Аннуитетный и дифференцированный платеж — что это? В чем разница и что лучше на 2021 год?

Кредиты играют важную роль в жизни населения со средним достатком. Тем, кто не может позволить себе единовременную оплату из собственных средств при покупке недвижимости или другого дорогостоящего имущества, кредиты очень сподручны. Вот только будущий процесс выплат по таким заёмным средствам для многих изначально остаётся загадкой, и что такое аннуитетный и дифференцированный платёж — знают немногие.

Чтобы сориентироваться в ежемесячных взносах по кредиту и не остаться перед фактом неподъёмных сумм, рассмотрим, какие бывают виды платежей.

Виды платежей по кредитам

Уже после подписания кредитного договора заёмщик вдруг обнаруживает, что первые взносы по кредиту существенно превышают тот возможный лимит, который он может безболезненно выделить на погашение кредитных сумм из своих доходов. В дальнейшем, чтобы сводить концы с концами и не допустить просрочек по оплате, кредитополучателям приходится «затянуть поясок потуже» или занимать у знакомых и друзей недостающие суммы. В чём же разница между аннуитетным и дифференцированным платежами и какой платёж выгоднее?

Дифференцированные платежи

Ещё в недавние времена в российской (советской) практике кредитования применялся только один вид платежей — дифференцированный. Дифференцированный платёж заключается в том, что на первые месяцы выплат приходятся максимальные суммы, в которые входит часть основного долга и проценты по кредиту.

При дифференцированных платежах сумма основного долга, так называемое тело долга, делится равными частями на весь срок платежа, а вот проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Соответственно, в первый месяц суммы платежей наиболее велики, потому что проценты по кредиту существенны.

А к концу срока выплаты будут минимальны. Дифференцированные платежи удобны для тех, у кого доход не носит характер неизменной величины, и через некоторое время может появиться возможность досрочно погасить долг. В этом случае переплата по кредиту будет меньше, чем при аннуитетном расчёте.

Далеко не каждый кредитополучатель может позволить себе выплачивать в первые месяцы суммы, складывающиеся при дифференцированном расчёте платежей. Ему придётся отказаться от подобного кредита, либо взять сумму меньшую, чем необходимо, чтобы беспроблемно расплачиваться по долговым обязательствам. Такому заёмщику больше подойдёт аннуитетный вид платежа.

Аннуитетные платежи

Отличие аннуитетного платежа от дифференцированного в том, что сумма ежемесячного взноса всегда неизменна, но вот структура этой суммы меняется из месяца в месяц. Основную часть в первые месяцы составляют проценты по кредиту, а сумма тела долга — минимальна. Таким образом банк страхует риски недополучения прибыли в случае досрочного погашения кредита заёмщиком. Подобный график погашения платежей с ежемесячной суммой — константа очень выгоден людям, имеющим фиксированный доход:

• нет необходимости каждый месяц сверяться с графиком платежей, чтобы заранее зарезервировать нужную сумму для оплаты кредита;
• равные доли платежа позволяют исключить возможность остаться без средств к существованию после уплаты ежемесячного взноса.

Формулы расчёта кредитных платежей

Для того, что бы определить для себя, что лучше: аннуитетный или дифференцированный платёж, можно заранее просчитать по формулам ежемесячные суммы:

• общего платёжа;
• начисляемых процентов;
• суммы основного долга;
• остатка кредита на начало и конец месяца.

Формула расчёта дифференцированного платежа:

1. НП — начисленные проценты в периоде;
2. ОК — остаток кредита в месяце;
3. ПС — процентная ставка по кредиту.

Такая формула часто применяется банками и кредитными учреждениями для расчёта дифференцированных платежей. Общую сумму переплаты по этому виду кредита можно увидеть в таблице:

Формула расчёта аннуитетного платежа:

1. АП — общий аннуитетный платёж в периоде;
2. СК — первоначальная сумма кредита;
3. ПС — процентная ставка по кредиту;
4. КП — количество месяцев (периодов).

Данная формула считается основной для расчёта аннуитетных платежей и применяется основным количеством банков и кредитных организаций, используясь в большинстве кредитных калькуляторов. Полученные результаты по ежемесячному погашению кредита и сумме переплаты за пользование займом, можно увидеть в таблице:

Из приведённых расчётов видно, что окончательная сумма переплаты по дифференцированному виду платежа несколько ниже, чем при аннуитетном расчёте. Если сумма кредита существенна, то разница будет более чем очевидна. Таким образом, прежде чем заключить договор по кредитованию, необходимо взвесить все плюсы и минусы обоих видов платежей: дифференцированного и аннуитетного.

Видео: Что выбрать — аннуитетный или дифференцированный платеж?

Итого

Предварительный расчёт поможет определить, что выгоднее заёмщику: переплатить в итоге определённую сумму или удовлетвориться фиксированным ежемесячным платежом. В наступившем 2021 году правильный расчёт и определение потенциала своего финансового состояния будет более чем актуально.

Читайте также:

Аннуитет или дифференцированный платёж?

Принимая решение о том, чтобы взять кредит, особенно на крупную сумму, и особенно ипотечный, необходимо не только трезво оценивать свои возможности, но и уделить внимание выбору самого кредитного продукта, изучая условия в различных банках. Обратите внимание на способ погашения кредита. Платежи по погашению могут быть двух видов — аннуитетные (фиксированные) или дифференцированные.

Аннуитетный платёж — вы гасите кредит равными долями, при этом весомая часть платежа идёт на уплату процентов. Общая сумма остаётся постоянной до конца периода выплаты, при этом соотношение «проценты — тело кредита» постепенно меняется. При досрочных взносах для погашения кредита по такой схеме, уменьшается только срок выплаты.

Когда вы получите в банке график платежей, обратите внимание, какую часть от ежемесячных платежей по ипотеке составляют проценты в начале срока и в конце.

В большинстве случаев банки предлагают кредитные продукты с аннуитетным способом выплат. Дифференцированные платежи можно встретить в различных корпоративных и специальных кредитных программах.

Дифференцированный платёж — долг по кредиту гасится ежемесячно одинаковыми суммами, а размер процентов определяется исходя из невыплаченного остатка заёмных средств. Соответственно, выплаты к концу срока погашения кредита уменьшаются. При частичном досрочном погашении кредита, вы уменьшаете, прежде всего ежемесячный взнос, и во вторую очередь — срок погашения.

Общая сумма переплаты по займу с дифференциальными платежами будет меньше на 15—25 процентов. При значительных суммах кредита и длительном периоде погашения, особенно в случае ипотечного кредитования, эта разница будет существенна.

Если вы рассматриваете банковское предложение с правом выбора схемы платежей, стоит понимать, что в первые месяцы при дифференцированной схеме, платежи будут на 20—25% выше, чем при аннуитетной. Зато при аннуитетной схеме погашения банк вам даст кредит на большую сумму, чем при дифференцированной. Кроме того, некоторые банки, предлагающие дифференцированную схему погашения платежей, «защищаются» от досрочного погашения кредита. Устанавливают для досрочного платежа дополнительные условия, например, о том, что досрочный взнос должен в 5 раз превышать ежемесячный.

Оценивая схемы погашения, мы должны учитывать самые различные факторы, которые в итоге приведут к выбору наиболее выгодных условий кредитования. Однако мы понимаем, что заёмщику выгоднее платить кредит дифференцированными платежами, а банку — выдавать кредит аннуитетом, так как проценты при выдаче кредита при аннуитетных платежах начисляются по более выгодной для банка схеме.

Журова Анна Леонидовна, Карпущенко Наталья Петровна — консультанты-методисты по финансовой грамотности.

Суд узаконил аннуитетные платежи по ипотеке | Статьи

Банки вправе не предоставлять заемщику выбор, каким способом гасить задолженность по ипотеке. По мнению судей, дифференцированный способ нисколько не выгоднее аннуитетного, поэтому кредитные организации вправе оставить этот единственный способ погашения задолженности. Это следует из вчерашнего решения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, который поставил точку в двухлетнем споре заемщика и Сбербанка.

Суть дела в следующем. Заемщик из Ростовской области, взяв ипотечный кредит, посчитал, что аннуитетные платежи для него невыгодны, а были навязаны ему банком. Следовательно, Сбербанк нарушил закон «О защите конкуренции», который запрещает навязывание невыгодных соглашений. Ведь при этом способе заемщик обязан сперва погасить проценты банку, а уж потом сам кредит. В то время как дифференцированный способ предполагает равномерное погашение как процентов, так и суммы займа. На сторону заемщика встало и местное управление Федеральной антимонопольной службы. Чиновники выдали предписание Сбербанку устранить нарушение и предоставить всем клиентам Сбербанка выбор, каким способом им гасить кредиты. По подсчетам чиновников, аннуитетная схема погашения долга при прочих равных условиях дает банку дополнительный доход в 15–20% от суммы кредита по сравнению с дифференцированным способом. Изначально суды первых инстанций поддержали ФАС, обязав Сбербанк изменить свои кредитные договоры. 

