Помощь в получении кредита под залог недвижимости с просрочками

Финансовые организации крайне редко дают кредит под залог с просрочками, считая, что риски невозврата от таких клиентов слишком велики. Даже если клиент предлагает под залог дорогостоящую недвижимость, этого может оказаться недостаточно для одобрения заявки. Если вы находитесь в похожей ситуации – ваша кредитная история испорчена, есть просрочки, то вам стоит обратиться в компанию Haton.ru. Мы окажем всестороннюю помощь в получении кредита под залог недвижимости с просрочками.

Услуги кредитного брокера

Профессионалы из Haton.ru помогут с поиском и оформлением кредита. Мы находимся в партнерских отношениях со многими банковскими структурами, поэтому можем найти банки, которые одобрят вашу заявку. Кроме того, мы заслужили доверие в таких организациях, в связи с чем под наше поручительство более охотно предоставляют кредиты. Таким образом, если к нам обращается клиент с открытыми просрочками, или же погашенными просрочками, мы все равно сможем найти для него оптимальную кредитную программу.

Испорченная кредитная программа – один из главных факторов отказа от предоставления ссуды в любой финансовой организации. При этом ни один банк не обязан сообщать клиенту, по какой конкретно причине ему было отказано. Если же вы обратитесь в Haton.ru, но ваша заявка не будет одобрена, то мы сообщим, по каким причинам был получен отказ. Возможно, у вас получится решить проблему и повторно попробовать получить кредит под залог квартиры.

Сотрудники компании Haton.ru помогут не только в поиске кредитной программы, но также возьмут на себя обязанности по оформлению всех необходимых документов. От заемщика понадобится лишь паспорт гражданина РФ и страховой номер. Мы сотрудничаем с лицами в возрасте от 21 до 75 лет.

Мы подберем кредит под залог квартиры с просрочками, который будет соответствовать вашим требованиям относительно срока, размера, ежемесячных платежей и пр. Самостоятельно выполнить такую работу практически невозможно, ведь для этого нужно проанализировать десятки и сотни предложений, оформить огромное количество бумаг. Haton.ru возьмет на себя все обязательства по поиску и оформлению кредита.

Помощь в получении кредита под залог с просрочками

Чтобы оформить кредит под залог с открытыми просрочками, свяжитесь с нашими сотрудниками любым удобным для вас способом. Также можете посетить наш офис для более детального обсуждения сотрудничества. Наши специалисты оценят ваши шансы на получение кредита и в кратчайшие сроки сообщат вам результат. Если кредит под залог с просрочками нельзя будет получить, мы сразу сообщим об отказе, объяснив причину.

Получение кредита под залог недвижимости всегда осложняется наличием у клиента просрочки. Однако профессионалы Haton.ru имеют большой опыт работы с такими клиентами, и знают, как можно добиться оформления заявки. Поэтому, обратившись к нам, вы с большой долей вероятности получите кредит под залог с просрочками.

Сотрудничая с нами, вы сможете рассчитывать на следующие преимущества:

1. Минимальная кредитная ставка по кредиту под залог квартиры составляет всего 8% годовых.
2. Не обязательно иметь официальное место работы и представлять справки о доходах.
3. Решение о предоставлении кредита под залог с просрочкой принимается в течение часа после обращения к нам.
4. В случае начала сотрудничества с нами, кредит будет одобрен с вероятностью в 99.9%.
5. Кредит под залог с просрочкой выдается на срок до 30 лет.
6. Мы сотрудничаем с большим количеством самых крупных банков страны: Альфа Банк, Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ, Тинькофф Банк.
7. Максимально прозрачная работа – нет никаких скрытых или дополнительных платежей, вы будете знать, сколько и когда нужно платить.

Кредитный брокер Haton.ru не берет предоплату за оказание услуг. Комиссионное вознаграждение выплачивается клиентом только после получения кредита под недвижимость. Сотрудничая с нами, вы будете уверены, что все ваши интересы будут учтены, а права защищены.

Люди. Кредиты. Ипотека. Закон и справедливость

Последнее время все чаще анонсируются истории, когда гражданин взял у кого-то (банк, микрофинансовая организация, какая-то организация, физическое лицо) займ под залог своего единственного жилья, не смог исполнить обязательства по договору займа (кредита) и на его единственное жилье обращается взыскание, а заемщик со всей семьей оказывается «на улице». При этом в квартире прописаны члены семьи, в том числе несовершеннолетние, которые обязаны выписаться и выехать в силу закона.

Формально такие сделки соответствуют закону, принципу свободы договора и свободы распоряжения собственным имуществом. Принято множество определений Конституционного суда по  обращениям граждан в связи с обращением взыскания на единственное жилье в таких случаях и необходимости выселения, и во всех случаях Конституционный суд придерживается мнения что гражданин должен отвечать по своим обязательствам, сам распорядился таким образом своим имуществом, и соответствие его действий интересам его самого и его детей презюмируется.

При этом в соответствии с Жилищным кодексом расчитывать на получение жилья из маневренного фонда в случае обращения взыскания на единственное жилье по ипотеке могут только граждане, которые не смогли вернуть займ(кредит), полученный исключительно в кредитной организации или у юридического лица для приобретения этого жилья.

Таким образом, граждане, заложившие свое единственное жилье по потребительскому кредиту либо займу, полученному у физического лица, не имеют право на переселение в маневренный фонд, а значит вынуждены самостоятельно решать проблему с поиском места жительства. При этом они уже обременены обязательствами по возврату долга и дополнительно с большой долей вероятности им потребуются средства для сьема жилья.

Но действительно ли такая правоприменительная практика и положения законодательства соответствуют интересам общества в целом? Может быть стоит учесть объективный уровень правовой грамотности граждан, отсутствия навыка консультироваться со специалистами, рост преступлений в сфере мошенничества, низкий уровень защиты от мошенничества силами правоохранительных органов и низкий уровень раскрываемости таких преступлений?

К тому же получается, что с одной стороны государство ведет последовательную политику по контролю и ограничению злоупотреблений в отношениях с гражданами со стороны банковских и микрофинансовых организаций, а с другой стороны, совершенно ничем не ограничена деятельность по предоставлению займов гражданами под залог имущества другим гражданам.

Подобный двойной стандарт приводит к созданию мошеннических схем по фактическому отъему за бесценок квартир у людей.

Все-таки Россия объявила себя социальным государством. И разве в интересах общества, нас с вами, чтобы росло число социально незащищенных граждан, особенно детей, пусть и по причине глупости их родителей. А социальными исследованиями подтверждено, что дети, выросшие в условиях бедности, не могут стать богатыми в силу недостаточности образования, питания и неблагополучия среды. Таким образом, мы только усугубляем проблему бедности.

Какой может быть выход?

1. наш любимый способ — законодательно запретить залог единственного жилья, хотя бы в форме обеспечения обязательств по договорам займа с иными лицами, кроме банков, и кроме как в обеспечение кредита, взятого для приобретения этого жилья.

2. вернуть институт согласования возможности залога жилого помещения, в которых прописаны или проживают несовершеннолетние граждане, с органами опеки и попечительства — правда, в условиях высокой коррумпированности общественных отношений, вряд ли мера будет эффективна

3. ввести ограничение на возможность обращения взыскания на единственное жилье, если сумма задолженности заемщика менее 50-70 процентов рыночной стоимости жилья

4. оставить возможность (ввести в закон об ипотеке, в ст 446 ГПК) ограничения взыскания на заложенное имущество на усмотрение суда с учетом жизненных обстоятельств заемщика. В конце концов, пусть займодавцы также несут риски, связанные с тем, что недобросовестно не оценивают возможность реальности возврата долга при выдаче займа гражданину.

Или все оставить, как есть? Бросить в воду и пусть учатся плавать сами, хоть кто-то и утонет?

Кредит под залог дома/квартиры: последствия для владельца

4. Июль, 2017 в 20:55,
18 комментариев (-я)

Анонс: К чему приведет одобренный кредит под залог дома или квартиры? Как распоряжаться недвижимостью, если отдали банку квартиру под залог, объяснит «Вимфинанс».

Договор – не приговор. Что происходит после одобрения кредита под залог?Получив кредит под залог дома/квартиры, вы распоряжаетесь «казенными» средствами на свое усмотрение: строите коттедж, развиваете бизнес, обновляете мебель в квартире…  Это ощутимый плюс нецелевого договора.

Однако у такого непринужденного распоряжения деньгами есть ограничения. Их выставляет банк или инвестор.

Станет ли займ сродни приговору – рассказывает Vimfinans.

Границы дозволенного. Чего не стоит делать с залоговой квартирой?

Кредиторы требуют квартиру под залог в качестве финансовой «подушки безопасности» от неуплаты. Недвижимостью владеете вы, но с кредитной организацией теперь придется считаться.

ПОЛУЧИВ ЗАЛОГОВЫЙ КРЕДИТ, НЕЛЬЗЯ:

1. Продавать объект. Квартира становится «вкладом» банку до момента погашения суммы займа. Невозможно будет совершить сделки (дарения, обмена), отдать долю площади. 

2. Прописывать людей. Кредиторы одобряют заявки на ту недвижимость, которую можно продать. Жилье с прописанными жильцами сложно (иногда невозможно) «сбыть». Такие процессы обсуждаются с банком и возможны только с его позволения. 

3. Сдавать жилплощадь в аренду. Формально вы имеете право сдать залоговую собственность, но уведомив банк и получив разрешение на сделку. 

4. Не иметь страховки. Когда залог – квартира, важно, чтобы она осталась в надлежащем виде. Подстраховаться можно единственным способом: оформить страховку от несчастных случаев (стихии, противоправных действий, пожара и пр.)

5. Не платить. На кону стоит ваша собственность, чаще всего – квартира и частный дом. Правильно оценит свои финансовые «силы» на начальном этапе, значит, обезопасить себя от непосильной долговой нагрузки. Обсудить условия кредитования вы всегда можете в офисе VimFinans.

Как видите, «последствия» кредитного договора не столь масштабны, а условия сделки ограничивают собственника незначительно. 

Хотите реализовывать планы без долгих накоплений? Обратитесь к брокерам «Вимфинанс» – получайте консультации и подбор кредита!

18 комментариев (-я) — Кредит под залог дома/квартиры: последствия для владельца

Снять жилье в Германии.

Аренда недвижимости в Германии недорого

Снять жилье в Германии: ключевые моменты

Аренда недвижимости в Германии – не проблема, а традиция. Немцы – общеизвестный факт — нация арендаторов, около половины из них живут в съёмном жилье; а беспрецедентно низкие и даже отрицательные ставки в банках заставили многих местных жителей покупать дома и квартиры… в том числе и для получения дохода. То есть предложения по аренде жилья в Германии вы найдете без проблем – по всей стране. Особенно, если речь идет о долгосрочной аренде.

Её стоимость зависит от региона и типа жилья: ориентироваться стоит на €5-6 за кв. м жилой площади в месяц на востоке и северо-востоке стране до €10-12 в самых богатых мегаполисах – Мюнхене, Франкфурте, Штутгарте. Поскольку аренда жилья в Германии регламентируются законодательно (с помощью Mietspiegel – индекса средних цен), найти «невероятно выгодный» или, напротив, «совсем невыгодный» вариант будет затруднительно.

Тем не менее, анализируя предложенную цену, обратите внимание, включены в неё коммунальные платежи или нет. Их в любом случае придётся платить вам – за воду и электроэнергию, а также за уборку территории, вывоз мусора и т.д. А вот глобальные поломки или плановые ремонтные работы (вроде замены крыши или установки лифта, если его не было) оплачивать будет собственник.

Принято считать, что местные законы защищают арендатора больше, чем хозяина. Действительно, выселить жильца на улицу «просто так» или «в течение недели» здесь невозможно. Вместе с тем, арендуя недвижимость в Германии, помните, что, если вы нарушаете покой соседей, претензии в ваш адрес поступят быстро. А если вы что-то сломаете в съёмном жилье – кран, холодильник, оконные механизмы — то пострадаете финансово. Залог, который платится ещё при въезде, составляет не меньше одной месячной платы, но чаще хозяин или агентство требует две, реже три, а больше нельзя по закону.

В заключении отметим, что снять жилье в Германии на короткий срок не так просто, как кажется. Например, популярные арендные сервисы в некоторых городах страны находятся под запретом, если собственник не получил специальное разрешение. Впрочем, вам как арендатору проживание в квартире без разрешения ничем не грозит – все претензии будут предъявляться владельцу.

Что произойдет, если вы продали залоговое имущество, указанное в ссуде, у финансовой компании? | Small Business

Актив, который вы используете для получения ссуды для малого бизнеса, имеет ценность, к которой вы можете испытывать соблазн получить доступ. Сопротивляйтесь этому побуждению, потому что финансовая компания, удерживающая ваше залоговое право, имеет первоочередные права на залог. Вы не можете продать актив, заложенный в качестве обеспечения ссуды для малого бизнеса, если у вас нет согласия кредитора и вы не заплатили соответствующую цену за освобождение. Если вы продали залог без согласия кредитора, у кредитора есть судебная защита против вас и покупателя.

Залог

Обеспечение обеспечивается или «совершенствуется» посредством регистрации документа об удержании. Это зависит от типа транзакции. Например, если вы используете свой магазин в качестве залога, финансовая компания подаст в округ ипотечный кредит на имущество. Если вы закладываете оборудование, оно отправит государству финансовый отчет UCC-1, содержащий описание залога и серийные номера. Покупатель должен убедиться, что приобретаемый им актив имеет четкое право собственности.В большинстве случаев доказательство залогового удержания останавливает транзакцию. Однако, если залог не совершенен, залог может быть продан без ведома или согласия финансовой компании.

Продажа обеспечения

При обычной процедуре продажи обеспечения вы либо сначала должны выплатить ссуду, либо использовать средства от продажи для погашения залогового права финансовой компании. Как только ссуда будет выплачена в полном объеме, финансовая компания подает заявление о снятии залога в соответствующий орган штата или округа.Только после этого актив становится чистым для передачи покупателю.

Заявление кредитора

Если вы обойдете процесс освобождения залога, кредитор предпримет меры, как только обнаружит это. Если обеспечение было продано из-за ошибки кредитора при совершенствовании залога, он мало что может сделать, чтобы вернуть его. Однако, если продажа каким-то образом прошла с надлежащим залогом, кредитор может вернуть залог и предъявить иск как вам, так и покупателю. Если вы неосознанно продали часть залога, немедленно обратитесь к кредитору.Вам нужно будет либо выплатить всю или часть ссуды, либо договориться о замене залога. Если вы подождете, пока кредитор узнает об этом самостоятельно, он будет гораздо меньше желать работать с вами.

Положения о выпуске

Во избежание юридических проблем при продаже залога вам следует обсудить положения о выпуске до закрытия. Это позволяет вам вести свой обычный бизнес, включая продажу активов. Вы соглашаетесь выплачивать кредитору процент от основной суммы кредита каждый раз, когда вы продаете залог.Затем кредитор подает соответствующие документы о залоге, гарантирующие, что покупатель имеет четкое право собственности. Такая договоренность гораздо предпочтительнее объявления дефолта при продаже обеспечения без ведома финансовой компании.

Ссылки

Писатель Биография

Карл Карабелли пишет в различных направлениях более 15 лет. Он использовал свои творческие навыки письма для улучшения других своих начинаний, таких как финансовый анализ, копирайтинг и написание различных статей и авторских статей.Карабелли получил степень бакалавра в области коммуникаций в Сетон Холл и работал в банковской сфере, особенно в сфере коммерческого кредитования, с 2001 года.

Обеспеченных кредитов и необеспеченных кредитов: в чем разница?

Редакционная группа Select работает независимо над обзором финансовых продуктов и написанием статей, которые, по нашему мнению, будут полезны нашим читателям. Мы можем получать комиссию, когда вы переходите по ссылкам на продукты наших аффилированных партнеров.

В то время как некоторые люди придерживаются принципа жизни, основанного только на наличных деньгах, правда в том, что большинство из нас полагается на кредит, чтобы с течением времени оплачивать большие жизненные расходы.Если вы хотите купить дорогостоящий предмет, такой как дом или автомобиль, открыть или развивать бизнес, отремонтировать кухню или оплатить обучение в колледже, вы можете подать заявку на ссуду в местном отделении или онлайн, чтобы помочь вам покрыть расходы. .

При рассмотрении вариантов кредитования вам, возможно, придется выбирать между обеспеченной и необеспеченной ссудой. Обеспеченные ссуды требуют, чтобы вы предлагали что-то ценное, что у вас есть, в качестве залога на случай, если вы не сможете выплатить ссуду, тогда как необеспеченные ссуды позволяют вам занять деньги напрямую (после того, как кредитор рассмотрит ваши финансовые результаты).

У обоих типов ссуд есть плюсы и минусы, поэтому, прежде чем что-либо решать, лучше понять суть условий.

Что такое обеспеченный кредит?

Обеспеченная ссуда — это ссуда, обеспеченная залогом. Наиболее распространенными типами обеспеченных кредитов являются ипотека и автокредиты, и в случае этих кредитов залогом является ваш дом или автомобиль. Но на самом деле залогом может быть любой финансовый актив, которым вы владеете. А если вы не вернете ссуду, банк может наложить арест на ваш залог в качестве платежа.Повторное вступление во владение остается в вашем кредитном отчете на срок до семи лет.

Когда вы берете обеспеченную ссуду, кредитор закладывает залог на актив, который вы предлагаете в качестве обеспечения. Как только ссуда будет выплачена, кредитор снимает залог, и вы владеете обоими активами бесплатно и без оплаты.

Вот виды активов, которые вы можете использовать в качестве обеспечения для обеспеченного кредита, согласно Experian:

• Недвижимость
• Банковские счета (текущие счета, сберегательные счета, компакт-диски и счета денежного рынка)
• Транспортные средства (автомобили, грузовики, внедорожники, мотоциклы, лодки и т. д.)
• Акции, паевые инвестиционные фонды или вложения в облигации
• Страховые полисы, включая страхование жизни
• Предметы коллекционирования высокого класса и другие ценности (драгоценные металлы, антиквариат и т. Д.)

Обеспеченные кредитные карты, такие как Capital One® Secured Mastercard® и First Tech® Federal Credit Union Platinum Secured Mastercard® — еще один пример обеспеченного кредита. Залогом в данном случае являются внесенные вами денежные средства (часто возвращаемый депозит в размере 200 долларов США), которые действуют как ваш первоначальный кредитный лимит.Вы получите свой депозит обратно, когда закроете счет.

Поскольку ваши активы могут быть арестованы, если вы не выплатите свой обеспеченный кредит, они, вероятно, более рискованны, чем необеспеченные кредиты. Вы по-прежнему платите проценты по ссуде в зависимости от вашей кредитоспособности, а в некоторых случаях и комиссии, когда берете обеспеченную ссуду.

Не пропустите: Лучшие обеспеченные кредитные карты на октябрь 2020 года

Что такое беззалоговый кредит?

Необеспеченный кредит не требует залога, хотя с вас по-прежнему взимаются проценты, а иногда и комиссии.Студенческие ссуды, ссуды для физических лиц и кредитные карты — все это примеры необеспеченных ссуд.

Из-за отсутствия залога финансовые учреждения выдают необеспеченные ссуды в значительной степени на основе вашего кредитного рейтинга и истории погашения прошлых долгов. По этой причине необеспеченные ссуды могут иметь более высокие процентные ставки (но не всегда), чем обеспеченные ссуды.

Популярность необеспеченных личных займов растет. По данным рынка онлайн-кредитования Lending Tree, в США около 20,2 миллиона заемщиков личных займов.Вы можете взять личный заем практически на любую цель, будь то ремонт кухни, оплата свадьбы, отпуск своей мечты или погашение долга по кредитной карте.

Большинство людей берут личные ссуды для консолидации долга, и, поскольку личные ссуды, как правило, имеют более низкую годовую процентную ставку, чем кредитные карты, заемщики часто могут сэкономить деньги на процентах.

Что нужно знать перед тем, как брать ссуду

Прежде чем брать личную ссуду, обеспеченную или необеспеченную, убедитесь, что у вас есть четкий план выплаты.

Как правило, берите в долг только то, что вам нужно и что вы можете позволить себе вернуть долг. Убедитесь, что вас устраивают сроки погашения. Тот факт, что вы можете получить ссуду, не означает, что вы должны это делать, поэтому не торопитесь и исследуйте, прежде чем подписываться на пунктирной линии.

Подробнее: 10 вопросов, которые нужно задать перед тем, как взять личный заем

Информация о Capital One® Secured Mastercard® и First Tech® Federal Credit Union Platinum Secured Mastercard® была собрана CNBC независимо и не были рассмотрены и не предоставлены эмитентом до публикации.

Примечание редакции: Мнения, анализы, обзоры или рекомендации, выраженные в этой статье, принадлежат только редакции Select, и не были рассмотрены, одобрены или иным образом одобрены какой-либо третьей стороной.

Ссуды под собственный капитал и кредитные линии под собственный капитал (HELOCs)

Зачем брать вторую ипотеку?

Домовладельцы могут использовать ссуду под залог собственного капитала или HELOC для самых разных целей. С точки зрения финансового планирования, одним из лучших способов использования средств является ремонт и реконструкция, которые увеличивают стоимость вашего дома. Таким образом, вы можете увеличить доступный капитал в своем доме, делая его более пригодным для жизни.

Вы также можете использовать деньги для погашения другого долга с высокой процентной ставкой в ​​альтернативном типе консолидации долга. Это может быть особенно полезно для погашения остатка по высокоскоростной кредитной карте. Вы фактически заменяете дорогостоящую ссуду обеспеченной недорогой формой кредита.

Конечно, вы также можете взять кредит на поездку за границу, покупку нового спортивного автомобиля или, возможно, на образование вашего ребенка. Стоит ли подрывать свой капитал, зависит от вас, и вам стоит серьезно подумать.

Налоговые вычеты по ссуде капитала

Использование собственного капитала для проектов ремонта дома имеет еще одно преимущество. Налоговая служба (IRS) позволяет вам списывать часть процентов по кредиту собственного капитала, если вы перечисляете вычеты.

До Закона о сокращении налогов и занятости от 2017 года (TCJA) налогоплательщики могли вычитать проценты по ипотечному долгу на сумму до 1 миллиона долларов, и не было никаких ограничений на использование вычетов. TCJA ввел новые лимиты и ограничения, которые действуют до конца 2025 года.

С 2020 года пары могут вычесть проценты по приемлемой ипотечной задолженности на сумму до 750 000 долларов (или до 375 000 долларов, если вы подаете отдельную заявку), если долг используется для дома. Вычеты могут применяться для первой ипотеки, второй ипотечной ссуды, ссуд под залог собственного капитала и кредитных линий под залог собственного капитала, если долг используется для «покупки, строительства или существенного улучшения» дома, против которого он был обеспечен.Взаимодействие с другими людьми

Home Equity и HELOC за и против

Даже если стоимость недвижимости не изменится или вырастет, каждый новый заем увеличивает ваш бюджет. Например, если вы потеряете работу, вам будет труднее следить за своими платежами. Поскольку у нового кредитора есть еще одно залоговое право на ваш дом, существует большая вероятность того, что вы можете столкнуться с потерей права выкупа, если вы отстаете в течение достаточно длительного периода.

Плюсы

• Более низкая стоимость, чем у многих других видов кредитов

• Возможность занять относительно большую сумму денежных средств

• Возможные налоговые льготы при использовании средств на дому

• Безопасность фиксированных процентных ставок по жилищным кредитам

Минусы

• Когда вы используете свой дом в качестве залога, вы уменьшаете сумму собственного капитала в своем доме

• Если рынок недвижимости упадет, те, у кого более высокий комбинированный коэффициент кредита к стоимости (CLTV), рискуют «уйти под воду» по своей ссуде

ипотечных кредитов vs.Рефинансирование

Вторая ипотека — не единственный способ задействовать капитал вашего дома и получить дополнительные деньги. Вы также можете сделать так называемое рефинансирование с выплатой наличных, когда вы берете новую ссуду взамен исходной ипотеки. Когда ваша новая ссуда превышает остаток по предыдущей, вы кладете лишние деньги в карман. Как и в случае ссуды под залог недвижимости или HELOC, домовладельцы могут использовать эти средства для улучшения своего имущества или консолидации долга по кредитной карте.

Рефинансирование имеет определенные преимущества перед второй ипотекой.Процентная ставка, как правило, немного ниже, чем процентная ставка по ссудам под залог недвижимости, и если ставки в целом упали, вы захотите, чтобы ваша основная ипотека отражала это.

Недостатки рефинансирования

У Refis тоже есть недостатки. Вы берете новую первую ипотеку, поэтому затраты на закрытие, как правило, намного выше, чем у HELOC, которые обычно не требуют высоких авансовых платежей. И если рефинансирование означает, что у вас меньше 20% собственного капитала в вашем доме, вам также, возможно, придется заплатить частную ипотечную страховку (PMI). PMI обычно может быть отменен, когда заемщик достигает 20% собственного капитала, хотя большинство домовладельцев предпочитают оставить его себе.

В целом, это не повредит, если ваш кредитный специалист оценит каждый вариант, чтобы вы могли лучше понять, какой из них лучше всего подходит для вашей ситуации.

Получение кредита

Варианты ссуды и комиссии значительно различаются от одного кредитора к другому, поэтому стоит присматриваться. Помимо традиционных банков, вы также можете обратиться в ссудо-сберегательные кассы, кредитные союзы и ипотечные компании.Вы также можете воспользоваться услугами ипотечного брокера, который, по сути, делает покупки за вас и получает деньги от кредитора.

В общем, не разговаривайте только с одним кредитором. Большинство заемщиков хотят получить как минимум три котировки. Здесь профессионал по ипотеке может помочь в сравнении предложений. Если у вас уже есть несколько счетов в банке, спросите о более выгодных тарифах или специальных предложениях для существующих клиентов.

Покупка ссуды у традиционного кредитора — банка или ипотечной компании — зависит от суммы, которую вы ищите.Как правило, для ссуд на сумму менее 100 000 долларов лучше всего предложит небольшой общественный банк или кредитный союз. Для получения более крупных ссуд (150 000 долларов США и более) обратитесь к местным и национальным банкам вместе с ипотечными брокерами.

Как и в случае традиционной ипотечной ссуды, ипотечные брокеры часто могут предложить лучшие предложения по ссудам под залог собственного капитала из-за своих отношений с несколькими кредиторами и инвестиционными пулами. Для ссуд от 100 000 до 150 000 долларов «вам просто нужно делать покупки», — говорит Кейси Флеминг, ипотечный брокер и автор книги The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage.

Не дайте себя обмануть низким показателям тизеров. Попросите кредитора прислать документацию с указанием процентной ставки и расходов на закрытие для вашего конкретного кредита. В случае ссуды под залог недвижимости авансовые сборы могут быть высокими, обычно от 2 до 5% от суммы вашего кредита.

Комиссия за переговоры

Многие комиссии, которые пытается взимать кредитор, не высечены из камня. Некоторые кредиторы, например, готовы отказаться от комиссии за выдачу кредита, которая покрывает комиссию, выплачиваемую кредитному специалисту или брокеру.Если они потребуют, чтобы вы заплатили баллы по кредиту, они, возможно, захотят торговаться и на этом. Но ты должен спросить.

Когда дело доходит до фиксации фиксированной процентной ставки по вашему HELOC, кредиторы могут предложить несколько вариантов. Чем дольше период времени, в течение которого вы получаете фиксированную ставку, тем выше обычно будет процентная ставка. Тем не менее, с вашей стороны также меньше риска, если ставки вырастут, поэтому тщательно подумайте, какие условия лучше всего подходят для вас.

В общем, вы получите наилучшие условия, если у вас есть стабильная работа и отличный кредитный рейтинг. Как и в случае с любым другим заявлением на ипотеку, рекомендуется заранее проверить отчеты о кредитных операциях и убедиться, что они не содержат ошибок. По этой причине, возможно, также стоит рассмотреть возможность использования службы кредитного мониторинга как средства обеспечения безопасности этой информации.

Выход из ссуды

Чтобы в дальнейшем избежать серьезных страданий, не забудьте внимательно просмотреть все кредитные документы перед тем, как поставить свою подпись на пунктирной линии. У вас есть выход, если вы понимаете, что совершили ошибку, если вы действуете быстро.Существует федеральное трехдневное правило отмены, которое применяется как к кредитам под залог недвижимости, так и к HELOC, но вы должны уведомить кредитора в письменной форме. Это уведомление должно быть отправлено по почте или в электронном виде до полуночи третьего дня (кроме воскресенья), в противном случае оно будет считаться недействительным.

Когда вы не можете вернуть ссуду

Иногда, даже если вам предоставили ссуду, позже вы можете столкнуться с финансовыми проблемами, которые затруднят ее возврат. Хотя потеря дома является риском, если вы не можете выплатить ссуду или кредитную линию, это не предрешено.Однако, даже если вы сможете избежать потери дома, вы столкнетесь с серьезными финансовыми последствиями.

Если на рынке недвижимости произойдет спад, лица с более высоким комбинированным соотношением ссуды к стоимости рискуют «уйти под воду» по ссуде.

Справка ипотечного кредитора

Большинство ипотечных кредиторов и банков не хотят, чтобы вы не выполнили дефолт по ссуде или кредитной линии, поэтому они будут работать с теми, кто пытается произвести платежи. Важно как можно скорее связаться с вашим кредитором.Последнее, что вам следует сделать, это игнорировать проблему. Кредиторы могут не захотеть работать с вами, если вы месяцами игнорируете их звонки и письма с предложениями помощи.

Когда дело доходит до того, что на самом деле может сделать кредитор, есть несколько вариантов. Некоторые кредиторы предложат определенным заемщикам изменение их ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии. Модификации могут включать в себя корректировку условий, процентной ставки, ежемесячных платежей или их комбинацию, чтобы выплата ссуды стала более доступной.(Обратите внимание, что продление срока кредита снизит ежемесячные платежи, но в конечном итоге может означать, что вы заплатите больше.)

Государственная помощь в связи с COVID-19

Есть некоторая защита, если вы боретесь из-за пандемии коронавируса, и ваша ипотека поддерживается государством. Государственные ипотечные кредиты имели мораторий на выкуп и выселение, который должен был истечь 31 января 2021 года. С тех пор мораторий был продлен, но дата продления варьируется в зависимости от государственного агентства, которое поддерживает ипотечную ссуду.

Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) заявило, что Fannie Mae и Freddie Mac продлили мораторий на отчуждение права выкупа права выкупа права выкупа на одну семью и выселение недвижимого имущества (REO) до 31 марта 2021 года. Недвижимость REO является собственностью банка, которая была арестована из-за неуплаты.

Мораторий на отчуждение права выкупа в рамках программы прямого и гарантированного ссуды Министерства сельского хозяйства США на жилищное строительство для одной семьи (USDA) был продлен до 30 июня 2021 года.Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD), застрахованный Федеральной жилищной администрацией (FHA) или гарантированный Разделом 184 Управления программ коренных американцев и программами гарантий по кредитам 184A, также были продлены до 30 июня 2021 года.

Срок действия моратория на выселение и взыскание кредитов VA от Департамента по делам ветеранов также был перенесен до 30 июня 2021 года. Департамент жилищного строительства и городского развития, Департамент по делам ветеранов и Департамент сельского хозяйства также продлили срок действия какие заемщики могут потребовать отсрочки платежа.Окно регистрации для отказа от выплаты ипотечного кредита продлится до 30 июня 2021 года.

Правительство также призвало всех кредитных организаций помогать предотвращать потери права выкупа закладных путем внесения изменений в ипотеку и других вариантов помощи. Уточните у своего поставщика ипотечных услуг или в компании, которая получает ваши платежи по ипотеке, чтобы определить, соответствует ли ваш ипотечный кредит требованиям программы моратория.

Остерегайтесь мошенничества

Поскольку документов, проверяемых для получения HELOC, меньше, чем документов для обычной ипотеки, и поскольку существует продолжительный период, в течение которого вы можете занимать средства, преступники, к сожалению, могут использовать HELOC, чтобы ограбить вас.Воры могут обманным путем получить эти учетные записи и вывести тысячи долларов путем кражи личных данных и обмана кредиторов.

Вот как это происходит. Преступники получают вашу личную информацию через публичные записи. Затем они создают интернет-аккаунт HELOC и манипулируют процессом проверки клиентского счета, чтобы получить средства, которые, конечно, они никогда не возвращают. Некоторые воры также могут взломать существующие учетные записи. Эксперты по краже личных данных обнаружили, что жертвы узнают о преступлениях только тогда, когда финансовое учреждение звонит им о просрочке платежа, они получают письменное уведомление о просрочке платежа или когда маршал появляется в их доме, чтобы выселить их.

Любой, у кого есть собственный капитал в своем доме, может стать жертвой, особенно домовладельцы с хорошей кредитной историей и пожилые люди, которые выплатили свои ипотечные кредиты (потому что кредиторы часто с готовностью одобряют их заявки). Чтобы снизить риск, внимательно следите за своими отчетами HELOC и следите за своими кредитными отчетами на предмет неточной информации.

Итог

В вашей жизни может наступить время, когда доступ к дополнительным деньгам станет необходимостью. Если это так, вторая ипотека может быть убедительным вариантом.Поскольку он застрахован от стоимости собственного капитала вашего дома, кредиторы могут быть готовы предложить более низкие ставки, чем для большинства других типов ссуд.

Однако дополнительный платеж по ссуде, связанный с ссудой под залог недвижимости или HELOC, должен быть включен в ваш ежемесячный бюджет. Также важно отметить, что банк наложил на дом второе залоговое право. В результате, если вы не можете произвести платежи, ваш дом может оказаться под угрозой потери права выкупа.

8 типов ссуд на аренду недвижимости и плюсы / минусы каждой

Между ссудой на аренду недвижимости и ипотекой вашего основного места жительства есть много общего, а также некоторые большие различия.

Кредиторы

следуют аналогичной процедуре подачи заявки на ссуду: вам необходимо предоставить документацию о ваших доходах, активах и долге, а кредитор проверит ваш кредитный рейтинг.

Однако кредиторы рассматривают ссуду на аренду недвижимости как имеющую более высокий уровень риска, поскольку собственность не занята собственником. По опыту они знают, что некоторые инвесторы могут просто отказаться от кредита, если в тяжелые времена недвижимость не приносит положительного денежного потока.

Ссуды на аренду недвижимости и обычные жилищные ссуды

Некоторые из самых больших различий между ссудой на аренду недвижимости и обычной жилищной ссудой включают:

• Более крупный первоначальный взнос, часто 20-25% и более, в зависимости от объекта недвижимости и заемщика
• Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
• Кредитный рейтинг 620 и более
• Отношение долга к доходу (DTI) менее 36%
• Достаточные денежные резервы для выплаты ипотечного кредита на срок до шести месяцев, если уровень вакантных площадей выше, чем предполагалось
• Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
• Соответствующие типы собственности должны соответствовать типичным категориям: односемейный, небольшой многоквартирный дом, таунхаус или кондоминиум.
• Частное ипотечное страхование (PMI) не применяется, если отношение кредита к стоимости (LTV) меньше 80%.

Варианты ссуды на аренду недвижимости

Есть много хороших вариантов для получения ссуды на аренду недвижимости.Варианты заимствования варьируются от традиционных банков и кредитных союзов до кредиторов, специализирующихся на выдаче общих или портфельных займов, до инвесторов в недвижимость, которые владеют 10 или более объектами аренды.

Эти варианты ссуды на аренду недвижимости можно использовать, когда вы покупаете недвижимость с первым доходом, добавляете ее в свой портфель арендуемой недвижимости или рефинансируете существующую ипотеку:

1. Обычные ссуды

• Также известен как «соответствующие ссуды»
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами, такими как банки и кредитные союзы
• Гарантировано Fannie Mae или Freddie Mac и должно соответствовать руководящим принципам государственных предприятий (GSE)
• Самые низкие процентные ставки и комиссии при хорошем кредитном рейтинге
• Первоначальный взнос составляет от 15% до 25% (в зависимости от объекта недвижимости)
• До 10 ипотечных кредитов, хотя у большинства кредиторов внутренний лимит составляет не более четырех

2. Финансирование нескольких единиц FHA

• Многосемейный кредит, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией (FHA)
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
• Годен для нового строительства, капитального ремонта имущества и покупок
• Требования к первоначальному взносу и кредитному баллу ниже, чем при использовании обычных кредитов
• Может использовать существующий доход от аренды недвижимости, чтобы получить квалификацию
• Должен проживать в одной из квартир в течение одного года или более

3.Многопрофильное финансирование VA

• Многосемейный кредит при поддержке Министерства по делам ветеранов США (VA)
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
• Доступно для военнослужащих, ветеранов и соответствующих супругов
• Нет минимального первоначального взноса или кредитного балла
• Приобретите до семи единиц, и заемщик должен проживать в одной из единиц.

4. Общие ипотечные кредиты

• Финансирование аренды нескольких объектов недвижимости в рамках единой ссуды
• Можно использовать под любой доход приносящей доход собственности
• Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
• Объекты недвижимости имеют «перекрестное обеспечение», при этом каждое имущество выступает в качестве залога для других объектов
• Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия займа различаются в зависимости от кредитора и конкретной собственности
• Возможность рефинансирования существующих ссуд на недвижимость физических лиц по одной общей ипотеке
• Можно согласовать положение о разрешении, которое позволяет вам продать одно или несколько объектов недвижимости в рамках общей ссуды

5.Портфельные ссуды

• Финансирование сдачи в аренду одного или нескольких объектов у одного и того же кредитора
• Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
• Портфельные ссуды принадлежат кредитору и являются хорошим вариантом для «творческого финансирования»
• Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия займа могут быть изменены в соответствии с потребностями заемщика.
• Менее строгие требования к заемщику также означают более высокие комиссионные, штрафы за досрочное погашение и раздельные платежи, когда весь остаток кредита подлежит выплате в конце краткосрочного кредита.

6.Ссуды частным лицам

• Предлагается частными инвесторами или группами, которые предоставляют ссуды инвесторам в недвижимость
• Хороший источник финансирования будущих инвестиций на основе текущих показателей собственности
• Условия кредита и комиссии могут быть индивидуализированы для каждого инвестора.
• Некоторые частные кредиторы могут «принять участие в акции», участвуя в проекте в обмен на более низкие процентные ставки или сборы.

7. HELOC и жилищный заем

• Кредитная линия собственного капитала привлекается из накопленного капитала в одном объекте недвижимости в качестве источника средств для покупки другого
• Работает аналогично кредитной карте, с ежемесячными платежами и суммой кредита под залог недвижимости
• Заем под залог недвижимости — это разновидность второй ипотеки с единовременной выплатой средств
• Кредит обычно предоставляется по фиксированной ставке с выплатами в течение определенного периода времени
• Может занимать от 75% до 80% собственного капитала, в зависимости от заемщика и кредитора
• Процентные ставки могут быть выше, чем при долгосрочном рефинансировании с выплатой наличных
• Хороший источник средств, когда и если они нужны

8. Финансирование продавца

• Также известен как возврат продавца, финансирование собственника или ипотека за выкуп
• Предлагается продавцами, владеющими недвижимостью бесплатно
• Хороший вариант для покупателей, вкладывающих средства в период спада рынка недвижимости, или для недвижимости, которую сложно получить при традиционном финансировании.
• Условия кредита могут быть полностью адаптированы под нужды покупателя и продавца.
• Иногда используется продавцами как способ распределения прироста капитала в качестве альтернативы проведению 1031 отложенного по налогу обмена

Как сохранить низкие комиссии по ссуде на аренду недвижимости

Хотя ссуды на аренду недвижимости могут быть дороже, чем получение ссуды на ваше основное место жительства, есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы сохранить низкие ставки и комиссии:

• Поддерживать хороший кредитный рейтинг, в идеале не менее 740 или выше
• Сделайте больший первоначальный взнос в размере от 20% до 25% за более низкий LTV
• Обратитесь в местный банк или к кредитору, который знает местный рынок недвижимости и может найти время, чтобы узнать о вас и вашем бизнесе.
• Заблаговременная подготовка документов для заявки на получение кредита показывает кредитору, что вы серьезный инвестор, и повышает ваши шансы на одобрение ссуды на аренду недвижимости.
• Задокументируйте успешные финансовые показатели вашей существующей арендуемой недвижимости с помощью отчетов о прибылях и убытках и отчетов о движении денежных средств
• Присмотритесь к лучшим условиям кредитования
• Мыслите нестандартно и рассмотрите альтернативные решения по ссуде для аренды недвижимости, такие как частное кредитование или финансирование продавца
• Рассмотрите возможность создания небольшого совместного предприятия (СП) или партнерства для более крупных проектов, которые требуют капиталоемкого обновления или выходят за рамки вашей области инвестиционного опыта

Следует помнить о текущих расходах на аренду недвижимости

В дополнение к основным платежам по ипотеке существует ряд других операционных расходов, которые инвесторы должны учитывать перед покупкой арендуемой недвижимости.

Все они могут быть вычтены как обычные расходы для уменьшения налогооблагаемой чистой прибыли:

• Выплата процентов по ипотеке
• Налоги на недвижимость
• Налоги на аренду
• Комиссия за управление недвижимостью
• Лизинговые сборы
• Ремонт и обслуживание
• Взносы на счет резервного фонда капитала (фонд, используемый для оплаты будущих капитальных ремонтов и обновлений)
• Сборы ТСЖ (если собственность находится в товариществе собственников жилья)
• Коммунальные услуги (хотя арендаторы односемейной недвижимости обычно сами оплачивают коммунальные услуги, владельцы небольших многоквартирных домов иногда оплачивают коммунальные услуги, такие как вода, канализация и вывоз мусора, и включают эти сборы в арендную плату арендатора)

Как измерить эффективность аренды недвижимости

Когда вы используете консервативный LTV (отношение ссуды к стоимости) 75% или меньше с ссудой на аренду недвижимости, валовой денежный поток должен покрывать все вышеперечисленные расходы и многое другое. В конце каждого месяца у вас все еще остается денежная прибыль, которую можно перечислить на свой банковский счет.

Прежде чем подавать заявку на получение ссуды на аренду недвижимости, рассмотрите эти три соотношения доходов собственности, чтобы гарантировать, что ваша предполагаемая покупка будет иметь стабильный положительный денежный поток:

Cap Rate

Ставка капитализации — для краткости — ставка капитализации — сравнивает чистый операционный доход (NOI) собственности с покупной ценой собственности:

• Cap rate = NOI / Цена покупки
• 6000 долларов США NOI / 100000 долларов США Закупочная цена =.06 или 6% Cap rate

Хотя NOI не включает ипотечный платеж, максимальная ставка — хороший способ отсеять недвижимость, которая может не поступать в денежный поток. Это связано с тем, что чем ниже максимальная ставка без выплаты кредита, тем выше вероятность отрицательного денежного потока.

Коэффициент арендной платы

Коэффициент арендной платы — также известный как «правило 1%» — сравнивает ежемесячную арендную плату брутто с общей стоимостью собственности (включая сборы за приобретение и финансирование, а также расходы на реабилитацию):

• Коэффициент арендной платы = Ежемесячная арендная плата / Стоимость недвижимости
• $ 1,200 Ежемесячная арендная плата / 100,000 $ Стоимость недвижимости =. 012 или 1,2%

Аренда недвижимости с очень низким коэффициентом арендной платы — это красный флаг, свидетельствующий о том, что инвестиция будет иметь отрицательный денежный поток. Как показывает практика, чем выше коэффициент арендной платы, тем лучше. Инвесторы в недвижимость, которые используют коэффициент арендной платы, обычно ищут минимальное соотношение от 1% до 2%.

Возврат наличными

При возврате наличных денежных средств сумма полученных денежных средств сравнивается с суммой вложенных денежных средств:

• Cash-on-Cash = Полученные / вложенные денежные средства
• 3000 долларов США Полученный денежный поток / 25000 долларов США, вложенных в качестве первоначального взноса = 12%

Расчет возврата денежных средств — хороший способ проанализировать, как различные варианты финансирования влияют на денежный поток, поскольку полученные денежные средства включают в себя расходы на выплату ипотечного кредита.

Последние мысли

Покупка арендуемой недвижимости — ключевой способ диверсифицировать ваш инвестиционный портфель и получить пассивный доход, особенно в тяжелые экономические времена. Приносящая доход недвижимость генерирует двойные потоки доходов: ежемесячный доход от аренды и долгосрочное повышение стоимости недвижимости, а также дает право на налоговые льготы, которых не предлагают другие активы.

Лучше всего то, что между ценами на недвижимость и фондовым рынком низкая корреляция. Вы можете лучше спать по ночам, зная, что у вас есть актив, который не подчиняется прихотям Уолл-стрит.

Стоит ли выплачивать ипотеку раньше срока?

Стоит ли выплачивать ипотеку раньше срока?

Если вы домовладелец и вам посчастливилось сделать несколько первых шагов на пути к финансовой безопасности — вы накопили чрезвычайный фонд, выплатили долг с высокими процентами и откладываете деньги на пенсию — вы, скорее всего, начнете фантазировать о жизни без ипотеки. Вы можете перестать платить проценты, делать большие ежемесячные платежи и владеть своим домом бесплатно и в чистоте.

Если вы серьезно задумывались о досрочном погашении ипотеки, вы, вероятно, встретили два противоположных мнения по этому поводу:

1. Да! Не бывает такого понятия, как «хороший долг». Выплатите по ипотеке как можно скорее, получите гарантированный доход на свои деньги, равный процентной ставке по ипотеке. Это единственно разумный поступок.
2. Нет! При столь низких ставках по ипотеке вам следует вкладывать дополнительные деньги под более высокую процентную ставку. Кроме того, проценты по ипотеке не облагаются налогом, что дает дополнительный стимул.
3. Еще вариант! Перефинансирование ипотеки, чтобы открыть еще одну сумму денег по конкурентоспособно низкой процентной ставке. Если вас заинтриговала процедура возврата ипотеки, начните здесь.

