочной стоимости закладываемого объекта недвижимости согласно оценке независимой оценочной компании или 90 % от цены объекта в договоре долевого участия в строительстве (договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве) и не более суммы остатка основного долга по рефинансированной ссуде, указанной в справке об остатке ссудной задолженности.
• Рефинансированию подлежат кредиты (займы), выданные не менее 6 месяцев назад до момента подачи заявки на рефинансирование.
• Кредит предоставляется на погашение основного долга без учета процентов на день погашения кредита, при наличии документа, подтверждающего остаток ссудной задолженности, положительную кредитную историю (возникновение не более 3-х просроченных платежей, продолжительностью не более 10 календарных дней каждый за последние 180 дней обслуживания долга) по рефинансируемому кредиту (займу), отсутствие просроченной задолженности на момент рефинансирования, отсутствие фактов реструктуризации ссуды за время действия договора по рефинансируемому кредиту (займу).
• Пакет документов (Заемщик, Поручитель, объект недвижимости) — стандартный список документов для оформления ипотечного кредита в ПАО КБ «Центр-инвест», который Вы можете получить у кредитного специалиста или ознакомиться на сайте банка, дополняется следующими документами:
  • реквизиты для погашения кредита стороннего банка;
  • копия кредитного договора (договора займа) по рефинансируемому кредиту (займу) со всеми приложениями (дополнительными соглашениями) к нему и графиком погашения задолженности;
  • документ об остатке ссудной задолженности;
  • документ о качестве обслуживания долга и наличии/отсутствии фактов реструктуризации ссуды.
• Решение о страховании жизни и здоровья, предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения принимается клиентом самостоятельно и обязательным не является.
• Выдача денежных средств производится в день подписания кредитной документации путем перечисления денежных средств с текущего счета Заемщика в ПАО КБ «Центр-инвест» на счет Заемщика в стороннем банке, с последующим оформлением договора залога недвижимости (прав требования прав требования по договорам долевого участия в строительстве), находящейся в залоге по рефинансируемому кредитному договору, и обязательным предоставлением данного договора в банк.

ВНИМАНИЕ!!!

До момента предоставления документа, подтверждающего регистрацию ипотеки закладываемой недвижимости только в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» и справки об исполнении в полном объеме обязательств по рефинансируемому кредиту (займу), предусмотрено увеличение процентной ставки на 3 процентных пункта.

Рефинансирование ипотеки

Фото: Nattanan Kanchanaprat/Pixabay 

Ставки по ипотечному кредиту могут колебаться в зависимости от макроэкономической ситуации и ключевой ставки Банка России. Если ставки снижаются — нужно постараться рефинансировать ипотечный кредит.

Рефинанс и реструктуризация — в чем разница?

Необходимо различать рефинансирование и реструктуризацию. Первое — это прекращение обслуживания прежнего кредита и получение нового, тогда как реструктуризация является изменением параметров действующего кредита.

Рефинансирование можно получить в любом кредитном учреждении, а реструктуризацию может предоставить только банк, в котором оформлен кредит.

Когда нужно рефинансирование

Рефинансирование позволяет изменить срок кредита, ставку, ежемесячный платеж или суммы переплаты.

При этом рефинансирование имеет смысл, если ставка по новому кредиту будет на 1,5%-2% ниже, иначе процедура экономически нецелесообразна.

При заключении нового договора возможно как введение нового созаемщика, так и исключение прежнего. Также возможна смена типа платежа с аннуитетного на дифференцированный (когда сумма платежа снижается по мере погашения кредита).

Можно сменить валюту кредита, если у вас, например, ипотечный кредит оформлен в долларах.

Кроме того, при рефинансировании есть возможность вывести объект недвижимости из залога.

Рефинансирование ипотеки

Все условия банков — на BankNN

Сравнить

Процедура рефинансирования

Сделка ничем не отличается от оформления обычного ипотечного договора, включая сбор полного пакета документов. Еще раз оцениваются как кредитная история заемщика, как и отсутствие открытых исполнительных производств.

Рефинансировать ипотеку можно не раньше, чем через полгода добросовестного погашения обязательств по кредиту, если выплаты составляют не менее 20% долга с учетом первоначального взноса.

Если ранее ипотечный кредит реструктуризировался, рефинансировать его уже не получится.

С чего начать

Подать заявку на рефинансирование можно в один банк или в несколько, что позволит сравнить предлагаемые условия. Если в банке, где оформлена ваша ипотека, есть программа рефинансирования, можно подать заявку и в него. Не стоит ожидать автоматического рефинансирования при снижении ипотечных ставок в вашем банке.

Если вы погасили больше половины долга по ипотеке, оформлять рефинансирование нецелесообразно.

Как рассчитать

Рассчитать рефинансирование можно на специальном онлайн-калькуляторе или обратится к кредитным специалистам в компании, предоставляющей подобные услуги. Можно, конечно, переложить расчеты на плечи банковских служащих, подав заявление на рефинансирование и документы в несколько кредитных учреждений и выбрав лучшие условия.

Где лучше

Условия рефинансирования в крупном банке совершенно необязательно будут лучше, чем в небольшом. В частности, потому что у «крупняка» много доходных клиентов, и он менее трепетно относится к каждому конкретному клиенту, которые для «малыша» могут быть в прямом смысле слова на вес золота.

В настоящее время на рынке есть немало разнообразных предложений по рефинансированию ипотеки, и лучше поискать информацию самостоятельно, хотя можно опираться на рейтинги самых лучших банков или программ рефинансирования на ресурсах, специализирующихся на сравнении финансовых продуктов.

Особо доверять заявлениям самих банков о том, что у них «рефинансирование самое рефинансовое», не стоит. Получите больше независимой информации и сравните полученные данные.

Кредит на рефинансирование вторичной ипотеки — Акцепт

Информация о погашении кредита

Тип схемы расчета: Аннуитетные или дифференцированные платежи по выбору клиента

Способы оплаты

• Банкоматы
• Безналичный платеж/перевод
• Кассы банка

Кредитное решение

Срок действия кредитного решения — 30 дней

Досрочное погашение

Возможность досрочного погашения: Возможно

Наличие платы/штрафа за досрочное погашение кредита: Нет

Мораторий на досрочное гашение: отсутствует

Страхование

• Личное страхование (жизни и риска потери трудоспособности) Заемщика, Созаемщиков (по желанию клиента)
• При отсутствии личного страхования размер процентной ставки увеличивается на 2 проц. пункта
• Страхование объекта недвижимости от рисков повреждения и уничтожения — обязательно
• Страховая сумма должна быть не менее остатка ссудной задолженности
• Взносы уплачиваются ежегодно в течение срока действия кредитного договора
• Титульное страхование оформляется в обязательном порядке на срок до истечения трех лет с даты регистрации права собственности продавца на приобретаемую заемщиком недвижимость.

Требования к участникам кредитного процесса

• Гражданство РФ
• Регистрация по месту жительства / месту пребывания на территории РФ
• Непрерывный срок трудовой деятельности на последнем (настоящем) месте работы не менее 4 месяцев, общий непрерывный трудовой стаж — не менее 1 года.
• Минимальный возраст, лет: 21
• Максимальный возраст на момент окончания кредитного договора, лет: 65

Требования к рефинансируемым кредитам

• Рефинансированию подлежат ипотечные кредиты, оформленные в другом кредитном учреждении; 
• Фактический срок действия кредита не менее 12 мес.;
• Погашение задолженности по рефинансируемому кредиту ежемесячно;
• Нет текущей просроченной задолженности;
• Суммарная просроченная задолженность по рефинансируемому кредиту не более 5 дней за весь срок действия кредитного договора;
• Рефинансирование только ипотечных кредитов;
• Нет новых кредитов, оформленных за последние 6 мес.

Обеспечение

• Необходимость залога: Обязателен
• Залог приобретаемого имущества:

До момента регистрации ипотеки в пользу банка «Акцепт» — или оформление последующего залога с согласия текущего кредитора, или предоставление в залог другого объекта недвижимости (квартиры), который может принадлежать третьим лицам.

После регистрации ипотеки в пользу банка «Акцепт» по объекту недвижимости, приобретенному по рефинансируемому кредиту — залог (ипотека) жилья, приобретенного Заемщиком по рефинансируемому кредиту.

Форма выдачи кредита

Безналичное зачисление денежных средств на текущий счет заемщика, с дальнейшим перечислением на счет, открытый в Банке-кредиторе, для погашения действующего ипотечного кредита. 

Наличие созаемщика

Супруг(а) Заемщика обязательно выступает Созаемщиком. 

Для увеличения суммы кредита возможно привлечение в качестве Созаемщика любого третьего лица, удовлетворяющего требованиям Банка. 

Общее количество Заемщиков — не более 3 человек.

Требования к жилому помещению

Требования к квартире / комнате

1. Жилое помещение должно быть изолированным (должно иметь свидетельство о праве собственности на конкретное жилое помещение — квартиру либо комнату в квартире в многоквартирном жилом доме).
2. Местонахождение – регионы присутствия Банка.
3. Жилое помещение должно быть подключено к системе энергоснабжения, отопления, водоснабжения, водоотведения.
4. Жилое помещение должно быть не обременено правами третьих лиц.
5. Дом, в котором находится жилое помещение:
   • не должен стоять в очереди на снос, реконструкцию, капитальный ремонт с отселением, год постройки — не ранее 1957 г.
   • должен иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент. Перекрытия — железобетонные. Жилое помещение должно быть обеспечено горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне.

6. Жилое помещение должно иметь исправное сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для жилых помещений на последних этажах).
7. Собственники, среди которых есть несовершеннолетние лица, должны состоять между собой в первой степени родства.

* Соответствие недвижимости требованиям Банка определяется Банком самостоятельно на основе предоставленных Заемщиком документов.

Что такое изменение ипотечного кредита? Это хорошая идея?

Проблемы с выплатой ипотеки? У вас есть варианты

Возможно, вам интересно узнать об изменении ипотечного кредита, если вы:

• Испытывают финансовые затруднения из-за коронавируса
• Проблемы с ежемесячными выплатами по ипотеке
• В настоящее время находятся в отсрочке по ипотеке, но беспокоятся о том, что произойдет, когда воздержание закончится.Но варианты облегчения ипотеки не универсальны.

  В зависимости от ваших обстоятельств вы можете иметь право на изменение ссуды. Или вы можете использовать другой путь, например рефинансирование. Вот что вам следует знать о возможных вариантах.

  Проверьте свое право на рефинансирование (29 июля 2021 г.)

  ---

  В этой статье (Перейти к…)

  ---

  Что такое модификация кредита?

  Изменение ссуды — это когда кредитор соглашается изменить условия ипотеки домовладельца, чтобы помочь ему избежать дефолта и сохранить свой дом во время финансовых трудностей.

  Целью модификации ипотечного кредита является сокращение платежей заемщика, чтобы они могли позволить себе ежемесячный кредит. Обычно это делается путем снижения ставки по ипотеке или продления срока погашения ссуды.

  «Изменение ипотечной ссуды не заменяет существующую жилищную ссуду или вашего кредитора», — объясняет Карен Кондор, эксперт по финансам и страхованию с Loans.org.

  «Тем не менее, он реструктурирует вашу ссуду, чтобы сделать ее более управляемой, когда вы испытываете трудности с выплатами по ипотеке.”

  Как работает модификация ипотечного кредита

  При изменении кредита общая основная сумма вашей задолженности не изменится.

  «Но кредитор может согласиться на более низкую процентную ставку, сокращенный срок кредита или более длительный период выплаты», — говорит Элизабет Уитман, адвокат и управляющий член Whitman Legal Solutions, LLC.

  Любая из этих стратегий может помочь сократить ежемесячные выплаты по ипотеке и / или общую сумму процентов, которые вы платите в долгосрочной перспективе.

  Модификация

  также может включать переход с ипотеки с регулируемой процентной ставкой на ипотеку с фиксированной ставкой и добавление штрафов за просрочку платежа в основной капитал, добавляет Кондор.

  Обратите внимание, изменение ссуды призвано сделать ипотеку более доступной из месяца в месяц. Но часто это связано с продлением срока ссуды или добавлением пропущенных платежей обратно в ссуду, что может увеличить общую сумму уплаченных процентов , .

  Рефинансирование в новую ссуду, с другой стороны, часто снижает ежемесячный платеж на и на общую сумму процентов.

  Изменение кредита по сравнению с рефинансированием

  Рефинансирование обычно является первым планом действий для домовладельцев, которым требуется меньшая сумма выплаты по ипотеке.

  Рефинансирование может заменить вашу первоначальную ссуду новой с более низкой процентной ставкой и / или более длительным сроком. Это может предложить постоянное сокращение выплат по ипотечному кредиту без отрицательного воздействия на ваш кредит.

  Однако заемщики, испытывающие финансовые трудности, могут оказаться не в состоянии рефинансировать.

  У них могут возникнуть проблемы с получением новой ссуды из-за снижения дохода, более низкого кредитного рейтинга или непредвиденных долгов (например, медицинских расходов).

  В этих случаях домовладелец может иметь право на изменение ипотечного кредита.

  Изменение ссуды обычно зарезервировано для домовладельцев, которые не имеют права на рефинансирование из-за финансовых трудностей.

  Изменение ипотеки обычно зарезервировано для заемщиков, которые не имеют права на рефинансирование и исчерпали другие возможные варианты облегчения ипотеки.

  «При изменении ссуды вы работаете со своим существующим банком или кредитором над изменением условий существующей ипотеки», — объясняет Дэвид Мерритт, адвокат по судебным спорам по потребительскому финансированию в Bernkopf Goodman, LLP.

  «Если вы допустили дефолт по существующей ипотеке, велика вероятность того, что ваш кредит подвергся негативному воздействию до такой степени, что новый кредитор будет опасаться предоставлять вам новый кредит».

  «Обычно в этой ситуации рефинансирование невозможно», — говорит Мерритт.

  Это означает, что между модификацией ссуды и рефинансированием нет реальной конкуренции. Правильный вариант для вас будет зависеть от статуса вашего текущего кредита, ваших личных финансов и того, на что согласен ваш ипотечный кредитор.

  Проверьте свое право на рефинансирование (29 июля 2021 г.)

  Изменение ссуды по сравнению с отсрочкой

  Терпение — еще один способ помочь заемщикам в период финансового кризиса.

  Воздержание от ссуды — это временный план, который приостанавливает выплаты по ипотеке, пока домовладелец не встанет на ноги.

  Например, во время пандемии COVID многие домовладельцы, потерявшие работу или снизившие доход, могли подать прошение о разрешении на срок до года или более.

  В отличие от воздержания, изменение ипотечного кредита представляет собой постоянный план , который изменяет ставку или условия жилищного кредита.

  Воздержание и изменение ссуды иногда можно объединить, чтобы сделать план облегчения ипотеки более эффективным.

  Например, домовладелец, чей доход по-прежнему снижается в конце периода воздержания, может получить разрешение на изменение ссуды на постоянной основе.

  Или домовладелец, получивший разрешение на изменение ипотечного кредита, может также получить (отложить) часть своей невыплаченной основной суммы до конца периода погашения.

  Кто имеет право на изменение ссуды?

  Чтобы иметь право на изменение ссуды, заемщик обычно должен пропустить по крайней мере 3 платежа по ипотеке и быть неплатежеспособным.

  «Иногда заемщик, который столкнулся с финансовыми трудностями, из-за которых дефолт становится неизбежным, может претендовать на изменение ссуды.Но не все, кто не выполняет свои обязательства по ипотеке, имеют право на изменение ссуды », — объясняет Уитман.

  «Заемщики, финансовая неудача которых настолько серьезна, что они никогда не смогут погасить свою ипотеку, не получат изменений, равно как и заемщики, которые имеют возможность вносить ипотечные платежи за счет своего дохода или сбережений».

  «Заемщики, финансовая неудача которых настолько серьезна, что они никогда не смогут погасить свою ипотеку, не получат изменений», — Элизабет Уитман, адвокат и управляющий член, Whitman Legal Solutions, LLC

  Помимо письма или заявления о трудностях, приготовьтесь предоставить подтверждение дохода, налоговые декларации за два года и банковскую / финансовую отчетность, — говорит Кондор.

  Однако имейте в виду, что ваш кредитор не обязан предоставлять модификацию ссуды.

  «После того, как кредитор заключил договор, то есть ссуду, ему не нужно его менять. Многим [домовладельцам] отказывают в изменении ипотечного кредита », — объясняет Галлахер.

  «Если кредитор желает изменить условия по вашему запросу, тогда у вас есть отправная точка».

  Как запросить модификацию кредита

  Процесс запроса на изменение ссуды будет зависеть от того, кто управляет вашей ссудой.

  Первое, что вам нужно сделать, это связаться с вашим кредитным агентом. Это компания, в которую вы отправляете платежи, и с которой вам нужно работать, чтобы определить варианты изменения кредита.

  Некоторые ипотечные кредиты управляются или «обслуживаются» первоначальным кредитором. Но большинство жилищных кредитов обслуживает отдельная компания.

  Например, вы могли получить ссуду от Wells Fargo, но теперь делаете платежи в банк США.

  Кредитный агент — это компания, которая принимает ваши ежемесячные платежи по ипотеке; Вы можете найти свою, проверив имя и контактную информацию в последней выписке по ипотеке.

  Многие заемщики начинают процесс с отправки «письма о трудностях» своему обслуживающему персоналу или кредитору. Письмо о трудностях — это просто примечание, в котором описываются финансовые трудности заемщика и объясняется, почему он не может производить платежи.

  Кредитор, скорее всего, запросит финансовую информацию и документацию, включая банковские выписки, платежные квитанции и доказательства ваших активов.

  Эти документы помогут вашему кредитору в полной мере разобраться в ваших личных финансах и определить правильный путь для получения помощи по ипотеке.

  Программы модификации ипотечного кредита

  Варианты модификации вашей ссуды будут зависеть от типа ссуды, которая у вас есть, и от того, на что согласен ваш кредитор или обслуживающий вас кредитор.

  Обычная модификация кредита

  «Fannie Mae, Freddie Mac и частные кредиторы обычных займов имеют свои собственные программы модификации и руководящие принципы», — говорит Чарльз Галлахер, поверенный по недвижимости.

