Как взять дом в ипотеку: Как взять ипотеку на строительство и покупку дома. Главное

Как взять дом в ипотеку: Как взять ипотеку на строительство и покупку дома. Главное

Comments 0 Comment

Содержание

Старый дом – возможна ли ипотека? — Ипотека и финансы

Получение ипотечного кредита для приобретения квартиры в доме, построенном 50 и более лет назад, имеет ряд особенностей. В Петербурге банки выдают такие кредиты охотней, чем в целом по стране. Но при условии, что залоговая квартира не попадает ни в одну из городских программ реновации.


Ипотека под залог приобретаемой квартиры на вторичном рынке обойдется дешевле, чем под залог имеющейся недвижимости. Но проблема в том, что не под любую квартиру на вторичном рынке банк будет готов дать жилищный кредит.


Ничего нового

Порядка половины потенциальных заемщиков ипотеки в принципе не рассматривают предложения в новостройках. Их интересует только вторичный рынок.

И, если дом, в котором понравилась квартира, построен лет десять назад, проблем не будет. А вот если дому исполнилось полвека, покупателю стоит поинтересоваться в банке, готов ли тот в принципе дать кредит на такой объект.

Уточним, единой терминологии на рынке недвижимости нет. Риэлторы и частные продавцы относят к «старому фонду» дома, построенные до 1917 года. Кстати, домов дореволюционной постройки в Петербурге сохранилось около 10 тыс. У банковских же специалистов «старым» обычно считается любое жилье, появившееся несколько десятилетий назад.

Впрочем, никто из кредиторов не будет принимать решение о выдаче ипотечного займа, исходя только из возраста здания. «Что касается приобретения недвижимости в старом фонде, то ее покупку кредитуют практически все банки, работающие на рынке ипотеки в Санкт-Петербурге», – рассказывает директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов.

Например, как сообщает БН управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк» Дмитрий Григорович, самым старым объектом, на который его филиал выдавал кредит, была квартира среднего метража на последнем этаже дома на Невском проспекте. Постройка 1796 года.

В свою очередь в ипотечном портфеле Энергомашбанка самым «древним» залогом является трехкомнатная квартира общей площадью 115 квадратных метров на третьем этаже шестиэтажного дома на Кирочной улице. «Это дом 1877 года постройки», – говорит директор департамента кредитования Энергомашбанка Ирина Федорова.


Барьерный риф

В то же время сегодня у каждого кредитора сформирован свой перечень ограничений на объекты в старых зданиях. «Для домов, построенных до 1970-х годов, банки устанавливают ряд запретов: по материалу перекрытий, дате капремонта, проценту износа здания, наличию неутвержденных перепланировок, – поясняет руководитель Департамента ипотечного брокериджа компании «Адвекс-Московский» Елизавета Мухарская. – И, естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции».

Точнее говоря, отказ «по техническим причинам» возможен в случаях, если это квартира с газовой колонкой. Если это объект недвижимости с деревянными перекрытиями. Если предметом залога является памятник архитектуры. И если в квартире есть не узаконенные перепланировки, по которым возможно согласование.

Еще более вероятен отказ, если перепланировки в выбранной квартире не подлежат согласованию. Или если степень износа дома превышает 60%.

Причины такой позиции кредиторов очевидны. Выдавая ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости, банк должен получить возможность реализовать данный залог в случае дефолта заемщика. «Поэтому залог должен быть максимально ликвидным имуществом, – констатирует Елизавета Мухарская. – Другими словами, объектом, который можно продать на рынке в короткие сроки и без значительных потерь в стоимости».

Но конкуренция на российском ипотечном рынке постоянно ужесточается. И часть игроков готова идти на смягчение требований к объектам вторичного рынка.

Как подсказывает руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб» Сергей Гребенюк, к старому фонду лояльно относятся DeltaCredit, Росбанк, Абсолютбанк, «Номос». «В принципе проблем с такими объектами не так много, – считает специалист. – Если дому больше 50 лет, то может потребоваться справка о том, что объект не находится в аварийном состоянии».

Елизавета Мухарская к перечню идущих навстречу заемщику по старым объектам банков добавляет Сбербанк и Татфондбанк. «Требования банков – действительно – самые разные. Наиболее универсальным является Сбербанк, – резюмирует директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов. – Он кредитует старый фонд во всех его ипостасях, включая комнаты».


Пара нелишних советов

Впрочем, специалисты подсказывают, что если понравившуюся квартиру не одобряет ни один банк, заемщик может получить ипотечный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Правда, ставки по таким кредитам будут выше, чем под залог приобретаемого жилья.

Кроме того, заемщику нужно знать, что разные оценщики по-разному определят залоговую стоимость его квартиры. «Некорректные оценки могут возникнуть в случае, если объект – индивидуальный и у него нет аналогов», – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова.

Также часто встречается следующая ситуация. Банк предварительно одобряет заемщика, и тот находит подходящую квартиру. Но далее владелец начинает требовать с покупателя аванс до того, как банк одобрит сам объект. И, в частности, до получения аванса отказывается собирать и представлять банку на ознакомление документы по этому объекту.

Как поясняет начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян, в этом случае заемщику следует заключать соглашение об авансе не менее чем на месяц. Этого срока, как правило, бывает достаточно для сбора необходимых документов и одобрения банком объекта недвижимости. Также в соглашении следует предусмотреть условие о возврате аванса в случае отказа банка в кредитовании такого объекта недвижимости.

Кстати, по оценке БН, число квартир, на которые банки не дают одобрения, относительно невелико, и у разных кредиторов колеблется в пределах 5-10%. Кроме вышеперечисленных технических проблем наиболее частой причиной отказа в выдаче кредита является обременение объекта правами третьих лиц.


Региональная фишка

У Петербурга есть свои региональные особенности. Здесь банки относятся к «старому» жилью лояльней, чем в целом по стране. Например, порой готовы кредитовать квартиры в памятниках архитектуры.

Но есть и свои минусы. Ни один банк, как подчеркивает Татьяна Хоботова, не станет кредитовать объекты, входящие в одну из городских программ реновации.

Напомним, сегодня в городе таких программ две. Первая – «Развитие застроенных территорий». Это два десятка кварталов, включающих примерно 5 млн кв. м (5%) жилищного фонда Петербурга. С адресным перечнем подлежащих сносу петербургских хрущевок можно ознакомиться здесь.

Параллельно правительство города готовит программу расселения исторического центра. Это территории «Конюшенная», включающая 70 жилых зданий с 6 тыс. жителей, и «Северная Коломна – Новая Голландия», где в 85 домах проживает более 15 тыс. человек. 

Текст: Игорь Чубаха   
Коллаж: Владислав Кунгуров   

Ипотека в Германии — Условия, Терминология, Советы

Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.

Покупка немецкой недвижимости — хороший способ капиталовложения. Цена на жильё в Германии за десятилетие выросли в полтора-два раза. Стоимость аренды не отстаёт, правительству пришлось принимать законы, ограничивающие возможности повышать арендную плату. Одновременно в немецких банках проценты на кредит для покупки недвижимости упали на исторические минимумы. В итоге, аренда квартиры или дома в Германии обходится съёмщику в большую сумму, чем владелец платит в качестве процентов по ипотеке.

Немцы строят жильё качественно. Новые дома простоят десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в тридцатилетнем возрасте, уже к 50 реально стать полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать возможности и не «хапнуть» лишнего.

Условия немецкой ипотеки

Суть ипотеченого кредита следующая. Финансовый институт даёт взаймы желающему приобрести недвижимость под определённый годовой процент. Сумма денег, выдаваемая покупателю жилья, огромная. Банку необходимы гарантии возврата капитала. Такой гарантией становится объект покупки. Если человек перестаёт платить по ипотеке, по решению суда, недвижимость выставляется на принудительный аукцион. Бывшего владельца выселяют, деньги уходят в зачёт погашения долга, остатки кредита остаются висеть на должнике.

Ни банк, ни заёмщик не заинтересованны в негативном сценарии развития событий. Поэтому обратившись за кредитом житель Германии получает деньги, если выполняет определённые условия выдачи займа.

Главное — источник стабильного дохода и востребованная на немецком рынке труда профессия. Не помешает обладание начальным капиталом — личные накопления убеждают банк в серьёзности клиента и снижают риски, а значит и процент. Стоимость недвижимости должна быть по карману, что вычисляется путём анализа информации о покупателе и размеров ежемесячных доходов.

Проанализировав данные об обратившимся за кредитом человеке и объекте покупки, немецкий банк формирует предложение на основе собственных представлений о риске займа. Разные финансовые учреждения предлагают неодинаковые условия сделки. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько банков и сравнить предложения, чтобы найти наиболее подходящие параметры ипотеки.

Факторы влияющие на шансы получить ипотеку

Важное условие получения ипотеки в Германии — наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимум — 10% от стоимости жилья.

Стоимость жилья в Германии складывается из

  • цены недвижимости,
  • налога на владение,
  • услуг нотариуса,
  • внесения записи в книгу учёта недвижимости,
  • возможные расходы на меблировку квартиры,
  • расходы на маклера.

Считается достаточным, если сбережения покупателя покрывают хотя бы перечисленные сопутствующие траты.

В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличии сумма >40% от стоимости недвижимости, условия кредита окажутся наилучшими. Можно подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

Следующий шаг — решение, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Выражение «взять ипотеку на 10 лет» не означает, что спустя десятилетие, если регулярно закрывать платежи, жильё будет выкуплено. Ипотечный договор подразумевает. что в течение указанного периода процент по кредиту останется неизменным. Если в конце срока заём не погашен, нужно выплатить оставшийся долг разом или взять новый кредит на новых условиях.

Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но чем короче срок ипотеки, тем меньше процент.

Получение кредита на жильё в немецком банке

Сначала определитесь с размером требуемого займа. Здесь потребуется компромисс желаний и возможностей. Варианта два

  • найти подходящую недвижимость или продумать план строительства, выяснить стоимость и затем обращаться в банк;
  • пойти к финансовым консультантам, чтобы подсчитать, на что рассчитывать при выборе.

Второй путь опаснее. Консультантам выгоднее продать кредит максимально возможного объёма. Первый вариант сразу ведёт к конкретике, но если объект слишком дорогой, получить ипотеку не получится.

Когда сумма понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Обычно люди поступают так — идут туда, где открывали расчётный счёт. Далее 3 варианта:

  1. отказ
  2. невыгодное предложение
  3. выгодный или понравившийся контракт

Нередко в случае 1 и 2 человек просто расстраивается и оставляет идею на месяцы или годы.

Знакомая недавно купила квартиру, прожив 20 лет в аренде. Почему не переехала в собственное жильё раньше? Сходила в Sparkasse в 2016 и получила отказ по причине недостаточных доходов. Обратиться в другой финансовый институт показалось бессмысленным — ну отказали же!

Но в Германии сотни разных банков с различными требованиям и условиями выдачи ипотеки. Нельзя отказываться от намерений после одной неудачной попытки. Но и ходить по десяткам филиалов бессмысленно.

Логично, что существуют немецкие сервисы сравнения ипотечных займов. Данные вводятся один раз и направляются в сотни банков. Отклики обрабатываются, сортируются, отфильтровыватся невыгодные. Клиент вместе с консультантом выбирает из наиболее подходящих. Подбор кредита бесплатный и не обязывает заключать договор.

Чтобы банк внятно ответил на запрос, надо заполнить форму с основными параметрами жилищного кредита. Через несколько минут на оставленный email начнут приходить предложения банков. Агент может и позвонить по указанному телефону, чтобы проверить серьёзность намерений. Начинайте искать ипотеку, если планируете предметный разговор об условиях кредита. Запросы без реального намерения покупать жильё воспринимаются негативно, хотя фатальных последствий не влекут.

Не стоит соглашаться с первым предложением. Подождите пару дней, получите больше информации. Оценивайте предложения не только по величине процента, но и по другим параметрам.

  • Быстрота выдачи кредита. Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких банков. Это приводит к задержкам в получении денег на несколько недель и к дополнительным операционным расходам.
  • Местонахождение филиала банка. В случае вопросов обращаться в банк лично удобнее.
  • Важно подписывать контракт на ипотеку уяснив все детали. Это невозможно без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал представитель банка, а не агент.
  • Что произойдёт, если покупатель жилья не рассчитает сил. Разрешит ли банк в сложной ситуации на время уменьшить размеры месячной выплаты. Например, в случае потери работы приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.

Выбор размера месячного взноса

Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив величину процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год «чужому дяде». То есть, посчитать деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале.

Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 1,20%. Это означает, что в первый год придётся заплатить 1200€ банку в качестве процента. Получается 100€ в месяц. Эти деньги потеряны. Они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит. Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег отдавать на погашение тела кредита. Например, вообще мы готовы платить 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 100€, чтобы получить часть денег, которая уйдёт на погашение кредита в певый год. Получается 500€ в месяц или 6000 в год. Получается, что в первый год можно отдать 6% кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.

Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Но банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры. В приведённом выше примере месячный взнос составил бы 183€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет останешься должен банку 90000€. А сколько заплачено банку? Примерно 12000€! Фактически при Tilgung в 1% человек топчется на месте, платя только процент по кредиту, а долг уменьшается черепашьими темпами.

Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, растёт и процент по ипотеке. При Tilgung 4% процент по кредиту станет не 1,20%, а, допустим, 1,42%. Таким образом банкиры «штрафуют» тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.

Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение немецким жильём. Например, плата за коммунальные услуги, страховки от стихии или пожара, расходы на ремонт. Если не уменьшать долг, он останется висеть лишним грузом на семейном бюджете также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо. Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.

Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии выход — Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита. Она составляет 5% или 10% суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт. Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года, когда платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга. Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая финансовую «подушку безопасности». А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления на погашение долга в качестве Sondertilgung.

Выдача денег

Когда условия кредита оговорены и контракт на ипотеку подписан, в банке открывается счёт на имя владельца жилья. Со счёта снимается сумма Darlehen. В самом начале на счету появится что-нибудь вроде «-121.023,89€». Каждый месяц банк снимает процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньше часть выплат по процентам отнимается от месячного взноса. Оставшаяся часть уходит на погашение тела кредита.

По истечению срока действия ипотеки нужно погасить остатки минуса на счёте или взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

Страхование жизни должника

Важный вопрос при покупке жилья в Германии — защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема. Но собирающимся взять кредит на большую сумму придётся её обдумать.

Ведь смерть возможна в любом возрасте. Как сказал классик: «Человек смертен, и это было бы ещё полбеды. Плохо, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!». А долги, в случае внезапной смерти одного члена семьи, лягут на плечи оставшегося супруга. Поэтому застраховать жизнь берущих ипотеку — необходимость. Часто банки выдают кредиты только при наличии страховки. Закрыть вопрос можно оформив Risikolebensversicherung.

08-08-2012, Степан Бабкин

Закрываем ипотеку в Испании. Испания по-русски

Если вы планируете в скором времени закрыть ипотеку в Испании, важно знать, что после последнего взноса и закрытия задолженности перед банком необходимо выполнить юридическую процедуру закрытия ипотеки в Реестре собственности (Registro de la Propiedad).

Процесс закрытия ипотеки в Испании

При оформлении ипотеки банк чаще всего обязывает зарегистрировать акт приема-передачи по ипотеке в Реестре собственности, чтобы гарантировать возврат ипотечного кредита. Поэтому, заплатив последний взнос банку, владелец собственности должен закрыть ипотеку и в Реестре собственности Испании. Это важно сделать, чтобы недвижимость стала свободной от любого бремени и могла быть продана в любой момент, а также чтобы ее владелец в будущем смог при желании взять другой ипотечный кредит. Если ипотека не будет официально закрыта в Реестре собственности, она будет фигурировать в списках как недвижимость с ипотечным бременем, даже если долг давно закрыт перед банком. В этом случае данные из списка будут удалены только по прошествии 20 лет при обновлении информационного реестра.

Документы на закрытие можно подать самостоятельно. Также это может сделать официальное доверенное лицо или компания.

Документы, фигурирующие в процессе закрытия ипотеки:

Сертификат нулевого долга (Certificado de deuda cero)

Это документ, который должен выдать банк, чтобы официально подтвердить погашение ипотеки.

Нотариальный акт закрытия ипотеки (Escritura de cancelación de hipoteca)

Следующим шагом после получения Сертификата о нулевом долге является обращение к нотариусу для создания акта закрытия ипотеки. Что касается стоимости оформления нотариального акта, то она зависит от суммы ипотеки (от 90 евро).

После этого необходимо обратиться в представительство Налогового агентства для ликвидации Налога на документированные правовые акты (IAJD) и подать декларацию по модели 600.

После сбора всех вышеперечисленных документов можно переходить к регистрации Нотариального акта закрытия ипотеки в Реестре собственности Испании (Registro de la Propiedad). Регистрационные сборы варьируются в зависимости от суммы ипотеки (от 24 евро). Процесс внесения изменений в реестре может занять 2-4 недели. Через несколько дней желательно запросить выписку из реестра, чтобы убедиться, что закрытие ипотеки было проведено корректно.

Случаи, при которых необходимо обязательное закрытие ипотеки в Реестре собственности

В большинстве случаев ипотека закрывается после закрытия последнего взноса по ипотечному кредиту. Но существуют и другие обстоятельства, при которых ипотеку нужно закрывать.

При продаже жилья

Это еще одна распространенная ситуация, когда необходимо закрыть ипотеку в Реестре. Первое, что сделает потенциальный покупатель – проверит в Реестре собственности, свободен ли от сборов дом, в котором он заинтересован. Закрытие ипотеки производится в тот же день, когда подписывается акт купли-продажи. Необходимо предъявить документ, подтверждающий сумму непогашенной задолженности, и затем заверить у нотариуса погашение долга деньгами от продажи жилья. После этого в Реестре фиксируется закрытие ипотеки.

При оформлении другой ипотеки

Если после погашения нынешней ипотеки вы хотите взять новый ипотечный кредит, где ваш дом является залогом, то банк потребует, чтобы он был зафиксирован в Реестре как недвижимость с закрытой ипотекой.

При оформлении вида на жительство

Например, при инвестициях в недвижимость, когда необходимый минимум вложений составляет 500 000 евро на человека и, если часть средств на покупку была заимствована ранее у банка, то сначала необходимо погасить ипотеку и предоставить сертификат из Реестра собственности, подтверждающий это.

Другие процедуры, связанные с закрытием ипотеки

При оформлении ипотеки банки предлагают улучшение условий кредита, если заключаются контракты на некоторые банковские продукты, связанные с ним. После того как ипотека закрыта, вы можете сохранить эти продукты или также закрыть их. Среди наиболее распространенных – размещение заработной платы и квитанций на одном и том же ипотечном счете и открытие кредитной или дебетовой карты этого банка. После отмены ипотеки вы можете привязать квитанции к счету в другом банке и закрыть кредитную/дебетовую карты.

Частый вопрос: лучше досрочно закрыть ипотеку или инвестировать свободные деньги?

Если у человека с открытой ипотекой появляются свободные деньги, он часто задается вопросом «Лучше досрочно закрыть ипотеку или инвестировать эти деньги, чтобы получить прибыль?». Выбор зависит от процентов, которые вы платите за ипотеку и прибыльности, которую вы можете получить, вложив эти деньги, а также риска, который вы готовы на себя взять. Лучше инвестировать, если прибыльность, которую вы получаете от инвестиций, превышает проценты, которые вы должны заплатить за ипотеку. Например, если вы платите 1% по ипотеке, но можете инвестировать с доходностью 2%, то вы заинтересованы в инвестировании, а не в досрочном закрытии ипотеки. Но важно также учитывать стоимость ипотечного списания со всеми нотариальными и регистрационными сборами, а также комиссию за досрочное погашение. В целом можно сказать, что чем ниже процентная ставка по вашему ипотечному кредиту, тем менее выгодным будет его досрочное погашение.

Как мы уже говорили ранее, закрыть ипотеку за вас может также доверенное лицо или компания, в том числе дистанционно. Эксперты Центра услуг для бизнеса и жизни в Испании «Испания по-русски» готовы проконсультировать вас по возникающим вопросам и сопроводить весь процесс официального закрытия ипотеки в Испании.

Подробности можно узнать, связавшись с нами:

email: [email protected]

📞+7 495 236 98 99 (пн-пт. в России)

📞+34 93 272 64 90 (пн-сб. в Испании)



 

Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

+7 495 236 98 99 или +34 93 272 64 90, [email protected]

Статья оказалась полезной?