Квартира в ипотеку многодетной семье: новый закон, процентная ставка и программы
Банк забрал квартиру у многодетной семьи | 74.ru
Экономист Константин Селянин считает, что в ситуации семьи Доргоевых в будущем могут оказаться многие. По мнению эксперта, самый сильный удар придется именно на незащищенную часть общества — семьи с детьми, особенно те, где работает только один родитель. В случае потери работы жители страны оказываются в затруднительном положении, учитывая, что кредитная нагрузка россиян превышает 60%. Это значит, что большинство семей отдают свыше половины доходов банкам. Когда родитель в такой ситуации теряет работу и у него есть выбор: накормить детей или заплатить кредит, он очевидно выберет первое.
— Случай, когда семью выставляют буквально на улицу за долг по ипотеке, не единственный, к сожалению, такое явление, скорее всего, в ближайшее время может стать массовым. Это связано с тремя вещами: доходы у населения падают, а цены и объемы ипотеки растут. Даже Росстат официально за прошлый год зафиксировал снижение дохода у россиян в 3,5%, это официальные данные, но люди чувствуют большее обеднение. Кроме того, растет инфляция, с начала года рост составил больше 5%. И в этой ситуации, когда денег и без того не хватает, происходит парадокс: люди всё больше берут ипотеки, — говорит экономист.
В пресс-службе банка нам сообщили, что в случае просрочек по выплатам кредита специалисты всегда стараются урегулировать вопрос в досудебном порядке. Что касается наших героев, пресс-служба обещала разобраться и прислать ответ. Мы очень надеемся, что даже после продажи квартиры банк действительно еще сможет как-то помочь Доргоевым, о чем мы обязательно сообщим.
Сама семья Доргоевых сдаваться не намерена, вот что они, в частности, написали губернатору Куйвашеву и президенту Путину.
«Банк не пошел нам навстречу. И предложил свои условия. Для нас они неподъемные. «Примсоцбанк» предложил многодетной семье варианты на выбор:
- Продать квартиру самостоятельно и вернуть долг.
- Отсрочить на 6 месяцев с ежемесячной выплатой на сумму по 6000, но по истечении этого срока оплатить оставшийся долг полностью (468 791,68).
- Немедленно погасить просроченный долг (98 000) и далее по графику осуществлять платеж.
Кроме этого, банк подал на нас в суд, и тот сразу встал на сторону банка. Интересы детей даже не были представлены органами опеки. Решение суда было такое: выставить квартиру на торги. Квартира была продана неизвестным способом не по рыночной цене, а по цене пятилетней давности и без учета того, что банку мы заплатили 764 242,11.
Получается, что по законам РФ мы должны жить на улице?»
Ответит ли кто-то на вопрос семьи Доргоевых или всё же их отправят на улицу? Мы продолжаем следить за ситуацией.
Ипотека с господдержкой для семей с детьмиот 0,1 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 3 358 ₽ | до12 млн ₽ | от 15%от 150 000 ₽ | Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте | |||
Специальные предложенияот 0,1 % Квартира ежемес. платежот 3 358 ₽ | до12 млн ₽ | от 15%от 150 000 ₽ | Выдача на счет Стаж работы от 6 мес. на последнем месте | |||
Дальневосточная ипотека0,8 % Квартира ежемес. платежот 3 538 ₽ | до6 млн ₽ | от 15%от 150 000 ₽ | Есть возможность использовать материнский капитал Выдача на счет Стаж работы от 4 мес. на последнем месте | |||
Дальневосточная ипотека0,9 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 3 564 ₽ | до6 млн ₽ | от 15%от 150 000 ₽ | Есть возможность использовать материнский капитал Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте | |||
Дальневосточная ипотека ДОМ.РФ1,3 % Квартира Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 3 670 ₽ | до6 млн ₽ | от 15%от 150 000 ₽ | Есть возможность использовать материнский капитал Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте | |||
Дальневосточная ипотека1,9 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 3 833 ₽ | до6 млн ₽ | от 20%от 200 000 ₽ | Есть возможность использовать материнский капитал Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте | |||
Строящееся жильеот 2,99 % Квартира или таунхаус Апартаменты ежемес. платежот 4 140 ₽ | до50 млн ₽ | от 10%от 100 000 ₽ | Есть возможность использовать материнский капитал Выдача на счет Стаж работы от 4 мес. на последнем месте | |||
Семейная ипотека ДОМ.РФот 4,9 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 4 713 ₽ | до12 млн ₽ | от 15%от 150 000 ₽ | Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте | |||
Ипотека с господдержкой5 % Квартира ежемес. платежот 4 744 ₽ | до12 млн ₽ | от 15%от 150 000 ₽ | Выдача на счет Стаж работы от 1 мес. после испытательного срока | |||
Ипотечный кредит для граждан, имеющих детей5 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 4 744 ₽ | до12 млн ₽ | от 15%от 150 000 ₽ | Есть возможность использовать материнский капитал Выдача наличными / на счет Стаж работы от 6 мес. на последнем месте | |||
Ипотека для многодетных: мануал по всем мерам господдержки
https://realty.ria.ru/20191002/1559355032.html
Ипотека для многодетных: мануал по всем мерам господдержки
Ипотека для многодетных: мануал по всем мерам господдержки — Недвижимость РИА Новости, 02.10.2019
Ипотека для многодетных: мануал по всем мерам господдержки
Обилие программ господдержки многодетных семей, относящихся к приобретению ими жилья, может запутать и поставить в тупик. Сайт «РИА Недвижимость» создал мануал, Недвижимость РИА Новости, 02.10.2019
2019-10-02T13:50
2019-10-02T13:50
2019-10-02T14:03
f.a.q. – риа недвижимость
жилье
ипотека
многодетные семьи
материнский капитал
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdn25.img.ria.ru/images/155534/40/1555344086_0:117:3087:1853_1920x0_80_0_0_d30a803d68caa05748f75e5d0824ffdb.jpg
Обилие программ господдержки многодетных семей, относящихся к приобретению ими жилья, может запутать и поставить в тупик. Сайт «РИА Недвижимость» создал мануал, который поможет разобраться в основных федеральных программах, их сходстве, отличии и условиях. Материал подготовлен при участии адвоката Ильи Прокофьева, а также с использованием материалов Портала правовой информации.
https://realty.ria.ru/20180731/1525657694.html
https://realty.ria.ru/20190529/1555065279.html
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2019
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdn22.img.ria.ru/images/155534/40/1555344086_356:0:3087:2048_1920x0_80_0_0_d820cc2026b0a27b289128d661478556.jpg
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
f.a.q. – риа недвижимость, жилье, ипотека, многодетные семьи, материнский капитал
как получить помощь от государства при покупке квартиры
В России действует несколько государственных программ, которые помогут получить льготы по ипотечному кредитованию. У заемщика есть возможность вернуть часть суммы, потраченной на приобретение недвижимости, либо государство возьмет на себя оплату нескольких процентов банку или выдаст средства на покупку имущества. О том, какие бывают льготы по ипотеке, расскажем в статье.
Льготное ипотечное кредитование для семьи
В 2020 году действует большое количество государственных программ по поддержке семей. Перечислим, какие есть льготы, кому они положены и как их получить.
Молодая семья и субсидии от стоимости квартиры
Согласно Постановлению Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050, под программу подпадают 2 категории семей:
- Супруги в возрасте не старше 35 лет, не имеющие детей
- Неполная семья, состоящая из родителя, которому не исполнилось 35 лет, и одного или нескольких детей
Обе категории граждан должны стоять на учете как нуждающиеся в улучшении жилья и иметь денежные средства или доход, которые позволят взять недвижимость в ипотеку.
