Как снизить процент по ипотеке в ВТБ 24 на уже взятую ипотеку

Вопрос о том, можно ли, если – да, то как, снизить процент по ипотеке в ВТБ 24 на уже взятую ипотеку, волнует многих заемщиков. Появившаяся возможность рефинансирования многим дала надежду на то, что они смогут расплатиться с долгом значительно раньше.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Преимущества ВТБ 24

Любой заемщик, в первую очередь, задумывается, зачем ему обращаться в ВТБ 24, а не в Сбербанк. Но поближе ознакомившись с банком, он убедится, что его работники гораздо более предрасположены к помощи тех, кто работает в Сбербанке. Многие вопросы можно решить, поговорив по телефону. А вот в Сбербанк придется постоянно ездить лично.

Также регламент в ВТБ 24 в 2021 году значительно мягче. Так, к примеру, решив продать квартиру, находящуюся под ипотекой, обременение в Росреестре снять не получится, а вот с ВТБ 24 действует сделка с депозитными ячейками. Выгоднее всего снизить процентную ставку через рефинансирование в ВТБ 24 будет тем людям, которые получают заработную плату через эту организацию.

Таким образом, среди преимуществ обращения в ВТБ 24 выделяют следующие:

• возможность досрочного погашения долга;
• в результате повторной оценки недвижимости появляется возможность получения денег, которые превышают остаток долга, если на это имеется соответствующее обоснование;
• допускается при рефинансировании ипотеки, взятой в валюте, перейти на рублевый расчет;
• комиссии при открытии счета, получении кредита, а также аренде ячейки и иных операций отсутствуют.

Особенность ипотечных программ ВТБ 24 заключается в том, что организация выдает кредитные средства на длительное время – до пятидесяти лет. Максимальная сумма зависит от финансового положения заемщика в целом, а также имеющейся у него недвижимости. Кроме того, снижение процентной ставки при рефинансировании может сопровождаться увеличением суммы займа до восьмидесяти процентов.

Если операция осуществляется со сторонней банковской организацией, валюта может быть изменена в соответствии с действующей курсовой разницей. Многие заемщики уже переоформляли свои ипотеки на рублевую валюту с иностранной. Однако при этом был риск существенной переплаты. ВТБ 24 решает эту проблему при помощи одновременного снижения ставки по ипотеке. Но, безусловно, самым выгодным будет вариант рефинансирования в той же валюте.

Подготовка

Естественно, как при оформлении ипотечного кредита, так и при его рефинансировании, банк учитывает, насколько клиент является платежеспособным. Поэтому в подготовительный этап входит следующее:

• повторный сбор нужных бумаг по недвижимости и относительно заемщика;
• гарантии на согласие процедуры банк не дает;
• придется нести дополнительные расходы;
• если ипотека будет погашена в ближайшее время, попытка уменьшить ставку может обернуться убытками, а не выгодой.

Перед тем как решаться на программу, при которой снижаются проценты, желательно сделать следующее:

• проверить свою кредитную историю;
• приобрести банковскую карту, куда будет перечисляться заработная плата.

Особенности для супругов заемщиков

Если после открытия ипотеки заемщик вступил в брак и решил снизить процент по ипотеке, ВТБ 24 допускает возможность изменять оформление договора путем добавления созаемщика – супруга. Ведь в любом случае первая ипотека уже является совместным бременем.

В то же время, может быть и обратная ситуация, когда при расторжении брака делится имущество. Рефинансирование способно содействовать и в этой проблеме путем замены заемщика, при необходимости. Следует изменить также порядок выплат, причем, второй супруг может истребовать ту часть средств, которые были им потрачены на имущество.

Документы для рефинансирования

Бумаги, необходимые для данной сделки, чтобы понизить процентную ставку по ипотеке, практически те же, что и при подаче пакета на получение обычной ипотеки. К ним относятся:

• удостоверение личности;
• бумага о вступлении в брак или его расторжении;
• информация о заемщике, а также о созаемщике или созаемщиках;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• технический или кадастровый паспорта;
• документ о профессиональной оценке;
• трудовая;
• справка с работы о доходах;
• бумаги об имеющейся ипотеке;
• бумаги, доказывающие своевременное внесение платежей по ее погашению.

Пакет документов для снижающихся ставок вправе подать не только заемщик, но и его представитель. Помимо личного посещения, их можно отправить по почте. Однако тогда все копии следует заверить у нотариуса. Иногда банк может потребовать и другие бумаги, к примеру, диплом, подтверждающий высшее образование, водительские права и прочие.

Иные расходы

Помимо возможности, как снизить процент по ипотеке в ВТБ 24 путем рефинансирования на уже взятую ипотеку, нужно учитывать и все расходы, которые при этом придется нести. Среди прочих, к ним относятся следующие:

• страхование жизни – без нее вряд ли удастся снизить ставку;
• снова придется оценивать квартиру, чтобы была понятна ее рыночная стоимость на текущий момент.

Получается, что сначала следует сделать расчеты и убедиться в том, что понижение процентов действительно принесет в конечном итоге выгоду. При этом учитывают и такие статьи расходов, как:

• сбор необходимых бумаг;
• конвертация валюты при ее смене;
• государственная пошлина за регистрацию;
• оплата посреднических услуг, если таковые имеют место;
• потраченное время в денежном эквиваленте (сколько бы можно было заработать в течение этого промежутка).

Процедура сделки

Уменьшение процентов путем проведения рефинансирования включает в себя следующие этапы:

1. Подачу документов.
2. Рассмотрение заявки.
3. Изучение кредитной истории.
4. Изучение всего пакета бумаг.
5. Запрос иных сведений, если в этом имеется необходимость.
6. Сообщение о решении, что процент снижается.
7. Подписание соглашения.
8. Обращение в банк, где заемщик взял ипотеку изначально.
9. Перевод денег для ее погашения.
10. Получение справки о том, что ипотечные обязательства выполнены.
11. Регистрация займа в ВТБ 24.
12. Процедура заканчивается тогда, когда банк возьмет все необходимые документы после регистрационных действий.

Учитывая все вышесказанное, можно прийти к выводу о том, что рефинансирование в ВТБ 24 действительно может быть выгодным при наличии таких факторов, как длительный срок погашения кредита, большая разница в процентах, выданный налоговый вычет и прочих. Кроме того, здесь действуют некоторые смягчения для клиентов, которые в других банках отсутствуют.

Департамент недвижимости Мегаполис

Инфраструктура

Детям

Кафе

Магазины

Здоровье

Спорт

Услуги

клуб прикладного айкидо «Ронин»

салон красоты «Magic Touch Studio»

магазин косметики «Шик и блеск»

детская студия развития «Умный кот»

магазин «Пятерочка»

пункт выдачи товара «OZON.ru»

языковая школа Арена Инглиш Клаб

магазин «Натурово»

Фасолька

минимаркет «Брусничка»

минимаркет «Брусничка»

минимаркет «Брусничка»

интернет-сервис совместных покупок «SP39.ru»

магазин «Цветы Голландии»

пекарня «Три Пирога»

центр раннего развития «ЛунтикИ»

продукты «Фасоль»

лабораторная служба «Хеликс»

парикмахерская «Чио Чио»

детский клуб «Бегемот»

аптека «Больше чем меньше»

поликлиника «Новомед»

зоомагазин «Зоосалон»

магазин «Рыбный барон»

кофейня «PRO COFFE39»

художественный магазин «Холст с маслом»

салон красоты «Cosmo»

отделение «Почта России» №48

языковая школа Вильяма Рейли

химчистка-прачечная “Дон Енот”

фитнесс-клуб «Геркулес MAX»

офис департамента недвижимости «Мегаполис»

управляющая компания “Комфорт”

барбершоп «OldBoy»

банкомат ПАО Банк Санкт-Петербург

банкомат ПАО Банк ВТБ

центр семейной медицины “ЕваМария”

аптека “Будь здоров”

пиццерия «Геркулес»

супермаркет «Брусничка»

минимаркет “Брусничка”

минимаркет “Брусничка”

минимаркет “Семейный”

школа хореографии «Балетта»

Федерация профессионального бокса

эколавка «Здорово»

студия красоты “Compliment”

салоны и студии красоты “Say WOW

супермаркет «Ю-Маркет»

образовательный центр “Будь первым”

балетная студия «Бархат»

медицинская компания “Инвитро”

поликлиника “Арс медика”

гастроном №1

суши-бар «Тунец»

магазин «Натурово»

школа иностранных языков для детей «Полиглотики»

аптека «Больше чем меньше»

пекарня “Мельница”

магазин товаров для детей «Веснушка»

стоматология “АС”

семейный ресторан «Геркулес»

образовательный центр «Будь первым»

магазин рыбы и мяса «ЛЭАР»

магазин «Дом игрушки»

стоматология “Hi-Tec”

спортивный клуб тхэквондо «Кымган»

магазин зоотоваров «Довольный дракон»

детская школа искусств “Амадеус”

детский клуб айкидо «Самурай»

минимаркет «Брусничка»

фитнесс-клуб «Геркулес Lite»

Пекарня «Булкин»

Дом №5

полностью заселен

Дом №24

полностью заселен

Дом №23

44 в продаже

Дом №10

полностью заселен

Дом №13

полностью заселен

Дом №15

1 в продаже

Дом №17

6 в продаже

Дом №27

5 в продаже

Дом №28

8 в продаже

Дом №29

5 в продаже

Дом №30

полностью заселен

Дом №7

полностью заселен

Дом №8

полностью заселен

Дом №21

8 в продаже

Дом №12

полностью заселен

Дом №14

полностью заселен

Дом №11

полностью заселен

Дом №3

полностью заселен

Дом №4

полностью заселен

Дом №6

1 в продаже

Дом №22

56 в продаже

Хакеры атакуют «умные» устройства каждые 4,5 минуты » Мнения экспертов

Эксперты отмечают, что в абсолютном большинстве случаев (97%) умные устройства атакуются вирусами автоматически и удаленно через сканирование портов. Цель таких атак – довести систему до отказа, создать условия, при которых пользователи не смогут получить доступ к необходимому серверу.

