Политологи подводят первые итоги выборов в Госдуму

Опрошенные Business FM эксперты оценивают предварительные результаты, а также рассуждают об особенностях этой избирательной кампании

Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Обновлено в 14:20

В минувшие три дня россияне выбирали депутатов Госдумы и региональных парламентов, а также руководителей некоторых субъектов Федерации.

Что касается выборов в Госдуму, предварительные результаты на 13:59 таковы:

«Единая Россия» — 49,82%;

КПРФ — 19%;

ЛДПР — 7,49%;

«Справедливая Россия — За правду» — 7,42%.

По предварительным данным, в Думу проходит и абсолютно новая партия «Новые люди», у нее 5,35% по партспискам.

После объявления первых результатов голосования в штаб «Единой России» не приехали ни лидер партии Дмитрий Медведев, ни лидеры федерального списка Сергей Шойгу и Сергей Лавров. Медведев, по словам главы генсовета партии Андрея Турчака, не смог приехать из-за болезни:

«Позвольте мне поздравить всех вас с чистой и честной победой. Только что разговаривал с председателем партии Дмитрием Анатольевичем Медведевым, он приболел, у него сильный кашель, он не смог сегодня [19 сентября] быть вместе с нами. Но он просил всем вам передать огромные слова благодарности, каждому из вас, кто внес свой вклад в наш общий результат. Спасибо вам большое».

Рекордные за последние десятилетия результаты, которые показала КПРФ, ее председатель Геннадий Зюганов объяснил тем, что избиратель их услышал и поверил:

— У нас было и больше мандатов. Такой поддержки, как сейчас, у нас не было с 1996 года.

— Рассчитываете на большее количество мест?

— Не на большее количество. Если реально удвоить, утроить результаты, надо успеть отбить их, отстоять.

Предварительные итоги голосования Business FM обсудила с политологом Георгием Бовтом:

— «Единая Россия», с одной стороны, получает меньше, чем на прошлых выборах, с другой стороны — конституционное большинство у нее все-таки есть, при этом в одномандатных округах, где конкуренция была реальная среди сильных, в том числе оппозиционных, кандидатов, это размыло протестные голоса. В итоге представители партии власти победили.

— У вас нет ощущения, что тут оппозиция как-то проморгала и надо было объединяться?

— Оппозиция в России никогда не объединяется, это известная ее болезнь. С этой точки зрения «Единая Россия» и власти в целом провели технологически грамотную кампанию, дав возможность выступить оппозиционерам широким фронтом, и все получили свои небольшие проценты и не прошли.

— Что-то меняется с политологической точки зрения после выборов 2021 года, если сравнивать их с выборами 2016 года?

— Если абстрагироваться от обновленного состава Думы, в которой будет не четыре партии, а пять, и задаться вопросом о том, какая повестка будет у нового парламента, то от этой повестки никто не ждет никаких сенсаций. Понятно, в каком направлении будет работать социально-экономическая политика, понятно, что никаких особых послаблений по политической части не ожидается, хоть сколько новых людей приведи. Более того, Думой не определяется повестка, а законопроекты ей спускаются от исполнительной власти. Она участвует в обсуждении, вносит поправки и в целом их всегда принимает. Если говорить о законах, которые носят политический характер, то их принятие было близко к консенсусному. Поэтому если понадобятся такие законы, а я думаю, что будет принята очередная порция законов по дальнейшему ужесточению регулирования интернета, то практически все партии проголосуют за них. Не ожидается каких-то радикальных, а даже существенных изменений.

— Но есть «Новые люди». В чем секрет их успеха?

— В том, что, во-первых, для них были созданы благоприятные условия, у них было реноме проекта, это им помогло. Во-вторых, они проводили кампанию, которая оказалась эффективной с политтехнологической точки зрения, часть протестного голосования переместилась на них, особенно после того, как ВЦИОМ опубликовал намекающий прогноз, где дал им 5-6%. Поэтому те, кто хотел голосовать против партии власти, они подумали, что эта проходная, значит, мой голос не пропадет. Этот фактор тоже мог сыграть свою роль.

— Еще про две партии не могу не спросить. Это КПРФ, которая тоже собрала значительную часть протестных голосов, и ЛДПР. Компартия набрала значительно больше, чем было на прошлых выборах, ЛДПР значительную часть голосов потеряла. Как прокомментируете?

— КПРФ и должна была набрать больше, это ожидалось, потому что протестные настроения никуда не делись, они усилились в пору пандемии и на фоне целого ряда решений властей. Что касается ЛДПР, то, в общем, история с Фургалом сработала против них. Их традиционный оплот — это Дальний Восток, Сибирь, где у них были сильные позиции, но они там фактически провалились, и их избиратель не простил то поведение, которое они продемонстрировали в истории с Фургалом. История Дегтярева — это отдельный случай, там были созданы предварительно все условия для его победы на пустом электоральном поле.

— Что касается факторов «Умного голосования», когда уже все закончилось, как оцениваете эту идею, насколько она была реализована, как она повлияла на исход?

— Я всегда оценивал эту идею как деструктивную и продолжаю так считать. Она деструктивная по всем параметрам, по которым только можно. Кроме того, понуждать людей либеральных наклонностей голосовать за коммунистов, это извращение высшей степени, а именно так «Умное голосование» рекомендовало действовать, например, в Москве. Их рекомендации, многие из которых критиковались либералами даже еще на стадии избирательной кампании, критиковались с отвращением. Я думаю, что у него нет большого будущего.

Итоговая явка будет объявлена утром 20 сентября, заявил замглавы ЦИК Николай Булаев. Последние данные по явке опубликованы накануне в 18:00, она составила 45,15%.

По одномандатным округам у «Единой России» явное лидерство: по последним данным ЦИК, партия власти набирает 195 мест из 225. Таким образом, единороссы получают в следующей Госдуме не менее 300 кресел, а значит, конституционное большинство. И, как считают политологи, состав самой «Единой России» заметно обновится.

Из 15 московских одномандатных округов в 13 лидируют представители «списка Собянина». В него кроме кандидатов от «Единой России» вошли четыре самовыдвиженца и представители иных политических партий, например актер Дмитрий Певцов и телеведущий Анатолий Вассерман.

Большинство политологов, опрошенных Business FM, считают, что Дума все-таки станет пятипартийной, но глава коммуникационного холдинга «Минченко консалтинг»
Евгений Минченко в этом не уверен:

— «Новые люди» взяли не только электорат «Яблока», но, конечно же, тех людей либеральных убеждений, которые все-таки хотят, чтобы их голос не пропал, «Новые люди» себе забрали. Было видно, в общем-то, Сардана Авксентьева нокаутом выиграла дебаты у лидера «Яблока» Рыбакова.

— Почему другие партии, новые и тоже с молодыми людьми, с талантливыми, очень переживала Элла Памфилова за «Зеленую альтернативу», говорит, ребята ходят, очищают реки, озера, собирают мусор, почему никто из дебютантов, кроме «Новых людей», не показал более-менее достойных результатов?

— Неправильная тональность. Они играли в выборы вчерашнего дня, а сейчас другой запрос, запрос на то, что называется «новая искренность», на доверительный и уважительный разговор. Они пытались демонстрировать нахрап, то есть вот эта проблема, скажем, Партии свободы и справедливости Максима Шевченко, они были ярки, театральны, но неубедительны, они не вызывали резонанс у избирателей. Люди очень хотят искренности. И в этом смысле, конечно, я думаю, что два открытия этого избирательного сезона: у «Единой России» это Анна Кузнецова, а у «Новых людей» это экс-мэр Якутска Сардана Авксентьева.

Но главной политтехнологической удачей «Новых людей» эксперты называют то, что ВЦИОМ несколько раз публиковал опросы, которые говорили о том, что у партии есть шанс пройти в Думу. Часть электората это явно вдохновляло.

Возвращаясь к «Единой России»: политологи уверены, что партия сохранит конституционное большинство. Одномандатников, так или иначе представляющих интересы партии власти, выставили в большинстве округов, и они много где побеждают. При этом состав самой «Единой России» заметно обновится.

Итоги нынешних выборов подводит директор исследовательского центра «Особое мнение» Екатерина Курбангалеева:

Екатерина Курбангалеева директор исследовательского центра «Особое мнение»

Еще одна точка, в которой мнения политологов сходятся, — эти выборы зафиксировали как минимум начало заката партии ЛДПР. А результат «Новых людей», даже если они не пройдут в парламент, говорит о том, что власти точно есть о чем подумать, считает эксперт Института гуманитарно-политических исследований Владимир Слатинов, который, к слову, уверен, что «Новые люди» получат больше 5%:

— Уже понятно, что коммунисты серьезно прибавляют и становятся второй политической силой. Если вы помните, в 2016 году они с ЛДПР шли ноздря в ноздрю, ЛДПР выступает намного хуже, и, совершенно очевидно, не из-за того, что это закат ЛДПР, но это очень серьезный сигнал относительно того, что партия теряет позиции. Для эсеров, совершенно очевидно, идея создать тройственный союз Миронова, Семигина и Прилепина, знаете, это такая тройка жеребцов, которые бы сметали КПРФ, но получился такой тянитолкай о двух головах — одна социал-демократы, другая социал-патриоты. Бежали они в разные стороны, и, в общем, проблема эсеров теперь в том, чтобы преодолеть пятипроцентный барьер и показать что-то в районе 5+. И самое главное — это все-таки, по всей видимости, прохождение партии Нечаева, или «Новых людей», и это очень важный момент.

— Вы предполагали, что они так довольно непросто, но довольно уверенно проходят в Госдуму?

— Есть очевидная вещь. Во-первых, есть значительная часть избирателей, которая не приемлет всей четверки, это называется пресловутым запросом на обновление. Значительная часть избирателей хочет, чтобы в Думе оказалась принципиально новая политическая сила — это первый момент. И второй момент — это очень важно, это политическая сила с городской прогрессивной, если хотите, даже либеральной повесткой, потому что по большому счету повестка «Новых людей» либеральная, хотя они не очень любят это слово, оно сейчас почти под запретом, и это очень важный момент, вот с этим что-то Кремлю придется делать, потому что все, что мы наблюдаем в политической жизни страны, это скорее движение в обратную сторону. А проход «Новых людей» в Госдуму показывает, что значительная часть общества желает реализации вот этой городской прогрессистской повестки, и с этим придется Кремлю что-то делать.

О провале партии «Яблоко» и о еще одном негласном игроке этой кампании — о так называемом «Умном голосовании» — рассуждает руководитель программы «Российская внутренняя политика и политические институты» Московского центра Карнеги Андрей Колесников:

— Во-первых, «Новых людей» очень тянули в эту самую Думу, и они достаточно успешно соответствовали имиджу той партии, которая могла бы войти в эту самую Думу, надо им отдать должное. Но тем не менее они получали очень много времени на телевидении, и это тоже им помогло. Слово «новый» тоже очень важное в том контексте, в каком мы существуем. Все-таки комбинация из четырех партий немножко поднадоела гражданам.