Субсидию на погашение ипотеки получают супруги или родитель-одиночка, которые не старше 35 лет
Чтобы получить выплаты, надо подать документы через МФЦ или городскую администрацию. Полный перечень документов смотрите на сайтах органов местного самоуправления и в нормативных актах.
По итогу молодые семьи без детей получат субсидии в размере 30% от средней стоимости жилья, молодая неполная семья с одним и более ребенком — 35%.
По программе можно приобрести и квартиру в новостройке, и вторичку, но законодательно площадь приобретаемой недвижимости ограничена. Для молодых семей, состоящих из супругов или родителя-одиночки и ребенка — 42 кв. м., для семьи из 3 и более человек (супругов и ребенка или многодетного родителя) — по 18 кв. м. на человека.
Семья с несколькими детьми и льготная ипотека по ставке 6%
Если у супругов с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 год родился второй, третий и последующий ребенок, семья вправе оформить льготную ипотеку по ставке до 6%. Дети должны быть гражданами РФ, их количество не влияет на срок и размер льготы.
С 14 ноября 2019 года ипотеку под 6% годовых вправе взять семьи с одним ребенком, если у него подтверждена инвалидность. При этом дата его рождения может быть раньше 2018 года.
Ограничения программы:
- Квартира должна быть только в новостройке
- Нужен первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья, но его разрешается полностью погасить материнским капиталом
- Есть лимит по сумме кредита. Для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти — до 12 млн, в других регионах — до 6 млн
Семьям с несколькими детьми выдают ипотеку под 6%
Особые условия по семейной льготной ипотеке предоставляют жителям Дальнего Востока. Для них размер ставки снижен до 5%, а покупать можно не только первичное, но и вторичное жилье.
В 2020 году льготную ипотеку для семей с двумя и более детьми оформляют в 46 банках. Среди них есть организации, где предлагают годовые ниже 6%. Такое решение возможно благодаря государственным дотациям, которые ежегодно перечисляют в бюджет финансовых учреждений.
Многодетные семьи и льготы по ипотеке
На федеральном уровне не прописано, какие семьи считаются многодетными. Этот вопрос решают органы местного самоуправления, и в каждом регионе свои критерии и программы поддержки родителей. Но в большинстве случаев многодетная семья — та, в которой трое и более детей.
Если в период с 2019 по 2022 год в семье родился или был усыновлен третий и последующий ребенок, родителям положена субсидия по ипотеке. Чтобы воспользоваться льготой, надо обратиться в банк, где был оформлен займ, и предоставить свидетельства о рождении всех детей. Для оплаты кредита из бюджета вернут до 450 000₽.
Материнский капитал как поддержка государства для погашения ипотеки
С марта 2020 года изменился размер материнского капитала для семей с одним, двумя и более детьми. В первом случае сумма выплаты составляет 466 617₽, в остальных — 616 617₽. Деньги можно потратить на полное или частичное погашение ипотечного займа. Для их получения обратитесь в Пенсионный фонд или МФЦ.
Банки принимают материнский капитал для погашения ипотеки
Льготы по ипотеке для госслужащих
В 2009 году вступило в силу Постановление Правительства РФ от 27 января № 63. Согласно нормативному документу, получить помощь от государства при покупке жилой недвижимости вправе работники прокуратуры, Администрации Президента РФ, сотрудники судов и представители других госдолжностей. При этом они должны иметь российское гражданство, статус нуждающихся в улучшении жилищных условий и проработать в должности не менее года.
Размер госвыплаты и условия ее получения определяются индивидуально, в зависимости от стажа, должности, наличия семьи и других факторов. Помощь в жилищном вопросе могут оказать местные власти, если в регионе действуют программы поддержки.
Военная ипотека
Военнослужащие, прослужившие по контракту не менее 3 лет и столько же участвующие в накопительно-ипотечной системе, имеют право получить целевой жилищный займ по сниженной ставке. Они могут купить жилье на первичном или вторичном рынке, а также земельный участок для строительства частного дома.
Ежегодно госбюджет покрывает определенную сумму ипотечного кредита. В 2020 году — это 288 410₽. Если этих денег не хватает для погашения займа, остаток военнослужащий доплачивает самостоятельно.
Государство ежегодно оплачивает ипотеку военнослужащим
Льготная сельская ипотека
При покупке недвижимости в деревне, поселке или пригороде ставка по ипотечному займу составит всего 3%. Такой размер установлен Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2019 г. N 696.
Воспользоваться льготой может любой желающий. Главное ограничение касается территории, где располагается будущая собственность. Оформляется займ только раз, и в течение 5 лет жилье нельзя продавать. Подробнее о том, для чего нужна программа и как она реализуется, читайте в нашей статье «Сельская ипотека в Ленинградской области».
Льготы по ипотеке для учителей
Государство предлагает разные формы поддержки школьных педагогов при покупке жилого имущества. Учителя могут получить субсидии для первоначального взноса, оформить ипотеку по сниженной ставке или купить муниципальное жилье по цене ниже рыночной.
Механизм получения льготы и ее размер регулируется на местном уровне. Например, в Санкт-Петербурге реализуется программа «Жилье работникам бюджетной сферы». Помощь в приобретении недвижимости получают учителя, которые проработали в муниципальной школе не меньше 5 лет и члены их семей. Местные власти предоставляют беспроцентную рассрочку на покупку жилья сроком до 10 лет или субсидируют последнюю сумму за квартиру в размере 20%. Подробнее о программе читайте на сайте администрации города.
В регионах действуют госпрограммы по поддержке учителей для покупки квартиры
Мы рассказали об основных федеральных программах льготного ипотечного кредитования. Заемщики в праве выбирать, какой вариант для них оптимальный. Некоторые учителя приобретают квартиру как молодые семьи, кому-то выгодно взять военную, а не семейную ипотеку. Главное — знать свои права и не упустить возможность ими воспользоваться.
Многодетные семьи в новостройках компании AFI Development
Москва. 1 июня 2018 года. Доля покупателей с детьми в проектах AFI Development составляет от 52% до 61%. Самые многодетные покупатели новостроек AFI Development живут в ЖК «Одинбург». В этой семье пятеро детей.
Ко дню защиты детей компания AFI Development провела исследования – в каких проектах предпочитают селиться пары с детьми, где купили квартиры самые многодетные семьи?
Во всех проектах компании AFI Development семейных пар с детьми примерно одинаковое количество – от 52% до 61%. Из московских проектов наибольшей популярностью у семейных пар с детьми пользуется клубный квартал «Резиденции композиторов» – здесь доля составляет 57%. Видимо, большое значение при выборе данного проекта для таких покупателей имеет детский сад с бассейном, который будет создан в старинном здании 19 века. У других московских новостроек компании AFI Development похожие показатели: в клубном квартале премиум-класса «Резиденции архитекторов» – 54%, в жилом комплексе бизнес-класса Silver – 52%. А рекордсменом по количеству семей с детьми является одинцовский микрорайон «Одинбург» с долей в 61%.
В семьях покупателей квартир в московских проектах AFI Development обычно не более 3 детей. Многодетные семьи предпочитают четырехкомнатные квартиры, которые запроектированы практически во всех комплекса AFI Development. А самая многодетная «одинбургская» семья, где пятеро ребятишек, купила две квартиры площадью 151кв.м. и 66кв.м. и объединила их.
Во всех проектах AFI Development предусмотрены развивающие площадки, рассчитанные на детей разного возраста. Детские сады есть в кварталах «Резиденции архитекторов» и «Резиденции композиторов», а в микрорайоне «Одинбург» их два, один из которых – с бассейном – уже введен в эксплуатацию! В последнем так же недавно начали работать лингвистическая и балетная школы.
— Все наши жилые комплексны изначально запроектированы как безопасная и дружественная среда для детей и взрослых, призванная построить добрососедские отношения, – говорит Яна Тачалова, директор по маркетингу жилой недвижимости компании AFI Development. – Это всегда полностью продуманное пространство для полноценного отдыха, занятий спортом и прогулок. Мы считаем, что здоровье семьи – это не только положительная атмосфера внутри квартиры, но и за ее пределами.
8 вещей, которые следует учесть перед покупкой дома на две семьи
Вы можете подумать, что это отличная идея — помочь покрыть расходы на покупку собственного дома, купив дом на две семьи или дуплекс и найдя арендатора, который поможет вам покрыть ипотеку. Возможно, вы правы, но вы также должны учитывать, как такой сценарий может изменить вашу жизнь, ваши финансы и степень вашей конфиденциальности.
Вот восемь вещей, которые следует учитывать, прежде чем сделать этот шаг и купить дом на две семьи.
Ключевые выводы
- Покупка дома на две семьи может улучшить ваши финансы, если вы сдадите вторую квартиру, но вы должны быть готовы к просрочке арендной платы, невыплате и разрывам между арендаторами.
- Имейте в виду, что к вам могут применяться более строгие критерии ипотеки, к тому же вы пожертвуете некоторой конфиденциальностью, и ваша налоговая отчетность станет более сложной.
- Также учитывайте местоположение и свою роль арендодателя, который собирает арендную плату и должен не отставать от технического обслуживания всего здания.
- Наконец, подумайте о перепродаже, которая иногда может быть труднее, чем для дома на одну семью.
1. Место нахождения
Ваш выбор потенциальных районов может быть значительно ограничен, потому что многоквартирное жилье — то есть любое жилье, кроме дома на одну семью — может быть запрещено из-за зонирования во всех районах. В городских районах часто бывает больше многоквартирных домов, а в пригородных районах — дома на одну семью или таунхаусы.
Вам также необходимо подумать, будет ли выбранное вами место популярным для потенциальных арендаторов, а также для вас и вашей семьи.Например, если вы покупаете дом в менее привлекательном районе города, вам может быть труднее найти качественных арендаторов, и вы будете страдать от недостатка удобств поблизости.
2. Финансирование
Вы можете столкнуться с различными проблемами при поиске финансирования дома на две семьи от ипотечных кредиторов. Хотя вы можете использовать потенциальный доход от аренды, чтобы получить право на покупку, вам все равно потребуется иметь хороший кредит и низкое соотношение долга к доходу (DTI), а также внести более крупный первоначальный взнос — обычно около 25% и более с многоквартирным домом.Банки знают, что арендаторы могут выехать и что вам, возможно, придется платить всю ипотеку самостоятельно, пока вы не найдете другого арендатора.
3. Стоимость имущества
Дома на две семьи обычно будут стоить больше, чем дома на одну семью. Таким образом, вам нужно будет не только предложить больший процент для первоначального взноса, но и сам первоначальный взнос, как правило, будет выше, потому что он, вероятно, будет основан на более дорогой собственности. Убедитесь, что у вас есть средства для оплаты этой добавленной стоимости.
4. Конфиденциальность
Когда вы покупаете дом на две семьи и живете на одной стороне (или внизу или наверху), ваши арендаторы смогут в любое время зайти к вам с вопросами или проблемами, связанными с их арендуемым домом. (Помните, что вы, как домовладелец, несете ответственность за то, чтобы все было в рабочем состоянии.) Вы можете слышать их через свои стены, и они потенциально могут слышать вас.
Когда вы являетесь домовладельцем, у вас, естественно, меньше уединения, чем в обычном жилом доме.А если вы сдаете в аренду более чем одному человеку, ваша конфиденциальность может быть нарушена еще больше.
5. Арендная плата
Вам нужно будет чувствовать себя комфортно, собирая арендную плату у своих арендаторов лично, и быть готовым к тому, что они могут не платить вовремя — или вообще не платить. Их просрочка или невыплата может повлиять на ваши денежные потоки, а также на вашу способность платить по ипотеке, если вы полагаетесь на доход от аренды для покрытия этих расходов.
Если вам придется выселить арендаторов за неуплату, это может занять месяцы и может потребовать юридической помощи.И пока это происходит, вы будете жить с ними по соседству.
6. Вакансия
Когда ваши арендаторы выезжают, а арендная часть недвижимости остается вакантной, это называется расходом на вакансию. По сути, вам нужно будет покрыть всю стоимость вакансии до тех пор, пока вы снова не сдадите недвижимость в аренду, включая коммунальные услуги. Вы можете столкнуться с дополнительными расходами на ремонт и покраску между арендаторами, чтобы починить собственность для следующего жителя. Вам также может потребоваться заплатить за рекламу, чтобы получить нового арендатора от службы размещения объявлений или от риэлтора.
7. Налоги
Ваша налоговая декларация станет немного сложнее, если вы решите стать арендодателем. Существует целая публикация IRS, посвященная правилам аренды жилой недвижимости (публикация 527), которую вам необходимо прочитать, чтобы не нарушать правила и избежать проблем с IRS.
Различные главы посвящены доходам и расходам от аренды, амортизации, требованиям к отчетности и даже правилам личного использования собственности.Вам также необходимо будет добавить в свою налоговую отчетность полный график под названием «Дополнительные доходы и убытки» или График E. Однако есть также налоговые преимущества, такие как возможность списать расходы, связанные с вашим доходом от аренды.
8. Продам объект недвижимости
Продажа многоквартирного дома, как правило, более сложна, чем продажа дома на одну семью по ряду причин. Во-первых, людей, ищущих многоквартирное жилье, просто не так много, как покупателей односемейного жилья, что может затруднить продажу.
Во-вторых, если у вас есть арендаторы в одной из квартир, вы должны учитывать их права при выставлении дома на продажу, чтобы избежать юридических споров. А потенциальный покупатель — независимо от того, намерен ли он жить в здании или нет — захочет узнать подробности договора аренды, что входит в арендную плату, включен ли залог и многое другое.
В целом, проще всего продать многоквартирный дом, когда во второй квартире нет арендаторов.
Итог
Покупка недвижимости на две семьи может быть отличным способом помочь выплатить ипотечный кредит, но будьте уверены, что вы готовы решать все проблемы, которые возникнут, когда вы станете инвестором в недвижимость и арендодателем.
живу в собственном арендуемом доме и назовите его основным местом проживания
В этой статье:
Владение арендуемой недвижимостью и проживание в ней может быть отличным способом сократить ежемесячный платеж по ипотеке.
- Когда вы покупаете дом из 2, 3 или 4 квартир, вы как домовладелец имеете право жить в любой из имеющихся единиц дома.
- Право на получение ссуды будет зависеть от ипотечного кредита, который вы используете для его финансирования. Как правило, ипотечные кредиторы позволяют указывать в заявлении на ипотеку только 75% от общего дохода от аренды дома, потому что арендные дома действительно становятся пустыми. Это означает, что на каждую тысячу долларов собранной арендной платы можно использовать 750 долларов в вашей кредитной заявке.
- Процесс утверждения ипотеки при покупке арендуемой недвижимости в качестве основного места жительства аналогичен процессу покупки любого другого дома. Ваш кредитор потребует подтверждение дохода и активов; свидетельство о трудоустройстве; и кредитный рейтинг, соответствующий минимальным программам.Внесение первоначального взноса также требуется практически для всех кредитов.
Вы можете жить в арендуемом доме
Знаете ли вы, что вы действительно можете жить в своей инвестиционной недвижимости?
Владение арендуемой недвижимостью и проживание в ней может быть отличным способом сократить ежемесячные расходы на выплату ипотечного кредита, одновременно повышая собственный капитал для вашего будущего.
И вы даже можете сделать это как первый покупатель дома, если планируете заранее. Ключевым моментом является покупка дома с 2-х, 3-х или 4-х квартирными квартирами — ни больше, ни меньше.
Дома с 2-4 квартирами могут быть профинансированы как жилищная ипотека, что означает, что вы получаете доступ к «обычным» ставкам по ипотеке; и недвижимость можно приобретать независимо от того, снимаете вы в настоящее время дом или владеете им.
Вы также получите доступ к более крупным размерам ссуд, поскольку лимиты ссуды для многоквартирных домов выше, чем для одноквартирных домов.
В Сиэтле, штат Вашингтон, максимальный размер кредита для дома на одну семью составляет 540 500 долларов. Но если бы вы купили дом из 4 квартир и планируете жить в одной из них, вместо этого вы могли бы занять целых 1 039 450 долларов.
Вот что вам нужно о покупке «комбинированной» арендуемой недвижимости / основного места жительства.
Подтвердите новую ставку (31 июля 2021 г.)
Снимите дом и назовите его «основным местом жительства»
Когда вы покупаете дом из 2, 3 или 4 квартир, вы как домовладелец имеете право жить в любой из имеющихся единиц дома.
Для многих домовладельцев проживание в многоквартирном здании, сдаваемом в аренду, является способом покрыть, сократить или полностью исключить ежемесячные денежные затраты своего кредитора.Арендная плата, взимаемая с других квартир дома, компенсирует причитающийся платеж по основной квартире.
Владение и проживание в арендуемом здании разрешено ипотечными кредиторами, и в соответствии с руководящими принципами ипотечного кредитования, когда вы живете в здании, которое вы сдаете в аренду, вся недвижимость может быть классифицирована как ваше основное место жительства, что дает доступ к более низким ставкам по ипотеке и потенциально большая ежемесячная прибыль.
Кроме того, сдача в аренду здания, в котором вы живете, дает вам доступ к более широкому спектру ипотечных продуктов.
Когда вы живете в доме из 2–4 квартир и сдаете оставшиеся квартиры в аренду, у вас есть доступ к кредитам через FHA, через Департамент по делам ветеранов (VA) и через Fannie Mae и Freddie Mac, включая HomeReady с низким первоначальным взносом. ™ ипотека.
Однако право на получение ссуды на аренду здания для первичного жилья будет различным.
Получение дохода от аренды основного места жительства
Покупка многоквартирного дома для сдачи в аренду для использования в качестве основного места жительства имеет свои преимущества, как с точки зрения краткосрочной, так и денежной прибыли; и долгосрочный прирост капитала.
Однако, в зависимости от ипотеки, которую вы используете для ее финансирования, право на получение такой ссуды будет различным.
Как правило, ипотечные кредиторы позволяют указывать в заявлении на ипотеку только 75% от общего дохода от аренды дома, потому что дома иногда пустуют. Это означает, что на каждую тысячу долларов собранной арендной платы можно использовать 750 долларов в вашей кредитной заявке.
После этого правила ипотечного кредитования расходятся, и из-за этих различий вы можете обнаружить, что имеете право на ссуду FHA, но не ссуду Fannie Mae; или для Fannie Mae, но не для ссуды VA.
Кредитор Fannie Mae, например, вычитает арендную плату, полученную из предложенного вами ежемесячного платежа, и использует эту цифру как часть вашего отношения долга к доходу (DTI).
Напротив, чтобы найти ваш DTI, кредитор VA добавит собранную арендную плату к вашему общему ежемесячному доходу и оставит ваш предложенный ежемесячный платеж без изменений.
Эти два подхода кардинально отличаются, и из-за того, как рассчитывается DTI в каждом сценарии, становится намного проще получить разрешение на проживание в арендуемой собственности, когда вы используете обычную ипотеку через Fannie Mae, по сравнению с ссудой VA. через утвержденного кредитора VA.
Тем не менее, стоит рассмотреть оба варианта, потому что ставки по ипотеке VA могут быть ниже обычных ставок на 37,5 (0,375%) базисных пунктов, что может повысить прибыльность вашей аренды.
Подтвердите новую ставку (31 июля 2021 г.)
Требования к первоначальному взносу для сдачи в аренду первичного жилья
Процесс утверждения ипотеки при покупке арендуемой недвижимости в качестве основного места жительства аналогичен процессу покупки любого другого дома.
Ваш кредитор потребует подтверждение дохода и имущества; свидетельство о трудоустройстве; и кредитный рейтинг, соответствующий минимальным программам.
Также требуется внести первоначальный взнос (если вы не используете ипотеку VA, которая позволяет получить 100% финансирование)
Вот минимальные требования к первоначальному взносу для некоторых ипотечных программ, которые вы, возможно, захотите использовать для финансирования вашего основного места жительства / аренды дома:
- VA ссуда: Нет требований к первоначальному взносу, не требуется ипотечное страхование.
- FHA: требуется предоплата 3,5%. Минимальный кредитный рейтинг 580.
- Freddie Mac Home Возможно: требуется 5% предоплата.Должен соответствовать стандартам дохода.
- Обычный заем; 15% предоплата за 2-х квартиру; 25% на 3-4 единицы
Кредит
Обратите внимание, что VA и FHA предлагают покупателям домов различные программы, включая энергоэффективную ипотеку и строительную ссуду в размере 203 тыс., Соответственно.
Оба могут использоваться вместе с вашим «стандартным» кредитным продуктом.
Какие сегодня ставки по ипотеке?
Покупка недвижимости для сдачи в аренду в качестве основного места жительства может помочь вам быстрее и эффективнее наращивать свой портфель недвижимости, чем покупка недвижимости по отдельности.
Узнайте текущие ставки по ипотеке в реальном времени. Ваш номер социального страхования не требуется, чтобы начать работу, и все цитаты идут с доступом к вашим текущим счетам по ипотечным кредитам.
Подтвердите новую ставку (31 июля 2021 г.)
Руководство инвестора — Multifamily.loans
Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания.Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.
Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно разработать надежную стратегию.Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только на короткий срок, такие вещи, как штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита), и выбрать ли фиксированную, регулируемую или гибридную необходимо учитывать ссуду с регулируемой процентной ставкой. Напротив, инвесторы, занимающиеся долгосрочными закупками и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность.Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.
Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры
Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.
Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.
Выбор местоположения
Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:
Данные о занятости и экономике
Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)
Тенденции роста населения и населения
Данные о преступности и безопасности
Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно повышать ее стоимость с течением времени, инвесторам следует обратить внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время расходы растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.
Инвестиции рядом с вашим домом
Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.
Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости
Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.
Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде
Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консультационной фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутывающими аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.
Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильной ссуды может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .
Право на получение многоквартирной ссуды
Как мы упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.
Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.
Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру
В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты третьих сторон.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:
Оценка: Оценка пытается измерить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:
Доходный подход, который оценивает стоимость собственности на основе ее дохода.
Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.
Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.
Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда конкретные компоненты необходимо отремонтировать или заменить.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.
Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.
Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.
Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на ее использование.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.
Сейсмический отчет: Обычно требуется только в регионах, где землетрясения обычны, например, в Южной Калифорнии.
Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.
Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса
Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса сопровождаются стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.
Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS
Банковские ссуды — не всегда лучший вариант
Как покупать и финансировать многоквартирные дома
Ссуды на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости.Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенной или рефинансируемой недвижимостью.
Вот руководство, которое нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:
Что представляет собой многоквартирный дом?
Частные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома обычно классифицируются как дома на четыре единицы или на четыре квартиры. Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.
Кредит на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд, офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.
Как пройти квалификацию
Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.
«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт: сбор арендной платы, управление недвижимостью и управление проектом такого размера? » — говорит Borland.
Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с отчетами о производственной деятельности за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.
Наиболее важные показатели собственности:
- Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
- Покрытие долговых обязательств: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долгов
- Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности
«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», — говорит Борланд.
Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, — говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, Калифорния.
«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».
Объекты смешанного и частично заселенного назначения
Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования.Типичная конфигурация многих квартир в несколько магазинов рассматривается как квартирный кредит.
«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», — говорит Борланд.
Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.
Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.
Соответствие или портфолио?
Как и ссуды от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.
Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.
Условия и виды кредита
Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).
Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.
Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.
«Когда срок погашения кредита истечет, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц.«Его можно зафиксировать на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректировать. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки в течение этого периода времени».
Сумма кредита
Большинство l enders предлагают ссуды на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.
Сборы
Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества — необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.
Собственность
Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.
«Очень редко люди имеют титул в своем имени», — говорит Борланд. «Обычно это ООО».
ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.
«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью, принадлежащей их собственному специализированному предприятию, или SPE, — говорит Борланд.«Они делают это так, чтобы, если у одного имущества возникла проблема, (например, авария поскользнулась и упала), она не могла проникнуть в другие активы (владельца)».
Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень большого жилищного кредита, — это единое предприятие, удаленное от банкротства, которое защищает имущество от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.
«Актив защищен для нас, — объясняет Borland, — поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем добиться взыскания права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«
Штрафы за досрочное погашение
Некоторые ссуды на покупку квартир имеют штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.
У других квартирных ссуд есть схема предоплаты, известная как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.
Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы предоплатили.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, с 37-го месяца или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».
Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.
«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», — говорит Кройц.
Успение
Некоторые жилищные ссуды являются допустимыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.
«Те же правила кредитования, что и первоначальный заемщик, будут наложены на нового заемщика», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».
Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщикам следует спросить, есть ли у ссуды эта функция.
Ссуды без права регресса, без права регресса
Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если речь идет о невозвращении права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта — это лишить права выкупа и забрать имущество.
«Стоимость кредита без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больше риска, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.
Документация
После принятия решения о подаче заявки на ссуду заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, — говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.
Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой информации об имуществе. В комплект входит:
- Фотографии объекта недвижимости
- Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
- Планы на обновления, такие как парк для собак, детская площадка, новая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько будут стоить эти улучшения
- Карта с указанием местоположения объекта недвижимости и близлежащих конкурирующих объектов недвижимости
- Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
- Арендная плата и сколько она будет повышена или понижена
- Копии планов этажей
- Сводная информация об источниках и использовании средств по сделке
- Закупочная цена и закрытие
- Сумма кредита и сумма денежных средств
- Размер резервного фонда
- Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке
«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Бэрфилд.«Не слишком много и не слишком мало».
Изображение: iStock (Gesundheit)
Почему мой банк не сотрудничает с финансами?
Распечатать страницу
Арендаторы платят ипотеку, «взламывая» ваш первый дом
У вас недостаточно денег, чтобы купить свой первый дом? Или хотите быстро нарастить капитал? Один из вариантов выхода на рынок жилья — это «взломать дом» и купить многоквартирный дом, чтобы сдать его в аренду арендаторам и взимать с них плату, достаточную для покрытия ипотеки, или близкую к ней.
Как впервые покупатель жилья вы можете быть арендодателем в собственном доме, но с арендаторами в отдельных квартирах вместо того, чтобы делить кухню, гостиную и другие общие помещения.
Соответствующие ссуды и жилищные ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), имеют более высокие лимиты ссуды на дома, состоящие из четырех квартир, при условии, что покупатель проживает в одной из квартир в качестве основного места жительства. Это может позволить покупателям владеть домом по более высокой цене, чем в противном случае, поскольку 85 процентов общего дохода от аренды могут быть добавлены кредиторами к личному доходу покупателя, чтобы претендовать на ссуду FHA, и до 75 процентов — обычными кредиторами.
Наряду с выплатой ипотеки доходов арендаторов может хватить на оплату страхования жилья, налогов на имущество, содержание и другие расходы, связанные с владением домом.
Лимиты ссуд
FHA различаются в зависимости от округа. В 2019 году стандартный лимит ссуды FHA для дома с двумя квартирами составляет 403 125 долларов США, что примерно на 88 000 долларов больше, чем это позволяет для дома с одной квартирой. В районах средней ценовой категории, таких как Бостон и Миннеаполис, для двухквартирного дома установлен лимит по ссуде FHA в размере 930 300 долларов США, что также является максимальной суммой в районах с высокими кредитами, таких как район метро Нью-Йорка, Вашингтон, округ Колумбия.К. и Сан-Хосе, Калифорния,
.
Только не назовите это инвестиционной собственностью
Этот хакерский хакерский ход может показаться, будто вы превращаете свой дом в инвестиционную недвижимость, но технически это не так. Указав дом в качестве «основного места жительства», то есть вы проживаете в нем большую часть года, вы можете претендовать на самые низкие ставки по ипотеке, такие как ссуды FHA, которые требуют проживания в приобретаемой вами собственности.
Если он указан в ссуде как «инвестиционная собственность», то для владельца жить в ней незаконно, и получение инвестиционной ссуды на эту собственность будет представлять собой мошенничество с арендой, говорит Майкл Кауфман, ипотечный брокер в R&J Capital Group в Форест-Хиллз. , Нью-Йорк.По словам Кауфмана, даже если в других квартирах есть арендаторы, технически это не инвестиционная недвижимость.
В то время как ссуда FHA может потребовать первоначального взноса в размере 3,5 процента, ссуда для инвестиционной собственности может потребовать 20 процентов вниз и иметь гораздо более высокую процентную ставку, поскольку кредиторы считают ее более рискованной.
Если дом является недвижимостью смешанного использования, например, здание с магазином внизу и квартира наверху, это обычно считается коммерческой ссудой, говорит он. «Если вы занимаетесь квартирой и сдаете магазин в аренду, вам понадобится арендный договор, который нужно передать кредитору», — говорит Кауфман.
Зачисление арендной платы в ипотеку
Чтобы справиться с потенциальными вакансиями, большинство кредиторов разрешают использовать только 75 процентов дохода от аренды для выплаты ипотеки. Если бы это была инвестиционная недвижимость, в которой владелец не живет, многие кредиторы получат 100% дохода, говорит Кауфман.
Если у вас еще нет арендаторов, кредитор может потребовать подписанные договоры аренды, чтобы подтвердить доход от аренды, если он дает вам кредит при расчете вашего ежемесячного дохода, говорит он.В ходе аттестации будет указано, появятся ли активные арендаторы.
«Определенно существует риск», — говорит Кауфман. «Вы должны это измерить и принять во внимание».
Но даже если доход от арендаторов покрывает всю вашу ипотеку, кредитор захочет, чтобы владелец имел некоторую финансовую поддержку, говорит он.
Более высокий первоначальный взнос не требуется, а доход от аренды может снизить отношение долга к доходу заемщика, что, возможно, упростит процедуру утверждения ссуды, говорит Кауфман.
Двухквартирные дома легче всего профинансировать с помощью ссуды FHA, в то время как для трех-четырех квартир требуется трехмесячный резерв платежей и прохождение теста на самодостаточность, когда арендная плата должна покрывать ипотеку, — говорит Алекс Дэниэл, ипотечный кредитор в В Лос-Анджелесе, первым домом которого был дуплекс, который он арендовал, арендатор ежемесячно оплачивал все, кроме 650 долларов своей ипотеки.
Радость арендодателя
Быть арендодателем с проживанием означает жить рядом с арендаторами.Это может быть как хорошо, так и плохо — например, если у них громкая вечеринка, и вы должны пойти и сказать им, чтобы они ее успокоили. И, конечно же, есть обслуживание, которое может потребовать удобства, если вы хотите сэкономить деньги и выполнить работу самостоятельно.
Райли Адамс, лицензированный бухгалтер из Луизианы, ведущий блог о личных финансах, направленный на то, чтобы помочь молодым специалистам обрести финансовую независимость, говорит, что он тратит от четырех до восьми часов в месяц на обслуживание или ремонт двухквартирного дома, который принадлежит ему и его жене в Новом Орлеане. и еще четыре-восемь часов каждый месяц на содержание дома в краткосрочной аренде.
Пара живет в одной части дома, а долгосрочные арендаторы — в другой. Часть дома Адамса имеет отдельный боковой вход. Отдельная квартира за домом приносит им доход в виде краткосрочной аренды на AirBnB.
«За счет денег, полученных от наших арендаторов, и краткосрочных гостей, которые останавливаются у нас, мы полностью покрываем нашу ежемесячную ипотеку и сопутствующие расходы на жилье», — говорит Адамс. «Это позволяет нам жить в космосе бесплатно и« взламывать дома ».
Они использовали традиционную 30-летнюю ипотеку для покупки недвижимости и включили ожидаемый доход от аренды в общий доход, использованный для получения ссуды, говорит он.
По его словам, они заняты во время туристического сезона в Новом Орлеане с ноября по май, и он и его жена переключают номер между гостями.
«Однако, если жить бесплатно, все это того стоит», — говорит Адамс. «Это позволяет нам сэкономить на первоначальном взносе на нашем совместном жилье в будущем».
Если вы не хотите иметь дело с возможными полуночными звонками от арендаторов, погоней за арендной платой и, возможно, вывозом вашего имущества от кого-то, кто имеет круглосуточный доступ к вам как арендодателю, вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью для наблюдения за другим подразделением. , — предлагает Шон Брейер, владелец компании Breyer Home Buyers в Атланте.
Не имея дела непосредственно с арендаторами и отдавая эту работу кому-то другому, вы создаете у арендаторов иллюзию, что вы также являетесь арендаторами, — говорит Брейер, который работал с компанией по управлению недвижимостью, что он будет там, когда заявители будут осмотр собственности.
«Это позволило нам провести дополнительную проверку людей, живущих рядом с нами», — говорит он. «Поскольку мы смогли помочь подобрать арендаторов, а не управлять ими, это сделало взлом дуплекса намного более приятным.”
Обратиться за юридической консультацией
Некоторые сделки с недвижимостью могут потребовать рассмотрения юристом. Стать домовладельцем — одно из них.
Кауфман рекомендует создать ООО или компанию с ограниченной ответственностью, чтобы защитить вас от личной ответственности по обязательствам компании. «Это дает вам уровень защиты от судебных исков, которые как владельца собственности могут подорвать вашу общую ценность», — говорит он. «Если ваше личное имя указано в документе, и вам предъявлены иски как владельцу собственности, потенциально вся ваша чистая стоимость может быть использована для выплаты предписанных судом платежей.”
ООО может ограничить вашу ответственность только теми активами, которые принадлежат компании, — говорит он. Поверенный по недвижимости может помочь.
Покупка многоквартирного дома для ваших первых инвестиций
Преимущества покупки многоквартирного дома для взлома дома
Покупка многоквартирного дома для проживания и сдачи в аренду имеет ряд неоспоримых преимуществ. Это может быть даже лучше, чем покупка дома на одну семью для проживания или отдельной инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду.
Самым очевидным преимуществом является то, что он снижает ваши жилищные выплаты или даже полностью их стирает.Например, если вы покупаете триплекс с выплатой по ипотеке в размере 1800 долларов в месяц и получаете 800 долларов ежемесячной арендной платы с двух других квартир, ваша выплата за жилье из собственного кармана упадет до 200 долларов. Кроме того, вы можете использовать собранные деньги за аренду, чтобы погасить ипотечный кредит еще быстрее.
Вы также получаете преимущество первичного финансирования проживания. Обычно на намного дешевле финансировать первичный дом. Вы получите более низкую процентную ставку и меньшие комиссионные, чем при ссуде на инвестиционную недвижимость.
И вы, вероятно, сможете купить со значительно меньшим первоначальным взносом. Большинство кредиторов, занимающихся инвестиционной недвижимостью, хотят получить минимум 20%. Между тем, вы можете получить обычную ипотеку для первичного проживания с понижением всего на 3% или претендовать на финансирование FHA с понижением на 3,5%, если у вас ограниченная кредитная история. Если вы ветеран или военнослужащий, вы можете получить ипотеку VA со скидкой 0%.
Покупка многоквартирного дома вместо одноквартирного дома также позволяет вам быстрее наращивать капитал — и за счет чужих копеек.Например, если вы можете потратить 400 000 долларов на покупку триплекса или 200 000 долларов на покупку дома на одну семью, ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту на триплекс увеличат капитал в два раза быстрее.
Эта стратегия также позволяет вам изучить все тонкости инвестирования в недвижимость более простым и щадящим способом, чем покупка отдельной арендуемой собственности. Вы живете в собственности, поэтому выявлять проблемы и решать их проще, чем если бы вы жили в другом месте.
Недостатки покупки многоквартирного дома для проживания в
Пройдя через эти преимущества, важно отметить, что взлом дома подходит не всем.Вот несколько потенциальных недостатков, которые следует учитывать, прежде чем решить, подходит ли это вам:
Прежде всего, взлом дома — это вложение в недвижимость, и к нему нельзя относиться легкомысленно. Прежде чем приступить к работе, ознакомьтесь с основами владения и управления арендуемой недвижимостью.
Во-вторых, арендодатель связан со значительным риском и головной болью. Нереально предполагать, что ваши взаимодействия с арендаторами будут гладкими. Арендаторы не часто относятся к сдаваемой в аренду собственности с таким же уважением, как к собственному дому.Таким образом, могут возникнуть значительные (и неопределенные) расходы на техническое обслуживание.
Кроме того, существует риск того, что одна или несколько сдаваемых в аренду единиц жилья какое-то время будут пустовать. А иметь дело с такими ситуациями, как просрочка аренды и выселение, может быть довольно неприятно, если вы живете по соседству.
В-третьих, налоговые последствия арендного дохода сложны, особенно когда недвижимость находится в серой зоне между инвестиционной собственностью и основным местом проживания. Как минимум, вы должны знать, как налоги влияют на доход от аренды, и проконсультироваться с налоговым специалистом, который поможет вам сориентироваться в этом процессе.Налоги на инвестиционную недвижимость действуют иначе, чем на основное жилье. И вам придется использовать и то, и другое в процентном соотношении.
Наконец, есть некоторая степень конфиденциальности и свободы, от которой вы отказываетесь, живя в многоквартирном доме. Имеет смысл иметь собственный двор и не беспокоиться о шуме от соседей. Обязательно подумайте о собственном комфорте, прежде чем покупать многоквартирный дом.
Подходит ли вам многоквартирный дом?
Покупка многоквартирного дома для проживания и сдачи в аренду других квартир может стать отличным способом начать вашу инвестиционную стратегию в сфере недвижимости.И это может помочь вам со временем накопить богатство быстрее, чем вы могли бы в противном случае.
Сказав это, жить в многоквартирном доме и быть домовладельцем у кого-то не всем подходит. Обдумайте как преимущества, так и недостатки, прежде чем вы решите двигаться вперед.
7 способов купить многоквартирную недвижимость без денег
Основные выводы
Скорее всего, если вы какое-то время занимались инвестициями в недвижимость, вы начали задумываться о инвестировании в несколько семей.Если да, то вы, вероятно, слышали о многочисленных доступных преимуществах: больший денежный поток, более простое управление, огромные налоговые льготы. Но если у вас мало средств, вы можете спросить , как купить многоквартирную недвижимость без денег . Возможно, вы полагали, что инвестирование в многоквартирную недвижимость вам не по силам, если у вас нет огромных резервов денежных средств.
И хотя это правда, что многие сделки по инвестированию в недвижимость, включая те, которые связаны с многоквартирной инвестиционной недвижимостью, будут лишены жизненно важного денежного потока, если не будет внесен подходящий первоначальный взнос, это не означает, что вы стеснены в качестве первоначального взноса нельзя покупать многоквартирную недвижимость.
На самом деле, проявив творческий подход к своим вариантам финансирования, вы можете обнаружить, что начальный урок вашего курса «Многосемейное инвестирование для начинающих» окажется полезным. Вот семь стратегий финансирования многоквартирной собственности с небольшими затратами или без них, которые помогут вам в этом начинании.
Примечание. Как и в случае любой финансовой операции, очень важно проявить должную осмотрительность и проконсультироваться с финансовым специалистом, чтобы убедиться, что конкретная стратегия работает для ваших нужд, например, при ремонте многоквартирного дома.Информация, представленная здесь, предназначена только для образовательных целей.
[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]
7 способов купить многоквартирную недвижимость без денег
Многосемейная недвижимость может иметь высокую покупную цену, что заставляет некоторых инвесторов уклоняться. Однако при правильном управлении такой тип недвижимости дает возможность заработать большой денежный поток и предложить высокую прибыль.Цена покупки не обязательно должна являться препятствием для входа; Есть несколько способов инвестировать в многоквартирную недвижимость для тех, у кого мало денег, включая следующие методы:
Частные деньги
обыкновенных акций
Сбыт материалов
Жесткие деньги
Пособие на ремонт
Взлом дома
Краудфандинг недвижимости
1.Частные деньги
Частные ростовщики не только полезны при покупке домов на одну семью. Частные кредиторы могут быть особенно полезны в многоквартирных делах, таких как инвестирование в многоквартирные дома, и могут быть отличным способом продвинуться вперед в девелоперском проекте, если в настоящее время у вас нет средств для первоначального взноса.
Как и в случае с недвижимостью на одну семью, частные кредиторы не должны быть связаны с инвестиционной фирмой. Фактически, некоторые из лучших частных кредиторов для вас могут быть найдены в вашей существующей социальной сети.Сюда входят родственники, друзья, врачи, коллеги и т. Д.
Почему кто-то из вашей сети дает вам деньги? Перспектива более высокой доходности, чем многие получают со своего пенсионного счета — и обеспеченная недвижимостью — может сделать это убедительным аргументом для тех, кто обращается к вам (и может помочь вам найти средства, необходимые для продажи многоквартирной собственности. оплата.)
2. Доли участия
Поиск инвестора в акции немного отличается от работы с частным кредитором.С частным кредитором вы обещаете регулярный доход для вашего инвестора. Но с инвестором в акции вы даете ему часть капитала в обмен на средства, необходимые для первоначального взноса при покупке многоквартирной недвижимости.
Например, предположим, что инвестор в акции дает вам 100 000 долларов на приобретение многоквартирной собственности. В обмен на это вы можете передать инвестору 40% акций собственности. Это позволит вашему инвестору получать как 40 процентов ежемесячного денежного потока от собственности, так и 40 процентов выручки от возможной продажи собственности.
Это мощная стратегия именно по той причине, что акции привлекательны для инвесторов. И этот метод дает инвесторам возможность генерировать краткосрочный и долгосрочный денежный поток, который вы можете использовать для мотивации потенциальных инвесторов в поисках первоначального взноса.
3. Сбыт материалов
Это не всегда возможно для каждого проекта многоквартирного дома. Тем не менее, бывают случаи, когда недвижимость может содержать ценные природные (или произведенные) ресурсы, которые могут быть проданы при покупке недвижимости для получения первоначального взноса.
Примеры материалов: грязь, растения, гравий, древесина и удобрения — любые ресурсы, которые могут оказаться ценными для другой стороны. Все дело в том, чтобы заглянуть за пределы воспринимаемой ценности многоквартирной собственности и определить, есть ли скрытые возможности, которые могут сделать сделку более реалистичной и привлекательной для вас.
4. Жесткие деньги
Если вы не знакомы с этим термином, кредиторы в твердых деньгах (ИЖК) можно охарактеризовать как частных лиц или небольшие организации, которые ссужают заемщику «твердые деньги» на основе стоимости имущества, а не кредитного рейтинга заемщика.
Несмотря на то, что процентная ставка и комиссия за оформление ссуды в твердой форме намного выше, чем у традиционной ипотечной ссуды, ее не называют «твердыми деньгами» из-за обременительных условий. Тем не менее, потому что твердые деньги — это все, что связано с математикой. Отвечает ли соотношение кредита к стоимости (LTV) собственности — в идеале 65% или ниже — критериям, установленным кредитором за твердые деньги?
Если это так, у вас есть хорошие шансы заключить сделку, особенно если вы сделали свою домашнюю работу и нашли многоквартирный дом, который имеет все признаки стабильного источника денежного потока.Если нет, то пора продолжить поиск.
5. Пособие на ремонт
Инвесторы часто упускают из виду эту стратегию, но она может быть мощным способом получения средств для первоначального взноса за многоквартирную недвижимость. Это работает следующим образом: когда вы осматриваете многоквартирную собственность, вы составляете список того, какой ремонт необходимо сделать, прежде чем произойдет покупка. И затем эти деньги, если продавец согласен на сделку, будут возвращены вам при закрытии.
Тогда у вас есть два варианта:
Ремонт делаете сами.Не идеальное решение, но если у вас есть опыт и время, это может быть эффективным.
Лучшее решение — это уже иметь команду подрядчиков и / или специалистов по домашнему ремонту, с которыми (или ваш партнер) в прошлом работали над ремонтом.
Поскольку вы давали им постоянную работу в прошлом или сделаете это в будущем, вы часто можете получить скидку на оплату труда и материалов, то есть деньги, которые вы можете вложить в свой первоначальный взнос.
6. Взлом домов
Взлом домов — это сдача в аренду части собственности, в которой вы в настоящее время проживаете. По сути, вы можете выставить на краткосрочную аренду свободную спальню, чердак или даже общее пространство онлайн. Чаще всего это можно сделать с помощью Airbnb. Оцените аренду в соответствии с аналогичными списками в этом районе и наблюдайте, как увеличивается ваш денежный поток по мере того, как гости сдают в аренду ваше пространство.
Как домовладельцы, так и арендаторы могут использовать эту стратегию, если это позволяют договоры аренды и местные постановления.Изучите законы о краткосрочной аренде в вашем районе и узнайте, какие (если таковые имеются) позволяют вам начать работу. Во многих популярных туристических направлениях для размещения вашей собственности требуется лицензия. После того, как вы сможете начать работу, подумайте, как привлечь гостей в свое объявление. Обустройте комнату, сделайте четкие снимки и перечислите все необходимые удобства. Ваша комната не должна быть чрезмерной, но чем лучше ваше объявление, тем больше вы сможете взимать с посетителей.
В целом, эта недостаточно используемая стратегия может стать отличным способом пополнить ваш доход и увеличить ваши финансовые резервы.Через несколько месяцев у вас может быть даже достаточно денег, чтобы внести первоначальный взнос за многоквартирную недвижимость.
7. Краудфандинг в сфере недвижимости
Вместо привлечения финансирования от одного кредитора рассмотрите возможность использования краудфандинга как способа покупки многоквартирной собственности. Краудфандинг — это способ собрать деньги, запросив у пула инвесторов небольшие суммы капитала, а не одно крупное вложение. Эта стратегия стала популярной благодаря таким веб-сайтам, как GoFundMe и Kickstarter, которые позволяют пользователям легко финансировать любой проект.
Для начала краудфандинга не нужен капитал; однако вам нужна надежная сеть и сильный шаг. Кредиторы с большей вероятностью будут заинтересованы в успехе вашего проекта, поэтому вы должны быть готовы убедить их, как он будет работать. Это может потребовать серьезной самоотдачи, но хорошая новость заключается в том, что инвесторы будут более склонны направлять вас к другим и поддерживать ваши будущие проекты после успеха вашей собственности.
Лучшие займы на многоквартирное жилье
На рынке доступно несколько типов ссуд на многоквартирную недвижимость для тех, кто исследует способы финансирования своей покупки с помощью ссуды.Процентные ставки по следующим кредитам обычно варьируются от 4,5 до 12 процентов и могут быть подходящими для инвесторов, желающих также рефинансировать свою недвижимость:
Обычная ипотека на несколько семей: Большинство традиционных кредиторов предлагают ссуды, достаточно крупные для финансирования многоквартирной собственности, обычно на сумму от двух до четырех единиц. (Все, что больше, будет считаться коммерческой собственностью.) Обычная ипотека отлично подходит для инвесторов, которые хотят получить долгосрочную ссуду и могут внести 20-процентный первоначальный взнос.
Федеральное финансирование: Множественные правительственные агентства, такие как Федеральное жилищное управление (FHA), Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируют программы многоквартирного кредитования. Эти ссуды отлично подходят для инвесторов, у которых не так много первоначального взноса и которые готовы жить в одной из квартир.
Портфельная ссуда: Портфельная ссуда — это ссуды, которые можно использовать для покупки нескольких объектов недвижимости одновременно. Эти долгосрочные ссуды подходят инвесторам, которые хотят приобрести до 10 объектов недвижимости одновременно.
Краткосрочное финансирование: Некоторым инвесторам может потребоваться краткосрочная ссуда, такая как ссуда в твердой валюте или промежуточная ссуда, для обеспечения гибкости. Например, инвестор может захотеть быстро отреагировать на сделку и профинансировать ее в краткосрочной перспективе до тех пор, пока он не сможет отремонтировать ее или увеличить заполняемость, пока не сможет удовлетворить требования по долгосрочным кредитам. Краткосрочное финансирование обычно связано с более высокими процентными ставками.
Плюсы покупки многоквартирной недвижимости
Прежде чем принять решение о добавлении многоквартирного дома в свой инвестиционный портфель, вам следует взвесить все за и против, чтобы решить, подходит ли он вам.Есть много преимуществ в инвестировании в многоквартирную недвижимость, которая привлекает инвесторов для реализации этих возможностей.
Периодический доход: Периодический ежемесячный доход, который может приносить многоквартирная недвижимость, является одним из наиболее заметных преимуществ этих инвестиций. Финансово обоснованные сделки могут компенсировать ваши ежемесячные расходы и ежемесячно вкладывать деньги в ваш кошелек.
Разнообразие доходов: Вакансия в отдельном доме приведет к потере дохода за этот период времени.Однако, если одна квартира не занята в многоквартирном доме, другие единицы будут продолжать приносить доход, помогая снизить стоимость вакантных площадей.
Низкие эксплуатационные расходы: Многие ремонтные работы, такие как кровля или центральное отопление, могут быть выполнены сразу для всех квартир в многоквартирном доме. Это поможет сэкономить время и деньги на расходных материалах и рабочей силе.
Множественные источники дохода: В более крупных многоквартирных домах инвесторы имеют возможность получать больше источников дохода на месте.Вы можете взимать с арендаторов дополнительную плату за парковочные места или места в гараже или устанавливать прачечные с оплатой монетами, которые будут приносить доход в дополнение к ежемесячной арендной плате.
Финансирование на основе результатов: Финансирование многоквартирной собственности основывается на показателях собственности, а не на вашем личном финансовом положении. Это может принести вам пользу, если вы хотите инвестировать в недвижимость, но не имеете хорошего кредитного рейтинга.
Минусы покупки многоквартирной недвижимости
Несмотря на то, что покупка и владение многоквартирной недвижимостью дает множество преимуществ, это может быть сложнее, чем вложения в отдельный дом, поэтому важно понимать, с какими проблемами вы можете столкнуться.
Управление: Управление многоквартирным домом может занять много времени, особенно если в собственности более 4 квартир. Многие инвесторы предпочитают нанимать управляющих недвижимостью на месте или компанию по управлению недвижимостью вместо того, чтобы брать на себя эту задачу. Тем не менее, оба эти варианта требуют дополнительных затрат.
Более высокая текучесть кадров: В среднем арендаторы многоквартирного дома занимают квартиру около 2 лет или меньше, по сравнению с 5-7 годами проживания среднего арендатора одного дома.Обязательно возьмите на себя маркетинговые расходы, необходимые для привлечения новых арендаторов из-за более высокой текучести многоквартирных арендаторов.
Арендаторы пренебрегают недвижимостью: Обычный износ многоквартирных домов, как правило, выше, чем у односемейных, поэтому инвесторы должны быть готовы проводить больше ремонтов в перерывах между съемками каждого арендатора.
Высокая стоимость обслуживания: Когда в многоквартирном доме возникают серьезные проблемы, это затрагивает несколько единиц, что приводит к более дорогостоящему ремонту при техническом обслуживании.Если возникают такие проблемы, как сбои в системе отопления или проблемы с водопроводом, ремонт нескольких единиц будет стоить дороже, чем ремонт дома на одну семью, поэтому инвесторы должны быть готовы к этим расходам, если они когда-либо возникнут.
Сводка
Правильно ли инвестировать в многоквартирную недвижимость для вас, потребует от инвесторов творческого мышления о ваших препятствиях и выработки стратегии , как купить многоквартирную недвижимость без денег таким образом, чтобы это работало для вас.Обращаясь к своей сети, исследуя варианты твердых денег — даже рассчитывая стоимость древесины при перепродаже, — вы можете найти возможности для многоквартирных инвестиций, о которых вы никогда не думали. Конечно, у любой инвестиционной стратегии есть свои преимущества и недостатки. Тем не менее, если инвесторы полностью осознают, что их ждет впереди, они с гораздо большей вероятностью преуспеют в инвестициях в многоквартирную недвижимость.
Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!
Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск средств для своих сделок с недвижимостью.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также самых прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.
Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!
.