Как законно не платить ипотеку: инструкция для отчаявшихся: Квартира: Дом: Lenta.ru

Как законно не платить ипотеку: инструкция для отчаявшихся: Квартира: Дом: Lenta.ru

Содержание

КАК НЕ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ ЗАКОННО?

КАК НЕ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ ЗАКОННО?Решение есть!

Как не совершать платежи по ипотечному договору?!

Случаются ситуации, когда платить по ипотеке всю сумму не представляется возможным:

понизили зарплату, появились новые долги и т.д. Отчаиваться не нужно, есть законный способ не платить по ипотеке…

Суть ниже написанного, не в том как обмануть банк и не вернуть взятые деньги, совсем не так… взятые обязательства нужно выполнять даже по этическим и моральным соображениям), а в том как не позволить банкам или кредитным организациям ввести Вас в долговую кабалу, которая будет «завтрашним днем» – если Вы просрочите хотя бы один платеж.

В жизни возможны любые события, в том числе и такие, когда выплата ипотечного кредита становится для заемщика затруднительной.

Ухудшение финансового положения, когда платить долг становится нечем, возможно из-за потери источника дохода, болезни и многих других проблем, которые не удалось предотвратить.

В жизни может случиться всякое.

Никто не застрахован от ухудшения финансового положения.

Стоит отметить, что ипотека имеет существенные отличия от иных видов кредитования.

Ее особенность заключается в том, что предметом сделки выступает недвижимое имущество, и оно находится у банка в залоге до тех пор, пока клиент полностью не погасит взятую сумму.

Но не каждый знает, что есть ситуации, когда можно законно не платить по ипотечному кредиту.

Что делать в случае, если платить ипотеку не предоставляется возможным?

Варианты законного прекращения выплат по ипотеке

Итак, как не платить ипотеку, если возникли материальные трудности?

Самое худшее — это начать скрываться от банка.

К хорошему это не приведет, поскольку до полного погашения долга собственником ипотечного жилья является именно банк.

Финансовые органы куда более заинтересованы получить полную сумму по кредиту, чем продавать ипотечную недвижимость, возместив только свои издержки.

А поэтому, чаще всего готовы идти на уступки и пересматривать условия выплат, если заемщику удастся доказать, что денежные трудности носят временный характер.

Поэтому поступать следует так:

Подготовить документы, доказывающих ваши финансовые проблемы — копию трудовой книжки и справки, подтверждающие отсутствие доходов.

Написать заявление об отсрочке платежа, где указать примерный срок, когда вы сможете возобновить выплаты.

Если причина действительно уважительная, решение об отсрочке вероятно будет принято в вашу пользу.

Но бывают ситуации, когда долг по ипотеке не может быть выплачен и в долгосрочной перспективе.

Например, при стойкой утрате трудоспособности.

Как не платить ипотеку в этом случае?

Тут может быть только один вариант — перед ипотечной сделкой заключить договор страхования финансовых рисков и ответственности заемщика, который в случае чего погасит долг перед банком.

Но при этом сумма выплат по ипотеке будет выше.

Также, чтобы не оказаться обманутым, важно выбирать страховую компанию с хорошей репутацией.

Хотите узнать больше?

Ипотека иностранным гражданам: особенности ипотеки в России

Содержание

  1. Можно ли взять ипотеку нерезидентам в РФ?
  2. Какие банки дают ипотеку иностранцам
  3. Ипотека для иностранных граждан с видом на жительство
  4. Ипотека без вида на жительство для нерезидентов
  5. Требования к заемщику-нерезиденту
  6. Какие документы нужно собрать
  7. Порядок оформления для иностранцев
  8. Как взять ипотеку, если супруг иностранец


Можно ли взять ипотеку нерезидентам в РФ?


Можно. Если у вас нет гражданства РФ, вы всё равно имеете право получить ипотеку в российском банке на покупку жилья на территории России. Основанием для этого служит ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но на деле банки не горят желанием кредитовать иностранных граждан и лояльности можно ждать только от маленького количества кредитных организаций.


Какие банки дают ипотеку иностранцам


Некоторые крупные банки всё же одобряют заявки на ипотеку иностранным гражданам. Будьте готовы к тому, что ставку вам предложат выше, чем заёмщикам с российским гражданством.


ВТБ 


Гражданство не имеет значение.


Место работы: на территории РФ или в филиалах транснациональных компаний за рубежом.


Если первоначальный взнос минимум 40% от стоимости недвижимости, то ВТБ готов оформить ипотеку по упрощенной схеме — нужно будет меньше документов.


Райффайзен


Гражданство не имеет значение.


Фактическое место жительства и работы должно находиться на территории Российской Федерации. 


Кубанькредит


Гражданство не имеет значения.


Хоумкредит


Гражданство не имеет значения.


Росбанк


Гражданство не имеет значения


Альфа


Гражданство: Россия, Украина, Республика Беларусь. Регистрация по месту жительства или пребывания: не обязательно.


Ипотека для иностранных граждан с видом на жительство


Если у вас есть вид на жительство в России, то взять ипотеку становится проще. Это обстоятельство почти уравнивает вас в правах с резидентами РФ. Вы можете законно работать в России, подтвердить занятость и доход. Большинство банков лояльно относятся к иностранцам с ВНЖ, поэтому не предъявляют к заявителю сверхъестественных требований и дают нормальные ипотечные условия.


Ипотека без вида на жительство для нерезидентов


Заёмщикам без ВНЖ придётся выполнить ряд банковских требований:


  1. Проживать в РФ не менее 183 дней.

  2. Работать у российского работодателя не менее 6 месяцев.

  3. Без нареканий платить все налоги и сборы.

  4. Иметь умеренную закредитованность — не более 40% от общего дохода семьи.

  5. Внести первоначальный взнос минимум 20% от стоимости приобретаемого жилья (чем больше, тем лучше).

  6. Иметь положительную кредитную историю. Если ранее вообще не было кредитов, это затруднит решение банка дать положительный ответ.


Важно быть готовыми к тому, что некоторые банки могут предъявить дополнительные условия:


  1. Обязательно привлечь созаёмщиков.

  2. Увеличить минимальный срок работы на российского работодателя до 3 лет.

  3. Снизить предельный срок кредитования

  4. Увеличить размер первоначального взноса до 50%

  5. Повысить процентную ставку.


Требования к заемщику-нерезиденту


Банки проверяют всех заёмщиков, претендующих на крупный долгосрочный займ. А нерезидентов РФ проверяют ещё более тщательно. 


Для принятия решения важно:


  • Возраст — вы не должны быть младше 20 лет.

  • Где и кем вы работаете — высококвалифицированным востребованным специалистам одобряют кредиты с большей вероятностью.

  • Какой ежемесячный доход — чем выше, тем лучше.

  • Какая у вас кредитная история — не должно быть просрочек по платежам.

  • Какие семейные связи — будет плюсом, если оформлен брак с гражданином России. 


Банки имеют право запрашивать и проверять любую информацию, которую сочтут необходимой для принятия решения.


Какие документы нужно собрать


Чтобы кредитная организация рассмотрела вашу заявку, необходимо подготовить обязательный пакет документов:

  1. Анкета-заявление (найдёте на сайте выбранного банка).
  2. Паспорт и нотариально заверенный перевод.
  3. Подтверждение легального пребывания в России (вид на жительство, миграционная карта, разрешение на временное проживание, въездная виза).
  4. Разрешение на трудоустройство в РФ, подтверждение занятости и стабильного заработка.
  5. Документы на приобретаемый объект недвижимости (ДДУ или ДКП)


В дополнение у вас могут запросить:

  1. Документы, подтверждающие наличие образования.
  2. Документы на имущество, которое у вас уже есть в наличии.
  3. Выписку по личным банковским счетам.


Порядок оформления


Иностранные граждане оформляют ипотеку в России почти по тому же порядку, что и россияне. Вам предстоят следующие этапы

  1. Изучить кредитные предложения банков, которые работают с иностранцами. Рассчитать платежи на ипотечном калькуляторе на сайте банка. Выбрать одну или ряд кредитных организаций, условия которых вам подходят.
  2. Уточнить у банка, какие именно документы нужны. И собрать их заранее, потому что для подготовки некоторых справок может потребоваться время.
  3. Через сайт или в банковском отделении подать заявку на ипотеку и передать собранные документы.
  4. Ожидать решения. Так как данные заёмщиков-нерезидентов рассматривают более тщательно, принятие решения может занять до 3 недель. 
  5. Если банк даст согласие на сделку, то с вами согласуют день подписания кредитного договора.
  6. Внести всю сумму первоначального взноса.


После всех этапов подписанный договор зарегистрируют в МФЦ. Продавец недвижимости получает оставшуюся сумму денег от банка. Вы становитесь собственником недвижимости, на которой обременение в пользу банка вплоть до погашения долга. 


Как взять ипотеку, если супруг иностранец


Женатые заёмщики более привлекательны для банкиров, чем холостые. Вариантов оформления займа может быть несколько:

  • Созаемщики с равной ответственностью.


Пара получает высокий общий доход и может взять ипотеку совместно как созаемщики — долговая нагрузка и ответственность ляжет на обоих супругов.

  • Созаемщики, но ответственность только на одном.


Квартира оформляется на обоих, но ипотечную нагрузку может взять только один из супругов. Тогда доходы второго не будут учитываться, но его кредитную историю банк всё равно проверит.

  • Второй супруг созаемщиком не выступает


Если есть брачный договор, то квартиру можно оформить только на одного супруга, который будет выплачивать долг. Второй супруг к займу отношения не имеет и претендовать на недвижимость не в праве.



Вы можете использовать для покупки жилья маткапитал, если мать и ребенок граждане РФ. Гражданство отца в данном случае никак не препятствует получению сертификата и направления его на погашение ипотеки.

Можно ли разорвать ипотечный договор? — Ипотека и финансы

Разорвать ипотечный договор можно. Но банк – такая организация, которая ничего бесплатно не делает. Поэтому расторжение договора сулит заемщику дополнительные финансовые потери.

