Горячий ветер 2018

Коломенский кайт клуб "Семь ветров" при поддержке Комитета по физической…

Как Валерий Шувалов снег убирал в 2016 году

Руководитель администрации города Валерий Шувалов проверил лично, как происходит расчистка…

В доме красногорского стрелка нашли долговые расписки Рассказова

В доме убийцы нашли черную бухгалтерию, где фигурируют крупные суммы,…

Дальнобойщики против "Платона"

Дальнобойщики бастуют по всей России. «Недовольство растет. Власти это замалчивают».…

«
»

Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию. Сколько идет госкомиссия


Что такое «госкомиссия» (новостройки)?

Покупатели, которые приобрели жилье на первичном рынке, всегда с нетерпением ждут сигнала об официальном завершении строительства. После «отмашки» они смогут приступить к ремонту своих квартир и оформлять право собственности на недвижимость. Завершающий этап строительства мы по привычке до сих пор называем «госкомиссией». Однако никакой госкомиссии на свете давным-давно нет.

Определения «госкомиссия» на сегодня уже не существует. Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», госкомиссии функционировали до принятия Градостроительного кодекса РФ в конце 2004 года. В их состав входили специалисты из разных городских структур: органов государственного архитектурно-строительного контроля, проектных организаций, государственных органов санитарного и пожарного контроля, МЧС, и т.д. Причем, чтобы сдать объект, застройщику приходилось получать разрешение в каждом отдельном учреждении. С принятием Градостроительного кодекса процедура была упрощена.

На сегодня порядок приемки и ввода в эксплуатацию законченного объекта - новостройки - регламентирован двумя документами, рассказывает Вадим Антонов, заместитель начальника отдела капитального строительства ГВСУ «Центр». Это статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ) и «Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г № 54). В соответствии с Градкодексом РФ, объекты капитального строительства принимают органы местной власти: в Москве – комитет государственного строительного надзора, подчиняющийся напрямую правительству Москвы, а в Подмосковье – органы местного самоуправления или органы федеральной власти (администрация), добавил Евгений Максименко, директор департамента строительства ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал».

Время «Х» Застройщик должен основательно подготовиться, прежде чем обращаться в территориальные органы госстройнадзора. Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), необходимо выполнить полный комплекс строительно-монтажных работ, все работы по инженерии, должна быть собрана вся исполнительная документация, подписаны все акты, заключены договоры на техобслуживание и эксплуатацию, если это необходимо. Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика TEKTA GROUP, добавил, что необходимо предъявить справки о выполнении всех технических условий и обмере объекта БТИ. Кроме этого, эксперты компании «СУ-155» напомнили, что в доме должны быть подключены и функционировать электричество, вода, канализация, отопление, лифты, то есть новостройка должна быть полностью пригодной для проживания.

Когда делать ремонт? К слову, заселять жильцов до ввода в эксплуатацию, то есть выдавать им ключи и разрешать ремонтные работы или подождать – этот вопрос решается чаще в индивидуальном порядке. Лет десять назад это была распространенная практика - жильцов «запускали» задолго до официального ввода в эксплуатацию. Причем дом, как правило, нормально функционировал. Сегодня, судя по ответам наших экспертов, все строже.

«Мы разрешаем приступать к отделке квартир только после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартир», - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). До этого момента заниматься ремонтом просто опасно, считает эксперт. В противном случае компания будет оштрафована, - добавляет Олег Куринной, заместитель генерального директора «МД Групп». Это требование статьи 9.5.Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Кто и что проверяет По процедуре, рассказывает Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть владельцу земельного участка, с так называемой «предъявительской». Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.

Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которые входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики… Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в «приемочной» работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено. «Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, - допускает Вадим Антонов (ГВСУ «Центр»), - создать в соответствии со ст. 30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе».

Накрываем поляну? Один из факторов, облегчающий участь застройщика при вводе дома в эксплуатацию - «дружеские» связи чиновников и застройщиков. «У меня скоро госкомиссия, мне надо накрыть поляну и разлить по стакану», - говорил автору этих строк руководитель строительной компании.

Интересно, хорошо это или плохо, то есть «дружеские» связи чиновников и застройщиков – помеха качеству или нет? Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), отношения никогда не влияют на качество, а только на сроки окончания работ. Наоборот, у застройщика возникает меньше нерешаемых вопросов, проблем, появляется прозрачность в отношениях, возникает взаимосвязь с органами власти. Когда на одном языке говорят коллеги, партнеры, то вопрос просто быстрее и легче решается. А на качество влияет только безобразное выполнение своих обязательств ответственных лиц.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», также подтвердила, что «дружеские» связи чиновников и застройщиков могут способствовать ускорению процесса, а точнее – снижению рисков того, что процесс сдачи дома будет необоснованно затягиваться, будут находиться лишние поводы и придирки, препятствующие нормальному рабочему процессу.

Однако основанием для справедливого отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отмечает Наталия Иванова (ГК «ПИК»), может быть отсутствие каких-либо документов, несоответствие жилого объекта требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям, установленным в разрешении на строительство, или несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Что же касается упомянутой «поляны», то наши эксперты ничего в этом плохого не увидели и добавили, что можно и отметить сдачу объекта «рюмкой чая»!

Кто ответит за брак? Ситуация, с которой сталкиваются новоселы, – недоделки, которые заявили о себе, несмотря на то что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком по всем существующим нормам. Как отметила Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI&Limitless, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, установлен гарантийный срок для объектов долевого строительства. Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре. «Во всех договорах подряда на строительно-монтажные работы по нашим проектам предусмотрена гарантия и система гарантийных удержаний», - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). Если же брак все-таки обнаружился, подрядчик, его допустивший, устраняет это за свой счет. Если же он отказывается от своих обязательств или срывает сроки, застройщик устраняет это за счет гарантийных удержаний. К сожалению, признает Ирина Мошева (СП RDI&Limitless), далеко не всегда удается решить вопрос мирным путем, и в таком случае сторонам остается только обращаться в суд и начинать длительную тяжбу с привлечением профессиональных экспертов.