  В частности, Freddie Mac и Fannie Mae предлагают программы Flex Modification, предназначенные для уменьшения выплаты по ипотеке квалифицированному заемщику примерно на 20%.

  Модификация

  Flex обычно включает в себя корректировку процентной ставки, удержание части основного баланса или продление срока ссуды, чтобы сделать ежемесячные платежи более доступными для домовладельца.

  Чтобы иметь право на участие в программе Flex Modification, домовладелец должен иметь:

  • Не менее 3 просроченных ежемесячных платежей по основному жилому дому, второму дому или инвестиционной собственности
  • Или ; просрочено менее 3 ежемесячных платежей, но ссуда находится в состоянии «неминуемого дефолта», что означает, что кредитор определил, что ссуда будет неплатежей без изменений.Это вариант только для основного жилья

  Определенные трудности могут вызвать статус «неизбежного дефолта»; например, смерть основного кормильца в домашнем хозяйстве, серьезная болезнь или инвалидность заемщика.

  Безработица, как правило, не является причиной , имеющей право на изменение гибкости.

  Безработные заемщики с большей вероятностью будут включены в план временного отказа, который приостанавливает выплаты на определенный период времени, но не меняет окончательно срок или процентную ставку ссуды.

  Кроме того, поддерживаемые государством ссуды FHA, VA и USDA не подходят для программ гибкой модификации.

  Изменение кредита FHA

  Федеральное жилищное управление предлагает собственные варианты модификации ссуды, чтобы сделать платежи просроченными заемщиками более управляемыми.

  В зависимости от вашей ситуации варианты изменения кредита FHA могут включать:

  • Снижение процентной ставки
  • Продление срока ссуды
  • Перенос невыплаченной основной суммы, процентов или затрат по кредиту обратно на баланс ссуды
  • Повторная амортизация ипотечного кредита, чтобы помочь заемщику компенсировать просроченные платежи

  В некоторых случаях, когда требуется дополнительная помощь, заемщики FHA могут иметь право на участие в программе FHA-Home Affordable Modification Program (FHA-HAMP).

  FHA-HAMP позволяет кредитору отсрочить пропущенные платежи по ипотеке, чтобы обеспечить текущую ссуду домовладельца. Затем он может потребовать, чтобы HUD (надзорный орган FHA) дополнительно снизил ежемесячный платеж, открыв беспроцентный субординированный заем в размере до 30% от оставшейся суммы кредита. Заемщик выплачивает только основную сумму и проценты из расчета 70% от баланса и может выплатить оставшуюся сумму при продаже или рефинансировании дома.

  Отсрочка этой дополнительной основной суммы может помочь заемщикам FHA вернуться в нормальный режим с их кредитами.

  FHA-HAMP обычно сочетается с одним из описанных выше методов модификации ссуды, чтобы снизить ежемесячный платеж заемщика.

  Соответствующие критериям заемщики FHA должны заполнить пробный план погашения, чтобы иметь право на внесение изменений в ссуду или программу FHA-HAMP. Это предполагает своевременную оплату измененной суммы в течение 3 месяцев подряд.

  ВА модификация кредита

  Ветераны и военнослужащие, получившие ссуды, обеспеченные Департаментом по делам ветеранов, могут спросить своего обслуживающего персонала об изменении ссуды VA.

  Модификация ссуды

  VA может вернуть пропущенные платежи в баланс ссуды, а также другие просроченные расходы на домовладение, такие как неуплаченные налоги на недвижимость и страхование домовладельцев.

  После того, как эти затраты добавляются к ссуде, заемщик и обслуживающий персонал работают вместе, чтобы установить новый график погашения, которым будет управлять ветеран.

  Обратите внимание, модификация VA уникальна тем, что процентная ставка на самом деле может увеличиться на . Таким образом, хотя этот план может помочь ветеранам вернуть свои ссуды в срок, он не всегда сокращает ежемесячные выплаты домовладельца.

  «Для модификации ссуды VA применяется несколько требований», — отмечает Кондор. Она объясняет:

  • «Ваша ссуда VA должна по умолчанию
  • С тех пор вы должны были оправиться от временных трудностей, которые привели к дефолту.
  • Вы должны быть в состоянии поддерживать финансовые обязательства модифицированной ссуды VA
  • И вы не должны изменять свой VA заем за последние три года »

  Некоторые домовладельцы, получившие ссуды VA, могут иметь право на« модификацию оптимизации ».’

  Streamline Modification не требует такого количества документации, как традиционный план модификации VA, но включает два дополнительных требования:

  • Суммарный платеж в счет основной суммы долга и процентов должен сократиться как минимум на 10%
  • Заемщик должен заполнить трехмесячный пробный план погашения, чтобы доказать, что он может произвести измененные платежи

  Поговорите со своим кредитным агентом о вариантах вашего кредита VA .

  Модификация кредита USDA

  Модификация ссуды

  USDA предназначена для домовладельцев, текущие ссуды которых обеспечены U.С. Департамент сельского хозяйства.

  Модификация ссуды USDA позволяет откатить недостающие платежи по ипотеке (включая основную сумму, проценты, налоги и страховку) на баланс ссуды.

  Планы модификации

  USDA также позволяют продлить срок до 480 месяцев, или всего 40 лет, чтобы помочь сократить выплаты заемщика. По словам Министерства сельского хозяйства США, обслуживающий персонал может снизить процентную ставку заемщика, «даже ниже рыночной ставки, если необходимо».

  Обслуживающие службы могут покрыть до 30 процентов невыплаченного основного баланса домовладельца, используя аванс на возмещение ипотечного кредита.

  Свяжитесь со своим кредитным агентом, чтобы узнать, имеете ли вы право на изменение кредита USDA.

  Является ли модификация ипотечного кредита хорошей идеей?

  Подходящим кандидатам стоит заняться модификацией ипотечного кредита.

  «Модификация может дать вам второй кусок яблока и вывести вас из процесса по умолчанию или потери права выкупа, давая вам шанс остаться в своем доме», — говорит Мерритт.

  Но есть предостережения.

  «Обычно при модификации все ваши пропущенные платежи добавляются к непогашенному сальдо основного долга», — говорит Мерритт.

  Предположим, непогашенный остаток по текущей ипотеке составляет 300 000 долларов. Предположим, вы пропустили платежи на сумму 50 000 долларов. В этом примере ваш измененный баланс будет составлять 350 000 долларов, что называется «капитализация».

  «Но представьте, что стоимость вашего дома составляет всего 310 000 долларов», — добавляет Мерритт. «Здесь модификация позволит вам остаться в своем доме и избежать потери права выкупа, но вы должны будете больше, чем стоит ваш дом. Это будет проблемой, если, скажем, через два года после модификации вы захотите продать свой дом.”

  Рефинансирование и другие альтернативы модификации

  К счастью, модификация ссуды — не единственный вариант.

  Возможные альтернативы включают рефинансирование, отказ от права выкупа или банкротство согласно главе 13.

  Рефинансирование

  Как упоминалось выше, вы должны сначала проверить, имеете ли вы право на снижение процентной ставки и выплаты при рефинансировании ипотечного кредита.

  Вы должны будете претендовать на новую ипотеку на основании вашего:

  • Кредитный рейтинг и кредитный отчет
  • Отношение долга к доходу
  • Отношение ссуды к стоимости (остаток ссуды по сравнению со стоимостью дома)
  • Доход и занятость

  Может быть трудно получить право на рефинансирование во время времена финансовых трудностей.Но прежде чем списывать эту стратегию, проверьте все доступные варианты ссуды.

  Например, ссуды FHA имеют более низкие требования к кредитному рейтингу и позволяют более высокое отношение долга к доходу (DTI), чем обычные ссуды. Таким образом, может быть проще рефинансировать ссуду FHA, чем обычную.

  Оптимизация рефинансирования

  Домовладельцы, получившие ссуды FHA, VA и USDA, имеют дополнительную возможность в виде упрощенного рефинансирования.

  Оптимизация рефинансирования обычно не требует подтверждения дохода или занятости, а также оценки нового дома.Даже проверка кредитоспособности может быть отменена (хотя кредитор всегда будет проверять, что вы вносили ипотечные платежи вовремя).

  Эти ссуды намного более снисходительны для домовладельцев, чье финансовое положение ухудшилось.

  Примечание. Оптимальное рефинансирование разрешено только в рамках одной и той же кредитной программы: FHA-FHA, VA-VA или USDA-USDA.

  Проверьте свое право на участие в программе Streamline Refi (29 июля 2021 г.)

  Другие варианты выплаты ипотечного кредита

  Для рефинансирования обычно требуется соотношение суммы кредита к стоимости 97% или ниже, что означает, что домовладелец имеет не менее 3% собственного капитала.

  Тем не менее, «заемщики, которые имеют менее 3 процентов собственного капитала в своих домах, могут иметь право на участие в программе Fannie Mae HIRO», — предполагает Уитман.

  Этот «вариант рефинансирования с высоким LTV» предназначен для домовладельцев, имеющих ссуды, обеспеченные Fannie Mae, которые задолжали по ипотеке больше, чем стоит недвижимость.

  «Другие варианты выбора для заемщиков с небольшим или нулевым капиталом в своих домах включают консенсуальную передачу права выкупа или короткую продажу, которая включает продажу собственности за меньшую сумму, чем невыплаченная сумма ипотеки.”