В июне 2021 года партнеры Роскачества из потребительской организации Великобритании «Which?» провели тесты умного дома на кибербезопасность. За первую неделю тестирования эксперты увидели более 1 000 попыток взлома извне. Всего же за время исследования было зарегистрировано 12 807 инцидентов. В пересчете на часы – это одна кибератака каждые 4,5 минуты.

Эксперты отмечают, что в абсолютном большинстве случаев (97%) умные устройства атакуются вирусами автоматически и удаленно через сканирование портов. Цель таких атак – довести систему до отказа, создать условия, при которых пользователи не смогут получить доступ к необходимому серверу.

Эксперт GIS, заместитель генерального директора — технический директор компании «Газинформсервис» Николай Нашивочников рассказал, как обезопасить «умные» устройства от кибератак:

– Потребительский интерес к «умным» устройствам за последние годы значительно вырос. Вместе с ростом популярности увеличилось и число кибератак на такие приспособления. Цели у хакеров разные, от вторжения в частную жизнь до вовлечения «умных» устройств в глобальные bot-сети для последующих DDoS-атак на крупные компании и глобальные сервисы. Практика показывает, что, например, система «умный дом» может быть устойчива к киберугрозам только в случае, если производитель заложил в её архитектуру современные подходы в области информационной безопасности и обеспечивает сопровождение на протяжении всего жизненного цикла устройств.

Поэтому существенно снизить риски взлома IOT-системы можно соблюдая следующие рекомендации – используйте надежные пароли, обязательно измените заводские логины и пароли, если такие установлены по умолчанию и систематически их меняйте. Также рекомендую воспользоваться опцией автоматического обновление программного обеспечения, это позволит своевременно устранять уязвимости в программном коде. Обязательно используйте гостевой wi-fi для сторонних устройств.

Помните, что атака на систему «умный дом» может быть инициирована также с устройства домашней сети. Поэтому, если вы являетесь продвинутым пользователем, рекомендую дополнительно выделить систему «умный дом» в отдельный сегмент домашней сети.

*DDoS-атака – хакерская атака на вычислительную систему с целью довести её до отказа, то есть создание таких условий, при которых добросовестные пользователи системы не смогут получить доступ к предоставляемым системным ресурсам (серверам), либо этот доступ будет затруднён.

По материалам GIS

Предложение по дешевой ипотеке в Санкт-Петербурге

Банк «Санкт-Петербург» выполнил миссию, поставленную перед ним его акционером, премьер-министром Владимиром Путиным, и предложил ипотеку со ставкой 6 процентов, но новое предложение имеет мало преимуществ перед обычными ипотечными кредитами.

«Если мы сможем сдержать инфляцию, это снизит ставки по ипотеке примерно до 6,5 процента в ближайшие годы», — заявил Путин в среду в Думе. Ранее он предлагал банкирам снизить ставку до 6 процентов.

Первым банком, который придумал, как этого добиться, стал Сбербанк. В октябре 2011 года в Краснодарском крае начал принимать вклады по специальной ипотеке под 1–2 процента годовых в рублях на срок от одного до шести лет. По истечении срока кредита вкладчик может претендовать на получение ипотечной ссуды на сумму до 1,5 миллиона рублей (50 000 долларов США) под 6-8 процентов годовых. Такая ставка стала возможной благодаря взносам и грантам областной администрации.

В конце прошлой недели банк «Санкт-Петербург», в котором Путин владеет 230 акциями, также объявил о предложении ипотеки под 6 процентов.

Банк реализует программу совместно с девелопером Setl Group, который является его клиентом. Низкая ставка по ипотеке распространяется на покупку строящихся квартир в четырех комплексах.

«Мы работаем с Setl Group много лет, некоторые из предлагаемых площадок для этой программы строятся за счет банковских кредитов», — сказала Марина Гориловская, директор розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург».

Минимальная ставка 6 процентов применяется к кредитам с 50-процентным первоначальным взносом на срок до семи лет после регистрации квартиры на имя заемщика.Максимальная ставка 12,5 процента применяется к первоначальным взносам в размере 15 процентов на срок от 15 до 25 лет. Максимальная сумма кредита — 12 миллионов рублей. Нет комиссии.

Рыночные ставки по аналогичным кредитам намного выше. В Сбербанке он составляет 12,25% годовых, а ВТБ 24 предлагает от 9,9% до 13,25%. Банки, сотрудничающие с Агентством жилищного кредитования, предлагают от 7,9 до 9,4 процента.

Вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц предположил, что девелопер может компенсировать банку разницу между рыночной процентной ставкой для увеличения продаж.«Это обычное дело в этих партнерских программах», — сказал он.

Сейчас треть заемщиков готовы оплачивать половину стоимости квартиры за счет собственных средств, подсчитала Гориловская. Ожидается, что спрос на эту программу составит от 150 до 170 заявок в месяц. В марте банк выдал 150 кредитов.

Сравнивая кредиты, получается, что при закупочной цене 5 млн руб. Заемщик со средствами 2,5 млн руб. И ставкой 6% годовых будет платить 36 521 руб. Ежемесячно в течение семи лет, а заемщик — 2.125 миллионов рублей и ставка 10,5 процента будут платить 35 830 рублей в месяц за тот же период, подсчитали ипотечный маркетинг по запросу «Ведомостей».

Что такое ипотека с возвратом кредита и какие преимущества она может принести вам — RankMyAgent — Надежный ресурс о покупке, продаже и аренде

Многие канадцы сталкиваются с той же проблемой: им нужна сумма денег в качестве первоначального взноса, прежде чем они смогут получить ипотеку в крупном банке. В противном случае они застрянут в аренде.На рынке жилья, где сумма обычно выражается в шестизначной шкале, накопление на первоначальный взнос может занять много времени. Однако одним из малоиспользуемых инструментов владения недвижимостью является ипотека с возвратом кредита (VTB). ВТБ особенно полезен, если вы хотите купить или продать крупную инвестиционную или коммерческую недвижимость. В этой статье мы объясним, что такое ВТБ, как он работает, а также о преимуществах и мерах предосторожности, которые следует принимать как покупателю, так и продавцу.

Что такое ипотека возврата продавца и как она работает?

ВТБ — это когда продавец недвижимости также становится кредитором.Продавец ссужает покупателю деньги для покупки недвижимости, которую предлагает продавец. Это дает покупателю больший доступ к капиталу, а продавцу — более легкую продажу. Продавец, становясь кредитором, также взимает процентную ставку, которая обычно больше, чем взимает банк, но меньше, чем взимает частный кредитор.

Например, если дом стоит 500 000 долларов, авансовый платеж в размере 20% составит 100 000 долларов. Если у вас есть только 50 000 долларов, вы можете получить доступ к еще 50 000 долларов через ВТБ.Затем банк предоставит покупателю оставшиеся 80% или 400 000 долларов для покупки недвижимости.

Есть несколько проблем с ВТБ. Во-первых, банк имеет право помешать проведению ВТБ. Банк по-прежнему является кредитором, и они могут отказаться от кредитования, если вы уже занимаетесь у кого-то другого. Во-вторых, продавец должен владеть, по крайней мере, суммой собственного капитала в доме, эквивалентной тому, что они предоставляют вам в ссуду, т. Е. Если ВТБ составляет 10% от покупной цены, то продавец должен владеть как минимум 10% от стоимости дома. дом.Кроме того, ВТБ по-прежнему является ипотекой. В результате, внесение 10% от стоимости покупки за счет собственных средств с последующим внесением 10% ВТБ не предоставит вам достаточного капитала в собственности, чтобы избежать страхования от невыполнения обязательств по ипотеке, добавив еще один платеж к вашим расходам на покупку дома.

Преимущества и меры предосторожности для продавца

Для продавца основная выгода ВТБ — продать вашу недвижимость. Предложение покупателям ВТБ — отличный способ продать на рынке покупателя, потому что это может стимулировать покупку без снижения цены предложения.Однако, если вы продаете свой основной дом, вам все равно понадобится жилье. А если вы не планируете понижать рейтинг, вам, скорее всего, понадобится вся выручка от продажи, чтобы купить новую недвижимость. Но если вы решите одолжить деньги, вы будете вознаграждены щедрыми процентными выплатами.

Если вы продадите коммерческую недвижимость за 7 миллионов долларов, в этом районе будет лишь определенное количество людей, которые могут себе это позволить. ВТБ может расширить круг ваших покупателей, предложив им более широкий доступ к капиталу.

Таким образом, существуют также налоговые льготы.Когда вы продаете недвижимость, которая не является вашим домом, в котором вы обычно живете, вы должны заплатить налог на прирост капитала. С ВТБ вам будут выплачиваться выплаты с течением времени, что означает, что вы откладываете уплату налога на прирост капитала в течение всего срока существования ВТБ.

Имейте в виду, что у вас и покупателя сейчас не только отношения покупателя и продавца, но и отношения кредитора и заемщика. Таким образом, у вас будет второй контракт, чтобы проработать условия кредитного соглашения. Это требует, чтобы вы проявили должную осмотрительность к покупателю, чтобы убедиться, что он заслуживает доверия.Ваша ссуда будет рассматриваться как вторая ипотека, которая будет выплачена только после выплаты основной ссуды (вероятно, банка или частного кредитора) в случае дефолта.

Кроме того, чем больше соглашений, тем больше юристов. Во всяком случае, хотя бы гонорары адвокату. Обязательно составьте договор с покупателем, в котором указаны условия возврата. Юрист должен помочь пересмотреть этот договор и ознакомиться с условиями.

Преимущества и меры предосторожности для покупателя

Конечная выгода для вас как покупателя, использующего ВТБ, — это дополнительный доступ к капиталу.Хотя вы, вероятно, заплатите более высокую процентную ставку, чем если бы вы взяли все это взаймы в банке, у вас может быть плохой кредит или другие препятствия, которые не позволяют вам занять то, что вам нужно.

Другой сценарий: вы покупаете крупную инвестицию или коммерческую недвижимость, и банк не может предоставить вам ссуду на несколько миллионов долларов. Без ВТБ вам, как покупателю, пришлось бы искать капитал либо через инвесторов, которые хотели бы получить долю в собственности, либо через частных кредиторов, которые, вероятно, взимают более высокие процентные ставки, чем предлагает ВТБ.

Но для типичной жилой недвижимости ВТБ не распространены, если мы не находимся на рынке покупателя, что редко встречается на рынках жилья Канады.

Как покупатель, использующий ВТБ, вы должны помнить, что это еще один заем, который вам нужно вернуть. Следовательно, это часть ваших ежемесячных процентных расходов и дополнительное обязательство в дополнение к любым другим имеющимся у вас ипотечным кредитам. И, как упоминалось ранее, процентная ставка для ВТБ, вероятно, будет выше, чем процентная ставка банка.

ВТБ — отличный инструмент, который можно добавить в свой набор для покупки недвижимости. Это может помочь покупателю приобрести недвижимость, если у него нет для этого достаточного капитала. Это может помочь продавцу быстрее избавиться от собственности, заработать больше денег в долгосрочной перспективе и отложить налоги на прирост капитала. Но как покупатель убедитесь, что вы можете позволить себе дополнительную ипотеку. Как продавец, дважды проверьте кредитную историю заемщика и убедитесь, что у вас есть готовый договор.

Рити Верма и команда RMA

Видение RankMyAgent состоит в том, чтобы поднять планку в отрасли и соединить с общественностью лучших профессионалов в сфере недвижимости на основе объективных и заслуживающих доверия обзоров, которые подчеркивают уникальные услуги агента.Рити Верма — генеральный директор и основатель RankMyAgent.com.

RankMyAgent.com — это кульминация страсти Рити к технологиям, недвижимости и предпринимательству.

Рити работает с новейшими технологиями более десяти лет и имеет степень бакалавра Университета Торонто. Как РИЭЛТОР®, она была включена в список 20 женщин-предпринимателей в сфере недвижимости, за которыми стоит следить в 2016 году по версии Inman News. Она также была финалистом премии Inman Innovator Award в 2016 году.

Рити — мать двоих детей, в свободное время любит рисовать и гулять на природе.

Что такое ипотека, возвращаемая продавцом?

Продавец принимает обратно ипотеку позволяет продавцу дома ссужать деньги покупателю для покупки его собственной собственности. Собственность должна полностью принадлежать продавцу, что означает, что на дом не может быть заложена ипотека на момент продажи.

Все, что вам нужно знать о

Возвратная ипотека продавцом

1. Что такое обратная ипотека у продавца
2. Чем выгодна ипотека для возврата ипотеки продавца для покупателя и продавца?
3. Зачем рассматривать возврат ипотечной ссуды с поставщика
4. Преимущества возврата ипотеки со стороны продавца
5. Рекомендации продавца по возврату ипотечной ссуды со стороны продавца
6. Рекомендации покупателя по возврату ипотечной ссуды со стороны продавца
7. Преимущества возврата ипотечной ссуды со стороны продавца для инвесторов в недвижимость

Что такое ипотечный кредит обратно?

Ипотека продавца принимает обратно ипотеку позволяет продавцу собственности стать кредитором для покупателя.Возвратная ипотека продавца предоставляет возможность, когда традиционные схемы ипотеки не подходят, или когда продавец желает предложить покупателю стимул. Хотя это может показаться неидеальным решением, в некоторых обстоятельствах и покупатели, и продавцы могут рассмотреть возможность использования ипотечного кредита с возвратом товара у продавца.

Покупатель по-прежнему обязан производить регулярные платежи продавцу, как и любому другому кредитору. Процентная ставка устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем.Однако, как правило, это более высокая процентная ставка, чем при более традиционной ипотеке.

Сумма денег, предоставляемая покупателю, варьируется от суммы, достаточной для покрытия расходов на закрытие сделки или налога на перевод, до более существенных сумм для покрытия первоначального взноса или части ипотеки.

Какую пользу это приносит покупателю и продавцу?

Продавцы забирают ипотечные кредиты обратно на сцену жилищного кредитования из-за изменений на рынке и увеличения нагрузки на покупателей.Получить ипотеку труднее, потому что труднее откладывать на первоначальный взнос.

Чтобы получить доступ к ипотеке, покупатели ищут разные способы получения своего первоначального взноса. И продавцы, и агенты по недвижимости узнали больше о ипотечных кредитах, возвращаемых продавцами, и могут представить их покупателям как жизнеспособный вариант, который поможет им купить дома своей мечты. В свою очередь, это также помогает продавцам увести свои дома с рынка.

Возврат ипотеки продавца — не идеальная ситуация для кредитования средней сделки .Вместо этого он используется в конкретных ситуациях, когда возникают проблемы на рынке у продавца или проблемы с кредитованием покупателя.

1. Рынок покупателя. Высокий уровень запасов означает сильную конкуренцию, что ставит продавца в невыгодное положение. Чтобы побудить покупателей рассмотреть свою собственность среди сотен других доступных вариантов, продавец может предложить финансирование покупателю, который в противном случае мог бы не иметь доступа к средствам, необходимым для того, чтобы сделать предложение.
2. Он может убрать дом продавца с рынка, одновременно помогая покупателю совершить покупку, которую не могли позволить его финансы при выборе более традиционного маршрута.
3. В случае плохой кредитной истории покупатель, который заинтересован в доме, может получить выгоду, если продавец готов оказать ему финансовую помощь. Это беспроигрышная ситуация. Для продавца речь идет не только об интересах. Они также забирают дом из своих рук, в то время как покупатель приобретает дом, которому помешал бы их текущий кредит.

В обоих сценариях продавец также имеет дополнительное преимущество в виде увеличения денежного потока от процентов.

Преимущества возврата ипотеки продавцом

Возврат ипотеки продавца предлагает три основных преимущества для продавца:

1. Вы можете продать свой дом быстрее.
2. Вы можете получать дополнительный доход от процентов.
3. Можно уменьшить сумму налогов на прирост капитала.

Для покупателя ипотека с возвратом товара от поставщика предоставляет дополнительный вариант финансирования, когда вы сталкиваетесь с проблемами первоначального платежа или кредита.

Соображения продавца

Как бы хорошо это ни звучало, поставщик забирает ипотеку с некоторыми предупреждениями продавцам.

1. Во-первых, имейте в виду, что этот тип ипотеки в основном похож на вторую ипотеку.
2. Вы можете столкнуться с покупателем, который не желает или не может вносить свои платежи по ипотеке. Когда это происходит, вы можете вернуть остаток от продажной цены.
3. Работа с опытным юристом, который может составить договор, чтобы защитить вас от невозврата кредита, стоит денег. Это необходимо, поскольку в случае дефолта покупателя под угрозой окажется и кредит, и ваши финансы. Кроме того, это дорогостоящий процесс обращения взыскания.

Рекомендации покупателя

В зависимости от настройки возврата ипотеки поставщика, у вас будет двух займов для выплаты .Часто покупатели соблазняются тем, что продавец заберет ипотеку, чтобы помочь внести первоначальный взнос для обеспечения ипотеки в банке. В случае обычной ипотеки вы платите первоначальный взнос, а банк оплачивает остаток. Затем вы вносите ипотечные платежи на остаток.

В случае возврата ипотечного кредита продавцом вам может быть предоставлена ​​часть или весь ваш первоначальный взнос от продавца, вы затем платите банку, и он переводит средства для оплаты остатка покупки. Теперь вы должны начать возвращать продавцу первоначальный взнос, а банку — выплаты по ипотеке.

Вы должны рассчитывать эти ежемесячные платежи на основе согласованного графика платежей и процентов, чтобы убедиться, что при объединении вы можете позволить себе требуемый платеж.

Преимущества для инвесторов в недвижимость

Этот инструмент используется в основном для инвесторов и коммерческих объектов недвижимости.

• Продавцы, которые напрямую владеют недвижимостью, могут столкнуться с высокими налогами на прирост капитала при продаже. Возвратная ипотека продавца может помочь отложить прирост капитала от покупной цены, что приведет к впечатляющим налоговым льготам для продавца.
• Продавцы также получают ежемесячный доход от выплат по ипотеке.

Как и в случае с покупкой дома, для инвесторов с плохой кредитной историей продавец принимает ипотеку обратно:

• Решение краткосрочного финансирования до тех пор, пока от ипотечного кредитора не придет что-то лучшее.
• Покупатель может работать над получением кредита, выплачивая деньги продавцу.
• Покупатель также может увеличить долю в собственности и использовать это, чтобы получить лучшую настройку с более привлекательной ставкой по ипотеке.

В заключение, продавец, забирающий ипотеку, — это не то, о чем, вероятно, слышал обычный покупатель или даже продавец дома. Это то, что намного чаще появляется в мире инвестиций в недвижимость, но при правильных обстоятельствах может оказаться выгодным как для покупателей, так и для продавцов.

Ипотечный глоссарий — Servus Credit Union

Когда вы ищете ипотеку, вы можете встретить много терминов, с которыми вы не знакомы во время поиска.Ниже приведен основной список терминов, которые обычно используются при разговоре об ипотеке, которые, по нашему мнению, должны помочь вам на вашем пути.

А Б В Г Д Е Ж З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Ъ Ы Ь Э Ю Я

Разгон

Ускорение — это выражение, которое обычно используется, когда человек решает выплачивать ипотечный кредит на еженедельной или двухнедельной основе, хотя это может применяться к любой программе погашения. Все ипотечные кредиты оформляются с требованием ежемесячных выплат; однако банк обычно соглашается управлять половиной требуемого ежемесячного платежа каждые две недели.Вы платите эквивалент одного дополнительного ежемесячного платежа в год и, следовательно, быстрее выплачиваете ипотечный кредит. Если вы решите платить еженедельно и платить четверть ежемесячного платежа каждый еженедельный период, вы получаете такое же пособие. Убедитесь, что даты выплаты ипотеки совпадают с днями выплаты зарплаты.

Договор купли-продажи

Юридический договор между покупателем и продавцом. Рекомендуется, чтобы ваше предложение было подготовлено профессиональным риелтором, который обладает знаниями и опытом, чтобы удовлетворительно защитить вас с помощью наиболее подходящих пунктов и условий.

Срок амортизации

Количество лет, необходимое для выплаты всей суммы финансирования на основе набора фиксированных платежей.

Оценка

Процесс определения рыночной стоимости недвижимости.

Оценочная стоимость

Оценка рыночной стоимости недвижимости.

Активы

То, чем вы владеете или можете использовать для определения вашей чистой стоимости или обеспечения финансирования.

Соглашение о допущении

Юридический документ, подписанный покупателем, который требует, чтобы покупатель взял на себя ответственность по обязательствам существующей ипотеки. Если кто-то берет на себя вашу ипотеку, убедитесь, что вы получили освобождение от ипотечной компании, чтобы убедиться, что вы больше не несете ответственности по долгу.

Вернуться к началу

BEACON Оценка

Рассчитывается на основе кредитного файла Equifax клиента и используется для определения вероятности возврата денег со стороны клиента.Оценка использует математическое уравнение, которое оценивает информацию о кредитном файле клиента по сравнению с информационными шаблонами в миллионах прошлых кредитных файлов. Баллы BEACON могут варьироваться от 300 до 850. Чем выше балл, тем ниже риск для кредиторов. Эквивалент оценки BEACON для TransUnion (другого основного поставщика бюро в Канаде) — это оценка Empirica.

Смешанные платежи

Равные выплаты процентов и основной суммы. Обычно, хотя сумма платежа не меняется, основная часть увеличивается, а процентная часть уменьшается.

Разрешение на строительство

Сертификат, который должен быть получен от муниципалитета владельцем собственности или подрядчиком до того, как здание может быть возведено или отремонтировано. Он должен быть вывешен на видном месте до тех пор, пока работа не будет завершена и признана городской строительной инспекцией удовлетворительной.

Вернуться к началу

Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC)

CMHC — это федеральная корпорация Короны, которая регулирует Закон о национальном жилищном строительстве (NHA).Помимо других услуг, они также страхуют ипотечные кредиты для кредиторов, размер которых превышает 80% покупной цены или стоимости дома. Стоимость такой страховки оплачивается заемщиком и обычно добавляется к сумме ипотеки. Эти ипотечные кредиты часто называют ипотечными кредитами с высоким соотношением цены и качества.

Закрытая ипотека

Ипотека, по которой невозможно предоплату или пересмотр в течение определенного периода времени без штрафных санкций.

Затраты на закрытие

Расходы, добавляемые к покупной цене собственности и подлежащие оплате в дату закрытия сделки.Примеры включают судебные издержки, налоги на передачу земли и выплаты.

Дата закрытия

Дата, когда новый владелец вступает во владение недвижимостью, и продажа становится окончательной.

Обеспечение

Актив, например срочный депозит, сберегательная облигация Канады или автомобиль, который вы предлагаете в качестве обеспечения ссуды.

Письмо-обязательство / одобрение ипотеки

Письменное извещение предоставляется ипотечным кредитором заемщику, который утверждает выдачу определенной суммы ипотечных средств на определенных условиях.

Обычная ипотека

Ипотека до 80% от покупной цены или стоимости недвижимости. Ипотека, превышающая 80%, называется ипотекой «Hi-Ratio», и кредитор потребует страховку для этой ипотеки.

Кредитный скоринг

Система, которая оценивает заемщика по ряду пунктов, присваивая баллы, которые используются для определения кредитоспособности заемщика.

Вернуться к началу

Кредит до востребования

Кредит, остаток по которому должен быть возвращен по запросу.

Залог

Денежная сумма, переданная покупателем в доверительное управление при подаче предложения о покупке. Когда предложение принимается продавцом (продавцом), депозит хранится в доверительном управлении у брокера по продаже недвижимости, юриста или нотариуса до закрытия продажи, после чего он передается продавцу. Если дом не закрывается из-за несоблюдения покупателем условий, изложенных в предложении, покупатель отказывается от депозита, и он передается продавцу в качестве компенсации за нарушение контракта (оферты).

Вернуться к началу

Раннее обновление

Пересмотр срока и ставки ипотеки до даты погашения. (Стоимость предоплаты обычно взимается, если ипотека закрыта).

Собственный капитал

Разница между справедливой рыночной стоимостью дома и непогашенным остатком всех залогов на имущество. Собственный капитал увеличивается по мере того, как должник производит платежи в счет остатка по ипотеке и / или по мере увеличения стоимости имущества.

Вернуться к началу

Страхование от пожара

Страхование имущества, которое покупатель ипотеки должен приобрести для защиты имущества от любых повреждений, которые могут быть вызваны пожаром. Клиент должен убедиться, что приобретена полная восстановительная стоимость и что в случае пожара кредитор будет сначала выплачен за потерю.

Первая ипотека

Задолженность, зарегистрированная в отношении собственности, в которой кредитор указан как первый, кто должен выплатить по этой собственности.

Ипотечный кредит с фиксированной ставкой

Ипотека, по которой начисляются проценты на срок ипотеки

Выкупа

Юридическая процедура, в соответствии с которой кредитор в конечном итоге получает право собственности на недвижимость после того, как заемщик не выполнил свои платежи.

Вернуться к началу

Genworth Financial Canada (Генворт)

Частная ипотечная страховая компания. Один из потенциальных источников ипотечного страхования для ипотечных кредитов с высоким коэффициентом.

Коэффициент обслуживания валового долга (GDS)

Это один из математических расчетов, используемых кредиторами для определения способности заемщика выплатить ипотечный кредит. Он учитывает выплаты по ипотеке, налоги на недвижимость, приблизительные расходы на отопление и 50% любых сборов за обслуживание, а затем эта сумма делится на валовой доход заявителей. Допускаются коэффициенты до 32%.

Поручитель

Лицо с установленным кредитным рейтингом и достаточным доходом, которое гарантирует выплату ссуды заемщику, если заемщик этого не сделает.

Вернуться к началу

Ипотека с высокой процентной ставкой

Ипотека, превышающая 80% покупной цены или оценочной стоимости недвижимости. Этот вид ипотеки необходимо застраховать. Чтобы избежать расходов на страхование, сначала оформляется ипотека до 80%, а затем — до 90%.

Удержание

Сумма денег, которая должна удерживаться кредитором во время строительства или ремонта дома для обеспечения удовлетворительного завершения строительства на каждом этапе.

Кредитная линия собственного капитала

Персональная кредитная линия под залог имущества заемщика. Как правило, с этим продуктом разрешается брать в долг до 80% покупной цены или оценочной стоимости собственности.

Страхование жилья

Страхование для покрытия вашего дома и его содержимого в случае пожара, кражи, вандализма и т. Д. (Также называемое страхованием имущества). Это отличается от ипотечного страхования жизни, при котором в случае вашей смерти полностью выплачивается задолженность по ипотечному кредиту.

Вернуться к началу

Инспекция

Осмотр дома домашним инспектором, выбранным покупателем.

Дата корректировки процентов (IAD)

Дата начала срока ипотеки. Обычно это первый день месяца, следующего за закрытием. Стоимость процентов за эти дни (с даты закрытия до первого числа месяца) обычно выплачивается при закрытии. Поэтому всегда лучше закрывать сделку ближе к концу месяца.

Беспроцентная ипотека

Ипотечный кредит, по которому ежемесячно выплачиваются только ежемесячные проценты. Полная сумма основного долга остается невыплаченной.

Промежуточное финансирование

Краткосрочное финансирование, чтобы помочь покупателю преодолеть разрыв между датой закрытия покупки нового дома и датой закрытия продажи текущего дома.

Вернуться к началу

Ипотека

Ипотека — это ссуда, в которой в качестве обеспечения используется объект недвижимости.Как только эта ссуда будет выплачена, кредитор аннулирует ипотеку, и недвижимость становится 100% собственностью залогодателя.

Ипотечный брокер

Лицо, которое ведет переговоры с кредиторами от имени заемщика, чтобы получить лучшую общую ипотеку с учетом обстоятельств этого заемщика. Ипотечный брокер имеет доступ к кредиторам, которые не рекламируют свои ставки на национальном уровне.

Страхование ипотеки

Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от покупной цены собственности, кредитор потребует ипотечное страхование.Комиссия рассчитывается как процент от вашей ипотеки.

Залогодержатель

Финансовое учреждение или лицо (кредитор), ссужающее деньги в ипотеку.

Mortgagor

Лицо, которое берет деньги в долг под ипотеку.

Вернуться к началу

Собственный капитал

Разница между тем, чем вы владеете (активы) и тем, что вы должны (обязательства), называется вашей чистой стоимостью.

Вернуться к началу

Предложение о покупке

Юридически обязательное соглашение между вами и лицом, которому принадлежит дом, который вы хотите купить.Он включает в себя цену, которую вы предлагаете, то, что вы ожидаете включить в стоимость дома, и финансовые условия продажи (ваши финансовые договоренности, дату закрытия и т. Д.).

Открытая ипотека

Ипотека, которая может быть погашена в любое время в течение срока без каких-либо штрафов. Для этого удобства процентная ставка на 0,75–1,00% выше, чем по закрытой ипотеке. Хороший вариант, если вы планируете продать недвижимость или полностью погасить ипотеку.