При разрыве ипотечного договора сталкиваются интересы заемщика и кредитора. Убытки одной стороны автоматически превращаются в прибыль другой. Поэтому участники сделки не всегда находят общий язык, а вопрос переходит в судебные инстанции.

Бесплатно ничего не бывает

В силу разных жизненных обстоятельств любой заемщик может прийти к решению, что взятая в ипотеку квартира ему больше не нужна. И перед гражданином встает вопрос: как расторгнуть ипотечный договор. По собственному желанию это сделать нельзя. «Просто так отдать банку ключи от залоговой квартиры должник не вправе», – подчеркивает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Таким образом, расторжение договора возможно только по обоюдному согласию, в досудебном или судебном порядке.

При этом двустороннее расторжение договора на внесудебной стадии встречается нередко. Например, многие частные инвесторы предпочитают продавать залоговые квартиры по переуступке. Напомним, что согласно статьям 382 ГК РФ и 11 ФЗ № 214 дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта.

В таком случае собственник сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. И в подавляющем числе случаев такое разрешение получает. Но на определенных условиях. Обычно кредитор настаивает, чтобы договор купли-продажи квартиры содержал обязательство перечисления денег на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту. Кроме того, банк может потребовать за свое согласие плату.

Мечтать не вредно

Теперь рассмотрим ситуацию, когда заемщик пытается разорвать договор из-за тяжелого финансового положения.

В теории кредитор не заинтересован в потере плательщика. «Банки не очень любят расторгать договоры ипотеки. Поэтому они довольно часто стараются предложить альтернативные варианты или дополнения нескольких пунктов договора», – поясняют в «МБК-Кредит».

Правда, идти на существенные уступки себе в убыток банк не станет. Как уточняет Дмитрий Алексеев, в предыдущий кризис (2008-2009 годов) на ипотечном рынке практиковалось получение с должника отступных. Если банк видел, что много с заемщика не взять, то довольствовался какой-то суммой. Сегодня на такой вариант должникам рассчитывать не приходится.

Обычно банк предлагает должнику самому продавать квартиру по схеме, похожей на продажу по переуступке.

Полученные от продажи жилья деньги распределяются следующим образом. «Сначала гасятся проценты за прошедшие периоды, затем основной долг за прошедшие периоды, затем проценты за текущий месяц, пени и штрафы, потом остаток основного долга», – поясняет генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко.

Если клиент с добровольной продажей жилья тянет, кредитор грозит всеми прописанными в договоре неприятностями, в частности изъятием квартиры (см. справку).

Вызываю огонь на себя

Теоретически у заемщика есть определенные права. И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным.

Например, можно попробовать убедить суд, в том, что клиент не осознавал последствий заключения соглашения о залоге. Как вариант, также можно апеллировать к статье 451 Гражданского кодекса «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Или попробовать уличить кредитора в неисполнении взятых на себя при заключении договора обязательств.

Если будет признан недействительным договор, окажутся недействительными и обязательства сторон. А клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть.

Но БН неизвестен ни один случай подобных юридических побед.

В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому инициировать судебное разбирательство, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на оплате штрафов, во втором – подольше пожить в залоговой квартире.

При выборе первого варианта должнику необходимо письменно уведомить кредитора о желании расторгнуть договор. Более того, заявление нужно зарегистрировать, чтобы потом представитель кредитной организации не мог отрицать факт обращения. Ведь банку выгодно, чтобы долг продолжал расти, и заявление клиента финансовая структура может просто «не заметить».

Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно. При этом заемщик может рассчитывать на определенное снисхождение при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Цена вопроса

Выражение «квартиру забирает суд» юридически неграмотно. Задача судебного процесса состоит в выяснении вопроса, какую именно сумму должник обязан вернуть. А далее – в составлении перечня имущества, на которое можно обратить взыскание, если ответчик не в состоянии расплатиться.

Получившийся в итоге «исполнительный лист» суд вручает кредитору. А уже тот передает данный список в службу судебных приставов. Изъятое судебными приставами имущество продается на торгах. А информация о них публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Как правило, формулировка в решении суда, а также в исполнительном документе выглядит следующим образом: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то…».

Многие ипотечные заемщики считают, что в случае дефолта должны банку сумму, указанную в договоре: тело кредита плюс все ежемесячные выплаты до окончания срока договора. На самом деле, рассказывает Галина Афанасенко, размер набежавших процентов привязан к моменту обращения взыскания на арестованное имущество.

Сумма долга, которая была сформулирована в исковом заявлении, фиксируется в решении суда. Только по этой цене квартира выставляется на торги.

Когда квартира продается со вторых торгов по более низкой цене (если не состоялись первые торги, то цена снижается на 15%), у банка появляется возможность обратить взыскание на другое имущество должника.

Проценты за текущий месяц начисляются только за фактическое время пользования деньгами. Так, если по итогам торгов сумма получена 12 апреля и ее хватает на погашение всего долга, включая проценты, пени и штрафы, то проценты за текущий период начисляют не за полный месяц, а только за 12 дней.

В ходе судебных разбирательств должник может заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь оценщика. Но нужно помнить, что в кредитные договоры банк обычно вписывает пункт, гласящий следующее. Если предмет залога подешевел и его стоимости не хватает для покрытия долга, то кредитор получает возможность обращать взыскание на другое имущество должника.

Ответный ход

В случае если заемщик просто перестает платить по долгам, в конце концов начинает беспокоиться кредитор.

Как поясняет представитель петербургского филиала банка ВТБ 24 Иван Макаров, обычно инициировать судебное разбирательство по безнадежному ипотечному долгу финансист получает право через 90 дней просрочки выплат. Само же разбирательство растягивается на срок в один-полтора года. На самом деле известны судебные тяжбы и длиной в два-три года.

Между тем все участники отечественного ипотечного рынка не сомневаются, что на сложившиеся правила игры заметно повлияет вступление в силу ФЗ «О банкротстве физлиц». Это произойдет 1 июня 2015 года.

Согласно документу попытаться объявить себя банкротом сможет сам заемщик кредита. Для этого закон называет два основания. В первом случае уже должен быть полумиллионный долг. Во втором – должнику достаточно «обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии исполнить денежные обязательства в установленный срок».

«Сам должник, если сочтет целесообразным, может инициировать процедуру банкротства с любой суммы долга при условии наличия просрочки более трех месяцев», – уточняют в Ассоциации российских банков (АРБ).

Как только суд вынесет определение «о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом», все процедуры по взысканию имущества должника будут приостанавливаться. Кроме того, после судебного определения прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) за исключением текущих платежей.

В АРБ отмечают, что в законе подробно не определен механизм трехлетней реструктуризации задолженности, что будет провоцировать злоупотребления со стороны должников. «На данный момент представляется возможным манипулирование с объемом списываемого долга, с показателями доходов должника, использование банкротства для целенаправленного ухода от обязательств по кредитам», – считают банкиры.
Что будет происходить на самом деле, покажет судебная практика.

Текст: Игорь Чубаха   
Фото: Алексей Александронок   

Как лучше действовать должнику по ипотеке?

Согласно последнему отчету Первого кредитного бюро, Индекс кредитного здоровья казахстанцев несколько месяцев подряд оставался стабильным на уровне 67 пунктов. Это значит, что доля «хороших» заемщиков составила 66,9%. При этом доля тех, кто находится в дефолте, незначительно подросла — 19,1% против 19%. Число заемщиков, находящихся в сильной зависимости от рыночной конъюнктуры, снизилось с 14,3% до 13,9%. Индекс кредитного здоровья показывает процент заемщиков с действующими кредитными обязательствами, у которых вероятность дефолта равна 10% и ниже.

В чем ошибки ипотечников

Нередко покупатели очень торопятся оформить заем — очень уж приглянулась квартира, да и цена хорошая, как бы кто не перехватил. И в этой спешке будущий заемщик порой не успевает трезво оценить, насколько реально вернуть деньги банку. Разумеется, что предугадать кризисные моменты в экономике сложно, но рассчитать свои силы вполне реально. Как свидетельствует статистика, в первые годы платежи вносятся своевременно. А потом ответственность заемщика или его созаещиков снижается либо наступает ипотечная усталость, и счет начинает пополняться нерегулярно.

Если однажды допустить просрочку, то долг растёт как на дрожжах — к ежемесячному платежу прибавляются просроченные проценты, пеня и неустойка. И бремя ипотеки становится еще тяжелее.

Что предпринять в случае возникновения долга

1. Написать заявление с просьбой реструктурировать заем

Если заемщик задержал очередной взнос, то уже на следующий день сотрудники банка начинают совершать звонки должнику. Не стоит отключать телефон, менять номера и всячески прятаться от банка. Это лишь усугубит ситуацию.

Первое, что нужно сделать, это прийти в банк и написать заявление с просьбой реструктурировать заем. Реструктуризация — это внесение изменений в условия кредитного договора в части размера ежемесячного платежа и сроков его внесения.

Вы должны аргументированно изложить сложившуюся у вас ситуацию, приложить документы, доказывающие ухудшение вашего финансового положения. Сделайте два экземпляра заявления, закрепите их входящим номером и один оставьте у себя. Всю переписку с банком следует сохранять.

Сами банки не заинтересованы в судебных тяжбах, выселении людей, поэтому вероятнее всего фининститут пойдет к вам навстречу.

— Во многих банках на сегодняшний день предусмотрены меры реструктуризации займов, например: отсрочка платежа до 6 или 12 месяцев, рассрочка просроченных ранее не внесенных сумм или аннулирование пени штрафов, — поясняет юрист Карагандинского областного филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Султан Айдарханов. — При этом клиенту необходимо понимать, что банки не прощают долгов, нельзя просто перестать оплачивать заем и всячески уклоняться от оплаты, данные действия могут привести к увеличению суммы долга перед банком за счет штрафных санкций банка. Также необходимо понимать, что меры реструктуризации также могут привести в итоге к увеличению ежемесячных платежей, поскольку отсроченные/рассроченные платежи зачастую распределяются пропорционально оставшемуся сроку кредитования, что в свою очередь может также привести к негативным последствиям.

В связи с этим, если материальные трудности временные, то реструктуризация поможет сохранить отношения с банком и не усугублять задолженность.

2. Продать ипотечную квартиру самостоятельно

Если финансовых возможностей тянуть бремя ипотеки все же нет и улучшений в материальном плане не предвидится, то лучше отказаться от ипотечного займа. Чем быстрее должник примет это решение, тем меньше будет его задолженность перед банком.

Согласно Закону «Об ипотеке недвижимого имущества»:

  1. Залогодатель вправе в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня его уведомления о начале проведения реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, о возможном обращении взыскания на ипотечную недвижимость, ходатайствовать о самостоятельной реализации указанного имущества.
  2. Залогодержатель в течение 15 календарных дней со дня поступления письменного ходатайства, в письменной форме сообщает об отказе либо удовлетворении ходатайства. В случае удовлетворения ходатайства залогодержатель также сообщает о приостановлении мер принудительного исполнения и необходимости зачисления денег от самостоятельной реализации недвижимого имущества на банковский счет залогодержателя.
  3. Самостоятельная реализация недвижимости осуществляется в течение 3 месяцев со дня вручения письменного сообщения залогодержателя об удовлетворении ходатайства. Срок может быть и увеличен по соглашению сторон.
  4. В случае нереализации залогодателем в срок, предусмотренный пунктом 3 настоящей статьи, недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, залогодержатель вправе реализовать такое имущество способами, установленными законом.

Может ли банк реализовать имущество должника без суда?

— Внесудебная реализация заложенной недвижимости по ипотеке не допускается в случаях, предусмотренных законодательным актом Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества, — отмечает юрист Ержан Сеитов.

Так заемщик вправе отказаться от внесудебной реализации имущества, написав заявление. Сделать это надо сразу после получения уведомления. В Законе РК «Об ипотеке недвижимого имущества» (статья 24), указывается, что «удовлетворение требований залогодержателя (в данном случае банка) во внесудебном порядке не допускается в случае, когда имеется письменный отказ залогодателя (то есть клиента банка) по ипотечному жилищному займу от проведения реализации заложенного имущества».

Написание отказа означает, что банк не сможет реализовать недвижимость по собственному решению. Для этого нужно будет сначала подать на заемщика в суд и выиграть дело.

Если надоедают коллекторы

Если заемщик перестает погашать долг, то банки привлекают профессионального сборщика долгов, то есть коллекторское агентство. Следует помнить, что коллекторы не имеют права на следующие действия:

— запугивание должников, использование насилие, криминальные приемы;

— нецензурное обращение и оскорбления;

— нарушение вашего покоя ночью и т. д.;

— вхождение в ваше жилье без приглашения.

Закон о коллекторской деятельности допускает взаимодействие с должником только в определенное время, а именно:

— только в будние дни;

— не более 3 телефонных переговоров в течение дня в период с 08.00 до 21.00 часов;

— не более 3 встреч в течение недели, при этом не более одной встречи в день в период с 08.00 до 21.00.

При этом, время выбора взаимодействия сохраняется за должником. Любые личные контакты запрещены в праздничные и выходные дни. Коллекторы могут только рассчитывать на добровольную выплату кредита со стороны должника. Наказание за неуплату кредита может назначить только суд.

Если дело дошло до суда

Залогодатель может попросить отсрочку продажи его жилья с торгов

— Частью 3 статьи 319 Гражданского кодекса РК, по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить продажу с публичных торгов на срок до одного года заложенного имущества физических лиц, — говорит юрист Ержан Сеитов. — Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и сумм неустойки. Так же имеет место быть случай отказа залогодателя (должника) передать покупателю недвижимое имущество, приобретенное им на торгах, включая нежелание освободить жилое помещение. В данном случае нужно учитывать, что покупатель вправе согласно нормам ст. 35 Закон Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» обратиться с заявлением в суд по месту нахождения имущества.

Единственное жилье могут забрать

Председатель движения «Обеспечьте народ жильем» Сулубике Жаксылыкова отмечает, что единственное жилье банки забирают.

— Нет такого, чтобы они единственное жилье оставили в покое, или не взыскивали, — рассказала она.

Между тем, в 2015 году в законодательные акты внесли поправки, которые запрещают банкам забирать имущество должников при незначительных нарушениях, а именно если:

— сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки (штрафа, пени) составляет менее 10% от стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в договоре о залоге;

— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если долг меньше стоимости жилья

Если оставшаяся сумма долга меньше, чем стоимость жилья, имеет ли право банк забрать залог и если да, то возвращается ли разница?

— Частью 6 статьи 319 Гражданского кодекса РК установлено, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю, — поясняет Ержан Сеитов.

Если должник умер

В случае смерти ипотечника обязаны ли будут его родственники погашать долг? По словам юриста, банк вправе потребовать от них погасить ипотеку.

— Согласно статьи 1081 Гражданского кодекса РК, кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования, вытекающие из обязательств наследодателя, к исполнителю завещания (доверительному управляющему наследством) или к наследникам, отвечающим как солидарные должники в пределах стоимости имущества, перешедшего к каждому наследнику, — отмечает юрист.

В этом случае родственники ипотечника, который в свое время застраховал свою жизнь, будут освобождены от ипотечных долгов умершего. Их погасит страховая компания.

Советы от общественников

Общественница Сулубике Жаксылыкова считает, что ни при каких обстоятельствах нельзя опускать руки.

— Нельзя сидеть дома до последнего, пока не вручат уведомление о выселении, — говорит она. — Всегда нужно быть в контакте с банком, писать заявление о предоставлении отсрочки оплаты кредита. Если дело все же дошло до суда, то тогда нужно обратиться за помощью юристу или в общественные организации, в Национальный банк, где также работает общественная приемная. На суде просто слова не подействуют, нужно опираться на законы, доказывать свое финансовое положение, предоставлять суду все переписки с банком. Судья за вас разбираться не будет, не надо избегать встречи с банком и судов, нужно быть всегда в контакте с ними. Самый лучший вариант — платить за кредит и не надеется, что единственное жилье никто не заберет.

Сулубике Жаксылыкова отмечает, что в организацию «Обеспечьте народ жильем» проблемные ипотечники обращаются, но не так много, как это было до подписания Программы рефинансирования ипотечных займови внесения изменений в нее.

— В целом по-тихоньку проблемы ипотечников решаются, остались только те заемщики, которые приобретали квартиры на пике цен, — рассказывает общественница. — По ним все еще работаем, ездим в столицу, чтобы фонд проблемных кредитов выкупил их долги с дисконтом, после чего предоставил ипотечнику возможность расплатиться с фондом без процентов в течение 20-30 лет. Также обращаются заемщики, которые не попадают под госпрограмму рефинансирования. В таких случаях мы исходим из конкретной ситуации, смотрим на сумму долга, залоговую стоимость. Если заемщик относится к социальной уязвимой категории населения, то в таких случаях стараемся решить вопрос с помощью Нацбанка.

И в заключении хочется напомнить, что выход есть всегда. Главное — не замыкаться со своей проблемой в себе, а находить силы и каждый день совершать действия для ее решения.

 

Источник: kn.kz

 

 

Нечем платить ипотеку (ипотечный кредит)

Очень серьезно, если случилась просрочка. Абсолютно любой договор с банком имеет пункт о пенях и штрафах.

Интересно, но сама финансовая организация в таком случае заинтересована не меньше, чем заемщик в том, чтобы весь долг был выплачен спокойно и вовремя. Есть несколько способов решения проблемы.

Можно посетить филиал банка-кредитора и посоветоваться со специалистом. Очень часто финансовая организация идет навстречу и предоставляет кредитные каникулы.

Но вы должны гарантировать банку, что платеже в дальнейшем будут осуществляться своевременно.

Еще один способ – перекредитование. Если большие проблемы с финансами и продвижений не предвидится, то это будет лучшим выходом из сложившийся ситуации. Да, процентная ставка на кредит больше, чем на ипотеку. Но просрочки, штрафы обойдутся дороже.

Тем более квартира будет в залоге у банка, а это означает, что кредитор её может попросту отобрать совершенно на законных основаниях.

Фактически заемщик таким образом просто покупает время, для того, чтобы решить свои финансовые проблемы.

Можно сдать квартиру в аренду. Съем недвижимости стоит дорого, вполне реально, что цена на сдачу будет такой же, как и ежемесячный платеж по аренде.

Поиск жилья, переезд и факт того, что сдача квартиры, которая находится в залоге у банка может быть незаконной – все это конечно минусы, но, когда нечем платить ипотеку, этот вариант может оказаться вполне неплохим выходом из ситуации.

В любом кредитном договоре указано, что банк по согласованию или без с заемщиком, имеет право на реализацию залогового имущества с торгов.

Таким образом, можно этим воспользоваться и написать заявление о том, что заемщик не в состоянии далее платить по ипотечному кредиту. В результате финансовая организация заберет себе комиссию и остаток долга, а вы получите ту сумму, которая останется.

Единственный минус – банк может очень дешево продать вашу квартиру, поскольку он действует только в своих интересах.

Условия предоставления займа

Займ предоставляется на условиях залога (в соответствии со статьей 6 ФЗ № 102). То есть квартира, дом, коттедж или таунхаус будет находиться в залоге у банка. Таким способом кредитная организация страхует себя от возможных рисков неуплаты по долговым обязательствам.

Банк по решению суда может выселить заемщика прямо на улицу, отобрав залог. При этом неважно, есть ли в семье дети.

Хотя по закону банк обязан предоставить хоть какое-то жилье. Но такое бывает крайне редко.

Если заемщик не хочет закладывать приобретаемую квартиру, то он может взять ипотеку под обеспечение уже имеющейся недвижимости. В таком случае финансовая организация может забрать старое жилье.

Нарушение договора

Нарушение договора грозит пенями и штрафами – это в лучшем случае. В худшем – судебным процессом и конфискацией имущества.

Но банк максимально долго старается не подавать в суд, а готов идти навстречу клиенту в большинстве случаев:

  • если финансовая организация крупная, такая как Сбербанк, ВТБ 24, то сроки невыплаты могут достигать и полугода, только потом банк начнет принимать серьезные меры по взысканию;
  • если же ипотека оформлялась в небольшом банке, то сроки могут достигать и 2-х лет, это связано с тем, что, как только финансовая организация подает в суд, сразу же престают начисляться пени и штрафы, то есть мелким банкам это попросту невыгодно.

Что будет?

Для начала вам начнут звонить представители кредитора. Обязательно нужно поддерживать связь, поскольку банк может решить, что вы умышленно скрываетесь. Финансовая организация может подать в суд уже после 1-ой просрочки платежа.

Обычно финансовая организация требует взыскания:

  • всей суммы долга;
  • процентов;
  • штрафов.

Суд удовлетворяет такой иск в большинстве случаев.

Риск потерять квартиру тоже имеет место. Поэтому, как бы трудно ни было, ипотеку лучше выплачивать вовремя.

Что касается штрафов, то тут суммы зависят от условий договора – обычно пеня начисляется на сумму просроченного платежа в размере от 0,1 до 5 % за каждый день. При большом займе за 10 дней долг набежит немаленький.

Ну и испорченная кредитная история, причем настолько, что в долг ни один серьезный банк уже никогда не даст. Мелкие финансовые организации могут предоставить займ под очень высокий процент.

Нечем платить ипотеку

Ситуация, когда нет возможности оплатить ипотеку, сегодня не редкость. В условиях кризиса люди теряют работу, а, следовательно, и источник дохода.

Главное – не прятаться от банка, всегда выходит на связь, а лучше проконсультироваться со специалистом финансовой организации, он наверняка даст дельный совет.

Что делать?

Прежде всего не паниковать и не принимать поспешных решений. В такой ситуации могут оказаться многие.

Нужно искать выход:

  1. Отличный способ – это съехать на дешевое съемное жилье и сдавать свою квартиру посуточно. В таком случае ипотеку можно не только вовремя выплачивать, но и досрочно загасить полностью.
  2. Другой способ – обратиться в банк с заявлением о предоставлении кредитных каникул.

Важную роль играет то, почему нечем платить ипотеку. Если это из-за потери трудоспособности или сокращения, то банк обязан дать временную передышку – обычно не более 3-х месяцев.

В долларах

Если ипотека оформлена в долларовой валюте, то пени, штрафы и вообще все проблемы, связанные с невыплатой, будут точно такими же, как и при рублевом займе.

В Сбербанке

Сбербанк – это самый крупный кредитор страны. К просрочкам относится очень серьезно и может подать в суд уже после третьей. Заемщика не будут тревожить коллекторы, угроз он тоже не услышит. Однако это не означает, что долги прощены.

Нет, просто у Сбербанка иная политика – не можешь платить, отдавай залог! Очень часто проблема просроченных платежей решается именно таким образом.

Вместе с тем, Сбербанк весьма лоялен. Если клиент придет, объяснит ситуацию и напишет заявление, предположим на реструктуризацию, то банк пойдет навстречу. Хотя эта процедура распространена не везде.

Способы решения проблемы

Если нечем платить ипотеку, что делать? Решать проблему любыми путями! Иначе заемщик рискует остаться совсем без жилья.

Отсрочка

Можно попросить банк о предоставлении отсрочки по платежу. Но нужно объяснить, на каком основании она необходима.

К примеру, можно предоставить справку с места работы, а если заемщик попал под сокращение, то он имеет полное право на отсрочку до 3-х месяцев.

Причины для такого способа для банка должны быть понятными и серьезными. Отсрочку предоставляют и семьям, в которых родился ребенок.

Реструктуризация

Реструктуризация, пожалуй, самый верный выход.

Это означает, что заёмщик может попросить банк пересмотреть условия ипотеки, то есть, увеличить срок за счет уменьшения ежемесячного платежа.

А чтобы получить реструктуризацию наверняка, нужно подтвердить свою тяжелую материальную ситуацию.

Здесь можно скачать образец заявления о реструктуризации ипотечного долга.

Продажа квартиры

Самый кардинальный способ – это продажа квартиры. Имущество, которое находится в залоге у банка может быть реализовано только с согласия кредитора.

Но, в таком способе есть огромное преимущество – заемщик избавит себя сразу от долга.

Последствия

Как уже говорилось выше, банк имеет право подать в суд и забрать залог – квартиру, согласно Федеральному закону «Об ипотеке» (залоге недвижимости) от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Ну и «черная метка» гарантирована, ни один банк не даст даже самый мелкий займ.

На видео о решении вопроса с ипотечным долгом

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Ипотека под 7% годовых: как получить, кому выдают и на каких условиях

Слово и дело

Ипотека под 7% на первичное жилье должна стать доступна с 1 марта. Об этом сообщил премьер-министр Денис Шмыгаль. «Слово и дело» решило разобраться, кто будет выдавать льготные кредиты и кто сможет их получить, а также какой будет размер ежемесячного платежа, есть ли максимальный срок кредита и сколько нужно зарабатывать заемщику, а также какие возможные риски могут быть в подобных государственных программах.

Что предполагает льготный кредит на покупку жилья

Государственные льготные кредитные программы по ипотеке под 7% планируют запустить в украинских банках с марта 2021 года. По крайней мере, премьер-министр уже анонсировал их старт.

Программы запускают для того, чтобы люди могли покупать первое недорогое жилье в кредит, при этом часть процентов банкам будет погашать государство. Ранее на похожих условиях действовали госпрограммы по молодежному кредитованию.

Правительство выступает своеобразным гарантом подобных сделок. Основные правила кредитования прописаны в постановлении № 63, принятом Кабмином 27 января 2021 года.

Документ предполагает компенсацию государством части процентной ставки из госбюджета, чтобы заемщик смог получить кредит под 7% годовых.

В конце декабря 2020 года Минфин создал специальную структуру – ПАО «Украинская финансовая жилищная компания», однако старт ипотеке будет давать Фонд развития предпринимательства, который занимается кредитной программой «5-7-9%» для малого бизнеса.

Кредиты будут выдавать банки, для начала – государственные: Ощадбанк, Укргазбанк, ПриватБанк.

Условия ипотеки под 7% годовых

Получить льготный кредит не так просто. Условия программы ограничивают как круг лиц, которые могут воспользоваться программой, так и варианты жилья для оформления ипотеки.

Максимальный срок кредита составляет 240 месяцев или 20 лет.

Кредитная ставка для заемщика – 7% годовых.

Банк установит в договоре свою ставку, которая не может быть выше депозитного индекса UIRD на 12 месяцев. Это средняя ставка по депозиту, ежедневно публикуемая на сайте НБУ. К этой сумме добавляются 4,5% годовых на достроенное жилье (квартира, дом) и UIRD+7% на недвижимость, которая не сдана в эксплуатацию.

Все, что выше 7% годовых банку будет выплачивать государство в лице Фонда развития предпринимательства. Сейчас ставка UIRD составляет 8,3%. То есть общая сумма процентов будет 12,85 (под готовое жилье) или же 15,35% (под недострой).

В кредит можно брать жилье, которому не более 3 лет. Это могут быть как квартиры, так и индивидуальные дома. Также льготная ипотека распространяется на недостроенное жилье.

Максимальная стоимость недвижимости, которую можно приобрести по льготному кредитованию составляет 2,5 млн грн.

Максимальный размер кредита – 2 млн грн.

Кто может рассчитывать на льготную ипотеку

Получить кредит в банке на покупку жилья под 7% годовых могут те, кто:

  • последние 5 лет не продавал жилье (кроме временно перемещенных лиц).

  • официально нуждаются в улучшении жилищных условий и пребывают на квартирном учете;

  • граждане, которые обеспечены жильем площадью до 13,65 кв.м. или проживают в общежитии;

  • внутренне перемещенные лица;

  • молодые семьи;

  • научно-педагогические работники;

  • медработники;

  • работники бюджетной сферы.

Какой доход должен быть у того, кто претендует на ипотеку под 7%

Размер среднемесячного денежного дохода заемщика и каждого из членов его семьи за последние 6 месяцев не должен превышать 5-кратного размера месячного размера зарплаты в соответствующем регионе Украины (где размещено жилье) по данным Госстата.

Рефинансировать старую ипотеку нелья. Можно взять льготную ипотеку, чтобы заместить (поменять) менее выгодный кредит, по более высоким ставкам, взятый ранее.

Если человек внесет 15% (375 тыс. грн) по кредиту в 2 млн грн и оформит его на 20 лет, то размер средней выплаты составит 16,3 тыс. грн. При этом общая переплата за два десятилетия составит 1,1 млн грн. Это при стандартной схеме платежей.

При аннуитете (выплата равными долями) месячный платеж в такой же ситуации выйдет меньше — 12,6 тыс. грн, но переплата (на процентах) получится больше — почти 1,4 млн грн.

Если сумма кредита составляет 1 млн гривен, то и выплаты будут в два раза меньше.

Какой минимальный размер первичного взноса

Минимальный размер первоначального взноса должен быть не меньше 15%. Но он не будет применяться к максимальным кредитам: при цене квартиры или дома в 2,5 млн грн взноса в 15% (375 тыс. грн) просто не хватит при максимальном кредите в 2 млн грн. Нужно иметь взнос в 20%.

Размер кредитных комиссий банка за все время действия договора не может превышать 0,5% суммы займа.

Льготная кредитная ставка в 7% начисляется только под нормативную площадь. Превышение этой площади кредитуется на общих основаниях.

Нормативная площадь ипотечного жилья по новой программе составляет 50 кв. м. общей площади на одного одинокого гражданина или на семью из двух лиц + 20 кв.м. на каждого следующего члена семьи.

Какие риски может нести льготное кредитование

Срок выплаты компенсации процентов совпадает со сроком ипотечного кредита.