  Что делать?

  Уитмен продолжает: «Любому заемщику, которому будет сложно погасить свою ипотеку и другие долги после модификации ссуды, следует подумать, лучше ли избавиться от своего дома и найти более доступный вариант жилья».

  Чтобы лучше определить, является ли для вас стратегия рефинансирования или изменения ипотечного кредита, проконсультируйтесь со своим кредитным агентом, юристом или консультантом по жилищным вопросам.

  FAQ по модификации ипотечного кредита

  Что происходит, когда вы получаете модификацию ссуды?

  Цель модификации ссуды — помочь домовладельцу наверстать упущенные платежи по ипотеке и избежать потери права выкупа.Если ваш сервисный агент или кредитор согласится на изменение ипотечного кредита, это может привести к снижению вашего ежемесячного платежа, продлению или сокращению срока вашего кредита или снижению процентной ставки, которую вы платите.

  Как мне получить модификацию ипотечного кредита?

  Немедленно свяжитесь с вашим ипотечным агентом или кредитором, чтобы предупредить их о ваших финансовых трудностях и узнать о доступных вариантах модификации ссуды. Будьте готовы предоставить всю запрошенную документацию, которая может включать финансовые отчеты, квитанции о заработной плате, налоговые декларации и многое другое.

  Как долго длится изменение кредита?

  По словам эксперта по финансам и страхованию Карен Кондор, процесс изменения кредита займет от одного до трех месяцев. Как только модификация вашего кредита будет одобрена, изменения вашей процентной ставки и / или условий кредита будут постоянными.

  Вредит ли изменение кредита вашей кредитной истории?

  Изменение ипотечного кредита в рамках определенных государственных программ не повлияет на ваш кредит. «Но другие изменения ссуды могут отрицательно повлиять на ваш кредит и появиться в вашем кредитном отчете.Однако, поскольку ваша ипотека, как правило, требует внесения изменений, ваши финансовые трудности, вероятно, уже указаны в вашем кредитном отчете », — объясняет адвокат Элизабет Уитман.

  Могут ли вам отказать в изменении кредита?

  Да. Ипотечный кредит — это договор, и ипотечный кредитор не обязан соглашаться на изменение кредита. «Заемщикам, финансовое положение которых таково, что они никогда не смогут погасить свою ипотечную ссуду, а также заемщикам, которые не будут сотрудничать с запросами кредиторов, скорее всего, будет отказано в изменении», — говорит Уитман.

  Сколько стоит изменение ипотеки?

  Несмотря на отсутствие затрат на закрытие сделки по изменению ипотеки, ваш кредитор может взимать комиссию за обработку. «Если изменение связано с продлением срока кредита, это означает, что вы будете платить больше процентов в течение срока действия кредита», — объясняет адвокат Чарльз Галлахер.

  Нужно ли возвращать модификацию кредита?

  Выплата модификации кредита будет зависеть от типа модификации, которую вы предоставили. «Ваш кредитор может применить уменьшенную сумму процентов к основной сумме кредита в бэкэнде, которую вы должны позже выплатить», — говорит Кондор.«При изменении основной суммы отсрочки ссуды ваш кредитор уменьшает сумму основной суммы, выплачиваемой с каждым платежом. Но сумма основного долга, отсроченная вашим кредитором, будет подлежать выплате по истечении срока погашения кредита или продажи дома ».

  Узнайте о своих возможностях

  Изменение ипотечного кредита обычно зарезервировано для домовладельцев, которые уже просрочили свои кредиты.

  Если вы беспокоитесь о выплатах по ипотеке, опередите проблему, проверив свое право на рефинансирование или связавшись с обслуживающим вас кредитным агентом по поводу возможных вариантов, прежде чем ваш кредит станет просроченным.

  Многие домовладельцы прямо сейчас сталкиваются с финансовыми трудностями, и многие кредиторы и кредитные организации готовы помочь. Но помощь доступна только тем, кто ее просит.

  Подтвердите новую ставку (29 июля 2021 г.)

  Изменение ипотечного кредита и банкротство

  Если у вас случился поворот судьбы, например, увольнение, и вам трудно выполнить ежемесячный платеж по ипотеке и другие финансовые обязательства, у вас есть несколько вариантов, доступных вам.Вы можете рефинансировать или изменить свой жилищный заем или даже подать заявление о банкротстве. В некоторых случаях вы можете объединить эти усилия, чтобы сохранить свой дом, снизить выплаты по жилищному кредиту, избежать дефолта и выбраться из удушающего долга.

  Что такое модификация ссуды?

  Когда заемщику становится трудно или невозможно выплатить ссуду, он может получить модификацию ссуды. Кредитор может изменить условия, чтобы снизить процентную ставку, продлить срок погашения или даже изменить тип кредита, чтобы заемщику было проще выплатить его.

  Изменение ипотечного кредита

  Цель модификации — сделать ссуду доступной для заемщика и не дать кредитору потерять больше денег, чем он должен. Ипотечный кредитор может изменить практически любые условия оплаты, в том числе:

  • Понижение процентной ставки
  • Преобразование ипотеки с регулируемой ставкой в ​​ипотеку с фиксированной ставкой
  • Увеличение продолжительности жизни, например, с 30 до 40 лет
  • Зачисление просроченной задолженности по ссуде
  • Отсрочка части основной суммы
  • Прощение некоторых из главных

  С модификацией кредитор не должен иметь дело с лишением права выкупа дома, что может быть дорогостоящим процессом.

  Некоторым заемщикам государственная программа может помочь получить более выгодные условия; Программа модификации Flex — это программа предотвращения выкупа ссуд Fannie Mae или Freddie Mac. Традиционные кредиторы также могут иметь свои собственные программы модификации.

  Срок действия некоторых программ, предназначенных для помощи заемщикам, таких как Программа доступной модификации жилья (HAMP), Программа доступного рефинансирования жилья (HARP) и программа замены HARP Фредди Мака (FMERR), истекли.

  Разница между рефинансированием и модификацией

  При рефинансировании старую ссуду заменяют совершенно новой.Обычно рефинансирование предназначено для снижения процентной ставки или изменения менее благоприятных условий, таких как регулируемая ставка, на более благоприятные. Вы можете рефинансировать через своего текущего кредитора или нового кредитора.

  Для рефинансирования вы должны быть кредитоспособными, а стоимость собственности не должна упасть до такой степени, что ссуда окажется под водой, то есть вы не можете задолжать больше, чем стоит собственность.

  Модификация, с другой стороны, изменяет условия текущей ссуды .Он не требует такого же уровня кредитоспособности, как рефинансирование, хотя заемщик должен показать, что у него будет достаточный доход для осуществления платежей. Часто существует большая гибкость в том, что кредитор может быть готов сделать, чтобы сделать кредит доступным, но процентная ставка может быть выше, чем заемщик мог бы получить при рефинансировании.

  Изменение при банкротстве

  Вам не нужно ждать, пока вы окажетесь на грани банкротства, чтобы искать модификацию ссуды.Однако, если вы уже подали заявление о банкротстве, вы можете воспользоваться преимуществом автоматического приостановления, которое представляет собой судебный запрет, предназначенный для прекращения выкупа и других действий, связанных с взысканием долгов. Это дает должникам (людям, подающим заявление о банкротстве) некоторую передышку, пока они ликвидируют свой долг через дело главы 7 или устанавливают план погашения в случае главы 13.

  Как это работает

  Когда кто-то подает дело о банкротстве, суд по делам о банкротстве принимает на себя юрисдикцию почти во всем, что касается финансов заявителя.Должнику разрешается продолжать повседневные операции, такие как покупка продуктов и оплата счетов за коммунальные услуги, действия, которые считаются «обычным ведением бизнеса». Однако изменение ссуды не является «обычным порядком ведения бизнеса».

  Должен ли суд по делам о банкротстве принять меры для утверждения изменения, в значительной степени зависит от того, относится ли дело к главе 7 или главе 13. В деле по главе 7, которое обычно длится от четырех до шести месяцев, некоторые кредиторы просят должника получить одобрение суда. .В случае главы 13 должник всегда должен получить одобрение суда, независимо от того, требует этого кредитор или нет. Чтобы получить такое одобрение суда, поверенный должника должен будет подать ходатайство в суд.

  Глава 13 Соображения

  В случае главы 13 должник предлагает план погашения своих долгов путем внесения платежа доверительному управляющему, который затем распределяет полученные деньги между кредиторами, которые подали надлежащие требования. План должен включать определенные виды долгов, такие как просроченные налоги на прибыль или обязательства по внутренней поддержке, такие как алименты и алименты.Он может включать задолженность перед ипотечной компанией, а также обеспеченный долг, например, автомобили.

  Поскольку просроченная задолженность по ипотеке почти всегда включается в модификацию, адвокат должника также должен будет подать ходатайство об изменении плана выплат по главе 13, если он хочет погасить задолженность. В зависимости от того, что еще должник мог намереваться выполнить с помощью плана главы 13 — выплатить приоритетный долг, такой как недавний подоходный налог или алименты, или сделать платеж за автомобиль более доступным — должник может решить, что дело главы 13 не соответствует действительности. дольше необходимо или полезно.В этот момент она может подумать, не лучше ли преобразовать дело в главу 7 или вообще закрыть его.

  Заключение договора о внесении изменений

  Чтобы получить модификацию жилищного кредита, вам нужно будет работать с кредитором, выполнив несколько шагов.

  Приложение: Во-первых, это приложение. Большинство кредиторов требуют подтверждения дохода, чтобы гарантировать, что заемщик имеет хотя бы минимальный доход для осуществления модифицированных платежей. Большинство кредиторов также требуют кредитный отчет, хотя минимальный или максимальный кредитный рейтинг не требуется.Обычно это делается для того, чтобы определить, какой другой долг заемщик должен обслуживать каждый месяц.

  Пробные выплаты: Вторая — пробный период. После того, как все документы будут завершены и кредитор определит, что заемщик, вероятно, будет соответствовать минимальным требованиям, заемщику будет предложена возможность произвести серию пробных платежей. Типичны три выплаты.

  Окончательное решение: После успешной оплаты пробных платежей кредитор примет окончательное решение по модификации и предложит ее заемщику.

  Кто может претендовать?

  Соответствие критериям будет зависеть от вашего кредитного учреждения и от того, принадлежит ли ваш кредит банку или ипотечной компании или такой организации, как Fannie Mae или Freddie Mac. У каждого свои требования и критерии. Но в целом вы, вероятно, будете квалифицированы, если:

  • Вы тратите более 31% своего ежемесячного дохода на жилищные расходы (выплата по ипотеке, страхование, налоги на имущество, взносы ассоциации домовладельцев)
  • В противном случае вы не имеете права на рефинансирование ипотеки
  • Вы либо просрочены, либо находитесь под угрозой дефолта из-за изменения финансовых обстоятельств
  • Стоимость дома снизилась, и вы задолжали больше, чем стоит дом

  Пример внесения изменений в банкротство

  Допустим, должник подал иск по главе 13 и включил 5 000 долларов в просроченные платежи по ипотеке.После подачи иска должник обращается за изменением кредита в свою ипотечную компанию. Находясь в главе 13, он продолжает производить выплаты доверительному управляющему согласно главе 13, включая 5 000 долларов, причитающихся ипотечной компании.

  Предположим, что через год после подачи дела изменение ипотеки одобрено. К тому времени кредитору выплатили 1000 долларов в счет попечителя по главе 13. Модификация ссуды включает задолженность в размере 4 000 долларов США по иску о просрочке платежа.

  Погашение задолженности

  Если должник не хочет, чтобы «лишние» деньги уходили в ипотечную компанию, его адвокат должен будет сделать две вещи.Сначала адвокат подает ходатайство в суд по делам о банкротстве с просьбой утвердить изменение ипотечного кредита. Иногда ходатайство должно быть вынесено на рассмотрение судьи; иногда он может храниться в файле в течение определенного периода времени — часто 24 дня, — чтобы позволить любой заинтересованной стороне возразить против него. Если ни одна из сторон не возражает и условия благоприятны для должника, судья по делам о банкротстве, скорее всего, одобрит это. Если сторона возражает против этого, изменение будет назначено для слушания, чтобы позволить всем сторонам дать показания и спорить с судьей.

  После того, как он получит приказ суда об одобрении изменения, и должник фактически заключает соглашение об изменении, его поверенный попросит суд изменить условия плана по устранению задолженности перед ипотечной компанией. Это также повлечет за собой движение. Процесс аналогичен движению по изменению ссуды. Ходатайство подлежит рассмотрению или остается в файле в течение некоторого периода времени, чтобы дать кредиторам возможность проверить его и возразить, если это необходимо.

  Преобразование в главу 7

  В качестве альтернативы должник может отказаться от процесса изменения плана и подать ходатайство о преобразовании в банкротство согласно главе 7 или ходатайство о полном прекращении дела, в зависимости от того, какие другие финансовые соображения могут быть у должника.

  Частные ипотечные ссуды с отсрочкой могут оказаться сложнее

  Спустя почти четыре месяца после того, как банки и федеральные агентства начали предлагать ряд программ помощи, направленных на то, чтобы дать американцам перерыв в выплате ипотечных кредитов, около 4,1 миллиона домовладельцев остаются в планах воздержания.

  Но это число начинает сокращаться по мере того, как все больше работников призываются на работу, говорит Майк Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров, которая еженедельно публикует исследование «Терпение и количество звонков».По состоянию на 5 июля 8,18% всех активных ипотечных кредитов были выделены в программы отказа от государственных или частных кредитов. Это немного ниже пика в начале июня в 8,55% ипотечных кредитов.

  Увеличить значокСтрелки указывают наружу

  По данным MBA, по состоянию на 5 июля, 8,18% всех активных ипотечных кредитов приходится на какой-либо тип программы воздержания от государственного или частного сектора. Это немного ниже пика в начале июня в 8,55% ипотечных кредитов.

  Конгресс принял в марте Закон CARES, который, наряду с федеральными директивами, предоставил домовладельцам, получившим ссуды с федеральной поддержкой, две основные формы помощи.Во-первых, кредиторам запрещено начинать процедуру выкупа по ссудам, обеспеченным государством, по крайней мере, до 31 августа 2020 г. дней терпения по ипотеке. Эта снисходительность позволяет вам приостановить или уменьшить выплаты по ипотеке, но это не прощение ссуды. Если по прошествии шести месяцев вы по-прежнему испытываете финансовые трудности, вы можете запросить еще 180 дней.

  Тем не менее, лица, ипотечные кредиты которых принадлежат частным кредиторам, например банкам, не включены в данное пособие. По данным Национального проекта жилищного права, около 30%, или примерно 14,5 миллионов ипотечных кредитов в США, находятся в частной собственности и не поддерживаются никаким федеральным агентством. Чуть менее 11% этих частных ипотечных кредитов остаются в рамках той или иной программы воздержания или отсрочки погашения, что выше, чем у американцев, имеющих ссуды, обеспеченные государством.

  «Это не значит, что потребители не получают помощи.Это просто означает, что здесь нет стандарта, потому что разные банки могут действовать по-разному », — говорит Каран Каул, научный сотрудник Центра политики жилищного финансирования Института городов.

  Fannie Mae и Freddie Mac предлагают инструменты поиска ссуд, которые могут вам помочь. быстро определить, владеет ли какой-либо из этих крупных кредиторов вашей ссудой, но вы также всегда можете обратиться к своему обслуживающему персоналу или просмотреть свои кредитные документы.

  CNBC Make It связалась с 16 крупными банками, которые ранее объявили о программах помощи по ипотеке Covid-19 в марте и дюжина банков ответила, что они все еще предлагают эти меры помощи, и подробно рассказала о том, что было доступно.Хотя банки создали программы, которые в основном следуют федеральным руководящим принципам, CNBC Make It обнаружила, что периоды воздержания, условия и варианты погашения действительно различаются от банка к банку.

  Увеличить значокСтрелки указывают наружу

  Многие банки первоначально предлагали 90-дневные периоды отсрочки платежа, но теперь все они продлили эти программы до продолжительности не менее шести месяцев. И хотя сначала домовладельцы были обеспокоены тем, что им придется выплачивать свои пропущенные платежи по ипотеке единовременно, большинство банков теперь предлагают несколько дополнительных вариантов:

  • План погашения позволяет домовладельцам выплачивать дополнительную сумму вместе с обычной ипотечной ссудой. платеж для погашения пропущенных платежей в отсрочку.
  • План отсрочки позволяет домовладельцам подтолкнуть сумму, причитающуюся к окончанию срока ссуды. В зависимости от программы, эта сумма может быть выплачена единовременно при наступлении срока погашения, выплаты или финансирования ипотеки.
  • Модификация ссуды позволяет домовладельцам подать заявку на снижение процентной ставки по ссуде, продление срока ссуды и / или уменьшение ежемесячных платежей.

  Не каждый банк предлагает эти программы, и не каждый ипотечный кредит имеет право на все варианты погашения, говорит Лиза Ситкин, старший юрист NHLP.«Здесь много неуверенности», — говорит она.

  Это потому, что во многих случаях банки выступают в роли обслуживающего лица ссуды домовладельца, но частный кредитор или инвестор может фактически владеть ипотекой. Они просто используют банк для обслуживания ссуды, собирая платежи и обеспечивая заботу о налоговых органах, страховании домовладельцев и выплате ссуд.

  И часто у этих инвесторов есть соглашения с банком, которые накладывают ограничения на степень гибкости, которую может предоставить обслуживающий ссуду, когда дело доходит до платежей по ссуде и условий ипотеки.

  «В отличие от [ипотечных кредитов], поддерживаемых государством, где есть общедоступные инструкции о том, что должны делать обслуживающие лица, в частной сфере у нас нет прямого доступа или легкого доступа к этим соглашениям, на которые они полагаются, «Ситкин говорит.

  Отсрочка платежа, например, может быть обработана несколькими способами. Большинство людей, когда слышат об отсрочке платежа до конца ссуды, думают, что если бы вы были на отсрочке в течение шести месяцев, ипотечный кредит просто продлили бы на шесть месяцев, и заемщики просто произведут эти платежи.