Вернуться к началу

стр.ЭТО.

Налог на основную сумму, проценты и имущество, подлежащий уплате по ипотеке. Если ваш первоначальный взнос превышает 25% покупной цены или оценочной стоимости, кредитор разрешит вам самостоятельно уплачивать налог на недвижимость.

Передвижная ипотека

Существующая ипотека, которая может быть передана в новую собственность. Вы хотели бы перенести их ипотеку, чтобы избежать каких-либо штрафов или если процентная ставка намного ниже, чем текущие ставки.

Штраф за досрочное погашение

Комиссия, взимаемая с заемщика кредитором, когда заемщик полностью или частично оплачивает ипотеку сверх согласованной суммы.Несмотря на то, что нет закона о том, как кредитор может взимать с вас штраф, обычная плата является большей из разницы в процентной ставке (IRD) или процентов за 3 месяца.

Prime

Самая низкая ставка, которую финансовое учреждение взимает со своих лучших клиентов.

Главный

Первоначальная сумма кредита до вычета процентов.

Вернуться к началу

Обязательства по ставке

Количество дней, в течение которых кредитор будет гарантировать процентную ставку по ипотеке при одобрении ипотеки.Это может варьироваться от кредитора к кредитору от 30 до 120 дней.

Рефинансирование

Заемщик заинтересован в получении новой ипотеки на уже имеющуюся недвижимость. Возможно, вы ищете больше денег, лучшую ставку или другие условия погашения.

Регистрационный взнос

Сборы, уплачиваемые правительству провинции за регистрацию передачи правового титула и регистрации ипотеки.

Продление

По истечении срока ипотеки ее можно продлить.В настоящее время он открыт для частичной или полной предоплаты, затем возобновляется с тем же кредитором или бесплатно передается другому кредитору (мы можем организовать).

Вернуться к началу

Налоги с продаж

Налоги, взимаемые с покупной стоимости недвижимости. Некоторые объекты недвижимости освобождены от налога с продаж (GST и / или PST), а некоторые — нет. Например, жилая недвижимость при перепродаже обычно не облагается налогом на товары и услуги, а новая недвижимость требует НДС. Всегда спрашивайте, прежде чем подписывать предложение.

Сезонная задержка

Конкретная сумма средств не авансирована (задержана), поскольку проверка показывает, что определенная часть строительства не была завершена.Это ограничивается внешними работами на территории, которые невозможно завершить из-за погодных условий. Он должен быть второстепенным и не препятствовать заселению.

Вторая ипотека

Долг, зарегистрированный под собственность, обеспеченную вторым кредитором на собственность.

Безопасность

В случае ипотеки, недвижимость предлагается в качестве залога по ссуде.

Плата за обслуживание

Дополнительные расходы, связанные с подключением электричества, газа, телефона и т. Д.на новый адрес.

Sweat Equity

Если часть капитала получена от клиента, который частично или полностью предоставил услуги по строительству и управлению проектами, андеррайтер должен убедиться, что у клиента есть необходимые навыки и время для выполнения работы. Скидка на пот и собственный капитал управления проектом не должна превышать половину требуемой минимальной суммы собственного капитала.

Обследование

Официальное письменное и / или нанесенное на карту описание расположения и размеров вашей собственности.Обследование также должно показать размеры и размещение на участке любой конструкции, включая пристройки, такие как бассейн, сарай или забор. Обновленный обзор часто требуется кредитору в рамках ипотечной сделки. Также известен как Отчет о недвижимости.

Вернуться к началу

Налоги

Клиентам по ипотеке предлагается выбор: либо платить налоги на недвижимость непосредственно муниципалитету, либо попросить кредитора собирать налоги как часть их регулярных платежей и переводить их муниципалитету от их имени.

Срок

Период времени, на который распространяется соглашение о финансировании. Доступны следующие сроки: 6 месяцев, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10 лет, и процентные ставки будут фиксированными на любой срок, который вы выберете.

Название

Право собственности на собственность дает владельцу полную и исключительную собственность на землю и здания на неопределенный период времени. В кондоминиуме земля и общие элементы зданий находятся в коллективной собственности всех владельцев квартир, а жилые единицы принадлежат исключительно индивидуальным владельцам.Право аренды дает владельцу право использовать и занимать землю и здания в течение определенного периода времени.

Передача права собственности

Когда один или несколько клиентов по ипотеке добавляются, удаляются или заменяются новым лицом, или если статус залогодателя изменяется на созаемщика или от поручителя или от поручителя. Это может произойти в случае брака, развода или в налоговых целях.

Передача ипотеки

Процесс перевода ипотечной задолженности в новое финансовое учреждение.Ипотечный кредит может быть переведен в или из одной ипотечной компании или финансового учреждения в другое.

Коэффициент обслуживания общего долга (TDS)

Это другой математический расчет, используемый кредиторами для определения способности заемщика выплатить ипотечный кредит. Он учитывает выплаты по ипотеке, налоги на имущество, приблизительные расходы на отопление и 50% любых сборов за обслуживание, а также любые другие ежемесячные обязательства (например, личные ссуды, платежи за автомобили, кредитные линии, долги по кредитным картам, другие ипотечные кредиты и т. Д.), а затем эта сумма делится на валовой доход претендентов. Допускаются коэффициенты до 40%.

Вернуться к началу

Предприятие

Обещание юриста обеспечить выполнение определенных условий, как правило, кредитора. Хорошим примером этого является высвобождение средств до официальной регистрации нового ипотечного документа.

Андеррайтинг

Процесс принятия решения о том, ссужать ли вам деньги, на основе всей информации, которую вы предоставили кредитору.У каждого кредитора свой процесс андеррайтинга и критерии кредитования, которые могут отличаться от других кредиторов.

Вернуться к началу

Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой

Ипотека, процентная ставка по которой колеблется в зависимости от изменения основной процентной ставки.

Возврат кредитора (ВТБ) Ипотека

Ипотека, предоставленная продавцом (продавцом) покупателю.

Проверка доходов

Кредитор иногда связывается с работодателем заемщика, чтобы проверить информацию, указанную в заявлении на ипотеку или письме о приеме на работу; структура вашего дохода, стаж работы и должность.

Вернуться к началу

Постановление о зонировании

Муниципальные или региональные законы, определяющие или ограничивающие землепользование.

Правительство поставило цель снизить средние процентные ставки по ипотеке в стране с 10% до 11% в год. Основным условием достижения цели является предоставление банкам ресурсов под процентную ставку от 6% до 7% годовых. Пока таких ресурсов у российских банков нет. Эксперты считают, что цели, которые ставит перед собой правительство, могут быть достигнуты в лучшем случае за три-четыре года.

Как никогда недоступно

Идея о том, что российские процентные ставки по ипотеке должны составлять от 10% до 11%, впервые была озвучена премьер-министром России Владимиром Путиным на заседании наблюдательного совета Внешэкономбанка. «Чтобы сделать ипотеку более доступной для более широкого круга людей, средняя процентная ставка должна составлять от 10% до 11%», — сказал Владимир Путин и добавил, что в настоящее время она составляет 14,5% годовых, что «слишком много для наших граждан. . »

Также было объявлено, что в 2010 году на поддержку ипотечного кредитования будет направлено дополнительно 250 миллиардов рублей.Впервые пенсионные накопления пойдут на развитие ипотеки. Например, ВЭБ выделит из пенсионных накоплений 163 млрд рублей на покупку надежных ипотечных облигаций у банков. Дополнительно банк потратит на облигации 50 млрд рублей из собственных средств, 40 млрд рублей поступит от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Стоит отметить, что реальная стоимость ипотеки выше, чем назвал Владимир Путин. Премьер говорит о средневзвешенной ставке, которую рассчитывает ЦБ РФ на основе данных Сбербанка, который является крупнейшим игроком рынка с долей более 40% и предоставляет ипотечные кредиты под 13.От 5% до 16% в год. Кредитный брокер Кредитмарт сообщает, что средняя рыночная процентная ставка по ипотеке составляет 17,5%. Например, банк «ДельтаКредит» предоставляет ипотечные кредиты в рублях под 14,75–17% годовых, банк Nordea — под 14–17% годовых. Между тем, средняя фиксированная процентная ставка по ипотеке в ноябре составляла 5,3% в год в США и 4,97% для пятилетнего кредита в Канаде. Средневзвешенные ставки по ипотеке в Европе составляли в среднем 4,5% в год.

Беспрецедентно низкий

Ставки по ипотеке в России резко выросли осенью 2008 года, когда банки практически прекратили предоставлять ипотечные кредиты во время финансового кризиса.В последнем квартале 2008 года и в первой половине 2009 года процентные ставки составляли 30%, а первоначальные взносы достигли 50%, что сделало ипотеку недоступной для тех, кто рассматривал ее до спада. Банки были вынуждены приостановить выдачу ипотечных кредитов из-за удорожания кредитных ресурсов и растущих рисков долгосрочных кредитов из-за невозможности их рефинансировать. Поэтому фактически ипотечные кредиты в первом полугодии 2009 года выдавали всего семь банков, при этом лидируют государственный Сбербанк и ВТБ24.Банки начали снижать непомерные процентные ставки по ипотеке и возобновили выдачу кредитов во второй половине 2009 года.

Ставка от 10% до 11%, как сказал премьер-министр Владимир Путин, на самом деле беспрецедентно низка для российского ипотечного рынка, которому всего десять лет.

Российский ипотечный рынок вырос из редких кредитов, предоставленных под 30% годовых. Российские банки начали развивать ипотеку пять лет назад, когда на сцену вышло правительство с программой доступного жилья.Именно тогда впервые прозвучала необходимость сделать ипотеку доступной и снизить ставки. С 2006 по 2008 год банки увеличивали объем ипотечных кредитов вдвое, ипотечные кредиты выросли с 60 до 630 миллиардов рублей, а ипотечный портфель составил 1 триллион рублей. Однако ипотечные ссуды были недоступны даже тогда, когда они предоставлялись наиболее часто. По сообщению Центрального банка, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляла 14% в 2006 году, при минимальном уровне 13% в 2007 году и 12,4% в 2008 году.