Давайте исследуем.

Да! Выплата ипотеки досрочно

Акции — это риск, но ваш платеж по ипотеке всегда будет причитаться.

Самый большой аргумент против досрочного погашения ипотеки состоит в том, что вы можете получить гораздо более высокую доходность, вложив средства.S&P 500 приносил среднегодовую доходность около 10% за последние 88 лет.

Но и эти результаты были очень непоследовательными. Например, с 2000 года на фондовом рынке произошло два серьезных разворота, и прямо сейчас мы можем пережить еще один.

Что было бы для вас, если бы вы накопили 100 000 долларов в своем портфеле акций за последние 10 лет — вместо того, чтобы досрочно выплатить ипотеку — только для того, чтобы увидеть, как уродливый медвежий рынок уничтожит 50% вашего портфеля?

Одна из неотъемлемых проблем при инвестировании в рискованные активы заключается в том, что доходность не является ни стабильной, ни гарантированной.Однако, если вы задолжали деньги по долгу, особенно по очень крупному долгу, например, по ипотеке, ваша задолженность фиксируется. То есть, даже если ваш портфель акций сильно пострадает, ваша ипотека будет фиксированным обязательством. Это включает как задолженность, так и ежемесячный платеж.

Мало кто жалеет о выплате долга.

Жизнь без долгов имеет огромные психологические преимущества.

Даже при относительно низкой процентной ставке по ипотеке (скажем, 4%) ее погашение обеспечивает гарантированный доход, а также отмену ежемесячного платежа по ипотеке.Независимо от того, каков был исторический послужной список фондового рынка, нет никакой гарантии, что ваш портфель будет работать на этом уровне в течение следующих 10 или 20 лет. Насколько лучше вы будете спать без выплаты ипотеки?

Как бы мы ни думали о финансовых решениях как о числовой игре, они могут вызвать как психологические, так и эмоциональные проблемы. Если вы не думаете, что можете потерять кучу денег по своему портфелю акций, в то время как у вас все еще есть состояние на свой дом, вам почти наверняка лучше сосредоточиться на выплате ипотечного кредита.

Если отсутствие долгов для вас важнее, чем наличие большого инвестиционного портфеля, лучше сосредоточить усилия на выплате ипотечного кредита.

Нет! Досрочная выплата ипотеки — это глупо

Мы уже знаем, что распространенный аргумент против досрочного погашения ипотеки — получение большей прибыли на фондовом рынке. Историческая доходность акций, инвестированных в S&P 500, составляла порядка 10% в год вплоть до 1928 года. Нет смысла платить по ипотеке с процентной ставкой 4% и сдаваться. Вероятная доходность вложений в акционерный капитал 10%.

Можно утверждать, что после выплаты ипотеки у вас будет больше денег для инвестирования в акции. Но даже если вы сможете сократить 30-летнюю ипотеку до 15 лет, вы все равно потеряете 15-летний доход от сложных инвестиций. Это будет почти невозможно исправить.

Но это рискованно, и нет ничего плохого в отказе от более крупных (но более рискованных) доходов ради гарантированного возврата и спокойствия. Но есть и другие, возможно, более веские аргументы против досрочной выплаты ипотеки.

Ваш дом будет составлять непропорционально большой процент вашего собственного капитала.

Если вы выплатите ипотечный кредит досрочно, велика вероятность того, что большая часть вашего собственного капитала будет связана с вашим домом. Это связано со своими рисками. Недвижимость часто считается более безопасной инвестицией, чем акции, но она сопряжена с определенными рисками. Если вам нужно продать свой дом во время слабого рынка недвижимости, вы можете потерять деньги или, что еще хуже, вообще не сможете его ликвидировать.

Точно так же подумайте, что бы произошло, если бы какое-то жизненное событие потребовало от вас денег — больше, чем у вас есть на чрезвычайных сбережениях.Представьте, что вы остались без работы на долгие годы, нуждаетесь в обширном медицинском обслуживании или решаете инвестировать в бизнес. Акции можно легко продать для финансирования таких потребностей, но если ваша чистая стоимость привязана к вашему дому, вам придется либо продать свой дом, либо полагаться на ссуду под залог собственного капитала (возвращаясь в долг). Если вы не возражаете против использования собственного капитала, этот аргумент менее убедителен. И действительно, если вы платите за свой дом раньше срока, получение кредитной линии под залог собственного капитала (на всякий случай) может быть хорошей идеей, даже если вы никогда не планируете ее использовать.

Вы не будете осознавать преимущества дополнительных выплат по ипотеке в течение многих лет.

За исключением отважных бизнесменов, которые используют огромные ссуды в качестве рычага для получения миллионов, большинство из нас хотят избавиться от долгов. Но не у всех есть желание сделать это. Нельзя игнорировать тот факт, что выплата огромного долга, такого как ипотека, потребует огромных жертв. Готовы ли вы заплатить такую ​​цену?

В качестве примера предположим, что у вас есть 30-летняя ипотека в размере 250 000 долларов США по ставке 4.25%, которые вы хотите выплатить через 15 лет. Ваша текущая основная сумма и проценты по кредиту составляют 1230 долларов в месяц. Чтобы рассчитаться за 15 лет, вам нужно будет увеличить ежемесячный платеж до 1881 доллара. Это увеличение на 651 доллар в месяц, или на 7 812 долларов в год.

Придумывать эти дополнительные деньги каждый год будет огромным обязательством. Конечно, это возможно, но вы должны понимать, какие жертвы необходимы, чтобы этого добиться.

Например:

• Если у вас есть ссуда с фиксированной ставкой, вы не получите никаких выгод до тех пор, пока ссуда не будет полностью выплачена.(Ваш платеж не уменьшится, когда вы выплатите остаток по ипотеке.)
• Если вы откажетесь от досрочных выплат до того, как завершите их, у вас будет еще больше денег, связанных с вашим домом, чем сейчас; его иногда называют мёртвым капиталом , поскольку он не приносит прибыли и не приносит немедленной выгоды.
• Как мы упоминали выше, если вам нужны деньги из собственного капитала вашего дома — потому что именно там были потрачены все ваши дополнительные наличные деньги за последние несколько лет — вам придется занять деньги с помощью второй линии ипотечного кредита или собственного капитала, что полностью изменит все то хорошее, что было сделано с помощью усилий по досрочной выплате.

Поскольку на досрочное погашение ипотеки, вероятно, уйдет не менее 10-15 лет, лучше всего, если у вас будет большой фонд на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы вы не погашали ипотеку деньгами, которые вы не можете позволить себе потерять. В отличие от погашения других долгов, таких как кредитные карты или автокредит, ипотечный кредит — это долгосрочный проект, и вы должны быть готовы к непредвиденным обстоятельствам.

Если вы потеряете работу, вас могут облажать.

Давайте еще раз подчеркнем, что ваш дом не является ликвидным активом.Есть только два способа получить наличные из дома:

1. Займ под залог
2. Продать

Мы только что обсудили, как заимствование денег под залог вашего дома фактически сводит на нет цель погасить их раньше времени. Но есть дополнительные сложности, если вы потеряете работу: маловероятно, что вы сможете получить ссуду под залог своего дома, если вы безработный.

В период длительной безработицы единственным выходом для вас может быть продажа дома, если у вас будет особенно мало денег.

Еще раз, план по досрочному погашению ипотечного кредита должен сопровождаться обязательством по созданию большого чрезвычайного фонда, который поможет вам пережить время длительной безработицы.

Проценты по ипотеке не подлежат налогообложению.

Для большинства людей проценты по ипотеке являются самым крупным вычетом из подоходного налога. Возможно даже, что выплата ипотечного кредита лишит вас возможности перечислять вычеты в своей налоговой декларации.

Это указывает на еще одно соображение, связанное с налогами: если ваша текущая ставка по ипотеке равна 4.25%, но у вас есть комбинированная ставка федерального налога и предельного налога штата в размере 40%, эффективная ставка по ипотеке составляет всего 2,55% (4,25% x 0,60).

Понимание того, что ваша эффективная ставка такова, может сделать вас более склонными к риску стремиться к более высокой доходности на фондовом рынке.

Рефинансирование стоит рассмотреть

Если вы подумываете о досрочном погашении ипотечного кредита, возможно, вам удастся накопить некоторый капитал. Это делает вас отличным кандидатом на рефинансирование.Вы можете получить более низкую процентную ставку и / или уменьшить ежемесячные платежи, чтобы высвободить дополнительные деньги. Затем вы можете отложить это излишек или вложить его.

Еще никогда не было так просто рефинансировать кредит благодаря таким инструментам, как Credible. Надежные магазины кредиторов и предоставляют несколько котировок для вашего рефинансирования, не влияя на ваш кредитный рейтинг. Вы можете просмотреть эти котировки и решить, подходит ли вам рефинансирование.

Credible также позволяет выполнять рефинансирование с выплатой наличных, что следует учитывать, если вы думаете о досрочном погашении ипотечного кредита.При рефинансировании с выплатой наличных вы можете взять часть собственного капитала в качестве ссуды. В некоторых случаях ваш ежемесячный платеж по ипотеке не изменится, и у вас будут дополнительные средства для накопления, ремонта дома, погашения долга или чего-то еще, что вам нужно.

