Понижение процентной ставки по ипотеке в 2018: Ипотечные лайфхаки. Как снизить выплаты за кредит на квартиру
Руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев отмечает, что в последние несколько лет Центробанк снижал ключевую ставку. После введения антироссийских санкций она повысилась до 17%, а начиная с марта 2018 года её размер находился в районе 7,25–7,75%. На прошедшем в июле 2020 года заседании Центробанка было принято решение о снижении до 4,25%. В связи с этим финансовые организации стали предоставлять более выгодные условия по ипотечным кредитам.
Ставки по ипотеке снижаются, но и платёжеспособность многих заёмщиков тоже падает. Сказываются последствия пандемии коронавируса. В такой ситуации всё более актуальным становится вопрос: как можно снизить выплаты по жилищному кредиту?
На ипотеке можно сэкономить, попросив скидку у застройщика. Она может быть минимальная — в районе 3%. Также можно сэкономить и на страховке. Надо отметить, что оформлять полис в первой же компании, которую рекомендует банк, лучше не стоит. По словам экспертов в сфере недвижимости, тарифы в разных страховых могут существенно различаться.
Кроме того, если возникли проблемы с внесением суммы, очевидным способом снизить выплаты станет рефинансирование. По словам аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева, чаще всего рефинансировать ипотеку придётся в другом банке. Дело в том, что кредитное учреждение, изначально выдавшее заём, не слишком заинтересовано, чтобы уровень процентных выплат снижался. Именно из-за этого в последнее время наблюдается заметный переток клиентов от одного банка к другому.
— Надо иметь в виду, что рефинансирование ипотечного займа в другом кредитном учреждении связано с существенными расходами, так как придётся заново собирать весь комплект документов, проводить экспертизы, получать заключения БТИ, — рассказывает аналитик Алексей Коренев.
По словам Артёма Деева, если платить ипотеку нужно довольно продолжительное время, клиенту выгодно снизить процент по кредиту. Если осталось несколько лет, то проценты банку «съедят» всю выгоду от процедуры. Также необходимо узнать, какие страховки требует новый банк. По словам аналитика, на переоформление документов тоже понадобятся деньги: на оплату независимой оценки недвижимости, выплату государственной пошлины для оформления новой ипотеки и покупку нового страхового полиса. Собирать бумаги и забирать их из предыдущего банка нужно очень быстро: пока новый банк не получил документы, он даёт повышенную ставку.
Старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова советует обращаться за реструктуризацией ипотечного кредита для снижения выплат.
— Сейчас, когда ключевая ставка Банка России достигла 4,25% годовых, финансовые организации были вынуждены сокращать ставки по кредитным продуктам и ипотеке в том числе. Чудес здесь ждать не стоит, но снизить ставку на 0,5–1,5% вполне возможно, — рассказывает Анна Бодрова.
В свою очередь эксперт Артём Деев говорит, что при реструктуризации ипотечного кредита есть нюансы. Если у заёмщика была ранее хорошая кредитная история, не наблюдалось просрочек, банк может пойти ему навстречу, изменив платёж, но это бывает очень редко. По его словам, потребуются документы, подтверждающие ухудшение материального положения клиента (справка из больницы о состоянии здоровья, справка о том, что супруга ушла в декрет, либо справка с работы о сокращении). В таком случае уменьшается сумма регулярных выплат в соответствии с падением дохода.
Также для уменьшения выплат по ипотеке банк может предоставить кредитные каникулы. Он на определённое время оттянет кредитный долг, но при этом оставит только проценты или изменит периодичность выплат.
Ипотека. Главное по теме
Еще
Банк России в очередной раз снизил ключевую ставку и снова до исторически минимального значения — 4,25% годовых.
Мы, равно как и вы, наши читатели, не являемся экспертами финансового рынка, но опираясь на авторитетные мнения, постараемся разобраться, как сегодняшнее решение скажется на рынке ипотеки, и ответить на вопрос:
Стоит ли сейчас оформлять ипотеку или лучше подождать?
Для ответа на этот вопрос следует понять, из каких составляющих складывается процентная ставка по кредиту.
Сколько стоит кредит
Кредит — это своего рода товар.
Его цена складывается из себестоимости и прибыли.
Себестоимость в свою очередь включает стоимость заимствований, стоимость риска, операционные расходы и регуляторные издержки банка.
Чтобы выдать кредит, банку нужно у кого-то эти деньги взять, например у вкладчиков (физических, юридических лиц и государства), Центробанка, российских и зарубежных банков.
Стоимость заимствований в настоящее время варьируется в пределах от 4,25 до 6,25%* годовых.
* согласно данным ЦБ РФ в мае 2020 года средневзвешенная процентная ставка по депозитам составила 4,5-5%, позволим себе предположить, что на сегодняшний день она несколько уменьшилась ввиду общей экономической ситуации в стране;
согласно параметрам операций Банка России коммерческие банки могут получить средства ЦБ на аукционах по ставке от 4,75% годовых, а также обеспеченный кредит по ставке 6,25%;
Стоимость риска зависит от типа кредита и заемщика, обеспечения по кредиту и от ситуации в стране в целом. Для ипотеки стоимость риска оценивается в 0,6-1%, для военной ипотеки точных данных нет, но, полагаем, она порядка половины процента.
Расходы и издержки банка эксперты оценивают в 2,2-2,5%.
Прибыль банков предлагаем принять на уровне 0,5%.
ИТОГО получается 7,55-10,25% годовых
В целом, наши расчеты соответствует тому, что мы видим в предложениях от банков.
При чем здесь тогда ключевая ставка, если в расчете ее нет
Ключевая ставка — это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут получить заимствования у ЦБ. На практике, в частности, сейчас, банки могут занять у ЦБ средства на период от года до 2 лет по ставке от 4,75% до 6,25%. Ключевая ставка является также ориентиром для ставок по депозитам.
Снижение ключевой ставки на 1 процентный пункт исторически снижает стоимость заимствований лишь на 0,65-0,7 п.п. Т.е. не стоит ожидать, например, что ставки по кредитам снизятся на 0,5% при снижении ключевой ставки на то же значение.
Какой может или должна быть ключевая ставка
В своем недавнем интервью заместитель председателя ЦБ РФ Алексей Заботкин отметил, что «существенная часть пространства для смягчения денежно-кредитной политики уже использована, но текущий цикл снижения ключевой ставки еще не закончен». Это означает, что снижение ключевой ставки ожидается, но не такое значительное, как мы видели в первой половине этого года. Не исключается уровень 3,5-4,0% до конца текущего года.
В банковской среде используется такое понятие, как нейтральная ставка. Под нейтральной ставкой понимают такой уровень ставки процента (в частности, ключевой ставки ЦБ), при которой экономика устойчиво находится в состоянии полной занятости и инфляция стабильно поддерживается на целевом уровне (в текущий целевой уровень на 2021 год — 4,0%). Для нашей страны нейтральная ставка в настоящее время составляет 6-7%. По словам зампреда ЦБ нейтральную ставку ниже 5% для России обосновать затруднительно.
Таким образом, уже сейчас ключевая ставка ниже долгосрочного равновесного уровня. Дальнейшее снижение еще больше увеличит отклонение. В общем случае, при нейтральном или позитивном развитии событий, ключевая ставка должна вернуться в диапазон 5-7% для достижения цели по инфляции в 4%.
Если же считать равновесный уровень ставок по ипотеке, то он получается для этих условий в пределах 8,5 — 12% (выше текущего уровня).
Выводы и рекомендации
Сейчас ключевая ставка ниже своего равновесного значения и имеет тенденцию к снижению. Потенциально это означает возможность дальнейшего снижения ставок. Вместе с тем, в текущей экономической ситуации, связанной прежде всего, с последствиями коронавирусной инфекции, растут риски и издержки банков.
Полагаем, ждать существенного снижения ставок по ипотеке не стоит. И напротив, в перспективе до конца 2021 года при стабильном развитии ситуации ставки должны вырасти и вернуться на докризисный уровень.
Держа в голове эти знания, получаем следующие возможные рекомендации:
- оформлять ипотечный кредит сейчас — в период исторически минимальных процентных ставок и действия ряда госпрограмм
(отмечаем, что в Правительстве рассматривается вопрос продления Госпрограммы 2020 до конца 2021 года по ставке 5%) - рефинансировать свои кредиты по текущим минимальным ставкам
В большинстве банков ставка устанавливается на день выдачи кредита, т.е. если вы получили одобрение под одну ставку, а затем она в банке снизилась, вы можете рассчитывать на новую. Поскольку оформление и подготовка могут занять месяц и даже больше, вы в такой ситуации не прогадаете — можно начать оформление кредита и попутно следить за развитием событий.
Ставки по ипотечным кредитам бьют рекорды. Под 6-6,5%, как сейчас по госпрограмме льготной ипотеки на новостройки, ссуды на жилье у нас еще никогда не давали.
Между тем и Центробанк устанавливает все новые рекорды, все серьезнее снижая ключевую ставку. С начала пандемии было уже три снижения, ключевая ставка в 4,25% — такого в новейшей российской истории тоже никогда не было.
Снижение ставки ЦБ традиционно ведет к уменьшению ставок по кредитам. В том числе и ипотечных. И это вопрос, который волнует многих: торопиться ли брать ипотеку — или нынешние рекордно низкие ставки могут стать еще более рекордно низкими?
ПРОДЛЯТ ЛИ ЛЬГОТНУЮ ПРОГРАММУ
Сейчас, по данным правительственного института развития в жилищном секторе ДОМ.РФ, около 70% ипотеки на новостройки выдается по льготной госпрограмме со ставками в 6-6,5%. За счет этого и получается красивая средняя цифра по кредитам на новостройки в среднем — чуть больше 7%. Программа пользуется бешеным успехом, и уже позволила вывести объемы выданных кредитов если не на рекордный, то хотя бы близкий к докоронавирусному уровень.
Но она заканчивается в ноябре. Собственно, о льготной ипотеке на новостройки и объявляли как об одной из временных мер по поддержке граждан и строительного сектора в связи с коронавирусом.
Могут ли льготную программу все же продлить? Пока заявления чиновников на этот счет — крайне противоречивы. От «нечего ждать, покупайте сейчас, субсидирование ставки и так дорого обошлось бюджету» — до более-менее обнадеживающих.
— Будем смотреть, как будут развиваться события, будем смотреть, что будет у нас происходить с нашими макроэкономическими показателями. Будем смотреть, что будет в целом происходить со спросом на рынке, всё это анализировать. В зависимости от этого, я думаю, и будет принято решение правительства, с которым мы пойдем с докладом к президенту, и в дальнейшем будет определена судьба этой программы, — заявил в июльском интервью Радио «КП» глава Минстроя Владимир Якушев.
ЧТО БУДЕТ С ОБЫЧНЫМИ СТАВКАМИ
Обычные, не льготные программы ипотеки тоже никто не отменял. По данным ДОМ.РФ, нынче средняя ставка предложения по кредитам по обычным, не льготным программам на новостройки — 8,16%. На вторичное жилье — 8,41%. Не 10-12%, как было еще недавно. Но и не 6%. Поэтому и возникает вопрос, а что будет после ноября, если льготную программу не продлят?
Мнения экспертов пока расходятся. Кто-то говорит, что дешеветь ипотеке уже практически некуда. Чай, у нас не Европа — не те рыночные условия, риски и инфляция. А кто-то считает, что резервы еще есть — как минимум, до 7-7,5% по обычным программам к концу года. Есть и совсем оптимистичный прогноз: к декабрю обычная, не льготная, ипотека может подешеветь до нынешней льготной в 6-6,5%. Но при условии, что ставка Центробанка будет к тому времени на уровне 3,75%.
— Все зависит от политики ЦБ. Если Центробанк и дальше будет снижать ключевую ставку, то неизбежно и банки будут снижать ставки по всем кредитам, в том числе ипотечным не льготным, — говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
БРАТЬ ИЛИ ЖДАТЬ
Снижение ставок по ипотеке — это, конечно, хорошо. Но пока дожидаешься более выгодных ставок — можешь дождаться, что из-за них вырастет спрос и подорожает твоя будущая квартира.
Тут мнения специалистов тоже расходятся. Застройщики почти единодушно обещают рост цен в связи с увеличением затрат на стройку. Как, впрочем, всегда. А некоторые эти обещания уже попытались подкрепить и ценниками. Благо по окончании самоизоляции некоторый рост спроса действительно обнаружился. Не только за счет подешевевшей ипотеки, но и потому что в период карантина сделки были затруднены — скопились желающие купить жилье.
— С чего во время кризиса недвижимость должна дорожать? Покупатели скоро закончатся, и мы перейдем к долгой стагнации рынка, если не случится экономическое чудо и экономика России не начнет расти на 7% в год, — высказывает противоположную точку зрения президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич. — Да, сейчас достаточно привлекательные условия по ипотеке. Это не даст резко уронить спрос на недвижимость, но вряд ли поможет его повысить. Реальные доходы населения за последние три месяца упали, больше половины отмечают сокращение доходов.
— Платежеспособный спрос на жилье зависит не только и не столько от ставки по ипотеке. На него влияет стабильность экономики, которой сейчас нет, и стабильность доходов, которой тоже нет. Перспектива сохранить в ближайшие 5-10 лет свое рабочее место и доход, позволяющий выплачивать ипотеку, для большинства не очевидна. Ипотеку и по более низким ставкам может взять одна пятая или даже одна восьмая населения, — считает Константин Апрелев. — Но важно, что снижается ставка ЦБ. Это не только более дешевая ипотека, но и более дешевые кредиты для бизнеса. Что может привести к восстановлению некоторого количества рабочих мест и появлению дополнительного числа людей, которые могут взять ипотеку и купить квартиру. Но этого при самом наилучшем сценарии можно ждать не раньше, чем года через полтора.
КАЛЬКУЛЯТОР «КП»
НАПОМИНАЛКА «КП»
На каких условиях можно взять льготную ипотеку
— Ставка — до 6,5%
— Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости жилья
— Размер кредита — до 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге и их областях, до 6 млн — в остальных регионах
— Купить можно новостройку (не вторичное жилье), продавцом должно быть юридическое лицо
-Договор ипотеки надо заключить до 1 ноября 2020 года
Поделиться видео </>
Председатель Банка России Эльвира Набиуллина прокомментировала снижение ключевой ставки до 4,25% годовых.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
ЦБ опустил ставку: ждать ли, что ипотека подешевеет еще
И как рекордно низкая ключевая ставка может в целом отразиться на рынке жилья (подробности)
Центробанк снова обновил минимум по ключевой ставке
Она опустилась еще на четверть процентных пункта — до 4,25% годовых (подробности)
Минимальный первоначальный взнос по ипотеке у ряда кредитных учреждений составляет 10% от стоимости квартиры. Но банки начали увеличивать размер взноса. По данным маркетингового агентства Marcs, четыре из десяти крупнейших финансовых организаций подняли сумму взноса до 15-20%.
Станет ли теперь сложнее купить жилье в ипотеку и могут ли подорожать квартиры из-за увеличения минимального взноса? АиФ.ru узнал у экспертов.
