Ипотека на строительство дома под залог квартиры: Ипотека на строительство дома — СберБанк

Ипотека на строительство дома под залог квартиры: Ипотека на строительство дома — СберБанк

Содержание

онлайн калькулятор ипотечных кредитов в 2021 году

Кредит под залог недвижимости

от 7,5 %

Квартира

ежемес. платежот 46 350 ₽

до15 млн ₽

от 0%от 0 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Кредит под залог квартиры (на покупку другого жилья)

от 7,89 %

Квартира

ежемес. платежот 47 465 ₽

до30 млн ₽

от 0%от 0 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 4 мес. на последнем месте

Недвижимость под залог имеющегося жилья

от 7,99 %

Квартира

ежемес. платежот 47 753 ₽

до26 млн ₽

от 0%от 0 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Целевая ипотека

от 9,1 %

Квартира или таунхаус

Загородный дом или коттедж

ежемес. платежот 51 011 ₽

до20 млн ₽

от 0%от 0 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 6 мес. на последнем месте

Целевой ипотечный кредит

9,4 %

Квартира

Апартаменты

ежемес. платежот 51 909 ₽

от300 тыс. ₽

от 0%от 0 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 6 мес. на последнем месте

Нецелевой кредит под залог недвижимости

от 9,5 %

Квартира

ежемес. платежот 52 211 ₽

до15 млн ₽

от 0%от 0 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 1 мес. после испытательного срока

Свободные метры

11 %

Квартира

ежемес. платежот 56 829 ₽

до30 млн ₽

от 0%от 0 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Кредит под залог недвижимости

от 11 %

Квартира или таунхаус

Загородный дом или коттедж

ежемес. платежот 56 829 ₽

до15 млн ₽

от 0%от 0 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Нецелевой кредит под залог жилья

8,99 %

Квартира

ежемес. платежот 50 683 ₽

до9 млн ₽

от 0%от 0 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Кредит на первоначальный взнос

от 10,15 %

Квартира

платежот 70 069до 28 012 ₽

от300 тыс. ₽

от 0%от 0 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 6 мес. на последнем месте

Ипотека под залог строящейся и имеющейся недвижимости

При покупке квартиры в ипотеку россияне недолго раздумывают над тем, что предлагать в залог. Если нет собственного жилья, в залог отдается приобретаемая квартира. Если есть – ипотека берется под залог имеющейся недвижимости. Между тем каждое обеспечение имеет свои особенности.

Ипотека под залог старой квартиры

Такой кредит иногда еще называют ломбардной ипотекой. Прежде всего, плюс ипотеки под залог имеющегося жилья в том, что она позволяет купить любую квартиру на первичном рынке вне зависимости от аккредитации конкретного объекта банком. Напомним, что банки кредитуют покупку первички только в аккредитованных новостройках. А застройщики, аккредитовавшись в пяти-шести банках, обычно успокаиваются.

Но главное – заемщику не нужно копить на первоначальный взнос. И многие банки в рекламных целях такую ипотеку называют ипотекой без первоначального взноса.

Впрочем, банкиры принимают в обеспечение далеко не все объекты вторичного рынка. Никто не станет кредитовать объекты, входящие в программу реновации хрущевок, как и в городскую программу развития исторического центра Петербурга. Да и в целом к объектам, построенным более 50 лет назад, кредиторы будут относиться с повышенной осторожностью.

Следующим недостатком ипотеки под залог имеющегося жилья является ограниченный размер получаемой заемщиком суммы. Квартира оценивается банком (точнее, аккредитованным в кредитной организации оценщиком) с существенным дисконтом. И в реальности предлагаемая банком сумма может оказаться вдвое ниже ожидаемой.

Наконец, к минусам кредитования под залог имеющегося жилья можно отнести то, что фактическое использование кредитных средств возможно только на цели, изначально указанные заемщиком.

Продажа квартиры из-под залога

Сегодня большинство россиян берут ипотечные кредиты на срок более десяти лет, но гасят их досрочно, лет за семь. В каждом банке уточнят, что около трети поступающих ежемесячно ипотечных платежей вносятся для досрочного погашения.

Тем не менее и семь лет оказываются достаточным сроком, чтобы у заемщиков изменились жизненные планы. Купленное несколько лет назад жилье по каким-либо параметрам уже перестает устраивать, а кредит еще не погашен. Тут и появляется необходимость продать квартиру из-под залога.

Итак, лицо, решившее продать находящуюся под ипотечным обременением квартиру, сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. Обычно банк в разрешении не отказывает – сделки с залоговыми квартирами стали обычным делом.

Единственное препятствие – за свое согласие кредитор может потребовать некоторую сумму. Обращаясь в банк за разрешением, продавец должен уточнить, какие требования к будущей сделке выставляет кредитор. Скорее всего, банк будет требовать, чтобы договор купли-продажи залоговой квартиры содержал условие о направлении части денежных средств на погашение задолженности по ипотечному кредиту. То есть чтобы новый владелец сначала погасил долг прежнего заемщика перед банком.

Уточним: если квартира находится в строящемся доме, за согласие на переуступку прав пожелает получить отступные и застройщик.

В этом варианте продается не сам объект, а только права требования на квартиру, – заключается договор цессии.

Напомним, цессия – сделка передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика (цедента) к другому (цессионарию).

Кроме того, в любом случае продавцу нужно быть готовым, что цены на такие объекты ниже среднерыночных.

Определенные опасения при таких сделках может вызывать разве что несовершенство схем расчетов. Покупателю нужны гарантии, что после снятия обременения с квартиры будет зарегистрирован переход права собственности.

И, как советуют специалисты, сделки с залоговыми квартирами лучше проводить через аккредитив. А в условиях доступа к деньгам прописать условие перехода права собственности на покупателя.

Дачная ипотека — неудачный вариант

После того как Конституционный суд РФ в 2011 году «разрешил прописку на даче», а вернее, признал не соответствующим Конституции запрет на регистрацию граждан в жилых строениях, расположенных на садовых участках, относящихся к землям сельхозназначения, успел сформироваться миф, что прописаться на даче так же просто, как в любом другом доме. А значит, можно и в банки обращаться за ипотекой на строительство загородного дома на территории садового кооператива. Так ли это?

Из истории вопроса

Еще в 2008 году граждане, у которых кроме дачи не было никакого жилья, обратились в Конституционный суд. Суд встал на их сторону, признав положения закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», которые ограничивают право граждан на регистрацию в дачном доме, не соответствующими Конституции РФ. Тогда речь шла о дачах, расположенных в пределах населенных пунктов. В 2011 году история, как уже было сказано, повторилась и в отношении домов, расположенных на землях сельхозназначения. Прописаться отныне можно в любом пригодном для жилья доме. Но пока не устранены противоречия в российском законодательстве и не внесены изменения в закон, не соответствующий Конституции — главному закону страны, для решения вопроса о дачной прописке нужно обязательно обратиться в суд. Суд будет на стороне заявителей. Но станет ли это плюсом для собственника, если речь идет о банковском кредите?

Оценить очень сложно

Разрешена прописка или нет в дачном доме — для банка это не самый первый вопрос. Его интересует ликвидность залога. По словам банкиров, даже оценка обычного загородного дома довольна проблематична. Если речь идет о недвижимости на территории садового кооператива, то задача только усложняется. Это нетиповое жилье, стоимость которого можно оценить по внятным параметрам: квадратные метры, год постройки, инфраструктура, расположение в определенном ценовом поясе. Индивидуальность малоэтажного жилья в России трудно не заметить. Одно строение от другого отличается, как небо и земля. Начиная от архитектурных форм, на какую хватило фантазии собственника, до мест расположения, где не ступала нога профессионального оценщика. Так что, продать ипотечному покупателю свой дом, какой бы он ни был хороший по характеристикам, даже с возможностью прописки, будет очень сложно. В банке просто не одобрят выбор заемщика. Да и самому собственнику взять ипотеку для строительства дома на дачном участке также довольно сложно. «Чаще всего, когда речь идет о дачной ипотеке, подразумевается, что заемщик хочет получить кредит на строительство дома на дачном участке, то есть речь об ипотеке под залог земельного участка. Банки плохо дают кредиты „под землю“, даже когда речь идет о землях населенных пунктов, ведь в таком случае очень сложно оценить предмет залога. Мы рекомендуем заемщику взять кредит под залог имеющейся недвижимости. На эти деньги заемщик может построить загородный дом, в том числе и на дачном участке», — поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Райффайзенбанка Наталья Брусницына.

Действительно, чаще всего встречаются программы, которые позволяют взять кредит в банке на покупку загородного жилья под залог имеющейся недвижимости, которая находится в собственности заемщика. Такие программы есть во многих банках Екатеринбурга. Оценить их можно на нашем портале

Упоминание о возможности приобретения дачного участка или дома есть только у Сбербанка. Остальные банки предпочитают не работать с объектами, ликвидность которых оценить практически нереально.

Что касается индивидуального дома или коттеджа на землях поселений, то возможна также ипотека на загородные объекты под залог приобретаемого жилья. Но данные программы ориентированы, прежде всего, на коттеджи, таунхаузы в организованных коттеджных поселках, с понятной инфраструктурой и типовой застройкой, максимум — на дома, расположенные в населенных пунктах, с учетом удаленности от Екатеринбурга. Предложения можно оценить на нашем портале.

Из новинок — программа МБРР «Загородный дом» на приобретение загородной недвижимости на вторичном рынке. Предметом покупки может быть сблокированный дом с земельным участком, индивидуальный дом с земельным участком в собственности или на правах аренды. В залог берется приобретаемое жилье. «Наша программа рассчитана на людей, желающих взять ипотеку на загородное жилье, в том числе на покупателей коттеджей и индивидуальных домов с землей в поселках, приближенных к Екатеринбургу. Если это организованный коттеджный поселок, то дом может быть расположен на расстоянии до 120 км от Екатеринбурга, если неорганизованный — до 50 км. Дом с землей в населенном пункте может стать альтернативой дому в дачном кооперативе. Если речь все же идет о покупке дачного участка с домом, то банк может предложить ипотеку под залог имеющегося жилья», — комментирует руководитель проектов Управления розничного бизнеса МБРР Олеся Каметова.

Очень часто банки среди условий загородной ипотеки указывают местонахождение коттеджа или дома, это может быть удаленность от Екатеринбурга или упоминание, что объект должен находиться в организованном коттеджном поселке, иногда прямо указывается конкретный поселок (например, Сберинвестбанк кредитует на участие в застройке коттеджного поселка «Николин ключ» в поселке Кашино). Порой отдельно поясняется, что невозможно приобретение объекта на земле с особым режимом использования, то есть дачный дом по этой программе не купить. Редкие банки готовы выдать ипотеку под строящиеся объекты, объекты незавершенного строительства, среди них: ЮниКредит Банк, Россельхозбанк, Газпромбанк, Связь-банк, Банк «Открытие» филиал «Губернский», Национальный Резервный Банк (под строительство жилого дома на имеющемся земельном участке, с приобретением объемных модулей производства ООО «ЗОМЗ»).

Большая редкость — ипотека земли, когда в залог берется приобретаемый участок. При этом сказать, что такие предложения вообще отсутствуют на рынке, нельзя. Такой вариант предлагает Сбербанк. Кроме того, Банк СОЮЗ предлагает кредит для любителей загородного жилья под названием «Земельный» на приобретение земельного участка, причем в залог идет сама земля. Банк «АГРОПРОМКРЕДИТ» готов выдать кредит на земельные участки, расположенные вблизи от Екатеринбурга, около п. Черданцево и п. Рассоха, также под залог покупаемого объекта, что является земельной ипотекой в чистом виде. У Банка Москвы есть программа с говорящим названием «Кредит на строительство жилого дома под ипотеку участка». Среди требований программы — залог земельного участка, а также (при наличии) строящихся или построенных на нем принадлежащих залогодателю зданий и сооружений незавершенного строительства.

Пожалуй, только Сбербанк предлагает весь комплекс — приобретение и (или) строительство дачи (садового дома), других строений потребительского назначения, в том числе незавершенного строительства, а также приобретение земельного участка. Но вполне возможно, для покупки такого вида недвижимости все же потребуется дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имеющегося жилья.

Собственно, с чего начали, тем можно и завершить обзор ипотечных программ на покупку малоэтажного загородного жилья. А именно — тем, кто хочет купить или построить дом на имеющемся дачном участке или купить землю в садовом кооперативе с целью строительства жилого дома, стоит либо переориентироваться на жилой дом с участком в поселках близ Екатеринбурга, либо рассмотреть программы кредитования под залог имеющегося жилья. Еще один вариант — оформить потребительский кредит. Но это тема другого разговора.

Комментарий к 1003.2 — Определения

2 (б) Заявление

1. Соответствие Правилу B. Интерпретации Бюро, которые появляются в официальных комментариях к Правилу B (Закон о равных кредитных возможностях, 12 CFR часть 1002, Приложение I), как правило, применимы к определению приложения согласно Правилу C. Правило C: определение заявки не включает запросы на предварительную квалификацию.

2. Предварительный квалификационный отбор. Запрос на предварительный квалификационный отбор — это запрос потенциального соискателя кредита (кроме запроса о предварительном одобрении) для предварительного определения того, будет ли потенциальный соискатель кредита, вероятно, претендовать на получение кредита в соответствии со стандартами учреждения, или для определения суммы кредита для который потенциальный заявитель, скорее всего, будет квалифицирован. Некоторые учреждения оценивают запросы на предварительную квалификацию с помощью процедуры, которая отличается от обычного процесса подачи заявки на получение кредита в учреждении; другие используют тот же процесс.В любом случае Правило C не требует, чтобы учреждение сообщало о запросах на предварительную квалификацию в реестре ссуд / заявок, даже если эти запросы могут составлять заявки в соответствии с Правилом B для целей уведомлений о неблагоприятных действиях.

3. Запросы на предварительное согласование. Чтобы быть программой предварительного утверждения, как определено в § 1003.2 (b) (2), письменное обязательство, выданное в рамках программы, должно быть результатом всесторонней проверки кредитоспособности заявителя, включая такую ​​проверку дохода, ресурсов и другие вопросы, как обычно проводится учреждением в рамках его обычной программы кредитной оценки.В дополнение к условиям, включающим идентификацию подходящей собственности и проверку того, что не произошло никаких существенных изменений в финансовом состоянии или кредитоспособности заявителя, письменное обязательство может регулироваться только другими условиями (не связанными с финансовым состоянием или кредитоспособностью заявителя), которые кредитор обычно прилагает к традиционному утверждению заявки на жилищную ипотеку. Эти условия ограничиваются такими условиями, как требование о наличии приемлемого связующего документа по страхованию правового титула или сертификата, подтверждающего четкую инспекцию термитов, и в случае, когда заявитель планирует использовать выручку от продажи настоящего дома заявителя для покупки нового дома, заявление о выплате, показывающее адекватную выручку от продажи настоящего дома.Независимо от названия программа, которая удовлетворяет определению программы предварительного утверждения в § 1003.2 (b) (2), является программой предварительного утверждения для целей Положения C. И наоборот, программа, которую финансовое учреждение описывает как «программу предварительного утверждения», которая не удовлетворяет требованиям § 1003.2 (b) (2) не является программой предварительного утверждения для целей Положения C.Если финансовое учреждение не использует регулярно процедуры, указанные в § 1003.2 (b) (2), а вместо этого рассматривает запросы для предварительного утверждения на разовой основе финансовому учреждению не нужно рассматривать специальные запросы как часть программы предварительного утверждения для целей Положения C.Однако финансовое учреждение должно быть в целом последовательным в следовании единым процедурам рассмотрения таких специальных запросов.

2 (c) Филиал

Пункт 2 (c) (1)

1. Кредитные союзы. Для целей Положения C «филиал» кредитного союза — это любой офис, в котором открываются счета членов или предоставляются ссуды, независимо от того, был ли офис утвержден в качестве филиала федеральным агентством или агентством штата. (См. 12 USC 1752.)

2. Банк, сберегательная ассоциация или кредитные союзы. Филиал банка, сберегательной ассоциации или кредитного союза не включает офис по выдаче ссуд, если офис по выдаче ссуд не считается филиалом федеральным или государственным надзорным органом, применимым к этому учреждению. Филиал также не включает офис аффилированного лица или третьей стороны, например, стороннего брокера.

Пункт 2 (c) (2)

1. Общие. Филиал коммерческого ипотечного кредитного учреждения, кроме банковской сберегательной ассоциации или кредитного союза, не включает офис аффилированного лица или третьей стороны, например, стороннего брокера.

2 (d) Закрытый ипотечный кредит

1. Жилище охраняемое. Раздел 1003.2 (d) определяет закрытый ипотечный кредит как продление кредита, которое обеспечено залоговым залогом на жилище и не является открытой кредитной линией в соответствии с § 1003.2 (o). Так, например, ссуда на покупку жилья, обеспеченная только личной гарантией, не является закрытой ипотечной ссудой, потому что она не является обеспеченной жилищем.

2. Предоставление кредита. Согласно § 1003.2 (d), ссуда, обеспеченная жилищем, не является ипотечной ссудой с закрытым сроком погашения, если она не связана с продлением кредита. Например, некоторые транзакции, завершенные в соответствии с договорами продажи в рассрочку, такие как некоторые договоры на землю, в зависимости от фактов и обстоятельств, могут включать или не включать продление кредита, предоставляющее закрытые ипотечные ссуды. Как правило, предоставление кредита в соответствии с § 1003.2 (d) относится к предоставлению кредита только в соответствии с новым долговым обязательством. Таким образом, за исключением случаев, описанных в комментариях 2 (d) -2.i и .ii, если транзакция изменяет, обновляет, продлевает или изменяет условия существующего долгового обязательства, но существующее долговое обязательство не удовлетворяется и не заменяется, сделка не является закрытой ипотечной ссудой в соответствии с § 1003.2 (d ), потому что не было нового предоставления кредита. Таким образом, фраза «продление кредита» определяется иначе в Положении C, чем в Положении B, 12 CFR, часть 1002.

я. Предположения. Для целей Положения C допущение — это операция, при которой учреждение заключает письменное соглашение, в котором новый заемщик принимает вместо существующего заемщика в качестве должника по существующему долговому обязательству.Для целей Положения C допущения включают сделки правопреемника в интересах правопреемника, в которых физическое лицо становится правопреемником предыдущего владельца в качестве собственника имущества, а затем принимает на себя существующий долг, обеспеченный имуществом. Согласно § 1003.2 (d), допущения являются продлением кредита, даже если новый заемщик просто принимает на себя существующее долговое обязательство, и никаких новых долговых обязательств не создается. См. Также комментарий 2 (j) -5.

ii. Соглашения штата Нью-Йорк о консолидации, продлении и изменении. Сделка, завершенная в соответствии с соглашением о консолидации, продлении и изменении ипотеки штата Нью-Йорк и классифицированная как дополнительная ипотека в соответствии с разделом 255 Налогового законодательства штата Нью-Йорк, такая, что заемщик должен уменьшить налоги на регистрацию ипотеки или не взимать их, является продлением кредита в соответствии с § 1003.2 (г). Комментарии 2 (i) -1, 2 (j) -5 и 2 (p) -2 поясняют, являются ли такие операции ссудами на улучшение жилищных условий, ссудами на покупку жилья или рефинансированием, соответственно. Раздел 1003.3 (c) (13) предусматривает исключение из требований к отчетности для предварительной транзакции, предусматривающей или, в случае заявки, предлагающей предоставить заемщику новые средства до объединения в течение того же календарного года в дополнительные ипотека в соответствии с разделом 255 Закона Нью-Йорка о налогах.См. Комментарий 3 (c) (13) -1 относительно того, как сообщить о дополнительной ипотеке в соответствии с разделом 255 налогового законодательства штата Нью-Йорк в этой ситуации.

2 (ж) Жилая

1. Общие. Определение жилища не ограничивается основным или другим местом жительства заявителя или заемщика и, таким образом, включает в себя дома для отдыха, вторые дома и инвестиционную недвижимость.

2. Многоквартирные жилые дома и сообщества. Жилище также включает многоквартирную жилую структуру или сообщество, такое как квартира, кондоминиум, кооперативное здание или жилой комплекс, или промышленный жилой комплекс.Ссуда, относящаяся к сообществу промышленных домов, обеспечивается жилищем для целей § 1003.2 (f), даже если они не обеспечиваются никакими отдельными промышленными домами, а только землей, которая составляет сообщество промышленных домов, включая участки для промышленных домов. Однако ссуда, связанная с многоквартирной жилой структурой или сообществом, которое не является искусственно созданным жилым сообществом, не обеспечивается жилым помещением для целей § 1003.2 (f), если он не обеспечен какими-либо отдельными жилыми единицами, а, например, вместо этого обеспечивается только собственностью, которая включает только общие части, или обеспечивается только назначением арендной платы или взносов.

3. Исключения. Транспортные средства для отдыха, включая лодки, кемперы, туристические трейлеры и парковочные модели транспортных средств для отдыха, не считаются жилищами для целей § 1003.2 (f), независимо от того, используются ли они в качестве жилых помещений. Плавучие дома, плавучие дома и мобильные дома, построенные до 15 июня 1976 г., также исключаются, независимо от того, используются ли они в качестве жилых помещений. Также исключены временные жилые дома, такие как отели, больницы, общежития колледжей и парки автомобилей для отдыха, а также сооружения, изначально спроектированные как жилища, но используемые исключительно для коммерческих целей, например дома, переоборудованные в детские сады или профессиональные офисы.

4. Объекты смешанного назначения. Имущество, используемое как для жилых, так и для коммерческих целей, например, здание, содержащее многоквартирные дома и торговые площади, является жилым помещением, если основное его использование — жилое. Учреждение может использовать любой разумный стандарт для определения основного использования собственности, например, по площади в квадратных футах или по полученному доходу. Учреждение может выбрать стандарт для применения в каждом конкретном случае.

5. Недвижимость с сервисным и медицинским оборудованием. Для целей § 1003.2 (f) недвижимость, используемая как для долгосрочного проживания, так и для предоставления сопутствующих услуг, таких как проживание с престарелыми для пожилых людей или вспомогательное жилье для лиц с ограниченными возможностями, является жилым помещением и не имеет жилого помещения, не предназначенного для проживания. жилого назначения просто потому, что недвижимость используется как для жилья, так и для оказания услуг. Однако временные жилища, которые используются для предоставления таких услуг, не являются жилищами. См. Комментарий 2 (f) -3. Недвижимость, которая используется для оказания медицинской помощи, такой как квалифицированный уход, реабилитация или долгосрочное медицинское обслуживание, также не является жилищем. См. Комментарий 2 (f) -3. Если недвижимость, которая используется как для долгосрочного проживания, так и для оказания сопутствующих услуг, также используется для оказания медицинской помощи, это имущество считается жилищем, если его основное использование — жилое. Учреждение может использовать любой разумный стандарт для определения основного использования собственности, например, по площади, полученному доходу или количеству кроватей или единиц, выделенных для каждого использования. Учреждение может выбрать стандарт для применения в каждом конкретном случае.

2 (g) Финансовое учреждение

1. Предыдущий календарный год и предшествующий 31 декабря. Определение финансового учреждения относится как к предшествующему календарному году, так и к предшествующему 31 декабря. Эти термины относятся к календарному году и 31 декабря, предшествующему текущему календарному году. Например, в 2021 году предыдущим календарным годом является 2020, а предшествующим 31 декабря — 31 декабря 2020 года. Соответственно, в 2021 году финансовое учреждение A удовлетворяет порогу размера активов, описанному в § 1003.2 (g) (1) (i) если его активы превысили порог, указанный в комментарии 2 (g) -2 31 декабря 2020 года.Аналогичным образом, в 2021 году финансовое учреждение A не удовлетворяет критерию объема ссуды, описанному в § 1003.2 (g) (1) (v) (A), если оно предоставило менее 100 закрытых ипотечных ссуд в течение 2019 или 2020 года.

2. Корректировка порога освобождения от уплаты налогов для банков, сберегательных ассоциаций и кредитных союзов. Для сбора данных в 2021 году порог исключения для размера активов составляет 48 миллионов долларов. Банки, сберегательные ассоциации и кредитные союзы с активами на уровне 48 миллионов долларов или менее по состоянию на 31 декабря 2020 года освобождены от сбора данных за 2021 год.

3. Слияние или поглощение — покрытие оставшейся или вновь созданной организации. После слияния или поглощения оставшееся или вновь созданное учреждение является финансовым учреждением в соответствии с § 1003.2 (g), если оно, учитывая объединенные активы, местонахождение и кредитную деятельность уцелевшего или вновь созданного учреждения и слитых или приобретенных учреждений, или приобретенные отделения удовлетворяют критериям, включенным в § 1003.2 (g). Например, A и B сливаются. Уцелевшее или вновь созданное учреждение соответствует порогу ссуды, описанному в § 1003.2 (g) (1) (v) (B), если уцелевшее или вновь созданное учреждение, A и B, открыло в совокупности не менее 500 открытых кредитных линий в каждом из двух предшествующих календарных лет. Аналогичным образом, выжившее или вновь созданное учреждение соответствует пороговому значению размера активов в § 1003.2 (g) (1) (i), если его активы и объединенные активы A и B на 31 декабря предыдущего календарного года превысили порог, описанный в § 1003.2 (g) (1) (i). В комментарии 2 (g) -4 обсуждаются обязанности финансового учреждения в течение календарного года слияния.

4. Слияние или поглощение — покрытие за календарный год слияния или поглощения. Сценарии, описанные ниже, иллюстрируют обязанности финансового учреждения в течение календарного года слияния или поглощения. Для целей этих иллюстраций «покрываемое учреждение» означает финансовое учреждение, как определено в § 1003.2 (g), которое не освобождается от отчетности согласно § 1003.3 (a), а «учреждение, которое не покрывается страховкой» означает либо учреждение, которое не является финансовым учреждением, как определено в § 1003.2 (g), или учреждение, которое освобождено от отчетности в соответствии с § 1003.3 (a).

я. Два учреждения, на которые не распространяется действие страховки, объединяются. Уцелевшее или вновь созданное учреждение отвечает всем требованиям, необходимым для того, чтобы быть покрываемым учреждением. Сбор данных за календарный год слияния не требуется (даже если слияние создает учреждение, которое отвечает всем требованиям, необходимым для того, чтобы быть покрываемым учреждением). Когда филиал не охваченного учреждения приобретается другим учреждением, которое не покрывается страховкой, и в результате приобретения оказывается покрываемое учреждение, сбор данных за календарный год приобретения не требуется.

ii. Охватываемое учреждение и учреждение, на которое не распространяется покрытие, объединяются. Охватываемое учреждение — это оставшееся учреждение, либо создается новое покрываемое учреждение. За календарный год слияния требуется сбор данных для покрытых кредитов и заявлений, обрабатываемых в офисах объединенного учреждения, которое ранее было покрыто, и необязательно для покрытых кредитов и заявлений, обрабатываемых в офисах объединенного учреждения, которые ранее не покрывались. Когда покрываемое учреждение приобретает филиал не охваченного учреждения, сбор данных не является обязательным для покрытых кредитов и заявок, обрабатываемых приобретенным отделением за календарный год приобретения.

iii. Охватываемое учреждение и учреждение, на которое не распространяется покрытие, объединяются. Учреждение, на которое не распространяется страховое покрытие, является оставшимся учреждением, либо создается новое учреждение, на которое не распространяется страховое покрытие. За календарный год слияния требуется сбор данных для покрытых займов и заявок, обработанных в офисах ранее охваченного учреждения, которые имели место до слияния. После даты слияния сбор данных не является обязательным для покрытых кредитов и заявлений, обрабатываемых в офисах учреждения, которое ранее было покрыто.Если учреждение остается незащищенным после приобретения филиала охваченного учреждения, требуется сбор данных для транзакций приобретенного филиала, которые происходят до приобретения. Сбор данных приобретенным филиалом не является обязательным для операций, происходящих в оставшуюся часть календарного года после приобретения.

iv. Слияние двух крытых заведений. Уцелевшее или вновь созданное учреждение является закрытым учреждением. Сбор данных требуется за весь календарный год слияния.Выжившее или вновь созданное учреждение подает либо консолидированную заявку, либо отдельные заявки за этот календарный год. Когда покрываемое учреждение приобретает филиал покрываемого учреждения, требуется сбор данных за весь календарный год слияния. Данные о приобретенном филиале могут быть предоставлены любым учреждением.

5. Происхождение. Является ли учреждение финансовым учреждением, частично зависит от того, предоставило ли учреждение не менее 100 закрытых ипотечных ссуд в каждом из двух предшествующих календарных лет или не менее 500 открытых кредитных линий в каждом из двух предшествующих календарных лет. .В комментариях 4 (a) с -2 по -4 обсуждается, является ли деятельность в отношении конкретной закрытой ипотечной ссуды или открытой кредитной линии источником для целей § 1003.2 (g).

6. Филиалы иностранных банков — рассматриваются как банки. Федеральный филиал или лицензированный государством или застрахованный филиал иностранного банка, который соответствует определению «банка» в соответствии с разделом 3 (a) (1) Федерального закона о страховании вкладов (12 USC 1813 (a)), является банк для целей § 1003.2 (g).

7. Филиалы и офисы иностранных банков и других организаций — считаются недепозитарными финансовыми учреждениями. Федеральное агентство, лицензированное государством агентство, лицензированный государством незастрахованный филиал иностранного банка, коммерческая кредитная компания, принадлежащая или контролируемая иностранным банком, или организация, действующая в соответствии с разделами 25 или 25A Закона о Федеральной резервной системе, 12 U.S.C. 601 и 611 (Закон о границах и договорные корпорации) могут не соответствовать определению «банк» в соответствии с Федеральным законом о страховании вкладов и, таким образом, могут не соответствовать определению депозитарного финансового учреждения в соответствии с § 1003.2 (г) (1). Тем не менее, предприятие является финансовым учреждением, если оно соответствует определению недепозитного финансового учреждения согласно § 1003.2 (g) (2).

2 (i) Ссуда ​​на ремонт дома

1. Общие. Раздел 1003.2 (i) определяет ссуду на улучшение жилья как закрытую ипотечную ссуду или открытую кредитную линию, предназначенную, полностью или частично, для ремонта, восстановления, реконструкции или улучшения жилища или недвижимое имущество, на котором расположено жилище.Например, закрытая ипотечная ссуда, полученная для ремонта жилища путем замены крыши, является ссудой на улучшение жилья в соответствии с § 1003.2 (i). Ссуда ​​или кредитная линия — это ссуда на улучшение жилья, даже если только часть ее цели предназначена для ремонта, восстановления, реконструкции или улучшения жилища. Например, открытая кредитная линия, полученная частично для ремонта кухни и частично для оплаты обучения в колледже, является ссудой на улучшение жилищных условий в соответствии с § 1003.2 (i). Аналогичным образом, например, ссуда, оформленная в соответствии с соглашением штата Нью-Йорк об объединении, продлении и изменении, и которая классифицируется как дополнительная ипотека в соответствии с разделом 255 налогового законодательства штата Нью-Йорк, так что заемщик должен уменьшить налоги на регистрацию ипотеки или не платить таковые. , является ссудой на улучшение жилищных условий, если какие-либо средства ссуды предназначены для целей улучшения жилищных условий. См. Также комментарий 2 (d) -2.ii.

2. Улучшения недвижимого имущества. Усовершенствования дома включают улучшения как жилого помещения, так и недвижимого имущества, на котором оно расположено (например, установка бассейна, строительство гаража или благоустройство территории).

3. Коммерческие и прочие займы. Заем на улучшение жилищного строительства может включать закрытый ипотечный заем или открытую кредитную линию, созданную за пределами подразделения жилищного ипотечного кредитования учреждения, например, заем или кредитную линию для улучшения многоквартирного дома, созданную в отделе коммерческих кредитов.

4. Комбинированная недвижимость. Закрытая ипотечная ссуда или открытая кредитная линия для улучшения многоквартирного дома, используемого для жилых и коммерческих целей (например, здания, содержащего многоквартирные дома и торговые площади), или недвижимого имущества, на котором находится такое жилище. «расположенный» — это ссуда на улучшение жилищного фонда, если средства по кредиту используются либо для улучшения всего имущества (например, для замены системы отопления), либо если вырученные средства используются в основном для улучшения жилой части недвижимости.Учреждение может использовать любой разумный стандарт для определения основного использования средств ссуды. Учреждение может выбрать стандарт для применения в каждом конкретном случае. См. Комментарий 3 (c) (10) -3.ii для руководства по займам для улучшения, прежде всего, коммерческой части жилья, кроме многоквартирного.

5. Многоцелевые кредиты. Закрытая ипотечная ссуда или открытая кредитная линия могут использоваться для нескольких целей. Например, закрытая ипотечная ссуда, которая представляет собой ссуду на улучшение жилья согласно § 1003.2 (i) также может быть рефинансированием в соответствии с § 1003.2 (p), если сделка представляет собой рефинансирование с выплатой наличных, и средства будут использованы для улучшения дома. Такая сделка представляет собой многоцелевой заем. Комментарий 4 (a) (3) -3 содержит подробную информацию о том, как сообщать о многоцелевых покрытых займах.

6. Выписка заемщика. При определении того, предназначена ли закрытая ипотечная ссуда или открытая кредитная линия, или заявка на получение закрытой ипотечной ссуды или открытую кредитную линию для целей улучшения жилищных условий, учреждение может полагаться на заявленная заявителем или заемщиком цель (и) ссуды или кредитной линии на момент получения заявки или принятия решения о выдаче кредита.Учреждению не нужно подтверждать, что заемщик действительно использует какие-либо средства для заявленных целей.

2 (j) Заем на покупку жилья

1. Несколько объектов недвижимости. Ссуда ​​на покупку жилья включает закрытый ипотечный кредит или открытую кредитную линию, обеспеченную одним жилищем и использованную для покупки другого жилья. Например, если лицо получает ссуду под залог собственного капитала или обратную ипотеку, обеспеченную жилищем A, для покупки жилья B, ссуда под залог собственного капитала или обратная ипотека является ссудой на покупку жилья в соответствии с § 1003.2 (к).

2. Коммерческие и прочие займы. Заем на покупку жилья может включать закрытый ипотечный заем или открытую кредитную линию, созданную за пределами подразделения жилищного ипотечного кредитования учреждения, например, заем или кредитную линию на покупку многоквартирного дома, созданную в отделе коммерческих займов.

3. Строительство и постоянное финансирование. Ссуда ​​на покупку жилья включает как комбинированную ссуду на строительство / постоянную ссуду или кредитную линию, так и отдельное постоянное финансирование, которое заменяет ссуду или кредитную линию только на строительство для того же заемщика в более позднее время.Ссуда ​​на покупку жилья не включает ссуду только на строительство или кредитную линию, которая предназначена для замены отдельным постоянным финансированием, предоставленным любым финансовым учреждением тому же заемщику в более позднее время, или которое предоставляется лицу исключительно для строительства дома. жилье для продажи, которое исключено из Правила C в качестве временного финансирования согласно § 1003.3 (c) (3). Комментарии 3 (c) (3) -1 и -2 предоставляют дополнительную информацию о сделках, которые исключены как временное финансирование.

4. Вторая ипотека, которая финансирует первоначальные выплаты по первой ипотеке. Если учреждение, предоставляющее первую ипотечную ссуду покупателю дома, также предоставляет вторую ипотечную ссуду или кредитную линию тому же покупателю для финансирования части или всего первоначального взноса покупателя жилья, как первой ипотечной ссуды, так и второй ипотечной ссуды или линии кредита — ссуды на покупку жилья.

5. Предположения. Согласно § 1003.2 (j), допущение является ссудой на покупку жилья, когда учреждение заключает письменное соглашение, принимающее нового заемщика в качестве должника по существующему обязательству по финансированию покупки жилья новым заемщиком в обеспечение существующего обязательства, если возникающее обязательство — это закрытая ипотечная ссуда или открытая кредитная линия.Сделка, в которой заемщик B финансирует покупку жилья заемщика A, принимая на себя существующее долговое обязательство заемщика A, и которая завершается в соответствии с соглашением штата Нью-Йорк о консолидации, продлении и изменении и классифицируется как дополнительная ипотека в соответствии с разделом налогового законодательства штата Нью-Йорк. 255, так что заемщик должен уменьшить налоги на регистрацию ипотеки или не платить таковые, является предположением и ссудой на покупку жилья. См. Комментарий 2 (d) -2.ii. С другой стороны, сделка, в которой заемщик B, правопреемник, принимает на себя существующее долговое обязательство заемщика A только после приобретения права собственности на жилище заемщика A, не является ссудой на покупку жилья, поскольку заемщик B не принял на себя долговое обязательство по цель покупки жилья. См. § 1003.4 (a) (3) и комментарий 4 (a) (3) -4 для получения информации о том, как сообщать о покрытых займах, которые не являются ссудами на улучшение жилищных условий, ссудами на покупку жилья или рефинансированием.

6. Многоцелевые кредиты. Закрытая ипотечная ссуда или открытая кредитная линия могут использоваться для нескольких целей. Например, закрытая ипотечная ссуда, которая является ссудой на покупку жилья согласно § 1003.2 (j), также может быть ссудой на улучшение жилья согласно § 1003.2 (i) и рефинансированием согласно § 1003.2 (p), если сделка является денежной. рефинансирования и средства пойдут на покупку и улучшение жилья.Такая сделка представляет собой многоцелевой заем. Комментарий 4 (a) (3) -3 содержит подробную информацию о том, как сообщать о многоцелевых покрытых займах.

2 (л) Промышленный дом

1. Определение искусственного дома. Определение в § 1003.2 (l) относится к Федеральным строительным нормам для промышленного жилья, установленным Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD) (24 CFR, часть 3280.2). Модульные или другие дома заводской постройки, которые не соответствуют стандартам кодекса HUD, не считаются домами, произведенными в соответствии с § 1003.2 (л). Рекреационные транспортные средства исключены из стандартов кодекса HUD в соответствии с 24 CFR 3282.8 (g), а также исключены из определения жилища для целей § 1003.2 (f). См. Комментарий 2 (f) -3.

2. Идентификация. Промышленный дом, как правило, будет иметь табличку с техническими данными, постоянно прикрепленную рядом с главной электрической панелью или другим легкодоступным и видимым местом, с указанием его соответствия Федеральным стандартам строительства и безопасности промышленных домов, действующим на момент производства, и с предоставлением другой информации. о его производстве в соответствии с 24 CFR 3280.5. Изготовленный дом, как правило, также будет иметь Сертификационный знак HUD в соответствии с 24 CFR 3280.11.

2 (m) Столичный статистический район (MD) или Столичный округ (MD).

1. Использование терминов «Столичный статистический район (MSA)» и «Столичный округ (MD)». Управление управления и бюджета США (OMB) определяет столичные статистические районы (MSA) и столичные подразделения (MD) для обеспечения согласованных на национальном уровне определений для сбора, составления таблиц и публикации федеральной статистики для набора географических областей.Для всех целей в соответствии с Правилом C, если MSA делится OMB на MD, соответствующей географической единицей, которая будет использоваться, является MD; если MSA не разделена таким образом OMB на MD, то подходящей географической единицей, которая будет использоваться, является MSA.

2 (n) Многоквартирный дом

1. Многоквартирные жилые дома. Определение жилища в § 1003.2 (f) включает многоквартирные жилые постройки, а соответствующий комментарий дает указания, когда такие жилые постройки включаются в это определение. См. Комментарии с 2 (f) -2 по -5.

2. Особые требования к отчетности для многоквартирных домов. Определение многоквартирного дома в § 1003.2 (n) включает жилище, независимо от метода строительства, которое содержит пять или более индивидуальных жилых единиц. Покрытые ссуды, обеспеченные многоквартирным домом, подлежат дополнительным требованиям к отчетности согласно § 1003.4 (a) (32), но не подпадают под требования к отчетности согласно § 1003.4 (a) (4), (10) (iii), (23) , (29) или (30).

3. Жилые особняки. Покрытая ссуда, обеспеченная пятью или более отдельными жилищами, которые не являются многоквартирными домами, в более чем одном месте, не является ссудой, обеспеченной многоквартирным домом. Например, предположим, что арендодатель использует покрытую ссуду для улучшения пяти или более жилищ, каждое из которых состоит из одной жилой единицы, расположенной в разных частях города, и ссуда обеспечивается этой недвижимостью. Покрытая ссуда не обеспечена многоквартирным домом, как это определено в § 1003.2 (п). Аналогичным образом, покрытая ссуда, обеспеченная пятью или более отдельными жилищами, которые расположены в многоквартирном доме, но которая не обеспечена всем многоквартирным домом (, например, весь многоквартирный дом или жилой комплекс), не обеспечивается многоквартирным домом. жилище, как это определено в § 1003.2 (n). Например, предположим, что инвестор покупает 10 индивидуальных кондоминиумов в комплексе из 100 квартир с использованием покрытого кредита. Покрытая ссуда не может быть обеспечена многоквартирным домом, как это определено в § 1003.2 (п). В обеих этих ситуациях финансовое учреждение, сообщающее о покрытом займе или заявке, обеспеченной этими отдельными жилищами, не будет подпадать под дополнительные требования к отчетности для покрытых займов, обеспеченных многоквартирными домами, или заявлений, предлагаемых для обеспечения их многоквартирными домами в соответствии с § 1003.4 (a) ( 32). Однако финансовое учреждение должно сообщить информацию, требуемую § 1003.4 (a) (4), (a) (10) (iii) и (a) (23), (29) и (30), что не является применимо к покрытым займам, обеспеченным и заявкам, предлагаемым к обеспечению многоквартирными домами.См. Комментарий 2 (n) -2. Кроме того, в обеих этих ситуациях финансовое учреждение сообщает количество индивидуальных жилых единиц, обеспечивающих покрытый заем или предложенных для обеспечения покрытого займа в соответствии с требованиями § 1003.4 (a) (31). См. Комментарий 4 (а) (31) -3.

2 (о) Открытая кредитная линия

1. Общие. Раздел 1003.2 (o) определяет открытую кредитную линию как предоставление кредита, обеспеченного залоговым правом на жилище, и это открытый план кредитования, как это определено в Положении Z, 12 CFR 1026.2 (a) (20), но независимо от того, является ли кредит потребительским кредитом, как это определено в § 1026.2 (a) (12), предоставляется кредитором, как определено в § 1026.2 (a) (17), или распространяется на потребителя, как определено в § 1026.2 (a) (11). Помимо этих различий, учреждения могут полагаться на 12 CFR 1026.2 (a) (20) и связанный с ним комментарий при определении того, является ли транзакция открытой кредитной линией в соответствии с § 1003.2 (o). Например, предположим, что сделка с коммерческой целью освобождена от действия Правила Z в соответствии с § 1026.3 (a) (1), но в противном случае это открытый кредит в соответствии с Правилом Z § 1026.2 (a) (20). Операция с коммерческой целью представляет собой открытую кредитную линию в соответствии с Правилом C при условии соблюдения других требований § 1003.2 (o). Точно так же предположим транзакцию, в которой лицо, предоставляющее открытый кредит, является финансовым учреждением согласно § 1003.2 (g), но не является кредитором согласно Правилу Z, § 1026.2 (a) (17). В этом примере транзакция представляет собой открытую кредитную линию в соответствии с Правилом C при соблюдении других требований § 1003.2 (o) соблюдены.

2. Предоставление кредита. Продление кредита имеет то же значение в соответствии с § 1003.2 (o), что и в соответствии с § 1003.2 (d) и комментарием 2 (d) -2. Таким образом, например, возобновление открытой кредитной линии не является продлением кредита в соответствии с § 1003.2 (o) и не регулируется Правилом C, если существующее долговое обязательство не будет выполнено и заменено. Аналогичным образом, согласно § 1003.2 (o), каждое использование открытой кредитной линии не является продлением кредита.

2 (п) Рефинансирование

1. Генерал. Раздел 1003.2 (p) определяет рефинансирование как закрытый ипотечный заем или открытую кредитную линию, по которой новое долговое обязательство, обеспеченное жилищем, удовлетворяет и заменяет существующее долговое обязательство, обеспеченное жилищем, тем же заемщиком. За исключением случаев, описанных в комментарии 2 (p) -2, факт рефинансирования определяется путем ссылки на то, было ли первоначальное долговое обязательство выполнено или заменено новым долговым обязательством на основании договора сторон и применимого законодательства.Удовлетворение первоначального залога не имеет значения. Например:

и. Новый закрытый ипотечный кредит, который удовлетворяет и заменяет один или несколько существующих закрытых ипотечных кредитов, является рефинансированием в соответствии с § 1003.2 (p).

ii. Новая открытая кредитная линия, которая удовлетворяет и заменяет существующую закрытую ипотечную ссуду, является рефинансированием в соответствии с § 1003.2 (p).

iii. За исключением случаев, описанных в комментарии 2 (p) -2, новое долговое обязательство, которое обновляет или изменяет условия, но не удовлетворяет и не заменяет существующее долговое обязательство, не является рефинансированием в соответствии с § 1003.2 (п).

2. Соглашения штата Нью-Йорк о консолидации, продлении и изменении. Если сделка завершена в соответствии с соглашением штата Нью-Йорк о консолидации, продлении и изменении и классифицируется как дополнительная ипотека в соответствии с разделом 255 Налогового законодательства штата Нью-Йорк, так что заемщик должен уменьшить налоги на регистрацию ипотеки или не взимать их, и где: но для соглашения сделка соответствовала бы определению рефинансирования согласно § 1003.2 (p), сделка считается рефинансированием согласно § 1003.2 (п). См. Также комментарий 2 (d) -2.ii.

3. Существующее долговое обязательство. Закрытая ипотечная ссуда или открытая кредитная линия, которая удовлетворяет и заменяет одно или несколько существующих долговых обязательств, не является рефинансированием согласно § 1003.2 (p), если существующее долговое обязательство (или обязательства) также не было обеспечено жилищным фондом. . Например, предположим, что у заемщика есть существующая закрытая ипотечная ссуда на сумму 30 000 долларов США, и он получает новую закрытую ипотечную ссуду на сумму 50 000 долларов США, которая удовлетворяет и заменяет существующую ссуду на сумму 30 000 долларов США.Новый заем в размере 50 000 долларов США является рефинансированием согласно § 1003.2 (p). Однако, если заемщик получает новый закрытый ипотечный заем в размере 50 000 долларов США, который удовлетворяет и заменяет существующий заем в размере 30 000 долларов США, обеспеченный только личной гарантией, новый заем в размере 50 000 долларов США не является рефинансированием согласно § 1003.2 (p). См. § 1003.4 (a) (3) и соответствующий комментарий для руководства о том, как сообщать о цели ссуды для таких транзакций, если они не исключаются иным образом в соответствии с § 1003.3 (c).

4. Тот же заемщик. Раздел 1003.2 (p) предусматривает, что, даже если все другие требования § 1003.2 (p) соблюдены, закрытая ипотечная ссуда или открытая кредитная линия не являются рефинансированием, если один и тот же заемщик не берет на себя и существующие и новые обязательства. Согласно § 1003.2 (p), «один и тот же заемщик» берет на себя как существующие, так и новые обязательства, даже если только один заемщик является одинаковым по обоим обязательствам. Например, предположим, что существующая закрытая ипотечная ссуда (обязательство X) удовлетворена и заменена новой закрытой ипотечной ссудой (обязательство Y).Если заемщики A и B оба имеют обязательства по обязательству X, и только заемщик B имеет обязательства по обязательству Y, то обязательство Y является рефинансированием в соответствии с § 1003.2 (p), при условии, что другие требования § 1003.2 (p) выполнены, потому что заемщик B обязан по обеим сделкам. С другой стороны, если только заемщик A обязан по обязательству X, и только заемщик B обязан по обязательству Y, то обязательство Y не является рефинансированием в соответствии с § 1003.2 (p). Например, предположим, что два супруга разводятся. Если оба супруга имеют обязательства по обязательству X, но только один из супругов имеет обязательства по обязательству Y, то обязательство Y является рефинансированием в соответствии с § 1003.2 (p), при условии соблюдения других требований § 1003.2 (p). С другой стороны, если только супруг A обязан по обязательству X, и только супруг B обязан по обязательству Y, то обязательство Y не является рефинансированием в соответствии с § 1003.2 (p). См. § 1003.4 (a) (3) и соответствующий комментарий для руководства о том, как сообщать о цели ссуды для таких транзакций, если они не исключаются иным образом в соответствии с § 1003.3 (c).

5. Два или более долговых обязательства. Раздел 1003.2 (p) предусматривает, что для рефинансирования новое долговое обязательство должно удовлетворять и заменять существующее долговое обязательство.Если два или более новых обязательства заменяют существующее обязательство, каждое новое обязательство является рефинансированием, если вместе взятые новые обязательства удовлетворяют существующему обязательству. Аналогичным образом, если одно новое обязательство заменяет два или более существующих обязательства, новое обязательство является рефинансированием, если оно удовлетворяет каждому из существующих обязательств.

6. Многоцелевые кредиты. Закрытая ипотечная ссуда или открытая кредитная линия могут использоваться для нескольких целей. Например, закрытая ипотечная ссуда, которая подлежит рефинансированию в соответствии с § 1003.2 (p) также может быть ссудой на улучшение жилья в соответствии с § 1003.2 (i) и использоваться для других целей, если рефинансирование представляет собой рефинансирование с выплатой наличных, и средства будут использоваться как для улучшения дома, так и для оплаты обучения в колледже. Такая сделка представляет собой многоцелевой заем. Комментарий 4 (a) (3) -3 содержит подробную информацию о том, как сообщать о многоцелевых покрытых займах.

Оцените ежемесячный ввод-вывод и амортизационные платежи по текущим ставкам

Текущие ставки по местным ипотечным кредитам

В следующей таблице показаны текущие 30-летние ставки по ипотеке, доступные в Лос-Анджелесе.Вы можете использовать меню, чтобы выбрать другие сроки кредита, изменить сумму кредита. или измените свое местоположение.

Понимание ссуд на строительство недвижимости

Построить новый дом — мечта многих американцев. Многие люди, возможно, никогда не будут действовать в соответствии с этим, в то время как многие другие обязательно сделают это: найти способы сэкономить и спланировать, и однажды построить дом, который они всегда хотели.

Хорошая новость в том, что если вы ищете помощи в достижении подобной мечты, есть программы и кредиты, которые готовы вам помочь.Сложность заключается в том, что ссуды на строительство недвижимости сложнее, чем обычная ссуда, поэтому вам придется потрудиться немного больше.

Эта статья поможет вам понять некоторые основы ссуды на недвижимость для нового строительства, чтобы вы однажды также могли претендовать на свою часть американской мечты.

Что такое ссуды на строительство недвижимости?

Прежде чем углубляться в специфику типов ссуд и то, как они могут работать на вас, есть некоторые общие черты всех ссуд на строительство недвижимости, в том числе:

  • банки — в то время как ипотечные компании могут быть наиболее распространенными с обеспечением традиционной ипотеки, они, как правило, избегают сложности и риска ссуд на строительство недвижимости.Банки — это то место, где вам нужно сосредоточить свои усилия в поисках такого рода финансирования, чаще всего, а также некоторых государственных программ;
  • земля — обычно недвижимость, на которой вы будете строить, включается в ссуду на строительство недвижимости. Но это не обязательно. Если вы уже владеете недвижимостью, вы действительно можете использовать ее в качестве залога и получить более выгодные условия по ссуде на строительство;
  • планы — вам нужно будет предоставить подробные планы и графики, чтобы претендовать на этот вид финансирования.Ожидайте гораздо большей проверки, надзора и прямых действий с вашим кредитором;
  • FICO — поскольку ссуду на строительство недвижимости часто не хватает дома в качестве залога, оценка FICO заемщика намного важнее, чем она могла бы быть при другом финансировании.

Чаще всего строительные ссуды представляют собой краткосрочные ссуды (на один год или меньше), которые после завершения строительства превращаются в более длительную и более обычную ипотеку. Большая часть обычно составляет 15 или 30 лет.

Имея обеспеченную строительную ссуду, вы получите рассрочку платежа за первый год строительства. Они находятся на заранее установленном графике розыгрыша, чтобы покрыть расходы на строительство. В период строительства вы будете вносить только процентные платежи, как правило, по переменной ставке.

Ожидайте, что ваш кредитор будет регистрироваться каждый раз перед выплатой средств на период использования, чтобы убедиться, что проект придерживается графика, предварительно одобренного вами, застройщиком и кредитором. Все работает в соответствии с графиками и этапами, которые вы четко изложили кредитору для обеспечения финансирования.

Более конкретно, то, как работает ссуда, зависит от типа ссуды, которую вы обеспечиваете, и от того, с кем вы ее обеспечиваете.

Виды ссуд на строительство недвижимости

Существует два типа ссуды на строительство недвижимости: автономная ссуда на строительство и ссуда на постоянное строительство. Хотя у них есть общие черты, о которых уже упоминалось, они различаются по преимуществам, которые они могут предоставить вам как заемщику.

  • Автономные ссуды на строительство: Название этой ссуды немного сбивает с толку, так как она БУДЕТ также включать долгосрочную ипотеку.Но уникальная особенность здесь заключается в том, что строительный заем обрабатывается как отдельный заем по отношению к ипотеке, которая следует за ним — кредитор использует первый заем, чтобы заставить вас обеспечить более крупный второй. Обычно у вас будет два комплекта закрытия (и сопутствующих расходов) с этим типом кредита — вначале, а затем снова, когда вы рефинансируете более крупную ипотеку. Процентная ставка меняется в течение периода строительства и становится фиксированной для ипотечной части. Платежи, производимые во время строительства, являются только процентными, а затем вы оплачиваете свой баланс, переводя основную сумму в свою 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой.
  • Ссуды от строительства до постоянных: более распространенный тип ссуды на недвижимость, он объединяет два ссуды (строительство, ипотека) в одну 30-летнюю ссуду с фиксированной ставкой. Этот тип ссуды обычно требует большего от заемщика с точки зрения первоначальных взносов и кредитного рейтинга. Явное преимущество, которое он имеет перед другими, — это единый набор затрат на закрытие для получения полной суммы кредита и возможность установить процентную ставку раньше.

Одно из преимуществ автономной ссуды — для людей, которые уже владеют недвижимостью и могут захотеть продать ее, когда их строительство будет завершено.Автономный кредит позволит этому заемщику вложить больше денег после продажи своего существующего дома, чего они не могли сделать с другим типом кредита.

Автономный дом также может помочь людям, у которых есть меньше авансовых денег, попасть в свою собственность, потому что они могут использовать готовый дом в качестве залога, чтобы обеспечить лучшую ставку по ипотеке.

Другая стратегия — обратиться к правительству за любыми существующими программами, которые могут быть применимы к вашей ситуации.

Варианты строительных кредитов FHA и VA

Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) использует ссуды FHA, чтобы помочь большему количеству покупателей найти дома.Эти ссуды с низкими первоначальными взносами и затратами на закрытие сделки с легкой квалификацией для получения кредита могут открыть возможности для более широкого круга соискателей. Эти черты справедливы в отношении ссуд FHA на строительство недвижимости.

Строительные ссуды FHA являются постоянными, что означает только одно закрытие. Основные преимущества этой ссуды по сравнению с той, которую вы могли бы получить в банке, включают:

  • Может быть разрешен более высокий уровень DTI (отношение долга к доходу);
  • Уменьшение авансовых платежей до 3.5%;
  • Программа федерального страхования со специальными консультантами и ресурсами.

Строительный кредит FHA будет иметь еще несколько условий, таких как право собственности на землю, участвующую в сделке. Если вы владели землей более шести месяцев, вы не можете претендовать на получение этой ссуды.

Вашему городу также необходимо предоставить свидетельство о заселении после детального осмотра собственности после периода строительства. Через 60 дней после выдачи ссуды начнется погашение.

Ветеранские варианты

Ветераны вооруженных сил США могут иметь дополнительные возможности для рассмотрения. Хотя VA не предлагает никаких ссуд, некоторые квалифицированные кредиторы VA предложат ссуды на строительство VA.

Хорошая новость заключается в том, что для их получения используются те же критерии, что и для жилищного кредита VA. Однако проблема заключается в том, чтобы найти кредитора VA, который их предлагает: они часто считаются слишком рискованными, поэтому они не распространены на рынке.

Как только вы найдете поставщика ссуды на строительство VA, вам нужно будет придерживаться очень строгого набора руководящих принципов и правил в отношении собственности и готового здания, чтобы соответствовать правилам VA и требованиям к собственности.В среднем на закрытие уходит 45-60 дней, что является долгим сроком для любого типа ипотеки.

Преимущества строительной ссуды VA, которая носит постоянный характер, включают:

  • Потенциально получить ссуду с низкой или даже нулевой суммой денег;
  • Мягкие кредитные требования;
  • Нет PMI (частное страхование ипотеки) и низкие процентные ставки.

Настоящая проблема в получении строительной ссуды VA — найти кредитора и застройщика, которые устраивают сделку.Риски, дополнительные документы и задержки делают эти ссуды более редкими на нынешнем рынке … но ветераны, безусловно, могут извлечь выгоду из дополнительных усилий, направленных на их поиск и обеспечение.

Осуществление мечты

Если вы мечтаете о строительстве собственного дома, вы должны быть счастливы, что существуют программы кредитования, разработанные специально для того, чтобы помочь вам в достижении этой цели.

Вы должны приложить дополнительные усилия, чтобы найти кредитора, предлагающего ваш кредит, а также сэкономить на более крупном первоначальном взносе, который обычно требуется.Вы также захотите повысить свой кредитный рейтинг, поскольку он будет играть большую роль в вашей квалификации.

Если вы сами не являетесь лицензированным подрядчиком, вам нужно будет найти для работы строителя, который понимает ваши потребности в финансировании. Вам потребуются планы и графики для подачи на финансирование, и у вас будет несколько контрольно-пропускных пунктов во время строительства, чтобы все было в порядке.

Вы получите деньги в течение периода розыгрыша, в течение которого вы платите только проценты по кредиту.После постройки у вас будет 15- или 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой, и вы заплатите один или два набора закрывающих расходов, чтобы добраться до нее, в зависимости от типа вашей ссуды.

Как видите, несмотря на свою сложность, ссуды на строительство недвижимости предоставляют возможности и потенциал для многих потенциальных покупателей жилья. Хотя они могут быть не такими популярными и распространенными, как другие виды ипотеки, они, безусловно, могут стать ключом к тому, чтобы помочь вам построить дом своей мечты.

Домовладельцы могут захотеть рефинансировать при низких ставках

10-летние ставки казначейства США недавно упали до рекордно низкого уровня из-за распространения коронавируса, снижающего риск, при одновременном падении других финансовых ставок.Домовладельцы, которые покупают или рефинансируют по сегодняшним низким ставкам, могут извлечь выгоду из недавней волатильности ставок.

Вы слишком много платите по ипотеке?

Узнайте, на что вы имеете право

Проверьте варианты рефинансирования у надежного кредитора.

Ответьте на несколько вопросов ниже и свяжитесь с кредитором, который поможет вам рефинансировать и сэкономить сегодня!

Полное руководство по инвестиционной ипотеке в 2021 году

Если бы путь к богатству недвижимостью был легким, каждый был бы домовладельцем-миллионером или домовладельцем.

Сделать большие деньги на инвестиционной собственности (недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от сдачи в аренду или прибыли от ее перепродажи) редко бывает так просто, как «покупай дешево, продавай дорого». Это требует тщательного исследования, планирования, тяжелой работы и доли удачи.

Но пока вы принимаете решения об инвестировании в недвижимость с широко открытыми глазами, финансовое вознаграждение может вас удивить и порадовать.

Готовы купить инвестиционную недвижимость? Щелкните здесь, чтобы проверить свое право на участие.

В 2019 году средняя валовая прибыль (прибыль до расходов) от ремонта домов — покупки, ремонта и быстрой перепродажи домов — составила 39,9%.

Другими словами, средний игрок дома зарабатывал 39 900 долларов на каждые 100 000 вложенных долларов.

Средняя рентабельность аренды недвижимости в 2019 году составила 15%. Это означает, что средний покупатель многоквартирного дома за 500 000 долларов зарабатывает 75 000 долларов за один год!

Напротив, средняя доходность фондового рынка за последние 50 лет составляла около 8%, в то время как средняя доходность инвестора по паевым инвестиционным фондам составляла 4-5% за последние 30 лет.


В этой статье:


Мифы об общей инвестиционной собственности

Прежде чем исследовать преимущества покупки инвестиционной недвижимости, давайте развенчаем два устойчивых мифа:

Миф 1: Покупка основного места жительства — это то же самое, что покупка инвестиционной собственности.

Факт: Хотя многие люди думают, что своих домов являются инвестициями, дом не является инвестиционной собственностью, если вы не покупаете его для с прямой целью получения дохода от аренды или прибыли от перепродажи.

Миф 2: Стоимость жилья всегда росла, поэтому основное жилье в конечном итоге станет инвестиционной собственностью, если вы владеете им достаточно долго.

Факт: С поправкой на инфляцию и условия местного рынка стоимость жилья не всегда повышалась. На национальном и местном уровнях цены на жилье подвержены циклам подъемов и спадов. Независимо от того, как долго вы владеете недвижимостью, нет гарантии, что вы получите прибыль, перепродав ее.

Плюсы и минусы покупки инвестиционной недвижимости

Для мелких инвесторов наиболее распространенные сделки с недвижимостью бывают двух видов: (1) покупка недвижимости в аренду и (2) предприятия по продаже жилья.

Вот основные преимущества и недостатки каждого из них.

House Flipping Плюсы и минусы

House Flipping Pros

  • Хорошая прибыль, быстро и единовременно.
  • Возможность быстрой и крупной прибыли.

Если вы смотрите HGTV, вы знаете, что делать.

Во-первых, купите слегка «проблемную» недвижимость в многообещающем районе по цене ниже рыночной — или меньше, чем ее стоимость в ближайшем будущем.Затем превратите этот фиксатор-верх в модельный дом. Как только косметический ремонт будет завершен, найдите покупателя, готового заплатить за недвижимость больше, чем вы вложили.

Промойте и повторите.

Концы с переворачиванием домов

  • Высокое вознаграждение сопряжено с большим риском.
  • Большая прибыль может быть обманчива. Иногда в них не включаются все затраты на приобретение и ремонт недвижимости. Эти затраты обычно поглощают от 20% до 30% прибыли. В дополнение к затратам на ремонт вы оплачиваете заключительные расходы, налоги на недвижимость, страховку и (часто) гонорары риелтора.А если вы возьмете ипотеку и не перепродаете недвижимость быстро, ежемесячные платежи начнут подрывать вашу прибыль.
  • Если у вас нет денег, вам понадобится краткосрочная ссуда для покупки недвижимости. К сожалению, требования к ссудам на инвестиционную недвижимость строже, чем к основному жилью, и часто намного дороже.
  • Ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Долгосрочный прирост капитала (инвестиции, удерживаемые в течение года или дольше) облагается налогом по ставке от 10% до 15%, но краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход.Поскольку прибыль от переворота дома обычно зависит от быстрого возврата инвестиций, вы можете платить по ставке до 20%, если только вы не сделаете обмен по Разделу 1031, чтобы отложить налоговый счет.

Самая большая ошибка, которую делают многие новички в ластах, — это недооценка стоимости покупки и ремонта собственности. Если вы занимаетесь домашними делами, вы делаете ставку на то, что сможете продать отремонтированный дом со значительной наценкой в ​​ до тех пор, пока постоянно растущие расходы в размере не разрушат вашу прибыль.

Это игра не для наивных или нетерпеливых людей.

Успешный флиппер тщательно исследует местный рынок перед покупкой инвестиционной недвижимости. Идеальный район — это такой район, где дома по-прежнему доступны по цене, но быстро растут.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Плюсы и минусы аренды недвижимости

Плюсы аренды недвижимости: Независимо от того, покупаете ли вы жилой комплекс или дуплекс, самым большим преимуществом аренды недвижимости является предсказуемый поток доходов, который она генерирует.

В то время как трехмесячное предприятие по продаже домов может принести валовую прибыль в размере 50 000 долларов при вложении 200 000 долларов, аренда недвижимости на 200 000 долларов может приносить, скажем, 1 000 долларов в месяц после вычета расходов.При такой скорости вы превысите сумму «быстрой прибыли» через 50 месяцев, и доходы на этом не остановятся. Они будут поступать месяц за месяцем, год за годом.

Помимо получения прибыли, доход от аренды поможет вам выплатить ссуду, полученную для финансирования недвижимости. А в некоторых случаях текущий и будущий доход от аренды поможет вам получить более выгодные условия ссуды.

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью могут быть налоговые льготы. Помимо получения дохода и потенциальной прибыли от прироста капитала, сдаваемая в аренду недвижимость предусматривает вычеты, которые могут снизить налог на вашу прибыль.

Общие вычеты включают деньги, потраченные на проценты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, страхование, налоги на имущество, поездки, уход за газонами, убытки от несчастных случаев (наводнения, ураганы и т. Д.), А также сборы ТСЖ и сборы за содержание кондоминиумов или кооперативов.

Если чистый денежный поток не является положительным после вычета расходов, ваш доход от аренды может даже не облагаться налогом!

Минусы арендуемой собственности: Если вы когда-нибудь разговаривали с домовладельцем, вы знаете, что владение арендуемой собственностью сопряжено с головными болями и хлопотами.

Помимо дохода, сдача внаем собственности приводит к расходам, которые составляют от 35% до 80% валового операционного дохода. (Большинство свойств находятся в диапазоне от 37% до 45%. Если ваша смета расходов намного ниже этого, перепроверьте свои расчеты.)

Многие новые арендодатели недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности.

( Примечание : расходы не могут полностью вычитаться из налогооблагаемой базы . . Это зависит от того, классифицирует ли IRS ваш рентный доход как «непассивный» или «пассивный».«Если вы не проводите как минимум 750 часов в год, работая над арендуемой недвижимостью, любые убытки будут пассивными и вычитаются только в размере до 25 000 долларов США из дохода от аренды. (К счастью, убытки более 25000 долларов можно перенести на следующий год.)

И когда что-то ломается — от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха — это вам чинить. Если вам неудобно или вы не хотите получать полуночные звонки от арендаторов, вам нужно нанять компанию по управлению недвижимостью для решения таких задач.

Хорошая новость заключается в том, что фирмы по управлению недвижимостью могут справиться с некоторыми (или даже со всеми) неприятными рутинными делами — от содержания единиц жилья до надзора за ремонтом и техническим обслуживанием, сбора арендной платы, поиска надежных новых арендаторов и выселения бездельников.

Хорошая управляющая компания также будет иметь все необходимые договоры аренды, заявки и другие документы, чтобы ваше здание работало как хорошо отлаженная машина, приносящая доход. Они также будут знатоками законов об арендодателях вашего города и штата.

Но эти услуги платные.

Ожидайте, что вы будете платить управляющей фирме ежемесячную плату в размере от 7% до 10% от собранной арендной платы. Кроме того, некоторые фирмы по управлению недвижимостью взимают дополнительную плату за выполнение или надзор за ремонтом, за поиск новых арендаторов или даже за продление арендатором договора аренды. Некоторые также взимают плату за вакансию, то есть вы должны платить ее, даже если подразделение не приносит никакого дохода.

Существует также риск того, что непослушный арендатор нанесет ущерб вашей собственности, но для выселения потребуется несколько месяцев.Тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах среднего класса может снизить риск появления долгосрочных вакансий и невыплаты арендаторов, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.

Щелкните, чтобы проверить сегодняшние ставки.

Как получить лучшую ссуду для инвестиций в недвижимость

Наилучшее финансирование инвестиционной недвижимости для вас будет зависеть от вашего конкретного финансового положения. Тем не менее, эти простые советы должны помочь вам профинансировать больше недвижимости за меньшие деньги.

Присмотритесь к лучшим ценам.

Свяжитесь с несколькими кредиторами, начиная с банка, выдавшего вашу первую ипотеку, чтобы сравнить процентные ставки и условия, а также стоимость закрытия и другие сборы.

Проверьте мелкий шрифт.

Всегда читайте «мелкий шрифт», чтобы раскрыть любые крупные комиссии и дополнительные расходы, включая дополнительные расходы, вызванные количеством существующих ссуд / ипотечных кредитов, которые у вас уже есть.

По возможности выбирайте более крупный первоначальный взнос.

По возможности уменьшайте процентную ставку в обмен на больший первоначальный взнос.В некоторых случаях также имеет смысл внести предоплату («баллы»), чтобы снизить ставку. Если вы подаете заявку на крупную ссуду и планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени, уплата авансовых платежей и / или более высокий первоначальный взнос может сократить сумму вашего погашения на тысячи долларов.

Получите низкий кредитный рейтинг

За несколько месяцев до начала поиска недвижимости проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, на какие типы ссуд вы имеете право. Если ваш счет немного анемичен, предпримет шаги, чтобы улучшить счет — e.g., выплатив (или погасив) как можно большую сумму долга.

Имейте наличные деньги под рукой.

Убедитесь, что у вас достаточно денежных средств или других ликвидных активов. Для получения права на ипотеку инвестиционной недвижимости обычно требуются шестимесячные денежные резервы.

Ориентируйтесь на долгосрочные цели.

Обдумайте свои долгосрочные цели, чтобы определить, какой тип ссуды будет лучше всего работать в вашей текущей и возможной будущей ситуации. Например, что бы вы сделали, если бы ваша компания заставила вас переехать в то время, когда вы были заняты постоянным трудом? Достаточно ли вы одолжили, чтобы нанять подрядчиков для завершения работы? (Если да, насколько это уменьшит вашу прибыль — и способность погасить ссуду?)

Придерживайтесь бюджета.

Определите, сколько недвижимости вы можете себе позволить, и придерживайтесь своего бюджета. Начинающие инвесторы в недвижимость часто недооценивают свои затраты. Если вы покупаете только ту недвижимость, которую можете себе позволить, перерасход средств может вызвать раздражение и незначительное снижение вашей прибыли. Если вы влюбитесь в недвижимость и превысите свои предельные цены, любые дополнительные расходы могут обернуться катастрофой.

Что лучше: сдать или сдать?

Стоит ли менять дома или покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Все зависит от ваших целей и от того, в какой степени вы можете использовать свои навыки, опыт (строительные навыки очень полезны, ) и вашего текущего финансового положения.

В общем, переворот дома — обычно более серьезная игра, потому что эти сделки зависят от того, вырастет ли стоимость недвижимости в ближайшем будущем. Хотя снижение цен никогда не идет на пользу владельцам собственности, стабильные и / или падающие цены оказывают меньшее влияние на тех, чей основной источник дохода поступает от арендной платы, по сравнению с быстрой перепродажей недвижимости.

В середине 2017 года самая высокая доходность флиппинга была в Питтсбурге — 146,6%; Батон-Руж, Луизиана — 120,3%; Филадельфия — 114%; Гаррисберг, Пенсильвания, 103.3%; и Кливленд — 101,8%, согласно данным ATTOM Data Solutions. Эти города возглавили список, потому что в них было много недорогих старых домов, которые можно было быстро отремонтировать. В то же время цены на жилье там тоже росли.

Что касается сдаваемой в аренду недвижимости, то в начале 2017 года лучшими рынками были Кливленд с годовой доходностью 11,5%; Цинциннати — 9,8%; Колумбия, Южная Каролина, на 8,6%; Мемфис, Теннесси — 8,5%; и Ричмонд, штат Вирджиния, с 8,2%. Худшие рынки обычно располагались в крупнейших городах на обоих побережьях, где цены на недвижимость уже давно заоблачные.

Но местные рынки всегда меняются. Как и любой другой вид инвестиций, недвижимость несет в себе как риски, так и выгоды. Вы можете снизить риски, тщательно изучив рынки и варианты финансирования, но полностью исключить их невозможно.

Шесть типов ссуд на инвестиционную недвижимость

Получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, чем получить ссуду для дома, занимаемого владельцем, и, как правило, дороже.

Многие кредиторы хотят видеть более высокие кредитные рейтинги, лучшее соотношение долга к доходу и надежную документацию (W2, платежные квитанции и налоговые декларации), чтобы доказать, что вы проработали на одной и той же должности в течение двух лет.(Последнее требование может усложнить жизнь пенсионерам и самозанятым лицам.)

Кроме того, большинство будет настаивать на первоначальном взносе в размере не менее 20%, и многие хотят, чтобы у вас были шесть месяцев наличных (или почти наличных) резервов.

Если у вас уже есть четыре ипотечных кредита, вам понадобится немного смекалки, чтобы получить пятую. Большинство банков не будут выдавать новые ипотечные кредиты инвесторам, у которых уже есть четыре, даже если кредиты будут застрахованы государственным агентством.

Но то, что получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, не означает, что вам не следует пытаться.Хотя вы можете не иметь права на получение обычной ипотеки, вы можете получить ее при поддержке Федеральной жилищной администрации (FHA) или Управления по делам ветеранов (VA). Вы также можете выбрать ссуду в твердой валюте или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC).

Некоторых кредиторов даже не заботит ваша кредитная история или история занятости, если они видят большую потенциальную прибыль от инвестиционной собственности, которую вы рассматриваете.

Кредиты под твердые деньги

Эти ссуды в основном используются любителями недвижимости и профессиональными инвесторами в недвижимость.Также известные как ссуды на коммерческую недвижимость и ссуды с фиксированным доходом, они имеют три основных преимущества:

    1. Более быстрое утверждение и финансирование . В некоторых случаях ссуды утверждаются в тот же день, когда подана заявка, а финансирование может занять всего три дня. Благодаря такой скорости ссуды под твердые деньги идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить недвижимость быстро — до того, как конкуренты смогут ее выкупить.
    1. Проще пройти квалификацию. Если вы вносите первоначальный взнос в размере от 25% до 30%, имеете достаточные денежные резервы и хорошую репутацию инвестора в недвижимость, многие кредиторы упускают из виду низкий кредитный рейтинг. И им может быть все равно, что у вас уже есть 4+ ипотеки.
  1. Это краткосрочные ссуды . Большинство кредитов твердыми деньгами имеют срок 1-2 года или 3-5 лет. Для кого-то, кто покупает недвижимость в аренду, это было бы убийцей сделки. Немногие (вменяемые) покупатели арендуемой недвижимости хотят выплатить ссуду в течение года или двух.Но для домовладельцев эти условия идеальны, и это хорошо, потому что не существует такой вещи, как 12-месячная ипотека. Даже если бы банки выписали краткосрочные ипотечные кредиты, большинство из них никогда не ссудили бы деньги на недвижимость, нуждающуюся в серьезном ремонте — такую, которая может не квалифицироваться как пригодных для жилья .

Помимо требований к собственному капиталу от 25% до 30%, самым большим недостатком ссуды в твердой форме является стоимость. Процентные ставки обычно варьируются от 9% до 14%, и многие из них также предусматривают предоплату (в виде «баллов») от 2% до 4% от общей суммы кредита.

Обычная ипотека

По сравнению с ссудами в твердой валюте, обычная ипотека относительно дешевая. Однако они дороже, чем ссуды на недвижимость, занимаемую собственниками. В общем, вы, вероятно, заплатите по процентной ставке от половины до одного процента выше за обычную ипотеку для инвестиционной собственности.

Однако для некоторых будущих магнатов недвижимости проблема с обычными ипотечными кредитами заключается не в их стоимости, а в получении одобрения.

Предполагая, что вы будете , а не , занимаете единицу в здании, большинство банков захотят увидеть следующее, чтобы одобрить ипотеку для арендуемой собственности:

    • Первоначальный взнос не менее 20%.Если вы хотите более низкую ставку, внесите первоначальный взнос в размере 25% +. (Положительным моментом является отсутствие ипотечной страховки, когда вы кладете 20% и более.)
    • Кредитный рейтинг 720 или выше. Результаты ниже 720 (не обязательно) обречены на гибель вашего приложения, но они приведут к более высоким процентным ставкам, более высоким комиссиям и более низким LTV.
    • Шесть месяцев «ликвидных резервов» (денежных средств или активов, которые можно легко конвертировать в наличные).

Если у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы не одобрят вашу пятую ипотеку.

Хотя программа, представленная Fannie Mae в 2009 году действительно позволяет выдавать 5-10 ипотечных кредитов в кредит заемщика, найти банк, который предоставит вам ипотеку, может быть затруднительно, несмотря на гарантии Fannie Mae.

Программа требует, чтобы платежи за шесть месяцев сохранялись в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Для односемейных домов требуется минимум 25% скидки, а для 2–4-квартирных домов — 30%.Если у вас шесть или более ипотечных кредитов, ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 720. Без исключений.

Проверьте свое право на получение обычной ипотеки.

FHA Ипотека

Для финансирования аренды недвижимости ипотека FHA может быть идеальным «стартовым комплектом» для начинающих инвесторов.

Но есть загвоздка. Чтобы претендовать на щедрые ставки и условия ипотеки FHA, вы должны купить недвижимость на 2–4 единицы и занять одну единицу в здании. Тогда собственность квалифицируется как «занятая владельцем».”

Ипотечные кредиты FHA не выдаются напрямую государственным учреждением. Вместо этого ссуды предоставляются частными кредиторами, и FHA страхует этих кредиторов от убытков. Это дает банкам больше стимулов для кредитования заемщиков, которые в противном случае могли бы считаться слишком рискованными.

Благодаря поддержке правительства ипотечные кредиторы FHA снисходительны в отношении минимального кредитного рейтинга, размеров первоначального взноса и предыдущего опыта заемщика в сфере недвижимости.

Требование к первоначальному взносу для ипотечных кредитов FHA составляет всего 3.5% для зданий от одной до четырех квартир. (Но помните, что вы должны купить недвижимость на 2-4 единицы, чтобы использовать FHA для инвестиционной собственности). Напротив, для обычного кредита может потребоваться 20% -ная скидка на покупку двух квартир и 25% на покупку трех- или четырехквартирного дома.

Поскольку FHA разрешает денежные подарки в качестве первоначального взноса и использование субсидий на первоначальный взнос от муниципалитета, есть даже возможность получить дом, финансируемый FHA, без собственных денег.

Не менее важно то, что агентство заявляет, что оно будет страховать ссуды заемщикам с кредитным рейтингом от 500.Это более чем на 100 пунктов ниже минимальных значений для обычных ипотечных кредитов.

FHA также делает скидки для покупателей жилья, которые недавно испытали потерю права выкупа, короткую продажу или банкротство из-за «смягчающих обстоятельств», таких как болезнь или потеря работы.

FHA ипотечные кредиторы хотели бы, чтобы соискатели имели минимальный кредитный балл 580, но большинству кредиторов потребуется гораздо более высокий балл, чтобы претендовать на 2-4 единицы собственности, в которых вы сдаете в аренду одну или несколько дополнительных единиц.

Проверьте свое право на участие в FHA.

ВА Ипотека

Согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов, проведенному в 2016 году, 16% военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, владеют инвестиционной недвижимостью по сравнению с 9% населения в целом.

На это есть две причины:

    1. Поскольку действующий персонал часто вынужден переезжать, они часто не могут продать свои нынешние дома по цене, которая позволила бы им окупить свои вложения.Поэтому вместо того, чтобы продавать дома, они становятся заочными арендодателями.
    2. VA ипотечные кредиты позволяют ветеранам, действующим военнослужащим и их оставшимся в живых супругам получать ссуды на инвестиционную недвижимость без выплаты денег и с низкими ставками по ипотечным кредитам. Как и в случае ссуды FHA, единственное требование — заемщик должен проживать в одной из единиц здания (в данном случае не менее одного года). После этого они могут сдать все здание в аренду и жить в другом месте.

Сдается в аренду до четырех квартир, а также может быть дуплекс или триплекс.Имущество может быть даже домом, в котором снимается комната, или домом с отдельной квартирой на участке.

Заемщики могут даже купить одну недвижимость, прожить в ней год, а затем повторять процесс с несколькими зданиями, пока не достигнут максимума финансирования, известного как лимит прав.

Еще одно преимущество ипотеки VA: заемщики могут использовать арендную плату от других единиц в здании для получения ссуды, включив эту арендную плату в доход. Как правило, они могут добавить 75% рыночной ренты к своим доходам.

С другой стороны, арендуемая недвижимость должна быть в состоянии въезда и получить одобрение от оценщика жилья VA до того, как ссуду можно будет одобрить.

Проверьте свое право на участие в программе VA.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC)

HELOC — это возобновляемые кредитные линии, которые обычно предоставляются с плавающей процентной ставкой. Ваш ежемесячный платеж зависит от текущей ставки и остатка кредита.

HELOCS похожи на кредитные карты. Вы можете снять любую сумму в любое время в пределах вашего лимита.Вы можете погасить или погасить ссуду по своему желанию.

У

HELOC есть две фазы. В течение периода розыгрыша вы используете кредитную линию сколько угодно, и ваш минимальный платеж может покрывать только причитающиеся проценты. Но в конце концов (обычно через 10 лет) период использования HELOC заканчивается, и ваш заем переходит в фазу погашения. На этом этапе вы больше не можете привлекать средства, и ссуда полностью амортизируется за оставшиеся годы.

По сравнению с обычными ипотечными кредитами, HELOC предлагают большую гибкость и более низкие ежемесячные платежи в период выдачи.Вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно — когда вам это нужно.

Потенциальными недостатками являются переменные процентные ставки (которые растут вместе с основной ставкой Федеральной резервной системы) и возможность того, что ежемесячные платежи могут резко возрасти после начала фазы погашения.

В некоторых ситуациях HELOC может быть более дешевой альтернативой ссуде в твердой валюте.

Но в отличие от ссуды в твердых деньгах, HELOC может быть сопряжен с большим риском: если у вас еще нет инвестиционной собственности, вы обеспечите HELOC своим основным местом жительства.В случае невыполнения обязательств по ссуде кредитор лишит права выкупа вашего дома , а не инвестиционной собственности.

Если у вас уже есть инвестиционная недвижимость, вы можете решить эту проблему, подав заявку на HELOC для одного или нескольких из этих объектов. Единственная уловка — найти кредитора.

Поскольку многие инвесторы в недвижимость объявили дефолт во время жилищного кризиса 2008 года, многие банки не одобряют кредитные линии под залог собственного капитала, обеспеченные инвестиционной недвижимостью. Несколько банков, которые или предлагают эти HELOC, значительно усложняют им квалификацию, чем когда-то.

Кредиторы захотят увидеть более низкое соотношение долга к доходу (от 30% до 35% для заемщиков инвестиционной недвижимости по сравнению с 40% для тех, кто берет взаймы под основное место жительства). И они также будут взимать более высокие процентные ставки или требовать от вас предоплаты 2-3 «пункта».

Однако вы можете взять HELOC в свое основное место жительства на гораздо более выгодных условиях. Затем используйте выручку для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Финансирование продавца

Раз в каждую третью «голубую луну» вы можете получить финансирование от продавца для инвестиционной собственности.Это соглашение, также известное как «финансирование собственником», земельный договор или договор о праве собственности, — это договор, в котором продавец выступает в качестве банка, предоставляя вам частную ипотеку.

Вместо получения традиционной ссуды через ипотечную компанию или банк, вы финансируете покупку у нынешнего владельца дома.

Получить финансирование от продавца непросто. Подавляющее большинство продавцов хотят получить полную оплату при закрытии сделки, чтобы погасить свою ипотеку.

Кроме того, по закону дом не может финансироваться продавцом, если он не находится в свободном владении.Относительно немногие дома находятся в собственности свободных и чистых. У большинства владельцев есть какая-то ипотека.

Земельные контракты, финансируемые собственником, часто заключаются на основе пятилетней ипотечной ссуды. Это означает, что они подлежат оплате в полном объеме всего через пять лет, независимо от того, сколько или насколько мало покупатель заплатил.

Некоторые идут с 10-летней амортизацией, то есть с графиком платежей, который полностью погашает ссуду через 10 лет. Этот вариант приводит к очень высоким выплатам по ипотеке.

В некоторых случаях финансирование продавца может иметь смысл для домашнего флиппера.Но в большинстве случаев этот вид кредита невозможен и нежелателен.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Подать заявку на получение инвестиционного кредита

Готовы начать инвестировать? Посмотрите, какие кредитные программы вам доступны, и узнайте, какие ставки доступны. За считанные минуты вы сузите круг поиска своей инвестиционной собственности.

Щелкните, чтобы начать.

Как купить жилой комплекс

Готовы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше.Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой недвижимости. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир.Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

Меньший риск

Жилые комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других зданий, если арендатор переезжает.

  • Возможность защитить поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
  • Даты начала действия договора аренды для управления вашей арендной платой / управлением недвижимостью (т.д., вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех помещений наступал одновременно).

Экономия на масштабе означает более низкие эксплуатационные расходы на единицу

  • Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
  • Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему.Это метод определения счета за коммунальные услуги жильца на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
  • Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.

Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.

Квартиры застрахованы от инфляции

Средняя аренда квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы.Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора. Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

  • Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI).Чистая операционная прибыль — это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно разобраться в четырех типах жилых комплексов.

  • Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
  • Зданиям класса B не исполнилось 20 лет.Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
  • Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и могут потребоваться некоторые ремонтные работы.
  • Здания класса D — это старые квартиры, как правило, в районах с низкими доходами. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты недвижимости, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

  • Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванных комнат. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
  • Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие аренду. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
  • Доля вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
  • В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно ожидать 5-15%.

Рекомендации по размещению и стоимости

При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создавать проблемы, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.

Затраты на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с фондом

Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать утечку. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами чаще подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

  • Стабилизированная недвижимость или недвижимость с правом покупки и удержания. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
  • нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что после того, как будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Рекомендации по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.

Формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет равна 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.

Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов отдельных статей. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.

Получение ссуды

Вам, вероятно, потребуется получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

  • Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
  • Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и лучшим сторонником для правильной оценки всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае дефолта. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может воспользоваться личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Поиск брокера

Хорошая идея — работать с брокерской или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Право на получение ссуды

Поскольку долг увеличивает кредитное плечо, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но обычно кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть сложно разобраться в более сложных заключительных этапах покупки жилого комплекса. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

  • Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
  • Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичной недвижимости.
  • Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать запасы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Экологическая оценка, этап I

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

Последнее обновление 20.10.2019

Получение ипотеки для кооперативов и кондоминиумов в Нью-Йорке

Предположим, вы пришли на рынок, чтобы купить квартиру или кооператив в Нью-Йорке — поздравляем! С разумно низкими процентными ставками и широким доступом инвентаря, ваш выбор времени как нельзя лучше подходит. Но получить ипотеку может быть непросто. К счастью, подготовка к этому процессу укрепит вашу уверенность в покупке дома. Итак, если вам интересно, как получить ипотеку для кооператива или кондоминиума, считайте это своим окончательным руководством — от документов, которые вам понадобятся, до различий в затратах на закрытие сделки — здесь мы рассмотрим все.

Bay Ridge

8301 Ридж Бульвар

443 500 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

1
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

East Flatbush

505 Восточная 45-я улица

628 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

3
|

[email protected] Создано в Sketch.

2,5

Берген Бич

1443 Ройс-стрит

585 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

2
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

2

Brooklyn Heights

75 Генри-стрит

515 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

Студия
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Уксусный холм

206 Фронт-стрит

695 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

1
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Flatbush

Улица Мартенс, 61

650 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

1
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

1

East Flatbush

4509 Авеню К

699 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

3
|

[email protected] Создано в Sketch.

2,5

Канарси

1023 Восточная 94-я улица

679 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

5
|

[email protected] Создано в Sketch.

2

Канарси

1113 Восточная 93-я улица

419 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

3
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

1.5

Парк Слоуп

306 Гарфилд Плейс

698 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

1
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Homecrest

2711 Авеню X

460 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

2
|

[email protected] Создано в Sketch.

2

Weeksville

Авеню Сан-Марко, 1204

515 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

1
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

1

Что такое кондоминиум или кооператив?

Прежде чем рассматривать, как получить ипотеку, давайте рассмотрим основные различия между кондоминиумами и кооперативами.

Кондоминиум — это частная резиденция в многоквартирном доме. Когда вы покупаете его, вы владеете своим помещением, а также частью обычно используемой собственности, например, комнатой для отдыха или тренажерным залом.

Кооператив имеет другую структуру.Это кооператив (отсюда и термин кооператив). Итак, когда вы покупаете кооператив, вы покупаете долю или долю в здании. В этом объяснении кооператива и кондоминиума рассказывается больше.

Battery Park City

300 место ректора

528 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

1
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

1

Нижний Ист-Сайд

210 Восточный Бродвей

749 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

1
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Gramercy Park

130 Восточная 18-я улица

750 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

1
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

West Village

34 Даунинг-стрит

750 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

1
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

1

Долина Манхэттена

410 Central Park West

699 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

1
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Battery Park City

300 место ректора

608 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

1
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Челси

100 West 15th Street

650 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

Студия
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

1

Адская кухня

505 West 43rd Street

705 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

Студия
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Адская кухня

317 West 54th Street

425 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

Студия
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Battery Park City

300 Albany Street

549 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

1
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

1

Ленокс Хилл

353 Ист 72-я улица

699 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

1
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Sutton Place

250 Восточная 54-я улица

625 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

Студия
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Получение одобрения ипотеки для кондоминиумов и кооперативов

Тони Джао из Investors Bank, ипотечного кредитора, рассказывает больше об ипотеке, начиная с предварительного утверждения и заканчивая затратами на закрытие.

Если вам интересно, как получить ипотечный кредит для кооператива или кондоминиума, наиболее важно знать, что в процессе ипотеки требуется одобрение двух основных организаций: здания и заемщика.

Ипотечный кредитор должен одобрить здание

Кондо-здания обычно легче одобрять кредиторам, если большинство покупателей в здании используют свои квартиры в качестве основного жилья. С другой стороны, на некоторые квартиры не распространяется гарантия, что означает, что они не соответствуют всем требованиям по кредитованию. Новое строительство является примером, если здание не завершено или если слишком много единиц является инвестиционной недвижимостью.

Когда дело доходит до получения ипотеки, кооперативы представляют еще большие проблемы, в основном потому, что есть больше причин, по которым кооперативные здания считаются необязательными.Вот три экземпляра:

  • Если у одного человека в кооперативе слишком много акций, это может вызвать беспокойство у банка. Что, если у этого человека возникнут финансовые проблемы и он не сможет оплатить взносы за здание? Это могло нанести ущерб финансовым показателям кооператива.
  • Если финансовая отчетность кооператива не удовлетворительна, это тоже может нервировать кредитора. Кредитор может потребовать от кооператива налоговые декларации и банковские выписки за два года с указанием имеющихся резервов.
  • Если здание участвует в нескольких судебных процессах, это большой красный флаг для кредитора. Никто не хочет участвовать в текущих судебных процессах, поскольку дела могут быстро истощить финансовые ресурсы.

Ипотечный кредитор должен одобрить заемщика

Сначала поговорим о квартирах. Как правило, минимальный первоначальный взнос составляет 20%. И вы должны предоставить своему кредитору типичный ипотечный пакет, включая анкету по ипотеке, информацию о страховании, финансовые данные и бюджет.

Проще говоря, как только ваш кредитор одобрит вас, а продавец квартиры соглашается продать вам, поздравляем — вы являетесь владельцем квартиры!

С другой стороны, кооператив требует немного большей убедительности, потому что, как упоминалось ранее, это кооператив. Во-первых, вам необходимо получить одобрение ипотеки от кредитора. Процесс похож на кондо.

После этого вы должны представить этот утвержденный ипотечный пакет совету кооператива, — говорит Эмбер Даз, старший вице-президент GuardHill Financial Corp.

И правление может запросить еще больше информации.

Они могут захотеть увидеть больше наличных денег в банке, рекомендательные письма или дополнительное подтверждение занятости. Эти советы помогут вам подготовиться к собеседованию в совете директоров совместной игры.

Как только доска получит всю необходимую информацию и проверит ваш пакет, она может принять или отказать вам по своему усмотрению.

Hoboken

1500 Вашингтон-стрит

679 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

1
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Hoboken

401 Monroe Street

490 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

2
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

1

Hoboken

309 2-я улица

655 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

2
|

[email protected] Создано в Sketch.

2

Hoboken

812 Гранд-стрит

699 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

2
|

[email protected] Создано в Sketch.

2

Hoboken

700 1-я улица

699 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

2
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

2

Hoboken

900 Garden Street

525 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

2
|

[email protected] Создано в Sketch.

1

Hoboken

312 Мэдисон-стрит

685 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

2
|

[email protected] Создано в Sketch.

2

Hoboken

916 Park Avenue

485 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

1
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

1

Hoboken

1110 Клинтон-стрит

709 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

2
|

[email protected] Создано в Sketch.

2

Hoboken

312 Мэдисон-стрит

685 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch.

2
|

[email protected] Создано в Sketch.

2

Hoboken

338 Блумфилд-стрит

729 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

2
|

ванна @ 1.5xСоздано в Sketch.

1

Hoboken

323 Джексон-стрит

659 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.

2
|

[email protected] Создано в Sketch.

2

Затраты на закрытие по ипотеке: Кондо против.Кооперативы

Одно большое преимущество для покупателей кооператива — затраты на закрытие обычно ниже, чем затраты, связанные с покупкой кондоминиума. Затраты на закрытие кооператива обычно колеблются в районе 4500 долларов, отмечает Даз, тогда как затраты на закрытие кондоминиума зависят от размера ссуды, страхования права собственности и т. Д.

Подробнее Как получить советы по ипотеке

Тони Джао из Investors Bank, ипотечного кредитора, рассказывает больше о кредитных рейтингах.

Есть еще несколько вещей, которые следует учитывать, когда вы думаете о том, как получить ипотечный кредит.

Вам нужен хороший кредитный рейтинг для получения ипотеки?

Многие заемщики не осознают, что не существует официального минимального кредитного рейтинга для ипотеки. Кредиторы устанавливают свои собственные требования. Имея это в виду, оценка ниже 600 может быть проблемой. В идеале ваша оценка должна быть около 700 или выше.

Но низкий кредитный рейтинг не всегда вас обескураживает. Есть смягчающие обстоятельства. Если вам удастся внести крупный первоначальный взнос или снизить размер долга, влияющего на ваш кредитный рейтинг, возможно, удастся получить ипотечный кредит.

Что делать — ипотечного брокера или банкира?

Выбор за вами. К вашему сведению: наиболее существенное различие между ипотечным банкиром и ипотечным брокером заключается в том, что банкир работает на одно учреждение и закрывает вашу ипотеку с использованием банковских средств. Брокер передает ваш ссуду во многие учреждения, чтобы помочь вам заключить лучшую сделку по финансированию.

Следует ли вам получить предварительное одобрение на ипотеку?

Да, обязательно поможет. А из-за пандемии многие агенты по недвижимости сделали это обязательным, прежде чем показывать недвижимость лично.Им нужно знать, что вы серьезный покупатель.

Следует ли вам сначала обратиться к ипотечному брокеру или агенту по недвижимости?

Они часто работают рука об руку. Фактически, брокер по недвижимости может сначала направить вас к ипотечному брокеру для получения одобрения или наоборот. Считайте, что оба они важны для вашего пути к покупке дома.

Итак, хотя процесс ипотеки для кондоминиумов или кооперативов может показаться обременительным, наберитесь терпения, напоминает Даз. Дом вашей мечты там. Вам просто нужно собрать документы, чтобы получить его.

Заявление об отказе от ответственности: Содержимое этого сайта не предназначено для предоставления юридических, финансовых консультаций или советов по недвижимости. Это только для информационных целей, и все ссылки предоставлены для удобства пользователей. Пожалуйста, обратитесь к услугам юриста, бухгалтера или специалиста по недвижимости перед любой сделкой с недвижимостью.


Если вы хотите снять или купить, найдите свою следующую квартиру в Нью-Йорке на StreetEasy.

Покупка квартиры? Вот что вам нужно знать в 2021 году

Наша цель — дать вам инструменты и уверенность, необходимые для улучшения ваших финансов.Хотя мы получаем компенсацию от наших кредиторов-партнеров, которых мы всегда будем указывать, все мнения принадлежат нам. Credible Operations, Inc. NMLS № 1681276 упоминается здесь как «Надежный».

В кондоминиуме есть что нравится. В зависимости от того, где вы живете и от конкретного сообщества, кондоминиум может поставляться с более дешевой ипотекой, меньшими затратами на обслуживание и множеством первоклассных удобств.

Но у жизни в кондоминиуме есть некоторые недостатки — начиная с кредита.Ваш кредитор внимательно изучит квартиру во время процесса андеррайтинга, чтобы убедиться, что она соответствует всем требованиям.

Вот что вам нужно знать перед покупкой квартиры :

Что такое кондоминиум?

Кондоминиум или кондоминиум — это единое целое в многоквартирном доме. Владельцы квартир могут иметь доступ к таким удобствам, как тренажерный зал, бассейн, зона для выгула собак, бизнес-центр и другие общие зоны.

В отличие от квартиры, совет кондоминиумов, избираемый владельцами квартир, обычно управляет удобствами, устанавливает бюджет и спонсирует мероприятия.

Как владелец квартиры, вы будете платить ежемесячную плату за кондоминиум для покрытия расходов на недвижимость, установленных ассоциацией.

Кроме того, вам, возможно, придется участвовать в специальных оценках, которые представляют собой проекты и ремонт, оплаченные вами и другими владельцами.

Плюсы и минусы покупки квартиры

Есть несколько ключевых различий между покупкой кондоминиума и дома на одну семью. Перед покупкой дома ознакомьтесь с некоторыми из плюсов и минусов:

Плюсы

  • Они более доступны по цене. Покупка квартиры обычно дешевле, чем покупка дома. По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена существующего дома на одну семью в США составляла 314 300 долларов в декабре 2020 года, а средняя цена кондоминиума составляла всего 272 200 долларов.
  • У вас будет доступ к общим удобствам. В зависимости от кондоминиума у ​​вас может быть доступ к большим удобствам и возможности пообщаться с соседями.
  • У них может быть лучшая безопасность. Некоторые ассоциации кондоминиумов нанимают охранников для патрулирования территории, что может означать более безопасный район.

Минусы

  • Вы должны будете оплатить сборы ТСЖ. Сборы за кондоминиум могут варьироваться от пары сотен долларов до более тысячи долларов в месяц, но они варьируются в зависимости от ассоциации и могут со временем увеличиваться. Эти сборы могут использоваться для оплаты таких вещей, как страховка, парковка, безопасность и общие удобства. Перед покупкой квартиры подумайте, сможет ли ваш бюджет справиться с этими дополнительными расходами.
  • К вам будут применяться другие ограничения. Каждая ассоциация кондоминиумов устанавливает свои собственные соглашения и ограничения, которые являются правилами, которым должны следовать члены. Они могут варьироваться от просто раздражающих до откровенно ограничительных, а нарушение правил может повлечь за собой крупный штраф.
  • Их может быть сложнее продать. Жизнь в кондоминиуме подходит не всем, что может сузить круг покупателей, борющихся за вашу собственность.

Если вы подумываете о покупке кондоминиума, обязательно сделайте покупки по хорошей цене.Credible упрощает это — вы можете сравнить всех наших кредиторов-партнеров и увидеть предварительно квалифицированные ставки всего за три минуты.

Credible упрощает получение ипотеки

  • Мгновенное упрощенное предварительное одобрение: Требуется всего 3 минуты, чтобы узнать, имеете ли вы право на мгновенное упрощенное предварительное одобрение, без ущерба для вашего кредита.
  • Мы сохраняем конфиденциальность ваших данных: Сравните ставки от нескольких кредиторов, при этом ваши данные не будут продаваться или рассылаться спамом.
  • Современный подход к ипотеке: Завершите оформление ипотеки онлайн с помощью банковских интеграций и автоматических обновлений. Поговорите с кредитным специалистом, только если хотите.

Найти тарифы

См .: Финансирование дуплекса: как получить ссуду для многоквартирного дома

Как получить кредит на квартиру

Получить ипотечный кредит на кондоминиум обычно сложнее, чем получить ипотечный кредит на дом.

Квартира является частью многоквартирного дома, поэтому финансы заемщика переплетаются с финансами других, и кредиторы рассматривают этот тип жилья как более рискованное вложение.

Выбранная вами квартира должна продемонстрировать хорошее финансовое положение, если вы хотите претендовать на ипотеку. Вот несколько советов по покупке квартиры:

1. Знайте свои варианты

При покупке кондоминиума у ​​вас есть те же варианты ипотеки, что и при покупке дома на одну семью. К ним относятся:

  • Обычные ссуды
  • Кредиты FHA
  • VA кредиты

Продолжайте читать: 10 ошибок, которых следует избегать, покупая жилье впервые

2.Убедитесь, что вы соответствуете

Каждая кредитная программа будет иметь свои правила, касающиеся ипотеки для кондоминиумов.

Если вы хотите получить ссуду FHA — привлекательный вариант для тех, кто впервые покупает жилье, — вам нужно будет проверить, внесена ли квартира в утвержденный агентством список кондоминиумов. Департамент по делам ветеранов публикует аналогичный список для кредитов VA.

Если квартира появится в одном из этих списков, она, скорее всего, будет одобрена для обычной ипотеки.

Подробнее: Квартиры, одобренные FHA: как найти

3.Получите предварительное одобрение

Лучший способ узнать, будет ли кондоминиум соответствовать требованиям программы, — это спросить кредитора и получить предварительное одобрение ипотеки.

Во время этого процесса кредитор проверит ваши финансы и сообщит вам, сколько вы можете позволить себе по жилищному кредиту. Если вы имеете в виду конкретную квартиру, кредитор может определить, соответствует ли она требованиям.

См. Также: Как работает процесс ипотечного андеррайтинга?

4.Ищите квартиру с гарантией

Гарантированная квартира — это та квартира, которая соответствует требованиям, установленным Fannie Mae и Freddie Mac.

Эти агентства, которые покупают и страхуют большинство обычных ссуд Америки, хотят убедиться, что квартира находится в финансово стабильном сообществе, прежде чем покупать ссуду.

Fannie Mae и Freddie Mac говорят, что квартиры, на которые распространяется гарантия, обычно соответствуют следующим требованиям:

  • Не более 15% квартир не оплачивают взносы ассоциации кондоминиумов
  • Ассоциация держит не менее 10% своего годового бюджета в резервах
  • Определенный процент квартир занят собственниками
  • У кондоминиума много индивидуальных владельцев, поэтому ни одно предприятие не владеет более чем определенным количеством квартир
  • Ассоциация имеет соответствующее страховое покрытие

Квартира без гарантии не отвечает этим требованиям, поэтому получить ипотеку будет сложнее.В этом случае вы можете подумать о покупке дома на одну семью или об оплате квартиры наличными.

5. Изучите кондоминиум

Перед покупкой квартиры вам нужно изучить ассоциацию, чтобы убедиться, что квартира является хорошей инвестицией.

Попросите ассоциацию предоставить копии ее руководящих документов, которые предоставят вам все подробности о ее финансовом состоянии.

Совет: Если вы заметили в руководящих документах ассоциации низкие резервные фонды или историю судебных разбирательств, это — красные флажки.Адвокат по недвижимости может помочь вам расшифровать эти документы.

Вы также захотите узнать, кто отвечает за повседневную работу. Если это компания по управлению недвижимостью, вы можете узнать о ее репутации через Better Business Bureau или через онлайн-обзоры.

6. Подайте заявку на жилищный кредит

Если ваша квартира соответствует требованиям, вы можете подать заявление на жилищный кредит. Кредитор рассмотрит ваши финансы и отправит ассоциации кондоминиумов список вопросов.

Например, кредитор захочет узнать, сколько единиц находится в сообществе, кто в них проживает и будут ли проводиться специальные оценки.

Подходит ли вам квартира?

Вам нужно будет подумать, соответствует ли ваш образ жизни правилам и положениям кондоминиума.

Например, если у вас есть домашнее животное, вы играете на музыкальных инструментах и ​​планируете обустроить свой дом, вам нужно будет проверить, разрешит ли это ассоциация домовладельцев.

Но если вы не против соблюдать правила ассоциации, платить ежемесячные взносы и жить в непосредственной близости от соседей, то владение квартирой может быть для вас хорошим вариантом.

При поиске ипотечных кредиторов следует учитывать такие факторы, как ставки, комиссии и кредитные продукты. Credible позволяет быстро и легко сравнивать несколько кредиторов; Вы можете увидеть свои ставки, предварительно квалифицированные нашими кредиторами-партнерами, в таблице ниже всего за три минуты.

Об авторе

Ким Портер

Ким Портер — эксперт в области кредитов, ипотеки, студенческих ссуд и управления долгом.Она была представлена ​​в US News & World Report, Reviewed.com, Bankrate, Credit Karma и других.

Подробнее

Главная »Все» Ипотека » Все, что нужно знать о покупке квартиры

Как купить дом (продавая другой!)

На сегодняшнем конкурентном рынке жилья, если вы хотите купить новый дом, но у вас есть уже существующий дом для продажи, выяснение того, как заставить все это работать, может показаться непосильной задачей.

Если вы хотите или вам нужно купить дом, в то время как у вас есть дом для продажи, вы должны мыслить стратегически. И вы можете получить две ипотеки или вообще не иметь ипотечных кредитов на какое-то время.

Есть несколько различных способов купить дом и продать другой дом, но ни один из них не является полностью гладким и свободным от стресса. Кроме того, метод, который вы используете, не всегда находится под вашим контролем, поскольку в этом процессе также участвуют другие покупатели и продавцы.

Хотя ситуация может быть немного стрессовой, люди делают это все время.Скорее всего, у вас тоже получится заставить его работать. Сначала найдите время, чтобы понять свои варианты, а затем определите свои следующие шаги.

1. Сначала продайте, затем купите

Если вы похожи на большинство домовладельцев, вам необходимо получить капитал из вашего текущего дома, чтобы внести первоначальный взнос за ваш следующий дом, и вы не хотите платить за две ипотечные ссуды, пока вы ждете, пока ваш текущий дом будет продавать. Вот почему сначала продать дом — хорошая идея. Однако, если вы продадите свой дом до того, как сможете купить и закрыть новый дом, вам придется тем временем найти место для проживания.Есть несколько вариантов, которые следует учитывать, например:

  • Согласование даты закрытия — Хорошие новости — поиск покупателя для вашего нынешнего дома. Но если покупатель запросил закрытие или заселение в день, когда у вас не будет времени на покупку нового дома, попробуйте договориться о более поздней дате. Если у вас уже есть контракт на покупку другого дома, вы можете договориться о закрытии обоих домов в один и тот же день, если ваш покупатель проявит гибкость.
  • Соглашение об обратной аренде — Если ваш существующий дом продается быстро, прежде чем у вас появится возможность закрыть новый дом, вы можете провести переговоры с покупателем, чтобы позволить вам остаться в доме на определенную сумму время (в большинстве случаев не более двух-трех месяцев).В обмен на разрешение вам оставаться в доме подольше, вы можете платить арендную плату покупателям или, возможно, договориться о более низкой цене продажи.
  • Оставайтесь с семьей или друзьями— Иногда покупатель вашего нынешнего дома может нуждаться в немедленном въезде или может не захотеть позволить вам остаться. В этом случае вам может потребоваться спросить друзей или членов семьи, можете ли вы остаться с ними, пока вы не найдете или не завершите покупку нового дома. На горячих рынках недвижимости с низким уровнем инвентаря поиск друга или члена семьи, который позволит вам временно поселиться в их доме, избавит вас от многих головных болей.
  • Оплата временного жилья —При отсутствии других вариантов вам, возможно, придется арендовать квартиру, кондоминиум, отель для длительного проживания или дом для краткосрочного отдыха в период между закрытием вашего бывшего дома и закрытием нового дома. В этом случае расходы могут быстро накапливаться. На конкурентных рынках может быть трудно найти жилье, которое будет доступно в нужные сроки. Будьте готовы к гибкости, например, к перемещению между двумя или более локациями во время перерыва.Помните, что хлопоты окупятся, когда вы сможете завершить продажу одного дома, прежде чем закрывать свой новый дом.
  • Используйте переносные контейнеры для хранения — Рассмотрите возможность использования комбинированной услуги хранения / перемещения, чтобы вашу мебель можно было хранить, пока вы находитесь в подвешенном состоянии, а затем доставить вам, когда вы переедете в новый дом. Имейте в виду, что то, что может начаться как временное решение, легко может превратиться в долговременную проблему. Выбирайте с умом и оставьте себе временной буфер на переходы между жильем.

2. Сначала купить, затем продать

Иногда вам нужно быстро найти новый дом, чтобы переехать на новую работу, или вы можете просто найти дом своей мечты и сделать предложение, прежде чем он уедет. Если вы пытаетесь совершить покупку на сегодняшнем конкурентном рынке недвижимости, вам, возможно, придется купить дом, прежде чем продавать его, просто чтобы превзойти другие предложения.

Когда вы покупаете новый дом перед продажей нынешнего, вам, возможно, придется подумать о том, чтобы минимизировать свое финансовое бремя и снизить риск.Вот несколько распространенных вариантов:

  • Условные обязательства по контракту — Если вы хотите сделать предложение о новом доме, но не хотите покупать его до тех пор, пока ваш существующий дом не будет продан, вы можете потребовать, чтобы покупка нового дома была зависимой — также известной как условная. — о продаже вашего дома. На конкурентном рынке недвижимости, где есть много других мотивированных покупателей, продавец может не согласиться на такое обстоятельство. Но если у продавца мало заинтересованных покупателей, он может согласиться принять эту договоренность.Если вы подписываете контракт на покупку при условии продажи вашего текущего дома, он обычно будет включать оговорку: если другой покупатель сделает предложение, у вас будет возможность отменить непредвиденные обстоятельства и купить дом, но если вы можете В противном случае продавец сможет продвигаться вперед вместе с другим покупателем. В большинстве случаев это предостережение, иногда называемое «первым правом отказа», предоставит вам 24 часа, чтобы решить, следует ли устранить непредвиденные обстоятельства и продолжить покупку дома, не продавая свой, или просто отпустить новый дом.В этом случае вы можете уйти со своими задатками.
  • Максимальное увеличение финансовых возможностей —Если у вас есть финансовые средства для одновременного получения двух ипотечных кредитов, вы можете выбрать вариант и купить новый дом перед продажей текущего дома. В этом случае вам, вероятно, придется придерживаться более строгого бюджета, чем обычно, так как вы будете нести ответственность за выплату ипотечных платежей, а также за страхование и налоги на имущество в обоих свойствах, а также за любое необходимое обслуживание и ремонт.Если вы не можете быстро продать старый дом, вы можете подумать о его аренде, чтобы покрыть расходы.
  • Промежуточный заем — Если ваши финансы не позволяют вам внести первоначальный взнос за второй дом перед продажей текущего дома, вы можете рассмотреть возможность получения промежуточного займа. Промежуточный заем, который можно получить у многих ипотечных кредиторов и финансовых учреждений, действует как краткосрочный заем и предназначен для погашения при продаже вашего нынешнего дома. Промежуточная ссуда идеальна, если вы надеялись использовать капитал своего нынешнего дома для внесения первоначального взноса за свой новый дом.Это позволяет вам занять деньги для первоначального взноса за ваш новый дом, чтобы вы могли продолжить и купить его, даже если вы еще не продали свой старый дом. Загвоздка в том, что если у вас есть ипотечные кредиты на оба объекта недвижимости, вы будете нести ответственность за выплату обоих платежей по ипотеке до тех пор, пока ваш первоначальный дом не будет продан. Покупка нового дома и продажа существующего дома — не всегда простой процесс, поскольку он зависит от других покупателей и продавцов, а также от рыночных условий и сроков. Тем не менее, благодаря множеству вариантов, доступных для одновременной покупки и продажи, домовладельцы регулярно управляют и тем, и другим — и вы тоже можете.
  • Получите сбережения У большинства людей нет денег на второй первоначальный взнос за дом, который просто валяется. Но если вы окажетесь на конкурентном рынке и найденный вами дом будет быстро доставлен, вы можете оправдать использование резервного фонда или других сбережений, чтобы сделать вашу покупку возможной. Обычно не рекомендуется снимать срочные сбережения или инвестиции для внесения первоначального взноса за второй дом. Но если вы ожидаете, что ваш нынешний дом также будет быстро продан, вы сможете заменить средства, как только вы завершите продажу своего текущего дома.

Заключительные мысли

Может быть непросто понять, как купить дом и продать свой собственный. Очень многое зависит от других людей и рыночных условий, но есть много вариантов, которые вы можете использовать. Обязательно задавайте вопросы и обсуждайте варианты со своим ипотечным кредитором и агентом по недвижимости, чтобы вы могли найти лучшее решение для вас и вашей семьи.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *