Рефинансирование ипотеки — понятно, подробно, по полочкам

Представьте, что человек взял ипотеку, а ощущения не те. Ставка слишком высокая, срок выплаты короткий, ежемесячный платеж тяжело дается. Как быть? Отказываться от квартиры? Необязательно, если грамотно провести процедуру рефинансирования.

Сейчас разберемся, как это работает, взвесим все плюсы и минусы, дадим пошаговые инструкции, список документов, расскажем, где оформлять и как избежать основных ошибок.

В конце статьи точно будет понятно, стоит ли вообще ввязываться в эту историю с рефинансированием. Поехали!

Что это такое

Что такое рефинансирование ипотеки? По факту это кредитование на более выгодных условиях. С помощью рефинансирования реально снизить процентную ставку, продлить срок погашения, а также изменить сумму ежемесячного платежа.

При этом закрывается старая ипотека и открывается новая, т. е. прекращается ответственность за одни обязательства и начинается за другие. После заключения договора нужно рассчитываться с новым банком по новому графику платежей. А задолженность по первому кредиту будет закрыта досрочно.

Как это работает

Что нужно сделать для рефинансирования ипотечного кредита?

• Найти банк, который предложит более комфортный ежемесячный платеж и более низкую процентную ставку. Иногда этим банком может оказаться то же учреждение, где оформлен старый кредит.
• Подписать договор о рефинансировании с кредитором. Конечно, желательно перед этим его еще и прочитать. Но давайте смотреть правде в глаза, мало кто делает это на практике.
• Получить деньги и погасить текущую задолженность. У большинства заемщиков это будет первая погашенная ипотека в жизни. Чем не повод для праздника?

Если все пройдет гладко, новый банк выкупит у старого ипотечную задолженность. Заемщик останется собственником квартиры, а права на залоговое имущество перейдут к новому банку.

Часть платежей реально вернуть за счет налогового вычета. Как это сделать, мы рассказали в «Налоговый вычет: как вернуть часть платежей по ипотеке»?

Какую ипотеку можно рефинансировать (военная, семейная, с господдержкой)

Какие виды займов попадают под рефинансирование ипотеки в 2021 году? Все льготные кредиты на покупку жилья, в составе которых есть субсидии от государства, можно и нужно рефинансировать на общих основаниях.

Исключение — ипотека с материнским капиталом и военная ипотека. Перекредитоваться в этих двух случаях получится с хорошей кредитной историей и официальным трудоустройством. Но если все хорошо, добро на рефинансирование дадут только в том случае, если в квартире нет выделенных детских долей.

Когда выгодно и невыгодно рефинансировать ипотеку

Если ипотеке больше шести месяцев, регулярные платежи слишком тяжелые с финансовой точки зрения, а банк-кредитор не дает добро на реструктуризацию долга, остается только один приемлемый выход — перекредитование.

При стабильных выплатах часто хочется да и есть смысл улучшить условия кредита. В таком случае стоит изучить доступные предложения по рефинансированию от разных банков, провести расчеты и выбрать приемлемый вариант. 

Браться за ипотечный калькулятор стоит, если разница между двумя ставками больше 2% при условии, что доходы остаются на прежнем уровне. При этом важно понимать, что ставка не всегда играет определяющую роль. Иногда дополнительные комиссии сводят на нет всю финансовую выгоду. Поэтому при изучении условий нового договора стоит быть предельно внимательным.

Увеличение расходов семьи по объективным причинам также считается достаточно серьезным поводом задуматься о рефинансировании ипотеки.

В любом из вышеописанных случаев перекредитование, скорее всего, одобрят, потому что этой услугой, в основном, пользуются надежные заемщики, с хорошей кредитной историей и безупречной репутацией в глазах банков.

Обычно все происходит так, как это делают на Кубани.

Когда лучше не рефинансировать

• Прошло больше половины срока кредитования, процентная часть выплачена, осталось только тело кредита и в переоформлении нет экономического смысла.
• Новая и старая ставка отличаются менее чем на 1,5%. С учетом всех дополнительных затрат экономия при таких условиях стремится к нулю. А сил, времени и денег на оформление потребуется прилично.

Дополнительные расходы на рефинансирование

• повторная оценка недвижимости;
• новые страховые полисы жизни и здоровья, а также на недвижимость;
• выписка из ЕГРН;
• справка из банка;
• согласие второго супруга на сделку;
• госпошлина за регистрацию залога;
• до переоформления, примерно два месяца, действует повышенная процентная ставка.

В каком банке рефинансировать, можно ли в том же банке

Подача заявления возможна в любом банке. Даже в том, где кредит оформлен сейчас. Но в этом случае риск получить отказ будет выше. Перед подачей документов важно просчитать, каким будет новый платеж, сумма переплаты, прибавить к этому дополнительные платежи. Иногда после подсчетов выясняется, что возможный финансовый результат не стоит потраченных усилий.

Важно учитывать время подачи заявления. Большинство банков принимают его минимум через полгода после оформления ипотеки. Но некоторым достаточно и трех полноценных платежей.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

В законодательстве РФ нет ограничений по количеству договоров рефинансирования ипотеки. Формально можно перекредитоваться сколько угодно раз, но на практике все зависит от решения конкретного банка.

Стоит сказать, что многие кредиторы с недоверием относятся к заемщикам, которые часто пользуются услугами рефинансирования. При этом некоторые учреждения берут комиссию 3% от суммы задолженности.

Плюсы и минусы рефинансирования

Рассмотрим, чем выгодно рефинансирование ипотеки.

Плюсы:

• возможность снизить процентную ставку по кредиту;
• сокращение переплаты и экономия бюджета — как в этом примере выгодного рефинансирования ипотеки;
• возможность объединить несколько кредитов в один;
• некоторые банки дают дополнительные кредиты при рефинансировании, например, на технику или мебель;
• есть возможность изменить валюту кредита;
• снижение кредитной нагрузки и сокращение срока погашения кредита, если нет необходимости удлинить срок.

Минусы:

• рефинансирование в РФ не отрегулировано достаточно четко;
• переоформление часто затягивается на длительное время;
• точно будут дополнительные затраты: новая страховка, оценка недвижимости, справки, комиссии, госпошлина;
• некоторые банки отказывают в повторном рефинансировании.

Что нужно для рефинансирования, документы

От заемщика:

• паспорт;
• СНИЛС на этапе сделки;
• военный билет мужчинам призывного возраста;
• справка о доходах;
• копия трудовой книжки.

По недвижимости:

• кредитный договор ипотеки;
• все заключенные договоры о рефинансировании;
• для вторичного жилья отчет об оценке;
• договор купли-продажи или договор долевого участия.

Пошаговая инструкция рефинансирования

Рассмотрим, как получить рефинансирование ипотеки.

• Оформляете заявку в новом банке онлайн или офлайн.
• Предоставляете в банк все необходимые документы от себя и на недвижимость.
• Если банк одобрил заявление, приезжаете, подписываете документы, оформляете страховку.
• Закрываете старый кредит.
• Оформляете залог в пользу нового банка-кредитора.

Обычно переоформление залога занимает до нескольких месяцев. Часто для этого нужно просто написать заявление первому банку-кредитору. Затем он передает старые документы и новые бумаги по рефинансированию в МФЦ, а также переоформляет залог в Росреестре.

Причины возможного отказа

На самом деле таких причин достаточно много:

• плохая кредитная история;
• низкая кредитоспособность и недостаточный уровень дохода;
• незаконная перепланировка;
• снизилась рыночная цена объекта;
• условия действующего кредита не соответствуют рефинансированию — есть нюансы по сумме, возрасту заемщика, срокам и целевому назначению кредита;
• заемщик отказывается оформлять страховой полис;
• повторное перекредитование — законом не запрещается, но многие банки против;
• рефинансирование в том же банке — он далеко не всегда согласен идти навстречу;
• супруги-созаемщики развелись, но не разделили имущество по закону.

Подведем итог. Рефинансирование — реальная возможность снизить нагрузку по ипотечному кредиту и быстрее стать полноценным владельцем своей недвижимости, если новая ставка по кредиту меньше старой минимум на 1,5-2%, а дополнительные затраты на оформление не съедают экономическую выгоду.

Хорошо, когда все эти условия сходятся в одной точке, например так, как при оформлении рефинансирования в банке РНКБ. Просто сравните условия по ссылке с цифрами по своему кредиту и, как говорится, почувствуйте разницу.

Рефинансирование кредитов от 9,5% | Онлайн-заявка на сайте БыстроБанка

Полезно знать

Рефинансирование: что это (простыми словами)

Максимально простое определение рефинансирования звучит следующим образом — это новый заем, средства которого направляются на выплаты по существующим кредитным обязательствам. Данный финансовый инструмент помогает продлить срок кредитования, улучшить условия погашения займа, объединять займы и пр.

Выгодно ли рефинансирование текущего кредита в другом банке

Невозможно сразу ответить на вопрос: выгодно ли рефинансирование кредита в другом банке. Для оценки ситуации требуются соответствующие расчеты. Однако, как показывает практика, если разница между процентными ставками составляет менее 2% (для ипотеки — 1%), то тратить время на попытку улучшить условия кредитования не стоит. В этом случае информация о том, как происходит рефинансирование кредита в другом банке, не помешает.

Рефинансирование кредитов других банков — обычная практика. Вы не обязаны исполнять взятые на себя обязательства, если ситуация на финансовом рынке изменилась и появились другие, более выгодные предложения. Рефинансирование кредитов других банков физическим лицам представляет собой метод конкурентной борьбы между финансовыми учреждениями.

Условия рефинансирования

Условия рефинансирования зависят от политики банка, в который вы намерены обратиться. Они разные, но, как правило, предусматривают:

• возраст в пределах 21-65 лет;
• гражданство РФ;
• регистрация в регионе наличия филиала банка;
• трудовой стаж не менее 1 года и минимум 3 месяца на текущей работе;
• официальное трудоустройство;
• доход не менее 50% от ежемесячных выплат по кредиту.

Возможно рефинансирование кредита без справок и поручителей, особенно если речь идет об ипотеке.

Плюсы рефинансирования в БыстроБанке

БыстроБанк — клиентоориентированный банк, поэтому предлагает максимально выгодные условия кредитования. Плюсы рефинансирования:

• минимальная процентная ставка по большинству видов займов;
• оперативное оформление;
• лояльное отношение к заемщикам;
• абсолютная прозрачная, простая и понятная система начисления выплат.

