Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Займы по кредитам в наше время есть, пожалуй, почти у каждого совершеннолетнего жителя страны. А у некоторых даже не по одному такому займу. Соответственно, многих интересует, каким образом вернуть % по ипотеке, если она была погашена раньше срока.

Случаи для обращений

Возврат средств предполагает несколько случаев:

• Клиент решил осуществить досрочное погашение. В таких ситуациях финансовая компания должна делать перерасчет % на оставшуюся часть суммы, создав тем самым новый график для осуществления платежей.
• Еще один вариант – если ипотечный заем погашается полностью.

Чтобы справиться с проблемой, от финансовой компании нужно затребовать справки, что ипотека погашена полностью, а так же пересчитать % за период пользования по факту и за тот период, в который заемщик не использовал средства финансовой компании.

Как вернуть проценты при досрочном погашении?

Чтобы вернуть деньги, нужно выполнить определенные шаги. Разберем, какие именно.

С чего начать?

Придерживайтесь следующей инструкции:

• Для начала обратитесь за помощью к специалисту с юридическим образованием. Чаще всего первая консультация является бесплатной.
• Далее соберите необходимый пакет бумаг.
• Напишите заявление в финансовой компании на возврат %.

В большинстве случаев финансовая компания требует, чтобы заявление было написано за месяц до списания средств.

НДФЛ при досрочном погашении

Каждый клиент, взявший заем в финансовой компании, имеет право получить 13% от переплаты по ипотеке. Данный факт нужно обязательно учитывать, если решено вернуть вычет.

Но здесь есть один нюанс. Для того, чтобы вернуть вычет, нужно быть официально трудоустроенным. В этом случае будет учитываться так называемая «белая» заработная плата. Есть несколько вариантов получения подобного вычета:

• У клиента банка не будут отнимать 13% от ЗП определенный срок. Этот срок будет длиться до тех пор, пока вся суммы вычета не будет погашена.
• 13 % будут возвращаться 1 раз в год с учетом всех расходов. Эта сумма будет возвращаться, пока не погасится вся сумма налога.

Для этого следует обратиться в налоговые органы.

Судебная практика

Напрасно некоторые опасаются возвращать средства, даже если это нужно сделать через суд. Данная процедура совершенно законна на уровне арбитражного суда.

Практика показала, что средства могут вернуть граждане, освободившиеся от долгов по ссуде. К слову, в актах высших судебных инстанций есть информация о том, что финансовые компании не имеют право взимать с клиентов комиссии. Данное утверждение вызвало огромное количество разбирательств к финансовым организациям и основательно «встряхнуло» ипотечный рынок.

А вот разбирательства по возврату процентов почему-то встречаются гораздо реже. Почему же люди не так охотно идут возвращать свои кровные деньги? Если используется аннуитетный платеж, то % авансируются. А потому даже если вы полностью погасили ипотеку за год, хотя брали ее на десять, то в 1-ые месяцы вы оплатили такие проценты, какие платили бы, если бы пользовались финансами несколько лет.

Выплаченные % можно рассчитать, используя обычный ипотечный калькулятор, а так же зная ставку по кредиту и те месяцы, когда средства использовались по факту.

Возможные проблемы и нюансы

В текущем 2018 году, как и в предыдущем, можно выбрать для себя, как именно вы будете возвращать средства – сразу всю сумму или с помощью ежемесячного вычета % без недоплаты налога. Естественно, воспользоваться первым способом можно только в том случае, если заем, взятый в финансовой компании, погашен полностью.

Если же дело дошло до разбирательства в суде, то высшие судебные инстанции в 95% случаев встают на сторону заемщика, а судебные издержки берет на себя финансовая компания, являющаяся ответчиком. Кроме того, вы можете запросить компенсацию за моральный ущерб.

О том, как именно вернуть проценты, можно узнать из видеоролика.

Закон об автоматическом возврате из банков своим бывшим заемщикам переплаченных заемщиками процентов аннуитетными платежами после полного досрочного погашения заемщиками своих кредитов с аннуитетными платежами

Многие граждане, рано или поздно, становятся заемщиками, и берут в банке кредиты, в том числе и ипотечные, с аннуитетными платежами (в настоящее время, банки лишь с аннуитетными платежами предоставляют подобные кредиты). Аннуитетными платежами, банк с первых платежей, взимает почти одни лишь проценты (до 95% от суммы каждого ежемесячного платежа) за весь срок предполагаемого кредитования, например, за 20 лет.

Несмотря на то, что подписывая кредитный договор, граждане планировали его погашение (изъявляли свою волю) на весь срок кредитования (например на 20 лет), у многих граждан (заемщиков), рано или поздно, появляется возможность погасить свой кредит с аннуитетными платежами полностью досрочно, например, уже через 4 года, и банки это одобряют, но переплаченные в данной ситуации аннуитетом проценты, не возвращают.

Заемщик подает в банк заявление о полном досрочном погашении своего кредита с аннуитетными платежами, банк его подписывает, этим банк одобряет саму процедуру полного досрочного погашения (смену воли заемщика), и списывает со счета заемщика полностью и досрочно весь остаток по кредиту, и при этом, переплаченные проценты аннуитетными платежами, банк не возвращает. Это возмутительно и несправедливо!

Заемщик получает справку о отсутствии задолженности по своему уже бывшему кредиту, и подает в банк заявление о пересчете и возврате переплаченных процентов аннуитетными платежами, обосновывая, что он-заемщик брал данный кредит на 20 лет, а погасил за 4 года, следовательно и проценты которые он — заемщик переплатил аннуитетными платежами в счет периода предполагаемого кредитования, которыми он — заемщик не пользовался, должны быть пересчитаны и возвращены ему — заемщику обратно, это логично и справедливо.

Но банк отказывает своему уже бывшему заемщику в возврате, с формулировкой: «Проценты взимались по фактическую дату пользования кредитом, переплаты нет».

Бывший заемщик обращается в суд, суды, которые выносят свои решения и постановления с такой же формулировкой.

И многие граждане — бывшие заемщики вынуждены страдать, истязаясь в судах, чтобы доказать очевидное, что переплата процентов при полном досрочном погашении кредита с аннуитетными платежами, неизбежна. Но суды, чаще всего, не удовлетворяют иски бывших заемщиков, руководствуясь лишь внутренними правилами банка, что «проценты взимаются лишь по фактическую дату кредитования», а не фактами из «Графика платежей» и из «Справки о уплаченных процентах и основном долге», из которых видно, что по кредиту рассчитанному, например, на 20 лет, за 4 года фактического пользования кредитом, из общей суммы платежей (100 %), за 4 года фактического пользования кредитом, банк с заемщика взыскал лишь 7% за сам кредит (за тело кредита) и 93% в виде процентов за пользование кредитом, взысканных аннуитетными платежами (вперед) за весь срок предполагаемого кредитования (на 20 лет), то есть, в том числе и за период, которым заемщик не пользовался, например, с 5-го по 7-й год, аннуитетными платежами.

Некоторые бывшие заемщики доходят до Верховного Суда РФ, который ,зачастую, выносит определения в пользу истцов (бывших заемщиков), возвращая дело на повторное рассмотрение в апелляционные инстанции, как пример, 3 (три) определения Верховного Суда РФ, взятые из открытых источников, с сайта Верховного Суда РФ, во вложении:

Определение ВС РФ № 83-KG14-9 (также является основанием для принятия закона)

Определение ВС РФ № 83-КГ14-5 (также является основанием для принятия закона)

Определение ВС РФ № 51-КГ15-14 (также является основанием для принятия закона)

Но, несмотря на перечисленные в каждом вышеуказанном определении ВС РФ основания, по которым Верховный Суд РФ не согласен с апелляционными инстанциями, апелляционные инстанции, почему-то, повторно отказывают бывшим заемщикам в удовлетворении их иска (парадокс), усугубляя этим страдания граждан — бывших заемщиков, которые и так, являются в данной ситуации пострадавшими потребителями от некачественно оказанной банком услуги в виде отказа банков в возврате своим бывшим заемщикам переплаты процентов (аннуитетом), которые уже и так достаточно настрадались в попытках через суды возвратить из банков свою же переплату процентов аннуитетными платежами после полного досрочного погашения своих кредитов с аннуитетными платежами, а тут еще повторные отказы из апелляционных инстанций, которым, основания, по которым Верховный Суд РФ не согласен с ними (с апелляционными инстанциями), не явились поводом для изменения своих первичных апелляционных определений (по определению ВС РФ № 51-КГ15-14, точно повторно отказали (информация из письма ЦБ РФ) и по 2-м другим, предположительно, тоже).

И, к сожалению, ни ч.6. ст.809 ГК РФ, ни Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 07.02.1992 г., на практике, в суде, права бывших заемщиков никак не защищают.

По сути, это выглядит как пробел в законодательстве, являющийся некой лазейкой для банков, которые, прикрывшись формулировкой, что «проценты взимались лишь за фактическую дату пользования кредитом», в реальности же, уже в саму эту «фактическую дату пользования кредитом», взимают с заемщиков проценты посредством аннуитетных платежей — наперед, а это в свою очередь, при полном досрочном погашении заемщиком своего кредита с аннуитетными платежами (одобренное зачастую самим же банком), выявляет и образует переплату процентов заемщиком, которую банк еще ранее, аннуитетом — наперед, взыскал с заемщика и за период предполагаемого кредитования, которым заемщик не пользовался, так как заемщик погасил свой кредит полностью и досрочно, но банк эту переплату процентов не признает и отказывается возвращать.

Таким образом, после полного досрочного погашения заемщиком своего кредита с аннуитетными платежами (займа), банки, прикрывшись формулировкой что «проценты взимались лишь по фактическую дату пользования кредитом» утверждают, что они ,якобы, не нарушают ч.6 ст.809 ГК РФ. Но со стороны это выглядит как попытка банков обойти ч.6 ст.809 ГК РФ, ведь тут речь об аннуитете, и в реальности же, после полного досрочного погашения заемщиком своего кредита с аннуитетными платежами (займа), банки присваивают себе переплаченные проценты заемщиков начисленные аннуитетом ранее, в том числе и за период после дня возврата заемщиком полной суммы кредита (займа), этим банки нарушают ч.6 ст.809 ГК РФ, который гласит: «В случае возврата досрочно займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 ст.810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части».

Чтобы устранить этот пробел в законодательстве, и тем самым, закрыть эту лазейку в законе для банков , после полного досрочного погашения аннуитетного несправедливо присваивать себе переплаченные аннуитетными платежами проценты бывших заемщиков — неправомерно обогащаться за счет бывших заемщиков, крайне необходим данный закон.

Уж если банки сами одобряют процедуру полного досрочного погашения кредитов с аннуитетными платежами (меняют этим одобрением условия кредитования — время действия кредитного договора), то и переплаченные аннуитетными платежами проценты, банки обязаны пересчитать и возвратить переплату своим уже бывшим заемщикам обратно, без всяких судов, это будет и логично и справедливо.

Кроме того, согласно ст.32 «Закона о защите прав потребителей», потребитель имеет право, и без одобрения банка, в любое время, отказаться от исполнения договора, при условии оплаты исполнителю, фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. И в этом случае, тоже необходима данная инициатива по принятию этого закона, чтобы банки и в этом случае тоже, автоматически пересчитывали и возвращали переплату процентов аннуитетными платежами своим уже бывшим заемщикам обратно, без всякого судебного установления переплаты процентов аннуитетными платежами, это тоже будет логично и справедливо, так как, переплата процентов при полном досрочном погашении кредита с аннуитетными платежами, неизбежна.

