Росреестр

С 1 июля 2018 г. вступили в силу положения, установленные Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 25.11.2017 N 328-ФЗ, которые внесли существенные изменения в закон об ипотеке.

С указанного периода закладная в ипотечных сделках может оформляться как в документарной, так и в электронной форме. Также, электронная закладная может быть выдана взамен документарной закладной. Однако выдача документарной закладной взамен электронной законом не предусмотрена.

Существующие правила о документарной закладной применяются и к электронной закладной, которая, в свою очередь представляет собой бездокументарную ценную бумагу, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанную усиленной квалифицированной электронной подписью. Подчеркнем, что такая закладная в соответствии с законом об ипотеке подлежит обязательной передаче на хранение в депозитарий, т.е. в электронное «хранилище» данных, подтверждающее право владельцев на ценные бумаги. Депозитарий — это профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий услуги по хранению сертификатов ценных бумаг и/или осуществляющий услуги по учету перехода прав собственности на ценные бумаги.

Также законом определено содержание электронной закладной, которое во многом повторяет содержание документарной. Однако, помимо обязательных сведений, электронная закладная должна содержать наименование депозитария, адрес его электронной почты, посредством которого орган регистрации прав будет осуществлять связь с указанным депозитарием, а также иную информацию, необходимую для зачисления электронной закладной на счета депо.

Составляется такая закладная посредством заполнения формы электронной закладной на едином портале государственных и муниципальных услуг или на официальном сайте Росреестра. Подписывается электронная закладная усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и залогодержателя и направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной.

С таким заявлением может обратиться также нотариус, в том числе в случае отсутствия у залогодателя и у должника усиленной квалифицированной электронной подписи, такие заявление и электронная закладная подписываются только усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса.

Орган регистрации прав вносит в регистрационную запись об ипотеке сведения об электронной закладной, в том числе о депозитарии, в который такая закладная направлена на хранение, подписывает электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и передает электронную закладную на хранение в указанный в электронной закладной депозитарий.

Принятые изменения по ипотечным сделкам имеют своей целью ускорение процедуры государственной регистрации залога недвижимости без дополнительных действий со стороны заемщика, а именно: минимизация временных и материальных издержек, свойственных старой форме документа при подготовке, получении, хранении, ликвидация рисков утраты закладной. Это еще один ключевой шаг на пути к переходу на оформление ипотеки в онлайн-режиме.

Росреестр

В разные периоды банки предлагают свои процентные ставки. К примеру, с 2014-2016 г. банки выдавали ипотечные кредиты под более высокие проценты. Далее был отмечен спад. В настоящее время, если у граждан имеется ипотека, то банки предлагают рефинансировать кредит.

Под рефинансированием ипотеки понимается погашение кредита в одном банке с помощью нового займа в другом банке. При этом предметом ипотеки остается прежний объект недвижимости. Как правило, при рефинансировании заемщики преследуют такую цель, как снижение процентных ставок, а так же изменений условий выплаты денежных средств (уменьшение ежемесячного платежа или уменьшение срока платежа).

Только имеется одно очень важное условие — нужно быть добросовестным плательщиком.

Итак, что нужно сделать в первую очередь: выбрать банк. Необходимо подробно изучить условия банка.  Информацию можно найти в офисах (отделениях) банка и на его официальном сайте.          Далее требуется подготовить необходимый для банка пакет документов. Перечень документов, требуемых для рефинансирования кредита, определяется каждым банком самостоятельно. Как правило, необходимы те же документы, что и при оформлении ипотечного кредита, а также документы по недвижимому имуществу, являющемуся предметом ипотеки, и по имеющемуся кредиту. К последним, в частности, относятся действующий кредитный договор, график платежей по нему, выписка по текущему счету (используемому для погашения кредита), справка с расчетом задолженности и реквизиты для перечисления денежных средств для погашения действующего кредита.

Следующим этапом является одобрение кредита новым банком и заключение с ним кредитного договора.

Затем необходимо уведомить прежний банк о досрочном погашении кредита.

Заключительным этапом является обращение в Многофункциональный центр для передачи документов для регистрации в Росреестр.

Для оформления прав залогодержателя на нового кредитора необходимо погасить прежнюю регистрационную запись об ипотеке. Для этого следует подать в Росреестр заявление и представить документарную закладную (в случае ее оформления), содержащую отметку первоначального банка-кредитора об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Запись об обременении погашается в течение трех рабочих дней.

Также необходимо представить в Росреестр документы, необходимые для регистрации прав залогодержателя на нового кредитора (заявления заемщика и кредитора, договор ипотеки (залога) в трех экземплярах, договор рефинансирования (подлинник и копию), доверенность кредитора, документ об уплате госпошлины так же можно представить самостоятельно).

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. При этом право нового залогодержателя на имущество считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке.

Росреестр

С 1 июля 2018 г. вступили в силу изменения в статью 25 Федерального закона от 16. 07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), внесенные Федеральным законом от 25.11.2017г. № 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно данным изменениям регистрационная запись об ипотеке погашается, если иное не предусмотрено Федеральным законом или настоящей статьей, в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

В случае если выдана закладная:

— совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

— заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

— заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного

ипотекой обязательства в полном объеме;

В случае если не выдана закладная:

— совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

 В случае если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным  законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным  законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального  закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с  законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с  частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Отметка на документарной закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца документарной закладной и заверена его печатью (при наличии печати), если владельцем такой закладной является юридическое лицо.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Регистрационная запись об ипотеке имущества, изъятого для государственных или муниципальных нужд, погашается в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не определено федеральным законом.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Росреестр

Сентябрь 2019 года стал прорывным в процессе цифровизации ипотеки. С момента появления и внедрения сервиса подачи электронных закладных, к которому подключаются российские банки, по всем регионам России было выпущено 740 электронных закладных, из которых 651 – в сентябре. В нашей республике воспользовались данным нововведением 44 заявителя. Именно столько электронных накладных поступило в сентябре в Управление Росреестра по Чувашии.

По словам начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Эльби Николаевой, столь резкое увеличение количества электронных закладных можно объяснить тем, что кредитные организации наладили процесс внедрения электронных закладных, урегулировали многие технические вопросы. Надеемся, что в скором времени произойдет полный переход на электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку.

По своим свойствам электронная закладная является полным аналогом бумажной закладной. То есть это та же самая ценная бумага, но только представленная в электронном виде, и подлежит передаче на хранение в депозитарий. С появлением электронной закладной значительно экономится время для всех участников сделки: закладная напрямую из банка направляется в Росреестр. Не нужно выезжать в МФЦ на регистрацию или погашение закладной. К тому же электронную закладную невозможно потерять.

В случае, если возникнет необходимость внести изменения в электронную закладную проблем не возникнет. Нужно будет подать в Росреестр заявление и заполнить форму соглашения о внесении изменений в электронный документ. Все эти действия производятся также дистанционно.

Бумажные закладные в России также продолжают действовать. То, какая форма закладной будет применяться, прописывается в договоре об ипотеке.

Напомним, перевод рынка ипотечного кредитования в электронный формат и переход на обслуживание заемщика в режиме онлайн предусматривает федеральный проект «Ипотека». Возможность оформления электронных закладных появилась с 1 июля 2018 года, когда соответствующие изменения были внесены в закон «Об ипотеке». 

Росреестр

Электронные ипотечные закладные начнут действовать с 1 июля. Такой формат экономит время и увеличивает открытость сделок с недвижимостью

С 1 июля вступают в силу поправки в 328-й федеральный закон «Об ипотеке»: в обороте появляются электронные ипотечные закладные. В прошлом году только столичное управление Росреестра зарегистрировало более 54 тысяч договоров ипотеки и выдало около 12 тысяч закладных: уже понятно, какого числа россиян касается июльское нововведение.

