Вернут ли переплаченные проценты при досрочном погашении кредита :: Мнение :: РБК

Это связано с тем, что на начальных этапах сумма основного долга еще велика, а, следовательно, и сумма процентов за ее использование составляет значительную величину. К концу срока кредитования происходит обратная ситуация — часть аннуитетного платежа, предназначенная для погашения основного долга, превосходит сумму, идущую на погашение процентов.

Неподготовленному человеку может показаться, что на начальных этапах часть денежных средств из аннуитетного платежа идет не только на уплату процентов за текущий период, но и за проценты, которые должны быть начислены в будущем. Однако это арифметическая иллюзия.

Читайте на РБК Pro

Классическая формула для расчета аннуитетных платежей, используемая абсолютным большинством российских банков, базируется на простом правиле: проценты начисляются лишь на текущую задолженность заемщика. Заемщик платит проценты только за истекший период, когда он фактически пользовался соответствующей суммой. На начальных этапах погашения задолженности доля процентов в аннуитетном платеже очень велика.

Ровным счетом ничего не меняется и при досрочном погашении кредита. Поскольку проценты платятся за прошедший временной период и подлежат начислению на сумму непогашенного кредита, существующего на момент досрочного погашения, переплаты не происходит. Заемщик гасит лишь сумму основного долга и сумму процентов, начисленную за тот период, когда он действительно пользовался полученными денежными средствами. Простая арифметика и никакого обмана.

Конечно, заемщик может утверждать, что если бы он сразу взял кредит на более короткий срок (в этом случае общая сумма переплаты была бы меньше), то условия кредитования были бы выгоднее по сравнению с теми, на которые он первоначально согласился.

Но вступая в договорные отношения с банком, заемщик определил интересующий его срок кредитования, а также согласился на предложенную банком процентную ставку и порядок погашения задолженности.

Закон предоставляет заемщику возможность в любое время досрочно погасить кредит, но это отнюдь не означает, что заемщику предоставлено право пересматривать ранее согласованные условия о размере выплат. Это правило является оправданным как по отношению к заемщику, так и по отношению к банку.

Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение с целью проверки расчетов заемщика. При новом рассмотрении дела, в удовлетворении иска вновь было отказано. Проверив расчеты, суд не обнаружил, что при досрочном погашении кредита заемщик что-то переплатил.

Данное обстоятельство наглядно свидетельствует о том, что никакой переплаты при досрочном погашении кредита у заемщика не возникает, а возникший слух основан на неправильном понимании механизма аннуитетных платежей, что привело к возникновению неоправданных ожиданий заемщиков.

Нельзя исключать ситуации, что некоторые недобросовестные банки могут пытаться предусмотреть в договоре такие аннуитетные платежи, которые действительно будут предусматривать плату за будущие периоды. В последнем случае, при досрочном погашении кредита переплата действительно возникает, и суд обязан ее вернуть заемщику. Но это гипотетическая ситуация, которая практически никогда не встречается в реальной жизни.

Банк отказывается делать перерасчет процентов при досрочном погашении кредита — Юрист Алексей Лобанов

Согласно п. 4 ст. 809 ГК РФ в случае досрочного возврата суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с п. 2 ст. 810 указанного Кодекса, заимодавец вправе получить с заемщика проценты, которые начислены включительно до дня возврата этой суммы или ее части. Однако не всегда суд встает на сторону заемщика.

В большинстве случаев, в кредитном договоре указано, что погашение кредита и уплата начисленных процентов производится ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей по формуле. Уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно одновременно с погашением кредита, согласно графику платежей.

Решения, в которых суд отказывал в перерасчете

Данная формула составлена таким образом, что в состав первых платежей большую часть суммы составляют проценты за пользование кредитом. Из совокупного толкования данных положений кредитного договора, следует, что проценты за пользование заемщиком предоставленными денежными средствами должны начисляться исходя из количества дней в каждом процентном периоде и исключительно на сумму остатка по основному долгу, имеющуюся на начало соответствующего периода. Банк не вправе продолжать начислять проценты за пользование кредитом в случае его полного досрочного погашения.

Ссылка истца на то обстоятельство, что она пользовалась кредитом 138 месяцев, а проценты по кредиту уплатила за 192 месяцев, является несостоятельной, поскольку как усматривается из расчета и графика платежей, сумма процентов за каждый процентный период неодинакова, ее размер зависит от остатка основного долга и периода пользования этим остатком.

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2019 по делу N 33-1235/2019

Такой же точки зрения придерживается и Верховный суд. В Определении Верховного суда РФ от 29.05.2018 №5-КГ18-46 он указал, что проценты за пользование кредитом начисляются исходя из предусмотренной договором ставки на сумму кредита, фактически находившуюся в пользовании заемщика, и за период фактического пользования этой суммой.

Таким образом, переплата процентов может иметь место в случае начисления процентов на сумму большую, чем та, которая находилась в пользовании заемщика, либо за период, когда пользование займом или его соответствующей частью прекратилось вследствие их возврата.

Само по себе досрочное погашение кредита не предполагает перерасчет уже согласованных с банком и выплаченных процентов исходя из даты фактического погашения долга.

Апелляционное определение Московского городского суда от 02.08.2018 по делу N 33-31506/2018

Решения, в которых суд удовлетворял требования

Санкт-Петербургский городской суд в своем апелляционном определении от 24.05.2018 №33-8422/2018 поддержал решение суда первой инстанции об обязании перерасчета процентов до даты фактического погашения полной суммы.

Выводы апелляционной инстанции заключались в том, что гражданин-потребитель, заключивший кредитный договор с банком или иной кредитной организацией, вправе отказаться от исполнения указанного договора в любое время при условии оплаты фактически понесенных кредитором расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору и состоящих из полученной от кредитора денежной суммы и процентов на нее за период использования кредита.

Кроме того, в случае реализации лицом своего права на досрочное исполнение кредитного договора заемщик вправе потребовать перерасчета предусмотренных кредитным договором процентов, уплаченных им за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось, и возврата их части, если таковая будет установлена.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.05.2018 N 33-8422/2018

Той же позиции придерживается Московский городской суд. В своем определении от 12.03.2018 по делу №33-9630/2018 суд указал, что проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, является незаконным.

Истцы погасили долг по кредитному договору досрочно, фактически пользовались кредитом 6,5 лет, в то время как проценты, включенные в аннуитетные платежи, были исчислены из времени пользования кредитом равного 15 годам.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.05.2018 N 33-8422/2018

Заключение

Каждый случай индивидуальный, однако я придерживаюсь мнения, что требование о перерасчете процентов при досрочном погашении кредита является законным и обоснованным.

• Анализ документов
• Перспективы и риски
• Рекомендации со ссылками на нормы права

4 900 ₽ 2 900 ₽

• Юридический анализ
• Составление документов
• Инструкции для самостоятельной подачи

9 900 ₽ 6 500 ₽

• Сбор доказательств
• Исковое, возражения, ходатайства и подача в суд
• Юрист на каждом заседании

от 45 000 ₽

+7-921-903-17-16

озвучьте проблему — я предложу решение

Эксперт рассказал, чем опасно досрочное погашение кредита

МОСКВА, 9 мая — ПРАЙМ. Досрочное погашение кредита юридическими и физическими лицами, как правило, лишено экономического смысла, а в случае с юрлицами может быть даже опасно, рассказал агентству «Прайм» генеральный директор юридической компании Urvista Алексей Петропольский.

«Если речь идет о юридическом лице, то досрочное погашение кредитов в целях экономии на процентах может быть опасным. Если компания не знает, сможет ли она справиться с последствиями кризиса, вызванного пандемией коронавируса, то лучше деньги “размазать” на как можно больший срок. Даже если это будет стоить каких-то процентов, все равно так проще будет выжить, нежели сейчас бежать в банк и закрывать все долги», – сказал эксперт.

Кроме того, существуют и так называемые риски закрытия лизинговых кредитов. Как и у юрлиц, в лизинговых кредитах часто прописывают штрафные санкции за досрочное погашение. Так, в 99% лизинговых платежей в платеж уже «вшиты» процентная ставка налога и процентная ставка кредита, которые даже при досрочном погашении, так или иначе, придется оплатить.

«То есть, даже если вы закроете кредит раньше срока, вы все равно переплатите те же проценты, поэтому смысла платить раньше нет», — сказал он.

Говоря о физических лицах, эксперт отметил, что почти все ипотеки в России гасятся аннуитетными платежами – это означает, что первую половину срока своего кредита вы гасите только проценты по кредиту.