Погасил заемщик полностью досрочно свой кредит с аннуитетными платежами (и не важно, с одобрения банка или без), банк обязан автоматически пересчитать проценты и возвратить своему уже бывшему заемщику его переплату процентов аннуитетными платежами, без каких-либо судов, давно нужно прекратить эти страдания граждан-бывших заемщиков в попытках через суд (суды) возвратить свою же переплату процентов аннуитетными платежами, давно пора прекратить это незаконное (в обход ч.6 ст.809 ГК РФ) обогащение банков за счет присвоения переплаченных аннуитетными платежами процентов бывших заемщиков, давно пора принять данный закон.

Практический результат

Граждане — бывшие заемщики, уже не будут вынуждены истязаться в судах, чтобы судиться с банками за возврат своей же переплаты процентов аннуитетными платежами. Переплаченные аннуитетными платежами проценты, банки будут обязаны автоматически возвращать обратно своим бывшим заемщикам, после полного досрочного погашения заемщиками своих кредитов с аннуитетными платежами.

Прекратится необоснованное обогащение банков за счет граждан — бывших заемщиков.

Суды разгрузятся от ненужной нагрузки.

Дополнительные материалы

За три копейки удавятся? / новости банка УБРиР

Банки не любят просроченных платежей по кредиту. Точно так же они не любят и досрочного погашения, когда на клиенте не получается много заработать. А как относиться к тому, что клиент платит всегда вовремя, но на неделю раньше, чем это определено договором? Что делает банк – спокойно ждет дату платежа, чтобы списать деньги в качестве уплаты взноса по кредиту или расшаркивается перед клиентом, пересчитывая ему проценты? Предусмотрено ли в банках удобное для клиентов списание средств в счет уплаты кредита в автоматическом режиме? Или клиенту нужно всякий раз приезжать в офис и писать заявление, чтобы средства были зачислены в счет погашения кредита в том количестве, которое внесено на счет, а не в той сумме, которую банк предусмотрел в графике платежей?

Пишите заявление!

«Согласно Гражданскому кодексу, в случае досрочного возврата займа банк имеет право на получение с заемщика лишь тех процентов, которые начислены включительно до того дня, когда этот кредит возвращен. Согласно закону о потребительских кредитах, банк не имеет права отказать в досрочном погашении кредита и начислять штрафы за это», – напоминает банковским клиентам заместитель председателя комитета по экономической политике Государственной Думы и руководитель проекта Объединенный народный фронт «За права заемщиков» Виктор Климов.

По словам заместителя председателя Среднерусского банка Сбербанка России и куратора розничного бизнеса банка Нонны Звягинцевой, в условиях кредитования досрочное гашение предусмотрено. Год назад запущена новая технология, позволяющая заемщику проводить досрочное погашение задолженности по кредиту в любую дату и в любом офисе Сбербанка в пределах одного территориального банка. Визит в офис банка необходим только для оформления нового графика платежей, так как при досрочном погашении ежемесячный платеж снижается. Текущие платежи по кредиту можно осуществлять, не выходя из дома, пополнив счет в системе интернет-банкинга.

Однако без оформленного заявления на досрочное погашение кредита автоматического списания со счета в день его пополнения не произойдет, если дата пополнения отлична от даты платежа. Ведь счет, с которого происходит погашение кредита, может быть использован клиентом и в других личных целях. Поэтому и проценты будут начислены и списаны за период в соответствии с графиком платежей.

Как рассказал заместитель председателя правления МДМ-банка Дмитрий Юрин, досрочное погашение кредита доступно любому клиенту и не имеет ограничений в части вносимых сумм в погашение. «Вы можете внести любую сумму, в этом случае будет уменьшен либо размер ежемесячных платежей, либо их количество, и клиент сможет выплачивать деньги банку более короткий срок или меньшими суммами, чем предполагалось изначально. Вариант частичного погашения указывается клиентом в заявлении на досрочное погашение. Списание средств происходит в день, указанный клиентом в заявлении.

«Да, у нас предусмотрена возможность частичного и полного досрочного погашения без взимания каких-либо дополнительных комиссий, – рассказала заместитель директора департамента разработки розничных продуктов Бинбанка Юлия Тузовская. – При этом заявление о досрочном погашении клиент может написать в день обращения, а не за 30 календарных дней, как это установлено законом «О потребительском кредите». Мы отказались от режима автоматического частичного досрочного погашения кредитов. Поскольку были случаи, когда клиент, уезжая в отпуск или командировку, вносил на счет денежные средства в размере нескольких платежей с тем расчетом, что они будут списываться ежемесячно в соответствии с графиком, и все денежные средства уходили в текущий платеж в досрочное погашение. В следующий месяц клиент выходил на просрочку и был вынужден обращаться в банк для исправления ситуации. На текущий момент в активной проработке находится вопрос о возможности осуществления досрочного погашения по звонку в контакт-центр банка. В случае частичного досрочного погашения денежные средства списываются в соответствии с графиком платежей, при полном досрочном погашении – в день обращения клиента».

Начальник управления разработки продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Николай Мальнев также отправил писать заявление, потому что нужно уведомить банк, что клиент хочет сократить после досрочного погашения – срок или платеж. В соответствии с кредитным договором устанавливается дата списания платежа: именно в этот день происходит списание. Исключение составляют случаи, когда дата погашения выпадает на выходной день, тогда списание происходит на следующий рабочий день.

«Досрочное погашение кредита предусмотрено без ограничений по сумме и без штрафных санкций. Эта возможность весьма востребована, и по статистике почти каждый ипотечный клиент хотя бы раз ею воспользовался. Однако необходимо отметить, что банк не может распоряжаться денежными средствами на счету клиента по своему усмотрению и имеет право на безусловное списание средств клиента только в сумме, равной размеру ежемесячного платежа в соответствии с графиком погашения кредита. Для списания дополнительных средств банку необходимо письменное волеизъявление клиента о списании поступивших на счет клиента средств в качестве досрочного погашения. В связи с данным правилом процедура досрочного погашения кредита не может осуществляться в автоматическом режиме и требует личного присутствия клиента в банке», – прокомментировал начальник управления развития розничного бизнеса Банка ИТБ Антон Замятин.

Росинтербанк просит своих клиентов уведомить о досрочном погашении кредита не менее чем за три рабочих дня. Без заявления и тут не обойтись. «Полное досрочное погашение предусмотрено в любой день, частичное досрочное погашение по вновь выдаваемым кредитам возможно неограниченное количество раз в платежный период, по ранее выданным кредитам до июля 2014 года – один раз в платежный период. По купленным кредитам – частичное погашение возможно только в дату аннуитетного платежа», – сообщила начальник управления кредитования физических лиц департамента кредитования Росинтербанка Елена Чаркина.

В ипотечном отделе тоже здесь все сложно. Как рассказал начальник отдела андеррайтинга и оформления ипотечных сделок Росинтербанка Сергей Шифрин, по ипотеке досрочное погашение может быть осуществлено как в плановую дату ежемесячного платежа при подаче соответствующего заявления, так и в иной день при условии уведомления банка за 30 дней до планируемой даты досрочного погашения. Проценты начисляются в стандартном режиме.

Как рассказал председатель правления Росгосстрахбанка Александр Фалев, большинство клиентов вносит платежи по кредиту с зарплатных карт, поэтому спрос на досрочное погашение незначителен.

«Клиент самостоятельно выбирает, направить ли внесенные средства на досрочное погашение кредита или оставить на счете для погашения последующих платежей, когда клиент по тем или иным причинам не сможет внести средства в погашение. Также при осуществлении досрочного погашения клиент может уменьшить срок выплаты кредита или величину платежа. Если заемщик не просит осуществить частичное досрочное погашение кредита, денежные средства останутся на счете заемщика до следующего платежа. Частичное досрочное погашение происходит в дату ежемесячного платежа, предусмотренную кредитным договором. Полное досрочное погашение производится в любую дату по выбору клиента. Никаких двойных процентов не начисляется», – прокомментировал Фалев.

«Заявление необходимо, поскольку в случае даже досрочного частичного погашения пересчитывается график оставшихся платежей, который является неотъемлемой частью кредитного договора – а значит, клиент должен ознакомиться и письменно выразить свое согласие. Автоматическое зачисление средств непосредственно в день платежа возможно при полном досрочном погашении кредита. При частичном же средства будут списаны в день очередного планового платежа по графику. Двойные проценты не начисляются, это технически невозможно. Начисление процентов осуществляется на реальный остаток ссудной задолженности», – объясняет необходимость прихода клиента в офис писать заявление заместитель председателя правления по розничному бизнесу Балтинвестбанка Анна Павлык.

По словам начальника управления бизнес-развития и проектов ОТП Банка Марины Пушкаревой, заявление о досрочном гашении кредита клиенту надо написать за два дня до желаемой даты погашения и внести на счет любую сумму, которая будет списана в счет погашения кредита именно в ту дату, которую определил сам клиент. В указанный день сумма будет автоматически списана в счет погашения кредита. Соответственно, никаких дополнительных процентов клиент не выплачивает.

Как рассказал заместитель председателя правления Транскапиталбанка Евгений Ивановский, сегодня клиентам надо приезжать в офис для каждого досрочного зачисления. «Отчасти это связано с тем, что в банке для удобства клиентов предусмотрен следующий вариант: даже если у клиента несколько кредитов, то текущий счет ему оформляется один, и, чтобы избежать недопонимания при зачислении, требуется отдельное заявление. Но мы уже работаем над автоматизированным вариантом, когда все досрочные погашения можно будет осуществлять через интернет-банк. В обозримом будущем этот сервис будет доступен. Полное досрочное погашение осуществляется в любой день по факту обращения. Частичное досрочное погашение – в день аннуитетного платежа. Ограничений же по дню внесения, действующих в ряде банков, у нас нет», – прокомментировал эксперт.

Понимая, как дорожат клиенты своим временем, запустить в сервисе своего интернет-банка услугу подачи заявления на частично-досрочное погашение кредита планирует и Первобанк. А пока – нужно по традиции посещать офис, чтобы написать это заявление.

 «Достаточно оформить заявление на досрочное погашение кредита и внести необходимую сумму средств на счет кредита в любой удобный для клиента день. Досрочное погашение кредита банк произведет автоматически, без присутствия клиента в офисе, в день ежемесячного платежа или в другой день, указанный в заявлении клиента. Досрочно погасить кредит заемщик может в любой день, поэтому переплаты по процентам не возникает. Проценты начисляются лишь за фактический период пользования кредитными средствами», – говорит управляющий директор по развитию розничных продуктов Промсвязьбанка Евгений Лапин.

Сиди, я сам открою!

А где же банки, которые так любят хвастаться своими технологическими мускулами? Неужели и они заставляют клиентов побывать в офисе? Банков, которые не выкручивают клиенту руки в этом смысле, удалось найти немного. Гораздо меньше, чем тех, где нужно писать заявление.

Как сообщила заместитель начальника управления кредитных продуктов Уральского банка реконструкции и развития Светлана Зайцева, клиенты могут бесплатно погасить кредит досрочно либо полностью, либо частично.

«Технология досрочного погашения кредита в нашем банке автоматизирована. Клиенту не нужно приходить в офис банка и писать заявление о том, чтобы все средства, внесенные клиентом на счет, были зачислены в счет погашения кредита. Чтобы осуществить досрочное погашение кредита, клиенту необходимо внести денежные средства на его карточный счет в сумме свыше ежемесячного обязательного платежа по кредиту либо в сумме, которая будет достаточна для погашения задолженности по кредиту в полном объеме. Клиентам, у которых договором предусмотрено, что для выполнения досрочного погашения кредита им необходимо дополнительно совершить операцию резервирования, необходимо будет зарезервировать денежные средства в той сумме, которую он планирует направить на частичное или полное погашение кредита. Операцию резервирования можно легко выполнить с помощью банкомата или системы удаленного доступа к карточному счету «Телебанк» в любой день при наличии денег на карточном счете», – рассказала Светлана Зайцева.