— Воспринимается как свежий глоток воздуха?

— Да, конечно, может быть, даже независимо от того, какую идеологию они несут, но тем не менее продвинутые городские классы могли увидеть в «Новых людях» для себя некую альтернативу, в том числе альтернативу «Умному голосованию». Что касается КПРФ, то да, действительно, они, наверное, наберут больше, чем в прошлом году. Конечно, «Умное голосование» будет говорить, что это благодаря им, КПРФ говорит, что они просто стали привлекательны для избирателей, избиратель поумнел. Но я думаю, что это отчасти протестное голосование в той логике, в какой люди раньше голосовали, когда была графа «против всех», отчасти это такая ностальгия по лучшему прошлому, что называется. Сейчас социологические данные показывают, что очень сильна ностальгия по советской системе.

— И поэтому протестное голосование упирается именно в коммунистов, не в представителей других партий?

— Да, конечно. Дело в том, что на самом деле за несколько месяцев до выборов ЛДПР в принципе едва ли не опережала КПРФ, но, очевидно, пик популярности этой партии прошел, а КПРФ стала бенефициаром сразу нескольких обстоятельств, которые сложились перед выборами.

— Что касается результатов явок, вас удивили результаты этой партии?

— Вы знаете, и да, и нет. С одной стороны, такой результат был предопределен тем, что демократический избиратель ушел в «Умное голосование» и отчасти ушел к «Новым людям», кстати, сравнительно немало набирает Партия роста. Но «Яблоко» осталось партией демократического ядра, это демократическое ядро, очевидно, не слишком много верило в успех этой партии, но очень много было сделано для того, чтобы не верить в ее успех. Честно говоря, это результат сильно обескураживающий, притом что у партии были сильные харизматические кандидаты, возможно, они пройдут в Москве, и там Николаев и Митрохин, притом что в этой партии есть Шлосберг и Вишневский, чрезвычайно популярные и сильные лидеры, но, возможно, антирейтинг Явлинского оказался тоже одной из причин, по которой партия не успешно выступила.

Главный итог этой кампании подводит политолог, управляющий партнер компании KGD group Григорий Добромелов. По его словам, люди в парламенте будут новые, возможно, в разных смыслах этого словосочетания, но суть от этого не поменяется никак:

— Те четыре парламентские партии, которые были, они между собой не конкурировали. Людям давали все возможности для того, чтобы они получили режим максимального благоприятствования в свои кампании, и они, я думаю, что успешно смогли реализовать тот гандикап, который им задали изначально.

— То, что коммунисты набирают, по предварительным данным, почти четверть процентов голосов всех, кто голосовал, это также ожидаемый результат?

— Я думаю, что процент коммунистов будет снижаться, поскольку все-таки сейчас больше подсчитаны протоколы Дальнего Востока, в центральной части и на северо-западе у коммунистов нет такого уровня поддержки, поэтому я думаю, что их результат будете в районе 20%. Конечно, можно признать эту кампанию достаточно для них успешной, но если оценивать тот потенциал, который был у партии, и ту ситуацию, в которой начиналась кампания, то можно сказать, что коммунисты взяли свое, но ничего с плюсом они не получили во время кампании. У «Единой России» будет абсолютное большинство в Госдуме, в целом эту кампанию для «Единой России» можно считать успешной, то, что было необходимо, партия сделала, получила, и даже в этом году, я бы сказал, что кампания была достаточно технологична, то есть выбор первой пятерки был крайне успешен для них: конечно, и Лавров, и Шойгу, и Кузнецова со Шмелевой, и Проценко составили очень удачный список топов для партии.

— Вы считаете, что первые лица федерального списка «Единой России» сыграли свои положительные роли, имели большое влияние?

— Да, они добавили какую-то долю процентов, конечно, сказалась прямая поддержка президента и раздача вертолетных денег вовремя, в тот момент, когда это было нужно, когда это еще не скажется на других макроэкономических показателях. Все вещи были технологически выверены так, чтобы «Единая Россия» пришла к тому результату, который им был установлен. Поймите, очень важный момент — в этой избирательной кампании всем были заданы свои ориентиры, и партии должны были достичь этих ориентиров технологическим путем. Соответственно, это не были выборы с точки зрения конкуренции самих партий, конкуренции не было.

— То есть нужно было взять свою планку, и практически каждый хорошо поработал, добился того, чего хотел?

— Да, кто-то чуть-чуть хуже, кто-то чуть-чуть лучше, но каждый должен был выполнить домашнее задание. Но это не имеет отношения к электоральному процессу, это не конкуренция партий, и к партийной системе это имеет мало отношения. А еще меньше это имеет отношение к парламенту как к отдельной ветви власти, потому что парламент таковым сейчас не является, а самое главное — партии внутри парламента не будут между собой никак конкурировать, то есть это будет единый, монолитный парламент, который будет абсолютно управляем.

— То есть речь идет исключительно о политтехнологиях и больше ни о чем?

— Если мы говорим о госуправлении, это даже не политтехнологии. Политтехнологии — это когда партии добирали свои проценты, а вот распределение этих процентов, архитектура Госдумы — это в чистом виде госуправление, то есть так наверху видят государственную систему.

Читайте в других публикациях Business FM о нарушениях и различных особенностях выборов этого года.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Татарстан поменялся в рейтинге с Воронежской областью — Реальное время

В республике наметилась отчетливая тенденция к снижению количества строящейся жилой недвижимости

Фото: Максим Платонов

В Татарстане, по последним данным, более чем на 9% или на 179 тысяч квадратных метров снизились объемы строящегося жилья — при том что сдаются многоквартирные дома по-прежнему ударными темпами. По этому показателю по итогам восьми месяцев года республика опустилась на одну позицию в рейтинге ДОМ.РФ. «Реальное время» — о причинах «отрицательного роста», особенностях строительного рынка республики глазами местных экспертов и «преждевременных выводах» российских аналитиков.

Наше место — тринадцатое

В свежем рейтинге ДОМ.РФ по объемам многоквартирного жилищного строительства в России позиции Татарстана слегка пошатнулись. На 1 сентября наша республика поменялась местами с Воронежской областью и с 12-й строчки опустилась на 13-ю. При этом регион остался в средней части рейтинга, охватывающего 22 региона, где объемы строящегося жилья превышают 1 млн кв. м, что составляет 80% рынка многоквартирного жилищного строительства в стране (79,1 млн кв. м).

Такое падение уж точно не катастрофично, но в пересчете на проценты вызывает беспокойство: не пошел бы процесс в развитие. Если на 1 августа в Татарстане строилось 1,925 млн кв. м жилья, то на 1 сентября — уже 1,747 млн кв. м. При том что в целом по России объем многоквартирного жилья в стадии строительства сохранился на прежнем уровне и составил 99,0 млн кв. м.

«Средние и малые уходят с рынка, а крупные игроки не наращивают портфель»

Стройки Татарстана за 31 день «съежились» на 9,3%. Это сопоставимо лишь с падением объемов строящегося жилья в Красноярском крае — там оно составило 8% и ровно столько же, сколько в нашей республике в «натуре» — 179 тыс. кв. м.

Остальные регионы, где строящегося жилья стало меньше, далеко позади: падение в Санкт-Петербурге составило 4,5%, в Тюменской области — 2,8%, в Москве — 1,9%, в других «упавших» регионах — от 1,5 до 0,2%.

Причем это падение объемов, судя по всему, в Татарстане — уже тенденция нескольких месяцев: в июне оно составило 1,1%, а в июле, как и в августе, в процентном отношении стало самым большим среди регионов — 7,6%.

При этом Татарстан показывает стабильно низкий уровень индекса концентрации рынка строительства МКД. Ситуация в республике, согласно выстроенной ДОМ.РФ схеме, на сегодня выглядит так:

— Снижение объемов строительства на фоне снижения уровня концентрации. Запуск средними и малыми застройщиками новых проектов и уменьшение портфеля крупных игроков. Новые проекты не дают прироста регионального портфеля. Рынки сильно зависят от нескольких крупных групп компаний-застройщиков. Средние и малые застройщики уходят с рынка, а крупные игроки не наращивают портфель.

На фоне устойчивого роста объема запусков новых проектов средними и малыми застройщиками индекс концентрации имеет тенденцию к снижению в целом по России, так что тут Татарстан не исключение.

Надежда на новые проекты и эскроу?

Доля новых проектов, запущенных с начала 2021 года, в Татарстане на 1 сентября составила 42% от общего объема жилищного строительства (94 тыс. кв. м). Это меньше, чем в Воронежской (62%), Нижегородской (57%), Калининградской (55%), Челябинской (50%), Свердловской (50%) областях, Ставропольском (48%), Пермском (45%) краях, Тюменской области (45%). Но в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель примерно в два раза ниже татарстанского.

Фото: Максим Платонов

Рост доли новых проектов, по мнению федеральных аналитиков, свидетельствует, что «отрасль максимально адаптировалась к работе по новым правилам — с проектным финансированием и счетами эскроу».

В нашей республике, по последним данным, с использованием счетов эскроу строится 84,7% МКД. Больше — только в Челябинской области, Удмуртии, Нижегородской области, Пермском и Ставропольском краях.

Строим быстро, но очень дорого

По данным Единого ресурса застройщиков, по скорости строительства МКД Татарстан занимает сегодня 18-е место (дом в среднем возводится за 679,9 дня. Средняя площадь дома по республике — 7,55 тыс. кв. м, средняя этажность — 15,2 этажа. Активность строительства в регионе оценивается как высокая.

— На 17 сентября объем строительства жилья в республике составил почти 105% от уровня прошлого года, — сообщили «Реальному времени» в пресс-службе Минстроя Татарстана. — Построено 2,078 млн квадратных метров, что составляет 78% от плана текущего года.

А советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ Николай Васильев пояснил, что объемы строящегося жилья уменьшаются не только в Татарстане, но и в целом по России:

— Это происходит по объективным причинам: из-за ценовой политики — индекс роста стоимости строительных материалов зашкаливает, из-за проблем с рабочей силой, которые связаны с пандемией.

Преждевременные выводы и «опаздывающие» площадки

Генеральный директор ООО «Группа компаний «ЖИК города Казани» и вновь избранный депутат Госсовета РТ Эмиль Хуснутдинов не усматривает ничего криминального в том, что в республике упали объемы строящегося жилья:

— Просто в августе большое количество объектов было введено в эксплуатацию. А глобальные выводы о том, как меняется ситуация на рынке делать преждевременно!

А вот генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова выразила по этому поводу определенную обеспокоенность:

— Объемы строящего жилья упали, потому что возникли проблемы с получением разрешительной документации и с финансированием. В результате внесения изменений в Федеральный закон (214-AP) часть игроков ушла с рынка из-за несоответствия требованиям или как «неподходящие» для банков. Соответственно, снизилось количество предложений. Жилье не строится не потому, что на него низкий спрос — наоборот, сейчас наблюдается дефицит интересных, качественных предложений, на них отличный спрос, и ценник не падает. И высок спрос на доступное жилье, квартиры-студии, напротив, — на периферии. Но строительству мешает отсутствие готовых площадок для старта новых проектов — их подготовка требует ни год и ни два, — подчеркнула эксперт рынка.

Инна Серова

НедвижимостьЭкономикаИнвестицииБизнес Татарстан ЖИК г. КазаниХуснутдинов Эмиль НаильевичМинистерство строительства архитектуры и жилищно-коммнуального хозяйства РТАгентство недвижимости «Счастливый дом»

Тарифы ЖКХ и градостроительная политика

Выборы прошли, пора задуматься о тарифах в ЖКХ, но «в экономически обоснованных пределах» – такая новая терминология появилась у чиновников. А почему бы в «обоснованных пределах» не снизить тарифы, проанализировав при этом реальные затраты в сфере ЖКХ. Такие примеры уже были – в Воронежской области, в Хакасии. Но это единичные случаи, в большинстве регионов тарифы растут и растут. Надо серьезнее заняться анализом структуры затрат ЖКХ, а управленцам работать над снижением этих затрат и не прятать бесхозяйственность и корысть в возрастающих тарифах. А деньги на модернизацию водопроводов, очистных сооружений предусматривать в федеральном и региональном бюджетах. Надо четко разделить текущие и капитальные затраты. Когда эти понятия смешиваются, то возникает инфляция, и не только в ЖКХ.

Экономия на капитальных затратах, то есть несвоевременная замена изношенных труб, коллекторов, очистных сооружений, водонапорных станций, ведет к росту тарифов, когда потребность в инвестициях постоянно закладывается в возрастающие тарифы. Надо четко просчитать потребность в инвестициях для сферы ЖКХ и учитывать эти средства в бюджетах, а не в тарифах. Нужны простые экономические расчеты и их использование в перспективной бюджетной и тарифной политике.

Почему сегодня услуги ЖКХ обходятся все дороже? Муниципальные чиновники нередко ведут к банкротству подчиненные управляющие компании, которые обслуживают десятки и сотни домов. Затем создаются новые, часто с теми же сотрудниками, и процесс повторяется. Отсюда – взвинчивание тарифов и коррупция. Возросшие тарифы компенсируют долги управляющих компаний, а эти деньги нередко оказываются за границей.

Необходимо ввести персональную ответственность руководителей муниципалитетов, отвечающих за ЖКХ. Надо делать мониторинг таких банкротств по субъектам РФ и передавать материалы в следственные органы. Если не избавиться от мошенников в сфере ЖКХ, то и дальше будем сотрясать воздух обсуждениями, разговорами.

Уже десятки совещаний прошли «в верхах» по теме ЖКХ, но что-то изменилось в градостроительной политике? По-моему, ничего. Вокруг Москвы и вокруг других крупных городов страны продолжается жилищное строительство без учёта создания рабочих мест. Города переполнены людьми, автомобилями. А малые и средние города страны практически не развиваются, многие сёла исчезают. Растёт различие в развитии регионов. Надо согласовывать градостроительные планы регионов, чтобы ввод жилья чётко увязывался с созданием рабочих мест.

Цена квадратного метра в Москве и других крупных городах страны больше, чем в городах Западной Европы и, тем более в США. Но там зарплата строителей выше, чем у российских строителей. У кого излишки?

Надо, наконец, дать Госдуме анализ такой разницы в ценах, а Министерству строительства и ЖКХ начать регулировать рентабельность в строительстве; строителей заставить управлять издержками, а не сметать в погоне за прибылью зелёные пояса вокруг городов. 

Вот еще одна «строительная» политика. На дачных участках, в сёлах на 10-15 сотках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, стали возводить многоквартирные дома для продажи. Затем появляются обманутые покупатели и дольщики. Нередко это делается под прикрытием муниципальных чиновников.

Уже даже противопожарные расстояния между зданиями устанавливаются на «добровольной основе». Необходимы обязательные к исполнению градостроительные нормы, чтобы устранить такие явления.

Соответствующим ведомствам и субъектам РФ надо чётко планировать минимум на три года вперёд потребности в материальном обеспечении ЖКХ – трубы, лифты, очистное оборудование, строительно-монтажные работы для ЖКХ, и в рамках государственного заказа определять поставщиков.

Без чёткого планирования и управления будут аварии то в одном регионе, то в другом.

Надо наладить обмен опытом между субъектами РФ по лучшему управлению сферой ЖКХ, определять лучшие компании. Мотивировать надо, заинтересовывать.

В законах о бюджетах субъектов РФ надо планировать тарифы на услуги ЖКХ. Управляющим компаниям надо научиться управлять затратами – и материальными, и трудовыми в ЖКХ, а не задирать тарифы. Надо усилить контроль за тарифами не на словах, а на деле. Если тарифы необоснованные, то освобождать от должности и возбуждать административные и уголовные дела.

Экономическая и строительная политика такова, что в стране фактически осуществляется сокращение сёл, малых и средних российских городов. Их жители переселяются в мегаполисы. На территории страны всё больше пустых мест, где раньше жили и работали люди, создавали семьи. Растёт неравномерность в развитии регионов страны.

В перспективе пустые российские земли могут стать причиной агрессии со стороны густонаселённых стран под лозунгом справедливого распределения земли, водных и других ресурсов между жителями планеты.

Слабый экономический рост у нас и до пандемии, и после. Одна из важных причин – менее двадцати процентов молодых семей могут взять ипотеку. Как ни работай – хорошее просторное жильё для большинства населения недоступно. Отсюда и отношение к работе. Неоправданно велик разрыв между доходами населения и ценами на жильё.

Условия жизни определяет рост экономики. Нет своего хорошего дома или квартиры, нет и нормальной семьи. Условия быта и жизни не дают возможности иметь двух-трёх детей для большинства тех, кто хотел этого. Плохие жилищные условия – это постоянные нервные срывы и у детей, и у взрослых. Это путь к алкоголизму, наркомании. Это невозможность полноценного отдыха. Отсюда и невысокая производительность труда, и качество работы. Снижать надо цены на жильё и ставки по ипотеке.

Люди уже сами находят выход — делают упор на малоэтажное строительство. Более половины нового жилья — это индивидуальные дома. Здесь нужна государственная помощь. Нужна она непосредственно людям-застройщикам, а не банкам, живущим на ростовщические проценты.

Надо быстрее реализовывать предложения по созданию кооперативов малоэтажного строительства, ввести льготный и бесплатный порядок выделения им земель. Это несложно организовать. Региональные власти выделяют участки земли, делают план территории, подводят коммуникации и продают в рассрочку земельные наделы нуждающимся под строительство жилых домов. Во многих странах так делается. Даже там, где гораздо меньше свободной земли.  

А сегодня, например, вокруг Москвы, уничтожается лесной пояс, в радиусе двадцати километров от кольцевой дороги создаются крупные жилые массивы с двадцатиэтажными домами. Это вместо того, чтобы обустраивать места отдыха, занятия спортом. Аналогичная ситуация вокруг других крупных российских городов. Так называемый строительный бизнес строит жилые массивы, обеспечивая себе немалую прибыль, а средства городских и областных бюджетов уходят на расширение дорог, строительство развязок.

Надо в корне изменить градостроительную политику, чтобы развивались малые города, а большинство населения страны не сосредотачивалось в разрастающихся городских агломерациях с недостаточным количеством рабочих мест, пробками на дорогах, вредной для здоровья и дискомфортной окружающей средой.

Повторяем, что цены на жильё в стране на уровне европейских, а в крупных городах могут даже их превышать. Формирование цен на землю и подключение к инфраструктуре носит непрозрачный характер и часто определяется местной администрацией. Отсюда «коррумпированные сговоры» и масштабное строительство вокруг крупных городов, что нарушает региональную сбалансированность развития страны. Надо реально, а не на «бумажных» программах, осуществить доступность жилья для большинства населения страны, особенно для молодых семей, имея в виду чёткие правила определения цен на землю и подключение к коммуникациям, а также развитие экономичного домостроительства по современным технологиям.

«Конкретные» дела сейчас преобладают, а стратегии развития регионов – нет, если и есть, то на бумаге в программах: как только подходит срок очередной невыполненной программы, так сочиняется новая программа на ещё более отдалённую перспективу. Углубляется разница в развитии регионов-доноров и тех, которые «на кормлении». При Госплане когда-то был Совет по изучению производительных сил – мощный институт, был крупный институт транспортных проблем и еще ряд организаций, определяющих развитие регионов. Идеология мешала, но наука давала ориентиры развития регионов на 10-15 лет. Сейчас одни институты ликвидируют, другие влачат жалкое существование. Добрались и до Академии наук, где все экономические институты объединяют в какой-то конгломерат, подчиненный «эффективным» менеджерам.

И кто же будет делать стратегию регионов? Непонимание роли серьезных прогнозов, расчетов вариантов развития страны и регионов – вот, что характерно для сегодняшних чиновников.

В стране 85 субъектов РФ, более половины – с населением 1 млн человек. И что эти слабые регионы могут сделать? Какие дороги, мосты, аэропорты построить, какие рабочие места создать? В сотый раз повторяем, пока экономически (не административно-политически на первых порах, а экономически) не объединим по 3-4 субъекта РФ в экономические районы с бюджетом и программами развития территорий, не будет роста экономики в стране.

 

М.Н. Сидоров

Как получить ипотеку со ставкой в 5% и ниже в Казахстане | Курсив

Одним из методов получения ипотеки по более низкой процентной ставке в Казахстане может стать покупка депозита. Как купить или продать депозит в Отбасы банке, какие выгоды получают стороны – в материале Kursiv.kz.

В Казахстане на последнюю актуальную дату, по данным сайта Национального банка (на 1 августа), работало 23 банка. Но не все из них выдают ипотечные займы. Ставка по собственным программам ипотеки в нескольких банках составляет от 11% до 23% годовых в зависимости от условий по первоначальному взносу, сроку и т.д.

Казахстанская жилищная компания сообщила о том, что финансирование проектов в рамках программы кредитования «Орда» будет приостановлено с 1 октября до конца 2021 года. Ставка по кредиту по данной программе составляла 13% годовых.

Также в Казахстане завершаются две ипотечные программы: «7-20-25» (ставка – 7% годовых) предположительно будет завершена до конца 2022 года после освоения выделенного лимита, а программа «Баспана хит» (ставка – 11,25%) завершится к концу 2021 года. 

Для того чтобы получить ипотеку по более низкой процентной ставке, можно воспользоваться программой жилищных сбережений в Отбасы банке и получить кредит по ставке от 5% и ниже. Но для этого необходимо будет выполнить пару условий: открыть депозит, регулярно вносить рекомендуемую сумму в течение минимум трех лет и довести оценочный показатель (Индикатор финансовой дисциплины. Чем он выше, тем ниже ставка по кредиту) до минимального значения 16.

Можно и не ждать три года и купить депозит по вышеописанным критериям, воспользовавшись онлайн-уступкой.

Как купить депозит

На платформе интернет-банкинга Отбасы банка можно как купить, так и продать депозит. Для того чтобы купить понравившийся депозит, необходимо забронировать его на платформе. После чего продавец получает смс-оповещение о необходимости подписания соглашения об уступке в течение восьми рабочих часов. После подписания уже к покупателю приходит смс-подтверждение о том, что он должен подписать соглашение со своей стороны. После подписания сделка считается завершенной.

В случае если продавец или покупатель не подписывают в установленный период соглашение об уступке, сделка аннулируется. Продавец может повторно выставить депозит на продажу. 

Freedom Finance Bank оцифровал процесс получения кредита на квартиру

Если покупатель забронировал продаваемый депозит и не подписал затем соглашение, то процесс покупки будет завершен, депозит вернется на платформу продажи. Покупатель не будет иметь доступа (30 календарных дней) на поиск депозитов.

В период проведения онлайн-уступки совершение постдепозитных операций и возможность подачи кредитной заявки по выставленному на продажу депозиту блокируется.

Срок продажи вклада составляет семь рабочих дней. Если за данный период не будет найден покупатель, то вклад будет снят с продажи.

Какой депозит можно купить/продать

По правилам Отбасы банка выставить на продажу можно только тот депозит, который имеет накопление не менее 100 месячных расчетных показателей (МРП), или 291,7 тыс. тенге в 2021 году, и вознаграждение банка на депозите составляет минимум 8 тыс. тенге.

За девять месяцев 2021 года минимальная сумма депозита, проданного по онлайн-уступке, составила 291,72 тыс. тенге, средняя – 1,31 млн тенге и максимальная – около 21,9 млн тенге.

Из чего складывается сумма продажи депозита

Сумма продажи депозита складывается из накопленной суммы, начисленной государственной премии и накопленного с момента открытия вклада вознаграждения банка, умноженного на коэффициент

В Отбасы банке пояснили, что коэффициент зависит от суммы вознаграждения. Например, если вознаграждение банка, начисленное на депозит, доходит до 50 тыс. тенге, то эта сумма умножается на 2, от 50 тыс. тенге до 100 тыс. тенге – умножается на 3, более 100 тыс. тенге – умножается на 4.

Покупатель дополнительно также должен оплатить комиссию банку в размере 0,5% от накопленной суммы сбережений.

Прибылью продавца депозита будет сумма, полученная в результате умножения на коэффициенты за минусом индивидуального подоходного налога, который нужно будет заплатить до 1 апреля следующего года. В Отбасы банке отметили, что клиенты банка продают депозиты не ради прибыли. Изначально их цель открытия счета была  приобрести жилье по доступным условиям. Но по семейным обстоятельствам или другим объективным причинам некоторые граждане решают досрочно расторгнуть договор и снять накопления.

Статистика онлайн-уступок депозитов

Услуга онлайн-уступки стала доступна для казахстанцев в мае 2018 года, но в 2019 году были сделаны существенные доработки, изменен принцип проведения операции.

С начала внедрения услуги и до конца августа 2021 года всего было уступлено около 36,09 тыс. депозитов на общую сумму 63,18 млрд тенге.

За восемь месяцев 2020 года было уступлено 10,5 тыс. на сумму 20,05 млрд тенге. Тогда как за тот же период 2021 года было уступлено гораздо меньше депозитов – 6,36 тыс. на 7,18 млрд тенге.

В Отбасы банке такое снижение связывают с нововведением по подтверждению платежеспособности. Так, ранее по купленным депозитам при получении кредита можно было не подтверждать свою платежеспособность. Работал общий принцип по депозиту – если вкладчик дисциплинированно копит, выдержал минимальный срок накопления три года и его оценочный показатель достиг 16, то при получении кредита банк не требовал подтверждения платежеспособности.

Когда же клиент покупает уже готовый депозит, то банк еще не так хорошо знает его. Поэтому было принято решение, что по купленным депозитам клиент все-таки должен подтверждать свою платежеспособность.

Также в Отбасе банке отметили, что возможность досрочного снятия пенсионных накоплений казахстанцами не повлияла на общую  статистику по уступкам депозитов.

Читайте «Курсив» там, где вам удобно. Самые актуальные новости из делового мира в Facebook и Telegram

Кризис субстандартной ипотеки | История Федеральной резервной системы

Расширение ипотечных кредитов для заемщиков с высоким уровнем риска в сочетании с ростом цен на жилье способствовало периоду потрясений на финансовых рынках, который длился с 2007 по 2010 год.

Вывеска с рекламой услуг рефинансирования вывешена на пустыре 29 апреля 2008 года в Стоктоне, Калифорния. (Фото: Джастин Салливан / Getty Images News / Getty Images)

к
Джон В.Дука, Федеральный резервный банк Далласа

Как и почему произошел кризис

Кризис субстандартного ипотечного кредитования 2007–2010 годов был вызван более ранним расширением ипотечного кредитования, в том числе для заемщиков, которые раньше испытывали трудности с получением ипотеки, что одновременно способствовало быстрому росту цен на жилье и способствовало этому. Исторически сложилось так, что потенциальным покупателям жилья было трудно получить ипотеку, если у них была кредитная история ниже среднего, если они вносили небольшие первоначальные взносы или искали ссуды с высокими платежами.Кредиторы часто отказывали в таких просьбах о ипотеке, если они не были защищены государственным страхованием. В то время как некоторые семьи с высоким уровнем риска могли получить небольшую ипотеку при поддержке Федерального жилищного управления (FHA), другие, столкнувшись с ограниченными возможностями кредитования, брали в аренду. В то время доля домовладений колебалась около 65 процентов, процент выкупа закладных был низким, а жилищное строительство и цены на жилье в основном отражали колебания процентных ставок и доходов по ипотеке.

В начале и середине 2000-х годов ипотечные кредиты с высоким риском стали доступны от кредиторов, которые финансировали ипотечные кредиты, переупаковывая их в пулы, которые продавались инвесторам.Для распределения этих рисков использовались новые финансовые продукты, при этом ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (PMBS), обеспечивали большую часть финансирования субстандартных ипотечных кредитов. Считалось, что менее уязвимые из этих ценных бумаг имеют низкий риск либо потому, что они были застрахованы новыми финансовыми инструментами, либо потому, что другие ценные бумаги сначала покрывали любые убытки по лежащим в их основе ипотечным кредитам (DiMartino and Duca 2007). Это позволило большему количеству людей, впервые покупающих жилье, получить ипотечные кредиты (Duca, Muellbauer, and Murphy, 2011), а количество домовладельцев выросло.

Возникший в результате спрос привел к росту цен на жилье, особенно в районах с ограниченным предложением жилья. Это вызвало ожидания еще большего роста цен на жилье, что привело к дальнейшему увеличению спроса и цен на жилье (Case, Shiller, and Thompson, 2012). Инвесторы, покупающие PMBS, сначала получали прибыль, потому что рост цен на жилье защищал их от убытков. Когда заемщики по ипотеке с высоким риском не могли выплачивать ссуду, они либо продавали свои дома с прибылью и выплачивали свои ипотечные кредиты, либо брали больше по более высоким рыночным ценам.Поскольку такие периоды роста цен на жилье и расширения доступности ипотечных кредитов были относительно беспрецедентными, а долгосрочная устойчивость новых ипотечных продуктов не была проверена, риск PMBS, возможно, не был хорошо понят. На практическом уровне риск был «вне поля зрения», потому что многие инструменты оценки качества ипотечных кредитов, доступные в то время, основывались на основных, а не на новых ипотечных продуктах.

Когда цены на жилье достигли пика, рефинансирование ипотеки и продажа домов стали менее жизнеспособными средствами урегулирования ипотечного долга, и процент убытков по ипотеке для кредиторов и инвесторов начал расти.В апреле 2007 года New Century Financial Corp., ведущий ипотечный кредитор, подала заявление о банкротстве. Вскоре после этого большое количество ценных бумаг, обеспеченных PMBS и PMBS, было понижено до высокого уровня риска, а несколько субстандартных кредиторов закрылись. Из-за краха облигационного финансирования субстандартных ипотечных кредитов кредиторы прекратили выдачу субстандартных и других небезопасных ипотечных кредитов. Это снизило спрос на жилье, что привело к падению цен на жилье, что вызвало ожидания дальнейшего снижения, что еще больше снизило спрос на дома.Цены упали настолько, что проблемным заемщикам стало трудно продавать свои дома, чтобы полностью выплатить свою ипотеку, даже если они внесли значительный первоначальный взнос.

В результате два финансируемых государством предприятия, Fannie Mae и Freddie Mac, понесли большие убытки и были конфискованы федеральным правительством летом 2008 года. Ранее, для достижения федеральных целей по увеличению количества домовладений, Fannie Mae и Freddie Mac выпустил долговые обязательства для финансирования покупки субстандартных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, которые впоследствии упали в цене.Кроме того, два государственных предприятия понесли убытки из-за невыполнения обязательств по основным ипотечным кредитам, которые они ранее купили, застраховали и затем вложили в ценные бумаги с ипотечным покрытием, которые были проданы инвесторам.

В ответ на эти события кредиторы впоследствии еще больше усложнили процесс отбора заявителей на ипотеку с высоким и даже относительно низким уровнем риска, что еще больше снизило спрос на жилье. По мере увеличения количества случаев отчуждения права выкупа права выкупа умножались и количество домов, продаваемых на ослабленном рынке жилья.Это усугублялось попытками заемщиков-нарушителей продать свои дома, чтобы избежать потери права выкупа, иногда в ходе «коротких продаж», когда кредиторы несут ограниченные убытки, если дома были проданы по цене, меньшей, чем задолженность по ипотеке.

Таким образом, крах субстандартного кредитования спровоцировал нисходящую спираль цен на жилье, которая в значительной степени ослабила рост, наблюдавшийся во время бума субстандартного кредитования.

Жилищный кризис стал основным стимулом для рецессии 2007-09 годов, нанеся ущерб экономике в целом по четырем основным направлениям.Это привело к сокращению строительства, уменьшению благосостояния и, следовательно, потребительских расходов, уменьшению способности финансовых фирм предоставлять ссуды и уменьшению способности фирм привлекать средства на рынках ценных бумаг (Duca and Muellbauer 2013).

Шаги по смягчению кризиса

Правительство предприняло несколько шагов, чтобы уменьшить ущерб. Один набор действий был направлен на поощрение кредиторов к пересмотру платежей и других условий по проблемным ипотечным кредитам или к рефинансированию «подводных» ипотечных кредитов (ссуд, превышающих рыночную стоимость домов), вместо того, чтобы настойчиво добиваться обращения взыскания.Это уменьшило количество изъятий, последующая продажа которых может еще больше снизить цены на жилье. Конгресс также предоставил временные налоговые льготы для покупателей жилья, которые увеличили спрос на жилье и ослабили падение цен на жилье в 2009 и 2010 годах. Чтобы поддержать финансирование ипотечных кредитов, Конгресс значительно увеличил максимальный размер ипотечных кредитов, которые будет страховать FHA. Поскольку ссуды FHA допускают низкие первоначальные платежи, доля агентства в недавно выданных ипотечных кредитах подскочила с менее 10 процентов до более 40 процентов.

Федеральная резервная система, которая снизила краткосрочные процентные ставки почти до 0 процентов к началу 2009 года, предприняла дополнительные шаги для снижения долгосрочных процентных ставок и стимулирования экономической активности (Bernanke 2012).Это включало покупку большого количества долгосрочных казначейских облигаций и ценных бумаг с ипотечным покрытием, которые использовались для финансирования основных ипотечных кредитов. Для дальнейшего снижения процентных ставок и поощрения уверенности, необходимой для восстановления экономики, Федеральная резервная система взяла на себя обязательство покупать долгосрочные ценные бумаги до тех пор, пока рынок труда существенно не улучшится, и поддерживать краткосрочные процентные ставки на низком уровне до тех пор, пока уровень безработицы не снизится, пока сохраняется инфляция. низкий (Bernanke 2013; Yellen 2013). Эти шаги и другие меры в области жилищной политики — наряду с сокращением количества непроданных домов после нескольких лет небольшого нового строительства — помогли стабилизировать рынки жилья к 2012 году (Duca 2014).Примерно в то же время цены на жилье и жилищное строительство в стране начали расти, жилищное строительство поднялось с минимальных значений, а показатели отчуждения права выкупа снова начали падать с максимумов рецессии. К середине 2013 года процент домов, подлежащих выкупу, снизился до докризисного уровня, и долгожданное восстановление жилищной активности уверенно шло.

---

Библиография

Бернанке, Бен С., «Столетие центрального банка США: цели, основы, подотчетность», Речь на конференции «Первые 100 лет Федеральной резервной системы: история политики, извлеченные уроки и перспективы на будущее», a конференция, спонсируемая Национальным бюро экономических исследований, Кембридж, Массачусетс, 10 июля 2013 г.

Бернанке, Бен С., «Проблемы на рынке жилья и ипотечного кредитования», выступление на Глобальном саммите по финансовому достоинству Operation HOPE, Атланта, Джорджия, 15 ноября 2012 г.

Совет управляющих Федеральной резервной системы. «Федеральные агентства по финансовому регулированию выпускают окончательное заявление о субстандартном ипотечном кредитовании». 29 июня 2007 г.

Кейс, Карл Э., Роберт Дж. Шиллер и Энн К. Томпсон, «О чем они думали? Поведение покупателей жилья на горячих и холодных рынках », Brookings Papers on Economic Activity , Fall 2012, 265-98.

ДиМартино, Даниэль и Джон В. Дука. «Взлет и падение субстандартной ипотеки», Федеральный резервный банк Далласа, , Экономическое письмо 2, вып. 11 (ноябрь 2007 г.): 1-8.

Дука, Джон В. «Долгожданное восстановление жилищного строительства», Федеральный резервный банк Далласа Годовой отчет , 2013 г.

Дука, Джон В., Джон Муэльбауэр и Энтони Мерфи. «Цены на жилье и кредитные ограничения: понимание опыта США». Экономический журнал 121, вып.552 (май 2011 г.): 533-51.

Дука, Джон В. и Джон Мюльбауэр, «Тобин ЖИЗНЬ: интеграция развивающейся архитектуры кредитного рынка в макромодели, основанные на движении средств», серия рабочих документов 1581, Европейский центральный банк, Франкфурт, Германия, 2013.

Йеллен, Джанет Л., «Болезненно медленное восстановление для рабочих Америки: причины, последствия и реакция Федеральной резервной системы», выступление на конференции «Трансатлантическая повестка дня для общего процветания» в Вашингтоне, округ Колумбия, 11 февраля 2013 г. .

Когда домовладельцы платят больше по основной сумме, чем по процентам? — 2021 Исследование

Поскольку ставки по ипотечным кредитам в США в 2020 году достигли исторического минимума, продажи жилья в течение года росли. Данные Freddie Mac показывают, что 30-летняя фиксированная ставка по ипотеке без учета комиссий и баллов впервые упала до менее 3% в июле 2020 года. На фоне падения ставок по ипотеке в ноябре 2020 года продажи новых и старых домов были на 20,8% и 25,8% соответственно выше, чем в предыдущем году, согласно данным Бюро переписи населения и Национальной ассоциации риэлторов.

Совпадение низких ставок по ипотечным кредитам и увеличения покупок жилья поднимает вопрос: в какой степени низкие ставки по ипотечным кредитам вызвали всплеск покупок жилья? Уточнить ответ и оценить степень причинности сложно. Однако бесспорно ясно, что ставки по ипотеке имеют огромное влияние на общую стоимость покупки дома. В этом исследовании SmartAsset показывает, почему процентные ставки по жилищным кредитам так важны. В частности, мы объясняем, как амортизируются ипотечные кредиты, и отображаем изменяющийся состав ежемесячных платежей по ипотеке для кредитов с разными процентными ставками.Подробную информацию о наших источниках данных и о том, как мы собираем всю информацию для создания наших выводов, можно найти в разделе «Данные и методология» ниже.

Основные выводы

• Обычно проценты составляют более 50% от суммы жилищного кредита. Самым популярным продуктом ипотечного кредита в США является ипотека с фиксированной процентной ставкой на 30 лет. Даже для домовладельцев, которые устанавливают низкую ставку в 3%, процентные платежи составят почти 52% от первоначального жилищного кредита. Для 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой и процентной ставкой 4% (что является более типичным показателем с учетом комиссий и затрат на закрытие сделки) общая процентная ставка составляет 71.87% жилищного кредита.
• Домовладельцы с более низкой процентной ставкой быстрее достигают переломного момента. Потенциальные покупатели жилья могут быть удивлены, узнав, что большая часть их ранних выплат по ипотеке идет на проценты, а не на основной остаток по ссуде. Момент, когда вы платите больше основной суммы, чем проценты, считается переломным моментом. Домовладельцы с 30-летней ипотекой с фиксированной процентной ставкой и процентной ставкой 4% достигнут переломного момента после 153-го платежа по ссуде (через 12 лет и девять месяцев).Предположим, что процентная ставка составляет 3% или 5%, домовладельцы будут платить больше в счет основной суммы, чем проценты по 84-му платежу (через семь лет) и 195-му платежу (через 16 лет и три месяца), соответственно.

Как погашаются жилищные ссуды?

Ежемесячные платежи по ипотеке состоят в основном из двух компонентов: основной суммы и процентов. Основная сумма кредита — это сумма займа, а проценты — это дополнительные деньги, причитающиеся кредитору за заимствование этой суммы.Например, если вы берете ипотеку на сумму 200 000 долларов, ваш начальный основной баланс составляет 200 000 долларов. Из-за процентов общая сумма вашей задолженности будет выше. Таким образом, если домовладелец с ипотекой на 200 000 долларов берет 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой и процентной ставкой 4%, он или она заплатит в общей сложности около 343 700 долларов в течение срока действия ссуды. Выплата процентов в размере 143 700 долларов составляет почти 72% от основной суммы в 200 000 долларов.

Процесс выплаты ипотеки называется амортизацией.Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой имеют одинаковые ежемесячные выплаты по ипотеке в течение всего срока действия ссуды, хотя сумма, которую вы платите в качестве основной суммы и процентов, изменяется, поскольку процентные платежи рассчитываются на основе непогашенного остатка по ипотеке. Таким образом, пропорция каждого ежемесячного платежа смещается с процентов на основную сумму долга в течение срока действия ссуды. Ниже представлена ​​разбивка графика погашения ссуды для 30-летней ипотечной ссуды с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США и годовой процентной ставкой 4%.

Как видно выше, почти 70% первых нескольких ежемесячных выплат по ипотеке идет на выплату процентов. Напротив, проценты составляют менее 10 долларов за все три последних ежемесячных платежа. Резкий переход от выплаты процентов в размере почти 700 долларов в месяц в начале ипотеки к выплате менее 150 долларов в течение последних 50 ежемесячных платежей по ссуде показывает существенное изменение в структуре выплат по ипотеке.

Когда вы платите больше по основной сумме, чем по процентам?

Для ссуд с одинаковым сроком действия переломный момент по ипотеке с фиксированной процентной ставкой (т.е. точка, в которой ежемесячный платеж становится больше, чем сумма основного долга, чем проценты) является функцией только процентной ставки по ссуде. Таким образом, общая сумма кредита имеет значение, поскольку она определяет сумму ежемесячного платежа, который идет в счет основной суммы долга и процентов, но не влияет на то, когда платежи в счет основной суммы превышают платежи в счет процентов.

В приведенном выше примере переломный момент составляет около 13 лет; только при 153-м платеже больше ежемесячного платежа идет на основную сумму, чем проценты.На диаграмме ниже мы можем увидеть, как со временем меняется состав выплат по ипотеке для 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой на сумму 200 000 долларов США и процентной ставкой 4%.

Как правило, домовладельцы с более высокой процентной ставкой будут платить больше процентов, чем основную сумму в течение более длительного времени, чем домовладельцы с более низкими процентными ставками. Мы можем рассмотреть одну и ту же 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой на сумму 200 000 долларов США как с более высокой, так и с более низкой процентной ставкой. Учитывая разные процентные ставки, ежемесячные выплаты по ипотеке для 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США и процентной ставкой 3% и 5% составляют 843 и 1074 доллара США соответственно.Кроме того, разница в переломных моментах составляет около девяти лет. В таблице ниже сравнивается ипотека с фиксированной ставкой на сумму 200 000 долларов США с процентными ставками 3%, 4% и 5%.

Как быстрее добраться до переломного момента

Есть два основных способа, с помощью которых домовладельцы могут ускорить или скорректировать свои ипотечные кредиты, чтобы быстрее достичь месяца безубыточности (т. Е. Месяца, когда они начинают платить больше основной суммы, чем процентов). Эти стратегии — досрочная выплата и рефинансирование ипотеки.

Предоплата по ипотеке — это процесс выплаты ипотеки досрочно, чтобы вы могли сэкономить деньги на процентах по ссуде. Домовладельцы могут либо увеличить свой ежемесячный платеж, либо присылать дополнительные чеки в течение года. Хотя предоплата по ипотеке не меняет процентную ставку, она сокращает срок кредита и, в свою очередь, снижает общую сумму процентов. Имейте в виду, что при рассмотрении этой меры экономии следует избегать типичных ошибок: убедитесь, что ваш кредитор не взимает штраф за предоплату и что дополнительные предоплаты идут на погашение основной суммы долга, а не процентов.

Рефинансирование — это процесс обновления условий ипотеки. При этом домовладельцы могут либо изменить срок ссуды, либо получить лучшую процентную ставку. Как более короткий срок кредита, так и более низкая процентная ставка могут уменьшить ожидаемую переломную точку. Однако, как и предоплата по ипотеке, рефинансирование иногда сопряжено с уловкой, так как домовладельцы должны будут нести некоторые сборы в ходе процесса.

Другие факторы, которые следует учитывать

В приведенных выше примерах мы в первую очередь рассматривали 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой, поскольку, по словам Фредди Мака, на 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой приходится почти 90% рынка покупки жилья.Однако некоторые покупатели жилья выбирают более короткие сроки ипотеки или ипотеку с регулируемой ставкой (ARM).

Вторая по популярности ипотека с фиксированной процентной ставкой сроком на 15 лет. 15-летняя ипотека с фиксированной ставкой структурно аналогична 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой, хотя более короткий срок означает, что ежемесячные выплаты будут выше, а общая стоимость кредита ниже. Это потому, что проценты ниже. При более коротком сроке и более высоких ежемесячных платежах домовладельцы с ипотечным кредитом с фиксированной ставкой на 15 лет платят больше основной суммы, чем проценты, начиная с первого ежемесячного платежа.В таблице ниже сравнивается ипотека с фиксированной процентной ставкой на 15 и 30 лет на сумму 200 000 долларов США, каждая с процентной ставкой 4%.

Другой доступный вариант ипотеки — ARM. В отличие от ипотеки с фиксированной ставкой на 15 или 30 лет, у ARM переменная процентная ставка. С ARM большинство домовладельцев соглашаются на низкую процентную ставку на определенный срок, после чего процентная ставка становится регулируемой на весь оставшийся срок ссуды. Это означает, что домовладельцы с ARM несут риск повышения процентных ставок, но также могут выиграть, если ставки упадут.

Учитывая регулируемую процентную ставку, домовладельцы с ARM обычно имеют переменный переломный момент. Если процентные ставки упадут, переломный момент может оказаться короче, чем можно было ожидать в начале ипотеки. В обратном сценарии, если процентные ставки увеличиваются, выплаты процентов могут быть выше, чем выплаты основному долгу в течение более длительного периода времени.

Данные и методология

Исследование для этого исследования принадлежит Фредди Маку и HSH.Указанные ставки по ипотеке Freddie Mac не включают средние комиссии и баллы. Общая первоначальная стоимость ипотеки будет включать сборы кредитора, а также расходы на закрытие сделки. По этой причине мы рассматривали 4% в качестве базовой ставки по ипотеке на протяжении всего исследования. Чтобы отобразить меняющийся состав платежей по ипотеке, мы создаем графики погашения кредита для различных обсуждаемых сценариев.

Советы по принятию решения о покупке умного дома

• Обратитесь за надежным советом. Думаете о покупке дома или рефинансировании? Правильный финансовый консультант может помочь вам составить финансовый план, отвечающий вашим потребностям при покупке дома. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем районе за пять минут. Если вы готовы к сотрудничеству с местными консультантами, которые помогут вам в достижении ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Купить или арендовать? Даже если у вас есть сбережения, чтобы купить дом, убедитесь, что переключение имеет смысл. Если вы едете в город и планируете остаться надолго, покупка может быть для вас лучшим вариантом.С другой стороны, если ваша остановка в новом городе будет короткой, вы, скорее всего, захотите арендовать. Калькулятор аренды или покупки SmartAsset поможет вам увидеть разницу в стоимости аренды и покупки.
• Найдите лучшую ставку по ипотеке. Наше исследование показывает преимущества просмотра ставок по ипотечным кредитам, прежде чем вы совершите покупку дома. Получение 30-летней ипотечной ссуды с процентной ставкой 3% вместо ставки 4% может сэкономить вам 11,69% в течение срока действия ссуды. Инструмент сравнения ипотечных кредитов SmartAsset может помочь вам сравнить ставки от ведущих кредиторов и найти лучший вариант для вас.

Вопросы о нашем исследовании? Свяжитесь с нами по телефону [email protected] .

Фото: © iStock / akaplummer

Стефани Хоран, CEPF®
Стефани Хоран — журналист данных в SmartAsset. Сертифицированный преподаватель личных финансов (CEPF®), она собирает и анализирует данные для написания исследований по различным темам, включая ипотеку, пенсионное обеспечение и составление бюджета. До прихода в SmartAsset она работала аналитиком в компании по управлению активами.Стефани окончила колледж Уильямс по специальности математика. Родом из Филадельфии, она всегда была поклонницей Янки и в настоящее время живет в Нью-Йорке.
Калькулятор рефинансирования

— Следует ли рефинансировать ипотечный кредит?

Если вы подумываете о рефинансировании ипотеки, у вас, вероятно, возникает один большой вопрос — сколько вы бы сэкономили? Рефинансирование может сэкономить вам деньги в течение всего срока действия ипотеки, позволяя зафиксировать более низкую процентную ставку и сократить ежемесячные платежи.

Мы сделали калькулятор рефинансирования ¹ , чтобы помочь вам сравнить условия вашей текущей ссуды с будущей новой ссудой. Попробуйте! Ниже мы объясним факторы, которые влияют на это решение.

Как пользоваться калькулятором рефинансирования

1. Найдите минутку, чтобы перейти к инструменту ставок Better Mortgage и выбрать желаемый тип ссуды и ставку.
2. Тип ссуды и ставка, которые вы выберете, будут иметь «общие единовременные затраты», которые являются стоимостью вашего рефинансирования.
3. В калькуляторе рефинансирования ниже сначала введите данные вашего текущего кредита.
4. Затем введите новую ставку, тип ссуды и стоимость рефинансирования с помощью инструмента ставок Better Mortgage.

В нашем калькуляторе рефинансирования ипотеки предполагается, что вы будете инвестировать сэкономленные деньги (мы сделали консервативную оценку возврата ваших инвестиций 3,5% — вы можете уменьшить или увеличить эту сумму в разделе «Расширенные настройки» калькулятор (подробнее об этом ниже).Калькулятор рефинансирования предназначен только для иллюстративных целей.

Хорошо выглядеть? Подайте заявку на рефи всего за 3 минуты.

• Получите предварительное одобрение всего за 3 минуты, не влияя на ваш кредитный рейтинг
• Наш процесс онлайн-кредитования означает лучшее в отрасли время для закрытия сделки
• Наши внешние эксперты по ипотеке готовы оказать поддержку, а не продавать.

Подробнее о том, как максимизировать общее богатство

Решение о рефинансировании ипотечного кредита является многомерным, особенно если вы учитываете максимизацию общего состояния .Мы считаем, что фокусирование только на одном факторе экономии может быть чрезмерным упрощением (например, наименьший ежемесячный платеж или общая сумма выплачиваемых процентов). Этот подход не принимает во внимание другие переменные в вашей финансовой картине, которые влияют на ваше общее состояние в течение срока кредита. Вот еще 6 переменных, которые необходимо учитывать при расчете общего богатства:

1) Налоговый вычет ваших затрат на закрытие сделки и процентов по ипотеке
В этом инструменте мы предполагаем, что текущая и будущая предельная ставка налога составляет 28%.Это используется для оценки суммы, на которую вы можете уменьшить свой налогооблагаемый доход в течение срока кредита. (Вы можете изменить текущую и будущую предельную налоговую ставку в разделе «Показать дополнительные настройки».)

2) Альтернативная стоимость вложения ваших денег
Если вы снизите ежемесячный платеж по ипотеке, вы можете инвестировать разницу в облигации или акции. В конечном итоге это может принести много денег! Мы предполагаем, что доходность инвестиций после уплаты налогов составит 3,5%. Если вы храните большую часть своих сбережений на банковском счете, уменьшите это значение до 0%.Если вы вкладываете большую часть своих сбережений в фондовый рынок, увеличьте их до 6%. (Вы можете изменить предполагаемую доходность в разделе «Показать дополнительные настройки».)

3) Денежный поток
В инструменте мы учитываем единовременные расходы на закрытие наличных средств, а также корректировку текущего ежемесячного платежа. Оба они влияют на ваш денежный поток. Если будет сложно принять эти корректировки, возможно, не имеет смысла рефинансировать ипотеку, даже если это может сэкономить вам деньги в долгосрочной перспективе.

4) Время выйти на уровень безубыточности
Издержки закрытия наличных средств приведут к потере денег в начале срока кредита. Но во многих ситуациях в будущем наступит время, когда вы выйдете на уровень безубыточности и начнете экономить деньги, выплачивая более низкую процентную ставку. Вопрос в том, продержитесь ли вы в ипотеке достаточно долго, чтобы дойти до момента безубыточности.

Стоит учитывать, что большинство ипотечных кредитов прекращаются (из-за рефинансирования, продажи и т. Д.) Намного раньше, чем истекает полный срок кредита.Недавнее исследование ² показывает, что с 1990 по 2015 год заемщики сохраняли свои ипотечные кредиты в среднем только на пять лет.

5) Процентные ставки (не в калькуляторе рефинансирования)
Короткий срок ипотечных кредитов в последние годы, вероятно, частично объясняется исторически низкими процентными ставками. Федеральная резервная система уже подняла процентные ставки и предположила, что в ближайшее время их ждет дополнительное повышение. Это означает, что люди, получающие ипотеку сейчас, с большей вероятностью будут держать эти ссуды дольше, поскольку рефинансирование по более низкой ставке, скорее всего, не будет вариантом.Проверить сегодняшние ставки сейчас.

6) Непредсказуемость будущего
Невозможно точно предсказать, что произойдет в будущем. Этот калькулятор рефинансирования предназначен для расчета разумной оценки общего богатства в течение срока вашей ссуды, но не должен рассматриваться как вычисляющий точное число. Есть много непредсказуемых факторов, которые повлияют на будущее вашей финансовой картины.

Подайте заявку всего за 3 минуты

Если вам подходит рефинансирование, нет лучшего времени, чем сейчас, чтобы подать заявку.Вы можете получить предварительное одобрение всего за 3 минуты, это не повлияет на ваш кредитный рейтинг. А с нашей возможностью круглосуточной блокировки тарифов вы можете быть уверены, что получаете самую лучшую цену.

---

Сколько процентов я буду платить по ипотеке?

При определении цены дома многие люди принимают во внимание только листинговую цену дома, не учитывая стоимость процентов по ссуде, использованной для финансирования дома. На самом деле вы, вероятно, будете платить значительную сумму процентов в течение срока действия ипотеки, но это нормально.Просто нужно быть к этому готовым.

Проценты по любой ссуде, ипотеке, кредитной карте или иным образом — это комиссия, которую вы платите кредитору за разрешение вам занять начальную сумму денег. Сумма денег, которую вы фактически занимаетесь, называется «основной суммой» по ссуде. Процентная ставка определяет сумму вашей задолженности по каждому платежу по кредиту и то, сколько вы будете платить в течение срока ссуды.

Ставка определяет, сколько процентов вы платите по ипотеке

Очень важно получить максимально низкую процентную ставку.Ставка определяет, насколько на самом деле дорога ваша ипотека. Чем ниже процентная ставка, тем меньше комиссия, которую вы платите за получение займа у кредитора.

Это имеет большое значение, когда вы видите, как небольшое изменение ставки может повлиять на размер вашей задолженности. Давайте рассмотрим несколько примеров, чтобы увидеть, как небольшие корректировки могут привести к очень разным результатам.

Для этих примеров мы предположим, что это обычная ипотека со сроком действия 30 лет. Давайте сначала посмотрим, как разные суммы ссуды влияют на размер процентов, которые вы будете платить по ссуде.

Сумма кредита	Процентная ставка	Ежемесячный платеж	Всего выплачено процентов	Итого стоимость ипотеки
200 000 долл. США	4,0%	$ 954,83	$ 143 739,01	343 739,01 долл. США
250 000 долл. США	4.0%	$ 1 193,54	$ 179 673,77	429 673,77 долл. США
400 000 долл. США	4,0%	$ 1 909,66	287 478,03 долл. США	687 478,03 долл. США
600 000 долл. США	4,0%	$ 2 864,49	431 217,04 долл. США	1 031 217,04
750 000 долл. США	4,0%	$ 3 580,61	539 021 долл. США.30	1 289 021,30 долл. США
1 000 000 долл. США	4,0%	$ 4 774,15	718 695,06 долл. США	$ 1 718 695,06

Процентная ставка увеличивает общую сумму, которую вы платите за дом, по сравнению с фактической покупной ценой. Вот почему так важно внимательно следить за своим бюджетом и учитывать, сколько вы действительно можете позволить себе платить с течением времени.

Кредитор мотивирован предоставить вам взаймы столько, сколько вы можете себе позволить.Чем больше вы занимаетесь, тем больше выплачиваете им проценты. Берите в долг только то, что вам нужно, и убедитесь, что накопили достаточно для первоначального взноса, чтобы уменьшить сумму вашего нового дома, которую вам нужно профинансировать (или используйте совместное инвестирование дома).

Теперь давайте посмотрим, как разные процентные ставки влияют на стоимость вашей ипотеки.

Процентная ставка	Сумма кредита	Ежемесячный платеж	Всего выплачено процентов	Итого стоимость ипотеки
3.0%	400 000 долл. США	$ 1,686,42	$ 207 109,81	607 109,81 долл. США
3,5%	400 000 долл. США	$ 1 796,18	$ 246 624,35	646 624,35 долл. США
4,0%	400 000 долл. США	$ 1 909,66	287 478,03 долл. США	687 478,03 долл. США
4,5%	400 000 долл. США	2 026 долларов.74	$ 329 626,85	$ 729 626,85
5,0%	400 000 долл. США	2147,29 долл. США	373 023,14 долл. США	773 023,14 долл. США

После того, как вы определите, сколько вы действительно можете позволить себе заимствовать, получение минимально возможной процентной ставки имеет решающее значение. Даже полпроцента, от 3% до 3,5%, будет стоить вам дополнительных 100 долларов каждый месяц — и в течение срока действия кредита вы будете платить почти на 40 000 долларов больше только в качестве процентов!

Разница в полной процентной ставке по ипотеке еще более значительна.Если вам придется платить по кредиту 4,5% вместо 3,5%, ваш ежемесячный платеж будет стоить на 230,50 долларов дороже. Общая стоимость ипотеки также будет на 83 000 долларов выше, чем сумма кредита с более низкой процентной ставкой.

Также важно отметить, что сумма, которую вы выплачиваете в качестве процентов каждый месяц, меняется, чем дольше вы производите платежи. Первоначально вы будете платить больше процентов каждый месяц. Но по мере того, как вы уменьшаете остаток по кредиту, ваши процентные платежи уменьшаются, а сумма, которую вы вкладываете в основную сумму, увеличивается.

Например, если вы занимаетесь 200 000 долларов под ставку 4%, ваш самый первый ежемесячный платеж будет включать 666,67 долларов в виде процентов и 288,16 долларов в счет основной суммы долга. После 5 лет ежемесячных выплат по ипотеке ваш ежемесячный платеж разбивается на 604,15 доллара на проценты и 350,68 доллара на выплату основного долга. Через 10 лет выплата процентов составит 526,65 долларов, а основная сумма долга — 428,18 долларов.

Обязательно просмотрите свой полный график погашения, чтобы точно узнать, сколько процентов вы платите ежемесячно.Ипотечные калькуляторы онлайн могут помочь.

Как уменьшить процент, который вы платите по ипотеке

Это того стоит сделать все, что в ваших силах, чтобы получить более низкую процентную ставку. Это означает, что ежемесячно платить меньше, что высвобождает больше денег в вашем денежном потоке. Это также означает экономию десятков тысяч долларов в течение 30 лет, когда вы платите по ипотеке.

В целом процентные ставки определяются рыночными условиями и экономикой. Вы не можете это контролировать, но вы можете принять меры, чтобы претендовать на самые низкие процентные ставки, которые в настоящее время предлагают кредиторы.

Начисление процентов — это то, как кредиторы зарабатывают деньги на ссудах, которые они предоставляют. А давать деньги взаймы рискованно, потому что всегда есть шанс, что заемщик прекратит платить или не выплатит ссуду. Кредиторы предлагают самые низкие ставки по ипотеке только тем людям, которые представляют наименьший риск неплатежей или невыполнения своих обязательств по ипотеке.

Чтобы снизить проценты, которые вам необходимо платить по ипотеке, вам необходимо показать кредитору, что вы являетесь заемщиком с низким уровнем риска. Вот несколько способов сделать это:

• Положите больше денег .Более крупный первоначальный взнос означает, что вы финансируете меньшую сумму покупки, а это означает, что вы представляете меньший риск для кредитора. У вас будет меньшая сумма кредита и меньшие ежемесячные платежи. Многие покупатели жилья могут получить выгоду от использования программы совместного инвестирования жилья, такой как Unison HomeBuyer. Unison — это компания, которая инвестирует вместе с вами, предоставляя вам деньги в качестве первоначального взноса и разделяя инвестиции в ваш дом.
• Докажите, что у вас стабильный доход и небольшая задолженность. . Кредиторы хотят знать, что вы можете разумно позволить себе погасить ссуду.Они ищут стабильные и надежные источники дохода, которые вы можете использовать для платежей. А если у вас небольшая задолженность или ее нет, у вас будет больше наличных для оплаты ипотеки.
• Поддерживать хороший кредитный рейтинг . Кредитный рейтинг — это показатель вашей кредитоспособности и еще один показатель, который кредиторы используют для оценки риска. Агентства кредитной информации рассчитывают баллы на основе прогнозных данных. Их исследования показывают, что, например, если у кого-то есть история просроченных или пропущенных платежей, они с большей вероятностью пропустят или не будут вообще производить платежи в будущем.В результате их кредитный рейтинг будет ниже, и кредитор будет рассматривать этого человека как более подверженного риску, чем заемщик с хорошим кредитным рейтингом. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже процентные ставки, на которые вы можете претендовать.

Вы также можете уменьшить сумму процентов, которые вы выплачиваете с течением времени, путем дополнительных выплат по ипотеке. Таким образом, даже если вы не можете претендовать на самую низкую процентную ставку, вы можете сэкономить деньги, погасив остаток быстрее.

Помните, проценты — это просто стоимость заимствования денег у кредитора.Понимание того, как работает процентная ставка и как вы можете ее уменьшить, может помочь вам лучше подготовить свой бюджет на покупку жилья.

Жилищные ссуды под низкий процент | Как минимум 1,59%

Только проценты

3

					Счет зачета Только проценты			Покупатели и рефинансирующие организации могут воспользоваться этой специальной льготной ставкой, плюс отсутствие постоянных комиссий и дополнительный доступ к зачетному счету.	Выделено
					Счет зачета Только проценты			Эта дисконтированная процентная ставка доступна только в течение ограниченного времени.Кроме того, этот жилищный заем предлагает возможности зачета и переоформления.
					Счет зачета Только проценты			Чем больше вы заплатите за свой дом, тем ниже может быть ваша ставка. Эта низкая ставка доступна для заемщиков с собственным капиталом 40% и более.
					Кредитный счет Зачетный счет Дополнительные выплаты Только проценты			Зафиксируйте процентную ставку по жилищному кредиту на три года и не платите в течение трех лет сборы.
					Зачетный счет Только проценты
					Возможность повторного розыгрыша Дополнительные выплаты Только проценты
					Счет зачета Только проценты
					Возможность повторного розыгрыша Счет зачета
					Счет зачетов Счет только процентов	Только Владелец Занят
					Счет зачета Только проценты
			9050 Счет				9050 Только проценты

Стратегии получения более низкой процентной ставки по ипотеке

Вам всегда нужно бороться, чтобы снизить расходы по ипотечной ставке, чтобы вы могли максимизировать свой денежный поток и минимизировать свои расходы на жизнь.Как человек, который рефинансировал более 20 раз несколько объектов недвижимости за 20 лет, позвольте мне поделиться некоторыми стратегиями получения более низкой процентной ставки по ипотеке.

Многие домовладельцы пострадали во время финансового кризиса 2008–2010 годов, потому что не могли удержать свои дома из-за слишком высокой стоимости переноски. Многие в конечном итоге продали свои дома на дне рынка и увидели, что цены на жилье вырастут на 50–100% в течение следующих 10 лет.

Рынок жилья сейчас очень силен после пандемии.Я ожидаю, что рынок жилья останется сильным еще долгие годы. В идеале вы хотите владеть своим домом как можно дольше с возможной процентной ставкой по ипотеке.

Стратегии получения более низкой ставки по ипотеке

Вот лучшие стратегии для получения более низкой ипотечной ставки.

1) Давление на существующего ипотечного кредитора или основного банка: Первый шаг, который должен сделать каждый, — это поговорить со своим существующим банком или существующим ипотечным кредитором и спросить, могут ли они дать вам лучшую ставку.Если нет, сообщите им, что вы планируете рефинансировать ипотеку или получить ипотеку в другом банке. Чем больше они ценят ваш бизнес, тем гибче они будут. В конце концов, у них есть вся ваша информация. Если они смогут снизить вашу ставку, сохранив при этом ваш бизнес, это будет победа.

2) Покопался в Интернете: Посетите Credible, чтобы узнать, что их банкиры могут придумать. Мне нравится LendingTree, потому что у них одна из крупнейших сетей ипотечного кредитования в Интернете, и они активно конкурируют за ваш бизнес.В течение пяти минут после заполнения заявки я получил несколько телефонных звонков и писем по электронной почте. Они суперэффективны, так что не удивляйтесь. Получите предложения по ипотеке в письменной форме, чтобы вы могли доказать своему банку, что у вас есть более выгодные предложения.

3) Соблазните банк расширением бизнеса: Банк не только хочет получать спреды по ипотечным кредитам, но и хочет, чтобы вы открыли как можно больше различных финансовых счетов, например сберегательный, текущий и потенциально инвестиционный счет. Банкам нужны постоянные клиенты с несколькими учетными записями для перекрестных продаж и получения дохода.Не существует юридической услуги «услуга за услугу», которую банки могли бы использовать для получения более выгодных условий. Но у каждого крупного банка есть многоуровневая клиентская система, в которой клиенты с большим количеством активов получают лучший доступ, ставки и льготы.

4) Выполните свое обещание. Если банк предлагает сопоставить или превзойти любую существующую процентную ставку по ипотеке, в ваших интересах открыть у него разные финансовые счета. По крайней мере, откройте сберегательный и текущий счет. Чем больше денег и чем больше у вас будет открытых счетов, тем лучше будет ваш банк.

Связь с инфляцией и ставками по ипотеке

Знать, когда рефинансировать, — все равно что торговать облигациями. Торговцы облигациями зацикливаются на предположениях об инфляции, и у вас также должно быть хотя бы базовое предположение. После экономического спада произошла колоссальная денежная экспансия, которая в конечном итоге должна привести к более высокой инфляции. Базовая экономическая теория гласит, что с каждой новой напечатанной банкнотой в 1 доллар в конечном итоге будет повышаться цена на 1 доллар в общей корзине товаров.Ключевое слово — в конце концов, что может произойти через десятилетия.

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) стали победителями в этом веке, потому что ставки сбрасывались на более низкие уровни, чем когда они были изначально фиксированы. Те, кто брал ссуды под 30-летнюю фиксированную ипотеку, оказались в проигрыше, потому что они платили процентные ставки на 1-2% выше, чем необходимо.

Конечно, возможно, будет больше спокойствия, зная, что процентная ставка по ипотеке фиксирована на весь срок действия ссуды.Но большинство людей либо выплачивают свои ссуды менее чем за 30 лет, либо переезжают каждые семь лет. Банкиры подталкивают людей к ипотеке с фиксированной процентной ставкой, потому что они могут заработать более высокий спред.

Инфляция снижается уже более 30 лет. Я не вижу особых причин ожидать, что инфляция внезапно подскочит вверх, учитывая колоссальный разрыв объема производства в экономике. Кроме того, с помощью технологий мы стали умнее и эффективнее. Если инфляция действительно начнет расти, по крайней мере, вы знаете, что ваши активы по определению также растут в номинальной стоимости.

Следует обратить внимание на доходность 10-летних казначейских облигаций США. Спрэды между доходностью казначейских облигаций и ставками по ипотечным кредитам сократились после кризиса. Большинство долгосрочных ипотечных кредитов связаны с доходностью 10-летних облигаций. Следовательно, всякий раз, когда вы видите крах фондового рынка, цены на облигации растут, а доходность падает. Это точное время для рефинансирования.

Фиксированная ставка и продолжительность домовладения

Лучше всего сопоставить время, которое потребуется вам на выплату ипотечного кредита, и фиксированный срок действия ипотеки после того, как вы сделаете предположения об инфляции и процентных ставках.Например, если вам нужно 30 лет, чтобы выплатить ипотеку, то, вероятно, наиболее разумно получить фиксированную ипотеку на 30 лет, даже если процентная ставка выше, чем ипотека ARM.

Но если вы планируете владеть своим домом только 5-10 лет, потому что планируете работать в другом штате или стране, то получение ARM на 7-10 лет будет более оптимальным. Чем короче ваша ARM, тем ниже процентная ставка по ипотеке, потому что она привязана к более короткому концу кривой доходности.

Просто знайте, что средняя продолжительность владения домом составляет около 10 лет, прежде чем дом будет продан.Поэтому для большинства американцев имеет смысл брать ARM не дольше 10 лет. Ипотека с регулируемой процентной ставкой лучше, чем фиксированная на 30 лет.

Следите за кривой доходности при рефинансировании

Учитывая, что кривая доходности обычно имеет наклон , более длительные ссуды имеют более высокие процентные ставки. По большей части это трюизм. За исключением периодов экстремального экономического давления, когда кривая доходности сглаживается или переворачивается, если люди хотят, чтобы их деньги были как можно более ликвидными.Допуская нормальную восходящую кривую доходности, вы будете платить более высокую ставку за более длительную ипотеку.

Однако по состоянию на 2019 год кривая доходности сглаживается, что предвещает значительное замедление экономического роста. Поэтому, как это ни парадоксально, выгоднее брать займы на более длительный срок, потому что стоимость займа на срок, скажем, 30 лет, теперь лишь немного выше, чем стоимость займа на 5 лет. Как бы то ни было, вам необходимо ограничить процентные ставки по ипотеке и / или не покупать слишком много дома.

Краткосрочные ставки быстро сравняются с долгосрочными.

Учет затрат на рефинансирование

К сожалению, бесплатного обеда нет. С каждой новой ипотекой или рефинансированной ипотекой есть свои издержки. Общие практические правила таковы:

• Рассмотрите возможность рефинансирования, если вы можете сэкономить как минимум 0,5% (50 базисных пунктов) от своей ставки.
• Рассмотрите возможность рефинансирования, если вы можете окупиться через один год, но не дольше, чем через 2 года.

Вы должны тщательно подсчитывать и учитывать период владения вашим домом.Если вы планируете продать свой дом в течение 3 лет, вероятно, лучше НЕ рефинансировать ипотеку. Иногда бывает сложно рефинансировать ипотеку.

Один рефинансирование ипотеки заняло у меня четыре месяца из-за сбоя в кредитном отчете. Но в конце концов я рада, что сделала это. В итоге я сэкономил десятки тысяч долларов за следующие пять лет.

Присмотритесь к более низкой ставке по ипотеке: Проверьте последние ставки по ипотеке онлайн через Credible. У них одна из крупнейших сетей кредиторов, которые конкурируют за ваш бизнес.Ваша цель должна заключаться в том, чтобы получить как можно больше письменных предложений. Затем используйте предложения в качестве кредитного плеча, чтобы получить минимально возможную процентную ставку от них или от вашего существующего банка. Credible позволяет бесплатно сравнивать несколько реальных цитат в одном месте. Когда банки конкурируют, вы выигрываете.

Изучите альтернативные инвестиции в недвижимость

После продажи своего арендного дома в SF в 2017 году за 2740000 долларов я в конечном итоге перераспределил 550 000 долларов из вырученных средств в краудфандинг в сфере недвижимости. Моей целью было воспользоваться недвижимостью с более низкой оценкой в ​​самом сердце Америки.

Я получал максимальную ставку 2,5% на аренду в Сан-Франциско. Теперь я зарабатываю 10–15% на 18 различных объектах коммерческой недвижимости и многоквартирных домах, которыми я владею. Невероятно получать пассивный доход, сохраняя при этом диверсифицированный доступ к недвижимости.

Благодаря краудфандингу в сфере недвижимости вам не нужно рисковать 100 000 долларов и более, чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость. Вместо этого вы можете инвестировать гораздо меньшие суммы, например 5000 долларов.

Лучшие краудфандинговые платформы в сфере недвижимости на сегодняшний день:

1) CrowdStreet, основанная в 204 году и в первую очередь для аккредитованных инвесторов.Они великолепны, потому что сосредоточены на развивающихся «18-часовых городах», где рост идет быстрее, а оценки ниже. Существует огромный демографический сдвиг в сторону центра Америки из-за более низких цен и роста числа работающих на дому. Хорошо воспользоваться преимуществом. Зарегистрироваться и исследовать можно бесплатно.

2) Fundrise, основан в 2012 году и доступен для аккредитованных инвесторов и неаккредитованных инвесторов. Я работал с Fundrise с самого начала, и они неизменно впечатляли меня своими инновациями.Они пионеры продукта eREIT.

Обе эти платформы на сегодняшний день являются старейшими и крупнейшими краудфандинговыми платформами в сфере недвижимости. У них лучшие торговые площадки и самый надежный андеррайтинг сделок. Инвесторы должны тщательно учитывать свои собственные инвестиционные цели при оценке диапазона доступных возможностей в сфере недвижимости.

Об авторе:

Сэм основал Financial Samurai в 2009 году, чтобы разобраться в финансовом кризисе.Он продолжил следующие 13 лет после посещения колледжа Уильяма и Мэри и Калифорнийского университета в Беркли для бизнес-школы . Затем работал в Goldman Sachs и Credit Suisse. Он владеет недвижимостью в Сан-Франциско, на озере Тахо и Гонолулу и вложил 810 000 долларов в краудфандинг недвижимости. В 2012 году Сэм смог выйти на пенсию в возрасте 34 лет во многом благодаря своему портфелю пассивных доходов.

План

| СтудентAidBC

Примечание: С апреля 2021 года правительство Канады приостановило накопление процентов по канадским студенческим займам до 31 марта 2022 года.Правительство Канады предложило продлить действие этой меры до 31 марта 2023 года при условии утверждения федеральным парламентом.

По Британской Колумбии проценты не взимаются. государственные студенческие ссуды по состоянию на 19 февраля 2019 г.

Если вы планируете взять студенческую ссуду, важно подготовиться к выплате. Используйте этот оценщик погашения кредита, чтобы рассчитать предполагаемые ежемесячные платежи, которые вам нужно будет сделать для погашения кредита, и сколько будет стоить ваш кредит с процентами.

---

---

Глоссарий

Основная ставка

Основная ставка используется в качестве основы для расчета процентов, применяемых к канадской студенческой ссуде.Основная ставка — это годовая процентная ставка, которую основные банки и финансовые учреждения Канады используют для установления процентных ставок по кредитам. Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт Банка Канады.

Основная ставка в Канаде в настоящее время составляет 3,95%.

Фиксированная ставка

Фиксированная процентная ставка — это стабильная процентная ставка. Если вы договариваетесь о фиксированной ставке, с вас будет взиматься одна и та же процентная ставка в течение всего периода погашения.

Текущая фиксированная ставка составляет 5,95% (простая + 2%).

Переменная скорость

Переменная ставка — это процентная ставка, которая со временем меняется в зависимости от основной ставки. Если вы договариваетесь о переменной ставке, проценты, которые вы будете взимать при погашении кредита, будут увеличиваться и уменьшаться вместе с основной ставкой.

Текущая переменная ставка составляет 3,95% (простое).

Какую процентную ставку я буду платить?

Примечание: С апреля 2021 года правительство Канады приостановило накопление процентов по канадским студенческим займам до 31 марта 2022 года.Правительство Канады предложило продлить действие этой меры до 31 марта 2023 года при условии утверждения федеральным парламентом.

Процентная ставка для канадской части интегрированных студенческих ссуд является либо переменной процентной ставкой, либо фиксированной ставкой.

С канадской части вашего интегрированного кредита будет автоматически взиматься переменная процентная ставка, если вы не решите перейти на фиксированную ставку.