  Но Ситкин говорит, что по многим из этих программ отсрочки погашения, как федеральных, так и частных, обслуживающий ссуды собираются взять эти пропущенные платежи, поместить их в отдельную корзину, где не начисляются проценты, и затем эта сумма подлежит оплате единовременно. сумма при наступлении срока погашения кредита.

  «Некоторым людям все равно будет трудно заплатить, особенно если вы продвинулись намного дальше, чем взяли ссуду», — говорит Ситкин.

  Некоторые домовладельцы могут оказаться в положении подать заявление на изменение ссуды, чтобы уменьшить свои ежемесячные платежи или изменить условия ипотеки, включая продолжительность.Но вам не гарантирована модификация ссуды. Например, если чей-то семейный доход сильно уменьшился и ему необходимо уменьшить ежемесячный платеж, он может получить ответ из банка: «Мы не можем заставить его работать», — говорит Ситкин.

  Я только что видел, как очень много людей тратят огромное количество времени и энергии и попадают в худшее положение.

  Лиза Ситкин

  старший прокурор Национального проекта жилищного права

  В конце концов, эксперты говорят, что проявить терпение и выйти из него будет сложной задачей для домовладельцев.«Людям будет сложно ориентироваться. Им почти всегда будет лучше, если они будут работать с консультантом по жилищным вопросам или каким-либо другим адвокатом, но в действительности у нас нет этих ресурсов для всех», — сказал Ситкин говорит. CFPB предлагает инструмент «Найти советника», который предоставляет список консультационных агентств, которые могут помочь проконсультировать по условиям ссуды, кредитным вопросам и обращению взыскания.

  Когда дело доходит до проработки этого процесса, Ситкин говорит, что это тонкая грань между защитником себя и принятием того, что вы не можете изменить.После того, как вы согласились на программу помощи, попросите своего кредитного специалиста предоставить письменную документацию, подтверждающую детали вашего соглашения. И если у вас есть вопросы о вашей продолжающейся снисходительности, у вас есть право отправить так называемый запрос информации, и специалист по обслуживанию ссуды должен ответить в течение 30 дней.

  «Вы можете дать отпор, и вам следует запросить дополнительную информацию», — говорит Ситкин. «Я не хочу никому призывать принимать за чистую монету то, что вам говорит обслуживающий персонал.С другой стороны, на частном рынке существует огромная свобода усмотрения, нравится нам это или нет, в отношении того, как будут поступать эти вещи », — говорит она, добавляя, что не хочет, чтобы у людей создалось впечатление, будто они имеют определенные права или имеют право на определенные вещи.

  «Я только что видел, как слишком много людей тратят огромное количество времени и энергии и попадают в худшее положение», — говорит Ситкин.

  Но только потому, что это может быть сложно или потенциально неудобно, не означает, что домовладельцы не должны пытаться получить необходимую помощь, говорит Каул.«Абсолютно нечего смущаться — если на вас повлиял Covid, это не ваша вина. Это то, что поможет вам сохранить вашу ликвидность».

  Проверить: Лучшие кредитные карты 202 1 могут принести вам более 1000 долларов за 5 лет

  Не пропустите: 17,6 миллиона безработных американцев, вероятно не вернутся на работу до пандемии

  Внимание! Часто задаваемые вопросы о реструктуризации проблемной задолженности в соответствии с законом CARES и межведомственным заявлением (15 апреля 2020 г .; последнее обновление 11 января 2021 г.)

  1

  Кодификация стандартов бухгалтерского учета (ASC) FASB Подтема
  310-40, Дебиторская задолженность: Реструктуризация проблемной задолженности
  Кредиторы.

  2
  Облегчение, связанное с TDR в соответствии с Законом CARES, было
  продлен Законом о консолидированных ассигнованиях 2021 года (CAA), который
  был подписан 27 декабря 2020 г.
  будет продолжаться до более раннего из (1) 60 дней после даты
  Чрезвычайная ситуация с COVID-19 подходит к концу или (2) 1 января 2022 года.
  дополнительную информацию см. в Приложении А к данному Руководству, которое было
  обновлено, чтобы включить Раздел 541 Отдела N CAA.[Сноска добавлена ​​в январе
  11, 2021]
  3

  Совет управляющих Федеральной резервной системы,
  Федеральная корпорация страхования вкладов, Национальный кредитный союз
  Администрация, Управление валютного контролера,
  Бюро финансовой защиты потребителей и Государственный банк
  Регуляторы.

  4

  FASB Кодификация стандартов бухгалтерского учета, подтема 470-60,
  Долг: реструктуризация проблемной задолженности должниками, решает
  определение заемщиком того, представляет ли модификация TDR.Мы
  в целом полагают, что заемщики могут обоснованно заключить, что
  модификации не являются TDR, если они сделаны в соответствии с
  программа модификации, установленная кредиторами, которая широко применяется
  независимо от конкретной оценки финансового состояния заемщика
  обстоятельства. [Сноска изменена 1 мая 2020 г.]

  5

  Раздел 541 отдела N CAA обновлен.
  Раздел 4013 Закона CARES разъясняет, что
  страховые компании — это финансовые учреждения для
  Цели статьи 4013 Закона CARES.[Сноска добавлена ​​в январе
  11, 2021]

  6

  С поправками, внесенными статьей 541
  Подразделение N CAA. [Сноска добавлена ​​11 января,
  2021]

  7

  Обновление стандартов бухгалтерского учета FASB (ASU)
  Нет.2016-13, Оценка кредитных убытков на
  Финансовые инструменты.

  8

  Кодификация стандартов бухгалтерского учета FASB
  Подтема 310-10 «Дебиторская задолженность: в целом».

  9

  Этот вопрос предназначен для рассмотрения ситуаций, в которых
  модификация была внесена в кредит только в ответ на COVID-19
  пандемия (например,g., этот вопрос не касается модификаций, которые
  включать другие изменения, такие как изменение ставки LIBOR на
  другая переменная процентная ставка).

  10

  Кодификация стандартов бухгалтерского учета FASB, подтема 310-20,
  Дебиторская задолженность: невозмещаемые комиссионные и прочие расходы.

  11

  FASB Кодификация стандартов бухгалтерского учета, тема 235,
  Примечания к финансовой отчетности.

  12

  Эти события могут также привести к необходимости записи
  от модифицированной ссуды.

  13

  Обратите внимание, что шестимесячное ограничение применяется к
  накопительная основа. Например, организация, которая изменяет ссуду на
  отсрочка платежей на три месяца может впоследствии предусматривать
  еще одна модификация для отсрочки платежей еще до трех
  месяцы.

  14

  Хотя межведомственное руководство распространяется на
  финансовые учреждения, регулируемые Агентствами, потому что
  Руководство было разработано в консультации с персоналом FASB, который
  согласны с этим подходом, мы считаем, что нефинансовые
  учреждения также могут принять решение о применении руководства.

  15

  Согласно Закону CARES, изменение может включать
  соглашение о снисхождении, изменение процентной ставки, погашение
  план и любые другие подобные меры, которые откладывают или задерживают
  выплата основного долга или процентов.

  16

  Это применимо только в том случае, если у кредитора не было возможности
  избегать предоставления модификации.

  17

  Мы считаем, что две трехмесячные задержки подряд,
  например, может быть приемлемым.

  Реструктуризация кредитов, связанных с COVID-19, кредиторами

  Эта публикация была частично изменена, чтобы отразить определенные положения Закона о консолидированных ассигнованиях от 2021 года.

  22 марта 2020 года различные регулирующие органы финансовых учреждений на федеральном уровне и уровне штатов выпустили Межведомственное заявление об изменениях ссуды и отчетности для финансовых учреждений, работающих с клиентами, пострадавшими от коронавируса . В межведомственном заявлении представлены мнения агентств о том, являются ли ссуды, реструктурированные кредиторами в ответ на COVID-19, реструктуризацией проблемной задолженности (TDR) в соответствии с ASC 310-40, Дебиторская задолженность — Реструктуризация проблемной задолженности кредиторами .FASB согласился с интерпретацией бухгалтерского учета, представленной в межведомственном заявлении.

  Однако после вступления в силу Закона о CARES 27 марта 2020 года агентства пересмотрели свое заявление , чтобы учесть взаимодействие между разделом 4013 Закона CARES и позициями, изложенными в межведомственном заявлении. Для получения дополнительной информации о Разделе 4013 Закона CARES см. Снимок 2020-14 «Закон CARES касается TDR и CECL для банков ».

  Взаимодействие межведомственного заявления и закона CARES
  Раздел 4013 Закона CARES, как впоследствии разъясняется Законом о консолидированных ассигнованиях от 2021 года, предоставляет финансовым учреждениям, в том числе страховым компаниям, возможность приостановить применение ASC 310-40 к приемлемой реструктуризации ссуд.Реструктуризация ссуды имеет право в соответствии с Разделом 4013, если реструктуризация связана с COVID-19, срок погашения ссуды не превышает 30 дней по состоянию на 31 декабря 2019 г., а реструктуризация выполняется в период с 1 марта 2020 г. 60 дней после прекращения действия чрезвычайного положения в стране или 1 января 2022 года.

  Если реструктуризация ссуды не соответствует требованиям Раздела 4013, или если финансовое учреждение не решит воспользоваться дополнительным облегчением в Разделе 4013, финансовое учреждение должно оценить реструктуризацию ссуды в соответствии с ASC 310-40.Однако, как и другие организации, финансовое учреждение, оценивающее реструктуризацию в соответствии с ASC 310-40, также может учитывать рекомендации в межведомственном заявлении.

  Следующая диаграмма иллюстрирует взаимодействие между Разделом 4013 и межведомственным заявлением.

  Определение TDR в ASC 310-40
  Согласно ASC 310-40 кредитор, реструктурирующий ссуду, должен оценить, является ли реструктуризация TDR.

  Согласно Основному глоссарию Кодификации, реструктуризация ссуды представляет собой ДТР, если кредитор по экономическим или юридическим причинам, связанным с финансовыми трудностями должника, предоставляет должнику уступку, которую он в противном случае не рассматривал бы.Согласно ASC 310-40, реструктуризация является TDR, если выполняются оба следующих условия:

  • Дебитор испытывает финансовые затруднения.
  • Кредитор предоставил должнику концессию.

  Если реструктуризация ссуды не является TDR, то кредитор должен оценить, приводит ли реструктуризация к получению новой ссуды, в соответствии с инструкциями в ASC 310-20.

  Оценка финансовых трудностей
  Согласно ASC 310-40-15-20, кредитор должен учитывать следующие условия при оценке того, испытывает ли должник финансовые трудности во время реструктуризации ссуды:

  • Дебитор в настоящее время не выполняет платежи по любой из своих задолженностей, или существует вероятность того, что в обозримом будущем должник окажется в состоянии дефолта без реструктуризации кредита.
  • Должник объявил или находится в процессе объявления банкротства.
  • Существуют существенные сомнения в способности должника продолжать свою деятельность.
  • Ценные бумаги должника были или находятся под угрозой исключения из листинга.
  • Исходя из текущих возможностей должника, должник не сможет обслуживать все платежи по своим договорным долгам.
  • Без реструктуризации ссуды должник не мог бы получить другое финансирование на условиях, равных тем, которые доступны для беспроблемных должников.

  Оценка того, предоставлена ​​ли концессия
  Согласно указаниям ASC 310-40-15-13 по 15-17, кредитор предоставил уступку должнику, если реструктурированные условия не соответствуют рыночным условиям, доступным для заемщиков с аналогичным кредитным риском.

  Однако реструктуризация, которая приводит только к «незначительной» задержке платежа, как это определено в ASC 310-40-15-17, не является уступкой.

  Межведомственное руководство
  Согласно межведомственному заявлению, краткосрочные изменения кредита, внесенные на добросовестной основе в ответ на COVID-19 заемщикам, которые действовали до предоставления льгот, не считаются TDR в соответствии с ASC 310-40.Кредиторы могут предположить, что реструктуризация не является TDR, если соблюдены следующие критерии:

  • Реструктуризация проводится в ответ на чрезвычайную ситуацию в стране, связанную с COVID-19.
  • Заемщик имел текущие платежи (то есть просроченные платежи по контракту менее 30 дней) на момент реализации программы модификации.
  • Реструктуризация краткосрочная (шесть месяцев и менее).

  Соответствующие реструктуризации могут включать отсрочки платежа, освобождение от уплаты сборов, продление сроков погашения или несущественные задержки платежа.

  Реструктуризация, не отвечающая указанным выше критериям, не считается автоматически TDR, но должна быть дополнительно оценена в соответствии с инструкциями в ASC 310-40.

  Реструктуризация, проводимая на федеральном уровне или уровне штата
  Реструктуризация или программы отсрочки, санкционированные федеральным правительством или правительством штата в отношении COVID-19, не входят в сферу действия руководства TDR в ASC 310-40.

  Реструктуризация, не являющаяся TDR
  Организация должна применить руководство в ASC с 310-20-35-9 по 35-12, чтобы оценить, следует ли учитывать реструктурированную ссуду, не являющуюся TDR, как (а) новую ссуду или (b) как продолжение первоначальный заем.

  Реструктурированные займы, которые считаются новыми займами
  Реструктурированная ссуда учитывается как новая ссуда, если выполняются оба следующих условия:

  • Эффективная доходность нового займа (включая любые соответствующие премии или скидки) как минимум равна рыночной доходности для аналогичных заемщиков.
  • Реструктуризация более чем «незначительная».

  Согласно указаниям ASC 310-20-35-11, реструктуризация является более чем «незначительной», если приведенная стоимость денежных потоков по условиям реструктуризации не менее чем на 10% отличается от приведенной стоимости оставшихся денежных потоков в соответствии с условиями реструктуризации. условия оригинального инструмента.Если приведенная стоимость денежных потоков не более чем на 10% отличается от приведенной стоимости оставшихся денежных потоков в соответствии с условиями первоначального инструмента, то кредитор должен рассмотреть другие соответствующие соображения, связанные с реструктуризацией, чтобы определить, является ли реструктуризация более существенной. чем второстепенный.

  Если реструктурированная ссуда считается новой ссудой, любые неамортизированные чистые комиссии или затраты, а также любые штрафы за досрочное погашение по исходной ссуде должны признаваться в процентном доходе при предоставлении новой ссуды.

  Реструктурированные займы, не являющиеся новыми займами
  Если реструктурированная ссуда не учитывается как новая ссуда, она учитывается как продолжение первоначальной ссуды. В отношении этих реструктурированных ссуд организация должна продолжать амортизировать неамортизированные чистые комиссии или затраты по первоначальной ссуде. Любые штрафы за досрочное погашение, связанные с первоначальной ссудой, также должны быть отложены и амортизированы в процентный доход вместе с чистыми отложенными комиссиями или расходами. Инвестиции в новую ссуду состоят из оставшейся чистой инвестиции в первоначальную ссуду, любых дополнительных сумм, предоставленных в рамках реструктуризации, любых полученных комиссий и прямых затрат по предоставлению ссуды, связанных с рефинансированием или реструктуризацией.

  Прочие аспекты финансовой отчетности
  Помимо интерпретации ASC 310-40 в отношении определения TDR, в межведомственном заявлении также рассматриваются некоторые другие вопросы финансовой отчетности.

  Просроченная отчетность
  Для ссуд, которые не учитываются как просроченные, регулируемые финансовые учреждения не обязаны определять ссуды с отсрочкой платежа, предоставленные в связи с COVID-19, как просроченные из-за таких отсрочек в своей периодической регулирующей отчетности. Дата выплаты ссуды определяется сроком платежа в юридических ссудных документах.Если кредитор отсрочивает платеж, это может привести к тому, что платежи по контракту не будут просрочены, и такие займы не будут считаться просроченными в течение периода отсрочки.

  Кроме того, упомянутая выше компенсация в отношении просроченной отчетности также будет применяться для целей определения капитала, основанного на оценке риска.

  Облегчение капитала, взвешенное с учетом риска
  Жилищные ипотечные ссуды от одного до четырех семей, реструктурированные в ответ на COVID-19 и не определенные как TDR в соответствии с межведомственным заявлением, не будут считаться реструктурированными ссудами для целей определения капитала, взвешенного с учетом риска, до тех пор, пока ссуды являются осмотрительно обеспечены гарантией и не просрочены и не отражены в статусе отсутствия начисления.

  Статус отсутствия начисления
  Регулируемые финансовые учреждения, как правило, не обязаны указывать в своих периодических регулирующих отчетах ссуды, подлежащие краткосрочным отсрочкам, вызванным COVID-19, как ненакопленные, если ссуды не были бы иначе классифицированы таким образом.

  Однако, если предприятие опасается реализации основной суммы долга или процентов, процентный доход не должен признаваться.

  Контакты:

  Грэм Дайер
  Партнер
  Группа принципов бухгалтерского учета
  T +1 312 602 8107

  Рахул Гупта
  Партнер
  Группа принципов бухгалтерского учета
  T +1 312 602 8084

  90 Ryan Brady
  Группа принципов бухгалтерского учета
  T + 1312602 8741

  Джеймс В.Кэри
  Партнер по аудиту и национальный директор профессиональной практики

  T +1 212 624 5480

  © 2021 Grant Thornton LLP, американская фирма, входящая в Grant Thornton International Ltd. Все права защищены.

  Этот бюллетень Grant Thornton LLP предоставляет информацию и комментарии по вопросам отчетности и развития SEC. Он не является всесторонним анализом рассматриваемого предмета и не предназначен для предоставления бухгалтерских или иных советов или указаний по вопросам, рассматриваемым в бюллетене.Все относящиеся к делу факты и обстоятельства, включая соответствующую авторитетную литературу, необходимо учитывать, чтобы прийти к заключениям, которые соответствуют вопросам, рассматриваемым в этом бюллетене.

  За дополнительной информацией по темам, затронутым в этом бюллетене, обращайтесь к своему специалисту Grant Thornton LLP.

  Исправление или реструктуризация | Milestone Direct

  Refix

  Когда срок действия любой ипотеки с фиксированной ставкой подходит к концу, ваш банк предложит вам новую ставку.При пересмотре ипотечного кредита вы можете и должны воспользоваться ситуацией, чтобы снизить процентную ставку, предлагаемую банком. Как и в случае, когда вы впервые получили ипотеку, для обеспечения лучшей ставки требуется много переговоров с вашим кредитором. Чаще всего профессионал, хорошо знакомый с текущим рынком кредитования, может договориться о более фиксированной ставке от вашего имени.

  Что мешает вам получить бесплатную проверку ипотечного кредита?

  Бесплатная проверка ипотечного кредита может сэкономить вам тысячи процентов в течение всего срока действия кредита, что поможет вам быстрее избавиться от ипотечного кредита на несколько лет.Речь идет не только о получении более высокой процентной ставки, но и о том, как правильно структурировать ипотеку. Пересмотрите свою ипотеку.

  Реструктуризация

  Хотя ваша ипотечная ставка важна, это не единственное, что нужно учитывать. Реструктуризация ипотеки — это процесс преобразования вашего жилищного кредита в выигрышную комбинацию фиксированных и плавающих процентных ставок, установление правильного срока или условий для фиксированной части кредита и обеспечение определения соответствующих сумм погашения кредита.Обычная цель реструктуризации — сэкономить вам тысячи на выплатах процентов и выплатить ипотечный кредит на много лет быстрее, чем любой стандартный срок, предоставленный вам банком.

  Поскольку существует несколько способов структурирования ипотеки, решение о том, какая комбинация вариантов ипотеки лучше всего подходит для вас, может быть довольно запутанным. Здесь мы можем помочь. Поскольку наши консультанты по ипотеке (обычно называемые ипотечными брокерами) найдут время, чтобы лучше понять вашу ситуацию и цели, чем ваш банк, и поскольку наши консультанты работают с ипотекой весь день, они смогут убедиться, что структура вашей ссуды специально структурирована для удовлетворения твои нужды.Это включает рассмотрение таких обстоятельств, как:

  • Вы подумываете о продаже собственности
  • Ваш доход меняется или может измениться
  • Вы ожидаете или уже изменили обстоятельства, такие как болезнь или новое дополнение к семья. Это повлияет на ваш регулярный излишек.
  • Расходы по уходу за детьми скоро уменьшатся.
  • Недвижимость является домом или инвестиционной собственностью, либо скоро перейдет из одной в другую. Это связано с тем, что погашение всей задолженности по инвестиционной собственности не всегда лучший вариант
  • Вы планируете ремонт
  • Вы должны консолидировать долги
  • Вы хотите высвободить средства для инвестиций в другое место
  • Вы ожидаете каких-либо бонусов или единовременных выплат

  Если мы исследуем вашу текущую ситуацию и то, что предлагает ваш существующий кредитор, и мы считаем, что смена кредитора — лучший вариант, мы даже сделаем все возможное от вашего имени, чтобы заключить для вас лучшую сделку.В этом случае время, которое вы потратили бы на изучение каждого банка и кредитора, можно было бы свести в короткое электронное письмо или позвонить нашей команде.

  Помощь

  В большинстве случаев помощь для этого предоставляется бесплатно , так как нам будет платить кредитор. Чтобы быть прозрачными, мы также проинформируем вас об этом, и, чтобы вы знали, что наши финансовые консультанты действительно ставят ваши интересы на первое место, всем нашим консультантам платят зарплату, а не комиссионные. У них также нет стимула продвигать одного кредитора над другим.

  Что дальше?

  В Milestone Direct мы максимально упрощаем для вас процесс корректировки и реструктуризации вашего кредитования. Если на кону тысяч долларов , что вам терять?

  Для бесплатного разговора с финансовым консультантом (в данном случае часто называемым ипотечным брокером) по поводу рефинансирования существующего кредита позвоните по телефону 0508 645 378 или оставьте свои данные ниже.

  Изменение ипотечного кредита после отсрочки

  На днях мы писали в блоге о прекращении действия ипотечной ссуды и требованиях Закона о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (Закон CARES), недавно принятом Сенатом США.Закон CARES включает положения о воздержании от выдачи ипотечных ссуд с федеральным обеспечением. Недавно мы получили вопросы от кредитных союзов, которые не имеют ипотечных ссуд с федеральным обеспечением, но все же хотели бы предложить период отсрочки. Эти кредитные союзы спрашивали о том, как это должно выглядеть на практике и какие стратегии они могут использовать при заключении соглашений об изменении ипотечных ссуд.

  Как объясняется в нашем блоге об изменениях закрытых ссуд, модификации ипотечных ссуд могут быть довольно сложными и сильно варьироваться в зависимости от кредитных договоров и применимых законов штата.Изменения, предусматривающие период отсрочки, могут включать снижение процентной ставки, продление срока ссуды или добавление пропущенных платежей к остатку ссуды. Модификация также может включать уменьшение суммы денег, которую участник должен списать или аннулировать часть ипотечной задолженности.

  Хотя это и не создано для текущих требований COVID-19 для ипотечных ссуд с федеральным обеспечением, есть некоторые предыдущие рекомендации, выпущенные Freddie Mac, которые предлагают несколько вариантов отказа от поста, чтобы привести ипотечные ссуды в действие, как только участники смогут восстановить платежеспособность.

  В частности, в руководстве Freddie Mac описано несколько типов модификаций ипотечных ссуд, которые кредитные союзы могут учитывать при предложении модификаций. Если ипотечные кредиты кредитного союза не поддерживаются федеральным правительством или спонсируемым государством предприятием (GSE), кредитный союз не обязан следовать определенному методу при определении нового графика платежей, но кредитный союз может рассмотреть возможность использования этих прошлых моделей для создавать свои модификации.

  Следующие планы модификации ссуды, описанные в руководстве Freddie Mac, включают воздержание из-за стихийного бедствия и требуют трехмесячного испытательного периода до окончательного изменения ссуды.Некоторые из требований приемлемости в соответствии с правилами Freddie Mac для любого из следующих модификаций кредита включали:

  · Трудности Заемщика должны быть вызваны Соответствующим критериям стихийным бедствием

  · Заложенное помещение или место работы Заемщика должны находиться в зоне бедствия

  · Заемщик должен просрочить задолженность или просрочить задолженность менее 31 дня на дату стихийного бедствия и просрочить задолженность не менее 30, но менее 360 дней на момент оценки изменения.

  Одним из видов ссуды является Модификация Freddie Mac Extend для оказания помощи при стихийных бедствиях («Модификация продления»), которая не позволяет кредитному союзу капитализировать задолженность, а вместо этого продлевает срок ипотеки на количество месяцев, равное количеству пропущенных ежемесячных платежи.Модифицированная ипотека должна быть полностью амортизированной ипотечной с фиксированной ставкой. Обратите внимание, что предыдущее руководство NCUA не регулирует амортизацию. Поэтому, если ваш кредитный союз не ограничен требованиями инвестора, амортизация может быть для кредитного союза решением, основанным на оценке риска. Согласно указаниям Фредди Мака, кредитный союз должен использовать существующую ставку по ипотеке на момент изменения, чтобы установить условия нового соглашения. Продлите срок ипотеки на то же количество платежей, пропущенных в период терпимости к стихийному бедствию.Согласно этой модификации, если ипотека включает отсроченную основную сумму, кредитный союз будет , а не , капитализировать эту сумму в основной процентный баланс. Отсроченная основная сумма будет по-прежнему отсрочена и подлежит выплате по истечении продленного срока погашения. По отсроченной основной сумме проценты не начисляются. Кредитный союз будет продлевать срок с ежемесячными приращениями, чтобы соответствовать количеству пропущенных платежей. В случае нехватки условного депонирования, при которой участник не может оплатить недостачу условного депонирования единовременно, участник должен оплатить недостачу как часть ежемесячного платежа («Прогнозируемые ежемесячные платежи за недостачу условного депонирования») по модифицированной ипотечной ссуде.Это означает, что кредитному союзу потребуется распределить сумму нехватки условного депонирования на несколько месяцев, что позволит членам управлять платежами. Как объяснялось в этом предыдущем блоге о корректировках условного депонирования, большинство обслуживающих компаний устанавливают 12-месячный максимум погашения дефицита.

  Другим примером модификации ссуды является Модификация капитализации и продления Freddie Mac для оказания помощи при стихийных бедствиях («Модификация по оказанию помощи в случае стихийных бедствий»), которая использует капитализацию и продление для расчета новых условий ссуды.Для этого изменения кредитный союз будет использовать существующую ставку по ипотеке на момент изменения, чтобы установить условия нового соглашения. Затем кредитный союз капитализирует любую задолженность и рассчитывает полученные в результате выплаты основной суммы и процентов. Наконец, кредитный союз может продлевать срок с ежемесячными приращениями до тех пор, пока измененная основная сумма долга и процентные платежи не станут равными или меньше существующей договорной основной суммы и выплаты процентов по ипотеке. Этот тип модификации может также потребовать добавления нехватки условного депонирования к ежемесячным платежам, чтобы обеспечить текущие счета условного депонирования.

  Имейте в виду, что изменения ипотечного кредита и перераспределение остатков могут вызвать проблемы с бухгалтерским учетом, налогами, безопасностью и надежностью, а также другие проблемы, описанные в этом блоге. Таким образом, кредитный союз, предлагающий период воздержания, должен проконсультироваться с местным юристом, своими бухгалтерами и другими необходимыми профессионалами, прежде чем принимать решение о том, как изменить свои ипотечные ссуды.

  No related posts.