Однако здесь есть важный момент – деньги банк зачислит в счет погашения кредита только в дату, предусмотренную в графике платежей.

Такая же ситуация и в Совкомбанке – система настроена так, что клиенту главное – обеспечить на счету нужную сумму к дате платежа, и она спишется в счет досрочного погашения безо всяких заявлений.

«Банком допускается досрочное погашение кредита и процентов без комиссий и штрафных санкций. При досрочном возврате всей суммы кредита заемщиком, осуществляется полный расчет с банком, в том числе по процентам за пользование кредитом. Частичное и полное досрочное погашение задолженности по всем видам потребительских кредитов осуществляется автоматически, без заявления заемщика. Списание всей суммы денежных средств, находящихся на счете, происходит только в плановую дату согласно графику ежемесячных платежей. При этом производится пересчет графика с уменьшением срока кредитования. Полное досрочное погашение кредитных обязательств производится в любую дату автоматически, без заявления заемщика: если на счете заемщика находится сумма, достаточная для полного погашения потребительского кредита, задолженность по кредитному договору будет погашена автоматически в полном объеме в любую дату. Кредитный договор будет закрыт», – рассказала руководитель департамента маркетинга и развития розничного бизнеса Совкомбанка Наталья Васильева.

«В нашем банке предусмотрено досрочное погашение кредитов. Если у клиента один кредитный договор, ему не нужно оформлять заявление на досрочное погашение, достаточно обеспечить необходимую сумму на счете на момент списания платежа. Но в том случае, если у него несколько кредитов, необходимо составить заявление, указав, погашение по какому договору совершается», – прокомментировала начальник отдела потребительского кредитования банка «Хоум Кредит» Анна Гапеенко.

Кредит по-клиентски

Банки называют себя клиентоориентированными. Налаживают различные способы обратной связи с клиентом. Но прислушиваются ли они к этим мнениям? Высказывают ли клиенты конструктивные предложения относительно улучшения кредитных продуктов для них? Принимают ли банки это во внимание, и были ли случаи внесения изменений в кредитные продукты в соответствии с пожеланиями клиентов?

По словам Нонны Звягинцевой (Сбербанк), в прошлом году в Среднерусский банк от клиентов поступило около 800 предложений по поводу совершенствования и улучшения кредитных процессов. И принимая во внимание пожелания клиентов, здесь для участников зарплатных проектов Сбербанка введена подача заявления на получение кредита с помощью сервиса интернет-банкинга.

«Многие из наших клиентов являются активными пользователями социальных сетей, форумов, блогов и сайтов, где оставляют свои отзывы о работе отделений или специалистов банка, а также свое мнение о том или ином продукте. Команда маркетологов анализирует все отзывы и предоставляет их в заинтересованные подразделения. В непростых экономических условиях, в которых сейчас оказался каждый из нас, мы прислушались к потребностям наших клиентов и для тех, кто попал в трудную жизненную ситуацию, разработали и предлагаем компромиссные решения по обслуживанию кредита», – говорит Светлана Зайцева (Уральский банк реконструкции и развития).

По словам Анны Гапеенко («Хоум Кредит»), выводя на рынок новые банковские услуги, банк проводит фокус-группы и принимает во внимание пожелания потребителей, корректируя условия продуктов.

«Раньше заявление на досрочное погашение можно было подать только в ипотечных офисах Банка Москвы. Для удобства наших клиентов и в связи с их обращениями, мы реализовали возможность подачи заявления на досрочное погашение в любом офисе банка», – говорит Николай Мальнев.

По словам Антона Замятина (Банк ИТБ), результатом анализа обращений клиентов к банку через все каналы связи является в том числе ввод новых или изменение действующих продуктов банка. Из последних примеров эксперт привел случай, когда по результатам обращений клиентов, были внесены изменения в структуру сайта и характер размещения информации по действовавшим ранее условиям вкладов. Конструктивная обратная связь от клиентов позволила сделать поиск информации на сайте банка удобнее и проще.

«Клиенты иногда высказывают пожелания к оптимизации условий кредитных ипотечных продуктов, и если они носят конструктивный характер, то мы готовы их рассматривать в пределах своих возможностей. В частности, имел место случай, при котором Росинтербанк инициировал внесение изменений в методику оценки платежеспособности одной из крупных рефинансирующих организаций в части особенностей учета дохода адвокатов», – привел пример Сергей Шифрин.

 Как рассказала Анна Павлык (Балтинвестбанк), чаще всего продукты меняются не по желанию отдельных клиентов, а в результате целенаправленных маркетинговых исследований, либо в результате анализа рыночных трендов. Но пример конструктивного предложения со стороны клиентов был – в свое время банк увеличил срок предоставления оригинала ПТС. Это новшество было применено именно по заявлению одного из клиентов.

Евгений Ивановский (Транскапиталбанк) уверен – такие клиентские предложения часто касаются не просто каких-то отдельных параметров продукта, но отражают новые потребности рынка. «У нас так появилась наша «Ипотека без границ». Продукт востребованный и оригинальный, но у других банков мы его пока не встречали. Фактически это возобновляемая кредитная линия, но по более выгодной ставке – ипотечной. Работает как кредитная карта: заемщику предоставляется определенный лимит кредитования, который можно использовать целиком или частями в течение всего срока действия. Погашать можно как удобно. То есть появились свободные деньги – погасил, через какое-то время они опять понадобились – опять снял. Отличие от кредитки состоит в размере лимита, который гораздо больше, чем по обычной кредитке, чтобы можно было говорить о реализации довольно затратных проектов: крупные покупки, ремонт, приобретение недвижимости», – привел пример Ивановский.

Клиент-скопидом

Говорят, что банки могут отказать в кредите, если предыдущий кредит был погашен досрочно. Дескать, на таком невыгодном клиенте много не заработаешь. Так ли это? Банкиры утверждают, что это совсем не так.

По оценкам Светланы Зайцевой (Уральский банк реконструкции и развития), такие заемщики – основа качественной клиентской базы, и именно для них разрабатываются различные программы лояльности и снижаются ставки по кредитам.

По словам Юлии Тузовской (Бинбанк), как правило, при оценке клиента банки учитывают не только платежную дисциплину, но и объем исполненных обязательств и количество закрытых кредитов. Однако если досрочное погашение осуществляется в течение первых месяцев после оформления кредита, то это не позволяет достоверно оценить его платежную дисциплину. Банкам важно строить долгосрочные отношения с клиентами. Человек, который досрочно исполнил свои обязательства, показывает тем самым свою финансовую стабильность и благополучие. В таких клиентах можно быть уверенными в гарантированном исполнении будущих обязательств и предлагать уже премиальные продукты банка.

«Досрочное погашение кредита никак не влияет на кредитную историю. Банк не начисляет никаких штрафов за досрочное погашение и не устанавливает мораторий на погашение, так как банку важнее сохранить доверительные отношения с клиентом, предоставив для него выгодные условия пользования кредитными средствами. Это будет одной из причин обратиться к нам снова», – считает Наталья Васильева (Совкомбанк).

«Факт досрочного погашения кредита, особенно ипотечного, в кредитной истории клиента является положительным фактором при принятии банком решения о выдаче нового кредита, так как является подтверждением высокой платежеспособности клиента и повышает доверие банка к такому клиенту», – прокомментировал Антон Замятин (Банк ИТБ).

«Балтинвестбанк не считает досрочное погашение кредита дискриминирующим фактором, и это никак не отражается на истории наших клиентов. Ни один банк не может со 100% вероятностью прогнозировать поведение клиента в части финансовой дисциплины, однако каждому банку нужны клиенты, которые кредиты погашают. Конечно, такие заемщики нам интересны!» – утверждает Анна Павлык.

Президент фондовой компании «ИнвестПрофит» Константин Камбулов поделился своими соображениями о том, когда погашать кредит досрочно клиенту совсем невыгодно.

«Когда досрочная расплата за кредит создает «дыру» в бюджете – это невыгодно. Неразумно платить за кредит раньше срока, если в результате этой досрочной выплаты рассчитавшемуся с банком заемщику придется на долгое время перейти на «хлеб и воду». Также, думаю, не стоит выплачивать кредит раньше времени, если он взят на небольшую сумму, под небольшой процент, на небольшой срок, и заемщик выиграет значительно больше, если грамотно распределит заработанное между регулярными выплатами по займу и ежемесячными бытовыми тратами. Более чем невыгодно досрочное погашение кредита, если он взят на развитие бизнеса под небольшой процент. Гася такой кредит раньше срока, заемщик-бизнесмен лишает свое дело оборотных средств, не успевших сработать с необходимой отдачей, а значит, несомненно, удлиняет период хождения по «замкнутому кругу», – полагает эксперт.

Источник: Bankir.ru

правила и выгодно ли гасить

Средний срок, на который оформляется ипотечный кредит в РФ, составляет около 15 лет. Но многие ипотечные заемщики настроены закрыть его намного раньше. Как правильно оформить досрочное погашение ипотеки и избежать лишних трат?

Выплата ипотеки досрочно

Возможно ли досрочное погашение ипотеки? В соответствии с российским законодательством заемщик имеет право на досрочное полное либо частичное погашение взятых ипотечных обязательств. Банкам запрещено отказывать клиенту в реализации указанного права. Заемщик обязан предупредить банковскую организацию о своем желании досрочного гашения ипотеки в срок не позднее чем за 30 дней до предполагаемого события. Банки на свое усмотрение могут удлинить или сократить срок указанного информирования.

Клиент может закрыть ипотеку, полностью выплатив банку единовременно весь остаток взятой в долг суммы с процентами либо погасить часть долга. В последнем случае практикуется пересмотр ипотечного договора в сторону уменьшения срока кредитования или ежемесячной суммы оплаты.

Право заемщика полностью погасить ипотеку раньше указанного в договоре срока без финансовых санкций со стороны банковской структуры закреплено законодательно.

Полное досрочное погашение жилищной ссуды: пошаговая инструкция

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно?В сегодняшних реалиях ответ однозначный – выгодно. Еще несколько лет назад, получив определенную сумму, которая позволяла бы полностью рассчитаться со взятым займом, заемщик предпочитал оформить депозитный договор, перекрывая таким образом доходом от депозита оплату по кредитным процентам. Сегодня выгоднее закрыть ипотечный долг и снять лишнее финансовое бремя с семейного или личного бюджета.

Решив досрочно выплатить жилищный кредит, заемщик обязан уведомить об этом банк. Рекомендуется лично посетить отделение банковской организации, в которой оформлен заем, сообщить о своих намерениях и уточнить все вопросы, связанные с этой процедурой. Клиенту в обязательном порядке необходимо получить от банка информацию о полной сумме долга с начисленными процентами, которую он обязуется погасить.

Как закрыть ипотеку досрочно? Для этого необходимо выполнить несколько действий:

1. Уведомить банк о своем желании (лично посетить отделение, отправить заказное письмо).
2. Выбрать дату полного расчета по кредиту. Это обязательно должен быть рабочий день.
3. Связаться с менеджером банка, согласовать дату оплаты, уточнить полную сумму долга с процентами, способ оплаты – наличными в кассе банка, по безналичному расчету. В последнем случае необходимо заранее выбрать способ безналичной оплаты и уточнить плату за услугу перевода денежных средств на счет банковской структуры – кредитора. На счет банка должна поступить полностью вся сумма задолженности до копейки, в противном случае кредит будет считаться непогашенным.
4. Оплатить сумму долга.
5. Связаться с менеджером банка, уточнить, произошло ли погашение ипотечного займа. В некоторых случаях можно вытребовать от банка соответствующую справку о полном расчете по кредиту.

Закрывая ипотеку безналичным расчетом, следует заранее уточнить стоимость услуг финансовой организации за перевод денег в банк – кредитор и учесть ее в общей сумме платежа.

Частичное досрочное погашение ипотечного кредита

Выдавая кредит, банкиры рассчитывают на получение определенной суммы прибыли в течение определенного времени. В кредитном договоре ими могут прописываться отдельные правила досрочного погашения ипотеки. Это может быть мораторий на полное или частичное погашение в течение первых нескольких месяцев, отказ от пересмотра срока кредитования в пользу пересмотра суммы ежемесячных платежей, определение минимальной суммы, необходимой для полного погашения займа.

Также для защиты своих интересов от заемщиков, которые рассчитывают на «быструю ипотеку», банки навязывают клиентам при оформлении жилищной ссуды аннуитетный способ расчета, при котором ежемесячная сумма платежа остается неизменной в течение всего срока кредитования, то есть оплата производится равными платежами.

При этом способе оплаты кредитных обязательств, в первые годы ипотеки платеж формируется в основном за счет процентов, само тело кредита (то есть взятая сумма) гасится малыми объемами. В последующие годы структура ежемесячного платежа меняется, увеличивается доля тела кредита, уменьшается доля процентной ставки.

При аннуитетном способе погашения ипотеки в первые годы после ее оформления практически вся сумма выплат идет на погашение процентов за кредит.

При выплате ипотеки дифференцированными платежами каждый ежемесячный платеж меньше предыдущего, поскольку основной долг гасится равными частями, а процентная ставка насчитывается на остаток тела кредита, который постоянно уменьшается. Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно при аннуитетном и дифференцированном способах оплаты?

Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах: когда выгодно выплатить

При возможности эксперты рекомендуют максимально выплатить ипотеку в первые 5 лет после ее взятия. Банком будет произведен перерасчет суммы оплаты по займу исходя из уменьшенного тела кредита, таким образом заемщик сможет сэкономить. В последующие периоды частичное погашение ипотечного долга уже не является таким выгодным, ведь именно в этом первом периоде банк и получает свою основную прибыль за расчетный срок кредитования.

Досрочное закрытие ипотеки, которая выплачивается аннуитетным способом, особенно выгодно в первые 5 лет после ее взятия.

При изучении проблемы досрочного закрытия ипотечной ссуды заемщиков интересуют вопросы: пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки, гасится основной долг или проценты? Сама процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования, но сумма начисленных процентов изменяется в зависимости от объема оставшегося тела кредита. Денежные средства направляются на возврат основного займа, затем делается перерасчет оплаты по взятому займу исходя из уменьшенной суммы тела кредита, процентной ставки и срока кредитования. Если досрочно погасить ипотеку, то начисляются проценты на остаток суммы, затем разбиваются на ежемесячные платежи и заемщик далее выплачивает долг равными суммами в течение оставшегося срока.

После частичной досрочной оплаты долга в объеме, превышающем расчетный, заемщик с банком заключают дополнительное соглашение, в котором предусматривается:

• — уменьшение суммы ежемесячного платежа;
• — либо сокращение общего срока кредитования.

Некоторые банковские структуры стремятся удержать клиента как можно дольше, поэтому предлагают первый вариант. Он наиболее подходит заемщикам, ежемесячный платеж у которых составляет от 50 и выше процентов семейного (личного) бюджета. Таким образом, у них появляется возможность направить освободившиеся финансовые ресурсы на другие нужды.

Некоторые банковские структуры в договорах ипотеки изначально обозначают, что не сокращают сроки кредитования. Условия погашения ипотеки досрочно должны быть прописаны в ипотечном договоре, до его заключения обговорены с представителями банковской структуры, должны быть понятны для всех сторон сделки.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно при дифференцированном способе оплаты

Частичное досрочное погашение ипотеки при дифференцированном способе оплаты также однозначно выгодно для заемщика. В этом случае вся сумма переплаты направляется на погашение тела кредита, соответственно, уменьшается сумма насчитанной процентной ставки и происходит автоматический пересчет дальнейших ежемесячных сумм.

Насколько выгодно погасить кредит досрочно, что выбрать впоследствии (уменьшение срока кредитования либо суммы ежемесячных платежей), можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора, представленного на сайте банка-кредитора. Выбирая ипотечный продукт, можно сразу уточнить у менеджера возможность и порядок досрочного погашения ипотеки, попросить рассчитать выгоду досрочного погашения ипотеки на разных этапах возврата взятых средств.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

В отдельных банковских продуктах изначально прописывается возможность погашения взятой ипотеки за счет средств материнского сертификата. Для этого необходимо обратиться в банк, уточнить возможность погашения долга материнским капиталом, взять соответствующую справку банковской организации, собрать необходимые документы и предоставить их в отделение Пенсионного фонда РФ. Уполномоченная структура, рассмотрев пакет документов, при положительном решении вопроса перечисляет указанные средства на счет банка – кредитора в качестве погашения части ипотечного долга. Узнать как правильно досрочно погасить ипотеку материнскими средствами, на каком этапе это возможно, следует заранее, до заключения ипотечного договора у представителя банка.

Материнским капиталом можно оплатить исключительно тело кредита, погасить проценты, штрафы, пеню за счет этих средств невозможно.

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

Для минимизации рисков от невыплаты ипотечного долга, банки практикуют обязательное или добровольное страхование ипотечного или другого залогового жилья, жизни, здоровья титульного заемщика. Договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора, оплата может происходить как единоразово, так и по определенным периодам. При полном досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право требовать от страховой компании возврата суммы, которая обеспечивала страхование рисков на период, оставшийся для выплаты займа.

Возврат части суммы страховки возможен:

• — если ипотека погашена полностью;
• — не наступил страховой случай;
• — сумма страховки оплачена на период больший, чем фактический.

Для возврата части страховки заемщик должен собрать и предоставить в страховую компанию следующие документы:

• — паспорт;
• — договор ипотеки;
• — договор страхования;
• — справку банка о досрочном погашении займа;
• — платежные документы, подтверждающие уплату страховых взносов;
• — заявление о возврате уплаченных ранее страховых взносах за период, который не наступил.

Эксперты рекомендуют заемщику не затягивать со сроками подачи заявления о возврате части страховых взносов. После погашения жилищной ссуды следует в месячный срок собрать необходимые документы и подать их в страховую компанию. Если компания отказывает в возврате денежных средств, это следует зафиксировать письменно для дальнейшего обращения в суд.

«Подводные камни» досрочного закрытия ипотеки

Наряду со многими положительными факторами досрочного погашения жилищной ссуды, эксперты отмечают ряд других моментов, которые нужно учесть заемщику. Досрочное погашение жилищного кредита не выгодно банковской организации, поэтому она может затягивать процесс, а для клиента — это означает переплату процентов. Заявление на досрочное гашение стоит направлять кредитору заранее, с учетом условий кредитного соглашения, оформлять все письменно, оставляя себе второй экземплар документа с отметкой банка о его принятии.

Многие заемщики задают вопрос, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки? Частично или полностью гасить ипотеку выгодно в первые несколько лет выплаты кредита, в дальнейшем рентабельность этого процесса снижается. В этом случае, при наличии определенной суммы свободных денег специалисты рекомендуют рассмотреть вопрос их вложения в другие объекты недвижимости или на банковский депозит для получения дополнительного дохода, за счет которого будут покрываться кредитные платежи.

Особенности досрочного погашения ипотечного кредита в 2020 году

Погасить ипотечный кредит досрочно планирует большинство заемщиков. Подписывая договор на 20-30 лет, никто в действительности не собирается несколько десятилетий своей жизни работать на банк. Но действительно ли досрочное погашение ипотеки всегда выгодно, или порой оно приносит больше сложностей, чем пользы? На этот вопрос отвечают ипотечные брокеры агентства недвижимости «Владис».

Особенности досрочного погашения кредита

Существует две разновидности платежей по ипотеке, при которых выплатить ее можно до обозначенного в договоре срока: аннуитетные и дифференцированные.

Аннуитетные платежи отличаются тем, что в течение всего срока погашения кредита выплаты по нему равные. То есть ежемесячно заемщик относит в банк одну и ту же сумму, при этом сначала гасятся проценты по кредиту, а потом тело долга, в силу чего такой способ очень выгоден кредитным организациям.

Дифференцированные платежи разбивают долг на две равные части, поэтому сначала заемщик несет в банк более крупные суммы, а ближе к концу выплат – все меньше и меньше. Выплаты ежемесячно пересчитываются исходя из уменьшающегося остатка займа. Такой вариант более выгоден для заемщика, поскольку он в результате переплачивает гораздо меньше, чем при аннуитетных платежах.

Погасить ипотеку досрочно тоже можно двумя способами: полностью или частично. Если долг гасится полностью, на него больше не начисляются проценты, следовательно, заемщик свободен и может снимать обременение со своего жилья. Если ипотека погашается частично, то затем снижается либо ежемесячная сумма выплат, либо сокращается их срок.

Важно заранее, перед подписанием, изучить ипотечный договор и понять, возможно ли будет досрочное погашение и каким образом это можно сделать.

Выгодно ли погашать кредит досрочно? Зависит от того, сколько осталось выплачивать. Если вы выбрали аннуитетные платежи и выплатили уже больше половины, то не имеет принципиального значения, будете вы продолжать платить ежемесячно или погасите все разом.

Что предлагает Сбербанк

Сбербанк является не только одной из крупнейших кредитных организаций нашей страны, но и входит в число партнеров АН «Владис». На примере этого банка мы продемонстрируем, как происходит досрочное погашение ипотеки.

• Заемщик должен прийти в ближайший офис организации в будни, в рабочее время;
• Затем он должен написать заявление на полное или частичное досрочное погашение ипотеки. В документе должны быть указаны: дата погашения, реквизиты счета списания и сумма;
• Важно не забыть внести на указанный счет нужную на погашение сумму, если не хватит хотя бы копейки, банк не сможет списать средства и погасить кредит;
• Банк списывает со счета средства, погашая часть кредита или целиком, в зависимости от того, что было указано в заявлении.

В других банках специфика и особенности досрочного погашения могут отличаться. Например, кое-где нужно уведомить кредитную организацию о своем решении погасить долг досрочно за 30 суток, другие требуют переоформить документы и т.п. Все эти нюансы должны быть прописаны в договоре.

Сотрудники АН «Владис» готовы проконсультировать вас относительно оформления, рефинансирования и досрочного погашения ипотечного кредита в любом из банков Нижнего Новгорода. Мы также готовы помочь рассчитать целесообразность такого шага и оказать содействие в решении вопросов с банком. Являясь партнерами большинства крупных кредитных организаций, мы всегда действуем в интересах клиента и добиваемся максимально выгодных для него условий. Звоните!

Анастасия Шевцова

Руководитель направления ипотеки и страхования

Телефон: 8 900 477-87-87

Email: [email protected]

Статьи про ипотеку, рефинансирование и страхование в моем блоге:

 

• Все про новую программу ипотечного кредитования под 6,5 % — читать статью
• Досрочное погашение ипотечного кредита – плюсы и минусы — читать
• Оценка недвижимости и определение рыночной стоимости в Н.Новгороде — читать статью
• Что делать с недвижимостью и ипотекой весной и летом 2020 года? — читать статью
• Ипотечные каникулы и реструктуризация долга в 2020 году читать статью
• Как получить ипотеку в другом городе — статья

← Предыдущая
Следующая →

Определение пересмотра ипотеки

Что такое перерасчет ипотеки?