Кабмин гарантирует покупателю действие льготной программы на весь срок кредита, то есть до 20 лет. При этом ставка не должна подняться выше заявленных 7% годовых.

Риск заключается в том, что спустя некоторое время другое правительство может попросту отменить ипотеку под 7%. Тогда ипотека станет не льготной, а реальной и покупателю придется платить банку все проценты сполна. А это, как уже отмечалось, UIRD+4,5% или UIRD+7%.

Следует понимать, что клиент заключает кредитный договор не с правительством, а с банком. Льготная ставка будут применяться к его ипотеке до тех пор, пока банк будет получать соответствующее возмещение из бюджета. Если выплаты приостановятся или прекратятся, клиент вынужден будет платить по текущим ставкам.

Напомним, ранее «Слово и дело» выясняло, как долго нужно копить на покупку однокомнатной квартиры в Украине.

Также мы сообщали, что в Украине продлили мораторий на взыскание по валютной ипотеке.

Хотите обсудить эту новость? Присоединяйтесь к телеграм-чату CHORNA RADA.

Лучшие инфографики от аналитиков «Слово и дело» каждый день без лишнего текста – в телеграм-канале Pics&Maps.

Подписывайтесь на наш аккаунт в Telegram, чтобы первыми получать важные новости и аналитику.

Если я не могу выплатить ипотечный кредит, какие у меня варианты?

Сначала позвоните своему ипотечному агенту. Номер телефона ипотечной службы указан в ежемесячной выписке по ипотечной ссуде. Если вы не получаете ежемесячную выписку по ипотеке, посмотрите купонную книжку по ипотечной ссуде, которую дал вам ваш кредитор. Вы также можете посетить веб-сайт своей ипотечной службы. Если вы не знаете имя своего ипотечного специалиста, обратитесь за помощью к консультанту по жилищным вопросам, утвержденному HUD.

Когда вы звоните своему ипотечному агенту, будьте готовы объяснить:

  • Почему вы не можете произвести платеж
  • Является ли проблема временной или постоянной
  • Подробная информация о ваших доходах, расходах и других активах, таких как наличные деньги банк
  • Если вы являетесь обслуживающим персоналом и получили заказы на постоянную смену станции (АТС). (Это важно упомянуть, потому что вы можете претендовать на варианты смягчения потерь из-за вашего военного движения.)

У многих ипотечных компаний есть программы, помогающие людям избежать потери права выкупа. Ваш специалист по ипотеке рассмотрит вашу ситуацию, чтобы рассмотреть варианты, которые могут быть вам доступны. Обслуживающий персонал может попросить вас заполнить заявление о помощи по ипотеке. После того, как обслуживающий персонал рассмотрит заполненную заявку, он сообщит вам, какие варианты снижения потерь, если таковые имеются, он предложит вам.

Затем позвоните консультанту по жилищным вопросам, утвержденному HUD, . Через Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) вы можете найти консультанта по жилищным вопросам, который поможет вам.Консультант может:

  • Обсудить вашу ситуацию и указать, имеете ли вы право на участие в каких-либо программах или дополнительной помощи
  • Помочь вам понять варианты снижения убытков, которые предлагает ваш сервисный центр, и какие варианты могут лучше всего подойти вам
  • Провести вас через процесс работа с вашим сервисным агентом и любые другие программы и документы, которые могут вам понадобиться
  • Помочь вам за небольшую плату или бесплатно с бюджетом, задолженностью по кредитной карте или другими финансовыми проблемами, которые могут затруднить выплату ипотеки

Вы можете используйте инструмент CFPB «Найдите консультанта», чтобы получить список консультационных агентств по вопросам жилья в вашем районе, одобренных HUD. Вы также можете позвонить на горячую линию HOPE ™, открытую 24 часа в сутки, семь дней в неделю, по телефону (888) 995-HOPE (4673).

Если вам грозит неминуемая потеря права выкупа или вам были вручены юридические документы, вам также может потребоваться проконсультироваться с адвокатом.

Какие варианты могут быть доступны?

Некоторые варианты, которые может предоставить ваш обслуживающий персонал, включают:

Остерегайтесь мошенничества

Консультант по жилищным вопросам, утвержденный HUD, может помочь вам выяснить, какие из доступных вариантов могут лучше всего подойти для вас.Вам не нужно никому платить, чтобы избежать потери права выкупа. Необходимая вам помощь предоставляется бесплатно вашим обслуживающим персоналом или через консультационное агентство по жилищным вопросам, утвержденное HUD.

Мошенники с потерей права выкупа могут сказать вам, что спасут ваш дом от потери права выкупа, когда на самом деле они просто забирают ваши деньги.

Обратите внимание на эти предупреждающие знаки о мошенничестве:

  • Вас просят внести предоплату за помощь.
  • Компания гарантирует изменение условий вашей ипотеки.
  • Компания гарантирует, что вы не потеряете свой дом.
  • Вас просят подписать право собственности на свой дом или подписать другие документы, которых вы не понимаете.
  • Вы получили указание отправить платеж кому-либо, кроме ипотечной компании или обслуживающего лица.
  • Компания предлагает провести «судебно-медицинский аудит».
  • Вам говорят перестать платить по ипотеке.
  • Компания заявляет, что связана с правительством, или использует логотип, который выглядит как государственная печать, но немного отличается.

Совет: Используйте наш контрольный список для получения дополнительной информации о том, как избежать потери права выкупа.

Что произойдет, если я больше не смогу платить по ипотеке?

Отставание по выплате ипотечного кредита отличается от невыплаты арендной платы, потому что это может иметь большее влияние на ваш кредитный рейтинг. Это также может поставить под угрозу ваш дом, если вы не сможете рассчитаться. Однако у вас есть несколько вариантов — от соглашения о снисхождении, которое может дать вам некоторое время для решения проблемы, до акта вместо выкупа заложенного имущества, если вы не можете спасти ситуацию.

Что происходит, когда вы отстаете?

Во-первых, с вас будет взиматься пени за просрочку платежа, если по прошествии 15 дней вы еще не осуществили платеж. По вашему кредиту официально будет объявлен дефолт, если вы все еще не сможете произвести платеж через 30 дней.

Важно

Ипотечные кредиторы обычно предлагают льготный период для ежемесячных платежей. Обычно у вас есть время до 15 числа месяца, чтобы произвести платеж без каких-либо штрафов или штрафов за просрочку платежа.

На этом этапе ваш кредитор сообщит о вашем просроченном платеже в кредитные бюро, и это начнет влиять на ваш кредитный рейтинг.

Если не догнать

Процесс обращения взыскания начнется, когда вы просрочите платеж на 120 дней или более. Это происходит, когда кредитор вступает во владение домом и забирает вас из собственности. Фактический юридический процесс для этого зависит от штата. Цель заключается в том, чтобы кредитор продать недвижимость, используя вырученные средства для выплаты остатка по ипотеке.

Это может показаться решением проблемы, потому что вы больше не несете ответственности за оставшуюся часть кредита, но вам может потребоваться оплатить разницу, если выручка от продажи не покрывает весь остаток кредита.Это называется «решение о недостаточности» и требует дополнительных юридических действий со стороны вашего кредитора.

Варианты, если вы не можете заплатить

Немедленно свяжитесь с вашей ипотечной компанией, чтобы узнать, есть ли какие-либо программы, которые могут вам помочь. Вы можете иметь право на временное сокращение платежа или рефинансирование для получения более низкого платежа в зависимости от того, где вы живете, и от того, просрочены ли вы по ссуде.

Подсказка

Вы также можете встретиться с консультантом по жилищным вопросам HUD, который поможет вам определить наилучший план действий, а также поможет с составлением бюджета и другими финансовыми потребностями.

Вот еще несколько вариантов:

  • План воздержания от ответственности : Это позволяет вам делать сокращенные платежи или иногда вообще не платить в течение определенного периода времени, если вы столкнулись с временными трудностями.
  • Модификация ссуды : Ваш кредитор может пожелать изменить ваш ссуду, чтобы сделать ваши платежи более доступными.
  • Акт вместо обращения взыскания : Вы можете добровольно передать право собственности на свою собственность кредитору в обмен на полное или частичное прощение долга.Обычно это вариант только в случае неминуемой потери права выкупа.
  • План погашения : Эти планы предназначены для заемщиков, которые задерживают выплаты на несколько процентов. Они позволяют вам платить более высокий ежемесячный платеж, пока вы не погасите свой просроченный остаток.
  • Короткая продажа : Короткая продажа позволяет вам продать недвижимость меньше, чем ваш непогашенный остаток по ипотеке. Требуется одобрение кредитора.

Подсказка

Рефинансирование может помочь, если вы сможете выплатить часть (но не всю сумму) своих платежей.Обычно вы можете снизить свой ежемесячный платеж, если вы рефинансируете долгосрочную ссуду, хотя это увеличит сумму процентов, которые вы будете платить в течение срока ссуды.

Предотвратить падение

Вы также можете попытаться найти способ увеличить свой доход. Может помочь вторая работа или подработка. Работа на нескольких временных работах поможет вам оставаться дома и не отставать, если ваша проблема связана с временным доходом. Принятие соседа по комнате также может быть вариантом, в зависимости от ваших обстоятельств.

Перед тем как сделать это, убедитесь, что вы финансово готовы купить дом. Это может включать в себя несколько шагов:

  1. Сэкономьте на большем первоначальном взносе. Солидный первоначальный взнос дает вам справедливость в вашем доме с первого дня, и он может помешать вам в дальнейшем задолжать больше, чем стоит ваш дом в настоящее время.
  2. Сначала сократите свои долги. Выплата кредитных карт, студенческих ссуд и других долгов до покупки высвобождает доход и упрощает управление домашними платежами.
  3. Покупайте только тот дом, который действительно можете себе позволить. Вы можете оказаться перегруженными оплатой за дом, если вы слишком сильно потянетесь, особенно если изменится ваш доход или возникнет чрезвычайная ситуация, требующая дополнительных средств.

Подсказка

Как правило, вы должны планировать оставаться в своем доме не менее пяти лет, чтобы окупить покупку.

Вам также следует подумать о том, как долго вы планируете оставаться дома. Вы можете запланировать модернизацию через несколько лет, если покупаете стартовый дом.Если вы занимаетесь профессией, которая требует от вас частых переездов, вы также должны это учитывать.

Когда вы не можете позволить себе ипотеку, у вас остается только шесть реальных вариантов

потерь права выкупа достигли рекордного уровня в августе 2011 года. Хотя с тех пор они упали примерно на 13 процентов по сравнению с этим пиком, жилищная сага продолжает разворачиваться, поскольку высокий уровень безработицы и экономическая стагнация продолжают приводить к банкротству домовладельцев, а иногда и невозможности их выплаты по ипотеке.Согласно последним статистическим данным Realty Trac, во многих штатах даже в августе 2012 года наблюдалось увеличение количества случаев отчуждения права выкупа закладных.

Если вы изо всех сил пытаетесь выплатить ипотечный платеж, есть несколько вариантов, которые помогут вам остаться в своем доме или, по крайней мере, ограничить финансовый ущерб, связанный с отказом от него. Вот что делать, если вы больше не можете платить по жилищному кредиту.

1. Свяжитесь с вашим кредитором

Многие люди теряют свои дома из-за отчуждения права выкупа из-за явного отказа.К сожалению, игнорирование уведомления о потере права выкупа не решит проблему. Фактически, чем дольше вы ждете, тем меньше доступных вариантов. Вот почему, как только у вас возникнут проблемы с выплатой ипотеки, вам следует обратиться к своему кредитору, чтобы узнать, сможете ли вы что-то решить.

По данным Бюро финансовой защиты потребителей США, вы должны быть готовы обсудить, почему вы не можете выплатить ипотечный кредит, временную ли ситуацию и подробности о вашем доходе. Для кредиторов помощь заемщику в сохранении дома может быть лучшим сценарием, особенно в то время, когда рынок уже может быть наводнен другой недвижимостью, лишенной права выкупа.Вы также можете связаться с Бюро финансовой защиты потребителей, чтобы обсудить с консультантом по жилищным вопросам возможные варианты.

2. Рефинансирование

Рефинансирование дома может быть вариантом, но только для покупателей, которые еще не растянуты по максимуму. Например, если вы собираетесь выплатить ипотечный кредит через 10 лет, вы можете продлить погашение кредита, уменьшив тем самым выплаты.

Однако имейте в виду, что рефинансирование часто включает в себя довольно высокие комиссии (за разрыв существующего ипотечного договора), а также может стоить вам больше процентов со временем. Для тех, кто уже чрезмерно растянут по кредиту, рефинансирование может вообще не подходить.

3. Подать заявку на изменение ссуды

Модификация ссуды — это когда домовладелец работает с кредитором, чтобы изменить условия ипотечной ссуды. Это может означать временное или постоянное изменение ставки по ипотеке, срока и / или ежемесячного платежа. Этот вариант аналогичен рефинансированию, но он открыт только для тех, кто может доказать, что они столкнулись с большими финансовыми трудностями, и кто готов защищать себя перед кредитором, который, вероятно, получает много других подобных запросов.

Этот вариант является частью плана «Сделать дом доступным по цене», который был разработан, чтобы помочь компенсировать некоторые нечестные методы кредитования, в результате которых многие домовладельцы оказались в беде. Однако на одобрение заемщиков по этой программе может уйти много месяцев, так что это вряд ли быстрое решение. Кроме того, он открыт только для домовладельцев, первая ипотека которых была выдана до 1 января 2009 года, а невыплаченный остаток по ипотеке составляет не более 729 750 долларов. Вы можете узнать, соответствуете ли вы требованиям здесь.

4.Избавьтесь от своего дома

Иногда лучший способ избежать потери права выкупа — продать свой дом. Лучший способ сделать это — перечислить это традиционным способом. К сожалению, падение стоимости недвижимости лишило эту возможность выбора у многих людей, чьи ипотечные кредиты превышают рыночную стоимость недвижимости. Если это так, есть два основных варианта:

  • Короткая продажа: Это когда банк соглашается позволить домовладельцу продать дом за меньшую сумму, чем он должен по ипотеке.Загвоздка в том, что, как вы понимаете, кредиторы не в восторге от идеи брать меньше, чем им причитается, и решать, отвечает ли разрешение короткой продажи их интересам, остается только кредитор. Этот вариант может быть не таким вредным для кредита заемщика, как обращение взыскания, но это верно только в том случае, если кредитор не сообщает о сокращении долга агентствам кредитной информации.
  • Дело вместо потери права выкупа: В некоторых случаях кредитор позволяет домовладельцу, находящемуся в затруднительном положении, подписать свой документ в банке вместо того, чтобы страдать от потери права выкупа. В этом случае заемщик по сути передает дом кредитору, который затем может продать дом, чтобы возместить задолженность.

Нельзя сказать, что и обращение взыскания, и короткая продажа могут иметь налоговые последствия. Поэтому домовладельцы должны проконсультироваться с сертифицированным HUD консультантом по жилищным вопросам, а также со специалистом по налогам, чтобы определить все последствия этого шага.

5. Объявить о банкротстве

Банкротство — это не пикник. Это разрушит ваш кредит и затруднит вам получение денег в долг на долгие годы.Кроме того, в зависимости от того, на какой должности вы работаете, личное банкротство может быть даже плохим шагом в карьере. Тем не менее, в случае банкротства в соответствии с главой 13 владельцы могут сохранить свои дома, но только в том случае, если у них есть твердый план погашения хотя бы части своих долгов. В отличие от главы 7 о банкротстве, глава 13 требует, чтобы заемщики попытались выплатить часть своей задолженности до того, как все бумаги будут стерты.

6. Уходите

В разгар кризиса потери права выкупа кредиторы столкнулись с явлением, которое они стали называть «булочной почтой».«Владельцы, которые больше не могли вносить выплаты по ипотеке и имели мало или совсем не владели собственностью, отправляли свои ключи кредитору и уходили из своих домов. Для тех, кто перевернул свою ипотеку и не смог договориться с кредитором, разрешение выкупа может быть единственным выходом.

В последние годы многим неплатежеспособным заемщикам удавалось оставаться в своих домах в течение месяцев или даже лет, не производя платежей. Это связано с тем, что на завершение обращения взыскания в США уходит в среднем более года.S. Кроме того, если заемщики решат оспорить свое выселение в суде, они могут остаться еще дольше, пока дело проходит через систему. Некоторые люди будут утверждать, что это несправедливо, в то время как другие считают, что это единственный выбор, который у них есть.

Держаться подальше от улицы

Если вам негде жить, есть еще варианты. Национальная коалиция бездомных имеет программы, помогающие предотвратить попадание людей на улицу, поэтому свяжитесь с ними напрямую, чтобы узнать о программах экстренной помощи, доступных в вашем районе.Вы также можете попытаться найти государственную коалицию по защите интересов бездомных. Это отличный вариант для отслеживания программ жилищного партнерства или других видов помощи, на получение которой вы можете иметь право от различных некоммерческих организаций. Если вы не можете получить лечение или найти нужные ресурсы в своем сообществе, подумайте о том, чтобы переехать туда, где это возможно.

Есть несколько вариантов, доступных для заемщиков, которые сталкиваются с потерей права выкупа, но, чтобы избежать столкновения с бордюром, домовладельцы должны быть проинформированы, действовать быстро и активно.Заемщикам также следует внимательно следить за тем, кто пытается взимать комиссию, заставляет их подписать свой документ или пытается получить платежи по ипотеке. Когда дело доходит до потери права выкупа, есть много мошенников, стремящихся воспользоваться отчаянием борющихся домовладельцев. Просто знайте, что если вы не можете выплатить ипотечный кредит, вы можете сделать несколько вещей, чтобы извлечь максимум из плохой ситуации.

См. Также: Пара строит невероятный дом на дереве в Коста-Рике>

Я не могу заплатить по ипотеке.Что я должен делать?

Уважаемый Experian,

Я еще не опоздал, но у меня проблемы с выплатой ипотеки. Я живу здесь много лет и хочу остаться в доме. Что я должен делать? Если я стану просроченным, сколько времени потребуется, чтобы мой кредитный рейтинг восстановился, когда я вернусь в норму?

— MSA

Уважаемый MSA,

Если у вас возникли проблемы с выплатой ипотечного кредита, сообщите об этом своему ипотечному кредитору, чтобы обсудить ваши варианты как можно скорее — желательно до пропуска платежа.Ваш кредитор может быть готов работать с вами, чтобы разработать план, который поможет вам продолжать производить платежи, чтобы вы могли сохранить свой дом.

Что произойдет, если я опоздаю с выплатой?

Если вы пропустите платеж по ипотеке, ваш кредитор сообщит о просрочке платежа, называемой просрочкой, в вашем кредитном отчете. Просроченные платежи остаются в вашем отчете в течение семи лет. Отсутствие даже одного платежа по ипотеке отрицательно скажется на ваших кредитных рейтингах.

Сколько времени потребуется на восстановление, зависит от серьезности правонарушения.Чем дольше вы не обновляете счет, тем больше это влияет на ваш кредитный рейтинг.

Что делать, если не могу заплатить по ипотеке?

Если ваша цель — сохранить свой дом, есть несколько вариантов, которые могут помочь вам избежать потери права выкупа. Вот несколько возможных вариантов:

  • Терпение — Если ваши финансовые трудности носят временный характер, ваш кредитор может пожелать сократить или даже приостановить ваши выплаты по ипотеке на период времени, пока вы не сможете возобновить регулярные выплаты.
  • Рефинансирование вашей ссуды — Если у вас хороший кредит, рефинансирование может быть вариантом. Если ваш текущий кредит имеет высокую процентную ставку, рефинансирование по более низкой ставке может существенно снизить ваши выплаты.
  • Изменение ссуды — Вы также можете снизить ежемесячные платежи с помощью программы изменения ссуды. Имейте в виду, что существуют разные типы модификации ссуды, и не все программы одинаково повлияют на вашу кредитную историю. Например, некоторые программы, которые называются модификациями ссуды, на самом деле могут быть планами погашения долга.
  • Урегулирование долга — При плане урегулирования долга кредитор соглашается принять меньшую, чем полную сумму, причитающуюся по ссуде. Каждый раз, когда вы погашаете задолженность меньше, чем причитается, это негативно отразится на вашей кредитной истории.
  • Планы погашения — Если вы задержали платежи, ваш кредитор может предложить план погашения, чтобы помочь вам наверстать упущенное.

