Ипотека на земельный участок — ставка от 2,7% по ипотечным кредитам на покупку земельного участка в 2021 году

Поскольку земля считается залогом с низкой ликвидностью, к ипотеке на земельный участок банки предъявляют особые требования. Такое имущество сложнее оценить и найти на него покупателя. Кроме того, существуют риски уменьшения стоимости участка ИЖС, если рядом построят какой-то непривлекательный объект.

При этом приобрести по ипотеке можно не каждый понравившийся кусок земли: обязательным условием является наличие отмежеванных границ и постановка на кадастровый учет.

Ипотека на земельный участок выдается с первоначальным взносом порядка 30-40%, а процентные ставки — на 1-2 пункта выше, чем в случае кредита на покупку квартиры. Улучшить условия кредитования поможет дополнительный залог в виде другой недвижимости или, если участок ИЖС высокой инвестиционной ценности.

Детально ознакомиться с условиями ипотечного кредита на земельный участок в банках вы можете на сайте Выберу. ру.

Часто задаваемые вопросы

Какие требования по ипотеке предъявляются к заемщику?

В перечень основных требований входят: российское гражданство и прописка, хорошая кредитная история, возраст заемщика от 18 до 75 лет на срок окончания выплат по ипотеки, определенный трудовой стаж (от полугода на последнем рабочем месте), уровень дохода заемщика выше примерно на 40% от установленной суммы ежемесячной выплаты по кредиту.

Можно ли получить ипотеку без оформления страховки?

Сегодня многие финансовые организации выдают ипотеку только при условии заключения договора страхования. Однако есть достаточно большое количество банков, в которых можно взять кредит на покупку жилья без страховки.

Кому могут быстро дать ипотечный кредит?

Потенциальный заемщик должен быть гражданином РФ в возрасте от 21 года. При этом необходимо иметь трудовой стаж, размер которого зависит от требований банка. Также нужна регистрация на территории нашего государства.

Задайте свой вопрос

Ипотека на частный дом 🏠| Взять ипотеку на покупку загородного дома с земельным участком от Альфа-Банка

Заполните заявку и получите одобрение онлайн

0.1″>Базовая процентная ставка по ипотеке по готовому и строящемуся жилью:

Первичный рынок:

При первоначальном взносе от 10% — 9,29%

При первоначальном взносе от 20% — 8,79%

Вторичный рынок:

При первоначальном взносе от 15% — 9,69%

При первоначальном взносе от 20% — 9,19%

Что уменьшает ставку (скидка от базовой ставки, скидки не суммируются):

—

0.1″>-0,3% Покупка недвижимости у ключевого партнера Альфа-Банка

—

-0,4% Покупка недвижимости у Exclusive-партнера Альфа-Банка

—

-0,7% Зарплатным клиентам Альфа-Банка

—

-0,7% Клиентам A-Private

—

-0,4% за выход на сделку в течение 30 календарных дней после одобрения кредита (суммируется с остальными скидками)

Увеличивает (надбавки к базовой ставке, могут суммироваться):

—

+0,5% — ипотека по 2-м документам.

—

0.1″>+0,5% — для ИП и собственников бизнеса.

—

+2% — отказ от страхования жизни.

—

+2% — отказ от страхования титула

—

+4% — отказ от страхования жизни и титула

—

+1% — ипотека на жилой дом и земельный участок

Получите предварительно одобрение сразу в личном кабинете, заполнив только паспортные данные.

Заполнить заявку

В России начали выдавать ипотеку на землю и строительство дома без дополнительного залога — Недвижимость

МОСКВА, 20 июня. /ТАСС/. Ипотечный продукт на покупку земельного участка и строительство на нем индивидуального жилого дома подрядной организацией запущен в России, причем заемщику не требуется предоставлять дополнительный залог. Об этом рассказали ТАСС в Банке ДОМ.РФ.

«Главное отличие — для оформления такой ипотеки не потребуется поручительства или залога в виде иной недвижимости. Залогом становится земельный участок, а после завершения строительства — участок и дом. При этом с банком не надо согласовывать смету и договор подряда, достаточно предоставить его для оформления ипотечной сделки. Кроме того, не предусмотрена повышенная процентная ставка на этапе строительства дома», — говорится в сообщении пресс-службы банка.

Отсутствие дополнительного обременения — это стимул для желающих построить дом на своем участке, прокомментировала ТАСС новый ипотечный продукт руководитель Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева. «Мы много говорили на последнем совещании у вице-премьера Виталия Мутко, что в принципе нет работающего ипотечного продукта на строительство дома на собственном участке, он формально присутствует в линейках некоторых банков, но на практике получить такую ипотеку практически невозможно», — сказала она. Николаева напомнила, что разработать программу поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС) поручил ранее правительству и Банку России президент Владимир Путин.

Где можно построить дом в ипотеку

В банке рассказали, что в качестве пилота программа запущена в Московском регионе для двух подрядчиков, после чего будет масштабироваться на другие субъекты и компании. Программа стала новой для загородного рынка, рассказал ТАСС Артур Григорян, руководитель компании «Kaskad Недвижимость», входящей в пул подрядчиков банка. «Раньше для того, чтобы приобрести у нас коттедж с помощью ипотечного кредитования, он обязательно должен был быть построен, сдан в эксплуатацию и оформлен в собственность», — говорит он. При этом условия получения кредита были очень жесткими, средняя ставка составляла около 13,5%, тогда как у Банка ДОМ.РФ — 11%, добавил девелопер.

Несмотря на то, что почти половина вводимого в России жилья относится к индивидуальному, кредитование такого строительства до сих пор не развито. Не все банки хотят выдавать кредит на строительство дома, поскольку в случае проблем у заемщика в залоге у них остается земля, продать которую на сегодняшнем рынке непросто, указывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Тот факт, что одним из основных документов для выдачи ипотеки стал договор с подрядной организацией, составившей смету, позволяет банку адекватно оценить риски и сумму кредита, а также сроки строительства. «Самостоятельная стройка, как показывает практика, может затянуться на десятилетия, что не выгодно кредитору, так как он получает неликвидный актив», — указывает она.

Привлечение аккредитованных подрядчиков, которые осуществляют строительство по типовым проектам, гарантирует, что возводимое жилье будет соответствовать стандартам качества, что обеспечит ликвидность предмета ипотеки, добавили в банке. Ранее банк ДОМ.РФ запустил программу, которая предполагала приобретение жилого дома с земельным участком путем заключения договора участия в долевом строительстве, однако речь фактически шла о блокированной застройке и приобретении таунхаусов с земельным участком в рамках. Теперь у заемщиков появилась возможность приобрести землю и построить на ней собственный дом, заключили в кредитной организации.

Ипотека земли: коллизии неизбежны! — PRAVO.UA

Государство, провозгласив землю основным национальным богатством, находящимся под его особой охраной, взяло курс на формирование новой нормативной базы для создания соответствующего правового поля регулирования общественных отношений, предметом которых является земля. Не секрет, что с 1 января 2005 года земля станет полноценным объектом гражданского оборота, а значит, и различных гражданско-правовых сделок. Земля как предмет обеспечения обязательств и сейчас привлекает внимание. Неподдельный интерес вызывает то, какой нормативный механизм регулирования общественных отношений, формирующихся в процессе передачи земельных участков в залог, то есть ипотеку, устанавливается действующим законодательством и какие изменения ожидаются со вступлением в силу новых законодательных актов.

ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ

На сегодняшний день порядок передачи земли в ипотеку, кроме Земельного кодекса Украины, регулируется Гражданским кодексом УССР и действующим Законом Украины «О залоге» от 2 октября 1992 года. В соответствии с пунктом 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины — собственники земельных паев до 1 января 2005 года не вправе их отчуждать. Таким образом, действующее законодательство предусматривает, что до 2005 года в обеспечение выполнения основного обязательства в ипотеку могут передаваться только земельные участки несельскохозяйственного назначения. Кроме того, они должны соответствовать таким условиям: 1) быть выделенными в натуре; 2) принадлежать физическим или юридическим лицам на правах собственности; 3) не являться государственной или коммунальной собственностью, не подлежащей приватизации.

С 1 января 2004 года вступит в силу новый Гражданский кодекс Украины и Закон Украины «Об ипотеке», устанавливающие новые правила ипотеки земельных участков.

Статья 5 Закона Украины «Об ипотеке» определяет, что может передаваться в ипотеку. В пункте 2 указано: предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора при условии, что ипотекодатель сможет документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Соответствующая норма содержится и в статье 576 нового ГК Украины. Вместе с тем законодатель в этих нормах не предлагает исчерпывающий перечень объектов недвижимости, которые могут перейти в ипотеку, не будучи собственностью ипотекодателя.

Кроме того, статья 15 Закона «Об ипотеке» указывает, что ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с этим же Законом.

Однако такой подход противоречит статье 133 Земельного кодекса Украины. Согласно данной статье, в залог могут передаваться только земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Каких-либо исключений или оговорок статья 133 не содержит. Таким образом, считаю целесообразным внести дополнение в пункт 2 Закона «Об ипотеке» и указать, что предметом ипотеки в данном случае не могут быть земельные участки.

ЗЕМЛЯ И ЗДАНИЕ НЕРАЗДЕЛИМЫ?

Рассмотрим условия передачи земельных участков в ипотеку. В статье 37 действующего Закона о залоге предусматривается, что при ипотеке здания или сооружения предметом залога вместе с ним становится право на пользование земельным участком, на котором расположены данные объекты. А в соответствии с законодательством Украины в случаях обращения взыскания на предмет залога приобретатель здания или сооружения имеет право на получение земельного участка.

Из положений указанной статьи следует, что здание или сооружение само по себе является отдельным полноценным объектом ипотеки. Однако, поскольку целевое использование этой недвижимости невозможно без приобретения какого-либо права на земельный участок, на котором это здание или сооружение расположено, законодатель предоставил ипотекодержателю приоритетное право на пользование им. Однако это не означает, что ипотекодержатель при взыскании предмета ипотеки автоматически приобретает земельный участок в собственность.

Кроме того, согласно статье 120 Земельного кодекса Украины, при переходе права собственности на здание или сооружение (в нашем случае — при взыскании предмета ипотеки) право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок. То есть Земельным кодексом не предусмотрен автоматический переход к ипотекодержателю права собственности на землю при взыскании предмета ипотеки — здания или сооружения. Более того, законодатель наделил ипотекодержателя лишь правом на получение такой земли в собственность. А реализация этого права непосредственно зависит от воли сторон: заключать или нет соответствующий договор. Статья 120 Земельного кодекса предусматривает возможность получения земли в собственность, однако это не означает, что земля обязательно должна перейти в собственность.

У ипотекодержателя при переходе к нему права собственности на заложенную недвижимость появляется выбор: заключить договор на приобретение земли в собственность или же пользоваться ею на основании договора аренды. Следовательно, согласно Земельному кодексу Украины, при взыскании в качестве предмета ипотеки здания или сооружения право собственности на земельный участок у ипотекодержателя не возникает автоматически (земля и здание — это различные объекты собственности), а может приобретаться на основании договоров.

Абсолютно новый подход к регулированию этого вопроса усматривается в еще не вступившем в силу ГК Украины и Законе Украины «Об ипотеке». Так, в пункте 4 статьи 6 Закона отмечается, что при передаче в ипотеку здания или сооружения ипотека распространяется и на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный участок или на его часть, на которой расположено соответствующее здание или сооружение и которая необходима для использования этого здания или сооружения по целевому назначению. В данном случае речь идет о том, что при взыскании предмета ипотеки право собственности на землю переходит к новому собственнику здания или сооружения автоматически, а здание (сооружение) и земля выступают неразделимым объектом недвижимости. Кроме того, четко не оговорены границы земельного участка; из норм статьи следует, что это может быть как весь земельный участок, так и та его часть, на которой непосредственно находится здание или сооружение. Аналогичная норма содержится в статье 377 нового Гражданского кодекса Украины. В ней указано, что к лицу, приобретшему жилой дом, здание или сооружение (в нашем случае — при взыскании предмета ипотеки), переходит право собственности на земельный участок, на котором они расположены, однако размеры этого участка устанавливаются договором.

Получается, что новое законодательство отходит от принципа разделения земли и недвижимости, которая на ней находится. Потому в случае перехода права собственности на один из этих объектов право собственности будет автоматически переходить и на другой. Однако такой подход противоречит действующему Земельному кодексу Украины. И, если не согласовать указанные нормы до вступления в силу нового Гражданского кодекса и Закона Украины «Об ипотеке», возникнет коллизия.

ЗЕМЛЮ — ТОЛЬКО БАНКУ?

Кроме того, возникает и другая проблема. Согласно статье 133 Земельного кодекса Украины, залогодержателями земельных участков могут быть только банки. Причем не имеет значения, земли какого назначения передаются в ипотеку — сельскохозяйственного или нет. Из этого следует, что кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой здания или сооружения, может быть только учреждение банка, поскольку к нему автоматически вместе со строительной недвижимостью переходит и земельный участок. А это противоречит самой правовой природе ипотеки как способа обеспечения любых обязательств субъектов гражданско-правовых отношений недвижимым имуществом, к которому новый Гражданский кодекс Украины относит как земельные участки, так и объекты, расположенные на них и перемещение которых невозможно без обесценивания или изменения их предназначения.

Все вышеизложенное приводит к выводу, что регламентация действующим и новым законодательством отношений ипотеки земельных участков содержит в себе существенные противоречия. И, дабы не допустить коллизии, парламентариям еще есть над чем поработать, приводя в соответствие с Земельным кодексом Украины еще не вступившие в силу правовые нормы об ипотеке.

БОЙКО Олег — президент «Центра общественно-правовых исследований», г. Киев

Ипотека: земля и здание

Ипотека, как инструмент развития производства, прочно вошла в жизнь бизнеса. Возможность получить заем для обновления оборудования, покупки дополнительных помещений, исследования новых отраслей при залоге недвижимости манит предпринимателя. Ведь денежные средства поступают к нему сразу, а собственником заложенной недвижимости по-прежнему остается он, хотя она и обременена ипотекой.

Но в то же время на пути к такому безоблачному получению денежных средств предпринимателей подстерегает ряд уловок и противоречий современного законодательства.

Здание только с землей

Разве можно предположить, что заложить только само здание невозможно? Документы на него все есть, права зарегистрированы, обременений нет. А отдельно от земли заложить нельзя. Такая сделка ничтожна.

В чем здесь логика законодателя? Основная мысль нашего земельного законодательства заключается в единстве судьбы земли и недвижимости. Куда одно, туда и другое. Нельзя продать или иным образом отчуждать земельный участок без здания, и наоборот — нельзя отчуждать здание без земли. И тут земельное законодательство входит в противоречие с гражданским, которым в некоторых случаях такая возможность предусматривается. К примеру, в Гражданском кодексе указана возможность продажи лишь здания, а земельный участок под ним просто обременяется арендой, сервитутом или как-то иначе. Но в отношении ипотеки зданий законодательство едино в том, что залог недвижимости без соответствующего земельного участка невозможен.

Назовите размер участка

Однако соответствующий земельный участок нельзя воспринимать как всю землю, которой владеет собственник здания. Это может быть только часть земельного участка, которая функционально обеспечивает этот объект. То есть собственник может заложить только ту часть, которая находится непосредственно под зданием и небольшое пространство вокруг, необходимое для пользования зданием. Точных размеров, к сожалению, законодатель не устанавливает. Это с одной стороны хорошо для собственников, ведь чем меньше земли заложишь, тем меньшим ее количеством рискуешь. С другой стороны, это может породить споры и признание сделки недействительной, так как судебная практика на этот счет весьма противоречива. Земельный кодекс устанавливает для подобных случаев, что «размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией». И сразу понятно, что ничего не понятно. Никакая документация у нас не утверждена, а если и утверждена, то нормы и правила там не установлены, а если и установлены, то не те. Даже в суде будет проблематично установить истину, т. к. исходя из здравого смысла, что земли исключительно под зданием явно мало, а десяти гектаров под старым сараем явно много. Итак, манипуляции с размером земельного участка ненадежны в плане правовой конструкции и легко оспоримы. Если есть возможность заложить весь земельный участок под зданием, то лучше это сделать. Тем более если закладывать какую-то его часть, то надо проводить землеустроительные работы, получать на эту часть отдельный кадастровый номер и т.д., что сильно затянет процедуру оформления договора ипотеки по времени. Минимум на два месяца, максимум на полгода или год. Без этого обойтись нельзя, так как земельный участок как объект права возникает только после его индивидуалиции, то есть выделения в качестве самостоятельного объекта. Если этого не сделать, то опять появляется реальная угроза сорвать сделку в суде.

Строительство после ипотеки

Если же на земельном участке нет никаких зданий и строений, то его можно смело закладывать. А что делать в случае, если потом строительство на нем началось? Появляются новые строения, их регистрируют, права на них вносятся в соответствующий реестр. Они свободны и независимы. Однако, по общему правилу они тоже автоматически находятся в залоге. С той оговоркой, что иное не предусмотрено договором. Таким образом, договором необходимо предусмотреть, что ипотека не распространяется на возводимые на этом земельном участке здания. Это касается и ситуации, когда здания уже находятся на земельном участке в момент его залога. Их закладывать необязательно. Это зависит исключительно от желания сторон. Если потом на такой земельный участок будет обращено взыскание, то здания и строения на нем остаются у прежнего собственника, который приобретает право ограниченного пользования на землю, необходимую для использования зданий.

Кредитные средства на здание

Если же здания строятся с привлечением кредитных средств, то, как только на них будет зарегистрировано право собственности, земельный участок автоматически попадает в залог. Но договором можно предусмотреть и иные варианты. К примеру, что земельный участок остается без обременений.

Постоянное пользование землей

Все вышесказанное касается собственников или арендаторов земельных участков. Если же земельный участок принадлежит собственнику здания на праве постоянного бессрочного пользования (что сейчас не редкость, так как сроки переоформления продлили до 1 января 2008 года), то на него право залога не распространяется.

Новый виток в развитии

Новыми в судебной практике являются случаи залога здания при земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования с последующим выкупом земли. То есть собственник здания, владеющий земельным участком на праве бессрочного пользования, закладывает свою недвижимость. Земельный участок он заложить не вправе, так как земля ему не принадлежит. Договор заключен, обременение зарегистрировано. Проходит время и собственник здания переоформляет права на земельный участок. Теперь он становится его собственником и соответствующая запись вносится в реестр прав. Возникает ситуация, противоречащая закону.

На самом деле ничего страшного в этом случае нет. Договор заключен правильно и вносить в него никаких изменений не надо. Но вопросы возникают при обращении взыскания на заложенные здания. Суд рассматривает дело об обращении взыскания на здания и сталкивается с ситуацией, что выйти за пределы исковых требований и рассмотреть вопрос о земле он формально не может. Предмет иска – только здания. Допустим, он выносит решение о продаже зданий с торгов. Здания продаются, заключается договор. И этот договор будет ничтожен. Он противоречит закону, так как не могут здания продаваться отдельно от земли. Получается, что на такую противоправную сделку толкает суд, который должен законы защищать. Закон такую ситуацию не регулирует, поэтому однозначно верных решений тут быть не может.
Судебная практика идет следующим путем: реализация здания осуществляется вместе с земельным участком под зданием, даже если про землю ни слова в договоре не было. И, несмотря на то, что предметом ипотеки было лишь здание, кредитор вправе требовать в суде обращения взыскания и на земельный участок. Если кредитор не сделал этого, то с таким заявлением в суд должен обратиться пристав-исполнитель, который такое решение будет претворять в жизнь. Однако поскольку кредитор к земельному участку отношения никакого не имел и земля продается лишь в силу невозможности иного, то кредитор теряет свое преимущественное право удовлетворения требований за счет земельного участка. Ведь по общему правилу, кредитор-залогодержатель имеет преимущественное право удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежных сумм, полученных при реализации имущества. А тут земельный участок никто не закладывал, а значит и вырученный от его продажи денежные средства уйдут в карман к его прежнему собственнику.

Таким образом, ипотека здания связана со множеством рисков, которые можно избежать при грамотном сопровождении процесса ипотеки. Необходимо помнить следующее:
1. Здание можно заложить только одновременно с земельным участком.
2. Земельный участок можно заложить и без зданий на нем.
3. Здания на земельном участке при его ипотеке тоже становятся заложенными (если иное не оговорить в договоре).
4. При строительстве на заложенной земле построенные здания находятся в залоге (если иное не оговорить в договоре).
5. При праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участком, он не закладывается при ипотеке зданий.
6. Если такой участок выкуплен в собственность, то при продаже здания, он продается вместе с ним.

Особо острожными следует быть с определением размера земельного участка под зданием. Желательно подкреплять свою уверенность по этому вопросу мнениями независимых экспертов или схожими примерами судебной практики. Она может и не пригодится, но кто предупрежден – тот вооружен.

Путин подписал закон о досрочном оформлении земли в ДФО при ипотеке

https://realty.ria.ru/20201208/zemlya-1588212478.html

Путин подписал закон о досрочном оформлении земли в ДФО при ипотеке

Путин подписал закон о досрочном оформлении земли в ДФО при ипотеке

Президент России Владимир Путин подписал федеральный закон о досрочном предоставлении земельных участков на Дальнем Востоке в собственность гражданам при. .. Недвижимость РИА Новости, 09.12.2020

2020-12-08T14:17

2020-12-08T14:17

2020-12-09T14:22

ипотека

дальневосточный гектар

дальний восток

владимир путин

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/07e4/0c/05/1587807715_0:0:2985:1680_1920x0_80_0_0_fec077010dd00ae8a77ded88666a6e07.jpg

МОСКВА, 8 дек — РИА Новости. Президент России Владимир Путин подписал федеральный закон о досрочном предоставлении земельных участков на Дальнем Востоке в собственность гражданам при ипотеке, соответствующий документ опубликован на портале правовой информации.В настоящее время на Дальнем Востоке развиваются две программы: «Дальневосточный гектар» и «Дальневосточная ипотека». При этом было принято решение соединить эти два инструмента, которые позволили более эффективно использовать «дальневосточный гектар» и получать от него преимущества, пояснял ранее замглавы Минвостокразвития РФ Павел Волков. По его словам, юридически тяжело получить ипотеку и фактически невозможно — на участке земли, который тебе не принадлежит. Закон позволит досрочно оформить участок в собственность, отдать его в залог банку и получить ипотечный кредит на строительство индивидуального дома, отмечал замминистра.До подписания закона земельный участок в ДФО предоставлялся в безвозмездное пользование гражданину сроком на пять лет на основании заключенного с ним договора. При этом заявление о предоставлении участка в собственность могло быть подано не ранее чем за полгода до дня окончания действия договора безвозмездного пользования таким участком.Закон допускает предоставление в собственность гражданину такого земельного участка в любое время до истечения пятилетнего срока действия договора безвозмездного пользования. Это станет возможным в случае, если гражданин заключил кредитный договор с российским банком о предоставлении средств на строительство на этом участке жилого дома. Кредитный договор также должен предусматривать передачу земельного участка в залог банку после госрегистрации права собственности гражданина на такой участок.

дальний восток

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn25.img.ria.ru/images/07e4/0c/05/1587807715_186:0:2917:2048_1920x0_80_0_0_7443e1426f7b0f2f7d5b1fca0df32f50.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian. ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

ипотека, дальневосточный гектар, дальний восток, владимир путин

МОСКВА, 8 дек — РИА Новости. Президент России Владимир Путин подписал федеральный закон о досрочном предоставлении земельных участков на Дальнем Востоке в собственность гражданам при ипотеке, соответствующий документ опубликован на портале правовой информации.В настоящее время на Дальнем Востоке развиваются две программы: «Дальневосточный гектар» и «Дальневосточная ипотека». При этом было принято решение соединить эти два инструмента, которые позволили более эффективно использовать «дальневосточный гектар» и получать от него преимущества, пояснял ранее замглавы Минвостокразвития РФ Павел Волков.

По его словам, юридически тяжело получить ипотеку и фактически невозможно — на участке земли, который тебе не принадлежит. Закон позволит досрочно оформить участок в собственность, отдать его в залог банку и получить ипотечный кредит на строительство индивидуального дома, отмечал замминистра.

До подписания закона земельный участок в ДФО предоставлялся в безвозмездное пользование гражданину сроком на пять лет на основании заключенного с ним договора. При этом заявление о предоставлении участка в собственность могло быть подано не ранее чем за полгода до дня окончания действия договора безвозмездного пользования таким участком.

Закон допускает предоставление в собственность гражданину такого земельного участка в любое время до истечения пятилетнего срока действия договора безвозмездного пользования. Это станет возможным в случае, если гражданин заключил кредитный договор с российским банком о предоставлении средств на строительство на этом участке жилого дома. Кредитный договор также должен предусматривать передачу земельного участка в залог банку после госрегистрации права собственности гражданина на такой участок.

Деньги на ипотеку предложили давать многодетным в Подмосковье вместо бесплатной земли

Законопроект разработали в Подмосковье, согласно которому многодетным семьям вместо бесплатных земельных участков могут предоставлять денежную выплату на первоначальный взнос или погашение ипотеки, сообщает РИАМО со ссылкой на первого заместителя министра социального развития Московской области Надежду Ускову.

«Мы сейчас практически полностью разработали, провели согласование внутри министерства (социальной развития области – ред.) законопроект «Об альтернативных мерах улучшения жилищных условий многодетных семей». Законопроект предполагает денежную выплату на улучшение жилищных условий, предоставление единовременной выплаты на погашение ипотечного кредита или для внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту за счет средств местного бюджета, взамен предоставления участка, с учетом согласия семьи», – сказала Ускова на заседании круглого стола в Мособлдуме.

Она подчеркнула, что законопроект также предполагает расширить территориальные границы предоставления земельных участков. То есть закупать для многодетных землю не только на территории Подмосковья, но и в близлежащих регионах. Также законопроектом предлагается расширить основания для снятия многодетных семей с учета на получение участка.

«Если многодетная семья трижды отказывается от предлагаемого участка, значит, мы полагаем возможным предложить снять ее с учета», – добавила Ускова.

В четверг в Мособлдуме проходит круглый стол «Результаты текущего мониторинга правоприменения закона Московской области «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области». В мероприятии участвуют депутаты областного парламента, представители правительства Московской области, главы районов и городских округов, а также представители многодетных семей.

Финансирование арендованного имущества: основные вопросы для ипотечных кредиторов: White and Williams LLP

Финансовое оповещение | 16 апреля 2018 г.

Авторы: Тимоти Дэвис и Уильям Джонстон

При заключении долгосрочной аренды земли одна из основных проблем арендатора земли заключается в том, чтобы его права аренды на недвижимость были «финансируемыми». ^[1] Ипотечный кредитор, предоставляющий финансирование держателю права аренды, должен подтвердить, что аренда земли содержит определенные ключевые особенности, чтобы защитить свою позицию залога в течение срока ссуды и максимизировать вероятность успешного рефинансирования.

Комиссионные ипотечные кредиты

Потенциальный залогодержатель должен подтвердить, что в договоре аренды земли нет ничего, что могло бы привести к тому, что интересы арендатора земли и ипотека арендованного имущества стали бы подчиненными или уступающими по сравнению с последующей ипотекой, предоставленной земельным арендодателем на его комиссионное вознаграждение. . Перед тем как заключить договор о финансировании аренды, кредитор должен также подтвердить, что ипотека на имущество арендодателя земли еще не существует.

Переуступка / передача в залог

Доля арендатора земли должна быть свободно переуступаема таким образом, чтобы арендодатель земли не имел никаких прав одобрения в отношении (i) предоставления ипотеки арендатором земли, (ii) реализации права аренды арендатором. ипотечный залогодержатель в связи с действием по обращению взыскания по ипотеке или (iii) продажей арендованного имущества ипотечным кредитором (или его уполномоченным лицом) покупателю третьей стороны после завершения обращения взыскания.

Многие договоры аренды земли требуют, чтобы арендатор земли предоставил земельному арендодателю письменное уведомление о предоставлении ипотеки и контактную информацию залогодержателя (что, безусловно, нормально и действительно хорошая идея), но залогодержатель должен быть осторожен положений, требующих «согласия» арендодателя на залог и / или уступку права аренды. Также важно проверить договор аренды земли, чтобы увидеть, предусматривает ли он, что только определенный «тип» залогодержателя может квалифицироваться как «разрешенный» или «признанный» кредитор.То есть в некоторых договорах аренды земли указано, что только «институциональный кредитор» или «финансовое учреждение» может быть признанным и разрешенным кредитором на основе аренды. Эти определения необходимо пересматривать (а иногда и пересматривать), чтобы убедиться, что они не являются слишком узкими или ограничительными. Помимо того, что эти определения не исключают излишне определенные типы источников финансирования, нередко можно увидеть, что «защита арендованного ипотечного кредитора» в договорах аренды земли «распространяется» на мезонинных кредиторов и привилегированных поставщиков долевого участия для облегчения финансирования, предполагающего участие многих многоуровневые стопки капитала.

Уведомление о невыполнении обязательств и возможность исправления

Очень важно, чтобы договор аренды земли содержал положения, требующие от арендодателя предоставления залогодержателю копии любого уведомления о невыполнении обязательств, отправляемого арендатору земли (эти уведомления должны предоставляться одновременно) и независимая возможность для арендатора залогодержателя урегулировать дефолт арендатора земли. Точное количество «дополнительных» дней, предоставленных ипотекодержателю для устранения (i) денежного дефолта (пять или десять рабочих дней сверх того, что предоставляется арендатору земли, не является редкостью) и (ii) неденежного дефолта ( 30-60 дней сверх того, что предоставляется арендатору земли, также не редкость, и иногда, в зависимости от обстоятельств, такое дополнительное время, которое может быть разумно необходимо для фактического получения контроля над арендованной собственностью), является еще одним важным вопросом, о котором следует знать при рассмотрении договора аренды земли.

Новый договор аренды

Право на получение «нового договора аренды» от арендодателя земли в случае, если договор аренды земли когда-либо будет прекращен, включая отказ в процедуре банкротства, также является ключевым элементом «финансовой» аренды земли. Земельный арендодатель часто требует от ипотечного кредитора выбрать или реализовать свое право на получение новой аренды в согласованные сроки после прекращения аренды (30 или 60 дней не является необычным) и исправить невыполнения обязательств, допущенные предыдущим арендатором земли. (в той мере, в какой такие дефолты можно разумно исправить) до того, как залогодержатель, арендованный, сможет получить право на новый договор аренды и спасти свои инвестиции.

Изменения в договоре аренды земли

Арендодателю земли и арендатору земли не должно быть разрешено вносить поправки, изменять или соглашаться аннулировать договор аренды земли без предварительного письменного согласия залогодержателя. Без права согласия кредитора или отмены права обе стороны договора аренды земли могли бы негативно повлиять на обеспечение кредитора путем внесения изменений в договор аренды земли и / или даже привести к исчезновению залога, если договор аренды земли будет отменен. .

Срок

Срок аренды земли нельзя не учитывать. Аренда земли с коротким оставшимся периодом времени (например, пять лет) или с возможностью продления с учетом существенных предварительных условий является проблематичной и может отрицательно повлиять (или полностью лишить) возможности рефинансирования позиции кредитора. Например, для финансирования с выплатой только процентов со значительным разовым платежом при наступлении срока погашения обычно признается, что оставшийся срок не менее 20 лет после наступления срока погашения необходим для обеспечения максимальной возможности рефинансирования.

Страховая выручка / Возмещение ущерба

Необходимо согласовать взаимосвязь между положениями о страховании и аннулировании аренды земли, с одной стороны, и ипотечным залогом, с другой стороны. С точки зрения ипотечного кредитора важно, чтобы в случае несчастного случая и / или осуждения выручка и / или вознаграждение использовались для ремонта и восстановления пострадавшего имущества или были доступны для погашения ипотечного залога. Для ипотечного кредитора важно иметь максимальное участие и контроль в получении и использовании этих денежных средств, и должно быть как можно более четко разъяснено, что положения инструмента обеспечения (будь то ипотека, доверительный акт или документ для обеспечения долга) контроль противоречивых положений в договоре аренды земли.

Меморандум об аренде земли

Хотя это редко вызывает споры, арендодатель земли и арендатор земли должны обязательно записывать меморандум об аренде земли в земельной документации, чтобы зарегистрировать интерес арендатора и облегчить финансирование ипотечного кредитования, когда пришло время записать применимый инструмент безопасности и страхование правового титула.

Нередко в договорах аренды земли (особенно старых) отсутствуют по крайней мере некоторые ключевые моменты, которые делают проценты арендатора земли пригодными для использования в целях финансирования.В таких ситуациях стороны часто соглашаются изменить или дополнить существующий договор аренды земли путем добавления или уточнения отсутствующей концепции (концепций) посредством эстоппеля земельного арендодателя и / или внесения поправок в договор аренды. Такой документ также может служить для предоставления важной текущей информации в сегменте «эстоппель» в пользу потенциального ипотечного кредитора, , т.е. , обеспечивая подтверждение от арендодателя, что (i) по договору аренды земли не существует дефолта, (ii ) арендодатель земли не обременял свои простые проценты, и (iii) договор аренды не изменялся, за исключением случаев, прямо указанных в соглашении.

Финансирование земельной аренды является сложным процессом, и необходимо внимательно изучить договор аренды земли, чтобы подтвердить, что ипотечный кредитор имеет полный список «защитных мер» для своей позиции в течение срока ссуды, и чтобы максимизировать вероятность успешного получения кредита в конце срока.

Если у вас есть какие-либо вопросы или комментарии, свяжитесь с Тимоти Дэвисом (215.864.6829; [email protected]) или Уильямом Джонстоном (215.864.6341; [email protected]).

^[1] В целях данного обсуждения в данном Уведомлении для клиентов предполагается, что залог , а не ипотечного кредитора также обременяет простой процент комиссии земельного арендодателя.

Эта переписка не должна рассматриваться как юридическая консультация или юридическая
мнение по каким-либо конкретным фактам или обстоятельствам. Содержание предназначено только для общих информационных целей, и вам настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом по поводу вашей собственной ситуации и юридических вопросов.

Ключи к финансированию аренды земли

Ламонт Р. Ричардсон, акционер Parr Brown Gee & Loveless

Что такое аренда земли?

Я часто получаю вопросы о том, что составляет финансовую аренду земли.Ответ относительно прост — любая аренда земли, на которую можно получить финансирование. Хотя этот ответ звучит немного «иронично», он недалеко от истины. Разные кредиторы сосредотачиваются на разных аспектах аренды земли, и нет ничего необычного в том, что один кредитор предоставляет ссуду под залог аренды земли, в то время как другой настаивает на том, что ни один кредитор не будет предоставлять ссуду под залог одного и того же договора аренды земли.

Заем, обеспеченный арендой земли, имеет больший неотъемлемый риск, чем заем, обеспеченный простыми процентами на ту же недвижимость.Причина проста; договор аренды земли может быть расторгнут, тогда как простое владение за плату обычно не прекращается. Если договор аренды земли прекращается, право залога кредитора также прекращается, и тогда кредитор становится необеспеченным кредитором арендатора земли. Аренда земли также увеличивает риски банкротства, поскольку и земельный арендатор, и земельный арендодатель могут обращаться за защитой в соответствии с законодательством о банкротстве.

Положения о финансировании аренды земли

Помимо разногласий между кредиторами, существуют определенные положения, которые каждый кредитор ищет при определении того, является ли аренда земли финансируемой.Некоторые из наиболее важных положений относятся к условиям аренды земли, аренды, ограничений на использование и права собственности на улучшения, и это лишь некоторые из них, ни один из которых не рассматривается в этой статье. Вместо этого в этой статье основное внимание уделяется положениям о защите кредиторов.

Положения о защите кредитора — это соглашения, заключаемые земельным арендодателем в пользу кредитора земельного арендатора, которые дают кредитору гарантии того, что он может сохранить свои права удержания и обращения взыскания. Существует длинный список потенциальных средств защиты кредиторов, но по крайней мере пять необходимы.

Первая защита кредитора требует, чтобы земельный арендодатель доставил кредитору письменное уведомление о невыполнении обязательств по договору аренды земли, и предоставляет кредитору возможность исправить такое неисполнение. Большинство кредиторов будут настаивать на получении тех же периодов исправления, что и земельный арендатор, плюс дополнительные периоды исправления. Как правило, кредитору требуется минимум тридцать дополнительных дней для устранения дефолтов по денежным обязательствам и девяносто дополнительных дней (или больше, если кредитор находится в процессе обращения взыскания по договору аренды земли) для устранения неденежных дефолтов.

Вторая защита кредитора предоставляет кредитору право получить новый договор аренды земли, если первоначальный договор аренды земли прекращается по любой причине, включая расторжение в результате банкротства арендатора земли, на тех же условиях, что и прекращенный Аренда земли. Как правило, это право должно быть реализовано в течение девяноста дней после того, как арендодатель земли уведомит кредитора о прекращении аренды земли. Это положение защищает кредитора от неисполнения обязательств земельным арендатором, от которых кредитор не может избавиться (например, банкротство земельного арендатора).

Третья защита кредитора предусматривает, что договор аренды земли не может быть изменен, дополнен, передан, прекращен или иным образом изменен без письменного согласия кредитора. Неискушенные арендодатели земли часто занимают позицию, согласно которой это ограничение не должно быть включено в договор аренды земли, а должно быть включено исключительно в кредитные документы. Однако такая позиция неприемлема для кредиторов, потому что земельный арендодатель и земельный арендатор все же могут изменить договор аренды земли. Требование кредитора о нарушении арендатором земли ссудных документов не является достаточным средством правовой защиты.

Четвертое положение о защите кредитора касается способности арендатора земли передать землю в залог. Аренда земли обычно не позволяет арендатору земли передавать землю в аренду третьей стороне без согласия арендодателя. Большинство финансируемых договоров аренды земли включают явное право арендатора земли закладывать свою долю в аренде земли без согласия арендодателя земли; однако в некоторых случаях земельный арендодатель будет настаивать на наличии прав утверждения или ограничений в отношении условий ипотеки земельного арендатора.Очевидно, что чем больше ограничений или прав утверждения у земельного арендодателя, тем больше вероятность того, что договор аренды земли будет считаться нефинансируемым.

Окончательная защита кредитора связана со способностью кредитора изъять права в аренде земли без согласия арендодателя земли. Все кредиторы потребуют, чтобы у них была возможность изъять землю в аренду без согласия арендодателя. Многие кредиторы также требуют положений, позволяющих кредитору осуществить одну передачу доли в аренде земли после обращения взыскания на третью сторону без получения согласия арендодателя.

Стоит отметить, что, если арендодатель земли желает заложить свой процентный доход в собственности в связи с ссудой, различие в том, является ли аренда земли финансируемой, становится менее важным. Однако неаффилированный земельный арендодатель редко соглашается обременять свои комиссионные в связи с ссудой, предоставленной земельному арендатору.

Ламонт Ричардсон является акционером юридической фирмы Parr Brown Gee & Loveless. Он специализируется в области коммерческого финансирования и недвижимости.С ним можно связаться по телефону 801-257-7963 или [email protected].

Почему арендная ипотека? — Недвижимость

Почему арендная ипотека?

Застройщик хочет купить участок под строительство торгового центра. Он подходит к помещику с письменным предложением о покупке. Помещику семьдесят пять лет, у него трое взрослых детей и шесть внуков; эта земля принадлежала его семье на протяжении поколений.Он считает, что Разработчик предлагает отличную цену. Прежде чем принять предложение, юрист землевладельца предлагает, чтобы вместо продажи собственности он сдал ее в аренду и использовал арендную плату за землю для финансирования траста на будущие нужды семьи землевладельца.

Если девелопер должен построить торговый центр на правах аренды вместо платы, ему потребуется долгосрочная аренда земли на срок не менее шестидесяти лет. Адвокат землевладельца советует не заключать договор аренды на шестидесятилетний срок и предлагает первоначальный срок в двадцать лет с двумя вариантами продления на двадцать лет.

Кредитор арендодателя застройщика может быть удовлетворен двадцатилетним сроком с двумя такими продлениями при условии, что договор аренды земли позволяет ее банку или его правопреемнику продлить срок, если застройщик этого не сделает. Кредитору может потребоваться продление, чтобы полностью погасить ссуду или погасить ее, если в будущем возникнут проблемы. Это также будет верно для любого будущего арендодателя. Землевладелец хочет, чтобы расширения были доступны только в том случае, если земельный арендатор не находится в состоянии дефолта, когда право на продление возможно.Кредитор считает эту позицию разумной, но настаивает на том, что ее банк имеет право исправить любой дефолт, препятствующий реализации опциона на продление, и все другие дефолты в этом отношении с подробным уведомлением и возможностью исправить. Кредитор утверждает, что права аренды Застройщика являются ее основным, если не единственным, залогом, и она не может допустить прекращения аренды земли.

Вот некоторые из наиболее важных вопросов, которые стороны должны решить:

1. Установки по умолчанию. Кредитор Застройщика потребует право исправить невыполнение обязательств по договору аренды земли, который финансирует Кредитор. Но что произойдет, если Кредитор не сможет исправить дефолт, например, банкротство арендатора земли? В случае банкротства арендатор земельного участка или управляющий банкротством могут принять или отклонить договор аренды, что может привести к прекращению залога Кредитора. В этом сценарии договор аренды земли должен требовать, чтобы Арендодатель заключил новый договор аренды на оставшийся срок с залогодержателем Застройщика на тех же условиях, что и в отклоненном Договоре аренды.

2. Комиссия залогодержателю. Должно быть проявлено некоторое почтение к залогодержателю платы за землю, который должен будет одобрить любую аренду земли. Застройщик может попросить Землевладельца подчинить его гонорар ипотеке. Это создает вторую ипотеку, которую залогодержатель может не утвердить с помощью платы за землевладельца. В случае невыполнения обязательств по ипотеке по арендованной собственности это также позволяет залогодержателю передать право взыскания как на Застройщика, так и на Землевладельца.

3. Финансируемость аренды земли. И землевладелец, и застройщик должны осознавать важность включения определенных положений в договор аренды земли, чтобы сделать его финансируемым для строительства предлагаемого торгового центра. Субаренда обеспечивает денежный поток для обслуживания ипотечного залога Застройщика и должна признаваться залогом арендодателя, а не залогодержателя. Следовательно, землевладелец должен быть уверен, что арендодатель может предоставить ссуду и не будет одобрять арендаторов с недостаточным кредитом для поддержки ссуды.

4. SNDA. Застройщик, как земельный арендатор, захочет заключить соглашение о подчинении, невоздержании и передаче прав («SNDA») с залогодержателем, если Землевладелец не выполнит свои обязательства по ипотеке.Застройщик должен защищать свой интерес к аренде земли, как и его субарендаторы в рамках субаренды. SNDA будет предусматривать, что при обращении взыскания на ипотеку с комиссией банком землевладельца победивший участник торгов при обращении взыскания признает и не тревожит земельного арендатора при условии, что земельный арендатор не нарушит обязательства по договору аренды земли. Точно так же субарендаторы Застройщика хотят иметь SNDA как с Землевладельцем в качестве арендодателя земли, так и с залогодержателем платы землевладельца. Субарендаторы будут вносить существенные улучшения в свои арендованные помещения, и независимо от того, кто станет их прямым арендодателем, субарендаторы не хотят, чтобы их субаренды нарушались, пока они сами не несут дефолт по соответствующим субарендам.

5. Несчастный случай и осуждение. Застройщик, как арендатор земли, и субарендаторы должны также согласовать определенные положения об аренде земли в отношении ущерба и убытков. Им нужен залог залогодержателя, чтобы разрешить выпуск страховых поступлений для восстановления в соответствии с условиями аренды земли и субаренды, особенно с условиями якорного арендатора. Выплата страховых выплат не должна зависеть от наличия какого-либо дефолта по ипотеке. Залогодержателю не разрешается использовать страховые выплаты в счет кредита, пока действуют субаренды, особенно у якорных арендаторов.

6. Вот некоторые дополнительные вопросы, которые необходимо учитывать при заключении финансовой аренды земли:

а. Право арендодателя вступить во владение в случае необходимости для устранения невыполнения обязательств либо по договору аренды земли, либо по ссуде с арендой, не создавая дефолта по договору аренды земли.

г. Без согласия залогодержателя не вносить изменений в договор аренды земли; Одного согласия земельного арендодателя и арендатора недостаточно.

г.Займодавец застройщика будет стремиться ограничить свою ответственность периодом фактического владения помещением, не включая простое обращение взыскания на ипотеку. Землевладелец хочет, чтобы залогодержатель арендованного имущества устранял все невыполнения обязательств по договору аренды земли, не устраненные Застройщиком, для сохранения своего залога; как денежные, так и неденежные дефолты. Залогодержатель, арендованный в залог, будет искать достаточно времени для устранения дефолтов, которые могут быть более длительными, чем те, которые разрешены арендатору земли по договору аренды земли. Залогодержатель по аренде залога может быть крупным бюрократическим аппаратом, который требует внутренних одобрений перед вступлением во владение или принятием любого важного решения, влияющего на залог. Может потребоваться оценка и подтверждение отсутствия потенциальных экологических обязательств или структурных проблем со зданиями.

г. Контроль страхового возмещения при несчастном случае с целью ремонта или восстановления помещения. Землевладелец может обратиться к доверенному агенту условного депонирования, чтобы правильно распределить выручку и убедиться, что выручка достаточна.В противном случае договор аренды земли и ипотека потребуют от Застройщика внесения дополнительных средств. Но залогодержатель арендованного имущества захочет действовать в качестве агента условного депонирования, поскольку у него есть наибольший стимул обеспечить надлежащее восстановление, чтобы сохранить его залоговую стоимость.

e. Если имеет место обращение взыскания, залогодержатель арендованной собственности захочет, чтобы Землевладелец разрешил ему передать долю арендатора земли как можно более широкому кругу лиц, чтобы облегчить ликвидацию ссуды. Если Землевладелец настаивает на некоторых ограничениях в отношении того, кто становится его основным арендатором, стороны могут согласовать параметры, достаточно широкие, чтобы удовлетворить обе стороны. Если происходит рефинансирование ипотеки арендованного имущества, финансовое учреждение с кредитным рейтингом, равным или более высоким, чем у банка Застройщика, должно быть удовлетворительным без согласия землевладельца, поскольку чистая стоимость и кредит арендатора земли были достаточными для заключения договора аренды земли, могут использоваться аналогичные критерии. для его преемника. Землевладелец может потребовать, чтобы Застройщик не уступал свою долю до тех пор, пока торговый центр не будет построен и стабилизирован.Кредитор застройщика также оценит это требование.

ф. Если Застройщик предложит выкупить вознаграждение Землевладельца на условиях, от которых он не может отказаться, арендодатель потребует оговорку о запрете слияния. Если Застройщик покупает плату у того же предприятия, которое владеет долей аренды, может произойти слияние долей, которое может расторгнуть договор аренды земли в силу закона. Следовательно, в договоре аренды земли должна быть оговорка о недопустимости слияния, чтобы обеспечить продолжение существования договора аренды земли.

Независимо от того, на какой стороне сделки человек находится, адвокат должен вовлекаться в него на ранней стадии. У Sherin and Lodgen есть юристы, обладающие обширным опытом и знаниями, которые могут дать рекомендации и дать советы по всем аспектам финансирования аренды земли.

Решение проблемы субординации ипотеки при аренде земли: Блог о законодательстве о недвижимости Ольшана

Решение проблемы субординации ипотеки при аренде земли

The New York Real Estate Journal опубликовал статью партнера Olshan Real Estate Томаса Кернса под названием «Решение проблемы ипотечной субординации при аренде земли. В статье Том обсуждает путаницу, которая часто сопровождает положения листов условий аренды земли, касающиеся подчинения ипотеки.

По мере того, как преимущества долгосрочной аренды земли становятся все более известными для владельцев собственности, одна проблема, которая может сбивать с толку, заключается в том, как подчинение ипотеки решается в типичной аренде земли. Аренда земли особенно популярна среди первого поколения семьи, которая хочет сохранить интерес семьи к собственности для будущих поколений, избегая при этом головной боли управления и минимизируя риски.Долгосрочная аренда земли, часто на 99 лет, предусматривает поток арендной платы с делегированием эксплуатации и управления имуществом земельному арендатору, часто профессиональному застройщику или оператору недвижимости. Арендодатель получает регулярную арендную плату без эксплуатационных расходов, и ему не нужно слишком беспокоиться о повседневной эксплуатации здания.

Аренда земли позволяет арендатору закладывать свою долю в аренде. Эта ипотека может быть ссудой на строительство, чтобы помочь построить или отремонтировать здание на участке, или это может быть способ получения выплат после того, как арендатор увеличил денежный поток.Понятно, что это может вызвать беспокойство у арендодателя, особенно если недвижимость является основным активом семьи, а семья не привыкла к строению. Часто арендодатель использует оговорку о субординации ипотеки в типовой аренде помещений: «Эта аренда подчиняется любой текущей и будущей ипотеке на недвижимость». Но с арендой земли дело обстоит иначе.

Я регулярно вижу списки условий, составленные для предлагаемых договоров аренды земли, и пару предложений о субординации ипотеки могут быть искажены.Самое сложное для понимания арендодателя — это то, что условия ипотеки на позицию арендатора должны соответствовать условиям ипотеки на позицию арендатора. Самый простой способ понять это — пример: если происходит несчастный случай, договор аренды должен предусматривать восстановление, т. Е. Ни один залогодержатель не может брать страховую выручку и выплачивать ссуду, а залогодержатель арендованной собственности, а не залогодержатель комиссии получает право контролировать восстановление. процесс. В этом примере условия ипотечного залога контролируют условия ипотечного вознаграждения.

Это, однако, не означает, что право собственности на комиссию может быть потеряно в результате обращения взыскания со стороны арендодателя ипотекодержателя. Вовсе нет — плата может быть предметом аренды, но плата не заложена арендодателем и не может быть потеряна при обращении взыскания арендодателем. Но верно и обратное: залогодержатель не может расторгнуть договор аренды при обращении взыскания и должен подчиняться правам залогодержателя. Вот предлагаемый пункт для вашего следующего письма о намерениях аренды земли: «Доля арендатора в аренде может быть заложена без согласия арендодателя.Арендодатель может отдельно заложить свою комиссионную собственность, но любая такая ипотека должна регулироваться условиями аренды. Договор аренды будет содержать типичные меры защиты для арендаторов залога. Ни при каких обстоятельствах арендодатель не обязан передавать свою комиссионную собственность в залог какому-либо арендодателю ».

Томас Кернс является партнером отдела недвижимости Olshan Frome Wolosky LLP, Нью-Йорк, Нью-Йорк

Определение аренды земли

Что такое аренда земли?

Аренда земли — это соглашение, по которому арендатору разрешается развивать участок собственности в течение периода аренды, после чего земля и все улучшения передаются собственнику.

Как работает аренда земли

Договор аренды земли указывает на то, что улучшения будут принадлежать владельцу недвижимости, если не будет создано исключение, и предусматривает, что все соответствующие налоги, уплаченные в течение периода аренды, будут уплачены арендатором. Поскольку договор аренды земли позволяет арендодателю принять на себя все улучшения по истечении срока аренды, арендодатель может продать недвижимость по более высокой цене. Аренда земли также часто называется арендой земли, так как арендодатели сдают в аренду только землю.

Хотя они используются в основном в коммерческих помещениях, аренда земли сильно отличается от других видов коммерческой аренды, таких как аренда торговых комплексов и офисных зданий. Эти другие договоры аренды обычно не поручают арендатору брать на себя ответственность за квартиру. Вместо этого с этих арендаторов взимается арендная плата для ведения своего бизнеса. Аренда земли предполагает сдачу земли в аренду на длительный период — обычно от 50 до 99 лет — арендатору, который строит здание на участке.

Аренда на 99 лет, как правило, является максимально продолжительным сроком аренды объекта недвижимости. Раньше по общему праву он был максимально длинным. Тем не менее, аренда на 99 лет по-прежнему является обычным явлением, но уже не является самым продолжительным по закону.

Договор аренды земли определяет, кто владеет землей, а кто владеет зданием и улучшениями в собственности. Многие арендодатели используют аренду земли как способ сохранить право собственности на свою собственность по причинам планирования, чтобы избежать прироста капитала, а также для получения дохода и доходов.Арендаторы обычно несут ответственность за все расходы. Сюда входят строительство, ремонт, реконструкция, улучшения, налоги, страхование и любые финансовые расходы, связанные с недвижимостью.

Арендаторы обычно берут на себя ответственность за все финансовые аспекты аренды земли, включая аренду, налоги, строительство, страхование и финансирование.

Пример договора аренды земли

Аренда земли часто используется франшизами и крупными магазинами, а также другими коммерческими организациями. Штаб-квартира корпорации обычно покупает землю и позволяет арендатору / застройщику построить и использовать объект. Есть большая вероятность, что ближайший к вам McDonald’s, Starbucks или Dunkin Donuts заключил договор аренды земли.

В июле 2016 года инвестиционная компания AllianceBernstein из Нью-Йорка приобрела у BLDG Management 99-летнюю аренду земли для нью-йоркского отеля George Washington Hotel в рамках сделки на сумму 100,4 миллиона долларов. Изначально BLDG приобрела отель, когда его лишили права выкупа в 1994 году.Хотя здание использовалось Манхэттенской школой визуальных искусств в качестве студенческого общежития, в апреле 2016 года BLDG подала план по восстановлению в нем отеля с рестораном, баром и магазинами на первом этаже. В настоящее время отель работает как бутик-отель Freehand в районе Флэтайрон в Нью-Йорке.

Некоторые из основ любой аренды земли должны включать:

• Условия аренды
• Права арендодателя и арендатора
• Условия финансирования
• Условия использования
• Сборы
• Страхование титула
• По умолчанию

Подчиненный vs.

Несубординированная аренда земли

Арендаторы земельной аренды часто финансируют улучшения, беря в долг. В субординированном договоре аренды земли арендодатель соглашается на более низкий приоритет требований к собственности в случае невыполнения арендатором кредита на улучшение. Другими словами, субординированный арендодатель земли, по сути, позволяет праву собственности действовать в качестве залога в случае невыполнения арендатором любого кредита, связанного с улучшением условий. Для этого типа аренды земли домовладелец может договориться о более высоких арендных платежах в обмен на риск, принятый в случае неисполнения обязательств арендатором.Это также может принести пользу домовладельцу, поскольку строительство здания на его земле увеличивает стоимость его собственности.

Напротив, несубординированная аренда земли позволяет домовладельцу сохранять высший приоритет требований к собственности в случае невыполнения арендатором ссуды на улучшение. Поскольку кредитор может не получить право собственности на землю, если ссуда останется невыплаченной, специалисты по ссуде могут не решиться продлить ипотеку на улучшение. Хотя арендодатель сохраняет право собственности на недвижимость, он, как правило, должен взимать с арендатора меньшую сумму арендной платы.

Преимущества и недостатки аренды земли

Аренда земли может принести пользу как арендатору, так и арендодателю.

Льготы арендаторам

Аренда земли позволяет арендатору строить недвижимость в отличном месте, которое они не смогли бы сами купить. По этой причине крупные сетевые магазины, такие как Whole Foods и Starbucks, часто используют аренду земли в своих корпоративных планах расширения.

Аренда земли также не требует от арендатора внесения первоначального взноса за обеспечение земли, как того требует покупка недвижимости.Таким образом, приобретение аренды земли требует меньше капитала, что высвобождает денежные средства для других целей и повышает доходность от использования земли.

Любая арендная плата, уплаченная за аренду земли, может вычитаться из налога на прибыль штата и федерального подоходного налога, что означает снижение общего налогового бремени арендатора.

Льготы арендодателю

Землевладелец получает стабильный доход от арендатора, сохраняя при этом право собственности на собственность. Договор аренды земли обычно содержит оговорку об эскалации, которая гарантирует увеличение арендной платы и права на выселение, обеспечивающие защиту в случае невыплаты арендной платы или других расходов.

Есть также экономия на налогах для домовладельца, арендующего землю. Если они сразу продадут недвижимость арендатору, они получат прибыль от продажи. Заключая этот тип аренды, они избегают сообщать о прибыли. Но могут быть некоторые налоговые последствия для получаемой ими ренты.

В зависимости от условий, предусмотренных договором аренды земли, домовладелец также может сохранить определенный контроль над недвижимостью, включая ее использование и способы ее развития. Это означает, что домовладелец может одобрить или отклонить любые изменения на земле.

Недостатки арендатора

Поскольку домовладельцы могут потребовать одобрения перед внесением каких-либо изменений, арендатор может столкнуться с препятствиями при использовании или развитии собственности. В результате для арендатора может быть больше ограничений и меньше гибкости.

Затраты, связанные с процессом аренды земли, могут быть выше, чем если бы арендатор покупал недвижимость напрямую. Арендная плата, налоги, улучшения, разрешения, а также любое время ожидания разрешения арендодателя могут быть дорогостоящими.

Недостатки арендодателя

Арендодатели, не включившие надлежащие положения и пункты в свои договоры аренды, могут потерять контроль над арендаторами, чья недвижимость находится в стадии разработки. Вот почему для обеих сторон всегда важно проверять договор аренды перед подписанием.

В зависимости от того, где находится недвижимость, аренда земли может иметь более высокие налоговые последствия для арендодателя. Хотя они могут не получить прибыли от продажи, арендная плата считается доходом.Таким образом, арендная плата облагается налогом по обычной ставке, что может увеличить налоговое бремя.

Ключевые выводы

• Аренда земли — это соглашение, по которому арендатор может развивать недвижимость в течение периода аренды, после чего она передается собственнику.
• Аренда земли обычно заключается между коммерческими арендодателями, которые обычно сдают землю в аренду на срок от 50 до 99 лет арендаторам, которые строят здания на участке.
• Арендаторы, которые в противном случае не могут позволить себе покупку земли, могут строить недвижимость на условиях аренды земли, в то время как арендодатели получают стабильный доход и сохраняют контроль над использованием и развитием своей собственности.

лучших кредитов для малого бизнеса в 2021 году

Кредиты для малого бизнеса могут помочь вам получить доступ к наличным деньгам для начала, расширения или поддержания вашего бизнеса в рабочем состоянии. Существует несколько типов ссуд для малого бизнеса, которые поддерживают различные потребности, такие как открытие франшизы, покупка собственности или получение наличных, когда у вас есть пачка неоплаченных счетов.

При таком большом выборе и таком большом количестве видов бизнеса не существует универсального ответа на вопрос о наилучшем варианте финансирования. Чтобы помочь вам найти лучший кредит для ваших нужд, CNBC Select рассмотрел пять различных типов ссуд: срочные ссуды, ссуды на оборудование, ссуды на коммерческую недвижимость, микрозаймы и франшизные ссуды.

Мы оценивали каждую ссуду для малого бизнеса по ряду характеристик, включая: минимальную и максимальную суммы ссуды, период времени для выплаты ссуды, необходимый личный кредитный рейтинг, рейтинг Better Business Bureau и бизнес-требования, которые необходимо применить. (Подробнее о нашей методологии см. Ниже.)

Все ссуды в этом списке предоставлены частными кредиторами, которые могут быть организацией или частным лицом, не привязанным к конкретному банку или кредитному союзу.В целом, многие кредиторы приостанавливают рассмотрение традиционных заявок на получение ссуд и сосредотачиваются на ссудах в рамках Программы защиты зарплаты, поэтому вариантов меньше, чем обычно.

Вот четыре ссуды для малого бизнеса, которые помогут вам получить деньги, необходимые для открытия или расширения вашего бизнеса.

Лучшие ссуды для малого бизнеса

Часто задаваемые вопросы о ссуде для бизнеса

Лучшее для нескольких типов ссуд

Biz2Credit

Информация о Biz2Credit была собрана CNBC независимо и не анализировалась и не предоставлялась компанией до публикации.

• Виды ссуд

  Оборотный капитал, срочная ссуда и ссуда на коммерческую недвижимость (CRE)

• Рейтинг Better Business Bureau (BBB) ​​

• Сумма ссуды

  От 25000 до 2 миллионов долларов + (оборотный капитал), От 25 000 до 250 000 долларов (срок), от 250 000 до 6 миллионов долларов (CRE)

• Условия

  Ежедневные, еженедельные или двухнедельные платежи из доходов вашего предприятия (оборотный капитал), от 12 до 36 месяцев (срок, CRE)

• Минимум необходим кредитный рейтинг

  575 (оборотный капитал), 660 (срок, CRE)

• Минимальные требования

  Типичные заемщики: в бизнесе не менее 6 месяцев (оборотный капитал) или 18 месяцев (срок, CRE), годовой доход больше более $ 250 000 (все), уже владеет коммерческой недвижимостью (CRE)

Плюсы

• Рейтинг A + высшего уровня с BBB
• Разнообразие типов кредитов для различных бизнес-нужд
• Низкий c Требование redit для кредитов на оборотный капитал
• Гибкие ежедневные, еженедельные, двухмесячные или ежемесячные платежи в зависимости от типа кредита
• Кредиты на оборотный капитал и коммерческую недвижимость могут позволить вам взять большую сумму денег

Минусы

• Минимальная сумма кредита относительно высока

Лучше всего для финансирования в тот же день

OnDeck

Информация о OnDeck была собрана CNBC независимо и не проверялась и не предоставлялась компанией до публикации.

• Типы ссуд

• Рейтинг Better Business Bureau (BBB) ​​

• Суммы ссуд

• Условия

• Необходимый минимальный кредитный рейтинг

• 9 Минимальные требования к бизнесу Годовой доход 100000 долларов США, счет в бизнес-банке

Плюсы

• Возможность выплаты наличных в тот же день (доступно только в определенных штатах, для срочных займов до 100000 долларов США)
• Рейтинг A + высшего уровня с BBB
• Низкий минимум кредитный рейтинг
• Фиксированные ежемесячные платежи
• Опция 100% предоплаты, позволяющая досрочно погасить ссуду без каких-либо штрафов или комиссий

Минусы

• Не ссужает предприятиям в Неваде, Северной Дакоте или Южной Дакоте
• Комиссия за досрочное погашение, если вы не соответствуете требованиям для получения льготы за 100% предоплату

Лучше всего без комиссии за предоплату

Funding Circle

Информация о Funding Circle была собрана CNBC независимо и не проверялась и не предоставлялась компанией до публикации.