Дмитрий Ферапонтов, старший преподаватель кафедры Банковского дела университета «Синергия»:
«Текущие условия, связанные с ипотечным кредитованием, в большей степени зависят даже не от первоначального взноса, а в первую очередь от ставки ипотечного кредита. Конечно, для многих заемщиков первоначальный взнос является серьезным фактором, тормозящим сделку, пока не будет „набран“ минимальный уровень, ведь разница между первоначальным взносом между 10% и 20% значительна. Однако, как показывает практика, заемщик, обладающий большим объемом денежных средств в рамках первоначального взноса, в дальнейшем меньше нарушает платежную дисциплину, допуская просрочки, и обладает более устойчивым финансовым положением, которое крайне необходимо при оформлении столь долгосрочного кредитного продукта.
Повышение первоначального взноса у ряда банков, на мой взгляд, это способ защиты заемщиков от недостаточно проработанных решений, которые серьезно могут ударить по бюджету, тем более в нынешних непростых условиях.
Кроме того, это говорит о кредитной политике банков, которые не хотят рисковать, даже по ипотечным кредитам, которые достаточно защищены как страховками, так и обеспечением, поручительством.
Вполне возможно, что ряд банков примут подобное решение, повысив первоначальный взнос, но, опять же, стоит рассматривать данный вопрос детально, так как ипотечный кредит может быть как в рамках социально направленных программ, так и на покупку жилья на вторичном или первичном рынке или же на покупку/строительство дома на участке.
Можно сказать, что по ряду этих программ пройдет повышение минимального взноса, чтобы избежать рисков, а также оградить клиентов, поставив „барьер“. В среднем первоначальный взнос может быть увеличен с 10% до 15-20%.
Для некоторых заемщиков это повышение может оказаться существенным, но я бы не рекомендовал бежать и брать ипотечный кредит, тратя последние деньги. Как показывает практика, лучше не тратить все сбережения, а сформировать подушку безопасности свыше необходимого взноса, плюс чем выше взнос, тем ниже ежемесячный платеж».
Кирилл Сиволапов, руководитель отделения «Управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:
«Увеличение первоначального взноса по ипотеке уже не раз обсуждалось: кредитование с минимальным взносом более рискованно. Пойдут ли на это остальные банки, пока неясно. Программы по льготной ипотеке это изменение не коснулось.
Залогом по ипотечным кредитам выступает сама квартира, и в случае падения рынка квартир кредитование с небольшим взносом может привести к тому, что сумма задолженности окажется выше стоимости залога. К тому же кредитование с небольшим первоначальным взносом (10%) по сути означает работу с малообеспеченными заемщиками, при этом сумма оплаты по ипотеке становится тоже большой, и возможность обслуживания кредита осложняется.
Минимальный первоначальный взнос по ипотеке может быть увеличен до уровня 15-20%. На стоимости жилья это может сказаться только через уменьшение спроса, однако такое влияние вряд ли будет сильным».
Мария Литинецкая, управляющий партнер риелторской компании:
«Повышение первоначальных взносов — это „реакция“ рынка ипотеки на снижение ставок по кредитам. Основной показатель рисков для банка при выдаче кредита — размер первоначального взноса. Чем он меньше, тем выше риски, ведь покупатель объективно заинтересован в повышении ПВ, чтобы минимизировать переплату и нагрузку на семейный бюджет. Отсутствие такой возможности означает, что клиент по разным причинам имеет низкую способность к накоплению средств, скажем, из-за маленьких доходов.
Соответственно, при получении кредита велика вероятность просрочек. Поскольку сейчас ставки снижаются, на рынок вовлекаются заемщики, которым ранее ипотека не была доступна. Поэтому чтобы уравновесить риски, банки повышают первоначальный взнос. Впрочем, нельзя сказать, что он сильно вырос. ПВ в 20% — это скорее низкий для российского рынка уровень. Скажем, до 2014 года он составлял 30-40% от стоимости приобретаемой недвижимости. В странах Европы банки требуют внести от 40-60%. Поэтому временное снижение первоначальных взносов некоторыми банками до 10% можно считать аномальным, а повышение до 15-20% — возвращением к специфической российской норме.
Полагаю, в целом первоначальные взносы на рынке ипотеки останутся в диапазоне 15-25% от стоимости квартиры. В условиях кризиса дальнейшее ужесточение этого требования может оставить банки без заемщиков, потому что денег у населения мало, а доходы падают. Впрочем, для отдельных категорий заемщиков, скажем, работников отраслей, сильно пострадавших от пандемии, в индивидуальном порядке могут предъявляться более жесткие требования, в том числе и в части первоначального взноса.
Скорее всего, повышение первоначального взноса не повлияет на стоимость жилья. Если ПВ увеличится до 30-40%, что маловероятно, то продавцам придется учитывать этот фактор при ценообразовании».
Рифат Гарипов, член Общественного совета при Минстрое РФ:
«Размер первоначального взноса по ипотеке никак не влияет на стоимость жилья. В первую очередь на что он оказывает влияние — это стоимость самого кредита. Нужно понимать, что ипотека с минимальным первоначальным взносом — в принципе не самый выгодный банковский продукт, и пользоваться им нужно только в самом крайнем случае. Более того, получить одобрение от банков в таких случаях тоже достаточно проблематично. В среднем процент отказов и одобрений составляет 50/50.
Также нужно учитывать, что ипотека с нулевым или минимальным первоначальным взносом для банков считается высокорискованным продуктом, а значит, годовой процент будет завышен, и в итоге вы переплатите большую сумму.
То, что банки сегодня отказываются от низких первоначальных взносов, связано с изменениями в законодательстве и появлением новых расходов для финансовых структур. Например, теперь банки, выдавая жилищный кредит, будут сами страховать приобретаемую недвижимость, жизнь и здоровье заемщика.
Что же касается покупки жилья, то поторопиться стоит лишь в том случае, если вы хотите успеть приобрести квартиру по льготной ипотеке. Действие программы ограничено, а лимит заявок исчерпан уже больше чем на половину. В остальных случаях лучше подождать и накопить недостающую сумму. На сегодняшний день есть все предпосылки, что ставки по ипотечным кредитам будут снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ».
Ольга Орлова, руководитель направления «Промышленность» Института технологий нефти и газа:
«Банки стремятся увеличить первоначальный взнос из-за рисков. Но в рынок вмешалось государство, и соблюсти баланс стало сложнее. С одной стороны, число желающих взять ипотеку высоко именно сейчас, а продавать кредиты банкам выгодно. С другой стороны, это явление во многом определяется политикой государства (материнский капитал, льготная ипотека под 6,5% и 2,7% (сельская)) больше, чем возможностями самого заемщика, который желает во что бы то ни стало запрыгнуть в этот льготный отъезжающий поезд с накопленными на сегодняшний момент деньгами, потому что неизвестно, что будет дальше.
Высокий первоначальный взнос призван отсеять таких высокорисковых клиентов и является дополнительным психологическим триггером для заемщиков: люди, которые накопили больше, — более ответственные плательщики по сравнению с теми, кто набрал меньшую сумму. Не стоит забывать и про шаткость экономического положения населения, которое стремительно теряет еще вчера стабильную работу. Эти риски банки также стараются предусмотреть и регулировать».
Иван Зинченко, директор по продажам ипотечной платформы:
«Уже довольно давно у ЦБР есть требование, что под кредиты, у которых низкий первоначальный взнос (ниже 20%), необходимо дополнительное фондирование от банка, который подобный кредит выдает. Это нужно для того, чтобы фондированные деньги лежали как подушка безопасности кредита на тот случай, если он не будет возвращен.
У ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом очень высокий процент невозврата со стороны заемщика. Поэтому и есть тенденция, что кредиты с минимальным первоначальным взносом будут уходить в прошлое и все придет к тому, что кредитов с первоначальным взносом ниже 20% не будет.