Изменение ипотечного кредита, также называемое изменением кредита, является особенностью некоторых типов ипотечных кредитов, при которых оставшиеся ежемесячные платежи пересчитываются на основе нового графика погашения. Во время пересмотра ипотеки заемщик выплачивает крупную сумму в счет основного долга, а затем их ипотека пересчитывается на основе нового, меньшего непогашенного остатка.

Некоторые ипотечные кредиты имеют запланированную дату пересмотра, то есть дату, когда кредитор будет рассчитывать новый график погашения на основе оставшегося основного баланса и срока ипотеки.

Ключевые выводы

• Перерасчет происходит, когда заемщик выплачивает большую сумму в счет основной суммы ипотеки, а кредитор пересчитывает ссуду на основе нового баланса.
• Когда кредитор пересчитывает ссуду, он создает новый график погашения, который представляет собой таблицу платежей по ссуде, показывающую основную сумму и проценты, которые включают каждый платеж до тех пор, пока ссуда не будет выплачена полностью.
• Основное преимущество переделки ипотеки для заемщика — это возможность снизить ежемесячные выплаты.
• Ссуды с отрицательной амортизацией или ипотека с регулируемой процентной ставкой (опция ARM) часто содержат пункт о пересмотре ипотечного кредита как часть кредитного договора.

Как работает пересмотр ипотеки

Для заемщика основное преимущество переделки ипотеки — сокращение ежемесячных платежей. Часто ипотечный кредитор просто сокращает срок ссуды, если выплачиваются дополнительные основные платежи, но сохраняет ту же фиксированную ежемесячную сумму, просто увеличивая основную сумму и уменьшая процентную часть платежа.

Пересчет может снизить сумму процентов, которую заемщик будет выплачивать в течение срока ссуды, если будет произведен достаточно большой основной платеж, уменьшая как проценты, так и основную сумму, остающуюся на новых ежемесячных платежах по ссуде.

Изменение ипотечного кредита против рефинансирования

Пересмотр ипотеки может быть более удобным вариантом, чем рефинансирование. При рефинансировании вы заменяете текущую ипотечную ссуду на новую ипотечную ссуду, которая может быть дорогостоящей и зависит от вашей кредитоспособности.Переделка ипотеки не включает проверку кредитоспособности и продолжается с первоначальной ипотекой.

С другой стороны, рефинансирование ипотеки означает погашение существующей ссуды и замену ее новой. Причины рефинансирования домовладельцев включают:

1. Возможность получить более низкую процентную ставку.
2. Чтобы сократить срок ипотеки.
3. Желание перейти от ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM) к ипотеке с фиксированной процентной ставкой или наоборот.
4. Возможность использовать собственный капитал для финансирования крупной покупки.
5. Для консолидации долга.

В отличие от рефинансирования ипотеки, изменение ипотеки не снижает процентную ставку по ипотеке.

Виды ипотеки, которые можно переплатить

Ссуды с отрицательной амортизацией

Переработка ипотеки может быть включена в условия кредита и связана с отрицательной амортизацией кредита. Ссуда ​​с отрицательной амортизацией имеет структуру платежей, которая допускает плановый платеж, размер которого меньше процентной ставки по ссуде.

Когда платеж меньше суммы процентов на тот момент, он создает отсроченные проценты. Сумма созданных отсроченных процентов добавляется к основному остатку ссуды, что приводит к ситуации, когда основная сумма долга увеличивается с течением времени, а не уменьшается. Из-за увеличения основной суммы ипотеки с отрицательной амортизацией требуется, чтобы ссуда в какой-то момент была переработана, чтобы она была выплачена к концу запланированного срока.

Ипотечные ссуды с отрицательной амортизацией также иногда имеют триггеры, которые могут вызвать внеплановую реструктуризацию.Это может сработать, например, если основной баланс ссуды достигает установленного лимита из-за отрицательной амортизации.

Опционная ипотека с регулируемой процентной ставкой (опция ARM)

Ипотека с отрицательной амортизацией также известна как ипотека с регулируемой ставкой платежа (вариант ARM). Эти ипотечные кредиты предоставляют заемщикам варианты, которые включают выплату всей основной суммы и процентов или уплату только части процентов.

Хотя варианты, доступные с опцией ARM, обеспечивают большую гибкость в платежах, заемщик может легко получить более долгосрочную задолженность, чем раньше.Как и в случае с другими ипотечными кредитами с регулируемой ставкой, существует возможность резкого и быстрого изменения процентных ставок в зависимости от рынка.

Пример переоценки ипотеки

Даже если в ипотеку не включена опция изменения ипотеки, вы можете обратиться к своему кредитору, чтобы узнать, принесет ли вам изменение ипотеки выгоду и снизит ли ваши ежемесячные платежи. Выплатив единовременно и изменив ипотечный кредит, вы можете сократить расходы на жилье. Напротив, если вы отправите единовременную выплату без изменения, вы уменьшите свой баланс, но ваши ежемесячные платежи останутся прежними.

Допустим, у вас есть ипотечный кредит на 30 лет с фиксированной процентной ставкой на сумму 500 000 долларов США и процентной ставкой 4%. Ваш комбинированный процентный платеж и основной платеж составляют 2338 долларов в месяц.

Через пять лет вы получите единовременную выплату в размере 375 000 долларов. Если вы решите использовать эту единовременную выплату для выплаты ипотеки, не переделывая ее, вы продолжите платить 2338 долларов в месяц. Если, с другой стороны, вы измените ссуду в течение оставшихся 25 лет ипотеки, ежемесячный платеж снизится до 1507 долларов.

CHARM_20200521.indd

% PDF-1.3
%
1 0 объект
>] / Pages 3 0 R / Type / Catalog / ViewerPreferences >>>
эндобдж
2 0 obj
> поток
2020-06-03T14: 10: 10-04: 002020-06-03T14: 10: 12-04: 002020-06-03T14: 10: 12-04: 00Adobe InDesign 15.0 (Macintosh) uuid: 3fa8e5ea-29bf-bb44- 9934-631d368fd9c0xmp.did: 63305488-537e-497c-81da-b436494d057cxmp.id: 1f59bdf6-1efc-40a7-9dae-2d5d4f4f828dproof: pdf1xmp.iid: d0805868-441cf45-bd45-d0805868-41cdb45-290805868-41cdb45-295-358-358-358-354-358a-295e-458a a7be-668ab0e7da9fxmp.сделал: 63305488-537e-497c-81da-b436494d057c по умолчанию

application / pdf

Библиотека Adobe PDF 15.0FalsePDF / X-1: 2001PDF / X-1: 2001PDF / X-1a: 2001
конечный поток
эндобдж
3 0 obj
>
эндобдж
15 0 объект
>
эндобдж
16 0 объект
>
эндобдж
10 0 obj
/ LastModified / NumberofPages 2 / OriginalDocumentID / PageUIDList> / PageWidthList >>>>> / Resources> / ExtGState> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text / ImageC / ImageI] / XObject >>> / TrimBox [21.0 21.0 579.0 633.0] / Тип / Страница >>
эндобдж
11 0 объект
/ LastModified / NumberofPages 2 / OriginalDocumentID / PageUIDList> / PageWidthList >>>>> / Resources> / ExtGState> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text / ImageC / ImageI] / XObject >>> / TrimBox [21.0 21.0 579.0 633.0 ] / Тип / Страница >>
эндобдж
12 0 объект
/ LastModified / NumberofPages 2 / OriginalDocumentID / PageUIDList> / PageWidthList >>>>> / Resources> / ExtGState> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text / ImageC / ImageI] / XObject >>> / TrimBox [21.0 21.0 579.0 633.0] / Тип / Страница >>
эндобдж
13 0 объект
/ LastModified / NumberofPages 2 / OriginalDocumentID / PageUIDList> / PageWidthList >>>>> / Resources> / ExtGState> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] >> / TrimBox [21.0 21.0 579.0 633.0] / Type / Page >>
эндобдж
17 0 объект
/ LastModified / NumberofPages 2 / OriginalDocumentID / PageUIDList> / PageWidthList >>>>> / Resources> / ExtGState> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] >> / TrimBox [21.0 21.0 579.0 633.0] / Type / Page >>
эндобдж
18 0 объект
/ LastModified / NumberofPages 2 / OriginalDocumentID / PageUIDList> / PageWidthList >>>>> / Resources> / ExtGState> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text / ImageC / ImageI] / XObject >>> / TrimBox [21.0 21.0 579.0 633.0] / Тип / Страница >>
эндобдж
19 0 объект
/ LastModified / NumberofPages 2 / OriginalDocumentID / PageUIDList> / PageWidthList >>>>> / Resources> / ExtGState> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] >> / TrimBox [21. hzn oR ֽ dmNTFTkQ] g މ Tjqbook ؾ Ư
j_? Au / S * Q% Ί [Pp! — ޣ_ʚ ~ ފ N ֺ ۠ sqaa ג; O΃R_3 (f (vǖ # Ig

Пересчет ипотеки: когда имеет смысл реамортизировать ссуду?

)

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на страницу нашей материнской компании LendingTree.В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Домовладельцы, которые ищут способ снизить ежемесячные выплаты по ипотеке без изменения процентной ставки или условий ссуды, должны рассмотреть возможность пересмотра ипотеки. Пересмотр или реамортизация ипотеки может создать как долгосрочные, так и краткосрочные сбережения. Читайте дальше, чтобы изучить плюсы и минусы изменения ипотеки, какие типы кредитов можно изменить и как это сделать.

Что такое перерасчет ипотеки?

Пересмотр ипотечного кредита означает, что вы внесете значительную сумму наличных авансом для погашения части своего долга и распределите новую меньшую сумму кредита на оставшийся срок существующего кредита.Ваши новые ежемесячные платежи уменьшаются за счет изменения основной суммы долга. Пересмотр ипотечного кредита снижает сумму ежемесячного платежа, но сохраняет процентную ставку и оставшееся количество ежемесячных платежей по ипотеке.

Например, предположим, что вы хотите изменить ипотечный кредит на 300 000 долларов с оставшимся 20-летним сроком погашения, внося 100 000 долларов наличными. Полученный в результате основной остаток в размере 200 000 долларов будет затем амортизирован в течение того же 20-летнего срока.Однако ежемесячный платеж снизится с 1475 до 1238 долларов.

Стоит отметить, что простое внесение дополнительных платежей в остаток ссуды не квалифицируется как изменение само по себе, потому что ваши ежемесячные платежи не меняются.Пересмотр ипотечного кредита реструктурирует ваши ежемесячные платежи, что снижает ваши ежемесячные обязательства, но в остальном сохраняет все остальные условия вашего кредита в неизменном виде.

Как вы пересчитываете ипотечный кредит?

Процесс изменения ипотечного кредита включает следующие шаги.

• Определите, можно ли пересмотреть вашу ссуду. Не все виды ссуд могут быть пересмотрены; например, ссуды Федерального жилищного управления (FHA) и Департамента по делам ветеранов (VA) не подлежат пересмотру.Кроме того, не все кредиторы и сервисные центры предлагают услуги по переработке, поэтому лучше узнать у вас напрямую.
• Сообщите своему обслуживающему персоналу. Вы должны будете обратиться к своему кредитору или обслуживающему вас лицу с официальным запросом о пересмотре ссуды. Большинство кредиторов и сервисных центров взимают комиссию до 500 долларов за переработку.
• Сделайте единовременный платеж. Для завершения пересмотра большинство кредиторов и кредитных организаций требуют, чтобы вы производили минимальную единовременную выплату в счет погашения основного остатка по ссуде.Минимальные платежи варьируются от 5000 до 10000 долларов США или могут быть рассчитаны как процент от оставшейся суммы основного долга, который может достигать 10%.

Иногда кредиторам также потребуется одобрение инвестора, купившего ссуду, для завершения пересмотра. Обычно это происходит только в том случае, если ссуда была передана другой стороне после того, как она была предоставлена ​​при посредничестве. В результате обработка вашего изменения может занять несколько недель. Важно продолжать производить регулярные запланированные платежи в полном объеме до тех пор, пока вы не получите подтверждение о завершении преобразования.

Каковы плюсы и минусы пересмотра ипотечного кредита?

Самыми большими преимуществами изменения ипотеки являются снижение ежемесячных платежей и уменьшение процентов, которые вы будете платить в течение срока действия ссуды. Вам также не нужно будет рефинансировать или переквалифицировать ипотеку, что означает, что вы избежите уплаты сборов кредитора, затрат на оценку, а также сборов за титул и условное депонирование, которые обычно являются частью процесса рефинансирования. Кроме того, годовая процентная ставка (APR) останется прежней, что является преимуществом, если у вас уже есть низкая процентная ставка.

Самый большой недостаток переделки ипотеки заключается в том, что она не сокращает срок ссуды. В зависимости от того, сколько вам требуется для выплаты остатка, изменение ипотечного кредита также снижает вашу общую ликвидность (то есть наличные денежные средства), поскольку внесенные средства будут связаны с собственным капиталом дома. Заемщики, которые хотят получить доступ к наличным деньгам, должны будут использовать финансирование собственного капитала или продать дом. Наконец, большинство кредиторов и сервисных центров взимают номинальную комиссию за переработку ссуд.

Какие виды ссуд можно переоформить?

В то время как большинство кредиторов и обслуживающих ссуд не объявляют публично, разрешают ли они пересмотр ипотечных кредитов, некоторые ссуды просто не подлежат пересмотру, и некоторые кредиторы не разрешают их.

Перерасчет и рефинансирование ипотеки

Пытаясь сократить ежемесячные платежи, большинству заемщиков придется выбирать между переоформлением или рефинансированием существующей жилищной ссуды.Хотя пересмотр ипотеки не всегда может быть вариантом, рефинансирование ипотеки является допустимой альтернативой, в зависимости от процентных ставок.

Если вы переделываете ипотеку

Существуют ключевые различия между переоформлением и рефинансированием ипотеки, хотя оба варианта могут снизить ваши ежемесячные платежи. Перерасчет кредита — это более простой процесс, чем рефинансирование, потому что для этого требуется только одобрение кредитора, единовременный платеж и комиссия за обработку. Вы избежите проверки кредитоспособности или нового андеррайтинга, а административный сбор будет значительно ниже, чем плата за закрытие сделки, понесенная при рефинансировании.Вы также сохраните первоначальную процентную ставку по ипотеке. Перед изменением ипотечного кредита не забудьте проконсультироваться с налоговым инспектором или CPA, чтобы определить налоговые последствия.

Вот когда вам следует подумать о пересмотре ипотечного кредита.

• Вы получаете единовременную выплату. Применение этой непредвиденной прибыли к ипотеке помогает снизить ежемесячные платежи, что позволяет ежемесячно хранить больше денег в кармане.
• Вы приобрели новый дом перед тем, как продать старый. После завершения продажи вашего старого дома вы можете направить вырученные средства на новую ипотеку без необходимости рефинансирования.
• Рефинансирование — не лучший вариант для вашей ситуации. Это может быть связано с изменением вашего дохода, активов или кредитного профиля, которое не позволяет вам претендовать на новую ссуду. Это также может иметь место в условиях растущей процентной ставки, когда невозможно рефинансировать по более низкой ставке, чем ваша текущая ипотека.

Следует ли вам вместо этого рефинансировать ипотеку?

Рефинансирование потребует от вас подачи заявки на новый заем с другой структурой, графиком погашения и процентной ставкой.Для этого требуется официальное заявление и андеррайтинг, и кредитор проведет новую проверку кредитоспособности. Вам также необходимо будет оплатить сборы и заключительные расходы, связанные с созданием новой ссуды.

Вот когда вам следует подумать о рефинансировании ипотеки.

• У вас мало наличных. Вам не нужно будет вносить единовременный платеж в счет основной суммы кредита для завершения рефинансирования. Хотя многие рефинансирования потребуют дополнительных затрат на закрытие, некоторые кредиторы позволяют вам включить эти затраты на закрытие в ваш новый баланс по ипотеке.
• Вам необходимо получить наличные из собственного капитала вашего дома. Рефинансирование с выплатой наличных позволит вам объединить и консолидировать долги, выводя наличные из вашего дома, при условии, что у вас достаточно непогашенного капитала.
• Вы можете получить лучшую процентную ставку или структуру ссуды. Рефинансирование позволяет вам воспользоваться низкими процентными ставками и позволяет сократить срок кредита.

Что такое перерасчет ипотеки? | Ипотека

Пересмотр ипотечного кредита — это когда кредитор пересчитывает ежемесячные платежи по вашей текущей ссуде на основе непогашенного остатка и оставшегося срока.

Когда вы покупаете дом, ваш кредитор рассчитывает ваши выплаты по ипотеке на основе основного баланса и срока ссуды. Каждый раз, когда вы делаете платеж, ваш баланс уменьшается. Но что произойдет, если вы сделаете дополнительный платеж или будете платить немного больше каждый месяц? Или произвести единовременный платеж? При досрочном погашении ипотечного кредита может иметь смысл запросить пересмотр ипотечного кредита. Поскольку пересмотр основан на остатке вашей ссуды, ваш ежемесячный платеж может уменьшиться.

Важно понимать, что изменение ипотечного кредита не происходит автоматически и предлагается не всеми кредиторами. Если вы заинтересованы в пересмотре ипотечного кредита, поговорите со своим кредитором, чтобы узнать, возможен ли такой вариант.

Переработка и рефинансирование

Когда вы рефинансируете свой дом, вы подаете заявку на создание новой ссуды с другой процентной ставкой и другим сроком или на выкуп капитала.

При пересмотре ипотечного кредита единственное, что вы делаете, — это пересчитываете свой ежемесячный платеж.Изменение не повлияет на вашу процентную ставку, оставшийся срок кредита или собственный капитал.

Когда следует рассмотреть вопрос о пересмотре ипотечного кредита?

Изменение ипотечного кредита — отличный вариант для домовладельцев, которые хотят сократить ежемесячный платеж без изменения условий своего кредита. Некоторые из случаев, когда переделка ипотеки может быть хорошей идеей, включают:

• Вы получили крупную непредвиденную прибыль . Если вы получите крупный платеж наличными, например бонус или наследство, и примените большую его часть к основной сумме кредита, вы уменьшите сумму своей задолженности.Ваши ежемесячные платежи будут основываться на новом балансе ссуды, если вы сделаете корректировку.
• Ставки по ипотеке повысились. Во многих случаях заемщики стремятся снизить свой ежемесячный платеж, но не могут, потому что ставки по ипотечным кредитам выросли с тех пор, как они закрыли свой кредит. В этом случае рефинансировать нет смысла. Вместо этого, если вы заплатили свой баланс и имеете собственный капитал в своем доме, вы можете сохранить текущую процентную ставку и изменить ее, чтобы скорректировать сумму ежемесячного платежа.
• Вы переезжаете .Когда вы продаете один дом для покупки другого, вы можете использовать капитал от продажи для выплаты нового жилищного кредита. Но что произойдет, если ваш старый дом не закроется до того, как вы подпишетесь на новый? Пересмотр ипотеки может помочь вам сократить выплаты по новой ипотеке после закрытия продажи вашего старого дома. Как только вы получите средства от продажи вашего дома, вы можете произвести единовременный платеж и попросить кредитора пересмотреть ваш кредит.

Преимущества переделки ипотеки

Помимо более низких ежемесячных платежей, пересмотр ипотеки имеет несколько ключевых преимуществ по сравнению с другими вариантами кредитования.Сюда входят:

• Проверка кредитоспособности не требуется . Когда вы рефинансируете ссуду, ваш кредитор просматривает ваш кредитный отчет и корректирует ваши условия в зависимости от вашей текущей кредитоспособности. Как правило, при переделке нет проверки кредитоспособности.
• Минус деньги, уплаченные в счет процентов . Когда вы уменьшаете свою основную сумму, ваш общий процент уменьшается в течение срока действия кредита. Это, в свою очередь, снижает общую сумму, которую вы платите по ссуде.
• Сохраните текущую процентную ставку .При пересмотре ипотеки не имеет значения, каковы текущие ставки по ипотеке. Даже если ставки повысились, вы сохраните свою более низкую ставку.
• Закрытие без затрат . При рефинансировании ссуды вам придется оплатить заключительные расходы. Ваш кредитор может взимать комиссию за пересмотр кредита, но обычно она меньше, чем традиционные затраты на закрытие.
• Вы не продлеваете оставшийся срок кредита . При рефинансировании кредита вам, возможно, придется увеличить срок кредита. При изменении размер вашей ссуды не изменится.
• Нет длительного процесса подачи заявки . Рефинансирование дома включает в себя множество тех же процессов, что и ваше первоначальное заявление на ипотеку. При пересмотре ипотечного кредита требуется совсем немного, поэтому процесс проходит намного быстрее.

Недостатки ипотеки переделки

Для многих изменение ипотеки — отличный способ сократить ежемесячные выплаты. Однако ваш платеж не может быть уменьшен так сильно, как при рефинансировании. Переделка не для всех. Вот некоторые потенциальные недостатки переделки ипотеки:

• Вы сохраняете текущую процентную ставку .Это преимущество, если ставки по ипотеке выросли с момента последнего финансирования кредита. Однако, если ставки снизятся, пересмотр не позволит вам воспользоваться более конкурентоспособной ставкой. В этом случае рефинансирование может быть лучшим вариантом.
• Вы не можете забрать акции. Если вы хотите вывести собственный капитал из своего дома, вам необходимо рефинансировать.
• Могут быть ограничения . Не все кредиторы предлагают переработку ипотечного кредита, и не все ссуды имеют право на переработку (например, ссуды FHA / VA и USDA не допускают вариант переделки).Кроме того, могут быть ограничения относительно того, сколько вы должны, сколько вы заплатили и вашей истории платежей.

Как определить, подходит ли вам изменение ипотеки

Один из лучших способов определить, стоит ли вам продвигаться вперед с пересмотром ипотечного кредита, — это посмотреть, что вы надеетесь получить от своей ссуды. Вы хотите снизить ежемесячные платежи или хотите получить доступ к собственному капиталу?

Существует несколько вариантов снижения суммы платежа, но иногда сложно понять, какой из них подходит именно вам.Чтобы узнать больше о преимуществах ипотечного кредитования и узнать, как изменить кредит, обратитесь к консультанту по жилищному кредитованию.

Ипотечный калькулятор

PITI | Расчетный платеж по ипотеке

Как пользоваться калькулятором выплаты ипотечного кредита

Независимо от того, где вы находитесь в процессе покупки жилья, оценка ежемесячной стоимости ипотеки является важным шагом в определении того, что вы действительно можете себе позволить и сколько вам удобно платить. Этот инструмент может помочь вам оценить различные сценарии и выяснить, какой тип ссуды, срок и первоначальный взнос подходят для вашей финансовой ситуации.

Вот краткое пошаговое руководство по использованию этого ипотечного калькулятора с PITI:

1. Начните с ввода суммы ипотеки. Это стоимость дома за вычетом первоначального взноса. Например, предположим, что вы планируете купить дом за 250 000 долларов и откладывать 20 процентов. Сумма ипотеки составит 200 000 долларов. Если вы имеете в виду конкретный дом, используйте эту цену в качестве основы. В противном случае внесите сумму, которая отражает диапазон цен на жилье в том районе, где вы хотите купить.
2. Введите сроки в годах. Хотя наиболее распространенные сроки — 15 и 30 лет, можно получить ипотеку на другой срок. Как правило, увеличение продолжительности периода погашения ипотеки уменьшает ежемесячный платеж по ипотеке, но увеличивает выплаты по процентам.
3. Включите процентную ставку. Базовая ставка основана на текущих ставках по ипотеке. Имейте в виду, что ставки часто меняются. Ставка, которую вы получаете, зависит от ряда факторов, включая ваш кредитный рейтинг, первоначальный взнос, местоположение недвижимости и многое другое.
4. Введите предполагаемый годовой налог на недвижимость. Оценка годовых налогов на недвижимость часто включается в список недвижимости, но эту информацию также обычно можно найти на веб-сайте оценщика налога на недвижимость округа, в котором расположен дом. Ваш кредитор или агент по недвижимости также может предоставить эту информацию.
5. Включите предполагаемую годовую страховку домовладельцев. Эти ставки различаются в зависимости от структуры и местоположения, но ваш ипотечный кредитор или агент по недвижимости может предоставить примерную сумму, которую вы будете платить ежегодно.Такие сайты, как Insurance.com, также предлагают возможность оценить стоимость страхования домовладельцев на основе различных переменных. n) -1)]
   • M = общий ежемесячный платеж по ипотеке.
   • P = основная сумма кредита.
   • r = ежемесячная процентная ставка. Это годовая ставка, которую предоставляет ваш кредитор, разделенная на 12 месяцев.
   • n = количество ежемесячных платежей по кредиту. Это количество лет вашей ссуды, умноженное на 12.

   Чтобы увидеть эту формулу на практике, предположим, что вы покупаете дом за 200 000 долларов с 30-летней ссудой и кладете 20 процентов. Кредитор предлагает процентную ставку в размере 4 процентов.

   Чтобы вычислить «P», вы сначала вычтите 20 процентов из стоимости дома в 200 000 долларов, чтобы получить общую сумму займа в 160 000 долларов.Затем, чтобы рассчитать вашу ежемесячную процентную ставку, или «r», вы должны разделить годовую процентную ставку на 12. В этом сценарии ежемесячная процентная ставка будет 0,0033 процента.

   Наконец, чтобы получить «n», вы должны умножить срок кредита на 12, чтобы получить общее количество месяцев для вашей ипотеки, которое в данном случае будет 360.

   Ваши ежемесячные платежи по основной сумме и процентам составят около 763 долларов. Страхование домовладельцев и налоги на имущество не включены.

   Сколько дома вы можете себе позволить?

   Кредиторы обычно не хотят, чтобы отношение вашего домашнего долга к доходу превышало 28 процентов.Чтобы определить коэффициент DTI, разделите ежемесячный платеж по ипотеке, включая налоги и страхование, на свой ежемесячный валовой доход. Умножьте результат на 100. Например, если ваши расходы на жилье составят 2000 долларов, а ваш ежемесячный семейный доход до удержания налогов составляет 7000 долларов, ваш коэффициент DTI составит около 28,6 процента (2000 -: — 7000 x 100 = 28,57 процента).

   Прежде чем вести с вами дела, кредиторы также рассматривают ваши другие ежемесячные долговые обязательства вместе с вашими прогнозируемыми расходами на жилье.Например, если ваши ежемесячные расходы включают 300 долларов на ссуду на покупку автомобиля, 75 долларов на выплаты по студенческому кредиту и 125 долларов на счета по кредитной карте, вы должны добавить их к своим расходам на жилье в размере 2000 долларов, что в сумме составит 2500 долларов. Разделите эту цифру на ваш валовой доход в размере 7000 долларов, чтобы получить соотношение 35,7%. Кредиторы предпочитают, чтобы это так называемое «внутреннее» отношение долга к доходу составляло 36 процентов или меньше.

   Как правило, чем меньше ваши ежемесячные расходы по ипотеке по сравнению с вашим доходом, тем легче вам будет справляться с выплатами.

   Имейте в виду, что ваш ежемесячный платеж будет увеличиваться с годами, поскольку налоги и расходы на страхование жилья, как правило, растут, а не снижаются. Финансовые учреждения ведут счет условного депонирования, чтобы отслеживать эти и другие связанные с этим расходы, например, частное страхование ипотеки. Кредиторы предоставляют заемщикам анализ счета условного депонирования на ежегодной основе, показывая любые прогнозируемые дефициты или излишки средств на предстоящий год.
   Помните, хотя кредиторы могут предоставить вам варианты финансирования дома, они не имеют полной картины вашей финансовой жизни.При рассмотрении того, сколько дома вы можете себе позволить, важно учитывать все ваши текущие расходы, предстоящие расходы и то, как вы распоряжаетесь своими деньгами. Заимствовать максимальную сумму, которую кредитор вам разрешит, — не лучшая идея. Живя не по средствам, вы сможете откладывать деньги на другие цели жизни, такие как выход на пенсию и расходы на образование.

   Сократите расходы по кредиту за счет предоплаты основной суммы

   Этот калькулятор PITI предлагает еще одну функцию, которая поможет вам сократить расходы по кредиту.Посмотрите, как добавление дополнительных платежей по основной сумме может сократить срок ссуды на годы. Определите, можете ли вы пополнять свой платеж ежемесячно, ежегодно или даже только один раз. Нажмите «просмотреть результаты», чтобы увидеть параллельное сравнение вашего регулярного графика платежей с графиком предоплаты.

   Этот ипотечный калькулятор с налогами и страховкой покажет вам, сколько процентов вы будете платить за весь срок ссуды в обоих сценариях, а также сколько вы можете сэкономить, выплачивая дополнительные основные платежи по ходу дела.

   О наших таблицах ставок по ипотеке

   Вышеупомянутая информация о ипотечном кредите предоставлена ​​или получена Bankrate. Некоторые кредиторы предоставляют Bankrate условия своего ипотечного кредита в рекламных целях, и Bankrate получает компенсацию от этих рекламодателей (наши «Рекламодатели»). Условия других кредиторов собираются Bankrate посредством собственного исследования доступных условий ипотечного кредита, и эта информация отображается в нашей таблице ставок в соответствии с применимыми критериями.В приведенной выше таблице список Рекламодателя можно идентифицировать и отличить от других списков, поскольку он включает кнопку «Далее», которую можно использовать для перехода на собственный веб-сайт Рекламодателя или по номеру телефона Рекламодателя.

   Как работает переоценка ипотеки | NextAdvisor с TIME

   Редакционная независимость

   Мы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на этой странице — четко обозначенные — могут привести вас на партнерский веб-сайт и могут привести к тому, что мы будем получать реферальную комиссию.Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.

   Из всех способов уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке, изменение может быть самым простым.

   Уловка? У вас должна быть большая сумма денег, чтобы пополнить свой счет по ипотеке. Но если у вас есть деньги, изменение ипотеки может сократить ваши ежемесячные платежи и помочь вам быстрее окупить дом.

   Прямо сейчас мы находимся в уникальной ситуации, когда процентные ставки низкие, а рынок недвижимости процветает.«В условиях низких ставок рефинансирование обычно кажется хорошим вариантом», — говорит Майк Тассон, соучредитель Own Up, платформы для сравнения кредиторов.

   Но если вы не хотите или не можете претендовать на рефинансирование, переделка ипотеки может быть хорошей альтернативой.

   Вот как это работает:

   Что такое переоценка ипотеки?

   Пересчет ипотеки — это когда вы вносите крупный платеж в счет основной суммы ипотеки — и, в свою очередь, ваш кредитор пересчитывает все оставшиеся платежи на основе нового, более низкого баланса.График погашения ссуды определяет, сколько вы будете платить ежемесячно и сколько процентов будете платить в течение срока ссуды; пересмотр ипотечного кредита может снизить оба этих показателя.

   Как работает пересчет ипотечного кредита

   Как и когда вы сможете изменить его, будет зависеть от вашего кредитора и точных условий вашего жилищного кредита.

   «У разных кредиторов разные требования к этому варианту, но вы обычно смотрите на минимальную [единовременную выплату] сумму не менее 5000 долларов», — говорит Тассон.После того, как вы сделаете этот платеж, ваша ипотека будет пересчитана с учетом остатка за оставшиеся месяцы в вашей ссуде.

   Преимущество переделки состоит в том, что вы получаете новую таблицу амортизации в зависимости от того, где вы находитесь в своем графике платежей. «Это как если бы вы начали ипотеку с более низким балансом», — говорит Тассоне. Конечным результатом является более низкий ежемесячный платеж. Кроме того, вы будете платить меньше процентов в течение всего срока действия кредита, что может привести к значительной экономии.

   Например: если у кого-то есть ипотечный кредит в размере 200 000 долларов с процентной ставкой 4% (с первоначальным взносом 10%), его ежемесячные платежи будут составлять около 1066 долларов.При пересчете на 10 000 долларов (и при условии, что комиссия за переработку составит около 250 долларов) вы можете в конечном итоге сэкономить более 5000 долларов в виде процентов и 55 долларов в месяц на выплаты по ипотеке.

   Итак, если вы недавно получили крупную сумму денег или если у вас есть ссуда с высокой процентной ставкой, но вы не хотите рефинансировать, вы можете получить выгоду от пересмотра ипотеки.

   Изменение ипотечного кредита против рефинансирования ипотеки

   Несмотря на то, что они звучат одинаково, изменение ипотечного кредита и рефинансирование ипотеки — это две совершенно разные вещи.«Изменение ипотеки просто влияет на текущую ссуду, которую вы получили, — говорит Тассоне. Это означает, что вы по-прежнему будете с тем же кредитором, и у вас останутся те же процентные ставки и условия кредита.

   Однако, когда вы рефинансируете ипотечный кредит, вы заменяете существующий кредит новым. «Рефинансирование по сути« сбрасывает время »и в большинстве случаев возвращает его к 30-летнему периоду», — говорит Тассоне.

   Поскольку вы придерживаетесь той же ссуды, пересмотр ипотеки проще, чем рефинансирование.И из-за этого за переделку часто взимается меньшая плата. «При переделке у нас не будет начальных затрат, кроме пары сотен долларов», — говорит Джозеф Дж. Зоппи, управляющий партнер Templar Real.

   Для сравнения, Зоппи говорит, что один из его клиентов недавно рефинансировал и в конечном итоге заплатил почти 5000 долларов в качестве сборов за подачу заявления и ипотечных кредитов. В первую очередь, на получение ипотеки уходит много исследований, времени и денег. Поэтому, если учесть удобство сохранения той же ипотеки и простой корректировки ежемесячных платежей с изменением корректировки, в этом легко убедиться.

   Еще одно преимущество переделки ипотеки заключается в том, что она не требует проверки кредитоспособности. Если ваш кредит уменьшился с тех пор, как вы впервые купили дом, рефинансирование может быть не в вашу пользу.

   «Для людей, потерявших работу, [рефинансирование] может быть затруднительным, — говорит д-р Ричард Грин, профессор Школы государственной политики Прайса и Школы бизнеса Маршалла Университета Южной Калифорнии (USC) и директор. Центра Недвижимости USC Lusk.

   Однако Грин отмечает, что если ваша ситуация достаточно изменилась, чтобы резко снизить размер кредита, «вы хотите сэкономить наличные деньги — вы не захотите погашать ссуду быстрее.Но если ваш кредит уменьшился по более незначительным причинам, изменение ипотечного кредита все же может быть вариантом для снижения ваших ежемесячных платежей.

   Совет от профессионала

   Прежде чем тратить деньги на выплату основного долга для изменения ипотечного кредита, подумайте, есть ли какой-либо долг с более высокой ставкой, на котором вам следует сосредоточиться.

   Требования к пересмотру ипотечного кредита и его доступность

   Если вы планируете пересмотр ипотечного кредита, знайте, что не все ипотечные кредиты могут быть пересмотрены. Например, ссуды FHA и VA не соответствуют требованиям, говорит Зоппи.Кредиты Министерства сельского хозяйства США также не принимаются.

   У каждого кредитора есть требования по изменению ипотечного кредита, поэтому важно провести исследование. «У вашего кредитора также могут быть ограничения на то, сколько раз вы можете изменять ипотеку, — говорит Тассоне, — а минимальный основной платеж, необходимый для изменения, зависит от кредитора».

   Обязательно свяжитесь со своим кредитором перед внесением крупного платежа, чтобы убедиться, что ваш ипотечный кредит подлежит изменению, и подтвердить детали.

   Когда вам нужен перерасчет ипотеки?

   Если вас устраивают условия текущей ипотеки, у вас достаточно денег, чтобы сделать крупную единовременную выплату, и вы хотите делать ежемесячные платежи меньшими суммами, изменение ипотеки может иметь для вас смысл.Вот несколько сценариев, когда изменение ипотеки может быть хорошей идеей:

   1. Когда вы хотите сэкономить на процентах

   Если у вас есть ипотека с высокой процентной ставкой и вы не хотите рефинансировать, изменение может помочь вам в оплате. меньшие проценты в течение срока ссуды, даже при той же процентной ставке, поскольку в конечном итоге вы будете платить меньше процентов в течение срока ссуды. Чтобы рассчитать, сколько процентов вы можете сэкономить, вы можете использовать калькулятор изменения ипотеки.

   Имейте в виду, что для того, чтобы запросить изменение, вам потребуется достаточно денежных средств, чтобы произвести крупный основной платеж.Обычно это происходит после жизненного события, которое оставляет вам приличную сумму денег. Например, «кто-то, у кого есть работа, которая, как правило, платит более крупные бонусы… вы можете увидеть, как кто-то берет этот бонус и вкладывает его часть — или все — в свою ипотеку, а затем запрашивает пересмотр», — говорит Тассоне.

   2. Когда вы собираетесь выйти на пенсию

   Перекачивание также может быть популярным вариантом для людей, приближающихся к пенсионному возрасту. «Если вы выходите на пенсию через пять лет, но у вас осталось семь лет по ипотеке, возможно, вы не захотите беспокоиться об этом, если потеряете свой трудовой доход», — говорит Грин.Принимая во внимание, что рефинансирование может продлить количество лет, оставшихся по вашей ипотеке, изменение может помочь снизить ваши ежемесячные платежи в течение того же срока.

   Чем меньше времени у вас осталось, тем больше выигрыш. «Если у вас осталась всего пара лет, может быть, пять лет, и вы измените свой ипотечный кредит, — говорит Зоппи, — вы можете значительно снизить свои выплаты».

   3. Когда вы покупаете второй дом

   Еще одно популярное время для переделки — это покупка другого дома. Вместо того, чтобы делать предложение о продаже вашего текущего дома, вы можете получить вторую ипотеку, которая позволит вам сделать предложение без каких-либо непредвиденных обстоятельств.Затем, когда вы продаете предыдущий дом, вы можете использовать эти деньги для внесения основного платежа по новой ипотеке и переделать ее. «Люди торгуются вверх, так что это может сработать очень хорошо», — говорит Зоппи.

   Есть ли недостатки у пересмотра ипотеки?

   Короткий ответ — нет — при условии, что у вас есть наличные, а ваша ипотека позволяет вносить изменения. «Плюсов больше, чем минусов, — говорит Зоппи. «Самый большой плюс — это снижение ежемесячных платежей… и меньшие денежные затраты.

   Однако Zoppi предостерегает от пересмотра в случае, если вы не соответствуете требованиям — либо потому, что ваш кредитор не разрешит это, либо потому, что у вас нет средств. Поэтому, прежде чем делать ставку на переделку, вам следует сначала изучить требования вашего кредитора.

   Поскольку все кредиторы разные, важно посмотреть на текущие условия ипотеки или спросить своего кредитора, можете ли вы их изменить, сколько это будет стоить и каков будет минимальный основной платеж.

   Еще одна вещь, о которой следует подумать: убедитесь, что вы вкладываете свои деньги с максимальной пользой, — говорит Тассоне.«Если у вас есть другой долг с более высокой процентной ставкой, чем ваша ипотека, вам следует сосредоточиться на его погашении, прежде чем тратить денежные резервы на переработку», — говорит он.

   И при принятии большинства финансовых решений знание является ключевым моментом. «Узнайте о своем финансовом положении и о том, где вы находитесь», — говорит Зоппи. «Затем вы можете обратиться к своему кредитору и потребовать внесения изменений».

   Что это такое, как это работает

   Motley Fool Staff
   | The Motley Fool

   Финансы: Как получить арендную плату, освобождение от ипотеки

   Закон о заботе федерального правительства, а также различные города и банки предлагают помощь.Вот что вам следует знать.

   Только ответы на часто задаваемые вопросы, США СЕГОДНЯ

   Если вы домовладелец, ищущий способ сократить свой ежемесячный бюджет, и у вас есть единовременная сумма, которую вы можете использовать, пересмотр ипотечного кредита может быть хорошим вариантом.

   Как работает изменение ипотечного кредита

   Если вы обнаружите, что у вас много денег, изменение ипотечного кредита позволит вам выплатить основную сумму по ипотеке и сэкономить деньги за счет уменьшения ежемесячных платежей на оставшийся баланс.

   Проще всего думать о переработке ипотечного кредита как о «переделке».«Вы платите ту же процентную ставку и пересчитываете ссуду, используя те же условия погашения. Все, что меняется, — это финансируемая сумма и ваш ежемесячный платеж. Поскольку вы должны меньше денег, вы также в конечном итоге платите меньше процентов в течение срока ссуды.

   Если вы вместо этого вложите те же деньги в основную сумму займа, вы уменьшите сумму своей задолженности, но — в отличие от повторной выплаты — ежемесячный платеж останется прежним.

   Детали изменения ипотечного кредита

   Хотя для Ипотечный кредитор завершить переделку довольно просто.Удобно, что до тех пор, пока ваш кредит имеет хорошую репутацию, кредитор не будет требовать проверки кредитоспособности, оценки жилья или подтверждения дохода.

   Переработка ипотеки доступна только для обычных займов и не подходит для займов FHA, VA или USDA. Крупные ссуды также обычно не принимаются. Большинство — хотя и не все — кредиторы предлагают пересмотр ипотечного кредита. Позвоните своему кредитору, чтобы узнать, предлагают ли они эту услугу.

   Момент истины: Некоторые домовладельцы ожидают, что когда закончится дополнительная безработица, им придется столкнуться с трудностями при выплате ипотечного кредита

   Подробнее: В условиях пандемии коронавируса пропущенные арендные и ипотечные платежи накапливаются почти в каждом штате

   Сумма денег, которую вы получите потребность в переделке обычно составляет не менее 10 000 долларов, в зависимости от кредитора.Важно то, что первоначальный срок кредита и процентная ставка остались прежними. Например, если у вас есть 30-летняя ипотека с процентной ставкой 3,7% и вы измените ее через пять лет, остаток будет повторно амортизирован в течение оставшихся 25 лет с использованием той же ставки.

   После того, как вы подадите заявку на изменение ипотечного кредита, ваш кредитор, вероятно, потребует от вас произвести два последовательных платежа (по вашей первоначальной сумме платежа), прежде чем он изменит кредит. Тем не менее, вы должны продолжать производить регулярные платежи, пока не получите известие от кредитора.

   Вы можете пересчитывать свой ссуду столько раз, сколько захотите, но не забудьте запланировать изменение комиссии в размере от 250 до 300 долларов.

   Плюсы переделки ипотеки

   Помимо снижения ежемесячного платежа по ипотеке, вот несколько причин, по которым вы можете захотеть изучить переделку ипотеки.

   • Если процентная ставка повысилась после того, как вы взяли первоначальную ипотеку, вы сможете сохранить эту более низкую ставку.
   • Вы будете платить меньше процентов из-за меньшей основной суммы.
   • Вы можете снизить ежемесячный платеж по ипотеке, не увеличивая срок кредита.

   Вы также можете создать себе запас прочности на случай чрезвычайной ситуации, изменив ипотечный кредит и продолжив вносить первоначальные платежи. Это еще больше снизит вашу основную сумму, и если вы столкнетесь с финансовыми трудностями, вы можете переключиться на более низкие платежи, пока не вернетесь на прочную основу.

   Минусы переделки ипотеки

   Хотя существуют определенные обстоятельства, при которых имеет финансовый смысл переделывать ипотеку, переделка не лишена недостатков.

   • Если ваша текущая ипотечная ставка высока, нет никакого финансового смысла изменять ее по той же ставке. Рассмотрите возможность рефинансирования, чтобы увидеть, сможете ли вы получить выгоду от более низких ставок.
   • Можно стать богатым домом и бедным с деньгами, вложив все свои средства в собственный капитал, оставляя немного денег на другие важные цели.
   • Если у вас долг под высокие проценты, внесение единовременной суммы в счет ипотеки может быть дорогостоящей ошибкой. Разумный шаг — сначала ликвидировать долг под высокие проценты.

   Альтернативы изменению ипотеки

   Если ваша цель — использовать единовременную сумму денег наиболее разумным способом, изменение ипотеки — лишь один из вариантов. Вот другие, заслуживающие внимания:

   • Выплачивайте небольшую дополнительную сумму в счет основной суммы ипотеки каждый месяц. Это не сразу снизит ваши ежемесячные обязательства, но поможет вам погасить долг раньше.
   • Рефинансируйте ипотеку, взяв новую ссуду для погашения старой. Рефинансирование может быть вашим лучшим вариантом, если текущая процентная ставка ниже вашей первоначальной ставки.В то время как изменение ипотеки просто пересчитывает ваш платеж на основе новой, более низкой основной суммы, рефинансирование во многом похоже на получение новой ипотеки. От вас могут потребовать уплатить сборы за подачу заявки, кредит, оформление, подтверждение наводнения, поиск по названию и регистрацию. Вам также потребуется провести новую оценку дома и, возможно, еще один осмотр дома.
   • Используйте деньги, чтобы делать инвестиции на фондовом рынке, которые могут обеспечить более высокую норму прибыли в долгосрочной перспективе.
   • Создайте аварийный фонд с достаточным количеством денег, чтобы оплатить счета на сумму от трех до шести месяцев.Таким образом, вы будете знать, что у вас есть запас денег, чтобы преодолеть жизненные препятствия и сосредоточиться на других, более важных вещах.

   Изменение ипотечного кредита может быть вам не знакомо, но должно быть. Хорошо иметь в своем финансовом арсенале как можно больше инструментов. А переделка может быть хорошим способом снизить общие расходы на ипотеку и ежемесячные платежи.

   The Motley Fool владеет и рекомендует MasterCard и Visa, а также рекомендует American Express.Мы твердо верим в Золотое правило, поэтому редакционные мнения принадлежат только нам и ранее не рассматривались, не одобрялись или не одобрялись включенными рекламодателями. Ascent распространяется не на все предложения на рынке. Редакционный контент The Ascent отделен от редакционного контента The Motley Fool и создается другой командой аналитиков.

   The Motley Fool — контент-партнер USA TODAY, предлагающий финансовые новости, аналитику и комментарии, призванные помочь людям контролировать свою финансовую жизнь.Его контент создается независимо от США СЕГОДНЯ.

   Сегодняшние лучшие ставки по ипотеке

   Предложение от разношерстного дурака: Скорее всего, ставки по ипотеке не будут оставаться на уровне многолетних минимумов намного дольше.

   No related posts.