Покупка частного загородного дома по военной ипотеке

С 2005 года действует новая государственная система предоставления жилья для военных-контрактников. До принятия этих законов строительство квартир для таких граждан велось за счет Министерства Обороны. Решать данный вопрос предлагалось через накопительно-ипотечную систему (НИС). Эта программа получила название военной ипотеки.

Военная ипотека: причины популярности

Несмотря на бюрократические проволочки и сложности с оформлением многочисленных документов, с каждым годом все больше семей и лиц, служащих в вооруженных силах, становятся участниками военной ипотеки.

Чем выгодна такая финансовая помощь от государства в решении квартирного вопроса?

1) Возможность выбора – военнослужащему уже не обязательно вселяться именно в ту квартиру, которую выделяет ему Минобороны. Теперь, приобретая жилье по программе военной ипотеки, контрактник может выбрать квартиру с учетом различных критериев: новостройка или вторичный рынок жилья, тот или иной район города, коттедж или квартира.
 

2) Оперативность – до введения военной ипотеки военнослужащим приходилось годами ждать своей очереди на получение жилья от Министерства Обороны. Разумеется, все это время им приходилось постоянно снимать квартиру или проживать в общежитиях. Такие жилищные условия далеки от идеальных, поэтому многие военные уже оценили быстроту покупки квартиры или дома под военную ипотеку. Воспользоваться этой программой можно уже после трех лет с момента подписания контракта на военную службу.

3) Гибкие условия – каждый участник программы имеет право в процессе пользования добавлять на свой личный счет собственные финансовые средства, благодаря чему можно купить более дорогостоящее жилье (например, выбрав престижный район города или квартиру большей площади).

Кроме того, банки не будут начислять никакой дополнительной комиссии за услуги по кредитованию, поэтому всем покупателям жилья будет доступна пониженная процентная ставка.

Приятное дополнение для групп военнослужащих, покупающих квартиры в одном доме: им оказываются дополнительные услуги по подбору жилья и выполнению отделочных работ на особых льготных условиях.

4) Надежность – весь оборот денежных средств контролируется государством, что практически полностью исключает вероятность мошенничества. К тому же исключаются возможности вмешательства военного руководства в процесс решения квартирного вопроса подчиненными.

За годы действия программы заметно сократились очереди на получение недвижимости, а также заметно сократилось число случаев коррупции при совершении сделок.

5) Универсальность – принять участие в программе могут все офицеры, прапорщики и сержанты, а также рядовые контрактники (если они подписали договоры на покупку жилья после 2005 года).

Как купить дом с участком по НИС

С 2013 года военнослужащие могут не использовать получаемую от государства ссуду не только в качестве ипотечного взноса на покупку квартиры, но и приобрести на нее в собственность частный дом с земельным участком.

Такое расширение возможностей выбора сразу же вызвало рост спроса на пригородные территории в непосредственной близости от районных и областных центров, а также земли в так называемых «курортных» регионах. Военнослужащие все чаще выбирают этот вариант, поскольку многие мечтают о настоящем собственном доме, небольшом участке с садом и личным хозяйством.

На данный момент, однако, НИС не предусматривает покупку земли под строительство жилой недвижимости, но эксперты прогнозируют, а военнослужащие надеются, что развитие программы на этом не закончится и можно ожидать дальнейших изменений в желаемом для заемщиков направлении.

Государство, выступая в качестве кредитора, требует от военнослужащего, желающего купить дом с участком с помощью данной ссуды, выполнить определенную последовательность действий:

1. Получить свидетельство участника НИС – военнослужащий подает соответствующий рапорт при подписании контракта, а затем, по истечении трех лет, соответствующее свидетельство выдается ему на руки.

2. Выбрать дом с участком, который он хочет купить – с учетом фиксированного размера ссуды, предполагаемые к покупке дома под военную ипотеку будут идентичны по цене и различаться лишь местоположением и габаритами участка и построек. При этом военнослужащий имеет право вложить в данную сделку дополнительные средства из собственного бюджета.

3. Выбрать банк, участвующий в программе военной ипотеки – в последние годы в нее включаются все новые финансовые организации, поскольку аналитики оценивают такие сделки как высоконадежные.

Кроме того, специалисты банка будут проводить собственную оценку объекта НИС и его рентабельности. Это станет для военнослужащего дополнительной гарантией законности сделки и ее соответствия требованиям госпрограммы.

4. Заключить договор на кредитование – специалисты «Корпорации ВИТ» рекомендуют особенно внимательно читать те пункты, которые касаются ответственности сторон и вопросов страхования приобретаемого жилья. Иногда банк-кредитор может потребовать дополнительно застраховать жизнь военнослужащего-участника НИС. Это вполне объяснимо, ведь финансовая организация стремится максимально снизить риски, связанные с вложением своих средств.

5. Получить долгожданное свидетельство собственности на дом под военную ипотеку – наконец, после получения всех формальностей, у вас на руках оказывается документ, подтверждающий, что дом и участок – ваши. Поздравляем! А государство в последующие годы (обычно этот срок составляет около 20 лет) будет постепенно гасить выданный банком кредит.

Если военнослужащий выходит в отставку по собственному желанию до истечения срока погашения кредита, остаток долга за участок и дом он будет возмещать самостоятельно на вполне приемлемых условиях.

Ипотека «Загородная недвижимость» в Примсоцбанке, Ставка: от 8,5%

Кредиты предоставляются:

гражданам РФ, являющимся налоговыми резидентами РФ;
гражданам РФ, являющимся нерезидентами РФ;
иностранным гражданам, являющимся налоговыми резидентами РФ.

Возраст на момент оформления кредита:

Не менее 18 года.

Возраст на момент окончания выплаты по кредиту:

Не более 75 лет.

Трудовой стаж:

Не менее 1 мес. на последнем месте работы. Общий трудовой стаж в одной сфере деятельности не менее 1 года.

Необходимые документы для подтверждения дохода:

Справка по форме 2 НДФЛ и/или по форме Банка

Привлечение Созаемщиков:

Созаемщиками по кредиту может выступать не более 3-х физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита.
Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста. Данное требование не применяется в случае наличия брачного договора.

При наступлении страхового случая ваши обязательства по кредиту возьмет на себя страховая компания, поэтому необходимым условием предоставления кредита являются следующие виды страхования:

• Страхование жизни и утраты трудоспособности⁴;
• Страхование предмета залога;
• Риск утраты права собственности (на усмотрение банка).

Рассмотрение кредитной заявки, проверка документов и объекта ипотеки:

Бесплатно.

Оценка объекта ипотеки

Единовременно, при заключении договора об оценке рыночной стоимости, согласно тарифам оценочной компании.

Оплата государственной пошлины за регистрацию сделки:

Единовременно, в соответствии с тарифами Управления Росреестра.

Страхование риска утраты права собственности:

Решение о необходимости данного вида страхование определяет банк. Ежегодно, в соответствии с тарифами страховой компании.

Открытие и обработка аккредитива, аренда индивидуального сейфа, перевод денежных средств:

В соответствии с тарифным сборником банка.

Правительство поддержало инициативу «Единой России» распространить ипотеку на деревянные частные дома

Это сделает индивидуальное жилищное строительство доступнее и поддержит лесную отрасль, считают в партии

Правительство намерено распространить ипотеку на деревянные дома, заявила вице-премьер Виктория Абрамченко. По ее словам, сейчас рынок деревянного строительства достаточно ограничен — продажей таких домов занимается 65 компаний в России. При этом спрос на деревянную застройку растет, и ипотека позволит его удовлетворить, отметил руководитель рабочей группы Генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков, депутат Госдумы Александр Якубовский.

«Ипотека на деревянные дома позволит лесной отрасли адаптироваться к новым условиям — запрету на экспорт необработанной древесины — и обеспечить не жителей других стран, а россиян, хорошим, современным и экологичным жильем», — сказал Александр Якубовский.

Сейчас доля ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство не превышает 1-2% от общего объема, поскольку ставка по ним вполне сопоставима с обычным потребительским кредитом. При этом, согласно соцопросам, более 60% граждан хотели бы жить в своем доме.

Расширение программы ипотеки на частные дома «Единая Россия» и Правительство прорабатывают около полугода. Тему поднял Председатель партии Дмитрий Медведев на совещании по вопросам развития жилищного строительства и повышения доступности жилья для граждан 20 августа. По итогам мероприятия «Единая Россия» совместно с Минстроем и ДОМ.РФ выработали совместную позицию по вопросу ипотеки на ИЖС. В частности, участники обсуждения согласились, что предложения партии способствуют развитию строительства ИЖС на всей территории страны, вовлечению неиспользуемых земельных участков в оборот, созданию социальной инфраструктуры и расширению рынка жилья и ипотечного кредитования. В ноябре 2020 года Президент Владимир Путин поручил разработать меры поддержки ИЖС — среди них глава государства назвал ипотеку на частные дома из дерева.

Напомним, 19 января Госдума приняла во втором чтении поправки «Единой России» в Лесной кодекс — теперь в стране появится система учета заготовки древесины и сделок с ней. Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев («Единая Россия») назвал документ базовым в масштабной реформе лесной отрасли, которую проводят по поручению Владимира Путина. Она должна декриминилизировать сферу и снизить объем серого сектора в ней. При подготовке законопроекта авторы собрали предложения от предпринимателей, которые работают в отрасли. Переход на новые условия важно сделать безболезненным — и переориентация на внутренние рынки — в том числе, при помощи ипотеки на деревянные дома — станет одним из инструментов.

По мнению первого заместителя председателя Московской областной Думы, члена фракции «Единая Россия» Никиты Чаплина для Московской области тема строительства деревянных домов особенно актуальна, так как подмосковный регион является одним из лидеров в стране как по количеству загородного жилья, так и по темпам роста этого сегмента недвижимости. В прошедшем году из-за пандемии эта тенденция только увеличилась. «Считаю, что инициатива правительства о снижении ставки по ипотечным кредитам для деревянных домов поможет решить жилищный вопрос многих молодых семей, а также всех, кто решил улучшить свои жилищные условия. Ипотечный кредит на деревянные дома – это реальная альтернатива для тех, кто хочет собственный дом, а не квартиру в городе. Очевидно, что деревянные дома на 15 – 20 % дешевле, чем каменные. Поэтому снижение ставок ипотечных кредитов для деревянных домов до уровня каменных будет актуально для тех, кто не может себе позволить строительство каменного дома из-за его стоимости, а также высоких процентов по кредиту», — считает Никита Чаплин.

Post Views:
28

ТРЕБОВАНИЯ БАНКОВ К ЧАСТНЫМ (ЖИЛЫМ) ДОМАМ, ПОКУПАЕМЫМ ПО ИПОТЕКЕ » Статьи

Многие люди хотят приобрести в ипотеку не квартиру, а индивидуальный жилой дом. Какие же частные дома подходят под ипотеку, а какие нет? Чтобы ответить на этот вопрос нужно просмотреть все имеющиеся документы на дом и земельный участок. Специалисты АН «Огни города» сделают это профессионально.

Технические характеристики частного (жилого) дома

Чтобы банк одобрил ипотечный кредит на жилой (частный) дом он должен соответствовать, определенным техническим требованиям. Первое-частный дом не должен быть в аварийном состоянии и не должен быть в списках на снос или капитальный ремонт, крыша, окна и двери должны быть в исправном состоянии. Фундамент дома должен быть железобетонный, бетонный, кирпичный или каменный.

Второй очень важный показатель-это физический износ дома. Большая часть банков готовы рассматривать частные дома с износом не более 40-50%. Узнать процент физического износа вы можете, посмотрев технический паспорт на дом.

Третье-это коммуникации. Дом обязательно должен быть благоустроенным. Если из благ цивилизации есть только электричество, печное отопление и все удобства во дворе — то такой дом однозначно под ипотеку не подходит. Отопление, электричество, водоснабжение, канализация-все эти коммуникации не обязательно должны быть центральными, допускаются и альтернативные-индивидуальные источники.

Четвертое-дом должен быть отдельно стоящим. Купить в ипотеку долю в доме невозможно, если вы не являетесь собственником других долей. Пример: дом разделен на три части и имеет трех разных владельцев, каждому из которых принадлежит по 1/3 доли. Купить 1/3 доли по ипотеке вы не сможете, поскольку другие доли вам не принадлежат. В залоге у банка должен быть полностью весь дом, а не какая-то отдельная часть. Например, вам уже принадлежит 1/2 доли в частном доме, и вы хотите выкупить вторую половину (1/2 доли) с помощью ипотечного кредита. В этом случае возможно одобрение ипотеки, поскольку после покупки 1/2 доли вы станете хозяином всего дома.

Еще существуют ограничения по году постройки на дома из бруса, саманные, щитовые. Если они старше 10-15 лет, то банки их не берут в залог.

Земельный участок и категории земель для ипотечной сделки

Поскольку частный дом не может продаваться отдельно без земельного участка, то к земельным участкам, так же как и к домам банки предъявляют определенные требования. Самое главное-это то, что земля не просто должна быть оформлена в собственность, а должно быть проведено межевание. Межевание позволяет точно определить границы участка. А поскольку участок также как и дом будет являться предметом залога, то для одобрения ипотеки границы должны быть четко обозначены.

Какая категория земель рассматривается банком? Это могут быть земли населенных пунктов с разрешенным использованием («для индивидуального жилищного строительства или ИЖС», «для ведения личного подсобного хозяйства» и другие). Земли сельскохозяйственного назначения (целевое использование- «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства») также принимаются к рассмотрению, но с определенными ограничениями. Агентство недвижимости «Огни города» располагает большой базой домов с земельными участками как в городе, так и в Рязанской области. Мы подберем Вам объект, который будет удовлетворять все ваши условия. Приходите к нам в АН «Огни города»!

Менеджер агентства недвижимости «Огни города»

Нефедова Галина Леонтьевна

Правительство поддержало инициативу распространить ипотеку на деревянные частные дома

Правительство России намерено распространить ипотеку на деревянные дома, заявила вице-премьер Виктория Абрамченко. По ее словам, сейчас рынок деревянного строительства достаточно ограничен — продажей таких домов занимается 65 компаний в России. При этом спрос на деревянную застройку растет, и ипотека позволит его удовлетворить, отметил руководитель рабочей группы генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков, депутат Госдумы Александр Якубовский.

«Ипотека на деревянные дома позволит лесной отрасли адаптироваться к новым условиям — запрету на экспорт необработанной древесины — и обеспечить не жителей других стран, а россиян, хорошим, современным и экологичным жильем», — сказал Александр Якубовский.

Сейчас доля ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство не превышает 1-2% от общего объема, поскольку ставка по ним вполне сопоставима с обычным потребительским кредитом. При этом, согласно соцопросам, более 60% граждан хотели бы жить в своем доме.

Расширение программы ипотеки на частные дома «Единая Россия» и правительство прорабатывают около полугода. Тему поднял председатель партии Дмитрий Медведев на совещании по вопросам развития жилищного строительства и повышения доступности жилья для граждан 20 августа. По итогам мероприятия «Единая Россия» совместно с Минстроем и ДОМ.РФ выработали совместную позицию по вопросу ипотеки на ИЖС. В частности, участники обсуждения согласились, что предложения партии способствуют развитию строительства ИЖС на всей территории страны, вовлечению неиспользуемых земельных участков в оборот, созданию социальной инфраструктуры и расширению рынка жилья и ипотечного кредитования.

В ноябре 2020 года Президент Владимир Путин поручил разработать меры поддержки ИЖС, среди них глава государства назвал ипотеку на частные дома из дерева.

Напомним, 20 января Госдума приняла закон о единой системе учета сделок с древесиной. Принятые в третьем чтении поправки в Лесной кодекс и отдельные законодательные акты позволят эффективно бороться с «черными лесорубами» и лесными пожарами

Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев назвал документ базовым в масштабной реформе лесной отрасли, которую проводят по поручению Владимира Путина. Она должна декриминилизировать сферу и снизить объем серого сектора в ней.

При подготовке законопроекта авторы собрали предложения от предпринимателей, которые работают в отрасли. Переход на новые условия важно сделать безболезненным — и переориентация на внутренние рынки — в том числе, при помощи ипотеки на деревянные дома — станет одним из инструментов.

В России будут выдавать ипотеку на частные деревянные дома

Правительство поддержало инициативу «Единой России» распространить ипотеку на частные деревянные дома. Это сделает индивидуальное жилищное строительство доступнее и поддержит лесную отрасль, считают в партии.

О том, что Правительство России намерено распространить ипотеку на деревянные дома, заявила вице-премьер Виктория Абрамченко. По ее словам, сейчас рынок деревянного строительства достаточно ограничен — продажей таких домов занимается 65 компаний в стране. При этом спрос на деревянную застройку растет, и ипотека позволит его удовлетворить.  

«Ипотека на деревянные дома позволит лесной отрасли адаптироваться к новым условиям — запрету на экспорт необработанной древесины — и обеспечить не жителей других стран, а россиян, хорошим, современным и экологичным жильем», — сказал руководитель рабочей группы Генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков, депутат Госдумы Александр Якубовский.

Сейчас доля ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство не превышает 1-2% от общего объема, поскольку ставка по ним вполне сопоставима с обычным потребительским кредитом. При этом, согласно соцопросам, более 60% граждан хотели бы жить в своем доме.

“Снижение ставок по ипотеке на частные деревянные дома, безусловно, очень правильная инициатива. В Вологодской области запрос на это большой. Кроме того, наш регион богат лесами, у нас развита деревообработка. Мы сможем обеспечить вологжан, желающих построить себе дом, необходимыми материалами, а новая инициатива по ипотеке сделает это более доступным”, — отметил председатель Законодательного Собрания Вологодской области, секретарь регионального отделения партии “Единая Россия” Андрей Луценко.

Расширение программы ипотеки на частные дома «Единая Россия» и Правительство прорабатывают около полугода. Тему поднял Председатель партии Дмитрий Медведев на совещании по вопросам развития жилищного строительства и повышения доступности жилья для граждан 20 августа. По итогам мероприятия «Единая Россия» совместно с Минстроем и ДОМ.РФ выработали совместную позицию по вопросу ипотеки на ИЖС. В ноябре 2020 года Президент Владимир Путин поручил разработать меры поддержки ИЖС — среди них глава государства назвал и ипотеку на частные дома из дерева.

Напомним, что 19 января Госдума приняла во втором чтении поправки «Единой России» в Лесной кодекс — теперь в стране появится система учета заготовки древесины и сделок с ней. Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев («Единая Россия») назвал документ базовым в масштабной реформе лесной отрасли. Она должна декриминилизировать сферу и снизить объем серого сектора. 

При подготовке законопроекта авторы собрали предложения от предпринимателей, работающих в отрасли. Переход на новые условия важно сделать безболезненным — и переориентация на внутренние рынки — в том числе, при помощи ипотеки на деревянные дома — станет одним из инструментов, сообщает пресс-служба Вологодского регионального отделения партии «Единая Россия».

Правительство поддержало инициативу «Единой России» предоставлять ипотеку на частные деревянные дома

Правительство России намерено распространить ипотеку на деревянные дома, заявила вице-премьер Виктория Абрамченко. По ее словам, сейчас рынок деревянного строительства достаточно ограничен — продажей таких домов занимается 65 компаний. При этом спрос на деревянную застройку растет, и ипотека позволит его удовлетворить, отметил руководитель рабочей группы Генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков, депутат Госдумы Александр Якубовский.

«Ипотека на деревянные дома позволит лесной отрасли адаптироваться к новым условиям — запрету на экспорт необработанной древесины — и обеспечить не жителей других стран, а россиян, хорошим, современным и экологичным жильем», — сказал Александр Якубовский.

Сейчас доля ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство не превышает 1-2% от общего объема, поскольку ставка по ним вполне сопоставима с обычным потребительским кредитом. При этом, согласно соцопросам, более 60% граждан хотели бы жить в своем доме.

Расширение программы ипотеки на частные дома «Единая Россия» и правительство прорабатывают около полугода. Тему поднял председатель партии Дмитрий Медведев на совещании по вопросам развития жилищного строительства и повышения доступности жилья для граждан 20 августа. По итогам мероприятия «Единая Россия» совместно с Минстроем и ДОМ.РФ выработали совместную позицию по вопросу ипотеки на ИЖС. В частности, участники обсуждения согласились, что предложения партии способствуют развитию строительства ИЖС на всей территории страны, вовлечению неиспользуемых земельных участков в оборот, созданию социальной инфраструктуры и расширению рынка жилья и ипотечного кредитования. В ноябре 2020 года президент Владимир Путин поручил разработать меры поддержки ИЖС — среди них глава государства назвал ипотеку на частные дома из дерева.

Напомним, 19 января Госдума приняла во втором чтении поправки «Единой России» в Лесной кодекс — теперь в стране появится система учета заготовки древесины и сделок с ней. Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев назвал документ базовым в масштабной реформе лесной отрасли, которую проводят по поручению Владимира Путина. Она должна декриминализировать сферу и снизить объем серого сектора в ней. При подготовке законопроекта авторы собрали предложения от предпринимателей, которые работают в отрасли. Переход на новые условия важно сделать безболезненным, и переориентация на внутренние рынки, в том числе при помощи ипотеки на деревянные дома, станет одним из инструментов.

Инициативу прокомментировала первый вице-спикер Законодательного собрания республики Ольга Шмаеник, фракция «Единой России»:

— Индивидуальное жилищное строительство необходимо делать как можно более доступным для граждан. Для Карелии эта тема очень актуальна. У нас в республике уже несколько лет работает закон, по которому многодетные семьи и специалисты на селе могут бесплатно получить земельные участки. Только в 2020 году этим правом воспользовались 243 многодетные семьи и 30 специалистов. Кроме того, поправки в федеральное законодательство дают возможность предоставлять земельные участки, освободившиеся после сноса аварийных многоквартирных домов, в том числе и на цели индивидуального жилищного строительства в населенных пунктах, где проживают не более 30 тысяч человек.

Но, безусловно, людям надо помочь не только с землей, но и со строительством собственных домов, и доступная ипотека могла бы стать хорошим механизмом такой поддержки. Одновременно я хотела бы обратить внимание на то, что при развитии ИЖС необходимо решать и инфраструктурные вопросы: электро-, водо- и теплоснабжения. При росте объемов загородного строительства, безусловно, потребуется модернизация инженерных сетей. Так что поддержка индивидуального жилищного строительства — это комплексная задача, и важно, что к ее решению сейчас активно приступили и на федеральном, и на региональном уровнях, — сказала Ольга Шмаеник.

21-01-2021 — 13:05

Использование частной ипотеки в недвижимости

Иногда заемщику имеет смысл выйти за рамки традиционных вариантов ипотеки, используя частную ипотеку для покупки дома или инвестиционной собственности.

Частная ипотека, представляющая собой ипотечную ссуду, созданную частным лицом, может быть выгодна как заемщику, так и частному кредитору, преодолевая множество препятствий и бюрократии, которые могут быть связаны с получением ссуды от традиционных ипотечных кредиторов. обеспечивая частному кредитору возврат и форму пассивного дохода.

Если вы планируете использовать частную ипотеку, вот что вам нужно знать о частных ссудах на недвижимость, как кредитору, так и заемщику, о том, как частная ипотека может быть выгодна для обеих сторон, связанные с этим риски и многое другое. учитывать при использовании частного кредита.

Что такое ипотека?

Частная ипотека — это ссуда, созданная между частными лицами для покупки недвижимости. Кредитор, которым может быть друг, член семьи, коллега или инвестиционная фирма, ссужает деньги заемщику так же, как банк, обеспечивая себя закладной или аналогичным договором.Затем ссуда выплачивается с течением времени посредством ежемесячных выплат по основной сумме и процентам (P&I), за счет чего кредитору начисляются проценты на первоначальный основной баланс.

Обычно ипотека создается по одной из трех причин:

1. Как услуга члену семьи, другу или любимому человеку.
2. В качестве инвестиции.
3. Как сочетание двух.

Условия частной ипотечной ссуды, включая продолжительность ссуды, сумму первоначального взноса, процентную ставку и тип ссуды, оговариваются между частными лицами.Существуют определенные законы, которые ограничивают тип ссуды или максимальную допустимую процентную ставку, которая может взиматься, в зависимости от цели или использования собственности, а также от местоположения, но это зависит от кредитора и заемщика. приемлемые условия по кредиту в частном порядке.

Преимущества частной ипотеки

Частное ипотечное кредитование существует уже несколько десятилетий как альтернатива обычным займам и имеет преимущества для обеих сторон.

Выгоды для кредитора

Хотя это и не всегда так, частные ипотечные кредиторы довольно часто взимают более высокую процентную ставку, чем традиционные кредиторы могут взимать в данный момент.Это может быть связано с риском, который они несут, предоставляя ссуду физическому лицу, чтобы компенсировать более низкий первоначальный взнос или плохой кредитный рейтинг, или просто как часть их бизнес-модели. Но часто можно увидеть процентные ставки на 3-5 пунктов выше, чем текущие ставки по ипотеке.

Поскольку кредиторы обеспечены недвижимостью, частное кредитование может быть прибыльным способом получения более высокой прибыли, чем они могли бы получить где-либо еще, одновременно получая денежный поток от ежемесячного платежа по ипотеке.

Преимущества для заемщика

Одним из наиболее очевидных преимуществ частной ипотечной ссуды для заемщика является то, что гораздо меньше документов, критериев андеррайтинга и квалификации заемщика. Банки имеют строгие критерии андеррайтинга, требующие минимального кредитного рейтинга в дополнение к проверке дохода и источника первоначального платежа, анализа вашего отношения долга к доходу и проверки собственности, чтобы убедиться, что она соответствует их требуемому соотношению ссуды к стоимости для этого типа заем.

Частный кредитор может установить свои собственные критерии кредитования и квалификационные требования, что означает, в большинстве случаев, что процесс подачи заявки и одобрения намного быстрее и проще, чем это было бы с традиционным кредитором.

Комиссия, взимаемая в рамках ссуды, устанавливается в рамках условий ссуды, которая может быть оплачена кредитором или передана заемщику в качестве затрат на закрытие. Но обычно создание частной ипотеки связано с меньшими комиссиями.

Кроме того, при необходимости за несколько дней можно получить частный заем, что позволяет инвесторам, в частности, иметь возможность быстро закрыть недвижимость за наличные.

Последнее важное преимущество использования частной ипотечной ссуды для заемщика — отсутствие необходимости платить за частную ипотечную страховку (PMI).PMI — это форма частного страхования, которая защищает кредиторов в случае дефолта заемщика и является требованием для большинства заемщиков, которые вкладывают менее 20%, хотя из этого правила есть несколько исключений. После того, как 20% капитала будет установлено в собственности, они могут потребовать отменить PMI, но для многих заемщиков стоимость PMI не является необходимой, и при этом они не предоставляют никаких личных выгод.

Недостатки частной ипотеки

Недостатки для кредитора

Самым большим недостатком создания частной ссуды является то, что заемщик может в любой момент объявить дефолт.Затем кредитор должен подать иск о выкупе или судебном иске, чтобы попытаться вернуть свои первоначальные инвестиции, что может занять много времени и дорого.

Другой недостаток состоит в том, что деньги кредитора связаны до тех пор, пока заемщик не продаст дом, не рефинансирует или не выплатит ссуду в полном объеме, как указано в ипотеке. Если у кредитора внезапно возникнет потребность в единовременной сумме денег, он может продать ипотеку другому инвестору, но почти всегда он будет со скидкой.

Недостатки для заемщика

Самый большой недостаток в качестве заемщика заключается в том, что вам, возможно, придется платить менее выгодные условия по ссуде, такие как более высокая процентная ставка, ссуда только под проценты или, возможно, разовый платеж.

5 советов, как заставить частную ипотеку работать

Думаете о частной договоренности по обеспечению ипотечного жилищного кредита для себя или любимого человека? Следование нескольким простым правилам поможет вашей финансовой договоренности пройти гладко для обеих сторон — заемщика и кредитора. У нас есть пять советов, как заставить частную ипотеку работать.

Что такое ипотека?

Вы, вероятно, больше знакомы с термином «частное ипотечное страхование», чем с концепцией частной ипотеки.Это малоизвестный способ финансирования покупки дома, но он случается.

Частная ипотека — это ипотека, которая не выдается банком, например Wells Fargo или U.S. Bank, или ипотечным кредитором, например Better Mortgage или Quicken Loans. Вместо этого это деньги, ссуженные вам на покупку дома друзьями, семьей, знакомыми, предприятиями или другими частными источниками. Частный означает, что ипотека не от лицензированного ипотечного брокера или эмитента.

Совет 1. Все записывайте

В ваших интересах оформить ипотечный кредит, даже если это внутрисемейное дело.Вам необходимо задокументировать свое соглашение об ипотеке в виде векселя (юридический документ, в котором указано, кто кому и сколько должен), а также зарегистрировать ипотечный кредит и документ в IRS и местных органах власти. Вам может потребоваться помощь юриста и дипломированного бухгалтера (CPA), чтобы правильно оформить все документы.

Вы хотите убедиться, что у вас есть ипотечный документ, обеспечивающий ссуду. Это даст кредитору право стать владельцем собственности, если заемщик не выполнит свои обязательства или уйдет из жизни.Без этого собственность может быть возвращена другим кредиторам заемщика, в результате чего кредитор останется без дела.

Совет 2: установите процентную ставку

Вы можете подумать, что частная или семейная ипотека должна быть беспроцентной, но на самом деле для всех сторон лучше, если будут взиматься проценты. Кредитор с большей вероятностью победит инфляцию, а заемщик получит налоговые льготы.

Для того, чтобы заемщик имел право на вычет процентов по ипотеке (важный фактор в арендной плате vs.решение о покупке), кредитор должен взимать процентную ставку, равную или превышающую применимую федеральную ставку IRS. Эта (низкая) ставка варьируется в зависимости от того, является ли ссуда краткосрочной, среднесрочной или долгосрочной. Если вы являетесь кредитором частной ипотечной ссуды, не забудьте указать проценты по ссуде как доход, когда наступит налоговый период.

Совет 3. Обсудите непредвиденные обстоятельства

Перед тем, как оформить частную ипотеку, заемщик и кредитор должны обсудить различные непредвиденные обстоятельства, которые могут осложнить кредитное соглашение.Что будет, если у заемщика возникнут финансовые проблемы и он пропустит платеж? Как вы будете реструктурировать ссуду, чтобы избежать дефолта? При планировании непредвиденных обстоятельств могут пригодиться услуги юриста и налогового специалиста. Частные компании, такие как National Family Mortgage, LLC, также предлагают услуги, чтобы помочь сторонам в частной ипотеке получить максимальную отдачу от своего кредитного соглашения.

Совет 4. Сохраняйте гражданский характер

Помните, что у вас были личные отношения со своим кредитором или заемщиком до того, как у вас были финансовые отношения.Если ситуация накаляется, обратитесь за помощью к посреднику, прежде чем ипотека станет камнем преткновения. Если вы не думаете, что ваши отношения могут выдержать такое напряжение финансовых затруднений, откажитесь от семейной ипотеки и вместо этого подумайте о финансовом подарке. Вы же не хотите быть той семьей, спорящей из-за денег во время обеда в День Благодарения.

Совет 5. Получите кредит

Если вы откажетесь от обычной ипотечной ссуды в пользу частной ипотеки, вам может быть трудно заставить бюро кредитной информации учитывать ваши платежи по ипотеке как часть вашего кредитного рейтинга.Лучше всего отправлять копии вашего семейного ипотечного договора и регулярных платежей по ипотеке в каждое из бюро с письмом с просьбой включить вашу историю платежей в ваш кредитный отчет. Они могут сделать это по своему усмотрению (и за определенную плату).

Итог

Получение ипотечной ссуды с надежным другом или членом семьи может быть отличным способом профинансировать покупку дома без передачи денег посредникам. Однако, прежде чем подписаться на такое крупное финансовое обязательство, важно убедиться, что это соответствует вашим интересам — финансовым и эмоциональным.

Консультации по покупке дома

• Вы можете обнаружить, что частная ипотека не в ваших интересах. Если что-то не получится, всегда можно пойти традиционным путем. Процентные ставки по-прежнему ниже, чем в предыдущие десятилетия, и многие банки предлагают различные сроки.
• Вы также можете узнать, как работают другие ипотечные кредиторы, прочитав обзоры. Если с частной ипотекой что-то не так, есть альтернативные варианты.
• Прежде чем совершить крупную покупку, например, дома, подумайте о том, чтобы поговорить с финансовым консультантом о том, как это повлияет на ваш финансовый план и бюджет. Инструмент сопоставления, такой как SmartAsset’s SmartAdvisor, может помочь вам найти человека, с которым можно работать и удовлетворить ваши потребности. Сначала вы ответите на ряд вопросов о своей ситуации и целях. Затем программа сузит ваши варианты от тысяч консультантов до трех доверенных лиц, которые соответствуют вашим потребностям. Затем вы можете прочитать их профили, чтобы узнать о них больше, взять интервью у них по телефону или лично и выбрать, с кем работать в будущем. Это позволяет вам найти подходящий вариант, в то время как программа выполняет большую часть тяжелой работы за вас.

Фотография предоставлена: © iStock.com / Senub_M, © iStock.com / Xesai, © iStock.com / Cineberg

Амелия Джозефсон
Амелия Джозефсон — писатель, увлеченный освещением тем, связанных с финансовой грамотностью. Ее области знаний включают выход на пенсию и покупку жилья. Работа Амелии появилась в Интернете, в том числе на AOL, CBS News и The Simple Dollar. Она имеет ученые степени Колумбийского и Оксфордского университетов. Амелия родом из Аляски, сейчас она звонит в Бруклин домой.

Условия договора на недвижимость

Недвижимость может быть сложным бизнесом; есть так много деталей и складок, которые вам нужно разгладить, прежде чем вы действительно сможете переехать в новый дом. От найма агента до поиска идеального дома мечты, не говоря уже о процессе финансирования и предложения о покупке, наконец, до стадии контракта может потребоваться много времени и усилий.

Но когда вы делаете официальное предложение о покупке дома, который хотите купить, вы в конечном итоге прочитаете и заполните множество документов, в которых указываются условия вашего предложения.Помимо очевидных пунктов, таких как адрес и покупная цена собственности, вот еще несколько нюансов, которые вы обязательно должны включить в свой договор купли-продажи недвижимости. В юридическом языке это называется условными обязательствами, которые прописаны в вашем договоре о недвижимости.

Ключевые выводы

• Делая предложение о покупке дома, убедитесь, что вы полностью понимаете все условия, указанные в вашем контракте.
• Некоторые важные оговорки на случай непредвиденных обстоятельств должны включать, среди прочего, финансирование, домашнюю инспекцию, закрытие расходов и дату закрытия.
• Большинство контрактов содержат условные обязательства, поэтому важно знать все проблемы, которые могут повлиять на вашу сделку.
• Если какое-либо непредвиденное обстоятельство не будет выполнено в течение указанного периода, вы можете отказаться от сделки вместе с вашим депозитом.

7 обязательных условий договора о недвижимости

1. Условия финансирования

Большинство людей просто недостаточно финансово обеспечены, чтобы сделать предложение о покупке дома за деньги — и, скорее всего, вы один из них.Это означает, что вам придется брать ипотеку. Но прежде чем составлять предложение о покупке, убедитесь, что вы изучили среду процентных ставок и свое место в этом сценарии с точки зрения существующей задолженности и кредитного рейтинга. Ваше предложение о покупке должно зависеть только от получения финансирования по указанной процентной ставке.

Этот момент очень важен, и вот почему: если вы знаете, что не можете позволить себе ежемесячный платеж за дом, если процентная ставка выше 6%, не ставьте 6.5% и более в вашем предложении. Если вы сделаете это и сможете получить финансирование только под 6,5%, продавец сохранит ваш задаток, если и когда вам придется отказаться от предложения.

Если вам необходимо получить ссуду определенного типа для завершения сделки, например ссуду FHA или VA, вы также должны указать это в своем контракте. Если вы платите за недвижимость все наличные, вам также следует указать это, потому что это делает ваше предложение более привлекательным для продавцов. Почему? Если вам не нужно получать ипотечный кредит, сделка с большей вероятностью состоится, а закрытие с большей вероятностью произойдет вовремя.

2. Помощник продавца

Если вы хотите, чтобы продавец оплатил часть или все ваши заключительные расходы, вы должны указать это в своем предложении. Затраты на закрытие обычно представляют собой расходы, превышающие цену собственности, которую покупатели и продавцы платят за заключение сделки с недвижимостью. Когда вы соглашаетесь на оказание помощи продавцу, вы просите продавца покрыть некоторые из этих дополнительных расходов.

Помощь продавца — это почти как кредит, когда продавец соглашается взять на себя часть дополнительных расходов, которые обычно несет покупатель.Хотя кажется странным, что продавец платит комиссию за продажу своего дома, это довольно распространенное явление. Иногда покупатель также может быть готов заплатить немного больше за дом, если продавец соглашается заплатить больше за закрытие. Все сводится к тому, насколько мотивированы каждая сторона и насколько хорошо они ведут переговоры.

В предложении должны быть указаны запрашиваемые вами затраты на закрытие в виде суммы в долларах, например 6000 долларов при закрытии, или в виде процента от покупной цены дома, например 3%. Сумма помощи продавца зависит от полной покупной стоимости недвижимости.

3. Кто оплачивает конкретные затраты на закрытие

В соглашении должно быть указано, оплачивает ли покупатель или продавец все общие сборы, связанные с покупкой дома, такие как сборы условного депонирования, сборы за поиск титула, страхование титула, нотариальные сборы, сборы за регистрацию, налог на передачу и т. Ваш агент по недвижимости может посоветовать вам, кто обычно платит каждый из этих сборов в вашем районе — покупатель или продавец.

4. Домашний осмотр

Если вы не купите снос, вы должны включить в свое предложение непредвиденные расходы на осмотр дома.Этот пункт позволяет вам отказаться от сделки, если осмотр дома обнаружит существенные и / или дорогостоящие в ремонте недостатки в состоянии конструкции. Они обрабатываются по-разному в зависимости от того, где вы живете — в разных штатах и ​​городах действуют разные законы, регулирующие домашние проверки.

Осмотр дома — важная часть сделки с недвижимостью, и ее нельзя упускать из виду.

Домашний инспектор осмотрит дом и осмотрит его на предмет структурных проблем или повреждений.Если они не могут оценить ущерб, они могут порекомендовать инспектору, который специализируется в определенной области, зайти в дом. Сюда могут входить инспекторы по электричеству, вредителям и свинцовым краскам.

Помните, что это очень важная часть процесса покупки дома, поэтому ее не следует упускать из виду или относиться легкомысленно. Допустим, инспектор проходит через ваш предполагаемый дом и обнаруживает, что ему нужна новая крыша стоимостью 15 000 долларов. Если у вас нет денег, чтобы покрыть замену, непредвиденные расходы на осмотр дома дают вам возможность отказаться от сделки, поскольку это дорогостоящие расходы.В некоторых случаях продавец может пожелать оплатить ремонт или оплатить ее из покупной цены.

Большинство договоров на случай непредвиденных обстоятельств содержат положения об осмотре дома, но если в вашем их нет, проконсультируйтесь с вашим риэлтором.

5. Приспособления и устройства

Если вам нужен холодильник, посудомоечная машина, плита, духовка, стиральная машина или любые другие приспособления и приборы, не полагайтесь на устное соглашение с продавцом и не предполагайте ничего. В контракте должны быть указаны любые дополнения, о которых ведутся переговоры, такие как приспособления и приборы, которые должны быть включены в покупку.В противном случае не удивляйтесь, если кухня пуста, люстра пропала, а окна остались без покрытий.

6. Дата закрытия

Сколько времени вам нужно, чтобы совершить покупку? Общие временные рамки — 30, 45 и 60 дней. Проблемы, которые могут повлиять на этот временной интервал, обычно включают потребность продавца в поиске нового дома, оставшийся срок вашей аренды, если вы сейчас снимаете, количество времени, необходимое вам для переезда, если вы переезжаете с работы, и так далее.

Иногда покупатель или продавец могут захотеть закрыть сделку всего за две недели или меньше, но трудно устранить все непредвиденные обстоятельства и получить все необходимые документы и финансирование за такой короткий период времени. Часто задерживает не покупатель или продавец, а вместо этого узкое место возникает с кредитором или андеррайтером, титульной компанией или юристами.

7. Продажа существующего дома

Если вы являетесь существующим домовладельцем и вам нужны средства от продажи этого дома для покупки нового имущества, вам следует сделать свое предложение о покупке зависимым от продажи вашего текущего дома.Вы также должны предоставить разумные сроки для продажи вашего старого дома, например 30 или 60 дней. Продавец интересующей вас собственности не захочет снимать свою собственность с рынка на неопределенный срок, пока вы ищете покупателя.

Есть много других вещей, которые входят в тщательный договор о недвижимости, но по большей части вам не следует о них беспокоиться. Агенты по недвижимости обычно используют стандартизированные формы для заполнения пустых мест, которые охватывают все основы, в том числе описанные в этой статье.

Распространенной формой в Калифорнии является Калифорнийский договор купли-продажи жилой недвижимости и документ Совместных инструкций по депонированию, подготовленный ассоциацией риэлторов штата. Если вы хотите ознакомиться с деталями формы договора купли-продажи, которую вы, вероятно, будете использовать, прежде чем писать свое предложение, попросите своего агента по недвижимости предоставить образец договора или поищите в Интернете стандартную форму, которая распространена в вашем штате или местности. . Если вы ищете выгодную сделку и у вас есть время подождать, дом на короткую продажу может быть для вас.

Итог

Несмотря на то, что эти формы являются общими и стандартизированными, и хороший агент по недвижимости не позволит вам исключить что-либо важное из вашего контракта, все же неплохо узнать о ключевых компонентах договора купли-продажи недвижимости.

Хотя уйти из дома непросто — особенно если вы настроены на это, — могут быть случаи, когда вам придется сделать именно это. Помните, что если какие-либо непредвиденные обстоятельства, изложенные в вашем контракте, не выполняются, вы можете отменить сделку и сохранить свой депозит — и все это, не тратя ничего, кроме времени. Вы обнаружите, что условный договор — один из самых важных ваших активов при любой сделке с недвижимостью.

Плюсы и минусы финансирования собственником

Ипотека может быть наиболее распространенным способом финансирования дома, но не каждый покупатель жилья может выполнить строгие требования к кредитованию. Одним из вариантов является финансирование собственником, когда продавец финансирует покупку для покупателя. Вот плюсы и минусы финансирования собственником как для покупателей, так и для продавцов.

Ключевые выводы

• Финансирование собственника может быть хорошим вариантом для покупателей, которые не имеют права на получение традиционной ипотеки.
• Для продавцов финансирование собственником обеспечивает более быстрый способ закрытия, поскольку покупатели могут пропустить длительный процесс ипотеки.
• Еще одно преимущество для продавцов заключается в том, что они могут продавать дом как есть, что позволяет им получать больше денег от продажи.

Что такое финансирование собственником?

Как правило, дом — это самая крупная инвестиция, которую когда-либо делал человек. Из-за высокой цены обычно требуется какое-то финансирование, например, ипотека.Одна из альтернатив — финансирование собственником, которое происходит, когда покупатель финансирует покупку напрямую через продавца, а не через обычного ипотечного кредитора или банка.

Как работает финансирование от собственника?

При финансировании собственником (также известном как финансирование продавца) продавец не передает деньги покупателю, как это сделал бы ипотечный кредитор. Вместо этого продавец предоставляет покупателю кредит, достаточный для покрытия покупной цены дома за вычетом первоначального взноса. Затем покупатель производит регулярные платежи до тех пор, пока сумма не будет выплачена полностью.

Покупатель подписывает продавцу простой вексель, в котором излагаются условия ссуды, включая:

• Процентная ставка
• График погашения
• Последствия неисполнения обязательств

Иногда владелец сохраняет право собственности на дом до тех пор, пока покупатель не выплатит ссуду.

Маловероятно, что даже самые искушенные продавцы будут подвергать заемщиков строгим процедурам утверждения ссуд, которые используют традиционные кредиторы.Тем не менее, это не означает, что они не будут проводить проверку кредитоспособности. Потенциальным покупателям можно отказать, если они несут кредитный риск.

Большинство сделок по привлечению собственников являются краткосрочными. Типичный механизм заключается в погашении ссуды в течение 30 лет (что позволяет удерживать ежемесячные платежи на низком уровне), а окончательный воздушный платеж должен быть произведен только через пять или десять лет. Идея заключается в том, что через пять или десять лет у покупателя будет достаточно капитала в доме или достаточно времени, чтобы улучшить свое финансовое положение, чтобы претендовать на ипотеку.

Финансирование собственником может быть хорошим вариантом как для покупателей, так и для продавцов, но здесь есть риски. Рассмотрим плюсы и минусы финансирования собственником, будь вы покупатель или продавец.

Рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости, который ответит на любые вопросы о финансировании собственника и составит договор купли-продажи и простой вексель.

Плюсы и минусы собственного финансирования для покупателей

Для покупателей финансирование от собственника имеет ряд преимуществ и недостатков, которые следует учитывать перед заключением такого типа договоренностей:

Плюсы для покупателей

• Более быстрое закрытие: Не нужно ждать, пока банковский кредитный специалист, андеррайтер и юридический отдел обработают и утвердят заявку.
• Более дешевое закрытие: Никаких банковских комиссий и затрат на оценку.
• Гибкий авансовый платеж: Отсутствие минимальных требований банка или правительства.
• Альтернатива для покупателей, которые не могут получить финансирование: Хороший вариант для покупателей, которые не могут получить ипотеку.

Минусы для покупателей

• Более высокие проценты: Выплачиваемые вами проценты, скорее всего, будут выше, чем вы заплатили бы банку.
• Требуется одобрение продавца: Даже если продавец пытается получить финансирование от собственника, он может не захотеть быть вашим кредитором .
• Оговорка о сроке продажи: Если продавец имеет ипотеку на недвижимость, их банк или кредитор могут потребовать немедленную выплату долга в полном объеме, если дом будет продан (вам). Это связано с тем, что в большинстве ипотечных кредитов есть положения о сроках продажи, и если кредитору не заплатят, банк может лишить его права выкупа. Чтобы избежать этого риска, убедитесь, что продавец владеет домом бесплатно и что кредитор продавца согласен на финансирование со стороны владельца.
• Воздушные платежи: При многих соглашениях о финансировании со стороны собственников крупный воздушный платеж подлежит уплате через пять или 10 лет. Если к тому времени вы не сможете получить финансирование, вы можете потерять все деньги, которые вы заплатили до сих пор, а также дом.

Минусы для покупателей

• Повышенная процентная ставка

• Требуется разрешение продавца

• Оговорка о продаже

• Воздушные платежи

Плюсы и минусы финансирования собственником для продавцов

Конечно, у продавцов есть свои плюсы и минусы в сделках с собственником:

Плюсы для продавцов

• Можно продавать «как есть»: Возможна продажа без дорогостоящего ремонта, который может потребоваться традиционным кредиторам.
• Хорошая инвестиция: Возможность заработать более высокие ставки на деньги, полученные от продажи дома, чем от инвестирования денег в другое место.
• Вариант единовременной выплаты: Вексель может быть продан инвестору, сразу же при условии единовременной выплаты.
• Сохранить название: Если покупатель не выполняет свои обязательства, вы сохраняете первоначальный взнос, все уплаченные деньги — и дом.
• Продавайте быстрее: Возможность продать и закрыть быстрее, поскольку покупатели избегают процесса ипотеки.

Ограничения по финансированию собственников в соответствии с Законом Додда-Франка не распространяются на арендуемые участки, свободные земли, коммерческую недвижимость и покупателей, не являющихся потребителями, включая компании с ограниченной ответственностью, корпорации, трасты и товарищества с ограниченной ответственностью.

Минусы для продавцов

• Закон Додда-Франка: В соответствии с Законом Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите прав потребителей, новые правила были применены к финансированию собственников. Воздушные платежи могут быть неприемлемыми, и вам может потребоваться привлечь кредитора ипотечного кредита в зависимости от количества объектов недвижимости, которые владелец продавца ежегодно финансирует.
• По умолчанию: Покупатель может прекратить выплаты в любой момент. Если это произойдет, и они просто не уйдут, вы можете пройти через процесс потери права выкупа.
• Стоимость ремонта: Если вы все-таки заберете собственность по какой-либо причине, вам может потребоваться оплатить ремонт и техническое обслуживание, в зависимости от того, насколько хорошо покупатель позаботился о собственности.

Поиск домов, финансируемых собственником

Если вы не можете претендовать на ипотеку, вам может быть интересно, где вы можете найти дома, финансируемые владельцем.Вот несколько вариантов:

• Сайты с объявлениями о недвижимости . Большинство веб-сайтов агрегаторов недвижимости позволяют выполнять фильтрацию по ключевым словам (например, «финансирование собственником»). Вы также можете выполнить поиск в Интернете по запросу «дома, финансируемые владельцем», чтобы найти местные компании, которые объединяют покупателей и продавцов.
• Агенты по недвижимости . Агенты и брокеры в вашем районе могут знать о закрытых сделках в вашем районе. Или они могут знать мотивированного продавца, который готов предложить финансирование собственнику.
• Поиск по объявлениям ФСБО . Найдите на продажу по спискам владельцев в вашем районе. Если вас интересует недвижимость, обратитесь к продавцу и спросите, возможно ли финансирование от собственника.
• Поиск по аренде . Точно так же, если вы видите дом, который вам нравится, который сдается в аренду, спросите владельца, заинтересованы ли они в продаже с финансированием. Возможно, вам повезет и вы найдете человека, который устал быть домовладельцем, но все еще ищет ежемесячный доход.

Итог

Хотя это не является обычным явлением, финансирование продавца может быть хорошим вариантом для покупателей и продавцов при определенных обстоятельствах.Тем не менее, существуют риски для обеих сторон, которые следует взвесить перед подписанием каких-либо контрактов.

Если вы рассматриваете вопрос о финансировании со стороны владельца, как правило, в ваших интересах работать с поверенным по недвижимости, который может представлять вас во время переговоров и просматривать договор, чтобы убедиться, что ваши права защищены.

Как купить дом в 2021 году

Покупка дома может быть увлекательным и эмоциональным процессом. Прежде чем приступить к поиску дома, вы захотите разобраться в тонкостях покупки жилья.Это даст вам возможность принимать решения, которые лучше всего подходят для вашей семьи и вашего кошелька.

Что следует учитывать

Сейчас хорошее время для покупки дома?

Да и нет. Ставки по ипотеке упали до рекордно низкого уровня в 2020 году, но высокий спрос на дома привел к росту цен и разочаровал многих потенциальных покупателей жилья. Есть возможности заблокировать доступную ипотеку. Эксперты прогнозируют, что процентные ставки в этом году вырастут, но останутся на исторически низком уровне. 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой упала ниже 3 процентов в декабре.

Цены на жилье при этом не дешевеют. Ожидается, что к октябрю 2021 года ежегодный рост цен на жилье вырастет на 4,1 процента, согласно данным агентства CoreLogic. Слишком долгое ожидание покупки может означать, что цена будет снижена в более привлекательных районах.

Во многих районах страны риэлторы сообщили об острой конкуренции за дома в прошлом году.

«В очереди 40 человек. Это невероятно, — говорит Доннелл Уильямс, владелец компании Destiny Realty в Морристауне, штат Нью-Джерси, и президент Национальной ассоциации брокеров по недвижимости.

Эта реальность вызвала неизбежные опасения по поводу покупок на пике. Стоимость домов со временем растет, но есть вероятность, что в некоторых местах цены выйдут на плато.

«Я был бы осторожен с покупкой в ​​районе вершины рынка, особенно если я хочу прожить дома всего несколько лет», — говорит Кен Х. Джонсон, экономист по недвижимости из Флоридского Атлантического университета и соавтор. индекса покупки и аренды Beracha, Hardin & Johnson. «Если вы хотите купить, торгуйтесь агрессивно и будьте готовы уйти.Недвижимость определенно является хорошей инвестицией, но не покупайте ее сейчас, потому что так делают все остальные «.

Стоит ли покупать дом?

Переход к домовладению может дать чувство гордости и улучшить ваши долгосрочные финансовые перспективы, если вы пойдете туда хорошо подготовленными и с открытыми глазами.

Размышляя о покупке дома, подумайте, хотите ли вы пустить корни или сохранить гибкость в своей жизненной ситуации. Насколько безопасна ваша работа, и можете ли вы с комфортом выделить средства на ремонт и техническое обслуживание дома помимо ежемесячных жилищных выплат? Готовы ли вы оставаться в одном месте и есть ли у вас дети или члены семьи, о которых стоит подумать?

Когда мне покупать дом?

В обычное время весна является традиционным началом сезона покупки жилья, и многие объявления обычно появляются на рынке. Пандемия коронавируса изменила ситуацию в 2020 году. Весенний сезон продаж был отложен, а риэлторы сообщили, что активность была перенесена на лето и осень. Так что старый совет — например, делать покупки в межсезонье — сейчас неприменим.

Однако важнее сезона является ваша собственная финансовая готовность. Это означает, что ваши финансы и кредит должны быть в порядке, чтобы вы могли без проблем получить разумную ипотеку.

В дополнение к первоначальному взносу потенциальные покупатели жилья должны иметь достаточно денег, чтобы покрыть заключительные расходы, которые могут варьироваться от 2 до 4 процентов от покупной цены.

При составлении бюджета для ежемесячного платежа по ипотеке учитывайте не только основную сумму и проценты, но и налоги на имущество, страхование домовладельцев, сборы ассоциации домовладельцев (если применимо) и частное страхование ипотечных кредитов, если ставка меньше 20 процентов. Не забывайте откладывать деньги на текущее обслуживание и на тот неожиданный ремонт, который неизбежно появится.

Вот пошаговое руководство по покупке дома:

1. Поймите, почему вы хотите купить дом

Покупка дома — важное решение, к которому не следует относиться легкомысленно.Если вы не совсем понимаете, почему хотите купить дом, вы можете в конечном итоге пожалеть о своем решении.

Как начать: Определите свои личные и финансовые цели. «Покупатели должны думать о таких вещах, как, когда они намереваются переехать, что они хотят в доме (например) удобства, идеальное местоположение и сколько времени им может потребоваться, чтобы откладывать авансовый платеж», — говорит Эдвенс Жорж, сотрудник отдела продаж RE / MAX Выбрать. «Все это важно для определения целей, которых они хотели бы достичь.”

Ключевые выводы:

2. Проверьте свой кредитный рейтинг

Проверка своего кредитного рейтинга поможет вам определить варианты финансирования; кредиторы используют его (среди других факторов), чтобы установить цену вашего кредита и посмотреть, сможете ли вы погасить ипотечный кредит. Чем лучше ваша кредитная история, тем больше у вас шансов получить финансирование с лучшими условиями и ставками.

Как начать: Вы можете бесплатно получить свой кредитный отчет и оценку от каждого из трех основных агентств кредитной отчетности, Equifax, Experian и TransUnion, один раз в год.(Обратите внимание, что из-за пандемии агентства позволяют вам бесплатно получать доступ к вашим кредитным отчетам один раз в неделю до апреля 2021 года). Ваш банк или компания-эмитент кредитной карты также могут предложить бесплатный доступ к вашему счету или кредитному отчету.

Ключевые выводы:

• Подумайте, как разные диапазоны кредитных рейтингов влияют на вашу процентную ставку, ежемесячные платежи и общую сумму процентов. Вот пример:

Проценты, взимаемые за дом за 300 000 долларов, в зависимости от вашей оценки FICO:

Оценка FICO	апреля	Ежемесячный платеж	Итого выплаченные проценты
760-850	3. 439%	$ 1,337	$ 181 298
700-759	3,661%	$ 1 374	$ 194 726
680-699	3,838%	$ 1 404	$ 205 573
660-679	4.052%	$ 1,441	$ 218 861
640-659	4,482%	$ 1 517	$ 246 066
620-639	5.028%	$ 1,616	$ 281 617

3. Создайте жилищный бюджет

Установление реалистичного бюджета для вашего нового дома поможет понять, что вы можете себе позволить и каковы будут ваши общие затраты.

Как начать: Цена покупки — это еще не вся картина. Тщательно учесть другие расходы, чтобы определить, что вы можете себе позволить.

«Покупатели часто забывают учитывать другие расходы, такие как сборы (ассоциации домовладельцев) и откладывать деньги на техническое обслуживание. Тот факт, что вы можете позволить себе ипотеку и первоначальный взнос, не означает, что вы сможете позволить себе эти долгосрочные расходы после переезда «.

— Пейдж Крюгер, риэлтор, основатель, Signal Real Estate, Джексонвилл-Бич, Флорида

Ключевые выносы:

• Определите максимальный размер кредита, на получение которого вы имеете право.
• Решите, сколько вы можете отложить на первоначальный взнос и текущие расходы на обслуживание. Включите буфер. «Я рекомендую покупателю сэкономить от 15 000 до 25 000 долларов в дополнение к их первоначальному взносу, чтобы покрыть расходы на закрытие или любое экстренное обслуживание, которое может возникнуть после закрытия», — говорит Жорж.
• Посмотрите, сможет ли ваш ежемесячный бюджет покрыть выплату по ипотеке вместе с другими счетами, такими как дневной уход, плата за обучение, коммунальные услуги, продукты и многое другое.

4. Сохранить на первоначальный взнос

Чтобы избежать страхования частной ипотечной ссуды, или PMI, вам необходимо сэкономить не менее 20 процентов покупной цены дома в качестве первоначального взноса. Некоторые кредиторы предлагают ипотечные кредиты без PMI с более низкими первоначальными взносами, но рассчитывают платить более высокую процентную ставку.

«Готовность купить с меньшим первоначальным взносом позволит вам быстрее переехать в новый дом, но более низкая стоимость снижает ваши расходы», — говорит Кейси Флеминг, консультант по ипотеке в C2 Financial Corp.«Правильное решение для любого конкретного человека или семьи — сугубо личное».

С чего начать: Изучите требования к первоначальному взносу по ссуде, которую вы хотите, чтобы точно знать, сколько вам потребуется. Если друг, родственник или работодатель предложил сделать первый взнос в подарок, начните разговор на раннем этапе, чтобы узнать, сколько они планируют внести и есть ли какой-либо недостаток, который вам нужно покрыть — и как можно быстрее получите от них подарочное письмо. вперед тоже.

Ключевые выносы:

• Если у вас не так много сбережений на первоначальный взнос, рассмотрите варианты, поддерживаемые федеральным правительством. Для ссуд FHA, застрахованных Федеральной жилищной администрацией, требуется всего 3,5 процента вниз, в то время как ссуды VA и ссуды USDA не требуют первоначального взноса.
• Обычные ссуды, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, требуют списания всего на 3 процента.
• Обратитесь в местную или государственную программу помощи покупателям жилья, впервые покупающим жилье, за помощью в покрытии расходов или внесении первоначального взноса.

5. Магазин под ипотеку

Предварительное одобрение ипотеки полезно, когда вы делаете предложение на дом, и дает вам более твердое представление о том, сколько вы можете себе позволить.

Как начать: Сделайте покупки по крайней мере у трех кредиторов или ипотечного брокера, чтобы увеличить ваши шансы на получение низкой процентной ставки. «Вам обязательно стоит поискать ипотеку», — говорит Флеминг. «Чтобы получить лицензию на продажу ипотечных кредитов, не нужно много времени, но требуются годы, чтобы понять, как работают продукты и как они влияют на заемщиков. В конечном итоге это сэкономит вам душевные страдания и, скорее всего, деньги «.

Ключевые выносы:

6.Нанять агента по недвижимости

Опытный агент по недвижимости может сэкономить ваше время и деньги, помогая найти дом вашей мечты и договариваясь с продавцом от вашего имени.

Как начать: Свяжитесь с несколькими агентами по недвижимости и попросите встретиться с ними для обсуждения ваших потребностей, прежде чем выбирать одного. «Кто-то со знанием местности может также сказать, реалистичен ли ваш бюджет или нет, в зависимости от того, какие функции вы хотите в доме», — говорит Крюгер.«Они также могут указать вам на соседние районы в вашем желаемом районе или на другие вопросы, которые помогут вам найти дом».

Ключевые выносы:

• Прежде чем нанимать агента по недвижимости, узнайте его послужной список, информацию о вашем районе и его рабочую нагрузку. Вы не хотите, чтобы кто-то был слишком расписан.
• Агенты могут направить вас к другим профессионалам, таким как домашние инспекторы, подрядчики, оценщики и титульные компании; тем не менее, вам все равно следует присмотреться и сравнить сборы других профессионалов.

7. Посмотреть несколько домов

Простой просмотр фотографий со списком не заменяет личное посещение домов — с соответствующими мерами предосторожности во время пандемии — и знакомство с окрестностями и их удобствами.

Как начать: Сообщите своему агенту по недвижимости, какие именно дома вы хотите увидеть, или выполните поиск в Интернете самостоятельно. Ваш агент может создать ваш профиль в местной службе множественных списков (MLS), базе данных домов на продажу, а также настроить автоматический поиск тех, которые соответствуют вашим критериям.Крюгер и Джорджес подчеркивают, что, возможно, вы не сможете отметить все в своем списке пожеланий по домашним удобствам, поэтому вам нужно расставить приоритеты в том, что для вас наиболее важно, помимо местоположения.

Ключевые выносы:

• Проезжайте по окрестностям, чтобы увидеть, что продается, и приходите на дни открытых дверей для домов, которые вызывают у вас интерес. Не забывайте вести записи о каждой собственности, которую вы посещаете. После нескольких показов легко забыть, какие дома вам понравились и почему.
• Держите свой график открытым, чтобы вы могли наброситься, когда в списке появляется отличный дом, особенно на рынке конкурентных продавцов.Вы сможете получить преимущество перед другими покупателями, чем раньше вы это увидите и разместите свое предложение.

8. Сделать предложение

Понимание того, как сделать привлекательное предложение на дом, может помочь увеличить ваши шансы, что продавец его примет, что на один шаг приблизит вас к получению желанных ключей от дома.

Как начать: Как только вы найдете «тот», ваш агент по недвижимости поможет вам подготовить полный пакет предложения, включая цену предложения, письмо с предварительным одобрением, подтверждение наличия средств для первоначального взноса (это помогает в конкурентной борьбе рынки), а также условия или непредвиденные обстоятельства. Добавление личного письма продавцу также может помочь вашему предложению выделиться.

Ключевые выносы:

• Продавцы могут сделать встречное предложение по вашей цене, условиям или непредвиденным обстоятельствам. «Обычно у продавца есть около 24 часов, чтобы ответить на предложение», — говорит Крюгер. Вы можете ответить на встречное предложение, если хотите, или отклонить его и двигаться дальше.
• Как только предложение будет принято, вы подпишете договор купли-продажи, в котором будет указана стоимость дома и предполагаемая дата закрытия. Вам нужно будет внести задаток, обычно от 1 до 2 процентов от покупной цены.Продавец может иметь право удержать деньги, если вы откажетесь.

Оговорки

• о непредвиденных обстоятельствах предназначены для защиты покупателя и обычно включают оценку, финансирование и осмотр дома. Если отчет о домашнем осмотре показывает серьезные проблемы, вы можете отказаться от контракта и получить возмещение.

9.

Осмотр дома

Осмотр дома поможет вам получить общее представление о механических и структурных проблемах собственности. Осмотр дома поможет вам определить, как продолжить процесс закрытия.Возможно, вам придется попросить продавца о ремонте или вы можете отказаться от сделки, если у вас есть непредвиденные обстоятельства в контракте.

Как начать: Вы можете получить рекомендации для домашних инспекторов от своего агента по недвижимости, но также обязательно сделайте свою домашнюю работу, прежде чем выбрать одного из них. В зависимости от вашего контракта и штата проживания вам обычно необходимо пройти осмотр дома через 10–14 дней после подписания договора купли-продажи. Как покупатель, вы обычно несете ответственность за оплату домашнего инспектора, и, хотя размер комиссии может варьироваться, согласно Angie’s List, вы будете платить в среднем от 300 до 450 долларов.

Ключевые выносы:

• Чтобы убедиться, что домашний инспектор имеет достаточно опыта, прочитайте онлайн-обзоры, спросите прошлые рекомендации клиентов и посмотрите их учетные данные.
• Посмотрите на контрольный список для осмотра дома, чтобы понять, что входит, а что нет.

10. Договор ремонта и кредита

Ваш отчет об осмотре дома может выявить серьезные или незначительные проблемы. Скорее всего, потребуется решить серьезные проблемы до того, как ваш ипотечный кредитор завершит выдачу кредита, в то время как мелкие проблемы часто могут подождать, пока вы не вступите во владение домом.

Как начать: Заручитесь помощью вашего агента в переговорах с продавцом. Попросите продавца произвести ремонт или предоставить вам кредит при закрытии сделки.

Ключевые выносы:

• Если есть опасности, такие как структурное повреждение или неправильная электрическая проводка, ваш кредитор может не одобрить вашу ссуду. Точно так же у вас может не быть бюджета или желания заниматься таким ремонтом после покупки дома.
• Некоторые продавцы не соглашаются на капитальный ремонт, и поэтому неплохо было бы провести осмотр дома, чтобы вы могли отказаться от покупки, если дом не в идеальной форме.

11. Обеспечьте свое финансирование

Получение окончательного одобрения кредита означает, что во время андеррайтинга вам необходимо сохранить свои финансы и кредиты на линии. «Обычно на завершение процесса финансирования уходит от 21 до 30 дней», — говорит Флеминг. «Задержки обычно случаются, когда покупатели либо не реагируют на раскрытие информации достаточно быстро, либо не предоставляют точные документы, необходимые кредитору».

Как начать: Оперативно ответьте на запросы о дополнительной документации и перепроверьте свою ссуду, чтобы убедиться, что все данные верны, чтобы в дальнейшем не было сбоев.Вам может потребоваться предоставить дополнительные документы, когда ваш кредитор завершит процесс андеррайтинга, например:

• Выписки с банковского счета
• Налоговые декларации
• Дополнительное подтверждение дохода
• Подарочное письмо или письменные заявления с объяснением крупных депозитов на ваш банковский счет

Ключевые выносы:

• Предварительное одобрение не означает, что вы находитесь в открытом состоянии до тех пор, пока кредитор не предоставит окончательное одобрение. Держите свои финансы и кредит в хорошей форме от предварительного утверждения до дня закрытия.По возможности не меняйте работу до закрытия нового дома.
• Также избегайте использования кредитных карт, получения новых ссуд или закрытия кредитных счетов. Выполнение любого из этих действий может повредить вашему кредитному рейтингу или повлиять на отношение долга к доходу, и это может поставить под угрозу ваше окончательное одобрение кредита.

12. Проведите заключительный обход

Последняя прогулка — это возможность осмотреть собственность, прежде чем она станет вашей. Это ваш последний шанс осмотреть дом, задать вопросы и решить любые нерешенные вопросы, прежде чем дом станет вашей ответственностью.

Как начать: Приходите с контрольным списком осмотра дома и другими документами, такими как счета за ремонт и квитанции за любую работу, проведенную владельцем, чтобы убедиться, что все было сделано в соответствии с договоренностью и что дом готов к заселению.

Ключевые выносы:

• Попросите вашего агента по недвижимости быть там, чтобы он мог выступить в качестве свидетеля и помочь ответить на любые ваши вопросы.
• Если ремонт или проблемы не решены, попросите вашего агента немедленно связаться с продавцом и вашим кредитором.Возможно, вам придется перенести дату закрытия, чтобы в первую очередь решить эти проблемы.

13. Закройте свой дом

После того, как все непредвиденные обстоятельства были выполнены, вы довольны заключительным обходом, и заключительный агент дал зеленый свет на закрытие, пора сделать это официально и закрыть ваш дом. На этом последнем шаге ваш кредитор выдаст вам статус «открыт для закрытия» по вашему кредиту.

Как начать: За три рабочих дня до даты закрытия кредитор предоставит вам заключительную информацию, в которой будут указаны все детали вашего кредита, такие как ежемесячный платеж, тип и срок кредита, процентная ставка, годовая процентная ставка (APR), комиссия за ссуду и сколько денег вы должны принести до закрытия. При закрытии вы (покупатель) будете присутствовать вместе со своим агентом по недвижимости, возможно, агентом продавца, в некоторых случаях продавцом и заключительным агентом, который может быть представителем эскроу или титульной компании или реальной поверенный по недвижимости. Это также время, когда вы будете переводить свои расходы на закрытие сделки и авансовый платеж, в зависимости от процедур компании условного депонирования.

Ключевые выносы:

• Перед закрытием внимательно ознакомьтесь с заключительной информацией и сравните ее с оценкой кредита, чтобы убедиться, что комиссии за закрытие сделки и условия кредита совпадают.Задайте вопросы о вашей ссуде и исправьте любые ошибки (например, ваше имя или личные данные), прежде чем подписывать заключительные документы.
• В день закрытия внимательно просмотрите все подписанные вами документы и попросите разъяснений по поводу того, чего вы не понимаете.
• Перед закрытием убедитесь, что вам предоставили все ключи от дома, коды доступа и устройства открывания гаражных ворот.
• Вы оставите закрытие с копиями документов (или цифровым файлом) и ключами от нового дома. Обязательно храните документы в надежном месте для использования в будущем.

После того, как все документы будут подписаны, дом официально станет вашим, и вы получите ключи от дома. Поздравляю! Теперь самое интересное: переехать и сделать дом своим домом.

Следующие шаги

Покупка дома включает в себя множество движущихся частей и сложных шагов, но это руководство — наряду с профессиональным опытом вашего агента по недвижимости и ипотечного кредитора — может помочь вам в плавном процессе. Если вы сделаете домашнее задание заранее, вы будете больше уверены в своем решении и получите удовольствие от получения желанных ключей от дома в день закрытия.

Готовы оформить ипотеку? Введите свой почтовый индекс и другие данные, чтобы быстро оценить процентную ставку по ипотеке от Bankrate.

Как купить дом резюме

Подробнее:

Когда покупателю следует использовать частного ипотечного кредитора?

Когда средний человек хочет купить дом, он звонит местному банкиру или входит в систему поиска ипотечных кредитов и начинает сравнивать варианты. Но не у всех есть время или предпосылки для получения традиционной ипотеки.В этих ситуациях частные ипотечные кредиторы могут заполнить пустоту на рынке.

Кто такие частные ипотечные кредиторы?

Частная ипотека — это ипотечная ссуда, созданная частным лицом и предоставляемая заемщику для покупки объекта недвижимости. Частная ипотека позволяет обойти многие препятствия и требования, которые обычно возникают при работе с ипотекой с федеральным страхованием или традиционной банковской ссудой.

Частные кредиторы бывают всех форм и размеров. Это может быть кто-то из близких к покупателю — например, родственник, друг или деловой партнер — или это может быть человек, который специализируется на частном кредитовании как профессиональном занятии.

Частные ссуды обычно предлагаются по одной из двух причин:

• В качестве услуги другу или любимому человеку, который не может претендовать на получение другой ипотеки

• В качестве инвестиции

Иногда играет роль комбинация этих факторов. Но в конце концов, речь идет о заполнении пустоты, существующей на рынке, для людей, которые хотят приобрести недвижимость, но не соответствуют строгим требованиям традиционного кредитора.

Лучший способ найти частного ипотечного кредитора — обратиться к ипотечному брокеру. Эти люди имеют обширные сети кредиторов и обычно могут связать заемщиков с нужными людьми в зависимости от их уникальных обстоятельств.

Преимущества использования частного ипотечного кредитора

Работа с частным ипотечным кредитором дает ряд преимуществ, многие из которых неоценимы в ситуациях со смягчающими обстоятельствами. Вот несколько преимуществ:

• Проще к качеству. Если вы когда-либо проходили процесс андеррайтинга ипотеки, вы знаете, насколько сложен и утомителен этот процесс. У вас есть документы, формы, проверки кредитоспособности, утверждения, проверки биографических данных… все девять ярдов. Это не только утомительный процесс, но еще и затрудняет получение одобрения. Одним из основных преимуществ частного кредитования является то, что его намного легче получить. Кредитор может квалифицировать вас на любом основании. А если у вас есть хороший ипотечный брокер, они знают, с какими частными кредиторами вам следует связаться, исходя из ваших обстоятельств.(Это еще больше упрощает процесс.)

• Более быстрое финансирование. Оптимизированный процесс квалификации в конечном итоге означает более быстрое финансирование. В некоторых случаях частные деньги могут быть высвобождены в течение нескольких дней (а не недель или месяцев, которые могут потребоваться банку, чтобы получить ваши деньги).

• Больше гибкости. Банки выдают ипотечные кредиты по очень конкретным критериям. Недвижимость должна соответствовать их контрольному списку, чтобы высвободить средства и позволить собственности закрыть.Частные кредиторы устанавливают свои собственные условия, что дает вам большую гибкость.

Кто работает с частными ипотечными кредиторами?

Частный заем — это что-то вроде швейцарского армейского ножа. Его могут использовать разные люди в различных приложениях. Тем не менее, некоторые обычные покупатели, которые работают с частными ипотечными кредиторами, включают:

• Люди с плохой кредитной историей. Когда банки игнорируют плохие кредитные рейтинги, эти люди часто могут найти возможности у частных ипотечных кредиторов.Это, наверное, самая большая группа частных ипотечных кредитов.

• Молодые покупатели жилья. Молодой покупатель жилья может иметь хороший доход, но не иметь кредитной истории. Этот человек может обратиться к частному ипотечному кредитору с просьбой о ссуде.

• Инвесторы, которым не хватает времени. Инвесторы в недвижимость не могут позволить себе роскошь ждать недели или месяцы, чтобы ссуда прошла процедуру комплексной проверки / андеррайтинга. Часто им нужны средства в считанные дни. Частные ипотечные кредиторы могут сделать это.

• Домовые ласты. Подобно традиционным инвесторам в недвижимость, ласты домов нуждаются в деньгах быстро. Кроме того, они, как правило, находятся в уникальных обстоятельствах, что увеличивает риск для банков. На помощь приходят частные ипотечные кредиторы!

Принятие мудрого решения

В частном ипотечном кредитовании замечательно то, что оно дает вам возможность выбора. Если традиционный кредитор не желает делать вам предложение — или у него нет необходимых условий, — частный кредитор может вмешаться и заполнить пробел.Главное — оценить все соответствующие факторы и принять решение, которое принесет вам пользу как сегодня, так и в долгосрочной перспективе.

Покупка дома: защитите себя с помощью непредвиденных обстоятельств и раскрытия информации

Покупка дома — это процесс компромиссов. Но это больше, чем просто отдача денег и получение ключей. Контрактный процесс включает в себя ряд непредвиденных обстоятельств и раскрытий информации. Давайте разберемся.

Непредвиденные обстоятельства — это оговорки в контракте, позволяющие отказаться от покупки дома, если определенные условия не выполняются.

Ответственность за раскрытие информации несет продавец и выявляет все без исключения дефекты собственности.

Эти условия контракта служат обеим сторонам сделки с недвижимостью — защищая вас как покупателя, а также защищая продавца. Все они должны быть решены, так или иначе, до завершения продажи.

Сделать условное предложение на дом

Думайте о непредвиденных обстоятельствах как о предложении «если-то». Например: «Если я смогу продать свой нынешний дом, я куплю ваш. «Вероятно, что в договор купли-продажи уже включено несколько стандартных условных обязательств, например, продажа подлежит оценке собственности. Это важное условие, потому что, если стоимость недвижимости ниже предложенной стоимости, покупатель может быть на крючке кредитора, чтобы компенсировать разницу. Вы определенно хотите, чтобы это обстоятельство было частью любого обязывающего предложения.

Вот некоторые другие общие непредвиденные обстоятельства.

Условные обязательства по ипотеке

Возможно, наиболее распространенным условием является договор, зависящий от получения финансирования покупателем.С оговоркой о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке вы не будете наказаны, если вы не имеете права на получение ипотечного кредита, и продавец не выставляет свою собственность на продажу в течение длительного периода времени для неквалифицированного покупателя.

Предостережение по ипотеке необходимо, даже если вы предварительно одобрили ипотечный кредит. После заключения контракта на дом ваш кредит должен пройти заключительную стадию андеррайтинга.

(Хотя это не гарантия окончательного одобрения, предварительное одобрение по-прежнему важно, прежде чем вы начнете искать дома.Узнайте больше о получении предварительного одобрения ипотеки.)

Непредвиденные обстоятельства инспекции

Ваш потенциальный новый дом всегда должен быть тщательно проверен квалифицированным домашним инспектором. Помните, что оценка — это оценка дома для кредитора; он не требует детальной проверки физического состояния объекта размещения. Домашний инспектор проведет всесторонний анализ конструкции и механических систем и, что наиболее важно, определит элементы, которые необходимо отремонтировать или заменить.Затем вы можете договориться о решении этих проблем в рамках непредвиденной проверки дома.

В вашем контракте может быть оговорено, что ремонт должен производиться при обнаружении проблем, но это может привести к задержкам закрытия, пока исправления запланированы и утверждены. Вы можете изменить цену продажи, если требуются значительные улучшения.

На горячих рынках покупатели часто платят за предварительный отчет перед тем, как сделать предложение, или вообще отказываются от проверки. Отчет о предварительной проверке дает потенциальному покупателю некоторое представление об основных проблемах, которые могут скрываться, и служит вместо полной проверки.Договоры купли-продажи также могут быть написаны с «правом аннулирования». Это означает, что вам не потребуется ремонт, указанный в отчете об осмотре дома, но вы можете отменить продажу без штрафных санкций.

Непредвиденные обстоятельства при продаже дома

В соответствии с этим условием ваше предложение зависит от завершения продажи вашего текущего дома. Оговорка о цепочке продаж чаще всего основана на конкретном периоде времени — обычно 30-60 дней, — по истечении которого ваш контракт аннулируется. На рынке продавца такое непредвиденное обстоятельство ставит ваше предложение в невыгодное положение.

Прочие непредвиденные обстоятельства

Другие стандартные непредвиденные обстоятельства могут включать в себя такие вещи, как сертификация термитов и определение разумного периода времени для закрытия сделки. Но могут быть дополнительные условия, которые вы захотите включить в договор.

Хотя защита собственных интересов важна, как правило, чем больше непредвиденных обстоятельств в вашем предложении, тем меньше энтузиазма может быть у продавца в отношении вас. У вас будет больше шансов связать свое предложение с предложениями на рынке покупателя.

Удовлетворение непредвиденных обстоятельств по контракту

Некоторые условия продажи находятся вне вашего контроля, например, одобрение кредитором вашей ссуды или оценка дома с достаточной стоимостью. Другие будут вашей ответственностью, например, получение страховки домовладельца, хотя перевозчик должен одобрить собственность для покрытия, так что это то, что вы также не можете полностью контролировать.

Наихудший сценарий — это полная отмена продажи, но это оправдано только явным нарушением условных обязательств любой из сторон.Если продавец не выполнил условия и продажа сорвется, вы, скорее всего, получите свои задатки обратно через условное депонирование. Не так, если невыполнение обязательства лежит на вас.

Чтобы свести к минимуму задержки при закрытии, вы можете принять предыдущее условие «как есть», допустив истечение крайнего срока на случай непредвиденных обстоятельств. Это осознанное решение о предоставлении концессии, которое может быть использовано в качестве основы для нового условия при закрытии, например, кредита для покрытия комиссионных или какой-либо другой скидки. Однако имейте в виду, что некоторые кредиторы будут ограничивать количество разрешенных кредитов.

Раскрытие информации: что не так с собственностью?

Продавцы обязаны сообщать вам обо всех известных дефектах, экологических опасностях, прошлых повреждениях и даже о проблемах ассоциации домовладельцев, касающихся рассматриваемой собственности. Это ваша первая возможность отказаться от участия и важный этап в процессе покупки жилья.

Но законы о раскрытии информации различаются от штата к штату, и хотя вы надеетесь, что продавец обнаружит серьезные проблемы с недвижимостью, вы можете не ожидать, что они расскажут вам о шумных вечеринках в джакузи соседей или о том, что дом находится под траекторией полета. джамбо-джетов.

Ваш агент по недвижимости от вашего имени получит от продавца всю юридически требуемую информацию, которая обычно должна быть предоставлена ​​в течение нескольких дней после подписания договора купли-продажи. Отсутствие надлежащего раскрытия информации может привести к судебному преследованию. Лучше всего, если все стороны будут действовать добросовестно, но при поиске жилья помните кредо «покупатель остерегается».

Типы раскрытия информации

Информация об объекте недвижимости может указывать на самые разные условия, от неприятностей в районе до смертей на месте.К сожалению, из-за того, что местные и национальные законы сильно различаются, вы не всегда можете быть уверены в том, что владелец юридически обязан сказать вам, не спросив адвоката. Существует четыре распространенных формы раскрытия информации:

Стандартные формы раскрытия

Большинство регулирующих комиссий штата и ассоциаций недвижимости предоставляют стандартные формы, которые продавец может использовать, чтобы проверить, что является проблемой, а что нет. Хотя вполне вероятно, что такие формы будут включать в себя основные проблемы, они могут не включать подробные сведения об обязательствах ассоциации домовладельцев, отсутствующих механических элементах или «заклейменных» свойствах.

Опасные природные явления

В этом документе подробно описываются экологические и природные опасности, включая зоны пожаров, наводнений и землетрясений.

Свинцовая краска

Федеральный закон требует от владельцев домов, построенных до 1978 года, раскрывать информацию обо всех известных свинцовых красках и опасностях в доме. Покупателям также должно быть предоставлено 10-дневное окно для проверки дома на наличие свинца, если они того пожелают.

Продано «как есть», исключение

Хотя продавцы обязаны сообщать обо всех известных недостатках собственности, сделка может быть завершена «как есть».«Когда обе стороны соглашаются, продавец не будет производить или оплачивать какой-либо ремонт, исправления или замены, независимо от того, что было обнаружено в ходе проверки. Покупатель по сути отказывается от всех прав. Это может быть очень рискованно для вас как покупателя.

Сроки непредвиденных обстоятельств при продаже дома

Следите за крайними сроками непредвиденных обстоятельств, чтобы ничего не подкрасться к вам, и вы не пропустите важную дату для выполнения условия, которое должен выполнить продавец. Наличие календаря со всеми перечисленными крайними сроками, возможно, даже с уведомлениями о предварительных сроках за несколько дней вперед, поможет вам оставаться в курсе критических непредвиденных обстоятельств.

На протяжении всего этого процесса вы хотите, чтобы ваш агент сопровождал вас; в некоторых более сложных случаях вам может потребоваться консультация адвоката.