Сейчас есть банки, которые кредитуют с менее 20%, и почти нет банков с нулевым первоначальным взносом. Если и есть акции от банков с нулевым или минимальным первоначальным взносом, то под залог своей другой квартиры, и, по сути, это тоже своего рода кредит (залог своего имущества). Все банки так или иначе будут двигаться в эту сторону и очень внимательно смотреть на заемщиков с маленьким первоначальным взносом».
Рефинансирование ипотеки сегодня — это разумный шаг, потому что процентные ставки упали до рекордно низкого уровня в 2020 году из-за пандемии коронавируса. Инвесторы сбежали из акций и оказались в безопасности облигаций, тем самым подтолкнув доходность казначейских облигаций и процентные ставки по ипотечным кредитам к самым низким, которые они когда-либо были.
К счастью, с 2012 года домовладельцы приобрели огромный капитал. Они ни за что не собираются отказываться от права выкупа или короткой продажи.На самом деле, я думаю, что 2020 год и последующий период — это хорошая возможность для покупки недвижимости из-за растущей доступности и недостаточного роста цен на недвижимость по сравнению с S & P 500 в 2019 году, который вырос на 31%.
Я рефинансировал несколько ипотечных кредитов по нескольким объектам недвижимости с 2003 года. Я также недавно рефинансировал свою ипотеку в конце 2019 года. Вот мои стратегии, как вы можете получить самую низкую ставку по ипотечному кредиту.
Как получить самую низкую возможную ставку по ипотечному кредиту
1) Давление на вашего существующего ипотечного кредитора: Самый простой способ — спросить вашего существующего ипотечного кредитора, могут ли они снизить вашу ипотечную ставку.В конце концов, они не хотят терять свой бизнес конкуренту.
Я позвонил в Ситибанк, банк, у которого есть мой кредит в 1 миллион долларов, и спросил, что они могут мне дать. Сначала они сказали 3,125% для ARM 7/1, что было хорошо, не очень. Я заставил их заключить сделку в качестве клиента CitiGold, поэтому они снизили ставку до 3%. Неплохо, но я хотел под 3% без комиссии. Поэтому я сказал им, что вернусь к ним.
2) Покупки онлайн: Затем я заполнил свои данные по ипотечным кредитам на Credible, ведущем рынке сравнения ипотечных кредитов, чтобы посмотреть, что могут предложить их кредиторы.Мне нравится Credible, потому что они предоставляют реальные ипотечные котировки от предварительно проверенных, квалифицированных кредиторов, которые конкурируют за ваш бизнес. В течение трех минут после заполнения заявки со мной связались привлекательные предложения по ипотечной ставке.
Я хотел использовать Credible, чтобы убедиться, что Ситибанк действительно обеспечивает хорошую ставку. Некоторые из упомянутых в «Банке» банкиров сказали, что могут побить 3%, поэтому я знал, что у меня было больше возможностей для переговоров.
3) Выследите своего старого ипотечного сотрудника: Сотрудник по ипотечным кредитам, который первым помог вам рефинансировать ваш кредит, возможно, переехал в другое место.Если так, отследите его или ее и скажите ему, что вы хотели бы заняться бизнесом.
Ипотечные офицеры в новых банках хотели бы выиграть бизнес у своего старого банка. В результате они часто могут дать вам лучшую ставку. Стоит начать новую заявку с новым банком, чтобы у вас было что-то в письменной форме, чтобы договориться с существующим ипотечным кредитором.
4) Моток морщится: Банки предназначены для перекрестной продажи вашей продукции. Они не только хотят рефинансировать вашу ипотеку, но и хотели бы, чтобы вы открыли сберегательный счет, бизнес-счет, инвестиционный счет, кредитную линию Home Equity и многое другое.
Вы хотите оборвать морковку, сказав кредитору, что, если они соответствуют или побьют определенную ставку, вы планируете открыть несколько новых счетов. Добросовестно, вы можете открыть простой счет, такой как сберегательный счет, особенно если у них есть продвижение по службе.
Банки хотят иметь постоянных клиентов с несколькими счетами для перекрестных продаж и получения доходов. Не существует никаких юридических условий, которые банки могут использовать для получения более выгодных условий. Но в каждом крупном банке есть многоуровневая система клиентов, где клиенты с большим количеством активов получают лучший доступ, тарифы и преимущества.
Всегда рефинансируйте ипотеку, когда сможете
Мы живем по сценарию «Златовласка», где не только цены на недвижимость и акции выросли с 2009 года, ставки по ипотечным кредитам снизились. Всегда рефинансируйте свою ипотеку, если вы можете достичь безубыточности менее чем за 18 месяцев и планируете владеть своей собственностью на долгие годы
Мой любимый способ рефинансирования — это бесплатное рефинансирование. Кредитор оплачивает все ваши сборы, поэтому, как только ваша новая ипотека закрывается, вы сразу же экономите деньги.Технически нет такой вещи, как бесплатное рефинансирование, поскольку заемщик в конечном итоге платит более высокую ставку по ипотечному кредиту. Но если новая ипотечная ставка ниже, чем ваша предыдущая ипотечная ставка, то вам нечего терять рефинансирование, кроме вашего времени.
Позвольте мне поделиться еще информацией, которая, как мне кажется, поможет каждому рефинансирующему заемщику и заемщику.
Инфляция И Ипотека
Знать, когда нужно рефинансировать, все равно что быть торговцем облигациями. Торговцы облигациями зациклены на предположениях относительно инфляции, и у вас должно быть по крайней мере основное предположение.После экономического спада произошла огромная денежная экспансия, которая в конечном итоге должна привести к росту инфляции.
Базовая экономическая теория гласит, что на каждую напечатанную новую купюру в 1 доллар в конечном итоге цены в общей корзине товаров возрастут на 1 доллар. Ключевое слово в конечном итоге, которое может быть на расстоянии десятилетий.
Так много ветеранов Уолл-стрит за последние десять лет неправильно поняли инфляцию и процентные ставки, призывая к повышению процентных ставок. Я твердо верю, что процентные ставки будут оставаться низкими в течение очень долгого времени, потому что в системе все еще много слабости, большая нестабильность на мировых рынках и очень эффективная денежно-кредитная политика во всем мире благодаря технологиям.
Технологии и дипломатические отношения позволяют центральным банкам эффективно координировать денежно-кредитную политику, чтобы направлять желаемую инфляцию и процентные ставки. Когда центральные банкиры не координируют свои действия, например, когда правительство Швейцарии решило рассчитывать на зависимость от евро, наступает хаос.
Те, у кого ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM), являются победителями этого столетия, потому что ставки сбрасываются на уровне ниже, чем когда они были изначально установлены. Те, кто занимал с 30-летней фиксированной ипотекой, были неудачниками, потому что они платили на 1-2% более высокие процентные ставки, чем это необходимо.
Конечно, возможно, будет больше спокойствия, зная, что ваша процентная ставка по ипотечному кредиту является фиксированной на весь срок кредита. Но большинство людей либо погашают свои кредиты в возрасте до 30 лет, либо переезжают каждые семь лет. Банкиры подталкивают людей к ипотеке с фиксированной ставкой, потому что они могут заработать более высокий спред.
Инфляция снижается уже более 30 лет, и я не вижу оснований ожидать, что инфляция внезапно вырастет, учитывая огромный разрыв производства в экономике. Если инфляция действительно начинает расти, по крайней мере, вы знаете, что ваши активы по определению также растут в номинальной стоимости.
Цифра, которую стоит посмотреть, — доходность казначейских облигаций США за 10 лет. Спрэды между доходностью казначейских облигаций и банковскими ставками по ипотечным кредитам с тех пор сократились. Большинство долгосрочных ипотечных кредитов связано с доходностью 10-летних облигаций, следовательно, всякий раз, когда вы видите крах фондового рынка, наблюдайте за ростом цен облигаций и падением доходности. Это точное время для рефинансирования.
Продолжительность и ипотека
В идеальном мире лучше всего соответствовать времени, которое потребуется вам для погашения ипотеки, и фиксированной продолжительности ипотеки, если вы сделаете предположения об инфляции и процентных ставках.
Например, если вам требуется 30 лет для погашения ипотеки, то, вероятно, наиболее разумно получить 30-летнюю фиксированную ипотеку, даже если процентная ставка выше, чем ипотека ARM.
Но допустим, у вас есть активы в другом месте, которые вы могли бы легко продать, чтобы погасить ипотеку, если хотите. Затем вам следует рассмотреть возможность получения максимально короткой ипотеки, чтобы сэкономить на процентных расходах.
Например, многие знакомые мне мультимиллионеры берут кредиты на основе годовой ARM, где процентные ставки на 50 базисных пунктов ниже, чем ARM 3/1 или 5/1.Если процентные ставки резко возрастут после окончания 1-го года ARM, займ может просто выбрать для погашения ипотеки.
Если вы посмотрите на ипотеку в таких местах, как Гонконг и Сингапур, где лихорадка собственности высока, то почти все берут в долг по фиксированной ставке 1 год, которая повышается после. США — это особая страна, которая имеет не только вычеты по ипотечным процентам, но и кредиты с фиксированной ставкой различной продолжительности.
Поскольку кривая доходности , как правило, имеет наклон , кредиты с более длительным сроком погашения имеют более высокие процентные ставки.По большей части это трюизм, за исключением периодов экстремального экономического давления, когда кривая доходности выравнивается или инвертируется, если люди хотят, чтобы их деньги были как можно более ликвидными. Предполагая нормальную восходящую кривую доходности, вы будете платить более высокую ставку за более длительную ипотеку.
Однако в 2019 году и в начале 2020 года кривая доходности перевернулась, что предвещало потенциальное замедление экономического роста. Когда кривая доходности выравнивается или инвертируется, вы должны воспользоваться заимствованиями на более длительных сроках и сбережениями на более коротких сроках.
Краткосрочные ставки быстро равняются долгосрочным ставкам
Рефинансирование стоит
Рефинансирование — это куча расходов, которые, к сожалению, сводятся к экономии рефинансирования. Чтобы подумать о затратах, нужно разделить общую стоимость рефинансирования на ежемесячную экономию рефинансирования, чтобы узнать, сколько месяцев требуется для безубыточности.
Например, допустим, что рефинансирование займа в размере 400 000 долл. С 3,25% до 4,25% стоит 3000 долл. США. Ваш ежемесячный платеж увеличивается с 2375 до 2135 долларов, что составляет 240 долларов.Возьмем 3000 долларов США на расходы по рефинансированию, поделенные на 240 долларов США = 12,5. Другими словами, для того, чтобы ваш денежный поток начал получать выгоду от рефинансирования, требуется 12,5 месяца.
Если вы планируете погасить ипотеку в течение 360 месяцев (с фиксированным 30-летним сроком погашения), ваши фактические сбережения составят 83 400 долл. США (347 месяцев X 240 долл. США), и затраты на рефинансирование в размере 3000 долл. США не составит труда. По иронии судьбы, вы сэкономите меньше, если погасите кредит быстрее с точки зрения рефинансирования. С точки зрения банка это называется «риск предоплаты». Они не хотят, чтобы вы делали предоплату, потому что они хотят зарабатывать как можно больше денег как можно дольше.
Опытные читатели поймут, что есть разница в экономии денежных средств и экономии процентов. Несмотря на то, что мое рефинансирование по ипотечному кредиту в 1 миллион долларов сократится до 3882 долларов в месяц с 4338 долларов, экономия в 456 долларов в месяц — это не все процентные сбережения, потому что я тоже буду платить меньше основной суммы.
Самый простой способ рассчитать процентную экономию — это взять сумму ипотеки и умножить ее на разницу между процентными ставками, например, 1 000 000 долларов США Х (2,625% — 2,25%) = 3750 долларов США.Теперь возьмите стоимость рефинансирования и разделите ее на процентную экономию, чтобы рассчитать более точное число безубыточности.
Вы также можете спросить своего сотрудника по ипотеке, сколько будет стоить рефинансирование по более высокой ставке. В этом примере вы можете получить «кредит» на свои расходы, если вы рефинансировали 4,75% вместо 4,25%, таким образом, оставляя меньше денег в вашем кармане.
Общее практическое правило заключается в том, что если вы планируете оставаться в своем доме более 5 лет, и это стоит не более 20 месяцев до безубыточности, вам следует рефинансировать.Я лично снимаю на безубыточности стоимостью менее 12 месяцев.
Ниже приведен пример различных сборов за рефинансирование, которые вам, возможно, придется заплатить:
Коэффициент боли до рефинансирования
Было бы хорошо, если бы можно было просто щелкнуть пальцами и изменить условия кредита. К сожалению, это не так просто, и вам нужно потратить как минимум пять часов своего времени, чтобы поговорить с вашим ипотечным представителем, подготовить и подписать документы.
Кроме того, весь процесс рефинансирования ипотеки может занять более трех месяцев, как это было в случае с моим предыдущим рефинансированием ипотеки .Хороший агент должен быть в состоянии сказать вам все необходимые документы, необходимые для того, чтобы все заработало.
Процесс ипотеки, как правило, занимает около полутора месяцев, учитывая, что банку необходимо погасить кредит, отправить оценщика, чтобы выяснить соотношение кредита и стоимости, проверить свои доходы и активы, пройти через титульную компанию, чтобы получить надлежащие документы, вытащите страховые документы из ассоциации домовладельцев и заставьте вас подписать все. Это андеррайтер, который собирается дать вам самое трудное время, так что будьте готовы к битве.
Чем меньше вы зарабатываете и чем меньше заняты, тем больше вам стоит задуматься о рефинансировании! Если, с другой стороны, вы довольны своим кредитом, у вас мало времени и вы зарабатываете кучу денег, ваше время стоит больше, чем головная боль, которую вы пройдете, чтобы сэкономить 16 000 долларов в приведенном выше примере. ,
Думай как инвестор при рефинансировании
Многие думают, что все долги плохие. Вероятно, это те же люди, которые, вероятно, не смогли успешно использовать долг для создания своего собственного капитала настолько, насколько могли.Я верю, что слишком большой долг — это плохо. Банки определили, что отношение долга к доходу более 42% не дает права на рефинансирование или получение кредита.
Как инвестор или генеральный директор, одной из ваших целей является использование правильного сочетания долга и капитала для обеспечения максимально возможной доходности капитала. Ключ заключается в том, чтобы не брать на себя слишком много, чтобы избежать риска несостоятельности. Когда процентные ставки низки, одалживание денег становится дешевле, чем привлечение денег через акционерный капитал. Когда процентные ставки высоки, а оценки акций низки, верно обратное.
Если вы ипотечный заемщик, то вы действительно хотите, чтобы инфляция вернулась. Инфляция означает, что ваши базовые активы — в данном случае ваш дом — раздуваются с большей скоростью, чем раньше.
Вы хотите инфляцию как владелец актива. Между тем, инфляция приведет к повышению процентных ставок, что сделает вашу ипотеку более ценной для ДЕРЖАТЬ. Если вы погасили ипотечный кредит в размере 2,75% и решили, что хотите снова одолжить деньги в условиях процентной ставки, которая сейчас составляет 5%, у вас будет боль.
Другими словами, получение ипотечного кредита на сумму Х — это то же самое, что ЗАКРЫТИЕ облигации на сумму Х. Стоимость облигаций падает в условиях растущей процентной ставки, потому что инвесторы продают облигации в пользу облигаций с более высокой процентной доходностью.
Итог: сделайте все возможное, чтобы рефинансировать вашу ипотеку, когда вы видите возможность. С учетом ставок на уровне 6-летних минимумов в 2020 году рефинансирование сейчас является разумным шагом.
Рекомендации
Поищите ипотеку: Проверьте последние ставки по ипотечным кредитам онлайн через Credible.У них одна из крупнейших сетей кредиторов, которые конкурируют за ваш бизнес. Ваша цель должна состоять в том, чтобы получить как можно больше письменных предложений, а затем использовать их в качестве рычага, чтобы получить как можно более низкую процентную ставку от них или от существующего банка. Когда банки конкурируют, вы выигрываете. Ставки по ипотечным кредитам находятся на рекордно низких уровнях в 2020+.
Изучите возможности краудсорсинга недвижимости: Если у вас нет первоначального взноса на покупку недвижимости, вы не хотите справляться с проблемами управления недвижимостью или не хотите связывать свою ликвидность в сфере недвижимости Взгляните на Fundrise, одну из крупнейших краудсорсинговых компаний в сфере недвижимости на сегодняшний день.
Недвижимость является ключевым компонентом диверсифицированного портфеля. Краудсорсинг в сфере недвижимости позволяет вам быть более гибкими в инвестициях в недвижимость, вкладывая средства не только в то место, где вы живете, чтобы получить максимальную отдачу. Например, предельные ставки составляют около 3% в Сан-Франциско и Нью-Йорке, но более 10% на Среднем Западе, если вы ищете строго инвестируемый доход.
Зарегистрируйтесь и ознакомьтесь со всеми возможными инвестициями в жилую и коммерческую недвижимость по всей стране, которые предлагает Fundrise.Это бесплатно смотреть.
Менее 5% показанных сделок с недвижимостью проходит через воронку Fundrise
,
текущих ставок по ипотечным кредитам в 2020 году
Может быть трудно расшифровать все детали терминологии недвижимости, когда вы покупаете новый дом. Еще сложнее найти самую низкую ипотечную ставку, когда вы плаваете в море данных, но есть некоторые вещи, которые вы можете сделать, чтобы помочь вам найти лучшую ипотечную ставку.
Если вы покупаете новый дом или совершаете покупку по обратной ипотеке, то поиск лучших текущих ставок по ипотечным кредитам будет иметь решающее значение для ваших финансов на долгие годы.
Что такое ипотечные ставки?
Когда вы одалживаете деньги у домашнего кредитора или банка, проценты накапливаются на сумму, которую вы одалживаете для своего дома. Это процент от суммы кредита, который выплачивается небольшими суммами каждый месяц, пока кредит не будет полностью погашен. С каждым платежом ваш кредит корректируется с учетом совершенных платежей, а также процентов, которые накапливаются с каждым днем.
Когда вы ищете новую ипотеку, есть несколько ключевых факторов, которые помогут вам найти лучшую ипотечную ставку для вас.
- Покупки — Есть много разных типов кредиторов, которые предлагают ипотечные кредиты, поэтому важно тщательно выбирать варианты, чтобы найти наилучшую ставку по ипотеке для ваших конкретных потребностей.
- Кредитный рейтинг — Получите бесплатную копию своего кредитного отчета, чтобы не повредить свой кредитный отчет, обратившись с кредиторами, которые не принимают вас или на которые вы не имеете права.
- Стоимость — Каждый кредитор устанавливает ипотеку по-разному, поэтому обратите особое внимание на структуру кредита.Ищите годовую процентную ставку, или АПРЕЛЬ, для каждого кредита и как будет осуществляться погашение.
- Исследования — Поиск в Интернете и свяжитесь с вашим кредитором, чтобы узнать о последних тенденциях в ставках по ипотечным кредитам. Это может помочь вам понять, как каждый конкретный кредитор работал в последние месяцы.
- Баллы — Можно снизить аванс, чтобы снизить ставку по ипотеке. Иногда вы можете приобрести пункт за комиссию, которая снизит вашу ставку на 0,10%, сэкономив вам деньги в течение срока действия ипотеки.
- Сборы — Есть много сборов, которые вы должны заплатить с помощью ипотечного кредита, но каждая компания обрабатывает их по-своему. Определенные сборы, такие как сборы за оформление и закрытие, могут оказать существенное влияние на ваш общий долг.
- Авансовые платежи — Федеральная торговая комиссия сообщает, что средний авансовый платеж за новый дом составляет 20% от общей стоимости покупки. Могут быть дополнительные требования, которые могут повлиять на размер вашей задолженности.
- Закон — Пересмотреть Закон о равных кредитных возможностях и Закон о справедливом жилье, чтобы вы знали свои права при покупке нового дома.
Виды ипотеки
Существует много разных типов домовладельцев, поэтому существует несколько видов ипотечных кредитов для удовлетворения уникальных потребностей американского покупателя жилья.
- Обычный кредит: Обычный кредит — это кредит, который предоставляется не правительством, а частным лицом. Как правило, они требуют более высокий первоначальный взнос, поскольку они не имеют дополнительной безопасности федерального покровителя.
- Кредит FHA: Федеральное управление жилищного строительства (FHA) гарантирует такие кредиты для большей безопасности, гораздо более легкого процесса утверждения и более низкого первоначального взноса, чем обычный кредит.
- VA кредит: Эти кредиты доступны военнослужащим и поддерживаются Департаментом по делам ветеранов США (VA). Кредит VA не требует первоначального взноса по ипотеке.
- Ипотека с регулируемой ставкой: С ипотекой с регулируемой ставкой ваша процентная ставка начнется с фиксированной ставки, а затем через определенный промежуток времени изменится на переменную.
- Кредит USDA: Покупатели жилья с низким доходом могут воспользоваться кредитом USDA при поддержке U.S. Департамент сельского хозяйства (USDA).
- Джамбо-кредит: Не все объекты недвижимости могут отвечать требованиям традиционного ипотечного кредита, поэтому гигантский кредит предназначен для заполнения этого пробела путем финансирования более дорогих объектов, которые обычно не могут претендовать на получение кредита.
- Кредит с фиксированной ставкой: Государственный кредит с фиксированной ставкой использует одну постоянную ставку, которая не изменяется независимо от экономических условий.
- Бридж-кредит: Бридж-кредит — это способ погашения вашего текущего кредита, а также оплата авансового платежа по вашему новому кредиту.
Основы ипотеки: что нужно знать
Эти ключевые термины помогут вам понять и подготовиться к новой ипотеке.
- Ипотека APR: Если вы смотрите только на процентную ставку по кредиту, вы упускаете ключевую часть ваших платежей. Ваша ипотечная АПРЕЛЬ включает не только вашу процентную ставку, но и комиссию вашего кредитора на общую сумму долга.
- Escrow: Этот термин часто встречается в процессе покупки жилья и относится к деньгам, которые вы платите своему кредитору за такие вещи, как налоги и страховка.Эти расходы включены в ваши ежемесячные платежи, а затем корректируются вашим кредитором в конце каждого года.
- Расходы на закрытие: Это комиссионные, которые вы платите по основной сумме кредита, в размере от 2% до 5% и добавляя несколько тысяч долларов к чистой прибыли. Затраты на закрытие включают такие вещи, как проверка кредитоспособности, поиск по названию и оценка.
Как найти лучшие ставки по ипотечным кредитам
Есть также несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы улучшить вашу ипотечную ставку.Погашение существующих долгов и улучшение вашего кредитного рейтинга — это простые способы сделать ваше приложение более привлекательным для кредиторов.
Вам также следует рассмотреть множество доступных вам вариантов. Несмотря на то, что для некоторых это рискованная перспектива, ипотека с регулируемой ставкой оказалась выгодной для многих после того, как COVID-19 вызвал спираль на рынках.
Есть много условий и кредиторов, которые могут быть доступны для вас, например, 15-летний кредит или 30-летний кредит. Прежде чем брать кредит, важно набрать цифры, чтобы убедиться, что вы действительно получаете лучшее предложение для вас.
Как правильно выбрать ипотечного кредитора
Существует несколько видов кредиторов, с которыми вы можете работать для получения ипотеки. Есть частные кредиторы, которые предлагают обычные кредиты, а Департамент по делам ветеранов спонсирует кредиты VA, но есть и другие виды кредиторов.
Кредитные союзы — это отличный способ использовать ваше членство для получения эксклюзивных низких ставок по вашему жилищному кредиту. Есть также ипотечные банкиры, которые предлагают ссуды, специфичные для одного финансового учреждения, и кредиторы-корреспонденты, которые обычно являются местными поставщиками, которые являются филиалами более крупного банка.
Изучите свои варианты, чтобы узнать, какие ипотечные кредиты и ставки по ипотечным кредитам доступны у разных поставщиков. Вы можете быть удивлены тем, что вы найдете.
Кредиторов с лучшими ипотечными ставками
Лучшие ставки по ипотечным кредитам в 2020 году могут быстро измениться, но есть некоторые из лучших ипотечных кредиторов.
Банк Америки
- 15-летняя фиксированная ставка 2,500% (2,852% годовых)
- 30-летняя фиксированная ставка 3,375% (3,563% годовых)
- 5/1 ARM переменная 2.750% (2,937% годовых)
Уэллс Фарго
- 15-летняя фиксированная ставка 2,500% (2,703% годовых)
- 20-летняя фиксированная ставка 2,875% (3,019 %% APR)
- 30-летняя фиксированная ставка 3 000% (3,093% годовых)
- ARM 7/1, переменная 2,750% (2,851% годовых)
- ARM 5/1, переменная 2,625% (2,827% годовых)
Quicken Loans
- 10-летняя фиксированная ставка 2,5% (3,093% годовых)
- 15-летняя фиксированная ставка 2,5% (2,942% годовых)
- 30-летний фиксированный курс 2.99% (3,236% годовых)
Банк США
- 10-летняя фиксированная ставка 2,625% (2,805% годовых)
- 15-летняя фиксированная ставка 2,625% (2,748% годовых)
- 20-летняя фиксированная ставка 3 000% (3,096% годовых)
- 30-летняя фиксированная ставка 3,250% (3,391% годовых)
- ARM 10/1, переменная 4,250% (3,779% годовых)
- ARM 5/1 переменная 3,625% (3,204% годовых)
- 3/1 ARM, переменная 4.500% (3.356% годовых)
Точные цены на 15 июля 2020 г.
Слишком долго, не читал?
Поскольку рынок продолжает колебаться в ответ на пандемию коронавируса, как никогда важно обращать внимание на тенденции рынка недвижимости.Покупка ваших вариантов для ипотечного кредита может помочь вам определить, является ли фиксированная ставка или регулируемая ставка наилучшей, какой срок займа вам понадобится и даже какой вид авансового платежа вам потребуется.
Продолжайте читать
,
мы можем дать вам деньги за ваш дом в Атланте быстро
Изначально я собирался озаглавить этот пост, Как получить лучшую возможную процентную ставку по ипотеке. Но после пары недель борьбы я не смог этого сделать из-за нехватки убедительных навыков, плохого выбора времени и хорошей старой модной приманки и переключения.
Прежде чем я расскажу вам о своей неудаче, позвольте мне рассказать вам, как я рекомендую получить наилучшую возможную ставку по ипотеке.Я рефинансировал восемь раз по четырем объектам за 16 лет.
Я никогда не думал, что снова буду рефинансировать, учитывая, что мы были в условиях растущей процентной ставки. ФРС решила прекратить нашу экспансию в 4кв2018, когда они сигнализировали еще о повышении ставок в 2019 году и далее.
Также было хорошо, когда я расплатился со своим последним имуществом в 2015 году. С ростом денежного потока с тех пор я рассчитывал, что я просто заплатил бы свою 5/1 ARM, которая была настроена этим летом до 4,5% с 2,5%.
Но с тех пор, как ФРС отступила, ставки по ипотечным кредитам упали в 2019 году и, скорее всего, останутся низкими в обозримом будущем.Я полагал, что это стоило рефинансирования снова, особенно если бы я мог получить разумную ставку при всех заплаченных затратах.
В конце концов, я закрыл 10/1 ARM на 3% с -3,75 баллами, равными 3000 долларов США на закрытие.
Этот показатель довольно хороший, но я мог бы получить лучшие условия. Эта статья поможет вам понять, что нужно делать, а что нет, чтобы получить наилучшую ставку по ипотеке.
Как получить лучшую ипотечную ставку, возможную
Ключ к получению лучшей цены — это всегда генерировать конкуренцию.Например, чем больше работодателей борются за ваши услуги, тем больше вы будете получать ставки за более высокую зарплату.
Я до сих пор помню, как сидел в гостиной дома, который хотел купить еще в 2004 году. Запрашиваемая цена составляла 1,55 миллиона долларов, и он сидел на рынке два месяца. У меня было соблазн предложить 1,45 миллиона долларов, что необычно для такого рынка, как Сан-Франциско.
Я решил, что продавцы не будут в восторге, когда вошла пара докторов в открытом доме.Они сидели в столовой и восхищались обшивкой, лепным украшением короны и высокими потолками.
Внезапно, мое желание низкого мяча исчезло из-за предполагаемой конкуренции. Вместо этого я предложил 1,525 миллиона долларов, или на 75 тысяч долларов больше, чем планировал. Я до сих пор думаю, что мои эмоции одолели меня. К счастью, все получилось в конце.
Вот шаги, которые я предпринимаю, чтобы получить наилучшую ставку по ипотеке. Пропустите один шаг, и ваш процент неудач будет расти.
1) Получите официальные цитаты от конкурирующих кредиторов. словесные предложения ничего не значат. Все должно быть в письменной форме, чтобы вы могли получить наилучшую ставку. Я обычно просто заполняю свой запрос на ипотеку в Credible, потому что у них отличный рынок, где квалифицированные кредиторы соревнуются за ваш бизнес.
Их кредиторы связываются со мной по телефону и электронной почте после того, как я ввожу свои критерии, а затем они отправляют мне письменные предложения. Помните, все по договоренности, так что договаривайтесь. Если их показатель не лучший на этом свободном рынке, переходите к следующему шагу.
2) Обратитесь в ваш банк отношений. Ваш банк отношений является ключом к получению наилучшей возможной ставки ипотеки. У них много ваших денег, и у вас, вероятно, есть несколько открытых для них счетов. Они, конечно, не хотят терять ваш бизнес.
Если у вас есть конкурентоспособные письменные предложения, вам необходимо представить эти письменные предложения своему банкиру или сотруднику по ипотечному кредитованию и сказать им, чтобы они побеждали ваши письменные предложения, а не просто совпадали. Если у вас есть неконкурентные письменные предложения, то вам нужно постоянно искать лучшие предложения, чтобы ваш банк отношений был лучше.
Одна из стратегий состоит в том, чтобы исследовать Интернет и делать снимки ставок, которые предлагают некоторые кредиторы или торговые площадки, если вы просто не можете получить ничего официального в письменном виде. Цены на тизеры часто заполнены обременительными условиями, но вы можете использовать их в своих переговорных преимуществах.
Благодаря сообществу финансовых самураев и Форуму FS я смог краудсорсировать то, что получали другие люди, когда они также рефинансировали. Другими словами, хорошо использовать финансовое сообщество, когда вы делаете что-то финансовое.
3) Обещают больше активов. Банк хочет, чтобы его клиенты имели как можно больше денег. Кроме того, они хотят, чтобы вы открыли как можно больше разных учетных записей, чтобы держать вас в роли клиента.
Примеры различных учетных записей включают в себя: текущий счет, текущий бизнес-счет, сберегательный счет, ипотечный счет, счет управления активами, кредитную линию домашнего капитала и личную кредитную линию.
Чем больше денег вы можете принести в банк и чем больше счетов вы можете открыть, тем более привлекательным будет ваше предложение по процентной ставке по ипотечному кредиту.
Банки имеют разные уровни в зависимости от того, сколько у вас есть. Например, у моего банка есть один уровень, если у вас есть активы не менее $ 250 000. Следующий уровень — если у вас есть активы на сумму от 500 000 до 1 000 000 долларов. Их самый высокий уровень — если у вас более 1 000 000 долларов.
4) Будьте готовы перевести средства подальше. Перемещение средств — это хлопотно, но вы должны быть готовы переместить свои активы, если ваш банк отношений не соответствует или превосходит конкурирующее предложение.
Вам не нужно закрывать все свои счета. Вы просто должны быть готовы открыть новый счет в другом банке и пройти процесс электронного перевода средств.
Как мне не удалось получить самую низкую процентную ставку по ипотечному кредиту
Лучшая ставка по ипотечному кредиту, которую я мог бы получить, составляла 2,75% для ARM 7/1 без затрат на рефинансирование в Wells Fargo, если бы я перевел более 1 миллиона долларов. Если бы я перевел более 500 000 долларов, я мог бы зафиксировать 2/75% ARM без затрат на рефинансирование.
Этот курс был представлен мне читателем Финансового самурая. Читателю потребовалось несколько дней, чтобы вернуться на мою электронную почту с просьбой предоставить контактную информацию кредитора. Как только я получил информацию, я показал предложение по ставке моему существующему банку отношений на 18 лет, Ситибанку, чтобы посмотреть, могут ли они соответствовать.
Я только что зафиксировал свою 3% -ную ставку в Ситибанке, которая, на мой взгляд, была довольно хорошей после того, как 10-летняя доходность снизилась до 2,45% с 3,2%, но я еще не дал разрешение на запуск процесса.
Важно: У вас всегда есть время принять окончательное решение после того, как вы устно согласитесь на блокировку. Ничто не является официальным, пока вы не подпишете документ «одобрение для продолжения». Не позволяйте банкам немедленно запугивать вас. Вместо этого используйте это окно, чтобы увидеть, сможете ли вы получить более высокую ставку в другом месте, или посмотрите, снизятся ли ставки по ипотечным кредитам дальше.
Удивительно, но Ситибанк сказал мне, что они не могут сравниться со ставкой, хотя и сказали, что я могу получить 2,875% с минимальными затратами на закрытие, если я согласен с ними, когда у меня будет 3%.Когда я в устной форме согласилась на 3%, они сказали, что на следующей неделе у них будет специальное повышение, чтобы снизить меня до 2,875%.
меня вели.
Я сказал им, что собираюсь перевезти активы стоимостью более 1 миллиона долларов в компанию Wells Fargo, если они по крайней мере не будут соответствовать ставке 2,875%. Ипотечный кредитор сказал, что он пойдет к главе ипотечного кредитования в Сан-Франциско, чтобы узнать, сможет ли он довести меня до 2,875%.
Я ждал еще один день, и глава ипотеки Citi сказал, что он, к сожалению, все еще не может соответствовать 2.875%. По крайней мере, он дал мне еще семь дней, чтобы решить, стоит ли мне рефинансировать в Ситибанке под 3%. Теперь я был гораздо более мотивирован работать с Уэллсом Фарго.
Ипотечному специалисту Wells Fargo потребовалось около полутора дней, чтобы вернуться ко мне. Мы говорили около 5:15 вечера. Он сказал, что я мог бы полностью рефинансировать до 2,75 / 2,875%, если бы я принес более 500 000 долларов США / 1 000 000 долларов США. Но сначала я должен был отправить ему некоторые общие документы, такие как мой W2, 1099-е, ведомости аренды, K-1 и так далее.
Я вернулся в Уэллс Фарго около 7:30 вечера, и он сказал, что рассмотрит документы и продолжит наш диалог на следующее утро. Он полагал, что нам не нужно было спешить, потому что цены выглядели неизменными в тот вечер. Я согласился.
Когда он позвонил мне на следующее утро в 10 утра, он рассказал мне плохие новости. Его банк сообщил ему с того утра, что они решили прекратить свою специальную акцию по ипотечной ставке! Был слишком большой спрос.
У меня ужасное время или как?
Но, конечно, он сказал, что если я захочу рефинансировать его, я все же смогу.Ставка больше не будет 2,75 / 2,875% без комиссии, а 3% / 3,125% без комиссии. Ага.
Нет, спасибо! Я получил приманку и снова переключился. Если я собираюсь получить приманку и переключиться, я мог бы также иметь дело с моей приманкой OG и банком переключателя.
К счастью, я не тратил слишком много времени, потому что документы, которые я собрал для Уэллс Фарго, были необходимы для моего рефинансирования в Ситибанке. Я просто переправил их.
Хорошая ставка рефинансирования
Итак, вот оно.В то время как я был занят написанием статей, побуждающих читателей рефинансировать во время фиксированной или перевернутой кривой доходности, я не тратил достаточно времени на агрессивные попытки рефинансировать собственную ипотеку.
Я слишком доверяю Ситибанку, чтобы соответствовать лучшему предложению. Это стоило мне времени и мотивации в конкурирующем банке. Также я не набросился достаточно сильно на предложение 2,75% / 2,875% с Wells Fargo, потому что я по общему признанию не хотел перемещать свои средства. Если бы ставка была 2,5% / 2,65%, я бы, наверное, заперся.
Предложение Уэллса Фарго было особой, потому что их генеральный директор только что подал в отставку из-за большого количества финансовых махинаций, которые продолжались под его контролем. Им нужно было развивать бизнес и вернуть веру в общество.
Кроме того, я получил 10/1 ARM вместо 7/1 ARM. Поэтому у меня есть еще три года душевного спокойствия, что также заставляет меня чувствовать себя немного лучше по поводу моего более высокого уровня.
Если я расплатюсь с новой 3% -ной ипотекой через пять лет, моя смешанная 10-летняя ипотечная ставка будет равна 2.75%. Неплохо. Кроме того, мой ежемесячный платеж уменьшается на 800 долларов, что является хорошим увеличением денежного потока в случае, если экономика повернет на юг.
Наконец, я рад, что несколько читателей по электронной почте сообщили, что им удалось рефинансировать с более низкой ставкой по ипотечному кредиту после того, как я опубликовал серию своих статей. Помочь читателям сэкономить деньги — лучшее!
Я надеюсь, что каждый может воспользоваться преимуществами более низких ставок по ипотечным кредитам. Мы вернулись к 5-летним минимумам.
Воспользуйтесь преимуществами более низких ставок .Проверьте Credible, одну из крупнейших онлайн-платформ кредитования сегодня, которая заставит кредиторов конкурировать за ваш бизнес. Заполните его ваши потребности и получить реальные цитаты от квалифицированных кредиторов в течение трех минут. Процесс прост и бесплатен.
Обновление 2020: С падением процентных ставок мне удалось пересмотреть условия и снизить до 2,625% со всеми выплаченными комиссиями плюс кредит в 500 долларов! Проверьте последние ипотечные ставки людей.
,