• Типы ссуд

• Рейтинг Better Business Bureau (BBB) ​​

• Суммы ссуд

• Условия

• Требуемый минимальный кредитный рейтинг

• 9 Минимальные требования 2000 лет, за последние 7 лет не было банкротств

Плюсы

• Рейтинг A + высшего уровня с BBB
• Отсутствие штрафов за досрочное погашение
• Финансирование сразу на следующий день после принятия предложения

Консультации

• Не ссужает предприятиям в Неваде из-за государственных правил коммерческого кредитования
• Для получения права вы должны быть в бизнесе не менее 2 лет

Лучшее для микрозаймов

Kiva

Информация о Kiva была собрана CNBC независимо и не были рассмотрены или предоставлены компанией до публикации.

• Типы ссуд

  Одноранговые краудфандинговые ссуды

• Рейтинг Better Business Bureau (BBB) ​​

• Суммы ссуд

• Условия

• минимум
  

  Минимальный балл

  требуется кредитный рейтинг

• Минимальные требования

  Вам должно быть 18 лет, вы проживаете в США, используете этот заем для деловых целей, в настоящее время не взысканы, банкротства или залогового права, и небольшое количество ваших друзей и членов семьи готовы предоставить вам ссуду

Pros

• Возможность брать займы без процентов
• Ссуды предназначены для заемщиков, которые не имеют банковского обслуживания и имеют проблемы с квалификацией для финансовых продуктов
• Возможность продавать свой продукт до 1. 6 миллионов кредиторов на Kiva

Минусы

• Вам необходимо подтвердить свою кредитоспособность, пригласив друзей и родственников ссудить вам
• Получение кредита может занять некоторое время, так как инвесторам необходимо собрать деньги
• Нет рейтинга BBB

Часто задаваемые вопросы

Какие бывают виды ссуд для малого бизнеса?

Существует множество вариантов ссуды, которые подходят для различных бизнес-потребностей. Вот обзор девяти типов ссуд для малого бизнеса.

1. Срочные ссуды

Срочные ссуды являются одним из наиболее распространенных типов ссуд для малого бизнеса и представляют собой единовременную денежную сумму, которую вы выплачиваете в течение определенного срока. Ежемесячные платежи, как правило, будут фиксированными и включать проценты поверх основного баланса. Вы можете гибко использовать ссуду на различные нужды, например на повседневные расходы и оборудование.

2. Ссуды SBA

Ссуды Администрации малого бизнеса (SBA) привлекают владельцев бизнеса, которые хотят получить недорогую ссуду, обеспеченную государством.Однако ссуды SBA печально известны длительным процессом подачи заявки, который может задержать получение вами финансирования. Утверждение и получение ссуды может занять до трех месяцев. Если вам не нужны деньги быстро и вы хотите получить выгоду от более низких процентных ставок и комиссий, займы SBA могут быть хорошим вариантом.

3. Кредитные линии для бизнеса

Подобно кредитной карте, кредитные линии для бизнеса предоставляют заемщикам возобновляемый кредитный лимит, доступ к которому обычно можно получить через текущий счет.Вы можете потратить до максимального лимита кредита, погасить его, а затем снять больше денег. Эти варианты отлично подходят, если вы не уверены в точной сумме денег, которая вам понадобится, поскольку вы платите проценты только на сумму, которую вы снимаете. Это по сравнению с ссудой на срок, которая требует, чтобы вы выплачивали проценты по всей ссуде — независимо от того, используете ли вы ее частично или полностью. Многие кредитные линии являются необеспеченными, а это означает, что вам не требуется залог.

4. Ссуды на оборудование

Если вам нужно профинансировать крупные закупки оборудования, но у вас нет капитала, вам следует рассмотреть ссуду на оборудование.Эти ссуды предназначены для того, чтобы помочь вам оплатить дорогостоящие машины, автомобили или оборудование, которое сохраняет ценность, например компьютеры или мебель. В большинстве случаев приобретенное вами оборудование будет использоваться в качестве залога на случай, если вы не сможете погасить кредит.

5. Факторинг по счетам и финансирование по счетам

Владельцы бизнеса, которым трудно получить своевременные платежи, могут захотеть выбрать факторинг по счетам или финансирование по счетам (также известное как финансирование под дебиторскую задолженность). Посредством факторинга счетов-фактур вы можете продавать неоплаченные счета-фактуры кредитору и получать процент от суммы счета-фактуры авансом. При финансировании по счетам вы можете использовать неоплаченные счета в качестве залога для получения аванса на сумму вашей задолженности. Основное различие между ними заключается в том, что факторинг дает компании, покупающей ваши счета-фактуры, контроль над сбором платежей, в то время как финансирование по-прежнему требует, чтобы вы собирали платежи, чтобы вы могли погасить заемную сумму.

6. Ссуды на коммерческую недвижимость

Ссуды на коммерческую недвижимость (также известные как коммерческая ипотека) могут помочь вам профинансировать новую или существующую недвижимость, такую ​​как офис, склад или торговые площади.Эти ссуды действуют как срочные ссуды и могут позволить вам приобрести новую коммерческую недвижимость, расширить местоположение или рефинансировать существующую ссуду.

7. Микрозаймы

Микрозаймы — это небольшие займы, которые могут предоставить вам финансирование в размере 50 000 долларов США или меньше. Поскольку суммы ссуд относительно невелики, эти ссуды могут быть хорошим вариантом для новых предприятий или тех, которым не нужно много денег. Многие микрозаймы предлагаются через некоммерческие организации или государство, например SBA, хотя вам может потребоваться предоставить залог (например, бизнес-оборудование, недвижимость или личные активы), чтобы претендовать на эти кредиты.

8. Авансы наличными торговцами

Как и традиционные авансы наличными, авансы наличными торговцами связаны с высокими затратами. Этот тип денежного аванса требует, чтобы вы занимали под ваши будущие продажи. В обмен на единовременную сумму наличными вы погасите ее либо частью ежедневных продаж по кредитной карте, либо еженедельными переводами со своего банковского счета. Хотя часто можно быстро получить ссуду от продавца, высокие процентные ставки делают этот вид ссуды большим риском. В отличие от финансирования / факторинга по счетам, при выдаче наличных торговцам в качестве залога используются продажи по кредитным картам, а не неоплаченные счета.

9. Франчайзинговые ссуды

Стать владельцем франшизы может помочь вам достичь своей цели владения бизнесом быстрее и проще, чем начинать с нуля, хотя вам все равно понадобится капитал. Кредиты на франшизу могут предоставить вам деньги для оплаты авансового платежа за открытие франшизы, чтобы вы могли приступить к работе. Пока вы берете ссуду через кредитора, некоторые франчайзеры могут предлагать финансирование новым франчайзи.

Какая информация мне нужна, чтобы подать заявку на ссуду для малого бизнеса?

Когда вы подаете заявку на ссуду для малого бизнеса, вам понадобится как личная, так и деловая информация под рукой.Ожидайте ввода некоторой или всей следующей информации:

• Личная информация (например, ваше имя и адрес)
• Идентификационный номер налогоплательщика (который является либо идентификационным номером вашего работодателя (EIN), либо номером социального страхования (SSN), а иногда и тем и другим. )
• Название компании
• Адрес и номер телефона
• Тип отрасли и структура компании
• Годы в бизнесе
• Количество сотрудников
• Годовой доход от бизнеса
• Расчетные ежемесячные расходы

Во время процесса подачи заявки вам могут понадобиться для подачи документации, такой как бизнес-план, финансовая отчетность, банковские выписки и налоговые декларации. Также велика вероятность того, что ваш личный кредитный рейтинг будет изменен, чтобы кредитор мог оценить вашу кредитоспособность.

Какой кредитный рейтинг требуется для ссуды для малого бизнеса?

Для получения ссуды для малого бизнеса обычно требуется как минимум справедливый / средний кредитный рейтинг (от 580 до 669), но он будет варьироваться в зависимости от кредиторов.

Если ваш личный кредитный рейтинг хороший / очень хороший (от 670 до 799) или отличный (от 800 до 850), ваши шансы будут еще выше. Как и в случае с большинством финансовых продуктов, чем выше ваш кредитный рейтинг, тем выше процентные ставки и комиссии.

Кредиторы ориентируются на ваш личный кредитный рейтинг при установлении минимальных требований к кредитному рейтингу, однако они также могут проверить кредитный рейтинг вашего бизнеса. Но кредиторы не предъявляют никаких требований к кредитным рейтингам бизнеса.

Несу ли я личную ответственность по ссуде для малого бизнеса?

Да, в большинстве случаев вы, как владелец бизнеса, несете личную ответственность за ссуду для бизнеса. Когда вы берете ссуду для бизнеса, вам, как правило, необходимо предоставить залог, который может варьироваться от служебной собственности и транспортных средств до личных активов, таких как ваш собственный автомобиль или дом.В случае, если ваш бизнес обанкротится и вы не сможете погасить ссуду, вы также можете потерять личные активы.

Наша методология

Чтобы определить, какие ссуды для малого бизнеса предлагают наилучшие условия финансирования, CNBC Select проанализировала дюжину ссуд в США, предлагаемых как онлайн, так и обычными кредиторами. Мы сузили наш рейтинг, рассматривая только традиционные займы, включая срочные займы, займы на оборудование, займы на коммерческую недвижимость, микрозаймы и франшизные займы.В этом обзоре мы не оценивали ссуды SBA, кредитные линии, факторинг / финансирование счетов-фактур, денежные авансы торговым предприятиям, поскольку они либо требуют длительного процесса подачи заявки (например, ссуды SBA), либо действуют иначе, чем традиционные срочные ссуды, которые дают вам единовременная выплата, которую вы выплачиваете в течение определенного периода времени.

Мы сравнили каждый кредит для малого бизнеса по ряду характеристик, в том числе:

• Минимальная и максимальная суммы кредита
• Срок действия
• Требуется кредитный рейтинг
• Требования к заявке
• Оптимизированный процесс подачи заявки
• Выплата средств
• Клиент поддержка
• Рейтинг Better Business Bureau
• Отзывы клиентов, если таковые имеются

После рассмотрения вышеперечисленных функций мы систематизировали наши рекомендации в соответствии с общими финансовыми потребностями, финансированием в тот же день, отсутствием предоплаты и микрозаймов.

Ставки и структура комиссионных по ссудам для малого бизнеса могут быть изменены без предварительного уведомления, и они часто колеблются в соответствии с основной ставкой. Однако, как только вы примете свое кредитное соглашение, фиксированная годовая процентная ставка будет гарантировать, что процентная ставка и ежемесячный платеж останутся неизменными на протяжении всего срока кредита. Ваша годовая процентная ставка, ежемесячный платеж и сумма кредита зависят от вашей кредитной истории и кредитоспособности.

Чтобы взять ссуду малому бизнесу, кредиторы проведут жесткое кредитное расследование и запросят полную заявку, которая может потребовать как личное, так и деловое подтверждение дохода, подтверждение личности, подтверждение адреса и многое другое.Скорее всего, вам также потребуется внести залог, который может включать в себя бизнес-оборудование, недвижимость или личные активы.

От редакции: Мнения, анализы, обзоры или рекомендации, выраженные в этой статье, принадлежат исключительно редакции CNBC Select и не были рассмотрены, одобрены или иным образом одобрены какой-либо третьей стороной.

Ссуды на строительство — Финансирование дома с нуля

Ссуды на строительство жилья помогут вам превратить пустырь… в дом своей мечты.Итак, если вы мечтаете построить новый дом с нуля, вам сначала нужно разобраться в строительных кредитах. Ссуды на жилищное строительство не похожи на большинство ссуд, и в этой статье мы опишем, как они работают, типичные условия ссуд и чем эти ссуды отличаются от других ссуд на недвижимость.

Также прочтите другие наши статьи из этой серии о ссуде на недвижимость для покупки земли и строительства домов:

Будьте готовы к поиску ссуды на строительство

Строительство нового дома может быть увлекательным занятием, и если вы готовы начать строительство нового дома как можно скорее, то, скорее всего, вам понадобится строительный кредит.Но чтобы подать заявку и закрыть этот вид кредита, вы сначала должны быть готовы, а это означает, что вам нужно будет заранее выполнить некоторые важные работы по проектированию и планированию.

Как мы уже отмечали в других статьях, ссуды на строительство являются «историческими» ссудами, и в отличие от получения ссуды на покупку для покупки определенного уже построенного дома, может возникнуть большая неопределенность, когда земля пуста, а дом еще еще построено. Кредиторы хотят понять, кто вы и что собираетесь делать с их деньгами.Большинство кредиторов считают ссуды на строительство более желательными, чем ссуды на строительство пустующих земель, но у каждого кредитора будет своя политика, требования и условия для обработки и утверждения ссуд на строительство.

Итак, прежде чем искать ссуду на строительство, убедитесь, что в ваших финансовых делах все в порядке, как с любой ссудой. Было бы разумно провести предварительные обсуждения с несколькими банками, чтобы вы могли понять свою кредитоспособность и пройти предварительную квалификацию или предварительное одобрение для получения ссуды.

И, как описано далее в этой статье, вам также необходимо заранее выполнить некоторые другие работы и планирование, связанные со строительством вашего дома.Прежде чем перейти к получению строительного кредита, кредиторы будут ожидать, что вы уже нашли и обеспечили безопасность своего дома (ищите участки и землю здесь). Кроме того, вы должны были выбрать окончательный план и дизайн для вашего нового дома и уже заключить договор с известным строителем, который построит дом для вас.

Целевое назначение ссуд на строительство

Основная цель ссуд на строительство — финансирование строительства нового дома, а ссуду на строительство обычно получают потенциальные домовладельцы, когда они строят для них с нуля дом по индивидуальному или полу-индивидуальному заказу.Ссуды на покупку лотов и ссуды на покупку денег просто предоставляют средства для покупки актива, но ссуды на строительство действуют как кредитная линия, которую заемщик может использовать для получения средств через определенные промежутки времени и продолжения работы.

Если вы покупаете дом у строительной компании (даже если новый дом еще не построен), то вы, скорее всего, купите дом после того, как он будет завершен, с использованием стандартной ссуды на покупку. И если вы покупаете уже построенный дом — будь то подержанный или новый дом «специального назначения» — вы также обычно используете ссуду на покупку.Некоторые используют термин «окончательная ссуда», чтобы описать, когда покупатель использует ссуду для покупки нового дома после того, как застройщик профинансировал строительство дома.

Новые дома могут быть построены на участке или земле, которые уже принадлежат заемщику, и в этом случае строительный заем в основном используется для финансирования материалов и труда для строительства дома. Однако заемщик также может использовать средства из строительной ссуды для покупки новой собственности в качестве дома, независимо от того, покупает ли заемщик у отдельного землевладельца или напрямую у своего застройщика, который может как продать участок, так и построить для него дом (« Сделка «под ключ»).В этом сценарии закрытие по ссуде на строительство произойдет одновременно с закрытием покупки вашего дома, при этом средства ссуды на строительство (и ваш первоначальный взнос) будут использованы для покупки земли.

При согласовании покупки лота и строительного кредита убедитесь, что земля находится под надежным контрактом с достаточно длительным периодом времени до закрытия (или с правом продления даты закрытия), чтобы вы могли приступить к утверждению и готовности строительного кредита. финансировать.Кроме того, на случай, если вы не можете получить одобрение на получение строительного кредита, целесообразно включить в качестве условия заключения договора купли-продажи участка, что вы должны иметь возможность успешно получить строительный кредит на приемлемых условиях. Это должно позволить вам расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, если вы не можете получить финансирование.

Строительные сметы по ссудам на строительство

Ваш кредитор должен будет увидеть исчерпывающий бюджет строительства, чтобы он мог оценить и утвердить средства, необходимые для строительства дома.Для этого вы уже выбрали участок и утвердили окончательный набор планов и спецификаций предлагаемого дома. Вам также необходимо заключить договор на строительство со строителем дома.

Бюджет должен быть исчерпывающим, включая все обновления, бытовую технику, ландшафтный дизайн и другие предметы, которые вы собираетесь профинансировать с помощью строительного кредита. Поскольку заемщик не может увеличить сумму строительной ссуды после ее закрытия, в ссуду часто включается сумма непредвиденных расходов или резерв на случай, если будут выбраны более дорогие варианты или перерасход средств после начала строительства.Обязательно включите стоимость покупки участка в свой бюджет — или, если вы ранее приобрели дом, используя ссуду, имейте в виду, что ссуда на строительство будет использована для выплаты первой ссуды.

Строительные чертежи, графики и периодические авансы

Процесс финансирования ссуды на строительство уникален по сравнению с другими типами ссуд. Ссуды на покупку существующих домов и ссуды на покупку участков и земли просто финансируются полностью при закрытии ссуды. Напротив, заемщик по ссуде на строительство периодически получает ссуду — также известную как «получение» — на основании заранее обозначенных этапов строительства дома.

Для планирования этих периодических ссуд заемщик и его подрядчик будут работать с кредитором заранее, чтобы составить утвержденный график отбора для работы. Полученные ссуды будут профинансированы после того, как будут выполнены основные этапы строительства, и будут использованы для выплаты строителю, субподрядчикам и поставщикам того, что им причитается. Вехи и методы составления графика розыгрышей могут варьироваться от кредитора к кредитору (и описаны ниже).

Чтобы инициировать финансирование розыгрыша в рамках вашего строительного кредита, ваш строитель предоставит кредитору форму запроса на розыгрыш и другие документы, которые включают отчет о ходе работ, информацию о залоговом удержании механиков и подробную информацию о запрашиваемых средствах.Осмотр места работы будет проведен и доложен кредитору, чтобы подтвердить объем работы, которая была завершена, и что работа была выполнена в соответствии с техническими условиями работы. Инспектором будет независимая сторона, а в некоторых случаях может быть инженер или архитектор. Титульная компания также проверит записи о собственности, чтобы убедиться, что не возникло залоговых прав механиков или других проблем. Этот процесс может показаться трудоемким, но он позволяет кредитору подтвердить, что он защищен и что он не финансирует больше, чем стоимость частично построенного дома.

Первый розыгрыш строительной ссуды обычно покрывает расходы на закрытие сделки и покупную цену вашего участка. Иногда в этот первый розыгрыш включаются мягкие расходы, такие как плата за проектирование плана дома, инженерные расходы и разрешения. Сроки последующих розыгрышей могут широко варьироваться, но они могут быть вызваны периодом времени (например, ежемесячно), завершением этапов строительства (после профилирования и фундаментных работ, затем после установки каркаса и кровли и т. Д.) Или расчетом процент работ, выполненных подрядчиком по проекту в целом.Застройщик должен будет показать, что дом был завершен, чтобы обработать окончательный розыгрыш, что обычно может быть сделано с помощью свидетельства о заселении (или его эквивалента) и окончательной проверки кредитором.

Авансы по ссуде на строительство обычно не предоставляются напрямую заемщику. Вместо этого кредитор обычно финансирует розыгрыши напрямую застройщику или другим лицам, которым необходимо заплатить.

Универсальные строительные кредиты

Одна из самых важных вещей, которые нужно понимать в отношении ссуд на строительство жилья, — это доступность финансирования «от строительства к постоянному».Этот кредитный продукт, который также можно назвать «Все-в-одном», «Единовременное закрытие» или «Ролловер», произвел революцию в процессе получения строительного кредита и является предпочтительным вариантом для большинства заемщиков строительных кредитов.

Этот тип ссуды позволяет заемщику работать с одним кредитором и закрывать одну ссуду, потому что заемщик закрывается по единственной ссуде, которая финансирует строительство дома, а затем конвертируется в постоянную ссуду после завершения строительства. Преобразование обычно инициируется выдачей свидетельства о размещении (или его эквивалента), а также окончательной проверкой и одобрением вашего кредитора. Условия и детали постоянного займа будут согласованы заранее, а окончательная основная сумма постоянного займа будет основана на сумме, выплаченной на этапе строительства. Конвертированные долгосрочные ссуды могут быть как соответствующими, так и несоответствующими (подробнее см. Ниже).

До того, как стали доступны постоянные ссуды на строительство, заемщики сначала должны были получить финансирование строительства с помощью краткосрочной ссуды на строительство. После завершения строительства дома заемщику необходимо будет согласовать закрытие второй ссуды, чтобы «взять» постоянное финансирование для выплаты ссуды на строительство.Этот процесс неэффективен, поскольку для него требуются две заявки на получение кредита, комиссия за два кредита, два закрытия и более высокие общие транзакционные издержки для заемщика. Процесс двух займов также является более рискованным как для заемщика, так и для кредитора строительной ссуды, потому что всегда есть шанс, что не удастся найти постоянное финансирование для выплаты краткосрочной строительной ссуды.

Банки по-прежнему предлагают отдельные краткосрочные кредиты на строительство, которые не конвертируются. Могут быть некоторые преимущества, например, возможность поискать наиболее выгодную сделку по долгосрочному финансированию, но большинство заемщиков выбирают удобство, экономию и другие преимущества финансирования от строительства до постоянного.

[Щелкните здесь, чтобы перейти к Части 2 этой статьи о жилищных строительных займах]

Следующая страница >>

Статьи по теме:

.