Лица, столкнувшиеся с серьезными финансовыми трудностями, могут обнаружить, что оставаться дома и продолжать вносить ипотечные платежи просто невозможно.В этом случае вам необходимо рассмотреть другие варианты, например:

  • Продажа дома — Если дом стоит больше, чем вы должны, его продажа может иметь наибольший финансовый смысл.
  • Аренда дома — Если сумма арендной платы, которую вы собираетесь, покроет ваши платежи по ипотеке, аренда дома также может быть хорошим вариантом, особенно если ваш дом можно арендовать за сумму, превышающую ваш ежемесячный платеж по ипотеке. Прежде чем принять решение об аренде дома, важно учитывать, что вы все равно будете нести ответственность за такие вещи, как ремонт дома, налоги и страхование.
  • Короткая продажа — Если вы задолжали больше, чем стоит дом, возможно, вам придется рассмотреть возможность короткой продажи. При короткой продаже кредитор соглашается принять сумму, которую вы продаете свой дом, в качестве полной оплаты по ссуде, даже если она меньше вашей реальной задолженности. Имейте в виду, что короткая продажа отрицательно скажется на вашей кредитной истории. Термин «короткая продажа» не будет отображаться в вашем кредитном отчете. Вместо этого ипотечный счет будет зарегистрирован как «урегулированный».
  • Документ вместо права выкупа — В этом случае ваш кредитор соглашается освободить вас от ипотеки в обмен на то, что вы передадите ему документ на ваш дом. Как и короткая продажа, этот вариант отрицательно повлияет на ваш кредит.

Перед тем, как заключить какое-либо соглашение, убедитесь, что вы понимаете, как ваш кредитор будет отчитываться о счете и каковы будут финансовые последствия. Попробуйте обратиться за советом к финансовому консультанту, который поможет вам лучше понять и сориентироваться в ваших возможностях. Национальный фонд кредитного консультирования — хороший ресурс для поиска квалифицированного консультанта рядом с вами.

Спасибо за вопрос,
Команда «Спросите Experian»

Как избежать оплаты частного ипотечного страхования — PMI

Частное ипотечное страхование (PMI) — это страховой полис, который защищает кредиторов от риска дефолта и потери права выкупа.Как правило, если вам нужно финансирование для покупки дома и внесения первоначального взноса в размере менее 20% от его стоимости, ваш кредитор, вероятно, потребует от вас приобрести страховку у компании PMI до подписания ссуды. Несмотря на то, что это требует дополнительных затрат, PMI позволяет покупателям, которые не могут внести значительный первоначальный взнос (или тем, кто предпочитает не делать этого), получить финансирование по доступным ставкам.

6 причин избегать частного ипотечного страхования

Как не платить PMI

Один из способов избежать оплаты PMI — это внести первоначальный взнос в размере не менее одной пятой покупной цены дома; Говоря языком ипотеки, соотношение кредита к стоимости (LTV) ипотеки составляет 80%.Например, если ваш новый дом стоит 180 000 долларов, вам нужно будет выложить не менее 36 000 долларов, чтобы не платить PMI. Хотя это самый простой способ избежать PMI, первоначальный взнос такого размера может оказаться невозможным.

Кроме того, если стоимость вашего дома выросла до суммы, при которой ваш LTV упадет ниже 80%, некоторые банки позволят вам подать запрос на отмену PMI. Однако в этом сценарии вполне вероятно, что банку потребуется профессиональная оценка для сопровождения запроса, стоимость которой берет на себя заемщик.

Другой вариант для квалифицированных заемщиков — это ипотека. В этой ситуации вторая ипотека или ссуда под залог собственного капитала выдается одновременно с первой закладной. Например, при комбинированной ипотеке «80-10-10» 80% покупной цены покрывается за счет первой ипотеки, 10% покрывается за счет второй ссуды, а последние 10% покрываются вашим первоначальным взносом. Это снижает отношение ссуды к стоимости (LTV) первой ипотеки до менее 80%, устраняя необходимость в PMI. Например, если ваш новый дом стоит 180 000 долларов, ваша первая ипотека будет составлять 144 000 долларов, вторая ипотека — 18 000 долларов, а ваш первоначальный взнос — 18 000 долларов.

Последним вариантом является страхование ипотеки, оплачиваемой кредитором (LMPI), когда стоимость PMI включается в процентную ставку по ипотеке на весь срок действия ссуды. Таким образом, вы можете в конечном итоге платить больше процентов в течение срока ссуды.

Ключевые выводы

  • Частное ипотечное страхование (PMI) возникает, если вам необходимо профинансировать более 80% покупной цены дома.
  • Вы можете избежать PMI, одновременно взяв первую и вторую ипотеку на дом, чтобы ни одна ссуда не составляла более 80% ее стоимости.
  • Вы можете выбрать ипотечное страхование, оплачиваемое кредитором (LMPI), хотя это часто увеличивает процентную ставку по ипотеке.
  • Вы можете запросить отмену платежей PMI после того, как накопите не менее 20% акций в доме.

Ending PMI Early

После того, как у вас будет ипотечный кредит на несколько лет, вы сможете избавиться от PMI путем рефинансирования, то есть замены текущего кредита новым, хотя вам придется взвесить стоимость рефинансирования с расходами. продолжать платить взносы по ипотечному страхованию.Вы также можете отказаться от него раньше, предварительно оплатив основную сумму ипотечного кредита, чтобы у вас было не менее 20% капитала (собственности) в вашем доме. Как только у вас будет такая сумма капитала, вы можете попросить кредитора отменить ваш PMI.

Если вы будете своевременно выплачивать ипотечные платежи, в большинстве случаев PMI в конечном итоге завершится. Как только коэффициент LTV по ипотеке упадет до 78%, то есть ваш первоначальный взнос плюс основная сумма кредита, которую вы выплатили, составит 22% от покупной цены дома, федеральный закон о защите домовладельцев требует, чтобы кредитор автоматически аннулировал страхование.

Советник Insight

Scott Gaynor, CFP®, AIF®
KCS Wealth Advisory, LLC, Los Angeles, CA

Существует несколько способов избежать PMI:

  • Положите 20% на покупку дома
  • Страхование ипотечного кредита, оплачиваемое кредитором ( LPMI)
  • Заем VA (для имеющих право на участие ветеранов вооруженных сил)
  • Некоторые кредитные союзы могут отказаться от PMI для квалифицированных заявителей
  • Совместная ипотека
  • Ссуды врача

Есть несколько моментов, на которые следует обратить внимание относительно вышеуказанных вариантов.

При использовании LPMI кредитор оплачивает стоимость PMI, но, скорее всего, предоставит вам более высокую ставку по ипотеке. Кроме того, LPMI не исключается, как в конечном итоге PMI.

При дополнительной ипотеке покупатели могут использовать две ссуды вместо одной (совмещенной) для покупки дома. Первый — это традиционный ипотечный кредит. Второй включает либо кредитную линию под залог собственного капитала, либо стандартный заем под залог собственного капитала. Второй заем покрывает оставшуюся сумму для получения 20% первоначального взноса и обычно имеет более высокую ставку.

Что делать, если вы изо всех сил пытаетесь выплатить ипотечный кредит

Ваш дом должен быть вашим убежищем — безопасным местом, где можно расслабиться в конце дня. Но если вы изо всех сил пытаетесь выплатить ипотеку, расслабление, вероятно, последнее, о чем вы думаете.

Ощущение паники каждый раз, когда вы оплачиваете счет или проверяете свой банковский счет, — это плохой образ жизни. Если вы изо всех сил пытаетесь выплатить ипотечный кредит, вам нужно что-то сделать — и вам нужно сделать что-то сейчас .

Чем вы жертвуете, чтобы заплатить по ипотеке?

Если это похоже на вас, мужайтесь. Согласно Фонду Макартура, вы не одиноки. Их последний опрос Housing Matters показал, что 45% домовладельцев и 71% арендаторов принесли по крайней мере одну жертву, чтобы покрыть стоимость жилья за последние три года. (1)

Любым компромиссом вы отказываетесь от чего-то важного. Это может быть время и энергия или даже ваше физическое здоровье.

Но часто вы жертвуете своим финансовым будущим, а в долгосрочной перспективе это может дорого обойтись. Накопление долгов по кредитной карте, чтобы свести концы с концами, только усложняет оплату счетов. И урезать пенсионные накопления из вашего бюджета? Что ж, это глубокий порез.

Дэйв Рэмси рекомендует одну ипотечную компанию. Вот этот!

Подумайте вот о чем: если вы вернете свой взнос 401 (k) всего на 300 долларов в месяц, то через 30 лет ваше гнездовое яйцо может вырастет до 650–970 000 долларов. Ой! Ни один дом не стоит таких потерь. Вам не нужно жертвовать спокойствием — сегодня или завтра — ради комфортного места для жизни. Варианты действительно существуют.

Давайте посмотрим, как семья, застрявшая между камнем и наковальней, все же может выйти на первое место. В этом примере мы проследим за Томом и Кейт Фишер в процессе принятия ими решения.

Насколько вы близки к финансовому кризису?

Тому и Кейт по 38 лет, они живут в доме с четырьмя спальнями, который они купили 10 лет назад, имея в виду семью.Они заплатили 225 000 долларов за свой дом и вложили 3% в 30-летнюю ипотеку под 6,5% годовых.

С учетом налогов и страховки ипотека обходится им в 1850 долларов в месяц. Они знали, что это отнимет у них значительную часть их дохода, но полагали, что смогут изменить это, поскольку в то время у них не было детей или долгов. Несмотря на рост доходов, их выплаты по ипотеке по-прежнему составляют почти треть их ежемесячной выплаты на дом в размере 6000 долларов.
За последнее десятилетие произошло много событий.

  • Том вернулся в аспирантуру несколько лет назад. Теперь они ежемесячно платят 250 долларов в счет его студенческой ссуды.
  • Том и Кейт приветствовали двоих детей в своем доме. Мама Кейт предложила присмотреть за детьми, пока они работают, что сэкономило им кучу денег на уходе за детьми. (Уф!)
  • Фишеры купили минивэн для своей растущей семьи, добавив к их ежемесячному долгу плату за автомобиль в размере 450 долларов.

Каким-то образом посреди всех этих перемен Том и Кейт так и не осознали, насколько близко они подошли к финансовому преимуществу.

До. . . Мама Кейт начала испытывать серьезные проблемы со здоровьем и больше не могла заботиться о детях. Между дневным уходом за сыном и внешкольным уходом за дочерью-первоклассницей они за ночь добавили еще 1000 долларов в свою финансовую тарелку, в результате чего ежемесячный дефицит составил 650 долларов.

Они отказались от того немногого, что откладывали на пенсию, и последние три месяца вкладывали свои чрезвычайные сбережения, чтобы выжить.Но они оба знают, что нужно что-то изменить.

Давайте посмотрим на их варианты.

Вариант №1: Рефинансировать дом

Том и Кейт знают, что вы должны рефинансировать ипотечный кредит только для снижения процентной ставки, а не платежа. К счастью, процентные ставки по ипотеке упали примерно на 2,5% с тех пор, как они купили свой дом в 2006 году. Конечно, они надеются, что это означает меньшую выплату.

Фишеры также знают, что рефи бесполезен, если он означает добавление еще одного десятилетия долга к их ипотеке, поэтому они выбирают 15-летний срок вместо 30.
Хорошая новость заключается в том, что 15-летняя ипотека может сократить расходы на долгосрочную ипотеку на пять лет и почти 80 000 долларов в виде процентных сборов. Они также накопили достаточно капитала, чтобы ежемесячно отказываться от частного ипотечного страхования (PMI) по их рефинансируемым платежам.

Плохая новость в том, что им потребуется весь срок действия кредита, чтобы окупить свои затраты на рефинансирование. Хотя они могут ежемесячно экономить 160 долларов на выплате ипотечного кредита, этого недостаточно, чтобы вернуть свой семейный бюджет в убыток.

Вариант № 2: Продать свой дом

Поскольку рефинансирование не решит их проблему, Фишеры вступают в партнерские отношения с агентом по недвижимости , которому они доверяют , чтобы продать свой дом. Их агент проводит сравнительный анализ рынка (CMA), чтобы увидеть, как их дом соотносится с аналогичными продажами в их районе.

Благодаря нескольким косметическим обновлениям за последние годы и недавней реконструкции района дом Фишеров на сегодняшнем рынке может выручить около 285 000 долларов.Имея всего 185 000 долларов непогашенной на их ипотечной ссуде, это дает им 100 000 долларов собственного капитала!

С такими дополнительными деньгами нет смысла снимать их следующий дом. Они планируют купить менее дорогой дом в новом районе с большим первоначальным взносом.

Какой правильный ход?

Совершенно очевидно, что продажа дома открывает большие возможности для перемен. Том и Кейт решают уменьшить размер до дома с тремя спальнями с более длительной поездкой на работу.В любом случае они никогда не использовали свою гостевую комнату, а переезд подальше дает им доступ к лучшим школам для детей.

Благодаря большому первоначальному взносу и доступной цене, Фишеры удерживают свои расходы по ипотеке на уровне менее 25% от их заработной платы , и они могут легко позволить себе расходы на уход за детьми. К тому же у них есть 550 долларов, которые они могут вложить на пенсию. Когда их сын пойдет в детский сад через два года, они планируют увеличить свой взнос до 900 долларов в месяц. Это позволило бы им выйти на пенсию с 1 долларом.3–1,9 миллиона в возрасте 65 лет.

Конечно, для Фишеров это хорошо. А что насчет вас?

Работа с заботливым кредитором

Если вы изо всех сил пытаетесь выплатить ипотечный кредит, сядьте со своим супругом и честно поговорите о своей ситуации. Продажа вашего дома может быть правильным выбором, или ответ может быть проще: вам просто нужно начать работать с другим ипотечным кредитором. Некоторых кредиторов не волнует, останетесь ли вы в долгах до конца своей жизни.В то время как другие, такие как Churchill Mortgage, верят в миссию по устранению долгов, включая ипотеку.

Если вы думаете о рефинансировании, для начала позвоните по телефону Churchill Mortgage . Вы можете быть уверены, что Черчилль поможет вам не только вернуться на правильный путь, но и раз и навсегда избавиться от этой ипотеки.

Следует ли выплачивать ипотеку раньше, чем выйти на пенсию?

Некоторые люди наслаждаются душевным спокойствием, которое дает выход на пенсию без долгов. Но теплые и расплывчатые чувства следует сопоставлять с твердыми финансовыми фактами.

Когда, например, доходит до выплаты ипотеки, сначала обратите внимание на процентную ставку. «Если ставка по вашей ипотеке низкая, вам может быть лучше сохранить свои наличные или даже инвестировать их, при условии, что вы достаточно уверены, что сможете получить более высокую норму прибыли, чем платите по ссуде», — говорит Роб Уильямс, вице-президент по финансовому планированию Центра финансовых исследований Шваба.«Но в то же время сокращение долга и, в идеале, его устранение, при прочих равных, должно быть в вашем списке целей до выхода на пенсию».

Поскольку процентные ставки находятся на рекордно низком уровне, включая ставки по ипотеке ниже 3%, может возникнуть соблазн рефинансировать ипотечный кредит или не погасить его. Но стоит иметь в виду, что сегодня трудно получить 3% гарантированную отдачу от любых инвестиций. Будучи «разумно уверенным», вы получите более высокую доходность, что сопряжено с риском. Перед принятием решения важно оценить свою терпимость к риску.

Вот плюсы и минусы, которые следует учитывать перед тем, как отказаться от жилищного кредита.

Плюсы:

  • Ограниченный доход: Ежемесячный платеж по ипотеке может составлять значительную часть ваших расходов. Устранение этого может значительно сократить количество денежных средств, необходимых для покрытия ежемесячных расходов.
  • Экономия на процентах: В зависимости от размера и срока жилищный кредит может стоить тысячи или даже десятки тысяч долларов в долгосрочной перспективе. Досрочная выплата ипотеки высвобождает эти деньги в будущем для других целей.Хотя это правда, что вы можете потерять налоговый вычет по ипотечным процентам, экономия на обслуживании долга все же может быть значительной. Кроме того, чем ближе вы приближаетесь к погашению кредита, тем больше каждый ежемесячный платеж идет в основную сумму, уменьшая сумму, которую вы можете удержать.
  • Предсказуемая доходность: Инвестиции могут расти — а могут падать. Но отказ от выплаты процентов по ссуде может быть подобен безрисковой прибыли, эквивалентной процентной ставке по ипотеке. Относительная уверенность в получении прибыли, превышающей ставку по ипотеке, — не то же самое, что уверенность в получении такой ставки.Риск потери тоже есть.
  • Спокойствие: Цифры — это еще не все, поэтому, если вы твердо намерены отказаться от ипотечного кредита, сначала подумайте о том, чтобы открыть налогооблагаемые счета. «Если вы снимете деньги со счета 401 (k) или индивидуального пенсионного счета (IRA) до 59½, вы, скорее всего, заплатите обычный подоходный налог — плюс штраф — в значительной степени компенсирующий любую экономию на ваших процентах по ипотеке», — говорит Роб.

Минусы:

  • Недостаточные пенсионные сбережения: Если вы не вносите достаточно средств на свои пенсионные счета 401 (k), IRA или другие пенсионные счета, это, вероятно, должно быть вашим главным приоритетом. Сбережения на этих счетах растут без учета налогов, пока вы их не снимете.
  • Недостаточные денежные резервы: Роб рекомендует держать денежный резерв на сумму от трех до шести месяцев для покрытия расходов на проживание на случай чрезвычайной ситуации. «Вы не хотите в конечном итоге стать богатым и бедным, выплачивая ипотечный кредит за счет своих резервов», — говорит Роб.
  • Долг с более высокой процентной ставкой: Перед тем, как выплатить ипотечный кредит, сначала погасите все ссуды с более высокой процентной ставкой, особенно невычитаемую задолженность, подобную той, что по кредитным картам.
  • Альтернативные издержки: Один из способов определить, предпочтительнее ли инвестирование средств по сравнению с выплатой ипотечного кредита, — это сравнить процентную ставку по ипотечному кредиту с доходностью после уплаты налогов по инвестициям с низким уровнем риска с аналогичным сроком, например высококачественные не облагаемые налогом муниципальные облигации (при условии, что эмитент находится в вашем штате. Возможно, вам придется заплатить налоги по муниципальным облигациям других штатов). Если ваша ипотека обходится вам меньше, чем вы зарабатываете, вы можете оставить ее себе.
  • Диверсификация ваших инвестиций: Сохранение ипотечного кредита позволяет вам хранить больше активов других классов.А чрезмерная концентрация сопряжена с риском, даже если она присутствует в таком исторически стабильном месте, как дом.

Золотая середина

Если по вашей ипотеке нет штрафа за досрочное погашение, альтернативой ее полной выплате является снятие основной суммы долга. Вы можете сделать это, выплачивая дополнительный основной платеж каждый месяц или отправляя частичную единовременную выплату.

Эта тактика может сэкономить значительную сумму процентов и сократить срок кредита, сохраняя при этом диверсификацию и ликвидность.Но не будьте слишком агрессивны в этом вопросе, чтобы не поставить под угрозу другие приоритеты в области сбережений и расходов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *