Полная стоимость кредита чем отличается от процентной ставки: Что такое полная стоимость кредита и как её рассчитать — Журнал Домклик — Ипотека
С прошлого в деятельность российской банковской сферы прочно вошло понятие «полная стоимость кредита», зачастую употребляемое в виде аббревиатуры — ПСК. Ее величина, согласно закону о потребительском кредитовании, указывается в рамочке на первой странице кредитного договора. Именно эта стоимость (а не номинальная ставка) будет ограничиваться рассчитываемым Центробанком «потолком». Пока многие заемщики еще не вполне ясно представляют себе, что же такое эта полная стоимость.Что такое ПСК?
Полная стоимость кредита учитывает не только все платежи по процентам и основной сумме долга, но и другие «денежные потоки». Например, стоимость эмиссии и обслуживания кредитной карты. Расходы на «привязанную» к кредиту страховку — практика снижения ставок по займу при условии заключения заемщиком договора с определенной страховой компанией весьма распространена. Платежи за оценку залогового имуществ и комиссии (если они имеются).
Рассчитывается ПСК по довольно сложной формуле, и человеку далекому от математики, даже имея эту формулу перед глазами, затруднительно вычислить показатель для своего займа. Тем полезнее для заемщика обязанность кредитора указывать ПСК в самом начале любого кредитного договора. Впрочем, желающие всегда могут найти формулу и механизм расчета во 2 пункте 6 статьи ФЗ-353 «О потребительском кредите (займе)». Неверно думать, что ПСК всегда точно отражает, сколько придется переплатить за пользование кредитными средствами. Как в реальной жизни сложно найти человека, попадающего под понятие среднестатистического, так и ПСК — показатель всего лишь примерный, хотя и рассчитываемый для конкретного займа. Любое отступление от первоначальных условий изменяет фактическую стоимость ссуды. Самый простой пример — человек выплачивает кредит досрочно, и фактическая ПСК для него оказывается меньше изначально указанной в договоре. Естественно, она может измениться и в другую сторону за счет изначально не включаемых в расчет платежей, например, пени за несвоевременную выплату. Отдельный вопрос — кредитные карты. Понятно, что, пользуясь этим продуктом, заемщик сам определяет сумму и срок займа, просчитать эти ключевые параметры заранее невозможно. Поэтому для «пластика» ПСК, указанная в договоре, рассчитывается, исходя из максимально возможных суммы, срока и минимального размера платежа. Как следствие, в большинстве случаев реальная полная стоимость «карточного» кредита существенно отличается от заявленной изначально. Заветные цифры
Иное дело — ПСК по конкретному займу. Эту информацию кредитор обязан доводить до заемщика вместе с индивидуальными условиями займа, то есть уже на стадии ознакомления заемщика с текстом договора. Она должна быть прописана в верхнем правом углу первой страницы договора, размещаться в рамочке и хорошо читаемым текстом. Важный момент: на стадии обсуждения условий договора (до составления документа) кредитор может, но не обязан рассчитывать ПСК для заемщика. Это не противоречит законодательству, поскольку кредитный договор считается заключенным только после его подписания, а договор займа (получаемого в МФО, кредитном кооперативе и пр.) — только при получении заемщиком денег. Получив на руки договор с индивидуальными условиями и показателем ПСК в верхнем правом углу, заемщик вовсе не должен тут же его подписывать: на ознакомление закон отводит ему пять рабочих дней, то есть календарную неделю (ст. 7 ФЗ-353), после чего он может и отказаться, если что-то (например, та же ПСК) его не устроит. Таким образом, предоставление информации о ПСК только в тексте самого кредитного договора формально не противоречит требованию о своевременном предоставлении информации. В обязанности кредитующей стороны также входит предоставление заемщику пересчитанного значения ПСК при досрочном возвращении части займа или при изменении переменной величины, к которой привязана процентная ставка (здесь имеются в виду кредиты с переменной ставкой). В том случае, если кредитор не выполняет своих обязанностей (например, не называет диапазон ПСК по виду кредита, или если в договоре не проставлено значение ПСК), заемщик может обратиться с жалобой в местное отделение Центробанка или в Роспотребнадзор. Процентные пределы
В качестве среднерыночного показателя берется средневзвешенное значение ПСК по сотне крупнейших организаций, дающих займы в данном сегменте. Если число кредиторов в сегменте не дотягивает до трехсот, то выборка может быть меньше сотни, но не меньше трети от общего числа кредитных организаций. Центробанк рассчитывает среднерыночные значения ПСК по всем группам кредиторов и по всем сегментам займов раз в три месяца и в середине каждого квартала публикует их, а также производные от них «потолки» на следующий квартал. Прежде чем идти за ссудой, нелишне познакомиться с этой информацией на сайте ЦБ. В том случае, если кредитор предлагает займ с ПСК, превышающей действующий «потолок», клиент может обратиться с жалобой в местное отделение Центробанка. Главное — подойти к делу внимательно и точно определить, к какому именно из перечисленных регулятором типов относится данный займ. Рост инфляционных и девальвационных рисков, а также резкое повышение ключевой ставки дали основания для того, чтобы Банк России отложил планировавшееся на 1 января 2015 года введение лимитов по полной стоимости кредита: уже опубликованные в середине ноября цифры стали совершенно неприменимы. «Ставки выросли в среднем на 7–12 %, и ограничение максимальной ПСК по потребительским кредитам было отложено, так как в противном случае потребительское кредитование было бы полностью прекращено», — комментирует ситуацию председатель правления Росгосстрах Банка Александр Фалев. Отсрочка на данный момент определена на два квартала (до 1 июля 2015 г.), но она может быть сокращена либо, наоборот, продлена. Во всяком случае, речи об отмене или долгосрочном откладывании практики «потолков» по займам речь не идет. Борьба за процент
«Даже в стабильной ситуации, когда ставки по кредитам снижались, такая мера привела бы к сжатию рынка банковского кредитования, — считает вице-президент Ассоциации „Россия“ Алина Ветрова. — Многие банки еще с середины этого года начали рассматривать для себя вариант перевода бизнеса в организации микрофинансирования, регуляторные требования по которым значительно ниже, а ПСК в некоторых случаях выше не просто в разы, а на порядок. Соответственно, ставки по кредитам вряд ли снизились бы, скорее произошла бы монополизация рынка банковского потребительского кредитования и резкий рост рынка микрофинансирования». Также эксперты напоминают, что кредитные «потолки» будут иметь для заемщиков и побочный эффект: банкам придется ужесточать скоринговую политику. «Наиболее ощутимо данная мера повлияет на банки, которые специализируются на потребительском кредитовании, — объясняет директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. — В большинстве случаев в их бизнесе применяется скоринговая модель оценки заемщиков, которая предполагает наличие более высоких рисков и, соответственно, более высоких процентных ставок по кредитам. Этим банкам придется корректировать свою кредитную политику, чтобы иметь возможность снизить процентную ставку до установленного значения, что, вероятно, ограничит доступ к банковским кредитам определенной категории клиентов и обострит конкуренцию среди участников рынка за качественных заемщиков». Александр Фалев в свою очередь указывает, что последствия внедрения предельных ПСК будут зависеть от того, как долго над экономикой будет довлеть высокая ключевая ставка. Во-первых, пока она не снизится, никакие «потолки» не сделают потребительские ссуды дешевыми. Во-вторых, может измениться сама структура кредитного рынка, что неминуемо скажется на показателях средних и предельных ПСК. «Если ставка в ближайшие месяцы не снизится, то не исключаем, что ряд банков могут свернуть программы кредитования или сократить их в разы. О доступности кредитов можно будет говорить только в случае снижения ЦБ ключевой ставки. В любом случае объем рынка кредитования будет сужаться», — уверен эксперт. Прогнозируя различные сценарии развития событий, эксперты сходятся на том, что, хотя введение «потолков» не приведет к резкому и массовому понижению ставок. Хотя отдельным банкам все же придется существенно корректировать свою кредитную политику. Микрофинансы: другое измерение
«Надо различать потребительский кредит и получение денежных средств по договорам займа с МФО, — уточняет юрист МООП Финпотребсоюз Игорь Кузнецов. — МФО выдают краткосрочные займы с минимальной проверкой заемщиков, изначально закладывая риски невозврата, и ставка при пересчете на годовую получается трехзначной». Таким образом, для микрофинансовых кредиторов и их клиентов ограничения по ПСК практически ничего не меняют. «Введение лимитов, которые ограничивают банковские кредитные ставки на уровне 30–40 % годовых, а ставки МФО — свыше 200 % годовых, явно создают для этих организаций преимущественное положение на рынке», — подтверждает аналитик Банка Хоум Кредит Станислав Дужинский. Правда, расклад изменится, если начнет реализовываться описанный выше сценарий перехода части банков на микрофинансовый рынок. Можно ожидать, что эти «новые» МФО установят ставки по займам значительно ниже, чем у «старых» организаций, и, даже несмотря на то, что их продукты и целевая аудитория существенно различаются, составят последним конкуренцию. В этом случае давно действующим микрофинансовым организациям, скорее всего, придется также снижать ставки, что повлечет за собой снижение среднего и предельно допустимого значений ПСК на микрофинансовом рынке. «Ограничение максимального значения полной стоимости кредита является для Центрального банка пробным шагом и в определенной мере ответом на стремительный рост потребительского кредитования в предыдущие три года. Поэтому результаты введения этой меры еще предстоит оценить. Более того, не до конца завершен еще и первый этап эксперимента: очень важным показателем будет то, как ЦБ станет регулировать случаи нарушений, насколько строгим будет наказание? Наконец, много ли будет зафиксировано таких случаев? Для микрофинансового рынка по-прежнему важнейшей задачей является институционализация рынка, и для регулятора на данной стадии важно просто наладить процесс сбора корректных значений», — прокомментировали ситуацию в Ассоциации микрофинансовых организаций. Ставки — вниз?
«Когда обстановка уляжется, и ставки на рынке снова войдут в понижательный тренд, целесообразно будет обобщить опыт расчета ПСК, определить разброс ставок по различным группам банков, выявить тех, чья доля на том или ином сегменте превышает 20 %, так как при текущем порядке расчета их влияние на ПСК очень существенно, и только потом принимать решение о методике расчета для достижения искомого результата — снижения ставок на рынке банковского потребительского кредитования, а не его монополизации», — говорит Алина Ветрова. В целом взгляды профессионального сообщества на введение лимитов ПСК в нынешнем виде довольно скептичны. Очевидно, заемщикам не стоит рассчитывать на какой-то волшебный эффект: в один момент текущая ситуация со ставками не изменится. Первые месяцы апробации новых ограничений, вероятно, пройдут в поисках компромисса между регулятором и банками. Алексей Прокопьев
|
Правительство предложило ограничить переплату по ипотеке
Правительство предложило распространить на ипотеку ограничения полной стоимости кредита (ПСК), которые применяются для потребительских кредитов. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму 14 апреля. Если он будет принят, то вступит в силу через 180 дней после опубликования.
Сейчас по закону ПСК на момент заключения договора не может превышать наименьшую из двух величин – 365% годовых или рассчитанное Центробанком среднерыночное значение ПСК – более чем на треть. На ипотеку такое ограничение пока не распространяется. Недобросовестные кредиторы могут устанавливать ставки по ипотечным кредитам, существенно превышающие среднерыночное значение, указывают авторы законопроекта в пояснительной записке.
ЦБ рассчитывает ПСК отдельно для автокредитов, необеспеченных потребительских кредитов, кредитных карт, POS-кредитов (в точках продаж) в зависимости от срока и размера кредита. В случае существенного изменения рыночных условий, влияющих на ПСК, регулятор имеет право установить период, в течение которого это ограничение не действует.
Норма, ограничивающая ПСК, действует с 2015 г. и уже доказала свою эффективность, говорит представитель ЦБ: ограничение ПСК не только защищает заемщиков от недобросовестных кредиторов, но и способствует прозрачности договоров, их понятности для потребителя. Банк России считает, что подобная мера будет так же эффективна и для ипотечных кредитов, отметил он.
Кому это поможет
Участники ипотечного рынка в этом сомневаются: нововведение вряд ли существенно повлияет на предложения банков. Рынок новое ограничение, скорее всего, почти не заметит, считает гендиректор Frank RG Юрий Грибанов: разброс ставок в ипотеке намного меньше, чем в свое время был в потребительских кредитах, для которых вводился потолок ПСК. В случае с потребительским кредитом или картой сумма займа обычно небольшая и клиент мог не заметить, что переплачивает по завышенной по сравнению с рынком ставке, признает Грибанов. Но в ипотеке, где суммы в разы больше, клиенты более внимательно следят за разницей в ставках, так что дорогие кредиты в этом сегменте встречаются редко, убежден он: «Тем более что ключевые игроки – это крупные госбанки с невысокими ставками».
На ипотечном рынке крайне высокая конкуренция, так что банки не заинтересованы в высокой стоимости кредита, подтверждает директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко: «В большинстве случаев клиент, если только он не спешит провести сделку, уйдет в другой банк с более разумными ставками и сопутствующими условиями кредита». В отдельных случаях банки, конечно, могут попытаться компенсировать маржу за счет сопутствующих продуктов, например предложив клиенту более дорогое страхование жизни, но это не массовое явление, говорит он. Кроме того, ряд дополнительных страховок, не обязательных по закону, но часто предлагаемых банками к ипотеке, просто не входит в расчет ПСК, замечает Пахаленко: например, страхование внутренней отделки и гражданской ответственности перед третьими лицами.
У банков топ-15 нет серьезного разрыва в ставках, сегодня они различаются на 0,5–1 процентный пункт, говорит предправления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова. Важно, чтобы при внедрении новых норм в ипотеке учитывалась специфика кредита – первичный это рынок или вторичный – по примеру автокредитования, где ПСК уже считается отдельно для кредитов на подержанные и новые авто, указывает она. Нужно выделить и другие подвиды кредитов, например под залог имеющейся недвижимости, – они обычно на 3–4 п. п. дороже, добавляет Пахаленко. Отдельно нужно учесть и специфику рефинансирования ипотеки, где банк зачастую сначала оформляет более высокую ставку, так как недвижимость находится под обременением у первоначального кредитора, но затем, когда залог перерегистрируется, снижает ее, продолжает он.
Диапазон минимальных и максимальных ставок крупнейших ипотечных банков в марте, по данным Frank RG, составлял в среднем 9,71–14,16% годовых, в феврале – 9,48–13,96% в зависимости от программы (без учета кредитов зарплатным клиентам, а также программ с господдержкой и от застройщиков). По мнению Грибанова, эта новация скорее поможет ограничить стоимость кредитов рискованным, по мнению банкиров, категориям клиентов, например индивидуальным предпринимателям, – за счет менее стабильного дохода отдельные банки могут применять к ним более строгие требования и в том числе устанавливать повышенные ставки.
При этом согласно поправкам, если в кредитном договоре предусмотрено несколько ставок в зависимости от решения или действий заемщика, ПСК рассчитывается исходя из максимально возможной ставки. В тарифах банка по продукту, как правило, предусмотрено несколько надбавок и скидок к процентной ставке, например за регистрацию или нерегистрацию залога в пользу банка, при непредоставлении документов по страхованию в соответствии с договором и т. п., поясняет представитель Райффайзенбанка. Цель таких надбавок, по его словам, стимулировать заемщика выполнять условия договора. Расчет ПСК от максимальной ставки с учетом всех надбавок не будет показывать реальный размер стоимости кредита и может только вызвать негатив со стороны заемщиков, опасается он.
Дополнительная помощь
Внесенные во вторник поправки касаются и других условий кредитов. В частности, они ограничивают размер неустойки за нарушения в обслуживании потребительского кредита 20% от суммы просроченной задолженности. Банкам также запрещается при кредитовании на срок более года навязывать договор страхования на весь период с единовременной оплатой страховых платежей.
Кроме того, банки не смогут устанавливать в договоре потребительского займа пункт об обязательном наличии на счете, с которого гасится долг, неснижаемого остатка. Внести соответствующие изменения на прошлой неделе предложил премьер-министр Михаил Мишустин: «Банки больше не смогут включать в кредитный договор пункт об обязательном наличии на счете, с которого гасится долг, неснижаемого остатка – своего рода перестраховки от забывчивости клиентов. Теперь счет можно будет почти весь месяц держать пустым – разумеется, кроме того дня, когда банк должен списать очередной платеж, если заемщик не хочет стать должником».
Банкам запретят навязывать дорогие дополнительные услуги ипотечным заемщикам
Ставка, по которой банк одобрил заемщику ипотеку, может существенно отличаться от полной стоимости кредита, которую банки обязаны указывать на первой странице договора. Между тем именно полная стоимость показывает, под какой процент на самом деле заемщик получил ипотечный кредит.
Разница возникает из-за дополнительных платежей и расходов, которые клиент банка несет при получении ипотеки: дорогой страховки, оплаты оценки квартиры, банковских комиссий. Получая ипотеку, заемщики обычно ориентируются только на процентную ставку по кредиту и мало думают о дополнительных платежах. Некоторые банки этим обстоятельством пользуются.
«Со стороны недобросовестных кредиторов отмечается практика установления процентных ставок по договорам кредита, существенно превышающих среднерыночное значение», — сказано в пояснительной записке к закону, который должен положить конец этой практике.
Сейчас банкам собираются запретить повышать полную стоимость кредита выше определенного уровня. Такие ограничения вводятся новым законом. Если нововведения будут приняты, полная стоимость кредита (ПСК) не может быть выше, чем на треть среднерыночной ПСК, которую высчитывает Центробанк.
До сих пор такое ограничение действовало только при выдаче потребительских кредитов, теперь его собираются распространить на ипотеку.
В новом законе также установлено:
- как должна рассчитываться полная стоимость кредита;
- правило расчета штрафов и пеней за неуплату кредита
Льготная ипотека от 6,09%. Заполнить заявку онлайн
Получите предварительное решение банка в течение 10 минут.
ПАО РОСБАНК Генеральная лицензия ЦБ РФ №2272 от 28.01.15
www.sibdom.ru
Смотреть
Процентная ставка
и годовая процентная ставка: в чем разница?
Процентные ставки и годовая процентная ставка — это два часто объединяемых термина, которые относятся к схожим концепциям, но имеют небольшие различия, когда дело доходит до расчетов. При оценке стоимости ссуды или кредитной линии важно понимать разницу между объявленной процентной ставкой и годовой процентной ставкой (APR), которая включает любые дополнительные расходы или комиссии.
Ключевые выводы
- Процентная ставка — это стоимость заимствования основной суммы долга.
- Годовая процентная ставка почти всегда выше процентной ставки, включая другие расходы, связанные с заимствованием денег.
- Федеральный закон «О правде в кредитовании» требует, чтобы в каждом соглашении о потребительском кредите указывалась годовая процентная ставка вместе с номинальной процентной ставкой.
- Кредиторы должны соблюдать те же правила, чтобы гарантировать точность годовой процентной ставки.
Процентная ставка
Объявленная ставка или номинальная процентная ставка используется при расчете процентных расходов по вашему кредиту.Например, если вы рассматривали ипотечный кредит на 200 000 долларов с процентной ставкой 6%, ваши годовые процентные расходы составили бы 12 000 долларов, или ежемесячный платеж в размере 1000 долларов.
На процентные ставки может влиять ставка по федеральным фондам, установленная Федеральной резервной системой, также известной как ФРС. В этом контексте ставка по федеральным фондам — это ставка, по которой банки ссужают резервные остатки другим банкам на следующий день. Например, во время экономического спада ФРС обычно снижает ставку по федеральным фондам, чтобы побудить потребителей тратить деньги.
В периоды сильного экономического роста происходит обратное: Федеральная резервная система обычно со временем поднимает процентные ставки, чтобы стимулировать большие сбережения и уравновесить денежный поток.
В последние несколько лет ФРС меняла процентные ставки относительно редко, от одного до четырех раз в год. Однако во время рецессии 2008 года ставки постепенно снижались семь раз, чтобы приспособиться к рыночным условиям. Хотя это не является определяющим фактором для ипотечных или других процентных ставок, оно имеет большое влияние, отражая более крупные рыночные условия.
APR Определение
Однако годовая процентная ставка является более эффективной ставкой, которую следует учитывать при сравнении кредитов. Годовая процентная ставка включает не только процентные расходы по ссуде, но также все комиссии и другие расходы, связанные с получением ссуды. Эти комиссии могут включать брокерские сборы, затраты на закрытие, скидки и скидки. Часто они выражаются в процентах. Годовая процентная ставка всегда должна быть больше или равна номинальной процентной ставке, за исключением случая специальной сделки, когда кредитор предлагает скидку на часть ваших процентных расходов.
Возвращаясь к приведенному выше примеру, примите во внимание тот факт, что покупка вашего дома также требует затрат на закрытие, ипотечного страхования и комиссии за выдачу кредита в размере 5000 долларов США. Для определения годовой процентной ставки по ипотечному кредиту эти комиссии добавляются к исходной сумме ссуды, чтобы создать новую сумму ссуды в размере 205 000 долларов США. Затем процентная ставка в размере 6% используется для расчета нового годового платежа в размере 12 300 долларов США. Чтобы рассчитать годовую ставку, просто разделите годовой платеж в размере 12300 долларов на первоначальную сумму кредита в 200000 долларов, чтобы получить 6.15%.
При сравнении двух займов кредитор, предлагающий самую низкую номинальную ставку, вероятно, предложит лучшую стоимость, поскольку большая часть суммы займа финансируется по более низкой ставке.
Сценарий, наиболее сбивающий с толку заемщиков, — это когда два кредитора предлагают одинаковую номинальную ставку и ежемесячные платежи, но разные годовые процентные ставки. В таком случае кредитор с более низкой годовой процентной ставкой требует меньших авансовых платежей и предлагает более выгодную сделку.
Использование APR связано с некоторыми оговорками.Поскольку расходы на обслуживание кредитора, включенные в годовую процентную ставку, распределяются на весь срок действия кредита, иногда до 30 лет, рефинансирование или продажа вашего дома может сделать вашу ипотеку дороже, чем первоначально предполагалось в годовом доходе. Еще одним ограничением является неэффективность APR для отражения истинной стоимости ипотеки с регулируемой процентной ставкой, поскольку невозможно предсказать будущее направление процентных ставок.
Итог
В то время как процентная ставка определяет стоимость заимствования денег, годовая процентная ставка является более точной картиной общей стоимости заимствования, поскольку учитывает другие расходы, связанные с получением кредита, особенно ипотеки.При определении того, у какого поставщика ссуды брать деньги в долг, очень важно обращать внимание на годовую процентную ставку, то есть на реальную стоимость финансирования.
годовых и процентная ставка: основные различия
Независимость редакции
Мы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на этой странице — четко обозначенные — могут привести вас на партнерский веб-сайт и могут привести к тому, что мы будем получать реферальную комиссию. Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.
Никто не хочет платить по ипотечному кредиту или рефинансированию больше, чем ему необходимо.Вот почему важно понимать разницу между годовой процентной ставкой (APR) и процентной ставкой.
Процентная ставка как на пиццу — минус все фиксации. Он отображается в процентах и позволяет оценить ваши ежемесячные расходы. С другой стороны, годовая процентная ставка — это годовая стоимость кредита. Он также отображается в процентах, но включает все фиксированные параметры, такие как страхование ипотеки, пункты дисконтирования, сборы за оформление, сборы ипотечного брокера и некоторые затраты на закрытие сделки. Таким образом, годовая процентная ставка фактически дает вам гораздо более четкое представление о том, что вы платите.
Например, вы можете найти процентную ставку 4,5% по ипотечной ставке, но как только вы добавите все дополнительные комиссии, годовая процентная ставка станет 4,6% или 4,7%.
Закон о правде в кредитовании (TILA), принятый в 1968 году федеральным правительством, требует от кредиторов разглашать условия кредита, понятные для заемщика. Таким образом, потребители могут сравнить цены в магазинах и определить доступность ссуды. Это возлагает на вас ответственность и дает вам возможность принимать более обоснованные решения.
Потребители используют как годовую процентную ставку, так и процентную ставку для определения стоимости и доступности ссуды.Так почему кредиторы рекламируют и годовую процентную ставку, и процентную ставку? На что обратить внимание?
Что такое процентная ставка?
Процентные ставки обычно определяются кредитным рейтингом заемщика и преобладающими ставками, т. Е. Средней процентной ставкой, взимаемой в настоящее время кредиторами по ипотечным кредитам. Ваш ежемесячный платеж основан на основной сумме и процентной ставке, а не на годовой процентной ставке. Ваша процентная ставка обычно основана на вашем кредитном рейтинге, поэтому чем выше ваш кредитный рейтинг, тем лучше ваша процентная ставка.Процентная ставка — это только проценты, выплачиваемые кредитору.
Мейсон Миранда, специалист по кредитной индустрии из компании Credit Card Insider, расположенной в Сиракузах, штат Нью-Йорк, определяет процентную ставку следующим образом: «Процентная ставка — это плата за заимствование основной суммы кредита в течение определенного периода времени, всегда выражается как процент. Она может быть переменной с возможностью изменения в течение срока ссуды или фиксированной, что означает, что она останется неизменной на протяжении всего срока ссуды ».
Сегодня, когда вы и миллионы других американцев боретесь с реалиями COVID-19, процентные ставки по ипотечным кредитам упали, предлагая хорошие новости для потенциальных покупателей жилья и нынешних домовладельцев, которые хотят заработать на этих низких ставках путем рефинансирования.
Pro Tip
При сравнении кредиторов обратите внимание на годовую процентную ставку, которая представляет собой реальную стоимость финансирования.
Что такое годовая процентная ставка?
Годовая процентная ставка устанавливается кредитором и включает комиссии кредитора и другие расходы, которые варьируются от одного кредитного учреждения к другому. Это дает заемщикам более реалистичное представление о том, сколько им будет стоить заем. Годовая процентная ставка не связана с вашим ежемесячным платежом, который рассчитывается только с использованием процентной ставки.
«Годовая процентная ставка шире и, как правило, немного выше, потому что это годовая стоимость кредита для заемщика, включая комиссии и единовременные расходы, такие как страхование ипотеки, затраты на закрытие сделки, комиссии за выдачу кредита, брокерские сборы и т. Д.», — говорит Майкл Фогут, основатель Foguth Financial Group, агентства финансового планирования в Мичигане. «Согласно закону, годовая процентная ставка должна указываться в кредитном соглашении. Однако ваш ежемесячный платеж основан на процентной ставке по вашему кредиту ».
годовых следует использовать при сравнении общей стоимости ссуд, говорит Фогут.
Однако имейте в виду, что годовая процентная ставка может не включать все сборы, такие как сборы за оценку, проверку и кредитную отчетность. При сравнении покупок всегда полезно спросить своего кредитора, что входит, а что не входит в указанную им годовую процентную ставку, чтобы у вас было точное представление обо всех расходах на покупку дома.
Процентная ставка и годовая процентная ставка
Процентная ставка и годовая процентная ставка дают вам представление о том, сколько вы заплатите по ссуде, но есть некоторые ключевые сходства и различия. Вот несколько ключевых факторов, которые уникальны для процентных ставок и годовых:
Процентные ставки
- Помогает рассчитать ежемесячные расходы
- Не включает комиссии и другие единовременные расходы
- Меньшее число, чем
годовых
- Годовые и общие затраты
- Включает большинство комиссионных и единовременных затрат
- Число больше, чем
Годовые процентные ставки:
- Выражается в процентах
- По закону кредиторы обязаны раскрывать процентную ставку
- Может варьироваться в зависимости от кредитора и вашей кредитоспособности
Как продолжительность вашего кредита соотносится с годовой процентной ставкой и процентной ставкой
В дополнение к процентной ставке и Годовая процентная ставка, продолжительность ссуды также имеет значение, когда речь идет о том, сколько вы заплатите в течение срока ссуды.При прочих равных условиях 15-летние ссуды обычно имеют более низкие процентные ставки и годовые ставки, чем 30-летние ссуды. Но вы также будете платить меньше процентов, потому что выплачиваете ссуду в более короткие сроки.
Ипотечный калькулятор поможет вам, как потенциальному заемщику, рассчитать общие затраты — с процентами и годовой процентной ставкой — по ссуде. В приведенном ниже примере вы можете увидеть фактическую разницу в долларах между процентами и годовой процентной ставкой по ссуде в размере 250 000 долларов США с фиксированным сроком на 30 или 15 лет.
ТИП КРЕДИТА | ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА | АПРЕЛЯ | ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ КРЕДИТА С ПРОЦЕНТНЫМ ОБРАЗОМ (250 000 долл. США) | ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ КРЕДИТА С ГОДОМ (250 000 долл. США) | РАЗНИЦА: КВАРТИРА:ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА (КРЕДИТ 250 000 долл. США) |
---|---|---|---|---|---|
Фиксированная ставка на 30 лет | 3,250% | 3,530% | 391 689,45 долл. США | 405 872,41 долл. США | 1540 долл. США | % | 305 403,25 долл. США | 312 321,52 долл. США | 6 918,27 долл. США |
* Указанные выше ставки основаны на ставках NextAdvisor за июнь 2020 г.Ставки могут быть заманчивыми, но многие не раскрывают истинные условия кредита, как того требует закон.
При покупке ипотечного кредита обратите внимание на процентную ставку, поскольку именно ее кредиторы используют для расчета вашего ежемесячного платежа. Но ипотечные кредиторы также обязаны раскрывать годовую процентную ставку, потому что она измеряет общую стоимость ссуды, что не учитывается процентными ставками.
«Действительно хороший способ сравнить разные ипотечные кредиты — который всегда рекомендуется, чтобы вы могли быть уверены в правильности выбора — — это сравнивать годовую процентную ставку по каждой полученной ссуде», — говорит Андрина Вальдес, главный операционный директор Cornerstone Home Lending. компания по кредитованию жилья в Сан-Антонио.
«Очень легко смешать годовую процентную ставку и процентную ставку по кредиту, поскольку они кажутся похожими», — говорит Вальдес. «Также важно отметить, что если годовая процентная ставка намного выше, чем процентная ставка по ипотеке, это может быть красным флажком, что взимаются слишком большие комиссии. Например, один кредитор может рекламировать комиссию за выдачу кредита в размере 1%, поэтому при ссуде в 250 000 долларов комиссия составит 2500 долларов ».
APR Vs. Процентная ставка: в чем разница?
Когда вы берете ипотеку, есть два числа, которые отражают ее стоимость: процентная ставка и годовая процентная ставка, или годовая процентная ставка.Хотя оба они описывают, сколько вы заплатите, это не одно и то же.
Годовая процентная ставка по сравнению с процентной ставкой
- Процентная ставка — это стоимость заимствования основной суммы кредита. Ставка может быть переменной или фиксированной, но всегда выражается в процентах.
- годовых — это более широкая мера стоимости ипотеки. Он включает процентную ставку плюс другие расходы, такие как брокерские сборы, пункты дисконтирования и некоторые затраты на закрытие сделки, выраженные в процентах.
Как годовая процентная ставка, так и процентная ставка позволяют потребителям сравнить товары, а также определить доступность ссуды.Процентная ставка определяется преобладающими ставками и кредитным рейтингом заемщика. Например, чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже будет процентная ставка. Ваш ежемесячный платеж основан на процентной ставке и основной сумме долга, а не на годовой процентной ставке.
Годовая процентная ставка, наоборот, определяется кредитором, поскольку она состоит из комиссионных и других расходов, которые варьируются от кредитора к кредитору. Закон о правде в кредитовании (TILA) требует, чтобы кредиторы раскрывали годовую процентную ставку в каждом соглашении о потребительском кредите.Однако важно отметить, что кредиторы могут не включать все комиссии в годовую процентную ставку. Например, они не обязаны включать определенные расходы, такие как сборы за кредитную отчетность, оценку и инспекцию.
Обязательно спросите своего кредитора, что входит, а что не входит в годовую процентную ставку при сравнении магазинов, чтобы иметь точное представление о том, сколько будет стоить каждая ссуда.
В целом, вы можете думать о процентной ставке как о способе измерения ваших ежемесячных затрат, тогда как годовая процентная ставка дает вам общую оценку стоимости ссуды.
При поиске ипотечного кредита годовая процентная ставка и годовая процентная ставка являются двумя наиболее важными числами, которые следует учитывать, потому что даже кажущаяся небольшая разница в ставках может существенно повлиять на ваши общие расходы.
Показательный пример: средний заемщик мог бы сэкономить 9000 долларов в течение 30 лет или более 300 долларов в год, если бы он нашел самую низкую ставку на момент получения ссуды, согласно исследованию
Бюро финансовой защиты потребителей.
Почему продолжительность вашей ссуды имеет значение
Если вы планируете оставаться в своем доме на десятилетия, имеет смысл взять ссуду с самой низкой годовой процентной ставкой, потому что в конечном итоге вы будете платить меньше всего для финансирования своего дома.Если вы не планируете оставаться в доме так долго, возможно, имеет смысл платить меньше авансовых платежей и получать более высокую ставку — и более высокую годовую ставку — потому что общие затраты будут меньше в течение первых нескольких лет.
«Поскольку годовая процентная ставка распределяет комиссию на весь срок кредита, его стоимость оптимизируется только в том случае, если заемщик планирует оставаться в доме на протяжении всего срока ипотеки», — говорит Глория Шульман, основатель CenTek Capital Group в Беверли-Хиллз, Калифорния. .
Процентная ставка | 4.5% | 4,25% | 4% |
---|---|---|---|
Пункты скидок | 0 | 1,5 | 3 |
Баллы и комиссии | $ 2 800 | $ 5 800 | $ 8 800 |
АПРЕЛЬ | 4,619% | 4,492% | 4,36% |
Ежемесячный платеж | $ 1 013 | $ 984 | $ 955 |
Все затраты, 3 года | 39 281 долл. США | $ 41220 | 43 174 долл. США |
Все затраты, 10 лет | 124 404 долл. США | $ 123 866 | $ 123 380 |
Все затраты, 30 лет | $ 367 613 | $ 354 197 | $ 343 739 |
Если вы планируете остаться дома на более короткий период и хотите приобрести дисконтные баллы, чтобы снизить ставку, вам необходимо выполнить математические вычисления, чтобы определить точку безубыточности.В этом вам поможет калькулятор ипотечных баллов Bankrate.
Например, если вы выбрали более низкую ставку на 0,25 процента для дополнительных 1,5 пункта из-за более низкой годовой процентной ставки, но переехали через пять лет, вы заплатили больше, чем должны. Ваш безубыточность по точкам составляла семь лет.
К сожалению, эти расчеты часто сбивают с толку домовладельцев, поэтому важно тщательно взвесить все варианты или получить совет специалиста, прежде чем платить баллы.
Как сравнивать ипотечные предложения
Годовая процентная ставка и процентная ставка — лучшие отправные точки при сравнении ипотечных кредитов.Bankrate имеет последние ставки по ипотеке от нескольких кредиторов с разбивкой по годовой процентной ставке и процентной ставке, включая расходы и расчетный ежемесячный платеж.
Также важно сравнить ипотечные предложения в целом, включая требования кредитора, такие как кредитный рейтинг, первоначальный взнос и минимальные резервы. Имейте в виду, что ваш кредитный рейтинг оказывает огромное влияние на процентную ставку, на которую вы претендуете, поэтому, если у вас есть работа, чтобы улучшить свое положение, сделайте все возможное, чтобы решить эту проблему, прежде чем подавать заявку на ссуду.
Когда ваш кредит в форме, вы можете (и должны) получить оценку кредита от нескольких кредиторов, но постарайтесь сделать это в относительно короткие сроки — около 45 дней, рекомендует CFPB.
Это потому, что, когда кредитор запрашивает ваш кредитный отчет, проверка кредитоспособности добавляется к вашей кредитной истории, что влияет на ваш рейтинг. Получение котировок от нескольких кредиторов в течение нескольких недель друг от друга будет считаться одним запросом, однако, чтобы свести к минимуму эффект, так что вы можете сравнить столько предложений, сколько вам удобно.
Резюме: в чем разница между годовой процентной ставкой и процентной ставкой?
Подробнее:
Сравнить ссуды | Бюро финансовой защиты прав потребителей
Сравнение кредитных предложений
Сравнение оценок ссуд поможет вам решить, какой кредитор предлагает лучшую сделку по сумме ссуды и типу ссуды, которую вы выбрали.
При выборе кредитора следует учитывать несколько факторов — например, стоимость кредита, ваше удовлетворение способностью кредитного специалиста ответить на ваши вопросы и ваша уверенность в том, что кредитор сможет уложиться в сроки закрытия.
Что делать сейчас
Сравните детали своих оценок ссуды, чтобы увидеть, как они соотносятся друг с другом
Посмотрите:
- Сумма ссуды.
- Процентная ставка. Если вы рассматриваете ипотеку с регулируемой процентной ставкой (ARM), рассмотрите наихудший сценарий, если процентные ставки вырастут.
- Ежемесячная выплата основной суммы долга и процентов.
- Ежемесячный платеж по ипотечному страхованию (при наличии).
- Ваши общие ежемесячные расходы, включая основную сумму и проценты, ипотечное страхование, налоги на имущество и страхование домовладельцев (часто включаемое в условное депонирование) и взносы ассоциации домовладельцев (если применимо).
- Предварительные затраты по ссуде (указаны на странице 2 в Разделе D, Общие затраты по ссуде).
- Кредиторы кредитора (перечислены на странице 2 в Разделе J, Общие затраты на закрытие).
- Сумма денежных средств, которую вам нужно будет привлечь для закрытия.
Посмотрите на свой бюджет
Как эти цифры соотносятся с вашим бюджетом? Вы уверены, что можете позволить себе как авансовые расходы, так и общую ежемесячную оплату?
Рассчитайте стоимость заимствования за пять лет
В среднем большинство заемщиков сохраняют ипотечный кредит около пяти лет перед переездом или рефинансированием. Хотя ваша ситуация может отличаться, определение общей суммы в долларах, которую вы заплатите в виде процентов и комиссий в течение пяти лет, — хороший способ сравнить предложения по ссуде.
- На странице 3 оценки кредита найдите строку «Через 5 лет» в разделе «Сравнения». Первое число показывает вам общую сумму в долларах (включая основную сумму), которую вы заплатите в течение пяти лет. Второе число показывает сумму основного долга, которую вы выплатите через пять лет.
- Вычтите второе число из первого, и вы получите общую сумму процентов и сборов, которые вы заплатите через пять лет. Это ваши пятилетние затраты по займу.
- Примечание. Если вы рассматриваете ипотеку с регулируемой процентной ставкой (ARM), имейте в виду, что пятилетние затраты предполагают, что процентные ставки останутся прежними. Если процентные ставки повысятся, ваша фактическая стоимость заимствования будет выше.
Сравните годовую процентную ставку (APR)
APR учитывает как проценты, так и комиссию за ссуду. Он показывает, какая ссуда дешевле в течение всего срока ссуды.
Покупаете дом?
Подпишитесь на наш двухнедельный учебный лагерь Get Homebuyer Ready.Мы шаг за шагом проведем вас через весь процесс покупки жилья.
Что нужно знать
Знайте, когда вы сравниваете яблоки с яблоками и когда вы сравниваете яблоки с апельсинами
Все ли ваши оценки ссуды отражают ссуду одного вида с одинаковыми характеристиками?
Например, ипотека с фиксированной ставкой отличается от ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM).
Когда была опубликована ваша оценка кредита?
Процентные ставки могут меняться ежедневно, поэтому разница в ставках между двумя кредиторами может быть связана с рыночными изменениями, если оценки ссуд были выпущены в разные дни.
Во всех ваших оценках ссуды одинаково учитываются страхование домовладельцев и налоги на имущество (включены в ваш ежемесячный платеж как условное депонирование или оплачиваются отдельно)?
В противном случае вам нужно будет внести изменения, чтобы обеспечить сопоставимость общих ежемесячных платежей.
Используются ли во всех ваших оценках ссуд одинаковые числа для предполагаемых налогов и страховки?
Если одна оценка кредита показывает значительно более низкие налоги и страхование, это не означает, что кредит является более выгодной сделкой.Кредиторы не контролируют ваши налоги и страхование. Попросите вашего агента по недвижимости помочь вам выяснить, какой набор чисел более реалистичен.
Указываются ли в вашей смете ссуды взносы кондоминиума или ассоциации домовладельцев (ТСЖ)?
Если в вашем новом доме есть сборы за кондоминиум или ТСЖ, вы часто платите их отдельно от ежемесячного платежа по ипотеке. Сборы ТСЖ могут не появиться в вашей смете кредита, если у кредитора нет этой информации. Если один кредитор включает эти суммы в вашу смету займа, а другой — нет, вам необходимо внести корректировки, чтобы убедиться, что вы сравниваете аналогичные числа.
Узнайте о стоимости кредита | Бюро финансовой защиты прав потребителей
Что делать сейчас
Узнайте больше обо всех расходах, связанных с получением ипотеки
Ипотека — это сложный процесс, и получение более выгодной сделки по одной части ипотеки часто означает необходимость платить больше в другом месте. Например, одна ипотека может иметь более низкую процентную ставку, но более высокие затраты на закрытие, чем другое предложение.Посмотрите наше короткое видео, чтобы начать работу, а затем подробно узнайте о различных категориях затрат.
Обдумайте свой выбор для оплаты этих расходов
Все ипотечные ссуды включают некоторые расходы, которые вы оплачиваете авансом во время закрытия, а некоторые оплачиваете со временем в свой ежемесячный платеж. У вас есть выбор, сколько и когда платить.
Если вы хотите снизить процентную ставку, вы можете заплатить баллы.
Баллы, также известные как дисконтные баллы, — это деньги, которые вы платите своему кредитору авансом в обмен на более низкую процентную ставку.Очки увеличивают ваши затраты на закрытие сделки.
Если вы хотите сократить свои затраты на закрытие сделки, вы можете попросить получить кредиты кредитора.
Кредиты кредитора — это деньги, которые вы получаете от кредитора для компенсации ваших расходов по закрытию. Вы соглашаетесь платить более высокую процентную ставку в обмен на авансовую скидку, которая применяется к вашим затратам на закрытие сделки.
Вы не можете ничего делать. Узнайте больше о том, как работают баллы и кредиты, и как решить, какой вариант вам подходит.
Что нужно знать
Баллы и кредиты позволяют выбирать между большей предоплатой или большей ежемесячной оплатой
Что подходит вам, зависит от вашей ситуации, как долго вы ожидаете находиться дома, сколько денег у вас есть доступны для закрытия, и конкретные ставки кредитора. Узнайте больше о компромиссах и о том, что следует учитывать при принятии решения о том, какой вариант подходит вам.
Обычно вы можете делать покупки отдельно, чтобы оплатить некоторые из ваших затрат на закрытие.
Кредиторы часто позволяют вам покупать некоторые услуги закрытия.Сравнение этих услуг может помочь вам сэкономить деньги. Вы будете покупать услуги по закрытию позже, когда выберете дом, ипотечный кредит и кредитора. Но если вас интересует предварительный просмотр, узнайте больше о покупках на покрытие расходов на закрытие.
Годовая процентная ставка (APR) помогает сравнивать варианты.
Годовая процентная ставка — полезный инструмент для сравнения вариантов ссуды с различными процентными ставками и комиссиями. Он учитывает как процентную ставку, так и комиссию, поэтому вы можете увидеть, какой кредит дешевле в течение всего срока кредита.Узнайте больше о годовой процентной ставке.
Вы можете увидеть рекламу «ссуды без затрат на закрытие», но это не означает, что затраты на закрытие бесплатны.
В большинстве случаев вы по-прежнему оплачиваете затраты на закрытие с помощью ссуды «без затрат на закрытие». Как правило, вы платите одним из двух способов:
Затраты объединяются в ссуду, увеличивая общую сумму ссуды для покрытия расходов на закрытие.
Чем больше ссуда, тем больше вы платите проценты с течением времени. В некоторых случаях увеличение суммы кредита может означать, что вы также платите более высокую процентную ставку.
Затраты включены в процентную ставку
Кредитор предоставляет скидку, известную как кредит кредитора, для покрытия расходов на закрытие сделки. Вы платите более высокую процентную ставку по ссуде с кредитами, чем по ссуде без кредитов.
Любой вариант может быть выбором, если у вас не хватает наличных для закрытия.
Иногда продавец может оплатить некоторые или все ваши затраты на закрытие сделки, но это не означает, что затраты на закрытие бесплатны.
Вам нужно будет вести переговоры напрямую с продавцом, а не с кредитором, чтобы продавец оплатил некоторые из закрывающие расходы.В зависимости от конкретного рынка в вашем регионе продавцы могут быть более или менее готовы оплачивать некоторые из ваших затрат на закрытие сделки. Как правило, продавцы могут согласиться оплатить заключительные расходы, если:
Вы согласились заплатить больше за дом
Продавец обычно требует более высокую покупную цену, если он оплачивает заключительные расходы покупателя. Например, продавец может согласиться продать дом за 200 000 долларов и внести 4 000 долларов в покрытие ваших расходов на закрытие сделки. Но если бы вы не попросили продавца внести свой вклад в ваши расходы на закрытие, продавец, вероятно, принял бы только 196 000 долларов за дом.Вы по-прежнему платите 4000 долларов, как часть кредита, а не в качестве покрытия расходов. Имейте в виду, что в такой ситуации дом может не оцениваться на сумму 200 000 долларов, что может создать проблемы для вашей ссуды.
Дом нуждается в ремонте
Если осмотр дома показывает, что необходимо сделать дорогостоящий ремонт, продавец может предложить внести свой вклад в покрытие ваших затрат на закрытие, вместо того, чтобы проводить ремонт или снижать продажную цену. Это сокращает ваши расходы при закрытии, но не снижает общих затрат — вам нужно будет потратить деньги на ремонт самостоятельно после закрытия.
Зная разницу, можно сэкономить деньги — советник Forbes
Когда вы покупаете жилищный кредит, вы увидите, как кредиторы рекламируют свою лучшую процентную ставку по ипотеке по сравнению с годовой процентной ставкой. Они обязаны показать вам обе ставки, потому что годовая процентная ставка дает вам представление о комиссиях кредитора в дополнение к процентной ставке. Как заемщик, вы должны знать, компенсирует ли кредитор низкую рекламируемую процентную ставку высокими комиссиями, и это то, что вам может сказать годовая процентная ставка.Если годовая процентная ставка близка к процентной ставке, вы знаете, что комиссия кредитора невысока.
Мы объясним, как кредиторы используют процентную ставку в сравнении с годовой процентной ставкой и как вы можете использовать свое новое понимание этих условий, чтобы сэкономить деньги по ипотечному кредиту. Даже если вы уже думаете, что понимаете, как работает годовая процентная ставка, исходя из своего опыта работы с кредитными картами и автокредитами, вы многое можете не знать о том, как работает годовая процентная ставка для жилищных кредитов.
Что такое процентная ставка?
Процентная ставка — это стоимость заимствования денег.Когда вы занимаете деньги, чтобы купить дом или машину, вы платите проценты. Когда вы ссужаете деньги, вы получаете проценты. Если у вас есть сберегательный счет или депозитный сертификат, вы ссужаете деньги банку, и он платит вам небольшую прибыль, так что у вас будет стимул положить туда свои деньги.
Процент обычно выражается в виде годовой ставки. Freddie Mac, который публикует еженедельный обзор первичного ипотечного рынка, обнаружил, что в конце августа 2020 года средняя недельная ставка по ипотеке в США составляла 2,91% по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой.
Что такое годовая процентная ставка?
годовых или годовая процентная ставка — это расчет, который включает как процентную ставку по ссуде, так и финансовые расходы по ссуде, выраженные как годовые затраты в течение срока ссуды. Другими словами, это общая стоимость кредита. Годовая процентная ставка учитывает проценты, сборы и время.
Возвращаясь к исследованию первичного ипотечного рынка, проведенному Фредди Мака, есть важная дополнительная информация, которую вам необходимо знать: средняя процентная ставка 2,91% соответствует среднему значению 0.8 сборов и баллов, или 800 долларов за каждые 100000 долларов в долг. Таким образом, средний национальный годовой доход по 30-летнему жилищному кредиту с фиксированной ставкой составил 2,99% в конце августа.
Годовая процентная ставка
в сравнении с процентной ставкой: почему эти числа имеют значение в ипотеке
Поскольку годовая процентная ставка включает как процентную ставку, так и определенные сборы, связанные с жилищным кредитом, годовая процентная ставка может помочь вам понять общую стоимость ипотеки, если вы сохраните ее в течение всего срока. Годовая процентная ставка обычно выше процентной ставки, но есть исключения.
Первый — это рефинансирование без затрат на закрытие: в этом случае процентная ставка и годовая процентная ставка будут одинаковыми.
Другой — ипотека с регулируемой ставкой (ARM). Годовая процентная ставка для ARM иногда будет ниже, чем процентная ставка. Это может произойти в условиях падающей процентной ставки, когда кредиторы могут предположить в своей рекламе, что ваша процентная ставка будет ниже при ее сбросе, чем когда вы берете ссуду.
Однако годовая процентная ставка по ипотеке с регулируемой процентной ставкой является лишь приблизительной, потому что никто не может предсказать, что произойдет с процентными ставками в течение срока вашей ссуды.Ваша годовая процентная ставка на ARM станет известна только после того, как вы выплатите ссуду.
Использование годовых для сравнения предложений по ипотеке
Сравнение годовых — не лучший способ оценить ипотечные предложения. Напротив, он более полезен как инструмент регулирования для защиты потребителей от вводящей в заблуждение рекламы.
Федеральное постановление Z (Закон о правде в кредитовании) требует от кредиторов раскрывать годовую процентную ставку по ссуде, когда они рекламируют процентную ставку. В результате, когда вы просматриваете веб-сайты кредиторов, чтобы узнать, кто может предоставить вам лучшую процентную ставку, вы сможете определить, глядя на годовую процентную ставку, собирается ли кредитор с высокой процентной ставкой взимать с вас куча комиссионных, что в конце концов делает сделку не такой уж большой.
Страница 3 сметы кредита, которую кредиторы должны предоставить вам, когда вы подаете заявление на ипотеку, показывает годовую процентную ставку по ссуде. Сравнивая ссуды (предложения по ипотеке), вы можете легко сравнить годовую процентную ставку.
Тем не менее, большинству заемщиков не следует использовать годовую процентную ставку в качестве инструмента сравнения, потому что большинство из нас не получают ни одной ипотечной ссуды и хранят ее до тех пор, пока она не будет погашена. Вместо этого мы продаем или рефинансируем наши дома каждые несколько лет и в итоге получаем другую ипотеку.
Если вы рассматриваете два займа, и один имеет более низкую процентную ставку, но более высокие комиссии, а другой имеет более высокую процентную ставку, но более низкие комиссии, вы можете обнаружить, что ссуда с более высокой годовой процентной ставкой на самом деле дешевле, если вы удержание ссуды на более короткий срок, как показано в таблице ниже.
Вам нужно будет использовать калькулятор и посчитать фактические предложения кредиторов, которые предлагают вам, чтобы провести это сравнение для вашей собственной ситуации и посмотреть, какие из предложений вам наиболее выгодны с учетом того, как долго вы ожидаете сохранить свой ссуду. Имейте в виду, что экономические и жизненные обстоятельства могут измениться, и вы можете не переехать или рефинансировать через несколько лет, даже если это ваш план сейчас.
Какой кредит дешевле? Процентная ставка против
годовых
В конце концов, вы могли бы выплатить ипотечный кредит и владеть своим домом бесплатно и чисто, в идеале до выхода на пенсию — если только вы не из тех, кто счастлив взять ссуду по низкой ставке, чтобы иметь дополнительные деньги для инвестирования (с надеждой на заработок). более высокая доходность, чем ваша ставка по ипотеке).
Но каждый раз, когда вы получаете новую ссуду, вы снова оплачиваете затраты на закрытие, за исключением случая рефинансирования без затрат на закрытие. Это означает, что все комиссии по ссуде, которые вы платите, действительно должны быть усреднены, скажем, за пять лет или как долго, по вашему мнению, вы будете держать ссуду, а не 15 или 30 лет, чтобы получить точную годовую процентную ставку. Вы можете сделать это самостоятельно с помощью онлайн-калькулятора годовой процентной ставки. Эта же логика может помочь вам определить, имеет ли смысл выплачивать ипотечные баллы.
Смета кредита, годовая процентная ставка и 5-летняя стоимость
Оценка ссуды учитывает вероятность того, что вы не сохраните ссуду в течение всего срока, показывая, сколько ссуды будут стоить вам в виде основной суммы долга, процентов, ипотечного страхования и комиссионных сборов по ссуде в течение первых пяти лет.Если вы не думаете, что сохраните ссуду вечно, сравнение пятилетних расходов может быть более полезным, чем сравнение годовых. Пятилетняя стоимость также указана на странице 3 ссуды, прямо над годовой процентной ставкой.
Если вы действительно используете годовую процентную ставку для сравнения предложений по ипотеке, убедитесь, что вы сравниваете предложения для одного и того же типа ипотеки. Не сравнивайте годовую процентную ставку по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 15 лет с годовой процентной ставкой по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 30 лет или с годовой процентной ставкой по ипотеке с фиксированной процентной ставкой 5/1, потому что сравнение ничего вам не скажет.
Тем не менее, одна ситуация, в которой может быть полезно сравнение годовых по несколько разным типам ипотеки, — это сравнение обычной 30-летней ссуды с 30-летней ссудой FHA. Годовая процентная ставка может дать вам представление о том, насколько дороже может быть ссуда FHA из-за его авансовых и ежемесячных взносов по ипотечному страхованию.
Какие комиссии включены в годовую процентную ставку по ипотеке?
Федеральный закон требует от кредиторов включать эти расходы в годовую процентную ставку по ипотеке:
- Проценты
- Очки
- Комиссия за выдачу кредита
- Комиссия брокера
- Страхование ипотеки
Годовая процентная ставка может также включать предоплаченные проценты, любые сборы за подачу заявки на получение кредита, любые сборы за андеррайтинг и другие сборы кредитора.
Федеральный закон гласит, что кредиторы не должны включать эти финансовые расходы в годовую процентную ставку по ипотеке:
- Сборы за экспертизу титула и страхование титула
- Комиссионные за подготовку кредитных документов закрывающего агента
- Депонированные суммы по налогам на недвижимость и страхованию домовладельцев
- Нотариальные сборы
- Плата за оценку жилья
- Сборы за инспекцию вредных организмов
- Сборы за определение опасности наводнений
- Комиссия за кредитный отчет
- Комиссионные агента по расчетам или условному депонированию
- Гонорары адвокатов
- Государственные сборы за регистрацию
- Государственный налог на передачу собственности
Все эти сборы являются гонорарами третьих сторон: деньги, которые вы платите за них, не переходят кредитору.Он переходит к страховой компании, нотариусу, оценщику жилья и так далее. При этом кредиторы часто выбирают аффилированных поставщиков услуг, с которыми у них есть финансовый стимул работать. Например, Quicken Loans, крупнейший в стране ипотечный кредитор по объему выдачи (количество закрытых ссуд), аффилирован с Amrock, компанией по страхованию прав собственности, урегулированию ипотечных кредитов и оценке жилья.
Заемщики могут свободно выбирать, с какими поставщиками работать для некоторых из этих услуг, что означает, что заемщик и сторонние поставщики, а не кредитор, в конечном итоге контролируют эти расходы.Возможно, вы не сможете выбрать, платить ли им, но вы можете повлиять на то, сколько вы за них платите.
Чтобы узнать, какие услуги вы можете приобрести, просмотрите оценку вашего кредита. Эти услуги могут варьироваться в зависимости от кредитора. Страхование титула — это один из пунктов, для которого вы часто можете выбрать поставщика.
Реальность такова, что кредиторы не всегда взимают одни и те же комиссии. Они могут даже отличаться по тому, что они хотят включить в годовую процентную ставку. Поэтому также важно спросить своего кредитора, какие комиссии включены в его годовую процентную ставку, если вы хотите иметь хоть какую-то надежду на точное сравнение годовых ставок между кредиторами.И помните, что годовая процентная ставка — это только один фактор, влияющий на то, сколько дома вы можете себе позволить.
разницы между годовой процентной ставкой ипотечного кредита | Лучше
Что вы узнаете
Разница между годовой процентной ставкой и процентной ставкой
Как рассчитать годовой процент и процентную ставку
Как узнать истинную стоимость ипотечного кредита
Процентная ставка и годовая процентная ставка — это термины, используемые для описания стоимости заимствования денег для вашей ипотеки.Хотя эти числа связаны, они не совпадают. Вот что вам нужно знать о каждом из них, чтобы вы могли принять обоснованное решение в отношении вашего нового дома или рефинансирования.
Процентные ставки по ипотеке
Процентная ставка по жилищному кредиту выражается в процентах от основной суммы ссуды, которую ипотечный кредитор взимает с вас ежегодно за заимствование основной суммы ссуды. Эта ставка не включает комиссии или затраты на закрытие сделки и основывается только на сумме, которую вы взяли в долг для жилищного кредита.
Есть два типа ипотеки, которые влияют на то, как применяется ваша процентная ставка:
- Ипотечный кредит с фиксированной ставкой имеет одинаковую процентную ставку на весь срок действия ссуды
- Ипотечный кредит с регулируемой ставкой имеет установленную ставку на определенный период. После этого курс меняется в зависимости от рыночной конъюнктуры
Процентные ставки меняются ежедневно и зависят от ряда экономических факторов, включая инфляцию, экономический рост, рынок облигаций и жилищные условия.Вот почему так важно «зафиксировать» благоприятную процентную ставку, чтобы вы могли быть защищены от рыночных колебаний.
Процентная ставка, на которую вы имеете право, также зависит от вашего финансового положения, например от вашего кредитного рейтинга, первоначального взноса, суммы кредита и отношения долга к доходу.
Понимание годовых по ипотеке
Годовая процентная ставка (APR) жилищного кредита также отображается в процентах, но выше, чем соответствующая процентная ставка. Это потому, что годовая процентная ставка учитывает не только вашу процентную ставку, но также учитывает другие расходы, такие как большинство затрат на закрытие сделки и комиссии кредитора.Годовая процентная ставка дает более целостное представление об общей стоимости вашей ипотеки на годовой основе.
При этом: не все расходы представлены в годовом доходе, например, кредитный отчет, требуемый кредитором, плата за оценку, плату за проверку и / или другие сборы третьих сторон. Вы захотите узнать, что включено, чтобы иметь наиболее точное представление о стоимости ссуды и сравнить «яблоки с яблоками» у разных кредиторов.
Сравнение годовых кредиторов
Бюро по защите прав потребителей (CFPB) требует от ипотечных кредиторов предоставить вам документ сметы ссуды в течение 3 рабочих дней с момента получения вашей финансовой информации.
На странице 3 вы найдете раздел «Сравнение», где вы сможете увидеть годовую процентную ставку и общую сумму кредита в течение первых 5 лет. При этом учитывается множество факторов, таких как стоимость ссуды, проценты, основная сумма и ипотечное страхование.
Если вы сравниваете разных кредиторов, эта страница может помочь вам решить, какой кредитор и жилищный кредит вам подходят. Как только вы увидите годовую процентную ставку каждого кредитора, вы узнаете, сколько будет стоить продвижение их соответствующих кредитных продуктов, включая комиссии и процентные ставки.
Как затраты на закрытие и процентная ставка влияют на
годовых
Хотя некоторые кредиторы могут рекламировать ссуду без затрат на закрытие, важно понимать, что эти расходы все еще присутствуют, но вместо того, чтобы платить их авансом, они «поглощаются» ссудой. Обычный способ сделать это — отрегулировать противоположные рычаги процентных ставок и годовой процентной ставки: в обмен на более высокую процентную ставку вы можете снизить свои предварительные затраты на закрытие сделки и общую годовую процентную ставку.
С другой стороны, большая оплата расходов на закрытие обычно приводит к более низкой процентной ставке по ссуде и к более высокой общей стоимости ссуды или годовой процентной ставки.
Как правило, процентные ставки и годовая процентная ставка имеют обратную зависимость:
- Низкая стоимость закрытия или ссуда «без затрат на закрытие» с более высокой процентной ставкой = более низкий годовой процент
- При оплате расходов на закрытие ссуды, включая пункты выплаты для более низких процентных ставок = более высокие
годовых
Выбор подходящего для вас зависит от предпочтений. Вас больше всего беспокоит, чтобы ежемесячный платеж был как можно меньше? Или вы предпочитаете заранее сэкономить деньги?
Конечно, если вы покупаете дом, и ваш продавец предлагает щедрую сумму в виде уступок по затратам на закрытие, тогда вы можете получить выгоду как от низкой ставки, так и от небольших наличных затрат на закрытие.
Подумайте, на какой срок у вас будет ипотечный кредит
Когда дело доходит до оценки годовой процентной ставки, еще одним важным фактором является то, как долго вы планируете жить в своем доме. Годовая процентная ставка предполагает, что вы останетесь в ипотеке в течение всего срока (например, 30 лет по 30-летней ссуде). Если вы планируете переехать в течение нескольких лет или думаете о рефинансировании через определенное время (наиболее вероятно, если у вас есть ипотека с регулируемой процентной ставкой), тогда имеет смысл платить меньше авансовых платежей и получать более высокие АПРЕЛЬ.Таким образом, общая стоимость будет меньше в течение первых нескольких лет. Но если это ваш «дом навсегда», то обычно имеет смысл выбрать ипотеку с самой низкой годовой процентной ставкой.
Подумайте, сколько времени пройдет, прежде чем вы окупите все заключительные расходы, уплаченные авансом; возможно, стоит платить более высокую годовую процентную ставку за более низкую процентную ставку в течение срока действия кредита. Чтобы выбрать между уплатой более высокой процентной ставки или годовой процентной ставки, разделите стоимость баллов на ежемесячную сумму, сэкономленную в виде процентов.
Например:
* Приведенный выше пример основан на следующих предположениях: сумма кредита 300 000 долларов США; Кредит на покупку с фиксированной процентной ставкой на 30 лет; заемщик с рейтингом FICO 740; максимальное отношение кредита к стоимости 80%; объект собственности находится в Калифорнии; 12 выплат в год.Представленные выше сценарии ссуды предназначены только для иллюстративных целей.
Возьмем этот реальный сценарий с использованием ставок Better.com — оба для 30-летних фиксированных соответствующих займов без ипотечного страхования.
Заем А имеет процентную ставку 3,25% без баллов или комиссий, что означает, что годовая процентная ставка также составляет 3,25%. Заем B имеет более низкую процентную ставку в размере 2,875%, но выплачивается авансом в размере 1,25%, в результате чего годовая процентная ставка повышается до 2,98%.
Допустим, вы хотите оставаться в доме только 8 лет, как вы можете определить, какой вариант кредита будет для вас более выгодным?
Здесь нам нужно рассчитать точку безубыточности, или где краткосрочная выгода от отсутствия баллов и комиссий заменяется долгосрочной выгодой от более низкой процентной ставки.
Это проще всего рассчитать, разделив авансовые платежи по ссуде B на разницу в оплате между двумя сценариями.
Итак, если вы планируете оставаться в своем доме менее 61,5 месяцев (или чуть более 5 лет), то имеет смысл выбрать ссуду А, более высокую процентную ставку и отсутствие баллов. Если вы планируете прожить в своем доме дольше без рефинансирования, то заем B (с более низкой процентной ставкой, но с более высокими первоначальными затратами) имеет больший финансовый смысл.
Не соглашайтесь на ипотеку с комиссией кредитора
У большинства ипотечных кредиторов затраты на закрытие состоят из комиссий кредиторов и комиссий третьих сторон.Но в Better Mortgage мы никогда не взимаем комиссию с кредиторов, поэтому не взимаются комиссии кредитного специалиста, комиссия за выдачу кредита, сборы за подачу заявления или сборы за андеррайтинг.
Конкурентоспособная процентная ставка, которую вы получаете, будет сопровождаться годовой процентной ставкой, не завышенной из-за ненужных затрат, которая может равняться тысячам долларов в течение срока действия вашего кредита.