Среднесрочная перспектива

Для предоставления кредитов под 10–11% банкам необходимо иметь доступ к долгосрочным кредитным ресурсам с процентной ставкой не более 6–7%. До сих пор у них не было такого доступа. По оценке Центрального банка, средневзвешенная ставка по депозитам физических лиц, которые являются основным ресурсом для привлечения банками средств, составляла от 13% до 14,5% в год при среднем сроке депозита в полтора года. Кроме того, деньги могут быть сняты в любой момент, что делает использование средств на выдачу ипотечного кредита слишком рискованным.Ставка по депозитам физических лиц снизится, а срок увеличится, когда экономика страны стабилизируется, а инфляция снизится до 5–6%. Однако Банк России официально прогнозирует инфляцию на уровне 9% в 2010 году.

Другой способ привлечения средств, а именно секьюритизация ипотечных кредитов, то есть выпуск облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, также недоступен для банков. «Ипотечные ценные бумаги слишком рискованны, и инвесторы будут покупать их, если премия будет достаточно большой, что сделает ставки для банков малоприбыльными», — считает аналитик Финансовой корпорации «Уралсиб» Станислав Боженко.По данным ЦБ, банки практически не выпустили ипотечных облигаций: в 2008 году была выпущена только одна облигация на общую сумму 2 млрд рублей, а в 2009 году — ни одной.

Чтобы оживить рынок секьюритизации, в прошлом году правительство объявило о программе, в рамках которой ипотечные ценные бумаги будут андеррайтингом основного института рефинансирования страны — Агентства ипотечного кредитования. Ожидается, что банки будут выпускать ипотечные облигации, обменивая их позже, чтобы получить рефинансирование от Центрального банка.Пока что только Московский банк реконструкции и развития выпустил такие облигации. Однако процентная ставка составит 12,3% годовых, и банк должен будет заплатить агентству комиссию, а ЦБ включит ценные бумаги в список обеспечения с дисконтом, который еще не определен.

Эксперты считают, что снижение процентных ставок по ипотеке в краткосрочной перспективе полностью зависит от господдержки. В конце 2008 года, когда правительство впервые публично признало, что его интересуют ипотечные кредиты, были объявлены меры по поддержке российского ипотечного рынка.Эти меры были в основном направлены на предотвращение краха системы из-за увеличения количества неплатежей по кредитам и поэтому не могли существенно снизить ставки. Однако было бы неправильно говорить, что эта господдержка может существенно изменить рынок. Сумма, которую правительство было готово потратить на ипотеку, не превышала четверти общей суммы ипотечных кредитов страны. Таким образом, немногие банки, вероятно, начнут предоставлять ипотеку в краткосрочной перспективе.

Главный экономист Альфа-Банка Наталья Орлова считает, что реальное снижение ставок возможно в течение трех-четырех лет.«Ставка рефинансирования снижается, банки получают средства из федерального бюджета и будут тратить их, в том числе, на ипотечные кредиты. Увеличение количества кредитов приведет к дальнейшему снижению ставок», — подчеркивает Наталья Орлова. «Однако реальное сокращение возможно в долгосрочной перспективе, если все механизмы будут работать без сбоев и процентные ставки по ресурсам основных банковских фондов снизятся».

Анна Прохорова

Калькулятор анализа прибыли от продаж ВТБ

(ВТБ предназначен как для инвесторов, так и для продавцов и небанковских специалистов)

Это обычное желание канадцев приобретать недвижимость для стабильности; будь то опытный инвестор, желающий приобрести с минимальным выходом наличности, или если вы арендатор, желающий выйти на рынок с плохой кредитной историей, без традиционной проверки дохода или просто не имеете 20% или более авансового платежа для удовлетворения ваших банков требования, основанные на вашей конкретной ситуации.

Это было достаточно сложной задачей до ипотечного кризиса 2008 года, но теперь, с приходом новой эры Covid, это станет еще труднее. Поскольку все больше спекуляций о минимальном первоначальном взносе составляет 10% или больше, от покупателей и продавцов потребуются более творческие пути для заключения сделки. Сейчас правила, которые банки имеют для инвесторов, еще строже. Комплексная проверка занимает намного больше времени, и у вас должны быть гораздо лучшие показатели — кредитный рейтинг, активы и поток доходов — если вы собираетесь использовать банк для финансирования своих инвестиций в недвижимость на постоянной основе.Поэтому так много инвесторов объединяются с партнерами в совместное предприятие или обращаются к частным кредиторам, чтобы найти свой капитал. Для покупателей, у которых в прошлом было несколько кредитных сбоев, у вас будут свои собственные препятствия в отношении получения кредита и соответствия критериям банков… и ипотечного страховщика (CMHC, Genworth, Canada Guaranty).

Другой путь — финансирование от поставщиков. По сути, это предполагает, что продавец вашей инвестиционной недвижимости несет все или часть финансирования покупки. В прошлом только некоторые продавцы рассматривали это, но некоторые владельцы недвижимости должны были продать, чтобы иметь больше наличных денег, или некоторые просто хотели Избегайте потери права выкупа, теперь это будет серьезным соображением.Найти продавца ВТБ сложнее, когда рынок горячий. На более медленном рынке продавцы вынуждены брать цены ниже желаемых. Некоторые продавцы рассмотрят творческие варианты заключения сделки.

Так что же такое финансирование поставщиков?

Также известное как финансирование собственника или ипотека с возвратом продавца (VTB), этот тип примечания просто означает, что продавец (или продавец) недвижимости поможет с финансированием сделки. Это может включать финансирование всей ипотеки или процент от суммы сделки.Иногда продавцы готовы предоставить вторую ипотеку (что означает, что первая позиция принадлежит другому кредитору), чтобы сократить сумму денег, которую инвестор должен вложить в сделку. Это вид финансирования, с которым может помочь наша группа прямого кредитования.

Ипотека ВТБ не обязательно должна быть официально зарегистрированной ссудой на недвижимость, но для защиты всех вовлеченных сторон настоятельно рекомендуется это сделать. Ипотека ВТБ — это договор, по которому вы, покупатель, обещаете выплатить определенную сумму продавцу / продавцу в определенный момент времени.Собственность выступает в качестве безопасности. Заемщик и продавец могут структурировать выплаты в виде традиционной комбинации процентов и основной суммы, процентов только с единовременной выплатой в конце заранее определенного времени или графика платежей с использованием вашего собственного календаря погашения.

Преимущества финансирования ВТБ для продавцов

Вы можете задаться вопросом, зачем кому-то понадобилось предоставлять ВТБ финансирование на недвижимость, которую они пытались продать. Есть некоторые ситуативные преимущества, которые делают это хорошей идеей:

• Более быстрая продажа на мягком рынке
• Более высокая цена предложения от инвесторов и покупателей, готовых платить больше, если они смогут избежать банковской ипотеки
• Более высокая общая доходность на основе более высокой цены и / или более высокой процентной ставки, которую продавцы могут запрашивать в качестве премии за уклонение от требований банковского финансирования

Если продавец не проживает в собственности в качестве основного места жительства, он может отложить получение прироста капитала.Это может привести к снижению налоговой ставки на будущий доход. Таким образом, более низкая налоговая категория приводит к эффективному более высокому доходу от доходов от собственности. Продавец всегда должен поговорить с бухгалтером о своей конкретной ситуации.

Подумайте об этом. Если вы получаете 500 000 долларов наличными и кладете их на сберегательный счет под 2%, почему бы вам не внести 6%, 7% или даже 10% по ипотеке ВТБ? Худшее, что может случиться, — это дефолт, и в этом случае вы получите собственность обратно. Это намного больше безопасности, чем рынок облигаций или акций, который не обеспечивает никакой безопасности.Ипотека — это очень надежная форма долга.

Как найти недвижимость, которая будет финансироваться ВТБ?

Иногда вы можете увидеть список, в котором указано желание продавца предоставить часть или все финансирование. Однако вы также обнаружите, что гораздо больше продавцов готовы предоставить финансирование, чем те, кто его перечисляет. Если в листинге MLS указано, что недвижимость не имеет невыплаченных залоговых прав, что это арендуемая недвижимость, которую владельцы имели в течение не менее десяти лет, или что продавцы готовы работать в частном порядке и использовать творческие условия, или что продавец является пенсионером который не нуждается в наличных деньгах.Кроме того, резкое падение цены на недвижимость свидетельствует о наличии мотивированного продавца. Если вы инвестор, отличное место для поиска ипотеки ВТБ — это клуб инвесторов в недвижимость. Вы будете общаться с другими инвесторами — и другими потенциальными продавцами, у которых есть акции, чтобы заимствования работали.

Вы хотите приобрести недвижимость творчески? Кредиты ВТБ могут быть для вас вариантом. Мы можем рассмотреть возможность предоставления вам частной ипотеки 1-й позиции, а продавец может предоставить бесплатную ипотеку ВТБ 2-й позиции.

Ниже приведен простой пример того, как работает ВТБ.

• Стоимость недвижимости $ 400 000
• минус 250 000 долларов — частная ипотечная ипотека на 1-е место
• минус 40 000 долларов — первоначальный взнос покупателя
• равняется 2
  

  долларов США — общая сумма, выплаченная продавцу

• дефицит $ 110 000 из-за Продавца — Эта сумма будет зарегистрирована как 2-я позиция 2-я ипотека

Примечание 1: Сумма, выплачиваемая Продавцу, должна превышать сумму, причитающуюся за недвижимость.

Примечание 2: Действующие сборы и заключительные расходы вычитаются из ипотечного кредита в размере 250 000 долларов США; поэтому фактические средства, требуемые от продавца, будут составлять их первоначальный взнос плюс применимые сборы.

Если вы нашли жилую, коммерческую или сельскохозяйственную недвижимость, и продавец может пожелать предоставить ипотеку VTB (возвращение продавца) второй позиции, свяжитесь с нами.

Попробуйте наш калькулятор анализа прибыли от продаж VTB — используйте этот калькулятор для анализа потенциальной прибыли между типичной продажей недвижимости и «продажей, финансируемой продавцом» от Amansad Financial Inc.

Поставщик (продавец) Финансирование

ЧТО ТАКОЕ ДОГОВОР НА ПРОДАЖУ? (подробнее)

Договор купли-продажи («AFS») — это соглашение между Покупателем («Покупатель») и владельцем недвижимости («Продавец»), в соответствии с которым Покупатель вносит залог на покупную цену, при этом остаток выплачивается в течение определенного периода. времени на условиях, согласованных и согласованных сторонами.

Сторонам необходимо провести переговоры и согласовать, кто будет оплачивать текущие расходы на владение, такие как техническое обслуживание и ремонт, страхование, налоги на имущество, коммунальные услуги и т. Д.

Важнейшее отличие этого вида соглашения от любой другой формы финансирования с помощью продавца (например, аренда с правом покупки, покупка в виде ипотеки или покупка через возврат продавца). ипотека) заключается в том, что контроль над недвижимостью немедленно переходит к покупателю, но право собственности остается на имя владельца до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма покупной цены.

Возникает вопрос: когда такая договоренность будет выгодна и как именно она будет работать? Как и в любых других деловых отношениях между людьми, различные факторы влияют на то, что делает то или иное конкретное договорное соглашение идеальным или целесообразным. Некоторые из этих факторов рассматриваются ниже.

ИСТОРИЯ AFS

Способ финансирования покупки «договор купли-продажи» одно время был хорошо известен в Альберте и других частях Канады. Вот почему.Исторически банки предоставляли ипотечное финансирование на основе требования о первоначальном взносе, которое было гораздо более существенным, чем в настоящее время. Часто требование приближалось к 50% от покупной цены в зависимости от объекта недвижимости. Когда-то так было просто. Поскольку лишь небольшая часть населения могла внести такой размер первоначального взноса, была использована альтернативная схема для облегчения операций по покупке, которая позволила значительно снизить первоначальный взнос. Это был AFS.

Теперь, конечно, ситуация изменилась, и банки могут ссудить до 95% от покупной цены на жилую недвижимость с соответствующими гарантиями. Многие не согласятся с мудростью разрешить ипотеку до 95% от покупной цены, но, по общему мнению, это гораздо лучше, чем сценарий 50% первоначального взноса.

В результате договоры купли-продажи стали забытым инструментом финансирования. Зачем покупателю использовать AFS, если он или она может получить финансирование от банка, вероятно, по более выгодной ставке и на более выгодных условиях? Это факт, что они этого не сделают.

Однако примите во внимание тот факт, что все еще есть покупатели, которые хотели бы приобрести недвижимость, но, несмотря на более широкую доступность банковского финансирования, все еще не могут претендовать на такое кредитование. Как тогда покупатель может стать владельцем собственности, которая, возможно, уже финансируется банковскими деньгами? Ответ заключается в том, что этого можно достичь, если взять ипотечный кредит, который уже зарегистрирован на право собственности. Теперь, если бы ипотека была полностью возможна (в том смысле, что она могла быть принята без одобрения банка), тогда продавцы могли бы просто передать право собственности на свою собственность покупателю, и покупатель взял бы на себя всю ответственность собственности, включая прямые отношения. с банком в качестве владельца / кредитора.Однако самое важное, что следует отметить во всем этом, заключается в том, что в Канаде институциональная ипотека не может быть автоматически принята без согласия кредитора. Банковская ипотека обычно может быть принята только тогда, когда предполагаемый покупатель впервые отвечает требованиям существующего кредитора. AFS — это стратегия, позволяющая покупателю приобретать недвижимость без установления прямых отношений с банком и путем финансирования покупки за счет того, что можно было бы назвать финансированием Продавца, в отличие от банковского финансирования. AFS позволяет обойти проблему невозвратной ипотеки и может быть полезен как при покупке, так и при продаже.

КАК ДЕЙСТВУЕТ ДОГОВОР ПРОДАЖИ

Процесс начинается в обычном порядке с предложения и принятия типичного договора купли-продажи. Разница в том, что сделка заявлена ​​как , совершаемая посредством Договора купли-продажи . Основная предпосылка заключается в том, что в соответствии с такой договоренностью Покупатель вносит определенную оговоренную сумму денег на баланс, подлежащий уплате в рамках структуры финансирования, которую можно было бы назвать «Неоплаченный капитал продавца».Например, если цена продажи составляла 200 000,00 долларов, а залог составлял 10 000,00 долларов, то неоплаченный капитал продавца составил бы 190 000,00 долларов. Покупатель производит платежи Продавцу в соответствии с AFS на согласованных условиях, а Продавец продолжает производить платежи в свой банк, при условии, что недвижимость в настоящее время финансируется. Контроль над имуществом переходит к Покупателю в момент оплаты депозита, но право собственности (и ипотека в банке) остается на имя Продавца.

Что касается документации, можно использовать стандартное соглашение о купле-продаже Ассоциации недвижимости, при условии, что в нем четко указано, что сделка осуществляется посредством Соглашения о продаже, а форма соглашения «Соглашение о продаже» прилагается в виде графика, или условием соглашения является изготовление формы AFS, удовлетворяющей как Покупателя, так и Продавца.Контракт AFS является ключевым и должен быть хорошо составлен, чтобы охватить как условия финансирования Продавца, так и права и обязанности каждой стороны, а также средства правовой защиты, доступные в случае неисполнения обязательств Покупателем или Продавцом.

Прибыль Продавцу может быть получена за счет маржи от продажной цены и / или процентной ставки. То есть любое превышение продажной цены над ее справедливой рыночной стоимостью, с одной стороны, и, с другой стороны, более высокая процентная ставка, подлежащая уплате на Капитал невыплаченного Продавца, над его процентами, подлежащими выплате по ипотеке на право собственности (или достижимой на депозиты из) банка.

ФОРМА ДОГОВОРА

Вы обнаружите, что использование AFS не является нормой в Канаде. Чтобы использовать эту стратегию, вам необходимо очень четко понимать, как она работает, когда работает и как сделать эту информацию доступной и понятной для потенциальных покупателей, продавцов и, что еще более важно, их юристов.

Мы достигаем этого, предоставляя форму соглашения AFS, которая специально и целенаправленно составлена ​​и доступна для ознакомления риэлторам, покупателям, продавцам и их юристам.Всем сторонам настоятельно рекомендуется обращаться за независимой юридической консультацией, и ваш юрист должен внимательно изучить AFS, независимо от того, являетесь ли вы Продавцом или Покупателем. Имея в руках и полностью понятую форму AFS, вы, будь то продавец или покупатель, будете обладать знаниями и авторитетом, чтобы представить концепцию другим. Кроме того, в зависимости от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, вы можете по-разному согласовывать определенные аспекты договоренности, и, следовательно, это необходимо учитывать, если кто-то намеревается использовать шаблон.

Документ AFS должен охватывать все аспекты отношений между покупателем и продавцом, включая право уступки, страхование, налоги, техническое обслуживание и ремонт, невыполнение обязательств, средства правовой защиты, выплаты, продления, процентные ставки и то, как они рассчитываются, а также многие другие детали. Если существует обычная ипотека, срок действия AFS или временные рамки, в течение которых Покупатель должен полностью выплатить Капитал Продавца, должны совпадать со сроком существующей ипотеки. Таким образом, когда наступает срок выплаты ипотеки, также подлежит выплате AFS.Также должен быть пункт, позволяющий продлевать AFS, привязанный к любому продлению существующей ипотеки.

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ AFS

Разница между AFS и предположением об ипотеке заключается во времени закрытия или, более четко указано, во времени изменения права собственности. В случае AFS право собственности остается на имя Продавца, и Продавец продолжает производить платежи по ипотеке банку. Учетные записи банка не меняются. Право собственности изменяется только после полной оплаты капитала Продавца, что обычно происходит, когда Покупатель имеет возможность организовать банковское финансирование.Затем выплачивается существующая ипотека, Продавец получает свою прибыль, документы с уведомлением выгружаются, право собственности передается на имя Покупателя, и новая ипотека регистрируется. Как и любое типичное закрытие.

ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЯ:

Поскольку титул не указан на имя покупателя, необходимо учесть ряд факторов. Во-первых, чтобы не допустить, чтобы продавец распорядился собственностью в нарушение договоренности, на праве собственности должно быть зарегистрировано уведомление AFS или другой документ.Во-вторых, покупатель должен будет подумать о том, как обеспечить выполнение финансовых обязательств, таких как ипотека, страхование, коммунальные услуги, налог на недвижимость, плата за кондоминиум и другие платежи. В-третьих, Покупатель должен подумать о том, какие средства правовой защиты необходимо предоставить и как они используются в случае неисполнения Продавцом дефолта. Все это должно быть четко указано в AFS. Кроме того, необходимо рассмотреть вопрос о том, вызывает ли использование AFS так называемую оговорку о «причитающейся продаже» в существующей ипотеке.Дело в том, что покупатель должен иметь хорошую юридическую консультацию и правильно составленные документы, чтобы все прошло гладко, а если нет, то какое средство правовой защиты можно быстро использовать, чтобы сохранить вложения.

Для покупателя первостепенное значение имеет страхование. Поскольку характер интересов Покупателя в собственности отличается от интересов владельца, необходимо уделять особое внимание уникальному характеру сделки AFS, чтобы гарантировать, что такой интерес должным образом и адекватно защищен.И покупатель, и продавец должны будут вести четкую беседу со своими страховыми брокерами и поддерживать одного, который понимает этот вид транзакции.

ЗАБОТА ПРОДАВЦА:

Основная забота Продавца заключается в том, сможет ли Покупатель выполнить свое обязательство по ежемесячным платежам в счет капитала Продавца. Это вопрос должной осмотрительности со стороны Продавца и полностью находится под его контролем.В случае неисполнения обязательств Покупателем основным средством правовой защиты является судебный иск, аналогичный обращению взыскания. Важным моментом здесь является то, что AFS должен очень четко указывать, какое именно средство правовой защиты доступно Продавцу, чтобы суд имел ясность при вынесении решения по этому вопросу. Продавец хочет иметь возможность получить контроль над собственностью как можно быстрее, эффективнее и экономичнее. Тем не менее, использование судов для взыскания собственности после дефолта AFS, вероятно, будет трудоемким и дорогостоящим для Продавца.Кроме того, необходимо учитывать возможность того, что покупатель может не относиться к собственности так, как это сделал бы разумный владелец. Что делать, если залоговое право на строительство зарегистрировано на право собственности за неуплату материалов или услуг, предоставленных собственности? Опять же, это вопрос наличия контракта, который решает проблему и предоставляет ясные и подлежащие исполнению средства правовой защиты.

ПОЧЕМУ AFS ПРИВЛЕКЛЯЕТ ПРОДАВЦА

Во-первых, , рынок для покупателей увеличивается, поскольку сценарий допускает покупки, не требующие нового финансирования.Многие покупатели не имеют права на получение какого-либо банковского финансирования. У банков есть различные политики и формулы, которые они используют, чтобы квалифицировать или не квалифицировать потенциального заемщика. Используя механизм AFS, Продавец становится кредитором и определяет, желает ли он или она взять на себя Покупателя в качестве заемщика. Это дает Продавцу возможность вести переговоры, что может привести к повышению покупной цены или, что не менее важно, разрешить продажу собственности, которую может быть трудно продать по любому количеству причин.

Во-вторых, , Продавец может отменить любые штрафы за выплату ипотеки, отложив окончательную передачу права собственности на дату, когда наступит срок погашения этой ипотеки.

В-третьих, , продавец, испытывающий финансовые затруднения, может добиться лучшего результата, чем распоряжаясь недвижимостью обычным способом. Он или она могли испытывать трудности в управлении недвижимостью с точки зрения аренды, ремонта и т. Д. Денежные потоки могли стать проблемой, и, возможно, у Продавца возникли проблемы с выполнением финансовых обязательств.Кроме того, продавец может иметь небольшую долю в собственности или совсем не иметь ее. Возможно, он купил в разгар бума. Цены упали. Ипотечный кредит с высоким коэффициентом погашения теперь имеет основной баланс, превышающий справедливую рыночную стоимость дома. Фактически, собственный капитал Продавца может быть меньше нуля. Часто продавец может оказаться в ситуации, когда он не может выделить время и ресурсы, необходимые для того, чтобы вернуть инвестиции на ноги. В такой ситуации у Продавца будет минимальная возможность сделать то, что необходимо, чтобы продать недвижимость обычным способом по справедливой цене.Кредитное плечо AFS может дать Продавцу возможность продать недвижимость по более высокой цене. Хотя получение прибыли, если таковая имеется, откладывается до окончательной передачи правового титула, может иметь смысл заключить какую-либо альтернативную договоренность, которая (i) передаст бремя собственности кому-то другому и (ii) потенциально устранить любые убытки, которые в противном случае были бы понесены.

В-четвертых, , транзакция AFS позволяет консервативному инвестору-продавцу достичь более высокой степени предсказуемости ожидаемой прибыли от инвестиций в недвижимость, поскольку прирост капитала фиксируется на момент подписания AFS.Конечно, когда недвижимость быстро растет или падает в цене, как это было, например, в Альберте в недавнем прошлом, продавец может пропустить существенное повышение стоимости капитала или, наоборот, зафиксировать огромную прибыль.

В любом случае всех других факторов у Продавца существует возможность отменить или уменьшить штрафы по выплате ипотечного кредита, отложить налоги на прирост капитала и получить более высокую прибыль на капитал, чем та, которую предлагают банки.

Кроме того, договор AFS очень похож на обычную передачу права собственности, поскольку права собственности и ответственность, по сути, переходят к Покупателю.Покупатель несет ответственность за все обычные расходы на владение, включая налоги на недвижимость, плату за кондоминиумы, коммунальные услуги, страхование и т. Д. Покупатель будет относиться к собственности, как к своей собственной, и, кроме того, будет принимать на себя все обязательства по аренде и другие обязанности по управлению имуществом.

И, наконец, хотя по существу все обязательства собственности переходят к Покупателю, право собственности не передается. Право собственности остается у Продавца до тех пор, пока все причитающиеся денежные средства плюс проценты не будут выплачены в полном объеме.

Таким образом, AFS дает инвестору-продавцу более широкий рынок для покупателей, снижение затрат, обычно связанных с регулярной продажей, предсказуемую окупаемость инвестиций и возможность уменьшить убытки, одновременно перенося бремя права собственности на кого-то еще, сохраняя при этом право собственности.

КОММЕНТАРИИ К ВЫПЛАТАМ: Следует рассмотреть вопрос о выплате из собственного капитала Продавца; когда это произойдет, должна ли существовать привилегия предоплаты и если да, то на каких условиях.Если продавец заинтересован в генераторе дохода от долгосрочного процентного спреда, может оказаться целесообразным включить положение о штрафных санкциях за предоплату. При обычном банковском финансировании ипотека устанавливается на определенный срок в несколько лет, и предоплата не может происходить без штрафа, как правило, большего из трех месяцев или разницы в процентах. Поэтому, возможно, как минимум, Продавец может потребовать от Покупателя уплаты штрафных санкций по существующей ипотеке. В крайнем случае, продавец может захотеть выплатить штрафы по существующей ипотеке и выплатить штрафы по AFS.С другой стороны, стороны могут захотеть вообще не рассматривать штрафы по процентам.

Одной из привлекательных особенностей AFS может быть то, что Продавец отличается от банка и имеет гораздо большую гибкость в плане финансирования, которое может быть организовано. Покупатель, финансовое положение которого существенно улучшится, сможет получить институциональное финансирование, выплатить капитал Продавца и заплатить более низкую процентную ставку, предлагаемую банком. С другой стороны, это может никогда не произойти, и Продавец должен помнить о возможности того, что Покупатель не сможет выплатить Капитал Продавца в соответствии с условиями AFS.AFS должен предусмотреть такой сценарий и предоставить необходимые средства правовой защиты, которые можно просто и легко применить.

КОММЕНТАРИИ ПО ВОЗМОЖНОМУ НАЛОГОВОМУ ОБРАЩЕНИЮ: Любая прибыль, полученная посредством AFS, конечно, подлежит налогообложению и будет облагаться налогом либо как прирост капитала, либо как доход, опять же в зависимости от личной ситуации. Процентный доход обычно оценивается в том налоговом году, в котором он был получен. CRA может позволить учитывать прирост капитала в течение нескольких лет аналогично тому, как учитывается прибыль, полученная через ипотеку с возвратом кредита.Конечно, это налоговый вопрос, поэтому следует получить конкретную консультацию у налогового консультанта, разбирающегося в этих вопросах.

ПОЧЕМУ AFS ПРИВЛЕКАТЕЛЬНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ

AFS позволяет покупателю приобретать недвижимость без необходимости получения банковского финансирования. Покупатель рассчитывает, что Продавец предоставит финансирование, и, в результате, по сути, согласовывает условия этого финансирования с Продавцом. Покупатель должен иметь в виду, что такое финансирование, как и любое другое частное финансирование, может иметь более высокую стоимость.Имея это в виду, этот вопрос остается полностью открытым для переговоров. Например, покупатель может справедливо вести переговоры о пониженной процентной ставке в обмен на более высокую покупную цену, что может быть очень выгодной сделкой, поскольку остаток капитала Продавца будет выплачен в будущем, когда рыночная стоимость собственности может: скорее всего, увеличились.

Во-вторых, , как указано выше, в ситуации, когда Продавец испытывает финансовые трудности с недвижимостью и мотивирован на продажу в то время, когда обычная продажа приведет к потере денег Продавцом, Покупатель будет иметь определенную степень рычага в переговорах.Это кредитное плечо уравновешивается кредитным плечом Продавца при предложении финансирования сделки.

В-третьих, , хотя немедленная передача права собственности не происходит, Покупатель получает эффективный контроль над собственностью, наряду с другими случаями владения, как описано выше. Покупатель может въехать в недвижимость, сдать ее в аренду, передать свою долю в AFS кому-либо еще, например, арендатору или другому покупателю, сдать недвижимость в аренду покупателю-арендатору, продать опцион без аренды и т. Д.[Теоретически покупатель может также продать свою долю последующему покупателю, где он может немедленно получить немного денег, а остаток будет обеспечен посредством субординированного соглашения о продаже или другого обеспечения, которое взимает долю ее покупателя в собственности. Я говорю теоретически, потому что это действительно вступает на новую территорию. Однако суть в том, что если у кого-то есть интерес в собственности (как в нашем сценарии в рамках AFS), этот интерес может быть продан и обеспечен при условии, что на это нет договорного запрета].

РЕЗЮМЕ

AFS, безусловно, является действенной инвестиционной стратегией при правильной реализации. Как всегда, хорошие результаты будут достигнуты благодаря обучению, должной осмотрительности и четкому общению между сторонами. В то время как мы МОЖЕМ выбрать помощь в организации этих транзакций при условии хорошей компенсации на основе платы за услуги, наша обычная деятельность заключается в организации ипотечных кредитов через аккредитованные кредитные учреждения.