Однако кассация — Арбитражный суд Северо-Кавказского округа — не согласилась с подсчетами ФАС. Судьи пришли к выводу, что истцы не смогли доказать, что аннуитетный способ погашения кредита невыгоднее дифференцированного. Кроме того, они отметили, что заемщик не обращался в банк для смены способа погашения кредита, не оспаривал условия кредитного договора в момент его заключения, не обращался с заявлением о досрочном погашении кредита либо в его оплате дифференцированными платежами, не пытался изменить размер ежемесячных выплат, хотя, как показывает практика и кредитный договор «Сбербанка», банк предоставляет своим клиентам такую возможность при их обращении. А раз не было обращений, то и отказа банка и нарушения закона не было.

Как рассказал «Известиям» представлявший интересы ОАО «Сбербанк России» старший юрист адвокатского бюро «Линия права» Алексей Костоваров, в случае проигрыша дела большинству банков пришлось бы менять свои кредитные продукты — ведь возможность дифференцированного погашения кредита при ипотеке сейчас почти никто не использует. Однако, по его мнению, решение суда было предсказуемо.

— Необоснованность претензий антимонопольного органа вполне очевидна, — считает он. — В конце концов практика погашения кредита аннуитетными платежами широко распространена на рынке кредитования, и оснований считать ее незаконной у судов не было.

Кроме того, ни антимонопольный орган, ни заемщик не учли тот факт, что кредитный договор Сбербанка с заемщиком и статья 810 ГК РФ дают заемщику право в период выплаты кредита погашать кредит так, если бы он погашался дифференцированным способом, и дают право погасить кредит досрочно, отмечает партнер компании «Налоговик», руководитель направления по финансовому рынку и налоговому праву независимого экспертного центра «Общественная дума» Дмитрий Липатов.

— Tо есть аннуитетный способ погашения кредита, согласно российскому законодательству и заключенному кредитному договору, не лишал заемщика возможности погашать кредит дифференцированными платежами и предоставлял заемщику свободу выбора в определении размера ежемесячного платежа, который он может направлять на погашение кредита, — говорит он. — Просто нужно было уведомить об этом банк. Заемщик этим своим правом не воспользовался, но обвинил банк в том, что был лишен этого права.

Другим существенным мотивом, который привел суд в обоснование отказа, явилась недоказанность того, что клиент был лишен возможности согласовать другой порядок выплаты задолженности, отмечает Владимир Клименко из коллегии адвокатов «Юков и партнеры».

— Пленум, ныне несуществующего Высшего арбитражного суда РФ, в одном из своих постановлений указывал, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых условий суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, — поясняет он. — Однако суды посчитали, что заемщик принял недостаточно мер для отстаивания своей позиции при заключении договора.

По мнению участников рынка, выигрыш в этом деле был бы невыгоден не только самим банкам, но и в конечном итоге заемщикам.

— В настоящее время действительно практически все банки, за исключением единиц, предлагают для ипотечных заемщиков только аннуитетные платежи, — отмечает глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. — И если бы суд встал на сторону заемщику, многим банка пришлось бы менять свои кредитные продукты, добавляя также и дифференцированные. Однако не факт, что это было бы выгодно заемщикам. Во-первых, более выгодную для заемщика методику погашения долга банки компенсировали бы повышенной процентной ставкой. А во-вторых, вариант аннуитетных платежей предполагает большую сумму возможного кредита для самого клиента. 

В Банке Москвы считают, что это решение может стать началом новой правоприменительной практики — ведь до сих пор суды в подавляющем большинстве случаев всегда вставали на сторону банковских заемщиков. 

— Данный вопрос достаточно важен для всех банков, кредитующих физических лиц, — соглашаются в пресс-службе Банка Москвы. — По сути вопрос касается стоимости кредита, а аннуитетный способ погашения потребительского кредита использован либо дифференцированный — это уже вопрос техники. Вероятно, данный иск можно рассматривать как попытку оспорить стоимость полученного кредита и таким образом минимизировать свои расходы. В силу норм права заемщик независимо от способа погашения кредита вправе как полностью, так и частично погасить кредит досрочно. Учитывая политику в области защиты прав заемщиков — физических лиц, не исключено, что это начало новой правоприменительной практики.

Ростовское управление ФАС не ответило на запрос «Известий». 

Банки предпочитают аннуитетные платежи по ипотеке – есть ли выбор?  

Самые актуальные вопросы для заемщика, особенно взявшего ипотечный кредит, связаны с погашением долга: сумма и дата платежа, способы оплаты и многое другое. Немало вопросов у ипотечных должников вызывает популярная в банковской среде аннуитетная форма платежа по ипотеке.

«Банк, в котором я взял ипотеку, рассчитал платежи так, что сначала я выплачиваю большую часть процентов. Я так понимаю  — это сделано для того, чтобы выудить с меня побольше денег, если я начну досрочно погашать кредит», — сообщил нам заемщик. Выяснилось, что такого рода вопросы возникают часто.

«Я взял квартиру в ипотеку на 24 года под 7% годовых за 115 тыс. манатов, 92 тыс. из которых банковский кредит, — говорит клиент банка. – У меня аннуитетная форма платежа. Вот уже третий год ежемесячные платежи банку составляют 751 манатов (660 манатов по ипотеке +90 манатов по договору страхования). Несмотря на то, что уже выплатил банку более 20 тыс. манатов долга, основная сумма почти не тронута – я остался должен чуть более 90 тыс. манатов. Оказывается, все это время из 751 манатов ежемесячного платежа почти 500 манатов составляют проценты. Получается, что если я решу выплатить долг банку досрочно – через 5 – 6 лет, банк к этому времени заработает на мне больше 40 тыс. манатов, или 50% всей суммы ипотеки».

Клиент интересуется, насколько это честно и законно? И отвечает ли такой подход принципам социальной ипотеки? А главное, нельзя ли внести изменения в действующее законодательство для снижения доли процентов?

За ответом на этот вопрос редакция обратилась к банковскому юристу Акраму Гасанову. Эксперт сообщил, что есть два вида платежей — аннуитетный и дифференцированный. При аннуитетной форме погашения кредита проценты за пользование начисляются на остаток долга, поэтому в начале кредита процентов больше, основного долга — меньше. А к концу кредита — наоборот. Соответственно, при дифференцированном платеже ежемесячные платежи становятся меньше, сумма основного долга в платеже всегда будет одной и той же. А вот проценты, начисляемые на остаток основного долга, будут уменьшаться по мере выплаты кредита. Ежемесячная сумма основного долга считается просто — сумма кредита делится на количество платежей.

«Платеж по кредиту состоит из основного долга и процентов. Основной долг — это размер кредита. А проценты — это сумма, которую берет банк за пользование кредитом, — пояснил эксперт. — Клиент недоволен аннуитетным платежом, но ничего противоправного со стороны банка в данном случае нет, это общемировая практика».

При дифференцированном платеже ежемесячные платежи клиента банку меняются, говорит специалист. Скажем, взяли 12 тыс. манатов на год по ставке 10%. Если оплата производится в формате дифференцированного платежа, значит, ежемесячные платежи будут неравными — каждый месяц по основной сумме заемщик платит 1 тыс. манатов, а проценты начисляются на остаток. Таким образом, в первый месяц оплата составит 1000 и 10% от 12 тыс. манатов – в целом 1200 манатов. В последующие месяцы клиент платит все меньше и меньше, поскольку основная сумма каждый месяц снижается на тысячу манатов и 10% рассчитывается от остатка.

«При аннуитетном платеже клиент платит каждый месяц одинаковую сумму, но при этом, естественно, процент в начале бывает высоким. Но давайте согласимся, при дифференцированном происходит то же самое – в начале уплачиваемый процент выше, поскольку больше остаток по основной сумме долга. С этим сложно поспорить, поскольку, чем больше долг, тем больше уплачивается по процентам. Надо признать, аннуитетный платеж обходится дороже в итоге для клиента, нежели дифференцированный. К тому же для банка аннуитетный договор выгоднее, но, опять-таки, и при дифференцированном платеже в начале проценты платятся больше, потому что остаток больше.

В то же время аннуитетный платеж удобнее для клиента, считает собеседник, поскольку он каждый месяц платит одинаковую сумму. В какой форме платить — дело выбора. Естественно, клиент может при заключении договора обсудить этот момент с банком и отказаться от аннуитетного формата в пользу дифференцированного платежа. Пойдет ли на это банк, зависит от воли сторон. Т.е. банк может отказаться.