Сейчас при заключении кредитного договора заемщик подписывает бумажную ипотечную закладную, которая содержит условия договора, параметры передаваемого в залог имущества и т. д. Затем Росреестр делает необходимые отметки, и закладная отправляется в банк, где хранится до момента погашения кредита и выполнения всех бюрократических формальностей.

Электронная закладная — это бездокументарная ценная бумага, которая будет храниться в депозитарии в виде электронного документа. Его появление значительно сэкономит время всем: закладная будет направляться напрямую из банка в регистрирующий орган. Не нужно выезжать в МФЦ на регистрацию или погашение закладной, выкраивать время для внесения изменений в данные. В общем, электронный формат все упрощает, а заодно увеличивает информационную открытость рынка сделок с недвижимостью.

Однако начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Москве Оксана Мишининская советует обратить внимание на ряд существенных моментов:

Оксана Мишининская, начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Москве: «Новый закон разрешает использование электронной закладной, но пока не запрещает бумажный носитель. Форма выдачи закладных — электронная или бумажная — будет фиксироваться в договоре об ипотеке. Для совершения сделок с электронной закладной залогодателю нужно получать электронную цифровую подпись, то есть заключить договор с удостоверяющим центром, оплатить изготовление, получить электронную подпись на флешке с зашифрованной подписью».

В общем, введение электронной закладной — очередной шаг к полному переходу на электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку.

Росреестр

Ипотечная закладная станет электронной

С первого июля 2018 года закладную на недвижимость по ипотеке можно будет оформить в электронном виде через портал Госуслуги или сайт Росреестра. При погашении регистрационной записи об ипотеке обращение с заявлением об аннулировании электронной закладной не потребуется.

Первого июля вступают в силу изменения в федеральный закон «Об ипотеке». В частности, теперь закладная на недвижимость может быть оформлена как в бумажном виде, так и в форме электронного документа. Это позволит снизить издержки залогодержателя, что будет способствовать созданию более выгодных условий для заемщика, полагают разработчики закона. Также электронная форма закладной устраняет риски ее утраты.

 Форму электронной закладной можно будет заполнить на портале Госуслуг и на официальном сайте Росреестра. В документе будут ставится электронные подписи залогодателя и залогодержателя. Закладная будет содержать сведения о залогодателе, первоначальном залогодержателе и о заемщике по кредиту, информацию о дате и месте заключения договора, сумме кредита и сроке ее уплаты, а также описание ипотечного имущества и его оценку. Аналогичные данные вносились и в документарную закладную.

«Электронная закладная подлежит обязательной передаче на хранение в депозитарий, — рассказывает начальник отдела регистрации ипотеки Управления Росреестра по Самарской области Аделаида Гук. – Сейчас в каждом банке создан свой депозитарий по хранению закладных – это некий участник рынка недвижимости, который официально зарегистрирован, осуществляет хранение ценных бумаг и фиксирует их движение. Не исключено, что с переходом на электронные закладные будет создан единый электронный депозитарий».

При погашении регистрационной записи об ипотеке обращение об аннулировании электронной закладной не потребуется. «Управление Росреестра самостоятельно направит в депозитарий уведомление о погашении записи об ипотеке, и это будет являться основанием для прекращения хранения электронной закладной и учета прав на такую закладную», — поясняет Аделаида Гук.

По данным Управления Росреестра по Самарской области, спрос на ипотеку в последние два года значительно вырос. Так, если в 2016 году было зарегистрировано 49 тысяч записей об ипотеке, в 2017 году – на 14% процентов больше. «В первом квартале 2018 года мы внесли уже 16 тысяч записей об ипотеке, — говорит Аделаида Гук. – Никаких предпосылок для снижения количества обращений нет, поэтому скорее всего, в 2018 году количество записей об ипотеке будет еще больше, чем в предыдущие два года».