Figure — еще один онлайн-кредитор, который упрощает рефинансирование. Как и Credible, Figure помогает с рефинансированием с выплатой наличных, но они также предоставляют кредитные линии под залог собственного капитала¹. Конечно, вы можете осуществить прямое рефинансирование, если хотите снизить ежемесячный платеж или изменить условия кредита (на рисунке представлены фиксированные сроки на 15 и 30 лет).

Вы даже можете выбрать крупный рефинансирование с выплатой наличных, если у вас дорогая недвижимость. Вы можете рефинансировать до 1 000 000 долларов США при максимальной сумме вывода 500 000 долларов США. Или, если вы просто ищете более выгодные условия кредита, предложите рефинансирование по гигантской ставке до 1 500 000 долларов.

Вы также получите расценки от нескольких кредиторов с помощью одного быстрого приложения с Figure. Одна замечательная особенность в пользу Figure — это то, насколько быстро вы получите доступ к своим средствам, если вы делаете рефинансирование с выплатой наличных. В некоторых случаях средства будут зачислены на ваш счет менее чем через несколько дней.

Сводка

Выплата ипотеки сопряжена с риском. Существует риск альтернативных издержек — возврат такой же суммы денег, вложенной в акции, может быть более выгодным, чем досрочное погашение ипотеки. Также существует риск того, что вы можете столкнуться с затяжным кризисом в карьере, когда крупная позиция по собственному капиталу вам не поможет.

Что вы думаете о досрочном погашении ипотеки? Как вы думаете, преимущества перевешивают риски?

Подробнее:

¹ Для Figure Home Equity Line годовая процентная ставка может составлять всего 3.00% для наиболее квалифицированных соискателей и будет выше для других соискателей, в зависимости от кредитного профиля и штата, в котором находится недвижимость. Например, для заемщика с CLTV 45% и кредитным рейтингом 800, который имеет право и решает уплатить комиссию за оформление в размере 4,99% в обмен на сниженную годовую процентную ставку, пятилетняя линия собственного капитала с первоначальной ставкой сумма в 50 000 долларов будет иметь фиксированную годовую процентную ставку (APR) 3,00%. Общая сумма кредита составит 52 495 долларов. В качестве альтернативы заемщик с таким же кредитным профилем, который платит комиссию за предоставление кредита в размере 3%, будет иметь годовую процентную ставку 4.00% и общая сумма кредита 51 500 долларов США. Ваша фактическая ставка будет зависеть от многих факторов, таких как ваш кредит, комбинированное соотношение ссуды к стоимости, срок ссуды, статус занятости, а также от того, имеете ли вы право на оплату комиссии за оформление в обмен на более низкую ставку. Оплата комиссии за создание в обмен на сниженную годовую процентную ставку доступна не во всех штатах. Помимо уплаты комиссии за создание в обмен на пониженную ставку, рекламируемые ставки включают комбинированную скидку в размере 0,50% за членство в кредитном союзе (0.25%) и подписка на автоплату (0,25%). Годовая процентная ставка по кредитным линиям собственного капитала не включает затрат, кроме процентов. Страхование имущества требуется как условие ссуды, и может потребоваться страхование от наводнения, если ваша собственность находится в зоне затопления.

Рисунок Lending LLC dba Рисунок. 15720 Brixham Hill Avenue, Suite 300, Charlotte, NC 28277. (888) 819-6388. NMLS ID 1717824. Информацию о лицензировании можно найти на сайте www.nmlsconsumeraccess.org. Равные жилищные возможности. Лицензия в Алабаме 22533, Аляска AK1717824, Аризона 0948458, Арканзас 114692, Калифорния: ссуды выдаются и оформляются в соответствии с Лицензией Закона о финансовых кредиторах, лицензированной Департаментом финансовой защиты и инноваций Калифорнии в соответствии с Законом о финансовых кредиторах Калифорнии (Лицензия 60DBO81967), Делавэр 026994, Флорида MLD1636, Лицензиат по ипотеке на жилую недвижимость в Джорджии 61229, Айдахо MBL-9625, Индиана 39933, Айова 88893478 и 2018-0048, Канзас MC.0025537 и SL.0026703, Луизиана 1717824, Лицензия ипотечного кредитора Массачусетса ML1717824, Мичиган FL0021494, Миссисипи 1717824, Миссури 19-2421, Монтана 1717824, Небраска 1717824, Невада 4823, Нью-Хэмпшир, 22423-MB, Департамент страхования и Нью-Джерси, лицензированный Банком , Нью-Мексико 1717824, Северная Каролина L-180811, Северная Дакота MB103310, Огайо RM.804317.000, Оклахома ML011894, Пенсильвания 66882, Южная Дакота ML.05202, Теннесси 151185, Вашингтон CL-1717824, Западная Вирджиния ML-36248, Висконсин 1717824BA 907

Сколько вы заплатите — советник Forbes

Затраты на закрытие ипотеки — это комиссии, которые вы платите при получении ссуды при покупке недвижимости или рефинансировании.Вы должны ожидать, что заплатите от 2% до 5% от покупной цены вашей собственности в качестве завершающих расходов. Если вы покупаете ипотечную страховку, эти расходы могут быть еще выше.

Каковы затраты на закрытие?

Затраты на закрытие — это расходы, которые вы оплачиваете при закрытии сделки по покупке дома или другой собственности. Эти расходы включают сборы за подачу заявления, гонорары адвокатов и скидки, если применимо. С учетом комиссий за продажу недвижимости и налогов общие затраты на закрытие недвижимости могут приближаться к 15% от покупной цены недвижимости.

Хотя эти расходы могут быть значительными, продавец оплачивает некоторые из этих сборов, например комиссию за недвижимость, которая может составлять около 6% от покупной цены. Однако за некоторые заключительные расходы несет покупатель.

Сколько вы заплатите в счетах закрытия

Общие затраты на закрытие сделки с недвижимостью сильно различаются в зависимости от покупной цены дома, типа ссуды и кредитора, которого вы используете. В некоторых случаях затраты на закрытие могут составлять всего 1% или 2% от покупной цены недвижимости.В других случаях — например, при привлечении кредитных брокеров и агентов по недвижимости — общие затраты на закрытие сделки могут превышать 15% от покупной цены собственности.

В целом покупатели должны рассчитывать заплатить от 2% до 5% от покупной цены в качестве заключительных расходов. В их долю затрат обычно входит:

• Один или два пункта выдачи кредита — комиссия кредитора, которая составляет от 1% до 2% от суммы кредита и обычно включает комиссию за выдачу кредита в размере от 750 до 1200 долларов США)
• Плата за андеррайтинг ссуды от 1000 долларов США за такие вещи, как инспекция, оценка, обследование и правоустанавливающие работы
• Один или несколько пунктов дисконтирования по ипотеке, если вы решите снизить процентную ставку путем предоплаты процентов
• До 2% от суммы ссуды в качестве первоначального взноса по ипотечному страхованию, если вы решите использовать страховку или ссуду, выданную государством (например, ссуду FHA), которая требует этого

Конкретные затраты на завершение сделки с недвижимостью — а также то, являются ли затраты ответственностью покупателей или продавцов — описаны в разделах о раскрытии информации в соглашении о покупке и определяются кредитором и типом ссуды, который выбирает покупатель.

Что касается самой ипотеки, вы можете найти свои затраты на закрытие ипотеки в двух местах: смета ссуды и окончательное раскрытие информации, которые ваш кредитор должен предоставить. Раскрываемая информация зависит от кредитора, но должна включать общую сумму кредита, процентную ставку, годовую процентную ставку и ежемесячный график платежей.

Когда продавец оплачивает заключительные расходы?

Есть некоторые издержки закрытия, которые продавцы почти всегда оплачивают сами. К ним относятся комиссии агента по недвижимости, пропорциональные налоги на недвижимость и налоги на передачу собственности.В некоторых случаях продавцы могут также оплатить стоимость гарантии на дом (если они предоставляют ее) и сборы для любых ассоциаций, которым принадлежит их собственность.

Помимо этих предметов, есть и другие расходы, которые продавцы могут также оплатить, такие как комиссионные за недвижимость и сборы за подготовку титула. Однако в конечном итоге все это вопрос переговоров между покупателем и продавцом.

Если, с другой стороны, вы рефинансируете свой дом, вы несете ответственность за все расходы по закрытию.

Как сократить или избежать затрат на закрытие

Когда вы потратили месяцы или даже годы на внесение авансового платежа, поиск недвижимости, переговоры о цене покупки, прохождение комплексной проверки и обеспечение финансирования, оплата заключительных расходов может стать нежелательным сюрпризом — и они могут сделать это настолько дорого. труднее позволить себе новую недвижимость.

Имея это в виду, многие люди хотят попытаться сократить или избежать закрывающих расходов. Хотя полностью исключить закрывающие расходы невозможно, есть , которые вы можете сделать, чтобы сократить свои расходы, в том числе:

• Оплата дома . Для большинства людей это не вариант. Но если вы можете себе это позволить, в некоторых случаях вы значительно снизите свои расходы (возможно, примерно на 1% от покупной цены), если вам не понадобится заем. Вы, в частности, избавитесь от комиссии за выдачу кредита и затрат на оценку.
• Обойтись без риэлтора. Как покупатель, вы не можете реально контролировать решения продавца, но если вы покупаете недвижимость, которая продается владельцем, вам не будут выплачиваться комиссионные агентам по недвижимости, что может значительно сократить заключительные расходы — для продавца, при наименее. Используйте это, чтобы договориться о уступках с другими продавцами, чтобы снизить ваши расходы.
• Использование финансирования продавца. Финансирование продавца — когда продавец действует как банк, удерживая ипотеку и позволяя покупателю выплатить собственность в течение долгого времени, — обычно не включает сборов за оформление и может также позволить покупателям пропускать такие вещи, как опросы и оценки.Они также могут пропускать проверки, но мы не рекомендуем этого делать, так как покупатели должны знать состояние собственности, которую они покупают, до ее закрытия.
• Как избежать скидок. Некоторые кредиторы предлагают заемщикам возможность снизить процентную ставку путем предварительной выплаты процентов по ссуде. Снижение процентной ставки может быть привлекательным в долгосрочной перспективе, поскольку оно может значительно снизить общую сумму процентов, выплачиваемых в течение срока действия вашего кредита, но также может представлять собой значительные первоначальные затраты.
• Избегание ипотечного страхования. Обычная ипотека не требует ипотечного страхования для покупателей, которые вносят первоначальный взнос в размере не менее 20%. Если вы не можете внести предоплату в размере 20%, возможно, вам придется оплатить ипотечное страхование; или, если вы используете ссуду FHA или USDA, вам придется использовать ипотечное страхование, предусмотренное в их программах ссуды.

Кроме того, некоторые затраты на закрытие сделки иногда могут быть добавлены к сумме ссуды покупателя вместо того, чтобы платить ее наличными при закрытии сделки.Какие затраты могут быть включены в ваш кредит, зависят от кредитора, но могут включать в себя сборы за оформление, сборы за оценку и проверку или сборы за право собственности. Хотя это может привести к некоторой первоначальной экономии средств, на самом деле это увеличит общую стоимость ипотеки, поскольку вы будете платить проценты по этим расходам в течение срока действия ссуды.

Что входит в стоимость закрытия?

Конкретные позиции, включенные в стоимость закрытия, варьируются от транзакции к транзакции и зависят от конкретного покупателя, продавца, собственности, типа собственности, типа кредита и суммы кредита.Хотя не все эти расходы оплачиваются покупателями, их много:

Комиссия за экспертизу

Когда покупатели получают ипотеку на недвижимость, их кредитор хочет знать, что недвижимость стоит больше, чем они ссужают под нее, потому что в случае невыполнения обязательств кредитору придется продать вашу собственность, чтобы вернуть свои деньги. Итак, они оценили это. Эти оценки могут быть оплачены отдельно или добавлены к остатку кредита.

Плата за проверку

Инспекции проводятся для проверки состояния собственности до того, как кредитор выдаст ссуду.Подобно оценке, кредиторы хотят убедиться, что имущество, под которое они ссужают, находится в хорошем состоянии и не пострадало от таких вещей, как термиты или повреждения водой. Кроме того, как и сборы за оценку, эти расходы могут быть оплачены отдельно или иногда могут быть добавлены к ссуде покупателя.

пунктов выдачи кредита

Комиссия за выдачу ссуды — это процент от стоимости ссуды, которую заемщики платят для обеспечения своей ссуды. Эти баллы могут покрывать комиссию за выдачу кредита (обычно фиксированную сумму), а также комиссию за подачу заявления, которую взимают некоторые кредиторы.Баллы могут также покрывать другие комиссии, взимаемые кредиторами, комиссионные брокера по ссуде и другие расходы.

пунктов дисконтирования по ипотеке

Некоторые кредиторы предлагают заемщикам возможность снизить процентную ставку в обмен на досрочную выплату части процентов, причитающихся в течение срока их ссуды. Это называется «скупкой» процентной ставки. На каждый 1% предоплаты заемщиков они обычно могут снизить процентную ставку на срок своей ссуды примерно на 0,25%.

Премия по ипотечному страхованию

Если вы вносите первоначальный взнос в размере менее 20%, ваш кредитор может потребовать от вас приобрести частную ипотечную страховку (PMI), которая может включать авансовые платежи страховых взносов.Если вы используете государственную ссуду, такую ​​как ссуда FHA или USDA, вам придется платить взносы по ипотечному страхованию, предоставляемому этими программами.

Распределенные налоги на недвижимость

Когда кто-то продает недвижимость, от него обычно требуется уплатить налог на недвижимость за ту часть года, в течение которой он владел этой собственностью. Это связано с тем, что покупатель будет платить налоги на недвижимость за полный год, когда они получат свой счет по налогу на недвижимость в следующем цикле выставления счетов. Продавец просто возвращает обратно налоги на недвижимость, причитающиеся за ту часть года, в течение которой они владели недвижимостью.

Комиссии по недвижимости

Комиссионные за недвижимость обычно выплачиваются продавцами, когда недвижимость выставляется на продажу. Эти расходы обычно составляют от 5% до 6% от покупной цены, но могут составлять 10% и более, в зависимости от конкретного брокера и типа собственности.

Плата за запись

Когда кто-то покупает недвижимость, новый документ, подтверждающий его право собственности, должен быть зарегистрирован в местном регистраторе округа. Этот документ показывает новое право собственности на собственность, и округа обычно взимают номинальную плату за регистрацию нового документа.

Гербовый сбор

Налог на передачу собственности взимается, когда право собственности на недвижимое имущество переходит от продавца к покупателю. Во многих случаях эти налоги небольшие, но в некоторых районах страны они могут быть значительными.

Плата за обследование

Если обследование не проводилось какое-то время или неясно из предыдущих документов, перед составлением нового документа может потребоваться новое обследование. Геодезисты обрисовывают в общих чертах размеры собственности, чтобы создать карту, на которой обозначены юридические границы и особенности земли.Опросы также необходимы, если кто-то покупает часть посылки или несколько посылок, которые могут быть объединены в рамках продажи.

Плата за правовой титул

Это гонорар, взимаемый адвокатом или титульной компанией за проверку титула на собственность. В рамках этого процесса поверенный проверяет, действительно ли продавец может передать чистый титул и нет ли залогов или других обременений. Они также готовят новый акт в рамках продажи. Стоимость этих услуг обычно колеблется от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов в зависимости от штата, в котором вы живете.

Страхование титула

Страхование правового титула защищает покупателя в случае возникновения проблем с правовым титулом, возникших до покупки, или если проблемы возникнут позже, если, например, кто-то подаст мошеннический документ, пытаясь завладеть своей собственностью (распространенная форма мошенничества). Если произойдет что-то, что снижает интерес покупателя к их собственности, страхование титула покроет расходы на ремонт.

Итог

Заключительные расходы, причитающиеся при покупке собственности, могут быть значительными.Конкретные затраты на закрытие зависят от типа недвижимости, которую вы покупаете, от того, используете ли вы финансирование и даже от вашего конкретного договора купли-продажи. Хотя некоторые из этих товаров оплачиваются продавцами, покупатели должны ожидать предоплаты от 2% до 5% своей покупной цены в качестве затрат на закрытие в дополнение к своему первоначальному взносу.

Взыскание ссуд под залог недвижимого имущества

4 декабря 2013 г. — Лафлан Х. Кларк

Проще говоря, ссуда, подтвержденная векселем и ничем иным образом, не является «необеспеченной» ссудой, а ссуда, которая дает кредитору право удержания имущества посредством ипотеки, уступки или залога, является « обеспеченный »заем.Быть обеспеченным кредитором, как правило, гораздо предпочтительнее, чем быть необеспеченным кредитором, потому что права на собственность увеличивают вероятность взыскания.

Многие кредиторы предоставляют ссуды, которые подтверждаются как векселями, так и обеспечительными интересами в недвижимом имуществе. Тип кредитного документа, который дает кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения повторного платежа, обычно является «ипотекой». В Вашингтоне самый распространенный вид ипотеки называется «доверительный акт». Это тип обеспечительного документа, который используется практически во всех жилищных займах и в подавляющем большинстве коммерческих займов.

Доверительные акты регистрируются в отношении правового титула заемщика на собственность путем их регистрации в окружном аудиторском управлении, по месту нахождения собственности. Время регистрации обычно устанавливает приоритет ипотеки, что означает, что права держателя доверительного договора, зарегистрированного первым, имеют преимущественную силу по сравнению с доверительными актами, зарегистрированными позже.

Доверительный акт создает «залог» на имущество в пользу кредитора. В случае просрочки платежа по ссуде кредитор может реализовать свое право удержания, вызвав продажу собственности в счет погашения долга.Процесс, вызвавший эту продажу, называется потерей права выкупа. Как правило, в случае обращения взыскания, если кредитор следует ряду правил, собственность в конечном итоге будет выставлена ​​на продажу (буквально «на ступеньках здания суда»). При продаже кредитор имеет право подать заявку на покупку недвижимости, используя до своей общей суммы долга («кредитная заявка»), а не наличными, для покупки права собственности на недвижимость. Все остальные участники торгов должны платить наличными. Часто бывает, что никто, кроме кредитора, не делает заявку на продажу права выкупа, и в этом случае кредитор получит законное право собственности на недвижимость.

Однако обращение взыскания не обязательно является единственным вариантом для кредитора. В Вашингтоне кредитор может по своему усмотрению подать иск о взыскании только по основному векселю, что более вероятно, если стоимость недвижимости, обеспечивающей ссуду, невысока.