«Действующее законодательство аннуитетный платеж допускает, поэтому банки не нарушают в данном случае закон, — продолжил юрист. — Тем более, что это принято во всем мире, в основном, по потребительским кредитам».

Другой вопрос – если в итоге по аннуитетному платежу клиент платит больше процентов, чем по дифференцированному, значит, ставка процента, которая указывается банком, не реальная. Именно поэтому по действующему законодательству согласно международной практике банк обязан в кредитном договоре, наряду с обычной ставкой, указать также эффективную процентную ставку. По словам Гасанова, есть механизм расчета эффективной ставки, установленный Центробанком:

«Он учитывает аннуитетный платеж, комиссии и пр., чтобы клиенты могли сравнивать уплачиваемую в итоге сумму. Однако в нашей практике получается, что заявленные банком 10% при подсчете эффективной ставки превращаются в 12%. Проблема на самом деле в другом – банки указывают в рекламе и на собственных сайтах неэффективную, общую ставку.  Это я считаю пробелом, нарушением прав заемщиков. Центробанку следует обязать банки указывать эффективную ставку не только в договоре с клиентом, но предварительно – на сайтах и в рекламе заявлять именно эффективную процентную ставку, чтобы клиент мог увидеть разницу и сравнивать реальные условия наших банков».

Скажем от себя, что досрочный платеж в таком случае не оставляет преференций для заемщика, поскольку большую сумму процентов по кредиту он оплачивает в первые годы ипотеки.

10 вопросов по ипотеке, которые волнуют каждого

ЕРЕВАН, 31 мая. Новости-Армения. Как оказалось, ситуация с пандемией еще больше подстегнула желание людей строиться за городом, на природе или обустраивать свои дачные коттеджи. Такой ажиотаж активизировал рынок ипотеки: в прошлом году объем ипотечных кредитов вырос на 23,3%. Эксперты считают, что подобная тенденция роста ожидается и в 2021 году.

На сегодня в Армении действуют более 15 программ ипотечного кредитования, в рамках которых ипотека предоставляется молодым семьям, начинающим специалистам, военнослужащим, одиноким матерям и другим категориям граждан. Словом, этот финансовый инструмент достаточно востребован. Однако, ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого вида кредитования есть определенные нюансы, о которых надо знать. Сегодня агентство «Новости-Армения» представит самые часто задаваемые вопросы, ответы на которые помогут людям безболезненно обойти подводные камни ипотеки.

Вопрос 1. Какую часть семейного бюджета следует выделить на оплату ипотеки?

Ответ. Ипотечные платежи надо рассчитать таким образом, чтобы они не превышали 30 % от семейного дохода. Некоторые заемщики думают, что чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека и тем меньше получается переплата. Но это экономия только на первый взгляд, а на деле нет никаких гарантий, что не случится какой-либо форс-мажор (потеря работы, болезнь, несчастный случай и т.д), который доведёт вас до просрочек по платежам и последующим пеням. Не говоря уже о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли.

Вопрос 2. В какой валюте лучше брать ипотечный кредит?

Ответ. Только в той валюте, в которой вы получаете ежемесячный доход. Ипотечный кредит — долгосрочный и при скачках валютного курса вам придется во много раз переплачивать на обмене драмов на валюту договора.

Вопрос 3. Банков, выдающих ипотечные кредиты, много. Как не ошибиться с выбором кредитора?

Ответ. Выбирайте для ипотеки кредитора только из крупных банков, имеющих многолетний опыт и хорошую репутацию и предоставляющих максимально выгодные условия. Не стоит спешить с выбором программы ипотеки — найдите самую подходящую с выгодными, льготными условиями.

Вопрос 4. Близкие советуют брать кредит сразу на покупку большой квартиры, а я сомневаюсь. Как быть?

Ответ. Не берите ипотеку сразу на большую жилплощадь. Лучше постепенно улучшать свои жилищные условия по мере увеличения ваших доходов.

Вопрос 5. Какие дополнительные расходы, кроме первоначального взноса и госпошлины за регистрацию ипотеки, могут появиться у заемщика?

Ответ. При оформлении квартиры в ипотеку внимательно читайте договор, обратите особое внимание на дополнительные (иногда скрытые) комиссии и расходы. По факту, первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые вам предстоят как заёмщику. Некоторые кредитные организации стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу: за рассмотрение заявки, выдачу кредита, обмен валюты, перевод денег со счета на счет, выпуск банковской карты и т.д.

Вопрос 6. Какие существуют риски в случае долгосрочной ипотеки?

Ответ. Есть риск, что квартира окажется неликвидной. Такое может случиться, когда ипотека берётся на 20-30 лет. Здесь есть сразу два подводных камня, которые могут омрачить вашу радость как владельца недвижимости: мало того, что за такой срок вы переплатили по одним процентам в несколько раз больше первоначальной стоимости квартиры, в добавок к этому ее цена за это время может существенно снизиться, и при необходимости вряд ли сможете удачно продать квартиру. В целом, здесь надо учитывать ряд факторов: покупаете ли вы жилье на первичном или вторичном рынках, на стадии застройки или нет, есть у вас уверенность в бесперебойности ваших финансовых поступлений. Вы должны понимать, что все риски, безусловно, предусмотреть невозможно, но минимизировать в ваших силах.
Вопрос 7. На какой срок лучше всего брать ипотеку?

Ответ. В Армении банки выдают ипотечные кредиты на срок от 10 до 30 лет. Какой срок вы выберете, по большому счету, будет зависеть от ваших ресурсов. Если вы уверены, что ваши доходы стабильны, к тому же у вас имеются некоторые накопления, то можете воспользоваться долгосрочной ипотекой с минимальными ежемесячными платежами. Основной плюс такой ипотеки в том, что она не ляжет тяжким грузом на ваш семейный бюджет. Что касается кратковременной ипотеки, то ее стоит брать, в частности, при наличии очень выгодного предложения на рынке или при срочной необходимости поменять жилье.

Вопрос 8. Какой платеж выгоднее – аннуитетный или дифференцированный?

Ответ. Как известно, аннуитетный платеж – это когда вы платите банку ежемесячно одну и ту же сумму. Его лучше выбирать в том случае, если ваш доход неустойчив и большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж отличается тем, что по мере выплат основной долг равномерно уменьшается, и в итоге вы платите банку всё меньше процентов. Этот вид оплаты выгоднее, если даже самый крупный платеж для вас не критичен.

При этом большинство экспертов советует выбирать аннуитетный платеж в условиях высокой волатильности рынка

Вопрос 9. Кто поможет объективно оценить недвижимость, которую хочется приобрести в ипотеку?

Ответ. При выборе объекта ипотеки обращайтесь только к независимым оценщикам, так как риелторы всегда приукрашивают состояние недвижимости, чтобы выгоднее продать.

Вопрос 10. Нужно ли иметь какие-то накопления, прежде чем брать ипотеку в банке?

Ответ. До подписания кредитного договора создайте финансовый резерв, так называемую финансовую подушку безопасности, состоящую из трех ежемесячных ипотечных платежей. Это придаст вам чувство уверенности хотя бы на первое время. -0-

аннуитетов и паевые инвестиционные фонды | Понимание различий

Аннуитеты и паевые инвестиционные фонды имеют место как для сбережений, так и для инвестирования. Однако в большинстве случаев один может быть лучше другого. Ваша терпимость к риску и график выхода на пенсию определят, вписывается ли аннуитет или паевой инвестиционный фонд в ваш финансовый план.

Вы получите лучшее представление о том, какой из этих финансовых инструментов подходит для ваших целей, если поймете различия между ними.

Аннуитеты

Аннуитеты — это контракты, заключенные страховыми компаниями.Они предназначены для обеспечения гарантированного дохода в течение пенсионного возраста и имеют дополнительное преимущество в виде номинального роста по сравнению с инвестициями в акционерный капитал.

Настраиваемый характер аннуитетов делает их идеальными для людей, у которых есть определенные цели в области пенсионного обеспечения и имущественного планирования.

Кроме того, налоговый режим аннуитетов привлекает людей, которые хотят отложить налоги до тех пор, пока они не достигнут возраста, в котором они начнут получать выплаты.

Отсроченные или немедленные аннуитеты предлагают людям гибкость, позволяющую воспользоваться преимуществами фиксированных ставок или, если им удобна менее стабильная доходность, разработать стратегию использования преимуществ рынка.

В целом людей, которые покупают аннуитеты, привлекают четыре основных преимущества:

• Основная защита
• Пожизненный доход
• Наследие бенефициарам
• Долгосрочный уход

Что такое паевой фонд?

Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) определяет паевой фонд как «компанию, которая объединяет деньги многих людей и инвестирует их в акции, облигации или другие активы. Комбинированные пакеты акций, облигаций или других активов, которыми владеет фонд, известны как его портфель.Каждый инвестор в фонде владеет акциями, которые составляют часть этих вложений ».

Обратите внимание, что это определение относится к паевому фонду как к «компании», а авуары фонда как к «портфелю». Эта дифференциация важна, потому что она может быть источником путаницы для людей с ограниченным опытом инвестирования.

Чтобы получить четкое представление о взаимном фонде, вы можете приравнять его к бизнесу, связанному с продуктами или услугами, например Google. Покупая акции Google, вы покупаете часть компании и ее активы.Точно так же, когда вы покупаете акции паевого инвестиционного фонда, вы покупаете часть авуаров взаимного фонда.

Как работают паевые инвестиционные фонды?

В отличие от отложенных аннуитетов, паевые инвестиционные фонды не растут с отсроченным налогом, если они не являются частью квалифицированного плана, такого как индивидуальный пенсионный счет.

Большинство пенсионных планов, спонсируемых работодателями, инвестируют деньги сотрудников в паевые инвестиционные фонды.

Как отмечает Управление финансового сектора (FINRA), «Паевые инвестиционные фонды — популярный способ инвестирования в ценные бумаги.Поскольку паевые инвестиционные фонды могут предлагать встроенную диверсификацию и профессиональное управление, они предлагают определенные преимущества по сравнению с покупкой отдельных акций и облигаций. Но, как и инвестирование в любые ценные бумаги, инвестирование в паевой инвестиционный фонд сопряжено с определенными рисками, в том числе с возможностью того, что вы можете потерять деньги ».

Паевые инвестиционные фонды не дают никаких гарантий. Вместо этого они предлагают такие преимущества, как:

• Диверсификация
• Ликвидность
• Гибкость
• Профессиональное управление инвестициями

Доходы от паевых инвестиционных фондов распределяются иначе, чем доход от аннуитета.Держатели аннуитета получают выплаты в виде серии регулярных платежей или, во многих случаях, в виде единовременной выплаты в то время, когда они получают право на получение своей аннуитета наличными.

В отличие от этого, согласно FINRA, паевые инвестиционные фонды дают вам возможность получать «выплаты наличными или автоматически реинвестировать их в фонд для увеличения количества акций, которыми вы владеете».

Прибыль от дивидендов и процентов фонда называется «распределением дохода», а прибыль от продажи акций фондом — «распределением прироста капитала».”

Возврат паевых инвестиционных фондов осуществляется как:

• Дивиденды
• Прирост капитала
• Продажа паев фонда

Эффективность паевого инвестиционного фонда измеряется увеличением или уменьшением общей рыночной стоимости акций фонда.

Подобно аннуитетам, паевые инвестиционные фонды существуют в различных категориях, каждая из которых предлагает уникальные преимущества. Паевые инвестиционные фонды также несут комиссии, аналогичные некоторым типам аннуитетов, которые различаются в зависимости от типа фонда, а некоторые даже взимают штрафы за досрочное снятие средств.

Индексные фонды и фонды доходов

Гарантированный пожизненный доход — основная цель для людей, которые покупают аннуитеты, тогда как цели для людей, инвестирующих в паевые инвестиционные фонды, варьируются от агрессивного роста до гарантированного дохода.

Частичное совпадение этих целей естественным образом приводит к совпадению возможностей аннуитетов и паевых инвестиционных фондов для достижения этих целей.

Например, индексные фонды — одна из категорий паевых инвестиционных фондов — похожи на индексные аннуитеты в том, что они совпадают с индексом акций, таким как S&P 500.Расходы ниже, поэтому эти фонды привлекают инвесторов, которым нужна возможность роста без чрезмерных управленческих и административных сборов, также известных как «коэффициенты расходов».

Это похоже на то, что клиент выбирает индексированный аннуитет для возможности извлекать выгоду из рыночной прибыли без риска потери денег.

Аналогичным образом, фонды дохода аналогичны доходным фондам, которые предназначены для обеспечения стабильного денежного потока держателю контракта при выходе на пенсию. Стоимость фондов доходов может увеличиваться, но рост для этого типа паевых инвестиционных фондов является консервативным и наиболее подходит для пенсионеров и людей с низким уровнем толерантности к риску.

Как только вы поймете основные различия между аннуитетами и паевыми фондами, вы лучше подготовитесь к планированию своих пенсионных лет. Если вы уже находитесь в пенсионном возрасте, получение немедленного дохода может быть для вас приоритетом. Независимо от вашего графика, ваши финансовые цели определят, какой финансовый инструмент вам подходит.

Прежде чем принимать финансовые решения, проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.

Последнее изменение: 3 сентября 2020 г.

Поделиться этой страницей:

https: // www.annuity.org/annuities/strategies/annuities-vs-mutual-funds/Copy Link

4 цитируемых исследовательских статьи

Авторы

Annuity.org придерживаются строгих правил выбора поставщиков и используют только достоверные источники информации, включая авторитетные финансовые публикации, академические организации, рецензируемые журналы, авторитетные некоммерческие организации, правительственные отчеты, протоколы судебных заседаний и интервью с квалифицированными экспертами. Вы можете узнать больше о нашей приверженности точности, справедливости и прозрачности в наших редакционных правилах.

Что лучше? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Аннуитеты могут помочь вам создать предсказуемый поток доходов при выходе на пенсию. Два наиболее популярных типа — фиксированная и переменная — имеют схожие названия, но действуют совершенно по-разному, и каждый из них лучше подходит для разных типов пенсионных инвесторов.Вот что вам нужно знать, чтобы выбрать между фиксированной и переменной аннуитетом.

Как работают аннуитеты?

Прежде чем углубляться в проблему фиксированных и переменных аннуитетов, давайте сначала разберемся, как работают аннуитеты. Аннуитеты — это договоры страхования, которые гарантируют регулярные выплаты дохода в будущем в обмен на выплаты сейчас. Что особенно важно, все аннуитеты помогают предотвратить перерасход ваших сбережений, «гарантируя» получение X суммы регулярными платежами в течение Y лет.

Период, когда вы делаете взносы в аннуитет, называется фазой накопления. Вы можете добавлять средства к аннуитету постепенно или единовременно. Когда вы начинаете получать выплаты по аннуитетному контракту, вы вступаете в фазу распределения.

Когда вы открываете аннуитет, вам нужно выбрать, когда вы хотите начать выплаты и сколько лет вы хотите, чтобы эти выплаты продолжались. Страховая или финансовая компания, выпускающая ваш аннуитет, рассчитывает сумму ваших ежемесячных платежей на основе того, сколько вы внесли и как долго вы хотите, чтобы выплаты продолжались.

Что такое переменная рента?

При переменном аннуитете баланс вашего счета и ваши платежи колеблются в зависимости от динамики рынков. По этой причине, вероятно, проще всего представить переменную ренту как индивидуальный пенсионный счет (IRA).

И переменный аннуитет, и IRA — это пенсионные сберегательные счета, которые обеспечивают рост ваших инвестиций с отсрочкой налогов. Когда вы начинаете получать выплаты, вы платите подоходный налог по вашей предельной ставке.Изменяемые аннуитеты примечательны тем, что они позволяют вам делать неограниченные ежегодные взносы на счет с льготным налогообложением, тогда как IRA и 401 (k) имеют строгие годовые лимиты взносов. Они также могут предлагать привлекательные дополнительные функции, такие как пособия по случаю смерти, которых нет на традиционных пенсионных счетах.

Изменяемая ставка ренты

Доходность переменного аннуитета определяется эффективностью инвестиций в его портфель. Большинство переменных аннуитетов предлагают множество дополнительных счетов, которые работают как паевые инвестиционные фонды и предлагают сочетание компонентов инвестиций.Вы можете выбрать, какие субсчета вы предпочитаете, что позволит вам создать настолько агрессивный или консервативный портфель, какой вам нравится.

Преимущества переменного аннуитета

Вы можете рассмотреть возможность получения переменного аннуитета по нескольким причинам:

• Максимизация налоговых льгот. Если вы пытаетесь накопить лот для выхода на пенсию, возможно, вы исчерпали свои пенсионные планы на рабочем месте и IRA. Вы можете использовать переменный аннуитет, чтобы зафиксировать еще более выгодный с точки зрения налогообложения рост инвестиций.

• Потенциальный потенциал роста. Изменяемые аннуитеты позволяют инвесторам ускорить рост своих вложений за счет доходов фондового рынка на этапе накопления, потенциально увеличивая свои будущие выплаты дохода на этапе выплаты.

• Пожизненный доход. Изменяемые аннуитеты позволяют инвесторам увеличивать свои накопленные доходы на всю жизнь.

• Гарантированное пособие в случае смерти. Ваши выжившие могут получить гарантированную выплату, если вы умрете до фазы распределения вашего контракта и приобрели этот тип гонщика.И, как и все аннуитеты, ваши бенефициары смогут работать напрямую с эмитентом за пределами завещания, чтобы получить свое пособие в связи с потерей кормильца или смертью. Не нужно ждать, пока медленные суды по наследственным делам передадут ваши сбережения в нужные руки.

Недостатки переменной ренты

Несмотря на все их преимущества, все же есть причины, по которым вы не можете выбрать переменную ренту.

• Относительно высокие комиссии. Годовая плата за переменную ренту в среднем 2.3% от стоимости контракта. Дополнительные гонщики могут сделать гонорар еще выше. Это означает, что деньги, вложенные в сопоставимые счета вне рамок аннуитета, могут предложить значительно лучшую доходность.

• Непредсказуемая доходность. Колебания на фондовом рынке могут означать, что ваши инвестиции не приносят того, что вы ожидали, и ваш портфель может потерять ценность.

• Комиссия за выкуп. Если вам нужно использовать свои аннуитетные фонды раньше, вы можете столкнуться с серьезными штрафами, которые называются комиссией за отказ.Вы также можете подвергнуться штрафу IRS в размере 10% за досрочное снятие средств, если вы снимаете средства до достижения возраста 59 ½.

Что такое фиксированная рента?

Фиксированный аннуитет гарантирует инвестору фиксированный доход на его вложения. Считающийся продуктом с меньшим риском, чем переменные аннуитеты, фиксированные аннуитеты помогают инвесторам защищать свой капитал и получать доход от своих пенсионных сбережений, избегая при этом американских горок фондового рынка.

Фиксированная ставка аннуитета

В отличие от переменного аннуитета, где ваша норма прибыли зависит от рыночных показателей, фиксированные аннуитеты предлагают фиксированную ставку доходности на весь срок действия контракта.Страховые компании выплачивают эти доходы из доходов своих внутренних инвестиционных портфелей, которые обычно вкладываются в инвестиции с низким уровнем риска, такие как государственные ценные бумаги и корпоративные облигации.

Фиксированные выплаты по аннуитету

Фиксированные аннуитеты предлагают несколько преимуществ:

• Гарантированная доходность. Вы будете защищены от нестабильности фондового рынка и при этом будете получать разумную прибыль на свои инвестиции.

• Ясность. Поскольку они содержат меньше движущихся частей, контракты с фиксированной аннуитетом часто легче понять инвесторам и избежать возможных сюрпризов после покупки.

• Легкое составление бюджета. Поскольку вам известны точные суммы выплат, которые вы получите в течение срока действия контракта, вы можете более точно рассчитать свой пенсионный план.

Недостатки фиксированной ренты

Даже при гарантированной доходности и базовой гарантии того, что вы не потеряете свои основные инвестиции, фиксированные аннуитеты имеют некоторые недостатки.

• Ограниченный доход. Ставки фиксированного аннуитета могут быть лучше, чем то, что вы получите по депозитному сертификату (CD) или высококачественной корпоративной облигации, но, как правило, они составляют лишь небольшую часть доходности фондового рынка. А как только вы заключите договор фиксированного аннуитета, вы не сможете получить выгоду от преобладающего повышения процентных ставок.

• Подверженность инфляции. Фиксированная ставка доходности означает, что нет гарантии, что ваши инвестиции будут соответствовать темпам инфляции.Доступны райдеры по стоимости жизни (COLA), но дополнительные сборы могут свести на нет любую прибыль. Если вы приобретете райдер COLA, ваши начальные распределения также будут меньше, чем были бы без него.

• Комиссии. В то время как переменные аннуитеты предлагают больше участников и более высокие гонорары, те, кто выплачивает долгосрочное пособие по уходу и пособие в случае смерти для ваших наследников, могут быстро увеличить ваши фиксированные ежегодные сборы за управление.

• Комиссия за выкуп. Как и в случае с переменными аннуитетами, вы столкнетесь со штрафами, если вам нужно будет снять свои средства до окончания периода возврата.Они могут достигать 9% — плюс вы столкнетесь с дополнительным штрафом в размере 10% от IRS, если вам меньше 59 ½.

Фиксированная или переменная рента: что выбрать?

Хотя и переменная рента, и фиксированная рента предлагают преимущества, могут быть случаи, когда один из них более уместен.

«Фиксированные аннуитеты — лучший выбор для тех, кто плохо переносит риск», — говорит Дэвид Клаузен, сертифицированный специалист по финансовому планированию (CFP) и советник по управлению активами Northwestern Mutual.«В сегодняшних условиях низких процентных ставок мы видим, что людям сложно построить лестницу облигаций, которая обеспечит им необходимый доход, не принимая на себя значительный кредитный риск или не сжигая основную сумму долга».

Для тех, кто готов терпеть больший риск в своих пенсионных фондах — или тех, кто хочет много откладывать для выхода на пенсию, — переменная рента может быть правильным выбором.

«Изменяемые аннуитеты могут быть жизнеспособным решением для тех, кто желает и дальше инвестировать в фондовые рынки, но нуждается в гарантированном доходе, пособии на жизнь или пособии в случае смерти, привязанных к их аннуитету, чтобы помочь им в достижении своих финансовых целей», — говорит Брэди Киркпатрик. CFP с CenterPoint financial Group, Inc.«Например, к некоторым переменным аннуитетам прикреплено пособие на жизнь, при котором вы все равно можете получать некоторый доход от минимального пособия, если рынки значительно упадут, что не позволяет вам снять основную сумму».

Однако, выбирая между этими типами аннуитетов, сосредоточьтесь на вашей собственной терпимости к риску и на том, какие пробелы вам необходимо заполнить в своем пенсионном плане.

«Основные вопросы, которые следует задать при принятии решения о том, какой тип аннуитета следует использовать, — это их терпимость к риску и роль, которую другие активы играют в их плане», — говорит Клаузен.«Часто аннуитеты используются для дополнения уже существующего планирования и заполнения пробелов в плане. Выявление этих пробелов — отличный первый шаг ».

Second Home Vs. Инвестиционная недвижимость

Если вы сравнивали ставки по ипотеке для покупки второго дома или инвестиционной собственности, вы уже находитесь на многообещающем пути: либо у вас будет место для отпуска, либо у вас будет место, которое принесет доход и положит больше денег в ваш карман.

В любом случае возможность владеть более чем одной недвижимостью — это завидное положение, но от того, как вы классифицируете эту собственность, зависит, сколько вы заплатите, чтобы ее финансировать и владеть ею.

Второй дом и инвестиционная недвижимость

Вы покупаете второй дом или делаете вложения?

Это может сбивать с толку, особенно если вы думаете о том, чтобы время от времени сдавать недвижимость в аренду — например, регулярно использовать ее для отпуска, но также делая ее доступной на Airbnb в течение некоторого времени, когда вы не используете собственность, а вместо этого проживают в вашем основном месте жительства.

Однако получение некоторого дохода от вашей собственности не означает, что она автоматически является инвестицией. Точное определение объекта недвижимости зависит от того, сколько времени вы проводите в нем.

Эллиот Пеппер, соучредитель, сертифицированный специалист по финансовому планированию и директор по налогам в Northbrook Financial в Балтиморе, говорит, что вам нужно обратить внимание на то, что он называет «правилом 14-дневного лимита».

«Вообще говоря, если вы лично живете во втором доме 14 дней или меньше — или менее 10 процентов дней, в течение которых он арендуется — в течение года, то это будет считаться арендуемым имуществом, и полученный доход будет подлежат налогообложению, — говорит Пеппер, — но вы также должны вычесть расходы, связанные с недвижимостью.

С другой стороны, если вы используете недвижимость более 14 дней или более 10 процентов времени, когда она арендуется, любой получаемый вами доход от аренды не облагается налогом, но вы также не можете вычитать расходы, — говорит Пеппер. .

В целом второй дом похож на загородный дом — дом, который вы покупаете для удовольствия и в течение некоторого времени проживаете в нем. Напротив, инвестиционная недвижимость — это та, которую вы планируете сдавать в аренду с целью получения дохода.

Различные требования кредитора

Различие между вторым домом и инвестиционной недвижимостью важно не только с точки зрения налогообложения, но и при поиске финансирования для дома.

Жюльен Джозеф, помощник директора государственных жилищных программ Ассоциации ипотечных банкиров, говорит, что требования к кредитному рейтингу и соотношению ссуды к стоимости варьируются в зависимости от того, что покупатель планирует делать с недвижимостью.

«Инвестиционная недвижимость обычно имеет более строгие правила андеррайтинга, чем вторые дома и основные жилые дома, потому что существует предполагаемый [больший] риск дефолта по собственности, которую заемщики не занимают», — говорит Джозеф.

Другими словами, если у заемщика возникают проблемы с выплатой ипотечного кредита, он с большей вероятностью будет поспевать за платежами по своему основному месту жительства, в котором они живут чаще, чем по платежам за второй дом — более рискованная перспектива для кредиторов. .

Часть более строгих стандартов для инвестиционной собственности может включать требование о более крупном первоначальном взносе.

Например, Федеральный кредитный союз ВМС требует 25-процентного первоначального взноса за инвестиционную собственность, но если вы ищете второй дом, первоначальный взнос может составлять всего 5 процентов.

Это огромная разница: для дома с конечной ценой в 500 000 долларов покупатели второго дома могут выложить всего 25 000 долларов (или 5 процентов), в то время как владельцам инвестиционной собственности потребуется 125 000 долларов (или 25 процентов). ).

Различные ставки по ипотечным кредитам

Хотя вы, возможно, читали о рекордно низких ставках по ипотечным кредитам, эти достойные заголовков варианты финансирования на низком уровне обычно не применимы к вторым домам или инвестиционной недвижимости.

«Покупатели могут обнаружить, что текущие ставки на вторичные дома и инвестиционную недвижимость ниже, чем в предыдущие годы, но в среднем они, вероятно, будут выше, чем те, которые предлагаются заемщикам, которые фактически занимают их недвижимость», — говорит Джозеф.

Различные результаты при уплате налогов

Каковы налоговые последствия второго дома по сравнению с инвестиционной недвижимостью?

Сложный.

Домовладельцы пользуются возможностью вычитать проценты по ипотеке, но Пеппер отмечает, что это может быть немного сложно, если у вас есть второй дом из-за общего лимита долга в размере 750 000 долларов для вычета процентов. По сути, если у вас есть ипотечный долг на сумму более 750 000 долларов между двумя (или более) объектами недвижимости, вы исчерпали сумму, которую можете использовать для вычета процентов.

Однако для инвестиционной собственности правила другие.

«Проценты по ипотеке, относящейся к инвестиционной собственности, полностью вычитаются налогоплательщиком по [форме 1040] Таблицы E и, следовательно, могут использоваться для компенсации любого дохода, полученного от собственности», — говорит Пеппер.

Помимо вычета процентов по ипотеке, владельцы инвестиционной собственности имеют возможность вычитать широкий диапазон расходов. IRS утверждает, что следующие расходы подлежат вычету:

• Налоги на недвижимость
• Реклама недвижимости для привлечения арендаторов
• Техническое обслуживание
• Материалы и принадлежности, используемые для содержания имущества
• Утилиты
• Страхование

Если вы нанимаете кого-то для выполнения этой работы, например, плотника или электрика, вы можете вычесть его заработную плату.Однако вы не имеете права вычитать стоимость ремонта для улучшения собственности.

С другой стороны, Пеппер говорит, что владельцы инвестиционной собственности также могут использовать амортизацию в своих интересах.

«В случае личного проживания владельцу не разрешается вычитать фактическую стоимость дома для целей налогообложения», — объясняет Пеппер. «Тем не менее, для инвестиционной собственности налогоплательщику будет разрешено ежегодно делать вычет на амортизацию. Этот вычет основан на цене приобретенного дома и будет использоваться для компенсации любого дохода от собственности.

Пеппер отмечает, что этот вычет не является постоянным списанием, «поскольку сумма амортизации уменьшит базис в доме. Когда налогоплательщик идет на продажу, он может получить в этом году большую налоговую прибыль ». Это большая разница.

Кроме того, когда наступает год продажи, владелец инвестиционной собственности может подлежать подоходному налогу, если продажа приносит прибыль, — говорит Пеппер.

Можно ли называть инвестиционную недвижимость вторым домом?

Хотите назвать свою инвестиционную недвижимость вторым домом и воспользоваться некоторыми преимуществами второго дома, такими как более низкий первоначальный взнос и процентная ставка?

Не надо.В мире ипотеки вам нужно называть это тем, чем оно является — каким бы оно ни было.

«Совершенно необходимо, чтобы заемщики были полностью прозрачны при раскрытии своему кредитору предполагаемого использования собственности, чтобы гарантировать, что они получат соответствующий продукт и процентную ставку», — говорит Джозеф.

Джозеф добавляет, что заемщиков могут попросить подписать документ, подтверждающий их предполагаемое использование собственности, поэтому они должны будут указать в письменной форме, что они планируют делать с домом. В противном случае обман кредитора может иметь серьезные последствия.

«Умышленное введение кредитора в заблуждение является мошенничеством с ипотекой», — говорит Джозеф. «Это не только неэтично, но и незаконно и может повлечь за собой уголовное преследование».

Подробнее:

В чем разница между аннуитетом и дифференцированной выплатой. Аннуитетные и дифференцированные выплаты по кредитам. Принципиальные отличия аннуитета от дифференцированной схемы

Кредиты играют важную роль в жизни населения со средним доходом.Для тех, кто не может позволить себе единовременный платеж из собственных средств при покупке недвижимости или другого дорогостоящего имущества, очень удобны ссуды. Но дальнейший процесс выплат по таким заемным средствам для многих поначалу остается загадкой, и мало кто знает, что такое аннуитет и дифференцированная выплата.

Чтобы ориентироваться в ежемесячных выплатах по кредиту и не остаться с фактом невыносимых сумм, подумайте, какие бывают виды платежей.

Виды платежей по кредиту

После подписания кредитного договора заемщик внезапно обнаруживает, что первые взносы по кредиту значительно превышают возможный лимит, который он может безболезненно выделить для погашения суммы кредита из своего дохода.В будущем, чтобы сводить концы с концами и не допускать задержек с выплатой, заемщикам придется «затянуть пояса» или занять недостающие суммы у друзей и знакомых. В чем разница между аннуитетными и дифференцированными платежами и какой платеж более выгоден?

Дифференцированные выплаты

Еще в последнее время в российской (советской) практике кредитования использовался только один вид оплаты — дифференцированный. Дифференцированный платеж заключается в том, что платежей в первые месяцы являются максимальной суммой , которая включает в себя часть основной суммы и процентов по ссуде.

При дифференцированных выплатах сумма основного долга, так называемая часть долга, делится на равные части на весь период выплаты, но проценты начисляются ежемесячно на остаток долга. Соответственно, в первый месяц выплаты самые большие, потому что проценты по кредиту значительны.

И по окончании срока выплаты будут минимальными. Дифференцированные выплаты удобны тем, чей доход непостоянен, а через некоторое время может появиться возможность досрочно погасить долг.В этом случае переплата по кредиту будет меньше, чем при аннуитетном погашении.

Не каждый заемщик может позволить себе в первые месяцы выплатить суммы, учтенные в дифференцированном исчислении платежей. Ему придется отказаться от такой ссуды, либо взять сумму меньшую, чем необходимо, чтобы беспрепятственно погасить долговые обязательства. Такому заемщику больше подходит аннуитетный вид оплаты.

Аннуитетные выплаты

Разница между аннуитетным платежом и дифференцированным состоит в том, что размер ежемесячного платежа всегда неизменен, но структура этой суммы меняется от месяца к месяцу.Основная часть в первые месяцы — это проценты по кредиту, а сумма долга минимальна. Таким образом, банк страхует риски потери прибыли в случае досрочного погашения кредита заемщиком. Аналогичный график погашения платежей с ежемесячной суммой — постоянный очень выгоден для людей с фиксированным доходом:

• нет необходимости ежемесячно проверять график платежей, чтобы заранее зарезервировать необходимую сумму для выплаты кредита;
• долей равной оплаты исключают возможность остаться без средств к существованию после внесения ежемесячного платежа.

Формулы расчета платежей по кредиту

Чтобы определить для себя, что лучше: аннуитет или дифференцированный платеж, можно заранее рассчитать ежемесячные суммы по формулам:

• генеральный платеж;
• начисленных процентов;
• основная сумма долга;

Остаток кредита

• на начало и конец месяца.

Формула исчисления дифференцированного платежа:

1. НП — начисленные в периоде проценты;
2. ОК — остаток кредита в месяц;
3. PS — процентная ставка по кредиту.

Эта формула часто используется банками и кредитными организациями для расчета дифференцированных платежей. Общую сумму переплаты по данному виду кредита можно увидеть в таблице:

Формула расчета аннуитета:

1. AP — сумма аннуитетного платежа за период;
2. СК — начальная сумма кредита;
3. PS — процентная ставка по кредиту;
4. КП — количество месяцев (периодов).

Эта формула считается основной для расчета аннуитетных платежей и используется большинством банков и кредитных организаций, которая используется в большинстве кредитных калькуляторов … Полученные результаты по ежемесячному погашению кредита и сумме переплаты за использование кредит можно увидеть в таблице:

Из приведенных выше расчетов видно, что окончательная сумма переплаты для дифференцированного вида оплаты немного ниже, чем для расчета аннуитета.Если сумма кредита значительная, то разница будет более чем очевидной. Таким образом, перед заключением кредитного договора необходимо взвесить все «за» и «против» обоих видов платежей: дифференцированных и аннуитетных.

Видео: Что выбрать — аннуитет или дифференцированный платеж?

Всего

Предварительный расчет поможет определить, что для заемщика выгоднее: в итоге переплатить определенную сумму или удовлетвориться фиксированным ежемесячным платежом.В наступающем 2020 году правильный расчет и определение потенциала вашего финансового состояния будет более чем актуальным.

Хочу оформить ипотеку, но в банке не объясняют, что выгоднее: с дифференцированными или аннуитетными выплатами. Подскажите, пожалуйста, что выбрать.

Вика, для начала немного матчастки.

Наталья Троян

Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимого имущества, которое куплено по данному кредиту или которое у вас уже есть.Пока долг перед банком не выплачен, квартира ему в залог. Если вы не сможете погасить долг, банк сможет забрать заложенную квартиру, продать ее на аукционе и вернуть свои деньги. Если после продажи что-то останется, то вам также вернут часть денег.

Ипотечный кредит плюс в том смысле, что он выдается на много лет и под относительно низкие проценты (по сравнению с другими кредитами). В России сейчас выдают кредиты на покупку жилья под 10-15% годовых.В других странах его можно найти под 1-5% годовых.

Заем состоит из двух частей: самой ссуды (основной долг) и платы за ее использование, которая в народе называется процентами. Что и как оплачивается, определяется типом платежа. А теперь к вашему вопросу.

Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате вы ежемесячно платите банку одну и ту же сумму.

Дифференцированный платеж — когда задолженность делится на срок ссуды, а проценты начисляются ежемесячно в зависимости от того, сколько вы еще должны банку. В результате вы платите гораздо больше в первые месяцы кредита и гораздо меньше в последние месяцы.

Если тушить строго по графику

Аннуитетная выплата все время одинакова. Но сначала вы платите банку большую часть процентов, а уже потом выплачиваете сам долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа для вас критичен — например, если доход нестабилен или большая его часть идет на ипотеку.

Дифференцированные платежи сначала большие, потом все меньше и меньше. Основной долг уменьшается равномерно. В результате вы платите банку меньше процентов … Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый крупный платеж для вас не критичен.

Если вы пустили досрочно

Если окажется, что часть кредита погасите досрочно, вам просто нужно составить табличку excel и сравнить варианты: если вы погашаете с уменьшением платежа, сократите срок, погашать сразу или позже.Просто создайте модели для каждой ситуации и сравните важные для вас показатели — время, переплаты и т. Д.

Особенности

Аннуитетный платеж обманчив. Каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму, но это не означает, что вы выплачиваете долг равномерно. Банк рассчитывает выплаты так, что сначала они идут на счет процентов, а уже потом — на счет основного долга. Если через 10 лет ваше финансовое положение улучшится и вы захотите досрочно погасить долг, вы не сможете существенно снизить переплату — к тому времени вы уже выплатили почти всю сумму.

Но дифференцированная оплата тоже не так проста. В первый год выплаты на треть превышают аннуитетные выплаты и выравниваются с ними только через шесть лет. Если вы досрочно погасите ипотеку в первые несколько лет, срок будет немного сокращен.

При любом виде оплаты нельзя не учитывать влияние инфляции. Деньги постепенно обесцениваются, но это играет на руку только в том случае, если ваш доход увеличивается пропорционально росту инфляции или более — тогда расходы на ипотеку постепенно станут менее значительными.Если зарплаты не вырастут, инфляция сыграет против вас.

Подводные скалы

Продам квартиру. Принимая сегодня решение о покупке квартиры в кредит, сразу задумайтесь о ее продаже в будущем. Некоторые думают, что квартира не может быть продана до тех пор, пока ипотека не будет выплачена полностью, или что сделка состоится только с согласия вашего банка-кредитора. Это не так: квартиру можно продать в любой момент; согласие банка не всегда необходимо.Если к моменту продажи вы не погасите ссуду, сделку нужно будет провести через банк, потому что недвижимость все равно находится в залоге. Если покупатель платит своими деньгами, обычно согласие банка не требуется: погашают ипотеку деньгами покупателя, обременение снимается, Росреестр регистрирует переход прав к покупателю. Если у ваших покупателей нет под рукой всей суммы, им, скорее всего, придется взять ссуду в том же банке, в котором вы производите платежи по ипотеке.В некоторых банках есть официальный процесс утверждения. Это сложнее, но реально.

Плавающая ставка. Скептически отнеситесь к предложению банка с плавающей ставкой. Обычно он состоит из двух частей: фиксированного процента и индекса определенного обмена. Российские банки чаще всего используют индекс Mosprime. С начала этого года он снизился более чем на один процент, что положительно. Но может быть и обратная ситуация, когда придется платить больше. Если вас по-прежнему соблазняет плавающая ставка, убедитесь, что кредитное соглашение предусматривает ограничение окончательной ставки при резком повышении индекса.

Страхование. Еще одна составляющая ипотечной ссуды — годовая страховка. Как правило, для новостройки это страхование жизни и здоровья покупателя и страхование самой квартиры. Последнее не защитит от затопления соседями — это гарантия целостности имущества как объекта — стен, пола, потолка. При покупке вторичной собственности можно добавить страхование титула. Внимательно прочтите кредитный договор: некоторые банки разрешают отказ от страхования полностью или частично, вместо повышения процентной ставки по кредиту.В любом случае стоит просчитать все риски и затраты.

Ваш главный союзник в принятии этих решений — Excel.

Если у вас есть вопросы о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, напишите: [электронная почта защищена] Мы ответим на самые интересные вопросы в журнале.

Если в России был только один вид оплаты — дифференцированный, то на Западе практиковался другой — аннуитет. Оба типа выполняют одну и ту же функцию, помогая гражданам выполнять свои кредитные обязательства, говоря простыми словами: погасить долги.

>>> Подписывайтесь на наш канал в

Дифференцированные выплаты

Еще не так давно в России был только один вид оплаты — дифференцированный. Особенность дифференцированного платежа заключается в том, что к концу срока кредита размер платежей уменьшается. Как происходит это сокращение? Дело в том, что сначала заемщик оплачивает основной долг, так называемое «тело ссуды», которое выплачивается равными долями.Выплата процентов на начальном этапе очень ощутима, потому что проценты начисляются на всю сумму кредита. Поскольку «тело кредита» постепенно сокращается, то вместе с ним сокращаются и процентные платежи. Таким образом, к концу срока кредита объем выплат становится намного меньше.

Самостоятельный расчет дифференцированного платежа

Расчет размера дифференцированного платежа происходит в два этапа. В качестве примера возьмем следующий ввод:

1. Годовая процентная ставка — 12%.

В первую очередь рассчитывается сумма основного платежа. Чтобы узнать его размер, нужно сумму кредита разделить на количество оставшихся месяцев.

1 000 000/240 = 4 166
рублей (размер основного платежа). При дифференцированных выплатах основная сумма остается неизменной в течение срока погашения.

Второй шаг. Расчет начисленных процентов. Расчет производится путем умножения остатка кредита на годовую процентную ставку и деления полученного значения на 12 (месяцев).Например, допустим, мы выплачиваем обязательства за 120-й месяц — ровно половина уже оплачена.

500 080 * 0,12 / 12 = 5 000,8 руб. (Начисленные проценты за 120-й месяц).

Остаток ссуды (задолженность) можно рассчитать, умножив основной платеж (4 166) на количество периодов в прошлом (120) и вычтя полученную сумму из общей суммы платежа (1 000 000).

Сложив сумму основного платежа по ссуде и начисленные проценты за определенный месяц, мы получим сумму требуемого платежа за этот месяц.

Таким образом, вы можете сами производить расчеты на каждый месяц. Например:

• 121-й месяц: 4166 + (1000000 — (4166 * 121)) * 0,12 / 12 = 9 125
  
• 122-й месяц: 4166 + (1000000 — (4166 * 122)) * 0,12 / 12 = 9083
  

Правильно рассчитанный дифференцированный платеж продемонстрирует последовательное снижение размера платежей.

Плюсы и минусы дифференцированной оплаты

Функция дифференцированных платежей таит в себе как плюсы, так и минусы.Основное преимущество — это более выгодный способ погашения кредита, так как этот вид оплаты значительно снижает переплату по кредиту.

Обратной стороной является большой размер первоначальных взносов, поэтому дифференцированная оплата называется выплатой состоятельным людям. Еще один минус — непопулярность платежа среди банков — большинство банков используют аннуитетную платежную систему как более выгодную. Несмотря на то, что в России существует порядка 6-9 банков, в которых предусмотрена такая платежная система, особого ажиотажа среди населения — необходимости платить большие суммы на начальном этапе, нет.

Если ссуда, например, ипотека берется на много лет, то имеет смысл перераспределить «нагрузку» по выплатам таким образом, чтобы основная нагрузка по ссуде ложилась на более молодые годы, когда человеку еще нет обременен множеством обязанностей, а поиск работы не связан с возрастными ограничениями.

Аннуитетные выплаты

Аннуитетный платеж — наиболее распространенный вид платежной системы, в которой размер ежемесячного платежа не меняется, оставаясь неизменным на протяжении всего периода кредитования.Такой взгляд на платежную систему был заимствован из опыта европейских стран, где банковские структуры первыми отметили простоту и преимущества системы. За счет простоты принято записывать человеческий фактор, когда заемщик видит одну и ту же сумму платежа на протяжении всего периода кредита, что упрощает планирование его личного бюджета и сводит на нет претензии к банку при некорректных расчетах по кредиту. — размер ежемесячного платежа понятен и прост, а главное — неизменен.

С банковскими льготами еще проще. Он основан на том, что заемщику предлагается уплатить львиную долю процентов за пользование ссудой немедленно, не дожидаясь уменьшения объема кредита, как в случае с дифференцированными платежами.

Рассчитаем ежемесячный аннуитетный платеж. Например, были взяты данные, которые использовались для расчета дифференцированного платежа:

1. Сумма кредита — 1000000 руб.
2. Срок кредита — 20 лет (240 месяцев).
3. Годовая процентная ставка — 12%.

(ежемесячная сумма платежа (без изменений) за 20 лет), где:

• значение «0,01» — 1/12 процентной ставки;
• значение «240» — это количество месяцев.

Чтобы рассчитать процент, нужно умножить остаток по кредиту на годовую процентную ставку и разделить на 12 (месяцев). В нашем случае посчитаем процент в начале выплаты и получим:

1000000 * 0,12 / 12 = 10000 (процент от первого платежа).

Следовательно, из 11 тысяч рублей первого платежа (11 011) 10 тысяч приходится на выплату процентов за пользование банкой кредитных услуг.

Семь раз отмерь, один раз отрежь — пословица, максимально точно описывающая правила поведения заемщика, решившего взять ипотечный или потребительский кредит. Все больше и больше специалистов в области экономии личного бюджета, мнения которых о кредитовании сходны в одном — к «кредитной поддержке» лучше не прибегать, но если без нее не обойтись, то нужно учесть все варианты и внимательно изучайте договор.Такой подход к бизнесу поможет снизить кредитную нагрузку на 5-10%.

Существуют две системы погашения кредитной задолженности: дифференцированная и аннуитетная.

Аннуитетный платеж

Платежная система этого типа заимствована из опыта европейских стран. Он принимает на себя равные ежемесячные платежи по долгам перед банком в течение всего периода возврата кредита.

Какие преимущества?

Ежемесячный платеж остается неизменным, что довольно удобно.Заемщик может точно рассчитать свои силы на весь период выплаты и спланировать свой бюджет. Кроме того, отсутствует риск недоплаты по долгу и, как следствие, уплаты пени и штрафов. Преимущество такой системы в том, что у заемщиков обычно нет претензий к банку за неправильные расчеты.

Какие недостатки?

Каждый платеж по кредиту включает погашение суммы самой задолженности и процентов банку.При аннуитетных выплатах ежемесячная сумма не меняется, но на протяжении всего периода выплаты долга изменяется процентное соотношение основной суммы, подлежащей выплате, и процентов банку. Это означает, что в начальный период погашения кредита большую часть уплаченной суммы составляют проценты по ссуде. На этом этапе основной долг погашается очень незначительно. Это происходит примерно до середины периода ссуды. Только после того, как проценты банку будут практически выплачены, доля погашения основного долга начинает увеличиваться.

Недостаток такой системы кредитования раскрывается, если заемщик желает досрочно погасить кредит. Может оказаться, что половина срока прошла, а основной долг погашен только на 15-20%.

Дифференцированный платеж

Дифференцированный вид выплаты кредита подразумевает уменьшение суммы платежа от месяца к месяцу. Это связано с тем, что основной долг погашается равными частями, а проценты банку снижаются, т.к. начисляются ежемесячно на остаток долга.

Какие преимущества?

В отличие от системы аннуитетных выплат заемщик систематически погашает основную задолженность. В этом случае проценты выплачиваются только на фактически оставшуюся сумму непогашенной ссуды.

Какие недостатки?

Система урегулирования ссуд оказывается сложной. Обратной стороной является большой размер первоначальных взносов, поэтому такую ​​платежную систему называют ссудой для состоятельных людей.

Кроме того, банк оценивает платежеспособность заемщика именно на основании его способности погасить платежи первого периода. Следовательно, есть риск, что банку откажут в крупном кредите.

При расчете графика ежемесячных платежей банки используют две схемы — аннуитетную и дифференцированную. В чем разница между аннуитетом и дифференцированными выплатами и какой вид кредитования более выгоден для заемщика.

Самая распространенная схема расчета аннуитета на данный момент.Причем его популярность объясняется не столько выбором заемщиков, сколько выбором самих банков. Банки часто просто не информируют клиента о том, что существует еще и дифференцированная схема расчета платежей, так как аннуитет для банка выгоднее — банк в этом случае больше зарабатывает. Но некоторые кредитные организации при оформлении потребительского кредита позволяют своим клиентам самостоятельно выбирать схему расчета будущих платежей.

В этом случае нужно знать преимущества и недостатки каждого метода.Для наглядности воспользуемся следующим примером (кредит в размере 300 тыс. Руб. Сроком на 1 год под 25% годовых).

Как видно из таблицы, при аннуитетной схеме расчета ежемесячный платеж по вашему кредиту будет одинаковым от месяца к месяцу — 28 513 рублей в нашем примере.В этом случае сумма платежа состоит из основной суммы и суммы процентов по кредиту. При выборе такой схемы расчета проценты по кредиту пересчитываются ежемесячно, исходя из оставшейся суммы ссуды, а доля основной суммы долга по ссуде в каждом платеже увеличивается от месяца к месяцу.

При выборе дифференцированного платежа все происходит наоборот. Доля основного долга по кредиту будет погашаться равными долями — 25 тысяч ежемесячно.Проценты будут начислены на непогашенный остаток. Но, при этом, сама ежемесячная выплата будет каждый месяц разной. Причем в первые месяцы выплата будет максимальной (в нашем примере 31 250 руб.), А в последующие месяцы она уменьшится (в нашем примере до 25 521 руб. За последний месяц).

Таким образом, к концу срока кредита общая переплата по кредиту с дифференцированной выплатой будет меньше, чем с аннуитетом
… Конечно, при небольших сроках кредита и суммах кредита разница между дифференцированным платежом и аннуитетом не так значительна, в нашем примере она оказалась чуть больше 1500 рублей. Но, если взять ссуду на более длительный срок или на большую сумму, то экономия при дифференцированной выплате может быть очень значительной. Так, например, при сумме кредита 1 миллион рублей сроком на 5 лет по той же ставке 25% годовых, ваши сбережения (разница переплат) составят 125 тысяч рублей.

Еще одно преимущество дифференцированных платежей появляется при досрочном погашении кредита.
… Если у вас дифференцированная схема расчета платежей, то в случае досрочного погашения вам будет достаточно внести на кредитный счет сумму вашего ежемесячного платежа и сумму, которую вы хотите досрочно погасить. И в день следующего платежа, указанный в графике, деньги будут автоматически списаны в тело кредита.С аннуитетом все будет не так просто. Во-первых, вам нужно будет написать заявление о досрочном погашении … Во-вторых, вариантов досрочного погашения может быть два: банк либо сокращает срок кредита, либо пересчитывает сумму ежемесячного платежа в меньшую сторону, тогда вам тоже выдадут новый график платежей (подробнее о нюансах досрочного погашения кредита читайте).

Однако из всего написанного выше вовсе не следует, что всегда необходимо отдавать предпочтение дифференцированной схеме расчета.Дело в том, что дифференцированная оплата может иметь большую нагрузку на ваш семейный бюджет.

в первые месяцы кредита. Кроме того, вам постоянно придется обращаться к графику платежей, чтобы уточнить, сколько вам нужно заплатить в этом месяце, потому что платежи меняются от месяца к месяцу. Но схема расчета аннуитета избавит вас от этих неудобств, так как вы будете платить одинаковую сумму на протяжении всего срока кредита.

.