Безусловно, нужно сравнить плюсы и минусы рефинансирования в различных банках, чтобы оценить по достоинству наше предложение.

Какие кредиты можно рефинансировать

Не задавайтесь вопросом: можно ли рефинансировать кредитные карты, автокредит, ипотеку. Данное действие возможно для займа любого вида.

Рефинансирование с дополнительной суммой

Можно ли при рефинансировании взять больше размера погашаемого в предыдущем банке кредита, зависит от ряда обстоятельств: кредитного рейтинга, платежеспособности, наличия залога и пр. Если вы благонадежный клиент, то рефинансирование с дополнительной суммой возможно в большинстве случаев.

Досрочное погашение рефинансирования

Так как речь идет, по сути, об обычном займе, который идет на погашение остатка по другому кредиту, то вопрос: можно ли досрочно погасить рефинансирование, имеет один ответ — можно.

Можно ли получить налоговый вычет после рефинансирования

Налоговый кодекс РФ в п. 1.4, ст. 220 предусматривает налоговый вычет при рефинансировании (в том числе ипотеки), как с уплаченных по обычному кредиту процентов.

Почему банк может отказать в рефинансировании

Отказ рефинансирования возможен в следующих случаях:

• недостаточно высокий уровень доходов;
• низкий кредитный рейтинг;
• просрочки по коммунальным счетам, алиментам, штрафам и пр.;
• предоставление заемщиком заведомо ложной информации.

Получить рефинансирование без отказа выше у платежеспособных и ответственных заемщиков, которые не прибегали к данной процедуре ранее.

Какие документы нужны для рефинансирования

Важно знать, какие документы нужны для рефинансирования, чтобы подготовиться заранее и не терять время после:

• заявление заемщика;
• оригинал действующего кредитного договора;
• справка из банка с реквизитами и информацией о состоянии кредита;
• согласие банка-первоисточника.

Есть ли подводные камни при рефинансировании в БыстроБанке

В процессе консультаций с представителем БыстроБанка вы получите исчерпывающую информацию о нюансах и подводных камнях рефинансирования. Мы заботимся о благополучии наших клиентов.

Как выгодно рефинансировать кредит? — новости Kapital.kz

Многие казахстанцы имеют один или более потребительских и прочих кредитов. В кризисное время, когда все дорожает, а заработная плата не меняется, казахстанцы начинают задумываться над вопросом: «А не рефинансировать ли имеющийся кредит на более выгодных условиях в другом банке?». Рефинансирование – по сути, тот же самый кредит, но в другом банке и на более выгодных условиях. В этой статье собраны лучшие условия для рефинансирования вашего кредита.

Ставка вознаграждения и ГЭСВ

Напомним, что процентная ставка по кредиту — это процент от суммы кредита, который заемщик будет переплачивать за пользование банковскими деньгами ежемесячно или ежегодно.

У казахстанских банков она варьируется от 10% до 30%. Самая минимальная – от 10% — у КАZКОМ.

Но есть и еще один немаловажный показатель стоимости кредита – годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ).

ГЭСВ – это эффективная процентная ставка по кредиту или полная стоимость кредита, которая включает в себя годовую ставку по кредиту, скрытые платежи, дополнительные комиссии, страховки и одноразовые взносы за обслуживание или открытие счета, разделенные на период оформления кредита.

Таким образом, ГЭСВ является более реальным показателем стоимости кредита. В казахстанских банках ГЭСВ от 16,31% до 57,35%.

Из всех казахстанских банков на сегодняшний день наиболее выгодную ставку вознаграждения и ГЭСВ предлагает КАZКОМ. Это единственный банк, у которого ставка вознаграждения — от 10%, а ГЭСВ — от 16,31%.

Комиссии

Не секрет, что большинство банков взимают дополнительные комиссии при выдаче кредита и рефинансировании.

За организацию кредита банки берут от 5 до 10%, за обналичивание денег в среднем 1%, за страховку около 0,6%.

Есть банки, которые не берут комиссии. Отметим, что КАZКОМ и тут порадовал своих будущих клиентов нулевыми комиссиями при рефинансировании – страхование не требуется, комиссий за организацию займа и за снятие денег нет.

При рефинансировании кредита в КАZКОМ сумма, которую готов выдать вам банк, будет от 100 тыс. до 5 млн тенге, а срок составит от 3 до 60 месяцев. Данный кредит на рефинансирование является к тому же беззалоговым.

Кроме этого, помимо суммы в 5 млн тенге в КАZКОМ вам выдадут карту до 1 млн тенге на счету и беспроцентным периодом в 30 дней.

При оплате товаров и услуг с данной карты вы сможете заработать дополнительные повышенные бонусы, которые впоследствии также сможете потратить по своему усмотрению.

Акция «Кредит 1%»

Еще один способ снизить процентную ставку по кредиту – участие в беспрецедентной еженедельной акции от КАZКОМ «Кредит 1%».

Эта уникальная акция дает возможность снизить процентную ставку по своему кредиту до смешного 1%. Ни в каком другом банке такого нет!

Еженедельно с 1 сентября по 31 декабря 2016 года разыгрываются 3 кредита со ставкой 1% (ГЭСВ от 1,01%).

В уникальной акции участвуют лица, получившие «Экспресс-кредит стандарт» и «Экспресс-кредит с внешним рефинансированием».

Розыгрыш проводится каждую неделю путем выбора победителя из всех участников акции, получивших кредит за текущую неделю.

Выбор победителей происходит каждую неделю путем генерации случайных чисел в присутствии тиражной комиссии банка.

В акции не участвуют сотрудники банка и лица, оформившие «Экспресс-кредит с привлечением созаемщиков» и «Кредитование на индивидуальных условиях».

Победители уже получают поздравления

Простое участие в акции приносит поистине чудесный подарок – 1% вместо 10%! Чувствуете разницу?!

Три победителя второй недели розыгрыша уже смогли лично оценить достоинство и ценность такого подарка. Победителями стали Карлыгаш Барлыкова, Наталья Гусарова и Бауыржан Мәліков.

На фото: Карлыгаш Барлыкова (в центре)

На фото: Наталья Гусарова (справа)

На фото: Бауыржан Мәліков (справа)

Все победители были несказанно рады участию в этой уникальной акции и высказали свою искреннюю благодарность банку за чуткое отношение к своим клиентам.

Вы можете принять участие в акции, отправив sms-заявку с текстом «100» на короткий номер 7000.

Рефинансируйте свои кредиты в КАZКОМ и получите возможность снизить свою процентную ставку до смешного размера в 1%!

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено
использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного
материала необходимо разрешение редакции.

Средняя стоимость рефинансирования ипотеки: затраты на закрытие и начисление процентов

Средняя цена закрытия для рефинансирования ипотеки в Америке составляет 4 345 долларов. Эти расходы могут варьироваться в зависимости от кредитора и местоположения заложенного имущества. Кроме того, сумма займа повлияет на стоимость рефинансирования. Рекламируемые рефинансирования «без затрат на закрытие» или «без комиссий» часто складывают эти расходы в процентную ставку, сумму займа или ежемесячные платежи по новой ипотеке.

Средняя стоимость рефинансирования ипотеки

Чтобы проиллюстрировать основные затраты, связанные с рефинансированием, мы перечислили наиболее распространенные комиссии ниже.Мы также более подробно описали некоторые затраты, связанные с рефинансированием. См. Нашу статью о затратах на закрытие:

Затраты на закрытие для рефинансирования ипотеки аналогичны затратам на закрытие для новой ипотеки.Приблизительные затраты на рефинансирование не включают налоги на недвижимость, ипотечное страхование и страхование домовладельца, которые обычно требуются перед покупкой нового дома, но могут не иметь значения при рефинансировании собственности, которая у вас уже есть.

Местный сбор за регистрацию: Согласно местным законам, необходимо обновлять документы, чтобы отразить статус новой ипотеки. Этот сбор будет варьироваться в зависимости от города, в котором находится ваша недвижимость.

Комиссия за повторную передачу: Кредитор по первоначальной ипотеке может взимать комиссию за повторную передачу, чтобы освободить свои проценты от собственности.

Следующие сборы могут быть обязательными при определенных обстоятельствах, но не применяются во всех сценариях.

Страхование домовладельца : Вы сможете избежать дополнительных расходов, если сможете предоставить доказательство наличия достаточного покрытия для своего дома.

Очки: Сюда входят пункты дисконтирования ссуды и пункты кредита кредитора. Это снижает общие или первоначальные затраты заемщика.

Сертификат наводнения: Это требуется для собственности, которая попадает в обозначенные зоны наводнения в соответствии с Национальной программой страхования от наводнений. Недвижимость, находящаяся за пределами зон затопления, исключается из этой платы.

Премия за спред доходности: Применяется к заемщикам, проводящим поиск через ипотечного брокера, и действует как комиссия за организацию сделки.

Средняя стоимость амортизации

Для нашего анализа мы оценили среднюю стоимость рефинансирования 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой в ​​размере 160 000 долларов США, созданной в 2011 году, на уровне 4,45% при ставке 4% на сегодняшний день. Мы обнаружили, что рефинансирование сегодня снижает ваши ежемесячные платежи на 35 долларов и приводит к экономии 5 885 долларов в течение срока действия новой ссуды. Если предположить, что средние затраты на закрытие сделки составляют 4 345 долларов, то на возмещение этих сборов уйдет чуть больше десяти лет.

Хотя сегодня имеет смысл рефинансировать под 4%, по прошествии многих лет это может измениться.Кроме того, если вы продадите свой дом в промежуточный срок после рефинансирования, экономия может быть частично или полностью нивелирована за счет транзакционных издержек.

Затраты на закрытие — не единственные затраты, понесенные во время рефинансирования. В зависимости от цели или времени рефинансирования процентные расходы, понесенные во время погашения новой ссуды, иногда могут превышать выгоду от рефинансирования. Эти расходы следует рассматривать как дополнительные расходы и представляют собой самые большие скрытые расходы для заемщиков. Принимая решение о рефинансировании, полезно сопоставить сокращение ежемесячных платежей с общими сбережениями в течение срока действия ссуды.

Средняя стоимость рефинансирования в ипотеку с регулируемой процентной ставкой (ARM)

Мы оценили среднюю стоимость рефинансирования 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой в ​​размере 160 000 долларов США, созданной в 2011 г., на уровне 4,45% в ставку 5/1 ARM с фиксированной ставкой 3,16%. После истечения пятилетнего фиксирования ставки регулируемая ставка увеличивается до текущей годовой ставки казначейства + маржа 2,74% для ставки 4,36%, которая продолжает увеличиваться ежегодно на максимальную ставку в 2%, пока не будет достигнута максимальная ставка. срок службы 9.26% как наше наиболее агрессивное предположение.

В этом сценарии мы обнаружили, что разница в процентной ставке ~ 1,3% позволяет окупить затраты на закрытие сделки в течение четырех лет после рефинансирования, что делает это решение выгодным в краткосрочной перспективе. Тем не менее, мы обнаружили, что выгода от рефинансирования была быстро устранена после истечения срока блокировки ставки, и на самом деле была на 58 000 долларов дороже, чем первоначальная ссуда, если она оставалась непогашенной до наступления срока погашения. Хотя это не обязательно указывает на будущие рыночные условия, это иллюстрирует риски, присущие структуре регулируемых ставок.Потенциальные затраты или экономия от структуры ARM зависят от движения будущих процентных ставок, которые трудно предсказать.

Возможно, вы захотите рефинансироваться в ARM, если вы намерены продать свой дом после истечения срока блокировки ставки, поскольку краткосрочная экономия от этой структуры является привлекательной и может быть увеличена, если ставки останутся низкими в течение длительного периода. Однако для такой стратегии существуют долгосрочные риски, которые усиливаются после истечения срока действия блокировки ставки. Часто бывает трудно прогнозировать процентные расходы при рефинансировании в ARM из-за регулируемой ставки, которая ежегодно меняется в зависимости от маржи к индексу.

Средняя стоимость рефинансирования из 30-летней ипотеки в 15-летнюю ипотеку

Мы оценили среднюю стоимость рефинансирования 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой в ​​размере 160 000 долларов США, созданной в 2011 году, на уровне 4,45%, в 15-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой по ставке 3,26%. Мы обнаружили, что рефинансирование сегодня увеличивает ваши ежемесячные платежи на 196 долларов, но снижает общие процентные расходы более чем на 47 000 долларов в течение срока действия новой ипотеки с учетом транзакционных издержек.

Наш анализ показывает, что выгода от рефинансирования на более короткий срок уменьшается из-за ожидания.Если предположить, что 15-летние ставки останутся неизменными, если вы подождете до 2021 года, то экономия от рефинансирования сократится с 47 400 долларов до примерно 27 300 долларов. Важно сопоставить экономию от рефинансирования на раннем этапе с потенциальной экономией от ожидания снижения ставок.

Вы можете выбрать рефинансирование с 30-летней ипотечной ссуды с фиксированной ставкой на 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой, если вы получаете постоянный рост дохода и желаете добиться значительной экономии процентов в течение срока ссуды.Это особенно привлекательно на ранних этапах 30-летней ипотеки или при значительном снижении процентных ставок. Рефинансирование в краткосрочную ссуду подходит не всем, но может оказаться прибыльным для тех, у кого есть финансовый аппетит к более крупным ежемесячным платежам.

В условиях нормальной процентной ставки по ипотеке с более короткими сроками часто ставки ниже, чем по долгосрочной ипотеке. Проценты, начисленные на более короткие сроки, также ниже. Поэтому более высокие ежемесячные платежи этих структур могут иногда означать большую экономию.

Средняя стоимость рефинансирования с выплатой наличных

Мы оценили среднюю стоимость рефинансирования ипотеки на сумму 160 000 долларов США с фиксированной процентной ставкой на 30 лет, созданной в 2011 году, в размере 4,45%, в ипотеку с выплатой наличных средств по ставке 4,125%. Мы предположили, что сумма, взятая для выплаты ипотечного кредита, эквивалентна сумме, взятой для первоначальной ипотеки. Мы обнаружили, что, рефинансируя остаток на сегодня в размере 142 500 долларов и обналичивая 17 500 долларов на общую сумму 160 000 долларов новых поступлений, мы увеличиваем общие процентные расходы по новой ссуде с 89 600 долларов до 92 300 долларов, несмотря на затраты на закрытие.

Вы можете выбрать рефинансирование с выплатой наличных, если у вас большие расходы, которые вы хотите профинансировать; желаете существенно улучшить свой дом; или воспользоваться текущими процентными ставками, высвободив капитал. Хотя рефинансирование с выплатой наличных средств кажется привлекательным гибридным решением, часть ссуды с выплатой наличных средств увеличит процентные расходы по новой ипотеке.

Хотя мы обнаружили, что затраты на закрытие для рефинансирования с выплатой наличных аналогичны затратам для стандартного рефинансирования, процентные ставки для рефинансирования с выплатой наличных равны 0.12% — в среднем на 0,25% выше, а при более низких кредитных рейтингах может быть даже выше.

Рефинансирование с выплатой наличных аналогично стандартному рефинансированию в той степени, в которой выплачивается остаток первоначальной ипотеки. Однако новую ипотеку можно разделить на две части:

• сумма рефинансирования первоначальной ссуды
• добавленная сумма, покрывающая любую единовременную выплату, полученную вами в результате «обналичивания»; это включает затраты на закрытие / выплаты

Частное ипотечное страхование может потребоваться, если сумма займа превышает 80% от текущей рыночной стоимости дома.Это может стоить от 0,05% до 1% от суммы кредита в год, что существенно увеличивает ваши долгосрочные расходы.

Рефинансирование с выплатой наличных увеличивает ваши ежемесячные платежи, которые складываются в виде процентов и заключительных расходов. Обналичивая существующий капитал, вы увеличиваете сумму задолженности, ежемесячные платежи и транзакционные издержки, при условии, что срок ипотеки не изменится.

Почему ипотечные компании так сильно хотят, чтобы вы перефинансировали?

Если у вас уже есть ипотечный кредит, есть большая вероятность, что вы будете регулярно получать нежелательную почту с призывом к рефинансированию.

Вы можете получать ходатайства как от вашего текущего банка / кредитного специалиста, так и от конкурирующего кредитора или ипотечного брокера, желающего приобрести ваш бизнес.

Но почему они так сильно хотят, чтобы вы рефинансировали ипотеку? Что в этом для них, особенно если они уже создали вашу ипотеку и ежемесячно получают проценты?

Разве не лучше процентов (серьезно, без каламбура) сохранить ипотеку и продолжать получать приличную доходность, вместо того, чтобы давать вам новую низкую ставку.

Почему они предлагают вам более низкую ставку?

• Почему ипотечный кредитор предлагает вам более низкую процентную ставку, чем у вас сейчас
• Это якобы принесет им меньше денег каждый месяц?
• Потому что они часто продают ссуды инвесторам, чтобы получить прибыль
• Или они никогда не владели вашей ипотечной ссудой, поэтому они получают комиссию и выручку от продажи

Это может быть легче понять, если мы посмотрим на это наоборот.Представьте, что у вас есть сберегательный счет, доходность которого составляет 0,95%.

Ваш тот же банк не подошел бы к вам и не сказал бы: «Эй, давайте вместо этого введем вас в счет со ставкой 1,25%, вы заслуживаете большего!»

Если бы они это сделали, то была бы огромная выгода, например, блокировка ваших денег на пять лет с фиксированной нормой прибыли (CD).

С другой стороны, конкурирующие банки могут предложить вам 1,25% годовых без каких-либо условий (и даже дать вам начальный бонус), потому что в настоящее время у них нет ваших денег.

Это дает нам ключ к разгадке того, почему банк может потребовать от вас рефинансирования с их помощью. Они фактически не удерживают вашу ипотеку .

Видите ли, в наши дни многие банки и кредиторы создают ипотечные кредиты, но затем быстро продают их другим инвесторам. Это известно как модель «источник для распространения».

Таким образом, хотя они могли выдать ваш заем, на самом деле они не обслуживают его и не начисляют проценты по нему.

Другими словами, вы, как клиент, перебиваетесь им.Они могут продавать вам другой товар снова и снова, не оказывая на них негативного влияния.

Это означает, что для них имеет смысл снова рефинансировать ваш жилищный заем, даже если новая процентная ставка намного ниже, чем по существующему займу.

Кому принадлежит ваш жилищный кредит?

• Здесь много путаницы в отношении собственности
• Банк, который изначально финансировал вашу ипотеку, может не иметь к ней никакого отношения сегодня
• Ее могли продать много лет назад другой компании
• Но если они все еще владеют / service it, они могут не захотеть предложить вам рефинансирование
• В этом случае просто поищите в другом месте нового кредитора, который действительно получит выгоду

Некоторая путаница относительно того, «что им это даст» может возникнуть из тот факт, что право собственности на ссуду неясно.

Таким образом, даже если предположить, что Bank of America закрыл вашу ссуду, она могла быть продана Wells Fargo или другому менее известному агенту по обслуживанию ссуд постфактум.

Это объясняет готовность Банка Америки рефинансировать вашу ипотеку. Они могут зарабатывать деньги на затратах на закрытие (опять же) и зарабатывать деньги, продавая их снова или обслуживая ссуду.

Если они действительно сохранят ипотеку во второй раз, они, возможно, не захотят повторно ее рефинансировать в будущем.

Но если они продадут его снова, есть большая вероятность, что вы получите предложение о рефинансировании в будущем.Они могут даже потребовать обналичить ссуду, чтобы сделать ссуду еще более крупной и прибыльной.

Если вы рассматриваете ипотечного брокера, который закрывает ссуды от имени различных кредиторов, он может многократно рефинансировать вашу ипотеку в разных банках и всегда получать прибыль независимо от того, где заканчивается ссуда.

Они все равно будут получать комиссию, даже если ваша процентная ставка повышается, понижается или меняется в сторону.

Конечно, им, возможно, придется ждать шесть месяцев между каждым рефинансированием, чтобы избежать потери комиссии по предыдущей ссуде, но если это имеет смысл, они могут попытаться заставить вас рефинансировать снова.

Интересно, что Федеральный кредитный союз военно-морского флота утверждает, что обслуживает вашу ипотеку на всю жизнь.

Хотя это может быть плюсом, потому что вам не нужно будет отслеживать, кому платить, если ваш заем будет продан, а уровень обслуживания может быть выше, потому что они сохранят вас в качестве клиента, они могут не захотеть предлагать вам еще более низкая ставка.

Совет: не расстраивайтесь, если ваш текущий кредитор не заинтересован в рефинансировании вашей ссуды, вместо этого присмотритесь, и вы можете найти более выгодную сделку.

Но банк мне ничего не берет!

• Не обманывайтесь, думая, что с вас не взимают плату, если ничего не поступает прямо из кармана
• Никогда, никогда не бывает бесплатного обеда, как бы банально это ни звучало
• Если вы не обязаны уплачивая комиссию кредитору или расходы на закрытие сделки, вы получаете более высокую процентную ставку, чем необходимо.
• Это так, даже если вы получаете более низкую ставку, чем ваша текущая

Еще один миф.Тот факт, что с вас не взимают ни цента, не означает, что вы не зарабатываете деньги банку (или брокеру).

Если вы еще не слышали о бесплатном рефинансировании, перейдите на эту страницу, и вы увидите, как кредиторы могут оформлять новые ипотечные кредиты, не взимая с вас никаких денег (из собственного кармана).

Короче говоря, они используют кредиты кредитора для покрытия ваших заключительных расходов. И эти кредиты создаются за счет предложения вам более высокой процентной ставки, чем та, на которую вы могли бы претендовать в противном случае.

И они могут выбрать компенсацию, оплачиваемую кредитором, при которой банк выплачивает им вместо заемщика, опять же, по несколько более высокой процентной ставке.

Но если ставки упали достаточно с тех пор, как вы впервые получили ипотеку, у них все еще есть возможность предложить вам более низкую ставку со всеми этими расходами.

Так что да, они все еще зарабатывают деньги, даже если это звучит слишком хорошо быть правдой. Никогда не беспокойтесь о том, зарабатывает ли кредитор деньги. Беспокойство о том, имеет ли смысл рефинансирование для вас.

Они придумают миллион разных причин, чтобы убедить вас рефинансировать, даже если это не в ваших интересах.

Как зарабатываются деньги по жилищному кредиту

• Рефинансирование ссуды (комиссионные и заключительные расходы)
• Продажа ссуды инвестору (премия за предоставление услуг)
• Обслуживание ссуды (сбор ежемесячных процентов с течением времени)

Таким образом, можно заработать много денег на ипотеке на разных этапах пути.

Во-первых, кредитные специалисты и ипотечные брокеры могут взимать комиссию с каждой ссуды, когда вы рефинансируете их, независимо от того, были ли они источником вашей предыдущей ссуды.

Как уже отмечалось, кредиторы могут платить этим продавцам напрямую, даже если вы этого не делаете (напрямую).

Затем, когда ссуда продается инвестору, инициирующий кредитор может заработать так называемую премию за предоставление услуг, которая может быть представлена ​​в виде процента от остатка, скажем, 1-2% от суммы ссуды.

Наконец, компания, обслуживающая ссуду, может собирать проценты каждый месяц и зарабатывать деньги.

Это объясняет, почему ипотека так прибыльна и почему все хотят, чтобы вы рефинансировали ее!

Рефинансирование Cash out — плюсы и минусы

CNN
—

Ставки по ипотечным кредитам продолжают оставаться на рекордно низком уровне, и, если вы владеете своим домом, вы можете подумать, не самое ли сейчас время для рефинансирования. Снижение ежемесячного платежа — популярная причина для рефинансирования ипотеки, но другой вариант — использовать рефинансирование, чтобы вывести наличные из дома, что может быть особенно привлекательно прямо сейчас, если вы потеряли доход или рабочее время во время пандемии.

Рефинансирование «обналичивание» может положить деньги в ваш карман, когда они вам больше всего нужны, но это также сопряжено с дополнительными расходами и рисками. Стоит ли оно того? Давайте рассмотрим плюсы и минусы рефинансирования с выплатой наличных, чтобы помочь вам определить, является ли это лучшим вариантом, и как начать рефинансирование с выплатой наличных, если он вам подходит.

При любом рефинансировании жилищной ипотеки вы, по сути, заменяете всю текущую ипотеку на свой дом или квартиру совершенно новой ипотечной ссудой, в идеале с более низкой процентной ставкой.Проще говоря, если баланс вашей текущей ипотеки составляет 200 000 долларов, рефинансирование заменяет его совершенно новой ипотечной ссудой на 200 000 долларов.

Но при рефинансировании наличными вы увеличиваете остаток по новому ипотечному кредиту и получаете дополнительные деньги наличными. Таким образом, если в вашей текущей ипотеке осталось 200 000 долларов, но вы получаете новую ипотеку на 250 000 долларов, эти дополнительные 50 000 долларов остаются в ваших руках (за вычетом любых затрат на закрытие или других расходов, связанных с рефинансированием).

Не каждый может получить рефинансирование наличными.Как и в случае с любой новой ипотекой, вы должны иметь возможность продемонстрировать, что у вас достаточно дохода, чтобы покрыть ежемесячные платежи, а также приличный кредитный рейтинг. Чем ниже ваш кредитный рейтинг, тем сложнее получить право на рефинансирование и тем больше вы будете платить проценты по более высоким ставкам.

Вы также не можете забрать все до последнего пенни из своего дома в виде рефинансирования наличными. «Большинству кредиторов прямо сейчас требуется не менее 20% капитала для утверждения ссуды», — говорит Джулиан Хеброн, основатель The Basis Point, консалтинговой компании для банков и финтех-компаний.Собственный капитал — это сумма вашего дома, которой вы владеете, в отличие от той части, которую вы должны своему кредитору. «Это означает, что остаток по новому кредиту, включающий выплату наличных, не должен превышать 80% от стоимости вашего дома», — поясняет Хеврон.

Вы можете рассчитать свой текущий капитал, определив, сколько стоит ваш дом, а затем вычтя задолженность по нему. Так, в нашем примере, если вы в настоящее время должны 200 000 долларов по ипотеке, а ваш дом стоит 350 000 долларов, ваш капитал составляет примерно 43% (потому что 350 000 минус 200 000 составляют 150 000, что составляет примерно 43% от 350 000).

Если вы делаете рефинансирование наличными и новая ипотека составляет 250 000 долларов, у вас будет только 28,5% собственного капитала, когда все будет готово — дом по-прежнему стоит 350 000 долларов, но теперь у вас есть долг на 250 000 долларов, а оставшийся капитал сейчас составляет всего 100 000 долларов, что составляет около 28,5% от стоимости дома в 350 000 долларов.

Как только вы узнаете, сколько стоит ваш дом, вы можете рассчитать, сколько вы можете получить при рефинансировании наличными, сохраняя при этом 20% капитала. «Если вы хотите посчитать самостоятельно, добавьте желаемые выплаты к существующему балансу ссуды, а затем разделите это число на 80% (или.80 на вашем калькуляторе), чтобы получить необходимое значение », — советует Хеврон.

Кроме того, поскольку вы увеличиваете остаток по ипотеке и уменьшаете свой капитал за счет рефинансирования наличными, риск для кредитора выше. Следовательно, вы, вероятно, заплатите несколько более высокие расходы и потенциально более высокие процентные ставки. Согласно Хеврону, процентные ставки по рефинансированию за наличный расчет на 0,125–0,25% выше, чем ставки для стандартного рефинансирования или ипотеки на недавно приобретенный дом.

Сравните предложения по рефинансированию обналичивания от кредиторов на LendingTree, онлайн-рынке ссуд.

iStock

Используйте рефинансирование, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками.

Хотя во многих случаях после рефинансирования вы получите более высокий ежемесячный платеж по ипотеке, на самом деле вы можете платить меньше в месяц по всему долгу, если будете использовать деньги с умом.

Опять же, используя наш пример, предположим, что вы купили свой дом пять лет назад и получили стандартную 30-летнюю ипотеку на сумму 220 000 долларов по ставке 4.Процентная ставка 5%. Теперь у вас осталось 25 лет по этой ипотеке и остаток около 200000 долларов, а ваш ежемесячный платеж составляет примерно 1115 долларов в месяц (не включая налоги, страховку и любые другие расходы на условное депонирование).

Если вы сделаете рефинансирование на сумму 250 000 долларов США по новой 30-летней ипотеке и сможете понизить процентную ставку с 4,5% до 3%, ваш платеж снизится примерно до 1054 долларов в месяц (опять же, без учета налогов, страховки и прочие ежемесячные расходы). Это на 60 долларов меньше каждый месяц, и вы получите значительную сумму денег, которую можете использовать прямо сейчас.

В других случаях вы можете забрать наличные из дома и при этом сохранить примерно ту же сумму, что и сейчас. «Допустим, вы получили кредит в размере 200 000 долларов с фиксированной ставкой на 30 лет под 4% при покупке дома весной 2019 года», — поясняет Хеврон. «Пока у вас достаточно капитала в доме, сегодня вы можете взять до 25 000 долларов с рефинансированием наличными по ставке около 3,25% и сохранить платеж на прежнем уровне».

Но в зависимости от того, что вы делаете с этими деньгами, вы можете сэкономить еще больше каждый месяц.Например, если у вас в настоящее время есть задолженность по кредитной карте на сумму 20 000 долларов и вы используете часть наличных средств от рефинансирования для погашения остатков по кредитной карте, вы также избавляетесь от этих ежемесячных расходов. А проценты по кредитным картам могут быть заоблачными — до 20% и более.

Итак, если у вас есть 20 000 долларов на балансе кредитной карты при годовой процентной ставке 20%, это равняется более 300 долларов в месяц в виде процентных расходов. Даже если ваш новый платеж по ипотеке выше, чем ваш старый, ваши общие ежемесячные платежи по всему вашему долгу могут потенциально снизиться, если вы используете наличные для погашения этих кредитных карт с высоким процентом.

Некоторые люди не думают, что вам следует использовать жилищный заем для погашения долга по кредитной карте, потому что вы, по сути, конвертируете его из необеспеченного долга в долг, обеспеченный вашим домом (не говоря уже о растягивании платежей на десятилетия). Но в условиях этого экономического спада многие люди в первую очередь стремятся сократить свои ежемесячные расходы, и консолидация долга с помощью рефинансирования наличными может быть хорошим способом решить эту проблему.

Экономьте деньги за счет консолидации долга с помощью до 5 предложений по рефинансированию наличными в LendingTree.

К сожалению, в жизни нет ничего бесплатного, и даже выгоды от рефинансирования наличными имеют свою цену.

Во-первых, даже если ваш ежемесячный платеж по ипотеке упадет после рефинансирования, вполне вероятно, что вы в конечном итоге будете платить больше процентов в течение всего срока действия ипотеки. Это потому, что рефинансирование, по сути, перезапускает ипотеку с самого начала.

В нашем предыдущем примере, если вы уже заплатили пять лет из своей первоначальной 30-летней ипотеки, но затем рефинансировали новую 30-летнюю ипотеку, вы в конечном итоге будете платить проценты в течение 35 лет, когда все будет сказано и сделано. — пять лет на первую ипотеку и 30 лет на рефинансированную ипотеку (при условии, что вы владеете домом до тех пор, пока ипотека не будет полностью погашена).Это может легко привести к десяткам тысяч дополнительных долларов в общей сумме процентов, чем если бы вы просто придерживались первоначальной ипотеки.

Один из способов обойти это — выбрать более короткий срок рефинансирования. Например, если у вас уже 10 лет 30-летней ипотеки, вы можете выбрать рефинансирование в 20-летнюю ипотеку вместо новой 30-летней. С помощью этого метода вы не только сэкономите годы дополнительных процентов, но и, скорее всего, получите более низкую процентную ставку, поскольку более короткие ипотечные кредиты обычно идут с более низкими ставками. Вы также быстрее перейдете через часть более короткой ипотечной ссуды с первоначальной загрузкой и начнете быстрее выплачивать основную сумму.

Однако, если вы также снимаете наличные во время рефинансирования и в результате увеличиваете общий остаток по ипотеке, вы можете рассчитывать на более высокий ежемесячный платеж по более краткосрочной ипотеке. Хотя цифры варьируются в зависимости от вашей ситуации, если вы сохраните общую продолжительность ипотечного кредита при рефинансировании, но увеличите баланс, вам, вероятно, придется платить больше каждый месяц, чтобы вовремя погасить все это, даже с более низкими процентами. темп.

Посмотрите, имеете ли вы право на получение рефинансирования в LendingTree.

Рефинансирование ипотеки — это не бесплатный процесс. Кредиторы взимают деньги за выполнение рефинансирования, включая комиссию за оформление, оценку, проверки и другие расходы. «Затраты на завершение рефинансирования могут варьироваться от 2000 до 5000 долларов в зависимости от того, где вы живете, и цены вашего дома», — говорит Хеврон.

Некоторые из этих затрат могут быть предметом переговоров, или вы можете запросить рефинансирование без затрат на закрытие, что снижает ваши первоначальные расходы, но предполагает более высокую процентную ставку.

Кроме того, если вы рефинансируете свое основное место жительства и используете дополнительные деньги от рефинансирования наличных средств на расходы, не связанные с домом (например, консолидацию долга по кредитной карте), эта часть ваших процентов не подлежит налогообложению. Вам нужно будет проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы определить, как рефинансирование наличными повлияет на ваши налоговые обязательства.

Даже если вы потратите лишние деньги на ремонт дома или другие связанные с этим расходы, в некоторых случаях вы действительно можете обнаружить, что ваш общий вычет по ипотеке после рефинансирования окажется ниже.Это потому, что даже если вы увеличите свой остаток по ипотеке за счет рефинансирования наличными, более низкая процентная ставка может означать более низкие ежемесячные процентные платежи и меньшее списание налогов.

Кроме того, имейте в виду, что когда вы забираете наличные из дома, эти средства в основном поступают из вашего собственного кармана. Потому что, если вы не возьмете наличные сейчас, вы получите их при продаже дома или квартиры. Даже если стоимость вашего дома будет расти или падать в последующие годы, деньги, которые вы получаете в результате рефинансирования наличными, эффективно уменьшают капитал, который вы в конечном итоге получите в конце владения домом.

Проверьте свои ставки сейчас на LendingTree и просмотрите предложения от нескольких кредиторов.

iStock

Подумайте, является ли рефинансирование наличными деньгами лучшим вариантом для вашей ситуации.

Решая, имеет ли смысл рефинансирование наличными для вас, думайте об этом как о заимствовании денег у себя в будущем — дополнительные деньги, которые вы получаете сейчас, — это деньги, которых вы не получите, когда продадите свой дом. Хороший это выбор или нет, зависит от ваших текущих обстоятельств.

Если вы или ваша семья пострадали в финансовом отношении и вам нужны наличные сейчас, то рефинансирование наличными может иметь смысл, поскольку общие затраты на рефинансирование могут окупить компромисс. Однако, если вы планируете использовать наличные от рефинансирования для покрытия повседневных расходов, вам нужно максимально сократить свои домашние расходы, прежде чем полагаться на одноразовые вливания от рефинансирования.

Но не думайте о рефинансировании наличными как о волшебном панацеи.Если вы начнете относиться к своему дому или квартире как к копилке, в конечном итоге у вас закончится капитал, и вы можете даже потерять дом, если не сможете позволить себе ежемесячные платежи.

Есть несколько способов добиться успеха в рефинансировании наличных денег. Вы можете связаться с вашим текущим кредитором, другими кредиторами или ипотечным брокером. Но одним из самых простых способов может быть использование торговой площадки для онлайн-кредитования.

Интернет-площадка, такая как LendingTree, позволяет сравнивать варианты рефинансирования с выплатой наличных без необходимости обращаться к отдельным банкам, кредитным союзам и другим кредиторам по одному.Лучше всего то, что вам нужно отправить свою информацию и требования только один раз, а просмотр предложений бесплатный, поэтому вы можете получить представление о своих вариантах, не платя ничего.

Поэтому, если у вас сейчас мало денег, обратите внимание на все возможности получения дополнительных средств, на вашу способность возвращать деньги в будущем и на вашу личную ситуацию. Затем подумайте о том, чтобы обратиться к кредиторам, чтобы выяснить, имеет ли для вас смысл рефинансирование за наличные.

Узнайте больше о рефинансировании наличными в LendingTree и получите предложения от нескольких кредиторов.

вещей, на которые следует обратить внимание, прежде чем рефинансировать ипотечный кредит

Рефинансирование ипотеки просто означает, что вы берете новый жилищный заем взамен существующей ипотеки. Есть несколько причин, по которым кто-то может захотеть рефинансировать свою ипотеку, но чаще всего это происходит из-за падения процентных ставок по ипотеке. Рефинансируя новую ипотеку по более низкой ставке, можно значительно сэкономить на ежемесячном платеже.

Хорошее практическое правило — начинать рассматривать вопрос о рефинансировании, когда процентные ставки упали как минимум на полпроцента по сравнению с тем, что вы платите в настоящее время.

После того, как вы решите, что сейчас, возможно, самое подходящее время для рефинансирования ипотечного кредита, вы захотите помнить об этом во время процесса.

Получите несколько котировок

Чтобы убедиться, что вы получаете наилучшую возможную ставку при рефинансировании, вам нужно получить котировки из нескольких разных источников. Первое, где вы можете найти котировку, — это ваш текущий банк, даже если это тот, в котором находится ваша текущая ипотека. Затем вам нужно будет зайти за компьютер и узнать расценки в онлайн-банке.Онлайн-кредиторы обычно предлагают более низкие процентные ставки и меньшую комиссию, поскольку они экономят на обычных расходах, которые были бы в обычном банке.

Наконец, вам следует связаться с ипотечным брокером, который будет работать над тем, чтобы найти кредитора, который лучше всего удовлетворит ваши потребности.

На что обращать внимание

Снижение процентной ставки по ипотеке и, в свою очередь, ежемесячного платежа может показаться легкой задачей, но есть несколько дополнительных вещей, которые следует учитывать перед рефинансированием. Если вы заменяете 30-летнюю ипотеку на другую 30-летнюю ипотеку, вы можете увидеть меньший ежемесячный платеж, но на самом деле вы можете заплатить больше в течение срока действия ссуды.Рефинансирование 30-летней ипотеки с помощью другой 30-летней ипотеки может добавить дополнительные годы к тому времени, которое вы потратите на погашение долга. Это означает, что вы будете платить больше процентов в течение совокупного срока обоих займов, чем то, что вы ожидали заплатить по первоначальной ссуде.

Отличный способ избежать выплаты дополнительных процентов — это рефинансировать 30-летнюю ипотеку на 15-летнюю. Взяв ссуду на более короткий срок, вы заплатите по ипотеке меньшим количеством платежей, уменьшив сумму процентов, которые вы будете платить в течение срока ссуды.Однако важно отметить, что эта стратегия увеличит ваш ежемесячный платеж, поскольку для погашения вашего баланса в более короткие сроки потребуются более крупные платежи. Это может быть отличной стратегией для людей, которые живут в своих домах несколько лет и имеют достаточно высокие доходы, чтобы справиться с увеличением ежемесячных платежей.

С другой стороны, чтобы избежать комиссий и хлопот, связанных с рефинансированием, имеет смысл оставить существующий заем и просто доплатить по нему, чтобы погасить его досрочно.Однако вы захотите узнать, есть ли у вашего текущего кредита штраф за досрочное погашение. Некоторые кредиторы взимают комиссию за досрочное погашение кредита. В зависимости от размера ссуды и штрафа все же может иметь смысл просто придерживаться первоначальной ссуды, несмотря на более высокую процентную ставку. По правде говоря, это довольно редко, но все же за чем нужно следить.

Перед рефинансированием вы захотите подсчитать, сколько собственного капитала у вас есть в доме. Это можно сделать, вычтя остаток по ипотеке из текущей стоимости дома.Вы можете определить стоимость своего дома, используя несколько методов, но самый простой способ — использовать онлайн-инструменты оценки, предлагаемые кредиторами или сайтами недвижимости, такими как Zillow. Обычно все, что вам нужно сделать, это ввести свой адрес, и их программное обеспечение даст вам приблизительную оценку (ключевое слово «приблизительный») на основе общедоступных записей (таких как налоговые оценки) и того, за что были проданы аналогичные дома в этом районе. Некоторые кредиторы могут разрешить вам рефинансировать ссуду всего с 5% собственного капитала, но вы получите более высокую процентную ставку, если у вас будет 20% + собственный капитал.

Наконец, при подготовке к рефинансированию было бы неплохо потратить несколько месяцев на работу над улучшением своего кредитного рейтинга. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже процентная ставка, которую вам предложат кредиторы. Если вы для начала рассматриваете возможность рефинансирования для снижения процентных ставок, вы можете также поработать над повышением своего кредитного рейтинга, чтобы получить как можно более низкую ставку. Потратив время на это, вы сэкономите тысячи долларов на процентах.

Издержки, которые следует учитывать

Рефинансирование ипотечного кредита включает в себя многие из тех же сборов, которые взимались за первоначальную ипотеку.Они могут включать в себя сборы за оформление, налоги, оценку и другие. Некоторые кредиторы могут взимать их авансом, в то время как другие могут включать их в баланс ссуды или повышать процентную ставку, чтобы компенсировать эти сборы. Решение о том, имеет ли смысл платить эти сборы за рефинансирование, зависит от нескольких факторов: общей суммы сборов, того, сколько вы экономите в своем ежемесячном платеже за счет рефинансирования и как долго вы планируете продолжать жить в своем доме.

Можно использовать простой расчет, чтобы решить, окупаются ли эти затраты.Во-первых, вычтите новый ожидаемый ежемесячный платеж из текущего ежемесячного платежа. Это сумма, которую вы будете ежемесячно экономить за счет рефинансирования по более низкой ставке. Затем возьмите общую стоимость сборов и разделите ее на только что рассчитанную ежемесячную экономию. Это показывает, сколько месяцев вам нужно будет прожить в доме, чтобы окупить затраты на рефинансирование. Если вы не ожидаете, что проживете в своем доме столько месяцев, вам лучше оставить свой первоначальный заем.

Вот пример того, как будет выглядеть этот расчет:

Допустим, вы рефинансируете 30-летнюю ипотеку с первоначальной суммой кредита в 275000 долларов, текущим остатком по ссуде в размере 250 000 долларов и процентной ставкой 4.25%. Вы планируете заменить эту ссуду новой 30-летней ипотекой с суммой кредита в 250 000 долларов и процентной ставкой 3,25%.

Ваш ежемесячный платеж по первоначальной ссуде составляет 1353 доллара. Ваш новый платеж после рефинансирования составит около 1197 долларов. В результате ежемесячная экономия составляет 156 долларов.

Предположим, что общая сумма комиссионных за новую ссуду (включая комиссию за подачу заявления, комиссию за выдачу, оценку и т. Д.) Составляет 1,5% от суммы новой ссуды. Исходя из ссуды в 250 000 долларов, эти сборы составят 3750 долларов.Следовательно, вам нужно будет продолжать жить в своем доме в течение примерно двух лет (3750 долл. США ÷ 156 долл. США = 24,04 месяца), чтобы рефинансирование того стоило.

Еще один важный фактор, если у вас уже пять лет ипотеки — скажем, вы заплатили пять лет по 30-летней ссуде, то есть у вас осталось 25 лет, — ваша цель должна состоять в том, чтобы сохранить ваш новый кредит на том же уровне. продолжительность (или меньше). Итак, если вы не можете изменить более высокие выплаты 15-летней ипотеки при рефинансировании, перейдите на новую 30-летнюю ипотеку … но планируйте погашать ее через 25 лет или меньше, выплачивая дополнительную ежемесячную плату.

Имейте план

Прежде чем вы в конечном итоге решите рефинансировать, очень важно иметь план, который вы продумали. Очевидно, есть над чем подумать, и план поможет в этом. Хорошей отправной точкой было бы подумать о том, как долго вы собираетесь жить в своем доме. Если вы планируете переехать в ближайшие несколько лет, вы можете остановить процесс на этом этапе, потому что стоимость рефинансирования, вероятно, перевесит выгоду.

Оттуда вы можете глубже изучить цифры, чтобы определить, действительно ли рефинансирование того стоит.И, наконец, убедитесь, что у вас есть план того, что вы хотите делать с дополнительными деньгами, которые вы могли бы получить, снизив свои платежи за счет рефинансирования, иначе эти деньги, скорее всего, будут просто потрачены, и вы не будете лучше, чем были с оригиналом. заем!

Чтобы помочь вам в процессе принятия решений, вот простая блок-схема (а для полноразмерного изображения нажмите здесь).

Финансовое планирование и консультационные услуги, предлагаемые Vicus Capital Inc., инвестиционным консультантом, зарегистрированным на федеральном уровне.Любая информация, содержащаяся в этой статье, не предназначена для использования в качестве персонального инвестиционного совета. Если у вас есть какие-либо вопросы по обсуждаемому вопросу, проконсультируйтесь с финансовым специалистом.

Эта статья написана и представляет точку зрения нашего советника, а не редакции Киплингера. Вы можете проверить записи консультантов в SEC или FINRA.

Основатель WealthKeel LLC

Чад Чабб — сертифицированный специалист по финансовому планированию ™, сертифицированный специалист по студенческим займам ™ и основатель WealthKeel LLC.Он работает вместе с врачами поколений X и Y, помогая им ориентироваться в сложностях повседневной жизни, составляя оптимизированные финансовые планы, гибкие с учетом меняющихся потребностей его клиентов. Он помогает им использовать свое богатство, чтобы высвободить время и энергию, чтобы сосредоточиться на своей семье, своей практике и том, что они любят больше всего.

Когда лучше всего рефинансировать?

Когда ставки по ипотечным кредитам падают, как в 2020 году, большинство домовладельцев сталкиваются с одним и тем же вопросом: следует ли мне рефинансировать?

Скорее всего, ответ будет положительным, но, как и во всех случаях ипотеки, это не то решение, с которым вам следует спешить.Помимо процентной ставки, вам следует учитывать и другие факторы, в том числе, как долго вы выплачиваете текущую ипотеку и сколько собственного капитала накопили, как долго вы намереваетесь оставаться на месте и стоимость рефинансирования.

Причины рефинансирования

Есть множество причин рассмотреть вопрос о рефинансировании, даже помимо ставок по ипотеке. Вам следует подумать о рефинансировании, когда:

Ставки по ипотеке падают ниже вашей текущей ставки по ссуде

Традиционно эксперты рекомендуют домовладельцам рассмотреть вопрос о рефинансировании, когда процентные ставки падают на один процент ниже вашей текущей ставки по ссуде.Совсем недавно это эмпирическое правило изменилось, и теперь эксперты рекомендуют рефинансировать, когда ставки всего на полпроцента ниже вашей текущей ставки в зависимости от остатка по кредиту.

Это связано с тем, что снижение ставки может сэкономить вам значительные денежные средства, как ежемесячно, так и в течение всего срока действия кредита. Кроме того, более низкая ставка может помочь вам намного быстрее построить собственный капитал в вашем доме. Хотя рекламируемая ставка по ипотеке может быть не совсем правильной — эти ставки постоянно меняются — если вы сможете обеспечить более низкую ставку, это может того стоить.

Вы хотели бы быстрее погасить ссуду с более коротким сроком

В дополнение к более низкой процентной ставке новая ссуда может предоставить вам возможность получить ссуду с более коротким сроком без значительного изменения ежемесячного платежа . Все дело в математике.

В некоторых случаях значительное снижение процентов делает возможной более короткую ссуду, но в других случаях более короткая ссуда может быть на дороже, чем на . Мы бы посоветовали воспользоваться ипотечным калькулятором, чтобы посчитать и посмотреть, имеет ли для вас более короткий срок финансовую выгоду.

У вас достаточно капитала в вашем доме, чтобы вы могли получить ссуду без ипотечного страхования

Большинство кредиторов требуют, чтобы домовладельцы оплачивали ипотечное страхование, если у них менее 20 процентов собственного капитала в доме. (Справедливость — это разница между тем, что вы должны по ссуде, и стоимостью вашего дома — в основном это процент от суммы вашего дома, который вы выплатили.)

Ипотечное страхование — это ежемесячный платеж, который вы делаете, чтобы защитить вашего кредитора, если вы не в состоянии выплатить ипотеку.Это может быть довольно дорого, поэтому, когда у вас будет 20 процентов капитала, возможно, стоит его рефинансировать.

Вам нужны деньги в виде рефинансирования с выплатой наличных

Если у вас возникла финансовая ситуация или вам необходимо провести значительный ремонт вашего дома, рефинансирование с выплатой наличных может стать вашей спасительной возможностью. Этот тип рефинансирования позволяет вам получить новую ссуду на сумму, превышающую вашу текущую задолженность по ипотеке, что дает вам дополнительные денежные средства. Вы также можете объединить более высокие проценты или задолженность по выплате в рефинансирование наличными.

Вы не можете осуществить рефинансирование за счет выплаты наличных средств на 100 процентов стоимости вашего дома, но если вы накопили значительный капитал, вы можете рефинансировать от 80 до 90 процентов и получить довольно большую сумму денег. Тем не менее, эти ссуды, как правило, имеют процентную ставку на выше , поэтому вам следует использовать этот вариант только в том случае, если он вам действительно нужен.

Сэкономит ли рефинансирование ваши деньги?

Не существует жесткого правила в отношении стоимости рефинансирования. Процесс рефинансирования может стоить вам авансом, но в некоторых случаях вы быстро компенсируете эти расходы за счет денег, сэкономленных на процентах.Есть также варианты бесплатного рефинансирования. Вы можете получить более высокую процентную ставку, но можете быть уверены, что это не будет стоить вам аванса. В других случаях может быть более целесообразным с финансовой точки зрения сохранить текущую ипотеку. Чтобы оценить, сэкономит ли рефинансирование или обойдется ли оно вам в наличных деньгах, примите во внимание следующее:

Оцените цену рефинансирования

В среднем домовладельцы, решившие рефинансировать, тратят от двух до пяти процентов суммы ссуды на свои закрывающие расходы. . Помимо расходов на закрытие, вам также придется заплатить за оценку вашего дома, проверку кредитоспособности и сборы за оформление документов.По состоянию на декабрь 2020 года также существует новая комиссия за рефинансирование в размере 0,5 процента для займов рефинансирования на сумму 125 000 долларов США и выше (за исключением рефинансирования FHA и VA, которые не облагаются налогом). Хотя клиенты не платят эту сумму из своего кармана, из-за этой комиссии процентные ставки немного выросли.

Уточните у своего текущего кредитора, есть ли штраф за выплату кредита.

В то время как жилищные кредиты Dash не предлагают никаких ссуд, предусматривающих штраф за досрочное погашение, это могут сделать другие кредиторы. Некоторые кредиторы взимают штраф за досрочное погашение ипотеки или штраф за досрочную выплату, если вы выплачиваете ссуду досрочно.Эта комиссия, обычно представляющая собой процент от вашего невыплаченного основного остатка при выплате кредита, может быть значительной, если вы все еще должны много по первоначальной ипотеке.

Учитывайте накопленный вами капитал

Если в вашем доме построено не менее 20 процентов собственного капитала, вы можете получить ссуду без ипотечного страхования. Эта ежемесячная плата может существенно увеличить ваш платеж по ипотеке, поэтому обязательно подумайте, как ее устранение может повлиять на ваш ежемесячный платеж после рефинансирования.

Изучите свой кредитный рейтинг

Если ваш кредитный рейтинг изменился после того, как вы подали заявку на получение первой ипотечной ссуды, это может улучшить или ухудшить условия рефинансируемой ссуды. Если ваш кредитный рейтинг улучшился, вы, вероятно, получите лучшую процентную ставку по ссуде. С другой стороны, если ваш кредитный рейтинг упал, ваша ставка может быть выше, даже если они рекламируют более низкие ставки.

Если у вас долгая ссуда, рассчитайте новые процентные расходы

Выплата процентов по ипотечным ссудам производится авансом.Это означает, что когда у вас есть новый заем, вы ежемесячно платите больше на проценты, чем на основной остаток. Итак, если у вас есть кредит на десять или более лет, вы в настоящее время выплачиваете основную сумму. Если вы рефинансируете ипотеку на 20 или 30 лет, вы вернетесь к ежемесячной выплате в основном процентов. Даже если вы получите значительно более низкую ставку, это может не стоить того.

Изучите свою потенциальную новую процентную ставку

Хотя вы увидите рекламу низких процентных ставок, ставка, на которую вы претендуете, может немного отличаться.Поговорите с кредитором, чтобы получить точную оценку процентной ставки, а затем подсчитайте, сколько вы сэкономите каждый месяц.

Использование калькулятора рефинансирования ипотеки

Чтобы определить, стоит ли рефинансирование того, используйте калькулятор рефинансирования ипотеки. Это позволит вам вводить реальные числа, чтобы узнать, сколько вы сэкономите в месяц.

Посчитайте, стоит ли рефинансирование

Существует «точка безубыточности», при которой экономия от более низкой процентной ставки равна расходам на рефинансирование.После этого вы будете ежемесячно откладывать деньги на новую ипотеку. Например, если вы заплатите 3000 долларов на закрытие расходов, а ваш ежемесячный платеж уменьшится на 150 долларов, через 20 месяцев вы окажетесь в безубыточности. Используйте калькулятор и всю информацию, указанную выше, чтобы определить, в какой момент вы окунетесь в безубыточность.

При расчете точки безубыточности также важно подумать о том, как долго вы пробудете дома. Используя приведенный выше пример, если вы планируете переехать в течение следующих полутора лет, вы не окупитесь по своему рефинансированию.Однако, если вы планируете прожить в своем доме не менее пяти лет, вы более чем покроете расходы на рефинансирование.

В конечном счете, стоит ли рефинансирование или нет, это вопрос, который полностью зависит от вашего дома, ссуды и возможностей. Вот почему так важно вычислить цифры, чтобы понять, действительно ли это имеет смысл в вашей ситуации. Калькулятор рефинансирования ипотеки и специальный кредитор, например, в Dash, могут помочь вам решить сложное уравнение рефинансирования и принять лучшее решение для вас и вашей семьи.

Выраженные мной мнения являются исключительно моими и не отражают точку зрения моего работодателя.

* Когда дело доходит до рефинансирования жилищной ссуды, как правило, вы можете уменьшить сумму ежемесячного платежа. Однако ваши общие финансовые расходы могут быть больше в течение срока действия вашего кредита. Ваш специалист по ссуде PRMI предоставит вам всесторонний сравнительный анализ рефинансирования, чтобы определить ваши общие сбережения по пожизненному ссуде.

Следует ли рефинансировать ипотеку?

Сегодня утром, когда ехал на работу, я услышал по радио рекламу Дэйва Рэмси, известного радиоведущего и автора, который помогает своим слушателям и читателям навести порядок в своей финансовой жизни.Он рекламировал ипотечную брокерскую компанию, призывая слушателей «контролировать то, что вы можете контролировать» в эти неопределенные времена, и рассмотреть возможность рефинансирования ипотеки. Я не всегда согласен с Дэйвом Рэмси, но я подумал, что это хороший совет. Человеческий мозг плохо справляется с неопределенностью, а во время глобальной пандемии неопределенность очень велика. Для многих людей их работа, инвестиции, здоровье, планы поездок, пенсионные планы, свадебные планы и множество других важных переменных находятся в подвешенном состоянии.Сосредоточение внимания на этой неопределенности может привести к широкому спектру эмоций, включая тревогу, страх или гнев, и с этими эмоциями мы можем принимать некоторые иррациональные решения.

Вместо того, чтобы сосредотачиваться на том, что вы не можете контролировать, сосредоточьтесь на том, что вы можете контролировать. Одна из этих контролируемых переменных — ваша ипотека, как было упомянуто в той радиорекламе, которую я слышал. Ставки по ипотечным кредитам упали в марте, поскольку многие аспекты финансовых рынков были в упадке, и они продолжают оставаться привлекательными — настолько, что деятельность по рефинансированию становится чрезмерной.На приведенной ниже диаграмме показан индекс рефинансирования MBA, который измеряет количество поданных заявок на рефинансирование ипотеки. На диаграмме сравнивается деятельность по рефинансированию с 30-летней ставкой казначейства (перевернутая), которая представляет собой долгосрочную процентную ставку, которая тесно коррелирует со ставками по ипотечным кредитам. Как показано на графике, и, как и следовало ожидать, активность рефинансирования резко возрастает при низких ставках.

Рефинансирование ипотеки может быть способом проявить конъюнктуру и, возможно, сэкономить тысячи долларов в долгосрочной перспективе.Однако рефинансирование — не всегда хорошее решение. Итак, когда имеет смысл рефинансировать, а когда нет? Следует учитывать множество факторов.

Как долго вы планируете находиться в своем нынешнем доме?

Фактор номер один, который следует учитывать при рефинансировании, — это то, как долго вы планируете находиться в своем нынешнем доме. Хотя некоторые другие факторы могут показаться более важными (например, ставка), большинство из них являются лишь частью уравнения безубыточности — уравнения, которое показывает, как долго вам нужно оставаться в своем доме, чтобы рефинансирование окупилось.Например, если вы можете рефинансировать ставку с 6,0% до 3,0%, не имеет особого значения, планируете ли вы переходить в следующем месяце! Это связано с расходами на рефинансирование. Вы оплачиваете хотя бы часть этих затрат авансом, поэтому в день рефинансирования вы уже отстаете. Затем со временем при более низкой процентной ставке вы окупите часть этих затрат и в конечном итоге окупитесь. В зависимости от множества различных факторов, вы можете окупить эти затраты менее чем за год, а может и никогда!

Сколько стоит рефинансирование?

Есть несколько различных типов затрат на рефинансирование.Кредитору выплачиваются некоторые комиссии, которые возмещают банку время, необходимое для работы по рефинансированию. Могут быть и другие сборы, такие как плата за оценку, сборы за документацию и т. Д. Рефинансирование ипотеки — сложная сделка, в которой участвует множество сторон. Все они хотят, чтобы им заплатили, и, скорее всего, вы платите.

Еще одна заметная статья расходов — очки. По сути, баллы представляют собой предоплаченные проценты. Вы платите проценты вперед в виде баллов, что фактически «дает» вам более низкую процентную ставку по ипотеке.Очки — это интересный фактор, который следует учитывать. Если вы планируете оставаться дома в течение длительного времени, баллы могут пойти вам на пользу. Когда вы платите баллы, это обычно увеличивает временной горизонт безубыточности, то есть вам потребуется больше времени для возмещения затрат на рефинансирование. Однако вы получаете более низкую ставку, и если вы остаетесь дома надолго, вы можете дольше пользоваться этой более низкой ставкой. Если вы достаточно уверены, что пробудете в своем доме, скажем, 10 лет, и вы проводите параллельное сравнение ссуды без баллов и ссуды с баллами, не удивляйтесь, если вы выйдете вперед, заплатив точки.Вот калькулятор, который поможет вам определить, имеет ли смысл платить баллы.

Один из расходов, который часто не учитывается, — это альтернативная стоимость авансовых расходов по ипотеке. Альтернативные издержки проявляются в форме упущенного интереса или инвестиционной прибыли. Допустим, вам нужно заплатить 1500 долларов на закрытие сделки по ипотеке, и вам потребуется 2,5 года, чтобы вернуть эти 1500 долларов за счет рефинансирования по более низкой ставке. Что вы могли сделать с этими 1500 долларами вместо того, чтобы платить банку для рефинансирования? Если мы просто говорим о вещах, которые приносят вам деньги (и игнорируем такие вещи, как поездка на выходные или покупка нового телевизора), вы можете вложить эти 1500 долларов, сохранить их на сберегательном счете с процентным доходом или погасить другие долги. как ссуду на покупку автомобиля или студенческую ссуду.В зависимости от процентных ставок по этим займам или депозитным счетам и ожидаемой прибыли на инвестиционном счете эти 1500 долларов на закрытие фактически будут стоить более 1500 долларов, что фактически продлит период безубыточности.

Последняя стоимость, которую я упомяну, — это еще одна альтернативная стоимость, которая связана с рефинансированием ипотеки с 30 до 15 лет. Если вы рефинансируете и ваш ежемесячный платеж увеличивается, потому что вы сокращаете срок, есть альтернативные издержки, связанные с выплатой большей суммы по ипотеке, а не по чему-то другому.По моему личному опыту, альтернативные издержки имели большое значение. У нас с женой был ипотечный кредит, который возник семь лет назад. Мы рассматривали возможность рефинансирования, чтобы снизить нашу ставку на 0,75% и ускорить выплату примерно на восемь лет. Если посмотреть на процентные сбережения и точку безубыточности, это казалось совершенно очевидным. Мои простые математические расчеты показали, что мы сэкономим около 20 000 долларов в виде процентов в течение срока кредита, и нам потребуется всего около 18 месяцев, чтобы окупить заключительные расходы по более низкой ставке.Но как насчет того, что наш платеж увеличился примерно на 175 долларов? Что мы можем сделать с этими 175 долларами в следующие 15 лет? Мы говорили о том, чтобы каждый месяц откладывать немного денег на инвестиционный счет, чтобы заплатить за переезд в новый дом. Мы не знали, будет ли это через 5 лет или через 20 лет, но мы подумали, что это будет разумно. Итак, если бы мы не рефинансировали, эти 175 долларов пошли бы на инвестиционный счет в умеренно агрессивном портфеле и, по прогнозам, приносили бы около 5 долларов.5% ежегодно.

Когда я посчитал, мой вывод был немного удивительным. Да, рефинансирование ипотеки сэкономило бы нам 20 000 долларов процентов, но из-за альтернативных издержек рефинансирование нашей ипотеки, по прогнозам, увеличит нашу чистую стоимость только на 1 743,50 доллара. За 15 лет это почти ничего! По сути, это стирка. Мы все же сделали это, потому что по прошествии 15 лет у нас будет больше свободного денежного потока для инвестирования, чем если бы мы сохранили 30-летний заем, и потому что математика все еще работает в пользу рефинансирования, даже если сумма небольшая. .Но причина, по которой я это указываю, заключается в том, что нельзя игнорировать альтернативные издержки!

Насколько изменится ваша процентная ставка, если вы рефинансируете?

Чем больше сбережений по процентной ставке, тем быстрее вы окупите свои затраты на закрытие сделки. Эта концепция относительно проста. Прямо сейчас ваша экономия процентов может быть значительной, потому что ставки находятся на историческом минимуме. График ниже показывает, что последние 30 лет ставки имели неровную, но все же понижательную тенденцию. Самые последние данные показывают, что средняя ставка по 30-летней ипотеке составляла 3.1% по состоянию на 18 июня ^-е , что значительно ниже 10-летнего среднего показателя в 4,1%. Экономия 1,00% по ипотеке может означать значительную экономию, если вы планируете проживать в своем доме дольше, чем несколько лет, и не займет много времени, чтобы покрыть эти закрывающие расходы.

Расчет точки безубыточности

После того, как вы узнаете затраты и выгоды от рефинансирования, произведите расчеты. Делать математику? Это не так уж и полезно, правда? Что ж, это довольно сложно и легко ошибиться.В составленной мной электронной таблице 17 столбцов и 191 строка. Одна из использованных мной формул состоит из 160 символов. Итак, вы можете либо посчитать, либо просто использовать калькулятор безубыточности, который сделает это за вас. Этот, опубликованный Bank Rate, довольно обширен. Однако у меня есть два критических замечания. Он не рассчитывает альтернативные издержки, которые, как мы уже говорили, могут быть основным фактором. Во-вторых, экономия налогов на проценты по ипотеке рассматривается как часть уравнения. После изменения налогового законодательства очень немногие люди фактически получают налоговую выгоду от выплаты процентов по ипотеке.По данным Налогового фонда, только 13,7% налогоплательщиков планируют детализировать свои налоги за 2019 год. Если вы не указываете детали, просто введите «0%» в этот калькулятор безубыточности по банковской ставке. Это может не дать вам идеального результата, но он будет близок.

Рассмотрим немонетарные факторы

Как только вы узнаете денежные затраты и выгоды от рефинансирования, рассмотрите немонетарные факторы и спросите себя, действительно ли оно того стоит. Я сказал вам, что рефинансирование нашей ипотеки с 30-летней на 15-летнюю ипотеку только по прогнозам увеличит нашу чистую стоимость менее чем на 2000 долларов в долгосрочной перспективе.Но рефинансирование также потребовало времени и от меня, и от моей жены, когда мы рассматриваем вопрос о подписании документов, встрече с кредитным специалистом, составлении бюджета на покрытие расходов, координации возмещения условного депонирования, покупке страховки нового домовладельца (не требуется, но хорошее время для пересмотра), и теперь пишу об этом в блоге. Неужели это стоило меньше 2000 долларов? Для нас да. Нам нравится идея погашения ипотеки через 15 лет. Выплата долга дает нематериальные преимущества, такие как душевное спокойствие и гибкость.Я думаю, что иногда люди могут переборщить с некоторыми вещами, такими как погашение всего своего долга как можно раньше (я действительно говорил, что не всегда согласен с Дэйвом Рэмси), но некоторые вещи просто невозможно уловить с помощью математики. .

Стоит ли вам рефинансировать? Попробуйте использовать этот калькулятор рефинансирования, чтобы пролить свет. Если вы хотите, чтобы мыслящий партнер помог вам разобраться в неденежных частях решения, или если вы хотите, чтобы кто-то направил вас в направлении того, что, по мнению профессионального финансового планировщика, лучше всего подходит для кого-то на вашем месте, запланируйте вводную встречу с нами. .Мы будем рады помочь вам прояснить это решение — и многие другие решения финансового планирования.

Формула, которую я использовал при принятии решения о рефинансировании своей ипотеки

Personal Finance Insider пишет о продуктах, стратегиях и советах, которые помогут вам принимать разумные решения с вашими деньгами. Мы можем получать небольшую комиссию от наших партнеров, таких как American Express, но наши отчеты и рекомендации всегда независимы и объективны.Условия распространяются на предложения, перечисленные на этой странице. Прочтите наши редакционные стандарты.

Если вы в последнее время вообще следили за рынком недвижимости, вы, вероятно, слышали, что процентные ставки находятся на исторически низком уровне, и в результате все и их мать прямо сейчас пытаются рефинансировать свои ипотечные кредиты.

На самом деле рефинансирование может быть отличным способом сэкономить деньги. Это может помочь вам снизить ежемесячный платеж и изменить условия кредита на более выгодные для вас.При этом рефинансирование сейчас не для всех.

Проще говоря, математика не всегда работает. Фактически, я недавно попытался рефинансировать ссуду на свой новый дом и, посмотрев на цифры, решил сохранить свою текущую ипотеку.

Имея это в виду, позвольте мне рассказать вам о причинах, по которым я знал, что рефинансирование — не лучший выбор для меня, и как самостоятельно посчитать рефинансирование, чтобы понять, имеет ли это смысл для вас.

Причина, по которой мое рефинансирование не сработало.

Основная причина, по которой моя попытка рефинансирования не увенчалась успехом, заключалась в затратах на закрытие. Поскольку рефинансирование — это просто получение новой ссуды для погашения старой, вы все равно оплачиваете заключительные расходы при рефинансировании.

В наши дни ваши заключительные расходы либо включаются в ссуду, когда вы рефинансируете и выплачиваете их с течением времени, либо вы можете оплатить их авансом. К сожалению, ни один из сценариев не имел для меня финансового смысла.

Когда закрывающие расходы были перенесены в ссуду, мой ежемесячный платеж остался примерно на том же уровне

Очевидно, если вы включите заключительные затраты в свою ссуду, основным преимуществом будет то, что вам не придется приходить к заключительному столу с много денег, как при первой покупке дома.Однако оборотной стороной является то, что ваш ежемесячный платеж будет немного выше, чем если бы вы оплатили заключительные расходы заранее.

В моем случае включение затрат на закрытие в мою ссуду вообще не имело никакого смысла. Фактически, даже несмотря на то, что процентная ставка по новой ссуде была бы почти на полпункта ниже, чем когда я первоначально брал ссуду, ежемесячный платеж по моему рефинансированию был бы на 0,43 доллара выше, чем то, что я сейчас выплачиваю по ипотеке каждый месяц. .

Я знаю 0 долларов.43 может показаться незначительной разницей, но редко имеет смысл рефинансировать, если ваш новый платеж будет выше, чем ваш старый. Если это произойдет, вы захотите быть уверенными в том, что сможете выплатить ссуду в гораздо более короткие сроки, чего не было для меня.

Когда я оплатил затраты авансом, моя точка безубыточности была слишком далека. много денег, обычно несколько тысяч долларов.Однако преимущество в этом случае состоит в том, что ваш ежемесячный платеж часто даже ниже.

Тем не менее, вы не должны просто списывать деньги, которые вы заплатили в счет закрытия. Вместо этого вам следует выполнить так называемый расчет точки безубыточности, чтобы определить, сколько времени вам понадобится, чтобы компенсировать общие первоначальные затраты на закрытие за счет экономии по новому займу.

Получив ссуду, я сначала был рад узнать, что смогу сэкономить около 50 долларов в месяц, если оплачу свои заключительные расходы авансом.Однако, когда я произвел расчет точки безубыточности, я обнаружил, что мне потребуется более восьми лет, чтобы окупить стоимость моего рефинансирования. Для меня это было слишком долго, чтобы оправдывать получение нового кредита.

Формула для определения вашей собственной точки безубыточности

Обычно, если вы планируете вложить заключительные расходы в новую ссуду, найти разницу в платежах довольно просто. Все, что вам нужно сделать, это посмотреть на общий ежемесячный платеж, предоставленный вам вашим кредитором по ссуде.

С другой стороны, поиск точки безубыточности — это совсем другая история. Для этого потребуется немного математики. С этой целью ниже приводится объяснение того, как найти собственную точку безубыточности.

Формула для определения точки безубыточности:

Точка безубыточности (в месяцах) = Общие затраты на закрытие / Сумма ежемесячной экономии

Например, если закрытие по новому кредиту обходится вам в 4000 долларов и вы сэкономите 100 долларов в месяц на выплате ипотечного кредита, уравнение будет выглядеть так:

Точка безубыточности (в месяцах) = 4000 долларов / 100 долларов

Точка безубыточности = 40 месяцев или 3.33 года.

Как показывает моя попытка рефинансирования, математика не всегда может работать в вашу пользу. Хотя расчет точки безубыточности может дать вам лучшее представление о том, имеет ли смысл рефинансирование, если вам нужен конкретный совет, лучше всего поговорить с кредитором.Они могут изучить специфику вашего финансового положения, чтобы сказать, имеет ли для вас смысл рефинансирование.