Выгодно ли сейчас рефинансировать ипотеку?

Ставки на ипотечном рынке уже давно снижаются, поэтому получается, что те, кто брал ипотеку несколько лет назад, сейчас имеют более высокую ставку, чем нынешняя рыночная.

Давайте разберемся, что из себя представляет рефинансирование ипотечного кредита, какие там в целом нюансы и в чем особенность нынешней ситуации.

Что такое рефинансирование ипотеки и как рассчитать выгодность?

Рефинансирование — это по сути погашение кредита в одном банке новым кредитом, который вы берете во втором банке.

При этом рефинансирование выгодно делать, когда ставки на рынке ниже тех времен, когда вы брали изначально кредит. При рефинансировании снижается ставка, а это может уменьшить ежемесячный платеж или срок кредита.

Но не все так просто. Стоит учитывать несколько моментов.

• 
  Рефинансирование является новым кредитом, поэтому при его оформлении обычно нужно будет оплатить отчет об оценке недвижимости, страховку жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.
• 
  Кроме того, иногда второй банк на короткий период перехода залога собственности ставит более высокую ставку, которая потом после новой регистрации залога меняется на стандартную.
• 
  В последние годы в основном по ипотеке по условиям договора оформляются аннуитетные платежи, а не дифференцированные. Не буду вдаваться в подробности, просто поясню. С аннуитетными платежами человек сначала гасит по большей части проценты по долгу, а потом уже сам долг. Это ставит под вопрос выгодность рефинансирования, потому что там-то экономия идет за счет процентов, ставка же снижается. Особенно это актуально, если уже погашено 40-50% кредита, то есть существенная часть процентов.

Как же понять, выгодно ли рефинансирование? Тут только один способ. Сесть с калькулятором и посчитать: сколько останется платить, если ничего не менять, и сколько платить при рефинансировании по определенной ставке приплюсовать к рефинансированию траты на оформление сделки. Вот цифры есть/станет и надо сравнить.

Понизятся ли еще ставки по рефинансированию ипотеки?

Допустим, вы все просчитали и получается, что рефинансирование вам выгодно сделать. Но в последние годы ставки по кредитам снижаются. И возникает закономерный вопрос: а может, стоит подождать и ставка по рефинансированию ипотеки станет еще ниже?

А вот на этот вопрос никто вам точно не ответит. Да, у нас есть тенденция снижения ставок, но ряд экспертов считают, что Центробанк уже не сможет так резко снижать свою ставку. Она как раз и влияет на ставки кредитов для обычных граждан.

Также не забывайте, что мы столкнулись с невиданной доселе пандемией. Неизвестно, как она скажется на мировой и российской экономике. Есть много мнений, одно из них такое: экономические последствия будут сильнее ощущаться осенью. А там еще и может накатить вторая волна вируса с короной. Во время экономически кризисов чаще всего растут ставки, растет инфляция.

Но точно никаких гарантий ни по росту, ни по снижению ставок никто не даст. Если сейчас просчеты показывают выгодность, я бы рефинансировалась. Если ставки заметно упадут, потом процедуру можно будет повторить.

Что выгоднее — ипотека или кредит на квартиру?

В 2019 году приобретать недвижимость стали намного чаще. Этому способствовало 2 важных фактора: квартиры подешевели, а банки начали снижать процентные ставки. Клиенты стали задумываться, что же на самом деле выгоднее для семейного бюджета: взять ипотеку или кредит?

Сама по себе ипотека является одной из разновидностей кредита, сутью которой является то, что приобретаемое жильё находится в залоге у банка, это осуществляется для защиты интересов банка, чтобы должник ему гарантировано выплатил весь займ.

В отличие от машины, квартиру не могут украсть и она не может попасть в ДТП, её не получится скрывать от коллекторов и перевозить с место на место. Это делает квартиру очень надёжным залогом. Однако сама процедура оформления ипотечного займа является более длительной, прийдётся предоставить сотрудникам банка большой пакет документов. После таких временных затрат банк долго и тщательно проверяет документы и потом может отказать выдать займ, так что эти факторы надо учитывать. У клиента появится ряд затрат: он должен будет приобрести страховку на приобретаемую недвижимость, и ещё застраховать собственную жизни и здоровье.

Если у клиента есть часть суммы на приобретение недвижимости, то не факт, что он легко получит ипотеку, ведь у ипотеки есть минимальный размер, банки неохотно выдают ипотечные средства менее 500 тыс. На долгие годы человек будет должником, что отразится на семейном бюджете.

Банк должен дать одобрение на приобретение объекта недвижимости, то есть клиент сможет купить не каждую приглянувшуюся ему квартиру. Проблемы ожидают заёмщика и с вопросом прописки: банки не одобряют прописку
несовершеннолетних детей или инвалидов. На этом можно завершить список минусов ипотечного займа.

Плюсов у ипотеки тоже много. Банки предлагают невысокие процентные ставки, а срок погашения кредита длинный, что уменьшает ежемесячный платеж и поэтому гасить его легче. Использование материнского капитала может значительно уменьшить тело кредита или первоначальный взнос.

Одним из главных плюсов ипотеки является юридическая безопасность, ведь банк проверит приобретаемую квартиру, чтобы она была «чистой». Благодаря этому у покупателя отсутствует риск, что сделку могут оспорить.

В какой же ситуации выгодно взять нецелевой кредит для покупки жилья? Это имеет смысл, когда человеку нужна небольшая сумма, а основные денежные средства он и так имеет.

Если ипотечным заёмщиком является только один из супругов, то права на квартиру всеравно имеют оба. При нецелевом кредите владельцем недвижимости будет считаться только один из супругов. Этот вопрос надо решить внутри семьи до того, как определяться с кредитными инструментами.

Насколько выгодно досрочное погашение ипотечного кредита? Часть первая

Добрый день! Мы продолжаем тему перекредитования ипотечных кредитов обсуждением вопроса, который волнует многих заемщиков: рефинансирование с целью досрочного погашения ипотечного кредита. Такое решение может быть связано с самыми разными причинами, и их мы обсудим в сегодняшней статье. Во второй части материала мы дадим рекомендации – как лучше произвести досрочное погашение, а также какую выгоду получит от этого заемщик.

Рефинансирование ипотечных кредитов

Итак, разберемся, что же представляет собой рефинансирование ипотечного кредита. Говоря простым языком, рефинансирование — это получение кредита в одном банке для погашения ссуды в другом. Как мы знаем, в случае с потребительскими кредитами рефинансировать можно как всю ссуду, так и ее часть. При рефинансировании ипотечных кредитов в большинстве случаев речь идет о полном погашении долга – дело в том, что обычно выдача нового кредита производится под залог купленной в ипотеку недвижимости. Таким образом, чтобы передать квартиру или дом в залог по новому кредиту, необходимо полностью расплатиться по старому. Кроме того, есть и еще одно существенное отличие рефинансирования ипотеки от других видов рефинансирования: довольно часто банки рефинансируют свои собственные ипотечные ссуды, выданные ранее по другим программам. Такой механизм рефинансирования представляется самым удобным: сокращается время рассмотрения заявки, нет сложностей с оценкой и переоформлением залога.

При перекредитовании можно выделить 2 основных типа рефинансирования:

• перекредитование сторонним банком;
• рефинансирование банком, в котором оформлялась исходная ссуда.

Второй вариант на первый взгляд представляется более привлекательным, кроме того, банки часто указывают такую возможность сразу в кредитных договорах. Однако же стоит заметить, что банк-кредитор будет рассматривать увеличение срока (и, соответственно, снижение платежей) по действующей ссуд как свидетельство того, что заемщик не может справиться со взятыми на себя обязательствами по кредиту. Таким образом, по умолчанию предполагается, что его финансовое положение сильно ухудшилось. Банки переводят собственные рефинансированные ссуды в ранг «проблемных» и повышают по ним процентные ставки, комиссии, ужесточают условия. К примеру, при рефинансировании ссуды банк может потребовать дополнительное обеспечение (поручительство, залог), увеличить ставку по кредиту на 3-10%, приостановить выдачу траншей по кредитной линии и т.д. Таким образом, рефинансирование приведет к увеличению переплаты по кредиту и может оказаться невыгодным.

Заметим, что если рефинансирование кредита не является вынужденным, то не следует полагаться только на банк-кредитор и нужно рассматривать предложения о перекредитовании других банков. Именно таким образом можно найти кредитную программу, которая не приведет к значительному удорожанию кредита в результате рефинансирования.

Цели рефинансирования ипотеки

Причины, которые могут побудить заемщика перекредитовать задолженность по ипотеке, могут быть различны. И заметим, что не всегда банки готовы пойти навстречу и выдать новый кредит, если неясны цели рефинансирования ипотеки. Дело в том, что за желанием клиента оформить новый кредит могут скрываться финансовые или семейные проблемы, которые могут повлиять на дальнейшую выплату долга. Именно поэтому при рефинансировании банки требуют от клиента безупречную кредитную историю и продолжительность выплаты долга по старому кредиту минимум 6-12 месяцев. Однако можно выявить основные цели, которые прозрачны и понятны банкам; финансовые учреждения охотно выдают кредиты заемщикам, которые хотят уменьшить переплату, ежемесячный платеж, вывести залог из-под обременения либо увеличить срок кредита.

1. Уменьшение процентных ставок и переплаты. Это, пожалуй, главная причина, по которой заемщики стремятся рефинансировать кредит – как обычный потребительский, так и автокредит либо ипотеку. Во время кризиса 2008-2009 годов ставки про кредитам сильно увеличились, а требования к заемщикам стали гораздо более жесткими. По ипотеке была и другая проблема: все крупные банки с лояльными условиями практически остановили выдачу кредитов, получить ипотеку можно было только там, где и до кризиса условия были не самыми лучшими.
2. Снижение ежемесячного платежа – вторая частая причина, по которой заемщики стремятся рефинансировать кредит. Ипотечные кредиты долгосрочные, и за время выплаты такой ссуды (в среднем 20-25 лет) в финансовом положении заемщика и его семьи могут произойти серьезные изменения. Смена работы, развод (или, наоборот, женитьба), рождение ребенка, болезни, кризисные ситуации в экономике, высокий уровень инфляции могут значительно изменить доход заемщика и семейный бюджет, а значит, и повлиять на возможности по выплате долга по кредиту.
3. Увеличение суммы кредита одна из частых причин рефинансирования ипотеки. Основная целевая аудитория таких преобразований – заемщики, чье финансовое положение значительно улучшилось со времени выдачи первого ипотечного кредита. Такие заемщики начинают задумываться об улучшении жилищных условий, расширения площади (в особенности при рождении ребенка), ремонте или строительстве, причем чувствуют себя достаточно уверенно в финансовом плане, рассчитывая на увеличение ежемесячных платежей по ипотеке. Такая категория заемщиков – одна из самых привлекательных для банков (как правило, у них есть стабильный высокий доход и хорошая кредитная история).
4. Вывод залога из-под обременения – также весьма распространенная причина рефинансирования ипотеки. Желание продать, обменять, подарить заложенную квартиру может способствовать рефинансированию долга. Стоит заметить, что наиболее часты такие операции в конце срока ипотеки, когда сумма долга становится невелика и ее можно оформить в виде беззалогового кредита (либо под залог автотранспорта).

Преимущества и недостатки рефинансирования ипотечных кредитов в банках России

Когда у заемщика нет возможности полностью оплачивать кредитные обязательства, выход из ситуации – рефинансировать заемные средства.

Но не все желающие могут воспользоваться данной услугой, а только ответственные и надежные кредитополучатели с хорошей кредитной историей без просроченных платежей и с соответствующим уровнем дохода.

Платежеспособность клиентов должна одновременно покрывать затраты, касающихся двух займов.

Определение понятий

Рефинансированием является полный возврат старого долга за счет получения нового кредита.

Данная программа используется:

1. государственным Министерством финансов или каз­начейством при замене просроченных оплат по обязательствам по согласию заемщиков на еще одни кредитные соглашения, но уже более долгосрочные;
2. коммерческими банками, заменяя межбанковские займы между собой, выпуская облигации в валюте на международные финансовые рынки, замещая ипотечные кредитные отношения на облигации с ипотечными покрытиями или на ипотечные сертификаты участия;
3. ведущими финансовыми учреждениями, сохраняя ликвидность и регулируя оборот денежных средств.

Программа по рефинансированию целесообразна, когда:

1. Размер процентной ставки в другой кредитной организации по кредиту меньше в отличии от текущего долга на полтора и более процентов.
2. Платежи по погашению задолженности аннуитетные и прошло время, равное менее половины общего периода кредитования.
3. Есть необходимость продлить сроки займа либо взять отсрочку.
4. Нужна смена валюты кредитного соглашения.
5. Заемщик не согласен с условиями по займу.

Условия процедуры

Любая кредитная организация может сама установить требования по рефинансированию, включающие правила, касающиеся:

• видов кредитных обязательств;
• условий подобного предложения по тем либо иным видам займа.

Таким образом банки обычно предоставляют различные виды предложений по рефинансированию:

• кредитные средства выдаются на погашение оставшейся суммы по основному долгу. Другими словами, заемщик производит выплаты процентов и прочие взносы в счет своих денежных ресурсов.
• сумма кредита полностью пересчитывается вместе с процентами и остальными платежами;
• величина займа больше суммы, необходимой для возврата, вследствие чего клиент располагает определенным остатком.

Важно понимать, что при условии просроченной задолженности займа, который нужно рефинансировать, финансовое учреждение может отказать в данной услуге.

Преимущества

Благодаря данной программе можно:

1. Снизить переплаченные проценты кредитной организации. В связи с тем, что размер следующего кредита намного ниже, клиент за весь период кредитных обязательств оплачивает меньшие проценты, тем самым экономя собственные средства.
2. Уменьшить ежемесячные выплаты, так как кредитный срок более длительный. Это в какой-то степени спасает семейный бюджет с очень ограниченным уровнем доходов. Многим людям легче рассчитываться с ипотечным займом чуть долгие сроки, но меньшими платежами.
3. Соединить определенное количество кредитных соглашений в единое. По статистическим данным у кредитополучателя погашение одного долга происходит намного стабильнее, в отличие от нескольких займов. Если заемщик выплачивает ипотеку, но у него есть задолженность за потребительский кредит, а также могут возникнуть просроченные платежи по кредитным картам. В этом случае спасет объединение всех видов займов в единственный с уменьшенной процентной ставкой, в результате чего для клиента это может оказаться рентабельным решением.
4. Избавиться от имеющихся обременений. Если долг по ипотеке остается незначительным, тогда есть возможность покрыть его с помощью потребительского кредита. Для этого следует сначала определить материальную экономию, ведь у ипотечных займов проценты ниже, по отношению к потребительским. Но освобожденная от залога недвижимость может принести прибыль собственнику. Он вправе будет ее продать или сдать в аренду, осуществлять любые действия по своему желанию.

Недостатки

Помимо преимуществ у подобной программы существуют еще и отрицательные стороны, включающие в себя:

1. Нерентабельное рефинансирование кредитов с небольшими суммами. Такую услугу выгодно использовать для крупных долгосрочных займов.
2. Возникновение дополнительных затрат.
   Случается, что расходы, связанные с данной процедурой, больше, чем прибыль от неё, тогда нет смысла оформлять подобное перекредитование. Процесс перемены кредита на более низкую процентную ставку либо значительно выигрышный курс валюты – положительно влияет на экономию финансовых средств. Но при этом не избежать комиссионных расходов кредитора по предоставленным услугам, за оформленные новые справки и прочие необходимые документы.
3. Ограничение по числу объединяемых займов, составляющее не более пяти различных видов кредитования. Превышающее количество придется рефинансировать несколькими кредитами, что тоже выгодно заемщику.
4. Одобрение банков, предоставляющих рефинансирование. Многие финансовые учреждения не желают отдавать другим банкам собственных клиентов, а также изменять программу и требования, связанные с предоставленным займом. Поэтому положительное решение получить достаточно сложно, хотя и возможно.

Как просчитать выгоду

Для принятия решения в данном вопросе следует произвести расчеты согласно определенным значениям:

1. расходам по переоформлению кредита;
2. величинам предстоящих переплат, связанных с текущим остатком долга с вычетом издержек по первому пункту;
3. размера переплаченной суммы после перекредитации.

Если вычесть из полученного значения по второму пункту значение из третьего пункта, получится выгода от рефинансирования.

Расчет суммы налогового вычета по перекредитованию выглядит следующим образом:

1. определить размер вычета, касательно начисленных процентов. Для этого из общей суммы процентов вычитают стоимость недвижимого имущества. Это значение не учитывается, когда оно уже было оплачено в первом кредите и цена недвижимости составляет более двух миллионов.
2. рассчитать возврат денежных средств относительно имеющегося кредита, как переплата за проценты, то есть в виде налогового вычета;
3. вычислить стоимость не полученных средств, в связи с возвратом начисленных процентов;
4. вычесть из показателя рентабельности все расходы вместе с не вернувшимся доходом. Полученный результат является чистой выгодой от рефинансирования.

Таким образом, каждая кредитная организация раскрывает условия рефинансирования наиболее привлекательным образом перед клиентами, выделяя существенную доходность.

Впоследствии могут возникнуть новые проценты и другие неприятные моменты. Будущему заемщику перед обращением за перекредитованием имеющегося долга перед финансовой организацией необходимо учесть все преимущества и недостатки относительно материального положения. Процедура более долгая по времени, в отличие от оформления обычных кредитных отношений, тем не менее значительно экономит собственные финансовые средства.

О правилах и выгоде переоформления ипотечных кредитов смотрите в следующем видеосюжете:

Как ипотечные кредиторы зарабатывают деньги?

Ипотечные кредиторы могут получать выплаты несколькими способами. Когда покупатели жилья узнают об этих методах, они могут сэкономить тысячи долларов на ипотеке.

Сборы за оформление

Поскольку кредиторы используют свои собственные средства при предоставлении ипотечных кредитов, они обычно взимают комиссию за выдачу кредита в размере от 0,5% до 1% от стоимости кредита, которая подлежит выплате по ипотеке. Этот сбор увеличивает общую процентную ставку по ипотеке и общую стоимость дома.

Например, ссуда на сумму 200 000 долларов США с процентной ставкой 6% на 30 лет имеет комиссию за выдачу 2%. При закрытии сделки по кредиту покупатель оплачивает сбор за оформление в размере 4000 долларов, а также другие применимые сборы. Ежемесячный платеж по ипотеке, 6% от 200 000 долларов, составляет 1199 долларов. Однако при добавлении комиссии за оформление в размере 4000 долларов и делении ее на 30-летний кредит платежи увеличиваются на 11,11 долларов в месяц, а общий ежемесячный платеж составляет 1210 долларов. В целом домовладелец платит процентную ставку 8%, а не предполагаемую ставку в 6%.Более высокая процентная ставка приводит к тому, что большая часть денег домовладельца идет на ипотеку, и значительно увеличивает общую стоимость ссуды.

Ключевые выводы

• Ипотечные кредиторы могут зарабатывать деньги различными способами, включая комиссию за выдачу кредита, премии за спред доходности, пункты дисконтирования, затраты на закрытие сделки, ценные бумаги с ипотечным покрытием и обслуживание ссуд.
• Комиссии за закрытие, на которых кредиторы могут зарабатывать деньги, включая сборы за подачу заявления, обработку, андеррайтинг, блокировку ссуды и другие сборы
• Спрэды доходности включают спред ставки, которую кредитор платит за деньги, которые он берет в долг в более крупных банках, и ставку, которую они взимают с заемщиков.
• Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, позволяют кредиторам получать прибыль за счет упаковки и продажи ссуд. Кредиторы также могут получать деньги за обслуживание ссуд, которые они упаковывают и продают через MBS.

Yield Spread Premium

Ипотечные кредиторы используют средства своих вкладчиков или занимают деньги в более крупных банках по более низким процентным ставкам для предоставления ссуд. Разница между процентной ставкой, которую кредитор взимает с домовладельцев за продление ипотечного кредита, и ставкой, которую кредитор платит за замену заемных денег, представляет собой премию за спред доходности (YSP).Например, кредитор заимствует средства под 4% годовых и предоставляет ипотеку под 6% годовых, получая 2% процентов по ссуде.

Бонусные баллы

Часть ссуды, известная как точка дисконтирования, может быть погашена при закрытии, чтобы помочь выкупить процентную ставку по ипотеке. Один дисконтный пункт равен 1% от суммы ипотеки и может уменьшить сумму кредита с 0,125% до 0,25%. Например, два балла по ипотеке на сумму 200 000 долларов составляют 2% от суммы ссуды или 4 000 долларов.

Предоплата обычно снижает ежемесячные выплаты по ссуде, что экономит деньги домовладельцев в течение всего срока ссуды.Степень снижения процентной ставки зависит от выбранного кредитора, типа ипотеки и рыночных условий. Покупатели жилья должны быть уверены, что кредиторы объяснят, как выплата пунктов дисконтирования влияет на процентную ставку по их ипотеке.

Затраты на закрытие

Помимо комиссии за выдачу ссуды, во время закрытия уплачиваются сбор за подачу заявления, сбор за обработку, сбор за андеррайтинг, сбор за блокировку ссуды и другие сборы, взимаемые кредиторами. Поскольку эти затраты на закрытие могут варьироваться в зависимости от кредитора, сборы заранее указаны в Оценке добросовестности.Покупатели жилья должны внимательно прочитать список сборов и поговорить с кредитором, прежде чем принимать решение об ипотеке, чтобы определить, может ли покупатель жилья договориться об определенных сборах или сэкономить деньги, ведя дела с другим кредитором.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

После закрытия различных типов ипотечных кредитов кредиторы объединяют ссуды с различным уровнем прибыли в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), и продают их с целью получения прибыли. Это высвобождает деньги для кредиторов, позволяющих выдавать дополнительные ипотечные кредиты и получать больший доход.Пенсионные фонды, страховые компании и другие институциональные инвесторы покупают MBS для получения долгосрочного дохода.

Продажа ценных бумаг с ипотечным покрытием может высвободить капитал для предоставления дополнительных ссуд.

Обслуживание кредитов

Кредиторы могут продолжать получать доход, обслуживая ссуды, содержащиеся в продаваемых ими MBS. Если покупатели MBS не могут обрабатывать платежи по ипотеке и выполнять административные задачи, связанные с обслуживанием ссуд, кредиторы могут выполнять эти задачи за небольшой процент от стоимости ипотеки или заранее установленную плату.

Итог

Поскольку покупатели жилья сталкиваются со значительными расходами при получении ипотеки, важно, чтобы они понимали, как ипотечные кредиторы получают деньги и зарабатывают деньги. Когда покупатель жилья узнает о процессе, он с большей вероятностью сэкономит тысячи долларов на ипотеке и будет чувствовать себя более уверенно в отношении покупки.

Прибыль по ипотечным кредитам на каждую ссуду достигла рекордного уровня в третьем квартале 2020 года

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, денежные средства, зарабатываемые кредиторами на каждой жилищной ссуде, достигли еще одного рекордного максимума в третьем квартале, несмотря на рост расходов, которые оказали давление на снижение рентабельности.

Средняя производственная прибыль до вычета налогов для независимых ипотечных компаний и дочерних компаний, предоставляющих жилищные ссуды зарегистрированным банкам, составила 203 базисных пункта от основной суммы остатка по каждой единице, полученной в течение периода. Это означает чистую прибыль в размере 5 535 долларов на ссуду.

Для сравнения: 73,8 базисных пункта прибыли или 1 924 доллара чистой прибыли по каждой ипотеке, полученной в третьем квартале прошлого года, и 167 базисных пунктов прибыли или 4548 долларов чистой прибыли друг друга, полученной во втором квартале этого года. год.

Расходы по каждой ссуде в третьем квартале этого года составили в среднем 7 452 долларов США по сравнению с 7217 долларами США за тот же период прошлого года и 6566 долларами США во втором квартале 2020 года.

Несмотря на эффект масштаба, который сопровождает высокие объемы, затраты растут, потому что ипотечные компании платят много, чтобы привлечь достаточно новых сотрудников, чтобы не отставать от потока поступающих ссуд.

«Производственные расходы обычно снижаются с увеличением объема, поскольку постоянные затраты распределяются на большее количество ссуд.Но в третьем квартале расходы выросли, несмотря на увеличение объемов. Одна из основных причин этого увеличения — рост расходов на персонал », — заявила в пресс-релизе Марина Уолш, вице-президент MBA по отраслевому анализу.

Хотя рост затрат может не повредить ипотечным компаниям сразу, поскольку они более чем компенсируются доходами от рефинансирования на основе высоких ставок, в отрасли есть общее ожидание, что чем дольше длится бум рефинансирования, тем больше риск спада. давление на рентабельность будет.

«Это нормальный цикл, который вы ожидаете увидеть в отрасли, когда есть эти большие волны рефинансирования», — сказал Натан Ли, партнер отраслевой консалтинговой компании Richey May. «Когда бум рефинансирования зашкаливает, ставки снова начинают расти, а рефинансирование даже немного замедляется, тогда ипотечные компании начинают конкурировать друг с другом. Они говорят: «Мы собираемся уменьшить нашу маржу и снизить наши цены, чтобы поддерживать объемы» ».

Маржа также может сократиться из-за комиссии в размере 50 базисных пунктов за рефинансирование, которое предприятия, финансируемые государством, ввели в этом месяце.Есть некоторая надежда, что новая администрация Байдена пересмотрит эту плату, учитывая ее интерес к продвижению доступного жилья. Но даже если это произойдет, прогнозы предсказывают, что другие события будут способствовать повышению давления на ставки по ипотечным кредитам в следующем году.

«Ставки будут расти, в ипотечном бизнесе произойдет некоторая консолидация, и это приведет к усилению ценовой конкуренции, поэтому ваша маржа немного сократится», — Дэвид Стивенс, бывший исполнительный директор MBA и генеральный директор Об этом сообщает Mountain Lake Consulting во время виртуального мероприятия, организованного Ассоциацией ипотечных банкиров Empire State в среду.

Хотя в следующем году общий объем может снизиться, рынок ипотечного кредитования, вероятно, останется исторически сильным благодаря необычайному спросу на дома и относительно нехватке предложения, что, как ожидается, приведет к росту объемов покупок до новых максимумов, добавил Стивенс.

Согласно отчету Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета за 2019 год, количество домохозяйств-собственников значительно выросло по сравнению с прошлым годом, и, по его словам, это, вероятно, сохранится, учитывая текущую демографию.

«Я говорю вам, это беспроигрышная игра», — сказал Стивенс. «Мы не видели такой демографической точки зрения с тех пор, как поколение бэби-бума начало пик покупок в начале 1980-х годов. Я принадлежу к самой большой когорте поколения бэби-бума. Мы управляли рынком жилья в течение трех десятилетий, и именно это поколение миллениалов собирается сделать для всех вас ».

Что лучше? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Хотя вы можете быть гордым домовладельцем, вам, вероятно, не нравится мысль о необходимости вносить ежемесячный платеж по ипотеке в течение следующих нескольких десятилетий. Но, учитывая, насколько хорошо фондовый рынок работает в последнее время, может показаться, что вы упускаете из виду, не вкладывая больше.

Итак, каков правильный ответ: следует ли платить по ипотеке раньше срока или вкладывать дополнительные средства? Вот что вам следует знать, чтобы принять решение.

Оплачивайте ипотеку раньше или инвестируйте: что говорит математика?

Вы, наверное, мечтаете о том дне, когда у вас больше не будет ипотечного платежа, висящего над вашей головой.Быть свободным от долгов — прекрасная цель, но с финансовой точки зрения это не имеет большого смысла. Особенно сейчас, когда ставки по ипотеке настолько низкие, что удерживать долги — дешево. Это оставляет возможность приумножить свое богатство за счет других инвестиций.

Рассмотрим пример. Допустим, у вас есть 30-летняя ипотека на сумму 200 000 долларов с фиксированной ставкой 4,5%. Согласно нашему ипотечному калькулятору, ваши ежемесячные платежи составят 1013 долларов (не включая налоги и страховку), и вы потратите в общей сложности 164 813 долларов в виде процентов в течение срока действия ссуды.

Теперь предположим, что вы можете зарабатывать дополнительно 300 долларов в месяц для выплаты ипотечного кредита. Вы сократите 11 лет и один месяц с момента выплаты долга, а также сэкономите 67 816 долларов в виде процентов.

С другой стороны, вы можете взять эти 300 долларов в месяц и инвестировать их в индексный фонд, который вместо этого отслеживает индекс S&P 500. Исторически сложилось так, что S&P 500 приносил в среднем от 10% до 11% годовых с момента его создания в 1926–2018 годах. Однако, если вы хотите быть более консервативными, мы можем предположить, что среднегодовая доходность ваших инвестиций составляет 8%.

По истечении 19 лет (примерно столько же времени, сколько потребуется для досрочной выплаты ипотеки) у вас будет 160 780 долларов. Это более чем вдвое превышает вашу потенциальную экономию процентов. Фактически, по прошествии этого времени у вас останется около 105 487 долларов по ипотеке. Если вы все-таки решите выплатить ипотечный кредит раньше срока, вы можете использовать свои инвестиционные фонды, и у вас все еще останется 55 293 доллара.

причины досрочной выплаты ипотечной ссуды по сравнению с инвестированием

С финансовой точки зрения обычно лучше инвестировать свои деньги, чем направлять дополнительные деньги на более быструю выплату ипотеки.Конечно, жизнь — это не только холодные, твердые цифры. Есть много причин, по которым вы можете либо заплатить по ипотеке раньше срока, либо инвестировать больше.

Преимущества досрочного погашения ипотеки

• Экономия на процентах: Это одно из самых больших преимуществ досрочного погашения кредита. Вы можете сэкономить тысячи или десятки тысяч долларов на выплате процентов. Когда вы выплачиваете ипотечный кредит раньше срока, эти сбережения на процентах — это гарантированный возврат ваших инвестиций.
• Спокойствие: Если вам не нравится идея постоянного долга, досрочная выплата ипотеки может облегчить ваше бремя. Если вы столкнулись с финансовым кризисом, наличие уже оплаченного дома означает, что вам не нужно беспокоиться о пропущенных платежах по ипотеке и о возможной потере дома из-за потери права выкупа. Вы по-прежнему будете нести ответственность за уплату налогов на недвижимость, пока являетесь владельцем дома, но это гораздо меньшая финансовая ответственность.
• Собственный капитал: Быстрая выплата ипотечного кредита означает более быстрое наращивание капитала в вашем доме.Это может помочь вам получить право на рефинансирование, что в конечном итоге поможет вам сэкономить еще больше денег. Вы также можете использовать свой капитал в форме ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии под залог собственного капитала (HELOC), которую вы можете использовать для улучшения, которое повысит стоимость вашего дома или погасит другие долги с более высокими процентами.

Недостатки при досрочном погашении ипотеки

• Альтернативная стоимость: Любые дополнительные деньги, которые вы тратите на более быстрое погашение ипотеки, — это деньги, которые вы не можете использовать для других финансовых целей.Возможно, вы досрочно погасите ипотеку за счет пенсионных сбережений, средств чрезвычайного фонда или других возможностей получения более высокой прибыли.
• Богатство связано: Имущество является неликвидным активом, а это означает, что вы не можете быстро и легко конвертировать его в наличные. Если вы столкнулись с финансовым кризисом или у вас была инвестиционная возможность, которой вы хотели воспользоваться, вам нужно было не только продать свой дом, но и подождать, пока появится покупатель и сделка будет закрыта.
• Потеря некоторых налоговых льгот: Если вы решите выплатить ипотечный кредит вместо максимального увеличения пенсионных счетов с налоговыми льготами, вы откажетесь от этих налоговых сбережений.Кроме того, вы можете потерять налоговые вычеты на проценты по ипотеке, если вы обычно перечисляете их.

Преимущества вложения дополнительных денежных средств

• Более высокая доходность: Самым большим преимуществом вложения денег вместо того, чтобы использовать их для более быстрой выплаты ипотеки, является рентабельность инвестиций. В течение многих лет средняя доходность на фондовом рынке была значительно выше, чем ставки по ипотечным кредитам, а это означает, что вы можете немало выиграть от разницы.
• Ликвидные инвестиции: В отличие от дома, который связывает ваше богатство, наличие ваших денег в акциях, облигациях и других рыночных инвестициях означает, что вы можете легко продать и получить доступ к своим деньгам, если вам нужно.
• Соответствие работодателю: Если вы решите вложить дополнительные средства в пенсионный счет, и ваш работодатель предлагает совпадение, это дополнительные бесплатные деньги, которые вы получаете, чтобы получать совокупный доход с течением времени. Вы также будете инвестировать доллары до уплаты налогов, что поможет вам позволить себе более крупные взносы.

Недостатки вложения лишних денег

• Более высокий риск: На фондовом рынке больше волатильности, чем на рынке жилья из года в год, поэтому вы должны быть уверены, что ваш график инвестирования достаточно длинный, чтобы выдержать взлеты и падения.Вам также необходимо убедиться, что ваша инвестиционная стратегия соответствует вашей терпимости к риску, и вы психологически готовы к некоторым ударам.
• Увеличение долга: Вложение денег может быть не лучшим вариантом, если вам не нравится идея иметь долг перед своим именем. Пока ваша ипотека не будет погашена, вы фактически не владеете своим домом — им владеет банк. И всегда будет риск того, что вы потеряете дом, если не сможете произвести платеж.

Лучшее из двух миров: рефинансирование и инвестирование

Если вы все еще не знаете, какой вариант лучше, возможно, вам не придется выбирать между ранней выплатой ипотеки и инвестированием.Скорее, вы можете использовать двусторонний подход к сокращению своего долга и увеличению своего богатства.

Ставки по ипотеке находятся на историческом минимуме, а это значит, что сейчас прекрасное время для рефинансирования. Если вы взяли ипотечный кредит или последний раз рефинансировались несколько лет назад, вполне вероятно, что вы сможете сэкономить немало денег, рефинансировавшись с более низкой процентной ставкой и / или сократив срок действия ипотеки. Это верно независимо от того, решите ли вы погасить ссуду более агрессивно или нет. Просто не забудьте учесть затраты на закрытие при расчете цифр.

Имея в наличии вновь обретенные сбережения по ипотеке, вы тоже можете инвестировать. Это позволяет вам меньше тратить на ипотеку в целом, при этом пользуясь более высокой доходностью фондового рынка.

Загадка прибыльности ипотечного банковского обслуживания крупного банка

Том Финнеган Июнь 2019

«Самая большая проблема, с которой сегодня сталкиваются банки, — это способность оставаться на связи с клиентом.Те, кто преуспеет в этом, выиграют долю рынка в течение следующих пяти лет ».

— Морад Чоудри, автор книги «Принципы банковского дела

».

Завоевание доли рынка в такой среде покупок — вот главное в игре. Но это дорогое обязательство; правильные инвестиции должны быть осуществлены стратегически в сочетании с планом выполнения, который позволяет успешно взаимодействовать с клиентами на их условиях. Чем больше клиентов, тем выше прибыль, и достоверные данные являются движущей силой для кредиторов принимать правильные стратегические решения по привлечению и удовлетворению этих клиентов.

В STRATMOR наши взгляды на ипотечный бизнес основаны на достоверных данных. Эти данные включают в себя проприетарные программы генерации данных, такие как Technology Insight ^® , Originator Census ^® Study и Compensation Connection ^® , а также внешние источники, такие как HMDA, Ежеквартальные отчеты о производительности MBA, Перепись США и Федеральная Исследования (FRED), и это лишь некоторые из них. Мы также ежегодно работаем с многочисленными кредиторами для выполнения их стратегических планов.И, конечно же, STRATMOR сотрудничал с MBA в проведении PGR: MBA и программы круглых столов групп партнеров STRATMOR с 1998 года.

Этой весной мы провели семь встреч по программе PGR с MBA, в которых приняли участие более 100 кредиторов. MBA, STRATMOR и руководители кредитных организаций-участников на каждой встрече сидели за столом и рассматривали результаты деятельности — результаты, которые различались от группы к группе. Крупнейшими оригинаторами по объему являются, как группа, крупные банки-банки, объемы производства ипотечных кредитов для физических лиц в среднем составили 12 млрд долларов США в 2018 году.К сожалению, тенденции, которые мы отметили в нашей большой банковской группе, соответствовали тому, что STRATMOR обнаруживает у многих наших крупных клиентов — низкие доходы, высокие расходы и линии тренда, которые движутся в неправильном направлении.

Нарушая тренд

Крупные банки из года в год отставали от других аналогичных групп с точки зрения прибыльности своих производственных операций по ипотечным кредитам. Каждый год на круглых столах PGR STRATMOR, MBA и руководители наших участвующих банков исследуют коренные причины этой сравнительно слабой работы и спрашивают: «Если эти результаты точно отражают производительность, какие изменения вносятся? Каковы проблемы и какие потенциальные решения уникальны для проблем ипотечного кредитования, с которыми сталкиваются крупные банки? »

Эта статья основывается на этих обсуждениях и представляет собой совместную оценку ключевых факторов, влияющих на низкую производительность крупных банков как группы, и возможных действий, которые можно предпринять, чтобы обратить эту тенденцию вспять.Обратите внимание, что в этой статье основное внимание будет уделено производительности в розничном канале, который более сопоставим с типичной моделью независимого ипотечного банкира (IMB).

Итак, каковы дела у крупных банков?

В качестве отправной точки, что мы подразумеваем под рентабельностью производства? В PGR мы рассматриваем создание и продажу ипотечных кредитов как отдельный компонент ипотечного бизнеса в целом. Мы анализируем выдачу и продажи отдельно от обслуживания ипотечных кредитов, а для депозитных учреждений — от инвестиций в ипотечные кредиты для кредитного портфеля.Мы также игнорируем преимущества перекрестных продаж или «углубления отношений», которые могут возникнуть у депозитариев. Анализируя бизнес таким образом, мы можем сравнить все типы кредиторов, использующих общий подход.

Используя этот подход, как группа, крупные банки потеряли несколько удивительных 4803 долларов на каждую ипотеку, выданную через розничный канал в 2018 году, что на 81 процент больше, чем 2659 долларов на один убыток по ссуде в 2017 году. Для сравнения, большая независимая подгруппа PGR показала ПРИБЫЛЬ в размере 376 долларов США на кредит в розничном канале в 2018 году, что на 37 процентов меньше 600 долларов США на кредит в 2017 году, но, тем не менее, прибыль.Конечно, это средние показатели — внутри группы есть исполнители намного лучше, чем в среднем, и намного хуже.

Диаграмма 1

Однако знание того, что у вас есть проблема с чистой прибылью, полезно только в том случае, если вы понимаете компоненты чистой прибыли — проблемы с доходами и расходами, которые вызывают эту проблему с производительностью.

Слишком высокие расходы

Важнейшим фактором этих результатов являются расходы на погашенную ссуду. В розничном канале крупные банки зафиксировали общие расходы на ссуду в размере 13 628 долларов США (375 базисных пунктов в зависимости от размера ссуды) в 2018 году, что является рекордным показателем PGR за все время.Это по сравнению с 10 095 долл. США (381 базисный пункт) для крупных независимых компаний — большое число, но все же позволяющее получать небольшую прибыль на ссуду из-за гораздо более высокого дохода с ссуды для этой группы. Еще более интересное сравнение состоит в том, что более мелкие региональные банки потратили «всего» 8 985 долларов на ссуду на выполнение тех же функций — 66 процентов расходов на ссуду, о которых сообщают их крупные банковские собратья. Средний крупный банк в PGR закрыл 33 728 розничных ипотечных кредитов в 2018 году. При убытке в размере 4803 доллара на ссуду это представляет собой 162 миллиона долларов экономических потерь для среднего крупного банка!

График 2

Кроме того, в категории расходов крупные банки испытывают существенный недостаток в расходах, которые мы классифицируем как «Корпоративное администрирование.Сюда входят как прямые корпоративные затраты на ведение ипотечного бизнеса, так и накладные расходы, распределенные материнской компанией, включая конкретно идентифицируемые затраты, такие как человеческие ресурсы, бухгалтерские и юридические расходы, а также общие корпоративные накладные расходы, которых нет у крупных независимых компаний. Эта категория расходов также включает корпоративные технологии, и расходы крупных банков в этой области намного выше в расчете на ссуду, чем в любой другой группе. Затраты на корпоративное администрирование составили 3654 доллара США на ссуду в 2018 году по сравнению с всего лишь 1213 долларами США на ссуду для крупных независимых компаний, что составляет 2441 доллар США на ссуду в невыгодном положении для крупных банков.

График 3

Слишком низкий доход

Различия в доходах немного сложнее проанализировать, поскольку крупные банки сохраняют 58 процентов выданных ссуд в своих ипотечных портфелях, а не для немедленной продажи. В PGR мы просим банки назначить сумму дохода на основе транзакций по этим портфельным займам. Цель состоит в том, чтобы приблизительно оценить, какой была бы прибыль от продажи и обслуживания, если бы ссуды действительно были проданы инвестору.Отсутствие надежного вторичного рынка для крупных кредитов (которые представляют собой значительную часть происхождения портфелей) и очень конкурентная ценовая среда для этих кредитов отражаются в оценке дохода по ссуде, особенно когда она выражается в базисных пунктах на ссуду, а не в долларах.

Здесь возникает существенный вопрос относительно того, не слишком ли агрессивно оцениваются цены на портфельные ссуды, и в частности ссуды большого размера, что приводит к вмененной выручке, которая ниже, чем можно было бы ожидать в противном случае.Оценка этого вопроса заключается в том, где «углубление отношений» может вступить в игру и повлиять на ценообразование — какова стоимость депозита или других отношений, которые клиент может принести банку, и правильно ли оценивается эта стоимость?

Еще одним фактором, способствующим снижению дохода по ссуде для крупных банков как группы, является то, что они не сосредотачиваются на кредитовании FHA и VA в той же степени, что и независимые, или, в некоторых случаях, фактически отказались от участия в кредитовании FHA из-за предполагаемого риска. нормативных правоприменительных мер.Эти ссуды обычно дают возможность устанавливать цену с более высокой маржой, поэтому это также может способствовать снижению дохода на ссуду.

В результате доход крупного банка на ссуду отстает от дохода крупных независимых банков на очень высокие 154 базисных пункта. В долларовом выражении доход ниже на 1712 долларов на ссуду.

Таким образом, сочетание более низкого профиля дохода по ссуде в сочетании с самым высоким общим уровнем расходов любой группы PGR создало плохой профиль чистого производственного дохода для этих банков.Помните, что этот анализ прибылей и убытков основан исключительно на происхождении в 2018 году, а не на доходе от обслуживания, полученном по обслуживаемым кредитам. Функция обслуживания, которая принесла умеренную прибыль большинству крупных банков в 2018 году, действительно в некоторой степени компенсировала производственные убытки, поскольку ставки выплат стабилизировались. Но использование прибыли от обслуживания для создания новых ипотечных кредитов вряд ли кажется жизнеспособной долгосрочной стратегией.

Низкий объем клиентской базы банков

В среднем из 10 миллионов банковских домашних хозяйств на одно учреждение, которое, по оценке STRATMOR, могло бы выдать 700 000 ипотечных кредитов в 2018 году, крупные банки захватили только 28 000, или четыре процента этих ипотечных возможностей.Для сравнения, региональные банки, в которых в среднем 550 000 домохозяйств на одно учреждение, получили от своих клиентов 8,1 процента доступного объема ипотечных кредитов. Точно так же крупные банки вернули только 12 процентов клиентов, которые выплатили существующую ипотеку в портфелях обслуживания банков, по сравнению с 30 процентами удержания для крупных независимых банков.

Поиск первопричины

Анализировать «почему» этих численных результатов сложно. На бумаге крупные банки обладают многими характеристиками, которые должны быть очень желательными при продвижении и предложении ипотечных продуктов с прибылью.В этих банках:

• Очень большая клиентская база, охватывающая все фазы финансового жизненного цикла, от первых покупателей жилья до клиентов, занимающихся управлением капиталом, которые могут быть источником постоянного «потока» обращений за ипотечными кредитами
• Высокая узнаваемость бренда, с пятном экономического кризиса в основном в зеркале заднего вида
• Возможность финансировать свои собственные источники, снижая традиционные складские расходы, которые должен покрывать ММБ.
• Финансовая устойчивость, позволяющая предлагать портфельные продукты, которые считаются подходящими для управления балансом банка
• Прочие кредитные и депозитные продукты, которые могут быть перепроданы или объединены в более комплексные продуктовые предложения
• Возможность обслуживать собственные ипотечные кредиты и оставаться на связи со своими ипотечными клиентами на протяжении всего срока действия кредита
• Благоприятные лицензионные требования для кредитных специалистов — нет необходимости в том, чтобы продавцы получали лицензию от штата к штату для ведения бизнеса, и нет необходимости решать это как проблему соответствия штату
• Федеральное предварительное освобождение от законов штата о происхождении и обременительные проверки штата, которые могут привести к
• Существующие инвестиции в цифровые технологии, включая веб-решения, мобильные приложения и возможности цифрового маркетинга
• Теоретические преимущества масштаба с точки зрения соблюдения нормативных требований, юридических услуг, бухгалтерского учета, технологий и аналогичных затрат, которые могут быть использованы при большом объеме исходной базы

Теоретические преимущества масштаба не только НЕ материализовались, но, судя по данным PGR, во многих случаях, кажется, отражают неэкономичность масштаба.Возможные объяснения этих удивительных результатов:

• Крупные банки подвергаются давлению со стороны регулирующих органов и контролю в гораздо большей степени, чем независимые банки исторически испытывали, и это привело к чрезмерным расходам на юридические услуги и соблюдение нормативных требований.
• Они должны следить за соблюдением Закона о реинвестициях в сообществах, что потенциально может привести к увеличению затрат.
• Как поставщики ипотечных кредитов «с глубоким карманом», они стали объектом коллективных исков и правительственных принудительных мер, которые привели к крупным расчетам, что значительно сократило или полностью отменило годовой доход по бизнес-направлению (это верно и для нескольких крупных независимых компаний. ).

Однако эти факторы не кажутся достаточно значительными, чтобы объяснить снижение производительности. Что значит?

Когда мы дважды в год обсуждаем недостатки в производительности, как отмечалось выше, с представителями большой группы банков-аналогов, возникают некоторые повторяющиеся темы.

1. Отсутствие видимости / прозрачности результатов ипотечного производства. Банки, как правило, включают результаты владения ипотечными кредитами в портфеле в результаты бизнес-направления ипотечных кредитов, и, поскольку эти портфели велики, трудности с контролем затрат на выдачу кредитов могут иметь тенденцию «теряться» или подавляться чистым процентным доходом портфеля.Это может привести к отсутствию дисциплины или сосредоточенности на отдельных вопросах контроля затрат, которые являются частью жизни независимого ипотечного банкира. Кроме того, главная бухгалтерская книга банка часто не предназначена для генерации точной и детальной информации о стоимости всей ипотечной и вспомогательной деятельности.
2. Банки не уделяют достаточного внимания упущенным возможностям. Если вы спросите банкира об их способности перекрестно продавать ипотечные кредиты клиентам, они часто указывают на статистику, которая показывает, что они преуспевают в этой области, ссылаясь на то, что более 50% их ипотечных кредитов исходит от существующих клиентов банка.Хотя это хорошая статистика, она игнорирует процент клиентов их банков, получивших ссуду от кого-то другого. И, как мы указывали выше, это более 95% упущенных возможностей. Более того, создание ипотечных кредитов должно конкурировать за маркетинговые доллары с другими сферами деятельности банка и часто не выходит на первое место. Отсутствие внимания к маркетингу для существующих клиентов банка, тех, кто, вероятно, положительно отреагирует на заманчивое предложение, сделанное в нужное время, проявляется в упомянутых ранее низких показателях удержания и перекрестных продажах.
3. Медленная регулировка емкости. Крупные банки часто медленно реагируют на изменения объема рынка, что приводит к неиспользованной емкости в периоды, когда объем ипотечных кредитов замедляется, особенно объем рефинансирования, как это было в 2017 и 2018 годах. Эти банки, как правило, действуют в соответствии с планами объемов, которые были сделано заблаговременно, и когда расчетный объем не материализуется, немедленным результатом является стремительный рост затрат на каждую ссуду. Обязательная корпоративная политика управления персоналом также может снизить скорость сокращения штата сотрудников банка в условиях нехватки объемов.
4. Не работает при сделках покупки. Когда в нашей отрасли доминирует ипотечная ссуда на покупку денег, естественное преимущество крупных банков в плане новых ссуд теряется. В периоды снижения ставок банки используют свою конкурентоспособность в работе с существующими клиентами над возможностями рефинансирования и, как правило, позволяют сосредоточиться на развитии бизнеса покупных денег из реферальных источников, чтобы отойти на второй план. Компенсационные планы, которые не делают различий между деятельностью типа «собирателя», например, внутренними направлениями возможностей рефинансирования, и возможностями типа «охотник» из источников направления — обычно риэлторов ^® — вне банка, также способствуют этому явлению.И тип кредитного специалиста, которого привлекает несколько менее предпринимательская среда внутри крупного банка, часто не самый лучший человек для конкуренции за внешних потенциальных клиентов.
5. Отсутствие маркетингового внимания в ипотеке. Источником жизненной силы независимых является агрессивный маркетинг для источников рефералов — источник рефералов рассматривается как покупатель в транзакции, так и конечный заемщик. Независимые агенты играют в нападении, устанавливая совместные маркетинговые отношения с источниками рекомендаций, оставаясь на связи и предоставляя высококачественные персональные услуги, которые заставляют риэлтора ^® возвращаться для каждой новой транзакции покупки.Политика банка, как правило, работает против этого типа персонального маркетинга. Законное стремление к согласованности брендов и соблюдению нормативных требований может помешать персонализированному маркетингу и быстрому реагированию на потребности сообщества недвижимости.
6. Затраты на продажу выше, чем они должны быть. Расходы на продажу при 5 922 долл. США на ссуду были ВЫШЕ на 154 долл. США на ссуду для крупных банков по сравнению с крупными независимыми банками в 2018 году. Хотя номинальные уровни комиссионных были на 21 базисный пункт ниже, из-за гораздо большего среднего размера ссуды в крупных банках эта разница действительно увеличивалась. не приведет к реальной экономии затрат на продажу в долларах на ссуду.Из-за ценности фирменного стиля, который часто является частью ценностного предложения, которое крупные банки обсуждают с потенциальными кредитными специалистами, мы ожидаем, что явные комиссионные и общие затраты на продажу на ссуду будут ниже, чем они есть.
7. Общие службы приводят к недостаточной фокусировке. Фулфилмент (обработка, андеррайтинг и закрытие) часто передается по каналам, выходящим за рамки ипотечного банкинга, или передается другим группам банковского кредитования. Это может привести к трудностям в понимании истинной стоимости выполнения операций и добавить сложности (и стоимости) к процессу.
8. Проблемы с наследием по-прежнему беспокоят некоторые крупные банки. Некоторые крупные банки все еще несут на себе шрамы ипотечного кризиса последнего десятилетия. Это, вероятно, не заслужено, поскольку банки упорно работали и сыграли ключевую роль в позитивных изменениях, произошедших за последнее десятилетие. Тем не менее, крупным банкам по-прежнему необходимо осознать, что существует похмелье, особенно в отношении некоторого сектора клиентов и источников рефералов, и улучшить свою способность взаимодействовать, обеспечивать высочайший уровень обслуживания клиентов и зарабатывать на бизнесе в будущем.См. Более подробную информацию по этой теме в разделе Удовлетворенность клиентов Big Bank.
9. Неэффективные технические расходы. Самое удивительное, что крупные банки, похоже, испытывают большие трудности с переводом технологических знаний и ресурсов в эффективную технологическую поддержку бизнеса по выдаче ипотечных кредитов. Контраст между крупными банками и крупными независимыми банками в этой области поразителен: общие затраты на технологии, включая как прямые производственные затраты на поддержку производства, так и корпоративные накладные расходы, составляют 1724 доллара на закрытый ипотечный кредит для крупных банков по сравнению с всего лишь 437 долларов на закрытый ипотечный кредит для крупных независимых банков.Ясно, что это область, которую следует рассмотреть многим крупнейшим банкам. Возможно, из-за отсутствия готового коммерческого программного обеспечения корпоративного класса для поддержки этой деятельности или, возможно, из-за желания адаптировать технологию выдачи ипотечных кредитов к общему плану ИТ для Банка, результат, как правило, был очень высокие затраты на ссуду без каких-либо реальных измеримых конкурентных преимуществ по сравнению с монолинейными независимыми аналогами. Кажется, что ИТ-проекты крупных банков погрязли в процессах, и на их реализацию уйдут годы, если они вообще будут успешными.В то время отрасль часто продвигалась в новые области, такие как цифровая ипотека, о которых даже не было на столе при первоначальном рассмотрении проекта. В STRATMOR мы считаем, что многого можно добиться, используя в этих проектах небольшие группы экспертов, а не большие группы специалистов широкого профиля.

Перекрестные продажи помогают — но можно ли количественно оценить стоимость?

Крупные банки часто утверждают, что ипотечная сделка имеет значительную неучтенную стоимость, поскольку ипотека является основополагающим продуктом, позволяющим развивать отношения с другими банковскими продуктами и услугами.Это, без сомнения, правда — крупные клиенты банка, обслуживающие клиентов, имеют в среднем более трех дополнительных продуктов с банком, а 21 процент новых ипотечных кредитов возникает по крайней мере с одним дополнительным продуктом. Однако количественная оценка этого значения была сложной задачей и может быть недостаточно большой, чтобы компенсировать производственные потери. Чем острее карандаш может стать при определении ценности якорных ипотечных отношений, тем точнее можно будет рассказать акционерам и аналитикам об общей стратегии банка по ипотечным и ипотечным кредитам.

Ипотека — это продукт или направление бизнеса?

Крупные банки постоянно обсуждают этот вопрос, и, судя по нашим встречам с банкирами, для многих банков тенденция смещается в сторону «продукта». Однако поставка этого «продукта» прибыльным способом является веским аргументом в пользу развития или сохранения подходов к предоставлению ипотечных кредитов, которые соответствуют ведению прибыльного бизнеса. Прибыльное происхождение не просто «происходит» — им нужно грамотно управлять, как если бы это было отдельное предприятие, конкурирующее за капитал для роста.По мнению STRATMOR, стремление к использованию других возможностей банка в интересах клиента по ипотеке лучше всего будет реализовано, если основной продукт будет доставлен лучшим в своем классе и прибыльным образом.

Куда идти дальше крупным банкам?

Неужели крупные банки слишком велики, чтобы позволить прибыльное управление функцией выдачи ипотечных кредитов? Готовы ли они пожертвовать рентабельностью этой функции, чтобы предоставить этот ключевой финансовый продукт? Прибыль от производства ипотечного банкинга носит циклический характер даже при хорошем управлении — не обязательно такой доход, который приводит к высокому мультипликатору курса акций.В будущем возникнут текущие проблемы с прибыльностью, включая принятие стандарта текущих ожидаемых кредитных убытков (CECL), который, вероятно, повысит стоимость владения портфельными ипотечными кредитами и может либо снизить аппетит банков как инвесторов в продукт, либо заставить их измениться. их текущие модели ценообразования. Некоторые могут выбрать более специализированный подход к бизнесу — предоставление ипотечных кредитов состоятельным клиентам и клиентам из сообществ с низким и средним доходом (для удовлетворения требований CRA) и отказ от своей основной клиентской базы в больших масштабах.

Итог : Для тех банков, которые решат продолжить свою деятельность, будет сохраняться необходимость действовать на основе предпринимательского подхода, создавать «лучший в своем классе» маркетинг и обеспечивать превосходное качество обслуживания клиентов. Банкам также необходима качественная финансовая отчетность и подробное управление бизнесом для достижения приемлемого уровня прибыльности. Во многих отношениях им нужно больше походить на «независимых», используя при этом преимущества крупного банка.Для дальновидного банкира это должно обеспечить «лучшее из обоих миров». Финнеган

Частное кредитование: полное руководство для инвесторов

Основные выводы

Инвестирование в недвижимость — это, по сути, одна из самых разумных и безопасных стратегий, способствующих созданию богатства. При наличии надлежащей базы и знаний инвестирование в недвижимость может быть очень прибыльным для любого. Но давайте будем честными, вы это уже знали.Однако особый интерес представляет то, что инвестор может сделать с деньгами, которые он зарабатывает от прибыльной карьеры.

Хотя часть прибыли, несомненно, будет направлена ​​на выбранный ими образ жизни, инвесторам рекомендуется разумно распоряжаться своими деньгами. Конечно, вы можете реинвестировать в другую собственность, но если вы ищете альтернативу, может быть один вариант, который вы еще не рассматривали: частное кредитование .

Инвесторам, у которых есть средства для этого, следует рассмотреть возможность кредитования частных лиц в сфере недвижимости.Этот процесс предлагает тот же тип базовой безопасности и потенциальной прибыли, что и реабилитация или оптовая продажа, но без фактического приобретения новой собственности.

Что такое кредитование частных лиц?

Частное кредитование — это когда физические лица ссужают свой собственный капитал другим инвесторам или профессионально управляемым фондам недвижимости, обеспечивая при этом указанную ссуду ипотекой под недвижимость. По сути, кредитование частных лиц служит альтернативой традиционным кредитным учреждениям, таким как крупные банки.

По мере того, как начинающие инвесторы набираются опыта, они стремятся ставить более высокие цели. Оставление с трудом заработанных денег на сберегательном счете — не способ защитить и приумножить ваши активы. В конце концов, кредитование частных лиц позволяет вам получить ссуду недвижимостью, которая стоит намного дороже ссуды. В некотором смысле этот процесс может быть менее рискованным, чем владение недвижимостью. Вот почему так важно ознакомиться с лучшими вариантами финансирования недвижимости, доступными сегодняшним инвесторам.

В прошлом финансирование недвижимости обычно поступало от банков, государственных учреждений, страховых компаний и пенсионных фондов.Однако с учетом списка строгих требований и сроков, не подходящих для среднего инвестора в недвижимость, быстро возникла потребность в альтернативных источниках кредитования. В то же время для тех, у кого были соответствующие средства, стало очевидно, что их деньги могут лучше служить инвесторам, чем крупные учреждения. В настоящее время кредитование частных лиц является важным компонентом индустрии инвестиций в недвижимость. Фактически, его присутствие позволяет среднему инвестору вести и поддерживать устойчивую карьеру.

Если вы не знали, есть несколько преимуществ для тех, кто решил одолжить частные деньги. Если все сделано правильно, то предложение альтернативных вариантов финансирования недвижимости может снизить риски и одновременно повысить благосостояние. Конечно, это не для всех. Вы должны спросить себя, можете ли вы себе это позволить. Наличие немного дополнительных денег в банке не обязательно означает, что вы должны бросить их в первого встречного инвестора. Если вы способны снизить потенциальные риски и воспользоваться открывающимися возможностями, частное кредитование может потребовать вашего рассмотрения.

Вы можете рассмотреть вопрос о кредитовании частных лиц, если к вам применимо одно из следующих условий:

• Вы инвестор в недвижимость и хотите расширить свой портфель.

• Вы врач, юрист, генеральный директор или другой специалист, имеющий большой доход или избыток денежных средств.

• У вас большой пенсионный сберегательный счет.

• Вы пенсионер и хотите получить пассивный доход.

• Вы являетесь владельцем недвижимости или другого доверительного фонда.

• Вы — технический предприниматель, которому принадлежит успешный стартап.

• Вы выиграли лотерею.

• Вы хотите и можете помочь другу или члену семьи.

Все еще на заборе? Не волнуйтесь; следующий ответ ответит на любые вопросы или проблемы, которые могут у вас возникнуть по поводу ведения бизнеса по кредитованию частных лиц:

[Хотите узнать, как профинансировать вашу первую инвестиционную сделку? Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, где вы сможете узнать, как начать инвестировать в недвижимость, даже с ограниченными средствами.]

Анатомия частного денежного займа

Концепция частного денежного займа относительно проста. Для того, чтобы ссуда такого рода произошла, необходимы три элемента: заемщик, кредитор и много документов.

Для всех намерений и целей кредитование частных лиц — это, пожалуй, лучший шанс инвестировать в недвижимость без собственных денег. По крайней мере, частные денежные ссуды могут обеспечить нуждающихся инвесторов. Хотя кажется, что они служат той же цели, что и традиционные кредитные учреждения, между ними есть несколько ключевых отличий.Частные денежные займы обычно взимают более высокие ставки, чем банковские, но они также более доступны в случаях, когда средний банк уступает. Кроме того, банки и другие финансовые учреждения обычно не обеспечивают такое же сочетание скорости и прозрачности в процессе принятия решений.

Как стать частным кредитором

Как я уже упоминал выше, кредитование частных лиц может предложить несколько преимуществ для всех участников. Инвесторы нередко в конечном итоге переходят к частным займам за счет этих выгод.Если вы заинтересованы в кредитовании частных лиц, вы можете выполнить несколько шагов:

1. Создайте свой бизнес и получите необходимую страховку.

2. Познакомьтесь с юристом для создания структуры вашей компании.

3. Определите ваш предпочтительный фокус кредитования.

4. Присоединяйтесь к платформе или сети однорангового кредитования, чтобы найти возможные инвестиции.

5. Оцените потенциальных клиентов, рассчитав потенциальную прибыль и уровни риска.

6. Начните свой бизнес с кредитования частных лиц.

Кредитование частных лиц: как определить заемщиков

Концепция кредитования частных денег относительно проста: без денег инвестирование в недвижимость не существует. Деньги, как и в любой другой отрасли, являются источником жизненной силы инвестора. Инвесторам в недвижимость необходимо активно работать над получением частных денежных ссуд для финансирования своих сделок. Чаще всего средний инвестор не может финансировать сделку своими деньгами.Более того, даже если средства доступны, инвесторы будут искать помощи частных денег. Независимо от ситуации конкретного инвестора, существует особая вероятность того, что ему понадобится помощь частных денег. Вместо того, чтобы объединять деньги или растягивать каждый доллар, инвесторам предоставляется больше возможностей для развития своего бизнеса за счет частных денег.

Возможно, еще более важным является скорость и эффективность получения частных денег. Скорость реализации имеет решающее значение для инвестора, и это может означать разницу между закрытием сделки и ее проигрышем.Своевременное получение денег может значительно упростить закрытие сделки.

При кредитовании частных лиц вы столкнетесь с несколькими типами заемщиков. Хотя каждый из них уникален, все они ищут одно и то же. Вот четыре типа заемщиков, с которыми вы можете столкнуться:

• Реабилитация / Продажа: Инвесторы этого типа обычно покупают жилую недвижимость и завершают реконструкцию с намерением перепродать ее после завершения проекта.Заемщики в этом секторе находят частные деньги привлекательными, поскольку обычные банки часто не ссужают недвижимость в плохом состоянии. Возможно, что еще более важно, доступ к частным деньгам больше способствует своевременному и прибыльному обращению.

• Реабилитация / Аренда: Эти инвесторы обычно покупают жилую недвижимость и завершают реконструкцию с намерением сдать ее в аренду для движения денежных средств. Эти заемщики считают частные деньги привлекательными по тем же причинам, что и инвесторы в категории реабилитации / продажи.

• Строители / Девелоперы: Строители и девелоперы будут покупать пустующие земли для разрешения и превращения их в жилые или коммерческие помещения. Заемщики в этом секторе заинтересованы в частных деньгах в первую очередь из-за скорости, с которой они могут быть доступны. Кроме того, многие банки не будут кредитовать спекулятивное развитие.

• Коммерческие инвесторы: Эта группа инвесторов может стремиться использовать частные деньги в качестве «промежуточной ссуды» для коммерческой недвижимости, когда обычный банк не будет предоставлять ссуду на нестабилизированный актив.

Кредитование денег: как получать деньги

Кредитование частных лиц привлекательно из-за гибкости, которую оно предлагает не только заемщикам, но и кредиторам. Видите ли, с традиционной ссудой кредиторы будут получать доход за счет процентных выплат, производимых заемщиком. С другой стороны, частные ссуды позволяют кредиторам договариваться о том, как (и когда) они будут возвращены по ссуде. Эта возможность открывает ряд преимуществ, которые обычно не предлагаются инвесторам.Прочтите следующие соглашения, чтобы узнать больше о зарабатывании денег в качестве частного кредитора.

• Совместные предприятия: Для частного кредитора раздел прибыли может быть одним из наиболее привлекательных вариантов финансирования инвестиций. Инвесторы могут вести переговоры, чтобы получить процент от окончательной прибыли по этому типу соглашения. Сумма будет варьироваться в зависимости от контракта и инвестиций, хотя может быть довольно прибыльной. В некоторых случаях частные кредиторы даже найдут заемщиков, которые предложат этот вариант.Просто убедитесь, что вы верите в потенциальный успех сделки и все готово.

• Сборы за выход: Эта структура ссуды требует от заемщика уплаты заранее определенной суммы в конце срока ссуды. Плата за выход часто оговаривается как процент от общей стоимости инвестиции. В некоторых случаях кредиторы могут даже договориться об увеличении платы за выход, которая меняется в зависимости от того, когда ссуда выплачивается полностью. Например, если заемщику потребуется несколько дополнительных месяцев для погашения ссуды, то он заплатит более крупную плату за выход.

• Выплата процентов: Как я упоминал выше, выплата процентов — это один из нескольких способов получения дохода от ссуды на частные деньги. Фактически, это наиболее распространенная установка на частные деньги. Кредиторы могут установить процентную ставку во время утверждения ссуды и сидеть сложа руки и ждать поступления денег. Как правило, частные денежные ссуды связаны с более высокими процентными ставками, чем другие ссуды, что делает это особенно привлекательным для кредиторов.

• баллов: баллов — это, по сути, комиссии, выплачиваемые заемщиками в обмен на более низкие процентные ставки.Баллы рассчитываются как процент от общей ссуды, при этом один балл относится к одному проценту от суммы ссуды. Некоторые кредиторы предпочитают эту систему, потому что баллы позволяют выплачивать им более крупные суммы с последующей выплатой дополнительных процентов. Чаще всего баллы выплачиваются в начале срока кредита и предлагаются заемщиком в качестве стимула для предоставления кредита.

Станьте частным кредитором: советы от профессионалов

Проще говоря: кредитование частных лиц позволяет вам выступать в качестве банка для других инвесторов.Вместо того, чтобы покупать активы напрямую, вы получаете возможность финансировать активы, принадлежащие коллегам и партнерам. К настоящему времени вы, вероятно, понимаете, насколько полезной может быть такая установка. Однако есть еще несколько вещей, которые вам следует знать, прежде чем начать. Прочтите следующие советы, прежде чем заключать первую сделку в качестве частного кредитора:

• Начните с малого: Определите диапазон, с которым вам удобно работать, и придерживайтесь его. Ошибка номер один, которую делают частные кредиторы, когда они только начинают, — это слишком мелкое разведение.Оцените свои финансы и желаемый уровень риска и создайте четкие руководящие принципы для потенциальных проектов. Если кто-то подходит к вам в поисках большего, чем вы хотите предложить, не бойтесь направить его в другое место.

• Найдите хорошего адвоката: Став частным кредитором, вы не станете юристом. Вам по-прежнему понадобится помощь, когда дело доходит до переговоров и пересмотра контрактов. Кроме того, если вы начинаете бизнес по кредитованию частных лиц, вам необходимо принять ряд мер правовой защиты, прежде чем начать.Найдите квалифицированного юриста по недвижимости в вашем районе и приведите его в свою команду. Их роль в вашей компании со временем станет бесценной.

• Работа по месту: Выгодные сделки с недвижимостью по всей стране; Впрочем, есть и сделки прямо у вас под носом. Если вы решите начать свой бизнес по кредитованию частных лиц на местном уровне, вы можете лично встретиться с инвесторами. Кроме того, вы, вероятно, будете более доступны для общения и будущих инвестиций.Не стоит недооценивать потенциал собственного рынка; Вы никогда не знаете, какие сделки могут прийти вам на помощь. Вы всегда можете расширяться в будущем.

• Будьте прозрачны: Избегайте раздувания своего портфеля или фона для привлечения потенциальных инвестиций. Независимо от того, на каком этапе своей инвестиционной карьеры вы находитесь, пусть ваша работа говорит сама за себя. Вы не хотите вводить в заблуждение себя или свой кредитный бизнес. Всегда поддерживайте прозрачность и оставайтесь верными своей миссии и ценностям.

• Не забывайте о себе: Помните: то, что вы не покупаете активы напрямую, не означает, что вы не инвестор. Продолжайте свое профессиональное и финансовое образование, даже если вы выберете роль кредитора. Вам по-прежнему нужно быть в курсе рыночных тенденций, финансовых новостей и других факторов, влияющих на мир недвижимости. Хотя у вас нет практической роли в финансируемых инвестициях, вам все же необходимо иметь сильную деловую хватку.

• Изучите тему: Просмотрите перечисленные выше типы заемщиков и ознакомьтесь с различными типами сделок.Узнайте, какие факторы влияют на успешную реабилитацию, покупку и удержание или аренду недвижимости. Таким образом, когда заемщик предлагает сделку, вы знаете, как ее оценить. Очевидно, они раскрасят вложение в хорошем свете, но действительно ли это выгодно? Чтобы быть успешным частным кредитором, крайне важно точно понимать, что происходит в той нише, в которую вы хотите инвестировать.

Что такое кредитование твердых денег?

Кредитование твердыми деньгами является другой альтернативой традиционным источникам кредитования и позволяет заемщикам использовать инвестиции (во многих случаях недвижимость) в качестве обеспечения по ссуде.В то время как многие источники кредитования полагаются на кредитную историю заемщика, кредитование твердыми деньгами зависит от рассматриваемого актива. Кредитование твердых денег обычно требует более высоких процентных сборов, чем традиционные кредиты, но может предоставить заемщикам более широкий доступ к капиталу и более мягкий процесс утверждения. Инвесторы с низкой кредитоспособностью и высокой долей в собственности часто обращаются к твердым деньгам для финансирования. Кроме того, владельцы собственности, которым грозит потеря права выкупа, могут также использовать ссуды в твердой валюте.

Как стать крупным кредитором

Кредитование твердыми деньгами может предоставить уникальную возможность для инвесторов с дополнительным капиталом.Тем не менее, при принятии любого финансового решения важно помнить о должной осмотрительности и заранее обдумывать любые потенциальные риски. Если вы заинтересованы в том, чтобы стать кредитором за твердые деньги, вот несколько шагов, которым вы можете следовать:

1. Назовите свой бизнес и создайте структуру компании.

2. Настройте присутствие вашего бизнеса в Интернете.

3. Обратитесь за юридической консультацией по созданию общества с ограниченной ответственностью.

4. Изучите потенциальные инвестиционные возможности.

5. Составьте бизнес-план и наметьте критерии будущих займов.

6. Спрогнозируйте будущие финансовые результаты любых потенциальных займов.

7. Начните свой бизнес по кредитованию твердых денег.

Плюсы кредитования твердых денег

Кредитование твердыми деньгами дает инвесторам возможность оставаться активными в сфере недвижимости, не обязательно добавляя недвижимость в свой портфель. Некоторые кредиторы с твердыми деньгами могут вообще никогда не покупать недвижимость.Это может быть огромным преимуществом для любого, у кого нет времени и ресурсов для фактического приобретения сделки с недвижимостью, поскольку это позволяет кредиторам использовать прибыльный потенциал недвижимости, не «пачкая руки», так сказать.

Еще одно важное преимущество кредитования твердыми деньгами — это степень контроля, которую оно предлагает. Кредиторы за твердые деньги имеют последнее слово в том, с кем они работают и на каких условиях. Любой, кто приобрел недвижимость, вероятно, помнит процесс подачи заявки на получение средств, ожидание одобрения заявки и ведение переговоров.Если вы заимствуете твердые деньги, вы окажетесь на месте водителя — и это довольно привлекательное преимущество для многих.

Минусы кредитования твердых денег

При любой финансовой возможности всегда будут недостатки. Для тех, кто заинтересован в кредитовании твердых денег, самая очевидная проблема — найти достаточно капитала, чтобы начать работу. Требуемая сумма средств может служить серьезным барьером для входа, но важно помнить, что недвижимость предлагает отличный путь. Инвесторы могут продвигаться вверх, управляя успешными сделками с недвижимостью самостоятельно; со временем они могут генерировать средства, необходимые для начала кредитования.

Кредитование твердыми деньгами также сопряжено с определенным риском для кредитора. Действуя вне рамок традиционного процесса подачи заявки на получение кредита, который используют крупные банки, кредиторы, предоставляющие твердые деньги, действительно могут выбирать, с кем им работать. Это означает принятие риска на инвестора, которого могут не одобрить некоторые стандарты. Чтобы противодействовать этому риску, кредиторы, предоставляющие твердые деньги, должны разработать собственные стандарты. Кредиторы должны быть готовы исследовать инвесторов, недвижимость и в конечном итоге доверять своему чутью в отношении потенциального кандидата.

Продолжайте читать наше руководство по кредитованию частных денег, серия

Является ли сейчас привлекательным кредитование частных лиц? Прочтите часть 2 нашей серии: «Руководство для частных кредиторов: разделение частного займа», чтобы получить подробное руководство о том, что на самом деле представляет собой частный денежный заем. Если вы до сих пор делали успешную карьеру в сфере недвижимости и имеете приличный капитал в банке, вы можете получить выгоду, предоставив ссуды другим начинающим инвесторам. Когда дело доходит до получения частного кредита, происходит особый процесс.Вы должны знать, у кого вы берете взаймы — насколько они квалифицированы? — и при этом определять жизнеспособность сделки. Читайте дальше, чтобы понять надлежащую юридическую документацию, такую ​​как письмо о намерениях, договор купли-продажи, предварительный отчет о праве собственности и многое другое.

И если вы готовы узнать, как начать привлекать инвесторов, прочитайте часть 3 нашей серии : « Руководство для частных кредиторов: как привлечь инвесторов». Часть 3 научит вас преимуществам, которые ссуды предоставят заемщикам, а также потенциальным недостаткам.Кроме того, как только вы примете официальное решение начать свой бизнес по кредитованию частных лиц, вам нужно будет понять, с чего начать. Вы сконцентрируетесь на жилой или коммерческой недвижимости? Будете ли вы раздавать краткосрочные или долгосрочные кредиты? Вы предпочитаете более прямой или пассивный доход? Все эти вопросы будут рассмотрены, когда вы продолжите нашу серию статей.

Если вам неясно, в чем разница между частными деньгами и твердыми деньгами, прочитайте часть 4 нашей серии: Руководство для частных кредиторов: частные и личные деньги.Тяжелые деньги. В части 4 будут объяснены преимущества и недостатки сделок по финансированию частными деньгами по сравнению с твердыми деньгами. Кредитование частных денег может привлекать любого, у кого есть немного лишних денег, которые они хотят вложить. Кредиторы за твердые деньги похожи; однако они, как правило, более организованные и полуинституциональные. Решите, что лучше для вас и вашей сделки, просмотрев последнюю часть нашей серии.

Сводка

Кредитование частных лиц может представлять привлекательную возможность для обеих сторон.Инвесторы, ищущие альтернативные источники финансирования, обнаружат, что преимущества включают более быстрый процесс утверждения и расширенный доступ к финансированию. С другой стороны, лица, предоставляющие кредиты, могут обнаружить, что у них есть уникальный доступ к потенциальным инвестициям и сделкам. Независимо от того, на какой стороне сделки вы находитесь, частное кредитование — это жизнеспособный вариант для расширения вашего финансового портфеля и повышения благосостояния.

Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск средств для финансирования своих сделок с недвижимостью.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также самых прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

кредиторов объявили рекордную прибыль во втором квартале

В то время как доход от обслуживания снизился, независимые компании
ипотечные банки (ММБ) и ипотечные дочерние компании зарегистрированных банков имели очень
прибыльный второй квартал. Они сообщили о средней чистой прибыли в размере 4548 долларов по каждому
ссуды, которую они предоставили, по сравнению с заявленной прибылью в размере 1600 долларов США на ссуду в первом
квартал 2020 года, по данным Ассоциации ипотечных банкиров (MBA)
выпустил Ежеквартальный отчет о деятельности ипотечных банков.

«За счет увеличения числа заемщиков
спрос и рекордно низкие ставки по ипотеке, прибыль от производства ипотеки во втором
квартал достиг наивысшего уровня с момента создания отчета MBA в
2008 г. », — сказала Марина Уолш, вице-президент MBA по отраслевому анализу.»Объем производства в среднем составлял более 1 миллиарда долларов на компанию, и
идеальное сочетание более высоких доходов и более низких затрат. Выручка увеличилась на 57
базисных пунктов (б.п.) по сравнению с первым кварталом, в то время как расходы улучшились на 844 долл. США на
заем. Производительность также выросла, достигнув уровня, невиданного с 2012 года ».

Добавлен Уолш, «Обслуживание»
рентабельность в прошлом квартале снизилась. Право на ипотечное обслуживание (MSR)
уценка и амортизация продолжались, и произошла потеря дохода от обслуживания
от повышенной активности по умолчанию.Несмотря на эти потери в обслуживании, 96 процентов
фирмы в отчете указали общую прибыльность за второй квартал ».

Не годовая чистая прибыль от обслуживания
был убыток в размере долларов США по ссуде по сравнению с убытком в размере 171 доллар США по ссуде в первом
четверть. Операционная прибыль от обслуживания, исключая амортизацию MSR,
прибыли / убытки при оценке прав на обслуживание за вычетом прибылей / убытков от хеджирования и
прибыль / убыток от оптовой продажи MSR составила 23 доллара на ссуду во втором квартале,
по сравнению с 52 долларами за ссуду в первом квартале.

Общая выручка от производства (включая комиссию
прибыль, чистый доход от вторичной маркировки и складской спред) увеличились до 429 б.п.
с 362 б.п. в первом квартале. Выручка от производства увеличилась до 11 686 долл. США на человека.
заем от $ 9 582 за заем. Чистый доход от вторичного маркетинга составил 341 б.п.
выручки от добычи или 9355 долларов на ссуду по сравнению с 283 базисными пунктами и 7 548 долларами в
Первая четверть.

Средний объем производства составил 1,02 доллара США.
млрд на компанию по сравнению с 728 млн долларов на компанию в предыдущем периоде.Среднее
количество ссуд на компанию увеличилось до 3631 ссуд с 2654 ссуд в первом
четверть. Производительность увеличилась до 3,5 кредитов на одного производственного работника.
в месяц по сравнению с 2,7 кредитами в месяц в предыдущем периоде. Производство
Сотрудники включают в себя функции продаж, выполнения заказов и производственной поддержки.

Итого производственные расходы по ссуде —
комиссионные, компенсация, размещение, оборудование и другие производственные расходы
и корпоративные ассигнования — уменьшились до 7 138 долларов США на ссуду с 7 982 долларов США на ссуду
в первом квартале.С третьего квартала 2008 года по последний квартал, заем
производственные расходы составили в среднем 6 548 долларов на ссуду. Средние расходы на персонал
4992 доллара США по сравнению с 5 345 долларами США за кредит в первом квартале.

Среднее производство до налогообложения
прибыль во втором квартале составила 167 базисных пунктов, что выше среднего показателя чистой добычи.
прибыль 61 б.п. в первом квартале 2020 года.

Включая все бизнес-направления (оба
производство и обслуживание), 96 процентов фирм в исследовании указали до налогообложения
чистая финансовая прибыль во втором квартале по сравнению с 78% в первом
четверть.

Покупка ипотечных кредитов составила 39 процентов
от общего объема отправлений в долларовом выражении, по сравнению с 52 процентами в первом
четверть. Для ипотечной отрасли в целом MBA оценивает долю покупок.
был на уровне 37 процентов во втором квартале. Средняя скорость отклика
(закрытие кредитов по заявкам) составило 71 процент, увеличившись на 4 процента
очков в квартальном исчислении.

Средний остаток по кредиту на первый
ипотечные кредиты выросли до нового максимума в 282 309 долларов.Баланс в среднем составлял 276 291 доллар США.
в первом квартале.

MBA ипотечных банкиров
Отчет об исполнении составлен на основе исследования 348 ипотечных кредитов.
исходящие компании. 82% респондентов были независимыми
ипотечные компании, а остальные 19 процентов были дочерними и
прочие недепозитарные учреждения.

Определение маржи | Bankrate.com

Что такое маржа?

Маржа имеет несколько значений.В бизнесе маржа — это прибыль, полученная после учета затрат, которая выражается в процентах. При инвестировании маржа — это депозит, который инвестор размещает у брокера при заимствовании денег для покупки ценной бумаги. При кредитовании маржа — это разница между суммой заимствованных денег и стоимостью залога, обеспечивающего ссуду.

Более глубокое определение

В бизнесе маржа рассчитывается тремя способами:

• Маржа валовой прибыли — это прибыль, полученная после вычета стоимости проданных товаров.Он не учитывает другие расходы, такие как операционные расходы и налоги.
• Маржа операционной прибыли измеряет прибыль после факторинга накладных расходов, включая затраты на оплату труда и административные расходы.
• Маржа чистой прибыли измеряет прибыль за вычетом налогов, процентных расходов и накладных расходов. Считается, что более высокая норма прибыли лучше, поскольку она отражает способность компании эффективно контролировать расходы.

Если инвестор берет ссуду под маржу, он делает депозит брокеру, который ссужает деньги.В соответствии с Положением T Совета Федеральной резервной системы инвесторы могут занимать до 50 процентов покупной цены ценной бумаги, купленной с маржой. Если цена ценной бумаги падает, брокер делает маржинальное требование, которое требует от инвестора добавить дополнительные деньги на депозит. Инвесторы занимают под маржу, чтобы увеличить свою прибыль за счет увеличения суммы, вложенной в ценную бумагу. Заимствование под залог также может привести к большим убыткам.

При кредитовании разные ссуды требуют разного уровня маржи.Более высокая маржа является более надежной и увеличивает способность кредитора возместить свои затраты, если ссуда не может быть возвращена.

Пример маржи

Предположим, ювелирный магазин покупает кольцо за 2000 долларов и продает его за 3000 долларов. Валовая прибыль магазина составляет 50 процентов. Если накладные расходы составляют 400 долларов, маржа операционной прибыли составляет 20 процентов. Если налоги составляют 300 долларов, маржа чистой прибыли составляет 10 процентов.

Допустим, Энн хочет вложить 1000 долларов в акции. Половину из них она финансирует деньгами, предоставленными брокером, а половину — деньгами на своем брокерском счете.Если цена акции вырастет на 20 процентов, когда Энн продаст свои акции, она получит прибыль в размере 200 долларов и увеличит свою прибыль на 100 процентов, инвестируя с маржой. Если вместо этого цена акций упадет на 20 процентов, вложение будет стоить 800 долларов, и она потеряет на 100 процентов больше денег, инвестируя с маржой.