Если же дефекты обнаруживаются после окончания гарантийного срока, объясняет Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), то придется самому жильцу устранять их за свой счет. Хотя, добавил эксперт, возможна еще одна ситуация, когда по обоюдной договоренности застройщика и управляющей/эксплуатирующей организации часть неоплаченных средств генподрядчику аккумулируется в управляющей компании, которая в свою очередь устраняет недоделки.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

 Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/116032.html

vsenovostroyki.ru

Госкомиссия: вопросы, ответы юристов, обсуждения

  • Здравствуйте! Застройщик уверяет, что на объекте идет госкомиссия. Существует ли способ убедиться, что это так? Должен быть какой-то документ, подтверждающий, что дом находится на госкомиссии?

  • Здравствуйте, будьте добры, подскажите, как реагировать на отсутствие в доме газа при приемке квартиры дольщиком? Разве возможна приемка госкомиссией дома при отсутствии газа в нем? С какими нормативными документами мне как дольщику необходимо ознакомиться при приемке квартиры? Какие последствия будет иметь приемка квартиры в доме без газа? Благодарю за ответ, Оксана.

  • Добрый день. Застройщик не дает возможность после технического осмотра квартиры внести в смотровой лист замечания по недостаткам в отношении Общего имущества дома ( разбит кафель в лифтовом холле, отсутствуют почтовые ящики, не работает э/подстанция, не работает лифт, сломаны двери на пожарной лестнице, нет козырьков у входа в подъезд, отсутствуют пандусы и перила...), мотивируя тем, что дольщик ...

  • Здравствуйте! год назад купили квартиру в Балашихе по Договору долевого участия. срок сдачи - 4й квартал 2012 года, однако по всем приметам очевидно, что застройщик срывает сроки. Не исключено, что срок перенесут на конец 2013 года. И вот недавно на сайте застройщика объявили новость о первичной инвентаризации (обмерах площади) в части корпусов. Скажите, пожалуйста - что это означает для нас? ...

  • Здравствуйте! У нас на руках ДДУ, в доме идут отделочные работы. Можно ли нам закрыть батареи и стояки гипсокартоном, до принятия дома гос.комисией и БТИ. Могут ли у нас быть проблемы?

  • Здравствуйте! подскажите пожалуйста. мы купили квартиру в новостройке, сейчас должна идти гос.комиссия, как я могу проверить идет ли гос.комиссия или нет, есть ли телефоны этих учреждений. Т.к. застройщику и фирме в которой я покупала квартиру не до конца верю т.к. это может быть не достоверная информация. Спасибо.

  • Здравствуйте! Мною была полностью выкуплена квартира по Договору долевого строительства. На сегодняшний день комиссия принимает дом. Я хочу подписать договор уступки требования с моей мамой безвозмездно до подписания акта-передачи. Вопросы: - как правильно это сделать ? - какие налоги и кто будет при этом платить ?

  • Не знаю можно ли так, но по другому не нашел к сожалению возможности. Поднимаю тему повторно: Был вопрос: http://law.vdolevke.ru/questions/read/13745/ "Добрый день! Наш дом принят госкомиссией в 2009 году в состоянии пустой коробки. Дом доводится "до ума" только сейчас. Принимать его будет УК учрежденная застройщиком. По примеру предыдущих домов этого застройщика прошедших по этой схеме - ...

  • law.vdolevke.ru

    Сдача новостройки в эксплуатацию: что нужно знать покупателю

    Новостройки на высокой стадии готовности продаются в Санкт-Петербурге довольно активно. Покупатели считают, что почти достроенный дом не несет в себе никакой «скрытой угрозы», в виде внезапного банкротства девелопера или вызывающего настоящую панику долгостроя. Но не все так просто: с виду полностью готовая новостройка на самом деле может оставаться недоступной для проживания. 

    Прежде всего, следует разобраться в том, как происходит сдача дома в эксплуатацию. Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ, каждая новостройка должна получить разрешение на ввод в эксплуатацию, то есть официальный документ, который подтверждает, что построенный объект отвечает плану земельного участка и предоставленной застройщиком проектной документации. «В Санкт-Петербурге выдачей разрешений на ввод занимается Служба государственного строительного надзора и экспертизы, – рассказывает руководитель юридического отдела «НДВ СПб» Анастасия Солдатова. – Для получения разрешения на ввод требуется получить и сдать в Службу ЗОС – заключение о соответствии построенного или реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации». Этот документ предваряет получение разрешения на ввод, но не заменяет его.

    После того как объекту выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществляется передача построенного жилья. Срок передачи указывается в договоре о долевом участии в строительстве. Покупатель должен понимать, что указанная в документах дата – это не дата получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а срок передачи объекта. «Это принципиально разные, но связанные понятия», – настаивает Анастасия Солдатова. Получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию, как и зарегистрировать право собственности на незавершенный объект строительства, может только застройщик.

    Интересно, что до введения в действие Градостроительного кодекса, то есть до 2004-го года, приемка новостроек осуществлялась на основании СНиП и Постановления Совмина СССР от 23.01.1981. И итоговым документом, подтверждающим, что дом выстроен по всем правилам, был Акт Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию. Поэтому процесс сдачи дома сегодня многие по старинке называют «сдача Госкомиссии». Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам «Лидер Групп», комментирует: «Ничего существенного в процессе сдачи объекта не поменялось, просто понятие «сдача дома Госкомиссии» переименовали в «разрешение на ввод дома в эксплуатацию». Появление в договоре долевого участия срока передачи жилья дольщикам вплоть до конкретного числа является существенным отличием, но не принципиальным». С точки зрения закона, передача нового дома до получения разрешения на его ввод в эксплуатацию запрещена. И если застройщик позволяет новоселам въехать в квартиры, а дом при этом разрешения на ввод не получил, действия застройщика можно считать нелегитимными. Виталий Виноградов утверждает, что случаи заселения жильцов до сдачи дома сегодня крайне редки. «Въехать в новостройку, не получившую заключение о вводе в эксплуатацию, можно, но ситуаций таких крайне мало и, как правило, это происходит не по инициативе застройщика, а по желанию конкретных людей, которым негде жить, кроме как в купленной новостройке. Заселять людей в дом, который не введен в эксплуатацию, дело очень неблагодарное и опасное», – отмечает он.

    Эксперт категорически не согласен с бытующим в среде потенциальных покупателей мнением о том, что застройщики часто выдают жильцам ключи до ввода дома в эксплуатацию, и новоселам приходится жить в условиях, приближенных к «боевым», с отсутствующими светом и водой, неработающими лифтами. «За последнее время я не знаю ни одного такого случая, – говорит Виталий. – Что касается перебоев с электричеством и водоснабжением, то до тех пор, пока дом не будет заселен на 70% и люди в нем не сделают ремонт, он не будет нормально функционировать. Но чаще проблема с отсутствием тепла и света бывает не из-за технических перебоев, а по причине неоплаты некоторыми жильцами коммунальных платежей». По словам специалиста, очень часто люди, которые в процессе ремонта не живут в квартире, не хотят платить за коммунальные услуги, отсюда и проблема с отсутствием света и воды.

    Жизнеобеспечение новостройки вообще во многом зависит от отношения самих новоселов к своему жилью. Многие забывают, что подавляющее число домов сдается без отделки, и каждый новосел после получения ключей начинает делать в квартире ремонт: устанавливает и подключает сантехнику, меняет радиаторы отопления, для чего договаривается с управляющей компанией об отключении системы. Квартир в новостройке, как известно, не один десяток. Чтобы избежать беспорядочного отключения, которое может навредить жизнедеятельности всего дома, управляющая компания отключает систему до тех пор, пока основные работы по подключению не будут завершены. Лифты ломаются из-за перегруза, строительный мусор (вывоз которого, кстати, должны организовывать сами жильцы) скапливается на лестницах и в коридорах. Именно поэтому новый дом вполне может производить впечатление непригодного к проживанию.

    Но нередко случается, что готовая новостройка действительно не может получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Основные причины отказа в выдаче разрешения – неточности и ошибки в документах, несоответствие параметров дома проектной документации, допущенные при строительстве нарушения. Отсутствие исходно-разрешительной документации на строительство с введением в 2010-м дополнений к 214-ФЗ не может являться причиной отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. (Напомним, что если у девелопера нет разрешения на строительство, он вообще не имеет права рекламировать новостройку, и проект не может быть представлен на рынке). Чаще всего причиной отказа становится отсутствие коммуникаций, не отлаженное инженерное оборудование. Могут помешать сдаче в эксплуатацию банальные разногласия застройщика с местной администрацией. А вот строительные недоработки, не несущие угрозы жизни людей, обычно не становятся препятствием для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях объект принимают с предписанием устранить все недостатки.

    Если застройщик не может получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию или не спешит оформить передачу дома, у дольщика есть рычаги воздействия на ситуацию. Анастасия Солдатова объясняет: «С даты регистрации ДДУ до ввода объекта у дольщика в залоге находится  предоставленный застройщику для строительства земельный участок. С момента получения разрешения на ввод до даты фактической передачи, а также в случае регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в залоге у дольщика находится построенный объект. Дольщик может обратить взыскание на предмет залога через шесть месяцев после пропуска срока передачи застройщиком или остановки им строительства». Эксперт объясняет, что при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Если же застройщик от государственной регистрации права собственности на такой объект уклоняется, она осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства.

    А Виталий Виноградов напоминает: «Любой застройщик по законодательству несет пятилетний гарантийный срок на построенный объект. В случае если он не хочет устранять какие-либо недочеты добровольно – нужно подавать в суд. Хотя компания, которая планирует работать на рынке недвижимости и дальше, такой ситуации никогда не допустит». Уберечься от покупки «проблемной» новостройки на 100% невозможно. Эксперты рекомендуют покупать квартиры только по 214-ФЗ, а до совершения сделки обратиться к независимому юристу: он проверит предоставленные застройщиком документы и поможет оценить риски покупки.

    Источники: «Лидер Групп», «НДВ СПб».

    Дата публикации 29 ноября 2012

    www.novostroy-spb.ru

    Дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам

    На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех, что объект построен и сдан, на сайте застройщика – рекламные обещания о скором заселении. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и вот-вот ждать новоселья. На самом деле все не так радужно, поскольку сдача дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом. Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а нередко и годы бесконечного ожидания. На этом этапе дольщиков  могут поджидать неожиданные, но отнюдь не приятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи жилья, а также именно в это время вскрываются все недоделки и дефекты строительства. Поэтому нелишним будет узнать, когда дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам?

    В чем разница между сроком сдачи объекта и сроком передачи жилья

    Большинство граждан не вполне понимают, как происходит и сколько времени длится сдача дома в эксплуатацию, и наивно полагают, что за этим событием сразу следует передача жилья дольщикам. Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.

    Поэтому не стоит верить обещаниям застройщика, необходимую информацию обо всех важных фактах, событиях и датах, дольщикам следует искать не в рекламных проспектах, а в ДДУ. В договоре прописаны два события: срок сдачи дома и срок передачи жилья участнику долевого проекта. Это два принципиально разных события и две различные даты.

    Срок сдачи – это дата, когда планируется завершить строительство дома и получить разрешение госкомиссии на ввод его в эксплуатацию. Этот срок застройщик устанавливает самостоятельно и при необходимости может его корректировать, не согласуя с участниками проекта. Для дольщика основное значение имеет второй срок, указанный в ДДУ - дата передачи ключей и самой квартиры по приемо-передаточному акту. Этот срок не подлежит изменению и корректировке в одностороннем порядке. Не соблюдение его застройщиком дает законный повод дольщику требовать с нарушителя неустойку за просрочку передачи объекта.

    Однако нередко застройщики, желая заранее подстраховаться от штрафных санкций за срыв сроков, прописывают в договорах не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта. Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой начнет отсчитываться срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в организацию, выдававшую разрешение на строительство (ее можно найти в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам не должен быть позже 31 января 2018 года. После этой даты можно предъявлять застройщику претензию и требовать с него уплаты неустойки.

    Как происходит сдача дома в эксплуатацию, и сколько она продолжается

    Чтобы сдача дома состоялась, и было получено соответствующее разрешение на введение его в эксплуатацию, на объекте должны быть закончены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, объекту должен быть присвоен милицейский адрес, получены справки от поставщиков энергоресурсов.

    После этого дом принимает госкомиссия, которая проверяет объект на соответствие существующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он затем обращается в органы городской администрации, где также проводится проверка всех документов на соответствие действующему законодательству. После этого застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и может подавать документы на постановку дома на учет в кадастровый орган, а затем только приступать к передаче жилья дольщикам.

    Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев, при условии, что проверяющие органы не выявили никаких нарушений. Как правило, нарушения все-таки находятся, и комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получение акта сдачи дома на более позднее время.

    Получив разрешение на введение дома в эксплуатацию, строительная фирма обязана не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения участникам строительства прибыть для принятия объекта. Дольщик должен серьезно отнестись к этому документу и вовремя прибыть для принятия своей квартиры. Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать передаточный акт в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за данный объект. В этом случае все риски гибели или порчи имущества автоматически переходят к дольщику.

    Но бывает и так, что все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

    Что делать, если дом сдан, а передача жилья затягивается?

    В принципе, участника не должно интересовать, по какой причине застройщик не передает ему квартиру. Для него важно одно – срок передачи прошел, а фактически жилье не получено. И в этом случае у дольщика появляются все основания для привлечения нарушителя к ответственности по 214 ФЗ, а именно – взыскания с него неустойки. Проводить данную процедуру можно как в досудебном, так и судебном порядке. При этом в законодательстве не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ, в таком случае необходимо соблюдать порядок, предусмотренный договором.

    В любом случае целесообразно сначала попытаться решить вопрос с застройщиком мирно без привлечения судебных органов. Для этого в его адрес необходимо направить претензию в виде заказного почтового отправления с требованием о выплате неустойки. Этот документ, в случае судебного урегулирования вопроса, можно будет предъявить в суде, что станет дополнительным аргументом в пользу дольщика.

    По закону, при нарушении срока передачи жилья, строительная фирма обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за один просроченный день. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья.

    Здесь следует отметить, что положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно будет составлен данный документ. Необходимо предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на положения действующего законодательства, а также верно рассчитать неустойку. Как сделать правильный расчет, можно узнать в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

    В претензии нужно также указать счет, куда должны поступить деньги и предельный срок, отведенный дольщиком для выплаты неустойки. Желательно составление претензии доверить грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

    Что делать, если претензия осталась без ответа?

    Если в обозначенное время деньги не поступят на счет дольщика, он может обращаться за разрешением вопроса в судебную инстанцию. Надо сказать, что взыскание неустойки, как правило, производится в судебном порядке, т.к. строительные фирмы очень редко соглашаются добровольно выплатить деньги дольщику. Чтобы инициировать судебное разбирательство, необходимо написать заявление, которое составляется аналогично претензии. Помимо требований об уплате неустойки и возмещения своих расходов, в соответствии с законом о защите потребителей, в него также включаются следующие требования:

    • компенсация морального вреда;
    • взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
    • оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
    • издержки дольщика на судебные расходы.
    Нужно иметь в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить 333 статью ГК и уменьшить размер неустойки, если посчитает, что ее сумма несоразмерна убыткам, которые понес дольщик. Чтобы минимизировать риск снижения ее размера судом, необходимо подключить к делу грамотного юриста, который знает, как этого избежать. Кроме того, взыскание неустойки можно производить через Арбитраж, где 333 статья применяется очень редко.

    Что еще может предпринять гражданин, который вовремя не получил жилье? Если со времени передачи объекта, указанного в договоре, прошло два месяца и более, дольщик может просто расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке, одновременно потребовав с него пеню за то, что последний пользовался его деньгами. При этом в данном случае проценты будут рассчитываться не только за просроченное время, а за весь период действия договора, т.е. с того момента, когда дольщик внес свои деньги. Более подробную информацию о процедуре расторжения договора, можно получить в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

    Как поступить, если при приемке объекта выявились дефекты и недоделки?

    Если дом сдан в срок, и дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, радоваться рано. На этапе приемки жилья участника долевого проекта также могут поджидать неприятные сюрпризы в виде дефектов и недоделок строителей. В этом случае не стоит подписывать передаточный акт, поверив устным обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время.

    Необходимо понимать, что подписывая акт, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены на должном качественном уровне, и он не имеет к строителям никаких претензий. Если у дольщика есть нарекания к качеству строительства, все недостатки надо зафиксировать в отдельном акте. Существуют основные правила приемки жилья у застройщика, которых необходимо придерживаться, чтобы избежать проблем в будущем.

    Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки. Как правильно ее составить, можно узнать здесь. Закон дает право дольщику потребовать от застройщика следующих действий:

    • полного устранения всех выявленных дефектов строительства;
    • уменьшения цены договора;
    • оплату ремонтных работ.

    В претензии также необходимо указать конечный срок, в пределах которого строительная фирма должна исправить свои недоделки. Если строители не выполнят работы по устранению своего брака в срок, установленный дольщиком, последний имеет право потребовать с них пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

    В заключении

    Несвоевременная передача объекта дольщикам – самое распространенное нарушение, которое допускают застройщики. Если подобное случилось и с вашим объектом, не стоит сидеть и ждать, пока строители спокойно достроят дом, и как ни в чем не бывало, пригласят вас принимать жилье. Необходимо с самого начала просрочки начинать действовать и требовать с нарушителей неустойку за неисполнение своих обязательств. Закон всецело на стороне участников строительства, надо только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты.

    Общество защиты прав дольщиков помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются получения вами максимально возможной компенсации. Юристы нашей организации подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры  застройщиком, составят заявление в суд и примут участие во всех этапах судебного процесса. В разделе «Контакты» вы найдете все наши данные, по которым с нами можно быстро связаться.

     

    help-ddu.ru

    Новостройка после госкомиссии - Realto.ru

    Частный инвестор должен быть готов к тому, что после покупки новостройки и ожидания завершения строительства дома его мытарства не заканчиваются. Можно ожидать неожиданных приключений и быть готовым к тому, что потребуется понести новые расходы. Только переселенцы из пятиэтажек получают квартиры, пусть и с минималистской отделкой, но все же пригодные для жизни. Частным инвесторам обычно достается пустое пространство. Исторически, в 1990-е годы, превращение полученного жилого помещения в действительно жилое помещение могло обойтись в половину инвестиционной стоимости квартиры. Из-за длительного периода роста цен на жилье, соотношение, разумеется, существенно изменилось Зато не изменилось состояние передаваемых людям квартир – и все так же надо готовиться к затратам в десятки тысяч долларов.

    Это необходимо знать, когда вы присматриваетесь к новой квартире. Но бояться этого не надо: и до кризиса, и в нынешние времена, готовая квартира даже с не оформленными правами собственности существенно прибавляла в цене по сравнению с некой виртуальной площадью в монтируемой монолитной коробке (в Московской области, например, примерно на 500-600 долл. за метр).

    Неточности площади

    Превращение квартиры в жилье

    Отдельные статьи затрат

    Собственники жилья

    Неточности площади

    Ключи будущий владелец квартиры получает обычно после вода дома в эксплуатацию. Сдача дома госкомиссии – процесс, занимающий до полугода. Когда дом принят всеми необходимыми ведомствами (пожарные, энергетики и пр.), глава местной администрации (в Москве префект, в Подмосковье глава муниципального округа) подписывает акт ввода дома в эксплуатацию.

    В крайне редких случаях частному инвестору позволяют начать отделку квартиры до сдачи дома госкомиссии. Дело в том, что составной частью данного процесса являются обмеры квартир представителями БТИ. Как правило, в ходе обмеров выяснятся, что площадь квартир отличается от той, что указана в договоре, примерно на 1-3%. В панельных домах изменения происходят за счет погрешности в 1-2 см расстояния между стенами, в монолитных погрешность дают, помимо того, полкирпичика, которыми отмечаются будущие межкомнатные стены. (Примечательный нюанс – если проводить замер с уже поставленными стенами, площадь будет не расти, а немного уменьшаться.)

    Так или иначе, небольшой «вырост» размеров квартиры придется оплатить. Обычно сумма доплаты устанавливается в соответствии с ценой метра, указанной в договоре долевого инвестирования или предварительном договоре купли-продажи. При цене квартиры, к примеру, в 7 миллионов рублей, придется выложить порядка 150-200 тысяч рублей. Много это или мало, судите сами, однако сумма вполне сопоставима с ценой весьма хорошего косметического ремонта в аналогичной квартире, приобретенной на вторичном рынке.

    Превращение квартиры в жилье

    Квартиры в новостройках предаются людям в состоянии готовности к черновой отделке. В серийных и реже монолитно-кирпичных домах эконом-класса могут быть смонтированы межкомнатные стены. Часто встречающаяся ситуация с так называемой «свободной планировкой» означает, что нет и внутренних стенок. В наличии имеются входная дверь и максимально дешевые стеклопакеты, которые люди обычно меняют (в итоге окна от строителей в большинстве коммерческих домов остаются только на лестничных клетках). Если честно, случается, что неприятным дополнением к картине голых стен являются кучки кала, оставленные строительными рабочими (в крайне редких случаях можно увидеть биотуалет на уровне монтируемого этажа; а ходить вниз для рабочих – дело утомительное).

    Однозначной цены превращения «жилого помещения от строителей» в готовую к косметическому ремонту (обои, ламинат или паркет и пр.) квартиру не существует. Сам по себе состав работ представляет собой длинный сметный перечень, где цены в общем-то невелики, но по совокупности дают весьма заметную сумму денег. Основные затраты – чистовая стяжка пола, затирка швов и покрытие стен штукатуркой. Иногда встречается мысль о том, что в панельном серийном доме ничего из этого делать не надо. Это неправда. Панельные изделия проходят шпаклевку в заводских условиях и покрытие их обоями «как есть» даст крайне неприглядную картину.

    Если перечень работ по черновой и предчистовой отделке ограничивается минимумом (то есть теплый пол считаем неприличной роскошью), получится сумма от 100 до 200 долларов на квадратный метр. В принципе можно уложиться и в 50, но придется самостоятельно становится прорабом, снабженцем и постоянно курировать процесс. Часто услуги по отделке предлагает компания, выступавшая застройщиком или генподрядчиком. Обычно в таких случаях говориться о выгоде для заказчика в силу того, что под отделку идут оптовые закупки материалов. Однако в итоге может поулчиться увеличение цены предремонтных работ до 350-400 долларов (порядка 11-15 тысяч рублей) на метр площади.

    Отдельные статьи затрат

    Есть статьи затрат, которые приходится учитывать вне отделки.

    Прежде всего это цена оформления прав собственности. Обычно за данную операцию застройщик или инвестор, перепродающий квартиры в розницу, хочет получить 2% от суммы сделки. Реже просят 1%. Кризисные времена внесли в ситуацию свои изменения, появились и более дешевые варианты оказания данной услуги, однако ее стоимость не опускается ниже 25 тысяч рублей.

    Отдельная, небольшая, но несколько обидная статья расходов связана с электричеством. Дело в том, что в большинстве новостроек проводка доходит только до щитка, вести ее по квартире и устанавливать розетки нужно уже в рамках черновой отделки. Однако сверх того, для проведения данных работ надо иметь проект, согласованный с энергетиками, принимающими дом в эксплуатацию. Стоит этот бумажный элемент жизни порядка 13-17 тысяч рублей. Немного, но все-таки еще одна статья расходов.

    Еще одна статья расходов может быть связана с переносом межкомнатных стен. Иногда риэлторы, торгующие новостройками, говорят, что нельзя касаться исключительно несущих конструкций, бортики же есть не более чем рекомендуемая планировка о смене которой просто надо уведомить органы БТИ. Не верьте. Дом сдается по проекту, то есть смещение бортика даже на несколько сантиметров приведет к тому, что при получении документов БТИ, например, для продажи квартиры, ее план будет исчерчен так называемыми красными линиями, то есть указаниями на отступление от плана БТИ, соответствующего первоначальному принятому и утвержденному проекту. Поэтому перепланировку необходимо согласовать. Обойдется это минимум в 50-60 тысяч рублей, если же появляется желание, к примеру, сделать проем в несущей стене (это допустимо, но он должен иметь арочную форму), то сумма будет существенно большей.

    Если перепланировку можно и не делать, то от коммунальных расходов уйти не получится. Имеются в виду коммунальные расходы, которые надо платить за период, предшествующий фактическому получению ключей. В Подмосковье срок этот не оговаривается, в столичной нормативной базе можно найти упоминания, что оговоренный срок уплаты коммунальных расходов «задним числом» составляет 4 месяца. При этом условием получения ключей обычно и является квитанция об уплате данных коммунальных расходов.

    Есть и еще статьи затрат. Например, часто для получения ключей, помимо коммунальных услуг, надо оплатить вывоз строительного мусора, который по идее должен появиться при ремонте квартиры. Для однокомнатной квартиры требуется обычно оплатить один контейнер строительного мусора, для более крупной – пару. Расходы не очень велики, но все же есть.

    В общем, покупая новостройку, будьте готовы оплатить и то, и другое, и еще что-нибудь. Правда есть одно существенное изъятие: вы не обязаны оплачивать вывоз собственно строительного мусора, возникшего при возведении дома, а также не обязаны оплачивать оговоренное проектом благоустройство придомовой территории. За это пытаются иногда брать деньги, но иным способом, о котором мы и расскажем.

    Собственники жилья

    При покупке квартиры в новостройке вы, как правило, тут же подписываете бумаги о вступлении в товарищество собственников жилья. Отдельных денег это не стоит. При этом сама по себе ситуация выглядит парадоксальной. Дело в том, что если раньше документы о собственности оформлялись в пределах полугода от сдачи дома госкомиссии, то ныне этот процесс может запросто длиться два года и даже более. Для владельца квартиры, пока остающегося просто инвестором это означает, например, невозможность подключиться к сети МГТС или устроить ребенка в муниципальный детский сад. Тем не менее он с момента приобретения квартиры является членом товарищества собственников жилья.

    ТСЖ часто требует отдельных затрат – на его содержание, что может составлять порядка 2-3 тысяч рублей в месяц. Плюс к тому, могут возникнуть затраты, непланового характера. Застройщик может предложить ТСЖ, к примеру, поставить забор вокруг придомовой территории высотой не 30-40 см (как в проекте), а в человеческий рост – чтобы чужие не ходили. Правда, за отдельную плату. Это еще один способ попытаться собрать с жителей денег. Что любопытно: недовольны этим все члены ТСЖ, но собраться и сменить его руководство жители дома обычно не в состоянии – это трудно объяснимый, но реальный факт социологии. Иногда, впрочем, среди жителей дома находятся активисты, которым удается изменить ситуацию к лучшему. Один такой активист (кстати, глава известной в Москве риэлторской компании) рассказал автору этих строк, что после появления нового руководства ТСЖ, плата за техническое обслуживание дома (дворники, вывоз мусора и пр.) уменьшилась примерно до 1200 рублей в месяц. Так что новостройка - это не только «плати за все», но и способ оптимизировать расходы.

    www.realto.ru

    Новостройки: что такое «госкомиссия»? - Недвижимость Екатеринбурга

     

    Новостройки: что такое «госкомиссия»? Это когда все готово и можно звать стройнадзор. Недоделки устранят, дадут гарантию качества и можно приступать к ремонту квартир

     

    Текст : Людмила Чичерова | Фото: lavoro.tiscali.it

    Дата: 06 июня 2013 | www.metrinfo.ru

    Покупатели, которые приобрели жилье на первичном рынке, всегда с нетерпением ждут сигнала об официальном завершении строительства. После «отмашки» они смогут приступить к ремонту своих квартир и оформлять право собственности на недвижимость. Завершающий этап строительства мы по привычке до сих пор называем «госкомиссией». Однако никакой госкомиссии на свете давным-давно нет.

    Определения «госкомиссия» на сегодня уже не существует. Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», госкомиссии функционировали до принятия Градостроительного кодекса РФ в конце 2004 года. В их состав входили специалисты из разных городских структур: органов государственного архитектурно-строительного контроля, проектных организаций, государственных органов санитарного и пожарного контроля, МЧС, и т.д. Причем, чтобы сдать объект, застройщику приходилось получать разрешение в каждом отдельном учреждении. С принятием Градостроительного кодекса процедура была упрощена.

    На сегодня порядок приемки и ввода в эксплуатацию законченного объекта - новостройки - регламентирован двумя документами, рассказывает Вадим Антонов, заместитель начальника отдела капитального строительства ГВСУ «Центр». Это статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ) и «Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г № 54). В соответствии с Градкодексом РФ, объекты капитального строительства принимают органы местной власти: в Москве – комитет государственного строительного надзора, подчиняющийся напрямую правительству Москвы, а в Подмосковье – органы местного самоуправления или органы федеральной власти (администрация), добавил Евгений Максименко, директор департамента строительства ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал».

    Время «Х» Застройщик должен основательно подготовиться, прежде чем обращаться в территориальные органы госстройнадзора. Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), необходимо выполнить полный комплекс строительно-монтажных работ, все работы по инженерии, должна быть собрана вся исполнительная документация, подписаны все акты, заключены договоры на техобслуживание и эксплуатацию, если это необходимо. Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика TEKTA GROUP, добавил, что необходимо предъявить справки о выполнении всех технических условий и обмере объекта БТИ. Кроме этого, эксперты компании «СУ-155» напомнили, что в доме должны быть подключены и функционировать электричество, вода, канализация, отопление, лифты, то есть новостройка должна быть полностью пригодной для проживания.

    Когда делать ремонт? К слову, заселять жильцов до ввода в эксплуатацию, то есть выдавать им ключи и разрешать ремонтные работы или подождать – этот вопрос решается чаще в индивидуальном порядке. Лет десять назад это была распространенная практика - жильцов «запускали» задолго до официального ввода в эксплуатацию. Причем дом, как правило, нормально функционировал. Сегодня, судя по ответам наших экспертов, все строже.

    «Мы разрешаем приступать к отделке квартир только после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартир», - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). До этого момента заниматься ремонтом просто опасно, считает эксперт. В противном случае компания будет оштрафована, - добавляет Олег Куринной, заместитель генерального директора «МД Групп». Это требование статьи 9.5.Кодекса РФ об административных правонарушениях.

    Кто и что проверяет По процедуре, рассказывает Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть владельцу земельного участка, с так называемой «предъявительской». Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.

    Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которые входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики… Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

    Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в «приемочной» работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено. «Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, - допускает Вадим Антонов (ГВСУ «Центр»), - создать в соответствии со ст. 30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе».

    Накрываем поляну? Один из факторов, облегчающий участь застройщика при вводе дома в эксплуатацию - «дружеские» связи чиновников и застройщиков. «У меня скоро госкомиссия, мне надо накрыть поляну и разлить по стакану», - говорил автору этих строк руководитель строительной компании.

    Интересно, хорошо это или плохо, то есть «дружеские» связи чиновников и застройщиков – помеха качеству или нет? Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), отношения никогда не влияют на качество, а только на сроки окончания работ. Наоборот, у застройщика возникает меньше нерешаемых вопросов, проблем, появляется прозрачность в отношениях, возникает взаимосвязь с органами власти. Когда на одном языке говорят коллеги, партнеры, то вопрос просто быстрее и легче решается. А на качество влияет только безобразное выполнение своих обязательств ответственных лиц.

    Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»,также подтвердила, что «дружеские» связи чиновников и застройщиков могут способствовать ускорению процесса, а точнее – снижению рисков того, что процесс сдачи дома будет необоснованно затягиваться, будут находиться лишние поводы и придирки, препятствующие нормальному рабочему процессу.

    Однако основанием для справедливого отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отмечает Наталия Иванова (ГК «ПИК»), может быть отсутствие каких-либо документов, несоответствие жилого объекта требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям, установленным в разрешении на строительство, или несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

    Что же касается упомянутой «поляны», то наши эксперты ничего в этом плохого не увидели и добавили, что можно и отметить сдачу объекта «рюмкой чая»!

    Кто ответит за брак? Ситуация, с которой сталкиваются новоселы, – недоделки, которые заявили о себе, несмотря на то что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком по всем существующим нормам. Как отметила Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI&Limitless, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, установлен гарантийный срок для объектов долевого строительства. Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре. «Во всех договорах подряда на строительно-монтажные работы по нашим проектам предусмотрена гарантия и система гарантийных удержаний», - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). Если же брак все-таки обнаружился, подрядчик, его допустивший, устраняет это за свой счет. Если же он отказывается от своих обязательств или срывает сроки, застройщик устраняет это за счет гарантийных удержаний. К сожалению, признает Ирина Мошева (СП RDI&Limitless), далеко не всегда удается решить вопрос мирным путем, и в таком случае сторонам остается только обращаться в суд и начинать длительную тяжбу с привлечением профессиональных экспертов.

    Если же дефекты обнаруживаются после окончания гарантийного срока, объясняет Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), то придется самому жильцу устранять их за свой счет. Хотя, добавил эксперт, возможна еще одна ситуация, когда по обоюдной договоренности застройщика и управляющей/эксплуатирующей организации часть неоплаченных средств генподрядчику аккумулируется в управляющей компании, которая в свою очередь устраняет недоделки.  

     

     

     Июнь 13, 2013, 4:01 п.п.

    mega-e.su

    Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

    – Купили квартиру в ЖК «Березки дачные». Сдачу задержали уже больше чем на четыре года. Счета у застройщика пустые. Дом стоит, но есть много недоделок. Есть люди, что заселились и живут. Если я въеду фактически на стройку, могут ли меня потом выселить?

    1599685sv/Fotolia

    Отвечает президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, член попечительского совета Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Екатерина Романенко:

    Вероятно, речь идет о реально достроенном, но по каким-то причинам не сданном доме. Например, застройщик не сделал благоустройство, не перечислил причитающиеся платежи городу, не рассчитался по инвестпроекту, налогам, арендным и имущественным платежам, не передал городу причитающуюся долю квартир, не построил объекты инфраструктуры, согласно договору. Дом стоит, не подключенный к инженерным сетям, с неоформленными документами. Формально акта-приемки нет, есть недоделки, тепло и электричество подключены по временной строительной схеме, собственности на квартиру нет.

    Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

    Сдача дома затянулась, что делать?

    Вселение в несданный дом — это крайняя мера, понятно, что в недостроенном реально доме никто жить не сможет. Проблем у «сквоттера» возникнет много. Ведь, пока дом не сдан, он находится на балансе у застройщика, и застройщик обязан оплачивать все расходы. Только после этого дом может быть подключен по постоянной схеме. В некоторых случаях, даже при отсутствии долгов, подключение может занимать месяцы. Размеры платежей у застройщика совсем другие, чем у частных лиц. Они гораздо выше. К тому же физическое лицо, не являясь собственником, оплатить их не может — нет оснований, по сути. За что платить? За чужое имущество? В итоге растущие серьезные долги мешают сдаче дома, они растут и создают порочный круг. Могу сказать одно: если Вы добросовестный покупатель, выполняете или уже выполнили свои обязательства перед застройщиком, то вряд ли он будет вступать с Вами в конфликт, а тем более выселять.

    Реально выселить из нового дома Вас могут по причине двойной продажи квартиры, однако сегодня это встречается очень редко — ДДУ защищает права покупателей. Если это произошло, обращайтесь к компетентному юристу, который сможет отстоять Ваши права.

    Отвечает юрист, старший партнер юридической компании «Интеллект» Алихан Дадаев:

    Прежде чем въехать в квартиру в доме, Вам необходимо знать следующее. Если квартира фактически имеется в наличии, то Вы должны обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру или права собственности на долю в незавершенном строительством доме. Действующее законодательство позволяет гражданам признавать право собственности на незавершенный объект строительства. В Гражданском кодексе это статьи 130, 218, 219.

    При этом Вы также должны знать, что вместе с другими дольщиками Вы имеете право зарегистрировать ЖСК и обязать застройщика передать права на объект ему. Конечно, Вам необходимо будет доплатить за устранение недоделок в этом доме, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

    Приемка квартиры в новостройке без отделки

    Инструкция: как принять квартиру в новостройке

    Также получение разрешения позволит подключить данным дом к необходимым коммунальным сетям. Данный выход является юридически грамотным, так как объект, который не получил разрешения на ввод в эксплуатацию, может быть опасным для проживания граждан. Дом не может быть официально подключен к сетям и обслуживаться, и, соответственно, Вы можете быть выселены из квартиры.

    Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

    Из вопроса не совсем понятно, введен дом в эксплуатацию или нет, и на основании чего заселились покупатели. Если разрешение на ввод дома не получено, прежде чем заселиться, лучше оформить право собственности в судебном порядке. В этом случае никто не сможет выселить собственника из квартиры. Следует учесть, что зарегистрироваться по месту жительства до получения права собственности в таком доме невозможно. Кроме того, скорее всего, все коммуникации в доме до сих пор подключены по временной схеме — для строительства. В таком случае размер платы за коммунальные услуги для проживающих в доме будет в разы больше, чем после его ввода в эксплуатацию.

    Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

    Объект передается на основании акта приема-передачи, и с этого момента Вы законно заселяетесь в объект недвижимости. Если этот объект не введен в эксплуатацию, то данный вопрос необходимо решать через специальные правительственные комиссии.

    Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

    Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

    Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

    Выселение, то есть освобождение жилого помещения, является мерой, направленной на защиту прав законного владельца недвижимого имущества от посягательств со стороны третьих лиц на его собственность. Законным владельцем квартиры как части здания многоквартирного дома является застройщик. Соответственно, застройщик вправе потребовать освобождения квартиры, предъявив соответствующий иск в суд по месту нахождения спорной квартиры к лицу, которое самоуправно вселилось в такую квартиру без согласия застройщика. Лицо (участник долевого строительства), вселившееся в квартиру без согласия застройщика, в целях защиты своих прав вправе подать иск в суд о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры. В случае признании судом такого права собственности дольщика застройщику будет отказано в иске.

    Вместе с тем, следует также отметить, что из Градостроительного кодекса РФ вытекает запрет эксплуатировать объект капитального строительства, не введенного в эксплуатацию. Частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность эксплуатанта (физического лица) за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию в виде штрафа в размере от 500 до 1 тысячи рублей.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

    Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

    Когда можно начинать ремонт в новостройке?

    Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

    Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

    www.domofond.ru