«Допустим, вы взяли ипотеку на 10 лет. Первые 5 лет вы платите банку, а вторые 5 лет вы платите за квартиру, поэтому гасить досрочно платеж во вторую половину срока не имеет никакого смысла — по сути это является для вас просто рассрочкой, ведь банк все свои проценты забрал, а тело кредита вы еще не погасили. Таким образом, выплата кредитов досрочно для физлиц не имеет экономического смысла, особенно если речь идет о второй половине ипотечного срока», — заключил Петропольский.

Лучше раньше. Какие деньги можно вернуть при досрочном погашении кредита?

надежда плахова

Финансы

30 Июня 2020

Зачастую при оформлении кредита заемщики вынуждены соглашаться на условия, навязываемые банком, в том числе и на страховку. И, хотя закон гласит, что настаивать на ней банк не имеет права, эксперты советуют все-таки не противиться. В обратном случае финансовая организация может отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Однако страховку, а точнее ее часть, в некоторых случаях можно вернуть, если погасить кредит досрочно. О кредитном страховании и возврате денег рассказал юрист Руслан Мирзеханов.

Фото: Pixabay / Evgeny

Особые условия

Жительница Петербурга Марина Вязгина зимой столкнулась с тем, что не смогла оформить досрочное погашение кредита, взятого три месяца назад в одном из банков. Менеджер организации напомнил ей, что согласно договору, в течение полугода с момента оформления займа досрочное погашение невозможно.

«Иногда согласно договору срок возможного досрочного погашения или ограничен по времени несколькими месяцами, или запрещен банком. Данные пункты можно аннулировать через суд, но лучше изначально внимательно прочитать договор и согласовать их исключение перед получением займа у банка, — комментирует ситуацию Мирзеханов. — Отказ банка от исключения данного пункта является нарушением по ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также п. 2 ст. 809 ГК РФ в случае, если заемщик – физлицо. И ст.165 ГК РФ, если заемщик — предприниматель. В случае отказа кредитной организацией в предоставлении права на досрочное погашение, клиент может подавать жалобу в Роспотребнадзор с копией кредитного договора и просьбой о привлечении банка к административной ответственности (ст. 14.8 КоАП РФ)».

Таким образом, каждый гражданин РФ имеет право на досрочное погашение кредита согласно ФЗ №284 от 19.10.2011 ГК РФ. Банк не имеет права накладывать за это штрафы или изымать комиссию. Более того, он обязан вернуть клиенту часть процентов и оплаты за страховку.

Современная система банкинга построена по принципу аннуитентной схемы оплаты займов: к сумме займа прибавляется процент, получившаяся сумма делится на количество месяцев — получается равный ежемесячный платеж. Должник ежемесячно оплачивает одну и ту же сумму, но в ее состав в разное время входит разное соотношение суммы основного долга и процентов — сначала клиент оплачивает процент, потом долг.

Оплатив кредит досрочно, заемщик теряет обязательства в оплате процентов за пользование, но они уже оплачены ранее.

«Согласно ст. 809 ГК РФ проценты — это плата за использование займа. Соответственно, нет займа — нет и процентов. Возврат страховки осуществляется за все оплаченные, но неиспользованные месяцы пользования кредита по заявлению заемщика», — говорит эксперт.

Это значит, что клиент может претендовать на перерасчет и возврат.

Для того, чтобы совершить досрочное погашение займа, раньше было необходимо написать и направить в банк заявление не менее, чем за месяц. Сейчас есть возможность оформить досрочное погашение в мобильном приложении банка. И процесс происходит гораздо быстрее.

Внимание, договор!

Эксперт призывает заемщиков быть внимательными при оформлении именно страховки. Не забудьте уточнить у сотрудника финансовой организации, какая именно страховка вам предлагается – от невыплаты кредита или это страхование жизни и здоровья? В первом случае вернуть деньги при досрочном погашении будет проще. А вот второй вариант не столь перспективен, ведь после погашения займа ваша жизнь не заканчивается, поэтому и оснований для отказа от страховки нет. Кроме того, некоторые крупные банки сейчас оформляют такие страховые договора, по которым возврат страховой премии невозможен.

Также в момент подписания кредитного договора нужно непременно выяснить, является ли страховой договор отдельным документом или речь идет лишь о присоединении к договору коллективного страхования? Отдельный документ гораздо более выгоден в случае досрочного погашения, ведь в таком случае клиент может обратиться напрямую в страховую компанию и прервать договор страхования в течение двух недель после оформления кредита. Если же страховка – лишь часть колдоговора — банк вправе сам решать, вернуть или нет деньги клиенту.

«Для того, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, читайте договор, можно консультироваться с юристом. Лучше, чтобы он был заключен между заемщиком и страховой компанией напрямую», — советует эксперт.

При обращении в банк с целью возврата страховки по кредиту нужно не просто вести устные диалоги, следует передать сотруднику письменное заявление в двух экземплярах. Это обращение он должен при вас зарегистрировать.

Один экземпляр остается у сотрудника банковской организации, он его запустит в работу, второй обязательно оставляем себе, как доказательство обращения в банк на тот случай, если первый экземпляр затеряется.

«При этом важно, что на обоих заявлениях стояли подписи, печати, даты и одинаковый входящий номер. Кроме обращения, в пакет документов должны входить копии документов: паспорта, кредитного договора, документа об оплате страховки, — уточняет юрист. — Если страховку так и не вернули, клиент вправе обратиться с письменным ответом банка, копией своего заявления и других заявлений в суд. Также можно подать жалобы в ЦБ РФ, Антимонопольную службу, Уполномоченному по правам человека, Роскомнадзор и Роспотребнадзор».

Материалы рубрики

Пересчитываются ли проценты при досрочном погашении кредита

С 1 ноября 2011 г. в силу вступил новый Гражданский кодекс Российской Федерации, согласно которому все граждане имеют право на досрочное погашение задолженности по кредитам с пересчетом процентов с учетом фактического периода использования заемных средств. Данное положение предусмотрено статьями 809 и 810 действующего кодекса. Оно действует также по займам, полученным до 1 ноября 2011 г.

В законодательном акте предусмотрен 30-дневный срок для того, чтобы уведомить кредитную организацию о досрочном погашении. Банки могут в договоре указать более короткий срок предварительного уведомления. Заявление на досрочное погашение важно написать еще и потому, что заемщик имеет право выбрать один из двух способов досрочного погашения кредита – уменьшение периода кредитования или уменьшение размеров ежемесячных платежей. Более выгодным будет первый вариант, так как проценты платятся только за фактический период использования средств, в итоге клиент банка сможет заплатить меньше за кредитные деньги.

При частичном досрочном погашении кредита банк выдает на руки новый график платежей, пересчитанный согласно выбранному варианту. Если кредит был оплачен полностью, то необходимо получить в банке официальное письмо о прекращении кредитного договора в связи с полной выплатой заемных средств. Этот документ может пригодиться в будущем для подтверждения отсутствия задолженности.

Досрочное погашение кредита будет выгодно заемщикам как с аннуитетными платежами, так и с дифференцированными. При аннуитете особенно выгодно будет погасить тело кредита в первой половине срока кредитования, так как на этот период приходятся максимальная доля процентов в ежемесячном платеже. Клиенты с дифференцированными процентами по кредиту также смогут сократить размер переплаты, хотя и не так существенно.

Несмотря на то, что банки теряют прибыль при досрочном погашении кредитов, они не могут препятствовать подобной практике. Оптимальным будет правильно рассчитывать свои силы и брать кредит ровно на тот срок и сумму, которые нужны Вам для покупки автомобиля, квартиры или для других значительных приобретений.

Как вернуть уплаченные проценты при досрочном погашении кредита

Экономический обозреватель M24.ru Константин Цыганков объясняет всем, у кого есть большие кредиты и кто собирается их досрочно погасить, что надо идти в суд, не смотря на изменение в законодательстве шанс вернуть деньги, уплаченные в качестве процентов за то время, когда кредит еще должен был быть по документам, но фактически уже погашен.

То, что у большей части населения есть кредиты, давно не секрет. У каждого пятого взрослого гражданина страны по два, а то и больше кредитов. Это и различные кредитные карты, просто потребительские кредиты на покупку бытовой техники, денежные займы и, конечно же, ипотека. При этом большая часть этих кредитов – долгосрочные займы: от 3-5 лет, и, согласно последним исследованиям, россияне не особо жалуют досрочное погашение (или не имеют для этого возможностей).

А ведь самое интересное, что у людей, которые взяли кредит до 2011 года и закрыли его досрочно, была возможность вернуть часть уплаченных процентов! И речь идет не о налоговом вычете, а … о судебном решении!

Все дело в небольшом «провале» отечественного законодательства, а именно прошлой редакции 809-й статьи Гражданского Кодекса. Объясню на примере, как это работало: например, человек берет кредит в банке на 3 года с аннуитетным порядком возврата долга. (Для тех, кто в танке/бункере — аннуитетный платеж, когда долг выплачивается равными частями в течение всего срока пользования кредитом. Про этом в начале срока фактически уплачиваются проценты, в то время как платежи по основному долгу в первое время составляют минимальную часть от суммы выплаты).

Допустим, через 7 месяцев гражданин получает премию на работе и вместо того, чтобы эти деньги пропить/прогулять/купить машину в кредит, гасит досрочно имеющийся кредит. А теперь смотрите, процентная ставка, по сути, это наша плата банку за пользование его услугой по предоставлению денег. Мы согласились 3 года пользоваться деньгами банка под определенный процент. По факту, мы пользовались услугой всего 7 месяцев.

Однако, при аннуитетном платеже, в первые месяцы мы платим проценты, охватывающие весь период (т.е. 3 года), и получается, что при досрочном погашении кредита, как в нашем случае, проценты, которые мы уплатили банку вперед, по сути, являются необоснованным обогащением банка, ведь, мы же не пользовались кредитом весь срок. Именно с этой мотивацией гражданин идет в банк с требованием вернуть ему проценты, которые он переплатил. Разумеется, банк гражданину отказывает, и остается только одно – идти в суд.

Суд исковое требование удовлетворяет. Именно на том основании, что согласно 809 статье ГК РФ проценты – это плата за пользование займом. Получается, что проценты банку надо платить только за период пользования кредитом – от получения, до погашения. При аннуитетных платежах проценты начисляются на остаток задолженности, однако при досрочном погашении заемщик имеет право потребовать часть процентов обратно.

Если вы перейдете по ссылке, то найдете там информационное письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (далее ВАС РФ). Оно представляет собой обзор судебной практики – своего рода пособие для российских судов, как следует себя вести в том или ином случае.

Если вы обратите внимание на пункт 5, то там найдете интересующую нас историю: «Суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось». И таких случаев в истории российских судов было несколько, большей частью основанных как раз на судебной практике и письме ВАС.

Ссылки по теме

Казалось бы, вот оно счастье, мир, жвачка! Но 19 октября 2011 года был принят Федеральный Закон № 284 ФЗ «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». И самым важным стало внесение в статью 809 следующего пункта:
«В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части».

Есть у меня странное чувство, что юристы банков регулярно читают письма ВАС и изучают судебную практику в России. Ведь письмо было в сентябре, а закон вступил в силу уже в октябре. Этот пункт «как бы намекает», что теперь даже, если вы закрыли кредит досрочно – деньги по процентам никто вам не вернет, ведь банки получают их (после внеснения поправки) абсолютно законно.

Правда в России есть такое понятие как судебная практика, когда суд может принимать решение по конкретному делу, опираясь на решение другой инстанции по аналогичному процессу. Самое интересное, что в 2012 и 2013 году было несколько дел, когда суд принимал решение в пользу истца (гражданина) и вынуждал банк отдать несправедливо полученные проценты. Но судебная практика – штука очень тонкая, потому что российский суд может принять ее во внимание…, а может и не принять. К сожалению, шансы на позитивный исход – невелики. Наверное, поэтому я, после долго изучения законодательства и консультаций с юристами и адвокатом принял решение не подавать иск своему банку. Тем не менее, шанс есть и вполне может быть, что вам повезет больше…

Досрочное погашение кредита | Частичное, полное погашение кредита, схемы досрочного погашения

09.11.2020

24998

Автор:

Редакция Myfin.by

Фото: Myfin.by

Досрочное погашение кредита – это внесение кредитополучателем денежных средств в счет долга по кредиту досрочно, сверх графика, установленного банком.

Последние новости:

Различают полное и частичное досрочное погашение кредита.

Полное досрочное погашение кредита представляет собой полное погашение всей имеющейся перед банком кредитной задолженности (обычно это основной долг и проценты) до того момента, как истечет срок кредитования, установленный кредитным договором. Осуществив полное досрочное погашение кредита, вы полностью освобождаетесь от каких бы то ни было обязательств перед банком.

Частичное досрочное погашение кредита – это внесение в счет кредита суммы денег, превышающей сумму, установленную графиком погашения кредита на дату платежа. При частичном досрочном погашении кредита обычно происходит перерасчет суммы будущих платежей – они снижаются.

И полное, и частичное досрочное погашение кредита в первую очередь позволяют сократить общую сумму переплаты. Чем быстрее будет закрыта задолженность перед банком, тем меньше процентов вы в конечном итоге заплатите.

Обычно это довольно выгодно, особенно если речь идет о займе сроком 1-3 года. Однако принимая решение о досрочном погашении кредита, необходимо принимать во внимание фактор времени и тщательно взвешивать все за и против.

К примеру, если у вас есть долгосрочный кредит сроком 15-20 лет, который вы брали на решение жилищного вопроса, далеко не факт, что досрочное погашение долга станет выгодным. Часть долга со временем съедается инфляцией, которая в Беларуси традиционно велика. Этот как раз тот случай, когда негативные явления вроде роста цен и девальвации могут сыграть на руку. Те, кто получил кредит на жилье лет 5 назад, сегодня ежемесячно выплачивают банку совсем небольшие суммы. Хотя в первые месяцы кредитования кредитная нагрузка, безусловно, была велика. Можно с уверенностью сказать, что для таких кредитополучателей полное досрочное погашение займа было бы невыгодным.

Также обратите внимание, что если ваш кредит предполагает аннуитетный способ погашения долга, то гасить кредит досрочно имеет смысл в первой половине срока кредитования. В конце срока практически все проценты по кредиту уже выплачены, и в досрочном погашении нет большого смысла. На кредиты с дифференцированным платежом это правило не распространяется.

Если клиент при досрочном погашении кредита минимизирует переплату, то банк теряет свою прибыль. Поэтому иногда банки вводят различные ограничения на досрочное погашение кредита. Чаще всего это выражается в различных комиссиях и штрафах. Однако справедливости ради отметим, что это довольно редкое явление. Большинство банков примет у вас платежи «сверх графика» без взимания каких-либо дополнительных вознаграждений.

Если вы приняли решение полностью погасить кредит досрочно, перед тем, как внести деньги в кассу необходимо обязательно подойти к специалисту в банке и уведомить его о своих намерениях. Часто для досрочного погашения кредита необходимо получить у специалиста бумагу, на которой будут «указания» для кассира. После того как кассир произведет оплату, попросите в банке справку или любой другой документ, подтверждающий, что кредит погашен полностью.

Иногда случаются накладки, остается непогашенной чисто символическая сумма основного долга, на которую начинают «капать» проценты, пени, штрафы. В результате она увеличивается в геометрической прогрессии, а через полгода внезапно раздается звонок из банка. Если у вас на руках будет подтверждение о том, что кредит был погашен досрочно, это поможет вам разрешить спорную ситуацию с банком в свою пользу и внести коррективы в испорченную кредитную историю.

Удачного вам кредитования.

Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите
её и нажмите Ctrl+Enter

кредитов — Досрочная выплата ипотеки: пересчитываются ли проценты?

Теперь предположим, что я хочу досрочно закрыть ипотеку. Что тогда происходит с уже выплаченными ежемесячными платежами? Пересчитываются ли они, потому что проценты по ним должны были быть меньше?

В случае погашения 30-летней ссуды через 1 год большая часть моих 12 ежемесячных платежей пошла на процент, рассчитанный на основе 30 лет, но теперь я выплачиваю их намного раньше. Будет ли снижение процентной ставки применяться ретроспективно или в основном все эти платежи будут потеряны?

Я подозреваю, что у вас неправильное представление о том, как работают проценты по ипотеке.

Предположим, у вас есть 30-летняя ипотека на сумму 300 000 долларов США и процентную ставку 4%. Позвольте мне ввести это в свой ипотечный калькулятор. Мой калькулятор говорит, что в первый месяц вы заплатите … 1000 долларов в виде процентов.

Хорошо, теперь предположим, что вы хотите сэкономить на процентах, поэтому вы все равно получаете ссуду в размере 300 000 долларов под 4% годовых, но вы снова делаете ее 10-летней ссудой. Сколько вы экономите на ежемесячной выплате процентов? Позвольте мне снова ввести это в свой калькулятор. Выплата процентов за первый месяц будет… 1000 долларов.

Это тот же номер! Изменение срока кредита никак не влияет на выплату процентов.

Почему это? Что ж, формула для расчета процентов по ипотеке очень проста: это остаток, умноженный на процентную ставку, деленный на 12. Срок ипотеки вообще не учитывается.

Но подождите, разве 10-летняя ипотека не будет приносить намного меньше процентов, чем 30-летняя ипотека? Как может быть то же самое?

Что ж, стоит отметить одну вещь: в первый месяц, даже если сумма процентов , , которую вы платите, одинакова независимо от срока, процентная ставка процента отличается.Для 30-летней ипотеки ваш первый платеж составляет 1432 доллара, из которых 1000 долларов составляют проценты, что составляет 70% от суммы платежа. С другой стороны, для 10-летней ипотеки ваш первый платеж составляет 3037 долларов, из которых 1000 долларов составляют проценты, что составляет 33% от суммы платежа. Процентная ставка меньше не потому, что сумма процентов меньше, а потому, что общая сумма платежа больше.

Также следует отметить, что, поскольку вы делаете более крупные выплаты по 10-летней ипотеке, чем по 30-летней ипотеке, баланс сокращается быстрее, и это также приводит к более быстрому снижению суммы процентов.При 10-летней ипотеке ваш баланс через 5 лет составит всего 165 000 долларов, поэтому вам нужно будет платить только 558 долларов в месяц в качестве процентов. С другой стороны, с 30-летней ипотекой ваш баланс через 5 лет составляет 271 000 долларов, то есть вы должны платить 906 долларов в месяц в качестве процентов.

Другими словами, вы не платите меньше процентов, потому что срок кредита короче; вы платите меньше процентов, потому что баланс меньше.

Итак, чтобы ответить на ваши конкретные вопросы:

Теперь предположим, что я хочу досрочно закрыть ипотеку.Что тогда происходит с уже выплаченными ежемесячными платежами? Пересчитываются ли они, потому что проценты по ним должны были быть меньше?

Интерес на те не должен был быть меньше; они должны были быть именно такими, какими были. Так что пересчитывать нечего.

Будет ли снижение процентов применяться ретроспективно или в основном все эти выплаты будут потеряны?

Единственное, что вызывает «падение процентов», — это уменьшение остатка ссуды, другими словами, выплата основного долга.Поскольку вы делаете дополнительные выплаты сегодня, а не год назад, падение процентов происходит сегодня, а не год назад. Обратной силы применять нечего.

Однако прошлые платежи на самом деле не «потеряны». Вы что-то купили на эти деньги, а именно привилегию жить в доме, которому вы должны деньги. Вы уже использовали оплаченную услугу и не получите за нее возмещение.

Повторная амортизация или рефинансирование вашего дома

Независимо от того, хотите ли вы сократить ежемесячные выплаты по ипотеке или досрочно выплатить ипотечный кредит, вам могут помочь несколько стратегий.Большинство домовладельцев знают о рефинансировании ипотеки. Рефинансирование позволяет домовладельцам переоформлять свои ипотечные ссуды, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками. Однако не все заемщики могут претендовать на рефинансирование ипотеки. Менее известный вариант для некоторых заемщиков называется реамортизацией или перераспределением ссуды.

Ключевые выводы

• Переоформление или реамортизация ссуды требует от заемщика уплаты единовременной суммы в счет остатка ссуды, что снижает ежемесячные платежи.
• Пересмотр ссуды может сэкономить на комиссии за рефинансирование, поскольку он не связан с получением новой ссуды и может быть хорошим вариантом для заемщиков с проблемами кредита.
• Однако, когда процентные ставки по ипотеке низкие, домовладельцам может быть лучше рефинансировать, чем переделывать, даже с учетом затрат на закрытие.

Что такое перерасчет ссуды?

Переоформление или реамортизация ссуды обычно требует от заемщика уплаты единовременной суммы в счет погашения задолженности — так называемой основной суммы — по ипотеке. Остальные платежи пересчитываются на основе нового, более низкого сальдо основного долга. Затем создается новый график погашения кредита, называемый графиком погашения.

По сути, график платежей пересчитывается, чтобы отразить тот факт, что остаток по ипотечной ссуде теперь меньше из-за выплаты основного долга.

Причины переоформления ссуды

Как правило, заемщики предпочитают повторно использовать ссуду, чтобы уменьшить свои ежемесячные платежи. Однако некоторые заемщики продолжают вносить свои предыдущие платежи по ипотеке и, таким образом, погашают свои ссуды раньше. Другие используют дополнительную ежемесячную экономию денежных средств для инвестирования, погашения долга или сбережений для других целей.

Пересчет может быть единственным вариантом для заемщиков, которые не могут претендовать на рефинансирование своих ипотечных кредитов из-за проблем с кредитованием.

Другой случай, когда изменение кредита может быть ценным, — это когда заемщик покупает новый дом до того, как его нынешний дом будет продан. Если заемщик может претендовать на получение новой ипотечной ссуды, продолжая при этом платить за предыдущее жилье, можно произвести пересмотр ссуды. Выручка от продажи предыдущего дома может быть частично использована для выплаты основной суммы за новый дом.Однако большинство кредиторов не допускают внесения изменений в кредит до тех пор, пока не будут произведены выплаты по ипотеке в течение как минимум 90 дней.

Большая причина не возвращать ссуду

Невозможность рефинансирования из-за законных проблем с кредитом является причиной для пересмотра, а невозможность рефинансирования из-за дискриминации — нет. Вы никогда не должны чувствовать, что вы застряли при выплате чрезмерно высоких процентных ставок или иным образом эксплуатируете ваш кредитор. Многие ипотечные кредиторы не делают различий и готовы предоставлять вам ссуды по преобладающим рыночным ставкам.

Преимущества перерасчета ссуд

Есть преимущества проведения реамортизации или переоценки ссуды, о которых домовладельцы должны знать, прежде чем рефинансировать или переоформить свою ипотеку.

Меньший ежемесячный платеж

Внесение дополнительных денег в основной баланс позволяет погасить ипотечный кредит раньше. Однако дополнительным преимуществом пересмотра ссуды является то, что ваши ежемесячные платежи пересчитываются для отражения нового баланса.

Кредитные проблемы

Рефинансирование ипотеки — это несколько неправильное название, поскольку процесс похож на подачу заявки на новую ипотечную ссуду.Это включает в себя новую заявку на ссуду, подтверждение дохода и проверку кредитоспособности. Для заемщиков, которые не могут рефинансировать из-за проблем с кредитованием или низкого собственного капитала, изменение кредита может быть хорошим вариантом, потому что они не обращаются за новой ссудой.

Типичное рефинансирование включает оформление новой ссуды, изменение процентной ставки и срока ссуды. Однако при повторном преобразовании исходная ссуда остается неизменной и изменяется только ежемесячный платеж.

Более низкие комиссии

Изменение кредита может сэкономить на комиссии за рефинансирование, так как изменение кредита не требует подачи заявки на кредит.В результате затраты на закрытие при повторной выдаче ссуды значительно ниже, чем при рефинансировании. Комиссия за рефинансирование может составлять от 2% до 3% от суммы кредита. Другими словами, рефинансирование ипотечного кредита в размере 200 000 долларов может стоить 4 000 долларов в качестве затрат на закрытие и сборов (2% * 200 000 долларов). При рефинансировании новая процентная ставка должна быть достаточно низкой, чтобы компенсировать затраты на закрытие в тысячи долларов.

Недостатки перерасчета ссуды

Однако наряду с преимуществами проведения повторной амортизации или повторного использования ссуды существуют также некоторые недостатки, о которых домовладельцы должны знать, прежде чем принимать решение.

Паушальный взнос

Придумать деньги для единовременной выплаты может быть довольно непросто. У некоторых заемщиков просто нет десятков тысяч долларов на сберегательных счетах для выплаты основной суммы по ипотечным кредитам.

Кроме того, некоторые специалисты по финансовому планированию предполагают, что наличные деньги можно использовать лучше, чем погашение остатка по ипотеке. Для заемщиков, у которых есть задолженность по кредитной карте, пенсионный счет с недостаточным финансированием или нет срочного сберегательного счета, выплата основной суммы ипотечного кредита может быть не лучшим финансовым решением.

Без изменений процентной ставки

Другой недостаток, зависящий от условий ипотеки, заключается в том, что реамортизация не приведет к снижению процентной ставки по кредиту. Когда ставки по ипотеке низкие, домовладельцам может быть лучше рефинансировать, даже с учетом затрат на закрытие. Некоторые заемщики предпочитают сначала рефинансировать, а затем произвести повторную амортизацию в течение года или меньше, чтобы воспользоваться преимуществами обоих вариантов финансирования.

Досрочная выплата ипотеки

Предположим, цель — быстрее погасить ипотеку.В этом случае заемщикам может быть лучше ежемесячно вносить дополнительную плату в счет основной суммы долга или делать дополнительный платеж каждый год. Дополнительные платежи со временем уменьшат общую сумму процентов, выплачиваемых в течение срока кредита. Дополнительным преимуществом является более ранняя выплата ипотеки.

Существуют исключения

К сожалению, изменение кредита подходит не для всех типов ипотеки. Как правило, правомочны только соответствующие стандартные ссуды Fannie Mae или Freddie Mac. Ссуды FHA 203 (k) и ссуды ветеранам (VA ссуды) не подлежат повторной амортизации.

Ссуды Jumbo могут быть изменены в зависимости от кредитора, и есть условия. Например, кредит должен иметь хорошую репутацию. Кроме того, если ссуда была продана инвестору, инвестор должен согласиться на изменение ссуды вместе с вашим ипотечным агентом.

Пример пересчета ссуды и рефинансирования

Например, предположим, что заемщик рассматривает вопрос о рефинансировании ипотечной ссуды или пересмотре ссуды. Первоначально у заемщика была ипотека на 30 лет на сумму $ 350 000 по ставке 4.Процентная ставка 25% при выплате 1722 доллара в месяц.

Теперь у заемщика остается 15 лет по ипотеке, а на балансе остается 240 000 долларов. Заемщик рассматривает возможность рефинансирования в 15-летнюю ипотеку или переработку существующей ссуды.

Recast

• Заемщик платит 40 000 долларов в счет основной суммы долга, что означает, что остаток по новому займу составит 200 000 долларов.
• Ежемесячный платеж будет снижен с 1722 долларов до 1 505 долларов.
• Экономия от нового ежемесячного платежа составит 217 долларов в месяц.
• Процентная ставка останется на уровне 4,25%.

Рефинансирование

Допустим, новая ставка по ипотеке для 15-летнего кредита в настоящее время составляет 3,20%.

• Новый ежемесячный платеж составит 1 681 доллар по ставке рефинансирования.
• Ежемесячная экономия составит 41 доллар (1722 — 1681 доллар).
• Затраты на закрытие и сборы составили 3000 долларов.
• Чтобы окупить затраты на закрытие, потребуется 73 месяца или шесть лет, исходя из экономии в 41 доллар в месяц.

Сравнение

Предположим, что целью заемщика было сэкономить на ежемесячных платежах и избежать закрывающих расходов на рефинансирование.В этом случае кажется, что переделка будет лучшим вариантом. Однако в долгосрочной перспективе такая корректировка обходится заемщику дороже.

Хотя изменение предусматривает более низкий ежемесячный платеж, процентная ставка в размере 4,25% выше, чем ставка рефинансирования в размере 3,20%. Следовательно, проценты по переработанной ипотеке превысят проценты по рефинансированию, когда 15-летняя ссуда будет окончательно выплачена. Пересмотренные проценты составят 70 820 долларов, в то время как общая сумма процентов с учетом рефинансирования составит всего 62 504 доллара.

Более того, рефинансирование позволяет заемщику сэкономить основной платеж в размере 40 000 долларов, использованный при пересмотре. Эти средства можно было вложить на сберегательный счет и получать проценты в течение этих 15 лет. Заемщик должен учитывать экономию процентов от рефинансирования и затрат на закрытие по сравнению с ежемесячной экономией на платежах от пересчета вместе с основным платежом.

Примеры условий досрочного погашения: 128 образцов

Досрочное погашение . 4.1 Если действует фиксированная процентная ставка и заем деноминирован в евро, Заемщик имеет право произвести досрочное погашение без обязательств по выплате компенсации HBU за убытки и упущенную прибыль (geleden verlies en gederfde winst) при соблюдении следующих условий. выполнено: а Заемщик направил HBU заказным письмом уведомление не менее чем за месяц, указав сумму и дату предполагаемого досрочного погашения; и b досрочное погашение совпадает с договорной датой погашения или согласованным сроком уплаты процентов; и c сумма предоплаты составляет не менее 1000 евро, но не более 5% от первоначальной основной суммы кредита в течение одного календарного года; и d Заемщик докажет, к удовлетворению HBU, что погашение будет произведено из собственных ресурсов Заемщика.Если Заемщик не выполняет одно или несколько из вышеперечисленных условий или если заем деноминирован в иностранной валюте, Заемщик должен выплатить HBU компенсацию за убытки и упущенную прибыль (geleden verlies en gederfde winst) в отношении любой части досрочный платеж, произведенный способом, отличным от согласованного, или сверх согласованного максимума, который должен быть оплачен вместе с таким досрочным погашением. Эта компенсация должна быть установлена ​​HBU в размере разницы между: a совокупной приведенной стоимостью процентных платежей, которые в соответствии с Кредитным соглашением HBU получил бы в отношении предоплаченной суммы иным способом, чем согласованный или в превышение согласованного максимума в течение периода с даты предоплаты до даты окончательного погашения или до следующей даты пересмотра процентов (в зависимости от того, что наступит раньше), если бы такая предоплата не была произведена; и b совокупная приведенная стоимость процентных платежей, которые HBU сможет получить по межбанковским займам на основную сумму, сопоставимую с суммой предоплаты, иным способом, чем согласованный, или сверх согласованного максимума, и в течение сопоставимого периода. в течение периода, описанного выше в a, но в любом случае не менее 1% от суммы предоплаты иным способом, чем согласованный, или сверх согласованного максимума.Приведенная стоимость процентных платежей рассчитывается по межбанковской ставке, действующей на дату предоплаты. HBU уведомляет Заемщика о размере компенсации. 4.2 Если действует плавающая процентная ставка, Заемщик имеет право произвести досрочное погашение, не будучи обязанным выплатить компенсацию HBU за убытки и упущенную прибыль (geleden verli …

Знайте, когда следует частично досрочно погасить жилищный заем

Если у вас есть жилищный заем, возможно, вы хотя бы раз сталкивались с дилеммой: вносить ли частичную предоплату своего жилищного кредита или инвестировать ту дополнительную сумму, которую вы могли получить в качестве бонуса.Поскольку жилищный заем, как правило, является одним из самых крупных займов, которыми можно воспользоваться в течение всей жизни, и здесь нет штрафа за досрочное погашение, вам следует как можно скорее избавиться от него и не иметь долгов. Однако принять решение о том, вносить ли частичную предоплату или инвестировать сумму, не так просто в случае жилищного кредита, потому что необходимо учитывать множество факторов, в том числе ставку процента по ссуде, оставшийся срок владения и норму прибыли от инвестиции, упущенная налоговая выгода по выплате процентов и основной суммы долга, среди прочего.Однако бывают ситуации, когда рекомендуется внести частичную предоплату, а не инвестировать. Давайте изучим их.

Норма прибыли ниже

Если вы планируете досрочно погасить ссуду, вам сначала необходимо рассчитать альтернативную стоимость, которая представляет собой упущенную выгоду из-за того, что вы не инвестируете ту же сумму, которую вы планируете предоплатить. В случае, если альтернативные издержки ниже, чем деньги, сэкономленные за счет процентов, имеет смысл внести частичную предоплату по жилищному кредиту.Если вы взяли ипотечный заем в размере 50 лакхов со сроком владения 20 лет под процентную ставку 7,5%, и если вы внесете частичную предоплату в размере 5 лакхов в конце пятого года, вы сэкономите на процентах. в размере 8,8 лакха в течение срока ссуды. В то же время, если вы инвестируете их в фиксированный депозит, который в настоящее время дает процентную ставку около 5,4%, вы заработаете 6 лакхов в конце 15 лет. Таким образом, если рассчитать налоговую декларацию по ФД, прибыль упадет еще больше.

Учитывая тот факт, что процентная ставка по ФД и другим мелким сберегательным инструментам находится на минимальном за несколько десятилетий низком уровне, плановики советуют людям вносить предоплату по жилищным кредитам.«Процентная ставка по жилищному кредиту упала до уровня ниже 8%, и вряд ли существует какой-либо долговой инструмент, который мог бы обеспечить доходность около 8% после уплаты налогов. Если инвестировать в акционерный капитал, существует вероятность получения более высокой прибыли, но тогда это также сопряжено с риском, поскольку нет гарантии получения такой прибыли », — сказал Мелвин Джозеф, консультант по инвестициям, зарегистрированный в Sebi, и основатель Finvin Financial Planners.

Эксперты говорят, что при сравнении нормы прибыли от инвестиций со ставкой процента по ссуде заемщикам следует также помнить, что, поскольку срок ссуды является длительным, ожидается, что цикл процентных ставок может измениться.Таким образом, хотя процентная ставка сейчас низкая, она может вырасти в будущем, если Резервный банк Индии (RBI) повысит ставки. В случае жилищного кредита с плавающей процентной ставкой кредиторы пересматривают его в сторону повышения. Следовательно, процентная ставка по кредиту может вырасти, а значит, увеличится долговая нагрузка.

«RBI не вычитал процентные ставки в последних двух обзорах денежно-кредитной политики, и, учитывая тот факт, что инфляция начала расти, мы можем не увидеть дальнейшего снижения ставок», — сказал Джозеф.

Ограничение использования кредита

При покупке дома люди обычно перенапрягаются, полагая, что их финансовое положение улучшится в будущем по мере роста заработной платы.Более высокие приравненные ежемесячные платежи (EMI) означают более высокий уровень использования кредита, который представляет собой процент от вашего общего кредитного лимита, который вы используете.

Поскольку многие люди сталкиваются с угрозами трудоустройства, рекомендуется предварительно выплатить жилищный заем и снизить использование кредита до более низкого уровня, поскольку будет трудно платить EMI в случае, если зарабатывающий участник столкнется с потерей работы или сокращением заработной платы.

Как правило, рекомендуется, чтобы EMI не превышали 30-40% от ежемесячного дохода, так как это приведет к более высокому использованию кредита с вашей стороны.«Соотношение между EMI и ежемесячным доходом должно быть ниже 40% от ежемесячного дохода, получаемого на руки. Это должно включать все EMI. Если EMI превышает 40%, то следует подумать об аренде, а не о покупке. Для тех, кто уже платит EMI выше предписанного уровня, предоплата может иметь смысл, но, с другой стороны, они также должны обеспечить создание корпуса для своих будущих финансовых целей », — сказал Нитин Вьякаранам, основатель и генеральный директор ArthaYantra.

Ограничивая EMI 40%, можно направить остальную часть на сбережения и инвестиции, а также на расходы.

«Поскольку покупка дома вряд ли будет единственной финансовой целью, с другими целями, такими как выход на пенсию и образование детей, среди прочего, лучше всего придерживаться 30%. Это также позволяет достичь нескольких целей. В нестабильной рабочей обстановке последовательная досрочная погашение ссуд траншами может быть хорошей идеей для погашения ссуды быстрее, чем планировалось », — Вишал Дхаван, основатель Plan Ahead Wealth Advisors.

Более высокое использование кредита также влияет на кредитный рейтинг и, следовательно, может повлиять на возможности заимствования в будущем.Поэтому лучше ограничить EMI до 40% от ежемесячной получаемой зарплаты.

Поиск точного баланса

Отсутствие долгов — это блаженство, но этого трудно достичь, поэтому эксперты советуют найти хороший баланс. «Хотя отсутствие долгов — это отличная ситуация, но нужно помнить о том, что у них должен быть надлежащий фонд на случай чрезвычайной ситуации и медицинское страхование, чтобы позаботиться о любых чрезвычайных обстоятельствах», — сказал Панкадж Матпал, основатель Optima Money Managers.

Если у вас есть лишняя сумма, сначала убедитесь, что у вас есть надлежащий аварийный корпус.Учитывая тот факт, что на рынке труда существует большая неопределенность, специалисты по планированию советуют людям убедиться, что у них есть аварийный корпус, который позаботится о расходах до одного года в случае семей с одним доходом. Все, что останется после этого, можно использовать для досрочного погашения ипотечного кредита для уменьшения долга.

Подпишитесь на информационный бюллетень Mint

* Введите действующий адрес электронной почты

* Спасибо за подписку на нашу рассылку.

Не пропустите ни одной истории! Оставайтесь на связи и в курсе с Mint.Скачать
наше приложение сейчас !!

Темы

Как на самом деле работает предоплата ипотеки?

Когда вы вносите дополнительный платеж по ипотеке, эти деньги идут непосредственно на уменьшение остатка по вашей ссуде. Из-за того, как структурирована ссуда, дополнительный платеж вызывает каскадный эффект, который ускоряет погашение ссуды. Ниже я расскажу о механизме вашей ипотеки и проиллюстрирую, как именно работает предоплата. Вооружившись этой информацией, в своей следующей статье я сосредоточусь на том, как досрочное погашение кредита можно рассматривать как финансовое вложение.Хотя я сосредотачиваюсь на жилищных кредитах, следующий анализ легко применим ко всем типам долгов с фиксированной оплатой, таким как студенческие и автокредиты.

Как работает ипотека ?

Вы выплачиваете жилищный заем в соответствии с фиксированным графиком погашения регулярными платежами в течение определенного периода. Этот процесс называется амортизацией. Если предположить, что вы не вносите никаких дополнительных платежей в счет кредита, погашение ипотеки с фиксированной ставкой довольно просто.Ипотечный кредит на 30 лет с фиксированной ставкой и процентной ставкой 4% означает ежемесячный платеж в размере 2 387 долларов США по ссуде в размере 500 000 долларов США. Этот ежемесячный платеж является фиксированным, то есть он никогда не меняется в течение срока кредита. Хотя общий ежемесячный платеж фиксирован, процентная часть каждого платежа и часть, которая идет на баланс (или основную сумму), будут меняться каждый месяц. Общая сумма платежа — это ваш основной платеж и проценты (или P&I) (большинство ипотечных кредитов также включают платежи по налогам и страховке, которые я исключаю в целях данного обсуждения).

Процентная часть ежемесячного платежа уменьшается каждый месяц, поскольку рассчитывается как процент от непогашенного остатка по ссуде, который уменьшается каждый месяц. Мы можем рассчитать каждую выплату процентов как:

Выплата процентов = Процентная ставка X B Остаток кредита на начало периода

В нашем примере 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой процентные платежи составляют 1 667 долларов при первом платеже и только 8 долларов при последнем платеже. Основной платеж — это просто общий ежемесячный платеж за вычетом процентов.Поскольку выплата процентов уменьшается каждый месяц, основной платеж увеличивается каждый месяц.

Как работает предоплата ипотеки?

Пока все хорошо. Вы ежемесячно выплачиваете фиксированную сумму по ипотеке, причем каждый месяц все большая часть этой выплаты идет в счет основной суммы долга. Теперь предположим, что вы вносите единовременную предоплату по ссуде. Этот платеж направлен непосредственно на выплату основной суммы долга или предоплачивает ваши проценты? Меняется ли ваш ежемесячный платеж по кредиту или его продолжительность (срок погашения)?

Когда вы делаете дополнительный платеж по ссуде, вы напрямую уменьшаете свою основную сумму (и, таким образом, увеличиваете свой капитал) именно на эту сумму.Но ждать; есть больше! Предоплата по ипотеке вызывает каскадный эффект, который ускоряет погашение кредита. Вернитесь к приведенной выше формуле выплаты процентов. Поскольку ваши ежемесячные процентные платежи основаны на непогашенном остатке по вашему кредиту, который сейчас меньше из-за предоплаты, каждый будущий процентный платеж также будет меньше. Более низкие процентные платежи означают более высокие выплаты по основному долгу. Мало того, что ваш дополнительный ежемесячный платеж идет на выплату основного долга, так и проценты, которые вы сэкономите, сделав этот дополнительный платеж.В конечном итоге вы быстрее погашаете ссуду и платите меньше процентов. Однако ваш общий ежемесячный платеж (или P&I) никогда не изменится.

В примере 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой единовременный дополнительный платеж в размере 50 000 долларов в 61-й месяц напрямую уменьшит остаток по ссуде на 50 000 долларов с 451 358 долларов до 401 358 долларов (см. Выделенные синим цветом ячейки в таблице). Поскольку процентные платежи основаны на (теперь меньшем) непогашенном остатке по ссуде, все будущие процентные платежи будут меньше (см. Выделенные красным ячейки в таблице).Если в течение срока ссуды не производились никакие другие дополнительные платежи, эта единовременная предоплата привела бы к погашению ссуды на 51 месяц раньше срока (см. Рисунок). Поскольку вы в конечном итоге погасите ссуду раньше, вы заплатите на 74 084 доллара меньше общих процентных платежей в течение срока ссуды (см. Заштрихованную красным область на рисунке).

Таблица. Внесение дополнительного основного платежа немедленно уменьшит остаток по вашему кредиту (см. Синий) и все будущие выплаты процентов (см. Красный).

Рисунок.Внесение дополнительного основного платежа в конечном итоге сократит срок кредита и сэкономит вам деньги на общих выплатах процентов (см. Заштрихованную красным область).

Заключение

В конечном итоге, досрочное погашение ипотечного кредита сокращает три вещи: 1) непогашенный остаток по ссуде, 2) все будущие выплаты процентов и 3) продолжительность ссуды. В своей следующей статье я воспользуюсь этими фактами, чтобы ответить на вопрос, как досрочное погашение кредита можно рассматривать как финансовое вложение.Из-за того, как работают амортизированные займы, существуют общие правила того, как лучше всего думать о выплате долга в контексте вашего общего портфеля. Однако, поскольку проценты по ипотеке не облагаются налогом, все может усложниться! Будьте на связи.

Чтобы поговорить с консультантом о планировании вашего финансового будущего, свяжитесь с нами!

В чем разница? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Основная сумма ипотеки и проценты — две ключевые части вашего ежемесячного платежа по ипотеке, когда вы занимаете деньги для покупки дома. Ваш основной платеж — это то, что помогает вам выбраться из долгов. Выплата процентов — это то, что делает возможным получение денег в долг. Вот подробное описание того, как работают проценты и основная сумма по ипотеке и как они рассчитываются.

Что такое основная сумма ипотеки?

Основная сумма ипотеки — это сумма, которую вы занимаете у кредитора для покупки дома.Часть каждого ежемесячного платежа, который вы отправляете, пойдет на уменьшение основной суммы ипотечного кредита.

Возможно, вы уже знакомы с концепцией основной суммы кредита другого типа, который вы взяли. Если вы взяли взаймы деньги для оплаты обучения в колледже, эта сумма была основной суммой вашей студенческой ссуды. Если вы взяли ссуду на покупку автомобиля, основная сумма вашего автокредита составляет его стоимость за вычетом первоначального взноса.

Что такое проценты по ипотеке?

Проценты по ипотеке — это цена, которую вы платите кредитору за получение кредита на покупку вашего дома.Каждый месяц часть вашего платежа пойдет на проценты. Просмотрите свои выписки по ипотеке, чтобы узнать, какая часть вашего последнего платежа пошла на проценты, а какая — на основную сумму.

Большинство людей заявляют о стандартном вычете в своей налоговой декларации. Однако небольшой процент домовладельцев экономит больше денег, перечисляя свои вычеты и требуя удержания процентов по ипотеке.

Проценты по ипотечному кредиту на сумму до $ 750 000 по жилищной ссуде — это расходы, которые вы можете детализировать до тех пор, пока у вас возник долг, связанный с постройкой, покупкой или существенным улучшением дома.Сочетание этих расходов с благотворительными пожертвованиями и налогами на имущество может привести к превышению стандартного порога вычета, который в 2020 году составляет 12 200 долларов для одиноких и 24 400 долларов для состоящих в браке лиц.

Пример основной суммы и процентов

Предположим, вы покупаете дом стоимостью 250 000 долларов. Вы кладете 20%, или 50 000 долларов. Основная сумма вашей ипотеки — это цена дома за вычетом первоначального взноса, или 200 000 долларов.

Допустим, вы хотите выплатить 200 000 долларов в качестве основного долга в течение 30 лет. Чтобы ссудить вам эти деньги, кредитору нужен стимул — возможность получать проценты по фиксированной ставке 3% в год в течение 30 лет.

Используя онлайн-калькулятор основной суммы ипотеки и процентов (также называемый ипотечным калькулятором), вы можете увидеть, сколько вам будет стоить выплата 3% процентов по остатку по кредиту за 30 лет: 843 доллара в месяц в счет основной суммы и процентов. Ознакомьтесь с графиком погашения калькулятора и прокрутите вниз до даты выплаты. Он покажет, что вы заплатите 103 601,28 доллара США в виде процентов в течение 30 лет, чтобы занять 200 000 долларов в качестве основного долга.

Общие сведения об амортизации ипотечного кредита

Амортизация кредита — это разделение основной суммы долга и процентов, которые вы должны выплатить в течение заранее определенного периода.В случае ипотеки на 30 лет этот период составляет 360 месяцев. Если вы получаете ипотеку на 15 лет, этот период составляет 180 месяцев.

Автокредиты и студенческие ссуды также амортизируются. Перед тем, как взять амортизированную ссуду, вы можете воспользоваться калькулятором, чтобы просмотреть график погашения. Этот график показывает вам, какая именно часть вашего фиксированного ежемесячного платежа пойдет на основную сумму и проценты каждый месяц.

Как вы рассчитываете основную сумму и проценты?

Вы можете использовать ипотечный калькулятор, чтобы узнать, сколько основной суммы и процентов вы будете платить в течение срока ипотеки, а также вы можете использовать калькулятор амортизации, чтобы узнать, сколько основной суммы и процентов вы будете платить каждый месяц.Может быть полезно знать математику, лежащую в основе калькулятора, чтобы понять, куда уходят ваши деньги.

Ваш первый платеж по ипотеке

В месяц 1 вы должны своему кредитору 200 000 долларов, то есть всю сумму, которую вы взяли в долг. Ваша процентная ставка составляет 3% в год, что означает 0,0025% в месяц (3%, разделенные на 12). В течение одного месяца вы накапливаете 500 долларов в виде процентов.

Проценты накапливаются в течение месяца, поэтому при внесении первого платежа по ипотеке у вас будет кредит как минимум на месяц.Если у вас это было дольше — скажем, вы закрыли ссуду 15-го числа, — вы предоплатите проценты за пару недель как часть расходов на закрытие ипотечного кредита.

Итак, вы платите 500 долларов в качестве процентов в месяц. Ранее мы определили, что ваш ежемесячный платеж составит 843 доллара. Почему эта сумма? Это сумма, которую, согласно математике амортизации, вы должны платить каждый месяц, чтобы погасить ссуду после совершения 360 платежей. Это означает, что оставшиеся 343 доллара из вашего первого ежемесячного платежа пойдут на выплату основной суммы ипотечного кредита.

Выплачивает больше основной суммы, меньше процентов со временем

Во втором месяце вы должны своему кредитору 199 657 долларов (это 200 000 долларов минус 343 доллара). При ежемесячной процентной ставке 0,0025% 499,14 доллара из вашего следующего платежа по ипотеке пойдут на проценты, а 343,86 доллара — на основную сумму.

И за каждый месяц до погашения кредита будут происходить две вещи:

• Сумма вашего платежа, идущего в счет основной суммы, немного увеличится.
• Сумма вашего платежа, направляемого на выплату процентов, немного уменьшится.

По мере выплаты основной суммы ипотеки у вас остается меньший остаток для накопления процентов. Поскольку ваш ежемесячный платеж остается неизменным каждый месяц, кредитор вкладывает большую часть вашего платежа в основную сумму, потому что вы не должны так много процентов.

Таким образом, вы сможете стабильно выплачивать ипотечный кредит в течение 30 лет. Ваш 359-й платеж будет распределен в размере 838,50 долларов в счет основной суммы и 4,50 долларов в счет процентов. Ваш 360-й платеж будет немного больше — 964,28 доллара, чтобы погасить остаток; 961 долл. США.88 пойдут на основную сумму долга, а 2,40 доллара — на проценты.

Как налоги и страхование учитываются при выплате ипотечного кредита

Налоги на недвижимость и страхование домовладельцев могут быть включены в ваш платеж по ипотеке, если ваш кредитор потребует от вас депонирования этих платежей. Ваш кредитор может потребовать счет условного депонирования ипотечного кредита, если вы вложите менее 20%, и он потребуется, если вы получите ссуду FHA или USDA.

Допустим, ваш налог на недвижимость составляет 2500 долларов в год, а ваша страховка домовладельца составляет 1000 долларов в год.Ваш кредитор разделит каждую сумму на 12, чтобы вы платили налоги и страховку постепенно в течение года.

Кредитор хранит эти деньги на вашем счете условного депонирования, а затем отправляет деньги местному налоговому инспектору и вашему страховщику, когда наступает срок выплаты. Ваш ежемесячный платеж по ипотеке составит 1134,67 долларов после добавления 291,67 долларов в месяц на налоги и страховку к выплате основной суммы долга и процентов в размере 843 долларов.

Если вам необходимо оплатить частную ипотечную страховку или страховку от наводнения, ваш кредитор также депонирует эти суммы.

Как быстрее погасить ипотеку

Вы можете погасить ипотечный кредит быстрее, внеся дополнительные основные платежи. Ключ к тому, чтобы эта стратегия работала, заключается в том, что вы должны указать, что дополнительные деньги, которые вы отправляете, являются выплатой дополнительной основной суммы. Если вы этого не сделаете, ваш ипотечный служащий может применить его к вашему следующему ежемесячному платежу, который не даст вам желаемого результата.

Получаете ли вы годовой бонус, имеете нерегулярный доход или получаете большой возврат налогов? Один из способов быстрее погасить ипотечный кредит — это делать один дополнительный платеж в год при поступлении этого дополнительного дохода.По 30-летней ипотеке, при которой вы вносите один дополнительный основной платеж в год, вы погасите ипотеку примерно на 3,5 года раньше. В нашем примере с ипотекой на сумму 200 000 долларов под 3% вы сэкономите чуть более 14 000 долларов в виде процентов, используя эту стратегию для досрочного погашения ипотеки.

Стабильно ли ваш доход в течение года? В этом случае вы можете захотеть оплачивать дополнительную основную сумму с каждым ежемесячным платежом. Вы можете настроить этот механизм через веб-сайт поставщика услуг, чтобы это происходило автоматически каждый месяц.

Что такое правило 78?

Некоторые кредиторы используют хитрую стратегию, известную как «Правило 78», чтобы гарантировать, что вы заплатите больше по ссуде заранее, благодаря заранее рассчитанной процентной ставке.

Когда применяется Правило 78, вы платите проценты таким образом, чтобы гарантировать, что кредитор получит свою долю прибыли, даже если ссуда будет выплачена досрочно. К счастью, Правило 78 было объявлено вне закона в стране с 1992 года для займов на срок более 61 месяца.Многие штаты также полностью запретили использование Правила 78. Давайте подробнее рассмотрим, что такое Правило 78 и как оно работает.

Какое правило 78?

Правило 78 — это метод расчета и применения процентов по ссуде, при котором большая часть процентов распределяется на более ранние выплаты по ссуде. Он все еще может использоваться некоторыми, но не многими, кредиторами. Многие считают это несправедливым по отношению к заемщикам, которые могут решить досрочно погасить свои ссуды, чтобы выбраться из долга.

Заемщики платят больше по Правилу 78, чем с простым процентом, говорит Майкл Салливан, личный финансовый консультант Take Charge America, некоммерческого агентства по кредитованию и управлению долгом. Поскольку в прошлом многие ссуды имели 12-месячный срок, по его словам, формула основана на процентных ставках с первого по 12-й, которые в сумме составляют 78.

Согласно Правилу 78 кредитор взвешивает процентные платежи в обратном порядке. , при этом больший вес уделяется более ранним месяцам периода погашения ссуды.

Почему это важно?

Очень важно понимать, какой тип финансирования будет применяться к плану погашения вашей ссуды, особенно если вы собираетесь выплатить ссуду досрочно. Структура процентов Правила 78 дает преимущество кредитору перед заемщиком по нескольким причинам.

«Если заемщик выплачивает точную сумму ежемесячно в течение срока действия ссуды, Правило 78 не повлияет на общую выплачиваемую процентную ставку», — говорит Энди Дулл, вице-президент по андеррайтингу кредитов Freedom Financial Asset Management. компания по облегчению долгового бремени.«Однако, если заемщик рассматривает возможность досрочного погашения кредита, это имеет реальное значение. Согласно условиям Правила 78, заемщик уплачивает гораздо большую часть процентов раньше в течение периода ссуды ».

Другими словами, в соответствии с Правилом 78 существует очень небольшая выгода или сбережения, которые можно получить, выплачивая ссуду в полном объеме с большим опережением графика.

Как Правило 78 влияет на проценты по ссуде

Предварительно рассчитанные процентные сборы, применяемые согласно Правилу 78, гарантируют, что кредитор получит свою долю прибыли.Они также затрудняют (если не делают невозможным) получение заемщиками выгоды от любой экономии процентов, которая в противном случае могла бы быть достигнута путем досрочного погашения ссуды.

Чтобы использовать Правило 78 для 12-месячной ссуды, кредитор должен сложить цифры в течение 12 месяцев, используя следующий расчет:

• 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + 10 + 11 + 12 = 78

Обратите внимание, что для 12-месячной ссуды применяется Правило 78, но 24-месячная ссуда будет соответствовать Правилу 300, поскольку в сумме цифры будут равняться этой сумме.Ссуды сроком на 36, 48 месяцев и так далее будут иметь тот же формат.

Кредитор распределяет часть процентов за каждый месяц в обратном порядке. Например, вы должны выплатить 12/78 процентов в первый месяц ссуды, 11/78 процентов во второй месяц и так далее. Конечным результатом является то, что вы платите больше процентов, чем должны были бы авансом.

«Обычно правило 78 приводит к тому, что заемщик выплачивает больше годовой суммы процентов в течение первых трех или четырех месяцев и меньше — в последние три или четыре месяца», — говорит Салливан.

Кроме того, Правило 78 предусматривает, что любые дополнительные платежи, которые вы производите, рассматриваются как предоплата основной суммы и процентов, подлежащих уплате в последующие месяцы.

Расчет процентов по Правилу 78

Представьте, что вы находитесь в неудачном положении, имея ссуду, использующую Правило 78. В этом случае вас попросят выплатить заранее рассчитанный процент от вашей общей суммы процентов, а не с учетом фактического остатка основной суммы долга.

Рассмотрим этот пример, который показывает, как будут выглядеть ваши процентные платежи для 12-месячной ссуды с выплатой процентов в размере 2000 долларов, если кредитор использовал Правило 78 в течение срока ссуды.

Как видите, Правило 78 включает в себя более высокие проценты вперед.Если вы выплачиваете ссуду в соответствии с первоначальным графиком погашения, то в соответствии с Правилом 78 и методом простых процентов будет взиматься одинаковая общая сумма. Однако, если вы попытаетесь погасить ссуду досрочно, сделав дополнительные платежи, в соответствии с Правилом 78, эти дополнительные деньги будут засчитаны в счет будущих платежей и процентов. Это не хорошие новости, если вы пытаетесь быстрее выбраться из долгов и при этом сэкономить.

Чем Правило 78 отличается от простого процента?

В то время как Правило 78 может использоваться для некоторых типов ссуд (обычно для субстандартных автокредитов), существует гораздо лучший (и более распространенный) метод, который кредиторы могут использовать при расчете процентов: метод простого процента.

При использовании простых процентов ваш платеж сначала применяется к процентам за месяц, а оставшаяся часть ежемесячного платежа уменьшает основной баланс. Простые проценты рассчитываются только на основную сумму вашей ссуды, поэтому вы никогда не платите проценты на накопленные проценты.

В отличие от Правила 78, согласно которому часть процентов, которую вы платите, уменьшается каждый месяц, простой процент использует одну и ту же дневную процентную ставку для расчета ваших процентных платежей каждый месяц. Сумма, которую вы платите в качестве процентов, по-прежнему будет уменьшаться по мере погашения кредита, поскольку ваш основной баланс будет уменьшаться, но вы всегда будете использовать одно и то же число для расчета ежемесячного платежа по процентам.

Чистая прибыль

Правило 78 может легко помешать вашим планам досрочно выплатить ссуду в рассрочку, поэтому по возможности избегайте ссуд, в которых используется этот метод. К счастью, Правило 78 в значительной степени вышло из моды даже в тех случаях, когда его использование было бы законным. Скорее всего, вам не стоит об этом беспокоиться, если только вы не являетесь субстандартным заемщиком, ищущим автокредит на срок 60 месяцев или меньше.

«Поскольку федеральное правительство и правительства многих штатов запретили использование Правила 78, его следует рассматривать в основном как полезное напоминание потребителям о том, что они не могут просто предполагать, что условия займа и графики погашения являются правильными и справедливыми», — говорит Салливан.